‫التمويل العقاري‬

‫التمويل التمويل العقاري هو المستقبل بالنسبة للقتصاد المصري فالحجم الكبير لسوق‬
‫العقارات في مصر يسمح له بأن يكون قاطرة النمو في القتصاد خلل السنوات المقبل‬

‫هو التمويل للستثمار في مجالت شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات‬
‫الدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وذلك بضمان حق‬
‫المتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول طبقا‬
‫للقواعد والجراءات التي تحددها اللئحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري‪.‬‬

‫(‪)2‬صدور قانون ««التمويل العقاري»» رقم‪ 148‬لسنه‪ ,2001‬القرار الجمهوري رقم‪277‬‬

‫لسنه‪ 2001‬بشان انشائ الهيئه العامه لشئون التمويل العقاري‪ ,‬وقرار رئيس مجلس‬
‫الوزرائ رقم‪ 1‬لسنه‪ 2001‬باصدار اللئحه التنفيذيه لقانون التمويل العقاري‪ ,‬وقرار رئيس‬
‫مجلس الوزرائ رقم‪ 422‬لسنه‪ 2002‬بشان تحديد الوزير المختص طبقا لقانون التمويل‬
‫العقاري‪..‬‬

‫تتضمن الليات التنفيذية ‪:‬‬

‫* ضروره استحداث شركات للتسجيل العقاري تكون فيه الشركه حلقه وصل بين الشهر‬
‫العقاري والعميل سوائ بائعا او مشتريا اوممول ولن المشكله الساسيه ان المحك الساسي‬
‫لقانون التمويل العقاري هو الضمان ومن ثم يجب ان تكون الرض مسجله بالشهر العقاري‬
‫ولكن اكثر من‪ 60%‬من الراضي المخصصه للبنائ غير مسجله وذلك لسببين اولهما‪:‬‬
‫ارتفاع رسوم التسجيل والضريبه تصل الي‪6%‬من قيمه الرض وثانيهما طول الجرائات‬
‫فتحتاج الي فتره زمنيه طويله‬
‫* من اهم مصادر التمويل العقاري عمليه التوريق وهي باختصار ان يقوم البائع بطرح‬
‫اوراق الدين علي المشتري بالسوق واسترداد القيمه مره اخري لسرعه دوره راس المال‬
‫ومن ثم يجب ان تكون الدوله لديها اليات واجرائات تضمن سلمه عمليه التوريق ومنح ثقه‬
‫بهذه السوق المستجده‪.‬‬

‫‪-1-‬‬
 ‫* العمليه التنفيذيه بمعني ان تعثر المشتري في تسديد اقساط الدين يعطي الحق للممول في‬
‫استحواذ الوحده المموله بعد تعثر المشتري ثلثه اقساط اوشهرين ايهما اقرب وذلك معالجه‬
‫لقانون‪ 49‬لسنه‪ 1977‬حيث لم يمكن للممول هذا الحق وبالتالي فان العمليه التنفيذيه في‬
‫الستحواذ علي الوحده من المتعثر تعتمد علي جهات التنفيذ وعلي الثقه بصفه عامه التي‬
‫يجب اعادتها للسوق العقاري‪.‬‬
‫* ضروره انشائ شركات للتمويل العقاري حيث حدد القانون محفظه البنوك الليه في مجال‬
‫التمويل العقاري بحد اقصي‪ 5%‬وهذه الشركات تحتاج الي فتره زمنيه غير قصيره في‬
‫اجرائات انشائها وتاسيسها وعملها وتاثيرها في السوق العقاري‪.‬‬

‫* نص القانون علي ثلث خبرات هامه من ضمن اليات السوق العقاري وهي‪ :‬الخبير‬
‫المثمن‪,‬الوكيل العقاري‪,‬الوسيط الممول‪.‬‬
‫* نص القانون ان نسبه التمويل لتزيد عن‪ 90%‬من قيمه الوحده وهذه نسبه تعتبر مرتفعه‬
‫جدا لن نسبه مساهمه المشتري لن تزيد عن‪ 10%‬ومن ثم فان احساس المشتري‬
‫بانخفاض نسبه مساهمته قدتنعكس علي محافظته علي الوحده وعلي التزامه بالسداد وكان‬
‫يجب تخفيضها بما يحقق نسبه مساهمه اعلي من المشتري‪.‬‬

‫* حدد القانون تسعه الف جنيه سنويا لمنخفضي الدخل العزب‪ ,‬وعشره الف جنيه سنويا‬
‫للمتزوج او يعول‪ ,‬وهذا رقم ثابت يجب تعديله سنويا مع معدل التضخم السنوي‬
‫* نص القانون ان الولويه في القراض للسكان القتصادي للقل دخل وفي حاله التساوي‬
‫للكثرعددا فهل القانون ضد تنظيم السره ويدعو لزياده السكان‪.‬‬

‫* حدد القانون نسبه‪ 10%‬حدا اقصي من قيمه راس مال الشركه كقرض لمستثمر واحد‬
‫ولسرته حتي الدرجه الرابعه وتعتبر النسبه مرتفعه‪.‬‬
‫* ليس هناك نموذج موحد لنظمه التمويل العقاري ولكن هناك نماذج متعدده منها‪:‬‬

‫النموذج البريطاني الذي يعتمد علي وجود مقرضين متخصصين في تمويل العقارات علي‬
‫مستوي القاع الخاص‪ ,‬النموذج السكندنافي و يقوم علي التمويل من خلل سوق السندات‪.‬‬
‫النموذج الفرنسي يعمل خلل الجهاز المصرفي بصفه عامه‪ .‬النموذج المريكي ويعتمدعلي‬

‫‪-2-‬‬
 ‫توريق الديون‪.‬‬
‫* ضروره تناسب معدل الفائده علي قروض الرهن العقاري مع مستوي السوق بحيث يغطي‬
‫تكلفه الموال المستخدمه‪ ,‬المصروفات الداريه‪ ,‬بدل المخاطره‪ ,‬هامش الربح‬

‫* هناك علقه طرديه بين معدل المخاطره في عمليه القراض والفرق بين تكلفه الموال‬
‫المستخدمه والفائده علي الرهن العقاري‪.‬‬
‫* منح شركات التمويل حريه تحديد معدل الفائده طبقا لمستوي السكان‪ ,‬مده السداد‪,‬‬
‫استخدام الوحده‪.‬‬

‫* كوادر كافيه باعداد مناسبه للمساعده في انهائ الجرائات سوائ خبرائ مثمنين‪ ,‬او وكيل‬
‫عقاري‪ ,‬او وسيط تمويل‪.‬‬
‫* ضرور وضع ضمانات من خلل الدوله لوضع ضمانات لمشتري الصكوك من خلل عمليه‬
‫التوريق‪.‬‬

‫‪-3-‬‬
 ‫•المشترى يلتزم للبائع بدفع ‪ %10‬على القل من ثمن العقار على أن يلتزم البائع‬
‫بتوفير عقار مسجل خالي من الحقوق العينية ‪.‬‬
‫كما يلتزم المشتري بدفع أقساط التمويل وحق المتياز للممول على أن يلتزم الممول‬
‫بأن له حق التصرف في الملكية‪.‬‬
‫•البائع يلتزم بتسعير قيمة العقار طبقا لنظم ومعايير خبير التقييم العقاري المسجل‬
‫لدى هيئة التمويل العقاري‪.‬‬
‫•الممول أيضا يقوم باللتزام لدى البائع بدفع ‪ %90‬على الكثر من ثمن العقار على‬
‫أن يلتزم البائع للممول بحقوق البائع قبل المشتري‪.‬‬
‫كما يلتزم الممول لجهات التوريق بحقوق المتياز على أن تقوم جهات التوريق باللتزام‬
‫له بالقيمة الحالية لحقوق المتياز‬
‫•تكون العلقة بين جهات التوريق والمستثمر النهائي مبنية على قيمة استهلك وعائد‬
‫السند على أن يلتزم المستثمر النهائي بالقيمة السمية للسند‪.‬‬

