CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Adriana dos Santos, Aguinaldo Rossini, Andr Ricardo Kujawski, Andria Marchini Peixoto, Carla Pereira da Silva, Ctia Silene N. Musskopf, Rosibel Carrera Casara e Sabrina Dalmolin1

INTRODUO O presente trabalho tem por finalidade precpua elucidar sobre contrato de compra e venda no novo Cdigo Civil. Primeiramente faz-se necessrio conceituar este tipo de contrato que gera obrigaes recprocas para cada uma das partes. Nota-se que os efeitos derivados dos contratos so meramente obrigacionais, e no reais, pois, de acordo com o sistema do direito brasileiro, a compra e venda, no transfere por si s o domnio da coisa vendida, mas gera apenas para o vendedor a obrigao de transferi-lo. A caracterizao jurdica, de acordo com doutrinadores civilistas, muito ampla, podendo o contrato ser consensual, sinalagmtico, oneroso, em regra comutativo, em alguns casos sujeito a forma prescrita em lei, porm, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade. Os elementos constitutivos da compra e venda so coisa, preo e consentimento. O art. 482 do CC a considera obrigatrio e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preo. A forma s aparece como quarto elemento obrigatrio em determinados contratos, como a compra e venda de imveis de valor superior taxa legal.
Trabalho de aula feito em A/2003, na disciplina de Direito Civil IV Contratos, do Curso de Direito da Univates, Lajeado/RS, sob a coordenao da profa. Beatris Chemin.
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O consentimento deve ser livre e espontneo, portanto, requer capacidade das partes. Algumas pessoas sofrem limitaes, decorrentes da falta de legitimao, em razo de determinadas circunstncias ou da situao em que se encontram, que no se confundem com incapacidade. S no podem vender ou comprar de certas pessoas. As principais conseqncias jurdicas da compra e venda so gerar obrigaes recprocas para os contratantes; acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vcios redibitrios e pela evico, entre outras. O ltimo aspecto a ser apresentado corresponde seo autnoma do captulo consagrado compra e venda, que trata das clusulas especiais, que so retrovenda, venda a contento e a sujeita a prova, preempo, reserva de domnio e venda sobre documentos.

1 COMPRA E VENDA 1.1 Conceito Segundo Pereira (1998), o contrato de compra e venda aquele em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domnio de uma coisa corprea (imvel, mvel e semovente) e incorprea (valor cotado em bolsa, direito de inveno, crdito, direito de propriedade literria, cientfica ou artstica), mediante o pagamento de um certo preo em dinheiro ou valor fiducirio correspondente, como cheque, duplicatas, letra de cmbio, nota promissria ou ttulos da dvida pblica (CC, art. 481). 1.2 Caractersticas O contrato de compra e venda, conforme Diniz (2002), gera ao vendedor uma obrigao de transferir o domnio, obtendo poderes de proprietrio quele que obteve a entrega do bem adquirido. Portanto, a transferncia de coisa mvel s se

perfaz pela tradio. J o bem imvel pelo registro do ttulo aquisitivo no cartrio competente. Todavia, esse princpio no absoluto, pois h casos em que no direito brasileiro se faz possvel a transferncia do domnio pelo contrato. o que reza o art. 8 do decreto-lei n. 3.545/41, alusivo compra e venda de ttulos da dvida pblica da Unio, dos Estados e Municpios: a celebrao do contrato transfere imediatamente ao comprador a propriedade do ttulo; e o art 1.361 do Cdigo Civil dispondo que a alienao fiduciria transfere a propriedade, independente da tradio. 1.3 Classificao do contrato de compra e venda A classificao do contrato de compra e venda, conforme Rodrigues (2002) e Gonalves (2000), de um contrato consensual, sinalagmtico, oneroso, em regra comutativo ou por vezes aleatrio, em alguns casos sujeito forma prescrita em lei (solene), porm, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade, portanto de forma livre. Baseando-se na obra de Diniz (2002), observamos a seguinte classificao: a) bilateral (sinalagmtico), ou seja, um contrato onde existem obrigaes recprocas entre as partes, onde uma obrigao causa de outra. O contrato constitui-se mediante concurso de vontades. b) oneroso, ou seja, estabelece vantagens e desvantagens para ambas as partes que compem o contrato. Vale lembrar que todo contrato bilateral oneroso. c) comutativo ou aleatrio, onde aquele, em regra, as prestaes sero certas e as partes podero prever as vantagens e desvantagens, que normalmente se equivalem. Excepcionalmente ser aleatrio quanto tiver por objeto coisas futuras ou existentes mas sujeitas a risco. d) consensual ou solene, que aquele contrato que exige apenas a existncia de uma oferta e de uma aceitao. Os contratos consensuais tornam-se perfeitos e

