Edificio patologías

INFORME TECNICO CON VALORACIN Y DICTAMEN
EN
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE Edificio en c/ Malaga n 1 Alcala de Guadaira (Sevilla)
MIGUEL FERNANDEZ STRANGMANN RAFAEL TEJADA PUNTA Arquitectos Tcnicos

JULIO/07
INFORME Y DICTAMEN DE PATOLOGIAS EN EDIFICIO SITO EN CALLE MALAGA N 1 DE ALCALA DE GUADAIRA (SEVILLA)
INDICE
1.- Objeto del Informe. 2.- Datos previos. Antecedentes. 3.- Descripcin del Edificio. Caractersticas constructivas. 4.- Glosario de trminos empleados. 5.- Descripcin de lesiones y patologas detectadas con relacin pormenorizada. 6.- Diagnosis, Etiologa, Evaluacin y Causas de origen. 7.- Propuestas de reparacin 8.- Orden de prioridades de las reparaciones. 9.- Valoracin de los trabajos de reparacin. 10.- Dictamen. ANEXO I.Documentacin grafica y escrita
MIGUEL FERNANDEZ STRANGMANN / RAFAEL TEJADA PUNTA. Arquitectos Tcnicos. Expte. 14.INF/dicT-07.03in
1.- Objeto del Informe. Se redacta el presente informe, a instancia del representante de la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en calle Mlaga, n 1, de Alcal de Guadaira (Sevilla) , Sra. Doa Cristina Rodrguez, en calidad de presidenta de la Comunidad, para que se reconozcan las distintas patologas que aparecen en el edificio y de ello se emita informe y dictamen del estado actual de las mismas, as como para que tambin se realice valoracin de los trabajos que se consideren necesarios y su orden de prioridades. El informe se realiza por los tcnicos Miguel Fernndez Strangmann y Rafael Tejada Punta, Arquitectos Tcnicos, colegiados nmeros 1.998 y 2.028, respectivamente , por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Sevilla. 2.- Datos previos. Antecedentes. El conjunto de edificacin, se ejecuta en base a proyecto de ejecucin redactado por los Arquitectos Don Javier Choza Sotelo y Don Samuel Escano Maestro, estando realizada la direccin de las obras por los arquitectos Don Carlos Carbajosa Fernndez y Don Fernando Martnez de Aspe, colegiados 3058 y 8986 respectivamente, siendo aparejador de direccin Don Alfonso Choza Sotelo, colegiado 1771 del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Sevilla. Con fecha 9 de Marzo de 2005 se terminan las obras emitindose certificado final de las mismas, segn figura en documentacin anexa. Con fecha 27 de abril de 2006 el concejal delegado del rea de Servicios Territoriales del Ayuntamiento de Alcal de Guadaira notifica la concesin de la licencia de primera ocupacin a la entidad promotora de las obras: Servicios Inmobiliarios Tremon, S.L. para Edificio de 36 viviendas y zonas comunes que se encuentran en la parcela n 1 de la UE-26. La ejecucin de las obras corri a cargo de la Empresa constructora Repsa . Para la realizacin de ste Informe dictamen, los tcnicos informantes, personados en el mencionado Edificio realizan una inspeccin ocular de todas las deficiencias manifiestas as como de aquellas sealadas por los propietarios, realizando, al tiempo, reportaje fotogrfico de las mismas. As mismo, se toman datos mtricos de la anchura de las grietas, longitudes de las mismas y verificacin de distintas patologas y desperfectos, a fin de determinar su origen, importancia y posible repercusin futura.
