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CONTENIDO

I. INFORMACIN BSICA II. TITULACIN III. CARACTERSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIN IV. REGLAMENTACIN URBANSTICA V. CARACTERSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE VI. CONSIDERACIONES GENERALES VII. METODOLOGA

VIII. OFERTA INMOBILIARIA IX. CALCULO AVALO M2 DE LOTE Y CONSTRUCCION X. AVALO COMERCIAL

AVALUO COMERCIAL OFICINAS OFICINAS SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS CARRERA 6 No. 26 85, OFICINA 1001 CARRERA 6 No. 26 85, OFICINA 1101 CARRERA 6 No. 26 85, OFICINA PRIMER PISO BARRIO SAN MARTIN LOCALIDAD SANTA FE BOGOTA D.C.

Solicitado Por: SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS S.C.A. BOGOTA D.C. Y CUNDINAMARCA

Bogot DC, 15 de marzo de 2010 INFORMACIN BSICA

I.1. TIPO DE INMUEBLE: I.2. TIPO DE AVALO:

Oficinas en Propiedad Horizontal. Avalo comercial. CARRERA 6 No. 26 85, OFICINA 1001 CARRERA 6 No. 26 85, OFICINA CARRERA 6 No. 26 85, OF. PRIMER PISO

I.3. DIRECCIN: 1101

I.4. LOCALIZACIN:

El predio a avaluar se localiza en el barrio San Martn, localidad Santa Fe, Bogot D.C., sobre la Carrera 6, junto a la Plaza de Toros y el Planetario Distrital. San Martn. Santa Fe. Bogot D.C.

I.4.1. BARRIO: I.4.2. LOCALIDAD: I.4.3. CIUDAD: I.5. I.6.

DESTINACIN ECONMICA DEL INMUEBLE: Oficinas. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALO: Copia Escritura pblica N 2442 del 7 de junio de 2000 de la Notara Segunda (2) del circuito de Bogot, D. E. Copia Escritura pblica N 9813 del 24 de diciembre de 1990 de la Notara Segunda (2) del circuito de Bogot, D. E. Copia Escritura pblica N 5714 del 3 de agosto de 1993 de la Notara Segunda (2) del circuito de Bogot, D. E. Certificado de tradicin y libertad No. 50C-259489 Certificado de tradicin y libertad No. 50C-259490

Certificado de tradicin y libertad No. 50C-259480 Sociedad Colombiana de Arquitectos S.C.A. Bogot D.C. y Cundinamarca 25 de febrero de 2010. 15 de marzo de 2010.

I.7. SOLICITANTE DEL AVALO: I.8. FECHA DE LA VISITA: I.9. FECHA DEL INFORME: TITULACIN

NOTA: Este resumen no constituye un estudio Jurdico de los ttulos. I.10. I.11. PROPIETARIO: TITULO DE ADQUISICIN: Sociedad Colombiana de Arquitectos S.C.A. Escritura pblica N 2442 del 7 de junio de 2000 de la Notara Segunda del circuito de Bogot, D. E Escritura pblica N 9813 del 24 de diciembre de 1990 de la Notara Segunda del circuito de Bogot, D. E. Escritura pblica N 5714 del 3 de agosto de 1993 de la Notara Segunda del circuito de Bogot, D. E. I.12. FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA: No. 50 C-259489 No. 50 C-259490 No. 50 C-259480. I.13. REGISTRO CATASTRAL:Oficina 1001 No. D27 6BIS 1 10 Oficina 1101 Oficina Primer Piso

CARACTERSTICAS LOCALIZACIN

GENERALES

DEL

SECTOR

DE

I.14. ACTIVIDADES PREDOMINANTES: I.14.1. DEL SECTOR: El sector donde se localizan las oficinas a avaluar se caracteriza por estar en una zona de oficinas y hotelera con actividades comerciales a escala barrial y comercial bajo. Se encuentra cercano a la zona del centro internacional y cercano al centro histrico de Bogot.

I.15. TIPOS DE EDIFICACIN: I.15.1. DEL SECTOR: I.16. ESTRATIFICACIN SOCIO ECONMICA: Edificaciones de 15 y 20 pisos. Comercial y oficinas.

I.17. VAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR: I.17.1. ENUMERACIN: I.18. CARACTERSTICAS GENERALES: Carrera 5, carrera 7, carrera 13 y calle 26. Las oficinas cuentan con fcil accesibilidad sobre las vas principales metropolitanas desde cualquier punto de la ciudad. ESTADO DE CONSERVACIN:

I.18.1.

Las vas se encuentran pavimentadas en buen estado de conservacin. I.19. INFRAESTRUCTURA URBANSTICA: I.19.1. VAS: Carrera 5 y Carrera 7.

