DIREITOS REAIS

1. ACEPES SUBJECTIVA DIREITOS REAIS

OBJECTIVA

DA

EXPRESSO

Direitos reais uma expresso utilizada juridicamente em mais de uma acepo. Num sentido subjectivo identifica uma categoria de direitos subjectivos. Num sentido objectivo identifica um ramo do direito (objectivo), como diviso do Direito Civil. Nesta acepo, direitos reais sinnimo de Direito das Coisas. O Direito das Coisas identifica um ramo de direito que estabelece o regime de direitos que se referem a coisas. A favor da expresso, direitos reais em sentido objectivo, sempre se poderia invocar o facto derivado da sua raiz, tendo presente que, na origem da palavra reais est o vocbulo latino res, que significa coisa. Porm, contesta-se a utilizao desta terminologia, quando aplicada a uma diviso do direito objectivo, uma vez que a sua utilizao se afastaria da nomenclatura corrente da chamada classificao germnica do Direito Civil. No entanto, este no ser um argumento decisivo para excluir que as expresses direitos reais ou direito das coisas, no sejam sinnimas. Assim, qualquer das expresses no ser isenta de reparos e verifica-se ser corrente na doutrina portuguesa antiga e moderna o uso dela nos dois sentidos. Como refere o Professor Oliveira Ascenso nenhuma das expresses, direitos reais ou direito das coisas, rigorosa, tendo ambas um sentido meramente convencional, sedimentado pelo uso corrente. Sem nos afastarmos da prtica tradicional, devemos reservar a expresso direitos das coisas para identificar o ramo de direito que se ocupa dos direitos reais subjectivos.

2. CATEGORIAS DE DIREITOS REAIS O Direito Civil direito privado e o Direito das Coisas faz parte do direito privado comum ou geral. Numa primeira anlise ao Livro III do Cdigo Civil, face aos restantes livros da parte especial do C.C., detectamos a ausncia de uma parte geral relativa a esta categoria de direitos (nem o Cdigo fornece qualquer noo desta categoria de direitos subjectivos). J o mesmo no se verifica relativamente aos restantes trs livros relativos s demais modalidades de relaes jurdicas civis. Assim, no que respeita a este ramo do direito, estamos perante uma dificuldade acrescida na elaborao doutrinal de uma Teoria Geral dos Direitos Reais. Numa anlise mais aprofundada e, deixando de lado a matria da posse, pela sua natureza jurdica ser controvertida e, o direito de propriedade, como direito real por excelncia, facilmente se apura haver de comum entre as demais figuras reais a compreendidas, a atribuio ao respectivo titular de poderes de uso ou de fruio sobre uma coisa. No Livro III do C.C., encontramos a chamada categoria de direitos reais de gozo. Mas, os direitos reais no se esgotam nesta categoria. O art. 1539. faz mesmo contraposio entre direitos reais de gozo e de garantia, sendo esta categoria pacificamente admitida pela doutrina. Nos direitos reais de garantia mantm-se (como no Cdigo de Seabra de 1867) a sistematizao, que se justifica pela ligao especial com os direitos de crdito. Assim, encontramos esta matria regulada no Livro II do C.C. dedicado ao Direito das Obrigaes (Cfr. aa. 656. a 761.). Mas, para alm destas duas categorias ou modalidades de direitos reais, tambm no C.C. (para no falar de legislao avulsa) h figuras caracterizadas por terem eficcia real e, atriburem ao respectivo titular o poder potestativo de, mediante o seu exerccio, adquirirem certo direito sobre determinada coisa. Estamo-nos a referir aos direitos reais de aquisio.Os direitos reais de aquisio tm um tratamento disperso, em funo do seu campo de aplicao, em vrias partes do C.C. A sua fonte pode ser legal ou convencional. caso do contrato promessa com eficcia real e do pacto de preferncia, tambm com eficcia real (cfr. aa. 413. e 421.), e ainda, mltiplos direitos de preferncia legal que tm eficcia real (cfr. aa. 1409. e1535.). Os direitos reais de aquisio constituem a categoria menos bem definida de direitos reais.

Face a esta multiplicidade de figuras reais e, face disperso do seu tratamento jurdico, coloca-se a questo de se saber se faz sentido falar de uma categoria unitria, Direito Real. A resposta afirmativa, uma vez que, para alm das diferenas existentes, h algo de comum entre estas vrias categorias de direitos reais. Todos incidem sobre coisas, envolvendo uma particular afectao das suas utilidades realizao de interesses de pessoas determinadas. Por outro lado, todos os direitos reais se apresentam dotados de uma eficcia particular em relao a terceiros, habitualmente identificada pela eficcia real. 3. DIREITO DAS COISAS COMO RAMO DE DIREITO PRIVADO O Direito das Coisas o conjunto de normas jurdicas que rege a atribuio das coisas com eficcia real. No existindo dvidas de que este ramo de direito direito privado, no nos podemos esquecer das projeces desta matria jurdica no direito pblico. Recordemos que, no regime dos direitos reais, se verifica a interferncia de institutos prprios do direito pblico, como acontece com as expropriaes e a requisio. O prprio legislador civil sentiu a necessidade de lhes fazer referncia especfica (cfr. aa. 1308. e 1310.). Tambm no podemos esquecer das limitaes ao contedo dos direitos reais decorrentes de razes de interesse pblico (ex: o caso da requisio de origem militar que permite a utilizao temporria de bens ou servios, ou produz uma forma de extino de direitos sobre mveis, sempre mediante indemnizao). O direito das coisas tem marcada natureza patrimonial e constituem mesmo, ao lado dos direitos de crdito, uma das mais importantes categorias de direitos patrimoniais. 4. ASSENTO LEGAL DE MATRIA. FONTES DO DIREITO DAS COISAS O Cdigo Civil, e nele, o seu Livro III, constituem a sede fundamental do regime dos direitos reais. Porm, nem o C.C. nem o Livro III, constituem as nicas fontes do direito das coisas, nem contm todo o regime dos direitos reais. Em primeiro lugar, de mencionar a Constituio da Repblica Portuguesa enquanto base de todo o sistema jurdico e que contm a mxima proteco propriedade privada, encontrando-se vigentes normas que respeitam matria dos direitos reais, como o caso do n. 2 do art.100., preceito que determina a abolio da enfiteuse e da colnia.

A enfiteuse, era o contrato pelo qual o senhorio de um prdio concedia a outro o domnio til dele, com reserva do domnio directo. Era o desmembramento do prdio rstico ou urbano em dois domnios, designados directo e til. Ao titular do primeiro, d-se o nome de senhorio; ao titular do segundo, d-se o nome de foreiro ou enfiteuta (cfr. art. 1491.). Enfiteuta ou foreiro , aquele que tem o domnio til de um prdio, pagando foro ao senhorio directo. A enfiteuse foi abolida em 1976 pelo DL 195-A e 233/76. Em 1981 foi introduzido no sistema jurdico portugus um novo tipo de direito real: direito de habitao peridica, que actualmente se encontra regulado pelo DL 275/ de 5 de Agosto e alterado pelo DL 180/99 de 22 de Maio. Refira-se ainda, para alm da Constituio e do Cdigo Civil, as leis especiais como o Cdigo de Registo Predial, o Cdigo de Propriedade Industrial, etc., tambm so fontes do Direito das Coisas. Como j se referiu, o Cdigo Civil no esgota actualmente, ficando longe disso, a regulamentao das relaes jurdicas reais. Por exemplo, em matria de direito de propriedade o C.C. apenas se ocupa do que tem por objecto coisas corpreas (cfr. a. 1302.). O regime dos direitos que recaem sobre coisas incorpreas, que o C.C. identifica sob a designao comum de propriedade intelectual (Direitos de Autor/ Propriedade Industrial), encontra-se regulado em importantes diplomas avulsos como o Cdigo dos Direitos de Autor e dos Direitos Conexos (DL 63/85 de 14/3 j vrias vezes alterado e, Cdigo Propriedade Industrial ( DL 16/95 de 24 de Janeiro ) 2. Para alm dos aspectos j referidos, h a salientar vrios diplomas complementares ao C.C. que integram o regime de vrias divises deste ramo de direito. No que diz respeito ao Direito das Coisas, o diploma mais importante de todos sem dvida, o Cdigo de Registo Predial, aprovado pelo DL 224/84 de 6 de Julho, tendo sofrido sucessivas e mltiplas alteraes. O Registo Predial refere-se aos factos relativos aos direitos reais que incidem sobre coisas imveis, em particular sobre os prdios rsticos e urbanos. No que diz respeito s coisas mveis sujeitas a registo, o regime do seu registo encontra-se, disperso em diversos diplomas que, regem para cada uma das modalidades de coisas que integram esta categoria. Com o fim de ultrapassar esta situao foi publicado o Cdigo do Registo de Bens Mveis, aprovado pelo DL 277/95 de 25 de Outubro. Porm a sua entrada em vigor est dependente (como resulta do diploma preambular), da publicao de normas complementares, que ainda no foi feito.
4

Para alm do Cdigo de Registo Predial e, como diploma complementar, refira-se o Cdigo de Notariado (aprovado pelo DL 207/95, de 14 de Agosto, e tambm, objecto de vrias alteraes), que tem um papel importante no regime dos direitos reais, uma vez que frequente nos negcios relativos a estes direitos, o cumprimento de formalidades solenes, em que se exige a interveno notarial. 5. CONFRONTO ENTRE OS DIREITOS REAIS E OS DIREITOS DE CRDITO importante, desde j, demarcar os direitos reais da categoria dos direitos subjectivos creditrios, com que mantm relevantes relaes. Desde logo, os direitos reais so direitos sobre uma coisa, enquanto que os direitos de crdito traduzem-se no direito prestao a efectuar pelo devedor, a qual pode consistir num dare, facere e non facere. Caracterstica dos direitos reais a sua eficcia absoluta (cfr. Art.. 413., 421., 1305.), ou seja, os direitos reais so oponveis a toda e qualquer pessoa que, possa interferir ou entrar em relao com a coisa. O mesmo no se verifica nos direitos de crdito, que habitualmente so integrados na categoria de direitos relativos, por contraposio queles. Os direitos reais so absolutos e de excluso, na medida em que, o respectivo titular pode op-los s restantes pessoas, impedindo-as de interferir na coisa sobre que versam. Corresponde-lhes a chamada obrigao passiva universal, que se traduz no dever que recai sobre as restantes pessoas de no perturbarem o exerccio dos titulares dos direitos absolutos. Ao invs, os direitos de crdito so relativos, produzindo efeitos apenas inter partes (cfr. a. 406. n.2). Como corolrio da eficcia absoluta, tem o titular do direito real, o direito de sequela, ou seja, o direito de perseguir a coisa onde quer que ela se encontre e fazer valer o seu direito, reivindicando-a. Porm, existem excepes a este princpio, desde logo, decorrentes do registo e dos art. 243. e 291.. Ainda como consequncia da eficcia absoluta dos direitos reais, refirase o direito de prevalncia ou preferncia: do primeiro adquirente de um direito real (quando se adquire mediante contrato cfr. a. 408. n.1). Exemplo: A, vende a sua casa a B e, algum tempo depois, vende a C. De quem a propriedade?

De acordo com este princpio a propriedade de B, uma vez que foi ele que adquiriu em primeiro lugar o direito real de gozo, mediante contrato (cfr. a. 408. n.1). do credor com garantia real, tendo este direito a ser pago com preferncia, no s sobre os credores comuns (a. 604. n.2), como ainda, sobre qualquer outro credor que, sobre a mesma coisa tenha obtido, em momento posterior, um novo direito real de garantia, p. ex., a hipoteca. Exemplo: A para adquirir casa celebra um contrato de emprstimo com o Banco X constituindo-se uma hipoteca sobre a mesma. Se A. pretender contrair outro emprstimo noutro Banco Y, este poder constituir outra hipoteca para garantia de pagamento desta outra dvida de A. Caso A no cumpra o pagamento das dvidas, qualquer dos Bancos pode exigir o pagamento das mesmas, custa da venda da casa hipotecada. Porm, o Banco X tem prevalncia para ser pago em primeiro lugar, dado o seu direito real de garantia ser anterior, independentemente de o dinheiro chegar ou no para pagar ao Banco Y. Conclui-se que o direito real, quer de gozo quer de garantia, que primeiro se tenha constitudo prevalece sobre o posterior, que seja incompatvel. O princpio em anlise admite excepes que a seguir se indicam: se a lei fizer depender de registo a eficcia do direito real em relao a terceiro, o direito que prevalece o primeiramente registado e no o primeiramente constitudo. Est ideia no se aplicaria ao caso da hipoteca, uma vez que, juridicamente esta s existe depois de registada, pois neste caso, o registo tem eficcia constitutiva entre as prprias partes e, ao mesmo tempo, eficcia em relao a terceiros. Mas apontemos mais traos distintivos entre os direitos reais e os direitos de crdito: os direitos reais como direitos absolutos que so, podem ser ofendidos por qualquer pessoa. J quanto aos direitos de crditos, os mesmos s podem ser ofendidos pelo devedor ou devedores. Os direitos reais de gozo podem constituir-se por usucapio e, habitualmente, constituem relaes duradouras ou, at de carcter perptuo. Os direitos de crdito constituem relaes transitrias ou, de curta durao. Em princpio, a obrigao nasce para se extinguir no mais curto espao de tempo. As obrigaes extinguem-se com o seu exerccio, diferentemente, o uso no pe termo aos direitos reais, antes os vivificam.

1. NOO DE DIREITO REAL

1.1. Teoria clssica e Teoria moderna ou personalista

O debate sobre a noo de direito real uma questo dogmtica que ocupa a doutrina h longo perodo de tempo. Assim, iremos estudar as orientaes mais importantes, nomeadamente as assumidas pela doutrina portuguesa quanto noo de Direito Real. Segundo uma concepo que se pode designar por clssica, o direito real entendido como um poder directo e imediato sobre uma coisa (certa e determinada). Esta teoria ou concepo desprezava o conceito de relao jurdica tal como hoje a caracterizamos com todos os seus elementos (sujeito, objecto facto e garantia). Ao dizer-se poder directo est implcita a ideia de domnio ou de senhorio sobre certa coisa. J poder imediato significa a faculdade, atribuda ao titular do direito, de aproveitar das utilidades da coisa sem ser necessria a colaborao de outros, como se verifica nos direitos de crdito, em que ao credor assiste o direito de exigir do devedor a realizao da prestao (cfr. a. 397.). Esta concepo reala a posio da coisa como objecto do direito, deixando transparecer, a ideia da existncia de relao entre o titular do direito e a coisa. Refira-se porm que, os direitos reais, como no que respeita a todos os direitos subjectivos, envolvem uma relao entre pessoas e no com coisas ou com uma coisa certa e determinada. concepo clssica contrape-se outra, dita moderna ou personalista, que constri a noo de direitos reais, partindo da ideia de relao jurdica. Esta teoria tambm designada por obrigacionista e define o direito real como o poder que tem o seu titular de excluir todas as pessoas de qualquer ingerncia na coisa, incompatvel com o seu direito. De acordo com esta teoria, existe um vnculo pessoal entre o titular do direito real e todas as pessoas (sujeito passivo) que tm a obrigao de se abster de violar ou perturbar o titular do direito (obrigao negativa). Recordemos, que nos direitos de crdito, o dever de prestar recai sobre um sujeito certo e determinado ou determinveis. Os crticos de ambas as doutrinas consideram que nenhuma destas teorias est errada e que as mesmas no so entre si incompatveis, porm ambas so insuficientes. Por este motivo, as vrias doutrinas eclcticas procuram construir uma teoria do direito real que concilie a doutrina clssica com a personalista. Embora existam autores a entenderem que as duas concepes se completam, e a aceitarem a
7

existncia de uma teoria mista, que concebe o direito real como o poder directo e imediato sobre uma coisa certa e determinada com eficcia erga omnes, isto , oponvel a toda e qualquer pessoa que possa interferir com a coisa. Iremos referir sucintamente, a posio das doutrinas eclcticas para melhor compreenso desta matria. 1.2. Doutrinas Eclcticas Escola de Lisboa (Prof. Oliveira Ascenso e Menezes Cordeiro): O direito real um direito absoluto inerente a uma coisa e funcionalmente dirigida afectao dessa coisa aos fins do sujeito. Escola de Coimbra (Prof. Mota Pinto): No direito real existe um lado interno e um lado externo. O lado externo a obrigao intersubjectiva o poder de exigir dos outros a obrigao passiva universal. No direito real a intersubjectividade estabelecida entre o titular do direito e todos os outros, enquanto que, nas obrigaes, ela se estabelece apenas entre o credor e o devedor. O lado interno constitudo pelos poderes que o titular est legitimado a exercer sobre a coisa, objecto do direito.

2. PRINCPIOS CARACTERSTICOS DOS DIREITOS REAIS

2.1. Princpio da individualizao actualidade e Princpio da determinao ou

2.2. Princpio da totalidade 2.3. Princpio da permanncia 2.4. Princpio da compatibilidade 2.5. Princpio da elasticidade 2.6. Princpio da tipicidade e numerus clausus 2.7. Princpio da consensualidade ou consentimento 2.8. Princpio da inerncia do direito real 2.9. Princpio da publicidade 2.1. Princpio da actualidade e Princpio da determinao ou individualizao

O objecto do direito real tem que ser uma coisa certa e determinada, e como tal, existente, ou seja, tem de existir, ser certo e determinado no momento da constituio ou da aquisio do direito. Por contraposio, nos direitos de crdito a prestao pode respeitar a coisas genricas, ou seja, individualizadas apenas pelo seu tipo ou gnero e quantidade, s se tornando necessrio a sua determinao no momento do cumprimento. Em suma, para se poder exercer um poder directo e imediato sobre uma coisa, esta tem de existir materialmente, no sendo suficiente que a coisa seja eventual ou futura, ao contrrio do que acontece nos direitos de credito (cfr. a. 408. n.2). A existncia deste princpio tem como consequncia no se poder exercer um poder directo e imediato sobre uma coisa que ainda no existe e consequentemente, se a coisa sobre a qual incide um direito real se destruir ou perecer, extinguem-se de imediato os direitos reais a ela inerentes (cfr. a. 1476., n. 1 al. d), entre outros). Os direitos reais e os negcios com eficcia real tm de incidir sobre uma coisa certa e determinada (individualizada). Exemplo: A quer adquirir uma casa x na Rua y em Lisboa descrita sob o n. tal. Deste princpio se conclui e, como anteriormente j foi referido, que no podem ser constitudos direitos reais sobre coisas genricas, ao contrrio do que sucede nos direitos de crdito (cfr. a. 539.). Este princpio resulta do a. 408. n.2, que estabelece que at determinao da coisa, os contratos tm eficcia meramente obrigacional e no real. 2.2. Princpio da Totalidade Duvidosa esta caracterstica, segundo a qual, o direito real afecta a totalidade da coisa que tem por objecto. Os autores que defendem a existncia deste princpio, consideram que os direitos reais, como exclusivos que so, ho-de incidir sobre a totalidade do objecto. Porm, o direito do condmino, refere-se na propriedade horizontal, sua fraco e, no necessariamente, a todas as partes comuns do edifcio (cfr. a. 1421., n.3) sem, que isto ponha em causa, o carcter real do direito. Estamos assim, perante uma caracterstica tendencial e, no essencial, dos direitos reais, a qual explica que, em regra, eles se estendem s coisas que no seu objecto se incorporem ou, a ela sejam unidas.

Por outro lado, refira-se que, nada impede a constituio de direitos reais sob partes de uma coisa. Por exemplo: hipoteca (cfr. a. 688.), propriedade horizontal (cfr. a. 1414.), direito de superfcie (cfr. a. 1524.) e direito de uso e habitao (cfr. a. 1489.). 2.3. Princpio da Permanncia

Esta caracterstica no pode ser entendida de forma absoluta. A ideia de perpetuidade dos direitos incorrecta, uma vez que h direitos reais que, por natureza, so temporrios como o caso do usufruto e do uso e habitao (cfr. a. 1439. a 1490.). Se com este princpio se visou significar que, os direitos reais no se extinguem pelo seu exerccio, sempre se dir que, esta nota no especfica destes direitos, uma vez que, pode tambm verificar-se nas obrigaes de non facere. Acresce que, h direitos reais que se extinguem pelo seu exerccio, sendo esta, a regra dos direitos reais de garantia e de aquisio. 2.4. Princpio da Compatibilidade Significa este princpio que, os direitos reais devem ser compatveis entre si e que, portanto, no se excluam uns aos outros. Resulta do que ficou dito que, no possvel existirem dois direitos de propriedade sobre a mesma coisa ou, dois direitos de uso, uma vez que so direitos que conferem exactamente as mesmas faculdades a pessoas diferentes (tm o mesmo contedo) sendo por isso incompatveis. Porm, j possvel, existirem dois direitos de contedo diferente, como o caso de um direito de propriedade e um direito de usufruto, ou um direito real de gozo a propriedade e, um direito real de garantia a hipoteca. 2.5. Princpio de Elasticidade De acordo com este princpio, o direito real tem a caracterstica de ser elstico, isto , tem a capacidade de comprimir-se ou distender-se consoante exista sobre ele um outro direito real, cuja existncia determina que os poderes incompatveis com este segundo direito real fiquem inactivos. O direito de propriedade o direito real por excelncia, o direito real pleno. E os vrios direitos reais foram como que recortados do direito de propriedade. Ora, quando sobre a mesma coisa que propriedade de algum, constitudo a favor de outrm, um direito real menor, aquele fica esvaziado de parte do seu contedo, limitando o direito de propriedade.

10

O direito real menor aquele que tem um contedo diferente do direito de propriedade, mas com ele compatvel. o caso, de ser constitudo a favor de algum, um direito de usufruto sobre uma coisa, tendo este, o poder de usar e fruir, sendo que estes poderes foram retirados ao, agora, nu proprietrio. Mas, mal se extinga o direito real menor que constitui factor de compresso, o contedo do direito de propriedade retoma a sua forma inicial. 2.6. Princpio da Tipicidade ou numerus clausus

Um dos instrumentos de que o direito se socorre na regulamentao da vida econmica-social o da fixao de certas categorias jurdicas, que ele prprio delimita, de modo directo ou indirecto. Por exemplo, a compra e venda, o testamento, o direito de propriedade, etc. No direito das obrigaes a fixao das categorias jurdicas no assume carcter taxativo ou exclusivo, por isso, podem os particulares criar outras que melhor entendam assegurar os seus interesses (cfr. a. 405.). Existem outras reas ou ramos em que a regulamentao jurdica de certas matrias se faz mediante o recurso a categorias exclusivas. Quando assim acontece, apenas as realidades que neles se enquadram so juridicamente atendveis. No sistema jurdico portugus, encontramos este modelo no direito criminal, quanto aos factos que so considerados crimes, e no direito das coisas, quanto s situaes reais. Significa isto, que o direito s aplica o regime das situaes jurdicas reais s que se enquadram em alguma categoria que ele caracteriza. De acordo com o princpio da tipicidade, s so admissveis os direitos expressamente previstos na lei e, pela forma nela regulada, ou seja, quanto ao contedo do direito real legalmente previsto, no podem as partes fixar-lhe outro contedo, no tm como nas obrigaes, liberdade negocial. Exemplo: o direito de propriedade confere o poder de usar, fruir e dispor. Caso A, venda a B uma casa, no pode estipular, ainda que de comum acordo, que o poder de fruir no transmitido com o direito de propriedade. Mas, caso exista uma clusula nesse sentido, a mesma teria eficcia meramente obrigacional, por fora do a. 1306., isto , B ficaria vinculado perante A, a cumprir a obrigao a que se vinculou de non facere. Porm, caso B no cumpra essa promessa por ter arrendado a C, A teria incumprido uma obrigao e, em consequncia, poderia ficar obrigado a indemnizar B, pelo incumprimento.

