ESTIMACION DEL PORCENTAJE DE PARTICIPACIN DE OBRAS DE URBANIZACIN Y EL COSTO POR LOTE Antes de iniciar esta seccin hay que

recordar que el suelo posee caractersticas nicas que lo hacen una mercanca irreproducible, inamovible, indispensable e indestructible que es imposible que se comporte como lo hacen otras mercancas que se rigen por el libre juego de la oferta y de la demanda con actores aptos y dispuestos a dicho juego. Debido a lo anterior y adems de que se van a estar realizando clculos para obtener valores de terrenos con y sin servicios es conveniente hacer en primer lugar un anlisis sobre el costo de las obras de urbanizacin el cual se basar en la estimacin del costo de reproduccin o de reposicin dicho resultado es conocido como Indicador de Valor de Reposicin Nuevo (VRN) y que se realizara por partida o concepto. De manera paralela a la obtencin al VRN estimaremos tambin el porcentaje por partidas de Obras de Urbanizacin que sern de utilidad en la homologacin de terrenos donde la presencia de servicios municipales varan entre el terreno sujeto y los terrenos comparables situacin que es muy recurrente cuando en el mercado no se cuentan con comparables con el mismo porcentaje y tipo de servicios urbanos entre s. Una vez planteada la lnea a seguir de esta seccin comenzaremos con la investigacin del costo por metro cuadrado que resulta de urbanizar una calle tipo (seccin de 12 metros: arroyo de 8 metros y dos banquetas de 2 m) el cual se consulto en varias fuentes y que se detallan a continuacin: a) Consulta de costos en publicaciones especializadas:

En la actualidad el valuador tiene la facilidad de obtener el valor fsico aproximado de una edificacin, obra o proyecto por medio de valores paramtricos que se obtienen de las publicaciones que realizan empresas especializadas en la materia.

Como primera referencia se consult la publicacin realizada por el Instituto Mexicano de Ingeniera de Costos (IMIC) edicin Octubre 2010, donde se localiz el tipo de obra con las mismas caractersticas a las que se pretende obtener su valor: la urbanizacin de una calle de 12 m con iluminacin, arroyo de 8 metros y dos banquetas de 2 metros cada una y la cual se desglosa como sigue: Tabla 1.
1215 LAV  ALL D 12.00m O L A
Descri cin del Sistema

onstructivo      

nidad antidad
m

600m 50m

osto Directo m orte osto nitario Directo

$19.50

Arroyo de 8.00m Banquetas 2 de 2.00 m

%

1.0 CIMENTACION 01-400 Preparacin de terreno con pendientes sua es asta del % incluye desmonte despalme trazo ni elacin y acarreos de material de escombro producto del demonte y despalme.

 

600

$11,700.00

6.77%

E01-410 Base de 10cm. Y Sub-Base de 10 cm. Para calles y caminos planos o con pendientes suaves hasta del 20% incluye trazo, nivelacin, tepetate-tezontle compactado al 95% y acarreos. 5.0 INSTALACIONES ESPECIALES E05-410 Pavimentacin de carpeta asfltica de 7.5 cm. Incluye base *Base compactada al 100% incluye el material de banco *Riego asfltico de liga o de impregnacin con asfalto FM-1 * arpeta de concreto asfltico tipo PA-5 de 7.5 cm de espesor compacto *Sello de arena- asfalto

600

$72.54

$43,524.00

25.19%

400

$90.51

$36,204.00

20.95%

E05-420 Banquetas y Guarniciones de concreto f'c = 150kg/cm agregado de 3/4" 6.0 INSTALACION HIDRAULICA Y SANITARIA E06-600 E06-610 E06-620 E07-220 E07-230 E07-215 Alcantarillado en urbanizacin Drenaje en urbanizacin

m m m m m m m

200 50 50 50 50 50 600

$132.62 $84.34 $77.02 $97.04 $167.28 $100.52 $47.52

$26,524.00 $4,217.00 $3,851.00 $4,852.00 $8,364.00 $5,026.00 $28,512.00 $172,774.00

15.35% 2.44% 2.23% 2.81% 4.84% 2.91% 16.50%

Agua Potable en Urbanizacin 7.0 INSTALACION ELCTRICA Electrificacin en Urbanizacin Telefona en urbanizacin (no incluye cableado) Alumbrado pblico en calles

