Publicado en Cuadernos de Geografa N 15, Bogot, 2007, pp.

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ESTADO, MERCADO DE TIERRA URBANA E INUNDACIONES EN CIUDADES ARGENTINAS

Nora Clichevsky Buenos Aires, noviembre de 2006

Investigadora Independiente, Consejo Nacional de Investigaciones Cientficas y Tcnicas CONICET- Instituto de Geografa, Facultad de Filosofa y Letras, Universidad de Buenos Aires- IG-FFyL-UBA

Abstract

This papers general objective is the presentation of experiences involving the relations between urban land markets and flooding in Argentinean cities, within the wider framework of urban vulnerability related to disasters. The analysis points at unveiling some of the hidden reasons about the role played by the State as a land market regulator in urban areas with natural vulnerability to flooding and as a builder of defenses against flooding; and the impacts produced by flooding and/or by built defenses on the land market, and consequently on the access of different population sectors to urban land.

El objetivo es presentar experiencias de las relaciones que se establecen entre los mercados de tierra urbana y las inundaciones, en ciudades argentinas, en el marco ms amplio de la vulnerabilidad urbana. Se pretende despejar incgnitas sobre el papel jugado por el Estado como regulador del mercado en reas urbanas con vulnerabilidad natural a la inundacin y como constructor de defensas contra las inundaciones; y los impactos que han tenido las inundaciones, y/o las obras de defensa contra ellas, sobre el mercado de tierra, y por lo tanto sobre el acceso al suelo urbano de los distintos sectores de la poblacin.

keybords mercado de tierras - inundaciones - vulnerabilidad - Estado- ciudades argentinas

I. Introduccin El objetivo 1 de este artculo es presentar algunas experiencias de las relaciones que se establecen entre los mercados de tierra urbana y las inundaciones, en ciudades argentinas, en el marco ms amplio de la vulnerabilidad urbana en relacin a desastres, sean estos inundaciones, deslaves, erosin, etc.. El anlisis pretende despejar incgnitas sobre: 1. El papel jugado por el Estado como regulador del mercado de tierra en reas urbanas con vulnerabilidad natural a la inundacin; como productor, en algunos casos, de tierra y/o viviendas urbanas y como constructor de defensas contra las inundaciones; 2. Los impactos que han tenido las inundaciones, y/o las obras de defensa contra ellas, sobre el mercado de tierra, y por lo tanto sobre el acceso al suelo urbano de los distintos sectores de la poblacin. Ello se deriva de la valorizacin o desvalorizacin que poseen determinadas reas urbanas en funcin de su potencial inundabilidad, y del enmascaramiento o no de la anegabilidad, as como la dinmica urbana en trminos poblacionales y de actividades productivas, y por lo tanto de la situacin socioocupacional de los habitantes de cada ncleo urbano considerado.

El trabajo se estructura, adems de esta introduccin, con una segunda parte metodolgica, que abarca el marco conceptual y el proceso emprico, una tercera, sobre las caractersticas de las aglomeraciones analizadas, la cuarta plantea los resultados del estudio realizado y por ltimo, se presentan recomendaciones de polticas y estudios.

II. Metodologa

1 Est basada en la investigacin Mercado de tierra y desastres: las inundaciones en ciudades argentinas, realizada en CONICET- Instituto de Geografa, Universidad de Buenos Aires.

La investigacin se ha basado en un marco conceptual, que se explicita en el tem siguiente, y se ha realizado el trabajo emprico segn se seala en el tem II.2.

II.1. Abordaje conceptual II.1.1. Desastres y mercado de tierra urbana: una relacin poco estudiada Las localizaciones y/o las formas de crecimiento fsico de las ciudades han trado una serie de problemas ambientales importantes, surgidos de la relacin entre el medio natural y la poblacin. reas anegadizas, zonas vulnerables a la erosin, o con escasas posibilidades de obtencin de agua potable, son, igualmente, ocupadas. Las inundaciones ocupan un lugar destacado dentro de esta problemtica; ellas ocurren por situaciones naturales: el desborde de un ro, o intensas lluvias, en un medio antropizado no preparado para recibirlas.

El ambiente urbano como manifestacin particular de la relacin que en un momento y espacio dados la sociedad establece con la naturaleza, generalmente se ha tratado en Amrica Latina y en Argentina en particular, de manera parcial, sectorial y desarticulada, tanto en los mbitos acadmicos como en los organismos pblicos tomadores de decisiones. Esta subdivisin, que se percibe tanto en los estudios e instrumentos de polticas, como en las formas institucionales que asumen los organismos dedicados a las diferentes dimensiones urbano-ambientales, ha definido que ste sea un campo ms de controversias que de integracin. En las escasas oportunidades que las mismas han querido ser tratadas de manera articulada, las propuestas han quedado, la mayor parte de las veces, slo en el discurso (Clichevsky, 2001 b).

Si los problemas ambientales y urbanos han sido escasamente tratados con una visin de conjunto, mucho menos lo han sido el funcionamiento del mercado de tierra (con sus 4

submercados, legales e ilegales), la ocupacin de la poblacin pobre urbana, que no puede acceder a ningn submercado y los desastres, que se convierten, en general, en tales, por la cantidad de poblacin afectada en los centros urbanos. Tampoco se han analizado los impactos que sobre el mercado de tierras han tenido los mencionados desastres ni han sido objeto de estudio las mejoras producidas a partir de la aplicacin de medidas estructurales y no estructurales 2 y su impacto en el mercado y cada uno de los submercados.

II.1. 2. La competencia por el espacio urbano Las formas que asume la construccin de la ciudad tiene directa relacin con el funcionamiento de los mercados de tierra legal e ilegal. Estos, asociado a los cambios socio econmicos en las ltimas dcadas, producen nuevas formas de segregacin urbana, conllevando a una mayor guetizacin de la ciudad. El mercado de tierra es el lugar donde interactan los distintos agentes privados y pblicos, con diferentes objetivos. Dichos agentes han ido cambiando desde los aos cincuenta del Siglo XX, diferencindose los que actan en un momento del proceso de "produccin" y comercializacin de tierra urbana, en varios momentos o en la totalidad del mismo; actualmente, los principales agentes son: los propietarios de tierra; el sector financiero; los incorporadores (los que ven el negocio y plantean el mismo a los propietarios de tierra, financieras, etc.); las empresas inmobiliarias (algunas de las cuales actan desde el inicio del negocio hasta su comercializacin);las empresas constructoras; los equipos de profesionales; el Estado en sus diferentes niveles de actuacin, los demandantes usuarios y los demandantes especulativos.

2 Las medidas no estructurales se refieren a normativas y las estructurales a obras de defensa. Las medidas no estructurales constituyen acciones ambientalmente positivas por excelencia, en tanto no procuran modificar el rgimen natural de las aguas. Sin embargo, aun es difcil de materializarlas (por la escasa concientizacin que existe desde los especialistas en planificacin as como la falta de coordinacin institucional), y en especial, en reas urbanas ya ocupadas, ello es imposible, quedando slo como implementables las medidas de tipo estructural. Las reas urbanas analizadas dan cuenta de ello.

