PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO 5 CMARA DE DIREITO PRIVADO

Registro: 2012.0000336233 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 011750083.2006.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA NACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP, so apelados MERCEDES SANTINA COLLA PISANI, JUCELIA SETUBAL SANTOS, ROSANA DE CARVALHO VIEIRA, CARLA ANGELO, SELMA CRHISTOVAM, RAQUEL MANTOVANI, RITA DE CASSIA CRUZ PEREIRA, GILENO ATANAZIO DOS SANTOS, MARIA ROSALINA DA PURIFICAO DOS SANTOS, EDSON OCON MENDES, CRISTINA JANELAS RODRIGUES PEREIRA e ROBERTO CARLOS RODRIGUES PEREIRA. ACORDAM, em 5 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores J.L. MNACO DA SILVA (Presidente) e MOREIRA VIEGAS. So Paulo, 11 de julho de 2012. Erickson Gavazza Marques RELATOR Assinatura Eletrnica

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APELAO COM REVISO N 0117500-83.2006.8.26.0000 Comarca : SO PAULO 18 VARA CVEL Juiz : TERESA CRISTINA CABRAL SANTANA RODRIGUES DOS SANTOS Ao : DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO CUMULADA COM COMINATRIA Apelante : COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP Apelados : MERCEDES SANTINA COLLA PISANI E OUTROS VOTO N 7757
DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO CUMULADA COM COMINATRIA - RECURSO PREJUDICADO EM RELAO AOS AUTORES TRANSIGENTES - ACORDO QUE DEVE SER HOMOLOGADO EM PRIMEIRO GRAU - IMPUGNAO AO VALOR DA CAUSA - LITISCONSRCIO ATIVO FACULTATIVO QUE NO IMPLICA A SOMA DO MONTANTE DAS PRETENSES - VALOR DA CAUSA QUE NO DEVE CARACTERIZAR BICE AO ACESSO JURISDIO - INOCORRNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA - R QUE DEVERIA TER APRESENTADO, DESDE LOGO, O BALANO DO EMPREENDIMENTO DESNECESSIDADE DA DILAO DA FASE PROBATRIA INTERESSE DOS AUTORES RECONHECIDO - NECESSIDADE E ADEQUAO DA TUTELA JURISDICIONAL -INCIDNCIA DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - COMERCIALIZAO E INCORPORAO DE IMVEIS - ATO COOPERATIVO NO CONFIGURADO - ORIGEM DO RESDUO NO JUSTIFICADA - BALANO SOCIAL QUE NO APONTA DFICIT ESPECFICO DO CONDOMNIO PARQUE MANDAQUI - INEXIGIBILIDADE DO MONTANTE PRECEDENTES DESTA CORTE- CONSTRUO J AVERBADA - EMPREENDIMENTO REGULARIZADO PREJUDICADA A ANLISE DA OBRIGATORIEDADE DA INCORPORAO - OUTORGA DA ESCRITURA DEVIDA - SENTENA MANTIDA - RECURSO NO PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.

Apelao n 0117500-83.2006.8.26.0000

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Vistos. Trata-se de ao declaratria de inexigibilidade de dbito com pedido cominatrio, ajuizada por Mercedes Santina Colla Pisani e outros contra Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo, que a respeitvel sentena de fls. 1123/1134, cujo relatrio adota-se, julgou procedente. Inconformada, apela a r alegando error in procedendo em razo do julgamento antecipado da lide. Diz que no h prova do pagamento, argumentando ser necessria a produo de prova pericial para que se apure o custo final da obra. Insiste na falta de interesse dos demandantes, j que, segundo alega, a tutela pretendida desnecessria e inadequada. Sustenta que em razo do litisconsrcio ativo, o valor atribudo causa inferior ao devido. Diz que atende ao estatuto e s diretrizes da lei n. 5746/71 e, portanto, trata-se de verdadeira sociedade cooperativa. Informa que no possui finalidade lucrativa, impugnando a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Ademais, diz que por no ser incorporadora, no obrigada a registrar a incorporao. Discorre sobre as fases do empreendimento, visando demonstrar de onde advm o resduo, apontado no balano social de 2006. Sustenta que os autores

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tinham

cincia

de

que

preo

final

seria

apurado

posteriormente. No se nega a outorgar a escritura, desde que os requerentes quitem suas obrigaes. Conclui impugnando a concesso da tutela antecipada na sentena e pedindo a anulao da sentena ou, subsidiariamente, sua reforma. O recurso foi preparado, recebido e respondido. Enquanto a apelao aguardava julgamento, alguns autores se compuseram com a requerida. o relatrio. A priori, observa-se que os autores Edson Ocon Mendes, Raquel Montovani e Carla Angelo se compuseram com a r. Nestes termos, homologa-se a desistncia do recurso, observando que o acordo dever ser submetido apreciao do Juzo a quo, para eventual homologao. Em decorrncia, nos termos do artigo 557 do Cdigo de Processo Civil, prejudicado o inconformismo em relao aos transigentes.
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Quanto ao mais, cumpre reexaminar a parte da deciso que solucionou a impugnao ao valor da causa e que, embora no tenha sido autuada em apenso como determina o Cdigo de Processo Civil, foi processada e analisada na sentena, juntamente com a pretenso inicial. Compulsando os autos, verifica-se tratar de

