REPBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripcin Judicial de la Regin Nor-Oriental.

Barcelona, cinco de junio de dos mil ocho 198 y 149 ASUNTO: BP02-R-2003-000378

PARTE ACCIONANTE: Flavio Miguel Di Berardino, mayor edad, titular de la cedula de identidad N 8.343.220. inscrito en el Inpreabogado bajo el N 68.189 y de este domicilio. PARTE ACCIONADA: Inversiones Playa Azul C.A., Sociedad Mercantil Inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripcin Judicial, en fecha 2 de febrero de 1998, bajo el N 4, Tomo A-7. Representante de la parte accionada: Jos G. Contreras Hernndez y Saulo Contreras Hernndez, ambos mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cdulas de identidad N 7.377.485. y 7.301.785, respectivamente. APODERADA JUDICIAL DE LA ACCIONADA: Abogada Oscarina Caraballo Lyon, inscrita en el Inpreabogado bajo el N 85.066. MOTIVO: Resolucin de Contrato de Opcin de Compra Venta

Sntesis de la controversia Proveniente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de este Estado, en fecha 26 de agosto de 2003 llega a esta alzada el presente expediente, contentivo de la apelacin interpuesta por la apoderada de la parte demandada en contra de la sentencia

dictada por el mencionado Juzgado en fecha 22 de Mayo de 2003, en la causa que por Resolucin de Contrato de Opcin de Compra Venta intentara Flavio Di Bernardino contra Inversiones Playa Azul C.A. ambos ya identificados. La parte actora actuando en su nombre y representacin demanda a la empresa antes sealada por cuanto a su decir, esta incumpli el contrato de opcin de compra venta que suscribieron en fecha 13 de junio de 2000 y en consecuencia solicita la Resolucin del contrato ya mencionado y la devolucin de la suma dada como pago inicial mas otra cantidad por concepto de indemnizacin por daos y perjuicios . Manifiesta el actor que el contrato suscrito tiene como objeto un apartamento identificado con el N 2-A, piso 2 del edificio Residencias Mediterrneo, ubicado en la poblacin de Lecheria, jurisdiccin del Municipio Diego Bautista Urbaneja de este Estado y sus medidas y dems determinaciones especifica en su escrito libelar; que el precio de venta fue acordado en Treinta y Seis Millones Trescientos Mil Bolvares ( Bs. 36.300.000,oo); que deba cancelar como cuota inicial la suma de Veintids Millones Trescientos Mil Bolvares ( Bs.22.300.00,oo) y el resto de Catorce Millones ( Bs.14.000.000,oo), a financiar por la Ley de Politica Habitacional, una vez culminada la obra, mas la cantidad de Dos Millones de Bolvares ( Bs. 2.000.000,oo) por la construccin de un bao social autorizado por l. Alega que en la Clusula quinta del contrato citado, se expresa que la propietaria estima la entrega de la vivienda dentro de un plazo no mayor de quince meses, contado a partir del 15/05/00, salvo retrasos sobrevenidos durante la ejecucin de la obra, atribuibles a hechos fortuitos o por causa de fuerza mayor o por la ocurrencia de hechos o circunstancias ( ausencia laboral, huelgas, dificultades tcnicas, retrasos o inconvenientes con relacin al pago de las valuaciones por parte de la Entidad Crediticia que financia la obra etc.), que ajenas a la propietaria retarden o de alguna manera incidan con respecto al avance de los trabajos y en cuyo caso se entender que el plazo de entrega se prorrogar por un perodo de tiempo de seis meses. Seala tambin el actor que anexaron al contrato suscrito, un cronograma de pago y que el incumplimiento de dicho cronograma anulaba la opcin de compra venta suscrita, devolviendo el vendedor en un plazo de 90 das, el dinero entregado por l, pero reservndose el vendedor el 10% del precio definitivo de venta como compensacin por los daos y perjuicios. Igual cantidad se descontara si el comprador desiste de la operacin. Finalmente indica el contrato que para todos los efectos derivados del convenio excludo lo establecido en las clusulas cuarta y novena, las partes se obligan a notificar en las direcciones que se sealan. Alega el actor que el lapso de entrega del inmueble venci el da 15/08/01, lo que significa que la entrega present un retraso de mas de seis meses, sin que la empresa le hubiere notificado y sin justificacin alguna por el retraso que hubiere podido dar lugar a la prrroga. Igualmente alega que el pago inicial de Veintids Millones Trescientos Mil Bolvares fue realizado y que el 25/10/01, recibe una comunicacin de fecha 19/10/01, emitida por la sociedad mercantil M.G. Inversiones C.A., Promotora de ventas, mediante la cual le notifican que debido a los incrementos sufridos por el sector construccin y luego de un anlisis del flujo de caja de la construccin del edificio, se ven en la imperiosa necesidad de participar que de acuerdo al contrato suscrito se hace necesario ajustar el precio de venta en un 10% del valor inicial y que el mismo deber ser cancelado antes de la entrega del inmueble que se estima para el mes de noviembre del 2001.Igualmente aduce que acudi al Instituto para la Defensa y Educacin del Consumidor y del Usuario (INDECU) a denunciar a la propietaria y realiz gestiones de cobro para obtener la devolucin del dinero, que en vista de lo infructuoso de las gestiones acude a demandar: Resolucin del contrato, el pago de la suma cancelada, daos y perjuicios por la cantidad de Tres Millones Ochocientos Treinta Mil Bolivares (Bs. 3.830.000.oo), costos y costas judiciales y por ltimo solicita indexacin de la suma entregada y de la suma demandada por daos y perjuicios. Estima la accin en Cuarenta Millones de Bolvares (Bs. 40.000.000.oo). Por su parte la demandada en la contestacin de la demanda contradijo en todas y cada una de sus partes lo alegado por el actor, hizo una serie de sealamientos negando lo dicho por ste y seala que en el contrato estaba previsto que por motivos ajenos a la voluntad de su representado

