DEFINICION DEL CERTIFICADO BANCARIO Es un ttulo valor en moneda nacional o extranjera emitido por las Empresas Bancarias.

El mismo es al portador, transferible y negociable tanto en el pas como en el extranjero. Puede ser adquirido por personas naturales o jurdicas. Tiene por finalidad principal permitir a las empresas del sistema financiero nacional obtener rpidamente fuentes de financiamiento, mediante la captacin de fondos del pblico. INFORMACION QUE DEBE CONTENER UN CERTIFICADO BANCARIO La denominacin de certificado bancario y la indicacin de si se tratan de un titulo valor expresado en moneda extranjera o moneda nacional. El lugar y fecha de emisin Si los certificados bancarios han sido emitidos al portador La indicacin del importe que representan El plazo de vigencia del titulo valor o su fecha de vencimiento el lugar de pago Las condiciones para su redencin anticipada. El nombre de la empresa emisora y la firma de su representada., Qu es un avalo?Es una estimacin de valor, donde valor significa la vala monetaria o utilidad de un objeto para alguien para algn propsito. Valor de mercado puede definirse simplemente como el precio de venta ms probable de una propiedad. Por qu necesito un avalo? Los avalos ofrecen asesora al pblico sobre las preguntas diarias de valor, tambin proveen estimaciones de valor imparciales y desinteresadas. Qu tipo de avalos existen? Avalos bancarios Son aquellos que se utilizan principalmente para aquellas personas a las que se les ha otorgado un crdito hipotecario de las diferentes instituciones como son: Fovissste Infonavit I.M.S.S Bancos de Mxico Avalos comerciales Son aquellos que se realizan principalmente en operaciones de mercado como son: Compra y venta. Financiamiento. Arrendamiento. Administracin. Seguros. Remodelacin y desarrollo. Viabilidad y estudios para el mayor y mejor uso. Ejercicio de opciones de compra y arrendamiento. Avalos fiscales Son aquellos que se realizan principalmente en transacciones legales como son: Expropiacin. Impuestos a la propiedad catastral y casos fiscales. Impuestos al patrimonio inmobiliario o herencia e impuesto a la donacin. Impuesto sobre la renta (perdida por siniestro, depreciacin y reporto de ganancia de capital). Acciones legales personales y corporativas. Disoluciones maritales y de sociedades Demandas de inquilinos con caseros y daos a la propiedad. Embargos hipotecarios. Liquidaciones de compaas fusiones y bancarrotas. Garanta por depsito en fianza. Juicios de intestado, testamentarios, etc. Juicios civiles y mercantiles. Avalos catastrales Son aquellos que solicita la tesorera para el pago de impuesto catastral, as como tambin le sirve a las empresas para reclasificar sus tipos de construcciones repercutiendo esto en el pago del impuesto predial. Cul es el valor sobre el cual se escritura un inmueble (trmite de compraventa)? La escritura de compraventa se hace con base en el valor del avalo de la propiedad. Qu es el valor del avalo del inmueble?

El valor del avalo es el valor de mercado del inmueble y lo determina un perito calificado que cuenta con solvencia moral y profesional para determinar el justo valor de los bienes. Cul es la diferencia entre avalo catastral y avalo bancario? El contenido de ambos es el mismo ya que el primero se realiza en papelera del gobierno y el segundo en papel bancario membretado. El catastral sirve para pagar el impuesto relativo al valor del traslado de dominio y el bancario tiene mltiples usos siendo el ms comn definir el monto de crdito o el valor de la propiedad. Los valores del avalo catastral son obtenidos de las tablas que cada gobierno estatal o municipal emite y el Bancario se obtiene del valor de mercado. Cmo se obtiene un avalo bancario? Un avalo bancario se obtiene por 3 mtodos o enfoques: 1. Comparacin de mercado que se basa en la obtencin de ofertas homologadas al sujeto. 2. Costos: consistente en evaluar cuanto cuesta construir la propiedad. 3. Capitalizacin de rentas que consiste en traer a valor presente las rentas futuras. De estos 3 se concluye en el valor comercial (por mandato de la CNBV se deben realizar estos 3 enfoques). Cul es el avalo por capitalizacin de rentas? Consiste en traer a valor presente las rentas futuras considerando costos de mantenimiento, impuestos y probabilidad de meses que pueda no estar rentado. El resultado se capitaliza a una tasa de capitalizacin dada. Esta tasa se compone de inflacin, riesgo y utilidad. Cul es el avalo por posicionamiento? Es un avalo limitado en el que el cliente no permite el acceso a la propiedad por lo que el avalo se realiza desde el exterior de la propiedad. Qu aspectos se toman en cuenta en los criterios de valuacin? Ubicacin del inmueble.- Es la plusvala que tenga la zona donde se localice el inmueble, puede ser una zona popular, de inters medio, semiresidencial, o residencial segn sea el caso. As como tambin si se encuentra en una zona comercial o de oficinas importante. Edad del inmueble.- Edad del inmueble desde la terminacin de obra a la fecha a la cual se realiza el avalo. Estado de conservacin.- Se refiere al mantenimiento que se le ha dado al inmueble en el transcurso del tiempo para conservarlo en condiciones ptimas de habitabilidad y comodidad para el propsito por el cual fue construido. Acabados del inmueble.- Incluye aspectos como tipo de materiales y elementos de construccin como son (losetas cermicas, azulejos, pastas texturizadas, maderas, etc.) Utilizadas en pisos, aplanados, plafones, etc., del inmueble que pueden ser de buna calidad de mediana calidad o de calidad econmica, que influyen de una manera sobresaliente en los valores concluyentes o finales del inmueble. QUE ES UN FIDEICOMISO..? Definicin. Contrato por medio del cual una persona, denominada fideicomitente, entrega bienes o derechos de su propiedad a otra persona, llamada fiduciaria, la cual maneja y administra en beneficio de un tercero ajeno a la operacin contractual, que se conoce como fideicomisario, el cual podr recibir dichos bienes o derechos, si as lo indic el fideicomitente. Objeto. Se constituye por los bienes de cualquier tipo (muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, etctera), que el fideicomitente entregue a la fiduciaria para que lo administre, en la forma y trminos pactados en el contrato respectivo. No hay que confundir el objeto del fideicomiso con el fin del mismo, puesto que el fin es el propsito que persigue el fideicomitente al contratar, lo que siempre se traduce en beneficios para fideicomisario. Sujetos. El fideicomitente (tambin llamado cliente) es aquella persona fsica o moral que expresamente dispone de ciertos bienes o derechos para que queden afectos al contrato de fideicomiso. Dicha persona entrega a la institucin fiduciaria los bienes indicados, en lo que se conoce como "propiedad fiduciaria", y tratndose de derechos los da en "titularidad fiduciaria". NATURALEZA DEL FIDEICOMISO,.- El fideicomiso es un negocio jurdico por medio del cual el fideicomitente constituye un patrimonio autnomo, diverso de los patrimonios propios de las partes que intervienen en el contrato respectivo, cuya titularidad se concede a la institucin fiduciaria para la realizacin de un fin determinado. En lo que concierne a la capacidad de obligarse del fideicomitente, haremos una distincin, dependiendo de si se trata de persona fsica o de persona moral. Si es persona fsica requiere capacidad de ejercicio, o sea, ser mayor de 18 aos y no tener incapacidad legal declarada por la autoridad judicial competente. Si es persona moral, la posibilidad de afectar bienes o derechos en un fideicomiso depende del giro u objeto social, lo cual limita el realizar cualquier operacin de esta naturaleza, a las finalidades de la propia persona jurdica. La fiduciaria es siempre una institucin de crdito (banco), autorizada para ello por la SHCP, la que administra los bienes dados en fideicomiso,

