Manual de Usuario

ASISTENTE PARA ELABORACIÓN DE ESTUDIOS DE
VIABILIDAD ECONÓMICA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
MANUAL DE USUARIO
ALUMNA
ÁNGELA GARCÍA MARTÍNEZ
TUTOR
ALFONSO GARCÍA PONZODA
FECHA DE PRESENTACIÓN
19 DE ENERO DE 2009
ASISTENTE PARA LA ELABORACIÓN DE ESTUDIOS DE VIABILIDAD ECONÓMICA DE PROMOCIONES
INMOBILIARIAS MANUAL DE USUARIO
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………… 4
2. EL ESTUDIO DE VIABILIDAD………………………………………………………. 5
3. FUNCIONAMIENTO DE LA HERRAMIENTA…………………………………….... 6
3.1 Interfaz de Usuario………………………………………………………………… 6
3.2 Bloque de Entrada de Datos……………………………………………………….. 7
3.3 Motor de la aplicación…………………………………………………………...… 8
3.4 Bloque de Salida: Resultados……………………………………………………… 8
4. DATOS INICIALES……………………………………………………...…………… 10
5. ESTUDIO DE MERCADO (Competencia)………………………………………….... 11
6. ESTUDIO DEL SOLAR…………………………………………………………….… 14
7. ESTUDIO ARQUITECTÓNICO PREVIO…………………………………………… 15
8. ESTUDIO ECONÓMICO………………………………………………….…………. 24
8.1. PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL (PEM) Y COSTE DE

CONSTRUCCIÓN DEL PRODUCTO…………………….…………………….. 25
8.2 PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO…………………………………… 27
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8.3. COSTE DEL SOLAR……………………………………………………….. 29
8.4. HONORARIOS TÉCNICOS….……………………………………………. 33
8.5. COSTES VARIOS……………….…………………………………………. 34
8.6. COSTES GENERALES DEL PROMOTOR…………………….…..………36
8.7. COSTES FINANCIEROS……………………………….……………….… 37
9. RESULTADOS…………………………………………………………..………….. 40
10. LA DECISIÓN……………………………………………………………………… 47
11. CONCLUSIONES……………………………………………………………..……. 49
12. MEJORAS……………………………………………………………………….….. 50
13. FUENTES E INFORMACIÓN………………………………………………...…… 51
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1. INTRODUCCIÓN
Este manual está pensado como referencia para todos los usuarios profesionales del sector
de la promoción inmobiliaria.
La utilización de las nuevas tecnologías puede contribuir a desarrollar nuevas formas y
procesos en el sector de la promoción inmobiliaria, como una nueva tecnología de
elaboración de estudios de viabilidad económica de promociones inmobiliarias que
permite, entre otras ventajas, facilitar el trabajo a profesionales del sector y minimizar
tiempos de actuación frente al cliente, brindándole un mejor servicio.
El objetivo es el desarrollo de una herramienta de análisis y elaboración que permita

obtener, de una forma rápida, fácil y automatizada, el estudio de viabilidad de una
promoción inmobiliaria. El usuario podrá acceder al uso de esta herramienta a través
de Internet, mediante una aplicación web.
La evolución y el acceso a internet en estos últimos tiempos han crecido enormemente.
Internet ha hecho que muchas cosas se mejoren, haciendo procesos más eficientes,
búsquedas de información mucho más sencilla, comunicación a distancia a tiempo real…
El desarrollo de Internet, el incremento de accesos a la red desde innumerables lugares y la

idea de crear una herramienta que facilite la elaboración de los estudios de viabilidad con
las últimas tecnologías son los factores que encaminan a llevar a cabo este asistente.
Partiendo de esta base se propone un software que permita analizar cuales van a ser las
características internas y externas (solar, estudio de mercado, urbanística,…), el encaje de
la edificación, y cuantificar los costes y los ingresos que nos permitirán obtener el
resultado que buscamos cuando estudiamos la viabilidad de una promoción inmobiliaria.
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2. EL ESTUDIO DE VIABILIDAD
El Estudio de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria consiste en la realización de un

estudio, principalmente económico, donde se cuantifican cuales van a ser los gastos que se
pueden derivar de la ejecución de la promoción inmobiliaria y cuales van a ser los ingresos
previsibles que vamos a obtener de la realización de dicha promoción. En función de estos
dos parámetros, determinaremos el beneficio y por tanto la idoneidad o no de realizar la
promoción inmobiliaria.
El estudio consta de:
• Datos Iniciales
• Estudio de mercado/Competencia.
• Estudio de la parcela edificable/solar.
• Estudio arquitectónico previo.
• Estudio económico previo.
La herramienta indica los pasos a seguir en cada momento, la introducción de datos y

cálculos automatizados.
Además ofrece, a partir de una entrada de datos, el posible encaje de la edificación a partir
de bases de datos integradas en el programa, lo cual explicaremos más adelante.
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3. FUNCIONAMIENTO DE LA HERRAMIENTA
Se definen a continuación los bloques funcionales que componen la aplicación. Aunque

para el usuario final es una única aplicación, a la que accede vía Web, la herramienta estará
compuesta de los siguientes bloques:
3.1 Interfaz de Usuario
3.2 Bloque de Entrada de Datos
3.3 Motor de la aplicación
3.4 Bloque de Salida: Resultados
3.1 Interfaz de Usuario
La interfaz de Usuario se presenta en formato Web. El acceso a la aplicación es a través de

una página Web. El usuario accede a una intranet corporativa desde su ordenador a través
de su navegador de Internet, tecleando la dirección URL donde reside la aplicación.
http://estudioviable.no-ip.org/WVA/
El resultado presenta una página Web de bienvenida y que invita al usuario a crear un
nuevo estudio de viabilidad.
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3.2 Bloque de Entrada de Datos
Este bloque es el encargado de pedir al usuario la introducción de datos.