podran presentarse retrasos en la entrega del inmueble, por lo que el plazo podra prorrogarse por seis meses mas, y as es, como a partir del 15 de mayo de 2000 comenz a transcurrir el plazo de quince meses que culminara el 15 de agosto de 2001 y que por motivos ajenos a su representada al no haber podido concluir la obra para esa fecha, comenz a transcurrir el lapso de prorroga de 6 meses mas y los compradores siempre estuvieron al tanto de la evolucin de la construccin. Que la prrroga de los seis meses concluira en febrero 2002, pero en fecha 10/10/02 se le envi comunicacin al actor solicitndole los recaudos para la tramitacin del financiamiento del crdito por la Ley de Politica Habitacional y ste no respondi, sin embargo en fecha 25 de octubre de 2001 acus recibo de la comunicacin. Seala igualmente que las partes acordaron la posibilidad de un incremento en el precio de acuerdo a ciertos factores que se especifican en la Clusula tercera del contrato. Que el accionante fue quien incumpli su obligacin, al retardar los trmites para la gestin del crdito, y en tal virtud, rechaza que su representado deba devolver la suma de VEINTIDOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 22.300.000.oo). En cuanto a la suma de TRES MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.830.000.oo) por concepto de daos y perjuicios, seala que los ltimos pagos efectuados por la demandante fueron hechos a destiempo, ya que de acuerdo al cronograma de pagos, deba terminar de pagar el 15 de mayo de 2001 y termin el 20 de septiembre de 2001, por lo tanto no puede reclamar la entrega del inmueble dentro del lapso estipulado, es decir en el mes de agosto, cuando no haba terminado de pagar la inicial; por ltimo solicita la improcedencia de todo lo pedido por el actor y que la demanda sea declarada sin lugar con expresa condenatoria en costas. DEL FALLO APELADO Para decidir el Juzgado de la causa lo hizo bajo las siguientes consideraciones: Que qued demostrada la existencia de un contrato de opcin de compra venta celebrado entre Inversiones Playa Azul C.A. propietaria del inmueble y Flavio Di Bernardino, para adquirir el inmueble que se especifica en dicho contrato, cuya identificacin esta Alzada da aqu por reproducida. Que el monto del precio se fij en TREINTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 36.300.000.oo), y que le comprador pag la inicial de VEINTIDOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 22.300.000.oo); que la demandada no cumpli su obligacin de entregar la obra en el plazo que venci el 15 de agosto de 2001; que el demandante solicit la devolucin de lo pagado y no le fue devuelto. Que la demandada nada prob para enervar la pretensin del actor y por tanto la accin intentada debe ser declarada con lugar. INFORMES DE LA APELACIN En fecha 2 de octubre de 2003 el abogado actor present escrito de informes a la apelacin, mediante el cual ratifica el informe y observaciones realizados en el Tribunal de la causa y expone que de acuerdo a comunicacin de fecha 10/9/02 emanada de Mi Casa Entidad de Ahorro y Prstamo, se evidencia que para la aprobacin de un crdito hipotecario se requiere la culminacin de la obra y la protocolizacin del documento de condominio y del Oficio No 1340 de fecha 24/9/02, emanado del Registro Subalterno del Municipio Turistico Diego Bautista Urbaneja de este estado, se prueba que la demandada no cumpli dentro del plazo inicial, ni del de prrroga, por que el documento de condominio se protocoliz el da 10/4/02 y alega tambin que la demandada no le notific de la prrroga y luego de una extensa exposicin, mediante la cual reitera todo lo que ha esgrimido durante la litis, insiste en la resolucin del contrato y el pago de la suma entregada, mas TRES MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.830.000.oo) por daos y perjuicios, y solicita que dichas cantidades sean debidamente indexadas y por ltimo solicita que la apelacin sea declarada sin lugar.

