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STJ - O Tribunal da Cidadania

Condomnios X moradores - como o STJ tem resolvido esses conflitos 10/05/2009 O morador que nunca teve problemas com um vizinho, sndico ou condomnio residencial uma raridade. As encrencas so muitas: barulho, uso de reas comuns, uso incorreto do dinheiro do condomnio, bichos, garagem, festas... Muitas vezes, os problemas so resolvidos extrajudicialmente: numa boa conversa, num bate-boca acalorado nas reunies de condomnio ou com uma multa. Mas h litgios que s o Poder Judicirio capaz de sanar. De acordo com o Sindicato dos Condminos Residenciais e Comerciais do Distrito Federal, 95% dos casos vo parar nos juizados especiais, pois geralmente so pequenos conflitos que envolvem baixos valores. As aes que vo para a justia comum costumam envolver questes mais complexas e altos valores de indenizaes. Algumas delas ultrapassam as instncias ordinrias da Justia e chegam aos tribunais superiores. O Superior Tribunal de Justia (STJ) vem julgando vrios processos envolvendo condomnios residenciais, sndicos e moradores. Conhea, abaixo, qual a posio do Tribunal sobre alguns dos principais assuntos relacionados a esses tipos de conflitos. Uso exclusivo de reas comuns Dois moradores de um edifcio no Rio de Janeiro recorreram ao STJ para anular a conveno de condomnio. Eles contestavam a autorizao para uso exclusivo e individual de reas comuns, no caso, pequenos depsitos construdos na garagem, alegando violao da Lei n. 4.591/64, a Lei dos Condomnios. De acordo com o processo, h um depsito para cada condmino e a distribuio foi feita por sorteio. Os depsitos so utilizados h mais de quinze anos, com aprovao dos demais moradores, com exceo dos recorrentes. O STJ j tem consolidado o entendimento de que possvel a utilizao, em carter exclusivo, de partes comuns do condomnio, desde que aprovada em assemblia. At porque o artigo 3 da Lei n. 4.591/64 determina que a conveno delibere sobre o modo de uso das partes comuns. (Resp 281290) Furto em garagem O condomnio s responde por furtos ocorridos nas suas reas comuns se isso estiver expressamente previsto em conveno. Seguindo essa jurisprudncia pacificada no STJ, a Quarta Turma acolheu recurso de um condomnio que havia sido condenado a indenizar um morador pelo furto de parte do aparelho som instalado em seu veculo, que estava estacionado na garagem do prdio. Para o STJ, no h fundamento jurdico para responsabilizar o condomnio quando ele no assumiu nenhuma obrigao quanto guarda de veculos perante os condminos. H um precedente que esclarece bem a situao. No julgamento do Resp 268669, foi decidido que a responsabilidade do condomnio por atos ilcitos contra os moradores ocorridos nas reas comuns s pode ser reconhecida quando estiver expressamente prevista na conveno e claramente assumida. Isso porque a socializao do prejuzo sofrido por um dos condminos onera a todos, e preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigao e a ela tenham aderido. (Resp 618533 e Resp 2688669 ). Sndico faz uso particular de verba do condomnio No so raros os casos em que o sndico faz uso indevido do dinheiro do condomnio. A Sexta Turma julgou um habeas-corpus impetrado por um sndico condenado por apropriao indbita. Em duas ocasies, ele usou dinheiro do condomnio para pagar despesas pessoais. Ele queria que a ao penal fosse parcialmente trancada, alegando que, em uma das situaes, havia interesse do condomnio. Ele usou o dinheiro no pagamento de advogado para ajuizar uma ao privada contra uma moradora que o havia injuriado. Acrescentou que no sabia estar agindo de forma ilcita contratando esse servio. A Turma negou o habeas-corpus por considerar que a ofensa supostamente feita contra o sndico no ultrapassou sua prpria pessoa. Alm disso, o valor gasto com o advogado ultrapassou o equivalente a dez salrios mnimos, quantia que precisava de prvia autorizao do condomnio para ser gasta. De acordo com a sentena, o sndico tinha plena conscincia dessa exigncia. (HC 105559 ).

Prestao de contas O condmino, individualmente, pode pedir prestao de contas ao sndico quando ela no tiver sido feita por falta de convocao de assemblia e diante da impossibilidade de obteno de quorum para realizao de assemblia extraordinria. Em um recurso especial julgado pela Terceira Turma, o sndico contestou a legalidade desse pedido individual de prestao de contas. Alegou que a Lei n. 4.591/64 d essa legitimidade ao condomnio, e no aos condminos de forma direta e individualizada. A Turma decidiu, por unanimidade, que a lei no atribui exclusividade assemblia nem exclui literalmente a possibilidade de algum condmino pedir prestao de contas ao sndico, ainda mais com a peculiaridade do caso em que as contas no foram prestadas assemblia. A deciso ressaltou que no admitido ao condmino pedir a prestao de contas j aprovadas pela assemblia. Acidentes e crimes no condomnio O condomnio no civilmente responsvel por todos os fatos que ocorrem no seu interior. o caso de atos dolosos praticados por terceiros. Essa tese foi aplicada no julgamento de um recurso especial em que a famlia de um homem assassinado pelo vigia do prdio pretendia responsabilizar o condomnio. Por unanimidade, a Quarta Turma entendeu que, mesmo estando a administrao do condomnio a cargo do sndico, no se pode concluir que ele seja o responsvel por todos os danos sofridos pelos condminos, notadamente os causados por atos dolosos de terceiros. Em outro caso, a Quarta Turma condenou um condomnio a indenizar e cobrir o tratamento mdico de uma menina que, em 1998, quando tinha dez de idade, teve os cabelos sugados por um equipamento de limpeza enquanto nadava na piscina. Ela ficou em estado vegetativo em consequncia do afogamento. Percia comprou que o equipamento, uma bomba de suco, era excessivamente potente para o tamanho da piscina, alerta que constava no manual, e que ele foi instalado sem acompanhamento tcnico adequado. A me da vtima recorreu ao STJ para responsabilizar o condomnio. Os ministros atenderam esse pedido por considerar que, alm do uso inadequado da bomba de suco, o condomnio no instalou placas de alerta para o perigo nem impediu que a piscina fosse utilizada no momento em que a limpeza dela estava sendo realizada.(Resp 579121 e Resp 1081432). Processos: Resp 281290; Resp 618533; Resp 2688669; Resp 535696; Resp 579121; Resp 1081432; HC 105559 Imprimir Fechar

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