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ALTERACIONES DE LAS FINCAS Es muy usual que el terreno donde vayamos a construir no tenga el tamao requerido para el proyecto.

Un supuesto es que a veces se compran dos terrenos pequeos para constituir uno mayor, para poder hacer rentable una promocin. Una vez que se compran estos terrenos y antes de declarar una obra nueva, se debe modificar la inscripcin de los predios en el registro publico de la propiedad. A continuacin se enuncian algunas alteraciones que los terrenos pueden presentar. Agrupacin: es cuando uno o mas terrenos son unidos para formar uno solo. Los folios que tiene cada terreno se agrupan y se cierran para abrir un folio nuevo para el terreno con las nuevas dimensiones, y cualquier impuesto sobre actos jurdicos documentados ser por el valor total de los terrenos juntados. Agregacin: un terreno crece por que se adjuntaron a este uno o ms terrenos, en dicho caso el terreno mayor mantiene su folio y los folios que se adjuntaron se cierran. Si los terrenos agregados exceden un quinto del total del terreno deber realizarse una agrupacin: Segregacin: parte de un terreno se separa para constituir otro individual con su propio folio y numero, puede suceder cuando el promotor quiere adquirir un terreno que por sus dimensiones debe comprarlo por partes por as decirlo, por eso debe hacerse una segregacin. Divisin: un terreno es dividido en dos o ms partes donde cada parte tiene su nmero y folio propios, y el folio matriz se cierra. Los impuestos sobre actos jurdicos documentados sern por el valor de todos los terrenos comprados. La segregacin y la divisin son acciones similares y todo depende de las circunstancias, pero la divisin es ms costosa pues impuestas por el valor total del terreno dividido. LA COMPRA: COMPRAVENTA, OPCIN DE COMPRA Y PERMUTA La escritura de compra venta es el documento publico por el cual se adquiere una propiedad de un bien. Hay que tomar la precaucin de que el da en que se firme el RPP remita la nota continua o simple a la notaria en donde se har la escritura del bien. Esto con la finalidad de conocer al momento d el afirma si la propiedad tiene alguna carga anterior. Otra modalidad para adquirir un terreno por compraventa es realizar una permuta encubierta; la cual es ms provechosa para el promotor. Esto es de la siguiente manera: el promotor pretende comprar un terreno, y el vendedor del mismo quiere obtener a cambio del terreno una parte del proyecto de promocin. Pensando en un 100% de la promocin el vendedor busca un 30% del total de la promocin se procede a realizar un contrato privado de compraventa donde el el propietario vende el 70% del terreno al promotor y el 30% restante permanece al vendedor. Al realizar el proyecto bsico y se solicita la licencia municipal de obras. Una vez concedida el notario prepara el documento de compraventa, la declaracin de obra nueva y divisin horizontal, y la disolucin del proindiviso (en la que todo bien corresponde a dos o mas personas)

Se presentan ante el notario los vendedores y compradores para firmar todas las escrituras, quedando en ese momento registrados los porcentajes que corresponden a cada uno. Se dice que es una ventaja para el promotor puesto que paga impuestos correspondientes a su porcentaje en lugar del total.es recomendable checar todos los formatos y modelos con un notario de confianza. La opcin de compra es un contrato que permite mediante el pago de un a prima(o pago inicial) adquirir un bien en un plazo o precio fijado. Si no se llegase a adquirir dicho bien en dado caso se perdera el importe de la prima. Es recomendable hacer esto cuando el periodo de sealizacin del terreno y su escritura de compra venta es demasiado largo. Este es un medio de adquisicin bastante seguro pues se evita que el vendedor quiera anular la operacin de venta. Permuta del terreno por obra futura: este contrato por el cual el dueo del terreno transmite al promotor la propiedad de la misma y el promotor esta obligado a entregar al vendedor la propiedad de uno o mas pisos, locales, etc en el futuro edificio a construir sobre el terreno. Con las caractersticas que se detallan en dicha permuta. Esta misma ofrece una gran ventaja al promotor pues disminuye de manera importante la financiacin para la ejecucin de un proyecto. .

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