‫‪-4-‬‬
 ‫النماذج والتفاقات المعدة للتعامل بها خلل منظومة التمويل العقاري‪:‬‬
‫•نموذج رقم (‪ )1‬للشراء سواء للمشتري أو مستثمر أو بائع أو الممول‬

‫•نموذج رقم (‪ )2‬للبناء سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول‬

‫•نموذج رقم (‪ )3‬للترميم أو التحسين سواء للمقاول أو مستثمر أو الممول‬

‫كما تشمل مراحل اتفاقيات التمويل‪:‬‬

‫•اتفاق حوالة حقوق الممول‬

‫•جهات التوريق‬

‫•إصدار أوراق مالية (سندات) تطرح للتداول للمستثمر النهائي‬

‫‪-5-‬‬
‫وبالشارة إلى أهم الخطوات التي تمت لتفعيل منظومة التمويل العقاري في مصر فقد قامت‬
‫هيئة التمويل العقاري بإعداد ما تطلبه قانون التمويل العقاري ولئحته التنفيذية من الدوات‬
‫والليات وخاصة ما يلي‪:‬‬
‫‪-1‬إقرار نموذج طلب الترخيص لشركة التمويل العقاري‪.‬‬
‫‪-2‬إقرار نموذج الشروط الساسية للتمويل العقاري‪.‬‬
‫‪-3‬إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لشراء (عقار ‪ /‬وحدة) ‪ .‬قرار وزاري رقم ‪101‬‬
‫لسنة ‪.2003‬‬
‫‪-4‬إقرار نموذج اتفاق تمويل عقاري لبناء عقار ‪ .‬قرار وزاري رقم ‪ 100‬لسنة‬
‫‪.2003‬‬
‫‪-5‬إقرار نموذج تمويل عقاري (لترميم ‪ /‬تحسين) بناء ‪ .‬قرار وزاري رقم ‪ 102‬لسنة‬
‫‪2003‬‬
‫‪-6‬إقرار نموذج اتفاق حوالة الحقوق المالية ‪.‬‬
‫‪-7‬إعداد السجل الخاص بمراقبي حسابات شركات التمويل العقاري وتم قيد مراقبي‬
‫الحسابات الذين توافرت فيهم الشروط المطلوبة وقد بلغ عدد المقيدين ‪ 19‬مراقب ‪.‬‬
‫‪-8‬إقرار اشتراطات القيد في جدول خبراء التقييم العقاري ‪ ،‬وتم قيد خبراء التقييم الذين‬
‫توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عدد الخبراء المقيدين ‪ 14‬خبير ‪.‬‬
‫‪-9‬إقرار اشتراطات القيد في جدول وسطاء التمويل العقاري ‪ ،‬وتم قيد الوسطاء الذين‬
‫توافرت فيهم الشروط المطلوبة وبلغ عددهم ‪ 55‬وسيط‪.‬‬
‫‪-10‬إقرار اشتراطات القيد في جدول الوكلء العقاريين ‪ ،‬وجارى إعداد بروتوكول مع‬
‫وزارة العدل لتنفيذ البرنامج التدريبي الخاص بهم‪.‬‬
‫‪ -11‬تشكيل لجنة البت في التظلمات من رفض طلب القيد لدى الهيئة العامة لشئون‬
‫التمويل العقاري في جداول خبراء التقييم أو الوكلء العقاريين أو وسطاء التمويل‬
‫العقاري (قرار وزاري رقم ‪ 191‬لسنة ‪.)2003‬‬
‫‪-12‬الترخيص بإنشاء شركة التعمير للتمويل العقاري ويبلغ رأس المال المرخص به‬
‫‪ 500‬مليون جنيه ورأس مال مصدر ‪ 250‬مليون جنيه وتضم بنك الستثمار‬
‫القومي وشركات التأمين وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وهيئة الوقاف‬

‫‪-6-‬‬
 ‫المصرية وبعض شركات الستثمار العقاري ووكيل المؤسسين بنك التعمير‬
‫والسكان‪.‬‬
‫‪-13‬جاري التنسيق مع بعض المجموعات المالية لنشاء عدة شركات تمويل عقاري‬
‫أخرى‪.‬‬
‫‪-14‬تم إنشاء شركه للتسجيل العقاري يساهم فيها بنك التعمير والسكان ‪ ،‬وهيئة‬
‫المجتمعات العمرانية الجديدة ‪ ،‬والهيئة المصرية العامة للمساحة‪.‬‬
‫‪-15‬تم إقرار الضوابط الرقابية التي يتعين على الجهات التي تمارس نشاط التمويل‬
‫العقاري اللتزام بها لمكافحة عمليات غسل الموال‪.‬‬

‫‪-7-‬‬
 ‫فوائد التمويل العقارى ‪:‬‬

‫يمنح نظام التمويل العقاري فوائد متعددة لتسهيل الحصول على المنزل المناسب كما يضمن‬
‫الحصول على أفضل أساليب التمويل التي تضمن وجود عدة بدائل تتناسب مع احتياجات كل‬
‫فرد وذلك يتم من خلل ‪:‬‬

‫• توفير السهولة و الحرية في اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل المقدم الممكن سداده و‬
‫فترة التمويل و قيمة القساط الشهرية ‪.‬‬

‫• الستفادة من أي انخفاض في سعر القراض و الخصم الخاص بالبنك المركزي المصري‬

‫حيث أنه يتم مراجعة العائد على القراض سنويًا‪.‬‬

‫• ثبات قيمة القسط الشهري حتى في حالة تغيير سعر العائد‪.‬‬

‫• يمنح نظام التمويل العقاري مرونة كبيرة في عمليات السداد المبكر للتمويل‪.‬‬

‫• يتم ضمان سعر العائد حتى نهاية السنة المالية حتى و لو ارتفع سعر العائد خلل السنة‬
‫الجارية‪.‬‬

‫• أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأي نظام أخر ‪.‬‬

‫• قوى شرائية لم تكن متاحة من قبل حيث أن البديل كان السداد النقدي ‪.‬‬

‫• حرية اختيار المنزل الذي يلئم احتياجات كل فرد بأي مكان دون اللتزام بموقع‬

‫مزاياه ‪)4( :‬‬

‫•طول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأي نظام تمويل آخر‬

‫•التمويل قد يصل إلى نسبة ‪ %90‬من قيمة الوحدة السكنية المطلوب شرائها‬
‫•ضمان ثبات سعر العائد طوال مدة العقد حتى و لو ارتفع سعر العائد في السوق‬
‫•إمكانية السداد المبكر للتمويل‬
‫•نظام التمويل العقاري يوفر لك حق اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل المقدم‬
‫الذي يمكنك سداده و قيمة القساط الشهرية‬

‫‪-8-‬‬
 ‫خطوات التمويل‬

‫• اختيار المنزل المطلوب تمويل شراؤه مع مراعاة أن تكون مساحته تتراوح بين ‪ 50‬و‬
‫‪ 180‬م ‪ 2‬وأن يكون مسجل بالشهر العقاري أو قابل للتسجيل‪.‬‬