acabados com a integrao das duas declaraes de vontade. Contratos solenes (formais) obedecem a forma prescrita em lei, caso contrrio, o contrato no vlido. e) translativo do domnio, isto , o ato casual da transmisso da propriedade geradora de uma obrigao de entregar a coisa alienada o fundamento da tradio ou do registro. 1.4 Elementos constitutivos A doutrina, procedendo a anlise da compra e venda, na opinio de Diniz (2002), ressalva a presena de trs elementos essenciais a compra e venda: coisa, preo e consentimento (CC art. 482), isto , tais elementos so comuns a todos os contratos. Porm, a forma pode ser considerado como um quarto elemento do contrato de compra e venda. A forma um elemento essencial apenas dos contratos de compra e venda de bens imveis que exigem forma especial (CC, arts. 108 e 215). Alguns bens mveis, como concesso pblica, licenas s podem ser transferidos por escritura pblica. 1.4.1 Coisa Conforme Pereira (1998), essencial a coisa, mas preciso que ela rena certas qualidades fundamentais, sendo que a ausncia destas qualidades tornar imperfeito o contrato. So elas: a) Existncia: existir no momento da transao ou ter existncia potencial, como a safra futura, por exemplo. nula a venda de coisa inexistente. b) Individuao: deve recair sobre coisa determinvel, isto suscetvel de individuao no momento da execuo. Podendo tambm ser perfeitamente determinada (CC, art. 483). c) Disponibilidade: a capacidade que tem a coisa de poder ser transmitida e estar no mbito do comrcio. A indisponibilidade pode ser natural, quando a coisa insuscetvel de apropriao pelo homem; legal, quando a coisa esta fora do

comrcio por imposio da lei; ou voluntrio quando resulta de uma declarao de vontade por ato inter vivos ou causa mortis. d) Possibilidade de ser transferida ao comprador: como a compra e venda motiva a transmisso do domnio da coisa, ningum pode transferir a outrem direito de que no seja titular. Devemos lembrar que coisa litigiosa pode ser transferida e alienada desde que o vendedor responda pela possvel evico. 1.4.2 Preo O preo, segundo Diniz (2002), dever apresentar os seguintes caracteres: a) Pecuniaridade: dever ser moeda corrente, ou algo que se reduza a ela, exemplo: cheque, duplicata, letra de cmbio, nota promissria, ttulo da dvida pblica, etc. A pecuniariedade elemento essencial do preo, por isso, o pagamento da coisa no poder ser feito mediante prestao de servio; b) Seriedade: dever ser srio, real e verdadeiro. Caso contrrio, se for fictcio o preo no se ter venda alguma, porm uma doao dissimulada, passvel de anulao. Sendo irrisrio tambm no haver venda, diante da falta de correlao entre o valor da coisa e o preo acordado. O dever do alienante de entregar a coisa vendida dever constituir-se numa contra prestao equivalente, de modo que no denuncie qualquer simulao; c) Certeza: dever ser certo e determinado para que o comprador possa efetuar pagamento devidamente. Em regra, fixado pelos contraentes no ato de contratar, no podendo ser estipulado arbitrariamente por um deles (CC, art. 489), no dever conter clusula que fale pague o que quiser, sob pena de nulidade em ambos os casos. Preo de vitrine considera-se estabelecido entre os contraentes no momento em que o comprador aceita e paga o preo, como no caso do leilo. A fixao do preo tambm poder ser feita: por terceiro alheio ao contrato designado pelos contratantes, por exemplo mecnico (CC, art. 485); fixado conforme taxas de mercado, bolsa de valores (CC, art. 486); tarifas realizadas pela interveno da

autoridade pblica. Caso ocorra diversidade de preo e ausncia de acordo, prevalecer o preo mdio (CC, art. 488, pargrafo nico). 1.4.3 Consentimento dos contratantes O consentimento de ambos os contratantes deve ser livre e espontneo, o posicionamento de Gonalves (2000), devendo recair sobre os outros dois elementos constitutivos: a coisa e o preo (e demais condies do negcio). Para que o consentimento seja livre e espontneo, necessrio capacidade das partes (agente capaz). As incapacidades dos artigos terceiro e quarto do CC so supridas pela representao e assistncia, assim, os absoluta e relativamente incapazes s podero contratar se representados ou assistidos por seus representantes legais, sob pena de se tornarem nulos ou anulveis os contratos. Alm da capacidade para contratar na compra e venda, necessrio ainda ter legitimidade. Algumas pessoas sofrem limitaes em razo de determinadas circunstncias ou da situao em que se encontram, a falta de legitimao ou restries legais liberdade de comprar e vender, que no se confundem com incapacidade. Vejamos as restries legais liberdade de comprar e vender, como descreve Diniz (2002): a) Pessoa casada: no poder alienar ou gravar de nus os bens imveis de seu domnio sem a autorizao do outro cnjuge, exceto no regime de separao absoluta de bens (CC, art. 1.647, I). O juiz pode suprir judicialmente a outorga do cnjuge (CC, art. 1648). b) Venda entre cnjuges: o art. 499 CC considera lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos da comunho. Se o regime for de comunho universal, ter-se-, segundo Diniz (2002), uma venda fictcia, pois os bens do casal so comuns e ningum pode comprar o que j lhe pertence.

c) Venda entre ascendentes e descendentes: O art. 496 do CC descreve que anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria. A criao deste artigo protege os demais herdeiros de uma possvel desigualdade de legtimas, bem como evitar uma simulao fraudulenta envolvendo liberalidades por meio de fingidos negcios onerosos. Caso passvel de anulao, bastando que haja anuncia a os demais desses descendentes do vendedor no consentirem expressamente, essa venda ser posteriori descendentes, conforme Diniz (2002). O prazo decadencial para propor a ao foi previsto na smula 152 do STF:
A ao para anular a venda de ascendente a descendente, sem o consentimento dos demais, prescreve em quatro anos, a contar da abertura da sucesso.