COSTO DIRECTO DE LA OBRA

COSTO DIRECTO POR m P.U POR m INCLUYE 28% DE INDIRECTOS $/m CON PROYECTOS Y LICENCIAS

$287.96 $368.58 $423.87

Fuente: Costos Paramtricos IMIC, Octubre 2010

b) Arteaga

Publicaciones en el Peridico Oficial La Sombra De

Otra fuente que se consult para comparar y tener un mejor criterio para determinar los costos por urbanizacin son las publicaciones del Peridico Oficial de Gobierno del Estado La Sombra de Arteaga. En l se publican entre otras cosas las autorizaciones otorgadas a los desarrolladores formales por parte de los

H. Ayuntamientos y donde se desprenden los pagos a realizar por concepto de impuestos y derechos as como tambin se describen las obligaciones adquiridas por parte de desarrollador. Esto como parte de las formalidades que se deben de seguir para llevarse a cabo la escrituracin e inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio de los lotes de manera individualizada. Por lo anterior en las publicaciones ms recientes se realiz la bsqueda de las autorizaciones relativas a la Licencia para la Ejecucin de Obras de Urbanizacin y considerando solamente a las que referan a fraccionamientos de tipo POPULAR. Ya en el cuerpo de la autorizacin se busca el apartado donde se indican los derechos por supervisin, pues esta cantidad a pagar se determina a partir del total del presupuesto de obras de urbanizacin (que es el valor que nos interesa) que presenta el desarrollador y al cual se le aplica una tasa del 1.5 ms un impuesto adicional del 25 Obras Pblicas Municipales. La manera de determinar el costo por metro cuadrado de urbanizacin es dividiendo la cantidad manifestada en el Presupuesto de Obras de Urbanizacin entre la superficie de vialidades. Tabla 2.
"om #re del 3 ardines del 4 alle, 1rcn' el 2 $uertas (0 de %elen @ 'menio &ele' acin Felipe Carrillo B &ele'acin) (pi) ' 5an6ana 789 'eal del Aarqus & ele acin Felipe Carrillo &ele acin Flix sores $uerto Gon le $uerto
05/02/2010 22,741.58 $14,950,487.76 19/02/2010 11,298.20 $5,957,766.82 16/04/2010 660.00 $422,631.00 16/07/2010 32,889.09 $18,092,030.07 $

por concepto de Impuesto para educacin y

Fraccionamiento Fecha de $u #licacin C 1 ' " 0a om #ra de rtea a" C D 4 uper icie de ialidades

$/m

B $resupuesto de #ras de Er #ani) acin

FGH IP Q $

G2H IR2 $

FPS IRG $

GGS IS 9

FUENTE: Elaboracin Propia con datos obtenidos de las publicaciones del Peridico Oficial La Sombra de Arteaga con las fechas sealadas.

c)

Consulta de alores con compaas relacionadas al ramo

de la construccin

Se tratan de valores reales pues es lo que el constructor cobra por realizar un determinado trabajo, por esta razn es la fuente ms confiable, sin embargo no siempre resulta fcil tener acceso a esta informacin. En este sentido se obtuvieron algunos presupuestos de obra y se consult de manera econmica a personal del departamento encargado de la ejecucin de obras del programa Soluciones de Gobierno del Estado donde se nos facilit algunos valores paramtricos utilizados para la estimacin de las obras a ejecutar. A continuacin se presentan los valores obtenidos para esta seccin:
TABLA
Obra
DRENAJE

TUVWa W
ml ml m m ml ml m

FY

` Ua` bcUd Yla a Wa

$1,075.31 Valor Paramtrico Programa "Soluciones" AGUA POTALE $837.30 Valor Paramtrico Programa "Soluciones" PAVIMENTACION (EMPEDRADO) $350.00 Valor Paramtrico Programa "Soluciones" BANQUETAS $265.00 Calculado de Presupuesto de Obra GUARNICIONES $210.35 Presupuesto de Obra ELECTRIFICACION $919.91 Calculado de Presupuesto de Obra ALUMBRADO $20.00 Calculado de Presupuesto de Obra Fuente: Elaboracin propia con datos investigados en fuente sealada.

