Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica de Gleba Urbanizvel

Josiane Fonseca Antnio Rodrigues Municpio de Maric So Jos de Imbassa - RJ

Objetivo
O objetivo do presente parecer avaliar o imvel para determinao do valor de mercado.

Identificao do Imvel
Condomnio Vivere Jardim Residencial, localizada na rea de terras denominada Gleba C1, desmembrada da Fazenda Cachoeira, situada no lugar So Jos de Imbassa, 3 distrito de Maric devidamente registrado do L 2, matrcula n 58.707, sob R6, em 01/10/2009.

Fotos do Local

Fotos do Local

Fotos do Local

Fotos do Local

Fotos do Local

Fotos do Local

Fotos do Local

Via de acesso asfaltada

1 Km da RJ 106 Rodovia Amaral Peixoto

Condomnio fica a 1,2km da RJ 106.

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Comrcio Local

Descrio Geral do Distrito

So Jos do Imbassa um distrito do municpio de Maric, estado do Rio de Janeiro, distante cerca de sete quilmetros do centro. dividido em vrios Loteamentos e Condomnios como: Manu Manuela Village, Pedra Grande I, Pedra Grande II, Pedra Grande III, Marine, Valmar, entre outros. So Jos do Imbassa faz divisa com a rea de Proteo Ambiental de Maric, temos uma grande rea de Mata Atlntica, e um grande nmero de espcies de animais e plantas. Possu a Capela do So Jos do Imbassa, situada no outeiro do mesmo nome, rea no urbanizada, que serve como mirante. Est voltada para o canal de So Bento, avistando-se do local a Lagoa e a Restinga de Maric alm das pedras de Ino e de Macacos. Pequena capela construda em 1675, onde em torno dela, formou - se o primeiro povoado de Maric. Arquitetura de valor histrico e ambiental de estilo jesutico, caracteriza - se pela simplicidade. Prximo capela h um coreto de construo recente.

Capela de So Jos de Imbassa

Descrio do Imvel
O imvel localiza-se no 3 distrito do municpio de Maric, regio metropolitana do estado do Rio de Janeiro, a 1,2 Km da RJ 106 (Rodovia Amaral Peixoto Km 20), sendo que 700m desta estrada asfaltada e os 500m restantes de terra batida nas proximidades do terreno. A especificao do imvel de uma gleba urbanizvel situada em via transversal a rua Joo de Abreu em Fazenda Cachoeira. A rea est limpa em toda sua extenso, com algumas pequenas rvores isoladas. Topograficamente o terreno em sua grande parte se apresenta plano. O terreno tem acesso em sua lateral esquerda e frente.

Vista de Frente do Terreno

Vista de Frente do Terreno

Vistoria
A vistoria foi realizada no perodo da tarde no dia 23 de maro de 2012 e no perodo da manh do dia 24 de maro de 2012 pelos corretores Josiane Fonseca e Antonio Rodrigues.

Anlise do Mercado Imobilirio

O mercado imobilirio local est em franca expanso com dois condomnios situados em um raio de 2 Km, sendo que, o condomnio Belo Vale possui 75 lotes restando 28 para venda no valor de R$ 70.000,00 com 360m. O condomnio de Luxo So Jos j est murado, porm ainda no abriu para venda, e seus lotes tambm com 360m est com previso de vendas a partir de R$ 50.000,00 (como atrativo) chegando at R$ 70.000,00. O campo de grama sinttica situado na RJ 106, na via de acesso ao condomnio Vivere Jardim Residencial ser transformado em um complexo de lojas, e nas imediaes ser construdo pelo mesmo proprietrio um condomnio de apartamentos. Segundo informaes de comerciantes locais j existe procura a respeito de condies de pagamento e qual empresa ser responsvel pelas vendas do condomnio Vivere Jardim residencial, pessoas que frequentam seus estabelecimentos sempre o questionam com interesse em adquirir lotes na rea citada.

Fotos do Condomnio Belo Vale I

Fotos do Condomnio Belo Vale I

Fotos do Condomnio Belo Vale I

Fotos do Condomnio Belo Vale I

Fotos do Condomnio Belo Vale I rea de Lazer

Fotos do Condomnio Belo Vale I rea de Lazer

Fotos do Condomnio Belo Vale I rea de Lazer

Fotos do Condomnio Belo Vale I rea de Lazer

Fotos do Condomnio Belo Vale I rea de Lazer

Fotos do Condomnio Belo Vale I rea de Lazer

Fotos do Condomnio Belo Vale I rea de Lazer

Metodologia Avaliatria
Mtodo comparativo direto de dados de mercado. o mtodo em que o valor do imvel definido atravs de comparao de dados de mercado relativos a imveis caractersticas semelhantes ou assemelhadas ao imvel avaliado.

