Santander Embriz Fidel 44780 HOTEL

INSTITUTOTECNOLGICO DELA CONSTRUCCIN
ESTUDIOSCON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZOFICIALPORLA SECRETARA DEEDUCACIN PBLICA,CONFORME ALACUERDO No. 2024306 DEFECHA09 DEDICIEMBRE DE2002 YCLAVEDEREGISTRO DEL PLAN DEESTUDIOS 2002
METODOLOGA PARALAELABORACIN DEAVALOS DEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO.
QUECOMO REQUISITOPARAOBTENERELTTULODE:
MAESTRO ENVALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL

PRESENTA:
ING. FIDELSANTANDER EMBRIZ
ASESOR: M.C.E.CARLOSMUOZRASO
MXICODISTRITOFEDERAL,A25DESEPTIEMBREDE2008
METODOLOGA PARA LAELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,Mxico
ndice
Introduccin Captulo I.AntecedentesyProblemtica Diferenciasentrevaluacinyevaluacin ValuacincomoNegociohoteleroenmarcha Definicindeunidadeconmica ValorcomoNegociohoteleroenmarcha Capitulo II.-MarcoTerico Valuacindehoteles Anlisisdelaplaza RevPAR Anlisisdelsitio Aspectosinmobiliarios Aspectosdemercado 8 8 15 15 17 21 21 21 22 22 24 26 4
Captulo III.Anlisisdelastcnicasdevaluacindehoteles 30 TcnicasdeValuacindeHoteles 30 RangodelaInversinconunaoestndar 31 MultiplicadordelaTarifa PromedioporHabitacin 31 FlujodeCajadescontadoa10aoscontasasdeRetornosobreCrditoyCapital. Ejemplo:Parqueeco-arqueolgico "xcaret"" ModelodeInversindespusdeImpuestos EnfoqueComparativodeVentas TasadeCapitalizacinobtenidadelMercado EnfoquedeCostos CapituloIV.-PropuestaMetodolgicaparalaValuacindeHoteles Planteamiento delmodelodevaluacin Clculodelatasaderendimientomnimaatractiva(trema) CostoPromedioPonderadoCapital(WACC) Queselcostopromedioponderadodelcapital(CPPQ? ClculodelCPPC TasadeMercado Estadosderesultadosproforma Ingresos AnlisisdelComportamiento delaVariable Tarifa DiariaPromedio-ADR (AverageDaily Rate) CostosyGastos Estadodeflujodeefectivo Inversininicial- valordeoportunidaddelhotel Anlisisdesensibilidadeinterpretacinderesultados AnlisisdeSensibilidad 2 32 35 38 40 40 41 43 43 44 45 47 48 51 52 52 55 55 60 69 71 72 72
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO
InterpretacindeResultados Conclusiones Bibliografa
74 76 79
Agradecimientos.
Estatesisestadedicadaamispadresquehandadolavidaytodoloquenecesitopara continuarenella,aquienesagradezcodetodocoraznporsuamor,carioy comprensin.Siempreestnconmigo. Agradezcoamishermanosportodoelapoyoquemehanbrindado,sequecuentocon ellosparasiempre. AgradezcoaDiosporllenarmividadebendicionesyfelicidad AgradezcoamishijasSamanthaySelenemistesorosenformacin. AgradezcoalamasgrandedetodasmisamigasentodoslosaspectosdemividaMere Agradezcoamipasporquesoyfrutodeelyaelmedebocontodalafuerzadelaque soycapaz. Agradezcoamismaestrosporsudisposicinyayudaquemehanbrindado. AgradezcoamidirectordetesiselM.C.E.CarlosMuozRaso,portodasuayuday experiencia perosobretodoporserejemplodevidaporsucalidez.
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES EN CUERNAVACA, MORELOS, MXICO
Resumen.
El presente trabajo se compone de cuatro captulos, con el cual se analizara las metodologas para la elaboracin de avalos de hoteles en Cuernavaca, Morelos Mxico, bsicamente Enel Captulo Ise plantean los antecedentes y la problemtica, sedefine lo que es valuacin,evaluacin y sus diferencias, suobjeto yfunciones.As tambinseindicansuscaractersticas ygeneralidades principalesysusregulaciones. En el Captulo II se realiza el marco terico, as como la valuacin como Negocio Hotelero enMarcha,losfactoresqueafectanalaindustria hotelera,mismosquedeben conocerseparaformarse unamejorideadelasituacindeestesector,ypoderbrindar asuntrabajodevaluacindemayorvalorparaelcliente.
Un anlisis de su entorno, ubicacin, aspectos inmobiliarios (mercado3, demanda) se presenta enelCaptulo III,elanlisisdelastcnicas devaluacindehotelesenelcual se incluyen las reas de mayor riesgo para el avalo, se especificaron las caractersticas,ascomolosobjetivosyprocedimientosdevaluacin. Enel Captulo IV, Propuesta Metodolgica para laValuacin de Hoteles abundaremos sobre la metodologa delflujodecaja4descontado a 10aos,con lacual secalcula el valor del hotel en base a los ingresos netos. Enel ltimo captulo del presente trabajo detesisse muestran,losenfoques de:Comparativo de Mercado, Costos (valorfsicoo directo), Ingresos (capitalizacin de rentas), para sustentar porculde ellos se llevaa cabolaconclusindelvalordel hotel.
Introduccin.
Enlaactualidad,enMxicolaindustriahoteleratieneunaparticipacinimportanteenel sectorfinanciero1,debido asunaturaleza deempresas enfocadas aserviciostursticos y por laespecializacin de susfunciones. Tambin esde suma importancia dentro del movimiento de las distintas empresas del medio nacional por ser las dedicadas al alojamientoyconfortdehuspedes. El presente trabajo de tesis se realiz con el propsito de proponer una metodologa especfica para laelaboracin deavalos de hotelesenCuemavaca, Morelos,Mxico, reforzandolaideadequeunhoteldebevaluarsedesdeelpuntodevistadeunNegocio Hotelero en Marcha2 y no slo como inmueble, sin considerar el uso que se le est dando;dentrodelmarcojurdicodenuestropas. Con esta informacin se pretende ayudar al valuador en la realizacin del trabajo de avalos de hoteles, para que as pueda emitir un dictamen ms acertado sobre los mismos, mediante una mejor planificacin de los procedimientos a aplicar, eficiencia quesederivardeunmayorconocimiento. En el Captulo I se plantean los antecedentes y la problemtica, se define lo que es valuacin, evaluacin y susdiferencias, su objeto y funciones. As tambin se indican suscaractersticasygeneralidadesprincipalesysusregulaciones. En el Captulo II se realiza el marco terico, as como la valuacin como Negocio Hotelero enMarcha,losfactores queafectanalaindustriahotelera,mismosquedeben conocerse paraformarse unamejorideadelasituacindeeste sector, ypoder brindar asuntrabajodevaluacindemayorvalorparaelcliente.
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES EN CUERNAVACA, MORELOS, MXICO
Un anlisis de su entorno, ubicacin, aspectos inmobiliarios (mercado3, demanda) se presenta enelCaptulo III,elanlisisdelastcnicas devaluacindehotelesenelcual se incluyen las reas de mayor riesgo para el avalo, se especificaron las caractersticas,ascomolosobjetivosyprocedimientosdevaluacin. Enel Captulo IV, Propuesta Metodolgica para laValuacinde Hoteles abundaremos sobre la metodologa delflujo decaja4descontado a 10aos,conlacualsecalcula el valor del hotel en base a los ingresos netos. Enel ltimo captulo del presentetrabajo detesissemuestran,losenfoquesde:Comparativo de Mercado,Costos (valorfsicoo directo), Ingresos (capitalizacin de rentas), para sustentar por culde ellos se llevaa cabolaconclusindelvalordel hotel.
3 MercadoTarget Sedenominaalmercadoalqueestdirigido,ciertapublicidad,producto,servicioobienes ComprensindelAutor 4 FlujodeCaja Enfinanzasyeneconomaseentiendeporflujo decajao flujo fondos(eninglscash de flow) flujos deentradasy los salidasdecaja Drenesoserviuos azucenauarua lapia AAAVII convenciniNacionaiue vaiuauoresueiosinsumiosjviexicanosue valuacin
CaptuloI.Antecedentesy Problemtica.
Diferencias entre valuacin y evaluacin
Larealizacindelpresentetrabajoserapartirdeldesarrollodelosdiferentescaptulos presentados, para empezar sehaceel planteamiento deconocer quees unavalo,la definicin clsica de los valuadores sera un dictamen a travs del cual se aprecia el valor de un bien, considerando el objetivo que se persigue al obtener dicho valor y el propsitoparaelculserutilizado. Atravsdeestetrabajo deinvestigacin sebuscaestablecer unmodeloquesirvapara valuar como Negocio Hotelero en Marcha a aquellos hoteles que se encuentran en operacin,estableciendo parmetros ycriterios paraajustar lasdistanciasvariablesdel modeloenfuncindelaubicacinylacategoraquetengaelhotelbajoestudio. Existen diferencias entre los valuadores respecto a cmo establecer el valor de un hotel. Algunos piensan que debera ser a travs del mtodo de valor fsico, argumentando que se trata simplemente de un inmueble especializado, el cual consta de terreno, construcciones e instalaciones especiales, con un valor determinable a travs de la suma de las inversiones hechas en activo fijo1 y de la aplicacin de los demritos correspondientes, reflejando las condiciones especficas del mercado por mediodelaaplicacindeunfactorcomercial. Enestedocumento setratardedemostrar lahiptesis referenteaque lavaluacinde unhoteldebefundamentarse enelanlisisdelnegocio2instalado dadoquesetratade un inmueble concebido especficamente para producir ganancias afavor de sudueo, ofreciendoalojamientoyotrosserviciosrelacionados.
1 ActivoFijo LOSactivos fijos aquellosquenovananduranteelciclodeexplotacindelaempresa{oelaofiscal) son eswikipediaorg/wilo/Activo fijo 2Negocio mbitoenqueactaunaempresa Laorganizacindebetenerclaroaquesededicayqueaspectosquedanexcluidosdesu actividadempresarial
En este sentido, se buscar explicar ampliamente el concepto de unidad econmica, buscando fundamentar que el conjunto de activos que son establecidos por un inversionista para realizar una actividad productiva especfica, deben ser analizados paralelamente como inmueble y como Negocio Hotelero en Marcha, no pudiendo separarseunaspectodelotroparasuestudio. Si bien el planteamiento del modelo se propondr para un esquema tradicional de dueo/operador, dentro del escrito tambin se explicaran las diferencias y ajustes respectivos que se podrian hacer al modelo, para analizar un esquema en donde el dueo contrata a una compaa operadora independiente, adems de mencionar las diferenciascuandoeldueonicamentearrienda3elinmueble. Adicionalmente, se abordarn losdiversos aspectos quedeben serinvolucrados enel anlisisdevalordeunhotel,aspectosquedebentomarseencuenta comoelgradode consolidacin de la plaza, las ventajas y desventajas del sitio donde se ubica el inmueble,losaspectos estrictamente inmobiliarios comoelterreno,las construcciones, las obras complementarias y las instalaciones especiales; adems de los aspectos de mercado,loscualessonfundamentalesparauninmueble-negociodeestegiro. Losnegocioshoteleros sonunidades productivasqueofrecenserviciosdehospedajey otros servicios relacionados (alimentos, bebidas, lavandera, salones deeventos,etc.), queseinstalannecesariamentedentrodeuninmueble,elcualesdiseadooadaptado conuna partidaarquitectnica mnima indispensable paraqueelnegociopueda operar eficientemente. El xito de un hotel depende en gran medida de tres factores: una buena ubicacin (terreno), una buena calidad de las instalaciones (construcciones) y una buena administracin (negocio). Al lograr optimizar los tres factores antes sealados, los cuales dependen directamente del propietario, prcticamente se podria garantizar el xito de un negocio de este tipo. Sin embargo, existen factores externos, que no son
3 ArrendarPactarlacestndederechossobreunbienoserviciodemaneratemporalacambiodeunpagoregalar es.wikbonaryorg^wiki/arrendar
dependientes del propietario, que pudieran impactar negativamente en el desempeo delnegocioplanteado. Cuando sejuntan factores extemos que impactan negativamente al negocio hotelero, se habla de una obsolescencia del entorno. Algunos ejemplos de factores externos negativos pueden ser condiciones macro-econmicas adversas, sobreoferta hotelera, cambiosen eltrafico y/o sentido de las avenidascercanas,o bien, quela zonadonde seubica el hotelseencuentre enfrancadecadencia porelestablecimiento decentros nocturnos, bases detransporte pblico opuestosambulantes. Estosaspectosdebern ser tomados en cuenta por elvaluador, para reflejar situaciones adversas presentes o futurasatravsdelaproyeccindelosporcentajesdeocupacin. Porotrolado,existelaobsolescenciafuncional,lacualdependedirectamentedeldueo y puedepresentarse muyfcilmenteenunnegocio hotelerodebidoaldeteriorofsico,o bien, debido aloscontinuos cambiosfuncionales. Porlo anterior, esmuy difcilvalorar la depreciacin por edad, ya que en este tipo de negocios se requiere permanentemente hacerreformasydarmantenimiento4. Esmuy difcil valorar la depreciacin por obsolescencia, adems deque loscostosde reposicin tienen poca importancia cuando se trata de analizar el retorno de una inversin.Porello,seconsideraqueelmtododevalorfsiconoresultaelenfoquemas adecuadoparaestablecerlevalordeun hotel. Loshotelessoninmuebles especializados que nocuentan con un mercado secundario franco, ya que la venta de activos de este tipo generalmente es muy espordica, se ofertanenpreciosmuyelevadosysumercadoesmuyreducidodebidoalconocimiento (know how5) queserequiere parasuoperaciny administracin, sin mencionar queel hecho de que un inmueble hotelero se encuentre ofertado, remotamente tendra caractersticassimilares(deubicacinydeinstalacin)alsujetodeestudio,paraquese
4 Mantenimiento accineficaz paramejorar aspectosoperativos relevantes deun establecimiento tales comofuncionalidad, segundad, productividad, confort www nuneduc cl/usuanos/jec/doc/200702021532330 CONCEPTOSBASICOSYDEFIMCIONES doc 5 Know How 1Know-How (del inglessaber-como) esuna forma detransferencia detecnologa Aunquese fraduce literalmente por "saber-como" eswikipedia org/wjkrfKnow how
10
pudiera pensaren laaplicacin deunenfoque comparativo demercado paraelclculo desuvalor. Enel presente trabajo, se busca llegar alvalor de mercado de un hotel en especfico, ademsdedejarabierta laposibilidaddeestablecer rangosdenegociacinatravsde un anlisis de sensibilidad, en donde se establezcan distintos escenarios posibles, principalmente en los porcentajes de ocupacin, que den origen a valores de piso y mximosapagarporelinmueble-negocio. Enresumen,sebuscafundamentar lavaluacindehotelesenoperacincomoNegocio Hotelero en Marcha, es decir, a travs del anlisis del negocio instalado y de la expectativa de obtener unatasa de rendimiento por medio de los ingresos6 netosque produzca el hotel,expectativa de retorno que logre despertar el inters en potenciales compradores, reconociendo que losactivos deesta naturaleza se ofertan dentro deun mercadodeinversionistasynodentrodeunmercado inmobiliano Lo anterior es resultado del importante flujo de turistas tanto nacionales como internacionales que ao con ao visitan nuestro pas. Por ejemplo, en el 2005 se recibieron ms de 21.9 millones de turistas -70%de origen nacional y 30%de origen internacional-,loqueledioaMxicoelsptimolugarentretodoslosdestinostursticos a nivel mundial. No obstante, la enorme variedad y riqueza de los recursos del pas podranllevarloenelmedianoplazo,aunodeloscincoprimeros. Porotrolado,hayquetenerencuentaelimportante desfasequeexisteentreelpuesto queocupa Mxico en elranking de destinosy el queocupa enel rankingdeingresos, enelcualapenasalcanzaelpuestonmerocatorce.
6 Ingresos Pagos quereciben las empresaspor laventa debienes y servicios usmfo stategov/producWpubs/spanisii/economy-m-bnef glossary html
11
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO
Estasituacindebertenderaequilibrarse encuantoselogreexplotar adecuadamente losaspectos culturales y de la naturaleza de nuestro pas, loqueatraer a unturismo de mayor calidad y exigencia, derivado en mayores utilidades7 en estos sectores y buscando elequilibrio conlos importantes ingresos que procede de losvisitantes alos centros de playa, los cuales le otorgan a Mxico el primer puesto dentro de los mercadoslatinoamericanos. Msdel 70%del valor de la industria turstica mexicana se compone del alojamiento, transporteyrestaurantes,siendolaindustriahoteleraunadelasmsimportantesdesde el punto devista de su contribucin del agregado bruto turstico, as como debido ala creacindeempleos. De acuerdo con los datos de la cuenta satlite del turismo de Mxico en su versin 1998-2003,lamsrecientepublicada,laindustriadelalojamientotuvounaparticipacin promediodentrodeltotaldelvaloragregadobrutotursticodel14.4%. Asimismo, en el periodo de referencia registr una tasa promedio sostenida de aecimiento de 1.2%, presentando una contribucin creciente dentro del sector de servicios. Lasestadsticas indican queen2003 se registr unaparticipacin del16.6% dentrodeestesector. Respecto a la oferta hotelera. Ya que en el 2004 se contaba con 13,060 establecimientos dehospedaje,loscuales representaban enaquel entonces unaoferta instalada de 515,904 cuartos. Tan slo en 10 aos, los hoteles y la oferta en cuartos hantenidounatasadecrecimientopromedioanualde4.1% y3.5%respectivamente.
7 Utilidades Son lamedida deun excedente entre los ingresos y loscostos expresados en algunaunidad monetaria, www definiaon.org/diccionano/239
12
Esinteresantemencionarquedentrodelaoferta hotelera,losnegociossonclasificados en funcin de sus instalaciones y nivel de servicio por el Instituto Mexicano de Normalizacin y Certificacin A. C, a travs de la asignacin de un determinado numerodeestrellasyconbaseenloscriteriosquesesealanenlatablaqueseanexa msadelante.Estaclasificacinfacilitaengranmedidaelanlisisdelascondicionesde mercadodelaofertahoteleraatravsdesusegmentacin,asicomoelcomparativode lasvariablesdeoperacinrespectoalacompetenciadirecta. En este sentido, de los 13,060 establecimientos registrados en el 2004, el 59.5% se ubicaenlacalificacindecategoratursticadeunaacincoestrellas,correspondientea losestablecimientos sincategorael40.5%departicipacin. Enloqueserefierealos515,904cuartosregistrados,el79.3%sondecalidaddeunaa cinco estrellas y el restocorresponde a hoteles y moteles sin categona; destacando la participacindeloscuartoscategoriacincoestrellasquerepresentael23.7%detotal. Conbaseenlosdatosantesconsignados,esclaroquelaindustriahoteleracontinuaen plena expansin. En base al anlisis de la inversin de los principales grupos, se observaqueelcrecimientoseestdandoprincipalmenteendossegmentos: (1) loscabos. (2) Hoteles de ciudad, principalmente en aquellos que estn dirigidos al Hoteles de playa en los destinos de mayor auge, especialmente en el
Caribe Mexicano (Cancn,elcorredoraTulmyCozumel),enbahadebanderasyen
segmentodeviajerosdenegocios. La gama de oportunidades para las inversiones en hoteleria se presenta amplia, en donde las empresas que cuenten con adecuados programas y alianzas de comercializacin, que a su vez tengan mercados y nichos identificados, a la par de
13
contar con una operacin de calidad, tendr mayores oportunidades de desarrollo y xitodentrodelaindustria. En la razn de lo antes expuesto, se pone de manifiesto la gran importancia que consigna la industria hotelera dentro de nuestro pas, sin mencionar el importante crecimiento queseesperaenelnmero deestablecimientos tantoenelcortocomoen el mediano plazo, lo que representa un nicho de mercado interesante para aquellos peritos que cuenten con la experiencia, conocimientos y capacidad para valuar inmueblesdeestegiro.
14
METODOLOGA PARA ELABORACIN AVALOS HOTELES CUERNA LA DE DE EN VACA, MORELOS, MXICO
Valuacin como Negocio Hotelero en Marcha.
Paraentenderelconceptodelavaluacincomo Negocio Hoteleroen Marcha,antesse debedeentenderelconceptodeunidadeconmica.
Definicin deunidad econmica.