Esta smula demonstrava uma preocupao de carter individualista sendo revogada, visto o grande perodo de insegurana que dispunha as relaes jurdicas. Nasce a smula 494 do STF:
A ao para anular a venda de ascendente a descendente, sem o consentimento dos demais, prescreve em vinte anos, contados da data do ato, revogada a smula 152.

Para Rodrigues (2002), embora a soluo da smula no seja a ideal, a mais lgica e consentnea com o interesse social e tambm dos descendentes, visto que tero intervalo de dez anos para impugnar o ato violador de seus direitos. De acordo com a corrente a qual se filia Rodrigues (2002), tal ao no poder ser proposta em vida do ascendente, pois isso seria legitimar sobre heranas de pessoa viva. Outra corrente entende que esta ao poderia ser proposta, pois se estaria litigando no contra a legtima, mas pleiteando uma garantia contra um eventual dano. A lei s permite a propositura dessa ao aos descendentes que

sejam herdeiros. Caso um deles for menor, o juiz poder mediante pedido dos interessados nomear, aps ouvir o Ministrio Pblico, um curador especial. Segundo alguns julgados, o magistrado pode suprir o consentimento do

descendente, desde que a recusa seja imotivada, uma vez provada a seriedade do negcio e a idoneidade das partes. Para Rodrigues (2002), nada probe a interpretao analgica, podendo no caso de uma recusa injusta ocorrer o suprimento judicial, pois o interesse social da circulao da riqueza prevalece sobre o individual do descendente recusante. Todavia, h decises em contrrio que no o admitem, porque a lei no confere esse direito ao magistrado. Convm lembrar que, no caso do art. 496 do CC, o descendente casado precisar da anuncia do seu cnjuge para manifestar seu assentimento, apesar de ser ato pessoal. Essas normas so aplicadas permuta desigual (CC,art. 533, II), a doao em pagamento, cesso de direitos hereditrios a um dos filhos sem o consenso dos outros, por fraudar as legtimas. d) Dever de ofcio ou por profisso: h uma restrio legal liberdade de contratar em razo da moralidade e estabilidade da ordem pblica, que est assegurada no art. 497,I a IV do CC. Esta restrio diz respeito aos que tm, por dever de ofcio ou profisso, a funo de zelar pelos bens alheios, sendo-lhes vedada a possibilidade de adquiri-los, mesmo em hasta pblica, sob pena de nulidade. possvel citar como exemplos do artigo supracitado os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, servidores pblicos, juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos, leiloeiros, corretores ou qualquer pessoa, inclusive advogado, que tendo a incumbncia de administrar, vender ou litigar em tribunal sirva-se ou beneficie-se de sua posio, autoridade ou funo para aquisio dos referidos bens. O art 498 CC, admite excees ao art 497, II, do mesmo diploma, no que se refere a casos de compra e venda ou cesso entre co-herdeiros, ou em pagamento de dvidas, ou para garantia de bens j pertencentes a pessoa designada no numerado inciso, conforme Monteiro, apud Diniz (2002, p.177), pois no haver interesses conflitantes desaparecendo o perigo de especulao desleal e o antagonismo entre o dever e o interesse prprio.

e) Venda de coisa indivisvel em condomnio: o condmino, como proprietrio que , tem a prerrogativa de dispor da coisa. Porm, se o bem comum for indivisvel, a faculdade de vend-lo encontra limitaes no art. 504 CC. Bem indivisvel o que no se pode partir sem alterao na sua substncia e sem que perca a possibilidade de prestar as utilidades que o todo anteriormente oferecia. Aplica-se a regra somente ao condomnio tradicional, e no ao edilcio. No se aplica, portanto, este artigo hiptese de venda de unidades em edifcios de apartamentos, mas se o apartamento pertencer tambm a outras pessoas, estas devem ser notificadas para exercer a preferncia legal, pois instaurou-se, neste caso, um condomnio tradicional dentro do horizontal. O condmino no pode alienar a sua parte indivisa a estranho, se outro consorte a quiser, tanto por tanto (CC, art. 504, 1 parte). Dessa forma, se a coisa comum for indivisvel, o condmino poder vend-la a estranhos, depois de t-la oferecido por igual preo aos demais comunheiros, que, por sua vez, a recusaram. O condmino preterido pode exercer o seu direito de preferncia no prazo decadencial de 180 dias, contados da data em que teve cincia da alienao, depositando o preo pago, havendo para si a parte vendida ao terceiro (CC, art. 504, 2 parte) Se mais de um condmino interessar-se pela aquisio, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta destas, de quinho maior. Se os quinhes forem iguais, todos que quiserem, podero adquirir a parte vendida, depositando o preo (CC, art. 504, pargrafo nico) Se o condmino interessado deixar escoar o prazo de decadncia, considerar-se- a transferncia da parte ideal do bem indivisvel a estranho. Assim sendo, conforme Diniz (2002) e Gonalves (2000) se a coisa for divisvel, ampla a liberdade de alienar do comunheiro, nada impedindo que o condmino venda a sua parte a estranho, sem dar preferncia aos seus consortes, pois estes, se no desejarem compartilhar o bem com aquele podero requerer a