litisconsrcio facultativo pelo qual os autores pretendem obter declarao de inexigibilidade do dbito cobrado pela apelante referente apurao final do preo de unidade imobiliria, cuja contratao levou em conta o preo de custo estimado. Ademais, os requerentes pretendem obter a outorga da escritura das unidades, requerendo, para tanto, a regularizao do registro do empreendimento. causa deram o valor de R$ 15.700,00, contra o que se volta a apelante. Com efeito, o artigo 259 do Cdigo de Processo Civil no estabelece, expressamente, qual deve ser o valor da ao declaratria de inexigibilidade de dbito e adjudicao. No caso, a apelante concorda com a outorga da

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escritura, desde que os apelados paguem a diferena entre o preo estimado e o preo final da unidade e, portanto, por representar o proveito econmico que os demandantes pretendem obter com a demanda, este deve ser o valor atribudo causa. E nem se argumente que a pluralidade de autores implica na somatria do valor das pretenses, pois no litisconsrcio facultativo ou cumulao subjetiva de lides, em que vigora o princpio da autonomia dos litisconsortes, no se somam os valores dos pedidos. (JTJ 195/257). (NEGRO, Theotnio; GOUVA, Jos Roberto F. Cdigo de Processo Civil e legislao processual em vigor. 40 ed. So Paulo: Saraiva, 2008. Nota 1 do artigo 259, p. 375). No mesmo sentido, a jurisprudncia do Colendo Superior Tribunal de Justia: O acesso ao Poder Judicirio deve ser facilitado. As custas, sem dvida, constituem, tantas vezes, desestmulo ao ingresso em juzo. No caso de cmulo subjetivo, certo, cada autor deduz uma ao. Assim o tecnicamente. No desenvolvimento do processo, tanto faz julgar uma, ou pluralidade de demandas. A prestao jurisdicional (material, plural), formalmente, ser una. Deve-se ento, pender para uma soluo mais favorvel s partes. (STJ 6 Turma, REsp. n. 117108/SP, Relator Ministro Luiz
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Vicente Cernicchiaro, j. em 26/5/1997). Neste caso, ressalte-se que a majorao do valor da causa em razo da somatria das pretenses mostra-se desfavorvel aos litigantes, pois implica a complementao das custas pelos apelados e o recolhimento da diferena do preparo pela apelante. Assim sendo, e considerando que o valor atribudo causa equivale mdia do dbito de cada litisconsorte, bem rejeitada a impugnao. Do mesmo modo, a preliminar de cerceamento de defesa no prospera. A apelante insiste que pretendia comprovar o dficit ocasionado pelo empreendimento, olvidando que poderia t-lo feito apresentando os documentos e balanos utilizados para apurar o valor devido por cada apelado. Alis, a r invoca cerceamento de defesa por no ter sido oportunizada a produo de prova pericial e,

posteriormente, argumenta insistentemente que justificou a origem do resduo.

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Nesses termos, foroso admitir que a preliminar tem carter protelatrio, ressaltando-se que dever do Magistrado julgar o feito conforme seu estado quando verificar que a matria discutida unicamente de direito ou que a questo posta em juzo no exige dilao da fase probatria, em virtude da prova pretendida ser incapaz de descaracterizar a idoneidade daquilo que j restou demonstrado nos autos. Outrossim, melhor sorte no assiste recorrente em relao s condies da ao, j que a via eleita mostra-se til e adequada, sendo que a possibilidade de restrio creditcia, cobrana e at mesmo resciso do contrato, caso o dbito exigido no seja quitado, revela a necessidade do acertamento judicial da questo. No que tange natureza da requerida, como reiteradamente tem decidido esta Corte, a apelante constituda por um grupo de pessoas que, de forma disfarada, tenta promover a comercializao de imveis residenciais sob a forma de cooperativa. Os compradores no tm a inteno de participar de uma sociedade de pessoas e tornarem-se cooperados, mas