cumpliendo, adems, con los fines de la operacin pactados en el contrato correspondiente. El fideicomisario, tambin conocido como beneficiario, es aquella persona fsica o moral que recibe las ganancias provenientes de esta operacin contractual. La legislacin vigente permite que sea fideicomisario el propio fideicomitente, pero nunca podr serlo la institucin fiduciaria. Cuando sean dos o ms fideicomisarios y se les tenga que tomar en consideracin, se estar a lo establecido en el contrato relativo, y si no fue previsto, las decisiones correspondientes a los fideicomisarios se tomarn por mayora de votos computados por representaciones; esto significa que ser de acuerdo con el porcentaje que cada fideicomisario tenga en los beneficios que recibe o recibir y jams se computar por votos individuales. En caso de empate resolver el juez de primera instancia del domicilio de la fiduciaria. Hipoteca y Prenda Hipoteca Es un contrato por el cual un deudor o un tercero afectan especialmente bienes inmuebles o derechos reales sobre stos en garanta del cumplimiento de una obligacin principal, en forma que, vencida sta y no satisfecha, pueda hacerse efectiva sobre el precio de venta de aquel bien, con preferencia a los derechos de cualquier otro acreedor. Prenda Contrato por el cual un deudor o un tercero afectan especialmente una cosa mueble al pago de una deuda, con las mismas consecuencias que en la hipoteca en el caso de vencida y no satisfecha. Tipos Hipoteca inmobiliaria: La hipoteca inmobiliaria est regulada en la Ley Hipotecaria de 8-2-1946, de acuerdo con la cual, slo podrn ser objeto del contrato de hipoteca: Los bienes inmueble. Los derechos enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase. Adems de los anteriores requisitos, es necesario, para que quede vlidamente constituida, que el documento en que se constituya se inscriba en el Registro de la Propiedad. Desde el momento de su constitucin, los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, quedan sujetos directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligacin principal. Hipoteca mobiliaria: Queda reservada la hipoteca mobiliaria para aquellos bienes de identificacin semejante a la de los inmuebles, y, por tanto, claramente susceptibles de hipoteca. Los bienes susceptibles de hipoteca mobiliaria son: los establecimientos mercantiles; los automviles y otros vehculos de motor, los tranvas y los vagones de ferrocarril; las aeronaves; la maquinaria industrial, y la propiedad intelectual y la industrial. Esta hipoteca debe constituirse en escritura pblica, que deber ser inscrita en el Registro especial creado por la ley.Prenda: La ley reserva la prenda a todos aquellos bienes de ms difcil identificacin y, por ello, ms difcil persecucin real. Adems de los requisitos comunes a la hipoteca, es necesario, para constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesin de sta al acreedor o a un tercero de comn acuerdo. Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que estn en el comercio, con tal que sean susceptibles de posesin. Este contrato da derecho al acreedor a retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien se hubiera entregado, hasta que se le pague el crdito. El acreedor no podr usar la cosa dada en prenda sin autorizacin del dueo, y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el dueo pedir que se la constituya en depsito. Prenda sin desplazamiento de posesin En este caso las cosas pignoradas quedan en posesin del dueo. Esta prenda se constituir en escritura pblica, o en pliza intervenida por el Corredor de comercio cuando se trate de operaciones bancarias, y, en cualquier caso, deber ser inscrita en el Registro especial que la ley establece. Una vez constituida, el deudor no podr, sin consentimiento del acreedor, enajenarla ni trasladarla del lugar en que se encuentre.