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sua diviso. Porm, se a coisa for indivisvel, o comunheiro s pode vend-la a estranhos aps hav-la oferecido por igual preo aos consortes. S aps tal oferta, e mediante a recusa dos mesmos, fica legitimado para vend-la a estranhos. f) Venda de coisa alugada: a Lei 8245/91 arts. 27 a 31 e 34, dispe sobre as locaes dos imveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, onde em sua seo V Do direito de preferncia descreve que o proprietrio de coisa alugada, para vend-la, dever dar conhecimento do fato ao inquilino, que ter direito de preferncia para adquiri-la em igualdade de condies com terceiros. O inquilino ter 30 dias subseqentes quele em que foi notificado para exercer o direito de preferncia. O locatrio que no for notificado da venda poder, depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia haver para si o imvel locado, se o requerer no prazo de 6 meses contados da transcrio ou inscrio do ato competente no cartrio de Registro de Imveis, desde que o contrato de locao esteja inscrito no Registro de Imveis pelo menos 30 dias antes da venda, na forma estabelecida em regulamento, podendo, tambm, reclamar do alienante perdas e dano, de acordo com comentrios de Diniz (2002). g) Enfiteuse: o novo Cdigo Civil decidiu extinguir a enfiteuse,

paulatinamente, passando a trat-la nas disposies transitrias, proibindo, para tanto, a constituio de novas enfiteuses e subenfiteuses, por consider-las obsoletas, sem, contudo, ofender as situaes constitudas, sob o CC de 1916, atendendo ao princpio da irretroatividade da lei, resguardando direitos adquiridos. Evitar-se-o conflitos de interesses, pois, ao prescrever que as j existentes, at sua extino, reger-se-o pelo CC de 1916 e pelas leis posteriores. Portanto, de acordo com o artigo 2.038, pargrafo 1, I da Lei Complementar das Disposies Finais e Transitrias,
O enfiteuta s poder alienar o imvel enfitutico, a ttulo oneroso ou gratuito, no todo ou em parte, desde que comunique o fato, previamente, ao senhorio direto, para que este exera seu direito de opo, pois a percepo do laudmio no poder ser exigida. Se a alienao for onerosa, a lei concede ao senhorio direto o direito de preferncia, devido utilidade social de se extinguir o nus que recai sobre o domnio e a equidade que manda

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atribuir a totalidade do direito a quem j foi titular de parte (Diniz, 2002, p. 179).

Se ele exercer a preferncia, extinguir-se- a enfiteuse, pois ter em mos o domnio direto e til. O senhorio direto, por sua vez, dever notificar o enfiteuta quando for alienar seu domnio direto, para que ele exera o direito de preferncia. h) Clusula de exclusividade: Sob a anlise de Diniz (2002), o comprador ou vendedor, nos contratos que contiverem clusulas de exclusividade, ajustada por prazo determinado, tm certos deveres, como por exemplo, o comprador que s poder adquirir certas mercadorias de um determinado produtor por um preo predeterminado, restringindo-se, assim, a liberdade de contratar e estipular preo diferente. i) Menores: protegidos principalmente com o advento do Estatuto da Criana e do Adolescente (ECA), Lei 8069/90, no que se refere aquisio de determinados bens. Est disposta a proibio de venda de fitas de vdeo, revistas e publicaes que contenham imagens, cenas, ilustraes obscenas ou no condizentes com a faixa etria atribuda pelo rgo competente. Fica tambm vedada a venda a menores de bebida alcolica, armas, munies e explosivos, produtos causadores de dependncia fsica ou psquica, fogos de artifcio ou bilhetes lotricos. Importante ressaltar que tais restries vm acompanhadas de sanes aos comerciantes que por ventura as desrespeitarem (Diniz, 2002). 1.5 Conseqncias Jurdicas O contrato de compra e venda, uma vez concludo, acarretar diversas consequncias jurdicas. Sendo que, todas elas abaixo enumeradas esto de acordo com o entendimento de Diniz (2002): 1.5.1 Obrigao do vendedor Tem a obrigao de entregar a coisa vendida com todos os seus acessrios. Quando no estipulado o local de entrega do bem, deve ser este entregue no local em que o mesmo se encontrava no ato da negociao (CC art. 493), tendo desta