Antecedentes de las distintas patologas.Anteriormente a la concesin de licencia de primera ocupacin, esto es, desde fecha 10 de Marzo de 2006, la Comunidad de Propietarios comunic fehacientemente a la Inmobiliaria un listado de deficiencias, esencialmente de zonas comunes, donde se explicitaban entre otros problemas de filtraciones a travs de la piscina. Estos problemas, se centraban en el funcionamiento y puesta en servicio del sistema contra incendios y aljibe, y problemas respecto a humedades en suelos de patio, as como en distintas deficiencias en la instalacin elctrica del edificio. Posteriormente con fecha 8 de Junio de 2006, nuevamente, se enva escrito a la inmobiliaria, relacionando deficiencias constructivas de la misma ndole a la sealada en fechas pasadas y con la misma relacin de problemas. Y de la misma manera con fechas posteriores, esto es, 20 de Julio y 8 de Agosto de 2006 se sigui insistiendo en los mismos problemas, acrecentados ya por problemas elctricos de mdulos de contadores y cuadros que imposibilitaron las correctas contrataciones y suministros con la Compaa elctrica, Sevillana-Endesa. De dichos escritos se adjunta relacin detallada en el apartado anexo final de documentacin. 3.- Descripcin del Edificio. Caractersticas constructivas. El edificio se estructura como manzana cerrada con patio central interior, componiendo un conjunto con la siguiente ordenacin: c/ Granada, n 4, n 6, n 8, n 10, n 12 c/ Mlaga, n 1 (puertas 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) c/ Mlaga, n 3, n 5, n 7, n 9, n 11, n 13 y n 15 c/ Mlaga, n 1, Portal 1: 1A - 1B - 2A - 2B - tico 1 - tico 2 - tico-3 - tico 4 y tico 5; Portal 2: 1A - 1B - 2A - 2B; Portal 3:1A - 1B - 2A - 2B Y garaje con 47 plazas de aparcamiento, adems de 27 trasteros en la c/ Granada, n 2 (Acceso nico para vehculos)
Vistas generalizadas del conjunto de edificacin
AN INFORMAL LETTER Lola Aceituno 2 B
( Imagine Im going to stay with Mrs Newman for a month thanks to a scholarship, which to make posible study English in London, living with a britain family
En relacin a las caractersticas constructivas definidas en el proyecto de ejecucin del edificio, el edificio se estructura mediante los siguientes elementos: una cimentacin a base de losa de hormign H-200, armado, con muros perimetrales de contencin, tambin H-200 de hormign armado. La estructura se resuelve mediante pilares y forjados de tipo unidireccional de hormign armado. Las cubiertas, son azoteas planas transitables y tambin hay zonas con faldones de teja en cubiertas finales de algunos duplex y ticos. El saneamiento de redes verticales y horizontales, se realiza con tuberas de pvc de dimensiones y dimetros especificados en planos, as como las redes de desage correspondientes tanto en viviendas como en zonas comunes. La albailera, en lo que a cerramientos se refiere, se realiza en su mayora a base de fbrica de ladrillo para revestir, cmara de aire con aislamiento trmico-acstico y tabique al interior. No obstante hay zonas ejecutadas con ladrillo cara vista, combinando por tanto con las zonas acabadas con mortero monocapa sobre el ladrillo para revestir.
Todas las particiones interiores se resuelven mediante tabicones de ladrillo hueco doble. Los enfoscados a buena vista y maestreados y fratasados, de 15 mm de espesor mnimo. Los guarnecidos y enlucidos se proyectan a buena vista mediante pasta de yeso Y-12. Los solados, se definen de mrmol en saln, habitaciones, vestbulo y zonas comunes, y de semigres esmaltado en cocinas, aseos y terrazas. Los alicatados se definen en cocinas, baos y aseos de 1 calidad, sin definir marca ni modelo especfico. Las instalaciones de fontanera se proyectan con canalizaciones en tubera de cobre, segn dimensionado de planos. Los aparatos sanitarios de marca Roca, modelo Victoria en colores claros. Las griferas de tipo monomando en baos principales y monobloc en el resto. El calentador a gas de 13 l/min., para las viviendas de 4 dormitorios y de 10 l/min., en viviendas de 3 dormitorios. La instalacin elctrica se proyecta en su totalidad segn normas del REBT, con distincin de circuitos y secciones diferenciadas, segn planos, con canalizaciones empotradas bajo tubo. Las carpinteras de aluminio lacado se ejecutan con acristalamiento final de vidrio termo acstico segn memorias de venta. Respecto a su ubicacin, la edificacin, es medianera con otras edificaciones colindantes por su zona derecha respecto a c/ Mlaga e izquierda respecto a c/ Granada. Las distintas distribuciones de las viviendas no son objeto de estudio de ste informe al tratarse de un informe de patologas generales de la Comunidad en su conjunto y no de viviendas particularizadas, si bien se definirn las patologas que se producen de forma repetitiva en el interior de las viviendas. La edificacin tiene una escasa vida de uso, al tener una licencia de ocupacin slo desde el pasado ao 2006, por lo que su puesta en servicio es relativamente corta.
4.- Glosario de trminos empleados. A fin de facilitar, el seguimiento e interpretacin de ste informe, hemos considerado necesario como un punto complementario, ste apartado, donde explicitamos determinados trminos tcnicos que se emplean en el texto y que dada su particularidad, pudieran no ser entendidos con el mismo significado que por los tcnicos que suscriben.