Por su parte, la apoderada demandada, luego de hacer una extensa resea de las actas, insiste en que el contenido de la clusula tercera del contrato suscrito entre las partes y cuya resolucin solicit el actor, prevea un posible aumento del 10% del precio del inmueble y el mismo se produjo dentro del lapso establecido para la entrega. Igualmente seala que el demandante incumpli con el cronograma de pagos, de conformidad con el documento que marcado A consign la parte actora y que de conformidad con la comunidad de la prueba debi ser valorado por el Tribunal de la causa. Rechaza la indemnizacin por daos y perjuicios decidida, alegando que su representada si ha sufrido daos y perjuicios.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR. En el caso de autos, estamos en presencia de un contrato de Opcin de Compra venta, suscrito de manera libre y voluntaria por quienes hoy conforman las partes en la presente causa, en el cual acordaron condiciones y trminos contenidos en las clusulas que lo constituyen y como resultado del incumplimiento que le atribuye el Comprador (actor) al Vendedor, demanda la resolucin de dicho contrato. Ahora bien, en vista que la validez del contrato, objeto del litigio, no ha sido cuestionada ni de ninguna forma negada o impugnada por las partes, esta Juzgadora le concede pleno valor probatorio al contrato en cuestin. Y as se decide.En este orden de ideas, resulta oportuno definir lo que es un contrato y al efecto tenemos que nuestro Cdigo Civil en su articulo 1133 lo define as: El contrato es una convencin entre dos o mas personas para construir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vnculo jurdico. De lo transcrito se infiere que dentro de las relaciones sociales y econmicas del hombre o de la mujer, el contrato constituye un valioso e imprescindible instrumento. Todos contratan para satisfacer necesidades. Seala la doctrina que para el derecho el contrato es un acto jurdico, aunque no todo acto jurdico sea un contrato. El contrato es una de las fuentes mas fecundas de las obligaciones. En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es ley, se considera que los contratantes tienen la mas amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la ley nicamente como supletoria de esa voluntad. Ya definido el contrato y trados a esta decisin conceptos doctrinales que nos ilustran sobre aspectos de los mismos, corresponde ahora a quien sentencia, interpretar el contrato de opcin de compra venta bajo anlisis, fijar sus efectos y penetrar en la comn intencin de las partes para desentraar y descubrir el verdadero sentido de aquellas estipulaciones en las cuales las partes no han podido coincidir; al respecto se seala que el demandante no acepta el incremento del precio que le notifica el promotor ni la prrroga para la entrega, y como consecuencia de su negativa no consigna los recaudos que le solicitan para la tramitacin del crdito hipotecario. Al examinar el contrato suscrito entre las partes se constata que la CLusula tercera, previ el incremento del precio por circunstancias de orden inflacionario o cambiario que incidan tanto en circunstancias de orden inflacionario ., incremento del salario mnimo (omissis), En este sentido, se observa que en el escrito de promocin de pruebas, la representacin de la demandada a los fines de probar la justificacin del incremento del precio del inmueble invoca el mrito favorable de las Gacetas Oficiales de la Repblica Bolivariana de Venezuela Nos. 36.985 y 37.239 de fechas 3 de julio de 2000 y 13 de julio 2001 respectivamente, en las cuales se encuentran contenidos los aumentos salariales decretados por la Presidencia de la Repblica y dicha prueba fue admitida, por el Juzgado a-quo, de conformidad con el articulo 398 del Cdigo de Procedimiento Civil y la demandante no ejerci oposicin a la admisin, en tal virtud en el lapso de evacuacin la demandada trae a los autos copia de la Gaceta Oficial No 36.985 y un ejemplar original de la No 37.239 y de conformidad con el articulo 432 ejusdem en concordancia con el articulo 507 ejusdem, esta Sentenciadora les otorga carcter de fidedignas y las aprecia de acuerdo a la sana crtica y apreciacin razonada o libre apreciacin razonada que consiste en la