‫• تحديد موعد مع أقرب وسيط تمويل عقاري لك أو التصال بالشركة مباشرة للتأكد من أن‬
‫الشقة المختارة تتناسب مع متطلبات التمويل العقاري‪ .‬وذلك لمراجعة مدى ملئمة الشقة‬
‫للمكانيات المادية لكل فرد ويمكن أيضا ترتيب زيارة وسيط التمويل العقاري للشقة المراد‬
‫تمويلها‪.‬‬

‫• الستفسار عن أي جزئية متعلقة بالتمويل العقاري سواء بالنسبة للشقة المراد تمويلها أو‬
‫القساط الشهرية أو المقدم الممكن سداده‪.‬‬

‫• كتابة استمارة طلب التمويل العقاري بعد استكمال جميع المستندات المطلوبة‪.‬‬

‫• تقديم طلب التمويل العقاري مستوفيا جميع البيانات مباشرة أو من خلل وسيط التمويل‬
‫العقاري ومتضمنا جميع المستندات المطلوبة‪.‬‬

‫• يتم إرسال خبير تقييم معتمد لتقييم الشقة المطلوب تمويلها وتحديد قيمتها الحقيقية ويتم‬
‫إعلم طالب التمويل بتكاليف التقييم‪.‬‬

‫• يتم الرد على طلب التمويل خلل فترة أسبوعين من تقديم الطلب وذلك بإرسال موافقة‬
‫مبدئية على التمويل‪.‬‬

‫• بعد توضيح جميع الشروط والتعاب والتكاليف والموافقة عليها ‪ ،‬تقوم شركة التعمير‬
‫للتمويل العقاري بإصدار عرض مبدئي متضمنا المقدم الممكن سداده والقساط الشهرية‬
‫بالضافة للجدول الكامل للقساط‪.‬‬

‫• بعد إصدار العرض المبدئي سيتم منح ‪ 60‬يوم للنتهاء من جميع الجراءات المطلوبة‬
‫بين المستثمر ومالك العقار لسداد المقدم المطلوب في حساب الضمان المجمد‪.‬‬

‫‪-9-‬‬
 ‫• تقوم شركة التعمير للتمويل العقاري بتسليم البائع شيك بكامل قيمة الشقة وعند قيام‬
‫البائع بتسجيل الشقة في الشهر العقاري واستيفاء اجراءات الرهن العقاري وتسليم الشقة‪.‬‬

‫‪- 10 -‬‬
 ‫الشروط العامة للتمويل‪:‬‬

‫•يجوز لكل شخص بلغ الـ ‪ 21‬عامًا‪.‬‬

‫•على المتقدم أن يكون له دخل مثبت و مستقر‪.‬‬

‫•الغرض من الحصول على القرض هو شراء وحدة سكنية‪.‬‬

‫•يجوز التمويل بحد أقصى ‪ %85‬من قيمة العقار‪.‬‬

‫•يتم السداد على هيئة أقساط شهرية لمدة تتراوح بين ‪ 20‬و ‪ 30‬عامًا‪.‬‬

‫•للشركة الحق في طلب شروط أو ضمانات إضافية للموافقة على التمويل وذلك‬
‫لمراعاة المعايير الئتمانية للتمويل‪.‬‬

‫•التعامل مع العملء إما من خلل وسطاء التمويل العقاري المعتمدين من الشركة‬

‫والمسجلين لدى الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري أو مباشرة مع الشركة‪.‬‬

‫•وجوب تطابق طلب القرض المعايير الئتمانية المؤهلة للحصول على القرض‬
‫العقاري‪.‬‬

‫•يجب أن يكون العقار مسجلً ومشهرا بالشهر العقاري أو قابلً للتسجيل‪.‬‬

‫سعر العائد‬

‫أسلوب حساب العائد على التمويل‬

‫• يتم حساب العائد في نهاية كل شهر على أساس الرصيد الموجود بالحساب‪.‬‬

‫• بأسلوب حساب العائد البسيط على رصيد متناقص‪.‬‬

‫نسبة العائد على التمويل‬

‫• يتمثل عائد التمويل فيما يلي‪:‬‬

‫سعر القراض والخصم المعلن من البنك المركزي وقت التعاقد (ويبلغ حاليا ‪ %10‬سنويا)‬
‫‪ +‬عائد التمويل الخاص بشركة التعمير للتمويل العقاري (ويبلغ ‪ %4‬سنويا) أي أن إجمالي‬
‫سعر العائد السنوي الحالي يبلغ ‪.%14‬‬

‫‪- 11 -‬‬
 ‫ملحوظة‪:‬‬

‫يتم النظر في تعديل سعر العائد على التمويل في نهاية كل سنة ميلدية من سنوات السداد‬
‫بناءا على أي تعديل في سعر القراض والخصم المعلن من البنك المركزي المصري‪ ،‬وذلك‬
‫في حالة قيام البنك المركزي المصري بتعديل سعر القراض والخصم سواء بالزيادة أو‬
‫النقص علما بأن الزيادة أو النقص لن تؤثر على قيمة القسط المحدد منذ بداية التمويل‪-‬‬
‫تتأثر مدة السداد فقط زيادة أو نقصا‪.‬‬

‫• طريقة حساب العائد المعمول بها لدى الشركة تحقق متوسط سنوي لسعر العائد يبلغ‬
‫‪ %10‬تقريبا في حالة السداد على عشرون عاما تنقص كلما قلت فترة السداد‪.‬‬

‫المستندات المطلوبة‪:‬‬

‫•صورة مستند ملكية العقار (المسجل والمشهر بالشهر العقاري)‪.‬‬

‫•صورة ترخيص بناء العقار المطلوب تمويله‪.‬‬

‫•شهادة بالتصرفات العقارية المطلوب تمويله لمدة ‪ 10‬سنوات سابقة (نموذج ‪19‬‬
‫عقاري)‪.‬‬

‫•مستند إثبات الدخل وبالنسبة لذوي العمال الحرة شهادة من مصلحة الضرائب‬
‫بالدخل خلل الثلث سنوات السابقة‪.‬‬

‫•صورة مستندات إثبات شخصية المستثمر والتوكيل (إن وجد) بطاقة شخصية أو‬
‫عائلية أو بطاقة الرقم القومي‪.‬‬

‫•التوقيع على طلب التمويل مع استيفاء كافة البيانات الواردة بالطلب والتي تتضمن‬
‫البيانات التفصيلية عن المستثمر ورغباته والبيانات التفصيلية عن العقار المطلوب‬
‫تمويله‪.‬‬

‫‪- 12 -‬‬
 ‫•توقيع المستثمر بما يفيد تسلمه نسخة من الشروط العامة للتمويل العقاري الصادر‬
‫من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري وكذلك شروط الشركة‪ ،‬يمكن استيفاء هذا‬
‫الطلب بعد الموافقة المبدئية على التمويل وعند التوقيع على مستندات المديونية‪.‬‬

‫•بوالص تأمين لصالح الشركة الممول بقيمة التمويل طوال فترة سريان التمويل‪ :‬ضد‬
‫مخاطر الوفاة أو العجز وضد الحريق‪.‬‬

‫في حالة ذوي الدخل المنخفض يجب إحضار المستندات التالية‪:‬‬

‫• صورة الشهادات الرسمية المثبتة للحالة الجتماعية وعدد أفراد السرة (بيان حالة‬
‫اجتماعية يمكن استخراجه من قسم الشرطة التابع له) "تقدم الصول للطلع عليها فقط" و‬
‫أية مستندات أخرى يطلبها الصندوق ‪.‬‬