Se le denomina unidad econmica al conjunto de activos fijos1 (terrenos, construcciones, maquinaria,mobiliarioyequipo) que son reunidos por uninversionista2 con elnico fin derealizar una actividad productiva especfica,o bien, deprestarun servicioquepermitalaobtencindegananciasafavordedichoinversionista. Es importante sealar que unaunidad econmica notiene personalidad jurdica a diferencia deuna sociedad civil o mercantil, lascuales son personas morales quesi bientambin poseenactivosfijos, produce bienesoprestanservicios,ademscuentan con activos circulantes (dinero, materia prima, producto terminado), pasivos (cuentas porpagar)ypatrimonio(capitaldelasociedad). Cabe sealar que lapersonalidad juridica esaquella porlaque sereconoce a una persona, entidad, asociacin oempresa, misma que otorga capacidad suficiente para contraerobligacionesyrealizaractividadesquegeneran plena responsabilidadjurdica, frente a si mismos y frente a terceros. La personalidad juridica no coincide necesariamente conelespaciodela personafsica,sinoqueesmsamplioypermite actuaciones conplena validez jurdica a lasentidades formadas porconjuntosde personasoempresas. Si launidad econmica esinstalada enuninmueble comprado oarrendado, loms seguro esque dicho inmueble no haya sido proyectado enelorigen par albergar a la unidadeconmica,por loquesevuelve necesario realizar inversionesadicionales para
1 Activos fijos Aquellosbienes que setienepara usar A estos no sepodr asignarseuna cantidad superior asuvalor deuso Principiosde Contabilidad Generalmente Aceptados InstitutoMexicano deContadoresPblicos, A.C 2 Inversionista Aquelque da dinero acambiodeuna proporcinde la compaa www esmas com/emprendedores/glosario/400189 html
15
METODOLOGAPARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA,MORELOS,Mxico
la remodelacin y adaptacin del activo, con elfin de que la unidad econmica pueda operardemaneraeficiente. Siel inmueble (terreno yconstrucciones) escompradoy posteriormente adaptado, ala unidadeconmicaseconvierteenuninmuebleespecializadoyequipado,elcualsibien noesconcebido parasucomercializacin3,podraencualquier momentoofrecerseala ventaenelcasodequeelpropietarioaslorequiera. Ental caso, la unidad productiva tendera a incorporarse a un mercado de inversiones financieras msquea un mercado inmobiliario, dado quese negociara el potencialde las ganancias que sta es capaz de producir a travs de la actividad productiva especifica, o bien, de la prestacin de un servicio; finalmente, el inmueble es un elementomsdelnegocioynoelnegocioens. Porloanterior, paraestablecerelvalordelaunidadeconmicaesnecesario realizarun anlisisfinancieroynounainvestigacindemercado,enelcualdifcilmente sepodran obtener ofertas de unidades econmicas de fecha reciente y que adems fueran comparablestantoenubicacincomoenelrestodelascaractersticas. Para definir los diversos negocios que permitan definir una gama de valores para la unidad econmica, los cuales sirvan de base para la toma de decisiones, se deben considerar varios aspectos, tales como el entorno socioeconmico, el estado de conservacin de la unidad, la situacin presente y esperada de las variables econmicas yfinancieras enescenarios posibles, el pronstico del comportamiento de la demanda y principalmente, el perfil de los potenciales compradores, todo lo cual permitir disear proyectos que resulten atractivos a los inversionistas y por ende, establecerelmontoqueestarandispuestosapagarporlaunidadeconmica.
3 Comercializacin Eselconjuntodeactividadescuyoobjetivoeslaproduccindeacuerdoa lasnecesidadesdelos consumidores Tcnicasdeinvestigacindemercado,segmentacindemercadoestrategiaspublicitariasdepreciospromocionales www eduredgobsv/Comunidad/blogs/renegarcia/arcliive/2006/11/28/6562aspx
16
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS PE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO
Valor como Negocio Hotelero en Marcha.
Elconcepto devalorcomo Negocio Hotelero en Marcha esde reciente aparicin enel medio de valuacin mexicano. No obstante, desde hace tiempo se vienen utilizando conceptos muy similares, tales como valor de capitalizacin1, valor del dominio pleno delarrendador,enfoquedeingresosyvalordeoportunidad. La INDAABIN2 en su glosario de trminos de valuacin define al valor como Negocio HoteleroenMarchadelasiguientemanera: "El valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial adecuadodelaempresa, contodossusactivosypasivos, plusvalaypotencialidades. Si la empresaes propietaria de las instalaciones que utiliza,estas,formanpartedel valor como Negocio Hotelero en Marcha. El concepto incluye la valuacin de la empresa enoperacincontinua. Ladistribucin delvalorglobalcomo Negocio Hotelero enMarchapuedehacerse, alas partescomponentes de la empresacuandocontribuyen como un todo,pero elvalor distribuidoentre suscomponentes, generalmentenoconstituyenelvalordemercadode cada componente. Loselementos intangibles de valoren unnegocioresultandelos factorestales como teneruna fuerza laboralcapacitada, aunaplanta operativa, laspatentesylaslicencias, ylossistemasyprocedimientosnecesariosestablecidos."
1 Capitalizacin Es laincorporacin alcapitaldel prstamo delos intereses devengadosy pendientes de pago Al capitalizarlos intereses se eleva elcapital https^/loanconsobdation edgov/appstatus/help/glossarv span-shtml 2 INDAABIN direccin general deavalos del instituto de administracin y avalaos debienes nacionales
17
Respectoa la definicin antes citada, resulta sobresaliente que setrata de elvalor de un negocio como untodo-incluyendo el inmueble -, que est enfuncin del potencial del servicio que presta o del bien que se desarrolle dentro de la unidad productiva renta de habitaciones-, y que refiere un negocio en operacin-un hotel-que conlleva elementosintangibles-marca,franquicia3,knowhow,ycarteradeclientes-.
Paratratar dedefinir elconcepto valorcomo Negocio Hotelero en Marcha partimosdel siguiente raciocinio: toda persona que realiza una inversin en una unidadeconmica, adquiere elderechoderecibir unaseriederendimientosfuturosprobables,queespera de la venta de los bienes o servicios que produce la unidad a lo largo de su vida econmicaprobable. Loanteriorimplicaqueuninversionistainteresadoenlacompradelaunidadeconmica debe contar convariasopciones de proyectos para el mejor aprovechamiento deesta, lo que deriva en distintos escenarios que le brindarn al inversionista un rango de negociacinalmomentodelacompra. Por el otro lado, el vendedor tambin requerir contar con diverso escenarios que le permitan establecer sus rangos de negociacin (monto mnimo aceptable y precio de oferta), buscando obtener siempre el mayor valor presente4 de los beneficios de la operacindeventa,ascomodelareinvencindelproductodelaventa. Para establecer el precio de oferta de la unidad econmica podra darse la posibilidad de que esta reuniera las condiciones que permitirn investigar en un mercado regularmente activo, operaciones de compra-venta concretadas de unidades econmicas similares, loquederivara en unvalorcomercial dereferencia,elcualmas alldesustituirelvalorcomoNegociohoteleroenmarcha,vendraacomplementarlo.
3 Franquicia Arreglo queserealiza entre unfranquisiante quien poseeelknow how de una empresa y elfranquiciatano quien se compromete apagarregalas pactadas enun contrato de franquicias para explotar lamarca delfranquiciante Comprensin del Autor 4 Valor presente Es el equivalenteen dinero actual detodos tos ingresos y egresos,presentes y futuros, queconstituyen un proyecto Evaluacin Financiera deProyectos deInversion. ArturoInfante Vilkreal
18
METODOLOGAPARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,Mxico
Es un hecho que el inversionista interesado en la compra de la unidad econmica pagara elmenor monto entre elvalorcomercial de referencia yelvalor como Negocio Hotelero en Marcha, no habiendo ninguna regla para asumir cual de los dos valores pudierasermayor. Lo que s es importante resaltar es que en este tipo de inmuebles especializados se vuelve indispensable el anlisis financiero con el objeto de determinar un proyecto viable que permita obtener las mayores ganancias para el propietario a travs de la venta de productos o servicios, lo que a su vez traer como resultado un rango de valoresquesirvandebaseparalanegociacin. Noobstante loanterior, nohayqueperderdevista queelvalorcomo Negocio Hotelero enMarchaesenrealidadunvalorcomercialobtenidodeunmercadodeinversionistas, ya queel inversionista comprador se basa en el mercado para identificar las opciones que tiene para colocar su dinero, el vendedor requiere una investigacin de mercado para definir el perfil delpotencial comprador, losproyectos posibles,as comoelprecio mximoaofertarseparadichosproyectos. Enresumen,el valor como Negocio Hotelero en Marcha de la unidad econmica esel valor presente de losescenarios posiblesenbasea suubicacin,capacidadinstalada, vida til remanente, estado de conservacin, grado de versatilidad y con base en la demandaquetengalosbienesoserviciosqueproduce. Porlotanto,existirntantosvaloresdeNegocio HoteleroenMarchacomoelnmerode proyectosquesepuedandisearconlascondicionesqueofrezcalaunidadeconmica. Sinembargo,aquelproyectoquepresente lasvariableseconmicasydemercadoms realistas dentro de un escenario razonablemente posible, deriva seguramente en el valorjustodemercado,obien,valordeoportunidaddelaunidadeconmica.
19
Finalmente, se considera importante sealar que la seleccin de mtodos y el usode diversos procedimientos que se consideran adecuados para cualquier caso en particular, dependerndirectamente delcriterio,experienciaysensibilidad delvaluador, ynodelabasedeningunafrmulapreestablecida.
20
Capitulo II.-MarcoTerico.
Valuacindehoteles.
Eneste apartado setratantodos losaspectosque debensertomadosencuenta enla valuacindeuninmueblequealbergaunnegociohotelero.Losaspectosaanalizarson de diversa ndole, sin embargo, el anlisis de un hotel se puede dividir en cuatro aspectosfundamentalmente:
Anlisis de laplaza.
Para poder iniciarelestudiodelvalordeunhotel,antesque nadaseanaliza lamacroubicacin del mismo, es decir, el territorio donde se localiza desde el punto de vista poltico, econmico, y social. Parte del anlisis del estado de la repblica de que se trate y la importancia de este en el entorno nacional, y continua con el anlisis de la ciudadoplaza1especifica. Sebuscadeterminardiversascircunstanciastalescomoellugarqueocupaelestadoen cuestin enlaparticipacin del PIBnacional,eltamao ygradodeconsolidacin dela plaza, la magnituddelflujoenelestado comoen laciudad respectiva,as comoeltipo depoblacinpreponderante(permanenteoflotante),pormencionaralgunosaspectos. Los datos antes mencionados sirven para tener referencia -al comienzo del anlisissobreel nivelde xito que puedetenerel hotelconbaseen sumacro-entomo, obien, por decirlo deotra manera,sirvenparadarse unaidea acerca del nivelde rendimiento quepuedetenerelnegociohotelerobajoelanlisis. No es lo mismo que un hotel que se ubique en una ciudad pequea como Colima tambin denominadas ciudades menores-a que se localice en unamacro-plaza como lo es Monterrey. Resulta claro que en esta ltima, tanto las tarifas como las
1 Plaza Esunadelasvariablesdelmarketingqueseocupadelaorganizacindeladistribucin fsica tos de productos wwwadlatinacom/glosario/
21
METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
ocupaciones tenderna sermsaltas queen laciudadmenor, nosolo porcuestiones turisticas sinotambinporla importanteactividaddenegociosquesedanenciudades degrantamao,loquederivaenunmayorrendimientoglobaldelnegocio. As mismo, en destinostursticos de playa se da el mismofenmeno pero de manera ms notoria. Por ejemplo, un hotel ubicado en la ciudad de Cancn pude tener un rendimiento 4 veces mayor que uno que se ubique en Rosante, baja California; aun cuandoenambasplazasseusaeldlarestadounidenseparatodaslastransacciones. Por otro lado, al comparar un destino de playa con respecto a uno de ciudad, no importando sutamao,elrendimiento deloshotelesubicadosenlosdestinostursticos deplayaesgeneralmentemayorqueeldeaquellosqueseubicanenciudades.
RevPAR
Este indicador viene de sus siglas en ingls Revenue Per Available Room. Tcnicamente, segn el USALI, se trata del cociente entre Ingresos totales por habitaciones (Total Rooms Revenues) y las habitaciones disponibles para la venta (RoomsAvailable for Sale). Esdecir, ingresos por habitacin disponible para laventa, donde noestn incluidas las habitaciones bloqueadas por motivostcnicos (revisino reparacin).
Anlisis delsitio.
Ya una vez analizada la macro-ubicacin, el siguiente paso es analizar la microubicacin del hotel,es decir, la ubicacin especifica del inmueble dentro de laciudad, de la colonia, de la manzana, sus colindancias, en fin, las ventajas o desventajas del sitiodondeseubicarespectodesuscompetidoresdirectos.
22
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNA VACA, MORELOS, MXICO
Algunos valuadores establecen que el valor del inmueble depende fundamentalmente de 3 aspectos: "ubicacin, ubicacin y ubicacin". Este es uno de los puntos ms importantes enelanlisis decualquier inmuebley por supuesto,tambin enel anlisis de un hotel. De la ubicacin depende en gran medida del xito o el fracaso de un negocioinmobiliario, porellolaimportanciadequeuninmuebledeestegirocuentecon unaubicacinoptima. Enciudades coloniales de nuestro pas, una ubicacin optima sera en el centro dela ciudad,dondeseencuentra normalmente elzcalo,lacatedral,ademsdelosedificios masantiguos(histricos)yporende,losmasinteresantesyvisitados. PorejemploenelcorazndelcentrohistricodeOaxacaseencuentreenhotelCamino Real,elcualgozadeunaubicacinoptimasitundoseaslodoscuadrasdelzcalode la ciudad,lo que le hadado unagranventaja sobre suscompetidores, aunando aque seencuentrainstaladoenunhermosomonumentodelsigloXVI. Por otro lado, en centros tursticos de playa, los hoteles confrente a playa tienen una ventaja importante sobre aquellos que se encuentran cruzando la calle, y aun, entre aquellos que tienen frente a playa existen ventajas y desventajas, tales como mayor frentealaplaya,mejoresvistas,obien,porcondicionesgeogrficasprivada. Por ejemplo en el destino turstico de Puerto Vallarla, el hotel Dreams Resort cuenta conunaubicacinprivilegiada respectodesuscompetidores,yaqueseubica enPlaya las Estacas, especficamente enel kilmetro 3.5 de la carrera Barra de Navidad,a 10 minutos del centro de Puerto de Vallara y a 20 minutos del aeropuerto internacional, encontrndose rodeado por montaas de la Sierra Madre Occidental y con una playa completamenteprivada,loqueningnotrohoteldelazonapuedeofrecer. Finalmente,enciudadesconaltaactividadeconmica,ioshotelesqueseubicandentro de los centros de oficina en donde se hacen los negocios, tienen mayor ventaja que
23
METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
aquellos queselocalizanfuera deesta zona,debido aque losejecutivos requierende invertirmayortiempoydineroensedesplazamiento. Unejemplo de estoeslazonade Santa Fen laciudad de Mxico, lacual representa uno de los mximos polos de actividad econmica de todo el pas y en donde encontramos insertos hoteles de marcas reconocidas tales como Fiesta Americana, FiestaInn,SheratonSuitesyNovotel. En general, el hotel como unidad econmica es muy rentable, siempre y cuando se encuentre bienadministradoysobretodo,bienubicado. Porlotanto, no importa pagar un terreno costoso para emplazar un hotel si est muy bien ubicado, ya que la rentabilidad esperada a travs de la operacin de un negocio hotelero seguramente sersuperioraladeuninmueblecomercial,deoficinasodelocales.
Aspectos inmobiliarios.
Un hotel se conforma como cualquier inmueble de terreno, construcciones, obras complementarias einstalacionesespeciales. Elterreno esta intimamente relacionado conelanlisisdel sitio descrito enelapartado anterior, ya que es precisamente el predio, el elemento que le da la ubicacin al negocio,yporlomismo,suvalordependerengranmedidadesuubicacin.Claroque en menor grado, participan otros aspectos (intrnsecos al inmueble) en el clculo del valor, tales como dimensiones, topografa, forma, frente a playa, colindancias, orientacin,etctera. Por otro lado y respecto a las construcciones de un hotel, es posible referir que la partida arquitectnica tradicional en un negocio de este tipo incluye -por supuestohabitaciones, lobby, oficinas administrativas, centros de negocio, restaurantes, bares, salonesdeusosmltiples,gimnasio,reasdeserviciosycuartosdemaquinas.
24