11

Em concluso, as partes tm de limitar-se aos direitos reais identificados na lei e tal qual ela os define, no alterando nem o nome nem o contedo (cfr. a. 1305.). Refira-se ainda que, tipicidade significa que os direitos reais tm por fonte exclusiva a lei, no vigorando o disposto no a. 405.. Por numerus clausus entenda-se, que o nmero de tipos de direitos reais, so s aqueles que se encontram definidos na lei. O numerus clausus , pois, uma consequncia do princpio da tipicidade. 2.7. Princpio do Consensualismo ou Consentimento

Este princpio encontra-se ligado fundamentalmente transmisso convencional dos direitos reais. Estabelecido no direito francs, esta tese foi acolhida pelo nosso Cdigo Civil no a. 408., disposio que se aplica exclusivamente aquisio derivada, seja ela constitutiva ou translativa. Decorre do a. 408. n. 1 que, para se constituir ou transferir um direito real, basta o acordo entre as partes consagrando-se o chamado sistema do ttulo (justa causa). Assim, se atravs do contrato de compra e venda ou de doao se transmite a propriedade (de forma imediata e instantnea), aquele contrato o ttulo de aquisio do direito real, ou seja, a razo ou fundamento jurdico da aquisio, sendo suficiente esse ttulo para produzir o efeito real. Os contratos acima referidos, no constituem os nicos ttulos (justa causa) possveis. A constituio de usufruto ou o direito de uso tambm so exemplos. Daqui resulta, que no necessrio qualquer acto de entrega ou outra formalidade (como por ex: o registo), para se adquirir o direito real. Este princpio est intimamente ligado com o princpio de causalidade, uma vez que, se verdade que suficiente a existncia do ttulo para que o direito real se transmita ou, se constitua, tambm verdade que o ttulo tem que ser justo, isto , a causa de aquisio tem de ser vlida. Por isso, se o contrato nulo ou anulvel, verifica-se a no produo do efeito real ( cfr. aa. 875., 220., entre outros). Se o contrato nulo, no se transmitiu a propriedade do transmitente para o adquirente. 2.8. Princpio da inerncia do direito real

Para o Prof. Penha Gonalves, o que de mais caracterstico existe no direito real, a inerncia entre o direito e o seu objecto. Como conceito, esta inerncia tem consagrao legal na alnea d) do n.1 do a. 204.. Exemplo: A e B possuem dois prdios contguos, sendo o prdio de A, um prdio encravado e, necessitando este de atravessar o
12

prdio de B para atingir a estrada que a passa. Para obter tal passagem A, pode fazer uma de duas coisas: celebra com B, um contrato de passagem pelo qual este lhe concede o direito de atravessar o seu prdio. A, fica assim, com um direito contratual de passagem. Imaginemos agora, que B vende o seu prdio a C. Neste caso, C no fica obrigado perante A, a cumprir o contrato de passagem que este havia celebrado com B, o que significa que A perde o seu direito contratual de passagem. ou constitui um direito real de passagem a chamada servido de passagem, adquirindo o direito de passagem. Neste caso, se B vender o seu prdio a C, o direito de passagem de A manter-se- sempre, porque o direito real um direito inerente coisa. O direito real de passagem pode, assim, ser sempre imposto, independentemente das relaes jurdicas sobre o prdio, ou seja, o prdio pode ser vendido, arrendado, que ainda assim, o direito de passagem persistir.
A inerncia um nexo de intima ligao entre o direito e a coisa, podendo mesmo afirmar-se que o direito se torna inseparvel da coisa que seu objecto. Na verdade, o seu titular pode opor o seu direito a todos, perseguindo a coisa consistindo nisto a chamada sequela, e ainda, devido

inerncia, o direito sofre todas as vicissitudes de coisa. So corolrios da inerncia: a inseparabilidade do direito em relao coisa; oponibilidade erga omnes; repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa (sequela). A inseparabilidade do direito em relao coisa significa que o direito no se desanexa do objecto. O direito nasce, vive e extingue-se com o objecto a que se encontra ligado. Exemplo: A, proprietrio da quinta X, concede o seu usufruto a B, em termos vitalcios. Entretanto, A prope a B que passe a ter o usufruto da quinta Y em lugar do usufruto da quinta X. Caso B aceite a sugesto de A, e se, este ltimo um dia vender a quinta Y a C, B no poder opor o seu direito de usufruto, j que o mesmo no existe. O seu direito sobre a quinta X e o direito no pode separar-se da coisa. A oponibilidade erga omnes, consiste na faculdade que o titular de um direito real tem de, o poder invocar eficazmente contra terceiros. No contra toda e qualquer pessoa indiscriminadamente, mas apenas contra
13

toda e qualquer pessoa em condies de violar o direito, quer essa pessoa tenha somente a inteno ou, j o esteja a violar. Muitos autores, actualmente, reconhecem que a sequela no mais do que uma manifestao particular da oponibilidade erga omnes do direito real. A manifestao da oponibilidade nos direitos reais de gozo verifica-se na aco de reivindicao (cfr. a. 1311.). Nos direitos reais de garantia, a oponibilidade manifesta-se pela aco de execuo, uma vez que o titular do direito tem o poder de executar o bem, onde quer que ele se encontre, fazendo-se pagar pelo valor da execuo. Relativamente aos direitos reais de aquisio a manifestao da oponibilidade verifica-se atravs da aco de preferncia. Exemplos para melhor compreenso da importncia da oponibilidade: 1. A vende um imvel a B e posteriormente vende a C. B o proprietrio do imvel e. portanto, o seu direito oponvel a terceiros que violem o mesmo. Em princpio, a posio de B, inatacvel dado a venda a C ser nula, como venda de bem alheio (cfr. a. 892.). 2. A vende um imvel a B, que no regista e posteriormente vende a C que regista. Neste caso, a situao torna-se complicada j que verificados os requisitos dos aa. 291. e 17. do Cdigo de Registo Predial, a posio de C inatacvel o imvel pertence-lhe. No se admitindo a existncia de direitos reais inoponveis, entender-se que o registo feito por C funciona como condio resolutiva do negcio celebrado entre A e B. Resolvido o contrato, o direito de propriedade regressa titularidade de A e como tal C, adquire o seu direito por aquisio derivada (cfr. ainda a. 6. do Cdigo de Registo Predial). 3. A confiou a B certa coisa mvel, no sujeita a registo. Posteriormente, B vende a coisa a C que a comprou de boa f, ou seja, desconhecendo que o bem pertencia a A. De acordo com o nosso ordenamento jurdico, a tutela de terceiros adquirentes de boa f, s assegurada quando se trate de direitos reais sobre coisas imveis ou mveis registveis, e mesmo assim, s dentro dos limites dos aa. 291. e 17. do Cdigo de Registo Predial. A nica coisa que C tem a seu favor, a presuno da titularidade do direito cfr. a. 1268.. Porm, esta presuno legal ilidvel pelo proprietrio A, que pode intentar uma aco de reivindicao e, se

14

conseguir provar que C obteve a coisa, a non domini, esta, ser-lhe- restituda. Esta soluo, est de acordo com a regra nemo plus iuris (ningum pode transmitir mais do que aquilo que tem) e, consagra a prevalncia do direito do titular verdadeiro sobre a titularidade aparente do possuidor, sem embargo da sua boa f. A repercusso, no direito, das vicissitudes da coisa. O perecimento total da coisa provoca a extino do direito real, j que um dos pressupostos de um direito real a existncia da coisa. Por outro lado, o direito real pode alterar-se, caso seja alterado o regime a que a coisa est submetida. Assim, se A resolve transformar um edifcio de 6 andares em propriedade horizontal, deixa de haver um direito de propriedade sobre o edifcio de 6 andares, para passarem a existir vrios direitos de propriedade. 2.9. Princpio da Publicidade

Com j foi referido, o direito real um direito com eficcia absoluta e, por isso necessrio que os terceiros saibam da sua existncia para no direito no interferirem, cumprindo deste modo dever de absteno. Para que seja possvel a todos os sujeitos de obrigao passiva universal conhecerem a existncia dos direitos reais e igualmente para segurana do comrcio jurdico (em que se tutela a posio destes terceiros), necessrio dar publicidade existncia desses direitos. Repara-se que o desconhecimento da real situao das coisas pode afectar terceiros, no que respeita s consequncias dos negcios que, em relao a elas se venham a praticar, contribuindo a publicidade dos actos para estes mesmos terceiros respeitarem esta situao. Mas, esta publicidade no constitui requisito de validade do direito real, que foi validamente constitudo, por mero efeito do contrato, apenas vlido inter partes. Porm, este requisito condio de eficcia relativamente a terceiros. A publicidade conseguida atravs do registo das coisas imveis (Registo Predial) e das coisas mveis de considervel valor (como os avies, helicptero, automveis, quotas de sociedade). Por exemplo: se A e B celebrarem contrato de compra e venda (mediante escritura), B comprador torna-se proprietrio do bem. Porm, este negcio apenas tem eficcia entre A e B (cfr. aa. 406. e 408. n.1). Embora, para que B se torne proprietrio, no seja necessrio proceder ao registo, dever faz-lo, sob pena de colocar em risco o prprio direito. A relevncia econmica, social e jurdica da publicidade, neste sector, como em outros, levou o Estado a intervir e, a organizar servios pblicos, especialmente encarregados de a promover e organizar sistematicamente.
15

Em Portugal, a publicidade est h muito confiada s Conservatrias, que so servios pblicos com competncia especializada em funo das matrias e das categorias de coisas a que a publicidade respeita. Quanto nossa cadeira, interferem a Conservatria do Registo Predial e as Conservatrias do Registo de Bens Mveis, ainda pendente de regulamentao. Podemos encontrar duas modalidades de publicidade: a provocada e a expontnea. Na realidade, h uma srie de comportamentos humanos que pela sua repetitividade e tipicidade social, implicam, por si mesmos, a revelao e publicitao de certas realidades sociais e jurdicas. Da que, a adopo de certos comportamentos possam envolver, a produo de certas consequncias no mundo do direito. Por exemplo, as relaes estabelecidas entre pessoas que vivem maritalmente ou, a relao entre pais e filhos, assumem uma certa feio ou, maneira de ser tipicidade social. Ora, se algum adopta em relao pessoa do sexo oposto com quem vive ou, em relao a um menor, com regularidade certos comportamentos, que integram a chamada posse de estado, natural que da se retirem consequncias quanto existncia, entre essas pessoas, de uma relao matrimonial ou de filiao. No plano dos direitos reais, algo de semelhante se passa. Em regra, o proprietrio dos bens quem adopta em relao a eles os comportamentos, correspondentes ao seu uso e fruio, fazendo-o, em regra, vista de todos, sem reservas ou reparos de qualquer outra pessoa. Compreende-se por isso que se veja naquele comportamento, o sinal exterior de propriedade e que, a partir da, se lhe d relevncia na atribuio ou reconhecimento da titularidade do correspondente direito. De facto, resulta desses comportamentos a publicidade que se designa por expontnea. Contrape-se a esta publicidade, outra, designada por provocada, que deriva de uma actuao intencionalmente dirigida a dar a conhecer a terceiros uma certa situao jurdica. Actualmente, essa publicidade faz-se mediante inscrio no registo de certos factos em livros ou registo prprios que so guardados ou conservados, por um servio publico. 2.9.1. Publicidade Registal Noes gerais Nos termos do a. 1. do C.R.Predial, a funo essencial do registo predial a de: dar publicidade situao jurdica dos prdios. Atravs

16

desta funo, realiza-se o fim a que o registo predial est votado: a segurana do comrcio imobilirio. A lei do registo s se refere a prdios, compreendendo os rsticos e urbanos, e no a todas as coisas mveis, abrangidas na enumerao do a. 204.. Porm, refira-se, que a partir dos actos de registo relativos a prdios, se consegue saber e estabelecer a situao jurdica das demais coisas imveis, uma vez que estas mantm sempre uma ligao com um prdio, seja rstico ou urbano. A publicidade da situao jurdica das coisas, organizada pelo Estado, relativamente recente, datando do segundo quartel do sc. XIX. O primeiro Cdigo de Registo Predial verdadeiramente merecedor deste nome, surgiu com a publicao do D/L n. 42545 de 8 de Outubro de 1959, revogado em 1967, sendo publicado outro Cdigo, aprovado pelo D/L n. 47611 de 28 de Maro de 1967. O actual Cdigo, foi j objecto de alteraes, algumas importantes introduzidas pelos seguintes diplomas : D/L n. 355/85 de 2 de Setembro; D/L n. 60/90 de 14 de Fevereiro; D/L n. 80/92 de 7 de Maio; D/L n. 30/93 de 12 de Fevereiro; D/L n. 255/93 de 15 de Julho; D/L n. 227/94 de 8 de Setembro; D/L n. 267/94 de 25 de Outubro; D/L n. 67/96 de 31 de Maio; D/L n. 375-A/99 de 20 de Setembro; D/L n. 533/99 de 11 de Dezembro e D/L n. 273/2001 de 13 de Outubro. 2.9.2. Caractersticas Portugus Gerais do Sistema de Registo Predial

O sistema de registo predial portugus tem como caractersticas, entre outras, ser um sistema de natureza pblico e real. O carcter pblico revela-se, desde logo, na circunstncia de o Registo Predial estar a cargo de servios pblicos Conservatria do Registo Predial. Estas dependem, por sua vez, de um servio central comum, a Direco Geral de Registos e Notariado, integrado na orgnica do Ministrio da Justia. E o carcter real e no pessoal, verifica-se na circunstncia de assentar num acto de registo que respeita a prdios em si mesmos e, no s pessoas que sejam titulares de direitos que os tenham por objecto. Os registos que assumem grande relevncia na nossa ordem jurdica so: o registo predial;

17

 o registo comercial; o registo de propriedade automvel; o registo de propriedade intelectual e, o registo de propriedade industrial O registo predial assume uma particular relevncia, dado que as suas normas aplicam-se subsidiariamente aos diplomas reguladores de cada um dos restantes registos. 2.9.3. Princpios do Registo Predial a) Princpio da Instncia Este princpio encontra-se previsto no a. 41. do C.R.Predial e significa que, salvo nos casos previstos na lei, o registo deve ser pedido pelos interessados. Decorre deste princpio que os servios esto disposio dos interessados, mas a estes cabe a iniciativa de requerer os registos que lhes convenham, vigorando assim um princpio equivalente ao que rege em direito processual civil. Cabe, em suma, o impulso inicial de registo s partes, o que se faz mediante o preenchimento e apresentao de um impresso de modelo aprovado (requisio), acompanhada dos suportes documentais necessrios a cada acto de registo. O Cdigo de Registo Predial Portugus no estabelece, em caso algum, a obrigatoriedade do registo, sendo neste domnio elucidativo que, o facto de a sua falta no configurar qualquer transgresso, nem se estabelecer para ele qualquer sano podendo, no entanto, afirmar-se uma obrigatoriedade indirecta. Assim, no ser adequado falar-se de dever de registar mas apenas em nus, sendo que, a no observncia do nus de registo, acarreta consequncias indesejveis para o interessado no registo, ou a ele desfavorveis. Sem prejuzo do princpio da instncia, a lei prev vrios casos particulares de registo oficioso, isto , por iniciativa do Conservador (cfr. aa. 92. n.5, 97., 98. n.3 e 100. n.3). b) Princpio da legalidade Este princpio decorre, desde logo, do carcter pblico do registo, numa das suas manifestaes. Na verdade, tanto o Conservador como os
18

demais servidores das Conservatrias, funcionrios pblicos, todos eles esto nessa qualidade subordinados lei que devem respeitar. Por esta simples razo, j aqui domina uma ideia de legalidade. Contudo, o princpio em anlise, tem alcance mais vasto e que decorre do a. 68. do C.R.P. A este princpio pode ser-lhe atribudo um contedo formal ou substancial. No primeiro caso, significa que cabe aos funcionrios do registo verificarem a regularidade formal dos actos apresentados a registo e a legitimidade dos respectivos requerentes. No segundo caso, vai-se mais longe, impondo tambm ao Conservador a obrigao de se pronunciar sobre a viabilidade do pedido de registo, tomando em conta a sua validade substancial dos actos a registar, assemelhando-se a sua funo do juiz. A actividade fiscalizadora do Conservador implica a apreciao dos seguintes aspectos: identidade entre o prdio a que se refere o acto a registar e a correspondente descrio; legitimidade dos interessados; regularidade formal dos ttulos referentes aos actos a registar e a validade substancial dos mesmos actos. Relativamente ao ltimo ponto, exige-se uma observao complementar. entendimento corrente na doutrina que o poder do conservador restringe-se nesta matria, aos casos de nulidade, sendo vrias as razes que impedem que a sua apreciao se alargue aos actos anulveis. Desde logo, porque os actos anulveis produzem os seus efeitos enquanto no sejam invalidados (cfr. a. 287. n.1). Assim, no seria razovel atribuir ao conservador um poder que iria colocar em causa a eficcia do acto, num campo que deixado disponibilidade de certas pessoas. Por outro lado, uma vez que este tipo de invalidade no do conhecimento oficioso do tribunal, permitir-se a interferncia do conservador nesta matria, seria atribuir-lhe poderes mais amplos do que os reconhecidos ao poder judicial. No entanto, quando a anulabilidade resulte de falta de consentimento de outrem ou, de consentimento do tribunal, impe o a. 92. al. e) do C.R.Predial, a realizao do registo como provisrio por natureza. O mesmo regime vale para os actos praticados pelo gestor ou representante sem poderes enquanto no forem ratificados (cfr. al. f) do

19

a. supra citado). Em qualquer outro caso no pode o conservador recusar o registo. O princpio da legalidade devia conduzir, sempre que o registo se mostrasse invivel, sua recusa. Mas, dado que este regime poderia acarretar graves inconvenientes para os interessados, em alternativa figura da recusa do registo, surge a do registo provisrio por dvidas. S nos casos mais graves e enumerados no a. 69. do C.R.Predial, o registo deve ser recusado. Os meios de impugnao das decises do conservador podem revestir carcter gracioso ou contencioso. A impugnao graciosa, possibilita a reclamao para o prprio conservador (cfr. a. 140. do C.R.P.) e o recurso hierrquico para o Director-Geral dos Registos e Notariado (cfr. a. 142. do C.R.P.) e, que tem lugar, no caso de a reclamao ser indeferida. Se a pretenso do interessado no for atendida pelos meios graciosos, o mesmo ainda se pode socorrer da via contenciosa que consiste no recurso para o tribunal de comarca (cfr. a.145. do C.R.P.). Para alm destes meios, o interessado dispe ainda de outros meios, destinados reparao dos danos que, a conduta do conservador lhe tenha causado, por fora do a. 153. do C.R.P., efectivando a responsabilidade criminal e civil em que este incorre. c) Princpio da prioridade ou prevalncia De acordo com o a. 6. do C.R.P., o direito em primeiro lugar inscrito prevalece sobre os que se seguirem em data. Caso os registos sejam da mesma data, a prioridade determinada pelo nmero de ordem das apresentaes. O princpio em anlise s admite uma excepo em matria de hipoteca. As hipotecas inscritas na mesma data, concorrem entre si, na proporo dos crditos que cada uma delas garante. Saliente-se que o registo provisrio quando convertido em definitivo, conserva a prioridade que tinha como provisrio, ou seja, a prioridade do registo determinada segundo os critrios do n 1 do a. 6. Esta disposio demonstra, s por si, a importncia da provisoriedade do registo, como alternativa sua recusa. O registo provisrio que no seja renovado ou convertido em definitivo dentro do prazo da sua vigncia (6 meses), caduca.

20

d) Princpio do trato sucessivo O princpio do trato sucessivo, previsto no a. 34. do C.R.P., tem como objectivo reconstituir ou estabelecer uma cadeia ininterrupta dos sucessivos titulares do direito. Estabelecendo-se esta cadeia, fcil conhecer toda a histria jurdica de um imvel, consultando os registos. Quando, ao longo da cadeia dos sucessivos actos de transmisso, existe algum que no regista, d-se aquilo a que se chama de quebra do registo: 1912B regista 1942C no regista 1968D no regista 1989E pretende registar. Deslocando-se Conservatria para registar a sua aquisio, E, constata haver um hiato no registo, ou seja, o ltimo registo de que h conhecimento data de 1912 e encontra-se em nome de B. Neste caso, o Conservador vai exigir a E a justificao das sucessivas alienaes que culminaram no contrato pelo qual B adquiriu de A. Existem duas formas de reatar o trato sucessivo: atravs de justificao notarial, tentando obter junto dos notrios as sucessivas escrituras de compra e venda, habilitao de herdeiros, partilha etc. ou, atravs de justificao judicial pedindo ao tribunal que faa a respectiva reconstituio. Com efeito, o a. 9. vem permitir dar soluo aos problemas colocados pelo princpio do trato sucessivo, no que diz respeito aos imveis que vo sendo alienados aps a entrada em vigor do Cdigo de Registo Predial. e) Princpio da legitimao De acordo com o a. 9. do C.R.P., o titular de um imvel no pode alien-lo nem constituir encargos sobre ele, mediante escritura pblica se esse imvel no estiver devidamente registado. Note-se que, o a. 9. do C.R.P., no se dirige ao titular dos imveis, mas sim aos notrios, pois a estes que compete cumprir o preceito, ou seja, no realizar a escritura se no for apresentada Certido do Registo. O notrio que o fizer ser objecto de sano disciplinar, sendo que as partes no sofrem qualquer sano. Este princpio traduz um outro, o princpio de obrigatoriedade indirecta, segundo o qual ningum obrigado a registar um imvel, mas se quiser alien-lo ou constituir encargos sobre ele, ter forosamente que o
21

registar. No h, portanto, qualquer sano para quem no registar, mas uma forte limitao. 2.9.4. Actos do Registo, trmites processuais e prova de registo So trs as modalidades de actos de registo, propriamente ditos, atendendo ao seu contedo e sua funo: a descrio, a inscrio e os averbamentos. A descrio o acto de registo dirigido identificao fsica, econmica e fiscal de cada prdio (cfr. a. 79. n.1 do C.R.P.). As descries so dependentes, em geral, de uma inscrio ou de um averbamento cfr. a. 80. n.1 do C.R.P. Os averbamentos s descries (acto complementar), servem para alterar, completar ou rectificar os elementos delas constantes, ampliar ou inutilizar, em virtude de circunstncias supervenientes. Os averbamentos tm um nmero privativo e devem ter tambm o nmero e data da apresentao quando dela depender (cfr. aa. 88. n.1 e 89. do C.R.P.). Diversa a finalidade da inscrio. Esta o acto de registo que vai revelar a situao jurdica dos prdios descritos, consistindo num extracto dos factos jurdicos relativos a cada prdio. A identificao da inscrio faz-se mediante uma letra, seguida do nmero de ordem correspondente e o nmero e data da apresentao, elementos que devem constar do correspondente extracto. semelhana do que passa com as descries, os averbamentos s inscries servem para completar, restringir ou actualizar uma inscrio j existente, devendo ser lanados na inscrio a que respeitam (cfr. a. 100. n.1 e n. 4 do C.R.P.). A existncia do registo prova-se por meio de ttulos de registo, certides, fotocpias e notas de registo. Uma vez efectuado o registo, dos factos legalmente sujeitos a ele, os mesmos sero oponveis a terceiros, depois da data do respectivo registo (cfr. a. 6. do C.R.P.). O a. 7. do C.R.P., estabelece duas presunes: a de que o direito existe tal como o registo o revela e a de que o direito pertence a quem est inscrito como seu titular. Estas presunes, so presunes legais, ilidveis.