Para ello se han creado una serie de paneles, y son los siguientes:
PANEL DATOS INICIALES
PANEL ESTUDIO DE MERCADO (Competencia)
PANEL ESTUDIO DEL SOLAR
PANEL ESTUDIO ARQUITECTÓNICO PRÉVIO
PANEL COSTE DE CONSTRUCCIÓN DEL PRODUCTO
PANEL PRECIOS DE VENTA DEL PRODUCTO
PANEL COSTE DEL SOLAR
PANEL HONORARIOS TÉCNICOS
PANEL COSTES VARIOS
PANEL COSTES GENERALES PROMOTOR
PANEL COSTES FINANCIEROS
PANEL RESULTADOS
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3.3 Motor de la aplicación
Funcionamiento
Es el encargado de recoger la entrada de datos y realizar las operaciones necesarias para

presentar otros datos automáticos.
Además hace consultas a las bases de datos creadas a partir de proyectos básicos ya
realizados, de acuerdo a la normativa vigente de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad
Valenciana (Se pretende ampliar para su aplicación al Código Técnico de Edificación).
Tecnología empleada
El motor de la aplicación esta basado en la tecnología Microsoft Visual Studio.
Microsoft Visual Studio es un entorno de desarrollo integrado (IDE, por sus siglas en
inglés) para sistemas Windows.
Visual Studio permite a los desarrolladores crear aplicaciones, sitios y aplicaciones web,
así como servicios web. Así se pueden crear aplicaciones que se intercomuniquen entre
estaciones de trabajo y páginas web, entre otros.
3.4 Bloque de Salida: Resultados
El resultado final de la aplicación es la obtención de los resultados necesarios para la toma

de decisiones.
Arquitectura de la aplicación
Modelo: Éste es la representación específica de la información con la cual el sistema

opera. La lógica de datos asegura la integridad de estos y permite derivar nuevos datos.
Vista: Ésta presenta el modelo en un formato adecuado para interactuar, usualmente la
interfaz de usuario. En el caso de la herramienta, será la interfaz web.
Controlador: Éste responde a eventos (usualmente acciones del usuario).
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Se utilizará también un Sistema de Gestión de Base de Datos, sobre el que se harán las
consultas adecuadas para localizar las figuras (planta de la edificación: rectángulos y
triángulos, explicado más adelante) que el usuario quiera integrar al estudio.
El usuario, a través de un entorno Web realizará una petición; el elemento controlador de la
aplicación, formulará una serie preguntas-respuestas al servidor, donde se encontrarán las
bases de datos necesarias. Como resultado, la aplicación presentará en el navegador cliente
un interfaz diferente de acuerdo a la petición formulada.
Por tanto, la herramienta irá presentando, a través de la interfaz web, una página con la
información que se ha solicitado por parte del usuario. Así, si se demanda a la aplicación
que se busque una determinada figura, se presentará entonces, tras una serie de consultas a
la base de datos oportuna, una nueva vista, con los resultados solicitados.
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4. DATOS INICIALES
Para poder realizar un estudio de viabilidad debemos de tener claros unos datos de partida.
En este panel se introduce el nombre del estudio, fecha del mismo, incluso sus datos
catastrales.
Inicialmente el presente Proyecto queda limitado al ámbito de la Comunidad Valenciana,
por tanto las provincias ofrecidas son Alicante, Valencia y Castellón de la Plana.
Introducimos la provincia, municipio, y vía.
Además es conveniente introducir la referencia catastral, la cual podemos obtener en la
Oficina Virtual del Catastro (http://ovc.catastro.meh.es/). De esta página obtenemos
también, la situación de la parcela edificable/solar y los metros cuadrados de ocupación de
la misma.
Mediante el botón “Añadir Vía” añadimos todas las parcelas edificables/solares objeto de
nuestro estudio.
Tenemos la posibilidad de incluir cualquier dato inicial de interés para el usuario.
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5. ESTUDIO DE MERCADO (Competencia)
Resulta imprescindible tener, de forma inicial, un conocimiento detallado y preciso del

mercado donde se pretende realizar la futura promoción.
El mercado no es otra cosa que el conjunto de potenciales usuarios del producto
inmobiliario que se pretende desarrollar, por lo que resulta necesario conocer el producto
que se necesita, en qué cantidad y a qué precio.
Para ello debemos segmentar el mercado, que quiere decir que lo dividiremos en función
de toda una serie de variables que nosotros consideramos relevantes, por ejemplo: edad,
sexo, ingresos,.....ya que desde un prisma comercial, no podemos llegar a toda la gente.
Partimos, en primer lugar, del mercado actual o real, el volumen de ventas de las empresas
que ofrecen productos/servicios similares al que se proyecta producir, los destinados a
satisfacer las mismas necesidades que el propio. En definitiva, el volumen de mercado
alcanzado, hasta el presente, por la competencia. Y también su evolución a lo largo del
tiempo, que nos indicará si se trata de un mercado en expansión (buenas perspectivas),
estabilizado o, incluso en retroceso (poco recomendables, en general).
Con este estudio podremos conocer cuales son las necesidades de los compradores,
tipología de las viviendas, calidad de las mismas, locales comerciales, plazas de garaje con
o sin trastero…, y así obtener un producto acorde con la máxima demanda potencial del
sector.
Para ello se ha diseñado el segundo panel: ESTUDIO DE MERCADO (Competencia)
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Este panel nos ofrece la posibilidad de introducir los datos de Oferta-Demanda del
mercado en función de las necesidades del usuario en su estudio de viabilidad.
Para ello puede seleccionar entre garajes, viviendas o locales, dos de ellas o todas las
opciones.
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La Repercusión en €/m2c nos servirá para conocer las condiciones del mercado y poder
fijar el precio final de forma coherente con aquel y, por otro lado, para conocer los posibles
ingresos y, por tanto, los resultados finales de la promoción.
Con el botón “Añadir” podemos incorporar todas las Ofertas-Demandas que nos interesen.
Pulsando al botón “Anterior” podemos regresar al panel anterior. Si pulsamos “Siguiente”
aparece el tercer panel, ESTUDIO DEL SOLAR.
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6. ESTUDIO DEL SOLAR
Debemos conocer las características intrínsecas de la finca/s objeto de estudio, así como las
características urbanísticas que afectan a nuestra parcela edificable/solar.
Con el dato de ocupación obtenido/verificado en la Página Virtual del Catastro
completamos las dos primeras casillas, m2 bruto y m2 neto.
La orientación, emplazamiento y tipo de terreno, son factores imprescindibles a la hora de
establecer el precio de ejecución material y el precio de venta del producto (paneles
posteriores), así como para resolver si resulta o no interesante la ejecución de sótanos.
Las características urbanísticas nos permitirán conocer las condiciones de clasificación del
suelo; cual es el uso principal de la promoción, otros usos, la tipología edificatoria,
calificación, fondo edificable, edificabilidad máxima, incluso otros condicionantes
urbanísticos necesarios.
Obtener estos datos es primordial para el siguiente paso, el ESTUDIO
ARQUITECTÓNICO PREVIO.
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7. ESTUDIO ARQUITECTÓNICO PREVIO
El estudio arquitectónico previo consiste en esbozar la futura edificación según las