‫• حوالة بريدية بمبلغ خمسمائة جنية لصالح صندوق ضمان و دعم نشاط التمويل العقاري‬
‫( تؤول للصندوق في حالة عدم صحة البيانات المقدمة من الطالب) ‪.‬‬

‫• ملء نموذج طلب الدعم لذوى الدخول المنخفضة المعتمد من قبل صندوق ضمان و دعم‬
‫نشاط التمويل العقاري ‪.‬‬

‫• خطاب من بائع الوحدة بالموافقة على البيع وفقا لحكام القانون ‪ 148‬لسنة ‪2001‬‬
‫ولئحته التنفيذية‪.‬‬

‫• تقرير من أحد خبراء تقييم العقارات المسجلين لدى الهيئة العامة لشئون التمويل‬
‫العقاري بإقرار الثمن المعروض(على إل تزيد مساحة الوحدة المطلوب تمويلها بقرض‬
‫تمويل مدعوم عن ‪ 80‬م ‪ 2‬مربع) ‪( .‬يتم استيفاء ذلك التقرير بعد الموافقة على الدعم من‬
‫قبل صندوق الدعم) ‪.‬‬

‫‪- 13 -‬‬
 ‫خطوات تأسيس شركات التمويل العقارى طبقا لنص المواد رقم ‪ 27‬الى ‪ - 37‬الباب‬
‫الخامس‬

‫باللئحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى رقم ‪ 148‬لسنة ‪2001‬‬

‫شركات التمويـل العقاري‬

‫( مادة ‪) 27‬‬

‫يجب أن تتخذ الشركة التي يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري شكل شركة‬
‫المساهمة المصرية وأن يكون لها رأس مال مصدر ل يقل عن خمسين مليون جنيه ول يقل‬
‫المدفوع منه عند التأسيس عن الربع وأن يتم الوفاء بالباقي خلل مدة ل تجاوز سنة من‬
‫تاريخ قيد الشركة بالسجل التجاري ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 28‬‬

‫يقدم طلب الترخيص علي النموذج الذي تعده الهيئة لذلك على أن برفق به ما‬
‫يـأتـي ‪-:‬‬

‫( أ ) العقد البتدائي للشركة ونظامها الساسي ‪.‬‬

‫( ب ) السجل التجاري للشركة ‪.‬‬

‫( ج ) بيان بمؤهلت وخبرات مديري الشركة ومديري الفروع ‪.‬‬

‫( د ) إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها بعدم صدور حكم بإفلس أي منهم خلل‬
‫السنوات الخمس السابقة أو شهادة برد اعتباره ‪.‬‬

‫( هـ ) إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها وأعضاء مجلس إدارتها بعدم سبق‬

‫الحكم على أي منهم خلل السنوات الخمس السابقة بعقوبة جناية أو عقوبة جنحة في‬
‫جريمة ماسة بالشرف أو المانة أو شهادة برد إعتباره ‪.‬‬

‫( و ) اليصال الدال علي سداد طلب الترخيص ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 29‬‬

‫يكون رسم الترخيص خمسة آلف جنيه للشركات التي ليجاوز رأسمالها خمسين‬
‫مليون جنيه وعشرة آلف جنيه للشركات التي يجاوز رأسمالها هذا الحد ‪.‬‬

‫‪- 14 -‬‬
 ‫( مادة ‪) 30‬‬

‫يشترط لمنح الترخيص ما يـأتى ‪-:‬‬

‫( أ ) استيفاء المستندات المشار إليها في المادة ( ‪. ) 28‬‬

‫( ب ) أن يتوافر في المدير التنفيذي للشركة خبرة في أحد مجالت العمل المصرفي‬

‫أو التمويل لتقل عن عشر سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال في ذات المجال ‪.‬‬

‫( ج ) أن يتوافر في مديري الدارات المالية والقانونية والهندسية وفي مديري‬

‫الفروع خبرة عملية في أحد مجالت العمل المصرفي أو التمويلي أو القانوني لتقل عن‬
‫عشر سنوات بعد الحصول على مؤهل عال ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 31‬‬

‫تقوم الهيئة باعطاء طالب الترخيص شهادة باستلم الطلب والمستندات المرفقة به‬
‫وتكليف الطالب بموجب بيان يسلم إليه خلل عشرة أيام من تاريخ تقديم الطلب ‪ ،‬باستيفاء‬
‫ما قد يلزم من مستندات خلل الثلثة أشهر التالية لهذا التكليف وإل سقط طلبه ‪.‬‬

‫وعلي الهيئة البت في طلب الترخيص وإخطار الطالب بقرارها في شأنه بموجب‬
‫كتاب مسجل بعلم الوصول وذلك خلل ثلثين يوما" من تاريخ استيفاء المستندات ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 32‬‬

‫يصدر بالترخيص قرار من مجلس إدارة الهيئة وليجوز رفض الترخيص إل بقرار‬
‫مسبب وفي الحالت المبينة فى المادة ( ‪ ) 31‬من القانون ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 33‬‬

‫تقييد الشركات التي يرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري في سجل القيد‬
‫الشخاص العتبارية العامة والشركات الذى تعده الهيئة لهذا الغرض ويتضمن القيد بيانات‬
‫كل شركة ورأسمالها وعناوين فروعها وأسماء أعضاء مجلس إدارتها ومديريها ومراقبي‬
‫حساباتها ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 34‬‬

‫علي الشركة المرخص لها أن تقدم إلي الهيئة قوائمها المالية معتمدة من مراقبي‬
‫الحسابات وذلك خلل شهر من تاريخ نهاية الستة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية‬
‫من المادة ( ‪ ) 33‬من القانون ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 35‬‬

‫تلتزم الشركة المرخص لها بما يـأتـي ‪-:‬‬

‫‪- 15 -‬‬
 ‫( أ ) أن يتم تقييم أصول الشركة وفقا" لمعايير المحاسبة المصرية وبمراعاة معايير‬
‫المراجعة المصرية التي تحددها القرارات الوزارية الصادرة في هذا الشـأن ‪.‬‬

‫( ب ) أل تقل نسبة كفاية رأس مال الشركة عن عشرة في المائة من إجمالي‬

‫الصول ‪.‬‬

‫( ج ) أل تزيد نسبة الصول المتداولة للشركة علي خصومها المتداولة بأكثر من (‬

‫‪. ) %25‬‬

‫( د ) أل يزيد إجمالي القروض التى حصلت عليها الشركة علي عشرة أمثال‬
‫رأسمالها ‪.‬‬

‫(هـ) وضع القواعد اللزمة لضمان حسن سير العمل طبقا" للفقرة الرابعة من المادة‬
‫( ‪ ) 32‬من قانون التمويل العقاري ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 36‬‬

‫علي الشركة الراغبة فى وقف نشاطها أو تصفية أصولها أو جزء منها يزيد علي (‬
‫‪ ) %50‬أو الندماج مع شركة أخرى تعمل في ذات النشاط أو في غيره أن تتقدم بطلب‬
‫بذلك إلي الهيئة علي النموذج الذي تعده لهذا الغرض مرفقا" به ما يـأتي ‪-:‬‬

‫أول" ‪ :‬بالنسبـة للتوقـف‬

‫( أ ) بيان بالسباب الداعيـة للتوقف ‪.‬‬

‫( ب ) قرار مجلس الدارة والجمعية العامة غير العادية بالتوقف وتقرير مراقبي‬
‫الحسابات بشـأنه ‪.‬‬

‫( ج ) التدابير المقترح اتخاذها لتصفية أصول الشركة في نشاط التمويل العقاري إلي‬
‫جهات أخري مرخص لها بمزاولة هذا النشاط ‪.‬‬

