Rolul statului n formarea i dezvoltarea sistemului de finanare a locuinelor

Profesor coordonator: Lect. Univ.Dr. Bogdan Cpraru

ntocmit de: Landea Oana-Camelia Grupa FA 3

-Iai 2011-

Cuprins
Capitolul 1 Aspecte introductive privind sistemul de finanare a locuinelor.........................3 1.1Locuirea n Romnia interbelic.....................................................................................3 1.2Adaptarea proceselor construirii i finanrii locuinelor n Romnia n condiiile economiei de pia.........................................................................................................................5 1.3 Modaliti de finanare.................................................................................................10 1.4 Surse de finanare a locuinelor...................................................................................11 Capitolul 2 Tendine ale locuirii i implicaii ale statului n cadrul sistemului de finanare a locuinelor.....................................................................................................................................13 2.1Tendine ale locuirii n Romnia..................................................................................13 2.1.1Aspecte demografice......................................................................................13 2.1.2Probleme ale extinderii zonelor de locuit n Romnia...................................16 2.2Contextul european-probleme ale locuirii pe continentul european ............................17 2.2.1Procupri n domeniul locuirii la nivel european...........................................18 Capitolul 3 Rolul statului n formarea i dezvoltarea sistemuluide finanare a locuinelor.20 3.1Programe de locuine promovate i subvenionate de stat............................................20 3.1.1Programul Construcii de locuine prin credit ipotecar..................................22 3.1.2Programul privind economisirea i creditarea in sistem colectiv..................24 3.1.3Programul reabilitare blocuri de locuine situate n localiti din zone defavorizate....................................................................................................................................25 3.2Rolul Guvernului n cadrul politicii de fianare a locuinelor.......................................28 3.2.1Finanarea guvernamental n Romnia n cadrul sistemului de locuine PRIMA CAS ..............................................................................................................................30 Concluzii.......................................................................................................................................37 Bibliografie...................................................................................................................................39

Capitolul 1 Aspecte introductive privind sistemul de finanare a locuinelor

Asigurarea condiiilor de locuit a constituit, din cele mai vechi timpuri, o preocupare a grupurilor umane, inclusiv din perspectiva crerii unui cadru reglementativ adecvat.1 Finanarea locuinelor reunete probleme complexe i multisectoriale, care sunt conduse de continua schimbare a caracteristicilor locale, cum ar fi mediul juridic sau cultura, structura economic, mediul de reglementare sau sistemul politic al rii respective.2 n toate epocile, autoritile din diferite ri au urmrit o anumit politic de locuire ale crei obiective au evoluat n decursul timpului. Locuirea reprezint o tematic aflat mereu n actualitate, att pentru decidenii i administratorii responsabili cu gestionarea proceselor legate de acest subiect, ct i pentru profesionalitii implicai n ncercarea de rezolvare a problemelor specifice domeniului. De aceea, studiul permanent al diverselor aspecte ale locuirii apare ca fiind absolut necesar pentru nelegerea contextului general al dezvoltrii socio-economice, locuirea reprezentnd o oglind a dinamicii unei societi.3

1.1Locuirea n Romnia interbelic

ncheierea primului rzboi mondial, care a permis rentregirea rii ( 1 decembrie 1918) a condus la schimbri importante n viaa economic i social cu impact deosebit asupra construciei de locuine. n evoluia Romniei, perioada interbelic, nceput cu nfptuirea Romniei Mari i finalizat cu declanarea declinului teritorial prin dictatul de la Viena (1940), s-a caracterizat printr-o accelerat redresare a economiei i o nou dimensiune n construcia de locuine. Necesitatea construciei de locuine a fost determinat de distrugerile cauzate de rzboi dar i de noua situaie general de alipirea Basarabiei i Ardealului care a mrit de 2,5 ori teritoriul i a dublat populaia rii.4

1 2

Tac, Radu Investiii imobiliare, editura Tehnopress, Iai, 2008, p.3 http://www.housingfinance.org/housing-finance/facts-and-figures 3 Revista Administraie i management public - Contextul European i tendine ale locuirii n Romnia, Bucureti, 2007 4 Tac, Radu op.cit., p. 6

Astfel n toate bugetele statului romn din aceast perioad5 s-au prevzut cheltuieli cu caracter economic pentru construcii de locuine sociale i faciliti fiscale pentru veniturile cu aceast destinaie. Resurse financiare suplimentare au fost afectate reparrii i construirii de locuine urmare a ncheierii bugetelor cu excedente (1922-1927). Pe acest fundament social economic, construciile de locuine nregistreaz o evoluie nemaintlnit, regsit n executarea decartiere ntregi n Bucureti i n celelalte orae ale rii. n plan legislativ, s-au emis reglementri, care au permis accelerarea dezvoltrii construciei de locuine. n acest context, Constituia din 1923 decreta c "autoritile publice au dreptul de a folosi terenuri private pentru construcii de locuine cu obligaia de a plti pagubele aduse proprietarilor". Alte reglementri6, stipulau obligaiile primriilor de a asigura echiparea edilitar complet a noilor cartiere de locuine cu ap, canalizare, curent electric avnd la baz un plan general de sistematizare cu termen de finalizare n maximum 4 ani (pn n 1931). Legea prevedea sanciuni pentru executarea locuinelor fr autorizaie de construcie. Pe parcursul perioadei interbelice, locuinele construite au fost de tip vil sau cldiri de locuit ieftine7, iar principalele formule de locuire erau : 1. locuina izolat tip vil (aa-zisa locuin rezidenial, destinat familiilor nstrite) ; 2. locuina cuplat unifamilial, cu grdin proprie, construit n zonele periferice ale oraelor, destinat familiilor cu venituri mai mici ; 3. imobilul de raport, cu apartamente luxoase, construite pe bulevardele importante, destinat familiilor cu venituri medii; 4. apartamente cu ncperi de locuit i spaii cu destinaia de birouri sau cabinete amplasate la intrarea n apartament i care surveneau pentru practicarea unor profesii liberale (medici, avocai, etc.); 5. locuine construite de ctre ministere i diferite instituii publice destinate propriilor salariai. Astfel, n perioada 1921-1931 numai n Bucureti s-au construit cca 40.000 locuine, att n blocuri n centrul capitalei ct i noi cartiere la periferie. ntre cele dou rzboaie mondiale s-a ncurajat stabilizarea salariailor instituiilor i bncilor prin acordarea de locuine, determinat de creterea considerabil a numrului personalului

5 6

Vcrel Iulian Politici economice i financiare de ieri i de azi, Editura Economic, Bucureti, 1996, p.32 Legea pentru stimularea construciilor din 3 Mai 1927 7 Locuina unifamilial de tip vil era alctuit n general din 3 camere de locuit, buctrie, sufragerie, baie, pivni, opron, pod cu o suprafa de circa 150 mp, iar locuina ieftin avea cel mult 5 camere de locuit i o suprafa de maximum 250 mp.

i modificarea modului de via, care presupunea un timp mai mare acordat unor activiti de loisir8 i care implic amenajri ci mai variate. Locuinele urbane realizate n perioada dintre cele dou rzboaie mondiale se remarc prin soluii constructive moderne, fiind preluate din ri cu tradiie n domeniu: Germania, Frana, Austria. n aceste ri, administraiile marilor orae au elaborat importante programe de construcii de locuine.9 Secolul XX se caracterizeaz prin apariia unor noi tipuri de locuine colective bazate att pe tehnologii tradiionale ct i pe trecerea la folosirea larg a elementelor prefabricate cum ar fi: apartamentele de nchiriat i aa numitele cazrmi muncitoreti. Aceste locuine aveau o suprafa minim necesar i echipare cu utiliti (ap, energie electric, canalizare) fiind, de regul construite pentru a rspunde att necesitilor populaiei ct i criteriilor de economicitate. Activitatea de construcii dintre cele dou rzboaie mondiale s-a desfurat n condiii complexe, generate de creterea numrului populaiei i teritoriului Romniei, precum i de manifestarea legitilor economiei de pia, care au condus la refacerea, modernizarea i dezvoltarea fondului de locuit, n special n mediul urban.10

1.2Adaptarea proceselor construirii i finanrii locuinelor n Romnia n condiiile economiei de pia

n perioada tranziiei la economia de pia, reducerea preocuprilor statului n acest domeniu i mai ales, dificultile generate de lipsa fondurilor cu aceast destinaie au condus la diminuarea construciei de locuine. ntr-un plan mai larg, construirea de locuine se nscrie n sfera investiiilor, iar la nivelul entitilor implicate, politica de investiii abordeaz problematica alocrii capitalului pentru active fixe sau active financiare, iar ntre acestea locul central revine activelor imobilizate ca rezultat al investiiilor de capital, acestea fiind de compentena persoanelor private i a statului.11 Dup anul 199012, construcia de locuine a fost influenat de mutaiile produse n economie, prin liberalizarea preurilor i a salariilor, precum i promovarea concurenei i a liberei iniiative, rstructurarea bugetului de stat i realizarea unor mutaii n volumul i structura acestuia.