directrices del promotor y los datos obtenidos de la normativa urbanística, buscando el
aprovechamiento máximo de la superficie y edificabilidad del mismo.
Se trata de determina cuantas viviendas de cada tipo y con qué superficie, cuantas plazas
de garaje, trasteros, locales, las dotaciones con que vamos a contar, etc.
Con esto logramos los datos necesarios para calcular el coste de toda la construcción y
realizar el Estudio Económico y por tanto, comprobar la viabilidad de la promoción.
Uno de los aspectos más importantes que aporta esta herramienta es la obtención de
encajes edificatorios a partir de bases de datos ya creadas, con el fin de minimizar
increíblemente el tiempo que se suele perder en esbozar los planos.
Lo único que tiene que hacer el usuario es, a partir de la normativa urbanística exigida y las
peticiones del promotor, definir el contorno de cada una de las plantas permitidas en los
parámetros urbanísticos (si se permite la construcción de plantas bajo rasante, semisótano,
entreplanta, ático, aprovechamiento bajo cubierta…).
Las Bases de Datos

Las Bases de Datos se han creado a partir de Proyectos Básicos ejecutados por
profesionales del sector. Cuanto mayor sean dichas bases de datos, mayor será la precisión
en la búsqueda.
Para seguir un criterio lógico, dichos planos de han dividido en figuras, más concretamente
en dos polígonos, el rectángulo y el triángulo, puesto que la mayoría de las edificaciones
presentan formas poligonales, las cuales se pueden dividir en rectángulos y triángulos.
(Queda pendiente de ampliación las edificaciones que presentan fachadas curvas).
Por tanto se ha extraído de los planos los siguientes datos:
Tipo: Donde se diferencia si se trata de garajes, locales o viviendas, y en qué planta.
Figura: Donde se diferencia entre rectángulo y triángulo.
Dimensión del lado menor.
Dimensión del lado mayor.
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Dimensión del lado mediano: Para el caso de los triángulos.

Lados sin fachada (puesto que la distribución de la vivienda, local,… depende de si hay
fachadas o no)
Nº plazas de garaje, nº de trasteros, si se trata de rampa o monta coches, si es necesaria
plataforma giratoria, nº de locales, m2c de zaguán, m2c, nº viviendas, nº dormitorios, nº
baños en cada vivienda, m2c, m2c de patios, m2c de azotea, m2c totales.
En definitiva, la obtención automática de todos los datos que necesitamos conocer.
Estas Bases de Datos creadas en Microsoft Access son vinculadas a Visual Studio, donde
se ha establecido una serie de condiciones para la búsqueda automática de encajes.
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Vamos a explicar como se debe utilizar el panel ESTUDIO ARQUITECTÓNICO

PREVIO.
Según el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana

(RZOU), existen diferentes modos de regular la edificación, respecto de los elementos
exteriores a la parcela donde se pretende establecer la edificación.
En función de donde se encuentre la finca objeto de estudio, esta podrá tener un sistema de
ordenación y una tipología edificatoria diferente (profundidad edificable, manzana
compacta, manzana cerrada,…)
El Patio de Parcela/ Manzana constituye el espacio interior a la misma que no tiene
edificación, o sólo es edificable bajo rasante o en planta baja, resultado de la aplicación de
una profundidad edificable máxima.
Por tanto este asistente requiere introducir, si existe dicho patio de parcela/manzana, los
m2 que tiene el mismo.
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Si existe retranqueo en fachada del ático, se deben introducir los m2 de terraza en ático.
Una vez introducidos estos datos, el asistente ofrece una lista con todas las plantas que
pueden aparecer en un proyecto,
Plantas bajo rasante