‫( د ) التدابير المقترحة لحوالة حقوق وإلتزامات الشركة في نشاط التمويل العقاري‬

‫إلي جهات أخري مرخص لها بمزاولة هذا النشاط ‪.‬‬

‫ثانيـا" ‪ :‬بالنسبة لتصفية الصـول ‪:‬‬

‫( أ ) بيان بالسباب الداعية لتصفية كل الصول أو جزء منها يزيد علي ( ‪) %50‬‬
‫من قيمتها السوقية ‪.‬‬

‫( ب ) قرار مجلس الدارة والجمعية العامة غير العادية بالتصفية وتقرير مراقبي‬
‫الحسابات بشأنه ‪.‬‬

‫‪- 16 -‬‬
‫( ج ) التدابير المقترحة لحوالة حقوق والتزامات الشركة في نشاط التمويل العقاري‬
‫وفقا" لتفاقات التمويل التي يتم تصفيتها إلي جهات أخري مرخص لها بمزاولة نشاط‬
‫التمويل العقاري ‪.‬‬

‫ثالثا" ‪ :‬بالنسبـة للندمـاج ‪:‬‬

‫( أ ) بيان بالسباب الداعية للندماج وشروطه‬

‫(ب) مشروع قرار الندماج‬

‫(ج ) قرار مجلس الدارة والجمعية العامة غير العادية بالندماج وتقرير مراقبي‬
‫الحسابات بشأنه ‪.‬‬

‫( د ) التقدير المبدئي لقيمة أصول وخصوم الشركات المندمجة والسس التي بني‬
‫عليها التقدير ‪.‬‬

‫( هـ ) أسلوب تحديد حقوق وإلتزامات المساهمين في الشركات المندمجة ‪.‬‬

‫( و ) التدابير المقترحة لحوالة اتفاقات التمويل إلي الشركة الناتجة عن الندماج‬

‫والمرخص لها بمزاولة نشاط التمويل العقاري وفقا" لحكام القانون ‪.‬‬

‫( مادة ‪) 37‬‬

‫تقوم الهيئة بإخطار طالب توقف النشاط أو تصفية الصول أو الندماج بحسب‬
‫الحوال بالموافقة علي الطلب أو برفضه بقرار مسبب وذلك خلل ثلثين يوما" من تقديمه‬
‫ويجب أن يكون الرفض لسباب جدية تتعلق باعتبارات استقرار تشاط التمويل أو مصالح‬
‫المستثمرين أو المساهمين وذلك خلل ثلثين يوما" من تقديم الطلب‪.‬‬

‫‪- 17 -‬‬
 ‫منظومة التمويل العقاري في مصر‬

‫أول – الجوانب الهامة في منظومة التمويل العقاري في مصر‪:‬‬

‫الجانب الول ‪ :‬أهداف منظومة التمويل العقاري‪:‬‬

‫الهدف الرئيسي ‪ " :‬ضبط إيقاع السوق العقاري " ‪.‬‬

‫‪- 18 -‬‬
 ‫وهذا يتضمن تحقيق الهداف الفرعية التالية‬

‫الهداف الفرعية‪:‬‬

‫‪.1‬خلق الطلب الفعال في السوق العقاري‬

‫‪.2‬تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف منظومة التمويل العقاري‬
‫•أطراف اتفاق التمويل العقاري‪.‬‬
‫في حالة الشراء ( المشتري " المستثمر" – البائع – الممول)‪.‬‬
‫وفي الحالت الخرى ( المستثمر‪ -‬الممول‪ -‬المقاول)‬
‫•الجهات التي تقوم بالتشييد والبناء‬
‫•البنوك ( العادية والمتخصصة )‬
‫•شركات التأمين‬
‫•رجال العمال‬
‫•جهات التو ريق‬
‫•المستثمر النهائي‬
‫•آخرون مرتبطون بالسوق العقاري سواء بصورة مباشرة أو غير‬
‫مباشرة‬

‫‪.3‬التركيز علي مبدأ التخصص‪ ،‬بمعني إلغاء التداخل في ألدوار وذلك بالنسبة‬
‫لكل من لة صلة بالسوق العقاري‬
‫( الخبراء‪ -‬شركات التمويل‪ -‬شركات البناء‪ -‬البنوك‪ -‬شركات التأمين‪ -‬رجال العمال‪...-‬‬
‫الخ)‬
‫‪ .4‬تنشيط القتصاد المصري وذلك عن طريق ‪:‬‬
‫أ‪ -‬توفير السيولة النقدية ( لشركات البناء‪ -‬البائع) ‪.‬‬
‫ب‪ -‬دعم الئتمان ( التمويل) للمشتري‪.‬‬
‫ج‪ -‬تنشيط النشطة والمهن المرتبطة بالسوق العقاري ( حوالي ‪ 100‬نشاط‬
‫مرتبط بالسوق العقاري ‪ ،‬ومئات المهن المرتبطة بهذة النشطة )‬
‫د‪ -‬تشجيع المنافسة ومنع الحتكار‪.‬‬
‫ه‪ -‬تحقيق المشاركة الفعالة من جميع أطراف منظومة التمويل العقاري ‪ ،‬في‬
‫شحن قاطرة النشاط العقاري‪ ،‬لتقوم بدورها في تنمية القتصاد المصري‪.‬‬

‫الجانب الثاني‪ :‬الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري‪:‬‬

‫هيئة التمويل العقاري هي هيئة رقابية تعمل علي ضبط إيقاع التمويل العقاري في‬
‫مصر‪ ،‬وذلك عن طريق وضع الضوابط التي تكفل كفائة سوقة ومتابعة نشاطة‪ ،‬خاصة‬
‫الشراف والرقابة علي كل من شركات التمويل العقاري للكافة ‪ ،‬وكذلك صندوق دعم ونشاط‬
‫التمويل العقاري عند ممار ستة لهذا النشاط بالنسبة لمحدودي الدخل‪.‬‬

‫غرض الهيئة‪:‬‬

‫‪- 19 -‬‬
 ‫القيام علي شئون التمويل العقاري والشراف علي حسن تنفيذ قانونة‪ ،‬ومتابعة نشاطة‬
‫ورقابتة والعمل علي تنميتة واتخاذ الجراءات والتدابير التي تكفل كفاءة سوقة والحفاظ علي‬
‫حقوق المتعاملين‪.‬‬

‫اختصاصات الهيئة‪:‬‬

‫‪ -1‬رسم السياسات العامة التي يتطلب توجية نشاط التمويل العقاري تطبيقها في‬
‫ضوء أحكام قانون التمويل العقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء خبراء التقييم المشار إليهم في قانون‬
‫التمويل العقاري‪ ،‬والشراف علي نشاطهم‪.‬‬
‫‪ -3‬إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوكلء العقاريين المنصوص عليهم في‬
‫القانون المذكور ‪ ،‬والشراف علي نشاطهم‪.‬‬
‫‪ -4‬إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوسطاء العقاريين المنصوص عليهم‬
‫في ذات القانون ‪ ،‬والشراف علي نشاطهم‪.‬‬
‫‪ -5‬الترخيص لشركات التمويل العقاري بمزاولة نشاطها ومتابعة أعمالها‬
‫ورقابتها‪.‬‬
‫‪ -6‬البت في طلبات اندماج شركات التمويل العقاري أو توقف نشاطها أو تصفية‬
‫أصولها كلها أو الجزء الكبر منها‪.‬‬
‫‪ -7‬إعداد نماذج الشروط الساسية للتمويل العقاري‪.‬‬
‫‪ -8‬تمكين كل ذي شأن من الطلع علي ما يتوفر لدي الهيئة من السجلت‬
‫والتقارير والمستندات وغيرها من الوراق المتعلقة بنشاط التمويل العقاري‬
‫أو الحصول علي مستخرجات رسمية منها‪ ،‬وذلك مع عدم الخلل بأحكام‬
‫القوانين المنظمة لسرية المعلومات ‪ ،‬ووفقا للقواعد والجراءات التي تقررها‬
‫اللئحة التنفيذية للقانون المشار إلية‪ ،‬ومقابل الرسم الذي تحددة هذة‬
‫اللئحة‪.‬‬
‫‪ -9‬توفير ونشر المعلومات والبيانات الكافية عن نشاط التمويل العقاري‪.‬‬

