DEF IN IC ION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

a) El tratadista guatemalteco Jos Eduardo Girdn, en su obra "El Notario Prdctico o Tratado de Notarfa" nos ofrecc la siguiente de finici on: "Es un contrato en virtud del cual una persona cede a otra el uso de una cosa o se obliga a prestarle sus servicios o trabajo personal durante un tiempo dete ran inado y por cierta renta con venida". *4 Dicho concepto se adopta en mejor forma aI c6digo civil de 1877 ya come ntado anteriormente Guillermo Cabanellas de Torres nos define al arrendam ie rite u rbano "como aquel contrato por el cual una parte cede a otra

voluntariamente el goce o uso de una finca urbana, por tiem po dete ran inado, o no, y precio cierto". "

Por su parte Efrain Moto Salazar, nos da la siguiente , de finici6n, "es un contrato por el que ambas partes se obligan reciprocamente, una a conceder a otra, el uso o goce tern poral , de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cie rto 16

Clemente Soto Alvarez, coincide con la de finici6n de Moto Salazar casi en todos sus aspectos, in ne cesario repetir dicha de finici6n 17 por lo que creemos

El jurisconsulto Federico Puig Petra to define como "aquel contrato en el que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiem po determinado y precio cierto".

El tratadista Leopoldo Aguilar Carbajal nos define el arrendamiento "como aquel en virtud del cual una persona llamada arrendador, concede a otra, llamada arrendatario el uso

y goce de u na cosa, en forma tern poral, o solo el uso, med iante pago de u na renta, que es e l precio y que debe ser cierto 19 El Cddigo Civil guatemalteco vigente, lo preceptiia de la

sigu iente manera, en su articu lo 1880.

"El contrato por el cual

una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cie rto tiem po, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce inado". , u n precio determ

h) Finalme rite, si intentaramos expresar un concepto del contrato de arrendamiento, diriamos que ES EL CONTRATO POR MEDIO DEL CUAL SE FACU LTA TEMPORALMENTE A U NA O VA RI AS PERSONAS PARA USA R Y SER VI RSE DE U NA COSA AJENA, A CAMBIO DEL PA GO DE U NA CA NTIDAD DE DI NERO DENOMI NADA RENTA O A LQUI LER.

N AT U RA LEZ A I U RI DICA DEL CONTRATO DE A RRENDAM I EN TO

El proble ma que nos ocu pa ahora, es acerca de la nat u ralc za j uridica del contrato de arrendamiento. Para tal e fecto segui remos al tratadista espaiiol Federico Puig Petra, qu ien creemos es el que trata este asunto con mayor cla ri dad, y hace u n bre ve anti lisis de los distintos proble mas que se han susc itado al respecto. Para los e fectos del presente trabaj o tra nscri bo algunas partes inte resantes tratadas por Puig Petra: "Con respecto at hecho de que se trata de un contrato, no hay ningua duda. Tampoco hay problema en cuanto a su carticter oneroso, el cual constituye un elemento esencial de la figura, como veremos m6s adelante. 20

"Lo que st ha sido motivo de discusin, es st del arrendamiento de inm ue bles surge o no un propio derecho real. Esta ha sido una de las cuestiones runs empe fiadas en la doctri na. Tres han sido los crite rios bdsicos: b. 1 Algu nos sostie nen que el arrendamiento slo produce un derecho de cardcter personal, puesto que faltan en el mismo los clementos tipicos que con fig uran los derechos reales. Ruggiero dice que el arrendamiento no se halla con la cosa en una relacidn j uridica inmediata y directa, como el titular de un ius in re, sino en una relacidn mcdiata e ind me cta.

El segundo pu rito de vista sostie ne que e l contrato de arrendam iento surge un ve rdadero de recho real a favor del arrendatario. (postura que siguen: De Buen, Morell, Mucius Scaevola y otros). Una tc rce ra opinin, de matiz inte rmed io, d istingue entre e l arrendam iento no insc rito y el inscrito, estim an do que e l p rim e ro slo producia u n derecho de cardcte r pe rsonal y, c n cam bio, e1 segundo, un propio de derecho real. (es segui do este crite rio po r Sanchez Romdn, Valve rde, De Diego, Diaz More no, etcte ra). Pe ro atin asi, in uchos autores insiste n en negar al arrendam iento inscrito el cardcte r de derecho real, apo yandose en p rincipios doct rinar ins, ya que com o ellos indi can no es posiblc que la inscripci6n registral p ueda por si in isma cam biar la nat u rate za j uridica de u na insti tuci6n, trans form an do en real un p ropio de recho pe rsonal, ya que por otra parte el contrato de arrendamiento es u n ve rdade ro de recho pe rsona, ya que no sc dan en l los elementos tipicos de los derechos reales.' 21