Con estos valores obtendremos el costo por metro cuadrado de urbanizacin considerando la misma seccin utilizada en la publicacin del IMIC, el cual obtenemos en la siguiente tabla: Tabla
CALLE DE 12.00m CON ILUMINACIN
Descripcin del Sistema Constructivo
PAVIMENTACION (EMPEDRADO) BANQUETAS GUARNICIONES RED DE AGUA POTABLE ALCANTARILLADO Y DRENAJE RED DE ELECTRIFICACION RED DE ALUMBRADO

600m 50m
Unidad
m m m m m m m

Arroyo de 8.00m Banquetas 2 de 2.00 m

Costo Unitario Importe
$140,000.00 $49,025.00 $21,035.00 $41,865.00 $53,765.50 $45,995.50 $12,000.00 $363,686.00

Cantidad
400 185 100 50 50 50 600

%
38.49% 13.48% 5.78% 11.51% 14.78% 12.65% 3.30%

$350.00 $265.00 $210.35 $837.30 $1,075.31 $919.91 $20.00

Costo Total

COSTO $/m

$606.14

Fuente:Elaboracin propia. Se observa que el valor obtenido es similar a los que se obtuvieron de las publicaciones de La Sombra de Arteaga, por lo tanto en lo subsecuente se utilizaran Los costos unitarios por partida de la tabla 4 y las partidas y porcentajes de participacin de la tabla 5 TABLA
w

Porcentaje de participacin de costos en la urbanizacin

wE COSTOS EN xRBANIyACIN g
38.49% 13.48% 5.78% 11.51% 14.78% 12.65% 3.30%
14.78% 3.30% 12.65% 38.49%

PORCENTAJE E PARTICIPACION

e pi q qr hi PA I ENTACION E PE RA O
BANQUETAS

Descripcin del Siste a Constructi o

s GUARNICI NES tsTABLE RED DE AGUA u ALCANTARILLADO DRENAJE v RED DE ELECTRI ICACION
RED DE ALUMBRADO

11.51% 5.78% 13.48%

FUENTE: ELABORAC IN PROPIA

Desglose de partidas: PA IMENTACIN: Se incluye la preparacin del terreno, terraceras, Base, Sub Base, Empedrado de Piedra Bola, y todos los trabajos necesarios para la realizacin del trabajo. BANQUETAS: Se incluye relleno de tepetate, concreto con resistencia fc=200kg/cm, escobillado, junta de dilatacin y todos los trabajos necesarios para su correcto funcionamiento. UARNICIONES: Se incluye la preparacin, el cimbrado y descimbrado, colado y curado de guarnicin trapezoidal de concreto con resistencia fc=150kg/cm, y todos los trabajos necesarios para que se ejecute el concepto. LINEA DE A UA POTABLE: Se incluye excavacin de zanja, cama de arena y relleno el suministro y el tendido de Lnea hidrulica, conexiones, vlvulas, registros toma domiciliaria y todo lo necesario para su correcto funcionamiento. LINEA DE DRENAJE: Se incluye excavacin de zanja, cama de arena y relleno, Pozos de visita, registros, suministro y tendido de tubera, descarga domiciliaria, y todo lo necesario para su correcta ejecucin. ,

ELECTRI ICACIN: Se incluye suministro y colocacin de postes de concreto y torres metlica, red de distribucin area media y baja tensin, transformadores, cableado para alimentacin a viviendas, y lo necesario para una correcto funcionamiento. ALUMBRADO: Se incluye suministro y colocacin de postes de concreto y torres metlicas, estructura de soporte, conexiones, luminarias, transformadores y lo necesario para poner la infraestructura en servicio.