‫الجانب الثالث‪ :‬تطور مسمي القانون‪:‬‬

‫‪.1‬قانون القراض العقاري‬

‫‪.2‬قانون الرهن العقاري‬
‫‪.3‬قانون التمويل العقاري‬

‫الجانب الرابع‪ :‬مسمي اتفاق التمويل‪:‬‬

‫بيع بالتقسيط مع حوالة الحقوق‬

‫‪- 20 -‬‬
 ‫وقد وافق مجمع البحوث السلمية علي هذا المسمي ‪ ،‬وبالتالي أصبح هذا المسمي‬
‫الخاص باتفاق التمويل العقاري في حالة الشراء ل يخالف الشريعة السلمية ول يتعارض‬
‫مع الدستور أو القوانين ذات الصلة‪.‬‬

‫الجانب الخامس‪ :‬أطراف اتفاق التمويل‪:‬‬

‫أول – في حالة الشراء‪:‬‬

‫‪.1‬البائع‪.‬‬
‫‪.2‬المشتري ( المستثمر ) ‪.‬‬
‫‪.3‬الممول‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬في الحالت الخري ( البناء – الترميم – التحسين ) ‪.‬‬

‫‪.1‬المستثمر‪.‬‬
‫‪.2‬الممول‪.‬‬
‫‪.3‬المقاول‪.‬‬

‫الجانب السادس‪ :‬شركات التمويل العقاري‪:‬‬

‫أول – الحكام العامة‪:‬‬

‫‪.1‬يجب أن تتخذ شكل شركة مساهمة مصرية‪.‬‬

‫‪.2‬رأس مالها المصدر ل يقل عن ‪ 50‬مليون جنية‪ ،‬ول يقل المدفوع منة عند التأسيس‬
‫عن الربع‪.‬‬
‫‪.3‬أن يتم الوفاء بباقي رأس المال خلل مدة ل تجاوز سنة من تاريخ قيد الشركة‬
‫بالسجل التجاري‪.‬‬
‫‪.4‬يقدم طلب الترخيص علي النموذج الذي تعدة الهيئة‪.‬‬
‫‪.5‬يصدر بالترخيص قرار من مجلس إدارة الهيئة ‪.‬‬
‫‪.6‬تفيد الشركات التي يرخص لها في سجل قيد الشخاص العتبارية العامة والشركات‬
‫الذي تعدة الهيئة‪.‬‬

‫ثانيا‪ -‬مرفقات طلب الترخيص‪:‬‬

‫يقدم طلب الترخيص مرفقا بة ما يلي‪:‬‬

‫‪.1‬العقد البتدائي للشركة ونظامها الساسي‪.‬‬
‫‪.2‬السجل التجاري للشركة‪.‬‬
‫‪.3‬بيان بمؤهلت وخبرات مديري الشركة ومديرو الفروع‪.‬‬
‫‪.4‬إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها بعدم صدور حكم بإفلس أي منهم خلل‬
‫السنوات الخمس السابقة أو شهادة برد اعتبارة‪.‬‬

‫‪- 21 -‬‬
 ‫‪.5‬إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها وأعضاء مجلس إدارتها بعدم سبق الحكم علي‬
‫أي منهم خلل السنوات الخمس السابقة بعقوبة جناية أو عقوبة جنحة في جريمة‬
‫ماسة بالشرف أو شهادة برد أعتبارة‪.‬‬
‫‪.6‬شهادة من مراقبين للحسابات من المقيدة أسماؤهم لدي الهيئة بقبول مراجعة‬
‫حسابات الشركة‪.‬‬
‫‪.7‬اليصال الدال علي سداد طلب الترخيص ( خمسة آلف جنية للشركات التي ل‬
‫يتجاوز رأسمالها خمسين مليون جنية‪ ،‬عشرة آلف جنية للشركات التي يجاوز‬
‫رأسمالها هذا الحد ) ‪.‬‬

‫ثالثا‪ -‬شروط منح الترخيص‪:‬‬

‫يشترط لمنح الترخيص ما يأتي‪:‬‬
‫‪.1‬استيفاء المستندات التي ترفق بطلب الترخيص ( ‪ 7‬مرفقات )‪.‬‬
‫‪.2‬أن يتوافر في المدير التنفيذي للشركة خبرة في أحد مجالت العمل المصرفي أو‬
‫التمويلي ل تقل عن ‪ 10‬سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال في ذات المجال‪.‬‬
‫‪.3‬أن يتوافر في مديري الدارات المالية والقانونية والهندسية وفي مديري الفروع ‪،‬‬
‫خبرة عملية في أحد مجالت العمل المصرفي أو التمويلي أو القانوني ل تقل عن ‪10‬‬
‫سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال ‪.‬‬

‫ويتضمن القيد‪:‬‬
‫‪.1‬بيانات كل شركة‪.‬‬
‫‪.2‬رأس مال الشركة ‪.‬‬
‫‪.3‬عناوين فروع الشركة ‪.‬‬
‫‪.4‬أسماء أعضاء مجلس إداراتها ومديريها ‪.‬‬
‫‪.5‬أسماء مراقبي حساباتها ‪.‬‬

‫رابعا‪ -‬التزامات شركات التمويل المرخص لها من الهيئة‪:‬‬

‫تلتزم الشركة المرخص لها بما جاء في المواد أرقام ‪ 36 ، 35 ، 34‬من اللئحة‬
‫التنفيذية‪.‬‬
‫ملحظة هامة‪:‬‬
‫تقرر في البند (د) من المادة (‪ ) 35‬بأن تلتزم الشركة المرخص لها بما يأتي ‪:‬‬
‫" أل يزيد إجمالي القروض التي حصلت عليها الشركة علي عشرة أمثال رأسمالها"‬

‫الجانب السابع‪ :‬التأمين‪:‬‬

‫تناول قانون التمويل العقاري ولئحتة التنفيذية التأمين ضد مخاطر عدم الوفاء نتيجة‬
‫للوفاة أو للعجز الكلي أو الجزئي بنسبة ل تقل عن ‪ ، % 50‬وفقا لما يلي‪:‬‬
‫•للممول أن يشترط علي المستثمر التأمين لصالح الممول بقيمة حقوقة لدي إحدى‬
‫شركات التأمين المصرية وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاة المستثمر أو‬
‫عجزة‪ ( .‬مادة ‪ 37‬من القانون )‪.‬‬

‫‪- 22 -‬‬
 ‫•إذا أشترط الممول علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لتفاق‬
‫التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز ‪ ،‬تعين أن يكون ذلك لدي شركة تأمين‬
‫مصرية وفقا للشروط التالية‪:‬‬

