Superior Tribunal de Justia

EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM RESP N 489.647 - RJ (2003/0107545-3) RELATOR EMBARGANTE ADVOGADO EMBARGADO ADVOGADO : : : : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO MARIO MOREIRA MONTEIRO MARCELO BELTRO DA FONSECA E OUTRO(S) CONDOMNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN : ANTNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO(S) EMENTA EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AO DE COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condmino a obrigao de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, incontroverso que o embargante est sofrendo cobrana de duas cotas condominiais referentes a perodo anterior entrega das chaves. 3. Embargos de divergncia providos. ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da SEGUNDA SEO do Superior Tribunal de Justia acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigrficas, por unanimidade, dar provimento aos Embargos de Divergncia, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior, Nancy Andrighi, Joo Otvio de Noronha e Sidnei Beneti votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Fernando Gonalves. Braslia (DF), 25 de novembro de 2009(Data do Julgamento).

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO Relator

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EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM RESP N 489.647 - RJ (2003/0107545-3) EMBARGANTE ADVOGADO EMBARGADO ADVOGADO : MARIO MOREIRA MONTEIRO : MARCELO BELTRO DA FONSECA E OUTRO(S) : CONDOMNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN : ANTNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO(S) RELATRIO Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO(Relator): 1. Cuida-se de embargos de divergncia opostos por MARIO MOREIRA MONTEIRO contra o acrdo proferido pela Terceira Turma desta Corte, relator Ministro Ari Pargendler, nos termos da seguinte ementa:
CIVIL. CONDOMNIO. QUOTAS. Para se excusar do pagamento de quotas o condmino no pode opor ao condomnio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliria; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial no conhecido.

Sustenta, em sntese, que o aresto recorrido, ao entender que o embargante seria responsvel pelo pagamento de duas cotas condominiais relativas ao perodo anterior ao que teve a posse do imvel, divergiu do acrdo proferido pela Quarta Turma, no REsp n 212.799/SP, relator Ministro Cesar Asfor Rocha, que porta a seguinte ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMNIO. COBRANA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Somente quando j tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autnoma quanto s obrigaes respeitantes aos encargos condominiais, ainda que no tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstrao, no h como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autnoma esteja registrada no livro imobilirio. Recurso no conhecido. (REsp 212799/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/10/1999, DJ 13/12/1999 p. 154)

Afirma que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais de quem tem a posse, o uso e gozo do imvel, independentemente do registro do ttulo de propriedade no registro de imveis, ou seja, "a posse o elemento definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais " (fl. 274). Admitidos os embargos de divergncia (fl. 285), o embargado apresentou impugnao (fls. 287/291).
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O Condomnio embargado sustentou ser vasto o entendimento nesta Corte Superior "de que a obrigao condominial propter rem, aderindo ao imvel, o que significa que o proprietrio ou promitente comprador deve honrar com a sua obrigao perante o condomnio, independente de estar na posse ou no, posto que se assim no se entender estar privilegiando o enriquecimento ilcito do proprietrio ora embargante ". O Ministrio Pblico Federal, em parecer de fls. 294/298, opinou pelo provimento dos embargos de divergncia. o relatrio.

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EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM RESP N 489.647 - RJ (2003/0107545-3) RELATOR EMBARGANTE ADVOGADO EMBARGADO ADVOGADO : : : : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMO MARIO MOREIRA MONTEIRO MARCELO BELTRO DA FONSECA E OUTRO(S) CONDOMNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN : ANTNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO(S) EMENTA EMBARGOS DE DIVERGNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AO DE COBRANA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condmino a obrigao de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, incontroverso que o embargante est sofrendo cobrana de duas cotas condominiais referentes a perodo anterior entrega das chaves. 3. Embargos de divergncia providos.

