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EVALUATION DU PROJET DE DEVELOPPEMENT URBAIN SUR LE SITE DE OUISLANE A FES

1. Situation gographique La Mdina de Fs, dlimite par des murs, se situe dans une valle entoure, sur les versants nord et sud, de collines qui souvrent, lest et louest, pour le passage du fleuve Oued Fs (actuellement partiellement visible), sur les bords duquel la ville tait ne. La ville moderne sest dveloppe dans le secteur-ouest, cest--dire lextrieur du cercle de collines; elle est spare de la Mdina par lenceinte des murs du Palais Royal et de la Casbah. Le complexe des collines qui se trouve au sud, et qui surmonte de prs la Mdina, est partag en deux portions par une valle, Ouislane; la partie au levant est surplombe par le Fort du Borj, celle au couchant par le Fort Juge; cette dernire reprsente le territoire concern par le projet, nomm Ouislane. La colline constitue un belvdre naturel sur la Mdina (la dnivellation est de 80 mtres environ, et la distance entre le Fort Juge et les murs de la ville est dun kilomtre environ). Le terrain a une pente variable (entre le 10 et le 17,5%) et il est dissmin darbres de haut ft, qui spaississent dans la partie occidentale de la rgion. En ce qui concerne les caractristiques du sol, selon le peu dinformations quon ma donn, on peut le dfinir mdiocre (Agence Urbaine et de Sauvegarde de Fs).

2. Aspects de lamnagement urbaine Le plan damnagement de Fs (dont jai pu voir, pendant quelques minutes, le schma directeur, mais dont je nai pas eu une documentation approprie, sauf une photocopie rduite) est contrl par lAgence Urbaine et de Sauvegarde de Fs. Le plan gnral de la ville semble dvelopp avec rigueur, et la partie qui concerne le rapport entre la ville ancienne et la ville moderne parat traite avec lattention quil faut. Les collines au nord et au sud de la Mdina sont considres comme une Zone de protection de l'environnement de la Mdina et dlimitent le primtre du terrain non aedificandi ; ceci encercle

les collines de Fs, sans solution de continuit sur trois cts (nord, est, sud), des distances variables de murs urbaines entre 500 et 1.300 mtres (Planche 1). Le primtre de la zone soumise au rglement non aedificandi est marqu sur le plan du Dcret de classement du site de la ville ancienne de Fs (la date nest pas spcifi, mais je suppose quelle est prcdente 1980) dont les autorits du gouvernement territorial (Ministre du Tourisme, Wilaya rgion Fs, Wali) aujourdhui manifestent carrment le dsir den modifier le primtre. Ce dcret reste toujours en vigueur et il constitue la base sur laquelle sarticule la rsistance du Ministre de la Culture, qui demande lUNESCO de faire face la protection du milieu du site de Ouislane. (Je ne sais pas exactement quel est le primtre de protection -buffer zone- que lUNESCO avait dlimit lpoque de linscription de Fs dans la liste du patrimoine mondial: je crois quil concide avec cette zone non aedificandi, ma il faut vrifier).

3. Le dveloppement du tourisme Fs (voir Annexe A) Les indications stratgiques du Plan National Accord Cadre vision 2010 prvoient, dans le secteur du tourisme, llaboration des Programmes de Dveloppement Rgionaux Touristiques (PRDT). Ceux-ci prvoient en Maroc la construction de 80.000 chambres dhtel, qui sajoutent celles dj existantes et fixent dune faon prcise un accord de programme entre lEtat et la Rgion qui a pour but : - La dfinition des objectifs chiffrs par marchs et par produits; - Lamnagement des nouvelles zones touristiques devant recevoir ces produits; - La dfinition des mesures daccompagnement au dveloppement durable de lactivit touristique. Aussi et s'agissant de Fs le RDRT s' y rapportant est en cours de finalisation. Il prvoit un plan d'action a mme d'assurer son repositionnement: passer d'une destination de passage a une destination de sjour et de city break.