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forma direito ao preo do bem. Aps o contrato de compra e venda deve suceder o ato translativo. O contrato e o ato translativo apesar de conexos so autnomos. No sendo a venda a crdito, no obrigado o vendedor entregar o bem sem receber o preo total (CC, art. 491). Se, porm, apesar de haver prazo ajustado para o pagamento, o comprador cair em insolvncia, antes da tradio, o vendedor poder suspender a entrega do bem, at que o adquirente lhe d cauo de pagar no tempo ajustado (CC, art. 495). 1.5.2 Obrigao de garantia O alienante deve garantir a qualidade e o bom funcionamento do objeto alienado e assegurar ao comprador a sua propriedade, uma garantia contra os vcios aparentes e redibitrios e a evico. 1.5.3 Responsabilidades sobre os riscos e dispndios De acordo com o CC, art. 492, antes da tradio os riscos da coisa correro por conta do vendedor, porque at ento o domnio seu, e os do preo, por conta do comprador. Assim, se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito, at o momento da tradio, o vendedor que sofrer as conseqncias, devendo restituir o preo, se j o havia recebido; se, porm, o fato se der aps a tradio, sem culpa do vendedor, este ter direito ao preo, sendo que o comprador que sofrer as conseqncias, pois houve transferncia de propriedade. Igualmente, se o preo se degradar, antes da tradio, o comprador que sofrer o risco, mas, se isso ocorrer aps o pagamento, o vendedor que arcar com o prejuzo havido com sua perda. Considerar-se- como tradio, acarretando ao comprador responsabilidade pelo risco, a circunstncia de a coisa, que comumente se recebe, contando, medindo ou assinalando, ter sido colocada sua disposio, mesmo que caso fortuito ocorra no ato de contar, marca ou assinalar (CC, art. 492, pargrafo 1). Mas os riscos correro por conta do vendedor se agiu fraudulenta ou negligentemente.

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O comprador suportar os riscos da coisa adquirida, se estiver em mora de a receber, quando colocada sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustado (CC, art. 492, pargrafo 2). Assim, se ela foi recebida oportunamente ao adquirente, que no a quis receber, ele no poder queixar-se do dano a que se exponha, devendo arcar com o risco. Se a coisa foi expedida para lugar diverso do convencionado, por ordem do comprador, por sua conta, correro os riscos, uma vez entregue a quem haja de transport-la, salvo se das instrues dele se afastar o vendedor (CC. Art. 494). Se houver deteriorao, o comprador ter a opo de resolver o contrato ou aceitar a coisa no estado em que se achar, com abatimento no preo; se o fato se deu por culpa do alienante (CC, art. 236), poder pedir, ainda, indenizao por perdas e danos. Quanto s despesas para a transferncia do bem, salvo clusula em contrrio, prescreve o CC, art. 490, que ficaro as da escritura a cargo do comprador, e as da tradio a cargo do vendedor. E, alm disso, salvo convenes em contrrio, responder o vendedor pelas dvidas que gravarem o bem at o momento da tradio (CC, art. 502) 1.5.4 Direito aos cmodos antes da tradio Os cmodos so proveitos ou melhoramentos do bem compreendendo os frutos naturais por ele produzidos e as acesses oriundas de fatos do devedor. Os frutos percebidos tambm sero do devedor, mas os pendentes pertencero ao credor (CC, art. 237, pargrafo nico). 1.5.5 Responsabilidade de alienante Ser responsabilizado quando houver defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas, quando no determinadas individualmente. Assim sendo, o defeito oculto de um deles no autoriza a rejeio de todos pelo comprador (CC. Art. 503). 1.5.6 Direito do comprador

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Direito que tem o comprador de receber o bem como foi demonstrado, amostrado, ou descrito. Se no for desta forma pode o comprador recusar ou devolver a coisa comprada, alm de pedir indenizao por perdas e danos. (CC, art. 484, pargrafo nico ) 1.5.7 O art 500 do CC Prev que o comprador ter direito de exigir o complemento da rea, e se no, abatimento proporcional ao preo e, ou resoluo do contrato quando na venda de um imvel o preo estiver estipulado pela extenso e determinao dessa respectiva rea e ela no corresponder s dimenses dadas. Seu pargrafo 1 traz a presuno de que se esta diferena de dimenso no exceder a um vigsimo da rea total enunciada, ento tal referncia foi apenas anunciativa e, por bvio, o comprador ter de provar que diante de tal diferena no teria realizado o negcio. J o pargrafo 2 fala da possibilidade de haver excesso nas dimenses da rea enunciada. Nesse caso caber ao comprador, mediante a justificativa do vendedor, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso da rea. O pargrafo 3 diz que no haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus 2. O direito de exigir complemento de rea, reclamar resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo, conforme art. 501, caput e pargrafo nico do CC, deve ser exercido dentro do prazo decadencial de um ano, contando do registro

Venda ad mensuram. Como o prprio nome diz: mensurar, medir. Aquela em que se determinam a rea do imvel vendido, estipulando-se o preo por medida de extenso. Venda ad corpus; o preo global, abrange a totalidade do imvel vendido. Nesse caso as dimenses do imvel no condicionam o preo (Diniz, 2002).