Citara: Pared de ladrillo realizada apoyando el ladrillo sobre su cara ms ancha o tabla, La citara tiene un ancho aproximado de 11-12 cms. Diagnosis: Se entiende por diagnosis el conocimiento de los signos de una lesin o enfermedad. Dintel: Elemento superior horizontal y de cierre de vanos de puertas, ventanas y otros huecos que cargue sobre las jambas. Etiologa: Se entiende por " etiologa" el estudio de las causas generales de una lesin o enfermedad. Esfuerzos: Combinacin de fuerzas a las que es sometida una estructura. Forjado: Elemento separador de entreplantas, de la estructura de un edificio, que tiene como misin transmitir las cargas horizontales a los elementos de soporte vertical para que estas lleguen al terreno. Grieta: Se entiende por "grieta" cualquier tipo de abertura longitudinal en un elemento constructivo, que afecta a todo su espesor. Humedad por filtracin: Expresin empleada para indicar la existencia de agua en zonas donde no est proyectado que aparezca, causadas por la filtracin de agua normalmente de lado a lado ( a travs del elemento divisor) en cualquier plano (vertical u horizontal), debido a la presin del agua filtrante o a la propia gravedad. El agua puede filtrarse por la abertura de una grieta en el elemento o por los huecos intersticiales de su masa constituyente. Este tipo de humedad se presenta como manchas de gran amplitud sin forma definida, pero con una aureola (separacin de la zona seca de la zona hmeda) que se distingue fcilmente.
Humedad por condensacin: Expresin empleada para indicar la existencia de agua en zonas donde no est proyectado que aparezca, causadas por la condensacin de las partculas de agua en suspensin que normalmente hay en ambientes con un porcentaje de humedad relativa alto y poco ventilados. La condensacin de agua aparece normalmente en uno de los lados del elemento afectado, presentndose como manchas puntuales (circulares) de pequeo dimetro agrupadas y sin una aureola definida. Este es un proceso fsico-qumico producido por el paso del agua en estado gaseoso a estado lquido por contacto con una superficie a una temperatura inferior a la del ambiente. Humedad por capilaridad: Expresin empleada para indicar la existencia de agua en zonas donde no est proyectado que aparezca, causadas por el efecto de la capilaridad en elementos en contacto con el terreno. La capilaridad es un fenmeno fsico provocado por la diferencia de presin entre los huecos intersticiales de la masa constituyente del elemento afectado y la de la masa hmeda (normalmente el terreno), que hace ascender las molculas de agua ocupando estos huecos del elemento daado hasta una altura de equilibrio, el agua asciende facilitando as su propia evaporacin. Este tipo de humedad se muestra como manchas continuas a lo largo de toda la parte inferior del elemento afectado hasta la altura mxima de transpiracin, que depender del grado de absorcin de dicho elemento, la humedad del terreno, la velocidad de transpiracin en el elemento, temperatura ambiente, etc... Jambas: Cada uno de los planos laterales que conforman el hueco de una puerta o ventana. Lex artis: Expresin latina que indica las buenas formas y artes a emplear para el desarrollo de una correcta actividad profesional. Todo colectivo profesional se acoge a estas normas tradicionales estn o no escritas. Muro de carga: Elemento vertical de la estructura de un edificio, formado por fbrica de ladrillo, aglomerados o piedra, cuya funcin es soportar los elementos horizontales de entre plantas y cubiertas planas o inclinadas, y transmitir a la cimentacin las cargas del edificio. Zabaleta: Pieza similar a un rodapi, generalmente una baldosa como el pavimento, que se coloca en las terrazas y cubiertas para mejorar la impermeabilidad del encuentro del faldn con una pared vertical.
5.- Descripcin de lesiones y patologas detectadas.
5.1 En un primer apartado, sealaremos el conjunto de patologas que se repiten en mayor medida, desde un punto de vista general dentro del conjunto y zonas comunes de la edificacin, para posteriormente, sealar, desde otro apartado, ms particularizado, aquellas deficiencias que se han detectado de forma repetida en el interior de las viviendas particulares. Como defectos comunes generales a toda la edificacin sealaremos que existen cinco grandes grupos de patologas dentro del conjunto analizado, estas son:
A) Un primer grupo relacionadas con afecciones directas de humedad al interior del stano, recintos comunitarios y trasteros particulares, siendo las de mayor repercusin aquellas que adems coinciden con perodos de lluvias y con el funcionamiento de la piscina y en especial, de las zonas de playas perifricas al recinto central del conjunto, alrededor de la piscina. Este conjunto genera a su vez afecciones a las zonas comunes de stano (galeras de acceso, recinto de depuracin, trasteros,)
B) En un segundo grupo se detectan patologas que aparecen desde la terminacin y puesta en uso del edificio, manifestando una suma de deficiencias en los acabados finales de fachadas, marcando fisuras, grietas, ligeras roturas y desprendimientos en zonas de juntas, desportillados en recibidos de herrajes, etc.. y que, a su vez, vuelven a generar todo un conjunto de humedades al interior de las viviendas, derivadas de stos defectos.