Dentro de las obras complementaras usuales en este tipo de proyectos, se pueden mencionar por ejemplo jardines, canchas de tenis, albercas, bardas y marquesinas: respecto de las instalaciones especiales ms comunes se encuentran elevadores, equipo de aire acondicionado, subestacin elctrica, calderas, extractores, tanques hidroneumticos, extractores de vapor y humo, unidades de refrigeracin, adems de lavadorascentrifugadasysecadorasderopaindustriales. La suma de las inversiones hechas en los elementos antes descritos, aplicando los demritos quecorrespondan enfuncin de la edad,usoy mantenimiento que se lede tanto al inmueble como a los equipos, traen como resultado elVN1 de reposicin del hotel. Aeste respecto,resultainteresanteanalizarlarelacinentreelVNdereposicin,(valor fsico)yelvalorjustodemercadodelhotel,yaqueaveceselvalorfsicoresultamayor que elvalor de mercado resultante, loquequiere decir que existe una sobre-inversin enel activo,esdecir, que seinvirti demasiado en las instalaciones en relacinconlo queelnegocioestaproduciendo. Por el contrario, cuando el valorjusto de mercado es mayor del valor fsico delhotel, entonces se habla de una inversin eficiente, ya que el capital invertido en las instalaciones resulta menor con respecto a lo que el negocio instalado en el inmueble escapasdeproducir. Por lo anterior, se considera una prctica sana calcular el total de las inversiones realizadasenloselementosnetamenteinmobiliarios,nosolocomoreferencia,sinopara analizar, quetanefectivasfueronlasinversiones realizadas enelinmueble,esdecir, si se busctener unaestrecha relacin entre laconcepcin del proyecto arquitectnicoy lavisindelnegociohotelero. Esunhecho que uninmuebleconstruido conelcapital necesario destinado parallevar acabounnegociohotelerodeunacategoraespecfica,sermucho msatractivopara
1.VN:valarneto
25
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORBLOS, MXICO
un inversionista en activo fijo, fueron muchos mayores de las que realmente se necesitaban paralapuestaenmarchaycorrectofuncionamiento delnegocioplanteado, alargadoconelloelplazoderetornodelcapitalinvertido.
Aspectos de mercado.
Cuandosehablademercado,forzosamente setienequehablardeofertaydemanda;y en este caso no es la excepcin, ya que para el calculo del valor de un hotel, es indispensable el anlisis del mercado hotelero enla zona de influencia especifica, con la intencin de determinar -con mayor certidumbre- las variables fundamentales que inciden en la capacidad de produccin deefectivo del negocio hotelero, situacinque, finalmente,eslabasedesuvalor. Anlisis general del mercado. En este punto se analizan aspectos geogrficos, demogrficos y econmicos tanto del estado como de la ciudad donde se ubica elhotel,paraentenderelmacro-contexto queenglobalazonadeinfluencia. Se estudian otros aspectos generales como la cantidad y la calidad de la vas de comunicacin del estado, pasando por las redes carretera, ferroviaria, portuaria y area, ofrecindonos esta ltima informacin importante respecto -por ejemplo- al comportamiento histricodelnmerodevuelosydepasajerosquelleganaldestino queseestudia. Finalmente, se hace un anlisis sobre los servicios (pblicos, de educacin y mdicos),ascomosobrelosatractivostursticosconlosquecuentalaplaza. Oferta. Entrminos deoferta es necesario analizar la competencia tantodirecta como indirecta del hotel bajo el estudio, dado que el nmero de visitantes (demanda) tendr que escoger en donde hospedarse de entre los hoteles existentesenlazona.
26
Por lo anterior, es necesario primeramente establecer cuantos establecimientos de hospedaje hay en la plaza, y en funcin de estos, cul sera la oferta hotelera disponibletotal, segmentando dicha informacin porcategora hotelera.Tambines importante revisar los histricos del crecimiento de la oferta hotelera, as como las proyecciones para estar en condiciones de elaborar un pronstico sobre el comportamientoquetendrdichocrecimiento. De la oferta total, se deben de identificar cules son aquellos hoteles que representan la competencia tanto directa como indirecta para el hotel bajoestudio. Una vez identificados, se investigan las condiciones en la que se encuentran operando, revisando aspectos como la estructura tarifaria, niveles de ocupacin, orientacin delmercado,afiliacinaunamarcaocadena,ubicacin,instalacionesy amenidades que ofrecen, as como cuestiones intangibles como la reputacin y la calidadqueostentaelestablecimientodentrodelaplaza. A travs de diversos parmetros tales como la participacin de mercado (porcin queatendi el hotel de lademanda hospedada total de mercado) y la participacin justa (porcentaje que representa el nmero dehabitaciones del hotelrespectodela oferta hotelera total) sedefine el lugarqueocupa el hotel bajo estudio dentro de la oferta hotelera, as como el lugar al que se podria llegar con una buena administracin. Porotro lado,seinvestiga la existencia dehoteles en proceso deconstruccin,con elafndedeterminarelimpactoquecausaraenlosporcentajesdeocupacindela plaza,laadicindeunnuevonmerodehabitacionesdisponiblesalaofertaglobal. El impacto de la apertura de nuevos hoteles en una misma plaza puede ser determinante enladecisindeuninversionista, yaqueal iniciaroperaciones, porlo queal mantenerse lademanda sincambios, la ocupacinde los hoteles existentes tiendeadesplomarse.
27
METODOLOGA PARA ELABORACINDE LA AVALOS HOTELES CUERNAVACA,MORELOS, DE EN MXICO
Demanda. La demanda para el mercado hotelero, o el mercado de viajeros hospedados, se refiere a todos los diferentes tipos de viajeros que usan instalaciones de hospedaje en un rea especfica. Este mercado representa la demandadecuartosnochequefuesatisfecha. Se analizan diversos aspectostales como la magnitud de la afluencia de visitantes y/o turistas a la plaza especifica, conelfinde establecer la importancia deldestino con respecto a otrasplazas similares,ademsque se estudia elcomportamientoy las tendencias de dicho flujo para determinar el nivel de actividad econmica, el grado de consolidacin de la plaza, as como la tendencia de crecimiento de la misma. Para tener el anlisis ms detallado, el mercado total se divide en segmentos individuales basados en la naturaleza del viaje. Aunque un mercado puede tener variossegmentos, lascuatroclasificaciones primariasqueocurrenenlamayorade lareassoncomercial,gruposyconvenciones,turistasindividualesyotros. La segmentacin de mercado es un procedimiento til debido a que las clasificaciones individualesusualmentepresentancaractersticas nicasentrminos de potencial de crecimiento, temporalidad de la demanda, estancia promedio, ocupacin doble,facilidades requeridas, sensibilidad al precio, entre otrosfactores. Al cuantificar la demanda de cuartos noche para cada segmento de mercado y analizar las caractersticas de cada uno de estos, la demanda de viajeros hospedadospuedenserproyectada. A travs de esta proyeccin se establecen tasas de crecimiento diferenciadas, definiendo la existencia de demanda insatisfecha en lazona, as como el potencial futurodelademandainducida.Adems,esposiblemedirlapenetracindemercado de cada unodetossegmentos conla ayuda de los parmetrosde participacin de mercadoydeparticipacinjustaenlaofertahotelera.
28
METODOLOGAPARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,Mxico
La demanda de un destino especfico tambin se puede medir a travs de la ocupacinhotelera,dadoqueagravesdelporcentajedeocupacinpromedioanual de la plaza y el nmero de cuartos disponibles en el destino, podemos estimar el nmero de viajeros hospedados que hubo en el ao. Tambin a travs del comportamiento histrico de la ocupacin podemos identificar tendencias de crecimiento,aniveldeconsolidacineimportanciadeldestinoquesetrate. El anlisis del porcentaje de ocupacin y por ende, la determinacin de su comportamiento dentro del modelo para algn caso especifico, representa la columna vertebral del clculo de valor de cualquier hotel, ya que a travs de este parmetro sedefinen aspectos bsicos como el nivel de xito del hotel,el numero dehuspedesdelao,ademsdelrendimientodelnegociohotelero.
29
METODOLOGAPARA LAELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
Captulo III.Anlisisdelastcnicasdevaluacindehoteles
Tcnicas de Valuacin de Hoteles
Eneste apartado sehar unarevisin sobre ios modelosms usadosen la valuacin de hoteles. Lavaluacin de unhotel,tal como lavaluacin de cualquier otroinmueble, tienecomofinestimularunacotizacinquerepresenteelvalornicodeunactivodentro deunmedioconinformacinconfusa. En este sentido, los valuadores buscan encontrar el valor justo de mercado de los inmuebles a travs de los enfoques conocidos: costos, comparativo de ventas y de ingresos;haciendousotantodelosindicadoresdemercadocomodediversosaspectos relacionadosconlavaluacinparallegarasusestimaciones. Los inversionistas, por otro lado, buscan llegar al Valor Justo de Inversin, el cual incluye los efectos de los impuestos sobre las utilidades, el costo de capital del inversionista, ademsdeotrosaspectosmuyespecficosdel inmueble-negocio quese estestudiando. Losinversionistas normalmente utilizanunenfoque deingresosajustado correctamente a sus circunstancias, contando con informacin de transacciones recientes, para as llegar no slo al valor de inversin sino tambin a definir una estrategia para la negociacin. Para la valuacin de hoteles se usa bsicamente derivaciones de los tres enfoques conocidos: capitalizacin de los ingresos, comparativo de ventas y el enfoque de costos. En teorfa, las fortalezas intrnsecas de cada uno de estos enfoques y la naturaleza del hotel en cuestin, deberan ser evaluadas para determinar cual de los enfoques sustentara de mejor manera el valor estimado. No obstante, habra que recalcarquelosinversionistas normalmentedanunmayorenfoque decapitalizacinde losingresos.Losenfoquesdevaluacinmsusadosenlaindustriahotelerason:
30
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DEHOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO
Rango de la Inversin con unao estndar. Enlugar de proyectar un ingreso neto (EBITDA1) atravs de un horizonte deanlisis, se estima el ingreso neto para un solo ao en condiciones de operacin estables, mismo que es capitalizado a travs de una tasa adecuada. El ingreso neto estndar busca reflejar un ao representativo para la unidad econmica en estudio, enfuncin delporcentajedeocupacin,latarifapromedioyeningresoneto. Una vez definido el ingreso neto, el siguiente paso es establecer una tasa para capitalizar dicho montoyas llegaraunaestimacin delvalor. Elrangodelainversin, tambin llamado Costo de Capital Promedio Ponderado (Weighted Average Cost of Capital - WACC2), se basa en premisa de que la mayora de los inversionistas hoteleros adquieren sus propiedades usando una combinacin de deuda y aportacin decapital,ademsdelretornodelcapitalinvertido. La tasa adecuada para el componente de deuda la denominamos la constante del prstamo, la cual combina el retomo sobre capital (tasa de inters) con el retomo del capital en una sola tasa. Latasa apropiada para elcomponente de capital, esaquella que mide el retomo del inversionista sobre su capital invertido. La tasa que resulta adecuadaparalacapitalizacindelingresonoseraprecisamenteaquelladerivadadel CostodeCapitalPromedioPonderado,mismaquesebasaenambasfuentes.
Multiplicador de laTarifa Promedio porHabitacin.
Enla industria hotelera existe unmtodo muy prctico pararealizar unaestimacinde valor de manera expedita, el cual es conocido como la Regla de la Tarifa Diaria Promedio. Esta tcnica establece que un inmueble hotelero vale 1,000 veces sutarifa
1 EBITDA Siglasutilizadas eningls deUtilidad Antes deIntereses, Impuestos,Depreciaciones y Amortizaciones 2 WACC El WACC (Weighted Average Cost of Capital) se denomina en ocasiones enespaol Promedio Ponderado delCosto de Capital es wikipedia org/wilo/Wacc
31
diaria promedio por cuarto. La regla es bsicamente un multiplicador del RevPar3, estableciendo un valor que refiere de 3.5 a 4.5 veces los ingresos anuales por habitacin,dependiendodelaocupacin.Laformulaseria; ValordelHotel = TaaDiaria Promedio X NmerodeHabitaciones X 1,000 Paraestatcnicanormalmenteseusalatarifa promediodeunaoestndarcuandose aplica la regla ahoteles existentes; sinembargo, esde hacer notar que sepuedendar inconsistencias si seaplica unatarifa deunao estndar a hotelesquese encuentran enprocesodeconstruccin. Sibienestatcnicapermitetenercasideinmediatounaideasobreelvalorquepudiera tenerelactivohotelero,esimportante resaltarquedadoelpocosustentoquerefiere,se encuentra sujeta a un amplio margen de error, por lo que solo debe ser usada en ocasiones en las que se requiera tener una dea muy vaga sobre el posible valor del bien.
Flujo deCaja descontado a 10aoscontasas de Retomo sobre Crdito y Capital.
Este mtodoseconsideraelmsadecuado cuando launidadeconmica seencuentra inmersaenunmercadohotelerodondelaofertaylademandacambianconstantemente y por ende, el porcentaje deocupacin, la tarifa y el ingreso neto del hotel enestudio difcilmente puedellegaraestabilizarse. En la proyeccin de ingresos y egresos se reflejan las condiciones inestables del mercado, extendindose el horizonte deanlisis a periodosde5 yhasta 10aospara susanlisis.
3 RevPAR Unmtodoenlaindustriadelahotelenaquesignifica "elingresoporespaooCcuarto)disponible." investorciscocom/glossaryclin
32
METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOS DE HOTELES ENOUERNAVACA,MORELOS, MXICO
Para convertir el flujo de efectivo a un estimado de valor, el ingreso neto debe ser ubicado en sus componentes de deuda y de capital,con base en tasas de retomo de mercadoyparmetros loantovalue1.Eltotaldelcomponente dedeudamseltotaldel componente decapitaldancomoresultado elvalortotaldela propiedad.Elprocesoes elsiguiente: Las condiciones tpicas en el financiamiento de un hotel son establecidas, incluyendo tasa de inters, plazo de amortizacin y nivel de apalancamiento (parmetro loan to value). Se establece una tasa interna de retomo esperada sobre el capital invertido, la cual reflejelosbeneficiosdeladistribucin deunflujodeefectivoperidico,laventaresidual delactivo,laamortizacindelprstamo,beneficiosdelimpuestosobre iosingresos,as comobeneficiosnofinancierostalescomoelestatusyelprestigio. El valor del componente de capital se calcula al deducir el servicio de la deuda al ingresonetoproyectado,quedandoelmontocorrespondientealcapitaldecadaao. Elingreso netodel ltimo aodelhorizonte deanlisis escapitalizado paradeterminar elvalorderescatedelaunidadeconmica Todos los saldos anuales delflujode efectivo son descontados de la tasa de retomo preestablecida para traerlos a valor presente. La suma de estos saldos de efectivo descontadosrepresentaelcomponentedecapitaldelvalor. Alsumarelcomponente decapital almontooriginal delcrdito resulta elvalortotaldel hotel. Dado que el monto del prstamo y el servicio de la deuda son desconocidos, ya que
1 Loantovalue Estoeselporcentajeelbancoqueestadispuestoaprestar,expresadocomounporcentajedelvalor estunadoporelbanco delvalordelapropiedady elprstamo Wwwstandardbank.co3a/SBIC/Frontdoor_02_01/0,2354,176061_2053182_0,00htm
33
dependen delvalorde la propiedad,y stea suvezdependedel montodelprstamo, ascomodel serviciode ladeuda,la solucindelclculosetienequerealizaratravs deunprocesodeiteraciones.
FlujodeCajadescontadoa10aosconelModeloCrdito-CapitalyCobertura deDeuda.
Esta tcnica tambin usa un parmetro loanto value para relacionar el monto original del crdito con el valor de la propiedad. No obstante, las instituciones de crdito tambin se interesan en la relacin entre el ingreso neto del hotel y el servicio de la deudaanual(intersmscapital). Lacobertura de deuda-ingreso neto sobre elservicio de la deuda anual-es usadoen lugardelparmetroloantovalue. Envezdeestablecerunmontomximo decrdito,la coberturadedeudarequierequeelingreso netoanualcubraelserviciodeladeudapor unmontoespecfico Por ejemplo, una cobertura de deuda de 2 a 1 significa que requiere de $2.00 de ingresoneto porcada$1.00deservicio dedeudaanual.Deestamanera,seestablece unmximo deservicio dedeudaanual,losquederivaenunmonto mximodecrdito, una vez establecida la tasa de inters con base en el mercado y el plazo de amortizacindelcrdito. Para determinar el rango de cobertura de deuda se debe de decidir que ingreso neto usar. Debido aqueel ingreso netonormalmente sevaincrementando, las instituciones de crdito ms conservadoras se basan en flujos histricos del hotel, o bien, en el ingresonetomenordelaproyeccin. Otrosusanelflujo netoestndarespecialmentecuandosetrata deunanegociacinde adeudosocuandosonhoteles nuevosquenecesitarn unciertoperiodoparaalcanzar unporcentaje deocupacinestable,elcual-cabe mencionar- generalmentesealcanza eneltercerocuartoaodeoperacin.
1 Negocio hoteleroenmarcha Seconocecomonegociohoteleroenmarcha ana empresaqueseencuentraen actividadyque genera bienes oservicios Azucena Garca Tapia XXXVII ConvencinNacional de Valuadores delosInstitutos Mexicanos de Valuacin
METODOLOGAPARA ELABORACINDE LA AVALOSDE HOTELES CUERNAVACA, EN MORELOS, MXICO
Ejemplo:Parqueeco-arqueolgico"xcaret1
(CIFRAS EN M I L E S DE PESOS)
VARIABLES Visitantespotenciales denos Visitantepotenciales anuales % visitasreales Visitantesreales diarios Visitantereales anuales Paxpromedio Diario/persona Atol
fez
6 6
2,190 4725%
Arto 3
Afk>4
Aflo5
Ao6
M>T
6 6
2,190 6030%
AfloS
Ao9
Ato
6 6
2,190 6030%
Promedio
6
2,190 49 6 1 %
6
2,190 5209%
6
2,190 5470%
6
2,190 6030%
6
2,190
2,190 45.00%
2,190 5743%
2.190 6030%
55% 32
1198
2.7 986 0.7