8 9

Lascu Nicolae Banca Naional a Romniei i arhitectura, Editura Enciclopedic, Bucureti, 2006, p.118 n Viena, s-au construit n aceast perioad 60.000 locuine tip apartament, n cldiri nalte i cu utiliti cpmplete: spaii verzi, magazine, dispensare, pot etc. n Germania, statul s-a angajat prin Constituie s asigure fiecrui cettean o locuin de tip social. 10 Tac, Radu op.cit., p. 12 11 Filip Gheorghe Finane, Editura Sedcom Libris, Iai, 2001, p.66 12 Tac, Radu op.cit., p 24-25

Astfel, privatizarea a contribuit la promovarea drepturilor de proprietate, dar a determinat o reducere drastic a fondului de locuine de stat, conducnd la dificulti n satisfacerea cererii de locuine. La rndul ei, descentralizarea a ncurajat apariia i dezvoltarea sectorului privat i a determinat o scdere a fondurilor publice investite n construcia de locuine i n infrastructur. Totodat, s-a asigurat autonomia decizional a societilor de construcii, odat cu declanarea procesului de reorganizare n societi comerciale i de privatizare a acestora i noi politici fiscale, financiare i monetare, menite s asigure economiei n condiii de echilibru financiar i de stabilitate monetar etc. Urmare a acestor evoluii, s-a diminuat potenialul investiional al statului n domeniul construciei de locuine, abandonndu-se numeroase proiecte de investiii ncepute i nefinalizate pn n anul 1989. n prezent, se constat c sub aspectul condiiilor de locuit n ara noastr exist un mare deficit, evaluat la cca. 1.000.000 locuine. Aceast situaie este determinat att de scderea produciei de locuine dup anul 1989, ct i de reducerea stocului public de locuine 13, ca urmare a vnzrii acestora ctre chiriai dup 1990, prezentnd restricii importante pentru accesul la o locuin a unor importante categorii de ceteni: tineri cstorii, persoane cu venituri reduse, pensionari, omeri, etc. Fa de noile realiti economice i sociale din Romnia, dup abandonarea sistemului socialist, devin revelatoare datele statistice i reprezentarea grafic

13

Locuina este unitatea construit, format din una sau mai multe camere de locuit situate la acelai nivel al cldirii sau la niveluri diferite, prevzut n general, cu dependine (buctrie, baie etc.) sau cu alte spaii de servire, independent din punct de vedere funcional, avnd intrarea separat din casa scrii, curte sau strad i care a fost construit, transformat sau amenajat n scopul de a fi folosit, n principiu de o singur gospodrie. Fondul de locuine se determin pe baza datelor obinute la recensmintele populaiei i locuinelor i a modificrilor intervenite n cursul fiecrui an, respectiv: intrrile, reprezentnd locuinele date n folosin (locuine noi i spaii cu alt destinaie transformate n locuine); ieirile, reprezentnd demolrile i schimbarea locuinelor n spaii cu alt destinaie.

Graficul nr. 1: Dinamica construciilor n perioada 1990-2006

Sursa: Anuarul Statistic al Romniei 1990-2006 Situaia actual din domeniul locuinelor a fost determinat i de faptul c. dup 1989, activitatea de construcii din societile de construcii cu capital de stat, ct i cele nfiinate cu capital privat s-a confruntat cu o multitudine de greuti generate de starea general a economiei romneti ct i de o legislaie incomplet sau absent n domeniu. Principalele cauze generatoare de obstacole n construirea de locuine pot fi sintetizate, astfel: insuficiena resurselor financiare (publice i private); ritm redus de cretere a produciei industriale cu consecine n insuficiena mijloacelor financiare pentru investiii; aprobarea, cu mare ntrziere a bugetelor de stat anuale, uneori chiar la jumtatea exerciiului financiar curent; elaborarea unei legislaii greoaie i nestimulative pentru activitatea de construcii; stagnarea decizional datorit schimbrii guvernelor; diminuarea permanent a alocaiilor bugetare pentru sectorul public atragerea insuficient a capitalului strin .a n perioada 1990-2006 se remarc schimbarea ponderii locuinelor construite n regim de nlime. Aceast tendin denot o adaptare la conceptul de cas individual specific rilor dezvoltate.

O problem rmas nesoluionat la locuinele construite n anii 1990-2006 o reprezint folosirea de materiale necorespunztoare calitativ i cu o rezisten seismic ndoielnic.14 n prezent15 conform Institutului Naional de statistic (INS), n anul 2010 au fost finalizate doar 48.812 de locuine, cu 12.289 mai puine dect n 2009. Pe medii de reziden, analiza construciei de locuine noi pune n eviden o cretere a ponderii acestora n mediul rural att n anul 2010 (52,3%), ct i n anul 2009 (50,4%). Repartiia pe fonduri de finanare a locuinelor terminate relev c fa de anul 2009 n 2010 a sczut att numrul locuinelor realizate din fonduri private, ct i numrul locuinelor realizate din fonduri publice, cu 9.324 locuine respectiv cu 2.965 locuine. n ultimul trimestru al anului trecut au fost date n folosin 16.680 de locuine, cu 6.251 de uniti mai puine dect n aceeai perioad a anului 2009. Distribuia n profil regional evideniaz o scdere a numrului de locuine terminate n toate regiunile de dezvoltare: Nord-Vest (-4.378 locuine), Nord-Est (-2.136), Sud-Est (-1.577), Vest (-1.161), Centru (-1.134), Sud-Vest Oltenia (-793), Sud-Muntenia (-639) i Bucureti Ilfov(471). Conform INS a sczut cu 4.327 de locuine, respectiv cu 1924, att numrul unitilor locative realizate prin investiii publice.16 Situaia fondurilor publice i private folosite n constructia de locuine n perioada 19892006 este urmtoarea : Tabel nr1 : Finanarea locuinelor terminate Anul Fonduri publice 1989 96.18 1990 88.11 1991 76.97 1992 49.88 1993 36.54 *** *** 2000 6.34 2001 6.44 2002 11.99 2003 21.34 2004 16.49 2005 16.25 2006 10.54 Sursa: Anuarul statistic al Romniei 1990-2006 Grafic nr.2: Locuine terminate, pe surse de finanare
14 15

Fonduri private 3.82 11.89 23.03 50.12 63.46 *** 93.66 93.56 88.01 78.66 83.51 83.75 89.46

Tac, Radu op.cit., p. 29 http://www.a1.ro/news/economic/numarul-de-locuinte-construite-a-scazut-in-2010-fata-de-anul-precedent145193.html 16 http://www.a1.ro/news/economic/numarul-de-locuinte-construite-a-scazut-in-2010-fata-de-anul-precedent145193.html

Sursa: http://www.insse.ro Dup cum se poate observa n totalul locuinelor terminate, pe surse de finanare fonduri publice, respectiv fonduri private se remarc o cretere constant a fondurilor private i o uoar cretere a fondurilor publice n anul 2003. Pe parcursul timpului, investiiile n construcia de locuine, se caracterizeaz prin modificri importante n ceea ce privete : volumul, structura i modul de construire a resurselor de finanare; modul de utilizare a fondurilor. Concluzionnd n ceea ce privete modul de constituire a resurselor de finanare a construciilor de locuine, se constat o diminuare continu a rolului bugetului public naional n favoarea investiiilor n locuine realizate de sectorul privat.17

1.3 Modaliti de finanare

n rile europene se practic diferite tipuri de sisteme de finanare a locuirii care integreaz cu succes finanarea locuirii n economie. Acestea realizeaz o anumit combinaie ntre modelele de baz:
17

Tac, Radu op.cit., p. 32

 sistemul contractual; modelul bncilor comerciale; modelul bncilor ipotecare; modelul bncilor ipotecare secundare. n ceea ce privete strict finanarea reabilitrii, cele mai importante modaliti sunt: prima, i cea mai puin costisitoare este cea care respect, principiul economisete i apoi investete. n unele ri, proprietarii au dreptul prin lege s fixeze chiria astfel nct costurile curente ale reparaiilor sau mennerii s fie acoperite; cele mai multe activiti de reabilitare nu pot fi finanate numai cu capitalul proprietarului, acesta depinznd de sursele pieei de capital; subveniile reprezint un alt mod de finanare a reabilitrii urbane cnd fora pieei nu este suficient pentru a asigura reabilitarea locuinelor. Subveniile pot consta n alocaii, mprumuturi cu dobnd mic de la instituii naionale sau locale sau subvenii pentru credite pentru locuine, garantate de instituii i bnci de credit ipotecar; alte instrumente sunt deducerile de impozite sau alte forme de susinere a taxelor. mprumuturile individuale i subveniile sunt acordate proprietarilor n anumite condiii n funcie de venit, mrimea familiei, cheltuielile locuinei.18

1.4 Surse de finanare a locuinelor

Structura legislativ i de reglementare clar constituie prmisa fundamental a unui sistem de finanare a construciei de locuine, care trebuie s garanteze sigurana plasamentului, existena

18

http://www.contabilizat.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_generala/reabilitarea_marilor_ansambluri_de_l ocuinte_cadrul_institutional_si_mecanisme_de_finantare/cap2.pdf

10

titlului de proprietate asupra terenului, calitatea garaniei, sistemul de nregistrare a proprietilor i sarcinilor care o greveaz, procedura de executare a ipotecii i repunerea n posesie.19 Pentru dezvoltarea pieei financiare imobiliare, trebuie stabilit un sistem de finanare imobiliar, funcional i stabil pentru un mecanism de pia. n multe din rile de tranziie au fost fcute eforturi pentru a se implementa diverse mecanisme financiare i sisteme de finanare imobiliar, acestea depinznd de strategiile de dezvoltare ale fiecrei ri.20 n general sursele de finanare sunt: Bncile comerciale: instituii de creditare pentru persoane fizice i juridice fiind principalul mijloc de finanare imobiliar ntr-o economie de pia. Bncile comerciale folosesc depozitele pentru mprumuturi. Ele reprezint, de obicei, cele mai importante instituii financiare din sectorul finanrii locuirii (n UE, depozitele asigur 62% din finanarea mprumuturilor ipotecare). Aceste instituii trebuie s fac fa problemei capacitii de rambursare, care i d acestui instrument un mai mare risc de lichiditate. Costul relativ sczut al acestei resurse poate compensa partea de risc. Bncile de economii Acestea sunt instituii financiare specializate, create pentru a colecta depozitele de economii ntr-un mod regulat, la un nivel al ratei dobnzii mai sczut dect al pieei i pentru a finana mprumuturi pentru locuire cu rate reduse ale dobnzii. Deponenii se vor bucura de un premiu dup depunere. n multe economii central i est europene schemele de depozite de economii de tipul celor germane au fost exportate pentru a ncuraja economiile pentru locuire. Bncile ipotecare Acestea reprezint cel mai comun tip de instituie ce finaneaz locuirea n Europa (Germania, Suedia etc.). Dei, n mod tradiional, ele au finanat mprumuturile prin intermediul depozitelor, n prezent folosesc mai mult finanarea prin intermediul creditelor ipotecare. Pieele de capital sunt i ele o surs alternativ de fonduri pentru mprumuturile pentru finanarea locuirii, care au crescut n importan n multe ri dezvoltate. Exist, n general, dou moduri de a strnge fonduri de pe pieele de capital pentru mprumuturi ipotecare: titluri ipotecare i garanii ipotecare. Legislaia cu privire la titlurile ipotecare a fost introdus n anumite ri n tranziie (Ungaria, Polonia, Republica Ceh, Bulgaria, Rusia, Lituania, Estonia). Dar dezvoltarea pieei titlurilor ipotecare este legat de dezvoltarea fondurilor de pensii i asigurrilor de via, care sunt cei mai importani invetitori.
19