"Ligado con los aspectos tratados e n e l apa rtado anterior, se encuentra lo re ferente a la alienabilidad del derecho de arrendam iento. No hay problem a respecto del su bar r iendo, p ucs en pr incipro el Cdigo lo a utoriza. La cuestion se suscita a la pura cesin del derecho, salindose el arrendatario de la relacin j uridica establecida. Los puntos de vista son los siguientes:

c.1 Sostiene que el arrendam iento es pe r fe ctame rite cedi ble , puesto que, no prohi bi ndose expresame rite por el Codigo no se debe i rite r pretar la ley en su sentido restr i ct i vo (Manresa). . c.2 Una opinin opucsta sostiene en que como la cesi6n supone no slo la transm isi6n de los derechos del arrendatario, sino de , las deudas, precisar ia de todo punto de vista la autori zacion del arrendador, y ya entonces, el arrendatario, por st puede ceder su derecho, dc lo contratio no puede hacerlo. (Cov ian). Entre las opin iones i rite r me dras, en contramos la de De Buen, que hace la dist in ci6n entre arrendamiento i nscri to y el no inscrito. Err la actualidad la que ha tornado mayor auge es la teoria de Federico Castro y aplaudida por Castdn. Ya que segtin dicho autor es necesario disti nguir entre la cesion de derechos del arrendamiento como tal y la transmisin de su situacin juridica, const derada como un todo com pre nsi vo de los derechos y obligaciones. Err cuanto a la cesi6n de derechos no hay problem a ya que la adm ite la legislacin (en este caso la espafiola que es la que come ntamos), y e n cuanto al segundo caso, o sea la transmisi6n de su situacidn juridica, atin ad in it ten do como seiiala Castdn, la posibili dad de construirse e n nuestro Derecho la transm isi6n past va de obligac iones con su propio e fecto exti ntivo, siempre precisard el consentim iento del ar re ndador 22

Err tiltimo aspecto que trata Puig Petra, es en cuanto a la i rite r roga rite a que si cl Dcrecho de Arrendamiento es hipote cablc? , a lo que responde, que la doctrina cienti fica espafiola niega el caracter hi pote car in at arrendamiento no inscr ito, el ya que segiin su criterio no ostenta el matiz de i derecho real; ahora bien enc ue ntro a los insc r itos, si bien se discute el supucsto entre los autores la j u r ispr u dencia espa iiola car:ictcr li ipote ca r to en estos casos".' sc inch na jor admitir el

2. C LA SI FI C A C IGN A RR EN DA M I EN TG

DEL

C ON TRA TO

DE

Leopoldo Aguilar tres clases: 4 " a) Civil; Mercnnti I; y Adm inistrati vo".

Carbaj al,

clasi fica

el

Contrato

de Arrendamiento en

A conti n uacion analizarcmos cada uno. a) CI VI L: Es la regla gencral, prototipo dc las dc mas ram as del derecho, por lo tan to los contratos de arrendam iento me rcant i l y adm i n istrat i vo consti tu ye n una e zce pc ion a la regla gc tie ral.

b) MERCANTI L: Aquel que se deriva de la acti vidad a que se dedica el arrendador tal es el caso st se trata de una persona que habi tualm ente se dedica a arrendar trim uebles con fines de lucro, el Codigo de Comercio en sus articu los 292 los denomina "Corredores".

, Por otra parte Joaquin Garrigus, "distingue entre el arren dam iento de la em presa y el arrendamiento me rca nti l al cual denomina location grence". Al arrendamiento de Em presa, e1 citado autor lo de fine "com o aqul contrato por el cual un em presario, titular de una empresa me rcantil, cede a otro su e xplotacion por tiem po determinado y precio cierto; y la locatio grence (arrendam iento ge rencial) la Ley francesa de 1956 lo de fine como aquel contrato por el cual el propietario o quien explota un fondo de comercio o un establecimiento artesanal concede a otro el uso del mism o a su propio riesgo . Con respecto al arrendam iento de Em presa, se pron u n cia de la sigu ie rite forma el autor guatemalteco Ren Arturo Villegas Lara, de finindolo como "aquel caso en el que el propietario de una em presa Mercantil puede tener e n arrendam iento los locales en que realiza sus negociaciones; o bien, en esa in isma cualidad usaria otro tipo de bienes que son indispensables para el funcionamie rito de la em presa". Pues bien, estas re laciones j uridicas de arrendam icnto, que e n un pri nci pro se rigen por el Cdigo Civil, in ientras estn vigentes sus plazos, for man parte de la empresa. 26 Rene Arturo Villegas Lara 2 conliniia in am festando que "e n e1 caso del arrendam iento de i rim ue bles, la ub icacion de ellos tiene inn portancia c conomi ca y se Ie asigna valor comercial, ya que la clientela, por diversas razones, gusta celebrar transacciones en determ inados lugares. Este ultimo caso es to que con figura j derecho de llave", que es objeto de negociaciones e n forma aislada". El llama do dcrecho de Have no se encuentra e xpresame rite regulado en las leyes mercantiles, pero de hecho constituye un bien con caracteristicas especiales y que estd dentro del tr:ifico comercial a que se su jeta la empresa como unidad o en sus elementos particulares. c) ADM I NIST RATIVO:

De pe n d ie ride e1 caso, e1 arrendamiento puede ser regulado por las siguientes leyes: 1. C6digo Fiscal 2. Ley de Trans form aci6n Agraria

Le y de Compras y Contrataciones

C6digo Civil (supletoriamente)

Cdigo Fiscal. (decreto niimero 261 de Justo Ru fino Barrios) El Cdigo Fiscal obliga a la subasta piiblica cuando se trata de bienes trim uebles nac ionales, aplicando las in ismas for malidades que para la venta, excepto cuando e1 trim ueble no exceda de una caballeria (art. 1458). Por otra parte e1 arrendamiento no puede exceder de cinco aitos ni puede impedir la venta de las fincas arrendadas (art. 1459). Finalme rite, las for malidades del arrendam iento no pre vistas por e1 C6digo Fiscal, seriin reguladas por e1 Codigo Civil, supletor iame rite. Le y de Trans formaci6n Agraria. Congreso) (decreto nfimero 1551 del

La cual estudia e1 arrendamiento conj untamente con la perm uta, y entre los requisi tos que exige son: ) Solicitud del i nteresado o la ini ciativa del ejecuti vo, la cual se publican en e1 diario oficial y otro de mayor circulaci6n, dos veces en e1 trm trio de quince dras, con la finalidad de buscar interesados que propongan mejores condiciones; 2) diez dras despus de la tiltima publicaci6n, e1 Consejo Nacional de Transformacion Agraria, emitted dictamen sobre las propuestas; 3) avaltio por experto (observando to dispuesto para la venta). El M inisterio de Gobernaci6n dictard un Acuerdo Gubernati vo, el que de be contener to siguiente: a) Las consideraciones que establezcan la nccesidad de realizar la operaci6n y e1 provecho que resulte de

la in ism a; b) Descripci6n del trim ueble o inm uebles; c) Fijaci6n de la renta, plazo y dem as estipu laciones y la form a de pago; d) com p rom iso de otorgar a los trabaj adores pe r in arre rites del inm ueble arre rida do, participacin no men or dcl diez por ciento de las utilidades; e) Obligacin de incluir en el contrato, in ventario especi fican do la in aquina ria, iitiles, enseres. sein ov ierites y dem:is bienes que sc e ntre g ue n al ar re n datario; y f) Obligacin de devolver al vcncer el contrato los bienes reci b idos en el estado en que fueron entre gados, salvo cl detcrioro derivado del uso racional (del articulo 138 al 140). Los prop ietar ios de fincas pueden conceder a los campesinos tierras en arrendamiento y segiin la citada ley, no Jiodr:in cobrar una renta in ay or al seis por ciento en efectivo o en especie, de la prod uccin total del culti vo por cosecha. Los contratos de ben suscr i b irse por escrito y en tr iplicado, sc re gistra n en la in u nicipalidad que correspon da y arites de suscri birse, senn apro bados por el Insti tuto de Trans for in acion Agraria. (arts. 142, 144 y 145). Le y de Compras y Contrataciones.

Regula el arrendamiento de edi Iic ios, locales y terrenos para las depe ride ncias dc los organ ism os del Estado y de las enti dades autonom as o desce n tralizadas, mediante el p rocc dinn ie rito de contratacii5n directa, sin lic itac ion, ni cotizacion, con forme el articulo 2P, literal A, numeral 2.

C A RACT ER I STICA S DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Dentro de las caracte risticas reds inn portantes del contrato de arrendam iento, tenemos las siguientes: CONSENSUAL:

Con forme al articulo 1588 del C6digo Ci vil un contrato es consensual, cuando basta el consentim iento de las partes para que sea perfecto; es decir, que para su pe r fecc ionam iento no se requiere la entrega dc la cosa; basta pues, el simple consentim iento de las partes contratantes respecto de la cosa que se va a dar en uso o en goce y el precio que por se va a pagar. Err tal virtud Federico Puig Petra seiiala que "este contrato es 28 due se in fiere de la frase "se sustanc ialme rite consensual' obliga", que em plea el articulo 1880 del C6digo Civil.

Ahora bien, hay que tener en cuenta la figura especial del contrato, que se da cuando en el caso del articulo 1125 del Codigo Civil inciso 6o. se refiere a los casos en que es obligator ia la insc ripc idn en el Registro de la Propiedad los arrendam ientos o su barre ndam ientos, voluntariam ente cuando to pida uno de los contratantes; y obligatoriame rite, cuando sea por reds de tres aitos o que se haya antic i pado la renta por mas de u n ano. Err este caso el arrendamiento o subarrendam iento en su caso, adq uiere un cardcter solemne. ya que como indica el articulo 1576 del C6digo Civil deberdn constar en escritura

pit blica los contratos que deban inscr i birse o anotarse en los re g istros cualqu icra sea su valor. DE GOCE 13 USO:

Para Guillermo Cabancllas, goce o uso es la accion o efecto de servirse de una cosa; de em plearla . 9 a que por medio del g arrendam iento se concede el uso o goce de la cosa alqu ilada, no la prop iedad de la in isma, esta caracte r istica se in fiere de la frase "se obliga a dar el uso o eoce de una cosa", que em plea e1 articulo 1880 del C6digo Civil. TEMPGRALIDAD:

Ya que conforme lo indica Federico Puig Peiia, 30 'si sc establecc una locaciin pe rpetua, deja de ser arrcndamiento jiara con vertirse en otro contrato". El tiempo ha de estar pues detc ran inado, sin que sea necesaria una dete rminacion absoluta, pues puede pactarse un arrendamiento de durac iin in de finida, en cuanto dependa del cumplim iento de una condic ton o de la vol u ntad de alguna de las partes. El plazo es entonces, de carilcter cse ncial del contrato, ha de estar determ inado sin que sea necesaria una tusaci6n absoluta del mismo. Esta caracteristica se in fiere de la frase em pleada en el articu lo 1880 del C6digo Civ il a rites re ferido, "per cierto tiem po". CONMLJTATIVO:

Con forme cl articulo 1591 del Cdigo Civil, el contrato oneroso es con in utativo "cuando las prestac iones que se deben las partes son ciertas desde que se celebra el contrato, de tal suerte que ellas pueden ap reciar inm e diatame rite el bene ficio o pe rdido que les cause este". Como indica Miguel Fench, al seiialar que El contrato dc arrendam ie rito es conm utativo, en virtud de que los res u ltados del contrato son conoc idos desde el momento de su otorga in ie rito". * e) BILATERAL:

Por su parte el articulo 1537 del C6digo Civil indica que un contrato es bilateral, si am bas partes se obligan reci proca me rite. Es decir, que entre arrendador y arrendatario existe recip rocas obligaciones y derechos. Por su parte Miguel Fench, '* indica que "es bilateral, porque es fuente de derechos y obligaciones para ambas partes". I) ONEROSO:

El Cdigo Civil en su articulo 1590 p rece ptiia que un contrato es onerose cuando en 1 se esti pulan p rove chos y grav:true nes re ciprocos. Como indica Fede rico Puig Petra, "en todo contrato de arrendam iento ha de mediar un precio. Dicho precio se fija en relacin al tiem po de duraci6n de este contrato. g) DE TRACTO SU CESIV Sus efectos no se agotan en un solo momento, sino durante todo el plazo que dure el contrato de arrendamiento.

ELEMENTOSDELCONTRATODEARRENDAMIENTO

Elementos del contrato de Arrendamiento:

Son

los

presupuestos

minimos,

de

naturaleza

j uridica

ontoldgica que conc urren necesariamente a integrar la figura contractual. Los principales son los pe rsonales, los reales y los form ales. ELEMENTOS PERSONALES:

Los elementos pe rsonales se integran con los sujetos son dos arrendador y arrendatario.

que for man la relacidn contractual,

El arrendador es la persona propietaria del inmueble dado en arrendamiento, que cede el derecho de uso del mismo, in pudindolo hacer por st mismo o por medio de representante legal autoriza do para celebrar este tipo de negocios. El arrendatario, inquilt no quien recibe la cosa en arrendamiento. El arrendatario es la persona que recibe el inmueble objeto del arrendamiento, obligdndose al pago de la renta y a su devolucin at vencim iento del plazo. ELEMENTOS REALES;

Son dos:

la cosa y el precio o renta.

Err lo que concierne at

primer elemento la doctrina es undnime at entender que pueden

sc r objeto de este contrato tod as las cosas que estim en ct come rcio ile los hombres; como indica nuestro codigo civ'i1 en su articu lo 1880 segu rida parte, pueden se r objeto del contrato de airendamicnto todos los bienes no fungi ble s, e xcejito aquellos que la Ie y prohi be arrendar y los de rcchos estrictame rite personales. El segu n do real de la figu ra que nos ocu pa, o sea, e1 p recio o la renta, cs cardctc r ese ncial de este contrato, en virtu d de que como re za e1 o for ismo romano, "sin p re cio no ha y a rre ndam iento". El p recio por otra pa rte debe se r cie rto y dete ran inado y consisti r e n d ine ro o e n otra cualquie r cosa e qu wale rite. ELEMENTOS FOR MALES:

Como p resu puesto fu ndame ntal at estu d iar los caracte res runs sob resalie ntes de I contrato de arre n dam iento analiza inos e1 de la consensualidad, razn por la que no requiere formalidad espec rat, su pe r fe cci6n, ya que basta e l consentim ie nto de las partes. Este cariicter no se desm iente en e1 caso de que el monto de la re nta exce da de trescic ntos quetzales at ano, au n que de be constar por escrito; o su registro cuan do to p ida u no de los contratantes (voluntariamente) y obligatoriamcnte, cuando el plazo sea mayor de tres a itos o se haya antici pado la renta per reds de u n ano e n que de be inscrib irse e n e I Registro tie la Prop iedad, hab ida cue nta que los contratos que te ngan que

i nscr ibirse o anotarse en los registros, cualquie ra que sea el valor deberdn constar en escritura pti blica, (artos. 1126 inciso 6o. y 1576, primera parte del C6digo Civil, respectivamente). , Otro elemento formal del arrendamiento, lo constituye e1 plazo, el cual es fijado en forma convencional por las partes. Pero , vencido e1 plazo del arrendamiento, si e1 arrendatario no de vuelve la cosa y el arrendador no la reclama y, en cam bio, reci be la renta del perfodo siguiente, sin hacer reserva alguna, se ente nderd prorrogado el contrato en las mismas condiciones, pero por plazo indeterm inado. La pr6rroga del contrato por voluntad EXPRESA O TACITA de las partes, extingue las finanzas y seguridades que un tercero haya presta do para garantizar lo, salvo que e1 fiador se obligue expresamente. A ello la doctrina llama TACITA RECONDU CCION, instituci6n j urfdica de la cual nos ocuparemos reds adelante en forma detenida.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO EL ARRENDAMIENTO La ley establece una ciudad tegulacio de las obligaciones de las partes en el contrato, siendo las siguientes, las mas importantes OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR A, Entregar la cosa en estado de servir al objeto del arrendamiento. Ya que sin esta obligacin seria ilusorio el goce del arrendamiento respecto de la cosa. Tal entrega conlleva la de los elementos accesorios de la cosa. La cosa a su vez, debe hallerse en buen estado, es decir en condiciones de servir al uso que se destina. La entrega debe hacerse inmediatamente si no se fija plazo, pero si el arrendatario debe pagar anticipadamente o prestar garanta, mientras no se cumpla estas obligaciones, no estar obligado el arrendador a entregar la cosa, Es decir, como indica Lwopoldo Aguilar Carbajal, que para cumplir la entrega en cuanto al tiempo, modo, lugar, se rige por las obligaciones de dar. Pero hay una excepcin que contempla nuestro cdigo civil, en cuanto si no se estipul plazo la entrega se hara inmediatamente. (arto. 189 Codigo civil actual) Poner en conoc inn ierito de I arrendatario, los vicios ocultos de la cosa y las lim itac iones y gra viimenes que puedan perj u dicarle (arto. 1901 inc. 1. Cdigo Civil). Caso contratio, queda sujeto a q la obligacidn de garantia respecto de ellos. Se entiende por vicios ocu ltos aquellos defectos que hacen impropia la cosa para , e I uso a que se le destina, o dism in u ye n ste de tal modo, que, hab ie ndolos conocido a tiempo e1 inquilino, no lo hubiere arren dado o le hubiere arre rida do a un precio men or. A mantener el arrendatario en el goce pact fico de la cosa d urante todo el tiempo que dure el arrendam iento. O como dice Clemente Soto Alvarez, "garantizar el uso pacifico de la cosa arrendada, contra acto juridico de te rceros 40 A ese respecto, seiiala Leopoldo Aguilar Carbajal, "que esta obligac in de I arrendador debe e rite derse a las re lac iones con te rce ros, pero siempre que se trate de molestias prod uc idas por actos j uridicos, ya que los actos materiales deben ser inn pe didos por el arrendatario, por

medio de las acciones posesorias, juicios sumarios inte rd ictales". ** No impedir el uso total o parcial de la cosa arrendada, sat vo que se trate de reparaciones urgentes e indispensables que deban hacerse a la in isma. (arto. 1901 inciso 3. C.C.). Conser var la cosa arrendada en condiciones de uso, por todo e1 tiempo que dure el contrato, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias (arto. 1901 inciso 4. C.C.): Esta

obl igacin de conser var la que el ar rendam ie rito es cosa durante el trmino del c n con tra ba al in omen to

cosa e n esta do de ser vir at uso pa i a e I que se destina. Siendo un contrato de tracto sucesivo, es de rigor que el locador mantenga la contrato en e1 estado normal en que se de in iciarsc la re fact on contractual y

para q ue esta ob li gacion quede satis fecha es ne cesario q tie sc den dos Jircsu puestos: u no acti vo Y otro ncgati vo; e l acti vo, cons is te en hacer a las cosas las re parac iones i nd isJiensab les para ni an tene r el objeto de I in isino en condic iincs de que sin a al uso a q ue se destina. Por su p arte la o b lipaci6n neftati va, consiste e n que e I arren dad or de be abstc nc rsc Ie variar la forms de la cosa arrendada y en general no inti olucirle mod i fi cuc iones que a lte re n su dcsti no. De fe n de r e1 use de la cosa contra u n tc rcc ro que prcte nda o que quiera ejercer al su n derecho sobre ella.

Pagar los impuestos que gravitan sob re ella.