Planta Semisótano
Planta Baja
Entreplanta
Plantas Piso
Planta Ático
Aprovechamiento bajo cubierta
Planta Cubierta,
quedando a disposición del usuario la elección de las plantas que afectan a su proyecto.
Seleccionamos la primera planta que está permitida construir en nuestro proyecto:
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Como vemos en el cuadro precedente, el asistente nos pide una serie de datos necesarios
para la realización del estudio arquitectónico previo.
M2 ocupación de la planta.
Posibilidad de buscar un encaje en las bases de datos (Opción SI) o introducir los datos
manualmente (Opción NO).
Opción SI:
La aplicación pedirá que se introduzca el tipo de figura que se desea buscar (Rectángulo o
Triángulo), la dimensión de los lados y si existen fachadas, por tanto el usuario debe
dividir en rectángulos y/o triángulos los contornos que ha creado anteriormente.
Pinchando sobre el botón “Consultar” el asistente se encarga de buscar en las bases de

datos las figuras que encajan con las condiciones establecidas:
Lado menor entre 14 y 15 m
Lado mayor entre 15 y 16 m
Lados menores sin fachada = 1 lado
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Lados mayores sin fachada = 1 lados,

exponiendo una tabla con los resultados obtenidos.
Una vez elegida la opción más próxima a nuestras exigencias, la seleccionamos y pasa
automáticamente a una nueva tabla de figuras definitivas.
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Es en esta tabla donde se van almacenando las figuras que forman el contorno de la planta.
Cuando la planta está compuesta por varias figuras pulsaremos el botón “Seguir Buscando
Figuras”.
Existe la opción de eliminar una figura (fila) si nos hemos equivocado o vaciar la tabla por
completo.
Cuando se termina una planta pasamos a la siguiente, siguiendo los mismos pasos
explicados.
Opción NO:
La aplicación pide que se introduzca los datos manualmente.
Esta opción puede utilizarse cuando no necesitamos buscar un encaje automáticamente,
porque ya disponemos de uno, entre otros casos.
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Una vez hemos completado todas las plantas que son objeto de nuestro estudio,
introducimos la edificabilidad permitida en metros cuadrados de techo.
Además del período de construcción y de venta previstos.
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8. ESTUDIO ECONÓMICO
El objetivo es determinar si la promoción es viable económicamente o no, dependiendo de

los beneficios que se produzcan por la venta.
Las cifras sobre las que se ha de trabajar son meras previsiones de futuro, que pueden
sufrir modificaciones a lo largo de la vida de la promoción (ventas menores de las
previstas, desviaciones de los costes presupuestados, modificaciones del proyecto de obras
con inclusión de nuevas partidas de obra no previstas…), por lo que los resultados pueden
sufrir importantes desviaciones. En consecuencia, resulta aconsejable realizar el estudio
económico sobre distintos escenarios, uno sobre hipótesis más optimista y otros más
pesimistas, y, sobre esa base, adoptar la decisión final de realizar o no la promoción.
Los costes que se hacen presentes en una promoción inmobiliaria son:
Coste del Solar
Presupuesto de Ejecución Material y Coste de Construcción del Producto
Honorarios Técnicos
Costes de control de calidad
Costes de notaría
Costes de Registro de la Propiedad
Costes fiscales
Costes de contratación de las Compañías Suministradoras
Costes Organismo de Control Técnico
Costes de contratación de Compañías Aseguradoras
Costes generales del promotor
Costes financieros
Los ingresos quedan reflejados por la venta de viviendas, locales y plazas de aparcamiento.
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8.1. PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL (PEM) Y COSTE DE

CONSTRUCCIÓN DEL PRODUCTO
Es el coste más importante de la promoción.

Para una mayor precisión se ha creado una tabla en la que se diferencian varios conceptos.
A partir del Estudio Arquitectónico realizado anteriormente esta tabla calcula
automáticamente la superficie construida de garajes, locales, viviendas,…, así como otros
factores que influyen a la hora de obtener el PEM (tipo de terreno, acceso al mismo, monta
coches, rampa, calidad de las viviendas…).
El coste del movimiento de tierras depende de las características de la parcela
edificable/solar, como son el acceso, la topografía y el tipo de terreno. Por tanto en función
de estas características obtenemos un precio de ejecución.
La cimentación es otro factor que puede variar significantemente, por ello, eligiendo el tipo
de cimentación conseguiremos uno u otro coste de ejecución.
Diferenciamos el coste de construcción del garaje del último sótano del resto de los sótanos
puesto que el primero ya tiene el forjado ejecutado (cimentación).
Distinguimos los monta coches, ascensores y plataformas de giro, en función de las
unidades y el número de paradas.
Además hay que tener en cuenta que, si se trata de bloque exento puede aparecer un coste
de urbanización y piscina adicional a la edificación.
La existencia o no de acometidas es un factor importante a la hora de obtener el precio de
ejecución material.
Todo esto nos permitirá llegar a un PEM más preciso, de una forma rápida y sencilla.
Existe la posibilidad de eliminar los precios ofrecidos para introducir el valor que el
usuario desee.
Automáticamente el asistente ofrece el precio de ejecución material TOTAL de la
edificación, que aplicándole los gastos generales y el beneficio industrial del constructor
nos da el Coste de Construcción de la futura edificación y la repercusión en €/m2t.
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Finalmente aparece una tabla denominada CASH FLOW (Flujo de Cajas), con los años de
construcción y de venta de la promoción, donde se debe introducir el porcentaje de Coste
de Construcción que va a tener incidencia en cada año.
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8.2 PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO
En este panel aparece una tabla con las tipologías del producto a vender y en qué planta se
sitúan.
En función de estos datos el asistente ofrece un precio de venta PVP medio, pero resulta
conveniente tener en cuenta el estudio de mercado realizado anteriormente, para realizar un
producto acorde con la máxima demanda potencial del sector actual. Por tanto en cualquier
momento se permite al usuario modificar las casillas de PVP (€/ud).
Como resultado se obtiene un Precio de Venta Total y su Repercusión en €/m2v.
Finalmente aparece la tabla CASH FLOW (Flujo de Cajas), con los años de construcción y
de venta de la promoción, donde se debe introducir el porcentaje de Precio de Venta que va
a tener incidencia en cada año.
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8.3. COSTE DEL SOLAR
Su valor está sujeto a las características de la zona donde se encuentra.