Tac, Radu op.cit., p. 213 http://www.contabilizat.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_generala/reabilitarea_marilor_ansambluri_de_l ocuinte_cadrul_institutional_si_mecanisme_de_finantare/cap3.pdf

20

11

 Fonduri publice: statul acord credite imobiliare direct prin stabilirea unui fond public pentru promovarea construciei i vnzrii de locuine.21 Agenia Naional pentru Locuire Soluia tipic a fost crearea Ageniei Naionale pentru Locuire, care a fost organizat ca o instituie bugetar, parte a guvernului (ca i un departament ministerial). Trstura general a acestui model este dependena sa de bugetul de stat sau de veniturile stabilite de ctre guvern. Incertitudinea n privina succesului acestui model ar putea fi nlturat prin dou soluii: aceste insituii s devin uniti deconcentrate ale guvernului care s depind n ntregime s devin instituii semi-private care s coopereze sau s concureze cu sectorul privat.22 de alocrile bugetare anuale;

Capitolul 2 Tendine ale locuirii i implicaii ale statului n cadrul sistemului de finanare a locuinelor
2.1Tendine ale locuirii n Romnia
n toate epocile autoritile din diferite ri au urmrit o anumit politic de locuire ale crei obiective au evoluat n decursul timpului. Locuirea reprezint o tematic aflat mereu n
21

http://www.contabilizat.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_generala/reabilitarea_marilor_ansambluri_de_l ocuinte_cadrul_institutional_si_mecanisme_de_finantare/cap3.pdf 22 http://www.contabilizat.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_generala/reabilitarea_marilor_ansambluri_de_l ocuinte_cadrul_institutional_si_mecanisme_de_finantare/cap2.pdf

12

actualitate, att pentru decidenii i administratorii responsabili cu gestionarea proceselor legate de acest subiect, ct i pentru profesionalitii implicai n ncercarea de rezolvare a problemelor specifice domeniului. De aceea, studiul permanent al diverselor aspecte ale locuirii apare ca fiind absolut necesar pentru nelegerea contextului general al dezvoltrii socio-economice, locuirea reprezentnd o oglind a dinamicii unei societi.23 2.1.1Aspecte demografice Numrul locuitorilor din Romnia a nregistrat n ultimii ani o scdere. Migraia masiv spre marile orae de la nceputul anilor 90, a fost urmat de o tendin invers. Explozia demografic din anii 1967 i 1980 are drept consecin n prezent parcurgerea unei perioade de criz a locuinelor, generat de ajungerea generaiilor respectivelor boom-uri demografice la vrsta formrii cuplurilor familiale. Analiza structurii populaiei active arat o puternic deplasare a populaiei ctre mediul urban, i o dramatic scdere a celei active din mediul rural (nc din 1992, la sate mai lucra doar 67% din populaia din 1996). Acest fapt conduce la concluzia c n urmtorii ani va crete cererea pentru locuinele urbane. n realitate, distribuia spaial a realizrii de locuine confirm dinamica populaiei: astfel n perioada 1992-2002 cele mai multe locuine s-au construit n Moldova cele mai multe locuine s-au construit n Moldova. Alte judee care au nregistrat o dinamic pozitv important sunt: Ilfov, Dmbovia, Gorj, Ialomia, Constana, Bistria-Nsud. Aceast tendin trebuie corelat cu alte elemente care definesc calitatea locuirii i actul locuirii (materiale de construcie, dotri), precum i cu mediul n care s-au realizat (urban/rural). Calitatea locuirii este definit i de accesul populaiei la utilitile edilitare (tabelul nr.2). Cele mai multe deficiene exist n mediul rural, dar se constat c exist i un segment al populaiei urbane care nu are acces la utiliti. Tabel nr.2: Procentul persoanelor care au acces la utiliti Utiliti % din populaia % din populaia urban 88,04% 87,15% 99,40% 74,65% 71,83% % din populaia rural 17,51% 16,26% 96,42% 8,21% 2,27% total Alimentare cu ap 54,29% Canalizare 53,23% Energie electric 97,97% Gaze 42,86% nclzire central 38,55% Sursa: Statistic teritorial

23

http://www.ramp.ase.ro/_data/files/articole/8_07.pdf

13

Cererea mare de locuine corelat cu fenomenele de polarizare social i economic, precum i cu tendine de marginalizare i excluziune, ridic problema respectrii proprietii. Un studiu efectuat pentru 58 de orae din Europa relev procentul ridicat al locuinelor sociale i al celor ocupate cu chirie (figura nr.1). Procentul locuinelor proprietate particular din figura de mai jos este 46,5% +31,9%=78,4%24 Figura nr.1: Tipul de ocupare a locuinei n unele orae europene

O comparaie cu situaia proprietii asupra locuinelor din alte ri europene arat diferene categorice fa de situaia din Romnia n ceea ce privete proprietatea asupra locuinelor, procentele fiind mult mai mici n ara noastr, unde procentul este n jur de 97%(tabelul nr.3).

Tabel nr.3: Fondul de locuine pe forme de proprietate i pe regiuni de dezvoltare Regiuni Total locuine (nr.) Proprietat e majoritar de stat (nr) Romnia 1.Nord-Est 8152374 1309293 202027 22998 Propriet ate majorita r privat (nr) 7950395 1286295 Romnia 1.NordEst
24

Regiuni

Proprietat e

Propriet ate

majoritar majorita de stat (%) 2.48 1.76 r privat (%) 97.52 98.24

http://www.ramp.ase.ro/_data/files/articole/8_07.pdf

14

2.Sud-Est 3.Sud 4.Sud-Vest 5.Vest 6.Nord-Vest 7.Centru 8.Bucureti Mun. Bucureti

1030782 1263357 913373 770203 1027073 956349 881946 78112

29187 20787 15038 38265 18537 31520 25875 23896

1001595 1242570 898335 731938 1008716 924829 856071 757225

2.SudEst 3.Sud 4.SudVest 5.Vest 6.NordVest 7.Centru 8.Bucure ti Mun. Bucuret i

2.83 1.65 1.65 4.97 1.8 3.3 2.93 3.06

97.17 98.35 98.35 95.03 98.21 96.7 97.7 96.94

Sursa : Statistica teritorial

2.1.2Probleme ale extinderii zonelor de locuit n Romnia Creterea cererii pentru locuine trebuie verificat n corelare cu cererile de teren pentru spaiile e locuine individuale, att n mediul urban, ct i n mediul rural. Creterea suprafeelor intravilane nu reflect ntotdeauna o presiune pentru construirea de locuine a populaiei localnice tinere, ci mai degrab cererea pentru a doua reedin sau una principal a unor segmente ale populaiei din marile centre urbane. Dincolo de limitele oraelor i ale comunelor, dup 1990, s-au construit n ritm rapid i cu fonduri private, n zone diferite i cu motivaii diferite, locuine individuale. Este vorba despre o categorie de proprietari care doresc s-i schimbe modul de via din locuinele colective cu unul adecvat standardelor de confort i noii situaii economice. Zonele int sunt cele cu potenial peisagistic, dar n dinamica rspndirii acestora rolul principal l are distana i calitatea cilor de acces dintre locuina i oraul unde exist locurile de munc. Realizarea acestor zone de locuine se face prin parcelarea terenurilor, de folosina agricol, iar asigurarea cu utiliti edilitare reprezint rodul demersurilor individuale. 15

Consecina o constituie marele impact negativ asupra factorilor de mediu, n special asupra apelor de suprafa, pdurilor i chiar a straturilor de ap freatic. Extinderea zonelor de locuine cu standard de confort urban se realizeaz prin construirea de loturi libere (cel mai frecvent terenuri agricole supuse parcelrii) sau pe loturi n vatra satului care se elibereaz, n zone cu locuine rurale tradiionale, dar n cutarea avantajului unui amplasament favorabil, n acest caz fiind vorba n special de locuine de vacan ocupate fie la sfrit de sptmn, fie n perioada vacanelor. Aadar casele individuale de retragere, dei la noi prezente nc n mic msur, vor constitui o prezen semnificativ a locuinelor din perimetrul marilor orae sau din spaiul rural.25 Creterea gradului de concentrare urban, distribuirea neuniform a creterii demografice, schimbrile legislative, depirea perioadei de serviciu pentru un numr mare de imobile de locuine, uzura moral specific unei pri a fondului de locuine, scderea important a ritmului de construcie a noilor locuine colective, ne conduc la concluzia c strbatem o puternic criz de locuine, care se va accentua n urmtorii ani. Creterea gradului de concentrare urban n Romnia determin, mpreun cu ali factori socio-economici, creterea complexitii sistemului ora-teritoriu periurban. Astfel, se poate formula concluzia c ncepand cu anii 90, asistm la faze succesive ale expansiunii locuirii urbane n teritoriul periurban, situaie n care zonele situate la periferia marilor orae devin puncte sensibile n ceea ce privete actul locuirii. Problematica locuirii i a locuinei reprezint un element cheie n strategia dezvoltrii social-economice, att la nivel naional ct i la nivel local. Ea trebuie corelat cu toate aspectele complementare i necesare locuirii n ceea ce privesc politicile de dezvoltare a reelelor de servicii i tehnico-edilitare, precum i a infrastructurilor de transport i comunicaii din ntreg teritoriul naional.26

2.2Contextul european-probleme ale locuirii pe continentul european

Obiectivul tehnic al atingerii coeziunii sociale pe continentul European este reprezentat de un parametru sintetic ce caracterizeaz calitatea vieii din Europa, fiind denumit Indicele Dezvoltrii Umane (IDU, Human Development Index) elaborat pentru toate rile membre ale Naiunilor Unite prin Programul de Dezvoltare al Naiunilor Unite. Acest indice este o msur comparativ a speranei de via, a standardelor de educaie i a venitului pe cap de locuitor (nivelul de trai).

