Apuntes de Planificacin de Proyectos Ingeniero Miguel Mellado Espinoza

2 COSTOS DE EDIFICACION

El anlisis de costos de edificacin ser realizado desde la perspectiva de los negocios inmobiliarios, de forma de tener el ms amplio espectro de estudio posible. El objetivo de estudiar los diferentes tems que constituyen los costos, en este captulo no es la optimizacin de ellos, la meta es llegar a poder establecer el precio de venta de la obra. El estudio ser realizado en dos etapas, la primera de ellas comprende la determinacin y desglose de los principales tems de costos. En la segunda fase ser analizada la causalidad de los costos ms relevantes.

2.1

COSTOS Y PRECIO DE VENTA

El Precio de Venta en un negocio de carcter inmobiliario, es la resultante de la suma de todos los costos que involucra la realizacin del negocio, incluyendo el pago a la gestin del negocio y de la empresa que construye la obra. El conjunto de costos, es susceptible de agrupar en cuatro grandes tems de costos, los que corresponden:

Precio de Venta -

Costo de Construccin Honorarios profesionales Costo del Terreno Costo del Negocio

Bajo el esquema anterior sern analizados cada uno de los grandes tems de costos.

2.1.1

Costos de Construccin

El costo de construccin corresponde a todos aquellos gastos relacionados con la ejecucin de la obra, considerando tanto los recursos materiales, equipos, personal y financieros, as como tambin a la estructura organizativa de apoyo. Est a su vez formado por cuatro grandes partidas de costos, que corresponden a cada una de las fuentes de gastos en la Obra de Edificacin. De esta forma, para la empresa que construye el costo de

construccin o precio de propuesta de construccin es:

Costo de Construccin -

Costo Directo de Construccin Gastos Generales de Oficina Central Costo Financiero de Construccin Utilidad de la Empresa Constructora

Cada una de estas componentes del Costo de Construccin, est a su vez formada por diversos elementos de gastos. Uno de los tems de costos que ms interesa es el Costo Directo de Construccin, que est formada por: Costo Directo de Obra Permisos Aportes y Derechos Gastos Generales de Contrato Costo de Estudio Instalacin de Faenas Urbanizacin Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Gastos generales de Obra Municipalidad Electricidad Agua potable Alcantarillado Pavimentacin Telfonos Etc. Garantas Seguros Gastos Notariales Impuestos Recepcin de Obras Cubicaciones Estudio de Precios Planificacin Programacin

2.1.2 Honorarios de Profesionales

Coordinacin Control

Los Honorarios de Profesionales a considerar, son los correspondientes a aquellos servicios profesionales prestados por terceros o profesional de la propia empresa y que estn en directa relacin con los proyectos (diseos) requeridos para la construccin de la obra, y que no forman parte de la planta directiva del proyecto (Conjunto de profesionales encargados de la ejecucin de las obras), es decir incluye: Honorarios Arquitectura Diseo Estructural Mecnica de Suelos Urbanista Topografa Instalaciones

2.1.3

Costo del Terreno

Este tem de costo, corresponde al valor de la superficie de Terreno necesaria para la materializacin de la obra. El costo a imputar, es del Terreno en las condiciones en que se encuentra al momento de la compra, sin considerar posibles adecuaciones y menos instalacin de servicios del tipo domiciliario (Agua Potable, Alcantarillado, etc.), los que deben ser cargados a la Urbanizacin en el caso de los servicios y a Obra Gruesa en los casos de movimientos de tierra y despeje. En otras palabras, corresponde al valor de compra del Terreno si no es de propiedad de la empresa o el costo alternativo del Terreno definiendo este ltimo como el valor al cual se podra llegar a vender ese terreno. Terreno Valor de Adquisicin o Costo Alternativo

2.1.4

Costo del Negocio

El Costo del Negocio, involucra todos los gastos que debe realizar el dueo de la obra de edificacin, desde que surge la idea de realizar el proyecto hasta que Vende la obra una vez terminada, con la sola excepcin de los tems indicados en los puntos anteriores. De esta forma se tienen como elementos constitutivos del costo del negocio a: Costo del Negocio Estudio de Mercado Estudio de Factibilidad Tcnica Estudio de Factibilidad Econmica Ventas y Publicidad Administracin Costo Financiero del Negocio Gastos Legales y Notariales Utilidad del Negocio

2.2

ANALISIS DE COSTOS

Al hacer un anlisis de los componentes de costos que estn asociados a la determinacin del precio de venta en un negocio inmobiliario, se puede concluir que de una u otra forma cada uno de ellos depende de una o ms de las siguientes variables:

Variables de Costos -

Tamao y Tipo de Obra Plazo de ejecucin Tamao y Organizacin de la empresa Tipo y Monto de Financiamiento Nivel de Actividad econmica Comportamiento del Mercado inmobiliario

De esta forma, se tiene por ejemplo que los Gastos Generales de una cierta Obra dependern del: Tamao y tipo de obra: a mayor tamao de obra mayor nmero de personal directo e indirecto (jornales de patio, rondines, administrativos, etc.), con el consiguiente aumento de costos de materiales de oficinas, asignaciones familiares,

sueldos, ropa de trabajo, etc. Tiempo de ejecucin: A mayor plazo los costos de personal indirecto aumento indirecto aumenta, al permanecer mayor tiempo en la faena. Estructura organizativa de la empresa: A mayor burocracia en la empresa, el en la empresa, el nmero de personal administrativo aumenta, incrementando los gastos de materiales de oficina entre otros.

Para cada una de las variables de costos, es sealado a continuacin a cuales tems de gastos afecta.

Tamao y Tipo de Obra -

Instalacin de Faenas Obra Gruesa Urbanizacin Terminaciones Instalaciones Honorarios Terreno Permisos, Aportes y Derechos Costo Financiero Utilidades Ventas y Publicidad Gastos Generales

Tiempo de Ejecucin o Velocidad de Trabajo -

Gastos Generales de Obra Costo financiero Utilidades Ventas y Publicidad Administracin Gastos Generales de Of. Central

Estructura -

Gastos Generales de Contrato Gastos Generales de Obra Gastos de Oficina Central

Organizativa y Tamao de la Empresa

Ventas y Publicidad Costo Financiero Estudio de Factibilidad Estudio de Mercado Utilidades Administracin

Los Gastos Generales de Oficina Central, dependen del tamao de la empresa. De esta forma se tiene que para tamaos pequeos en los cuales, una gran cantidad de acciones son desarrolladas por sus dueos, este tem es de un Construccin. En el caso de empresas medianas, llega a un mximo de 6 %, debido a que por el volumen de acciones que es necesario efectuar, los dueos ya no estn en condiciones de atenderles directamente ( departamento de estudios, administracin, adquisiciones, etc.), con lo cual una gran parte de las actividades pasan a manos de empleados de la empresa. Para empresas mayores los gastos de oficina central llegan hasta un 4 %, debido a las economas de escala que se producen al distribuir entre las diferentes obras los costos que implica mantener la oficina central. 2 % del Costo Directo de

Tipo de Financiamiento -

Costo Financiero Utilidades Ventas y Publicidad Administracin del Negocio

Comportamiento del Mercado y Nivel Actividad Econmica -

Terreno Honorarios Costos Directo de Construccin Ventas y publicidad Costo Financiero Utilidades

Tal como haba sido sealado, la mayora de los costos de- pende de dos o ms variables.

Para predecir adecuadamente su impacto sobre el costo total del proyecto, al iniciarse el estudio de factibilidad de ste debe ser efectuado un anlisis de su comportamiento en cuanto a: valor actual, evolucin histrica y expectativas futuras. Las proyecciones de variables y su impacto esperado sobre los costos, por muy buenas que stas sean, slo son estimaciones de un comportamiento futuro de una variable, por lo cual siempre estar presente el riesgo de que ellas tengan una evolucin diferente a la inicialmente estimada en el estudio. Es en este mismo sentido, que debe ser considerado un doble efecto durante el proceso constructivo propiamente tal. El primero de ellos, corresponde a que las estimaciones de cantidades iniciales de obra suelen tener algn grado de diferencia con las cantidades de obra realmente ejecutadas en el proyecto. El segundo elemento, dice relacin con las fluctuaciones de precios de materiales u otros insumos, que suelen ocurrir durante la etapa de construccin, fluctuaciones que pueden ir ms all del simple efecto inflacionario. Todo lo anterior hace que sea necesario emplear el concepto de riesgo asociado al negocio, las cantidades, precios, ingresos y costos son esencialmente variables, y por tanto ser necesario sensibilizar la rentabilidad de ste, frente a variaciones en los precios y/o cantidades de obra. Por ltimo, no se debe olvidar en ningn caso el marco institucional en el cual se lleva a cabo el proyecto, vale decir, todo lo referente a: polticas de incentivo, polticas de desarrollo y en general todas las polticas econmicas del pas y de accin regional.

2.3.