En vue d'assurer ce repositionnement le plan d'actions sur mentionn a t dclin en plusieurs chantier dont le Produit. Dans le cadre de ce chantier, le Gouvernement prvoit, entre autres, la cration des nouvelles zone touristiques intgres. (Ouislane et Oued Fs). Ces zones ont t slectionnes pour recevoir au total 3000 lits environ, dont 2140 Ouislane (la construction est prvue avant 2010) et 960 Ouadi Fs (la construction est prvue partir de 2010). La zone de Ouadi Fs est localise sur le Plan louest de la Mdina, au-del du primtre du Palais Royal: il sagit dun espace plat, dans une position excellente par rapport au rseau routier principal et prs de la ville ancienne. Cet espace se prte au dveloppement du btiment et il nest pas grev de rglements dinconstructibilit. La lecture sommaire de la demande et de loffre Fs, daprs le document remit par le Ministre du Tourisme, et relative aux annes 1999-2004, reprsente la situation suivante, par rapport aux htels class :

Offre htelire :

37 htels 6733 lits 563 lits en construction dans trois nouveaux units htelires

Prposs du secteur htelier: 2000 environ Total: 40 htels, 7296 lits au total

Demande : Depuis lan 2000, quand les nuits passes en htel atteignaient 736.531, cest--dire un taux doccupation de 46,8%, on est pass des niveaux plus modrs :

2001 2002 2003 2004

634.272 36.5% 558.299 32.6% 501.769 31.6% 602.120 34.2%

Le redressement de 2004 est significatif, mais le rapport entre loffre de chambres et le taux doccupation demeure trs faible. La prvision dun ultrieur dveloppement htelier dans les annes prochaines, jusquau 40% de loffre actuel, est optimiste; elle concerne la tranche haute du march et elle requiert une nette modification du rle actuel de Fs dans le march touristique, prvue avec son repositionnement annonc dans le programme de dveloppement touristique.

4. Projet d'amnagement de la nouvelle zone touristique de Ouislane Le terrain concern par le projet mesure 62 ha environ, et il jouit dune vue pittoresque sur la Mdina (Planches 2 et 3). Le relief de collines boises est compltement visible depuis la ville ancienne, et surtout depuis le parcours primtral de la route de ceinture extrieure qui, au nord, permit la vue entire sur la Mdina, avec la colline verdoyante de Ouislane qui domine les murs urbains. Cest le Ministre du Tourisme qui dsire et dirige le programme de dveloppement touristique, et il a lintention dacqurir les terrains des particuliers et de dvelopper un projet, en accord avec les administrations locales, qui sera assign une socit espagnole et une socit marocaine. Malgr les promesses, aucun de trois rapports suivants rdigs par des professionnels chargs ne ma t montr. Ce quon ma mis disposition (un CD de synthse et quelques photocopies) ne suffit pas pour comprendre quelle phase de dveloppement se trouve le projet. Les lments srs du programme dmontrent quil prvoit la construction de: - 6 htels de 1070 chambres, 2140 lits, 74.000 mq, placs sur une surface de 23 ha. - 2032 chambres dans des units rsidentielles, dont 928 places dans des villas (htels particuliers), et 1104 dans des appartements.

A ces interventions, on ajoute :

- un centre de congrs, plac sur le sommet de la colline (Belvdre), avec des locaux de commerce, des restaurants, des cafs; - un deuxime complexe de restaurant et de locaux commerciaux, dans la zone la plus basse du terrain, proche la porte de la Mdina; - un systme mcanique de liaison, sur rail ou funiculaire, le long de laxe visuel entre le Belvdre et la ville ancienne, qui deviendra un facteur structurant du projet entier. Le programme est intgr par beaucoup de documents graphiques, dont je ne dispose pas, qui montrent le dveloppement des typologies htelires et rsidentielles. Le plan de masse densemble prvoit que laxe principal de liaison visuelle entre le Belvdre et la Mdina (sur lequel le parcours mcanique roulera, afin de dpasser les 80 mtres de dnivellation) sera long par les structures htelires; les villas et les appartements seront placs aux deux bouts du terrain, les unes lorient, les autres loccident . Les parcours vhiculaires seront rpartis sur 4 bandes, selon les virages de niveau, et ils desserviront le systme dhabitations. On a dj dit que les deux terminaux, le suprieur et linfrieur, recevront le centre de congrs et des complexes commerciaux (Planches 4, 5, 6).