Para verificar el precio de la parcela edificable/solar es recomendable realizar un estudio
de mercado de los solares colindantes.
El asistente en primer lugar nos pide el régimen de incorporación de la parcela
edificable/solar a la promoción, el cual puede ser mediante compraventa o permuta.
El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes
(vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar
por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente.
La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
para recibir otra. Es el contrato que sirve para regular el trueque.
Modalidades
1. Permuta Integra: Permuta de solar por tipologías (pisos, locales, garajes…).
2. Permuta Mixta: Transmisión de una parte del volumen edificable del solar a cambio de
pisos y locales.
3. Construcción del edificio a cambio de tipologías terminadas: esta modalidad consiste en
la retención del dominio del solar por el propietario, articulando el contrato como un
arrendamiento de obra, con pago de dicha obra en pisos. Es decir, el constructor hace un
edificio, sin adquirir el solar y a cambio recibe, como contraprestación a la obra realizada,
una serie de viviendas, locales y/o garajes, quedando el resto en propiedad del dueño del
solar.
-29-
En el análisis de costes previo a toda operación inmobiliaria, la tributación indirecta en la

adquisición del inmueble es un aspecto a tener en consideración. Dependerá de si el
vendedor es empresario o no, y de las características de la finca, el que la operación tribute
en el IVA o en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Que la compra tribute en uno u otro impuesto no es trivial, ya que el IVA no es un coste
para el empresario inmobiliario, sino para el consumidor final. Por contra, si el impuesto
que grava la venta es el ITP, este constituye un mayor coste para el empresario y, más
adelante, también para el consumidor final.
Por tanto, siempre que haya un precio a pagar por la parcela edificable/solar resulta
imprescindible incrementar el coste de los impuestos derivados de la trasmisión.
Cuando se trata de IVA hay que añadir un 2% al precio de compra, el 1% por AJD (Actos
Jurídicos Documentados) y otro 1% por Gastos de Notaría y Registro (modificación de
fincas registrales, escritura de compraventa…).Excluimos el 16 % de Tipo Impositivo ya
que más tarde lo recuperamos.
Si se trata de ITP cargaremos sobre el precio de compra un 8%: 7 % por Tipo Impositivo y
el 1% restante por Gastos de Notaría y Registro.
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Costes de Notaría
El notario es la persona que da fe o deja constancia de determinadas acciones para
posteriormente inscribirlas en el Registro de la Propiedad para que posean carácter público.
Costes de Registro de la Propiedad

Se trata del Registro Público donde se inscriben los bienes inmuebles y si titularidad para
su uso ante terceros mediante la extracción de una Nota Simple.
Para una promoción inmobiliaria hay que formalizar ante notario:
Acto de modificación de fincas registrales; División, segregación, agrupación…
Escritura de compraventa: Se presenta durante el desarrollo de la promoción inmobiliaria
en dos ocasiones; en la compra del solar y en la venta del producto.
Declaración de obra nueva: Escritura pública donde se define la obra.
División Horizontal: Escritura pública donde se define el producto a construir indicando
nombre, situación, límites, superficies...
Además, es importante tener en cuenta:

Si existen comisiones de venta sobre la compra de una parcela edificable/solar.
Si es necesario implantar instalaciones o infraestructuras urbanísticas públicas, para lo cual
es necesario aportar un gravamen sobre el suelo.
Rendimiento de capital.
Compensaciones al Ayuntamiento.
Obras de derribo, si en lugar de encontrarnos con una parcela/solar exento se trata de una
edificación existente.
Posibles cargas del solar: Usufructos, servidumbres legales, cambios en la calificación
urbanística, afectación por infraestructuras,…
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A continuación el asistente nos muestra una tabla denominada CASH FLOW (Flujo de
Cajas), con los años de construcción y de venta de la promoción, donde se debe introducir
el porcentaje de Coste del Solar que va a tener incidencia en cada año.
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8.4. HONORARIOS TÉCNICOS
Constituye uno de los desembolsos más importantes que realiza el promotor. La cuantía de
los honorarios es acordada por los técnicos y el promotor. Los Colegios Profesionales fijan
baremos orientativos.
Este asistente ofrece unos porcentajes obtenidos de los Colegios Profesionales de
Arquitectos, Arquitectos Técnicos e Ingenieros, no obstante pueden ser modificados en
cualquier momento por el usuario.
de venta de la promoción, donde se debe introducir el porcentaje de Honorarios Técnicos
que va a tener incidencia en cada año.
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8.5. COSTES VARIOS
Los costes varios representan una serie de costes que también son fundamentales en una
promoción inmobiliaria, y que se deben tener en cuenta desde la realización del Estudio de
Viabilidad.
Esta herramienta ofrece los siguientes conceptos:
Coste de licencias
Estudio Geotécnico
Según el art. 4º de la EHE es obligatoria la realización de un Estudio Geotécnico, excepto
cuando sea incompatible con la naturaleza de las obras.
El estudio geotécnico es el conjunto de actividades que permiten obtener la información
geológica y geotécnica del terreno, necesaria para la redacción de un proyecto de
construcción.
Se realiza previamente al proyecto de un edificio y tiene por objeto determinar la
naturaleza y propiedades del terreno, necesarios para definir el tipo y condiciones de
cimentación.
Costes de contratación de las Compañías Suministradoras

Se hace cargo el constructor para la contratación del suministro necesario para poner en
marcha la obra y el promotor para dar de alta al edificio.
Se realiza dos veces, una al inicio de la obra y otra finalizada esta para la contratación del
suministro en cada una de las viviendas.
Costes de contratación de Compañías Aseguradoras

Se refiere al Seguro decenal que debe suscribir el promotor por el 100% del coste final de
la ejecución para cubrir los daños o defectos que afecten a elementos estructurales.
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Costes Organismo de Control Técnico

Son los gastos de contratación de los Organismos de Control Técnico obligatorios para que
el promotor pueda suscribir Seguro de Responsabilidad.
Gestión Administrativa
Costes de control de calidad