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do ttulo, e, se houver atraso do alienante na imisso de posse3 do imvel, a partir dela completar-se- aquele prazo. 1.5.8 Exonerao do adquirente de imvel Ocorrer quando o comprador exibir certido negativa de dbito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido, de qualquer responsabilidade por dvida anterior do imvel por impostos, cabendo ao fisco exigi-las do transmitente. 1.5.9 Abolio da excluso tributvel do lucro imobilirio apurado por pessoa fsica em decorrncia da alienao de imveis O Decreto lei n 1.950/82 estabelece as hipteses nas quais as pessoas fsicas no equiparadas a empresas individuais imobilirias podero gozar de iseno de imposto de renda na venda de imveis. O Decreto-lei n 2.429/88, art. 10 e a Instruo Normativa n. 67/88 estabelecem as normas alternativas para a apurao e tributao do lucro nas atividades de compra e venda, loteamento, incorporao e construo de imveis. 1.5.10 Nulidade de pleno direito Ocorrero nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento de prestaes, sendo a relao de consumo, das clusulas que estabelecerem a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor, que, em razo de inadimplemento, pleitear a resoluo contratual e a retomada do produto alienado (art. 53 da Lei n. 8078/90).

2 CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA

Ato pela qual, mediante mandado judicial, o proprietrio visa obter a posse direta do imvel, da qual foi injustamente alijado. o meio de aquisio de posse a que se tem direito (Ferreira, 1999).

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O contrato de compra e venda, desde que as partes consintam, pode conter clusulas especiais que, embora no lhe retirem seus caracteres essenciais, alteram sua fisionomia, exigindo normas particulares. Tais clusulas esto descritas no Cdigo Civil numa seo exclusiva nominada Seo II Das Clusulas Especiais Compra e Venda (CC, arts. 505 a 532). Para Gomes (2001), estes pactos subordinam os efeitos do contrato a evento futuro e incerto, o que torna condicional o negcio. A seguir discorreremos, embasados em doutrinadores como Diniz (2002), Pereira (1998) e Rodrigues (2002), sobre tais clusulas adjetas da compra e venda: 2.1 Retrovenda A retrovenda ou pactum de retrovendendo clusula inserida na compra e venda, pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imvel alienado, restituindo ao comprador o preo mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em benfeitorias necessrias ou melhoramentos do imvel (CC, art. 505). O vendedor s poder resgatar o imvel alienado dentro do prazo improrrogvel de trs anos, ininterruptos, contados do dia em que se conclui o contrato, sob pena de reputar como no escrito o pacto. Nada obsta que os contratantes reduzam esse prazo, visto que s lhes ser vedado aument-lo. Tal prazo prevalecer at mesmo contra o incapaz. Vencido o prazo decadencial de trs anos, sem que o vendedor exera seu direito de resgate, a venda tornar-se- irretratvel. Caso o adquirente recuse-se a devolver o prdio, negando-se a receber, dentro do prazo para o resgate do imvel, que lhe foi alienado, a quantia o que faz jus, arroladas no art. 505 do CC, o vendedor dever deposit-las em juzo. Se, porventura, o vendedor vir a consignar em juzo quantum inferior ao devido, apenas lhes ser restituda propriedade do bem quando pagar integralmente o comprador (CC, art. 506).

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O direito de resgate,conforme Diniz (2002) intransmissvel, no sendo suscetvel de cesso por ato inter vivos, por ser personalssimo do vendedor, mas passa a seus herdeiros e legatrios. O vendedor na retrovenda, preserva sua ao contra terceiro adquirente da coisa retrovendida, mesmo que ele no conhea a clusula de retrato (CC, art. 507), pois o comprador tem a propriedade resolvel do imvel. Se o vendedor fizer uso de seu direito de retrato, resolver-se- a posterior alienao do imvel feita pelo adquirente a terceiro. Caso duas ou mais pessoas tiverem direito de resgate ou retrato sobre a mesma coisa, e s uma delas o exercer, o comprador poder fazer intimar as demais para acordarem no retrato, prevalecendo o pacto em benefcio do que fez o depsito da importncia integral deste (CC, art. 508). 2.2 Venda a contento e venda sujeita a prova Venda a contento aquela que se realiza sob a condio de s se tornar perfeita e obrigatria aps declarao do comprador de que a coisa o satisfaz, Diniz (2002). Enquanto no se realiza a condio suspensiva o contrato existe, porm seus efeitos ficaro paralisados at que o comprador aceite o bem alienado. Ainda que a coisa tenha sido entregue ao comprador, no se aperfeioando o negcio enquanto ele no se declarar satisfeito (CC, art. 509). Em razo da natureza suspensiva do pacto, o adquirente assumir as obrigaes de mero comodatrio, enquanto no manifestar a inteno de aceitar o objeto comprado (CC, art. 511), com o dever de restitu-lo, portando-se como se a coisa lhe tivesse sido emprestada, respondendo por perdas e danos, quer por negligncia, quer por mora, sem ter qualquer direito de recobrar as despesas de conservao, exceto aquelas que revestirem carter extraordinrio, e, se o bem perecer por fora maior ou caso fortuito, no responder pelo preo.