25 26

http://www.ramp.ase.ro/_data/files/articole/8_07.pdf http://www.ramp.ase.ro/_data/files/articole/8_07.pdf

16

Indicele Dezvoltrii Umane calculat pentru Romnia indic nivelul obiectiv pentru ar, dar mai important n contextul problematicii locuirii este stabilirea unui indice sintetic al locuirii bazat pe analize din cadrul unor studii sectoriale. Locuirea este cel mai important element n necesitile vieii umane i n dezvoltarea social. Are un rol radical n aspectul social i economic al evoluiei. Importana sectorului locuirii pentru dezvoltarea teritorial este evideniat de o serie de considerente. Funcia sectorului locuirii n cadrul societii este subliniat i de importan cantitativ i de impactul major pe care l are asupra economiei i forei de munc. Efectele nsumate dintre creterea economic i evoluia demografic pe de o parte i modificarea cererii de locuine pe de alt parte, din punct de vedere calitativ, cantitativ i de amplasare, implic un proces de dinamizare a construciilor de locuine dar i dezvoltarea tuturor componentelor legate de actul locuirii. Realizarea locuinelor presupune mobilizarea unor resurse nsemnate de capital, n special a celui privat, ceea ce nseamn n cele din urm dinamizarea economiei. n acest sens, de o deosebit importan n studiul evoluiei locuirii l are identificarea tendinelor de finanare i subvenionare a acestei activiti. Investiiile private fac parte din forele motrice ale dezvoltrii sociale i n mod egal ale dezvoltrii teritoriale. Una dintre sarcinile amenajrii teritoriului const n a furniza investitorilor privai o perspectiv de dezvoltare prospectiv i o securitate n termeni de amenajare. n plus, politica amenajrii teritoriului va trebui s contribuie mpreun cu politicile sectoriale adecvate, la creterea atractivitii municipalitilor i regiunilor pentru investiii private la nivel local i regional. Principiile unei politici de amenajare durabil se refer la structurarea reelei de aezri umane. La acest nivel de abordare a locuirii n teritoriu, cel mai important principiu l constituie promovarea ncurajrii dezvoltrii generate de funciunile urbane i de mbuntire a relaiilor dintre orae i sate. Acest lucru se realizeaz prin structurarea sistemelor i funciunilor urbane, o atenie special acordndu-se dezvoltrii centrelor urbane de mrime mic i mijlocie din regiunile rurale care vor facilita accesul acestor regiuni la funciunile urbane. Complementaritatea ntre aezrile umane de scar diferit se va face prin constituirea unei structuri echilibrate a armaturii urbane n condiiile unor parteneriate ntre colectivitile teritoriale. Preocuparile europene privind atingerea obiectivelor amintite mai sus pe baza principiilor enunate sunt susinute de o serie de msuri specifice pentru diferite regiuni ale Europei. Astfel, problemele specifice ale rilor noi membre privind locuinele sunt legate de finanarea construciei de locuine, ntreinerea stocului imobiliar, precum i de problemele generate de potenialul diferit de

17

accesibilitate la proprietatea rezidenial, care pot fi atenuate prin creterea ofertei de terenuri pentru construirea de locuine. Problemele locuirii n zonele rurale sunt legate de accesul populaiei la servicii furnizate de orae mici i mijlocii din teritoriu, creterea accesibilitii i creterea atractivitii pentru locuire n spaiu rural.27 2.2.1Procupri n domeniul locuirii la nivel european n principal datorit naturii lor duale ocupndu-se de echitate social i simultan de dezvoltare economic politicile de locuire sunt subiect de cercetare i la nivel suprastatal, literatura de specialitate anticipnd abordarea politic a acestui subiect n Uniunea European (Kleinman 2002). Este foarte puin probabil s se dezvolte un stat al bunstrii la nivel european, iar politicile sociale vor rmne, conform principiului subsidiaritii, de competena nivelului naional sau local, ns aspecte periferice ale agendei sociale vor fi preluate de Uniunea European. Aici sunt incluse i elemente care in de locuire, care se afl la intersecia dintre politicile economice i cele sociale. Carta Uniunii Europene a Drepturilor Fundamentale menioneaz, n articolul 34, dreptul la asisten privind locuirea pentru asigurarea unui adpost decent pentru persoanele care nu posed suficiente resurse, n concordan cu legile europene i naionale. Cu toate acestea, n majoritatea rilor europene responsabile pentru asigurarea accesului la locuine sociale sunt administraiile locale, recurgndu-se ns la furnizori diferii: municipalitile (n Suedia i Marea Britanie), organizaii sociale cu statut special (n Olanda, Marea Britanie, Frana) sau investitori privai (Germania). n ajutorul acestora vine n general sprijinul financiar al statului, exprimat n diverse forme: reduceri de impozite, subvenii pentru operarea locuinelor sociale, subvenii generale pentru locuine sociale, mprumuturi, garanii, ajutor social pentru locuin acordat direct persoanelor. Putem spune n concluzie c locuirea poate influena, direct sau indirect, competitivitatea oraelor, fiind astfel unul dintre factorii care contribuie la dezvoltarea economic local. Politicile de locuire au, aa cum anun i titlul acestui capitol, i o dimensiune care ine de asigurarea echitii sociale, ceea ce d natere unei dileme la nivelul obiectivelor publice: prin msurile aceleiai politici de locuire trebuie gsit un echilibru ntre ajustarea inegalitii i excluderii sociale i stimularea dezvoltrii economice. Coeziunea social va pune baza parteneriatului la scar larg ntre toi factorii de decizie din ora, ale cror eforturi concertate este foarte probabil s creeze

27

http://www.ramp.ase.ro/_data/files/articole/8_07.

18

premiza transformrilor economice. O societate echilibrat va oferi stabilitatea social pe care o apreciaz investitorii pentru sigurana pe termen lung a afacerilor.28

Capitolul 3 Rolul statului n formarea i dezvoltarea sistemului de finanare a locuintelor

3.1Programe de locuine promovate i subvenionate de stat

Structura legislativ i de reglementare clar constituie prmisa fundamental a unui sistem de finanare a construciei de locuine, care trebuie s garanteze sigurana plasamentului, existena titlului de proprietate asupra terenului, calitatea garaniei, sistemul de nregistrare a proprietilor i sarcinilor care o greveaz, procedura de executare a ipotecii i repunerea n posesie. Legislaia pieei ipotecare are drept scop facilitarea emisiunii de obligaiuni ipotecare, dar posibilii investitori pentru astfel de obligaiuni fonduri de pensii, societi de asigurare i fonduri mutuale, au nc o prezen rar.

28

Tac, Radu op.cit., p. 250

19

Evoluia pieelor locative este influenat de cerere, ofert i reglementri. Astfel, cantitatea de locuine disponibile influeneaz preurile pieii i preferinele populaiei n privina ocuprii lor. n Germania, politicile guvernamentale au ncurajat oferta de locuine destinate nchirierii (56% din populaie locuiete cu chirie), spre deosebire de Marea Britanie (17%), unde a fost ncurajat construirea de locuine n proprietate. Legislaia n domeniul urbanismului determin modificri ale pieii i preferinele populaiei. Dac oferta de noi locuine este restricionat de reglementrile privind planificarea urban, preurile cresc, locuinele devenind mult mai scumpe de achiziionat. Factorii care determin comportamentul locativ al populaiei, provin att din cerere, ct i din ofert.29 Exist o varietate de instrumente de subvenionare a sectorului locativ care au ca scop mrirea ofertei de locuine decente pentru categoriile dezavantajate, prin construcii noi i reabilitri. Beneficiarii direci ai acestor programe sunt att instituii publice ct i private, iar subvenionarea se face pe dou ci: reducerea costurilor i riscurilor pentru ca dezvoltatorii i creditorii privai i non-profit s furnizeze locuine pentru populaia cu venituri mici; finanarea sau creditarea direct de la buget, construirea direct i administrarea locuinelor subvenionate. Principalele tipuri de astfel de subvenii sunt: faciliti fiscale pentru dezvoltatorii privai ori non-profit, furnizarea de credite de la buget la dobnzi sub nivelul pietei, finanarea direct a construciilor, asigurarea riscului de creditare sau scheme de garantare, furnizarea de teren viabilizat, infrastructura. Prin intermediul acestor programe, furnizorii de locuine au fost obligai s transfere o parte din subvenPrin intermediul acestor programe, furnizorii de locuine au fost obligai s transfere o parte din subveiile utilizatorilor acestora, prin perceperea unor chirii cu mult sub nivelul celor practicate de pia. Subveniile care stimuleaz cererea, se concentreaz pe creterea dorinei i capacitii populaiei de a beneficia de locuine de un anumit tip i sunt utilizate cnd se urmrete mbuntirea echitii n societate, prin intermediul facilitilor fiscale, care furnizeaz consumatorilor venituri suplimentare, prin alocaii locative ori vouchere locative pentru nchiriere sau proprietate, sau prin sume fixe legate de finanarea sau economisirea pentru locuin. n practic, exist mai multe modaliti de distribuire a subveniilor pentru sectorul locativ: prin intermediul lucrrilor de execuie (contribuii cu terenuri, infrastructur, etc.);