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aderem sociedade com o fim exclusivo de adquirir um imvel, desligando-se da associao logo aps a quitao da unidade. A atividade da apelante no se trata, portanto, de ato cooperativo, mas de incorporao e construo comercial sob a forma dissimulada de sociedade sem fins lucrativos, com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies legais que regem a matria. Nesse sentido, em demanda envolvendo a recorrente, esta Cmara assim se manifestou: Apelaes Cveis. Recurso da r BANCOOP Intempestividade. No conhecimento do recurso. Recurso da r Ila Cooperativa. Ao de resciso de contrato cumulada com devoluo de parcelas. Caracterizao de relao de consumo, com incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor. Ausncia de entrega da obra. Resciso do contrato por inadimplemento das rs-alienantes. Devoluo do valor integral que deve ser feita em parcela nica. Sentena mantida. No se conhece do recurso de apelao da co-r BANCOOP e nega-se provimento ao recurso da co-r Ila Companhia Internacional. (Apelao n. 024299-10.2007.8.26.0000, 5 Cmara de Direito Privado, Relatora Dra. Christine Santini, j. em 23/11/11). A deciso no est isolada na jurisprudncia deste
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Tribunal, como se depreende da leitura do v. acrdo relatado pelo eminente Desembargador Francisco Loureiro: Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores.... (Apelao n. 015852907.2006.8.26.0100, 4 Cmara de Direito Privado, j. em 24/3/2011). Fixada a incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor e considerando que a requerida no demonstrou a
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origem do dbito de modo a justificar a diferena entre o preo estimado e o final, de rigor a manuteno da sentena. Ora, o balano social de 2006 no indica o dficit proclamado pela apelante, j que os documentos expressam, de modo ininteligvel aos adquirentes, o saldo final do exerccio de toda a sociedade, no havendo nada que especifique a insuficincia dos recursos obtidos pelos adquirentes das unidades do Condomnio Parque Mandaqui. Alm disso, importante ressaltar que o instrumento contratual estabelecia a correo monetria das prestaes e, logo, conclui-se que o dficit no decorre da variao da inflao, como pretende fazer crer a cooperativa r. Ademais, a cobrana ocorreu anos aps a imisso de posse, quando alguns requerentes haviam recebido, inclusive, correspondncias formalizando a quitao do imvel e, diante todo o exposto, no havendo embasamento para a cobrana do resduo, indevida sua exigncia. Alis, tal como a questo atinente incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor, a cobrana do resduo

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pretendido

pela

apelante

foi

afastada

em

diversas

oportunidades por esta Corte: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cooperativa habitacional - Ao de nulidade de clusula com pedido de outorga de escritura Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada, dada a desnecessidade de prova pericial Clusula cuja validade impugnada que previa a cobrana de resduo a ttulo de apurao final - Quantia vultosa, apurada unilateralmente pela cooperativa, sem demonstrao do emprego dos valores na obra ou de sua aprovao em assembleia -Abusividade manifesta - Afastamento da sua exigibilidade Precedentes - Quitao do preo do imvel, exceo do valor em questo, que no se controverteu na presente ao - De rigor a adjudicao compulsria do imvel autora, em que pese houvesse formulado pedido de outorga da escritura de venda e compra, em face do brocardo 'da mihi factum dabo tibi jus' (art. 466-B do CPC e art. 22 do Decreto-lei n 58/1937) - Sentena reformada para julgar procedente a demanda Recurso provido.(Apelao n. 925135534.2008.8.26.0000, 1 Cmara de Direito Privado, Relator Desembargador Paulo Eduardo Razuk, j. em 6/12/2011). No mesmo sentido: COOPERATIVA HABITACIONAL. Compromisso de compra e venda. Cooperativa que pretende a

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cobrana de saldo residual sem prova da origem do dbito. Pretenso que ocorreu depois do cooperado estar imitido na posse do imvel. Insegurana jurdica que no pode ser prestigiada. Entrega de termo de quitao. Violao ao princpio da boa-f objetiva, diante de comportamento contraditrio venire contra factum proprium. No razovel a cobrana de resduo aps dar de forma tcita a quitao. Ntido carter de papel de incorporadora, sujeita, portanto Lei 4591/64. Recurso desprovido.(Apelao 9138213.18-2009.8.26.0000, 4 Cmara de Direito Privado, Relator Desembargador Teixeira Leite, j. em 17/11/2011). Esta Cmara tambm j apreciou a questo: COOPERATIVA HABITACIONAL - Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade - Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos - Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo da autora provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade - Acolhido o apelo da r, apenas para reconhecer a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio. Encargos decorrentes da sucumbncia,

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carreados exclusivamente a r. (Apelao n. 0648942-71.2061.8.26.0100, Des. Moreira Viegas, j. em 23/11/2011). Logo, nos termos dos arestos supra colacionados, deve se reconhecer a inexigibilidade do montante cobrado pela apelante e, em consequncia, conden-la a conceder a quitao e a outorgar as escrituras das unidades adquiridas pelos autores, haja vista que, conforme sustenta a prpria r, o nico empecilho para adjudicao do imvel a dvida, cuja exigncia ora se afasta. Em relao ao pedido de regularizao da

incorporao, cumpre observar que a obra j foi averbada, consoante cpia do registro (fls. 92/100) e, em sendo assim, prejudicada a anlise da pretenso atinente regularizao do empreendimento. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, prejudicado o reexame da questo atinente obrigatoriedade da incorporao.

Erickson Gavazza Marques Relator

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