Criterios Utilizados para Obtener el Costo por la Introduccin de Ser icios por Lote:

Hay que sealar que tratando de que el procedimiento fuera lo ms sencillo posible se excluyeron los datos de lotes en esquina, frentes de todos los lotes y se consider que en todo el asentamiento cuenta con calles locales con seccin de 12 metros(como en la mayora de los casos ocurre), partiendo de lo anterior se describen los pasos que se siguieron. a) Definicin del rea a urbanizar por lote

De manera similar al procedimiento que se realiza para la obtencin de indivisos, se realiza la consulta en plano de lotificacin para obtener los valores correspondientes de superficie de vialidades y superficie vendible los cuales se dividen entre s a fin de determinar que superficie le corresponde de urbanizacin con respecto a la superficie del lote. Ejemplo: Si el fraccionamiento tiene una superficie de vialidades de 15,000m y se tiene una superficie vendible de 25,000m, quiere decir que le corresponde urbanizar una superficie equivalente a: (15,000/25,000)veces la superficie del lote individual. Si se tratara de un terreno de 120m, seran 0.6 x 120, resulta entonces 72 m para urbanizar. b) concepto Definicin del anc o e ui alente y olmenes por

Una vez que se conoce la superficie que le corresponde al lote para urbanizar, se obtiene la seccin equivalente de calle: Considerando que el asentamiento cuenta solo con calles locales de

12m, ( 2 banquetas de 2 metros, y arroyo de 8 metros), bastara dividir los

Seccin de Calle Tipo

72m entre 12m, para obtener el ancho equivalente que en este caso resulta de 6.00m. Con este criterio se tendran los siguientes volmenes:

OBTENCION DE VOLUMENES POR CONCEPTO

escripcin del Sistema Constructio CON (EPEO) P V E BANQ ETAS GUARN ONES
RED DE AGUA POTABLE ALCANTARILLADO Y DRENAJE RED DE ELECTRIFICACION RED DE ALUMBRADO

nidad
m m m m m m m

btencin ol men
8.00 x Ancho equivalente 2 x {(1.85) x Ancho equivalente} Ancho Equivalente Ancho Equivalente Ancho Equivalente Ancho Equivalente 12 x Ancho equivalente

Cantidad
48.00 22.20 6.00 6.00 6.00 6.00 72.00

Fuente: Elaboracin Propia

c)

Costo estimado para urbanizar un lote promedio

Para obtener el Costo que se requiere para urbanizar un lote solamente se tiene que multiplicar cada uno de los volmenes por el costo del concepto que corresponde(tabla 4) y la sumatoria de estos productos es el Valor que estamos

buscando. Para mayor facilidad se puede utilizar una tabla como la que se muestra a continuacin para el clculo.
COSTO

fg hijk lIZk CIl

U nidad C an tidad

Superficie de lote tipo.

Co sto U nitario Imp o rte

m escripcin del Sistema Constructivo nopqACIrp (onPEDRADO) PAVI sANQUETAS tUARNICIONES

RED DE AGUA POTABLE ALCANTARILLADO

m m m m m m m
Sumatoria importe

RED DE ELECTRI ICACION RED DE ALUMBRADO

u DRENAJE

COSTO TOTAL

wSTIx ADO

Obtencin del costo estimado para urbanizar un lote tipo en asentamientos Irregulares Tomando en consideracin la informacin que result del anlisis de los proyectos de lotificacin que se tenan disponibles (seccin II) Tabla irregulares
Superficie por asentamiento : Superficie ms comun Lote Tipo: dndice Superficie de Vialidades/Superficie Vendible 4.

Indicadores del an lisis de superficies asentamientos

as
0. e1

105m

a) Area que le corresponde urbanizar a un lote con superficie de 105m: 0.61 x 105 = 64.05 m b) ancho equivalente: =64.05m/12m = 5.34m c) Costo estimado para urbanizar un lote de 105m:

CO TO

z{ |RB} ~Z} CIN

Unid ad Cantid ad Costo Unitario

Lote e 105m
Impo rte

Descr cin del Sistem a Constr ctivo

PAVIMENTACION (EMPEDRADO) BANQUETAS GUARNICIONES RED DE AGUA POTABLE ALCANTARILLADO Y DRENAJE RED DE ELECTRIFICACION RED DE ALUMBRADO

m m m m m m m

$38,841.66

COSTO TOTAL ESTIMADO

El valor obtenido es el costo estimado que se tiene que realizar para urbanizar un lote de 105m en condiciones favorables. Evidentemente este costo puede variar pues depende de las condiciones y el entorno en donde se desarrolla el asentamiento y se elevara drsticamente si esta en una zona aislada, alejada de la infraestructura, con mucha pendiente o el suelo es rocoso.