29

Tac, Radu op.cit., p. 213

20

 prin intermediul finanrii (subvenionarea creditelor pentru construcie, garantarea investitorilor, etc.); prin intermediul cheltuielilor curente (locuine publice sau pentru angajai, alocaii pentru locuine, nclzire, utiliti); deduceri ale impozitelor pentru proprietari; prin controlul preurilor (de ex. Controlul chiriilor). Principiile care stau la baza unui sistem eficient de subvenionare sunt: 1. 2. 3. echitabil; 4. 5. Eficien administrativ; ncurajarea dezvoltrii sectorului privat: politicile de subvenionare nu trebuie s O alt modalitate de subvenionare a dobnzii creditelor pentru locuine reprezint utilizarea fondurilor publice speciale sau finanare direct sau indirect de la buget. Programele Ministerului Dezvoltrii Regionale i Locuinelor n acest domeniu sunt: 1. 19/1994; 2. 3. 4. 5. naionalizate; 6. defavorizate; 7. 8. Programul naional privind srijinirea construirii de locuine proprietate personal Programul privind asigurarea primelor de stat conform Legii numrul 541/2002 conform Ordonanei de Urgen a Guvernului numrul 51/2006; privind economisirea i creditarea n sistem colectiv pentru domeniul locativ;
30

Eficiena economic: politicile de subvenionare trebuie s aib efectul maxim dorit cu Echitate: subveniile trebuie alocate invers proporional cu mrimea veniturilor Transparena: sistemul de subvenionare trebuie s fie clar, uor de neles, public i

cheltuieli publice minime i fr a afecta sectorul privat; familiale, iar persoanele care i permit s plteasc i s nu fie favorizate prin utilizarea acestora;

intre n competiie cu mecanismele pieii.30

Programul privind finalizarea blocurilor de locuine ncepute din fondurile

statului nainte de anul 1989 n conformitate cu prevederile Ordonanei Guvernului numrul Programul de construcii de locuine pentru tineri destinate nchirierii realizat Programul de construcii locuine prin credit ipotecar; Programul de construcii de locuinte sociale conform Legii numrul 114/1996; Programul de construcii locuine sociale i pentru chiriaii evacuai din casele Programul reabilitare blocuri de locuine situate n localiti din zone

prin Agenia Naional de locuine.

Tac, Radu op.cit., p. 215-216

21

9.

Programul Construcii locuine de necesitate derulat prin CNI.31

3.1.1Programul Construcii de locuine prin credit ipotecar

Cadru legislativ: Legea nr. 152/1998 privind nfiinarea Agentiei Naionale pentru Locuine, republicat, cu modificrile ulterioare (O.U.G. nr. 14/2010, O.U.G. nr. 33/2010); Normele metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, aprobate prin H.G. nr. 962/2001 cu modificrile i completrile ulterioare (H.G. nr. 1396/2002, H.G. nr. 607/2003, H.G. nr. 60/2004, H.G. nr. 816/2005, H.G. nr. 592/2006, H.G. nr. 165/2008, H.G. nr. 889/2008 si H.G. nr. 761/2009); Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare (Legea nr. 34/2006, O.U.G. nr. 174/2008). Autoritatea de implementare: Agenia Naional pentru Locuine Prezentare program: n cadrul acestui program s-a urmrit dezvoltarea de noi proiecte conform noilor prevederi legale, fr ca Agenia Naional pentru Locuine s mai fie avantajat de asigurarea de surse de finanare de la bugetul de stat pentru subvenii, permind astfel crearea oricrui tip de parteneriat n dezvoltarea de noi ansambluri rezideniale. Creditul ipotecar este acordat de instituii financiare agreate de Agenia Naional pentru Locuine. Creditul ipotecar este garantat prin ipoteci pe teren i construciile ridicate pe acest ulterior constituirii ipotecii in limita unei valori stabilite a acestora i pe msura utilizrii creditului. Pn la rambursarea integral a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi nstrinate numai cu acordul prealabil l creditorului ipotecar. Pentru construcia de locuine suma creditului va fi pus la dispoziia beneficiarului de credit n mod ealonat, plata fcndu-se direct ctre constructor. mprumutatul are obligaia s ncheie un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toat durata creditului ipotecar. Cuantumul creditului care se acord este condiionat de posibilitile de rambursare ale beneficiarului. Acordarea creditelor ipotecare pentru construcia de locuine este condiionat de posibiliatatea beneficiarului de a acoperi n avans, din surse proprii, diferena dintre costul integral al locuintei i cuantumul creditului care se poate acorda.

31

Tac, Radu op.cit., p. 216

22

Pentru construcia de locuine, Agenia Naional pentru Locuine i constituie un portofoliu de terenuri prin solicitarea i preluarea acestora, conform legii, din patrimoniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale. n paralel cu verificarea solvabilitii financiare a solicitanilor care au optat pentru construcia de locuinte proprietate personal prin ANL, agenia organizeaz i desfoar achiziia proiectrii i execuiei lucrrilor i obine autorizaia de construire. Dup adjudecarea licitaiilor de aciziie a proiectrii i execuiei lucrrilor, odat cu ncheierea contractului ntre ANL i antreprenorul general, beneficiarii de credit pentru construcia de locuite prin ANL sunt solicitai s se prezinte pentru ncheierea i semnarea: unui contract de mandatare a ANL pentru a-i reprezenta n derularea contractelor de construire a locuinei; contractului de construire a locuinei; contractului de creditare. Construirea locuinelor, recepionarea acestora i predarea ctre beneficiari este urmrit i realizat de Agenia Naional pentru Locuine, mpreun cu beneficiarii locuinelor, conform clauzelor i mputernicirilor nscrise n contractul de mandat. Beneficiari Beneficiarii de credite ipotecare Scop construirea de locuine proprietate personal cu finanare din credite ipotecare; realizarea unui fond locativ n proprietate privat. Obiective continuarea lucrrilor de execuie la obiectivele de investiii ncepute n anii anteriori; promovarea de investiii noi i nceperea lucrrilor de execuie pentru acestea. Surse de finanare Din surse proprii ale beneficiarilor i credite ipotecare acordate de bncile agreate de Agenia Naional pentru Locuine.32

3.1.2Programul privind economisirea i creditarea in sistem colectiv Cadru legislativ: Ordonana de Urgen nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului (prin care s-au preluat prevederile Legii nr. 541/2002 privind economisirea i creditarea n sistem
32

Tac, Radu op.cit., p. 230-233

23

colectiv pentru domeniul locativ) aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 227/2007, modificat i completat prin O.U.G. nr.215/2008, aprobat prin Legea nr. 67/2009, O.U.G. nr. 25/2009, aprobat cu completri prin Legea nr. 270/2009, modificat i completat prin O.U.G. nr. 26/2010.33 Autoritatea de implementare: Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinelor. Prezentare program: Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinelor deruleaz Programul de economisire i creditare n sistem colectiv, prin intermediul celor dou case de economii pentru domeniul locativ Raiffeisen Banca pentru Locuine i H.V.B Banca pentru Locuine. La nceputul fiecrui an, cele dou case de economii pentru domeniul locativ transmit Ministerulului Dezvoltrii Regionale i Locuinelor solicitarea de prime de stat pentru beneficiarii care au ncheiat contracte de economisire creditare n anii precedeni. Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinelor verific solicitrile anuale trimise d ecele dou case de economii pentru domeniul locativ. Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinelor elaboreaz notele de fundamentare pentru deschiderile de credite bugetare n vederea decontrii. Urmrete aprobarea notelor de fundamentare i a ncadrrilor plilor n bugetul aprobat cu acest destinaie n bugetul Ministerulului Dezvoltrii Regionale i Locuinelor.

Benenficiari: Persoanele fizice cu cetenia romn i cu domiciliul stabil n Romnia, care ncheie un contract de economisire creditare cu una dintre cele dou case de economii. Scop: Sprijinirea dezvoltrii sistemului de finanare a locuinelor, prin intermediul bncilor de economisire i creditare n sistem colectiv. Obiective: Crearea a noi mecanisme de finanare a sectorului imobiliar. Surse de finanare: Conform Legii bugetului de stat pe anul 2007 nr. 486/2006.34 3.1.3Programul reabilitare blocuri de locuine situate n localiti din zone defavorizate
33 34

http://www.mdlpl.ro/index.php?p=1104 Tac, Radu op.cit., p. 233-235

24

Cadru legislativ: OUG nr. 125/2004 privind instituirea unor msuri speciale de reabilitare a unor blocuri de locuine situate n localiti din zone defavorizate, aprobate cu modificri prin Legea nr. 60/2005; Normele metodologice de aplicare a ordonanei, aprobate prin HG nr. 663/2005; Hotrrea nr. 1677/2006 pentru aprobarea Programului de reabilitare a unor blocuri de locuine amplasate n localiti din zone defavorizate, pentru anul 2006; Hotrrea nr. 280/2007 pentru aprobarea Programului de reabilitare a unor blocuri de locuine amplasate n localiti din zone defavorizate, pentru anul 2007.35 Autoritatea de implementare: Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinelor, prin Compania Naional de Investiii. Scut prezentare: Reabilitarea construciilor cu destinaia de locuine, multietajate, aflate n proprietatea persoanelor fizice/juridice i care prezint degradri grave la sistemul structural i deficiene majore la sistemul termo/hidroizolare. Caracteristici de derulare a programului: Caracteristici generale: n baza propunerilor fundamentate de Compania Naional de Investiii i realizate ca urmare a solicitrilor consiliilor locale (care au n vedere criteriile de selecie prevzute de lege), Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinei elaboreaz programele anuale care se aprob prin Hotrre a Guvernului. Caracteristici principale ale programului: autoritile administraiei publice din localitile situate n zone defavorizate sunt obligate s analizeze situaia fondului locativ existent, s identifice i s transmit prin personalul de specialitate din teritoriu al Companiei Naionale de Investiii propuneri pentru includerea n programe a blocurilor de locuine care prezint degradri evidente la sistemul structural i/sau de izolare termic; autoritile administraiei publice elaboreaz propunerile pe baza criteriilor de selecie i punctaj prevzute de lege care se aprob, dup caz, de consiliul local, cu avizul prealabil al inspectoratului judeean n construcii; Compania Naional de Investiii analizeaz propunerile transmise de consiliile locale i prezint Ministerului Dezvoltrii Regionale i Locuinei, fundamentrile programelor anuale; programele anuale se elaboreaz de ctre Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinei i se aprob prin Hotrre a Guvernului;
35

http://www.mdrt.ro/lucrari-publice/programe-de-constructii-de-locuinte/programul-de-reabilitare-a-blocurilor-delocuinte-situate-in-localitati-din-zone-defavorizate