Aol Ato 2
2.8
1,034
2.9
1,086
3.1
1,140
32
1,197
3.4
1,257
3.6
1,320
3.6 3,6
1,320 1,320
3.6
1,320
0.7
0.7
Afio3 Ario 4
0.7
0.7
AftaS
0.7
0.7
Ao7
0.7
0.7
0.7
AftotO
0.7 TOTALES
INGRESOS
Distribucin de Ingresos Entradas Alimentos Bebidas Tiendas Act Recreativas Arrendamientos Otros INGRESOS TOTALES 5540% 1433% 448% 14 18% 850% 215% 096%
me
487,765 126,187 39,443 124,846 74,837 18,929 8,452 880,442 AB#
*me
512,153 132,476 41,416 131,089 76,579 19,875 8,874 924,464
Ates
512,153 132,475 41,416 131,089 78,579 19,875 8,874 924,464 AitoS '
382,176 98,855 30,905 97,820 58,637 14,831 6,622 689,850 Altai
401,285 103,798 32,450 102711 61,569 15,573 6,953 724,342 Alto 2
421.350 108,988 34,073 107,847 64,647 16,352 7,301 760.5S8 Ano 3
442,417 114,437 35,776 113,239 67,879 17,169 7,666 798,587
464,538 120,159 37.665 118,901 71,273 18,028 8,049 838,516 AteS'
512,153 132,475 41,416 131,089 78.579 19,875 8,874 924,464 Afc7
512,153 132,475 41,416 131,089 78,579 19,875 8,874 924,464
4,648,148 1202,309 375,879 1,189,724 713,163 180,388 80,545 8,390,159
mam
015% 468% 080% 663% 088% 0.55% 003% 040% 395% 18.01%
{CRESOS
Costos Departamentales o Directos Entradas Alimentos Bebidas Tiendas Act Recreativas Trasportacin rea Comercial Oros Departamentos Operacin Parque Total Costos Departamentales
A&4
1,197 37,373 6,388 52,946 7,027 4,392
A%8
1,386 43,264 7,395 61,292 8,135 5,084
jdi
1,386 43,264 7,395 61,292 8,135 5,084
TOTALS
1,034 32,284 5,518 45,737 6,070 3,794
1,086 33,899 5,794 48,023 6,374 3,983
1,140 35,594 6,084 50,425 6,692 4.183
1,257 39,242 6,708 55,593 7,378 4,611
1,320 41,204 7,043 58,373 7,747 4,842
1,386 43,264 7,395 61,292 8,135 5,084
1,386 43,264 7,395 61,292 8,135 5,084
12,585 392,659 67,121 556,267 73833 46,145 2.517 33,560 331,411 1.516.101
206
2,759 27,249 124,655
217
2,897 28,611 130,888
228
3,042 30,042 137,433
239
3,194 31,544 144,304
251
3,354 33,121 151,520
264
3,521 34777 159,096
277
3,697 36,516 167,050
277
3,697 36,516 167,050
277
3,697 36,516 167,050
277
3,697 36,516 167,050
35
(CIFRAS EN M ILES DE PESOS) | UtilidadBruta m.93*T M M m4SJ 623,126 5*,28i 686,966 721,346 7SM14 75J.414 T5M1* 757,414 i 6,874,057
GastosdeOperacino Indirectos Alimentos y Bebidas Tiendas Act Recreativas Desairlo Sustentable Administracin Servicios generales rea comercial Artey Cultura Atencina visitantes tecnologa de la informacin Operacin parque Corporativo-Serv Direccin Trasportacin TotalGastos de Operacin Gastos Fijos ImpuestoPredial Seguros Total Gastos Fijos Vfs Vfs $598,352 $362,429 0063% 100% 658% 298% 4 13% 4 75% 725% 760% 730% 1050% 123% 055% 860% 723% 120% 69.90% 45,392 20,557 28 490 32.767 50,014 52,428 50,369 27,434 8.485 3,794 59,327 49,876 8,278 482,250 47.661 21.586 29,916 34.406 52.514 55,050 52,877 76.055 8,909 3,983 62.293 52,369 8,692 506,315 50,044 22,664 31,411 36,126 56,140 57,802 65,520 79,868 9,354 4,183 65,408 54,988 9126 531,631 52,547 23,797 32,981 37,932 67,897 60,692 58,296 83,851 9,822 4,392 68,678 67,737 9,583 558,212 65,174 24,987 34,630 39,829 60,792 36,727 61,211 88,044 10,313 4,611 72,112 60,624 10,062 586,123 57,933 26,237 36.362 41,821 63,832 66,913 64.272 92.446 10,829 4,842 57,718 63,656 10,566 615,429 60,829 27,649 38.180 43,912 67,023 70,259 67,485 97068 11,370 5,084 79,503 66,838 11,093 646,201 60,829 27.549 38.180 43 912 67,023 70,259 67,485 97,068 11,370 5,084 79,503 66,838 11,093 646,201 60,829 27,549 38,180 43,912 67,023 70,269 67,485 97,068 11,370 5,084 79,503 86,838 11,093 646,201 60,829 27,549 38,180 43,912 67.023 70,259 67,485 97,068 11,370 5,084 79,503 66,838 11,093 646,201 552,072 250,026 346,513 398,632 608,286 637,652 612,481 880,966 103198 46,145 721,553 606,608 100,681 5,864,721
376
3.624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
376
3,624 4,001
3,769 36,242
,012
UtilidadBrutadeOperacin-EBITDA
~Wa
mM
TPS
WM
ioi,9i6
Wm
j,2
mm
107,211
969,323
Depreciaciones Depreciacinde Construccin Depreciacinde Mob y Eq Total Depreciaciones $362,429 $36,242
50%
100%
18,121 6,074 23,195
18,121 5,074 13,195
18,121 5,074 23,195
18,121 5,074 23,195
18,121 5,074 23,195
18,121 5,074 23,195
18,121 5,074 23,195
18.121 5,074 23,195
18,121 5,074 23,195
18,121 5,074 23,195
181,214 50,740 231,954
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3% 84,016
~WM
64.298
68,873
SP
mT
IpW
IpT
36
METODOLOGA PARA LAELABORACIN DEAVALOS DEHOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO
INGRESOS
Ingresos ValordeRescatedelInmueble
___
689,850
^ 2
724,342
jjjjg
760,558
jjjf
798,587
Jj$
838,516
jggg
880,442
Qjjy
924,464
55
924,464
m&
gfclf i WAUES
924,464 1,072,118 8,390,159 1,072,118
924,464
I TotalIngresos
689,850
724,342
760,549
798,587
838,516
880,442
924,464
924,464
924,464
l,StnUHIa
MSMM |
(CIFRAS EN MILES DE PESOS)
[EGRESOS
CostosDepartamentalesyGastosOperativos ReposicinMobEq-CAPEX c/5 aos 7000%
| Alto!
601,862
A M
Afto3
Aflo4
ARo5
AftS
Afto7
AfloS
817,253
Ao9
o ] TOTALES
817 253 25,370 7,429,835 50,740
641.205
673,065
706,518
741,644 25,370
778,526
817,253
817,253
I TotaldeEgresos
mm
78,987 78,987
1,285 mm
83137 162,124 87,494 24618
mm
92,068 341,687
mm
71,502
Wmmm
101,916 515,106
WM
107,211 622,317
vnM
mm j "ijaxm
107,211 1,153,960 1,990.702 1,990,702
FlujoNetodeEfectwo FkipAcumuladodeEfectwo
107,211 729,529
413,190
836,741
37
METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
Modelo de Inversindespusde Impuestos.
El modelo devaluacin de hoteles puede ampliarse para incorporar losefectos de los impuestossobre losingresosyporende,sobreelvalordelhotel.Usadodeestemodo, el modelo es conocido como el Modelo de Valor de Inversin, ya que refleja las condiciones especficas de un inversionista en particular, dejando de servir como un modelo de valorjusto de mercado, debido a que las variables del modelo ya no son obtenidastotalmentedelmercado. Adicional al criterio del prestamista, al criterio del inversionista y a la informacin particular de la propiedad, el modelo de inversin despus de impuestos requiere de informacin sobre las tasas de depreciacin, tasas de impuestos y los montos proyectadosdereservaanualparalareposicindeactivos. ValorEconmicoAgregado (EVA-Economic ValueAdded). El EVA es usualmente usado para valuar empresas completas, no obstante, se considera queestatcnicapuedeseraplicadaalavaluacindeunaunidadeconmica enparticular. EVAsedefinecomoelexceso delretomo-sobre la inversin-disponible paralosaccionistas,unavezdeducidoelcostodelcapitalajustadoalriesgoespecfico. Loanteriorseexpresaconlasiguientefrmula: Enfinanzas corporativas, valor econmico aadido o EVAes una estimacin decierto beneficio econmico despus de hacer ajustes de correccin a principios de contabilidad generalmente aceptados de contabilidad, incluidos los de deducir elcosto deoportunidaddelcapital.GAAPseestimahacercasoomisodeEE.UU.$300millones en costos de oportunidad accionista. EVA puede medirse como beneficios de explotacin despus de impuestos (o NOPAT) menos el dinero costo del capital. El dinero costo del capital se refiere a la cantidad de dinero en lugar de la tasa
38
proporcional (costo de capital). La amortizacin del fondo de comercio o marca de capitalizacin de la publicidad y otros ajustes son lastraducciones que se producena Beneficio Econmico para que sea EVA. El EVA es una marca registrada de su desarrollador, StemStewart&Co.
EVA=UtilidadesdespusdeImpuestos- (WACC *Inversinenla Propiedad) El WACC es el costo de capital promedio ponderado en un contexto despus de impuestos. Bajo la frmula antes expuesta, el mximo valor que la empresa podra pagarporlapropiedadesaquelmontoqueigualeEVAacero,yenfuncinsellegaala siguienteequivalencia: Inversin enlaPropiedad =UtilidadesdespusdeImpuestos/WACC Finalmente, esta tcnica deriva en una forma especializada de capitalizacin de ingresos. Elnumerador (utilidadesdespus deimpuestos) esla medidacontabledeun ingresoalargoplazo,yeldenominador(WACC) reconoce laestructura decapitalnica deunaempresaenespecfico,incluyendosucosodedeudayCoeficienteBeta. Paraaplicarelmodelo,setienequetransformarladefinicintradicionaldeingresoneto a utilidades despusdeimpuesto (alreducirle ladepreciacindel inmuebleelimpuesto sobre la renta), adems de determinar el Costo de Capital Promedio Ponderado (WACC).
39
Enfoque Comparativo deVentas.
El enfoque comparativo de ventas se basa en el parmetro del precio de venta por cuarto y partede una investigacin de mercado para encontrar inmuebles similaresen oferta,obien,paraidentificartransaccionesrecientesdecompra-venta. El objetivo de esta tcnica es obtener la informacin de las ofertas localizadas, para posterionmente ajustara a travs de distintos criterios, y as llegar a un estimado de valor porcuarto.Algunos delosaspectos quesetoman encuenta para homologar las ofertas con el sujeto de estudio son: condicin fsica del inmueble, fortaleza o penetracin de mercado, franquicia afiliada, edad, adems de los servicios o amenidadesqueofreceelestablecimiento,pormencionaralgunos. Si bienexistenempresascomo HSV Internacional,lacualcuenta conlabasededatos ms grande a nivel mundial respecto a transacciones de compra-venta de hoteles, lo comn que esla informacin sobre estetipo detransacciones no estn alalcance del valuador, por lo que es difcil que se est en condiciones de aplicar este enfoque al hotelqueseestudie.
TasadeCapitalizacin obtenidadelMercado.
Enestatcnicadevaluacintambinserequiereconocerlospreciosdeventadevarios hoteles, para determinar tasas de capitalizacin del mercado, a partir de dividir dichas cotizacionesentrelosingresosnetosdelaoprevioalaventa. Dado a que estas tasas se basan en un ingreso neto histrico, normalmente no representan las ganancias futuras, lascuales seespera quecrezcan rpidamente. Por lo anterior, sevuelve importante ajustar estas tasas, si se espera que a travs de las condicionesfuturasestastasassubanobajen.
40
Deigual manera que enlatcnica procedente, este modeloes de difcil aplicacin,ya queserequiereteneraccesoainformacindetransaccionesrecientesdecompra-venta dehoteles,mismaalaqueslotienenaccesoalgunasempresasanivelmundial.
Enfoque de Costos.
Este enfoque busca definir el costo neto de reposicin de la propiedad, por lo que mientrasmenoscomnsealatcnicaconstructivaylosacabadosdeledificio,serms difcildefinirsucostodereposicin. Primeramente se establece -a travs de diversos parmetros- el costo de reposicin nuevo del inmueble, as como del mobiliario y equipo del negocio instalado, magnitud que en una primera instancia no considera deducciones por depreciacin, deterioro fsico,obsolescenciafuncionaluobsolescenciaexteriordelapropiedad. Paratomarencuentaestosaspectos,seusaelmtododevida tilatravsdelcualse determina undemritoglobal.Seasumende50a70aosdevidatilparaelinmueble y 10aosdevidatilparaelmobiliario yequipo,yenfuncin delaedaddelosactivos bajoanlisis,sedemeritanloscostosdereposicinnuevos,aexcepcin-porsupuestodelterreno. Paratomar encuentaestosaspectos se usa elmtododevida til paraeldemeritode las construcciones mobiliario y equipo es razonable, cuanto se trata de edificios relativamente recientes y que se encuentren construidos con medios y mtodos convencionales. La principal critica a este mtodo recae en la obtencin de los parmetros precisosdereposicinyenlaformaenlaquesedeterminanlosdemritos. El clculo del costo neto de reposicin es un proceso complementario que es recomendable llevar a cabo en cualquier anlisis hotelero, ya que no slo brinda una referenciasobeelcapitalinvertido enactivofijo,sinotambinsirve paraestructurar las proyecciones financieras que sirven de base para determinar el valor de este tipo de
41
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES EN CUERNAVACA, MORELOS, MXICO
inmuebles. Noobstante, se considera que bajo ninguna circunstancia elcosto netode reposicinpodrafungircomoelposiblevalordemercadodeun hotel.
42
CapituloIV.-Propuesta Metodolgica paralaValuacinde Hoteles
Planteamiento del modelo de valuacin.
Uninmueble hotelerotiene como principal destino albergar la operacin deunnegocio de renta de cuartos, en dnde el activo forma parte fundamental e indivisible del negocio en s mismo. Por esta razn, el valor de inmueble deber estar ntimamente relacionado con el nivel de saldos positivos de ingresos y egresos que sea capaz de producirdichonegocio. En el caso de hotel, se analiza el potencial del negocio instalado, se estiman flujos futuros de ingresos y egresos bajo escenarios econmicos, polticos y sociales razonablemente previsibles,y sedetermina la inversin que se requerira paraadquirir el inmueble y eventualmente remodelario, a travs de la obtencin de una tasa de retornoatractivaparaelinversionista. Primeramente se determina la Tasa de Rendimiento Mnima Atractiva (TREMA) a utilizar, para lo cual se propone el Mtodo del Promedio Ponderado del Costo Capital (WACC)atravsdesuscomponentesdecapital(CAMP)ydedeuda(financiamientode lacompra). Se realizan proyecciones financieras de estado de resultados y deflujo de efectivo en pesos constantes dentro de un horizonte de anlisis de 10aos,ya que se considera que este es el ciclo que dura un negocio de esta naturaleza antes de que requiera realizarsenuevasinversionesparasurenovacin. Con base en el estudio del mercado especfico, as como en la informacin operativo del hotel, se establecen las variables fundamentales del modelo (tarifa, ocupacin, distribucindeingresos,estructuradecostosygastos,etc.)
43
METODOLOGAPARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
Si bien es cierto que el objetivo del presente trabajo es desarrollar un modelo para valuar hoteles que se encuentran en operacin, se considera importante sealar que an cuando exista un inmueble especializado fuera de uso, su valor tambin dependeradelosbeneficiosquefueracapazdegenerarafuturoconbaseendistintos proyectosposibles.
Clculo de la tasa de rendimiento mnima atractiva (trema).
Generalmente, latasa de rendimiento minima aceptable (TREMA), es unapoltica que establece la alta direccin de una empresa como resultado de numerosas consideraciones,comolassiguientes: 1.- La cantidad de dinero disponible para la inversin, y la fuente y costo de estos fondos(esdecirrecursospropiosodeprstamos) 2.- El nmero de proyectos adecuados disponibles para realizar la inversin y sus propsitos (yaseaquefortalezcan lasoperaciones en cursoy seanesenciales,obien, lasexpandanyseanelectivos). 3.- El grado de riesgo que se percibe asociado con las oportunidades disponibles de inversinde la compaay el costoestimado delaadministracinde los proyectosen horizontesdeplaneacincortosversuslargos. 4.- El tipo de organizacin de que se trate (gubernamental, inters pblico o industria competitiva). Comoyasemencionenelapartadoanterior, sebuscaestablecerelvalormximoque un inversionista estarfa dispuesto a pagar por el hotel en operacin, para lo cual es necesario definir cul seria la tasa de rendimiento mnima que aceptara dicho inversionista,enfuncindelriesgoimplcitoenestetipodenegocios. ParaelclculodelaTREMAseproponendosmtodosalternativos,elCosto Promedio Ponderado Capital (por su significado en ingls Weighted Average Capital Cost) y la tasadirectadelmercado.
44
CostoPromedioPonderado Capital(WACC)
Setratadel msutilizadoentodoelmundo paraestimarelcostodecapital,odichode otra forma, para determinar la rentabilidad que deben obtener los accionistas de una empresaporinvertirsudineroenella. Para estimar la TREMA a utilizar en el modelo, antes se tiene que definir los dos componentesquelaconforman:elcomponentecapitalyelcomponentededeuda. "Componente Capital.Se propone establecerse atravs del mtodo del Modelo de Asignacin del Precio del Activo de Capital (CAPM por su significado en ingls CapitalAssetPricingModel). Este mtodo considera que la rentabilidad mnima que un inversionista debe obtener porinvertirsudineroenunaempresa,debepartirdelatasaqueestpagandoladeuda del gobierno (Tasa Libre de Riesgo) a la cual se le debe de agregar un premio por el riesgo especfico del negocio en donde se piensa invertir el capital (Componente de Riesgo).
Lafrmuladelmodeloes: Ki=TLRa +j3 (RM- TLRh) Donde: Ki: TLRa: RM: Rentabilidadexigiblealnegocio. TasaLibredeRiesgoActual- CETESa28das. Rentabilidad Promedio Histrica del Mercado - Promedio Histrico delIPCen6aos. 45
TLRh:
PromedioHistricodelaTasaLibredeRiesgo- PromedioHistrico deCETESen6aos.
0:
CoeficienteBeta.
El Coeficiente Beta es unfactor que mide la proporcin que guarda la rentabilidad del sector especfico analizado -en este caso del sector hotelero- respecto de la rentabilidad del mercado, es decir, si la rentabilidad del mercado la igualamos a 1, entonceselCoeficiente Betade unsector especfico podra ser0.50,o bienpodraser hasta2. Finalmente, es el coeficiente Beta con el que se mide elriesgodel sector y con l se dimensiona la magnitud del premio (componente riesgo) que se le sumar a la Tasa Librede Riesgo,conelfindedeterminarlatasaderendimiento paraelcomponentede capital. Paracalcular el Coeficiente Beta se corre una regresin lineal entre la rentabilidad del mercadoylarentabilidaddelsectorespecfico,elpromediohistricodelrendimientode lasaccionesdeGrupoPosadas. Cabe sealar que dentro de la Bolsa Mexicana de Valores tambin cotizan otras empresas del sector hotelero como RealTurismo (RealTour),Aristos y Hoteles ElCid (Cid Mega). No obstante Grupo Posadas es la nica empresa del sector que se ha mantenidocotizandoenlabolsaininterrumpidamenteenlosltimosaos. 'Componente de Deuda.Se establecen las condiciones del financiamiento para la compra del hotel a travs del Loan to Value (nivel de aplacamiento), el plazo de amortizacindecapitalylatasadeinters. Dadoquenoseconoceelmontodelcrditoyaquedependedirectamentedelvalorque se le asigne ala unidadeconmica, se determina conla Informacin disponible latasa