libertad para apreciar pruebas de acuerdo con la lgica y las reglas de experiencia, resaltando el hecho de no compartir el criterio esgrimido por el sentenciador de primera instancia, cuando en la decisin se limita a desestimar el valor probatorio de las publicaciones por cuanto no fueron producidas con el escrito de promocin y omitiendo que al haberlas admitido el tribunal y sin oposicin de la otra parte, obviamente la demandada deba consignar las publicaciones, como en efecto lo hizo en el lapso de evacuacin; en consecuencia esta alzada valora el mrito que se deriva de los documentos analizados. Y as se decide.El Tribunal de la causa sostiene que el hecho de los aumentos salariales, no era debatido en el juicio, y este criterio tampoco lo comparte esta Sentenciadora, pues son estos aumentos los que pueden o no justificar el incremento del precio del inmueble. Y as se declara.Ahora bien, visto que la parte demandada alega que hubo un incumplimiento por parte de la demandante, por cuanto el cronograma de pagos no lo cumpli en lo trminos establecidos, sta Alzada observa que El Propietario acept de manera libre y voluntaria los pagos realizados por el Comprador, hoy demandante, y esta aceptacin involucra una modificacin o relajamiento del convenio en cuanto a las fechas de pago establecidas y en consecuencia la aceptacin por parte de El Propietario, hoy demandado, de los pagos que le ofreca El Comprador, convalid los retrasos. Y as se decide.La parte actora, demanda la resolucin del contrato de opcin de compra venta, por cuanto alega que de acuerdo a la clusula quinta el vendedor se comprometi a hacer la entrega de la vivienda en un plazo de quince meses contado a partir del 15 de mayo de 2000, es decir, deba entregar el 15 de agosto de 2001, sin embargo el contrato prevea en determinados casos, una prrroga de seis meses, o sea hasta el 15 de febrero de 2002. En la secuencia de este fallo, se hace necesario decidir el punto referente a la prrroga, y al respecto se observa que, el Comprador, como se evidencia de recibos de pago consignados por l, los cuales tienen plena fuerza y valor al no ser tachados, negados ni desconocidos por la otra parte, de conformidad con lo preceptuado en el artculo 430 del Cdigo de Procedimiento Civil, al terminar de pagar la inicial del precio en fecha 27 de septiembre de 2001, (dentro del plazo de prrroga), cuando deba terminar de pagar el 15/05/01, acept la prrroga de los seis meses, que comenz luego del vencimiento del primer lapso en fecha 15 de agosto de 2001. De lo anteriormente sealado, se concluye que el demandante termin de pagar la inicial ( 27/09/01), dentro del plazo de la prorroga, que comenz a correr el da 15 de agosto de 2001 y culmin, el 15 de febrero de 2002, en tal virtud, no puede ahora alegar El Comprador su desacuerdo con la prorroga, por que como ya se seal l la acept, al hacer su ltimo pago dentro de dicho plazo de prrroga, en tal sentido este Tribunal estima el lapso de prrroga como vlido y aceptado por el comprador. Y as se declara. Seala el actor que en fecha 25 de octubre de 2001, recibi comunicacin la cual anexa al libelo marcada Ch, mediante la cual la sociedad mercantil M.G. Inversiones C.A., promotora de ventas del inmueble, le notifica que los incrementos sufridos por el sector construccin ocasionan que el precio de venta se aumente en un 10% del valor inicial y que el mismo debe ser cancelado antes de la entrega de los apartamentos, en noviembre 2001 y como consecuencia de ello, el demandante en comunicacin recibida por la promotora y vendedora en fecha 2 de noviembre de 2001,solicita la devolucin de las sumas entregadas por no estar de acuerdo con el retraso ni con el incremento del precio. Ahora bien, ya decidido lo que al retraso concierne, corresponde a esta Juzgadora, decidir lo relativo al incremento del precio, en tal sentido observa que el contrato de opcin de compra venta fue suscrito en fecha 13 de junio de 2000, y de fechas 3 de julio de 2000 y trece de julio de 2001 son las gacetas oficiales antes analizadas, que evidencian dos incrementos en el salario mnimo, por decreto presidencial, por tanto al examinar dichos aumentos en consonancia con la clusula Tercera del contrato suscrito, que permite un aumento del precio en caso de incremento del salario mnimo, esta Juzgadora determina que el aumento del 10% del precio de venta inicial esta totalmente justificado y ajustado a lo convenido por las partes. Y as se decide.-