I.19.2. ALUMBRADO PUBLICO: Sobre las vas y zonas pblicas.

I.19.3. REDES DE SERVICIOS PBLICOS: La zona, cuenta con los servicios pblicos de energa, acueducto y alcantarillado, telfono y gas. I.20. TRANSPORTE PUBLICO: Sobre las principales vas. REGLAMENTACIN URBANSTICA: El edificio es catalogado un Bien de Inters cultural segn Decreto 606 de 2001. Los predios se localizan en la UPZ 91-Sagrado Corazn, que en momento de realizar este avalo se encuentra reglamentada. Por lo anterior la normatividad de los predios se rigen por el Decreto 492 del 26 de octubre de 2007. La manzana donde se ubica las oficinas presenta la siguiente norma: rea de Actividad Mltiple (tratamiento de Rehabilitacin): Centro 1 AMR-C1 Estructura Bsica Sector Normativo: Sector Normativo No. 7, San Martn Museo Nacional Tratamiento: Renovacin Urbana Modalidad: Redesarrollo y Reactivacin Edificabilidad: Sector 7 Reactivacin Subsector A ndice de ocupacin: 0.70 ndice de construccin: 3 Altura Base: 4 pisos Aislamiento posterior: 4 metros Antejardn: no se exige Voladizos: se permite Subdivisin predial mnimo: no se permite USO: Subsector II Educativo vecinal: C Cultural: C Servicios urbanos bsicos: C

Servicios de la Administracin Pblica: P Comercio y Servicios: empresariales y personales Servicio de alto impacto: Uso restringido Comercio: almacenes, locales y tiendas de barrio. Estratificacin: 3 (tres), Decreto 544 del 17 de diciembre de 2009 Plano de ubicacin:

CARACTERSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE: I.21. DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALO: Las oficinas son de forma irregular, con fachada sobre la va carrera 5, carrera 7 y calle 32, la ubicacin de las oficinas son importantes ya que se encuentran cercana al centro internacional y equidistante al centro financiero de la calle 72. rea total mencionadas oficinas: segn anteriormente: linderos de las escrituras

Oficina No. 1001: Oficina No. 1101: Oficina Primer piso: Total oficinas:

rea (m2) 124,35 m2 124,35 m2 118,50 m2 367,20 m2

Linderos: Los linderos del inmueble a avaluar se encuentran en: Escritura pblica N 2442 del 7 de junio de 2000 de la Notara Segunda (2) del circuito de Bogot, D. E. Escritura pblica N 9813 del 24 de diciembre de 1990 de la Notara Segunda (2) del circuito de Bogot, D. E. Escritura pblica N 5714 del 3 de agosto de 1993 de la Notara Segunda (2) del circuito de Bogot, D. E. Registro fotogrfico:

Fachada edificio. 5.2. CONSTRUCCIONES:

Va de acceso carrera 6

En las tres (3) oficinas encontramos una construccin que la constituyen salas de juntas, cocinetas, rea de gestin, rea de contabilidad, rea de concursos, rea de contabilidad, centro de documentacin, depsitos y baos, para efectos de este avalo los equipos de atencin y cualquier tipo de aparato medico no sern avaluados. Descripcin: Construccin: Con estructura en concreto, mampostera en ladrillo de arcilla, cubierta plana en concreto, cielorraso en drywall liso, fachada en ladrillo, ventaneria en aluminio, puertas en madera, muros internos paetados, estucados y pintados, pisos en mrmol, cermica y alfombra, baos y cocina enchapados . En total son 3 cocinetas, 4 baos y 3 oficinas. rea construida de 367,20 m2 aproximadamente, segn visita ocular. Registro fotogrfico:

rea de recepcin (Of. 1001)

rea de oficina (Of. 1001)

Recepcin (Of. 1001)

Sala de Juntas (Of. 1001)

Cocineta (Of. 1001)

Bao (Of. 1001)

Oficinas (Of. 1101)

Contabilidad (Of. 1101)

Cocineta (Of. 1101)

Bao (Of. 1101)

Centro documentacin (Of. 1 piso) Centro documentacin (Of. 1 piso)

Cocineta (Of. 1 piso)

Bao (Of. 1 piso)

CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las caractersticas ms relevantes de la unidad a avaluar, expuestas en el presente estudio, en la determinacin del justiprecio se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones generales: 1. Las caractersticas generales del sector 2. La ubicacin estratgica en va principal y su ubicacin junto a la iglesia del barrio. 3. Las vas de acceso al sector y sus servicios generales de infraestructura 4. La edad y el actual estado de conservacin del inmueble (construcciones) 5. El grado de desarrollo, categora y homogeneidad del sector, usos del suelo. 6. El resultado corresponde al valor comercial del inmueble expresado en dinero, entendindose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estaran dispuestos a pagar y recibir de contado, por una propiedad, en un mercado competitivo y abierto con alternativas de negociacin y sin existencia de estmulos indebidos. 7. El avalo practicado no tiene aspectos de orden jurdico de ninguna ndole, tales como titulacin, tradicin, ni vicios ocultos de carcter legal. 8. La inspeccin se hizo con carcter de observacin valuatria, esto significa que no es del objeto del avalo: mediciones, acotaciones, descripcin detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos, anlisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carcter fsico y/o tcnico existentes al momento de la inspeccin. 9. Para efectos de la estimacin del valor del bien avaluado, adicionalmente se han tenido en cuenta los avalos recientes y las transacciones en los sectores a los que homogneamente pertenece el inmueble. 10. El avalo es un concepto de carcter exclusivamente econmico que busca estimar un valor a una fecha dada y bajo un contexto micro y macro econmico determinado. Es en esencia una herramienta para la toma de decisiones de carcter gerencial. METODOLOGA:

El mtodo de mercado que se utiliz fue el de investigar la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia y alternativamente en sectores de alguna manera comparables. En la aplicacin del mtodo de comparacin de mercado se analizaron los indicadores de valor que se refieren a inmuebles similares al que se avala; en el anlisis y comparacin se tomaron en cuenta entre otros factores: ubicacin especfica, extensin superficiaria, topografa, reglamentacin urbanstica, infraestructura de servicios, etc. VIII. OFERTA INMOBILIARIA Oficina 1, Barrio Centro. rea 170 m2, valor comercial $ 190.000.000. Fuente: Nicols Rodrguez tel. 320 8502579. Valor m2 de lote y construccin $1.061.765 Oficina 2, transversal 6 no. 27-10, Barrio San Martn. rea 120 m2, valor comercial $ 140.000.000. Fuente: Eugenio Cruz. Valor m2 de lote y construccin $ 1.108.333 Oficina 3, Calle 26 No. 4 A-45, Barrio Perseverancia. rea 56 m2, valor comercial $ 75.000.000. Fuente: Ana Blanco. Valor m2 de lote y construccin $ 1.272.321 Debido a la baja oferta inmobiliaria la oficina No. 1 corresponden a una zona homognea ubicada en el centro de Bogota.

IX. CALCULO AVALO M2 DE LOTE Y CONSTRUCCION

ESTUDIO DE MERCADO Y ANALISIS AREAS % VR. TOTAL VALOR M2 TERRENO TIPO DE INMUEBLE VALOR INMUEBLE NEGOCIACIO M2 NEGOCIADO Y CONSTRUCCION N CONST. OFICINA 1 $ 190.000.000 5% $ 180.500.000 170 $ 1.061.765

OFICINA 2

$ 140.000.000

5%

$ 133.000.000

120

$ 1.108.333

OFICINA 3

$ 75.000.000

5%

$ 71.250.000

56

$ 1.272.321

PROMEDIO NUMERO DE DATOS DESVIACION ESTANDAR COEFICIENTE DE VARIACION RAIZ N T STUDENT LIMITE SUPERIOR LIMITE INFERIOR VALOR ADOPTADO

$ 1.147.473,16 3 $ 90.304,96 7,87 1,73 1,996 $ 1.251.539,79 $ 1.043.406,52 $ 1.100.000,00

A juicio del perito se castiga en -5%/m2 el valor de la oficina del primer piso, debido a ubicacin de la oficina frente a las del piso superior de los predios del presente avalo.

X. RESULTADO DEL AVALO:

OFICINAS SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS S.C.A. SECCIONAL BOGOTA D.C. Y CUNDINAMARCA BARRIO SAN MARTIN CARRERA 6 No. 26 85 OFICINA 1001, 1101 Y PRIMER PISO. LOCALIDAD SANTA FE, BOGOTA D.C.
XIII. T L F AB A INAL D S IP E CR CIN OFICINA 1001 OFICINA 1101 OFICINA PRIMER PISO R A E 124,35 124,35 118,50 m2 m2 m2 VAL m2, OR $ 1.100.000 $ 1.100.000 $ 1.045.000 VAL T AL OR OT $ 136.785.000 $ 136.785.000 $ 123.832.500 $ 397.402.500

VAL T ALOF OR OT ICINAS

SON: TRECIENTOS NOVENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS PESOS.

ARQ VICTOR CONTRERAS R.

Perito avaluador
Marzo de 2010.