En la produccin de la ciudad, coexisten el mercado formal o legal de tierra, que se subdivide en submercados segn los tipos de productos; el mercado informal o ilegal 3, y la ocupacin directa de suelo por los habitantes, que constituyen diferentes tipos de hbitats informales 4. El mercado legal de tierra es escasamente regulado por el Estado en la produccin y menos an en la comercializacin; funciona segn la oferta y la demanda slo solvente (segn las rentas que los propietarios quieran obtener); es imperfecto, con caractersticas monoplicas u oligoplicas, segn las reas urbanas; posee escasa transparencia 5; se relaciona, tambin, con el mercado inmobiliario internacional, vinculado tambin al sector financiero (Clichevsky, 2001 a); est condicionado por los mercados de vivienda, industria, comercio y servicios, generndose submercados en funcin de las demandas especficas de las actividades urbanas.

El precio de la tierra decide el acceso de la poblacin a la porcin del espacio urbano donde podra localizarse: desde un lote legal, con todos los servicios, al mercado ilegal (loteos clandestinos e irregulares 6); ocupaciones directas (villas, asentamientos, casas y equipamientos tomados) y distintos tipos de inquilinatos, hoteles-pensin, etc.. Es importante sealar que el precio de la tierra tiene escasa relacin con el precio de "produccin" ms la ganancia media del

3 Los mercados legal e ilegal no son dicotmicos, sino complementarios y hasta yuxtapuestos, y con lmites escasamente definidos. Los agentes que actan en uno y otro, son diferentes o parcial o totalmente iguales, dependiendo del lugar y del momento histrico. 4 La ilegalidad/informalidad implica dos formas de transgresiones: respecto a los aspectos dominiales y al proceso de urbanizacin. La primera se basa en la falta de ttulos de propiedad (o contratos de alquiler); la segunda, en el incumplimiento de las normas de construccin. 5 Es difcil conocer quienes son los propietarios, por ejemplo, por el uso de "testaferros", los precios reales de las transacciones; las inversiones que se realizan para "urbanizar" la tierra rural. No existe transparencia de la informacin; los catastros de tierras privadas y fiscales slo estn parcialmente actualizados, y en algunas ciudades, ni poseen registros. 6 Los primeros son los que no se han presentado ante las autoridades, para su aprobacin; por lo tanto, nunca podrn ser legales, salvo a travs de normas especiales, mientras que los loteos irregulares son aquellos que fueron vendidos cuando an les faltaba alguna de las condiciones que indica la legislacin vigente, tanto en trminos de la produccin como de la comercializacin.

mercado, sino con las rentas, o beneficios extraordinarios que los distintos agentes del mercado quieren obtener. 7

Histricamente, las mayora de las ciudades argentinas han incorporado suelo con la lgica de la "produccin" de loteos "salteados", que tenan por finalidad dejar la tierra intermedia entre ellos como reserva de valor 8, hasta que se ocupen las tierras ms lejanas y aumente la demanda, y, por lo tanto, los precios de dichas tierras intermedias. Se ha generado, en dcadas pasadas, un submercado particular para la poblacin de bajos ingresos, por el tipo de tierra ofertada (en cuanto a superficie, servicios, etc.) y precio y en especial, financiamiento, que ha tendido a desaparecer en los ltimos aos (Clichevsky, 2001 a).

Paralelamente, los nuevos procesos econmicos a partir especialmente desde los aos noventa del siglo pasado, han trado como consecuencia diferentes formas de inversin en la ciudad, a travs de grandes equipamientos residenciales y comerciales de ms de 1000 hectreas. Ha cambiado el submercado residencial; en paralelo a la polarizacin mayor de la sociedad el mismo ha respondido con nuevas "mercaderas": viviendas lujosas, para los sectores de ms altos ingresos, clubes de campo, barrios cerrados, hasta "ciudades privadas" 9, que significan transformaciones territoriales ambientales --modificacin hasta de topografas, por grandes movimientos de tierra, por ejemplo, que poseen como consecuencia nuevos problemas urbano ambientales:

En principio, los propietarios originales del suelo; con la incorporacin de otros actores se complejiza el funcionamiento del mercado, y ya la renta generada por el mismo, no slo es obtenida por el propietario, sino por el urbanizador, promotor, etc Los agentes tratan de obtener los mayores beneficios con las menores inversiones posibles, lo que ha definido en parte su actuacin frente al Estado: ha conseguido "favores" en cuanto a las normas regulatorias, o presionado, segn sus objetivos, para urbanizar determinadas tierras, conseguir ciertos factores de ocupacin y determinados usos en lugares prohibidos. 8 Obviamente, que esta no es la nica explicacin a los loteos salteados; tambin dependa de quien eran las tierras y las lgicas de cada uno de los propietarios (Clichevsky, 1975) 9 Tambin los cambios en el sector industrial, comercial, hotelero y de recreacin privada en la ciudad, han significado demandas de tierra diferentes.

taponamiento de baados, cambios de escorrentas y por lo tanto, mayores posibilidades de anegabilidad del territorio que en otros perodos histricos.

Se produce una competencia por el espacio urbano entre sectores sociales; en la medida que los capitales que quieran realizar inversiones en la ciudad, necesiten, por ejemplo, de la tierra que est ocupada por poblacin de bajos ingresos, de manera ilegal, podrn querer desalojarlos de alguna manera. Tambin el Estado puede vender sus tierras - en un perodo de ajuste fiscal y reformas - privilegiando como compradores a estos grupos econmicos que desean invertir en la ciudad en detrimento de usarlas para suplir la demanda de los sectores de menores ingresos.

II.1.3. Vulnerabilidad, mercado de tierra e inundacin La vulnerabilidad es la propensin a sufrir dao ante la presencia de una determinada fuerza o energa potencialmente destructiva; es la incapacidad para absorber mediante el autoajuste, los efectos de un determinado cambio a su ambiente, o sea su inflexibilidad o incapacidad para adaptarse a ese cambio (Gmez, 2001). Es un concepto multidimensional, en general asociado a un adjetivo (se es vulnerable a) y que incluye exposicin, sensibilidad y resiliencia (capacidad para resistir o recuperarse); se lo utiliza tanto en las ciencias sociales vulnerabilidad a caer bajo la lnea de pobreza, por ejemplo- (Pizarro, 2001) como por los estudiosos del ambiente vulnerabilidad a las inundaciones, entre otras-.

El concepto de vulnerabilidad implica el reconocimiento de dos cuestiones fundamentales: por un lado, establece una relacin dialctica entre el afuera, es decir, entre elementos externos al grupo social que pueden convertirse en amenaza pues est fuera de control por parte del grupo expuesto, y el adentro, es decir las caractersticas socio econmicas y culturales que posee 8

dicho grupo (Clichevsky, 2001 b). Existe relacin entre vulnerabilidad natural y social. La ciudad ms vulnerable socialmente es inundable, sin servicios ni equipamientos, sin una seguridad en la situacin legal (vinculada al funcionamiento de los mercados de tierra), con un entorno ambiental deteriorado. La relacin de las distintas escalas es fundamental en el estudio de las relaciones entre mercado de tierra e inundacin, pues ambos poseen determinaciones a nivel macro y a nivel micro, incluso barrial 10.