Igualmente demanda el actor la suma de Tres Millones Ochocientos Treinta Mil Bolvares por concepto de daos y perjuicios causados por el Propietario en virtud de su incumplimiento, en este orden de ideas, habindose decidido, la aceptacin por parte del Comprador de la prrroga de seis meses y del incremento del precio inicial del inmueble, la suma reclamada no es procedente. Y as se decide.Resuelta la controversia y en vista que la demandada en el escrito de contestacin de demanda, atribuye al Comprador el incumplimiento del contrato por la negativa de colaborar con los tramites de gestin de crdito, se hace necesario analizar el contrato de opcin de compra venta en su clusula dcima que establece la obligacin del comprador de hacer entrega de los recaudos que se le exijan, para la protocolizacin del documento definitivo de compra venta, en un plazo de 15 das calendarios contado a partir de su requerimiento, y visto que el comprador incumpli tal exigencia aun cuando en su escrito de informe ste seala que para la fecha en que fueron solicitados los recaudos, la obra no estaba terminada y que el documento de condominio se protocoliz en abril de 2002, estos hechos sealados los cuales tienen fecha posterior a la manifestacin de voluntad del comprador de desistir, que se materializ el 29 de octubre de 2001, no son bice para atribuirle a los mismos, la responsabilidad del desistimiento, que se evidencia de correspondencia de fecha 29/10/01 suscrita y trada a los autos por la parte actora. Y as se decide. Siguiendo el anlisis de la clusula dcima se observa que esta establece como indemnizacin para el propietario la suma del 10 % del precio definitivo en caso de desistimiento del comprador, es decir la cantidad de TRES MILLONES NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.3.930.000,oo) la cual se obtiene de una simple operacin matemtica resultante de calcular que el precio definitivo de venta es de TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 39.930.000,oo), equivalente al precio inicial de TREINTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 36.300.000,oo) mas la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.3.630.000,oo) correspondiente al 10% del incremento del precio, por tanto el propietario debe retener para s la suma equivalente al 10% del precio definitivo de venta, de conformidad con lo pautado en el contrato suscrito. Y as se decide.Por todas las razones antes esgrimidas es forzoso para esta alzada concluir que la presente accin interpuesta por el ciudadano Flavio Miguel Di Bernardino debe ser parcialmente declarada con lugar. Y as se decide. DECISION En base a las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripcin Judicial de la Regin Nor-Oriental, en nombre de la Repblica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Parcialmente con lugar la apelacin interpuesta por Oscarina Caraballo en su carcter de apoderada de Inversiones Playa Azul C.A. contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2003, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripcin Judicial. SEGUNDO: Parcialmente revocada la sentencia apelada. TERCERO: Resuelto el contrato de Opcin de compra venta, de fecha 13 de junio de 2.000, suscrito entre Inversiones Playa Azul C.A. y Flavio Miguel Di Bernardino, ambos ya identificados. CUARTO: Se ordena al vendedor Inversiones Playa Azul C.A. devolver al demandante Flavio Miguel Di Bernardino la suma de Dieciocho Mil Trescientos Setenta Bolvares Fuertes ( Bs.F 18.370,oo), y retener a su favor la suma de Tres Mil Novecientos Treinta Bolvares Fuertes

(Bs.F 3.930,oo) correspondiente al 10% del precio definitivo de venta, como Indemnizacin por daos y perjuicios de conformidad con lo convenido en la clusula dcima del contrato antes mencionado. QUINTO: Se ordena una experticia complementaria al fallo la cual se practicara desde la fecha de admisin de la demanda hasta la ejecucin de la sentencia para determinar la correccin monetaria sobre la sumas condenadas al pago, la cual ser realizada mediante un experto contable colegido designado por el Tribunal, con base a los ndices de precios al consumidor emitidos por el Banco Central de Venezuela. SEXTO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total. SEPTIMO: Notifquese a las partes de esta decisin, y devulvase el expediente, al Tribunal de la causa en su oportunidad. Lbrense notificaciones. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y ContenciosoAdministrativo de la Circunscripcin Judicial de la Regin Nor-Oriental, en Barcelona, el da cinco del mes de junio de dos mil ocho (2008). Aos: 197 de la Independencia y 149 de la Federacin. La Juez, Dra. Mirna Mas y Rub Spsito El Secretario Acc. Abog. Javier Arias Len En esta misma fecha, siendo las 10:45 a.m. se public y registro la anterior sentencia. Conste. El Secretario Acc. Abog. Javier Arias Len