22

3.

CLASSIFICAO DOS DIREITOS REAIS

3.1. Direito Real Pleno e Direitos Reais Limitados O critrio de distino entre direitos reais plenos e direitos reais limitados ou menores, a extenso dos poderes que os direitos reais atribuem ao seu titular, ou seja, existem direitos reais que atribuem aos seus titulares mais poderes do que outros. Exemplo: o direito de propriedade atribui poderes mais amplos, que o direito de usufruto. Considera-se que para alm da propriedade, tambm a posse um direito real pleno, significando que, por meio desta classificao, a situao possessria colocada ao nvel do direito de propriedade. O direito de propriedade um direito real pleno porque abrange os mais amplos poderes de aproveitamento, ou seja, usar, fruir e dispor. Todos os outros direitos reais so limitados, dado os mesmos serem recortados do direito real pleno, permitindo ao seu titular o aproveitamento parcial e no pleno da coisa. 3.2. Direitos Reais de Gozo, Garantia e de Aquisio Esta a classificao tradicional das categorias dos direitos reais. O seu critrio de distino assenta no modo como se efectua o aproveitamento das utilidades da coisa, que o objecto do direito real. Direitos reais de gozo Nos direitos reais de gozo, o aproveitamento da coisa feito de modo directo e imediato no sentido de que, o titular do direito real de gozo pode fazer suas as utilidades que a coisa lhe proporciona. Pode colher os frutos naturais, perceber frutos civis, consumir a coisa, alter-la, etc. Portanto, o titular do direito real de gozo, satisfaz o seu interesse atravs do aproveitamento do valor de uso da coisa, retirando da sua substncia todas as utilidades dessa coisa. So direitos reais de gozo: a posse, o direito de propriedade (compropriedade e propriedade horizontal), as servides, o direito de superfcie, o direito de uso e habitao, o direito de usufruto e o direito real de habitao peridica. Direitos reais de garantia Nos direitos reais de garantia, as utilidades proporcionadas ao seu titular so aproveitadas de modo indirecto, isto , atravs do valor econmico, do valor de troca, e no atravs do seu valor de uso.
23

Estes direitos reais so acessrios de uma relao creditria e por isso encontram-se regulados no Livro II, tendo a funo de assegurar eficazmente ao credor, o pagamento preferencial do seu crdito pelo valor da coisa sobre que recaiem. Os direitos reais de garantia caracterizam-se pelo facto de incidirem sobre o valor ou os rendimentos de bens certos e determinados, do prprio devedor ou de um terceiro. O C.C. admite os seguintes direitos reais de garantia: 1. Consignao de rendimentos 2. Penhor 3. Hipoteca 4. Privilgios creditrios 5. Direito de reteno 1. Consignao de rendimentos A consignao de rendimentos consiste na aplicao dos rendimentos de certos bens imveis ou mveis sujeitos a registo garantia do cumprimento de uma obrigao (que pode ser condicional ou futura), e do pagamento dos respectivos juros, se devidos, ou to s do cumprimento da obrigao ou do pagamento dos juros. Dispe o a. 657. n.1, que: S tem legitimidade para constituir a consignao quem puder dispor dos rendimentos consignados. o caso do usufruturio. A consignao de rendimentos pode ser: voluntria, que aquela que instituda pelo devedor ou por um terceiro, mediante negcio entre vivos ou testamento, ou judicial, que resulta de uma deciso do tribunal (cfr. a. 658.). No que diz respeito consignao voluntria, exige-se escritura pblica ou testamento, desde que verse sobre coisas imveis, mas bastante, documento particular, quando estejam em causa bens mveis (cfr. a. 660. n.1). A consignao de rendimentos encontra-se sujeita a registo, salvo se tiver por objecto os rendimentos de ttulos nominativos, como por exemplo, aces de sociedades, devendo neste caso ser mencionado nos ttulos e averbada, segundo a respectiva legislao (cfr. a. 660. n.2).

24

A consignao confere ao credor o direito de preferncia em relao aos outros credores, apenas sobre os rendimentos consignados e no sobre os bens que os produzem. A consignao extingue-se nos termos do a.664.. 2. Penhor O penhor constitui um direito real de garantia, que consiste em o devedor ou terceiro se desapossarem voluntariamente de certa coisa mobiliria, para que fique especialmente afecta segurana de determinado crdito, e que, por ele responde preferencialmente, no caso de no cumprimento da obrigao por parte do devedor. Em princpio, o objecto empenhado tem que sair das mos do devedor ou de terceiro (a. 667.) e entregue ao credor, ou a terceiro fiel depositrio deste (a. 669.). Quanto ao objecto, a lei permite que sejam dadas em penhor, coisas mveis como crditos ou outros direitos no hipotecveis. Admitem-se, assim, duas modalidades fundamentais de penhor: o penhor de coisas (a. 669. e ss.) e o penhor de direitos (a. 679. e ss.) Regra geral, todas as coisas mveis podem constituir objecto do penhor sejam elas fungveis ou no, consumveis ou no. Exige-se apenas, que a coisa possa ser alienada, porquanto o credor pignoratcio tem o direito de promover a sua venda para se pagar (cfr. a.675.). Nos termos do a. 669, impe-se que o autor do penhor no tenha a disposio do objecto empenhado. A existncia do penhor pressupem a publicidade constitutiva que se traduz na posse ou composse, decorrente do a. 669. Alm da publicidade, torna-se necessrio, data de entrega do objecto empenhado, acordo das partes, sobre a constituio da garantia. 3. Hipoteca A hipoteca traduz-se no direito concedido a certos credores de serem pagos, pelo valor de certos bens imobilirios do devedor e, com preferncia a outros credores estando os seus crditos devidamente registados. Alm dos bens imobilirios, podem ser objecto de hipoteca, os automveis, navios e, aeronaves (bens mveis registveis). A hipoteca incide sobre coisas imveis ou havidas como tais, indicadas nos ara.688. a 691.. No requisito da hipoteca, que os bens saiam da posse do autor da garantia, diferente do que se verifica no penhor. No entanto,
25

compreende-se a diferena, dada a especial natureza dos bens sobre que recaem as duas garantias: a hipoteca sobre coisas imveis ou equiparadas que no podem ser facilmente ocultadas ou sonegadas, como acontece com a generalidade dos mveis. A hipoteca carece de ser registada sob pena de no produzir efeitos, mesmo em relao s partes (cfr. a. 687.). Existem trs modalidades de hipotecas previstas na lei (cfr. a. 703.): legais (cfr. a. 704.) judiciais (cfr. a. 710.) voluntrias (cfr. a.712.) 4. Privilgios creditrios um direito conferido a certos credores, de serem pagos, em ateno natureza dos seus crditos, de preferncia a outros credores. Esta garantia no necessita de ser registada (cfr. a. 733.). O privilgio creditrio constitui uma garantia mais forte do que a hipoteca, porque se houver concurso entre credores, os privilgios imobilirios preferem preferncia, assim como preferem consignao de rendimentos e ao direito de reteno, ainda que estas garantias se mostrem anteriores (a. 751.). Nos termos do a.734. esta garantia, abrange os juros de crdito respeitantes aos ltimos dois anos, se forem vencidos.
Os privilgios creditrios podem ser privilgios mobilirios, o que pode abranger o valor de bens mveis, de todos se, o privilgio geral ou, de determinados se, o privilgio especial do devedor, existentes data da

penhora ou de acto equivalente (cfr. aa. 736. e 738.) e privilgios imobilirios, aqueles que podem abranger apenas o valor de determinados bens imveis (cfr. a.743. e ss.). De acordo com a actual redaco do a. 735 n 3, introduzida pelo DL n 38/2003 de 8 de Maro, os privilgios imobilirios estabelecidos neste Cdigo so sempre especiais. 5. Direito de reteno O direito de reteno um verdadeiro direito de garantia e, consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa, de a no entregar a quem lha pode exigir, enquanto esta, no cumprir uma obrigao a que est adstrito para com aquele (cfr. a.754.).

26

Este direito resulta directamente da lei e no de um negcio jurdico e a sua publicidade encontra-se assegurada pelo prprio texto legal. Esta garantia no carece de ser registada. O direito de reteno tem como requisitos so seguintes: - a deteno lcita de uma coisa que deve ser entregue a outrem; - que o detentor se apresente, por sua vez, credor da pessoa com direito entrega;
- que entre os dois crditos exista o nexo apontado tratar-se das despesas

feitas por causa dessa coisa ou de danos por ele causados. O a. 755. no seu n.1, estabelece casos especiais de direito de reteno j conhecidos, como o caso da alneas b), d) e f) da mesma disposio legal. Direitos reais de aquisio
Os direitos reais de aquisio, constituem a categoria de direitos reais

mais recente, em que o interesse do titular satisfeito atravs da aquisio de um outro direito real, isto , a partir do momento em que se exerce o direito real de aquisio, o seu titular imediatamente transposto para outro direito real de gozo. Por exemplo: o direito que tem cada um dos comproprietrios a ter preferncia, na venda ou doao, das quotas dos outros; o caso do contrato-promessa e do pacto de preferncia quando se tenha atribudo eficcia real. Tambm a situao jurdica do possuidor que adquire o direito de propriedade por usucapio, cfr. a. 1287. e; o caso de apropriao de coisa alheia, cfr. aa. 1321. e 1323., etc.

4. VICISSITUDES DOS DIREITOS REAIS

As vicissitudes dos direitos reais tm a ver com a aquisio, com a modificao e com a perda dos direitos reais. 4.1. Aquisio dos direitos reais A aquisio de um direito real, marca o momento em que esse direito (subjectivo) passa a fazer parte de uma esfera jurdica. A aquisio pode ser originria ou derivada e, esta ltima, ainda pode ser, constitutiva e translativa. Na aquisio originria, o direito adquirido surge na ordem jurdica, no exacto momento em que se adquire, isto , o fenmeno de aquisio e

27

constituio do direito simultneo e por sua vez no est dependente de nenhum outro direito. Na aquisio derivada o direito adquirido est sempre dependente de outro direito. E essa dependncia exprime-se de duas formas: na aquisio derivada translativa: a aquisio depende do direito anterior que fundamentalmente o mesmo; na aquisio derivada constitutiva: o direito que se adquire um direito novo, muito embora, a sua constituio, se processe custa de um direito pr-existente, que fica assim limitado pela constituio desse direito. Com efeito, os direitos reais menores surgem por aquisio derivada constitutiva e limitam o direito de propriedade. Se eles forem transmissveis, pode tambm existir aquisio derivada translativa e, por regra, todos os direitos reais de gozo so transmissveis. J quanto ao direito de propriedade, s pode ser adquirido ou, por aquisio originria ou, por aquisio derivada translativa. Quanto aos modos de aquisio, so eles os seguintes: a) Contrato: mediante contrato, transmitem-se para outro titular, direitos reais j existentes, na titularidade do transmitente e, podem ser constitudos (aquisio originria) novos direitos reais (cfr. a. 408. n.1); b) Usucapio: a posse, mais o tempo, conduz usucapio e, um modo de aquisio de direitos reais de gozo; c) Lei e deciso Judicial: a constituio em si mesma, de direitos reais, muitas vezes decorre automaticamente da lei, ou seja, sem necessidade de interveno das partes e independentemente da sua vontade. Exemplos: servides legais (cfr. a. 1550.), hipoteca legal (cfr. a. 704.), os privilgios creditrios (cfr. a. 733.), o direito de reteno (cfr. a. 754.) e as preferncias legais. 4.2. Modificao dos direitos reais A modificao dos direitos reais pode ser objectiva e subjectiva. Sempre que se opera uma aquisio derivada translativa existe uma modificao subjectiva. Exemplo: A vende a B um automvel. Quanto modificao objectiva, esta verifica-se sempre que, nos encontramos perante aquisies derivadas constitutivas. Exemplo: A constitui a favor de B um direito de usufruto.

28

4.3. Perda dos direitos reais Os direitos reais extinguem-se pelas seguintes causas: Expropriao por utilidade pblica: (cfr. a. 62. da Constituio da Repblica Portuguesa; a. 1308. e a. 1536., n. 1, al. f) consiste numa declarao feita pelo Estado, em que este declara a necessidade de utilizar determinado bem para um fim especfico de utilidade pblica, que faz extinguir o direito real constitudo sobre tal bem e, determina a sua transferncia para o patrimnio da pessoa a cujo cargo est a prossecuo desse fim (direito novo independentemente do anterior). Renncia: (cfr. aa. 731., 664., 677., 752., 761., 1267., 1476., 1490.) os direitos reais so renunciveis, por manifestao de vontade, nesse sentido, do respectivo titular (Princpio da renunciabilidade). O titular do direito de propriedade de um bem mvel pode simplesmente abandon-lo, desligando-se da sua posse (causal), passando a coisa a ser considerada uma res nullius (coisa de ningum) e, fica susceptvel de ser adquirida por ocupao (cfr. a. 1318.). O proprietrio de um imvel tambm pode renunciar ao seu direito, embora haja opinio diversa. Por efeito da renncia (que deve ser feita por escritura pblica e sujeita a registo) o imvel integra-se ex vi lege no patrimnio do Estado, no sendo susceptvel de ocupao. Confuso: esta figura aparece-nos como causa extintiva dos direitos reais limitados (cfr. aa. 1476. n.1, al. b); 1536. n.1, al. d), 1569. n.1, al. c). Quando o titular de um direito real menor, passa a titular de um direito real maior, d-se a confuso. Exemplo: A. usufruturio adquire a propriedade a B (nu proprietrio). Extino de um direito real pelo decurso do prazo, quando o mesmo tenha sido constitudo a termo.

DOS DIREITOS REAIS EM ESPECIAL 1. DA POSSE (aa. 1251. a 1301. do Cdigo Civil)
1.1. Noes Gerais A ideia de posse sugere imediatamente uma situao de poder sobre uma coisa e, por outro lado, sugere tambm a existncia de uma relao material entre uma pessoa e uma coisa. Imaginemos as seguintes situaes:
29

A, utiliza um automvel em virtude de o ter roubado ou, em virtude de o ter alugado ou, ainda, em virtude de o ter comprado, sendo o seu proprietrio. Do ponto de vista factual, no h qualquer diferena entre estas trs situaes. Para compreenso da noo de posse, foroso uma abordagem da distino que, a doutrina estabelece entre posse causal, posse formal e, posse precria ou deteno. 1.2. Posse causal, posse formal e posse precria A posse diz-se causal porque existe uma causa que a justifica, isto , no caso do proprietrio ele titular de um direito real em cujo contedo se integram os poderes que justificam o uso da coisa. Ora, a posse o poder de uso e, neste caso, causal, porque tem como causa a titularidade de um direito real, cujo contedo integra um poder de uso. A posse causal no tem autonomia, inerente titularidade de um direito real e no mais do que a manifestao exterior da titularidade do direito real. O proprietrio e o possuidor embora actuem do mesmo modo perante todas as outras pessoas, no tm o mesmo direito, dado que um proprietrio e, tais actos traduzem o exerccio do seu direito, o outro no proprietrio e, os seus actos traduzem uma mera actuao de facto. Repare-se ainda, que o possuidor tem de praticar os actos correspondentes titularidade de um direito real, enquanto que o proprietrio no precisa de praticar quaisquer actos para que o direito lhe reconhea a sua qualidade. Na posse formal, o possuidor no titular de qualquer direito real sobre a coisa, em cujo contedo se integre o poder exercido, isto , no h qualquer causa que justifique o uso. Face ao exposto, poder dizer-se que na posse causal o possuidor , enquanto que, na posse formal, o possuidor actua como se fosse. A posse diz-se precria (caso do comodatrio), quando o sujeito tem apenas uma autorizao do titular do direito real para possuir a coisa em seu nome, isto , em nome do titular do direito. O possuidor precrio to somente o possuidor em nome de outrem em cujo contedo se integra o poder de uso.

30

A noo de posse que se encontra definida no a. 1251. uma noo de posse formal: quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real. De acordo com esta noo, o possuidor aquele que actua como se fosse o titular de um direito real e actua de tal modo, que tem poderes idnticos aos do verdadeiro titular. Com a expresso () por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real, a lei visou explicitar que, a posse referida neste preceito a posse formal, porque no se identifica com o exerccio do prprio direito real. Trata-se apenas, de actuao que s exteriormente se apresenta parecida com o exerccio do direito real e, por isso, no assimilvel posse causal. O a. 1268. consagra uma presuno ilidvel, (admite prova em contrrio) segundo o qual: o possuidor goza da presuno da titularidade do direito (). O simples detentor no goza desta presuno. A posse formal e causal podem entrar em conflito, caso existam dois sujeitos que se arrogam a titularidade de um direito sobre a mesma coisa. Para solucionar este conflito, a lei presume que o possuidor o titular do direito, cabendo quele que se afirma como titular do direito (ex: proprietrio ou usufruturio), enquanto lesado, apresentar prova em contrrio, mediante a qual ilide a presuno legal. 1.3. Estrutura da Posse Existem duas correntes que devero ser consideradas para melhor compreenso desta matria. A corrente objectivista perfilhada por Jhering para a qual basta o corpus, ou seja, a apreenso material ou o poder de facto para existir uma situao possessria. Para esta teoria existe posse, quando algum tem a apreenso material da coisa e mostra vontade de continuar com essa apreenso. Para a corrente subjectivista perfilhada por Savigny, alm do corpus, ser tambm necessrio o animus, ou seja, necessrio que o possuidor deixe transparecer um poder sobre a coisa que seja conforme titularidade de um direito real de gozo sobre ela. Por outras palavras, o animus a inteno demonstrada pelo possuidor no seu modo de agir em relao coisa, objecto da posse.

31

No entender da maioria da doutrina, a corrente perfilhada pelo nosso Cdigo Civil a corrente subjectivista de Savigny, no sentido de que no basta a apreenso da coisa e a vontade de a manter, mas tambm necessrio o animus. O Prof. Menezes Cordeiro partilha de opinio contrria. No entanto, leia-se o que estabelece o a. 1251.: actua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real, onde o animusreleva claramente. Ainda, em justificao da tese subjectivista, o a. 1252. pode ser invocado no sentido de que, o detentor tem a apreenso material da coisa e pode manifestar a vontade de manter essa apreenso, mas no considerado possuidor. Para que exista uma situao possessria, no se exige que o possuidor pratique directamente actos materiais sobre a coisa possuda, dado que a mesma pode ser exercida por intermedirio de outrem, nos termos do a. 1252., isto , algum pode possuir a coisa em nome do possuidor ou, actuando como seu representante. Esta a chamada situao de deteno identificadas nas al. a), b) e c) do a. 1253.. Exemplos: a empregada domstica que se serve do aspirador de casa onde trabalha, como instrumento de trabalho, detentora nos termos da al. a) do a. 1253., porm, se utilizar o secador de cabelo pertencente dona da casa, j ser considerada detentora nos termos da al. b) do a. 1253.; O lavrador que vai a casa de um vizinho pedir uma charrua emprestada, mas como o mesmo no se encontra em casa, leva a charrua porque sabe que aquele no se importa cfr. al. b) do a. 1253.; O motorista que conduz o camio pertencente firma X detentor, nos termos da al. c) do a. 1253.; 1.4. Natureza Jurdica da Posse

Existem vrios entendimentos, mas de um modo geral, e sem pretenso de aprofundar esta questo, entender-se- a posse como um direito real subjectivo.
No nosso Cdigo Civil, a posse opera e releva ora, como mero facto jurdico cfr. aa. 1252., n2, 1254., 1257., n1, 1260., 1287. ora, como situao jurdica subjectiva, fonte de importantes efeitos jurdicos para o possuidor

cfr. aa. 1263., 1266., 1267., 1268. n.1, 1270. e 1273.. 1.5. Fundamento da Proteco Possessria Na verdade, muitas das razes invocadas por vrias teorias podero ter concorrido historicamente e, concorrem ainda hoje, para o acolhimento e fundamento do instituto possessrio nos diversos ordenamentos jurdicos. Destaco dois dos principais fundamentos do instituto possessrio:

32

 a paz pblica e o valor econmico e social autnomo da posse.