La inundacin (al igual que otro tipo de desastre) tambin afectar al mercado de tierra en su totalidad (incluso fuera del centro urbano) en cada uno de sus submercados, con mayor o menor medida dependiendo de su dinmica y organizacin especfica (agentes intervinientes ms o menos concentrados; ms o menos locales): puede producirse una paralizacin total de todos o algunos submercados, o slo una baja en los precios ms o menos importantes, en un perodo acotado de tiempo. Depende tambin de las medidas pblicas y privadas que se adopten para minimizar el impacto negativo del desastre. Por ejemplo, existencia de crditos blandos, etc. lo que va a redundar, a su vez, en impactos sobre la poblacin demandante de tierra.

Las medidas no estructurales y estructurales para minimizar el riesgo de inundacin y las posibilidades de su aplicacin, produce, a su vez, diferentes impactos sobre el mercado de tierras (valorizacin o desvalorizacin, como en los casos que se analizan) que producen impactos sobre los diferentes sectores sociales; mientras unos pueden beneficiarse en nuestros ejemplos, la poblacin de sectores medios que pueden comprar un lote en Colastin, en el gran santa Fe para
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Tambin el impacto de los distintos desastres naturales, como deslaves, huracanes, inundaciones, son diferentes segn la dinmica econmica y social del centro urbano que se analice; las formas en las cuales los desastres han afectado en el mismo, ser diferente el impacto sobre el mercado de tierras: si las afectadas son reas residenciales de altos, medios o bajos ingresos (esquemticamente) o son reas comerciales, industriales, etc. Aqu, la utilizacin del concepto de vulnerabilidad social es fundamental para analizar los impactos de la inundacin; las respuestas del mercado de tierras a dicho impacto, genera a su vez, un impacto encadenado.

otros puede tener impactos negativos la poblacin pobre de la misma rea, que ha sido desplazada y que debi migrar de la zona, por ejemplo--.

II.2. Estudio emprico: proceso de trabajo y fuentes de informacin Para el estudio emprico, se ha ejemplificado en los aglomerados de Santa Fe, Resistencia y Buenos Aires y en la ciudad de Chascoms (ver Figura 1) debido a las inundaciones recurrentes que las afectan y la mayor o menor cantidad de obras de defensas que se han realizado en ellas y los impactos que han tenido, as como la dinmica urbana de las mismas. Se ha seleccionado para cada una de ellos, una zona representativa para desarrollar el ejemplo con mayor nivel de aproximacin. Interesa mencionar que en las aglomeraciones de Santa Fe y Resistencia se ha ejecutado el Programa de Rehabilitacin para la Emergencia de las Inundaciones PREI- 11 y que actualmente se halla aun en ejecucin el Programa de Proteccin contra Inundaciones-PPI-12, mientras que en la ciudad de Buenos Aires, ste ltimo recin comienza a desarrollar actividades.

Se ha recolectado la informacin en viajes realizados a las mismas, en las cuales se ha recorrido, especialmente las reas donde se han producido las inundaciones y, en algunas de ellas, se han construido defensas; se han recolectado informacin sobre el funcionamiento del mercado de tierras en peridicos locales, as como entrevistando a los agentes inmobiliarios; asimismo, se ha entrevistado a funcionarios directamente vinculados a los problemas hidrulicos y de defensa contra inundaciones, as como a los responsables por las polticas urbanas (ver Anexo 1). Finalmente, se ha utilizado informacin censal y documentos elaborados por distintos organismos, as como se ha analizado legislacin sobre polticas urbanas (en especial planes
PREI 3521 AR-BIRF. Posee componentes de defensas, saneamiento, transporte y energa; salud y educacin y viviendas, adems de asistencia tcnica 12 PPI 4117 AR-BIRF-JEXIM. Posee componentes de medidas estructurales (defensas, drenajes, adecuacin de puentes), viviendas y refugios; medidas no estructurales y programas ambientales regionales
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reguladores, directores, estratgicos, ordenanzas sobre subdivisin, uso y ocupacin del suelo); y sobre cuestiones hidrulicas.

III. Las reas urbanas analizadas El Gran Santa Fe GSF- (ver Figura 2), integrado por Santa Fe, Santo Tom, San Jos de Rincn, Recreo y Sauce Viejo, posee algo ms de 450 mil habitantes segn el Censo de 2001. Se localiza en la margen derecha del Ro Paran, en una extensa llanura que se caracteriza por el difcil escurrimiento de las aguas, con la correspondiente formacin de lagunas, arroyos y baados, y por lo tanto est expuesta a inundaciones recurrentes por desborde, y tambin por lluvias debido a la falta de drenajes adecuados 13.

Su economa tradicional se basa en servicios gubernamentales, universidad, comercio y servicios privados, adems de la portuaria y algunas pocas industrias de comestibles (cerveceras, etc.). Segn la Encuesta Permanente de HogaresEPHde octubre de 2001, el GSF posea el 22,8% de desocupados y otro 14,9% de subocupados; es de sealar que en mayo de 1992 la

desocupacin era solo de 9,5% (IPEC, 2001). La concentracin de los ingresos ha sido tambin importante. En 1991, su poblacin con NBI era el 16,5% , localizada diferencialmente: en barrio Guadalupe slo llegaba al 4% y en Alto Verde alcanzaba al 62%, similar al de Colastin.

Durante los primeros aos de la dcada del noventa ha sido objeto de polticas contra inundaciones. Se han construido defensas provisorias a travs del Programa de Rehabilitacin
La crecida 1982/83 present, entre diciembre de 1982 y agosto de 1983, cinco picos sucesivos con un mximo de 7,33 mts en Puerto Santa Fe. Las defensas del barrio El Pozo y La Guardia fueron superadas y sta ltima totalmente inundada. Asimismo se inund Colastin Norte. La ltima inundacin importante antes de la construccin de las actuales defensas se produjo en 1992, llegando a una altura de 7,43 m, permaneciendo dos meses. Las defensas actuales soportaron la crecida del ao 1998, de una altura 7,24 m. y permanencia de 6 meses. En 2003 se produjo una gran inundacin en la ciudad de Santa Fe, por desborde del Ro Salado, al cual no se le haba construido una defensa totalmente cerrada.
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para la Emergencia de las Inundaciones PREI-14 y obras estructurales con financiamiento del Programa de Proteccin contra Inundaciones-PPI- 15, en Rincn-Colastin que se ha tomado como ejemplo --entre otras reas (ver Figura 3).

