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Fiador, responsabilidades.

Responsabilidades do(s) Fiador(es).

Os altos ndices de inadimplncia tm feito com que muitas pessoas desistam de prestar fiana amigos e parentes. Pesquisas apontam que um dos maiores obstculos para que um contrato de locao seja concretizado so as garantias exigidas pelos locadores e imobilirias. A figura do fiador nada mais do que a garantia para o locador no que diz respeito s despesas de aluguel, condomnio e IPTU. Para ser fiador, necessrio que a pessoa possua pelo menos um imvel, devidamente quitado. Pode ser fiador todos os maiores de 18 anos desde que estejam no livre gozo de seus bens. O cnjuge dever ter a autorizao uxria, ou seja, do seu parceiro, seja qual for o regime de bens do casamento. Na ausncia desta vnia conjugal o ato de fiana pode ser desconsiderado pelo judicirio. Vale ressaltar que, no caso de avarias no imvel, o locatrio poder acionar o fiador, que dever assumir eventual dbito. O artigo 39 da lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) diz que "(...) qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, salvo disposio contratual em contrrio". O que isso quer dizer? "Quer dizer que o fiador responsvel pela segurana financeira da locao at o final desta, at a entrega das chaves. Isso significa a renncia ao direito de se exonerar da obrigao de fiador", explica o advogado Otvio Andere, advogado especialista em Direito Imobilirio. O que diz o Novo Cdigo Civil a respeito? Qual a responsabilidade do fiador? Ele pode desistir da fiana? O novo Cdigo Civil se contrape a Lei do Inquilinato alterando as normas para o fiador ver-se livre da fiana, ou seja, a exonerao do fiador. O grande dilema jurdico saber qual lei tem efeito, ora a exonerao prescrita pela Lei do Inquilinato ora o novo Cdigo Civil. E toda esse transtorno se refere ao artigo 385 do novo Cdigo. "Art. 835. O fiador poder exonerar-se da fiana que tiver assinado sem limitao de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante sessenta dias aps a notificao do credor." Segundo este Cdigo, basta ao fiador notificar o credor sua inteno em exonerar-se da fiana e esperar pelo prazo de 60 dias. Qual legislao est vigorando? O artigo 853 se refere a todo e qualquer tipo de fiana, inclusive a imobiliria? Ou
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ser que esta regida pela lei especial do Inquilinato? "H que ser levado em considerao o entendimento de que a Lei do Inquilinato prevalece sobre o Artigo 835 do Cdigo Civil, pois segundo o artigo 2.036 deste mesmo diploma legal, "a locao de prdio urbano, que esteja sujeita a lei especial, por ela continua sendo regida". Todavia, outra doutrina assegura que a fiana regida pelo Cdigo Civil e no pela Lei do Inquilinato, isso porque a lei especial se refere ao Cdigo Civil, quando entra no captulo da fiana", explica Andere. O fiador pode ser protestado? Ainda que toda essa discusso sobre at onde vai a responsabilidade do fiador, os que pretendem ser fiadores devem sempre adotar a medida mais cautelosa quando forem tratar do assunto. Ou seja, at que seja pacificado o entendimento de que a responsabilidade do fiador deve ser regida pelo novo Cdigo Civil e no pela Lei do Inquilinato, os candidatos a fiadores devem sempre estarem cientes dos riscos que podem correr. Mas at aonde a responsabilidade persiste ? Pela teoria geral de Direito Civil, a fiana sempre um contrato acessrio em relao ao contrato principal. Surge da a primeira concluso: sem o contrato principal, no h o contrato acessrio, pois este ltimo s existe se o primeiro existir. Ainda em linhas gerais de direito, a responsabilidade do fiador , em geral, subsidiria, ou seja, o fiador somente ser acionado em juzo se o devedor principal da obrigao inadimplir com esta. Todavia, pode ser estipular contratualmente a responsabilidade solidria do fiador. Uma vez assumida a obrigao de fiador solidrio, este ficar responsvel nos exatos termos em que se obrigou o devedor principal. Assim, ele pode ser protestado e acionado para quitar a dvida do locatrio. Uma maneira de evitar que o fiador venha a ter problemas no futuro, se precaver. De que forma? Solicitando ao inquilino os comprovantes referentes ao condomnio, pagos mensalmente. O que o Benefcio de Ordem? Vamos exemplificar para esclarecer: o devedor principal de uma obrigao, no caso, o locatrio deixou de adimplir com o pagamento dos aluguis. Ocorre que, antes de se acionar o devedor principal, o credor aciona o fiador. Ou seja, o fiador est sendo acionado para responder pela dvida, sem que antes tenha sido acionado o locatrio. Neste caso, o fiador pode requerer seja respeitado o benefcio de ordem para que, antes dos seus bens responderem execuo, sejam, em primeiro lugar, executados os bens do devedor principal. Ou melhor, o benefcio de ordem direito de qualquer fiador em responder pela dvida somente aps a execuo dos bens do devedor principal. Todavia, se estiver contratualmente estipulada a
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solidariedade entre o devedor principal e o fiador, o chamado benefcio de ordem perde seus efeitos prticos.

Wolney da Rocha Godoy - Advogado

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