Vigora entre ns um sistema de justia pblica (cfr. a. 1. do C.P.C.), a defesa da posse s pode operar por meios processuais regulados na lei. Deste modo, havendo proteco legal da posse, evitam-se conflitos sociais e esta pode funcionar como instrumento de conservao e de produo de efeitos funcionais da coisa. 1.6. Objecto da Posse O objecto material da posse corresponde h existncia material da coisa. O objecto jurdico da posse (cfr. a. 1251.), a forma de actuao correspondente ao exerccio do direito de propriedade e dos demais direitos reais de gozo, passveis de serem adquiridos por usucapio. Portanto, o objecto da posse pode ser no s o direito de propriedade como tambm outro direito real de gozo, susceptveis de serem adquiridos por usucapio, ficando excludos os direitos reais de garantia e de aquisio. 1.7. Modalidades da Posse
Posse exclusiva: aquela que exercida por um nico possuidor. Posse simultnea: corresponde s situaes em que, sendo algum

possuidor, por uma ou outra razo e, sem a sua vontade, existe algum que tambm adquire a posse.
Composse: uma situao de comunho do direito que a posse. Cada

um dos compossuidores exerce a posse correspondente parte que lhe caiba na posse comum, semelhana da figura da compropriedade, cujas regras lhe so extensveis com as necessria adaptaes. (cfr. a. 1404.). Caso as posses, que incidem sobre a mesma coisa, sejam de natureza diferente (Ex: A actua como se fosse proprietrio e, B como usufruturio) no h composse, mas sim convergncia de posses que no so incompatveis entre si. 1.8. Modos de Aquisio da Posse a) Pela prtica reiterada, com publicidade dos actos materiais correspondentes ao exerccio do direito ( o chamado apossamento cfr. a. 1263., al. a)

33

Por prtica reiterada entende-se a prtica continuada. Esta expresso suscita a questo de se saber, quantos actos materiais tero de ser praticados para se considerar que h prtica reiterada. Parece que no se exige a prtica de muitos actos, a prtica de apenas um s acto pode dar lugar investidura da posse, desde que esse acto tenha intensidade suficiente para demonstrar que o sujeito tem a inteno de passar a comportar-se como possuidor nos termos do a. 1251.. () com publicidade (), significa que a prtica reiterada tem que ser realizada de modo a poder tornar-se conhecida dos interessados. O apossamento consiste na apropriao de uma coisa, mediante a prtica sobre ela, de actos materiais correspondentes ao exerccio de certo direito real. Ora, neste momento adquire-se o corpus. Porm, a posse s surge, quando pela prtica reiterada (intensa e no necessariamente continuada) de actos materiais, se d publicidade semelhante aos praticados pelo titular do direito real animus. Assim, se A furtar o relgio vizinha e passar a us-lo como se fosse proprietria, por exemplo, colocando o relgio de forma visvel no pulso, diremos que A, tem o corpus quando furta, mas ao us-lo publicamente como se fosse seu adquire o animus. Porm, se A, aps furtar o relgio, o guardar em casa ou, o esconder at o poder vender, adquire apenas o corpus, isto , tem apenas a deteno, no adquirindo a posse por falta do elemento psicolgico. O legislador ao referir-se a () actos materiais (), pretendeu afastar a possibilidade de se tratarem de actos jurdicos. Exemplo: Se A v um determinado terreno em boa localizao e, coloca um anncio no jornal anunciando a venda de lotes desse terreno e, se na sequncia desta publicao, celebrar com diversas pessoas, contratos-promessa, A no adquire a posse do referido prdio, porque apenas praticou actos jurdicos e no actos materiais. b) Pela tradio material ou simblica da coisa efectuada pelo seu anterior possuidor (cfr. a. 1263., al. b) Neste caso, sucede que algum que j era possuidor (anterior possuidor), cede a sua posse a outrem, atravs da entrega material ou simblica da coisa. Este modo de aquisio, um modo de aquisio derivada, ou seja, a posse aqui adquirida atravs de um acto de transmisso da posse (causal ou formal), anteriormente constituda. A posse a que alude esta alnea, corresponde entrega da coisa quando o possuidor pretende que ela saa do seu poder e, que esta passe definitivamente para outrem.
34

A posse de algum adquirida por tradio, material ou simblica da coisa, tem como consequncia a perda da posse, caso esta seja formal, por parte do transmitente. c) Constituto possessrio (cfr. aa. 1263. al. c) e 1264.) Na fase de aquisio da posse, a apreenso material extremamente importante, nomeadamente no que respeita ao constituto possessrio. A aquisio da posse por constituto possessrio, verifica-se quando o possuidor em nome prprio de certa coisa, deixar de o ser, por a ter alienado, convertendo-se por acordo com o adquirente, em mero detentor. Por outras palavras, algum adquire a posse atravs de negcio translativo de outrem que tinha a posse, mas que no entanto, mantm o poder de facto sobre a coisa por consentimento ou mera tolerncia do novo possuidor. Exemplos: A habita a casa X que vende a B, embora continue l a habitar por acordo entre ambos. Neste caso, a posse transferiu-se para B, embora A continue a ter o poder de facto sobre a coisa (cfr. n.1 do a. 1264.); A vende a B um carro e combinam que, A continua a utiliz-lo. A era o possuidor formal e ao celebrar o negcio translativo, transmite a posse para B. Assim, B titular de uma posse sem poder de facto, porque no h entrega da coisa, continuando esta a ser utilizada por A. A proprietrio da casa Y (possuidor causal) vende a casa a B, verbalmente ou, por documento escrito, tendo sido convencionado entre ambos que o bem apenas seria entregue passado um ano a contar da celebrao deste contrato. B, adquire apenas a posse formal, embora sem deter a coisa, dado que o contrato de compra e venda invlido e portanto, no pode haver a aquisio da posse causal. O constituto possessrio uma modalidade de aquisio de posse e no uma modalidade de perda da posse, por isso actua sempre do lado do adquirente e no do transmitente.Pelo constituto possessrio, o adquirente torna-se possuidor e o transmitente torna-se detentor. O a. 1264. n. 2 estabelece uma outra situao, em que a coisa detida por terceiro em nome do titular, que aliena a mesma. Ora, a posse que tem, transfere-se para o adquirente, ainda que a situao de deteno existente deva continuar, quer por fora da lei, quer por acordo entre os interessados.

35

Exemplo: Se o senhorio do prdio locado a B, o vende a C, este ltimo no deixa de adquirir a posse, mas B continua a ser locatrio (detentor). Compreende-se, pois, a razo de muitos autores afirmarem, ser o constituto possessrio um afloramento do princpio do consensualismo no domnio da posse. A posse causal no tem autonomia, inerente titularidade de um direito real, ou seja, a posse causal, no mais do que a manifestao exterior da titularidade do direito real. Em consequncia, entende-se no ser de aplicar o constituto possessrio no domnio da posse causal, quando o negcio translativo do direito real for um negcio vlido capaz de transmitir o direito real. Em concluso, o adquirente do direito real em causa, no passando a ter o poder de facto sobre a coisa, tido como seu possuidor. Se a posse anterior existia no alienante, este passa a mero detentor em nome do adquirente. Se a deteno existia em terceiro, este mantm a deteno, mas passa a exerc-la em nome do adquirente. De acordo com o a. 1264. n.1 indiferente a causa que justifica a manuteno da posse ou a deteno do alienante ou de terceiro. Pode ser qualquer causa, mas tem de existir uma causa. d) Inverso do ttulo da posse (cfr. aa. 1263. al. d) e 1265.) A inverso do ttulo da posse traduz-se numa mudana da atitude do detentor. A inverso do ttulo da posse vem previsto na al. d) do a. 1263. complementada pelo regime contido no a. 1265.. Nesta forma de aquisio da posse, d-se a transformao de uma situao de mera deteno em posse formal, isto , o ttulo por que se exerciam certos poderes sobre a coisa muda. O que justifica a apreenso material (o corpus) na qual se baseia a deteno, reside na existncia de uma outra pessoa, que possuidor. Assim, se B detentor, possui em nome de outrem, em nome do possuidor. , pois, este o ttulo da deteno ou posse precria de B. Ora, o detentor pode inverter o ttulo da posse mediante duas formas: 1. por oposio do detentor do direito contra aquele em cujo nome possua; 2. e por acto de terceiro capaz de transferir a posse. Relativamente primeira situao, suponhamos o seguinte:
36

B, era detentor, possua em nome de A. Num dado momento passa a possuir em nome prprio, opondo o seu direito a A., mediante declarao receptcia. A oposio traduz-se numa modificao do animus do detentor, revelada pela exteriorizao de actos positivos que inequivocamente expressam a sua vontade de opor uma posse prpria pessoa em cujo nome ou, no interesse de quem vinha actuando como detentor. Note-se que, para que B possa inverter o ttulo da posse, tem que ter uma pretenso lgica, invocar argumentos credveis, dado que A tem meios ao seu alcance para defender a sua posse. Por outro lado, necessrio que o detentor emita uma declarao receptcia, isto , que leve ao conhecimento do possuidor a sua mudana de atitude em relao coisa. a partir deste momento (momento em que chega ao conhecimento de A, possuidor), que se d a inverso do ttulo da posse. A exigncia de uma declarao receptcia proporciona ao possuidor A, a possibilidade de reagir e defender a sua posse. A oposio pode ser operada por via extrajudicial ou judicial e, releva quando por essas vias for levada ao conhecimento do possuidor ou, se os actos que traduzem a oposio, forem praticados na presena do possuidor ou, na de quem o represente. Conhecida a oposio, a deteno transforma-se em posse, configurando uma situao de esbulho de quem, at aquele momento, foi possuidor. Exemplo: se o locatrio de um prdio rstico se recusar a pagar a renda, arrogando-se titular do direito ao prdio, alterar o seu sistema, cortando por exemplo, um pinhal nele existente para passar a fazer culturas de milho. Relativamente segunda situao, a inverso do ttulo da posse resulta de acto de terceiro capaz de transferir a posse. Repara-se que este acto de terceiro tem de sofrer de algum vcio impeditivo daquele efeito translativo. Assim, h inverso do ttulo da posse, por esta via, quando algum, sem legitimidade, vende ao detentor, por exemplo ao locatrio, o prdio que lhe estava arrendado. A inverso produz-se por efeito de um novo ttulo compra e venda apto (em abstracto) a transferir a posse. Da mesma forma, h inverso do ttulo da posse se A, proprietrio de uma caneta deposita-a a B, sendo que, posteriormente C, terceiro de boa f, doa essa caneta a B. Ora, o detentor B, torna-se possuidor por inverso do ttulo da posse.
37

AB-C (Possuidor) sendo o possuidor) (detentor) (intitula-se perante B como

Afirmando-se possuidor, C apresenta-se como um terceiro na relao entre A e B capaz de transferir a posse. 1.9. Sucesso na Posse Na sucesso na posse verifica-se um fenmeno de aquisio mortis causa. O legislador ao afirmar, no a. 1255., que a posse continua nos sucessores do possuidor do falecido, pretende frisar a ideia de que se verifica, um fenmeno especial de transmisso que, em razo dos seus traos particulares, se designa por sucesso na posse. De acordo com esta disposio, os sucessores ocupam, por fora da lei, a posio do possuidor falecido e, recebem a sua posse tal qual ele a tinha. A sucesso no considerada de entre os modos de aquisio da posse, porque quando algum sucede na posse em virtude da morte do anterior possuidor, no se trata de uma nova posse, cujos caracteres tenham que ser determinados, como acontece nos outros casos, de aquisio da posse. Neste caso, a transferncia da posse verifica-se por mero efeito da lei e, com a abertura da herana no se inicia uma nova posse, dado ela ser a mesma. A posse do sucessor forma um todo com a do de cujus, havendo apenas uma modificao subjectiva. A posse adquirida por morte a mesma que j existia, no sentido de que, o seu ttulo no a sucesso por morte, mas sim o ttulo do prprio de cujus. Assim, se se tratava de posse de m f, continua a ser posse de m f, se se tratava de posse no titulada, continua a ser no titulada. Existe apenas uma excepo ao que foi referido e que reside no carcter da posse violenta. A posse violenta pode purificar-se transformando-se em posse pacfica. Exemplo: A adquiriu a posse mediante coaco moral (posse violenta). Porm, se a ameaa cessar, a posse purifica-se. Mas, embora a posse deixe se ser violenta, no deixa de ser considerada posse de m f. (cfr. a. 1260. n. 3 presuno inilidvel). No caso da sucesso, se a posse era violenta mas, com a morte do anterior possuidor, a violncia cessou, a posse transforma-se em pacfica, continuando, no entanto, a ser de m f.
38

1.10. Acesso na Posse No caso do disposto no a. 1256., houve uma transmisso da posse inter vivos (ex. compra e venda). A acesso da posse significa que aquele que adquirir de forma derivada, pode juntar sua posse, a posse do antecessor. Exemplo: ABC (Possuidor) (Possuidor) (5 anos) (10 anos) (Possuidor) (5 anos)

No exemplo acima descrito, desde que C tenha adquirido a posse por uma modalidade de aquisio derivada (por tradio da coisa pelo anterior possuidor ou por constituto possessrio), pode somar ao seu tempo, o tempo da posse de B, ou seja 5 anos. E, poder tambm juntar o tempo de posse de A, porque se considera que a lei ao falar de antecessor, no a. 1256. se quer referir a antecessores. Requisitos da acesso: aquisio derivada das posses, ou seja, as posses s podem ser somadas se a aquisio tiver sido derivada. os tempos de posses tm que ser referentes a posses contguas. No exemplo acima referido, C no pode ir buscar os anos de posse de A, sem ir buscar primeiro os anos de posse de B. dado que a soma dos tempos possessrios relevante para a aquisio do direito por usucapio e para o registo da mera posse, as posses a somar tm que ser pblicas (cfr. a. 1262.) e pacficas (cfr. a. 1261.). Exemplo: A BC (Possuidor) (em termos de propriedade) (em termos de propriedade) (possuidor) (possuidor)

(em termos de usufruturio)

39

(5 anos) (10 anos)

(5 anos)

Nos termos do a. 1256. n. 2, possvel somar duas ou mais posses heterogneas, embora nestes casos, a acesso d-se dentro dos limites daquela que tem menor mbito, isto , da posse menos valiosa. Neste caso, como o contedo do direito de propriedade mais amplo do que o contedo do direito de usufruto, a posse de B ser de 15 anos. Exemplo: A-BC (Possuidor) (possuidor) (de boa f) boa f) (5 anos) (10 anos) (de m f) (5 anos) (de (possuidor)

O a. 1256. no resolve este problema de se saber se a posse de C ou no de boa f. Assim, a doutrina resolve a questo de duas formas: 1, por analogia aplicando-se o critrio do mbito (cfr. a. 1256. n.2), sendo que neste caso se C fizesse a acesso ficaria com 20 anos de posse de m f e isto porque, a posse de m f tem menor mbito do que a posse de boa f. 2, por analogia com as regras do a. 1299. estabelecidas para a usucapio de mveis no sujeitas a registo. Assim, como esta disposio atribui posse de boa f o dobro do valor da posse de m f (seis anos), esta vale metade da posse de boa f (trs anos). Partindo desta regra, antes da acesso ser feita, h que converter a posse de m f em posse de boa f. Como a posse de m f s vale metade da posse de boa f, B no teria a posse por cinco anos, mas apenas por dois anos e meio. Aps a acesso, resultaria que C teria a posse de boa f por dezassete anos e meio. 1.11. Caracteres da Posse De acordo com o disposto no a. 1258., a posse pode ser titulada ou no titulada, de boa f ou de m f, violenta ou pacfica, pacfica ou oculta.

40

a) Posse Titulada e No Titulada O carcter da posse titulada s relevante se a modalidade da aquisio da posse for derivada, isto , para estarmos perante uma posse titulada, esta tem que ter sido adquirida atravs de um negcio jurdico translativo ou constitutivo. De acordo com o a. 1259. n.1 diz-se titulada a posse fundada em qualquer modo legtimo de adquirir Entende-se por modo legtimo de adquirir, qualquer negcio jurdico translativo que, em concreto, no o transmitiu ou, porque o transmitente no tem legitimidade para o transmitir ou, porque o negcio jurdico est ferido de uma invalidade substantiva que impede a transmisso. Exemplos: - A, vende a B um anel pertencente a C. Ora, neste caso, o direito de propriedade no se transmitiu porque no existia na titularidade de A. Porm, como a compra e venda um negcio jurdico translativo capaz de transmitir o direito de propriedade, a posse formal de B titulada. - A vendeu um anel a B mediante coaco fsica. O negcio celebrado nulo, pois trata-se de uma invalidade substantiva, no produzindo quaisquer efeitos jurdicos. Portanto, o direito de propriedade no se transmite. Porm, esta posse titulada porque foi adquirida por meio de negcio jurdico idneo para transmitir o direito de propriedade e, s o no transmitiu porque o contrato era substancialmente invlido. Assim, B limitou-se a adquirir a posse formal. - A proprietrio de um terreno que vende a B verbalmente ou por documento particular. No se verifica, pois, a transmisso do direito de propriedade porque o negcio jurdico formalmente invlido. B apenas adquiriu a posse formal. Esta posse no titulada porque se trata de uma invalidade formal e, neste caso, o negcio jurdico translativo no se considera um modo legtimo de adquirir o direito de propriedade. - A. proprietrio celebra com B contrato promessa de compra e venda de certo bem, tendo havido a tradio da coisa. Se o promitente comprador
41

admitir que possui a coisa por um acto de tolerncia do promitente vendedor, ele detentor. Se, pelo contrrio, ele se assume como dono, possuidor formal, mas esta posse , em si mesma, uma posse no titulada, porque no existe um modo legtimo de adquirir o direito, dado o contrato promessa no ser um negcio jurdico translativo ou constitutivo. Conclui-se que, sempre que o negcio jurdico translativo seja formalmente invlido a posse no titulada. Pelo contrrio, sempre que haja um vcio que impediu a transmisso do direito por invalidade substantiva, a posse titulada. Existem, porm, excepes, ou seja, existem casos em que, embora o negcio jurdico seja idneo para a transmisso do direito ferido de invalidade substantiva, no d lugar posse titulada. o caso do negcio jurdico celebrado com coaco fsica, quando se considere que a consequncia a inexistncia jurdica. Ora, se o negcio inexistente, o ttulo meramente putativo, e de acordo com o a. 1259. exclui a possibilidade de se admitir a existncia deste ttulo (ttulo putativo aquele que apenas existe na convico do possuidor). Se a ordem jurdica desconhece o ttulo, no estamos perante um modo legtimo de adquirir o direito. b) Posse de Boa F ou de M F O critrio que preside distino entre posse de boa ou m f, o do conhecimento ou desconhecimento que o adquirente tenha ou no de estar a lesar direitos de outrem (cfr. a. 1260.). A boa f a que alude o a. 1260., reporta-se ao momento da aquisio da posse. Mas, a posse de boa f pode convolar-se em posse de m f, a partir do momento em que o possuidor tome conscincia de que est a lesar o direito de outrem (cfr. a. 1270. n. 1 e 2). Nos termos do a. 1260. o legislador entendeu conveniente fixar presunes quanto qualificao destas modalidades de posse. Assim, a existncia ou falta de ttulo leva a presumir que a posse , respectivamente de boa ou de m f (cfr. n.2 do a. 1260.). No entanto, e por fora do n.3, ainda que a posse seja titulada, mas se tiver sido adquirida com violncia, presume-se sempre de m f. Estabelece-se no n.3 uma presuno inilidvel ao contrrio do que se verifica no n. 2 em que a presuno ilidvel

42

Compreende-se a diferena de regimes estabelecida, uma vez que a falta de ttulo justo no significa que se esteja em presena de um acto ilcito, como sucede na violncia. Assim, no ser necessrio punir civilmente quem adquiriu a posse sem ttulo. Em concluso, o possuidor sem ttulo no est impedido de invocar e fazer prova da sua boa f, no momento de aquisio da posse. Se o no fizer, a posse considera-se de m f. c) Posse Pacfica ou Posse Violenta (cfr. a. 1260.) A posse pacfica se foi adquirida sem violncia. H violncia, de acordo com o n.2 do a.1261., quando a posse obtida com coaco fsica ou moral No pode deixar de se fazer um reparo, tcnica infeliz e inadequada utilizada neste artigo, dado que a expresso coaco fsica a propsito do negcio jurdico no se aplica neste mbito. Pretendeu o legislador referir que a violncia tanto pode ser sobre as pessoas como sobre as coisas. S assim se compreende que o legislador apenas remeta para a noo de coaco moral constante do a. 255. e, no para o a. 246.. Refira-se que a posse violenta no serve para adquirir, isto , no serve para a usucapio, enquanto no se tornar pacfica (cfr. a. 1297.) A posse violenta violenta enquanto se mantiver a coaco, mas passa a pacfica quando ela cessa com relevantes consequncias, nomeadamente quanto contagem do prazo de usucapio. Porm, a posse considerar-se- sempre de m f por fora do a. 1260. n.3. d) Posse Pblica ou Posse Oculta Tanto a posse oculta como a posse violenta no tem qualquer relevncia, sendo necessrio que ela seja pblica. O a. 1262. atende ao modo por que a posse exercida. Pode, porm, a posse constituir-se ocultamente, como decorre de regime do esbulho (cfr. aa. 1282. a 1297.) com relevantes consequncias no seu regime, nomeadamente, quanto contagem do tempo de posse, para efeito de registo de mera posse (cfr. a. 1295.) e de usucapio (cfr. a. 1297. e 1300. n.1). No significa isto, que a posse oculta no seja posse, existindo apenas inconvenientes, conforme acima indicado.

43

Os efeitos negativos do carcter oculto da posse so prximos dos da posse violenta, sendo nomeadamente fixados os mesmos artigos. Repita-se, que a posse oculta no se presume de m f. Para que a posse seja pblica necessrio que ela seja exercida de modo a poder ser conhecida dos interessados. No necessrio o conhecimento efectivo do exerccio da posse, por aqueles a quem possa interessar, bastando a possibilidade, de dele se aperceberem, aqueles a quem a posse afectar. Assim, se o exerccio for tal que, uma pessoa de diligncia normal, colocado na situao do titular do direito daquele, se teria apercebido, a posse considera-se pblica. 1.12. Exerccio e Conservao da Posse A posse pode ser exercida directamente (posse imediata) ou, por intermdio de outrem (posse mediata). Na posse mediata existe uma dissociao no plano subjectivo entre o animus e o corpus. O animus encontra-se no possuidor mediato enquanto que o corpus encontra-se no possuidor imediato. Este possuidor no mais do que o possuidor precrio. Esta uma situao simultnea de uma posse imediata e outra mediata sobre a mesma coisa (cfr. a. 1252.). Nestes casos, concebe-se uma posse sem apreenso material, recorrendo-se ao conceito de espiritualizao do corpus, ou seja, o possuidor mediato tem o corpus, mas este, encontra-se espiritualizado, ou ento, entender-se-, que o corpus se encontra representado pelo ttulo que justifica a deteno do possuidor imediato. Esta situao de posse, por intermdio de outrem, pode dar origem a conflitos, sobretudo quando o possuidor mediato no conseguir provar a sua posse e justificar a deteno do possuidor imediato. Neste caso no estamos perante uma situao de inverso do ttulo da posse, mas antes perante uma situao, em que o detentor, nega perante o possuidor mediato ter sido alguma vez detentor, alegando que foi sempre possuidor. Nestes casos de conflito, quando o possuidor no consegue provar a sua posse aplica-se o n.2 do a. 1252.. A posse conserva-se pelo seu exerccio, no sendo necessrio que a mesma seja exercida atravs de uma actuao contnua. A partir do momento, em que se adquire a posse, esta conserva-se, ainda que, o corpus no se manifeste claramente (cfr. a. 1257. n.1), se
44

bem que seja necessrio, que persista a possibilidade de continuar a actuao correspondente ao exerccio do direito. Nestes termos, o possuidor s ter que provar ter tido incio a sua posse, presumindo-se que, uma vez adquirida, a posse persistiu at ao momento actual (cfr. aa. 1257. n.2 e 1254. n.1). 1.13. Perda da Posse A perda da posse verifica-se: 1. por abandono, ex: a. 1318.; 2. pela perda ou destruio material da coisa ou, porque esta foi colocada fora do comrcio (cfr. a. 202.); 3. pela cedncia, (sempre que h transmisso) cfr. aa. 1267., al. c) e 1263., al. b). 4. pela posse de outrem, se esta durar mais de um ano. Relativamente s trs primeiras modalidades de perda da posse, no se levantam questes de maior e, correspondem s formas gerais de perda dos direitos reais. J quanto ltima modalidade, exige-se uma maior reflexo. Na base desta modalidade, de perda da posse, encontramos uma situao de esbulho do anterior possuidor. Exemplo: A ________ por esbulho _________B (Possuidor) Pergunta-se: quando que A perde a posse? A, s perde a sua posse, decorrido um ano sobre a aquisio de B, ou seja, a posse de B. s se concretiza ou, consolida, decorrido um ano sobre a sua aquisio. Assim, durante um ano, coexistem duas posses conflituantes e incompatveis sobre o mesmo objecto. divergentes, (Possuidor)

A razo de ser desta situao, fica a dever-se, ao facto de, caso A perdesse automaticamente a posse com a aquisio de B, ficaria sem qualquer possibilidade de defesa, o que no faria sentido.