Son gastos de contratación del Laboratorio que realizará los ensayos y pruebas de servicio
obligatorios establecidos en el Proyecto de Control de Calidad redactado por el Director de
Ejecución.
Costes fiscales
Son los impuestos, tasas y tributos que gravan la construcción (Hacienda, IBI…)
de venta de la promoción, donde se debe introducir el porcentaje de Costes Varios que va a
tener incidencia en cada año.
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8.6. COSTES GENERALES DEL PROMOTOR
Se incluyen los gastos derivados de la comercialización; marketing, publicidad, piso

piloto…, comisiones de venta del producto y funcionamiento interno de la promotora;
gastos de alquiler oficinas, salarios de personal, asesores externos, teléfono, luz, agua,
material fungible…
Una vez calculado el Coste General de Promoción debemos introducir en la tabla CASH
FLOW (Flujo de Cajas) el porcentaje de estos costes que van a tener incidencia en cada
año.
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8.7. COSTES FINANCIEROS
Son los costes ocasionados con los bancos por la concesión de un préstamo.
En primer lugar el asistente nos pide si existe o no Préstamo hipotecario.
Para el caso infrecuente de que el promotor financie las obras con recursos propios este
gasto no se produce. Debemos por tanto pulsar el botón “Siguiente”, para acceder al
siguiente panel.
Cuando se ha de recurrir a la concesión de un préstamo hipotecario se han de cuantificar

las siguientes partidas:
Tasación: Los propios bancos o Cajas pueden tener personal dedicado a ese fin o bien
recurrir a convenios con Sociedades de Tasación. Esto supone un importe por cada una de
las viviendas que forman la promoción y sobre las cuales, se podrá constituir la hipoteca.
La Comisión de Estudio y Comisión de Apertura: La concesión de un préstamo genera la
aportación de gran cantidad de documentación al banco relativa a la personalidad y
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solvencia del solicitante, escritura de constitución, de apoderamiento, cuentas anuales,

balances, justificación de cuentas y saldos con otras entidades, viabilidad de la promoción,
escritura de Obra Nueva y División Horizontal, presupuestos de contratas…
El estudio de esta documentación representa un coste que el prestamista repercute en el

prestatario por medio de una comisión sobre el préstamo concedido.
Además existen los intereses que hay que pagar al banco a cambio del préstamo, los cuales
serán mayores o menores en función del Tipo TAE y el tiempo de duración del préstamo
hipotecario.
Por otro lado está el coste de Notaría y de Registro de la Propiedad para la constitución de
préstamo hipotecario.
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de venta de la promoción, donde se debe introducir el porcentaje de Costes Financieros que
va a tener incidencia en cada año.
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9. RESULTADOS
Una vez completados todos los paneles, el asistente nos ofrece un panel con todos los
resultados obtenidos.
En primer lugar nos muestra una tabla con los resultados de los CASH FLOW que hemos
introducido anteriormente, con el importe en euros (ya no muestra el porcentaje) para cada
uno de los años de duración del proyecto.
Con todos estos datos podemos obtener el beneficio (MARGEN BRUTO), que es la
diferencia entre los ingresos (ventas o cobros) y los gastos (costes o pagos). Si el resultado
resulta ser mayor a un 20% podemos considerar que la promoción es interesante.
Además mediante esta tabla el asistente determina la inversión de la promoción.

Definimos como inversión todos los bienes o derechos que se destinan a la actividad
empresarial y que comprometen recursos financieros (en definitiva dinero).
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Se denomina inversión necesaria a los bienes y derechos que, como mínimo, tiene que
disponer el futuro empresario para desarrollar la empresa que proyecta crear.
El empresario puede disponer ya, desde antes de comenzar su negocio, de ciertos bienes
que piensa utilizar en el mismo ( locales, maquinaria, vehículos, etc..) No es dinero, pero sí
tienen un valor como tal. Y, como que se dedicarán a las actividades de la empresa (serán
“invertidos” en ellos), y se corre el riesgo de perderlos, tienen que ser valorados, y calcular
su futuro rendimiento (indicador que reflejará la eficiencia del gestor de la empresa).
En el cálculo de la inversión necesaria, es importante tener presente los siguientes

aspectos:
1. Determinar la inversión estrictamente necesaria ya que un exceso nos puede generar
desequilibrios financieros y bajar el rendimiento.
2. Partidas como existencias, clientes o tesorería, también son considerados como
inversión.
3. Las pérdidas generadas también suponen un compromiso de recursos, y suponen una
inversión para la empresa.
Para el cálculo de la inversión necesaria hay que hallar el valor de los bienes que tienen
que formar parte del activo para que la empresa pueda iniciar sus operaciones. Tanto los
del activo fijo (locales, máquinas, etc.) incluyendo el ficticio, como los del circulante
(básicamente, materias primas o mercaderías para vender, y dinero en caja o en cuenta
corriente).
Se trata del valor de adquisición de todos estos bienes, y el coste del inicio de las
operaciones (constitución de sociedad, honorarios de notarios y gestores, impuestos, etc.)
El cálculo de la inversión necesaria es importante para el cálculo del rendimiento, y su
optimización.
En cuanto a los fondos liberados, éstos son representativos del retorno futuro de la
inversión. Para saber cuánto y cómo, podría pensarse que en definitiva, la variable
representativa del retorno es el beneficio. Sin embargo desde una óptica financiera, es
evidente que no es así, ya que el beneficio no es siempre y/o totalmente el recurso liberado,
-41-
libre (entendido como posibilidad de colocación alternativa), y, además, es muy manejable,

como todo concepto contable. Financieramente, lo que interesa son los flujos reales de caja
disponibles (liberados) (CASH-FLOW).
Por tanto además de obtener un margen bruto y unos resultados (Ventas-Costes =