‫‪.1‬قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة‬
‫المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة ل تقل عن ‪% 50‬‬
‫صادرة من إحدى الجهات التي تحددها شركة التأمين بالتفاق مع الهيئة‪.‬‬
‫‪.2‬يلتزم المستثمر بأداء أقساط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول‬
‫( مادة ‪ 56‬من اللئحة التنفيذية )‪.‬‬

‫الجانب الثامن‪ :‬ضوابط وضمانات اتفاق التمويل ( في حالة الشراء )‪:‬‬

‫‪.1‬البائع يحصل علي ثمن العقار نقدا وفورا ( ‪ % 10‬علي القل من المشتري و ‪90‬‬
‫‪ %‬علي الكثر من الممول) ‪.‬‬
‫‪.2‬يقوم البائع بتحويل حقوقة قبل المشتري إلي الممول( باقي المبلغ النقدي مضافا إلية‬
‫تكلفة التمويل) ‪ ،‬حتى قيام المشتري بسداد كامل الثمن‪.‬‬
‫‪.3‬يلتزم البائع بتسجيل العقار باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير‪.‬‬
‫‪.4‬علي المشتري اللتزام بسداد أقساط التمويل للممول في المواعيد المحددة‪.‬‬
‫‪.5‬يلتزم المشتري بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول ‪ ،‬وذلك ضمانا‬
‫للوفاء بها‪.‬‬
‫‪.6‬يجوز للمشتري التصرف في العقار الضامن ‪ ،‬وذلك بالبيع أو الهبة أو غيرها من‬
‫التصرفات ‪ ،‬أو ترتيب أي حق عيني علية‪ ،‬وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن‬
‫يقبل المتصرف إلية الحلول محل المشتري في اللتزامات المترتبة علي اتفاق‬
‫التمويل‪.‬‬

‫ويجوز للمشتري تأجير العقار الضامن أو تمكين غيرة من النفراد بشغلة‪ ،‬وذلك بعد‬
‫الحصول علي موافقة الممول وللممول أن يشترط حوالة الحق في أجرة العقار أو مقابل‬
‫شغلة وذلك وفاء لمستحقاتة‪ .......‬الخ‪.‬‬

‫ملحظة هامة ( خاصة بالعقارات غير المسجلة )‪:‬‬

‫ضمانات التمويل في حالة العقارات غير المسجلة‪:‬‬
‫إذا كان العقار محل التمويل غير مسجل باسم البائع يجوز للممول أن يقبل ضمانا للتمويل ما‬
‫يلي‪:‬‬
‫‪.1‬رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر أو لغيرة‪.‬‬
‫‪.2‬كفالة شخصية من غير المستثمر‪.‬‬
‫‪.3‬أوراق مالية بكامل قيمة القساط المستحقة‪.‬‬
‫‪.4‬قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة‪.‬‬

‫وللممول في الحالت (السابقة) أن يشترط علي المستثمر تسجيل العقار محل التمويل‬
‫باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلل فترة يتفقان عليها‪.‬‬

‫‪- 23 -‬‬
‫وإذا كان العقار محل التمويل بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة لمستثمر من‬
‫الدولة أو من أحد الشخاص العتبارية العامة‪ ،‬فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن‬
‫التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الرض علي هذا‬
‫التنازل)‪.‬‬

‫الجانب التاسع‪ :‬معايير مزاولة نشاط التمويل العقاري‪:‬‬

‫‪.1‬يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة المستثمر‬
‫بجميع حقوقة والتزاماتة‪.‬‬

‫ويكون من مستندات اتفاق التمويل التي ل يكتمل بغيرها‪:‬‬

‫إقرار من المستثمر بأنة تسلم صورة من النموذج الذي تعدة الهيئة للشروط الساسية‬
‫للتمويل العقاري‪ ،‬واطلع علية قبل توقيعة علي اتفاق التمويل‪.‬‬

‫‪.2‬ل يجوز التمويل بأكثر من ‪ % 90‬من قيمة العقار‪.‬‬

‫‪.3‬يتم تحديد قيمة العقار لغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم‬
‫في الجداول التي تعدها الهيئة‪ ،‬بشرط أل يكون من العاملين لدي الممول أو‬
‫المستثمر‪.‬‬
‫‪.4‬ل يجوز للممول توفير تمويل أو أكثر‪ ،‬بما يجاوز ‪ % 10‬من رأسمالة‪ ،‬وذلك‬
‫لمستثمر واحد وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة‪ ،‬أو للشخص العتباري‬
‫والشخاص العتبارية الخري التي يساهم بأكثر من ‪ % 10‬من رأسمالها‪.‬‬
‫‪.5‬في الحوال التي يرتبط فيها مقدار التمويل بدخل المستثمر‪ ،‬يتم أثبات الدخل كالتي‪:‬‬

‫•بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة‬

‫الضريبية خلل السنوات الثلث السابقة علي اتفاق التمويل‪.‬‬
‫•بشهادة معتمدة من جهة العمل ‪ ،‬إذا كان التمويل بضمان الخصم من راتب‬
‫المستثمر‪.‬‬

‫‪.6‬ل يجوز أن يزيد قسط التمويل علي ‪ % 40‬من مجموع دخل المستثمر من غير ذوي‬
‫الدخول المنخفضة‪.‬‬

‫الجانب العاشر‪ :‬صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري‪:‬‬

‫يختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول‬
‫المنخفضة‪.‬‬
‫ويقصد بذوي الدخول المنخفضة ما يلي‪:‬‬
‫‪-‬كل شخص ل يجاوز مجموع دخلة السنوي ‪ 9000‬جنية( ‪ 750‬جنية‬
‫في الشهر )‪.‬‬
‫‪-‬كل شخص ل يجاوز مجموع دخلة السنوي ‪ 12000‬جنية ( ‪1000‬‬
‫جنية في الشهر ) إذا كان متزوجا أو يعول‪.‬‬

‫‪- 24 -‬‬
 ‫•تكون الولوية في توفير التمويل للحصول علي مسكن‬
‫اقتصادي للمستثمر القل دخل ‪ ،‬وعند تساوي الدخل يفضل‬
‫من تكون أسرتة أكثر عددا‪.‬‬
‫•تلتزم الحكومة في سبيل تدبير التمويل العقاري بتوفير‬
‫مساكن اقتصادية لذوي الدخول المنخفضة بما يلي‪:‬‬

‫أول‪ -‬تخصيص بعض الراضي المملوكة للدولة دون مقابل لقامتة مساكن من المستوي‬
‫القتصادي‪.‬‬
‫ثانيا‪ -‬تحمل قيمة المرافق العامة التي تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها الفعلية‪.‬‬

‫هذا بجانب تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل إلي‬
‫الحدود التي تتناسب مع دخول ذوي الدخول المنخفضة وبما ل يجاوز ‪ % 25‬من الدخل‪.‬‬
‫يضاف إلي ذلك ضمان الصندوق لحالت التعثر العارضة في السداد حيث يتولى التعثر‬
‫في الوفاء بها لسباب عارضة وذلك بما ل يجاوز ‪ 3‬أقساط‪ ،‬ويبين النظام الداخلي للصندوق‬
‫لقيمة ما أداة من أقساط ‪ ،‬ول يجوز للصندوق تكرار هذا الوفاء إلي المستثمر الواحد قبل ‪5‬‬
‫سنوات( مادة ‪ 55‬من اللئحة التنفيذية)‪.‬‬
‫•موارد الصندوق‪ ( :‬تحديدها نصت علية المادة ‪ 35‬من اللئحة التنفيذية)‬