45

A tem um ano, para lanar mo, dos meios de defesa da posse que estudaremos adiante. Qual a importncia da chamada posse de um ano e um dia? Em primeiro lugar, a consolidao da situao possessria de um determinado possuidor face a anteriores possuidores. Decorrido um ano sobre a aquisio da nova posse, extingue-se o direito de intentar a aco possessria. Esta consolidao da nova posse tem como consequncia a extino das posses anteriores. Em segundo lugar, a posse de ano e um dia releva, quando necessrio encontrar entre vrias situaes possessrias, qual a melhor posse (cfr. a. 1278. n.1 e 2). Exemplo: A __________ esbulho ______ B _____ esbulho ______________ C (Possuidor) (Possuidor h menos de 1 ano) (Possuidor)

B para todos os efeitos possuidor e, como tal, pode defender-se do esbulho mas, como B no tem a posse de um ano e um dia, de acordo com as regras dos n.s 2 e 3 do a. 1278., C pode ficar em vantagem, se tiver melhor posse. 1.14. Efeitos da posse. Contedo da posse A posse, enquanto direito real, atribui ao seu titular um conjunto de faculdades que constitui o seu contedo. O Cdigo Civil ocupa-se desta matria nos aa. 1268. a 1275. sob a epgrafe efeitos da posse. Efeitos da posse: a) Presuno da titularidade do direito (a. 1268.) b) Direitos aos frutos (cfr. a. 1270., n1 e 213., n.1 e 2) e direito a indemnizao por benfeitorias (cfr. aa. 1273. a 1275. e 216.) c) Usucapio (a. 1287.). d) Direito s aces possessrias

46

a) Presuno da titularidade do direito Estes efeitos referem-se ao lado activo, dado que no lado passivo, existe a obrigao de responder pela perda da coisa e de suportar os seus encargos. De acordo com o a. 1268., o possuidor goza de presuno de titularidade do direito. Mas titularidade de que direito? Quem possui, possui sempre pela referncia ao contedo de um determinado direito real. Assim, se o possuidor actuar por forma correspondente ao exerccio de certo direito, considera-se que ele o titular desse direito, isto , se o possuidor agir como proprietrio, presume-se ser ele o titular do direito de propriedade. Se A, possuidor, age como proprietrio e, anos mais tarde, B vem dizer que a coisa lhe pertence, diremos que A tem a apreenso material da coisa e actua como se fosse o proprietrio e no tem que provar a titularidade do direito (cfr. a. 1268., n.1). B se quiser, que prove o contrrio, ilidindo a presuno do a. 1268., n.1. Porm, se B tiver a certido de registo do facto aquisitivo do direito de propriedade gozar igualmente do direito por fora do a. 7. do Cdigo de Registo Predial. Existem assim duas presunes ilidveis, uma fundada na posse e outra, fundada no registo. Ora, nos termos do a. 1268, n.1, o legislador vem dar prioridade presuno fundada em registo, o que significa que, a vantagem fica agora a favor de quem tiver o registo, no caso, B. Logo, ser A que ter de ilidir a presuno de registo provando o seu direito. O a. 1268., n.2 trata do caso de concorrncia de presunes legais baseadas em registo, e aqui, funcionam as regras da prioridade de registo fixadas no Cdigo de Registo Predial. b) Direito de Uso e de Fruio O possuidor tem direito a usar a coisa, segundo o contedo do prprio direito possudo. O uso da coisa pelo possuidor, enquanto se cinja ao contedo do direito possudo, no considerado ilcito e, por isso, no ter a obrigao de indemnizar. A faculdade de o possuidor usar a coisa possuda, no se encontra explicitada pelo legislador, esta decorre da noo legal de posse e de tutela concedida ao possuidor.
47

De acordo com o a. 1269., conclui-se que o uso lcito, a contrario. O prprio possuidor de m-f s responde, embora sem culpa, pela perda ou deteriorao da coisa e, consequentemente, no responde pelo uso, se dele no decorrerem aquelas consequncias. Relativamente ao possuidor de boa-f, s tem de indemnizar os danos que lhe forem imputados. corrente na doutrina, entender-se que o uso de coisa no constitui o possuidor no dever de indemnizar. O direito aos frutos e a indemnizao pelas benfeitorias realizadas, s tm relevncia quando o possuidor venha, por alguma razo, a ter que entregar a coisa, objecto da sua posse. Direito aos frutos quando a posse de boa-f A lei reconhece ao possuidor a faculdade de fruir a coisa. Nesta matria, s releva a modalidade de posse, quanto boa-f. Se a posse foi adquirida de boa-f, mas se o possuidor vier, mais tarde, a ter conhecimento de estar a lesar direito alheio, a partir desse momento est de m-f quanto ao direito de fruio. O direito de fruio no reconhecido ao possuidor de m-f (a. 1271.). Se a posse for de boa-f, domina como princpio geral, o direito de o possuidor adquirir os frutos da coisa, sejam elas naturais ou civis (a. 1270., n.1). Quanto aos frutos naturais, h a distinguir os frutos colhidos e os frutos pendentes e, por outro lado, o ter havido ou no, alienao de frutos, ainda pendentes. Assim, se os frutos esto j produzidos, mas no colhidos e, caso o possuidor nesta altura, saiba que lesa o direito de outrem, cessa a sua boa-f. O direito aos frutos pertence ao titular do direito, tendo o possuidor direito a ser indemnizado, pelo titular do direito, a todas as despesas feitas pela sua produo (a. 1270., n.2).
Caso o possuidor de boa-f, antes da colheita, tiver alienado os frutos como coisa futura, para alm dos interesses deste e do titular do direito, h que analisar os interesses do terceiro adquirente. Ver o a. 1270., n3 ao

adquirente interessa-lhe que a alienao subsista e, esta a soluo na lei. Assim, o titular do direito no pode fazer seus os frutos em si mesmos, a titulo sucedneo, -lhe atribudo o direito ao produto de alienao. Quanto ao possuidor reconhecido o mesmo direito que lhe cabe quanto aos frutos pendentes no alienados, isto , indemnizao das despesas de produo com os limites referidos (a. 1270, n2).
48

Os frutos podem denominar-se pendentes, que so aqueles em que ainda no se fez a sua separao da coisa (a. 215., n.2 do C. C.); percebidos, aqueles que j se separaram da coisa (aa. 213., n.1 e 215., n. 1 do C. C.); maduros, aqueles que, quando separados, renem condies para sobreviver por si mesmos (a. 214. do C. C.) e percipiendos, aqueles que podiam ter sido colhidos e, por uma qualquer razo, no o foram (a. 214. do C. C.). Direito indemnizao por benfeitorias (aa. 216 e 1273 do CC) Estando em causa benfeitorias necessrias, tanto o possuidor de boa-f, como de m-f, tem o direito a ser indemnizado do seu valor (1 parte do n.1 do a. 1273.). Relativamente, s benfeitorias teis, o possuidor, tanto de boa f como de m-f, tm direito a levant-las, isto , de as separar da coisa. Porm, o direito ao levantamento cessa, se a separao no puder ser feita materialmente ou, se implicar danos para a coisa principal. Se o levantamento implicar detrimento para a coisa, tem o possuidor, em sua substituio, o direito a ser indemnizado, pelo titular do direito, do valor das benfeitorias, calculado, neste caso, segundo as regras do enriquecimento sem causa (a. 1273, n2 e n. 1, 2 parte). Por fim, e quanto s benfeitorias volupturias, s ao possuidor de boaf, so reconhecidos direitos em relao s mesmas e, apenas limitadas ao seu levantamento, desde que esta possa verificar-se sem o detrimento da coisa principal. Havendo detrimento, o possuidor no as pode levantar e no tem direito ao seu valor. Portanto, se o possuidor estiver de m-f, nenhum direito lhe reconhecido, nem mesmo o de as levantar. O exposto est regulado nos n.s. 1 e 2 do a. 1275.. Se o possuidor for obrigado a indemnizar as deterioraes, porque seja responsvel, pode compensar essa obrigao com a que lhe seja devida para benfeitorias por ele feitas.
Por outro lado, havendo lugar indemnizao, o possuidor de boa-f goza, nos termos gerais do a. 754., de direito de reteno. Quanto aos encargos (a. 1272) estes so repartidos, em relao ao perodo a que respeitam, na

mesma medida dos direitos do possuidor e do titular do direito sobre os frutos. c) Usucapio A usucapio o instituto atravs do qual se adquirem direitos reais de gozo. pois, uma capacidade que o possuidor tem de adquirir um

49

direito real de gozo, desde que tenha possudo por determinado lapso de tempo. A usucapio tem como requisitos a posse e o decurso do tempo. No pode adquirir por usucapio um sujeito que no seja possuidor, isto , que no tenha adquirido a posse por uma das modalidades do a. 1263. do C. C., posse essa, que se mantenha por determinado lapso de tempo. Como j foi referido, a posse oculta e a posse violenta no servem para a usucapio (a. 1297. do C. C.). J a posse de m-f e a posse no titulada servem a usucapio. No entanto, a melhor posse para a usucapio a posse titulada e de boa-f, uma vez que, o ttulo e a boaf da posse, so factores importantes, na medida em que fazem variar o lapso de tempo para adquirir por usucapio o direito que possudo. Caso a posse fosse menos boa, mais tempo seria preciso para se verificar a usucapio. Quanto ao decurso do tempo, ou seja, h quanto tempo se possu, elemento necessrio para se adquirir o direito possudo. Este, tambm varia, conforme se trate de coisas mveis ou imveis. Para as coisas mveis, o prazo de 3 ou 6 anos, em funo da boa-f e do ttulo da posse (cfr. a. 1298. e 1299.). Relativamente aos imveis, o prazo pode ser de 10, 15 ou 20 anos, consoante a posse seja titulada ou no titulada, de boa-f ou de m-f e, ainda, de existir ou no registo de mera posse (aa. 1294., 1295. e 1296.) Justo ttulo e registo Para aplicao da al.a) do a. 1294. necessrio que se verifiquem os seguintes requisitos: - a existncia de ttulo de aquisio e - o registo deste. Relativamente aos conceitos de ttulo respectivamente os aa. 1259.; e 1260. Registo de mera posse
A mera posse a posse no apoiada em ttulo trata-se de um facto

de

boa-f,

veja-se

sujeito a registo, nos termos do a. 2, n 1, al. e) do C. R. P. Por ex.: A possuidor h 5 anos, sendo a posse no titulada, mas pblica e pacfica. Nesta situao A pode obter uma sentena que declare que este possuidor possu h 5 anos e, que a sua posse pblica e pacfica. Com esta sentena, o possuidor regista a mera posse, pois ele que comprova os factos a registar. A finalidade do registo de mera posse , no fundo, equiparar a posse no titulada posse titulada, para efeitos
50

de usucapio. Podemos afirmar que a sentena e o registo valem como ttulo de posse. A usucapio uma modalidade de aquisio originria de direitos reais de gozo. O art. 1295. tem a redaco dada pelo D.L. n 273/2001 de 13 de Outubro e entrou em vigor em 01/01/2002, no se aplicando aos processos pendentes. E apenas aplicvel a bens imveis, Como se exerce a usucapio? Depois de decorrido o prazo necessrio, a usucapio no faz adquirir automaticamente o direito correspondente. O direito possudo s se adquire potestativamente. Decorrido o prazo, o possuidor adquire a faculdade de vir a adquirir o direito real, faculdade esta que consiste num direito real de aquisio. Este direito de aquisio pode ser exercido por duas vias: por aco (judicial) e, por excepo (em sede de defesa judicial) O possuidor exerce o seu direito de aquisio por aco se, sabendo que esto preenchidos os requisitos de usucapio, intenta uma aco de simples apreenso, a fim de ser declarado titular do direito. A declarao de aquisio do direito por usucapio faz extinguir direitos incompatveis com o direito assim adquirido. Os efeitos de usucapio retroaem-se data do incio da posse (a. 1288.). O possuidor defende-se por excepo e exerce o direito de aquisio, tambm por excepo se, face a uma aco de reivindicao de um proprietrio, o possuidor se defende invocando a usucapio. d) Direito s aces possessrias O possuidor formal pode defender o seu direito atravs das chamadas aces possessrios, tema que a seguir se aborda. 1.15. Meios de defesa da posse A posse pode ser exercida judicialmente ou extrajudicialmente. Relativamente a esta ltima, a defesa exerce-se atravs dos meios legais comuns a todos os direitos (aco directa, legitima defesa, etc.) O a. 1277. contempla apenas expressamente como meio de tutela privada da posse, a aco directa.

51

Esta matria relativamente defesa da posse encontra-se regulada nos aa. 1276. a 1286. do C. C. (via judicial e extrajudicial). A defesa judicial de posse exerce-se atravs de uma aco de: preveno (a. 1276.); manuteno (a. 1278., n. 1); restituio da posse (a. 1278., n. 1) e, embargos de terceiro (a. 1285.) restituio provisria da posse (a. 1285.) As aces de preveno, manuteno e restituio da posse so actualmente aces declarativas de condenao, que seguem o processo comum, contendo algumas especialidades. Manteve-se no Cdigo Civil, que no foi totalmente alterado, os artigos 1276., 1278., 1281. e 1282., a designao tradicional destas aces. Foi eliminada da grande reforma processual de 1995, a posse ou entrega judicial avulsa, antes regulada nos artigos 1044 a 1055, agora revogados. A defesa judicial da posse, pode ser ainda exercida atravs de meios cautelares. Assim, quando haja esbulho violento, pode o esbulhado intentar um procedimento cautelar especificado: a restituio provisria da posse (a. 395. do C.P.C.). No havendo violncia, o esbulhado poder socorrer-se do procedimento cautelar comum (a. 395. do C.P.C.). Esta via processual est aberta aos casos de mera perturbao da posse. a) Aco de preveno Esta aco tem pouca relevncia prtica, porque a posse ainda no foi atingida e, porque um meio pouco eficaz. Atravs desta aco, no fica assegurada a efectiva absteno de terceiro uma vez que, de acordo com o a. 1276, a procedncia deste pedido gera apenas a aplicao de uma multa e indemnizao pelos prejuzos causados, no sendo por conseguinte dissuasor de terceiros que pretenda levar a efeito o seu contento. Por ex., A odeia B e ameaa-o verbalmente que em breve invadir a sua casa e a far sua. Este meio activado quando o possuidor tenha justo receio de ser esbulhado 3. O pressuposto de facto desta aco a ameaa.

52

A finalidade desta aco, a de que seja intimado o autor de ameaa, de se abster de fazer agravo ao exerccio da posse, sob pena de multa ou indemnizao pelo prejuzo que causar. Apenas o possuidor tem legitimidade para intentar esta aco (a. 1276.). b) Aco de manuteno da posse (a. 1278.) Pode recorrer-se a este meio, se houver perturbao da posse, sem que contudo, chegar a haver esbulho. A finalidade desta aco a de manter a posse e a de condenar o ru a no perturb-la. pressuposto desta aco a perturbao, ou seja, qualquer acto material de terceiro que, sem privar o possuidor da sua posse, afecte o seu normal e pleno 3 De acordo com a doutrina dominante necessrio tratar-se de um receio consistente e no vago. exerccio, reduzindo o gozo da coisa possuda e, independentemente de lhe causar dano. Exemplos: A, todos os dias passa com o carro pelo terreno de B, sem o seu consentimento. A estende a roupa no terrao de B, por ser mais salheiro. Por vezes, difcil distinguir um direito de mera perturbao, dos de verdadeiro esbulho. Por fora do a. 661., n.3 do C.P.C., se o autor recorrer indevidamente aco de manuteno, quando ao caso se justificava um pedido de restituio, nem por isso a aco deixar de seguir, podendo o tribunal decretar a restituio ou vice-versa. Esta possibilidade fica facilitada pelo facto das duas aces seguirem os mesmos tramites processuais. O pedido na aco de manuteno o da condenao do perturbador, no reconhecimento da posse do autor e, na cessao dos actos que a perturbem. Nos termos do a.1281., n.1, tm legitimidade para intentar a aco, o possuidor perturbado e os seus herdeiros. Quanto legitimidade passiva, a lei limita-a ao prprio perturbador, no estendendo aos seus herdeiros, que porm, respondem com a herana, pela indemnizao, a que o possuidor perturbado tenha direito (a. 1281., n1.). A aco de indemnizao no pode ser intentada a todo o tempo, pois caduca no prazo de um ano, a contar do acto de perturbao, se esta for pblica. Se tiver sido praticada de forma oculta, o prazo s comea a contar, quando o perturbado dela tenha conhecimento (a. 1282.). O tempo enquanto existiu a perturbao no prejudica a contagem do tempo da

53

posse, pois tudo se passa como se no tivesse havido perturbao (a. 1283.). Tem ainda o perturbado direito a ser indemnizado de todos os danos que a perturbao lhe tenha causado (a. 1284., n.1). importante notar que o possuidor s poder manter a sua posse contra quem no tiver melhor posse (a. 1278., n.1 e 3). c) Aco de restituio (a. 1279) A ofensa posse pode no se limitar a meros actos turbativos e assumir contornos mais graves. Esta aco est reservada para os casos em que tenha havido esbulho, independentemente de este ser violento ou no (a. 1279.). Se o esbulho foi violento, o possuidor pode, com dependncia da aco principal de restituio, intentar providncia cautelar com vista restituio provisria, sem audio prvia do esbulhador (a. 1279.). Tm legitimidade para intentar a aco, o possuidor e os seus herdeiros. A legitimidade passiva do ru esbulhador, nesta aco, estar assegurada ainda que nela figurem os seus herdeiros ou um terceiro (para quem o esbulhador tenha transferido a posse) que esteja na posse da coisa esbulhada e, tenha conhecimento desse esbulho (ou seja, um terceiro de m-f, cfr. a.1281., n.2). Quanto ao prazo para intentar a referida aco, de um ano a contar do esbulho pblico ou, do conhecimento deste, quando tenha sido oculto (cfr. a. 1282. e a. 1267., al. d)). d) Embargos de terceiro Os embargos de terceiro, actualmente, integram-se processualmente na interveno de terceiros, como incidente da instncia, constando o seu regime nos aa. 351. a 359. do Cdigo de Processo Civil. Constituem um meio especial de restituio da posse, em reaco contra actos judiciais de apreenso de bens (coisas). Este meio funciona tambm, preventivamente, uma vez que, nos termos do a. 359. do C.P.C. se admite que, o possuidor possa recorrer a ele relativamente a diligncias de apreenso j ordenadas, mas ainda no realizadas. O a. 1285 tem a redaco dada pelo D.L. n 38/2003 de 8 de Maro. e) Aces de restituio provisria da posse O possuidor pode socorrer-se do instituto da restituio provisria da posse, quando tenha havido esbulho violento da sua posse (cfr. aa. 1279. e 393. do C.P.C.).

54

Este meio tem em vista a reconstituio da situao anterior verificao do esbulho, enquanto no se decide a ttulo definitivo, a quem a posse deve ser atribuda. pois uma medida de natureza cautelar. A deciso proferida meramente preliminar, cujo regime justificado pelo carcter violento do esbulho. Esta providncia fica dependente de ser intentada, posteriormente, a aco principal (de restituio da posse) pelo esbulhado, nos termos do a. 383.. Assim, cabe ao esbulhado alegar factos que qualifiquem os correspondentes requisitos de procedncia, a saber: a posse anterior, o esbulho e a violncia (a. 393.). O nus da prova desses factos reca, nos termos gerais sobre o esbulhado. Feita a prova dos requisitos acima indicados, o juiz dever condenar na restituio provisria, sem necessidade de audincia prvia do esbulhador (a. 1279. e a. 394. do C.P.C.), manifestando-se assim, uma das particularidades mais importantes deste meio processual de defesa, ao ser afastado um dos princpios fundamentais do processo civil, o do contraditrio.