Beneficio) los cuales nos ayudarán a determinar si la promoción resulta o no interesante,
realizamos un Cash Flow (Flujo de Cajas).
Por lo que se refiere al Cash Flow, podemos definirlo como todo aquello que es caja
durante un período determinado, en términos netos y que, en consecuencia, dará lugar a un
saldo neto, positivo o negativo, para ese período. Se trata, siempre, de flujos de caja
relevantes (diferencia entre hacer o no hacer, hacer una cosa u otra, etc.).
Existen diversos métodos de selección de inversiones. Se trata de procedimientos y/o
criterios a seguir para determinar si un determinado proyecto de inversión resulta
conveniente, o no. En este Proyecto se ha empleado el VAN, TIR y PAY-BACK, además
de MARGEN BRUTO Y RESULTADOS, los cuales explicamos a continuación:
V.A.N. (El valor actual neto)

Este método resulta una aplicación estricta del principio de equivalencia financiera (una
moneda hoy vale más que una moneda mañana, ya que puedo colocarla y ganar intereses y,
la de mañana, supone siempre un riesgo).
Con este criterio, se fija una tasa mínima deseada o esperada (i) y se exige que el valor
actualizado neto de los flujos generados por el proyecto de inversión sea positivo. Es decir:
CF1 CF2 CFn

- I + ------- + ------- + ...... + ------- > 0
(1+i) (1+i)2 (1+i)n
La tasa (i), debe ser determinada por la empresa en base a consideraciones tales como el
coste del capital, el riesgo del proyecto, el coste de oportunidad, entre otras.
Aplicando la fórmula, todo proyecto cuyo VAN sea positivo (>0) es, en principio,
-42-
interesante. Si existen varios proyectos alternativos, se jerarquizarán justamente según sus

VAN. Pero siempre hay que recordar que debe cumplirse la reinversión constante de flujos
a la tasa (i).
El VAN es el valor a día de hoy de la suma de todos los flujos de dinero positivos y
negativos generados durante la vigencia del proyecto.
TASA INTERNA DE RENTABILIDAD (T.I.R.)

La tasa interna de rentabilidad es aquella que hace que el valor actual neto del proyecto sea
cero. Es, por lo tanto, el techo máximo de actualización que aguanta el proyecto.
CF n
0 = - I + -------------
(1 + i)n
siendo,
-43-
CF= Cash Flow

I = Inversión Inicial
i = Tipo Interés
n = Años
El proyecto de inversión resultará interesante si su TIR es superior a la tasa mínima

esperada.
PAY BACK
El Pay Back es el período de tiempo "n" necesario para recuperar la inversión. El criterio
para seleccionar una inversión es establecer que su Pay Back sea menos que un cierto valor
"x":
-44-
I
SI CF = CONSTANTE, entonces PAY BACK = ------
CF
SI CF = VARIABLE, entonces PAY BACK = CFI + CF2 + CF3 + ... + CFn
Es un método, a diferencia de los VAN y TIR, de tipo aproximado (no financiero). Su

ventaja radica en la sencillez de aplicación y en que supone una apreciación intuitiva del
riesgo. Sus defectos provienen de la posible falta de actualización en la que se incurra, y
en que se desprecian los Cash Flows que se produzcan después del período "Pay Back".
MARGEN BRUTO
El Margen Bruto es:
VENTAS – COSTES (Sin tener en cuanta la Gestión Interna del Promotor)
Este dato será interesante para el promotor en el caso en el que sea él quién realice el
presente Estudio de Viabilidad.
Este dato aparece expresado en Euros y porcentajes respecto al Coste, Venta, Suelo y
Capital.
RESULTADOS
El valor de Resultado es igual que el Margen Bruto más la Gestión Interna.
VENTAS – COSTES (Incluida la Gestión Interna)
Será interesante para un agente externo, para el cual si sea necesario tener presente el gasto
de Gestión Interna.
También aparece expresado en Euros y porcentajes respecto al Coste, Venta, Suelo y

Capital.
-45-
RENDIMIENTO ANUAL DEL CAPITAL

Es el rendimiento anual del capital que prevé disponer la empresa en el proyecto.
Es un dato interesante para el Agente Financiero.
-46-
10. LA DECISIÓN
En los epígrafes anteriores se ha hablado de que, por ejemplo, el VAN debe resultar
positivo. Si es negativo, es claro que el proyecto debe abandonarse. Pero, si es positivo,
¿quiere decir que la empresa va a resultar un buen negocio necesariamente?.
Igualmente, al tratar de la TIR, se ha mencionado que debe ser "superior a la tasa mínima
esperada", o que, el período "pay back" sea menor que "un cierto valor".
¿Cuáles son esos valores de referencia?. Decidirlo corresponde al futuro empresario y, para
ello, sólo tiene que aplicar los mismos cálculos que a otras inversiones alternativas (los
proyectos de otras empresas, por ejemplo) y analizar los resultados. El que, de todos ellos,
le ofrezca mejores perspectivas de rentabilidad/riesgo deberá servir de punto de referencia.
Si con su proyecto prevé superar esos resultados, la idea es digna de ser llevada a la
práctica. Pero, si no es así, deberá desecharla, invertir en otras posibles alternativas que le
ofrecen una rentabilidad mayor.
En definitiva:
-47-
Una decisión de inversión dependen una serie de aspectos básicos:

Riesgo que está dispuesto a asumir el accionista.
Rentabilidad: Expectativas que tiene el accionistas en cuanto a la empresa y sector.
Disponemos por lo tanto de varios indicadores: MARGEN BRUTO, RESULTADOS,
CAPITAL PREVISTO (INVERSIÓN), % DE RENTABILIDAD ANUAL DEL
CAPITAL, VAN, TIR y PAYBACK, que nos ayudarán a medir la rentabilidad y/o el
beneficio en función del nivel de riesgo que estemos dispuestos a asumir.
-48-
11. CONCLUSIONES
Uno de los aspectos más importantes que aporta esta herramienta es la obtención de
encajes edificatorios a partir de bases de datos ya creadas, con el fin de minimizar
increíblemente el tiempo que se suele perder en esbozar los planos.
El asistente, actualmente no dispone de Bases de Datos lo suficientemente amplias para

poder estudiar cualquier tipo de suelo (en figuras). Por ello, este Proyecto Final de Master
se considera el inicio de un ambicioso proyecto.
Como se comenta al inicio de este manual, la utilización de las nuevas tecnologías puede
contribuir a desarrollar nuevas formas y procesos en el sector de la promoción
inmobiliaria, como una nueva tecnología de elaboración de estudios de viabilidad
económica de promociones inmobiliarias que permite, entre otras ventajas, facilitar el
trabajo a profesionales del sector y minimizar tiempos de actuación frente al cliente,
brindándole un mejor servicio.
-49-
12. MEJORAS
• Posibilidad de ampliar el asistente a cualquier cuidad, aplicando las condiciones y/o

restricciones de la misma. (Ejm: Ciudad de Alicante: Con el nuevo Plan General, se
suprime la ejecución de áticos).
• Posibilidad de ampliar las bases de datos para aumentar la precisión de búsqueda de

encajes.
• Proyecto ampliable para su aplicación al nuevo Código Técnico de la Edificación.
• Proyecto ampliable para su aplicación a viviendas unifamiliares, adosadas, hoteles,

etc.
• Posibilidad de ampliar el proyecto para que ofrezca, además de los datos de las
Bases de datos, el encaje en Autocad.
• Posibilidad de analizar varias edificaciones en un mismo estudio.
• Posibilidad de que los sobrantes existentes entre la planta real y la figura ofrecida
por el asistente, puedan ser repartidos automáticamente entre los m2 de viviendas,
locales, garajes,
• Etc…
-50-
13. FUENTES DE INFORMACIÓN
APUNTES TITULACIÓN ARQUITECTURA TÉCNICA. Asignatura: Organización y

Control de Obras. Mediciones, presupuestos y valoraciones. Curso: 3º Curso 2005-2006.
APUNTES MASTER EN GESTIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Asignatura: Gestión

Económica. Curso 2007-2008.
ENLACES INTERNET
http://noticias.juridicas.com/
-51-

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ASISTENTE PARA ELABORACIÓN DE ESTUDIOS DE

VIABILIDAD ECONÓMICA DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

3.1 Interfaz de Usuario………………………………………………………………… 6

3.2 Bloque de Entrada de Datos……………………………………………………….. 7

3.3 Motor de la aplicación…………………………………………………………...… 8

3.4 Bloque de Salida: Resultados……………………………………………………… 8

5. ESTUDIO DE MERCADO (Competencia)………………………………………….... 11

6. ESTUDIO DEL SOLAR…………………………………………………………….… 14

7. ESTUDIO ARQUITECTÓNICO PREVIO…………………………………………… 15

8.1. PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL (PEM) Y COSTE DE

8.2 PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO…………………………………… 27

8.3. COSTE DEL SOLAR……………………………………………………….. 29

8.4. HONORARIOS TÉCNICOS….……………………………………………. 33

8.5. COSTES VARIOS……………….…………………………………………. 34

8.6. COSTES GENERALES DEL PROMOTOR…………………….…..………36

8.7. COSTES FINANCIEROS……………………………….……………….… 37

13. FUENTES E INFORMACIÓN………………………………………………...…… 51

El objetivo es el desarrollo de una herramienta de análisis y elaboración que permita

La evolución y el acceso a internet en estos últimos tiempos han crecido enormemente.

El desarrollo de Internet, el incremento de accesos a la red desde innumerables lugares y la

El Estudio de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria consiste en la realización de un

La herramienta indica los pasos a seguir en cada momento, la introducción de datos y

Se definen a continuación los bloques funcionales que componen la aplicación. Aunque

3.1 Interfaz de Usuario

3.2 Bloque de Entrada de Datos

3.3 Motor de la aplicación

3.4 Bloque de Salida: Resultados

3.1 Interfaz de Usuario

La interfaz de Usuario se presenta en formato Web. El acceso a la aplicación es a través de

3.2 Bloque de Entrada de Datos

Este bloque es el encargado de pedir al usuario la introducción de datos.

3.3 Motor de la aplicación

Es el encargado de recoger la entrada de datos y realizar las operaciones necesarias para

3.4 Bloque de Salida: Resultados

El resultado final de la aplicación es la obtención de los resultados necesarios para la toma

Modelo: Éste es la representación específica de la información con la cual el sistema

5. ESTUDIO DE MERCADO (Competencia)

Resulta imprescindible tener, de forma inicial, un conocimiento detallado y preciso del

Para ello se ha diseñado el segundo panel: ESTUDIO DE MERCADO (Competencia)

6. ESTUDIO DEL SOLAR

7. ESTUDIO ARQUITECTÓNICO PREVIO

El estudio arquitectónico previo consiste en esbozar la futura edificación según las

Las Bases de Datos

Dimensión del lado mediano: Para el caso de los triángulos.

En definitiva, la obtención automática de todos los datos que necesitamos conocer.

Vamos a explicar como se debe utilizar el panel ESTUDIO ARQUITECTÓNICO

Según el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad Valenciana

Plantas bajo rasante

Pinchando sobre el botón “Consultar” el asistente se encarga de buscar en las bases de

Lados mayores sin fachada = 1 lados,

El objetivo es determinar si la promoción es viable económicamente o no, dependiendo de

8.1. PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL (PEM) Y COSTE DE

Es el coste más importante de la promoción.

8.2 PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO

8.3. COSTE DEL SOLAR

Su valor está sujeto a las características de la zona donde se encuentra.

En el análisis de costes previo a toda operación inmobiliaria, la tributación indirecta en la

Costes de Registro de la Propiedad

Además, es importante tener en cuenta:

8.4. HONORARIOS TÉCNICOS

8.5. COSTES VARIOS

Costes de contratación de las Compañías Suministradoras

Costes de contratación de Compañías Aseguradoras

Costes Organismo de Control Técnico