Gran Resistencia- GR- (Figura 4), constituida por los municipios de Resistencia, Barranqueras, Fontana y Vilelas, posee cerca de 360.000 habitantes en 2001(DEC; 2002). Integra la Cuenca del Plata y por lo tanto ha estado expuesto, histricamente, a las inundaciones provenientes del desborde del Ro Paran - cuyas aguas ingresan al rea por el riacho Barranqueras y luego por el ro Negro, invadiendo amplios sectores - as como de intensas lluvias debido a su clima, y de las formas que asumi la ocupacin del territorio.

La actividad econmica fundamental fue la maderera hasta 1920, reemplazada luego por el algodn, hasta 1960 cuando la crisis del mismo a nivel mundial influye de manera importante en la regin. A partir de las inundaciones de 1982-83, la actividad productiva decreci por cierre de industrias y continu solamente el proceso de crecimiento poblacional. La ciudad de Resistencia concentra la mayor parte de las actividades administrativas, comerciales y de servicios. Actualmente, tiene un gran estancamiento econmico y un importante desempleo estructural; en octubre de 2001 posea el 15,9% de su poblacin desocupada y el 14,4 % subocupada (INDEC, 2001 a); posee gran concentracin del ingreso: el 20 % de la poblacin concentra el 50% del ingreso, mientras que el resto -80 % de la poblacin percibe el otro 50%.

PREI 3521 AR-BIRF. Posee componentes de defensas, saneamiento, transporte y energa; salud y educacin y viviendas, adems de asistencia tcnica 15 PPI 4117 AR-BIRF-JEXIM. Posee componentes de medidas estructurales (defensas, drenajes, adecuacin de puentes), viviendas y refugios; medidas no estructurales y programas ambientales regionales

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Debido a sus inundaciones recurrentes, ha sido objeto, durante las ltimas dcadas, de varios proyectos de planes de defensa. Con la emergencia de las inundaciones de 1982/83 se materializ un plan protegiendo limitadamente el rea urbana 16. La marca mxima de 1983 (+8,60) correspondi a la mayor del siglo XX 17. Luego de las inundaciones de 1992, el PREI ha realizado una serie de defensas y otras obras, hasta que, desde 1997, se realizan obras permanentes a travs del PPI, entre otras, la Defensa Norte, que se ha tomado como ejemplo (ver Figura 5).

Chascoms (Figura 6), en la Provincia de Buenos Aires se localiza en el Sistema de las Lagunas Encadenadas de la depresin del Ro Salado, integrado por las lagunas Adela, Chis-Chis, Vitel, Las Barrancas, El Burro, La Tablita y Chascoms; las mismas se conectan entre si por arroyos o divididas unas a otras por meros estrechamientos y funcionan como un lentsimo ro en cuotas, tributario del Salado; recogen los excedentes hdricos locales y los van transfiriendo de laguna en laguna en direccin sudoeste.

El crecimiento de poblacin ha sido muy importante a partir del ao 1960 y segn el Censo de 2001, posee 30.170 habitantes (INDEC, 2001 b). La actividad econmica ms importante es la turstica, seguida por las comerciales, administrativas y de servicios, en muchos casos subsidiarias de las actividades agropecuarias que se desarrollan en su entorno, as como de las industrias, aunque han cerrado algunas de ellas. La poblacin es mayoritariamente de sectores medios.

16 La frecuencia de riesgo hdrico del GR por el ro Paran, se realiz a travs de estudio estadstico de registros hidromtricos en Puerto Corrientes desde 1901 y en Puerto Barranqueras desde 1906, hasta 1984 inclusive; de l se desprende que entre 1904 y 1984, sobre 30.347 lecturas efectuadas, el ro alcanz en 1264 veces alturas que superan los 6 metros, en el hidrmetro de Puerto Barranqueras. En 970 oportunidades el nivel del agua estuvo entre +6 y +7 mts.; en 233 oportunidades entre +7 y +8 y 61 veces super los 8 metros. 17 Despus de las inundaciones de 1982/83, en Resistencia se aprob el Plan de Defensa que proyectaba convertir a la ciudad en un enorme recinto cerrado, contemplando el crecimiento demogrfico hasta 500.000 habitantes, pero no se ha concretado.

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Si bien Chascoms ha sufrido inundaciones peridicas, la del ao 2001 fue la ms grave en 90 aos, llegando a una cota de + 9,36 IGM (ver Figura 7); tambin en 2002 ha sido importante, por desborde de la Laguna provocado por lluvias aguas arriba, dentro del Sistema de lagunas. Aun no se han realizado obras de defensa en dicho sistema, aunque se hallan proyectadas desde hace aos.

El rea Metropolitana de Buenos Aires AMBA- es el resultado de procesos de ms de 400 aos a partir de la fundacin de la ciudad de Buenos Aires y su expansin sobre el territorio de la Provincia. Segn el Censo de 2001, posee ms de 13,8 millones de habitantes, localizados desigualmente en un territorio constituido por la ciudad de Buenos Aires y 32 municipios de la Provincia de Buenos Aires. Se localiza en la llanura pampeana, rea con escasa pendiente hacia el Ro de la Plata y surcada las cuencas de los Ros Reconquista y Matanza-Riachuelo las ms importantes - y por los arroyos, actualmente entubados, del Maldonado, Medrano, White, Vega y Cildaez, adems de otros cursos menores (Ver figura 8 y 9).

Por ser la capital de la Argentina, concentra actividades econmicas: industriales, comerciales, financieras y administrativas. Desde mediados de la dcada del setenta del siglo pasado el AMBA, al igual que el resto de Argentina, atraviesa por importantes cambios a nivel socio econmico - poltico, que han producido desindustrializacin, desocupacin y empobrecimiento de la poblacin. En octubre de 2001 (INDEC,2001 a) la desocupacin llegaba a 19,00%, mientras que la subocupacin al 16,5%. A partir de la crisis del 2002, dichos valores aumentaron considerablemente, luego bajando a valores similares al 2001. Cabe sealar que en octubre de 1991, la desocupacin slo era de 5,3% y en 1980, de 2,3 %. 14

Las inundaciones actualmente se producen -- por lluvia y desbordesdebido a la existencia de actividades urbanas en zonas que siempre fueron inundables y la modificacin del comportamiento del sistema hdrico por efecto de la ocupacin del suelo. La recurrencia de las inundaciones ha aumentado en los ltimos aos; y la gravedad de las mismas tambin, amplindose la superficie y el nmero de afectados (ver Figuras 8 y 9). Desde 1985 hasta marzo de 1998 se produjeron slo en la ciudad de Buenos Aires un total de 26 procesos de inundacin por precipitacin pluvial y desborde del sistema de desages.

IV. Los resultados obtenidos

Los resultados de la investigacin dan cuenta que en las reas urbanas objeto de estudio:

Existen interrelaciones mltiples entre ocupacin del espacio, mercado de tierra e inundacin, muchas de ellas enmascaradas y otras sin ninguna transparencia.

La distinta dinmica econmica del rea urbana/ metropolitana - situacin actual e histricamente determinaday, por consecuencia, la situacin socio econmica de la poblacin define la forma que asume la expansin urbana sobre un determinado medio natural, y, por ende, la organizacin del mercado de tierra y su relacin con el Estado, la ocupacin del espacio por los distintos sectores sociales y la vulnerabilidad suscitada por dicha ocupacin en un suelo con riesgo ms o menos severo de inundacin.