A bonar al arre ndatario los gastos de rivados de las mcj oras que este haga c n la cosa arre nd adu. Esta ob ligac ton vicne ilcl Derecho Romano. Con for me e I artic ulo 1917 del Codigo Civi I, la cual tiene origen soli cuan do por con vcnio esc rito cl arre ndador sc hubiere oliligado a pagarla, es to en cl caso de las mej oras Littles y las de i ecreo, ya que las ne ccsar ias sie in pre corren a cuenta del arrendador, siempre pre via noti fi cac i in at in ism o, jrivada o j ud ic ialme nte de la nec esi d ad de lit re parac ion. 2. OB LI GACIONES DEL A R RE NDATW RIO:

Por lo que hace el arre ndatario, la ley les impone las siguientes:

Pagar la renta desde el dia en que reciba, la cosa arrendada, en las fechas, forma y lugar convenidos. Es decir, pagar e1 , precio cierto con venido por el uso y goce de la cosa y arrendada. (arto. 1903 Codigo Civil). A falta de con venio, la , renta se pagard vencida a la prese ntaci6n del recibo firmado por el arrendador o su representante legal. Esta constituye su principal obligacion y la que externa del modo mas objetivo el caracter b i latc ral del contrato de arrendamiento. Repetimos de n ue vo al respecto lo que reza el a for ismo j uridico romano que, sin precio no hay arrendam ie rito. Conviene ade lantar e1 hecho de que la determinacion de la cuantfa de alquileres en los ticm pos actuales ha sufrido una verdade ra lim itaci6n de cariicter jiil b fico, la cual ataca di rectame rite el principio clasico ci vilista de la autonom ia dc la volu ntad. b) A servirse de la cosa solamente para el uso con venido, segu n correspond a por su destino o naturaleza. Es decir, como indica Federico Puig Pefia, usar la cosa arrendada con la dilige ncia de un buen padre de familia 42 con base en este pr i n cipio el arrendatario queda obliga do a usar de la cosa alqui lada con la dilige ncia de u n buen padre de familia. Err consecue n cia lo destin an a to pactado y, en su de fecto a to que se deduzca a la natu raleza de la misma. c) A respon der de todo daiio o deterioro que el bien ar re rida do su fra por su culpa o la de sus familiares, dependientes y

subarre ndatarios, asi como los que causen los animates y cosas que e n ella te nga.

A de volver la cosa, al term inar el arre ndam ie rito, en cl esta do en que se le entrego, salvo los despc r fectos i uso pru dente de la in ism a. Si la e ntrega se hizo por i n ve ntario, la de volu cion de be hace rse por i n ve ntario.

i nhe rentes

at

Poner trim e d iatamente en conocim ie rito de I arren dad or dc cualq u ie ra usurpacion o inn posicion de servid um bre e n que se inte rite contra cl trim ueb le, siendo responsable de los perj uicios que cause por omision. Responder en caso de incend to del bien objeto del ar ren dam ie rito, a no se r que p ro venga de caso fortu ito, fue rza in ay or o vicio de la constru ccidn.

EL CONTRATO DE S UB - ARRENDAMIENTO

1.

DEFI NI CION ES:

u) El tratad ista guatemalteco, Jos Eduardo Giron, de fine el suhar rendam iento, "como la facultad que tiene el arrendatario de dar a su vez en arrendamiento, la cosa que tiene e n arrendamiento, si en e1 contrato de arrendam iento no se Ie prohi be o consta de un modo expreso que tiene facultad especial para hacerlo". " El Licenciado Lozano Noriega, citado por Clemente Soto Alvarez, expresa: "cuando hay subarrie ndo e ncontramos dos contratos sujerpuestos; qu quiere decir esto? Que eatrc el arrendador del primer contrato y e1 subarre ndatar in no hay rclacidn j urfd ica porque no han sido partes del mismo contrato. Err cam bio, en la cesidn del contrato de arrcndamiento, existe un solo contrato, to que pasa es que se han ced ido los derechos y obligac iones de cualquie ra de los contratantes sea de arren dad or o dc ar re nd at arto". La regla gene ra I e n e1 arrendam iento cs que ct arren datario no puede s u barre nd a r o ceder sus dcre chos, st n el consentim iento del arrenlador.

Para

su barrie ndo es el nue vo arre ndam ie rito que el arrendatario hace de la cosa arren dada". 5 Se trata pues, de un ve r dade ro contrato, en virtud de l cual el prim iti vo arrendatario se convierte en arrendador y cede la cosa a rrc n dada para su uso o goce a un tcrcero. El su barrien do parcial. El carcte r del subarre n da in iento es constitu ir un nuevo contrato de arre n dam ie rito, con tod as las caracte risticas del contrato original. puede ser total o *

Miguel

Fench,

el

REGU LACION LEGAL:

El articulo 1890 inciso So. del Codigo Civil, e stablece que cl arren datario podrd su barre n dar en todo o e n parte la cosa arrendada st no Ie ha prohi bido dicha st tuacin el arrendador e xpresamente. A hora bien para ce der el contrato requiere consentim ie rito c xprcso del arrendador. El subarric ndo total o parcial no me noscaba los de re clios ni las obligaciones que respcctivame ntc correspon den aI arrendador y el a r rendatar to, n i alte ra las garantias constitu idas para se guridad del contrato de arren dam iento. El su barren datario no pod rii usar la cosa e n otros term inos ni para otros usos que los estip ulados con el primer arrendador; y sera responsa b le solid a r ia ni e rite con el arren datario por tod as las obligacioncs a favor del arrendador. (arto. 189 1, c.c.) Ccsado el arre ndam iento caducan los subarrcn damie ntos aunque su plazo no hubiere vencido; salvo cl derecho dcl

su barre ndatario para exigir del arrendamiento la indem n izac ion correspon diente. El articulo 1930 establece entre las causales para rescin dir el contrato de arrendamiento por parte del arrendador, st cl arrendatario subarrenda contra proh ibici6n expresa del arrendador. Por su parte la ley de Inqu ilinato actual, conte nida en e1 Decreto niimero 1468 del Congreso de la Repii blica establece que el subarrendam iento se rige por las mism as disposic iones que esta Ie y establece para el contrato de arrendamiento. Cluie n diere en su bar re ndam ie rito partes de un inmueble no podra pe rc ihir, en total, por aquel concepto, reds del veinte por ciento del alquiler que deba pagar at arrendatario, inclu yndose e1 alquiler que correspond iere a la vivienda o local que e1 su bar re ndante ocupare. Ademds establece que los su barrendatarios no tendr4n reds derecho que los dircctamente contraidos con el su barre ndante. Por consiguie n te deben desocu par a ni as tardar el dia que to haga ste, a me nos que celebren arreglo especial previo y escrito con el arrendatario o locador. Fi nalme rite podemos indicar lo que senala Federico Puig Pefia, en cuanto al tenia que nos ocupa. 46 seilalando que "inje rtando e1 subarriendo en e1 contrato cuando no hay prohi b icin las relaciones j u ridicas siguen su cauce natu ral; por consig uie rite, permanece inalterado el vinculo entre propietario y el arrendatario". Por otra parte, las relaciones entre este y ct subarrendatario son las propias dcl contrato de su barrien do.

8.

TERMINAC ION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.

El Cddigo civil guatemalteco en sus artfculos 1928 y 1929

establece los casos en que el arre ndam ie rito termina:

Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satis fecho el objeto para el que la cosa fuc arrendada. Por con venio expreso de las partes.

c) Por nulidad dec larada j ud ic ialme rite.

Por resc isiin.

Por prdida o destr ucc idn total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor. Por c xpropiacidn de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pit blica.

Por eviccion de la cosa dada en arrendamiento.

VIII. 2. Err Cdigo Ci vi1 en su articulo 1930 establece Jos de casos resc ision del contrato de arrendamiento. 1) Si el arrendatario o arrendador faltan at cumplim iento sus respecti vas obligaciones.

de

Si tratandosc de una finca riistica, el arrendatario abandona las plantaciones c xistentes al tiem po de celebrar el contrato o no las cultiva con la debida d i ligencia. Si e ntrcgada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario i garantizar c l pago de la rc nta se n iega a hace rlo o no lo hace en el term ino con ven ido.

Por mayoria de edad del men or de edad, rehabilitacin del i ncapaz o vuelta del a use rite, en los arrc n dam ie ntos que h u biere n cc leb rado sus respecti vos re prese ntantes con plazo may or de tres afios. Por s u barre ndar contra proh ibicin e x presa del arre ndador.

Por usar el arren datario la cosa arrendada con blico, sal ub ridad pit blica.

fines cont rar ios a la moral o al or den p ii

Por muerte del ar re n datar to, si sus he rederos no desean cont in uar con el arren dam iento. VIII. 3. Por su parte el articulo 1940 contienc casos espe ciales para dar por term inado el contrato de arren damien to y son los sigu ie ntes: Cuando el arrendatario no est solvente con el pago de la renta y adc uda por lo me nos dos meses ven cidos.

Cuando cl propictario necesite la casa o vivienda para hab itarla l y fare ilia, siempre que com pr ue be esta circu nstanc ia.

su

Cuando cl itim ue ble necesite re paraciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad, o vaya a constr u i rsc u na nue va edi ficacin. Cuando la vivienda o local su fra deterioros por culpa del arre ndatario, o de sus familiares o dependientes, que no sean p rod uci dos por cl uso normal del mm ue ble. Cuando se trate de trim ue bles del Estado o de las in u n icipalidades que sean necesarios para la instalaci6n de sus de pe ride ncias, oficinas o ser vicios. Cuando c I propietario necesite el local para instalar su negocio o cualqtiie ra otra acti vidad lfcita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin. Finaline rite la Le y de Inquilinato, Decreto niimero 1468 del Congreso, amplia las causales o formas de term inacidn del contrato de arrendamiento, incorporando algunas de indole muy especial. Cuando cl su barrendante, obtu vie re, como consec ue ncia de los subarre ndam ientos, un valor mayor o el veinte por ciento del alquiler que deba pagar el locador, in cluy ndose el alquiler que corresponiliere a la vivienda o local que el subarrendante ocupare. Cuando el arrendatario o subarrendatario los que fue contratado dedique el inmueble a usos distintos para