2. DIREITO DE PROPRIEDADE
2. 1. Noo legal O nosso Cdigo Civil no fornece uma definio de direito de propriedade, porm o a. 1305. enumera alguns poderes que integram o contedo do direito de propriedade. Refira-se que o direito de propriedade no se esgota nos poderes enumerados no a. 1305. do C. C., pelo que, se conclui, que tal enumerao meramente exemplificativa. O direito de propriedade, permite todos os poderes susceptveis de se referirem a uma coisa, incluindo o poder de destrui-la, desde que, no colidam com os limites impostos pela lei, limitaes essas que podem ser de direito pblico ou de direito privado. Entre as restries de direito pblico refira-se desde logo, a possibilidade de expropriao para utilidade pblica (a. 1308) mas, existem tambm limitaes ao direito de construir por motivos ambientais, de higiene, estticos, etc. As restries de direito privado so as que resultam das relaes de vizinhana. A generalidade destas restries, encontram-se previstas e reguladas, no captulo relativo propriedade de imveis, que estudaremos mais adiante. 2. 2. Contedo do direito de propriedade De acordo com o a. 1305., o proprietrio tem poderes de usar, fruir e dispor, de modo pleno e exclusivo. Isto no significa que, o direito de propriedade seja o nico direito real, em cujo contedo se incluam tais
55

poderes, de modo geral, todos os direitos reais de gozo permitem usar e fruir dentro dos limites fixados na lei para cada um deles, ou seja, qualquer direito real de gozo implica os poderes de usar e fruir, porm a amplitude destes poderes definido por cada um deles de acordo com o especificado pela lei. No que diz respeito propriedade, os poderes de usar e fruir so plenos, no sentido de que, permitem ao seu titular, retirar do objecto de que proprietrio, tudo aquilo que ele susceptvel de dar. Alm dos poderes de usar e fruir, o titular do direito de propriedade tem o poder de disposio, que compreende quer o poder de praticar actos jurdicos de alienao ou onerao da coisa, quer o de realizar actos materiais de transformao, incluindo o de poder destruir o objecto do seu direito. 2. 3. Caractersticas do direito de propriedade As caractersticas que foram estudadas a propsito de todos os direitos reais aplicam-se plenamente ao direito de propriedade. Alm destas, o a. 1305., refere duas outras caractersticas essenciais do direito de propriedade: plenitude ou absolutidade e exclusividade. A plenitude a possibilidade de aproveitamento, que o direito de propriedade permite, tendo apenas como limite as previses normativas de restrio e limitaes. Este poder de aproveitamento, tanto significa aproveitamento material como jurdico. Quanto s restries e limitaes do direito de propriedade, refira-se que, muitas delas, constam de legislao avulsa e, no apenas do Cdigo Civil. Alm das restries e limitaes impostas pela lei, que so as mais comuns, o direito de propriedade tambm sofre restries e limitaes resultantes de clusulas gerais, como o caso, p. ex. do abuso de direito.
A exclusividade como j foi referido , os direitos reais pressupem a

existncia do direito de propriedade, ocupando este uma posio sempre oposta do titular de outro direito, que sofre a concorrncia do direito de propriedade. Ora o direito de propriedade, por existir, no tem de concorrer com nenhum outro e neste sentido o direito de propriedade exclusivo. 2. 4. Objecto do direito de propriedade O objecto do direito de propriedade encontra-se regulado nos aa. 1302 e 1303 do C.C., ou seja, sero as coisas corpreas e incorpreas. Quanto noo de coisa, cfr. a. 202. e ss. do C.C.
56

2. 5. Modalidades de propriedade O Cdigo Civil contempla o regime da propriedade (a. 1302. e ss); da propriedade de imveis rsticos e urbanos (a. 1344. e ss); da propriedade das guas (a. 1385. e ss); da compropriedade (1403. e ss) e da propriedade horizontal (a. 1414. e ss). Outras modalidades de propriedade, como a propriedade agrria, a propriedade de navios e, outras, encontram-se reguladas noutros ramos do direito. 2. 6. Modos de aquisio do direito de propriedade O a. 1316. enuncia os modos de aquisio do direito de propriedade e, onde se distinguem, os modos de aquisio genricos, ou seja, os modos de aquisio comuns a todos os direitos reais, como p. ex., o contrato translativo, a sucesso por morte e a usucapio, dos modos de aquisio especficos, ou seja, os modos de aquisio prprios do direito de propriedade, como seja a ocupao e a acesso. Veja-se, ainda, os aa. 1345. e 1370. do CC, onde se encontram outros modos de aquisio da propriedade. a) Ocupao A ocupao d-se pela apreenso material de coisas mveis sem dono, isto , consiste na apropriao ou, tomada de posse, de uma coisa mvel, sobre a qual no recaiam quaisquer direitos. O a. 1318. do C.C. no nos d uma noo de ocupao, limitando-se a enumerar as coisas susceptveis de ocupao. Desta forma podemos enumerar: a res nullius, coisas que nunca tiveram dono, dando direito aquisio imediata do direito de propriedade; as coisas abandonadas, que consiste na extino do direito de propriedade, por uma declarao de vontade, do seu anterior proprietrio (res perelictae); as coisas perdidas (sem inteno de desprendimento) ou escondidas pelo anterior proprietrio (tesouros enterrados), que no so propriamente uma res nullius, na medida em que, o direito de propriedade sobre elas, no se extingue; os animais (cfr. aa.1319. e 1322.). A formulao do a. 1318. merece uma crtica, uma vez que estende a ocupao s coisas perdidas ou escondidas pelos seus donos. Nos casos referidos nos aa. 1314. a 1322., estamos perante uma situao de verdadeira ocupao, o mesmo no sucede quanto ao achamento de coisas perdidas (a. 1323.) ou de tesouros (a. 1324.). A aquisio da propriedade sobre coisas e animais que nunca tiveram dono ou que foram abandonadas, opera-se no prprio momento da ocupao, sem haver necessidade de se invocar o reconhecimento desse direito.

57

Porm, quanto s coisas mveis perdidas, escondidas ou enterradas, o momento do achamento destas coisas no origina imediatamente a aquisio do direito de propriedade. Fora do instituto da ocupao, esto as coisas imveis como resulta do a. 1318., em conjugao com o a. 1345.. A ocupao para existir necessrio reunir trs elementos: o elemento pessoal (ocupante), o elemento real (a coisa) e, por fim, o elemento formal (tomada de posse ou apropriao). O elemento pessoal: o ocupante s tem que ter capacidade de gozo para ocupar validamente, no se exige a capacidade de exerccio, pelo que, as crianas e os dementes podem ocupar. A ocupao consiste num simples acto formal, bastando a vontade de ocupar. A ocupao pode realizar-se atravs de representante legal ou, por rgo de pessoa colectiva, aplicando-se, por analogia, o a. 1252., n. 2. O elemento real: constitudo por coisas mveis nullius. As coisas imveis nunca podem ser nullius, por fora do a. 1345., que afirma que estas so patrimnio do Estado. Assim, s podem ser ocupadas coisas abandonadas, perdidas ou escondidas, que nunca tiveram dono. Essas coisas tm forosamente que ser coisas no comrcio, j que as coisas fora do comrcio, no so reguladas no Direito Privado (cfr. a.202.). O elemento formal: a prpria tomada de posse com a inteno de querer para si a coisa. O momento da aquisio o momento a que se refere o a. 1317., al. d), isto , o momento que, no caso da ocupao, o momento de tomada de posse (cfr. aa. 1319. a 1324.). b) Acesso A acesso d-se quando a coisa que propriedade de algum, se una e incorpora outra coisa, que no lhe pertencia (cfr. a. 1325.). Existem duas espcies de acesso, a acesso natural que, consiste em atribuir ao dono de uma coisa (p. ex. um prdio), tudo quanto, por aco de foras naturais, a ela acrescer (a. 1326.). A unio ou incorporao de uma coisa noutra coisa, pertencente a outrem, feita unicamente pelas foras da natureza. Ainda, como acesso natural, distingui-se a acesso por aluvio (a. 1328.) e por avulso (a. 1329.). A diferena entre estas duas formas de acesso reside no facto de na acesso por aluvio, a unio ou incorporao, feita de modo lento e imperceptvel, enquanto que na acesso por avulso feita de modo violento e brusco.

58

A aluvio uma aquisio que se opera imediatamente e automaticamente, independentemente da vontade do adquirente. A avulso uma aquisio diferida, embora automtica. O proprietrio da coisa que, por alvulso, for levada para prdio alheio, tem um prazo (legal) para as recolher, caso o no faa, perder a favor do dono do prdio, onde a coisa se depositou. Os aa. 1330. e 1331. do C.C. referem-se, tambm, a outras duas espcies de acesso natural, que a mudana de leito e a formao de ilhas ou mouches (terreno arborizado nas Lezrias ou, ilhota que se forma no meio de um rio ou beira do mar). Entende a maioria da doutrina, estas no serem, verdadeiras formas de acesso natural, uma vez que no se verifica qualquer unio ou incorporao, caracterstica essencial da acesso. A acesso natural sempre imobiliria, uma vez que se verifica a incorporao ou unio de coisas mveis a coisas imveis. J a acesso industrial poder ser mobiliria ou imobiliria, consoante a natureza das coisas que se unem ou incorporam. A acesso industrial pode, por vezes, confundir-se com a figura jurdica de benfeitorias. Porm, estas situaes so distintas, dado que se algum constri, com materiais seus uma obra, num terreno pertencente a outrem, e que o construtor no detm com base num direito real ou pessoal (por usufruto, arrendamento, etc.), estamos perante uma situao de acesso. Caso houvesse poderes e autorizao do dono do terreno para o construtor fazer a obra, ento estaramos perante um caso de benfeitorias. A acesso industrial pode ser mobiliria (unio ou incorporao de coisa mvel a coisa mvel) e imobiliria (unio ou incorporao de coisa imvel a coisa imvel) Na acesso industrial mobiliria distinguimos dois institutos: a unio ou a confuso; e a especificao. Apesar da lei (a. 1333. e o a. 1334.) tratar a confuso ou a unio como sinnimos, estes distinguem-se. Na unio, as coisas podem ser separadas no perdem a sua identidade; na confuso, a unio das coisas de tal forma ntima, que a sua separao impossvel ou, se possvel, causadora de prejuzos s partes, titulares das coisas confundidas. Apesar desta diferena, a lei trata ambas as realidades de igual forma, e, a determinao de quem fica com a coisa, o valor atribudo coisa e quem tem de indemnizar quem, quando no possvel a separao, obtida pela boa-f ou m-f do autor da acesso e, no por as coisas, objecto da acesso estarem unidas ou ligadas.

59

Anlise do artigo 1333., n. 1 a 3: Estando o titular (ou dono) da coisa incorporante de boa-f, o critrio da acesso industrial o do maior valor das coisas unidas ou confundidas. Quem for dono da mais valiosa, faz seu o objecto adjunto, e indemniza o dono da coisa com valor inferior ou, entrega-lhe coisa equivalente. Haver licitao, se as partes no acordarem quem fica com as coisas unidas ou incorporadas pela acesso, adjudicando-se quele que maior valor der por elas. A licitao s aberta entre os donos das coisas. Caso no queiram licitar, procede-se venda da coisa, sendo o produto da venda, dividido pelos donos das coisas unidas na proporo do valor destas. Artigo 1334.: Se o adjuntor ou incorporante estiver de m-f e, a coisa alheia puder ser separada, esta ser restituda ao seu dono e, este indemnizado com os danos que sofreu com a acesso. Se a coisa no puder ser separada, o autor da unio ou confuso, deve restituir o valor da coisa e, indemnizar o seu dono. Mas, a lei d tambm oportunidade ao dono da coisa incorporada, de este, ficar com as duas e pagar ao dono adjuntor ou, da coisa incorporante, o valor que for calculado pelas regras do enriquecimento sem causa. A boa-f ou a m-f, do autor da unio ou confuso, deve ser avaliada segundo os critrios do a. 1260., n. 1. Artigo 1335.: Verifica-se uma situao de confuso ou adjuno casual e de as coisas no se poderem separar. Neste caso, a coisa fica pertencendo ao dono da mais valiosa, que pagar o justo valor da outra. Se este no quiser, assiste o mesmo direito ao dono da menos valiosa. Caso as partes no se usarem deste direito, aplica-se o disposto no n. 2 deste artigo. Se as coisas unidas tiverem igual valor, aplica-se o disposto no a. 1333., n. 2 e 3. Ainda dentro da acesso mobiliria, se estuda a especificao, que uma forma de acesso, em que no h unio ou confuso das coisas, como vimos atrs, mas existe sempre que algum, pelo seu trabalho d forma diferente coisa mvel pertencente a outrem (cfr. a.. 1336., n. 1). Casos de especificao: a escrita, a pintura, o desenho, a fotografia, a impresso, etc (cfr. a. 1338.).
60

Na especificao, h uma coisa mvel, pertencente a certa pessoa, em que se incorpora o trabalho de outra que, transforma essa coisa, criando uma nova, apta a desempenhar uma funo scio-econmica diferente da desempenhada pela coisa original. Claro que se, a coisa nova for produto do trabalho do prprio dono da coisa original, no estamos perante uma acesso mobiliria especfica. O mesmo se passa, quando algum transforma uma coisa pertencente a outrem, mas com o acordo deste. O instituto da especificao tambm se rege pelas regras da boa-f e da m-f, quanto a saber, quem fica com a coisa transformada e, quais os valores a atribuir parte que no fica com a coisa. Para estas questes remetemos o leitor para o disposto nos aa. 1336. e 1337. Acesso imobiliria, a acesso que diz respeito aos imveis. Exemplo: A proprietrio de um terreno e B, edifica a uma cabana. De quem a cabana? Pelas regras gerais, do direito de propriedade, pertence ao dono do solo tudo o que est sobre ele. E o dono da cabana no tinha direito nenhum? A resposta legal viria com o direito da superfcie, que estudaremos mais frente, mas que vem permitir uma separao de domnios entre uma superfcie e o que nela se encontre ou implante. O nosso cdigo regula diferentes espcies de acesso imobiliria: - obras, sementeiras ou plantaes feitas pelo dono do terreno, sendo as sementes e as plantas de outrem (cfr. a. 1339.); - obras feitas com materiais prprios, em terreno alheio (a.1340.); - obras feitas em terreno alheio com materiais alheios (a. 1342.) e, - parcela de terreno alheio ocupada de boa-f, por prolongamento de edifcio construdo em terreno alheio (a. 1343.) Neste ltimo caso, a acesso imobiliria s funcionar com as regras dispostas no a. 1343. se, a maior parte da construo, estiver em terreno prprio e, s um prolongamento (parte menor da construo) se fizer em terreno alheio. Se, a maior parte da construo, estiver em terreno alheio, aplicam-se as disposies gerais da acesso imobiliria (cfr. a. 1340.), sendo necessrio determinar o valor do solo e do edifcio, na parte em que ocupa o terreno alheio para determinar a quem ficar a pertencer.

61

 Modo de actuar da acesso De acordo com o a. 1317., al. d) a aquisio da propriedade por acesso tem lugar no momento da verificao do respectivo facto, o mesmo que dizer, que a acesso opera automaticamente, no sentido de, a aquisio do direito de propriedade, ter lugar ipso facto e, imediatamente, verificado o correspondente facto. 2. 7. Extino do direito de propriedade Parece resultar do regime do direito de propriedade a no regulamentao da extino deste direito. Para alguns autores, fica-se a dever ao facto do direito de propriedade no se poder extinguir. Porm, no nos podemos esquecer que o direito de propriedade no perptuo, mas tendencialmente perptuo e, como tal, extingue-se por todas as formas de extino dos direitos reais, em geral e em especial pela perda e pela destruio da coisa. Conforme foi dito, o direito de propriedade no se extingue pelo no uso (cfr. a. 298.) O no uso uma causa de extino de direitos reais como consequncia do seu no exerccio prolongado e, s opera nos casos especialmente regulados na lei. Assim, ao contrrio do que acontece com o direito de superfcie (a. 1536., n. 1, al. b) e e); nas servides (a. 1569., n. 1, al. b) e, no usufruto (a. 1476., n. 1) no existe nenhuma disposio que, em geral, submeta o direito de propriedade extino pelo no uso. Resulta assim, que o direito de propriedade insensvel s omisses de exerccio da parte do seu titular, por mais prolongadas que sejam. Porm, a referncia que o a. 298. faz propriedade no totalmente irrelevante, uma vez que, tal preceito existe no domnio do direito de propriedade das guas (cfr. a. 1397.). Relativamente ideia da extino do direito de propriedade, por vontade do seu titular, a mesma, no isenta de dvidas. Existem, autores que entendem que, face renncia no se extingue o direito de propriedade sobre imveis, uma vez que, tal direito, passa a pertencer esfera jurdica do Estado (cfr. a. 1345.). Esta aquisio do estado, no uma aquisio originria, nem uma aquisio que dependa da vontade das partes, uma aquisio por fora da lei e, como tal, opera automaticamente.

62

2. 8. Meios de defesa do direito de propriedade O regime estabelecido nos aa. 1311. a 1314. para alm de admitir o recurso aco directa, limita-se a referir alguns aspectos da chamada aco de reivindicao. a) Aco de reivindicao Na aco de reivindicao, o titular do direito real pode exigir do possuidor ou, detentor da coisa sobre a qual, o seu direito incide, o reconhecimento desse direito e a restituio da coisa (cfr. a. 1311.). No contexto processual de defesa da propriedade, a aco de reivindicao a mais importante. A expresso reivindicao nasce de dois vocbulos latinos: vindicatio e rei (genitivo de res), que no seu conjunto significam trazer de volta a coisa. O pressuposto de facto da aco de reivindicao o esbulho, isto , o proprietrio s pode intentar esta aco de reivindicao, quando seja esbulhado (acto pelo qual algum priva outrm, total ou parcialmente, da posse de uma coisa, in Ana Prata, Dicionrio Jurdico, Coimbra, 31990.), no sendo bastante a perturbao ou ameaa de esbulho. Quanto legitimidade activa, ao proprietrio esbulhado que cabe intentar a aco contra qualquer possuidor ou detentor da coisa (legitimidade passiva), independentemente da sua boa-f ou m-f. Esta aco uma aco de duplo pedido o proprietrio esbulhado, pede ao juiz que, reconhea o direito de propriedade a seu favor, mediante prova desse mesmo direito (1. parte do a. 1311.). Uma vez reconhecido o direito de propriedade a favor do requerente, pede-se a condenao do ru, na entrega da coisa, na sua restituio (2. parte do a. 1311.). Quando o primeiro pedido (reconhecimento do direito de propriedade) requerido judicialmente procedente, no significa forosamente, que o segundo (restituio da coisa esbulhada), o seja. A recusa da restituio da coisa, demonstrada a titularidade do direito de propriedade, s pode justificar-se se, o possuidor ou detentor, for titular de algum direito real ou pessoal sobra a coisa, oponvel ao reivindicante (cfr. a. 1311, n. 2 do C.C. Casos especiais: aa 754.; 1323., n. 4 do C.C. e 929. do C.P.C.). tambm de referir a dificuldade de prova do direito de propriedade, quando o seu proprietrio no tem uma escritura pblica, nem registo, j os romanos chamavam dificuldade de prova do direito de propriedade diabolica probatio.

63

Probatoriamente facilitada a aco de restituio. certo que, a aco de restituio serve, exclusivamente, para defesa da posse. Aqui, o proprietrio esbulhado, alega posse casual da coisa e, no o direito sobre a mesma, sendo mais fcil ao titular do direito real, a prova da posse do que a prova da titularidade do direito real. A aco de reivindicao imprescritvel, ou seja, a aco pode ser intentada a todo o tempo, independentemente do decurso do tempo (a. 1313.). A imprescritibilidade da aco de reivindicao uma consequncia lgica da imprescritibilidade do direito de propriedade, v. Pires de Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil anotado, vol. III, Coimbra, 21987. Este regime vale para o direito de propriedade e, tem que ser aplicado em termos hbeis para os restantes direitos reais, que em alguns casos so temporrios. Distino entre aco de reivindicao e aco de restituio A aco de restituio da posse uma aco possessria, nos termos da qual, o possuidor esbulhado pode, fazer-se restituir sua posse. A aco intentada contra o esbulhador, seus herdeiros ou, contra quem tiver a posse da coisa e tenha conhecimento do esbulho. Esta aco tem que ser intentada no prazo de 1 ano, a contar da data em que se verificou o esbulho ou, do conhecimento dele (cfr. a. 1282.). Se o possuidor tiver a posse da coisa h menos de um ano, s poder intentar esta aco, contra quem no tiver melhor posse (a. 1278., n. 2 e 3). A aco de reivindicao, de que dispe o proprietrio ou, o titular de outro direito real, serve para exigir do possuidor ou detentor da coisa, o reconhecimento do seu direito e a respectiva restituio da coisa de que foi privado. Esta aco imprescritvel e, pode ser intentada, contra qualquer possuidor ou detentor. 2.9. Direito de Propriedade em especial: COMPROPRIEDADE 2.9.1. Noo legal De acordo com o disposto no a. 1403. existe uma situao de compropriedade ou de propriedade em comum quando, duas ou mais pessoas detm simultaneamente o direito de propriedade sobre a mesma coisa. A situao jurdica de cada um dos comproprietrios , qualitativamente igual, sendo indiferente que, o sejam ou no, sob o ponto de vista quantitativo.

64

A situao de comunho pode existir relativamente aos vrios direitos reais, mas quando surge, a propsito do direito de propriedade, denomina-se compropriedade. Na compropriedade, existe apenas, um s direito de propriedade, que tem vrios titulares, a que corresponde as faculdades de aproveitamento e encargos qualitativamente iguais, em proporo da respectiva quota, podendo assim serem quantitativamente diferentes (cfr. aa. 1403. e 1405.). Apesar de, os direitos dos vrios consortes, serem qualitativamente iguais, podem ser quantitativamente diferentes, como estabelece o a. 1403., n. 2. Ora, embora o aspecto quantitativo, no interfira com a natureza dos poderes que, cabem a cada um dos comproprietrios, a realidade que, j interfere em aspectos relevantes do seu exerccio. De acordo com o a. 1405., n. 1, o conjunto de poderes de cada comproprietrio, corresponde aos poderes do proprietrio singular, isto sob o ponto de vista qualitativo. Mas, como na actuao desses poderes, interfere o aspecto quantitativo, os comproprietrios s participam nas vantagens da coisa e s suportam os correspondentes encargos na proporo das suas quotas. Admite-se, no entanto, a hiptese de um ou mais comproprietrios, se eximirem das despesas decorrentes da conservao da coisa comum, desde que renunciem ao seu direito. (cfr. a. 1411., n. 1, 2. parte e n. 3). 2.9.2. Natureza jurdica da compropriedade A tese maioritariamente acolhida pela doutrina portuguesa, entende a compropriedade, como um conjunto de direitos de propriedade, qualitativamente iguais, sobre a mesma coisa. De acordo com esta concepo, cada um dos direitos em concurso, incide sobre a coisa comum e no sobre uma parte especificada da mesma. 2.9.3. Modos de constituio da compropriedade O modo mais frequente de constituio de compropriedade o negcio jurdico, a que o a. 1403., n. 2 se refere, sob a designao de ttulo constitutivo. Assim, se A. e B. compram, em conjunto um terreno a C., ou se D., E. e F. herdam em conjunto a totalidade do bem que H. deixou em testamento, todos os adquirentes se tornam comproprietrios do bem que recebem.

65

Tambm a lei pode, em certos casos, operar como fonte directa de constituio da compropriedade. Assim, p. ex., em caso de achamento de tesouro, a coisa mvel achada, fica a pertencer ao achador e, ao proprietrio da coisa mvel ou imvel, onde ela estava escondida ou enterrada, na proporo de metade para cada um (a. 1324., n. 1). Registe-se ainda, os casos em que, a compropriedade assenta em presunes, legalmente estabelecidas, como ocorre com paredes ou muros divisrios entre edifcios ou, com muros entre prdios rsticos ou, entre ptios e quintas de prdios urbanos, tudo nos termos do a. 1371.. 2.9.4. Regime jurdico da compropriedade O mais importante do regime jurdico da compropriedade o modo de exerccio deste direito. Assim, identificam-se trs modalidades de poderes exercidos no direito de compropriedade: poderes de exerccio isolado; poderes de exerccio maioritrio e, poderes de exerccio unnime. Poderes de exerccio isolado A lei atribui aos comproprietrios legitimidade para exercerem, cada um por si, certas faculdades que, integram o contedo do direito de propriedade. As mais relevantes respeitam, ao uso da coisa (a. 1406.), disposio e onerao da quota (a. 1408.) e reivindicao da coisa comum (a. 1405., n. 2). Relativamente ao uso da coisa comum, cada um dos comproprietrios pode usar a coisa, na sua totalidade, isto , os diversos consortes podem, individualmente, usar toda a coisa sem a presena dos restantes. Porm, o uso da coisa comum tem que forosamente respeitar os fins a que a coisa se destina, sob pena de se considerar ilegal. O comproprietrio que utiliza a coisa comum, no pode impedir o exerccio de igual direito pelos restantes comproprietrios, sendo que, neste caso, o uso exclusivo pelo comproprietrio de coisa comum, na sua totalidade, confere a este, a qualidade de mero detentor, relativamente s quotas dos demais comproprietrios.