‫الجراءات الخاصة بالحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي‪:‬‬

‫•لمن يرغب من ذوي الدخول المنخفضة الحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي ‪،‬‬
‫أن يتقدم بذلك إلي أحد مكاتب صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري علي‬
‫النموذج الذي يعدة لهذا الغرض مرفقا بة ما يأتي‪ ( :‬مادة ‪ 53‬من اللئحة التنفيذية)‬

‫‪.1‬وصف العقار وموقعة‪.‬‬

‫‪.2‬خطاب من بائع العقار بالموافقة علي البيع‪.‬‬
‫‪.3‬شهادة من خبراء تقييم العقارات بإقرار الثمن المعروض‪.‬‬
‫‪.4‬شهادة بإثبات الدخل السنوي للطالب‪.‬‬
‫‪.5‬أية مستندات أخري يطلبها الصندوق‪.‬‬

‫•دراسة الطلب ( مادة ‪ 54‬من اللئحة التنفيذية )‬

‫•مساعدة المتعثر في السداد بما ل يجاوز ‪ 3‬أقساط ( مادة ‪ 55‬من‬
‫اللئحة )‪.‬‬
‫•يسترد الصندوق ما أداة وذلك علي النحو الذي ينظمة التفاق‬
‫المنصوص علية في المادة رقم (‪ )4‬من اللئحة التنفيذية‪.‬‬

‫الجراءات اللزم إتباعها من قبل الجهات التي ترغب في إقامة مشروعات بناء مساكن‬
‫اقتصادية تباع لذوي الدخول المنخفضة‪:‬‬
‫‪.1‬التقدم بطلب إلي صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل‬
‫العقاري‪ ،‬مصحوبا بدراسات وافية عن المشروع تتضمن‪:‬‬

‫‪- 25 -‬‬
 ‫•عدد وحداتة‬
‫•مساحات هذة الوحدات‬
‫•القيمة التقديرية لثمان هذة الوحدات‬
‫•غير ذلك من العناصر المتصلة بالمشروع‬
‫‪.2‬يبرم الصندوق اتفاقا مع الجهة الراغبة في إقامة المشروع‬
‫ومع من يقبل تمويلة‪ ،‬بحيث يتناول هذا التفاق ما يلي‪:‬‬

‫•جميع الحكام المنظمة لقامة المشروع‬

‫•أسلوب بيع وحداتة السكنية‬
‫•أسلوب التمويل‬
‫•تحديد نسبة الدعم الذي يقدمة الصندوق‬

‫‪- 26 -‬‬
 ‫الخاتمة ‪:‬‬

‫فى نهاية بحثنا نرجو ان نكون قدمنا بحثا مفيدا ‪ ,‬يستطيع اى باحث ان يعود اليه لمعرفة كل‬
‫ما يلزمه عن التمويل العقارى فى مصر ‪ ,‬كما نتمنى ان تكون المحلقات المرفقة اعطت‬
‫صورة اوضح لموضوع بحثنا ( التمويل العقارى )‬

‫حيث اننا قدمنا توضيحا للليات التنفيذية المستخدمة فى التمويل العقارى فى مصر ‪ ,‬و كذلك‬
‫النماذج و التفاقات المتعامل بها‬
‫واوضحنا فى بحثنا فوائد التمويل العقارى و الخطوات المطلوبة وكذلك الشروط العامة‪.‬‬
‫واضفنا فى بحثنا خطوات تأسيس شركات التمويل العقارى ‪ ,‬حتى يكون مرجع ليس فقط‬
‫للمستفيد من التمويل العقارى و لكن ايضا لمن يريد الدخول فى هذا المجال كصاحب عمل‪.‬‬

‫واظهرنا منظومة التمويل العقارى فى مصر و الحقنا شكل توضيحى لتلك المنظومة‪.‬‬

‫كما اضفنا ملحقات لدراسات تمت عن التمويل العقارى سواء دراسات عملية او دارسات‬
‫بحثية عن التمويل العقارى كطرح اسلمى او فى دول مختلفة اظهرت نموذج مختلف‬
‫للتمويل العقارى فى تشيلى و المكسيك كما فى الدراسة الملحقة‪.‬‬

‫وفى النهاية نتمنى ان نكون قدمنا بحثا مفيدا لكل مطالعيه‬

‫والسلم عليكم و رحمة ال و بركاته‬

‫مجموعة العمل‬

‫‪- 27 -‬‬
 : ‫مراجع‬

2002 ‫ سبتمبر‬30 ,1760 ‫عدد‬, ‫الهرام القتصادى‬

http://www.investment.gov.eg/MOI_Portal/ar-
EG/NBFS/Frequently+asked+questions/Mortgage_Finance/
www.eal-bank.com/mort/docs/2.doc
http://en.wikipedia.org/wiki/Mortgage_loan
www.elt3mir.com
http://www.egyptmortgagehome.com/terms.asp
http://www.islamonline.net/arabic/economics/2001/04/article13.shtml
http://www.islamonline.net/arabic/economics/2001/04/article17.shtml

- 28 -
 ‫ا لم لح ق ال ول‬
‫مص طل حات ف ى الت موي ل ا لع قا رى‬

‫‪- 29 -‬‬
 ‫ال مل حق ا لث انى‬
‫در اس ة عم لي ة فى ال ره ن ا لع قا رى عن‬
‫كي في ة تح قيق روا ج لل سو ق ال عق ارى‬

‫‪- 30 -‬‬
 ‫ا لم لح ق ال ثا لث‬
‫درا سة ‪ :‬ش يل ى و ا لمك سيك د روس فى‬
‫الت موي ل ا لع قا رى‬

‫‪- 31 -‬‬
 ‫ال مل حق ال رابع‬
‫درا سة ‪ :‬الت موي ل ا لع قا رى ط رح اس لمى‬

‫‪- 32 -‬‬
 ‫ا لم لح ق ال خامس‬
Mortgage loan

- 33 -
 ‫مجموعة العمل ‪:‬‬
‫‪-1‬مارسيل سمير صدقى‬
‫‪-2‬محمد عثمان عبد الحميد‬
‫‪-3‬تحية احمد السيد خليل‬

‫‪- 34 -‬‬
 ‫ال فه رس‬

‫رقم‬ ‫البيان‬
‫الصفحة‬
‫‪-‬‬ ‫المقدمة‬
‫‪1‬‬ ‫الليات التنفيذية‬
‫‪5‬‬ ‫النماذج و التفاقات‬
‫‪8‬‬ ‫فوائد التمويل العقارى‬
‫‪9‬‬ ‫خطوات التمويل‬
‫‪11‬‬ ‫الشروط العامة للتمويل‬
‫‪14‬‬ ‫خطوات تأسيس شركات التمويل العقارى‬
‫‪18‬‬ ‫منظومة التمويل العقارى فى مصر‬
‫‪27‬‬ ‫الخاتمة‬
‫‪28‬‬ ‫المراجع‬
‫‪29‬‬ ‫الملحق الول ‪ :‬مصطلحات فى التمويل العقارى‬
‫‪30‬‬ ‫الملحق الثانى ‪ :‬دراسة عملية فى الرهن العقارى عن كيفية تحقيق رواج للسوق العقارى‬
‫‪31‬‬ ‫الملحق الثالث ‪ :‬دراسة ‪ :‬شيلى و المكسيك دروس فى التمويل العقارى‬
‫‪32‬‬ ‫الملحق الرابع‪ :‬دراسة ‪ :‬التمويل العقارى طرح اسلمى‬
‫‪33‬‬ ‫الملحق الخامس ‪Mortgage loan :‬‬
‫‪34‬‬ ‫مجموعة عمل البحث‬

‫‪- 35 -‬‬