El Estado como regulador del mercado de tierra en aglomerados con vulnerabilidad natural a la inundacin, se ha comportado en todas las reas estudiadas de manera 15

homognea: ha dejado lotear tierras inundables, como en Buenos Aires; cuando se implementaba una norma impidindolo, las subdivisiones se aprobaban por excepcin, como en la ciudad de Santa Fe. En el Gran Resistencia, a pesar de los instrumentos legales existentes, las autoridades municipales no han podido cumplir su rol de regulador de los usos del suelo; el recurso y criterio generalizado para aprobar las diversas intervenciones, es la excepcin: el Concejo Deliberante de Resistencia, la ciudad ms importante del aglomerado, vota constantemente excepciones a sus propias normas, cuando stas obstaculizan la construccin por parte de una empresa o algn rgano superior de Estado. Si no, la excepcin es implcita: simplemente se deja hacer (Clichevsky, 1994) 18. En las normas que provienen de las reas de planeamiento de los municipios el medio natural es el gran ausente; se legisla sobre la subdivisin, uso y ocupacin del suelo como si el mismo fuese una superficie plana, sin ningn accidente geogrfico que influya en la conformacin de las reas urbanas.

En cuanto a la ocupacin del suelo, si bien, histricamente, cuando las ciudades fueron fundadas, la ocupacin se realiz en los sitios ms altos, la expansin posterior no los ha considerado. Se llega al extremo, como en el caso de Resistencia, a disear la red vial sobre las lagunas existentes (incluso el Cdigo de Planeamiento induca a rellenar las mismas). Y cuando se implementa alguna normativa para prohibir loteos y por lo tanto ocupacin en reas inundables, como en los municipios pertenecientes al rea Metropolitana de Buenos Aires AMBA- desde los aos sesenta, llega tarde pues ya ha sido aprobada una cantidad de tierra urbana inundable; y, adems, los recaudos tomados

18 Lo mismo haba ocurrido en la ciudad de Buenos Aires; se aprobaron ms de 770 excepciones al Cdigo de Planeamiento, entre los aos ochenta y 1991, cuando las mismas son prohibidas por Ley nacional (Clichevsky, 1996)

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en relacin a la cota definida, no alcanza para contener inundaciones de gran magnitud 19. En estos ltimos aos, dichos municipios modifican las normas de ocupacin, para que puedan localizarse nuevas inversiones, desde hipermercados hasta ciudades privadas, en muchos casos sobre reas de baados que se rellenan, con los consecuentes problemas causados por cambios en escorrentas, inundando zonas que anteriormente no lo hacan.

La definicin de las medidas no estructurales para mejorar o minimizar el riesgo de inundacin, se realiza desde las organismos dedicados a la cuestin hdrica (como la Administracin Provincial de Agua del Chaco, para citar un ejemplo) y no desde los organismos de planeamiento urbano; stos slo intervienen, en el mejor de los casos, adhiriendo a las normas ya aprobadas. La elaboracin de instrumentos de planificacin o la modificacin de los existentescontemplando nuevas situaciones respecto a las inundaciones y en algunos casos, a las obras de defensa de las mismas, como en las aglomeraciones de Resistencia y Santa Fe, o son realizadas por el rgano encargado de los programas contra las inundaciones -- caso SUPCE Chacoo en conjunto entre dichos rganos y el rea de planeamiento de un Municipio de la aglomeracin caso SUPCE Santa Fe y la ciudad capital, dado que el resto de las comunas no participa--. En el caso de Buenos Aires, no se han realizado en conjunto o de manera articulada --el Plan Director de Ordenamiento Hidrulico (Halcrow Consultora, 2001) y Plan Urbano Ambiental, actualmente en la Legislatura, para su aprobacin (Plan Urbano Ambiental, 2006) ni las modificaciones al Cdigo realizadas en agosto de 2000, han tenido en consideracin el proyecto del Plan Director. Por otra parte, en reas urbanas ya consolidadas en zonas

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Posiblemente, aun se desconoca el rgimen de las cuencas y los perodos de recurrencia.

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inundables, las medidas no estructurales carecen de aplicacin o implementadas slo parcialmente.

pueden ser

La inexistencia de organismos de gestin metropolitana en todas las aglomeraciones analizadas, interfiere toda posibilidad de actuar en la regulacin del suelo desde una perspectiva abarcadora del riesgo de inundacin. El caso del Gran Santa Fe es un buen ejemplo de ello: la ciudad de Santa F define, a partir de la realizacin de las defensas contra las inundaciones, una norma para el barrio de Colastin, pero la Comuna de Rincn, con la cual este barrio conforma un rea urbana que funciona como una unidad, posee normas diferentes. Ocurre una situacin similar entre la ciudad de Buenos Aires y los municipios de la Provincia de Buenos Aires, pertenecientes al AMBA, siendo que las principales cuencas atraviesan varias jurisdicciones administrativas.

La respuesta del sector inmobiliario a las medidas no estructurales implementadas por el Estado merece una consideracin especial. As como, histricamente, los agentes del mercado de tierras se han sentido violados en sus derechos cada vez que algn sector del Estado, en un particular gobierno, decida imponer normas ms rgidas de subdivisin de tierra, como ocurri en el AMBA a fines de los aos cuarenta, en la actualidad se manifiestan contrarios a legislacin que restrinja su accionar en reas inundables. El caso de Resistencia es muy interesante de mencionar: la Cmara Inmobiliaria ha acusado a la Administracin Provincial del Agua de Chaco de ser expropiatoria su resolucin sobre definicin de usos del suelo compatibles con las aptitudes naturales.

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El Estado como productor de tierra y vivienda, ha demostrado, tambin, que poco le importaba financiar conjuntos habitacionales en reas inundables y aun vende tierra a sus ocupantes - a travs de los diversos planes de regularizacin- en dichas reas. Ello ha sido visto tanto en las aglomeraciones de Santa Fe, Resistencia y Buenos Aires.

El Estado como constructor de defensas ha sido el impulsor de modificar las reas de expansin de algunos aglomerados. Ello ha pasado, por ejemplo, con Resistencia y Santa Fe. Por ejemplo, la Defensa Norte en Resistencia deja una cantidad muy grande de tierra dentro del recinto, cuya ocupacin llevar muchos aos, de acuerdo a las normas urbanas que se apliquen (actualmente carece de ellas) y cmo funcione el mercado de tierra, as como la dinmica urbana en su conjunto. Pero este gran recinto plantea algunas preguntas. A quien se beneficia con los terrenos que no se inundan? Que pasa con la poblacin pobre en Resistencia, y la cuestin de la Defensa Norte, que ha dejado un rea tan grande, sin uso urbano? Acaso el mercado reacciona loteando para esa poblacin? No todava.....