25

 proprietarii sau locatarii din blocurile de locuine incluse n programe beneficiaz de subvenionarea de la bugetul de stat a expertizei, proiectrii i execuiei lucrrilor de reabilitare, n limita fondurilor alocate cu aceast destinaie, n condiiile n care asociaiile de proprietari/locatari ncheie n acest sens o convenie cu Compania Naional de Investiii pentru derularea aciunilor de reabilitare a blocurilor de locuine; fac excepie de la beneficiul finanrii, proprietarii sau locatarii, persoanele juridice, altele dect autoritile administraiei publice locale, care vor suporta cota-parte din cheltuielile de expertizare, proiectare i de execuie a lucrrilor de reabilitare. Beneficiari: Persoanele fizice sau juridice, care dein n proprietate blocuri de locuine multietajate amplasate n localiti din zone defavorizate, care prezint degradri grave la sistemul structural i deficiene majore la sistemul de termo/hidroizolare. Scop: Reabilitarea unor blocuri de locuine amplasate n localiti din zone defavorizare.36 Obiective: Reabilitarea unor blocuri de locuine amplasate n localiti din zone defavorizate, blocuri multietajate aflate n proprietatea persoanelor fizice/juridice, care prezint degradri grave la sistemul structural i deficiene majore la sistemul de termo/hidroizolare. Surse de finanare: Bugetul de stat. Mod de finanare: msurile speciale de reabilitare a blocurilor de locuine se finaneaz din bugetul de stat, n limita fondurilor alocate cu aceast destinaie, prin bugetul Ministerului Dezvoltrii Regionale i Locuinei. Caracteristici principale: expertizarea, proiectarea i execuia lucrrilor pentru reabilitarea blocurilor de locuine se subvenioneaz din bugetul de stat; fac excepie, proprietarii sau locatarii din blocurile de locuine, altele dect autoritile publice locale, care suport cota-parte din cheltuielile de expertizare, proiectare i execuie a lucrrilor de reabilitare. Valoare program: Conform legilor anuale ale bugetului de stat. Durat:
36

Tac, Radu op.cit., p. 237-238

26

Permanent. Etape de derulare: Centralizarea i analizarea de ctre Compania Naional de Investiii, a propunerilor transmise de administraia local pentru includerea n programe anuale, a blocurilor de locuine care prezint degradri evidente la sistemul structural i/sau de izolare termic; Elaborarea de ctre Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinei, pe baza propunerilor Companiei Naionale de Investiii, a programelor anuale; Aprobarea programului anual prin Hotrre a Guvernului, n limita prevederilor bugetare anuale aprobate cu aceast destinaie; Efectuarea plii cheltuielilor aferente expertizrii tehnice i energetice, proiectrii i execuiei lucrrilor de intervenie, pe baza documentelor de plat ntocmite lunar de ctre CNI S.A., nregistrate apoi la Ministerul Dezvoltrii Regionale i Locuinei care, dup ce le verific i le centralizeaz, ntocmete nota de fundamentare pentru deschiderea de credite bugetare. n scopul derulrii programelor, CNI - S.A. ndeplinete, n condiiile legii, urmtoarele atribuii: ncheierea conveniei, ntre CNI - S.A., n calitate de coordonator al programelor, potrivit ordonanei, i asociaiile de proprietari/locatari, n calitate de beneficiar al lucrrilor de reabilitare, conform art. 6 din OUG nr. 125/2004; expertizarea tehnic i energetic a blocurilor de locuine; ntocmirea documentaiilor i susinerea acestora n Consiliul tehnico-economic al Ministerului Dezvoltrii Regionale i Locuinei, n vederea aprobrii indicatorilor tehnicoeconomici pentru lucrrile de intervenie; proiectarea lucrrilor de intervenie la blocurile de locuine pentru care s-au aprobat indicatorii tehnico-economici i obinerea autorizaiei de construire; organizarea procedurilor de achiziie public; execuia lucrrilor de intervenie, inclusiv urmrirea i supravegherea tehnic a lucrrilor prin personal de specialitate autorizat; recepia la terminarea lucrrilor de intervenie i recepia final; fundamentarea necesarului de fonduri pentru realizarea lucrrilor; justificarea utilizrii sumelor ce se aloc de la bugetul de stat pentru realizarea programului.37

3.2Rolul Guvernului n cadrul politicii de fianare a locuinelor

37

Tac, Radu op.cit., p. 237-239

27

Guvernul unei ri poate facilita i stimula procesul de intermediere financiar n cadrul finanrii locuinelor, nu s-l nlocuiasc. n ceea ce privete punerea n aplicare a sistemelor de finanare a locuinelor, un guvern ar trebui s gseasc o modalitate viabil pentru a permite instituiilor financiare s fac afaceri viabile, care s duc la dezvoltarea sectorul locuinelor i impactul acestuia asupra economiei. Aceti factori determin costurile de implementare a unui sistem de finanare de locuine Pe baza obiectivelor politicii de locuine i nevoia de investiii n locuine pentru gospodriile private, Guvernul trebuie s evalueze sistemele diferite de finanare a locuinelor i s decid ce sistem sau ce combinaie de sisteme ar trebui s promoveze. n scopul de a ajuta la alegerea ntre diferite sisteme de finanare, se recomand ca o evaluare a diferitelor opiuni s se desfoare evideniind argumentele pro i contra ale fiecrui sistem. Un guvern trebuie s evalueze i s decid asupra politicilor de finanare de locuine, care coroborat cu evoluia din sectorul privat de finanare de locuine, va fi cel mai eficient i va sprijini i stimula cererea de locuine la nivel naional. n plus, Guvernul trebuie s cunoasc efectele directe i indirecte ale diferitelor sisteme de finanare pe piaa imobiliar n general, privind situaia locuinelor pentru diferite grupuri familiale, precum i asupra economiei naionale, pentru a avea o baz pentru deciziile cu privire la evoluia finanrii private a locuinelor. n cele din urm o decizie trebuie s se bazeze pe problemele economice, instituionale, financiare specifice sectorului, precum i pe costurile Guvernului i alte consecine pentru acesta. Urmnd modelul Angel38- un eficient sistem de finanare de locuine - se pot mbunti rezultatele pieei imobiliare din cadrul unei economii naionale. Figura 2. Beneficii realizabile ale Guvernului

38

Angel, S. Housing Policy Matters a Global Analysis. Oxford, 2000

28

Angel subsumeaz n conformitate cu preurile de pe piaa locuinelor casa rezultatelor i a chiriilor, precum i cantitatea i calitatea locuinelor. Indicatorii internaionali sunt capabili s msoare consecinele unui sistem eficient de finanare de locuine. n plus, lucrrile empirice de Oswald, Janssen-Timmen et. al.39 i a mai muli indicatori economici40 indic o relaie pozitiv ntre aceste rezultate economice, sociale i politice dintr-o ar (a se vedea figura de mai sus), cum ar fi venitul naional i ocuparea forei de munc sau de adncimea financiar a economiilor naionale. Guvernele naionale au responsabilitatea de a facilita i de a stimula activitile de afaceri ntre creditorii i debitorii privai41.

Figura 3. Lista de control asupra obiectivele i criteriilor de evaluare a sistemelor de finanare de locuine Premise economice (ale costurilor) Premise instituionale (ale costurilor)
39

Stabilitate macroeconomic Abilitatea economic Legistaie Reglementare i supraveghere

Janen-Timmen, R. and Loeffelholz, H.D. and Moss, W. Gesamtwirtschaftliche und sektorale Auswirkungen des Eigenheimbaus. Essen, 2001; Oswald, A. A Conjecture on an Explanation for High Unemployment in the Industrialized Nations. Warwick, 1996 40 Analiza input-output a dovedit deja efectele investiiilor n locuine asupra PIB / PNB pentru multe ri. n acelai timp,valoarea unei locuine urbane este n cretere, deoarece valoarea individual a fiecrei locuine se ridic datorit investiiilor n locuine, chiar dac numrul total de locuine rmne aceeai. n consecin, investitorii n sectorul de locuine sunt n msur s ridice chiriile, ceea ce conduce la o rentabilitate mai mare a investiiei. Guvernele sunt capabile s privatizeze stocul de locuine publice rezultnd astfel reducerea cheltuielilor publice de ntreinere. 41 Global Report on Human Settlments, 2001

29

Premise specifice (ale

Gradul de dezvoltare financiar Calitatea infrastructurii rezidentiale, sectorul de construcii i nivelul nchirierilor Promovarea proprietii

Guvernul

costurilor)

Devine clar faptul c punerea n aplicare a unei tehnici de finanare de locuine cu costuri mai reduse realizeaz o valoare mai mare a beneficiului parial din punctul de vedere al guvernelor naionale. ntruct acest lucru este, n principiu valabil pentru toate nivelurile economice, premisele instituionale i specifice sectorului care urmeaz s fie stabilit, abordarea evalurii devine mai evident atunci cnd se iau n considerare costurile generate de introducerea diferitelor tipuri de promovare a proprietii prin subvenii. Costurile mai mari antreneaz o valoare mai sczut a beneficiilor pariale guvernamentale pentru sectorul special. 3.2.1Finanarea guvernamental n Romnia n cadrul sistemului de locuine PRIMA CAS n scopul impulsionrii creditrii pentru locuine i a sectoarelor economice conexe, precum i pentru a facilita accesul populaiei la o locuin, guvernul a lansat n anul 2009 un program intitulat Prima cas. n cadrul acestui program, statul, prin Fondul Naional de Garantare a Creditelor pentru ntreprinderile Mici i Mijlocii, se angaja n emiterea de garanii n numele i n contul statului n favoarea bncilor care acord credite persoanelor fizice pentru cumprarea unei locuine.