5. Evaluations conclusives: Le plan d'amnagement de Ouislane constitue une intervention fortement prjudiciable lintgrit du milieu environnant le primtre des murs denceinte de la Mdina de Fs. La bande des collines au sud, exception des habitats spontans lest du Fort du Borj, est celle qui est reste la plus intacte, et elle permit de percevoir le rapport existant entre la ville islamique et le contexte naturel dorigine. Il faut sauvegarder cet tat, trs rare et prcieux, pas seulement en tant que valeur esthtique et paysager, mais aussi en tant que ressource pour le tourisme. On pourrait comparer les collines pas difies de Fs la Lagune qui arrose et entoure la ville de Venise, en ce qui concerne leur valeur despace complmentaire la ville: ils constituent deux

exemples uniques de villes et de territoire historique quon peut lire aujourdhui de la mme faon quon les lisait il y a un sicle, au dbut des transformations urbaines apportes par la modernit. Le fait que les responsables du projet dintervention de Ouislane ont rpt plusieurs fois que loccupation de la colline aurait comme avantage dviter le risque dune possible occupation abusive, pourrait dmontrer quils considrent le rglement existant de "non aedificandi" comme superflu et ingrable par ladministration publique, donc quils jugent prfrable son urbanisation pour des fins touristiques, gre directement par lEtat. Une deuxime ide transmise par les promoteurs, voir sans tre vue, voudrait montrer la capacit dinsrer un tapis dhtels et de centaines de pices rsidentielles sur une pente de colline oriente vers la ville ancienne sans, pourtant, tre visible, en garantissant quand mme aux futurs usagers une vue sur la Mdina par les fentres de leurs chambres. Cette hypothse est difficile assimiler; en outre, on ne peut pas saider des planimtries qui se trouvent dans les documents quon possde, et qui montrent une occupation rpandue du sol, avec des constructions trs complexes (deux ou trois tages hors de terre) distribues sur pa plupart du primtre entier 62 hectares concerns par le projet dintervention. La vert dont les promoteurs vantent la prminence est tel seulement du point de vue quantitatif, mais il est en grande partie fragment et daccompagnement pour les htels et las rsidences. Au contraire de ce que certains promoteurs soutiennent, il ne sagit pas dtablir, avec lUNESCO, un dialogue qui conduit une amlioration du projet: la proposition est conceptuellement incorrecte, surdimensionne et agressive face la Mdina.

En gnral, on peut dire que:

- on ne met pas en doute la volont stratgique de dvelopper le tourisme Fs, et les termes quantitatifs du dveloppement touristique propos non plus. La proposition du terrain de Ouadi Fs semble tout fait convenable, et absolument moins problmatique que le site de Ouislane.

- il ne semble pas opportun deffacer ou de modifier le primtre dj existant de la zone non aedificandi autour de la Mdina. Il vaudrait mieux, au contraire, souligner son efficacit et veiller afin quil soit respect.

- le projet de Ouislane devrait tre revu intgralement et limit une intervention uniquement sur le terrain autour du Belvdre, lequel nest pas inclus dans le primtre non aedificandi. Pour cette zone, le projet prvoit la construction dun centre de congrs, qui peut tre confirm en tant quune construction ponctuelle, quon peut assimiler un fort. Cette intervention pourrait prvoire des constructions relies, dune typologie htelire, limite au terrain tout autour, tudies avec attention par rapport au site. En ce qui concerne les aspects quantitatifs, on ne devrait pas dpasser les deux units htelires relies au centre de congrs, pour atteindre un total pas suprieur 600 chambres, sans dautres interventions de transformation qui concernent la pente de Ouislane.

- les routes vhiculaires devraient tre places derrire la colline, depuis la zone rsidentielle et hospitalire de Dhar Mahrez, sans compromettre en aucune faon la pente boise du ct de la ville ancienne. On trouve particulirement injustifies les interventions rsidentielles (villas et appartements) et laxe infrastructurant (la tlphrique) entre le Belvdre et la Mdina, qui constitue une vritable blessure au paysage rural, sans possibilit de ntre pas vue.

GIORGIO LOMBARDI

Planche 1. Classement du site de lancienne ville de Fs

Planche 2. Superposition de lUAT de OUISLANE et du plan damnagement

Planche 3. Superposition de lUAT de OUISLANE et du plan damnagement

2ha53

22ha22

13ha90 14ha76 14h63

Lgende :
Zone militaire incluse dans le classement Zone Non Aedificandi Zone militaire incluse dans le classement + Zone Non Aedificandi Zone militaire hors classement

Planche 4

Planche 5

Planche 6