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Nos contratos de compra de gneros que se costumam provar (CC, art. 510), medir, pesar ou experimentar est inserida a clusula de venda a contento e sujeita a prova.
O vendedor no poder discutir a manifestao de desagrado, nem recorrer a exame pericial ou a deciso dos tribunais que comprove as boas qualidades da coisa alienada, uma vez que a venda a contento uma estipulao em favor do comprador (Diniz, 2002, p.193).

O julgamento do comprador de carter subjetivo, interno, escapando de qualquer interferncia do vendedor, no estando em jogo a utilidade objetiva da coisa. Ante o fato da venda a contento traduzir incerteza, conveniente, a converso do contrato em definitivo pela declarao de vontade do comprador. O direito do comprador dever ser exercido dentro de certo prazo, que normalmente ser estipulado pelas partes. Se o comprador no fizer declarao alguma dentro do prazo, reputar-se- perfeita a venda, pois o pagamento do preo indicaria aceitao da coisa vendida. No nosso direito no existe determinao legal de prazo para a aceitao. Assim, se o contrato no estipular prazo, dever o vendedor intimar o adquirente para que, em intervalo improrrogvel declare se a coisa o satisfaz ou no, sob pena de se considerar como perfeita a venda (CC, art. 512).
O direito resultante da venda a contento simplesmente pessoal, no se transferindo a outras pessoas, quer por ato inter vivos, quer por ato causa mortis. Extingue-se, se o comprador falecer antes de exerc-la, mas subsiste, e ser manifestado perante os herdeiros do vendedor, se este for o que falecer (Gonalves, 2000, p. 73).

2.3 Preempo ou preferncia Segundo Pereira (1998), um pacto adjeto compra e venda em que o comprador de uma coisa mvel ou imvel fica com a obrigao de oferec-la a quem

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lhe vendeu, para que este use de seu direito de prelao em igualdade de condies, no caso de pretender vend-la ou d-la em pagamento (CC, art. 513). Para caracterizao da preempo faz-se necessrio que o comprador queira vender; que o vendedor queira readquirir a coisa, dispondo-se a oferecer o preo encontrado ou ajustado; que exera esse direito dentro de determinado prazo; Descreve o Cdigo Civil: a) Se o credor no se dispor a pagar o preo ajustado, fica sujeito de perder seu direito de preferncia (CC, art. 515); b) Se o comprador vender o bem sem notificar o indivduo que tem a preferncia, responder por perdas e danos (CC, art. 518); c) O direito de preferncia intransmissvel, ou seja, no ultrapassa a pessoa do titular (CC, art. 520); d) O prazo para exercer o direito de preferncia no exceder a 180 dias para bens mveis e dois anos para bens imveis (CC, art. 513, pargrafo nico); e) Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempo caducar, no excedendo a trs dias para bens mveis e sessenta dias para bens imveis, subseqentes data em que o comprador tiver notificado o vendedor (CC, art. 516); f) Retrocesso: o expropriado tem direito de preferncia pelo preo atual da coisa (CC, art. 519); g) Se o direito de preempo for para duas ou mais pessoas em comum, s poder ser exercido em relao coisa no seu todo (CC, art. 517). 2.4 Reserva de domnio: Pactum reservati dominii

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Tem-se a reserva de domnio quando se estipula em regra de coisa mvel infungvel (CC, art. 523), que o vendedor reserva para si a propriedade at o momento em que se realiza o pagamento integral do preo. muito comum esse pacto nas vendas a crdito, com investidura do adquirente, desde logo na posse do objeto alienado, subordinando-se a aquisio do domnio soluo da ltima prestao. Infere-se da que essa entrega no definitiva e sim condicional. Trata-se de condio suspensiva, em que o evento futuro e incerto o pagamento integral do preo, pois enquanto ele no se der suspende-se a transmisso de propriedade (CC, art. 521). Para que a clusula de reserva de domnio tenha validade e seja oponvel perante terceiros, dever ser estipulada por escrito e registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos do domiclio do comprador (Lei 6015/73, art. 129, pargrafo quinto). Ser oponvel ao terceiro adquirente mesmo que o contrato silencie a respeito, competindo ao vendedor a ao de apreenso e reintegrao de posse contra ele (CC, art. 522). Efetuado o pagamento, opera-se a transferncia do domnio; logo, o objeto da venda sob reserva de domnio dever ser coisa mvel infungvel, ou seja, suscetvel de caracterizao perfeita, separando-a de outras congneres. E se dvida houver, decidir-se- em favor do terceiro adquirente de boa f (CC, art. 523). Quando o comprador, sendo a venda com reserva de domnio, efetuar o pagamento integral do preo ajustado, a transferncia de domnio ocorrer automaticamente. Como se v, esse pacto d plena garantia ao vendedor, por permitir que ele retenha o domnio da coisa alienada at o pagamento total do preo (CC, art. 524).
O comprador dever suportar os riscos da coisa, pois embora o vendedor conserve a sua propriedade desde a celebrao do contrato, d-se a tradio ao comprador, que usa e goza dela como mero possuidor, podendo no s praticar atos apropriados a conservao de seus direitos, socorrendo-se, quando for necessrio, dos interditos possessrios para defender a coisa, mas tambm tirar dela todas as vantagens que produzir (Diniz, 2002, p. 360).