Etapele adoptrii programului Acest program a fost aprobat de ctre Guvern pe 20 mai 2009 i reprezint un program al crui scop declarativ este oferirea unui sprijin celor care vor s-i cumpere o locuin, dar nu au fonduri suficiente sau nu prezint suficiente garanii. Astfel, statul garanteaz 80% din valoarea unor credite ipotecare luate de cetenii romni, valoarea maxim a creditului garantat de ctre stat fiind de 60.000 de euro. Pe 4 iunie 2009 este publicat n Monitorul Oficial Ordonana de Urgen nr. 60/2009 privind unele msuri n vederea implementrii programului Prima Casa, n care este precizat i scopul programului: 30

 implementarea msurilor anticriza iniiate de Guvernul Romniei pentru susinerea sectoarelor economice prioritare; deblocarea procesului de creditare i dinamizarea activitii de construcii cu efecte asupra creterii economice i asupra crerii de noi locuri de munc; facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziia de imobile pentru locuit n actualul context al crizei financiare i economice. Guvernul de procedur fiscal eliminnd prevederea c, n cazul debitorului persoan fizic, s nu poat fi supus executrii silite spaiul minim locuit de debitor i familia sa. Cu alte cuvinte dupa trei luni de neachitare a ratelor, beneficiarii programului vor pierde locuina. Pe 14 iunie 2009 n sedinta de guvern sunt aprobat normele de aplicare ale programului Prima Casa, premierul Emil Boc fcnd publice condiiile pe care trebuie s le ndeplineasc beneficiarii programului. Pe 15 iunie 2009 premierul anun ca romnii care i vor cumpra locuine prin programul Prima Cas, dar care nu-i vor mai putea achita ratele, vor primi banii pltii pn n acel moment napoi. Pe 17 iunie 2009 se aduce o nou modificare la normele metodologice ale programului Prima Casa, prin care se poate achiziiona i o locuin neterminat sau una care este doar n stadiul de proiect i care urmeaz s fie construit. Pe 18 iunie 2009, prin publicarea sa n Monitorul Oficial, guvernul adopta HG nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului Prima Casa. Pe 25 iunie 2009 se definitiveaz i lista bncilor implicate n Program. La finalul sedinei de pe 25 iunie , numrul bncilor interesate fiind de 20. Iar pe 8 iulie 2009 cei interesai de achiziionarea unei locuine pot intra n posesia acesteia. Pe 22 decembrie 2009 Sebastian Vldescu a afirmat c Programul "Prima Casa" ar putea fi modificat, pentru susinerea construciei de locuine, nu doar pentru achiziii, mai ales ca exist un plafon de aproape jumtate de miliard de euro neutilizat. Bilanul anului 2009 a fost urmtorul: Fondului Naional de Garantare a Creditelor pentru IMM a primit aproximativ 11.500 de cereri n cadrul programului Prima Cas, valoarea garaniilor acordate nsumnd 485 de milioane de euro din plafonul maxim aprobat de 1 miliard de euro.42 Muli critici ai programului l compar cu schemele americane de finanare imobiliar rezidenial de tip subprime. ntr-adevar, atat in forma veche, cat si actuala, programul prezinta elemente care ar putea constitui premise pentru aparitia unui astfel de fenomen:

42

http://capraru.finantare.ro/

31

1) garantarea este fcut tot de ctre stat - n Romnia FNGCIMM, n SUA Freddie Mac i Fannie May; 2) dobnzile de referin aflate n formula de calcul a ratei dobnzii se afl la minime istorice EURIBOR este n jur de 1%, asemntor momentului euforic din SUA, cnd dobnda Fed ajunsese la minim istoric de atunci, tot 1%; 3) sunt vizai clienii care pn n prezent nu au reuit s obin un credit ipotecar; 4) nivelul minim al avansului este destul de redus minim 5% Punctele slabe ale programului: 1) Valoarea garaniilor de peste 60.000 euro (chiar i nivelul de 60.000 euro) este destul de ridicat, coroborat cu nivelele reduse ale dobnzilor indexate fa de EURIBOR. Solicitanilor li se va permite, astfel, s se mprumute pn la limita maxim a gradului de ndatorare i a pragului de garantare. n condiiile n care BCE a anunat deja c facilitile acordate bncilor vor fi retrase treptat, se nelege ca i rata dobnzii de politic monetar va crete i automat EURIBOR. n acest context, o dobnd care acum este EURIBOR + 4% = ~ 5%, va deveni n curnd de 7-8% cu o mrire considerabil a ratei creditului i apariia riscului de default al debitorului. 2) Vizeaz att locuinele noi construite, ct i pe cele vechi. Efectul va fi creterea cererii n special pentru locuinele vechi i, automat, creterea preului acestora, deoarece puini se ncumet s achiziioneze o locuin n stadiu de proiect, precum i datorit faptului c marea majoritate a ansamblurilor rezideniale noi beneficiaz, de regul, de o infrastructur precar. Pentru a avea efecte scontate n cadrul ramurii creterea cererii de locuine noi, construirea de locuine noi i, n final, mbuntirea stocului de imobile i a industriilor din aval, programul ar trebui s vizeze doar locuinele noi sau n stadiu de proiect. Astfel, sintagma prima cas ar trebui s capete sensul de primul proprietar al unei case. 3) Se adreseaz celor care nu au mai avut o locuin. Efectul n plan real, economic, ar fi mai ridicat dac programul s-ar adresa tuturor celor care doresc s construiasc o locuin nou, nu doar celor care nu au o locuin. Aspectul social este exacerbat i superficial abordat n variantele actuale. De exemplu, o familie cu 1-2 copii, cu prinii sub 35 de ani, care locuiete n prezent ntro garsonier de 20-30 metri ptrai nu are nici o ans de a accesa programul, dei situaia lor social ar pute-o impune. O variant care s ating i obiectivele sociale i cele economice ar putea viza pe toi acei care doresc construirea sau achiziia unei locuine noi, cu un grad de confort mai ridicat i adaptat nevoilor, n eventualitatea n care deja dein o locuin. 4) Se adreseaz numai enduser-ilor, cumprtorilor, nu i celor care construiesc dezvoltatorii. Proiectele de tip imobiliar presupun ca dezvoltatorul s caute investitori pentru a obine resursele financiare necesare pn la vnzarea imobilelor. Garantarea ncruciat, att a creditelor viitorilor proprietari, ct i a creditelor obinute de ctre dezvoltatori pentru construirea de locuine, ar fi mai 32

oportun, iar Fondul Naional de Garantare a Creditelor pentru IMM i-ar ndeplini menirea lui de baz. 5) Mrirea gradului de garantare de la 60.000 euro la 70.000 sau chiar 75.0000 euro poate reprezenta un motiv de cretere a preurilor locuinelor pe toate segmentele. 6) Accentueaz i mai mult dorina romnului de a fi cu orice pre proprietar. Romnul s-a nscut proprietar! n Romnia exist o pondere ridicat a celor care dein o proprietate, n comparaie cu rile dezvoltate, unde raportul este invers, fiind preferate locuinele cu chirie. Statul ar avea varianta construciei propriilor locuine pentru nchiriere sau ncurajarea dezvoltatorilor privai care construiesc pentru a nchiria. 7) Nu exist un parteneriat public-privat viabil n dezvoltarea domeniului imobiliar. Statul ar trebui s susin dezvoltarea infrastructurii aferente locuinelor, pentru a facilita extinderea zonelor metropolitane. 8)Programul nu prevede facilitati fiscale: subventii, deductibilitati, scutiri de impozite etc., care ar putea avea efecte de antrenare importante.43