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VOTO Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO(Relator): 2. Cinge-se a controvrsia a identificar a correta legitimidade passiva para cobranas de obrigaes referentes s taxas condominiais. O condomnio embargado promoveu contra o embargante ao de cobrana, objetivando receber despesas condominiais relativas aos meses de agosto e setembro de 1998, porquanto o embargante seria proprietrio de unidade autnoma. Ocorre, todavia, que o embargante s obteve a posse do imvel em 04/10/1998, momento em que recebeu as chaves, consoante incontroverso nos autos. A deciso que admitiu a divergncia deixou consignado:
Versa a espcie de embargos de divergncia interpostos por MARIO MOREIRA MONTEIRO, contra acrdo proferido pela Terceira Turma desta Corte assim sintetizado, verbis : "CIVIL. CONDOMNIO. QUOTAS. Para se escusar do pagamento de quotas o condmino no pode opor ao condomnio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliria; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial no conhecido." (fls. 265) Sustenta o embargante divergncia com o acrdo proferido pela Quarta Turma desta Corte quando do julgamento do Recurso Especial 212.799/SP, cujo entendimento, diametralmente oposto, busca ser reconhecido. A ementa do paradigma tem o seguinte teor: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMNIO. COBRANA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Somente quando j tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autnoma quanto s obrigaes respeitantes aos encargos condominiais, ainda que no tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstrao, no h como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autnoma esteja registrada no livro imobilirio. Recurso no conhecido." (Rel. Min. CESAR ASFOR ROCHA, DJ 13.12.1999) Nesse contexto, configurada a divergncia na forma prescrita pelo art. 266, 1, do Regimento Interno da Corte, admito os embargos. Vista ao embargado, pelo prazo de 15 dias, para, querendo, apresentar impugnao (art. 267 do RISTJ). Publicar e intimar.
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3. As Turmas que compem esta Segunda Seo tem entendimento, segundo o qual, parte legtima para responder pelo pagamento de verbas condominiais aquele que detm a posse do imvel, exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Assim, a tese adotada pelo acrdo paradigma reflete o entendimento pacificado nesta Segunda Seo, de forma que, tendo em vista que a data da entrega das chaves se deu em 04/10/1998 e que a partir de ento o titular do imvel passou a honrar com a sua quota das despesas do condomnio, no h que se falar em cobrana relativa aos meses anteriores efetiva posse do imvel. A propsito, cumpre transcrever parte do voto proferido no REsp n 660.229/SP, relator Ministro Cesar Asfor Rocha:
De fato, a egrgia Segunda Seo desta Corte j assentou que a responsabilidade pelas despesas de condomnio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissrio comprador, dependendo das circunstncias do caso concreto (EREsp n. 136.389/MG, relatado pelo eminente Ministro Slvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/09/1999). Assim, no haveria motivo para excluir, de pronto, a legitimidade do promissrio comprador da unidade imobiliria. Todavia, o no exerccio da posse pelo comprador peculiaridade apta a afastar a sua legitimao para responder pelos encargos condominiais. Com efeito, esta egrgia Turma assim j entendeu, como atesta o seguinte julgado: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMNIO. COBRANA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Somente quando j tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autnoma quanto s obrigaes respeitantes aos encargos condominiais, ainda que no tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstrao, no h como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autnoma esteja registrada no livro imobilirio. Recurso no conhecido" (REsp n. 212.799/SP, por mim relatado, DJ de 13/12/1999). Reitero, oportunamente, os fundamentos expendidos na ocasio, assim vazados: "No desconheo a jurisprudncia desta Corte, da qual, alis, sou adepto, no sentido de que, tendo o promitente comprador recebido as chaves e tomado posse da unidade autnoma, ainda que no tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda, a ele cabem as obrigaes respeitantes s despesas condominiais. Mas para que dela se beneficie o promitente-vendedor, mister a demonstrao inequvoca de que, no perodo originrio das cobranas, estavam os promitentes compradores na posse do bem, demonstrao
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essa da qual no se ocupou a recorrente. No h, assim, como se reconhecer serem os promitentes/compradores os responsveis pela dvida, declarando-se a ilegitimidade da promitente/vendedora". No mesmo sentido, alis, a egrgia Terceira Turma tambm j se pronunciou, quando do julgamento do REsp n. 238.099/SP, relatado pelo eminente Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 26/06/2000, no sentido de que "somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autnoma quanto s obrigaes respeitantes aos encargos condominiais, ainda que no tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda" .

No mesmo sentido, cito:

AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONDOMNIO TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PROMITENTE COMPRADOR DETENTOR DA POSSE DO IMVEL. SMULAS 83 DO STJ. RECURSO IMPROVIDO. I. Na linha da orientao adotada por este Tribunal, a responsabilidade pelas despesas de condomnio ante a existncia de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promitente comprador quanto sobre o promissrio vendedor, dependendo das circunstncias de cada caso concreto. Sob esse prisma, pois, a questo relacionada posse do imvel, e no s a propriedade, relevante para a aferio da responsabilidade por tais encargos. II. Agravo improvido. (AgRg no Ag 660.515/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2008, DJe 23/09/2008) (girfei) AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMNIO. COBRANA. TAXAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE-COMPRADOR. POSSE. AUSNCIA DE IMISSO. O promitente-comprador, via de regra, parte legtima para responder pelo pagamento de verbas condominiais. Contudo, tal legitimidade afastada quando demonstrado que no houve a imisso na posse do imvel, no se exercitando as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Agravo improvido. (AgRg no Ag 645645/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2006, DJ 11/09/2006 p. 253) (grifei)

4. Ante o exposto, acolho os embargos de divergncia para fazer prevalecer a tese contida nos paradigmas acerca da legitimidade passiva para ao de cobrana de obrigaes condominiais, de quem detm a posse do imvel, por isso restabelecendo a sentena de improcedncia, inclusive quanto aos nus sucumbenciais. como voto.

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CERTIDO DE JULGAMENTO SEGUNDA SEO

Nmero Registro: 2003/0107545-3

Nmeros Origem: 200201024317 200202447 200213703331 200300059760 PAUTA: 25/11/2009

EREsp 489647 / RJ

JULGADO: 25/11/2009

Relator Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro MASSAMI UYEDA Subprocurador-Geral da Repblica Exmo. Sr. Dr. PEDRO HENRIQUE TVORA NIESS Secretrio Bel. RICARDO MAFFEIS MARTINS AUTUAO
EMBARGANTE ADVOGADO EMBARGADO ADVOGADO : MARIO MOREIRA MONTEIRO : MARCELO BELTRO DA FONSECA E OUTRO(S) : CONDOMNIO DO CONJUNTO ARQUITETONICO DENOMINADO DOWNTOWN : ANTNIO FERREIRA COUTO FILHO E OUTRO(S)

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomnio

CERTIDO Certifico que a egrgia SEGUNDA SEO, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: A Seo, por unanimidade, deu provimento aos Embargos de Divergncia, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ/RS), Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJ/BA), Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior, Nancy Andrighi, Joo Otvio de Noronha e Sidnei Beneti votaram com o Sr. Ministro Relator. Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Fernando Gonalves. Braslia, 25 de novembro de 2009

RICARDO MAFFEIS MARTINS Secretrio

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