PROFESIONALES E INSTITUCIONES

Los Negocios Inmobiliarios, requieren de la intervencin de una serie de profesionales e instituciones a lo largo de su desarrollo, esta accin va desde la gestacin de la idea de Negocio hasta el cierre total de l, pasando por las etapas de estudio, proceso construccin y ventas, entre muchas otras etapas. La intervencin de stos puede verse reflejada directa o indirectamente, ejemplo de esta ltima es la participacin de las I. Municipalidades. En este punto slo se analizar la intervencin de aquellos que estn directamente relacionados con el negocio, es decir:

Profesionales e Instituciones -

Constructores Capitalistas o Inversionista Proyectistas Abogados Corredores de Propiedades Financistas Gerencia

2.3.1

CONSTRUCTORES

Los constructores o empresas constructoras, son el conjunto de profesionales encargados de materializar un proyecto de construccin, dependiendo de la envergadura de la obra se pueden ver involucradas ms de una empresa, de las cuales una debe asumir la total responsabilidad. En las empresas pueden estar presentes entre otros profesionales: Ingenieros Civiles, Ingenieros Constructores, Constructores Civiles, Arquitectos, Instaladores, Topgrafos, Contadores, etc... Las actividades del tipo Tcnico Administrativas, pueden ser:

Constructores -

Adquisiciones Administracin de Personal Administracin de Subcontratos Direccin de Obra Estudio de Mtodo Constructivos Planificacin y Programacin Coordinacin y Control Construccin Contabilidad

Por efectuar stas y otras labores, la empresa constructora cobra un arancel por concepto

de gestin, denominado utilidad de la empresa constructora, que vara entre el 8 % al 15 % del Costo de Construccin.

2.3.2

CAPITALISTAS O INVERSIONISTAS

Es un grupo de personas naturales o jurdicas, que otorgan el total o parte de los recursos necesarios para llevar a cabo el negocio, con la facultad de participar en sus utilidades. Normalmente forman parte de este grupo: Constructores, Proyectistas, Otros Profesionales y Particulares.

2.3.3

PROYECTISTAS

Son aquellos profesionales, que deben efectuar el conjunto de proyectos (Arquitectura, Estructuras, Agua Potable, Alcantarillado, etc.), con sus respectivos planos y especificaciones, que conforman el conjunto de estudios tcnicos indispensables para la correcta ejecucin de la obra. Por la realizacin de estos estudios, los proyectistas cobran honorarios, los que son convenidos en base al tamao y tipo de obra, grado de repeticin de los elementos y complejidad de la obra.

Proyectista Arquitecto Calculista Mecnico de Suelo Instaladores

Arancel % 4,0 a 6,0 2,0 a 3,0 0,2 a 0,5 1,0 a 2,0

Base C. Construccin C. Directo Construccin C. Directo Construccin C. Directo Construccin

2.3.4

CORREDORES DE PROPIEDADES

Se considera como Corredor de Propiedad, a quien desarrolle actividades destinadas fundamentalmente a la venta de los inmuebles construidos o por construirse. El arancel que cobran por esta accin, flucta entre un 2 % y 4 % del Precio de Venta. Entre diversas actividades que son desarrolladas por los Corredores de propiedades se

encuentran:

Relacin Cliente

Anlisis de Clientes Crdito Bancario Crdito Directo Diseo Seleccin de Medio Distribucin

Financista
Empresa inmobiliaria Corredores de Propiedades Cierre de Negocios Planes de Venta Publicidad Promesas de Compra y Venta

Pilotos Estudios de Mercados -

Decoracin Alhajar Mantenimiento

2.3.5

ABOGADOS

Los Abogados, son los encargados de todos los aspectos legales del negocio. Por la realizacin de este aspecto del negocio cobran un arancel cercano al 2 % del Precio de Venta. La accin de los Abogados va desde la formacin de la sociedad hasta su liquidacin. Entre las actividades que realizan se cuenta:

ABOGADO S -

Saneamiento de Ttulos Constitucin y Liquidacin de la Sociedad Relaciones con otros abogados de las partes contractuales Preparacin de Contratos Problemas Laborales y Tributarios Asesora General Legal

2.3.6

FINANCISTAS

Los Financistas, son aquellas personas naturales o jurdicas que entregan los recursos no

aportados por los Inversionistas para la materializacin del proyecto, a cambio de un pago por el uso de esos recursos por parte de la empresa. Este pago, corresponde normalmente a la tasa de inters de mercado ms los gastos en que incurra por estudiar y seguir el proyecto, ms la apreciacin que tenga sobre el riesgo del negocio.

3.3.7

GERENCIA

La Gerencia, realiza los estudios preliminares (Mercado y Factibilidad tcnico - econmica), Administracin de recursos, Contabilidad, Supervisin y Coordinacin de profesionales e instituciones que participan, para lograr la mxima eficiencia en el uso de los recursos y producto final. Debido a la delicada misin de la gerencia, quienes la integren y especialmente quienes la dirijan, deben tener una slida formacin Tcnico - Econmica y sobre todo de tica profesional.