pri ncipalme rite c uan do con el los se contrave n gan la moral y las b uenas costu in bres. c. C nan tl o e l in qu i I in o cause a la vivie rida o I ocal dete riiiros provenie ntes dc su neglige n c ia o contra ve ncion a los ter in i nos del contrato o de los regla me ntos san i tarios o in un icipalcs, e xceptuiin dose solame rite e1 demrito normal tlebido at uso a que el bie n a rrc n dado se destin o con for me el contrato. d. Cuando ct propietario prue be que nccesita el local para dcsti narlo a tie nd as, alm acenes, bodegas, f;ibricas o tallc res, oficinas o negocios o acti v idades de cu alq u ie r otra natu raleza, sea n o n o de in d ole lu crativa y que no tc n gan el car:ie tc r d c viv ie n das. c. C nan do e1 in in ueble necesite re parac iones i n d isc u ti li lcs pa ra

nianten inn iento de su esta do dc liabita bilidad o de seguridad normal. REQUISITOS DELCONTRATO DEARRENDAMIENTG

1. CAPACI DAD Por to que se refiere a la capaci dad, at decir de Leopoldo Aguilar Carbaj a. "de ben seguirse las reglas ge nerales dc la capac i dad, de cont ratar que tienen las personas may ores de edad, asi como deben tener con forme lo e xpuesto por Clemente Soto A 1varez."Especial Capac i dad de d isposic ion de bienes' 47 Por arto, to tienen el propietario, e1 copropictario, con e I consc nti in iento de los dems conddm ines (articulo 1883 Codigo Ci vil). Los que adm i nistren bienes ajenos cuando por Ie y o pacto tengan facu ltades para ello (arto. 1881 c.c.); los pad res que ejerzan la patria potestad sobre sus menores hijos, cuando el plazo sea mayor de tres afios o se anticipe la renta por in as de un arto, previa autori zacidn j udicial, obtenida mediante d i ligen cias de utilidad y necesi dad (arto. 265 Codigo Civil); cl tutor necesita autor izaci6n judicial para dar en arrendam iento por mas de tres a itos o con anticipo de la renta por runs de un arto y para hacer o reconocer mejoras que no sean necesar ias. (arto. 332 Codigo Civ il). Finalmente podemos indicar que e1 arrendador debe tener adems de la capaci dad general, una cierta capacidad especial para disponer del uso y goce de la cosa, sea por que fuc re su

ti tu far, o porque el ti tular le die re cse dcrecho facu llad , cnio ji uede ser el caso del usu trust ua rio; o porque este autor i zado por la persona o pe rsonas que tengan la d tsp on ib ilidad dc que ya h ab tames, como sucede en el cuso de los apoderads, en este G1timo caso el man datar to regu iere poder general con clausu la es pe c ia l, ya que se est:i d isponie ndo dc la jiro{i ie du d dcl man dantc, con for me eI articulo 1693 del Codigo Ci vil. OBJETO

Con for me al articu to 1P80 del Codigo Ci vil, ya c i tad ants nor me nte, pueden ser obj eto del contrato de arrendam ie rito tdos los bienes no f u n gi b les, e xcepto a que I los que la lv y p roh ibe a rre rida r y los de rechos est rictam e rite pe rsona les. CG NSE N TI M IENTO:

Esta palabra signi fica comparti r volu ntariame rite e1 in ism o sent i r. El conse nt i ni ie nto de be c xp rcsarse de ni:inc ra p ii ra y li bre, es decir, que no adolezca de vicios que lo ad u ltc rcn , tales como ct do to, coacc in, violenci;i o inti in i d ac ion, sim u lacion , etcte ra. El conse nt i in iento pucile mam festa rse en form a exp resa o t ci ta. Es e xpreso, cuando se want fiesta en forma d irecta o ind u b itable, sea verbal me rite o por escrito. Es I:icito, cuandi sc mani fiesta ind i re ctam ente por he chos mate nates que dan a entendc r la volu ntad de la persona. Para que sea viilido c l consc nti in iento, debe provenir de ii na jiersona j u ridi came rite , capaz. (a rtos. 1251, 1252 y 1257 del Cod igo Civil).

NOVENA:

LAS PROHIBI CIONES DEL AR REND AM IE N TG.

De ntro de las principales que de ben consignarse estan: Su ba rre ndar cl inmueble o ceder los derechos de contrato, parcial o totalmen te; mudar la forma de la cosa arren dada; abandonar la cosa arrendada; usar la cosa con fines contrarios a la moral y a las buen as costum bres o a la satu bridad pti bli cas; darles u n uso dist into del pactado; mantener e n el in in uc ble sustan ciasexplosivas, corrosivas,inflamablcs o salitrosas que puedan causar daiio al in ismo, a sus moradorcs y veci nos.