Valores de Imveis na Regio

Condomnio de Luxo So Jos* (ainda no lanou): lotes de R$ 50.000,00 a R$ 70.000,00 a unidade. Condomnio Belo Vale II **(ainda no lanou): lotes de R$ 54.000,00 a R$ 70.000,00 a unidade. Condomnio Belo Vale I*** (restam 28 de 75 unidades): R$ 70.000,00 Condomnio Eliza**** (remanescente): lotes de R$ 110.000,00 a R$ 120.000,00
*Lotes de 360m. **Lotes de 360m. ***Lotes de 360m. ****Lotes a partir de 360m.

Estudo de Viabilidade TcnicoEconmico

Dimenso do lote recomendada pelo mercado: 12m x 30m = 360m Nmero dos lotes possveis de comercializao: 155 Valor estimado de venda de cada lote com base no mercado: R$ 55.000,00 a R$ 65.000,00 Este valor foi determinado com base na pesquisa de mercado dos valores dos lotes comercializados atualmente. Considerou-se ainda uma depreciao de valor devido a oferta de lotes em condomnio com infra-estrutura de lazer atualmente. Estima-se que com a implantao dos dois condomnios j aprovados pela Prefeitura a oferta dos lotes aumentar e consequentemente haver uma reduo do valor em funo do nmero de clientes potenciais para a compra dos mesmos.

O Municpio de Maric
rea total: 363,81 Km Populao: 127.519 habitantes (IBGE-2010) Economia: comrcio e servios PIB: R$ 947.018,00 (IBGE-2008) Participao PIB Estadual: 0,28% (Ceperj2007)

O Municpio de Maric
Cercada por serras entre elas da Tiririca, um parque estadual com valioso trecho de Mata Atlntica -, Maric apresenta um dos maiores complexos lagunares do estado, com rios, lagoas, riachos e brejos. Seu territrio corresponde bacia hidrogrfica deste sistema lagunar, fato bastante raro. Desta forma, praticamente todos os rios nascem e desguam dentro do municpio.

Lagoa de So Jos de Imbassa

Lagoa de So Jos de Imbassa

Lagoa de So Jos de Imbassa

Lagoa de So Jos de Imbassa

O Municpio de Maric
Maric conhecida por suas belas praias ocenicas e topografia, que criam um ambiente propcio prtica de esportes. A rea de Proteo Ambiental (APA) Estadual de Maric, tipicamente de restinga, abriga a comunidade pesqueira tradicional de Zacarias, presente na regio desde o sculo 18, e importantes stios arqueolgicos.

Localizao do Terreno

O Municpio de Maric
Com uma grande faixa urbana de baixa ocupao, a maior parte dos domiclios de uso permanente, sobretudo do Centro da cidade e nas localidades mais antigas. J nas reas do litoral e nas margens das lagoas, a maioria das residncias de veraneio.

O Municpio de Maric

O Municpio de Maric
Maric j foi um municpio agrcola, mas recentemente vm ocorrendo uma diviso de propriedades e a construo de condomnios destinados populao flutuante e quela oriunda das grandes metrpoles, como Rio de Janeiro e So Paulo, que buscam tranquilidade na aposentadoria.

Vocao de Maric
A vocao o conjunto de competncias, recursos e produtividade local de um municpio em todas as reas: econmica, ambiental, artstica-cultural, turstica e educacional.

Vocao: Ecoturismo Interesse histrico-cultural Agronegcio Servio (lazer, recreao, eventos culturais)

Viso de Maric
A viso de futuro define o que se espera do municpio no futuro, inspirando e motivando as pessoas a fazer as melhores escolhas nos momentos de deciso e a enfrentar com perseverana a espera pelos resultados.

Viso: Ser referncia como polo formador de conscincia ambiental e cultural, sustentado por uma sociedade mobilizada e participativa que garanta excelncia qualidade de vida e de sua populao.

Encerramento
Elaborado por: Josiane Fonseca CRECI 42678 Antonio Rodrigues Estagirio PF-027192/K Fontes: Avaliao Imobiliria Marcello, Joo Diniz IBGE Agenda 21 Maric www.agenda21marica.com.br

Imagens : Google, Flickr e arquivo pessoal