46
METODOLOGA PARALA ELABORACINDE AVALOS HOTELES CUERNA DE EN VACA, MORELOS, MXICO
deretomodelcrdito,lacualincluyetantoelretomosobreelcapitalcomoelretomodel capital,definiendodeestamaneraelcomponentededeuda. Una vez definidos ambos componentes, se determina la participacin ponderada de cada una de las tasas de retomo para conformar la Tasa de Rendimiento Mnima Atractiva(TREMA),talcomosemuestraenelsiguienteejemplo: Estructura Capital. Crdito Capital de Participacin en el Valor. 60% 40% Tasade Retomo. 17.7% 15.1% Promedio Ponderado. 10.6% 6.0%
TasadeRendimiento MnimaAtractiva:16.66% Queselcostopromedioponderadodelcapital(CPPC)? Analizando elcostodecapital invertido. Descripcin delCosto Promedio Ponderadode Capital.(WACCporsussiglaseningls)costopromedioponderadodelcapital. Las corporaciones crean valor para los accionistas ganando una rentabilidad sobre el capital invertido que est por encima del costo de ese capital. El CPPC es una expresin de este costo. Se utiliza para ver si se agrega valor cuando se emprenden ciertasinversiones,estrategias,proyectosocomprasprevistas. CPPCse expresa como unporcentaje, comouninters. Porejemplo,si unacompaa trabaja con un CPPC del 12%, esto significa que cualquier inversin slo debe ser hecha,siproyectaunrendimientomayoralCPPCde12%. Loscostos de capital para cualquier inversin,sean para unacompaa entera opara un proyecto, son el ndice de la rentabilidad que los proveedores de capital desearan
47
recibir si invirtiesen sucapital en otra parte. Esdecir, loscostosdecapital son untipo decostodeoportunidad. ClculodelCPPC. La parte fcil de calcular el CPPC es su parte correspondiente a las deudas de la empresa; pues en la mayoria de los casos es claro que inters tiene que pagar la compaaasusbanqueros uacreedoresdedeuda.Sinembargo,esmsdifcilcalcular el costo financiero del patrimonio. Normalmente, el costo de capital de las acciones ordinarias es ms alto que el costo del financiamiento con deuda, porque la inversin patrimonialimplicaadicionalmenteunpremioderiesgo. FactoresquehacendifcilcalcularelCPPC: 1. Calcular el premio de riesgo es una cosa que hace complicado el clculo del
CPPC. 2. Otra complicacin importante mezcla de patrimonio y deuda es la adecuada
paramaximizarelvalordelaccionista.Estoesloque"carg"mediosencostopromedio ponderadodecapital. 3. Finalmente: tambin es importante tener en cuenta la imposicin fiscal de la
corporacin,porquelospagosdeinteresessonnormalmentededuciblesdeimpuestos. LafrmuladelCPPC: (Deudasdeterceros/ Totaldefinanciamientos)X (costodeladeuda)X (1-tasade impuestos) +(CapitalPropio/ Totaldefinanciamientos)X (costodelcapitalpropio) = Costopromedioponderadodelcapital Enestafrmula:
48
Total deflnandamientos (TF) significa elfinandamientosintomar encuenta su procedencia. Terceros o finandamiento propio. El finandamiento total consiste, por tanto,enlasumadelosvalorescomerdalesdelfinandamientopordeudayporaportes de los socios. Un tema importante con el TF es considerar bajo qu condiciones econmicas, se deben induir las responsabilidades o riesgos comerdales actuales, tales como los crditos comerciales. Valorar esto en una compaa es relevante, porque: o o o Elcrditocomerdalesutilizadoagresivamentepormuchascompaas. Hayunacargadeintereses(o finandamiento) parataluso. Elcrditocomerdal puederepresentarunaparteimportantedelbalance.
Latasadeimpuestoserefierealaimposicinfiscaldelacorporacin Ejemplodelclculodelcostopromedioponderadodelcapital). Supongalasiguientesituadnenunacompaa: Valorcomerdaldeladeudaconterceros=300millones Valorcomerdaldelcapitalpropio=400millones Elcostodeladeudael=8% Laimposidnfiscaldelacorporacines= 35% lcostodelcapitalpropioes=18% ElCostoPromedioPonderadodelCapitaldeestacompaasera: 300(300/ 700)X8%X(1- 35%) +400:700X18% =12.5% (costopromedio ponderadodelcapital) El WACC (Weighted Average Cost of Capital) se denomina en ocasiones en espaol Promedio Ponderado del Costo de Capital o Coste Medio Ponderado de Capital (CMPC),aunqueelusomsextendidoesconlassiglasoriginaleseninglsWACC.Se
49
METODOLOGA PARA LAELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
trata de la tasa de descuento que debe utilizarse para descontar los flujos de fondos operativos para valuar una empresa utilizando el descuento deflujos defondos, en el "enterpriseapproach". Es un mtodo ampliamente utilizado en clases de finanzas a nivel de Posgrado para calcularelcostodecapitaldeunaempresaoproyecto. La necesidad de utilizacin de este mtodo se justifica en que los flujos de fondos operativosobtenidos,sefinanciantantoconcapitalpropiocomoconcapitaldeterceros. ElWACCloquehaceesponderarloscostosdecadaunadelasfuentesdecapital.
Clculo C AA D
WWC(qv) - KC^L^
+* * ~ CAA +D
T)
Donde: WACC:Weighted Average Cost of Capital (Promedio Ponderado del Costo de Capital) Ke: Tasa de costo de oportunidad de los accionistas. Generalmente se utiliza para obtenerlaelmtodoCAPM CA:Capitalaportadoporlosaccionistas D:Deudafinancieracontrada Kd:Costodeladeudafinanciera- hh T:Tasadeimpuestoalasganancias
50
Tasade Mercado.
La tasa de mercado es aquella que los inversionistas hoteleros esperan como rendimiento mnimo aceptable en funcin de las condiciones polticas y econmicas vigentes. Con base en su experiencia en el establecimiento y operacin de diversos negocios deeste giro,losinversionistasdel ramodeterminan comoaceptable unatasa derendimiento mnimaquevadesdeel18%hastael22%antesdeimpuestos. Si bien es cierto que el mtodo CAMP fue concebido estrictamente para medir el rendimiento de lasacciones en bolsa, seconsidera que bien pudiera ayudar al clculo delcomponente decapital,yaquesebuscacomparar elrendimiento queseesperade lasacciones delaempresa lderenelsector hotelero (Grupo Posadas),conel retomo mnimoquesepudieraesperaralinvertirencualquiernegociohotelero. Porotro lado, en un negocio de esta naturaleza todas las variables son dependientes del mercado que rija en la zona de influencia, por lo que del correcto anlisis del mercado,dependeengranmedidaelxitooelfracasodelnegocioplanteado. En este sentido y para efectos del modelo, la utilizacin de una tasa obtenida directamente del mercado cobra especial importancia, ya que el reducido nicho en dondesepuedecomercializarunhotel,estcircunscritoalosinversionistashoteleros,y stosyatienenmuybiendefinidoculseriaelrendimiento mnimoqueaceptarianpara tomarladecisindeinvertirenunnegociodeestanaturaleza. Enfuncindeloantesexpuesto,seconsideraquelautilizacindeambosmtodospara elclculode laTREMA, vienen acomplementarse ya quepuedenofrecer un rangode negociacinalmomentodelacompra.Noobstante,paraefectosdeclculodelvalorde oportunidad del hotelo valorjusto de mercado, se considera queel usode latasa de mercadoparadescontarlosflujosnetosdelnegocioseriaeladecuado.
51
METODOLOGA PARA ELABORACINDE LA AVALOS HOTELES CUERNAVACA, DE EN MORELOS, MXICO
Estadosderesultadospro forma.
Para el anlisis del negocio hotelero y para la determinacin de los flujos que ste produce,sedesarrollanproyeccionesdedosestadosfinancieros1,unodeellosesladel EstadodeResultados. En este anlisis, se establecen las variables fundamentales que inciden en la produccindeingresosnetos,ascomolaestructuradecostosygastosusualparaeste tipodenegocios,conelfindedeterminarlautilidadnetadelnegociohotelero.
Ingresos.
A continuacin se describen a detalle cada una de las variables que inciden en la produccin de ingresos del negocio hotelero y se establecen parmetros de referencia en cada uno de los conceptos, con base en una investigacin realizada a 110 hoteles delaRepblicaMexicana. Para efectos del anlisis, se clasific a los hoteles por su categora hotelera y por su ubicacin, dividindolos a su vez en hoteles ubicados en centros de playa y aquellos ubicadosenciudades,siendostosltimoslagranmayora. Capacidad Instalada - Habitaciones Disponibles. Refiere el nmero de cuartos
disponibles a la renta con los que cuenta el hotel, no incluyendo los cuartos que se encuentran enremodelacin (mientrasse encuentren enella), losqueestn ocupados por empleados del hotel o aquellos cuartos que estn adaptados para brindar otros servicios. Tambin se excluyen de este anlisis los compromisos por tiempo compartido. Normalmente enlosEstadosdeResultadosdeloshoteles,este rubroesreferidocomo elnmerodecuartosnochedisponiblesentodounao,locualsecalculasencillamente multiplicandoelnmerodehabitacionesdisponiblesdelhotelpor360das.
52
METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOS DEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
Ejemplo: 250Cuartosentotal. 245Cuartosdisponibles. Entonces 245X360=88,200Cuartosnochedisponiblesalao.
AnlisisdelComportamientodelavariable. Normalmente,amejorcategorahotelera,mayorelnmerodecuartosdisponibles. Cabe mencionar que esta regla no es aplicable para los hoteles clasificados como categoria especial- normalmente denominados Hoteles Boutique-,loscuales manejan unconcepto deexclusividadatravsdeunreducido nmerodecuartos, bienubicados y brindando atencin personalizada, resultando negocios muy rentables por su bajo costodeinversinyadministracin,ysualtaocupacin. En ambas grficas se puede notar que el promedio de habitaciones disponibles es mayorsisetratadeunhoteldeplayaquesisetratadeunhoteldeciudad. Mientras ms reconocido sea el centro turstico de playa mayor ser el promedio del nmerodehabitacionesporhotel. Deigualmanera,mientrasmsgrandee importante sealaciudaddeubicacin,mayor serelpromediodecuartosdisponiblesrespectoaotrasplazasdemenorimportancia. Ocupacin Promedio Anual. La ocupacin se expresa en porcentaje y refiere la proporcin del nmero decuartos noche ocupados enelao enrelacinal nmerode cuartosnocherentablesdel hotel.
53
METODOLOGAPARA LA ELABORACINDEAVALOS DEHOTELES ENCUERNA VACA,MORELOS, MXICO
Uncuarto noche esuna unidadhotelera demandada queequivalea uncuartodehotel que es ocupado por una noche. Despus de estimar el nmero decuartos nocheque unhotelpuedeesperaratraerdurante unperiodo de 12meses,podemosdeterminar la ocupacin dividiendo el nmero de cuartos nocheocupados enelao entre el nmero decuartosnochedisponiblesenelmismopenodo(calculadoscomonmerodecuartos disponiblesx360das). Ejemplo: 52,900Cuartosnochedisponiblesalao 32,920Cuartosnocheocupadosenelao Porlotanto32,920/52,900=aunaOcupacinpromedioanualde: 62% Para efectos del modelo, es necesario hacer un pronstico sobre el comportamiento quetendrlaocupacindelhotelenelfuturo,unavezhechalaremodelacindelactivo Para ello, se toma como una pnmera referencia la ocupacin promedio que registrel hotel en el ao anterior inmediato y adems, se analizan las condiciones de mercado queimperanalmomentodelestudio. En este sentido, es de fundamental importancia el anlisis de la ocupacin promedio que consigna la plaza en donde se ubica el bien dato que puede consultarse en la pgina de laSecretara deTunsmo (www.sectur.gob.mx)-, as como elanlisis delas ocupaciones que consignan los hoteles que conforman la competencia directa, para estarencondicionesdeestablecerunpronsticoa10aos. La ocupacin que registra el hotel bajo estudio nos ayuda a sustentar la cantidad y direccionamiento delaseventuales inversiones que requerira la unidadeconmica,ya sea en una remodelacin, o bien, en una remodelacin y ampliacin, y con base en esto, sepodra configurar lacurva decomportamiento de la ocupacin a lo largo dela vidaeconmicaplanteadaparaelnegociohotelero(10aos).
1 EstadosFinancieros Lastransaccionesquerealizaunaentidadeconmicay ciertoseventoseconmicos identificablesycuantiicables que afectan, sonmedidos,registrados,clasificados, analizados,sumanzadosyreportadoscomoinformacin,bsicamenteenlasformasde BalanceGeneral,EstadodeResultadosyEstadodecambiosen la SituacinFinanciera PrincipiosdeContabilidadGeneralmenteAceptados, InstitutoMexicanodeContadoresPblicos,A.C
54
Si la ocupacin vigente del hotel es mala, se podra deducir la necesidad de remodelacin y de renovacin de imagen del negocio hotelero. Por otro lado, una ocupacin buena del hotel enrelacin con el promedio de la plaza, lo cual refiere una alta demanda sobre la oferta disponible, bien podra justificar un proyecto de ampliacin.
Anlisis del Comportamiento de la Variable.
Cuando analizamos la ocupacin hotelera con base en la plaza donde se ubican los hoteles, las diferencias se vuelven ms notorias; dejando claro que mientras menos importante sea el centro turstico o la ciudad, menores sern los porcentajes de ocupacindesushoteles. Lo anterior resulta obvio ya que a menor actividad econmica en la plaza, tambin menorserelflujodegentequevisitedichaplaza. En razn de lo antes expuesto, se concluye que la ocupacin de un hotel est ms directamente relacionado con la plaza donde se ubica, que respecto a su categora hotelera, por lo que se ratifica la recomendacin de usar la ocupacin promedio de la plaza,encasodenocontarconeldatoproporcionadoporelhotelencuestin.
Tarifa Diaria Promedio- ADR (Average DailyRate).
Estrictamente refiereelpreciopromedioquesetuvo osetendrsobre las habitaciones que se ocuparon o se estima se ocuparnen un ao especifico. Se calcula dividiendo losingresos porconceptode habitaciones entre elnmero decuartos nocheocupados enel ao.
55
METODOLOGA PARALA ELABORACINDE AVALOS HOTELES CUERNA A, DE EN VAC MORELOS, MXICO
Ejemplo: IngresoporHabitaciones:$45,902,500 31,657Cuartosnocheocupadosenelao TarifaDiaria Promedio:$1,450/cuartonoche. Paraefectos del modelo,seconsigna unatarifa promedio parael primerao conbase enloshistricosdelhotelyenlastarifasvigentesalmomentodelanlisis,oencasode no contar con informacin por parte del hotel, se podra plantear la Tarifa Diario Promedioconbaseenlastarifasdelmercado,mantenindosestaconstantealolargo delperiododeanlisis. RespectoalaTarifaDiariaPromedionotamoselsiguientecomportamiento: Tanto enloshoteles quese ubican encentro de playacomo enaquellosquese ubican en ciudades, es muy claro que mientras mejor sea lacategora hotelera, mayor ser la tarifa que se tendr que pagar, lo cual resulta lgico dado la calidad y la cantidad de servicios que ofrece un hotel de mayor categora respectoaotrodemenorcategora. Ahora, respecto al anlisis por plaza, se pudo observar que si bientanto en los centros de playa como en ciudades la tarifa es mayor mientras ms importante sealaplaza,loshotelesubicadosencentrosdeplayaconsignantarifas mayores proporcionalmentequeaquellosqueseubicanenlasciudades. IngresoporHabitacin Disponible- RevPAR(Revenue perAvailable Room).Setratade unindicadordecompetitividadconelquesemideyseanalizaelcomportamiento delos hoteles. Indica los ingresos por cada habitacin disponible en el hotel, permitiendo hacerunseguimientodelxitoodelfracasodelagestindelhotel. La proporcin de los ingresos por habitaciones sobre los ingresos totales del hotel es considerable,yaqueenelcasodeloshotelescategorade3a5estrellascontodoslos servicios ofertados, los ingresos por habitacin suponen aproximadamente entre un
56
50% y 70%de los ingresos totales, porcentaje que llega hasta un 90%en hoteles de estanciaprolongada,esquemaallinclusiveodebajopresupuesto. Existendosmanerasdecalcular el RevPAR: (i)dividiendo losingresostotalesnetosde las habitaciones entre el nmero total de las habitaciones (descontando impuestos, desayunos u otras comidas), o bien, (i) multiplicando la tarifa media por habitacin (ADR)porelniveldeocupacinquecorresponda. (i)Mtodo 1. RevPAR=IngresosporHabitaciones/ NmerodeHabitacionesDisponibles/ 360Das RevPAR =$72'657,500.00 7245 CuartosDisponibles/360 Das=$ 812.50
(ii)Mtodo2. RevPAR= Tarifa Promedio *OcupacinPromedio RevPAR =$1,250*65% =$ 812.50
Enalgunosdeloscasos,losingresosdelashabitaciones representanentre50%y55% delosingresostotales,hotelesendonde losingresosporalimentosybebidassonmuy elevados debido normalmente a la existencia de restaurantes y/o bares que gozande unbuenreconocimientodentrodelaplazaespecfica. Enestos casos, el indicador del RevPAR slo reflejara una parte de los ingresos del hotel en cuestin, ignorando las dems fuentes de ingresos, lo que derivara en un anlisis errneo al momento de comparar las rentabilidades de dos hoteles. Por lo anterior, se hace uso de un indicador complementario denominado GOPPAR (Gross Operating ProfitPerAvailable Room),elcualseexplicamsadelante.
57
Dentro del Modelo de Valuacin, el indicador RevPAR se calcula como una simple referencia de rentabilidad,sinquetenga participacin alguna enel clculodevalordel hotel. Dado que el RevPAR depende directamente de la Tarifa Diaria Promedio, este indicador mantiene un comportamiento paralelo. La tendencia es que mientras mayor sea lacategora hotelera,tambin mayorserel rendimiento por habitacindisponible, tantoenelcasodeloshotelesdeplayacomoenlosdeciudad. Segn va subiendo la categoria hotelera, ladiferencia derentabilidad entre los hoteles de playay losde ciudadseva haciendo mucho msgrande. Dadoque en los hoteles de playa lastarifas normalmente son mayores queen lamayora delos hotelesde las ciudades,larentabilidadporhabitacindisponibleestambinsustancialmente mayor. Distribucin de Ingresos. Como ya se explic en el apartado anterior, los ingresos totales de un hotel, se conforman de distintos departamentos, clasificndose principalmenteen(i)Habitaciones, (ii)AlimentosyBebidasy(iii)OtrosDepartamentos. Los ingresos por Habitaciones tienen normalmente la mayor participacin en los ingresostotales,siendo finalmente rentadecuartoslaprincipalfuncindeunnegocio la de esta naturaleza. Noobstante, en algunos casos en donde los hoteles cuentan con restaurantes de prestigio o con buen reconocimiento, la participacin de los ingresos porconceptodeHabitacionesllegaarepresentarhastael50%delosingresostotales. LosingresosporAlimentosyBebidasestnrepresentadosporlosrestaurantesybares con los que cuente el hotel en cuestin y normalmente representan alrededor de un 30% de los ingresos totales. En algunos estados de resultados, este concepto es divididoendos,yestablecenlosingresosespecficosparalosAlimentos,ascomopara las Bebidas, representando aproximadamente 20% y 10% de los ingresos totales respectivamente.