Programul Prima Casa 2 - 2010 Pe 20 mai 2009, Guvernul a aprobat programul PRIMA CAS, program al crui scop declarativ este oferirea unui sprijin celor care vor s-i cumpere o locuin, dar nu au fonduri suficiente sau nu prezint suficiente garanii. Astfel, statul garanteaz 80% din valoarea unor credite ipotecare luate de cetenii romni, valoarea maxim a creditului garantat de ctre stat fiind de 60.000 de euro. Se pot nscrie n programul "Prima Cas 2" Persoanele fizice care nu dein o locuin, individual sau mpreun cu soii lor sau cu alte persoane, indiferent de modul n care a fost dobndit aceast proprietate, cu exceptia cotelor pri din locuinte dobndite prin motenire i nici nu au achiziionat dup aceast dat o locuin, indiferent de modul de dobndire; Persoanele care nu au n derulare un credit ipotecar; Persoanele sau familiile care ndeplinesc condiiile impuse de finanator; Persoanele care dispun de un avans de cel puin 5% din preul de achiziie al locuinei, dac preul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 de euro n cazul locuinelor vechi, i 75.000 de euro pentru locuinele noi;
43

http://capraru.finantare.ro/

33

 Persoanele care achiziioneaz n cadrul acestui program o locuin finalizat aflat pe teritoriul Romniei, nscris n cartea funciar i liber de sarcini; Persoanele care se oblig s constituie un depozit colateral pentru garantarea dobnzii, n valoare egal cu 3 rate de dobnd; Chiriaii care au locuit cel puin 1 an n locuinele ANL le vor putea cumpra cu preuri ce pornesc de la 19.140 euro pentru o garsonier, 26.950 euro pentru apartamentele de 2 camere, n timp ce apartamentele de 3 camere vor costa 36.014 euro. Cei care cumpr locuinele ANL le vor putea vinde dup minimum 5 ani de la achiziionare. Pentru a cumpra o locuin prin programul "Prima cas 2" este necasar s se parcurg urmtorii pai: Avans de 5% din valoarea locuinei, dac preul acesteia este mai mic sau egal cu 60.000 de euro, n cazul locuinelor vechi, sau 75.000 de euro n cazul locuinelor noi; 3.000 de euro plus diferena dintre preul locuinei i 60.000 de euro, dac preul imobilului depete suma de 60.000 de euro; Un depozit colateral pentru garantarea dobnzii, n valoare egal cu 3 rate de dobnd Calcul estimativ privind salariul de ncadrare pentru Prima Casa 2 O familie format din dou persoane are nevoie de venituri de cel puin 2.400 de lei pentru a contracta un mprumut n valoare de 66.500 de euro. Pentru o familie format din 3 persoane, la un credit pe 25 de ani, cu dobnd de 5.3% vom avea: Dac se dorete un credit de 30.000 de euro, reiese: o rat lunar de 756 lei/lun, iar salariul NET minim de ncadrare ar trebuie sa fie 2160 Lei/lun; Dac se dorete un credit de 35.000 de euro, reiese o rat lunar de 882 lei/lun, iar salariul NET minim de ncadrare ar trebuie s fie 2370 Lei/luna; Dac se dorete un credit de 40.000 de euro, reiese o rat lunar de 1008 lei/lun, iar salariul NET minim de ncadrare ar trebuie s fie 2580 Lei/lun; Dac se dorete un credit de 45.000 de euro, reiese o rat lunar de 1134 lei/lun, iar salariul NET minim de ncadrare ar trebui s fie 2790 Lei/lun; Dac se dorete un credit de 55.000 de euro, reiese o rat lunar de 1390 lei/lun, iar salariul NET minim de ncadrare ar trebuie sa fie 3217 Lei/lun. Etapele programului "Prima Casa 2" Pentru a beneficia de programul "Prima Cas 2" trebuie sa tii cont de urmatoarele 7 etape: Depunerea cererii de finanare; Analiza eligibilitii, conform normelor bancare; 34

 Solicitarea garaniei la Fondul de Garantare; Analiza solicitrii garaniei la Fondul de Garantare; Acordarea garaniei ctre banc de ctre Fondul de Garantare; Aprobarea dosarului clientului; nscrierea ipotecii, de ctre banc, pe numele statului. Programul Prima Cas 2 permite romnilor: 1. S cumpere: locuine existente, noi sau vechi; locuine "la rou", aflate nc n construcie. 2. S contracteze construcia unei case noi, din faza de proiect: Atenie, ns, cei care vor s i construiasc o locuin n regie proprie nu se vor ncadra n acest program, legea nu va finana dect locuinele care au la baz un contract semnat cu o firm de construcii. Persoanele care ndeplinesc toate condiiile impuse de programul PRIMA CAS 2 pot obine un credit de maximum 60.000 de euro sau echivalentul n lei, in cazul locuintelor vechi, si 75.000 de euro pentru locuintele noi. Trebuie luat n calcul faptul c dobnzile, comisioanele bancare i alte sume datorate de beneficiar n baza contractului de credit nu sunt incluse n valoarea de 60.000 euro si 75.000 de euro. n versiunea a doua Prima Casa, s-au nscris: BCR BRD Banca Transilvania Alpha Bank Raiffeisen Bank ATE Bank Garanti Bank Millennium Bank Volksbank Bank OTP Bank Emporiki Bank Bank Leumi Credit Europe Bank 35

 CEC Bank Bancpost UniCredit Tiriac Bank Piraeus Bank Banca Romneasc Intesa Sanpaolo Bank Carpatica Romanian International Bank BCR, BRD i Banca Transilvania, instituii de credit cu cea mai mare expunere pe Prima Casa 1, vor continua s aib cele mai mari subscrieri n noul program. Bncile comerciale au depus oferte pentru credite de aproximativ 1,38 miliarde euro, la Fondul Naional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderi Mici i Mijlocii (FNGCIMM).44

Concluzii
Locuirea ocup un loc central n cadrul politicilor economice, avnd implicaii directe asupra dezvoltrii i a nivelului de trai al oamenilor, reprezentnd o problem de actualitate datorit nevoilor noi ce apar ct i deteriorrii fizice a fondului construit existent. Soluionarea problemei locuirii, depete procuparea persoanelor, depinznd de factori politici, economici i sociali, iar pentru a rezolva aceast problem sunt necesare decizii i strategii coerente.
44

http://www.popimobiliare.ro/programul-prima-casa-2-2010.php

36

Se poate afirma c modul de locuire reflect felul n care trim, iar ri cu un fond bun de locuine prezint i un nivel ridicat de trai al populaiei. Industria locuinelor reprezint un domeniu important care impulsioneaz ntreaga economie a rii prin antrenarea unui numr important de sectoare productoare de materiale, subansambluri i tehnici necesare construciilor ct i prin cantitatea de for de munc atras n aceast ramur. Producia i industra de locuine nu trebuie ns s reprezinte un scop n sine deoarece, simplificnd la maxim execuia are uniformitatea i lipsa de personalitate a cldirilor. n alegerea surselor de finanare, un criteriu esenial l constituie costul acestora, acionarii fiind interesai de obinerea unei rentabiliti superioare a plasamentelor. Pentru aceste motive se analizeaz att costul explicit ct i cel implicit al capitalurilor proprii funcie de valorile de pia ale ntreprinderii i a datoriilor sale. Preocuparea din ultimul secol a rilor din vestul Europei i dezbaterile care au loc n jurul acestui subiect nuaneaz schimbrile politicilor publice de locuire. n rile n tranziie din centrul i estul Europei evoluia particular a proceselor de luare a deciziei i mersul economiei marcheaz diferit procesele de elaborare i implementare a politicilor publice de locuire. Principiile ns rmn aceleai, atta vreme ct elurile comunitilor se nscriu n sfera creterii calitii vieii pentru toi membrii si, iar nelegerea modelelor occidentale ne poate oferi cheia nelegerii complexe a propriei situaii. Cheia pentru succesul unei politici publice de locuire este, pe lng cunoaterea mecanismelor i a factorilor care pot influena evoluia sectorial, o nelegere a condiiilor locale i a oportunitilor specifice. Procesul de dezvoltare, implementare i revizuire a unei politici de locuire, cu pstrarea unui echilibru ntre contribuiile fcute la momentul oprtun de ctre politicieni, specialiti i societatea civil, este de asemenea important pentru atingerea eficienei dorite n furnizarea serviciului i a vizrii cu eficacitate a grupurilor n Romania, finanarea construirii i reabilitrii ansamblurilor de locuine are ca surs important creditul ipotecar. Intervenia statului joac un rol important n cadrul sistemului de finanare a locuinelor i n timp ce sprijinirea cererii de credit ipotecar - denatureaz semnificativ o parte din pia. Activitatea guvernului are un impact semnificativ asupra pieei imobiliare din multe ri i, totodat, asupra structurii de pia, nivelurilor de pre i de cost. Astfel, se pot desprinde dou concluzii n ceea ce privete politica locuirii: dorina de a reduce povara pe care o reprezint aceast politic pentru bugetul de stat; cutarea unei mai mari eficaciti n ceea ce privete msurile de subvenionare.

37

Bibliografie
1. Angel, S. Housing Policy Matters a Global Analysis. Oxford, 2000 2. Filip Gheorghe Finane, Editura Sedcom Libris, Iai, 2001 3. Lascu Nicolae Banca Naional a Romniei i arhitectura, Editura Enciclopedic, Bucureti, 2006 4. Tac, Radu Investiii imobiliare, editura Tehnopress, Iai, 2008 5. Vcrel Iulian Politici economice i financiare de ieri i de azi, Editura Economic, Bucureti, 1996 38

Webografie
6. 7.

http://capraru.finantare.ro/ http://www.a1.ro/news/economic/numarul-de-locuinte-construite-a-scazut-in-2010-fata-deanul-precedent-145193.html http://www.contabilizat.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_generala/reabilitarea_m arilor_ansambluri_de_locuinte_cadrul_institutional_si_mecanisme_de_finantare/cap2.pdf http://www.contabilizat.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_generala/reabilitarea_m arilor_ansambluri_de_locuinte_cadrul_institutional_si_mecanisme_de_finantare/cap3.pdf http://www.ramp.ase.ro/_data/files/articole/8_07.pdf http://www.mdlpl.ro/index.php?p=1104 http://www.mdrt.ro/lucrari-publice/programe-de-constructii-de-locuinte/programul-dereabilitare-a-blocurilor-de-locuinte-situate-in-localitati-din-zone-defavorizate http://www.housingfinance.org/housing-finance/facts-and-figures http://www.popimobiliare.ro/programul-prima-casa-2-2010.php

8.

9.

10. 11. 12.

13. 14.

Articole
15.

Revista Administraie i management public - Contextul European i tendine ale locuirii n Romnia, Bucureti, 2007

Legislaie
16.Legea pentru stimularea construciilor din 3 Mai 1927

39