66

Ressalva-se, no entanto, o caso de ter havido inverso do ttulo, situao em que, a nova posse decorre de outro facto, apto a produzir a inverso e, no do simples uso de coisa comum (cfr. aa. 1406., n. 2, 1263., al. d) e 1265.). A lei atribui ainda, a cada um dos comproprietrios, legitimidade para alienar a totalidade ou parte da sua quota na comunho (a. 1408., n. 1, 1. parte). Na verdade, de acordo com o a. 1408., n. 1 e, o a. 1409. confirma-o, cada comproprietrio no depende, na prtica de tais actos, do consentimento dos demais.

Contudo, se a alienao for feita a terceiro, mediante acto oneroso (compra e venda e dao em cumprimento), o n. 1 do a. 1409. atribui direito de preferncia aos restantes comproprietrios. Estamos perante um verdadeiro direito de preferncia legal, dotado de eficcia legal, regido pelos aa. 416. a 418. CC. O direito legal de preferncia ocupa o primeiro lugar, no conjunto das preferncias legais. Assim, se o comproprietrio pretende, alienar a ttulo oneroso, a sua quota a terceiro, deve dar a conhecer aos seus consortes, o projecto de alienao e as condies do negcio em causa. Sublinhe-se mais uma vez, que o direito de preferncia limita-se compra e venda e dao em cumprimento da quota. Caso sejam, dois ou mais comproprietrios preferentes, estabelece o a. 1409, n. 3 que, ser adjudicada a quota alienada a todos eles, na proporo das suas quotas. Se o direito legal de preferncia for violado, tem o preferente, o direito de fazer sua, a quota alienada, em aco judicial, proposta contra quem seja parte no acto de alienao, no prazo de 6 meses, contados da data em que tomou conhecimento dos elementos essenciais de alienao. Ainda, o preferente ter que depositar o preo nos 15 dias subsequentes propositura da aco, de acordo com a redaco dada pelo D/L n. 68/96, de 31 de Maio, do a. 1410., n. 1. Os principais fins que justificam a concesso da preferncia so: - fomentar a propriedade exclusiva e mais pacfica dos bens; - no caso de no ser possvel alcanar a propriedade exclusiva, pelo menos, diminuir o nmero de consortes e,

67

- por fim, impedir o ingresso, na contitularidade do direito, de pessoas estranhas mesma. No caso de existir direito de preferncia, o obrigado deve notificar o preferente, para este, querendo, exercer o ser direito (a. 416.). Aps receber a notificao, o preferente, pode assumir uma de trs atitudes:

- declarar que no pretende exercer o seu direito; - nada declarar no prazo que tem para o efeito, deixando caducar o seu direito ou, - declarar que pretende preferir. Note-se que a notificao ao preferente deve conter todos os elementos essenciais ao contrato a realizar (preo, condies de pagamento, etc.). Nenhum comproprietrio pode renunciar antecipadamente ao seu direito de preferncia, uma vez que tal equivaleria a modificar o regime legal da compropriedade. Poderes de exerccio maioritrio Verifica-se quanto gesto ou administrao da coisa comum (cfr. a. 1407.). Entende-se por administrao, os actos de fruio de coisa comum, da sua conservao ou beneficiao e ainda, actos de alienao de frutos. Os actos acima mencionados, dependem primeiramente de, conveno dos comproprietrios nesta matria, podendo estabelecer-se regras especficas, para a administrao da coisa comum. No havendo acordo entre os comproprietrios, a regra a de que administrao cabe, por igual, a todos os consortes . Conjugando o n. 1 do a. 1407. com a norma subsidiria, por ele invocada (a.985.), resulta deverem as deliberaes ser tomadas por maioria. Assim a maioria s se forma se, mais de metade dos consortes, votarem no mesmo sentido e, estes representarem metade do valor total das quotas (a. 985., n. 3 e 4). No se formando maioria, cabe ao tribunal resolver, a requerimento de qualquer dos comproprietrios se, o acto de administrao, deve ou no ser praticado. Neste caso, o tribunal pode recorrer a juzos de equidade (cfr. a. 1407., n. 2).

68

Se algum dos comproprietrios, praticar actos de administrao, contrrios vontade representada pela maioria legal, so os mesmos anulveis, nos termos gerais do direito. Para alm desta invalidade, o n. 3 do a. 1407. estabelece responsabilidade pelos danos, decorrentes da sua prtica. Relativamente ao arrendamento e enquanto acto de administrao da coisa comum, o mesmo s vlido com o consentimento de todos os consortes (a. 1024.). So assim afastadas, as regras gerais de deliberao (a. 1407.), de maioria do capital, isto , o voto de cada um dos consortes, medido em funo do valor da sua quota e no em funo da maioria numrica. Poderes de exerccio unnime Como j se referiu, por acordo entre todos os condminos, podem os consortes exercer todas as faculdades que integram os seus direitos de propriedade. So poderes de necessrio exerccio unnime, os de disposio e de onerao de coisa comum ou de parte especfica dele. Quanto validade dos actos de disposio ou de onerao praticados por algum dos consortes, em violao da norma, contida no n. 1 (2. parte) do a. 1408., e no n. 2 do mesmo artigo, resulta que, tais actos so havidos como de disposio ou, de onerao de coisa alheia. Assim, se um comproprietrio, sem consentimento dos restantes, alienar parte especfica de coisa comum, ou toda ela, como alheia, estabelece o a. 893. valer o acto como venda de coisa futura, com eficcia obrigacional, nos termos do a. 408., n. 2. Porm se, o comproprietrio proceder venda, como se de coisa prpria se tratasse, prev a 1. parte do a. 892., a nulidade do acto, por falta de legitimidade do alienante. Esta nulidade restrita s relaes entre as partes, pois no que concerne aos restantes proprietrios, a alienao ineficaz. Por fim, refira-se que os actos de administrao das partes comuns podem ser ordinrios, e estes so os actos praticados para prover conservao dos bens e extraordinrios, que promovem a realizao de benfeitorias ou melhoramentos no prdio. 2.9.5. Extino da compropriedade A compropriedade pode extinguir-se por via negocial, se um dos comproprietrios adquirir as quotas dos restantes comproprietrios.

69

Como forma especial de extino da compropriedade pode referir-se, a extino por fora da diviso da coisa comum, nos termos do disposto nos aa. 1412. e 1413. No entanto, o n. 2 do a. 1412. permite que os comproprietrios realizem um pacto de indiviso entre si, por um prazo mximo de 5 anos. Mais se acrescenta, que esta clusula de indiviso, s obriga terceiros, se for registada (cfr. a. 1412., n. 3). Se, a clusula no for registada e, antes de prefazer 5 anos, um dos comproprietrios vender a sua quota a terceiro, este adquire-a validamente. 2.10. PROPRIEDADE HORIZONTAL 2.10.1. Noo legal A propriedade horizontal a propriedade que incide sobre as vrias fraces componentes de um edifcio, fraces essas que, constituem unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com sada para uma parte comum do prdio ou, para a via pblica (cfr. a. 1414. do C.C.). A propriedade horizontal assenta na existncia de um edifcio dividido em fraces autnomas, cada uma delas, exclusiva dos diferentes condminos e de partes comuns, que pertencem em compropriedade, a todos os condminos. O a. 1421. indica quais as partes comuns e quais as partes do edifcio, que se presumem comuns. De acordo com a disposio legal acima indicada, as partes comuns, referidas no n.1, no o podem deixar de ser, por vontade das partes, enquanto que as referidas no n. 2, podem ser afectadas ao uso exclusivo de algum dos condminos, desde que por deciso unnime destes. A afectao de, uma parte comum, ao uso exclusivo de um condmino, pode constar do prprio ttulo constitutivo (a. 1421., n. 3) ou, pode ser, posteriormente, deliberada por unanimidade dos condminos, alterando-se assim, o ttulo constitutivo (a. 1419., n. 1). A propriedade horizontal caracteriza-se pela propriedade em geral, isto , a propriedade que cada condmino tem sobre a sua fraco e, pela compropriedade que, todos os condminos tm sobre as partes comuns do prdio. Esta compropriedade dura, enquanto durar a compropriedade horizontal e uma propriedade forada, pois no possvel sair da indiviso.

70

2.10.2. Modos de constituio e contedo do ttulo constitutivo Como se poder constituir a propriedade horizontal num edifcio? A sua constituio pode fazer-se, por negcio jurdico, por usucapio ou por deciso judicial. Por negcio jurdico necessrio que, seja lavrado um ttulo constitutivo de propriedade horizontal, por escritura pblica que posteriormente registado. A escritura pblica da propriedade horizontal tem, obrigatoriamente, que especificar e individualizar as fraces autnomas do edifcio, com o respectivo valor, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prdio (1418., n. 1). Tambm consta do ttulo constitutivo, o fim a que as fraces se destinam, apesar de no ser obrigatrio que dele conste. J atrs verificmos que, a atribuio do uso exclusivo de certas partes comuns, a um ou mais condminos, deve constar do ttulo constitutivo. So documentos necessrios para a constituio de um prdio em propriedade horizontal os seguintes: - documento emitido pela Cmara Municipal da rea em que se situa o prdio, com meno de que as fraces autnomas satisfazem as exigncias legais; O documento acima indicado pode ser substitudo pela exibio do projecto aprovado pela Cmara Municipal; - caderneta predial ou certido de teor da inscrio matricial. Por usucapio A propriedade horizontal pode tambm ser constituda por usucapio, que pressupe a existncia de uma situao de posse. Por deciso judicial Como resulta do a. 1417. A propriedade horizontal pode ser constituda por vrias formas, entre elas, por deciso judicial proferida em aco de diviso da coisa comum ou, em processo de inventrio, desde que, seja requerida a constituio da propriedade horizontal. Qualquer consorte pode requerer a constituio da propriedade horizontal desde que se verifiquem os requisitos do a. 1415.

71

Exemplo: A. e B. so co-herdeiros de um prdio, em que cada um deles tem direito a uma quota ideal do prdio. A., pode intentar uma aco de diviso de coisa comum e requer a constituio da propriedade horizontal, sendo que a sentena proferida constitutiva do regime de propriedade horizontal desse mesmo prdio, tal como definida no a. 1414. Depois de constituda a propriedade horizontal, por qualquer das formas previstas na lei, necessrio proceder-se ao respectivo averbamento na Repartio de Finanas e Conservatria do Registo Predial competentes. 2.10.3. Direitos e deveres dos condminos a) Direitos dos condminos O condmino, antes de mais, proprietrio exclusivo, da fraco que lhe pertence e comproprietrio das partes comuns do edifcio, no podendo alienar estes direitos separadamente pois eles so incindveis. (cfr. a. 1420.). Enquanto proprietrio, o condmino tem o direito pleno da propriedade sobre a sua fraco, e portanto pode us-la, fru-la e dispor dela como entender, dentro das limitaes prprias, decorrentes das relaes com os outros condminos (cfr. a. 1420. e, as constantes do disposto nos aa. 1346. e 1349. e 1406., n. 1). Assim, pode um condmino alienar a sua fraco ou mesmo a sua garagem ou arrecadao ainda que separadamente desde que estas ltimas constituam fraces autnomas. E pode faz-lo ainda que o adquirente seja um terceiro, uma vez que os condminos no gozam do direito de preferncia na alienao das fraces. Cfr. a. 1423.

O condmino pode ainda, usar e fruir das partes comuns do edifcio, desde que respeite os limites referidos no a. 1422. b) Deveres ou encargos dos condminos Os condminos esto obrigados (salvo disposio em contrrio) a suportar os encargos, decorrentes das despesas necessrias, conservao e fruio das partes comuns, bem como, as despesas necessrias, ao pagamento dos servios de interesse, como (p. ex. gua, luz das escadas, limpeza, manuteno dos elevadores). Acrescenta o a. 1424., n. 1 que, estas despesas sero pagas pelos condminos, na proporo do valor atribudo s suas fraces, no ttulo constitutivo. E, o n. 2 da mesma disposio legal estabelece, a
72

possibilidade do pagamento dos servios de interesse comum, serem pagos em partes iguais, pelos condminos ou, em proporo respectiva fruio. As despesas relativas aos lanos de escadas ou, s partes comuns do prdio que, sirvam exclusivamente alguns dos condminos, ficam a cargo destes (cfr. a. 1424., n. 3) o mesmo esprito legislativo se estende aos condminos que se sirvam dos elevadores. As despesas, relativas ao uso destes, so suportadas pelos condminos, a cujas fraces os elevadores servem (cfr. a. 1424., n. 4). Os condminos no podem renunciar s partes comuns do prdio, com o fim de se desonerarem destas despesas (a. 1420., n. 2). Tambm no gozam de direito de preferncia na alienao das suas fraces, nem podem requerer a diviso das partes comuns. 2.10.4. Administrao das partes comuns do edifcio A administrao das partes comuns do edifcio compete a dois rgos: assembleia de condminos e ao administrador (a. 1430.). A assembleia um rgo colegial de deliberao que, exprime a vontade dos condminos, em reunies ordinrias ou extraordinrias (aa. 1431. e 1433. n. 2). S a assembleia, que se realiza todas as primeiras quinzenas de Janeiro de cada ano, ordinria; reunida essencialmente para discutir e aprovar as contas do ano anterior e, eleger novo administrador (cfr. a. 1431., n. 1 e 1435.). Todas as outras so extraordinrias. Os condminos so convocados pelo administrador que a entidade que gere e representa o condomnio, por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedncia, ou mediante aviso convocatrio feito com a mesma antecedncia, desde que comprovado por recibo de recepo assinado pelos condminos. Cfr. a. 1432. A convocatria deve indicar o dia, a hora, o local e ainda a ordem de trabalhos da reunio, devendo fazer ainda meno dos assuntos cujas deliberaes s podem aprovados por unanimidade. O administrador tem funes executivas, como as que, esto indicadas no a. 1436.. A administrao de um condomnio pode ser exercida, por um condmino ou, por terceiro (a. 1435., n. 4) e, tem a durao de um ano, renovvel. Geralmente o administrador s pago, quando a administrao exercida por terceiro. eleito e exonerado pela assembleia de condminos.

73

Numa assembleia geral de condminos podem votar: - qualquer condmino pessoalmente ou por intermdio do seu representante legal ou voluntrio; - os comproprietrios; - o usufruturio e o nu proprietrio, sendo que ser admitido a votar aquele que tiver o poder legal de decidir sobre a matria em discusso. a) Como so tomadas as decises na assembleia? Em regra, as decises so tomadas, maioria dos votos representativos do capital investido no edifcio. Exemplo: se um prdio tiver 10 pisos iguais, cada um dos quais representa 10% do valor total do prdio, as deliberaes da assembleia, sero tomadas validamente, desde que subscritas por seis ou mais condminos (cfr. a. 1432., n. 3). A regra acima enunciada contm excepes das quais se destacam as seguintes: - h deliberaes que so tomadas por unanimidade dos condminos presentes como o caso de se pretender modificar o ttulo constitutivo, cfr. a. 1419., - para deliberar sobre obras que constituem inovaes ou melhoramentos para o prdio necessria um quorum representativo de 2/3 do valor total do edifcio; Por inovaes entende-se as alteraes introduzidas na substncia ou forma das partes comuns de um edifcio em propriedade horizontal. De entre as obras mais frequentes destacam-se, a instalao de elevador, o alargamento da porta de entrada, a transformao de uma garagem em lojas, a instalao de ar condicionado etc. b) Consequncias de se tomarem deliberaes sem respeitar a maioria necessria Uma deliberao ilegal pode ser anulvel, nula ou ineficaz. De acordo com o a. 1433., n1, as deliberaes da assembleia contrrias lei ou a regulamentos anteriormente aprovados so anulveis a requerimento de qualquer condmino que as no tenha aprovado. Assim, no prazo de 10 dias contados da deliberao, para os condminos presentes, ou contados da sua comunicao para os
74

condminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocao de uma reunio extraordinria, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogao das deliberaes invlidas ou ineficazes. Cfr. a. 1433., n2.

A invalidade de uma deliberao no afecta tudo o mais que, ento, se tenha deliberado. De acordo com o a. 1437. ao administrador que compete estar em juzo, quer como autor quer como ru, nas aces respeitantes s partes comuns do edifcio. De acordo com o a. 6 al. e) do C.P.C., o condomnio tem personalidade judiciria, caso se trate de aco que se insira no mbito dos poderes do administrador. Assim, para que esteja assegurada a legitimidade passiva basta intentar a competente aco contra o condomnio, que ser, contudo, citado e notificado na pessoa do seu representante, ou seja, o administrador. Saliente-se que o ttulo constitutivo da propriedade horizontal ou no regulamento do condomnio pode conter uma clusula compromissria, atravs da qual se defira deciso de rbitros eventuais litgios emergentes da relao de condomnio. Cfr. a. 1434.. c) Seguro obrigatrio De acordo com o a. 1429 obrigatrio o seguro contra o risco de incndio do edifcio, quer quanto fraces autnomas, quer relativamente s partes comuns. O seguro deve ser celebrado pelos condminos; o administrador deve, contudo, propor assembleia o seu montante. A actualizao anual do seguro obrigatria, competindo assembleia de condminos deliberar sobre o montante de cada actualizao. d) Regulamento do Condomnio Havendo mais de quatro condminos, e caso no faa parte do ttulo constitutivo, dever ser elaborado um regulamento de condomnio disciplinado o uso, a fruio e a conservao das partes comuns. Dever ser elaborado pela assembleia de condminos, ou pelo administrador, se aquela o no tiver elaborado. Cfr. a. 1429-A..

75

3. USUFRUTO
3. 1. Noo legal De acordo com o disposto no a. 1439., o usufruto o direito de gozar temporariamente e plenamente uma coisa ou, um direito alheio, sem alterar a sua forma ou, substncia. Nesta noo legal, encontram-se as caractersticas essenciais ao usufruto, a saber: temporariedade; plenitude de gozo; obrigao de conservar a substncia e a forma da coisa e, respeito pelo destino econmico da coisa. Estas caractersticas, permitem distinguir o usufruto de outros direitos reais de gozo, como p. ex. do direito de propriedade. 3. 2. Caractersticas do direito de usufruto A temporariedade (a. 1443.) limita o usufruto vida do usufruturio e, no caso de pessoas colectivas a 30 anos. Portanto, o usufruto extinguese, quando o usufruturio morre, caso seja uma pessoa singular e, no caso de o usufruturio ser uma sociedade, este extingue-se, decorridos 30 anos. Tambm se pode extinguir, caso no seja vitalcio, chegado o termo do prazo pelo qual o direito de usufruto foi conferido (a. 1476., n. 1). Esta caracterstica atribuda por lei ao usufruto torna-o um direito transitrio. A plenitude de gozo (a. 1446.), outra das caractersticas do usufruto e que faculta ao titular do usufruto, um gozo da coisa bastante amplo. Assim, o usufruturio pode gozar de todas as utilidades de que a coisa susceptvel de proporcionar. O a. 1446. d-nos uma ideia desta amplitude, definindo os poderes que integram o direito do usufruturio: O usufruturio pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito (). No entanto, esta norma legal, supletiva em relao existncia de um ttulo constitutivo que, fundamente o usufruto. Mas, esta plenitude de gozo, no arbitrria, o usufruturio tem que gozar da coisa, mas, acrescenta a mesma disposio legal, () como faria um bom pai de famlia (). caso para perguntar: pode o usufruturio destruir a coisa gozada, como por exemplo o pode fazer o proprietrio?

76

A resposta necessariamente negativa, porque o usufruturio tem que agir diligentemente, enquanto que o proprietrio usa e frui a coisa com total liberdade, podendo at destrui-la.
Tambm temos que excluir desta plenitude de gozo, o direito de dispor da coisa, mas mesmo aqui, o usufruturio pode dispor do seu direito de usufruto, como mais frente se ver. Por outro lado, convm no esquecer que o usufruto no um direito exclusivo, pois pressupe sempre a existncia de outro direito a propriedade de raiz.