58
Finalmente, en el concepto de Otros Departamentos se engloban los dems servicios quesonofertados dentrodel hotely queproduceningresosadicionales, serviciostales comoTelefona,LavanderayRentadeSalonesdeEventosprincipalmente. Si bien este concepto normalmente representa abajo del 10%de los ingresostotales, no debe despreciarse, sino al contrario, se le debe de poner una especial atencin, sobre todo en aquellos casos en donde la renta de Salones de Eventos sea muy demandada. Tal como se menciona en apartados anteriores, los ingresos de las habitaciones es mayor en los hoteles de menor categora, debido a que se ofrecen menos serviciosy porende,sediversificanmenoslosingresos. Contrariamente, enel anlisis delos hoteles clasificados porsu ubicacin se notque enlasplazasdemayorimportancia,laparticipacin delosingresosdelashabitaciones esmayorqueenplazasdemenorimportancia. Enelcasodeloshotelesdeplaya,estosedebeprincipalmenteaqueloshotelesdelos centros turisticos consolidados estn tendiendo al esquema All Inclusive (Todo Incluido), en donde los ingresos por habitaciones representan hasta el 96% de los ingresostotales. Enelcasodeloshotelesubicadosenlasciudades,resultunfenmeno interesanteen donde la participacin de lashabitacioneses muysimilar en las macro-plazas yenlas plazasmenores,siendomenorelporcentajeenlasplazasintermedias. Enfuncindeloanterior,seconsideraqueunadistribucindeingresosestndarsera: Habitaciones: AlimentosyBebidas: OtrosDepartamentos: Ingresos Hoteleros: 72% 22% 6% 100%
59
METODOLOGA PARA LAELABORACIN DEAVALOSDEHOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO
Costosy Gastos.
Los costos y gastos derivados de la operacin de un hotel se refieren a la expresin monetaria de los recursos empleados en contar con todos los elementos necesarios dentro del proceso de atencin a los huspedes, asi como a los usuarios de los serviciosquepresteelhotel. En este apartado se incluyen los gastos por concepto de comestibles, bebidas, materialesdetodotipo,combustibles,energayotrosobjetosdetrabajoconsumidosen el proceso, as como los gastos por la remuneracin del trabajo, la depreciacin de equipos,edificiosyotrosmedios,la promociny elmarketing,el mantenimiento delas instalaciones, los impuestos y otros gastos que se originen como resultado de las actividadesquedesarrollelaentidadhotelera. Paradefinir la estructura de costosy gastos a usar enel modelo, seanalizan estados deresultados histricos dediversos hoteles,estableciendo losrubrosmscomunesen este tipo de negocios, as como el porcentaje promedio que representan los ingresos segnsutipologayubicacin,estudiodelquemsadelanteseexponenlosresultados. Para realizar la valuacin de un hotel, lo deseable sera que la administracin del negociobajoanlisisle proporcionara alvaluador estadosde resultadoshistricos,con elafndeestablecer laestructuradecostosygastosespecfica paradichonegocio,as comolosporcentajesquedichosegresosrepresentanenlosingresoshoteleros. No obstante, para aquellos casos en los cuales el valuador no tenga acceso a esta informacin, a continuacin se plantean algunas referencias obtenidas de nuestra investigacinaesterespecto. Los conceptos de costos y gastos que resultaron ms comunes dentro de la investigacinrealizadafueron:
60
Costos
Departamentales
o Directos. Se denominan
como costos
departamentales a aquellos que pueden identificarse directamente con un proceso, producto, trabajo o servicio, los cuales generalmente se encuentran relacionados con los departamentos que producen los ingresos , refirindonos especficamente a Habitaciones, Alimentos y Bebidas y Otros Departamentos (Telefona Lavandera, CentroEjecutivo,Estacionamiento,etc.). Estos costos estn ntimamente relacionados con los servicios que se ofrecen en el Hotel y se refieren, por ejemplo, a los Gastos de Reservaciones en el caso del Departamento de Habitaciones; Loza y Cristalera en el caso del Departamento de Alimentos y Bebidas;obien, elcostodelservicio telefnico parael hotelenelcasode OtrosDepartamentos,pormencionaralgunos. Con base en nuestra investigacin, los costos departamentales reflejados como un porcentajedelosingresosdecadadepartamento,fluctanenelcasodel Departamento deHabitacionesentreel 10%yel20%delosingresosporHabitaciones. Por otro lado para Alimentos y Bebidas, los costos departamentales fluctan entre el 55%yel65%delosingresos respectivos:yfinalmente,paraOtros Departamentos,los costos pueden andar entre el 20% y hasta el 40%, resultando todo el apartado de CostosDepartamentalesaproximadamente el30%delosingresoshotelerosglobales. A continuacin mencionamos algunos de los rubros que conforman cada uno de los Costos Departamentales, as como unareferenciasobre el peso especfico que cada rubrotienedentrodelosingresosdepartamentalesrespectivos. Gastos de Operacin o Indirectos. Son aquellos que no pueden ser atribuibles
directamente aunaproduccin oservicio,sinembargo,resultan indispensables parala operacindelnegocio. Los gastos de operacin normalmente son gastos variables, es decir, que estn en funcin de la ocupacin del hotel, estando ntimamente relacionados con los ingresos
61
que el negocio perciba; cuando la ocupacin es alta el gasto tambin suele ser altoy viceversa,como ejemplodeestetipodegastospodemosmencionar elmantenimiento, losserviciosoenergticosyosgastosdefranquicia. Dentro de losgastosvariables seencuentran losgastos defranquicia, loscualescabe mencionar - son el resultado de la suma de diversos gastos y comisiones que el franquisiatario cobra a el franquisiante por el uso de la marca, logotipo, identidad, imagen, procedimientos y controles, mercadotecnia y sistemas de reservaciones, egresos que normalmente llegan a representar entre el 10%y el 11% de los ingresos totalesdelashabitacionesyenplazosconvenidosde 15a20aos. Gastos Fijos.Sonaquellosqueindependientemente delasvariacionesenlaocupacin del hotel,stos se mantienen constantes a lo largo del tiempo, como ejemplo deeste tipodegastospodemosmencionarelpagodelimpuesto predialyelpagodelasplizas deseguro. Para definir el monto que se debe de pagar por concepto de impuesto predial es necesario analizar cada hotel en particular, ya que para cada estado e inclusive para cada municipio, existen diferencias en cuanto a la tasa que se aplica sobre el valor catastraldelapropiedadyque finalmente derivaenelgastorespectivo. Enelcaso del pagode la pliza del seguro, normalmente secubren distintos aspectos relacionados con el inmueble hotelero (cobertura contra incendios, terremotos, explosiones, rotura de cristales), con la maquinaria y equipo (equipo electrnico, calderas y aparatos sujetos a presin), as como con los servicios que se prestan en dentrodelhotel(responsabilidadcivilporactividades,roboconviolenciayasalto,dinero yvalores). Lacomisinpor laplizadeseguro seencuentra muy cercanaal0.5%delvalordelas construcciones, maquinaria y equipo,y se mantiene sincambios alo largo del periodo enestudio.
62
GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room). Siglas en ingles que
significanutilidades brutastotalesporhabitacindisponible porda (GOP),dndeGOP es igual a los ingresos totales menos los costos departamentales y los gastos operativos. GOPPAR =UtilidadBruta deOperacin/ HabitacionesDisponiblesalAo. A pesardequeelindicador GOPPAR nohacedistincionesentrelosdiferentestiposde ingresosyporende,nopermiteunavaloracinprecisadelosingresosporhabitacin,si facilita una clara indicacin del beneficio potencial del hotel. Adems, el GOPPAR puede- en la mayora deloscasos- reflejar la rentabilidad, la calidad deservicioyel valorsubyacentedeunhotel. Ya que elGOPPAR indica lasganancias subyacentes deun negocio hotelero,tambin indica claramente el comportamiento global y los flujos de efectivo potenciales del mismo, por lo que se puede evaluar la operacin hotelera no solo basndose en los ingresos por habitacin sino tambin en los ingresos globales y la eficacia de la explotacinenformaunitaria. ElindicadorGOPPAR tomaencuentatodoslosgastosdelaexplicacin,lamayoriade los cuales incluyen tanto partes fijas como variables. La parte fija normalmente esta asociada a las dimensiones y requisitos del hotel, mientras que la parte variable est asociadaalvolumendelnegocio. Si bien el RevPAR analiza la rentabilidad de un hotel con base en los ingresos delas habitaciones, adems de que proporciona algunas tendencias del mercado, este indicador no refleja los costos y gastos existentes, y por ende tampoco el nivel de ingresosquepodragenerarelhotel. Encambio elGOPPAR refiere la rentabilidad deun hoteldemanera msdetallada,ya que toma en cuenta la eficacia y el control de la operacin del negocio hotelero,
63
eliminando hasta cierto punto, la ventaja comparativa en el RevPAR de un hotel ms pequeo. Por lo tanto, se considera que el uso del GOPPAR como complemento del RevPAR permiteunanlisismscerteroalanalizarproyectosdeinversinhotelera. Depreciaciones. La depreciacin por definicin es la prdida de valor contable
que sufren los activos fijos por el uso al que se les somete, por el deterioro fsico causado por terremotos, incendios y otros siniestros, por la prdida de utilidad comparativa respecto a nuevos equipos y procesos, o bien, simplemente por el agotamientodesucontenido. Con la intensin de deducirel costo de adquisicin de losactivosfijos, se determinan sus vidas tiles tanto para los inmuebles como para los equipos, por lo que en la medida que avanza el tiempo de servicio, el valor contable de los activos va decreciendo, hasta llegar a unvalor contable decero unavez quese haya depreciado totalmenteelactivo. Para efectos del estado de resultados, se est considerando la depreciacin de las construcciones, de las inversiones hechas en la remodelacin del hotel, as como del mobiliarioyequipo. En el primero y segundo caso, se considera que el edificio se depreciar totalmente despusdetranscurridos20aos,esdecir,vateniendounadepreciacindel5% anual. Sinembargo, enelhorizonte deanlisis delmodelo (10aos) solo llega a depreciarse lamitaddelvalordelasconstrucciones. Para el mobiliario y equipo se considera que el 70%se depreciar en un pedido de5 aos, lo que representa una depreciacin anual del 14%,reflejndose la consecuente reposicin del mobiliario y equipo depreciado enelflujodeefectivo precisamente cada 5aos.
64
Gastos Financieros. Paraefectosdelmodelo,sedefineaesteconceptocomola
cargafinanciera resultante del crdito requerido o solicitado para apalancar la compra del hotel y se refiere especficamente a las comisiones e intereses generados por el prstamo. Sera ilgico pensar que un inversionista estara dispuesto a pagar la totalidad del montoestipulado paralacompradelhotel,sinomsbienbuscariafinanciaroapalancar dicha compraconobjetodeinvertirunacantidadmenorydeestamanera,lograrqueel rendimientosobresucapitalinvertidopuedasermayor. Sibienesciertoqueelflnanciamiento enlacompradeunhotelfluctaentreel50%yel 70%desuvalor, enelmodelosepropone utilizar unparmetro LoantoValuedel60% aunplazode 10aosparaamortizarelcapitaldelcrdito,aunatasafijaanualdel12% ycobrandointeresessobrelossaldosinsolutos. Las condiciones del crdito antes expuestas pueden ser sujetas avariacin segn las necesidades de cada caso, o bien segn vaya cambiando la situacin econmica y socialdelpas.Posiblemente antelacompradeunhotelpocoreconocido yubicadoen una plaza no consolidada, la tasa de inters podria ser mayor y el plazo del crdito menor,enfuncindelriesgoqueimplicaraelfinanciamientodesucompra. Impuestos. Si bienestcnicamente aceptable e inclusive recomendable realizar
lasproyeccionesfinancieras en unescenario antesde impuestos, haciendo losajustes conducentes a la tasa de rendimiento preestablecida, se considera conveniente mantener losimpuestosparaefectosdelmodelo,conelnicofindereflejarestadosde resultadoscompletos.Finalmente,atravsdecualquiera delosdosescenarios- antes odespusdeimpuestos- sellegaalmismovalor. Participacin de losTrabajadores en las Utilidades (PTU). La Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, en su Titulo VI Del Trabajo y de la Previsin Social, Artculo 123, Fraccin IX, menciona que los trabajadores tendrn derecho a una participacinenlasutilidadesdelasempresas.
65
Para tal efecto nuestra Constitucin establece que una Comisin Nacional integrada con representantes de los trabajadores, de los patrones y del gobierno, fijar el porcentaje de utilidades quedeba repartirse entre lostrabajadores, porcentaje queala fechasemantieneenun10%delabaserepartible. Impuesto Sobre la Renta (ISR). La Ley del Impuesto sobre la Renta en suArticulo 10 menciona que las personas morales debern calcular el impuesto sobre la renta a pagar,aplicandoalresultadofiscalobtenidoenelejerciciolatasadel 28%. Hasta2005 latasafuedel30%en2006esdel29%yapartirdelaode2007serdel 28%talcomolosealalaleyantesreferida. Adicionalmente seala queelresultadofiscaldelejercicio sedetermina restndole ala totalidad de los ingresos obtenidos en el ejercicio, lasdeducciones autorizadas, enlos trminosdelapartadoanterior. Atravsdedistintas institucionespblicasyprivadasrelacionadasconelsectorturismo de nuestro pas, tales como SECTUR, NAFINSA, Asociacin de Hoteles y Moteles de Mxicoy FONATUR; setratde investigar lastendencias de la estructura de costosy gastosquemanejanlosnegocioshotelerossegnsuubicacinygiro,noteniendoxito enlarespuestadedichasinstituciones. Por lo anterior, se parti de informacin contable histrica de un nmero limitado de hoteles para establecer un acercamiento que sirva de referencia a peritos valuadores, sobre la participacin de los diversos costos y gastos respecto de los ingresos hoteleros. Primeramente, seestablecierontresclasificaciones principales paraloshoteles: hoteles deciudadendestinoturstico,hotelesdeciudadconfinesdenegocioyhotelesdeplaya endestinoturisticoydedescanso.
66
Por otro lado, la estructura de costos y gastos que se analiza se basa en los tres grandes rubrosqueconforman losCostos Departamentales (Habitaciones,Alimentosy Bebidas y Otros Departamentos), as como en los cuatro conceptos de Gastos Indirectos que resultaron ms recurrentes en los diversos estados de resultados histricos que fueron revisados (Administracin y Generales, Publicidad y Ventas, Mantenimiento,AguayEnerga). Paraloscostosdepartamentales,serefiereelporcentajequecadaconceptorepresenta paraelingresodepartamentalcorrespondiente,porejemplo,elporcentajedecostosdel rubro de Alimentos y Bebidas esta exclusivamente relacionado con el ingreso que registr eldepartamento deAlimentos y Bebidas. Encambio, enelcaso delosgastos indirectos el porcentaje referido encada rubro se relaciona- entodosloscasos- con losingresoshotelerostotales. Los hoteles de ciudad - principalmente aquellos con categora 5 estrellas y Gran Turismo- son los que en general mantienen los mayores costos, lo cual es entendible dadoquesuinfraestructuradebedeestarpreparadapararecibirtantoaturistascomoa viajeros de negocios, con el personal y con los servicios adicionales que cada uno de estossectoresdemanda. Algunos de los servicios e instalaciones especiales de las que requieren diferenciadamente estos dos sectores son: restaurantes, bares, alberca, gimnasio, canchas de tenis y reas verdes para los turistas; servicio de lavado y planchado, transportacin, centro de negocios, salas de juntas y salones de eventos para los viajerosdenegocios. Es claro que todas estas instalaciones y servicios adicionales derivan en mayores costosdepartamentales- 35%delosingresoshotelerostotalesaproximadamente -,en comparacinconunhotelqueatiendaaunnichodemercadomsespecfico (negocios odescanso/placer).
67
Porotro lado, los hoteles quedanservicio a la demanda de losviajeros de negocios tambin denominados Hoteles Low Cost y normalmente clasificados con categora 4 Estrellas- se enfocan a reducir al mximo los costos y gastos, recortando servicios e instalacionesaofreceral husped,conelfindeofrecer lastarifasmscompetitivas del mercado. Algunos de los servicios e instalaciones que este tipo de hoteles deja de ofrecerson: servicio de botones, restaurantes, bares, alberca, canchas de tenis y reas verdes: cobrando especial importancia los servicios de lavado y planchado express, room service,centrodenegociosytelefona,pormencionaralgunos. LoscostosdepartamentalesenunHotelLowCostodenegociosrepresentanalrededor de20%delosingresoshotelerostotales,nohabiendousualmente costosporpartedel departamentodeAlimentosyBebidas. Finalmente loshotelesde playaseencuentran enun punto medioentre los hotelesde ciudad y los de negocios, resultando de la investigacin costos departamentales aproximadosdel25%delosingresoshotelerostotales. Noobstantequeestoshotelesseencuentranenfocadosalsectordeplacerodescanso, requiriendo para su atencin de instalaciones recreativas (alberca, canchas de tenis, gimnasio, etc.), resulta muy comn quegrandes empresas, grupos deprofesionistas o dependencias pblicas organicen convenciones en destinos de playa, por lo que tambinsonnecesariasalgunasdelasinstalacionesyserviciosqueofrecenloshoteles denegocios. En general, los costos Departamentales de un hotel representan aproximadamente el 30%delosingredienteshotelerostotales. Respecto a los Gastos Indirectos, se considera oportuno resaltar los siguientes aspectos.
68