La cuestin no est centrada en la existencia o no de tierra apta desde el punto de vista de las condiciones naturales, sino de las condiciones socioeconmicas: los agentes del mercado de tierra no pueden producir terrenos para pobres porque, segn las normas vigentes, deben realizar obras de infraestructura, que gran parte de la poblacin no puede pagar (y ms aun en estos ltimos aos de recesin y altsimo aumento de los ndices de desocupacin). Pareciera pues, que la valorizacin que se produce en el rea defendida del GR (los precios de la tierra han aumentado aproximadamente cuatro veces desde que la misma se ha terminado) es para beneficios de los propietarios originales de dichas tierras, o de los agentes que han comprado a la expectativa de valorizacin - a largo plazo, debido 19

a la recesin actual-por la construccin de la defensa. En el GSF, se fue corriendo la traza de las defensas en Colastin-Rincn para que ms tierra quedara dentro del recinto, en un momento de concentracin de la riqueza por lo cual se poda plantear que el negocio de la tierra era rentable, dado la demanda solvente para vivienda de fin de semana (e incluso permanente, por las ventajas de accesibilidad) tanto en lotes individuales como en clubs de campo. Incluso, las defensas se hicieron dejando dentro del recinto reas inundables (que deberan haber quedado fuera del mismo). La valorizacin producida por la existencia de la defensa, defini un cambio de usos del suelo, pero tambin un cambio en los sectores sociales que pueden habitar esas tierras. Se han tenido que ir los horticultores bolivianos y se ha construido un barrio cerrado en Colastin Norte20. La expulsin de la poblacin pobre est ocurriendo en Colastin sur, y la poblacin que antes ocupaba dicha tierra debe relocalizarse, quiz al oeste de la ciudad de Santa Fe por ejemplo, en otras tierras anegadizas. Lo mismo ha comenzado a ocurrir en el barrio de La Boca, en Buenos Aires, por el aumento del precio de las propiedades debido a las obras de defensa realizadas para prevenir las inundaciones por la sudestada del ro de La Plata, en un rea muy cercana al centro y de alto valor turstico. Los habitantes del barrio mayoritariamente poblacin de bajos ingresos se encuentra presionada para dejar sus viviendas (en muchos casos, inquilinatos) a inversores inmobiliarios. Aunque las defensas han finalizado de construirse en 1998 y la crisis econmica general y del sector inmobiliario en particular, iniciada poco tiempo despus y agravada en estos ltimos aos, ha estancado, en parte, el proceso.

Esto es igual que lo que ha ocurrido en el AMBA, a fines de la dcada del noventa del siglo pasado, con las tierras utilizados por los horticultores tambin bolivianos en el Partido de Escobar, entre otros, donde se queran realizar barrios cerrados, aunque en este caso, sin mediar obras de defensa contra inundaciones.

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El mercado legal de tierra ha podido funcionar, y aun lo hace, con escasas regulaciones; dado que los precios se hallan definidos, entre otros elementos, por la calidad del suelo, las reas inundables son las de menor precio y por lo tanto, las que pueden comprar la poblacin de menores ingresos. Y aquellos que no pueden acceder al mercado legal, lo hacen al mercado informal (sin ningn control sobre la aptitud de las tierras) u ocupa tierras fiscales o privadas en los peores lugares desde el punto de vista ambiental, y por lo tanto con un alto riesgo de inundabilidad. Ello se ha demostrado tanto en Buenos Aires en las cuencas del Matanza-Riachuelo y Reconquista, especialmente- como en Santa Fe en Alto Verde y la zona de expansin oeste-, en Resistencia, a lo largo del Ro Negro, entre otras, y en Chascoms, en especial en la cuenca del Arroyo Los Toldos. Es decir que la poblacin pobre ms vulnerable desde el punto de vista social-- es la ms expuesta a las inundaciones.

Si bien no se puede dejar de reconocer que tanto en Resistencia como en Buenos Aires, por ejemplo, hay sectores medios que tambin se han localizado en reas pasibles de ser inundadas; pero la connotacin que tiene para dichos sectores sociales es muy diferente en cuanto a la vulnerabilidad que poseen (por ejemplo, en Resistencia, la poblacin de ingresos medios se puede autoevacuar a casa de familiares, en barrios altos de la ciudad; la poblacin pobre, debe recurrir a los refugios estatales o de alguna ONG, para

evacuados). Los riesgos en trminos de salud, entre otros, son tambin totalmente distintos en uno y otro sector social.

En cuanto a la desvalorizacin de las tierras inundables, ello es muy diferente para las tierras destinadas a poblacin de bajos ingresos (reas que adems poseen otros 21

componentes de deterioro ambiental o inaptitud para convertirse en urbana) que las destinadas a poblacin de sectores medios o actividades productivas. No es lo mismo las tierras de la cuenca del ro Salado, en Santa Fe, o del Matanza-Riachuelo y Reconquista, en Buenos Aires donde se localiza poblacin con un porcentaje alto de NBI, y donde las tierras siempre han tenido un bajo precio relativo-- , que las tierras de las cuencas de los Arroyos Vega o White, en la ciudad de Buenos Aires, donde en sus reas inundables se localizan sectores de ingresos medios y medio altos y actividades comerciales. En estos ltimos casos, no existe desvalorizacin por inundacin.

En la cuenca del Arroyo Maldonado, tambin en Buenos Aires, donde habitan sectores medios empobrecidos y alguna poblacin pobre, un estudio de precios hednicos (Halcrow Consultora, 2001) da cuenta que la inundacin, en terrenos con dos aos de recurrencia de inundacin, poseen una desvalorizacin de slo el 30% aproximadamente. Pero ello puede ocurrir porque el rea de dicho arroyo, en la actualidad es un borde urbano entre dos zonas, y la poblacin de sectores medios prefiere la localizacin en otras reas de la ciudad.

Se produce enmascaramiento de la inundacin, por parte de los sectores interesados, en especial los propietarios y agentes inmobiliarios, en casi todas lasa reas estudiadas, o en parte de ellas. En Colastin y Rincn, en el GSF, aunque la zona est defendida, aun se inunda por lluvias debido a la falta de drenajes, adems de algunos fenmenos climticos atpicos 21; esta situacin se ha enmascarado, por parte de los agentes inmobiliarios, en

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Y aunque posee 18 estaciones de bombeo para extraer el agua dentro del recinto defendido, existen problemas pues estn funcionando menos de la mitad, dado que hubo reiterados robos de partes del sistema en varias estaciones.

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loteos realizados para sectores medios en Colastin y Rincn. Y los compradores han adquirido, pensando que dado que el rea estaba defendida, ya no era inundable. Pero las defensas, realizadas contra las inundaciones por desborde, no mejoran la situacin de las inundaciones por lluvia. Ello no ha sido contemplado para la subdivisin del suelo y dichos compradores se han sentido defraudados. En esta situacin tiene que ver tambin el Estado, con sus normas laxas, como en Rincn, o dando excepciones como en la ciudad de Santa Fe.