Antes de continuarmos a anlise sobre as caractersticas do usufruto, importante fazer uma nota quanto, aos direitos e obrigaes do usufruturio, regulados no Cdigo Civil. O a. 1445. dispe que os direitos e obrigaes so regulados pelo ttulo constitutivo do usufruto, e supletivamente se aplicam as regras do Cdigo Civil, se o ttulo constitutivo for insuficiente ou, no existir. Claro que, no podemos entender que, o ttulo constitutivo possa ir contra a lei. Se no imaginemos academicamente, uma clusula inserta no ttulo que determine que o usufruturio no pode administrar a coisa. Esta clusula nula, no tem eficcia real, porque retira ao usufruto uma das suas principais caractersticas. O mesmo se verificaria se, o ttulo constitutivo contivesse uma norma que, permitisse ao usufruturio, o poder de destruir a coisa. Tratar-se-ia de uma clusula nula, porque o usufruturio est obrigado a entregar a coisa ao seu proprietrio, findo o usufruto (a. 1482.). Obrigao de conservar a forma e substncia da coisa (a. 1439.). A ela se referem tambm os aa. 1446.; 1468.; 1475.; 1482.. A doutrina demonstra alguma divergncia quanto essencialidade desta caracterstica, como o caso do prof. Menezes Cordeiro que entende que, o usufruturio pode alterar a forma e substncia da coisa; O contrrio perfilhado pelo Prof. Penha Gonalves, considerando esta caracterstica imperativa, ou seja, no pode ser afastada pelas partes no ttulo constitutivo. Mas, de facto, a lei admite o usufruto de coisas consumveis e de coisas deteriorveis (aa. 1451., 1452.). O destino econmico da coisa usufruda, uma caracterstica no essencial, deste instituto, na medida em que, o usufruturio pode alterar o destino econmico desta, ainda que com autorizao do proprietrio de raiz. 3.3 Constituio do direito de usufruto (a. 1440.) O usufruto pode, constituir-se, nos termos do disposto do a. 1440., por contrato; testamento; usucapio e, por disposio legal. O contrato tanto pode ser per translationem, como per deductionem:
77

O contrato ser per translationem, quando o proprietrio constituir o direito de usufruto sobre a coisa a favor de outrem e no transmitir a propriedade a terceiro. No contrato per deductionem, o proprietrio transmite a propriedade, mas conserva para si o direito de usufruto. No testamento, o proprietrio deixa o usufruto a uma pessoa e a nua propriedade a outra. Tambm se pode constituir por usucapio, aplicando-se as regras da aquisio de um direito por usucapio, tendo como pressuposto a posse da coisa. A disposio legal , outra das modalidades, de constituio de usufruto que, melhor se entende, ilustrada com exemplos. O primeiro exemplo fornecido pelo a. 1481. seguro da coisa destruda: B usufruturio de um automvel. Tem um acidente e o carro fica destrudo, sem culpa de B.. B. paga um seguro do automvel contra todos os riscos. Neste caso, o proprietrio ter direito a uma indemnizao, mas o usufruturio quem vai receb-la. O direito do usufruturio deixa de ser um direito real, ou seja, um direito sobre a coisa, para passar a ser um direito sobre um crdito, neste caso, a indemnizao que, a seguradora vai pagar ao proprietrio do veculo usufrudo. Esta disposio legal cria este novo usufruto, no fundo transfere-o. Outro exemplo, aquele que consta do a. 1482. sobre o mau uso da coisa usufruda. Caso o usufruturio d um mau uso coisa usufruda, o proprietrio pode exigir que, a coisa lhe seja entregue, mas tem que pagar ao usufruturio, anualmente o produto lquido dela. O usufruturio no deixa de ser o usufruturio, mas agora, o seu direito de usufruto , sobre a prestao, por fora da prpria lei. 3. 4 Modalidades de usufruto O direito de usufruto pode ser singular, quando seja constitudo a favor de uma s pessoa; plural, quando constitudo a favor de duas ou mais pessoas. A lei (a. 1441.) estabelece como nica restrio, a existncia dos usufruturios ao tempo em que, o direito do primeiro usufruturio, se torne efectivo. O mesmo dizer que, os concepturos e os nascituros no podem ser usufruturios. O usufruto, a favor de vrios titulares, pode ser constitudo a todos ao mesmo tempo, e chamamos a este facto, usufruto simultneo, ou sucessivo. A importncia desta modalidade de usufruto, quanto os titulares do mesmo, a de saber que, consequncias da derivam, quanto durao do usufruto.
78

Assim, no usufruto simultneo, h uma situao de contitularidade. Neste caso, o usufruto extingue-se com a morte do ltimo usufruturio (a. 1442.), se no tiver sido estabelecido um prazo certo de durao do usufruto. Este regime implica tambm um direito de acrescer entre os titulares do usufruto. No sucessivo, os titulares entram na titularidade do usufruto, segundo a ordem indicada no ttulo e, aps ter cessado o direito do anterior usufruturio. A extino, d-se tambm, com a morte do ltimo dos titulares do direito de usufruto, ou da verificao do seu termo. Quanto ao objecto do usufruto, este reveste duas modalidades: usufruto de coisa e usufruto de direito. O usufruto reca sempre num bem alheio, seja uma coisa, seja um direito. Quanto s coisas, o usufruto pode respeitar a imveis ou mveis e, em relao a estas, recair em coisas consumveis, deteriorveis, fungveis e universalidades (a. 1451. e ss.). Quanto ao direito, o usufruto tanto pode recair em, direitos reais como creditrios (a. 1463. e ss.). A doutrina chama ao usufruto sobre direitos, um usufruto irregular, na medida em que, no se pode dizer, que o usufruto um direito real de gozo, quando reca sobre um direito e no sobre uma coisa. 3. 5 Poderes e deveres do usufruturio Comemos este captulo, por referir precisamente, os mais importantes poderes do usufruturio em relao coisa fruda: gozar temporariamente e plenamente uma coisa, ou direito alheio (cfr. a. 1439.). O usufruturio, para exercer este poder, necessita exercer um outro, antes deste, que o de exigir ao proprietrio da coisa que esta lhe seja entregue para ele a poder fruir, ou o direito sobre o qual incida o direito de usufruto. O usufruturio pode tambm hipotecar, trespassar a outro o seu usufruto; o que vem disposto no a. 1444., assim como constituir servides (cfr. a. 1460.). Como no h direitos sem deveres, o Cdigo Civil dedicou os artigos 1468. a 1475. aos deveres do usufruturio, como o dever de inventrio; de prestar cauo; a consentir a interveno do proprietrio; reparaes; encargos fiscais e defesa dos interesses do proprietrio. Alm destes deveres particularizados na lei, o usufruturio deve ser zeloso para com o seu usufruto, agir como um bom pai de famlia,
79

conforme resulta do a. 1446. e, extinto o usufruto, restituir a coisa usufruda. 3. 6. Trespasse de usufruto (a. 1444.) O direito de usufruto s transmissvel inter vivos, como o caso de, o usufruturio poder trespassar a outrem, o seu direito. Contudo, o trespasse no uma verdadeira transmisso, na medida em que, o usufruturio original, quem fica responsvel perante o proprietrio. O adquirente do direito de usufruto , apenas uma pessoa que vai substituir o usufruturio original, no uso e fruio da coisa ou do direito. Convm, tambm referir, que o usufruto s se extingue com a morte do primeiro usufruturio ou, com a verificao do termo para ele atribudo, no ttulo constitutivo. O usufruturio pode tambm onerar o seu direito de usufruto, hipotecando-o, conforme dispe o a. 688. e o a. 699.. Tanto o trespasse, como a hipoteca, podem ser poderes de disposio afastados pelas partes, no ttulo constitutivo, sendo poderes que, pela sua natureza, so atpicos do usufruto. 3. 7. Casos especiais de usufruto Os casos especiais do usufruto, ganham importncia em relao noo legal que apresentmos inicialmente sobre este instituto. De facto, a se diz, que o usufruturio no pode alterar a forma ou, a substncia da coisa, de que objecto o seu direito de usufruto, mas como o faz, em relao ao usufruto de coisas consumveis, previsto no a. 1451., haver necessariamente, uma alterao da substncia, traduzida na prpria destruio da coisa. Aqui quase que nos atreveramos a dizer que, o usufruturio se podia confundir com o proprietrio, mas a mesma disposio legal salvaguarda as devidas diferenas, tanto no seu n. 1 como, no n. 2. O usufruto de universalidades de animais (a. 1462.) limita, pelas suas caractersticas, a fruio do objecto do usufruto. Se por exemplo, durante a vigncia do usufruto, desaparecerem algumas cabeas de animais, o usufruturio tem que as substituir com as crias novas, sacrificando o seu direito pleno de uso e fruio. Os aa. 1463. e 1467. levantam a questo de o usufruto de crditos ter natureza real ou obrigacional. 3. 8. Extino do direito de usufruto (a. 1476.) Para alm dos casos de no uso e, de perda total da coisa usufruda, o usufruto extingue-se por morte do usufruturio, caso seja, pessoa singular ou, tambm, se tiver sido aposto no ttulo constitutivo, um
80

termo de durao do usufruto ou, no caso de pessoas colectivas, o prazo de 30 anos; por confuso e por renncia do usufruturio.

4. DIREITO DE USO E HABITAO

4. 1. Noo legal O direito de uso e habitao vem, regulado nos aa. 1484. a 1490. do nosso Cdigo Civil, num captulo que faz parte integrante, do ttulo do usufruto. O direito de uso a faculdade de se servir de coisa alheia e haver os respectivos frutos () . Quando este direito de uso, incide sobre casas de morada, denomina-se direito de habitao. O titular destes direitos chama-se usurio. Conforme se extrai pela leitura das diversas disposies referentes ao direito de uso e habitao, este direito real de gozo muito limitado s necessidades do seu titular ou, da sua famlia. preciso no confundir, a figura do locatrio ou, do arrendatrio com a do usurio ou, do morador usurio, pois neste caso no h transmissibilidade do direito inter vivos ou mortis causa (cfr. aa.1485. e 1488.). 4. 2. Modo de aquisio Nesta matria, remetemos para o abordado no ponto 3. 3. a propsito do usufruto (cfr. a. 1485.), destacando a singularidade deste instituto, no se constituir por usucapio (cfr. a. 1293.). 4. 3. mbito Como se pode constatar, pela definio legal, estes direitos no so direitos reais de gozo pleno, pois esto circunscritos s necessidades do seu titular ou da sua famlia. (Cfr. a. 1484. e a. 1487.). 4. 4. Extino do direito de uso e habitao Nesta matria, remetemos para o ponto 3. 8., a propsito do usufruto (cfr. a. 1485.). Entende-se, no entanto, com base na definio do a. 1484. que, no tendo o seu titular ou, a sua famlia necessidade de exercer o direito de uso e habitao, este extinguir-se-, pois a sua finalidade servir o seu titular na medida das suas necessidades.

81

5. DIREITO DE SUPERFCIE
5. 1. Noo legal O direito de superfcie um direito real, que permite ter coisa prpria, incorporada em terreno alheio (cfr. a. 1524.). O titular do direito de superfcie, diz-se superficirio e, o titular do direito sobre o solo, diz-se fundeiro. O direito de superfcie vem permitir uma separao de domnios entre, uma superfcie e, o que nela se implante. Este direito, criado em 1948, pelo Dec.-Lei, n. 2030, de 23 de Julho, constitui uma excepo ao princpio romano, segundo o qual: o proprietrio de uma determinada superfcie, seria tambm, o proprietrio, de tudo quanto nela se construsse, tanto em altura, como em largur. 5. 2. Modalidades do direito de superfcie Como primeira modalidade refera-se, a faculdade de construir ou manter uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantaes (cfr. a. 1524.); A segunda modalidade, consiste no direito de construir, em terreno do domnio do Estado, um edifcio, ou seja, no qualquer obra, ou plantao, num qualquer terreno alheio (Dec.-Lei, n. 2030, de 23 de Julho de 1948.) A terceira modalidade, um subtipo do direito de superfcie previsto no decreto de 1948. um caso de direito de superfcie sobre terrenos que a administrao se apropriou para tarefas de urbanizao (cfr. Dec.-Lei, n. 794, de 5 de Novembro). Nesta modalidade, pode construir-se em terreno propriedade do Estado, desde que, sejam obras de urbanizao. O artigo 1526. prev uma modalidade de direito de superfcie, muito singular, que consiste numa espcie de hibridez entre o direito de superfcie e a propriedade horizontal. Traduz-se na faculdade de sobreelevar um edifcio em terreno alheio, e por isso mesmo, chamado direito de sobreelevao. 5. 3. Natureza jurdica do direito superfcie A natureza jurdica do direito de superfcie, est estritamente ligada ao seu objecto, o que torna o direito de superfcie um direito real complexo, na medida em que, o objecto pode, ao longo da vida, sofrer alteraes.

82

O estatuto real do superficirio tem duas faces: a propriedade da rea ou

da plantao e, as relaes do superficirio com o terreno em, que se acham implantadas. 5. 4. Objecto do direito de superfcie (a. 1525.) O direito de superfcie pode comear por ser um direito de construir ou plantar ou, um direito sobre a obra ou plantao j existentes. Neste ltimo caso, o objecto do direito superficirio s pode ser essa obra ou plantao. Tanto assim , que superficirio o titular de um direito de propriedade superficirio sobre a obra ou plantao. O problema, quanto a saber, qual o objecto do direito superficirio, coloca-se quando o direito de superfcie comea na fase de construo, ou de plantao, ou seja, o direito de superfcie comea por ser um direito de construir, um direito de plantar. Exemplo: A atribui a B o direito de construir um prdio no seu terreno. Neste caso, qual o objecto do direito de superficie de A? S pode ser o direito de construir. Estamos perante um direito sobre um direito. O objecto do direito de superfcie o direito de construir ou plantar. O direito de superfcie pode ter vrias fases: direito de construir; direito de manter e, direito de reconstruir. Na fase do direito de construir, o objecto do direito de superfcie outro direito. O a. 1532. prev uma efectiva limitao ao direito de propriedade do fundeiro (titular do direito sobre o solo, que pode ser o direito de propriedade, ou outro). Segundo esta disposio, o solo pertence ao proprietrio do terreno, que dele pode usar e fruir, mas no plenamente. A partir do momento, em que se constitua o direito de superfcie, como o direito de construir, fica logo limitado o poder do proprietrio do solo. 5. 5. Modos de constituio do direito de superfcie O direito de superfcie constitui-se, nos termos do a. 1528., por contrato; testamento; usucapio; da alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da propriedade do solo. - por contrato, gratuito ou oneroso, o dono do solo confere a outro o direito de construir sobre ele.

83

- por testamento: o testador pode deixar o seu terreno a um legatrio e, o direito de construir sobre ele, a outro legatrio. - por usucapio: nesta aquisio, importa ter em conta a distino entre, o direito de construir sobre prdio alheio e, o direito sobre o prdio construdo, separado do solo. O direito de superfcie adquirido por usucapio, com base na posse sobre uma construo j existente, no oferece dvidas. Exemplo: A exerce actos de posse sobre uma casa construda, com o animus de superficirio e, no de proprietrio, porque lhe foi vendida, por acto nulo, a casa separada do solo. Foi constituda por escritura pblica um direito de superfcie sobre a casa separada do solo, mas o titulo constitutivo nulo. A no adquiriu a superfcie, mas a posse. Ao fim de um determinado nmero de anos de ter exercido a posse, com o animus de superficirio, adquiriu por usucapio o direito de superfcie. Mas, se se tratar do direito de construir? Como se possui o direito de construir? Possui-se, construindo. Exemplo: A, por acto nulo, por falta de forma, confere o direito de construir a B. Este no adquire o direito, por falta de forma, mas ao fim de determinado tempo, pode adquiri-lo por usucapio, porque este acto, todavia, um ttulo que demostra ter sido transferida a posse desse direito. - por alienao de obra ou rvores j existentes, separadamente da propriedade do solo. 5. 6. Distino entre propriedade superficiria e propriedade dominial A propriedade superficiria no se extingue com a destruio do respectivo objecto, renasce como direito de reconstruir a obra. A propriedade dominial, extingue-se com a extino do respectivo objecto. 5. 7. Direitos e encargos do fundeiro e do superficirio (a. 1530. e ss.) O superficirio tem direito a praticar todos os actos necessrios construo ou plantao; propriedade superficiria, depois de as obras ou as plantaes estarem concludas; a utilizar a parte do solo que tenha utilidade para uso da obra; a construir servides necessrias (a. 1529.). O fundeiro tem direito ao subsolo; ao solo que no seja necessrio e til obra; usar e fruir a superfcie, enquanto a obra no existir, com a restrio do a. 1532..
84

Mais tarde, o fundeiro ter direito de preferncia (cfr. 1535.); direito a ficar com a obra, se o direito de superficie for constitudo com determinado prazo (a. 1538.); direito ao canon (preo), que o superficirio ter obrigao de pagar. 5. 8. Canon superficirio O canon vem regulado no a. 1530., sob a epgrafe de Preo. um preo que o superficirio e o dono do solo, podem convencionar, para que aquele pague uma determinada prestao. O canon ser tratado, ao nvel das obrigaes em geral, exactamente como se se tratasse de um preo, num contrato de compra e venda. 5. 9. Transmissibilidade do direito de superfcie O direito de superfcie transmissvel quer, inter vivos quer, mortis causa, nos termos do a.1534. 5. 10. Extino do direito de superfcie Os modos de extino do direito de superfcie, encontram-se regulados nos aa 1536. e ss. Destaca-se, o facto de o no uso da propriedade superficiria no extinguir o direito de superfcie, mas o no exerccio do direito, conduz sua extino.

6. DAS SERVIDES (aa. 1543. a 1575.)

6. 1. Noo legal A servido um direito real de gozo, cujo contedo possibilita o gozo de certas utilidades por um prdio em benefcio de outro. Criada, no para beneficiar uma pessoa, como todos os direitos reais de gozo, mas para beneficiar um prdio rstico ou urbano. Quer isto dizer, que as utilidades, cujo gozo a servido propcia, so gozadas por um prdio prdio dominante por intermdio de outro prdio prdio serviente. Por exemplo, a servido de passagem; de vistas, etc., ilustram bem o instituto jurdico da servido, impondo a um prdio um encargo, para outro tirar um benefcio. necessrio que haja um proveito objectivamente ligado a outro prdio. No h servides pessoais, os titulares do prdio dominante podem beneficiar da servido, mas no tm o poder de tirar proveito, vantagens ou benefcios, individualmente considerados.

85

A lei (cfr. a. 1543.) define a servido como um encargo imposto num prdio em proveito exclusivo de outro prdio pertencente a dono diferente. O legislador optou por definir a servido pela negativa, ou seja, como um encargo, o que reala a importncia fundamental desta onerao prdio a prdio. Alm do encargo ou onerao, necessrio que os dois prdios pertenam a donos diferentes. Se pertencerem aos mesmo dono, estamos perante uma serventia. Refira-se ainda que a servido um direito real sobre coisa alheia. 6. 2. Caractersticas das servides
Inseparabilidade a servido, no pode ser separada, nem do prdio

serviente (aquele sobre o qual incide o encargo), nem do prdio dominante (aquele que beneficia do encargo), cfr. a. 1545..
Indivisibilidade a indivisibilidade actua tanto, em relao ao prdio

serviente como, em relao ao prdio dominante. Se o prdio serviente for dividido, a servido mantem-se inalterada, a servido suportada por cada uma das parcelas do prdio dividido, na parte que, antes da diviso, j onerava o prdio. Se a diviso ocorrer, no prdio dominante, a servido tambm se mantm, passando a beneficiar cada um dos titulares de cada fraco.
Ligao objectiva que resulta do facto de a ligao ser entre prdios e, no entre pessoas A subjectividade que existe na servido sempre

indirecta, ou seja, no so as pessoas as primeiras beneficirias.

Atipicidade do contedo da servido o contedo atipico, porque pode

ser objecto da servido, qualquer utilidade (futuras ou eventuais). Falase de atipicidade do contedo da servido, por no estarem tipificadas as faculdades atribudas ao seu titular no uso de utilidades do prdio serviente. Necessidade de dois prdios de donos diferentes. A servido importa sempre uma obrigao de nada fazer por parte do dono do prdio serviente. As servides so todas de no faccere, ou seja, o contedo da servido, no pode incluir a prtica de actos, que tenham em vista preencher as utilidades que a servido visa satisfazer. 6. 3. Modos de constituio das servides As servides podem constituir-se por contrato; testamento; usucapio; destinao do pai de famlia e deciso judicial (cfr. a.1547.).

86

A constituio da servido por, destinao do pai de famlia, aquela que se nos oferece, com mais singularidade, em relao aos modos de constituio de, outros direitos reais de gozo. Trata-se de dois prdios ou de duas fraces do mesmo prdio, em que um dos prdios d passagem ao outro, com a particularidade de o prdio ser do mesmo dono. O que temos aqui uma situao de serventia, que se torna servido, quando os dois prdios deixarem de pertencer ao mesmo dono. O documento (p. ex. o contrato de compra e venda de um dos prdios) que vai separar o domnio comum dos prdios, vai ser tambm o titulo constitutivo da servido, onde o pai de famlia destina a afectao da serventia que se vai tornar servido. 6. 4. Classificao das servides As servides podem ser: legais ou voluntrias. A servido legal aquela que susceptvel de ser imposta coercivamente e, indicadas no Cdigo Civil, como sendo as servides de passagem e de guas (cfr. aa. 1550., 1556. e 1557. e ss). Isto no quer dizer que, todas as servides de passagem ou de guas sejam legais, por exemplo, a servido de passagem s legal, quando beneficie um prdio encravado (a. 1550., com a excepo do disposto no a. 1556.); o mesmo a dizer para a servido das guas, cfr. a. 1560. As servides voluntrias so aquelas que so constitudas por negcio jurdico ou acto voluntrio. Esta desta distino, tem consequncias importantes, no que diz respeito, extino das servides. A servido legal extingue-se por todos os modos de extino da servido voluntria (a. 1569.) e, para alm destes, extingue-se pela desnecessidade. positivas ou negativas. A servido positiva constitui um pati (uma tolerncia) para o dono do prdio serviente; enquanto que, a servido negativa constitui um non facere, uma absteno do poder de actuao, por parte do dono do prdio serviente. Pode-se tambm, considerar positivas, as servides, cujo contedo implique a prtica de actos materiais no prdio serviente, como a passagem e as guas; e a servido negativa, aquela, cujo contedo, no importa a prtica de actos no prdio serviente, p. ex. a servido de vistas. A distino destas caractersticas, reflecte-se na usucapio, de onde se conclui, que a servido negativa no pode constituir-se por aquele. aparentes e no aparentes.
87

As servides aparentes so as que se revelam, por sinais evidentes (cfr. a. 1548.), como p. ex. a servido de vistas, que se revela mediante, a existncia de janela aberta sobre prdio vizinho, sem as salvaguardas legais; as servides no aparentes so as que no se revelam, por sinais visveis e permanentes. A servido no aparente no se pode constituir por usucapio activas e passivas. A servido activa, quando vista, do lado do prdio dominante; negativa, quando vista, do lado do prdio serviente. Nos termos do a. 1460. do C. C., o usufruturio pode constituir uma servido activa, enquanto que, j o no pode fazer, quanto s servides passivas, porque o usufruturio no pode assumir um encargo que ultrapasse a durao do usufruto. Em suma, o usufruto pode beneficiar de uma servido activa, ou seja, o prdio, objecto do usufruto, pode ser prdio dominante, mas no prdio serviente. 6. 5. Exerccio das servides (aa. 1564. e ss.) O exerccio da servido est relacionado com o seu contedo. Quer isto dizer, que a servido constituda para satisfazer as necessidades do prdio dominante e, acarretar para o prdio serviente, o mnimo de prejuzo ou encargos. 6. 6. Extino das servides Este captulo, est regulado nos aa. 1569. e 1575.. As servides, em geral, extinguem-se pelas causas enumeradas no a. 1569., n. 1. No caso de, serem servides legais, e servides que se constituram por usucapio, extinguem-se, ainda, por desnecessidade da mesma (cfr. 1569., n. 2 e 3). As servides legais de guas, para gastos domsticos ou, para fins agrcolas extinguem-se, no caso de, o prdio serviente pretender fazer da gua um aproveitamento justificado (cfr. a. 1569., n. 4). Usucapio libertatis identifica uma das causas de extino das servides e, quer dizer: aquisio, por usucapio, da liberdade do prdio (cfr. a. 1569, n. 1, al. c) e 1574.). Na verdade, no se verifica a aquisio de qualquer direito, mas sim a extenso de um direito, com a consequente expanso do contedo de outro direito, antes limitado e, agora, extinto.

88

Os requisitos da usucapio libertatis so: a oposio do dono do prdio serviente; a inrcia do titular da servido e, o decurso do tempo (a. 1574.). Estes trs elementos funcionam juntos, ou seja, no se pode verificar um s dos requisitos, para estarmos perante esta forma de extino das servides, necessrio que se reunam os trs requisitos. Quanto ao prazo, ou seja, o decurso do tempo, aplicam-se subsidiariamente, as regras da usucapio, em matria de imveis

89