En cuanto al rubro de Administracin, los hoteles de ciudad normalmente registran mayores gastos, ya que al ofrecer ms servicios y contar con ms instalaciones, requierendeunmayor nmerodepersonal yporende, mayor nmerodesupervisores ygerentes. Respecto alrubro dePublicidadyVentas sucede ala inversa, sonmayores losgastos para loshoteles denegocioydeplaya,queparaaquellos deciudad.Enelprimercaso debido alreducido nichodemercado alqueestndirigidos,y dadoque lademandaes menor que la oferta, requieren gastar ms en publicidad para tener una mayor participacindelmercadoquelacompetencia. Enloshotelesdeplaya,losgastosaltos se deben principalmente a lagran oferta con la que normalmente tienen que competir enestetipodecentrosturisticos. En cuestin de mantenimiento, si bien en todos los casos resulta una participacin similarenrelacinconlosingresostotales,cabesealarqueenloshotelesdenegocios el gasto por este concepto suele ser menor, debido a que en este tipo de hoteles se hospedan viajeros con un nivel socio-econmico msalto, lo que deriva en un mayor cuidado delmobiliario yde las instalaciones, adems deque la mayor partedeltiempo seencuentranfueradelasinstalacionesdelhotel. En relacin con el concepto deAgua y Energa, resultan participaciones muy similares resultando una alza marginal en los hoteles de playa, principalmente por el mayor uso deinstalaciones relacionadastalescomoregaderas,albercasyaireacondicionado. Engeneral, losGastos Indirectos de un hotel andantambin muy cercanos al 30%de losingresoshotelerostotales.
Estadodeflujodeefectivo.
Conbaseenelestado de resultados seestablecen losingresosyegresosdelnegocio hotelero para determinar los saldos de efectivo positivos o negativos al final de cada periodoanual. 69
Primeramente, se reflejan los ingresos hoteleros por concepto de habitaciones, alimentos,bebidasyotros departamentos, aloscualesseadiciona alfinaldelplazode anlisis laventadel inmuebleensuvalorderescate,yaqueseconsideraterminado el ciclo delnegocio ysepiensaenvenderloantesdequese requiera realizar inversiones adicionales para su remodelacin y consecuentes reposicionamiento dentro del mercado. Tratndose de una unidad econmica cuyo principal objetivo es la produccin de efectivo, el clculo de su valor de rescate se plantea a travs del mtodo de capitalizacin de ingresos a perpetuidad, partiendo de las entradas del ltimo ao del horizontedeanlisis(ao 10),restando losegresoscorrespondientes almismo periodo y capitalizando el monto resultante a travs de latasa de rendimiento calculada conel mtododecostodecapitalpromedioponderado(WACC).
Porotrolado,tambinson reflejados loscostosygastosdelestado de resultados,con la excepcin de los montos correspondientes a las depreciaciones1 de las construcciones y del mobiliario y equipo, dado que dichos gastos se usan nicamente para efectos contables - especficamente para el clculo de los impuestos- y no conllevanunatransaccindeefectivo. Adicionalesaloscostosygastos,seconsignanenelapartadodeegresostantoelpago del capital y los intereses del crdito en 10 aos, como los gastos quinquenales correspondientes a la reposicin del mobiliario y equipo depreciado (CAPEX por su significadoeningls:CapitalExpenditure).
70
Finalmente,enesteapartado seincluye lainversincorrespondiente ala remodelacin y readaptacin del negocio hotelero a su nueva imagen, con la intencin de reposiaonarlo nuevamenteenelmercado
Inversininicial- valordeoportunidaddelhotel.
Finalmente llegamos al punto ms importante del modelo, que es precisamente el clculo del valor del hotel Como ya se mencion con antenondad,se busca definir el valorjusto que un inversionista estara dispuesto a pagar por el inmueble yel Negocio hoteleroenmarcha,enfuncinderecibirunretornomnimoaceptableconlosflujosdel negocio en 10aosy despusdehaberinvertido enla remodelacin delhotel parasu reposiaonamientoenelmercado Dicho valor justo de mercado, tambin denominado como valor de oportunidad, es equivalente ala inversin inicial necesaria paraobtener latasa derendimiento mnima atractiva (TREMA) previamente establecida, a partir de los saldos de efectivo que produceelnegociohoteleroen10aos
Se considera importante sealar que el concepto de valor de oportunidad es definido porlaComisindeAvalosdeBienesNacionalcomo "Elmximovaloraceptabledeun bien, expresado entrminos monetarios,enfuncin del beneficio seesperagenerar", definicinquecoincideplenamenteconelplanteamientofundamentaldelmodelo Elvalor de oportunidad del hotel secalcula dentrodel modelo modificando la celda de inversin inicial con la intencin de encontrar la magnitud que permita - conlosflujos delnegociohotelero- obtenerlatasaderendimientopreviamenteestimada
1 Depreciaciones La perdida devalor que sufre unactfvo fsico como consecuencia deluso o deltranscurso del tiempo Matemticas Financieras Alfredo Das Mata
71
Sibienyasemencionqueatravsdelplanteamientodelosdiversosproyectosquese podrian realizar dentro de la unidad econmica, se llegara a sendos valores como Negocio hotelero enmarcha;esdemencionarse que aquelescenario queconjuntelas condicioneseconmicasydemercadomsviablestantoparaelvendedorcomoparael comprador,representarelvalorjustodemercadodelaunidadeconmica.
Anlisis de sensibilidad e interpretacin de resultados.
Anlisis deSensibilidad.
Unavez hecha lainvestigacin respectiva yestablecidas lasvariables ms adecuadas dentrodelmodelo,loquenosllevaria aestablecerelvalordeoportunidad delhotel,es conveniente comenzar ajugar con dichas variables con el fin de establecer diversos escenarios posibles,que nosllevenasuvezaencontrardiversosvaloresquepermitan establecer el valor piso, el valor techo, o bien, que nos de una perspectiva muy particularsobreelpotencialdeproducirefectivodelaunidadeconmica. Para ello, el valuador antes deber haber identificado plenamente las circunstancias que rigen el mercado hotelero especifico y por ende, haber identificado los riesgos e incertidumbres que existen para la unidad econmica bajo estudio, para estar en condicionesdereflejardichosregistrosensusdistintosescenariosdeanlisis. En este sentido, normalmente se elaboran tres escenarios: uno pesimista (valorpiso), uno optimista (valor techo) y uno realista o esperado (valor de oportunidad). No obstante, la elaboracin de lostres escenarios tpicos antes mencionados, se pueden realizar el nmerodeescenarios queelvaluadorconsidereconveniente, enfuncinde reflejar diversas condiciones especificas dentro del contexto del inmueble - negocio, comobienpodraserlaprximaaperturadeunhoteldelamismacategoria. Por otro lado, se mencion desde el principio de este trabajo de investigacin que el desarrollo del modelo se enfocara a un esquema tradicional de dueo- operador, en 72
donde nicamente seanaliza el Negocio hotelero en marcha y seestablecen losflujos netos queeste escapaz deproducir. Sinembargo, qupasacuando setrata deotro tipodeesquemadenegocio? Existen otros dos tipos de esquemas: cuando el dueo contrata una compaa operadora para administrar su negocio o cuando el dueo del inmueble nicamente arriendalasinstalacionesaunacompaaoperadoradehoteles. En el primer caso, la utilidad neta que resulte del negocio es para el dueo y nicamente se le paga un porcentaje de los ingresos -previamente acordado- a la empresa operadora;enelsegundocasoesala inversa, la utilidaddelnegocioespara la operadora y al dueo se le paga una renta fija, o bien, un cierto porcentaje de los ingresosnetos. Para establecer el valor de la unidad econmica bajo el primer esquema tambin es necesario realizar proyecciones financieras en donde se analicen los flujos que es capazdeproducirelnegociohotelero,incluyendoenlosgastosdeoperacinelpagode la empresa operadora, cuyos honorarios normalmente van del 3% al 11%de los ingresos hoteleros totales, adems de un 10% 15%sobre el resultado operativo por conceptodehonorariosporincentivo. Enel caso del segundo esquema,eldueo del inmueble es unsimple arrendador, por lo cual ms all de tener costos relacionados con el negocio hotelero, nicamente maneja gastos tales como administracin, impuesto predial y seguros, por lo que el mtodo de capitalizacin de las rentas directo resultara adecuado para llegar al valor del inmueble, dado que - como se ha venido mencionando a lo largo del escrito- su valordebedeestarenfuncindeloqueelinmuebleescapazdeproducirafavordesu dueo. nicamente en el caso que el arrendador cobrara un porcentaje de los ingresos hoteleros, seria necesario realizar unanlisis de proyecciones financieras delnegocio, paradeah,establecerelpronsticodeloquerecibiria eldueoporconceptoderentas
73
yconesto,capitalizarlosingresos aunatasaqueresulteacordeconelriesgo implcito enconveniosdeestanaturaleza.
Interpretacin de Resultados.
Respecto a la interpretacin de resultados, existen diversos puntos que vale la pena analizar una vez determinadas las variables del modelo, aspectos como la relacin entreelvalorfsicoyelvalordeoportunidaddelaunidadeconmica. Porejemplo,sielvalordeoportunidadresultamayorqueelvalorfsicosehabladeuna inversin eficiente, ya que lo invertido en activo fijo es poco comparndolo con el potencialdegeneracindeefectivodelaunidadeconmica. Porelotrolado,sielvalordeoportunidad resulta menorqueelvalorfsico,entoncesse habladeunasobre-inversin enactivofijoyunnegociopocoatractivo,yaqueelcapital invertido resulta mucho mayor que loqueel negocio instalado escapaz deproducir, lo cual es producto de un deficiente anlisis del mercado especfico y de una mala decisindelproyectoarealizar. Otro aspecto que podemos analizar es el apalancamiento de la compra de la unidad econmica, ya que esdifcil pensar que un inversionista estara dispuesto a realizar la compra de un hotel con recursos propios, sino ms bien buscara financiarla en un ciertoporcentaje. Noobstante, losflujos netosqueproduzcael negociodebensersuficientes para hacer frentealaamortizacin delcapitalyelpago deintereses,yaquesepodra darelcaso enquelosflujosdelnegociohoteleronoseansuficientesparapagarelprstamo. Otro punto interesante dentro del anlisis a tomar en cuenta, es el plazo de recuperacin o retomo de la inversin. Dentro del flujo de efectivo, se identifica el tiempo requerido para que el flujo neto acumulado cambie de signo de negativo a positivo,determinando ellapsodetiempoquesenecesitadesdeefectuada lainversin
74
hastaquesta se recupera. Lodeseable sera que un horizonte de 10aos-tal como el periodo de anlisis del modelo- la inversin serecupereen 5 aos, o bien, cuando mximoen7aos.
75
Conclusiones.
La hiptesis planteada en este trabajo refiere que un inmueble destinado a la explotacin1 a travs de la operacin de un negocio hotelero, deber ser valuado con baseensucapacidaddeproducirsaldospositivosdeefectivoaplicandolastcnicasde unavalodenegociohoteleroenmarcha. En relacin con lo anterior, se pudo sustentar que un hotel no debe verse como un simple inmueble, sino que debe analizarse como una unidad econmica que ha sido destinada a un sitio especifico con el nico fin de producir ganancias a favor de su propietario,atravsdelaprestacindeserviciosespecializados. Eneste sentido, para estar en condiciones de estimar un valorjusto de mercado para un inmueble hotelero, primeramente se requerira explorar diversas opciones de proyectosquesepuedanrealizarenelactivo,paraidentificarculseraelproyectoque resultaramsviableyquedejaralosmsaltosrendimientosparaelinversionista. Los hoteles son unidades econmicas cuyas ofertas no son encontradas normalmente dentro de un mercado inmobiliario, sino que ms bien se encuentran y se analizan dentro de un mercado de inversionistas, los cuales en vez de estar interesados en hacerse de un patrimonio, buscan encontrar buenas oportunidades de negocio con baseenpotencialdeexplotacindelactivo. Es claro que el anlisis de unhotel es completamente distinto al anlisis de cualquier otro hotel, por lo mismo, los diversos factores que inciden en el valor de la unidad econmica deben deanalizarse con la mayorsensibilidad porparte delvaluador, para identificarlasdebilidadesofortalezasquepresenteelactivoenparticularrespectoasu ubicacin,asusinstalacionesoalascondicionesdesuentornodemercado.
1 Explotacin es laaccin deejecutar losprogramas desarrollados y distribuir los resultados www deye ipn.mx/dcyc/glosano/E,aspx
76
En este sentido, el anlisis del mercado hotelero en la zona de influencia es fundamental en la valuacin de este tipo de activos, ya que para que un negocio hoteleropuedatenerxito,antessedebededisearunproductocompetitivo,sedeben conocer por completo las ventajas y desventajas de los competidores directos, y la salidadelproductoalmercadodebesercuandolascondicionesseanlasptimas Todo estoconbaseenescenanosrazonablemente previsibles Atravsdeestetrabajodeinvestigacin,se buscsensibilizar elprocesodevaluacin dehoteles, haciendomencindetodas lastcnicasexistenteparadichofin, analizando los factores involucrados en el valor de un activo de esta naturaleza y estableciendo comportamientos delas pnnapales vanables queinaden enla producan deingresos deunnegoaohotelerosegnsuubicaanycategoria Todo lo antenor denv en un modelo de valuacin, el cul propone una manera de calcularlaTREMA, unformato deproyecaonesfinancierasconunaestructuracontable quepuedeadaptarseacasicualquier hotelyunenfoquedevaloratravsdelconcepto deinversininicial El modelo se dise con la consigna de que fuera fal de entender para cualquier valuador y con el afn de que fuera un modelo dinmico, que permitiera ajustar las diversas vanables a las condiaones de cada hotel en particular, adems de que se tuviera la opcin de elaborar distintos escenanos que denvarn en una toma de deasionessustentada Unavez expuestoqueelenfoque devalorfsico nicamente sirve para refenrelmonto de las inversiones hechas en activo fijo para construir la unidad econmica y que el enfoque comparativo demercado esdedifal aplicaan debido,nosloa loopacodel mercado de transacciones2 hoteleras, sino tambin dada la dificultad de encontrar hoteles comparables enoferta,se concluye que el enfoque de ingresos resulta elms adecuadoparavaluaractivosdeestanaturaleza
2 Transacciones Un suceso externo queinvolucra eltraslado de algodevalor entredos omas entidades www unmsm edu pe/ogp/ARCHTVOS/Glosano/indthtm
77
Eneste sentidoysustentando loantes dicho,unhotel,como cualquier otroinmueble unidadeconmica- destinado aproducir utilidades afavordesudueo,debeservisto como un negocio y por ende, debe ser valuado bajo la perspectiva de un inversionista quebuscaobtenerlosmayoresrendimientosatravsdelamejorexplotacindelactivo. Es aqu precisamente en donde se pone de manifiesto la importancia de la labor del valuador, ya que ms all de ser capaz de estimar un valorjusto de mercado para el hotel, debe estar capacitado para brindar- con base en su experiencia y sensibilidad del mercado- una gama de opciones de proyecto al inversionista, lo cual le permita a este tener bases para la toma de decisiones. Deesta manera, el perito no solo esun especialista envaluacindeinmuebles sino queadems puedellegaraserunasesor inmobiliarioeinclusiveunasesordenegocios. Esclaro que vivimos actualmente en unmundo muy competido, y por lo mismo,todos losproductosylosprestadoresdeservicios buscanespecializarsecadadams,conel afn de ofrecer una plusvala3 en su producto o servicio que les ayude a ganar un mayor mercado: es por esto que considero de suma importancia contar con el conocimientodelatcnicadevaluacincomoNegociohoteleroenmarcha,lacualdote alvaluadordeunaplusvalaquelepermitaofrecerademsdeunserviciodevaluacin, unaasesoraprofesionalasusclientes.
3 Plusvala Incremento devalor queseproducepor ladiferencia entreelprecio decompra y elmayor deventa delosvalores mobiliarios www3 uji es/~penarand/ApuntesC53/Glosano_teimmos_fmancieros htm
78
METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNA VACA, MORELOS, MXICO
Bibliografa.
"Anuario EstadsticodelosEstadosUnidosMexicanos" InstitutoNacionaldeEstadstica,GeografaeInformticaINEGI). Edicin2003.www.inegi.gob.mx (Consulta:20/unio/2006). "Principales Indicadores en Hoteles y Moteles por Estado.Reporte Anual de 2000 a 2005" Data Tour Certeza Estratgica. Secretara de Turismo SECTUR), con base en informacingeneradaatravsdelSistemaNacionaldeInformacinTuristica(SNIT) SistemasdeInformacinTursticaEstatal(SITE),www.sectur.gob.mx (Consulta:20/unio/2006). Ramrez Favela,Eduardo. "Valuacin,apreciacinoprognosisinmobiliaria" Universidad Nacional Autnoma de Mxico. Versin original: abril 1967.Actualizacin: septiembrede2002. AltiusEditores/Lorena Hernndez Muos,RicardoGonzlezBugarn. RamosMartn,Fernando/GonzlezPuga,Antonio. "AdministracindeAlimentosyBebidas" Primera Edicin:1981,Octava Reimpresin:1994. CompaaEditorialContinentalS.A.deC.V.Mxico. BarragndelRo,Luis. "Hotelera" InstitutoPolitcnicoNacional. PrimeraEdicin:1985.PrimeraReimpresin: 1995,Mxico. "FundamentosdeNegocio" NacionalFinanciera8NAFIN)BancadeDesarrollo.
79
Edicin2004.www.nafin.com/portalnf/files/pdf/finanzas3 4.pdf (Consulta: 11/julio/2006). GarbeyChacn,Jorge. "Marco terico para la implantacin del costeo basado en la actividad (ABC) en la empresahotelera" Ponencia presentada en el i Evento Internacional de Economa delTurismo, Santiago deCuba.Noviembredel2000.(PublicadaenelLibrodeResmenes). Ascanio,Alfredo. "La estructura econmica y financiera de un hotel promedio en contribuciones a la Economa" UniversidadSimnBolvar,Venezuela.Febrero2005 Textocompletoen: http://www.eumed.net/ce/ "GlosariodeTrminosenValuacin" Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN). Direccin GeneraldeAvalos. Agostodel2004.Mxico,www.indaabin.gob.mx (Consulta: 17flulio/2006). Estrada,Javier. "TheCostofequityinEmergingMarkets:ADownsideRiskApproach" Revista EmergingMarketsQuarterly. OtoodelAo2000.Pgs.19-30. Wikipediathefreeencyclopedia http://es.wikipedia.org/wiki/portada G.Sullivan,William,W.Staff Ingenieraeconmicadedegarno Paginas 151, 152,153y154
80
KaplanNorton,Robert Laestrategiadeorientacinorganizacional Resumen
81