Tambin en el AMBA se producen procesos de enmascaramiento de la inundacin, en especial en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires, habitados por sectores de ingresos medios y altos y donde se localizan actividades econmicas, preferentemente comerciales para sectores medios. El caso del rea comercial, y en parte, residencial de Belgrano, sobre Avda. Cabildo, y decididamente en el rea residencial de Belgrano y Nez , sobre Avda. Libertador, inundado peridicamente por los Arroyos Vega y White, son un buen ejemplo de ello. En estas reas se enmascara la situacin de inundacin y no se produce desvalorizacin de las propiedades (salvo en los momentos de mayores daos causados por las inundaciones; una vez pasado dicho momento, los valores tienden a subir a los valores de las reas cercanas que no se inundan). Ello se ha podido comprobar con relevamientos de precios de departamentos (ya que es un rea totalmente ocupada y prcticamente no existen terrenos) sobre las Avds. Libertador, Monroe, Cabildo y calles adyacentes.

Interesa mencionar el caso de Chascoms, dado su situacin diferente de las otras ciudades analizadas. No posee defensas permanentes; las hace la Municipalidad con 23

ayuda de vecinos y entidades intermedias cuando llega la inundacin, sobre la costanera, donde se localizan importante cantidad de actividades comerciales, dedicadas fundamentalmente al turismo. Sus dueos enmascaran la existencia de la inundacin, haciendo desaparecer las defensas cuando bajan las aguas, para que ellas no incidan negativamente en los turistas, dado que los mismos son fundamentales en la economa de la ciudad, puesto que han dejado de funcionar parte de las actividades industriales del rea. Tambin se ha negado, por parte del mercado inmobiliario, que los clubes de campo algunos construidos, otros slo proyectados- se inundan (incluso aun no poseen la aprobacin correspondiente para ser comercializados, aunque igual eran ofertados y vendidos, hasta el estancamiento en el sector que produjo la actual crisis econmica).

Resistencia pareciera ser que es la nica aglomeracin analizada donde no se produce el enmascaramiento de la inundacin; por ejemplo, justo en poca de inundacin, todos los avisos del diario local colocan altos, no inundable o expresiones similares. Esto podra haber cambiado despus de la finalizacin de la construccin de la Defensa Norte, en 2001, pero con la crisis econmica que ha afectado al pas desde dicho ao (y por lo tanto, prcticamente inexistencia de mercado), es difcil saberlo.

Una de las tantas paradojas existentes en el tema que se analiza es la gran cantidad de tierra vacante de aptitudes aceptables para la localizacin de poblacin y actividades urbanas y la ocupacin de reas inundables: ello slo se explica por el funcionamiento del mercado de tierras con escasas regulaciones. En Resistencia, por ejemplo, 850 Ha. se presentan como reas urbanizadas baldas. Si se supone que en las mismas se ejecuten, en lotes convencionales, viviendas individuales, se llegara a una densidad de 24

aproximadamente 100 hab./Ha, que dara la posibilidad de alojar 85.000 habitantes. Considerando la tasa promedio anual de crecimiento poblacional de 1,64% la ciudad debera limitar todo proyecto de extensin de sus fraccionamientos urbanos (Scornik, 1998). En Santa Fe tambin existe una cantidad importante de tierra vacante y en Chascoms hay loteos que aun no se han ocupado. En el AMBA habra tierra para que poblacin no viva en zona inundada dado la cantidad de lotes vacantes (1,5 milln en 1997), pero para ello el Estado debe intervenir en el mercado de tierra con nuevos instrumentos, lo cual requiere voluntad poltica para ello (Clichevsky, 2002).

V. Recomendaciones A partir de los resultados del estudio, se desprenden las siguientes recomendaciones: Se debe profundizar la relacin entre cambios en el mercado y cambios ambientales (de los cuales los desastres como la inundacin forman parte) pues ambos procesos dinmicos producen impactos bidireccionales, que es necesario identificar. No pueden dejarse de tener en cuenta los cambios climticos que estn aconteciendo, y que han significado impactos inesperados, escasamente previsibles, en la mayora de las ciudades estudiadas; as como la necesidad de profundizar en la relacin entre dichos cambios y las inundaciones; tambin aun, a pesar de los adelantos de los ltimos aos, hay escasa informacin sobre cmo funcionan algunas de las reas de inundacin. Por lo tanto, se deben producir nuevos estudios que despejen los interrogantes actuales. Ms todava, se desconoce mucho sobre el funcionamiento del mercado legal de tierra y sus interrelaciones con el ilegal, en cada rea urbana, y las complejas articulaciones con los otros sectores econmicos, en especial el financiero, imprescindible para tomar decisiones de polticas urbanas. Un anlisis en profundidad es imprescindible, aunque no 25

se desconoce que siempre habr un rea, un espacio de no transparencia, casi imposible de develar (de donde provienen los capitales que se invierten, por ejemplo: capital financiero; proveniente del narcotrfico; del mercado de armas?). Aunque ello se afirma en cada estudio que se realiza sobre reas metropolitanas o aglomeraciones que involucran ms de un rea jurdico-administrativa, no est dems remarcar la necesidad de constituir una autoridad metropolitana que trate sobre las cuestiones del espacio urbano como un todo. Es imprescindible, en especial en un momento de crisis econmica y necesidad de ajuste fiscal, de que el Estado cobre, aunque sea de manera parcial, la valorizacin producida por su accionara travs de obras de defensa y/o de normativa y de la que se apropian los agentes privados del sector inmobiliario. Ello puede ser implementado a travs del pago de un impuesto a la valorizacin, como ocurre en otros pases de Latinoamrica, como Colombia 22. Se deben realizar estudios en profundidad sobre la interrelacin entre mercado de tierra e inundacin. Para ello, ser imprescindible considerar: a) los momentos del estudio: i. con anterioridad al inicio de programas de proteccin de inundaciones; ii. durante la concrecin del mismo; y, iii, posteriormente, para poder tener una visin ms amplia sobre los alcances de las valorizaciones / desvalorizaciones posibles (por ejemplo, a travs de la aplicacin de medidas no estructurales, restrictivas del uso del suelo). b) los aspectos a estudiar: tipo de rea urbana donde se localiza el programa; tipo de inundacin (por desborde, lluvia, viento); recurrencia, agresividad (pico y pasa)
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Incluso esta cuestin ya ha sido planteada, a nivel exclusivamente de idea, por tcnicos que trabajan sobre el tema en Resistencia. En la ciudad de Buenos Aires, se encuentra colocado en el Documento del Plan Urbano Ambiental que actualmente se encuentra en la Legislatura para su aprobacin.