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O vendedor apenas poder executar a reserva de domnio aps a constituio do comprador em mora, mediante protesto de ttulos ou interpelao judicial. Configurada a mora do adquirente o vendedor poder acion-lo no s para cobrar prestaes vencidas e vincendas e, ainda, tudo que lhe for devido, como tambm para obter a recuperao da posse do bem vencido (CC, art. 525).
O vendedor poder, se quiser, exercer o direito de reteno das prestaes pagas at o momento suficiente para cobrir a depreciao do valor da coisa, as despesas feitas e os dbitos de que credor. O excedente do apurado dever ser restitudo ao comprador, e o que faltar ser-lhe- cobrado, de conformidade com a lei processual (Diniz, 2002, p. 360).

Se o pagamento se der a vista ou at mesmo em momento ulterior a celebrao contratual, mediante financiamento de instituio do mercado de capitais, a esta competir o exerccio dos direitos e aes oriundas do contrato, a benefcio de qualquer outro, devendo a operao financeira e o consentimento do comprador constar do registro do contrato (CC, art. 528). 2.5 Venda sobre documentos A venda sobre documentos substitui a tradio da coisa pela entrega de seu ttulo representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato, ou, no silncio deste, pelos usos (CC, art. 529). Se tal documentao estiver em ordem, o comprador no poder recusar o pagamento, alegando defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, exceto se esse vcio j estiver comprovado (CC, art. 529, pargrafo nico). O pagamento, salvo estipulao em contrrio, dever ser efetuado na data e local da entrega dos referidos documentos (CC, art. 530). Estipulando-se que o pagamento deve ser feito por intermdio de banco, este dever efetu-lo contra a entrega da documentao, sem ter obrigao de averiguar a coisa vendida, pois por ela no responder. Somente se houver recusa do estabelecimento bancrio a efetivar tal pagamento, o vendedor poder reclam-lo, diretamente ao adquirente (CC, art. 522, pargrafo nico).

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Se entre os documentos entregues do comprador houver aplice de seguro que cubra os riscos de transporte estes correro por sua conta, salvo se, ao ser concludo o ato negocial, o vendedor tivesse conhecimento da perda ou deteriorao do objeto (CC, art. 531).

CONSIDERAES FINAIS Tendo sido dada a ns a incumbncia de discorrermos sobre o contrato de compra e venda, acreditamos, num primeiro momento, ser um tema de fcil abordagem, pois como vulgarmente se diz um toma l, d c. No entanto, com o aprofundamento de consultas, debates acalorados e pesquisa percebemos que este o contrato mais utilizado nas transaes entre empresas, fornecedores, compradores e, como tal, rico em interesses conflitantes. Enfim, as pessoas fsicas e jurdicas compram e vendem em tempo integral movimentando a economia mundial, nacional e local. Vimos elencadas, do art. 481 ao 532 do CC, todas as clusulas pertinentes ao contrato de compra e venda. Desde o acordo sobre o objeto a ser transacionado ao preo ajustado, ao domnio da coisa inadimplncia, dos terceiros envolvidos na relao s convenes de prazo, preferncia, documentao, transporte, risco e seguro do bem. Perceptvel tambm as clusulas especiais compra e venda, as causas da nulidade ou anulabilidade do negcio jurdico, da possibilidade de resoluo do contrato e das limitaes impostas com o intuito de proteger contra entes e contratantes. Destacamos que com muita propriedade o legislador preocupou-se em regular as transaes comerciais entre os indivduos, convencionando regras capazes de colocar comprador e vendedor em condies igualitrias, reconhecendo o livre arbtrio, respeitando a manifestao da vontade, acolhendo bons pagadores e fornecedores, ressaltando os princpios da honestidade, da lealdade, da boa-f, fazendo com que o contrato tenha fora de lei, exercendo sua funo social.

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Cumpre-nos mencionar que com o advento do Cdigo de Defesa do Consumidor, na dcada de noventa, houve uma diferenciao na regulamentao das relaes de consumo que anteriormente eram regidas pelo Cdigo Civil. Ambos, luz da Constituio Federal, tm como funo precpua o reconhecimento e preponderncia do social, do bem comum, em detrimento do individualismo exacerbado, da lei do mais forte, da vantagem excessiva. O Cdigo Civil ressurgiu com uma roupagem mais moderna em 2002, inaugurando dispositivos, cominando-se a outros diplomas legais e preservando o que a sociedade elegeu como sendo mais justo e necessrio. Portanto, vale reiterar que o contrato, inclusive o de compra e venda, deve ser objetivamente equilibrado em relao s partes e atender s exigncias do bem comum.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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