Santander Embriz Fidel 44780 HOTEL

Uploaded by

Document Information

Original Description:

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Santander Embriz Fidel 44780 HOTEL

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

INSTITUTOTECNOLGICO DELA CONSTRUCCIN

METODOLOGA PARALAELABORACIN DEAVALOS DEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO.

MAESTRO ENVALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL

ING. FIDELSANTANDER EMBRIZ

METODOLOGA PARA LAELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,Mxico

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

InterpretacindeResultados Conclusiones Bibliografa

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES EN CUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES EN CUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

Caribe Mexicano (Cancn,elcorredoraTulmyCozumel),enbahadebanderasyen

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA ELABORACIN AVALOS HOTELES CUERNA LA DE DE EN VACA, MORELOS, MXICO

Valuacin como Negocio Hotelero en Marcha.

Paraentenderelconceptodelavaluacincomo Negocio Hoteleroen Marcha,antesse debedeentenderelconceptodeunidadeconmica.

Definicin deunidad econmica.

3 Comercializacin Eselconjuntodeactividadescuyoobjetivoeslaproduccindeacuerdoa lasnecesidadesdelos consumidores Tcnicasdeinvestigacindemercado,segmentacindemercadoestrategiaspublicitariasdepreciospromocionales www eduredgobsv/Comunidad/blogs/renegarcia/arcliive/2006/11/28/6562aspx

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS PE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

Valor como Negocio Hotelero en Marcha.

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGAPARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,Mxico

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNA VACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORBLOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA ELABORACINDE LA AVALOS HOTELES CUERNAVACA,MORELOS, DE EN MXICO

METODOLOGAPARA LA ELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,Mxico

METODOLOGAPARA LAELABORACINDEAVALOSDEHOTELESENCUERNAVACA, MORELOS,MXICO

Tcnicas de Valuacin de Hoteles

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DEHOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

Multiplicador de laTarifa Promedio porHabitacin.

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DEAVALOS DE HOTELES EN CUERNAVACA, MORELOS, MXICO

Flujo deCaja descontado a 10aoscontasas de Retomo sobre Crdito y Capital.

METODOLOGA PARA LA ELABORACINDEAVALOS DE HOTELES ENOUERNAVACA,MORELOS, MXICO

METODOLOGA PARA LA ELABORACIN DE AVALOS DE HOTELES ENCUERNAVACA, MORELOS, MXICO

METODOLOGAPARA ELABORACINDE LA AVALOSDE HOTELES CUERNAVACA, EN MORELOS, MXICO

2.7 986 0.7

382,176 98,855 30,905 97,820 58,637 14,831 6,622 689,850 Altai

401,285 103,798 32,450 102711 61,569 15,573 6,953 724,342 Alto 2

421.350 108,988 34,073 107,847 64,647 16,352 7,301 760.5S8 Ano 3

442,417 114,437 35,776 113,239 67,879 17,169 7,666 798,587

464,538 120,159 37.665 118,901 71,273 18,028 8,049 838,516 AteS'

512,153 132,475 41,416 131,089 78.579 19,875 8,874 924,464 Afc7

512,153 132,475 41,416 131,089 78,579 19,875 8,874 924,464

4,648,148 1202,309 375,879 1,189,724 713,163 180,388 80,545 8,390,159

1,034 32,284 5,518 45,737 6,070 3,794

1,086 33,899 5,794 48,023 6,374 3,983

1,140 35,594 6,084 50,425 6,692 4.183

1,257 39,242 6,708 55,593 7,378 4,611

1,320 41,204 7,043 58,373 7,747 4,842

1,386 43,264 7,395 61,292 8,135 5,084

1,386 43,264 7,395 61,292 8,135 5,084

(ii)Mtodo2. RevPAR= Tarifa Promedio OcupacinPromedio RevPAR =$1,25065% =$ 812.50