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o tiempo de permanencia; a cunta poblacin y a que sectores impacta el programa; polticas del Estado referidas a tierra y vivienda; organizacin del mercado de tierra local, relaciones con el regional, nacional, internacional (si existen); agentes; submercados; tipo de demanda; dinmica del mismo; relacin del mercado de tierras con otros sectores econmicos; la relacin con aspectos macroeconmicos; crisis inmobiliaria ligada a periodos inflacionarios, devaluacin monetaria, etc.; anlisis precios antes, durante y a posteriori de la implementacin del programa (tanto de medidas estructurales como no estructurales); impacto de dichos precios (analizados por submercados) en los distintos sectores de la poblacin. Asimismo, se deben realizar propuestas de instrumentos de intervencin en el mercado de tierras para potenciar la prevencin de las inundaciones; en especial, implementar medidas sobre el mismo para que la poblacin ms vulnerable socialmente pueda mejorar su situacin a partir de la mejora en la vulnerabilidad natural. De lo contrario, otra vez se estar beneficiando a los sectores menos vulnerables de la sociedad, y reproduciendo, y quiz hasta ampliando la vulnerabilidad de los sectores sociales ya vulnerables.

Bibliografa Clichevsky, Nora.1975. El mercado de tierras en el rea de expansin de Buenos Aires y su incidencia sobre los sectores populares (1943-1973). Buenos Aires: Centro de Estudios Urbanos y Regionales - CEUR, Instituto Torcuato Di Tella-ITDT Clichevsky, Nora.1994. Mercado de tierra y problemas urbanos en ciudades intermedias: rplica del modelo de la gran ciudad? Los casos de La Rioja y Resistencia. Urbana, 14-15: 75-90. Clichevsky, Nora.1996. Poltica social urbana. Buenos Aires: Espacio Editora Clichevsky, Nora. 2001a. El sector inmobiliario en el Area Metropolitana de Buenos Aires. Su dinmica en los aos noventa, mimeo, Buenos Aires. 27

Clichevsky, Nora. 2001b. Pobreza y Polticas Urbano-Ambientales en Argentina. Santiago de Chile: CEPAL Clichevsky, Nora. 2002. Tierra vacante en ciudades latinoamericanas. Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy. Direccin de Estadstica y Censos, Provincia de Chaco DEC-. 2002. Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Viviendas 2001.Datos inditos. Resistencia: DEC Gmez, Jos J. .2001. Vulnerabilidad y Medio Ambiente. Santiago de Chile: CEPAL. Halcrow Consultora. 2001. Plan Director de Ordenamiento Hidrulico y control de inundaciones de la ciudad de Buenos Aires. Proyecto Ejecutivo para la Cuenca del Arroyo Maldonado. Prstamo BIRF N 4117-AR. Tomo III, Captulo 8. Buenos Aires INDEC - Instituto Nacional de Estadsticas y Censos. 1991. Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1991, Gran Buenos Aires, Serie B, N 2.1. Buenos Aires: INDEC,. INDEC Instituto Nacional de Estadsticas y Censos. 1993. Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 1991, por localidad, Serie A N2. Buenos Aires: INDEC INDEC Instituto Nacional de Estadsticas y Censos. 1994. Censo Nacional Econmico 1994. Resultados Provisorios. Buenos Aires: INDEC INDEC - Instituto Nacional de Estadsticas y Censos. 2001 a. Encuesta Permanente de Hogares EPH, Onda Octubre. Buenos Aires:INDEC INDEC - Instituto Nacional de Estadsticas y Censos. 2001 b. Censo Nacional de Poblacin, Viviendas y Familias, 2001, Resultados provisorios. Buenos Aires:INDEC IPEC- Instituto Provincial de Estadstica y Censos. 2001. Informe Especial N 100 Resultados preliminares de la Encuesta Permanente de Hogares en el Aglomerado Santa Fe. Octubre de 2001. Santa Fe: Gobierno de Santa Fe Pizarro, Roberto. 2001. La vulnerabilidad social y sus desafos: una mirada desde Amrica Latina. Santiago de Chile: CEPAL Plan Urbano Ambiental (2006) Documento Final. Buenos Aires: Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, Secretara de Planeamiento Urbano Scornik, Carlos. 1998. Diagnstico Urbano Expeditivo del rea Metropolitana del Gran Resistencia (AMGR). Resistencia: PPI-SUPCE, Provincia de Chaco

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Diarios consultados El Litoral, ciudad de Santa Fe Norte y El Diario, ciudad de Resistencia La Nacin, Clarn y Pgina 12, de la ciudad de Buenos Aires El Cronista, El Argentino, El Fuerte y El imparcial, de la ciudad de Chascoms

Documentacin consultada Legislacin de la Provincias de Buenos Aires, Chaco y Santa Fe, ciudad autnoma de Buenos Aires y Municipios de Chascoms, Resistencia y Santa Fe; pginas web de las ciudades de Santa Fe, Buenos Aires y Chascoms.

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Anexo I. Entrevistas Realizadas Ing. Hctor Corzo, SUPCE, Provincia de Santa Fe Arq. Edgardo Gambini, Director de Planeamiento Urbano, Secretara de Planeamiento, Municipalidad de la ciudad de Santa Fe Arq. Luis Jos Amavet, Direccin de Planeamiento Urbano, Secretara de Planeamiento, Municipalidad de la ciudad de Santa Fe Lic. Ariel Gmez, IPEC, Provincia de Santa Fe Ing. Oscar Luis Tonzar, experto en Obras Hidrulicas y Electromecnicas. SUPCE Provincia de Chaco Ing. Mara Teresa Zabala, experta en Medio Ambiente. Asistente Tcnica en refugios, SUPCE Provincia de Chaco Ing. Miguel Fatlala, inspeccin de obras, SUPCE Provincia de Chaco Ing. Sergio Duarte, SUPCE Provincia de Chaco Ing. Hugo Rubn Rohrmann, Presidente, Administracin Provincial del Agua, Provincia de Chaco Arq. Carlos Osvaldo Scornik, consultor Carlos Caravaca Pazos, Colegio de Martilleros, ciudad de Resistencia Lic. Federico Robert, SUPCE Ciudad autnoma de Buenos Aires Ing. Ricardo Rebagliati, SUPCE Ciudad autnoma de Buenos Aires Arq. Rodolfo Pertusi, Subsecretario de Planeamiento y Desarrollo, Municipalidad de Chascoms Entrevistas a diversos agentes inmobiliarios de las ciudades de Chascoms, Santa Fe y Resistencia y consulta en pginas Internet

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Siglas Utilizadas AMBA APA BIRF EPH FONAVI GBA GR GSF IGM INDEC NBI ONGs PPI PREI PUA SUPCE SUCCE rea Metropolitana de Buenos Aires Administracin Provincial del Agua, Chaco Banco Interamericano de Reconstruccin y Fomento (The World Bank) Encuesta Permanente de Hogares Fondo Nacional de la Vivienda Gran Buenos Aires Gran Resistencia Gran Santa Fe Instituto Geogrfico Militar Instituto Nacional de Estadsticas y Censos Necesidades Bsicas Insatisfechas Organizaciones No Gubernamentales Programa de Proteccin contra Inundaciones Programa de Rehabilitacin para la Emergencia de las Inundaciones Plan Urbano Ambiental Sub Unidad Provincial de Coordinacin para la Emergencia Sub Unidad Central de Coordinacin para la Emergencia, Ministerio del Interior

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