C) En tercer lugar, una deficiente terminacin en la proteccin de toda la cerrajera exterior del edificio, existiendo problemas de oxidacin generalizada, as como manchas a los revestimientos de fachadas monocapas y degradaciones de ste acabado, con un estado de envejecimiento excesivo, en tan breve perodo de tiempo.
D) En cuarto lugar, existen problemas relacionados con entradas directas de agua a travs de juntas, zonas inferiores de puertas principales de acceso a viviendas y de salida de ticos y castilletes a azoteas privadas o comunes. As como entrada de agua y humedades por limahoyas de tejas y tambin en los paramentos colindantes con juntas de dilatacin en ticos.
E) Y por ultimo desperfectos de terminacin en paos de cubiertas, azoteas y patio central. Con prdida de lechadas, morteros lavados en juntas, juntas abiertas en zabaletas, rotura de piezas y remates deficientemente ejecutados, juntas de trabajo y de dilatacin mal selladas, etc... Es de sealar que no incluimos dentro del conjunto de patologas generales aquellas deficiencias derivadas del posible funcionamiento de equipos que no se encuentran terminados y operativos como ocurre con las instalaciones propias para el cumplimiento de la normativa en materia de contra incendios, obligatoria para sta Comunidad, puesto que no se ha podido probar la instalacin en ningn momento, al no disponer el edificio del suministro de agua necesario, por la falta de cumplimiento normativo.
5.2.- En un segundo apartado mas puntualizado, se han inspeccionado y registrado varias viviendas, y si bien existen desperfectos muy concretos y particulares en cada una de ellas. Se ponen de manifiesto a su vez defectos comunes, en el interior de las mismas, que se repiten una y otra vez en lo que a acabados se refiere, principalmente, estos desperfectos son:
F) Los tapajuntas y los cercos de DM laminado con madera noble, se encuentran agrietados en lo que al laminado de terminacin se refiere, con cuarteamiento de la lmina de madera.
G) Un buen porcentaje de las baldosas de mrmol, se encuentran con roturas, picaduras y deficiente presentacin de acabado en juntas.
H) Entrada de agua y humedades por la puerta de acceso a solarium y/o azotea privativa, generalizado a todas las viviendas con acceso a azotea privativa y excesiva holgura inferior en todas las puertas al exterior principales de entrada, con gran holgura del hueco inferior de enrase a pavimento
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I) Ausencia de canalones en zona de fachada norte de patio interior comn, en la zona de viviendas 1 a 6 al pie de aleros de cubiertas de tejas, que provocan cuando llueve un chorreo de aguas a fachada, un salpiqueo constante al zcalo y humedades directas a las viviendas, tanto en las fachadas como en todo el zcalo de dicha zona.
J) Escasa altura libre en caja de escalera de las viviendas tipo tico, con problemas de cabezada con alturas de 1,73 cms y reducido mbito en determinados tramos, que impiden la entrada de mobiliario y/o electrodomsticos con anchuras normales de 60 cms., concretamente en ticos del 1 al 6, con especial gravedad en ticos 3 y 4.
K) Un nmero indeterminado de deficiencias de poca entidad en lo que a cortes de pinturas, limpiezas de tejas, falta de terminacin de pintura en elementos de prgolas, caballetes de tejas sin rejuntar, deficientes sellados en tubos de salidas de instalaciones.
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Descripcin detallada de las patologas.Empezaremos, por tanto, describiendo el primer grupo que anteriormente hemos sealado como el ms problemtico.
A)
HUMEDADES DE SOTANO
Estas son patologas que aparecen en los recintos interiores de trasteros del stano que se encuentran alrededor del ncleo central de piscina y del recinto de depuracin y bajo algunas zonas de instalaciones. Se ha inspeccionado el interior de los trasteros y concretamente aquellos que se encuentran ms afectados, que son los que lindan con los muros perimetrales de la piscina, como son por ejemplo los trasteros marcados con los nmeros 13 y siguientes y 24 y anteriores, que coinciden con zonas colindantes a muros perimetrales de la piscina y zonas de juntas de dilatacin de la estructura en su patio central. En stos se aprecian a simple vista un deterioro generalizado en cada uno de sus paramentos, con formacin de grandes encharcamientos y manchas de humedad, apulgaramientos y en varios casos filtraciones por pasos de tuberas y desages, siendo de forma extensiva en todas las superficies de la mayora de estos recintos. Delante de los trasteros 12 al 15 se producen retenciones y charcos de aguas, aprecindose que las pendientes del tratamiento de acabado en el suelo del stano tienen las pendientes invertidas en toda esa zona. Los sumideros estn ms altos, por tanto, que las zonas de entrada a estos por sus puertas de acceso, provocando entrada de aguas al interior de estos trasteros.
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VEASE HUMEDAD POR CONDENSACION (GOTAS) EN EL TECHO DEL TRASTERO
VEASE ELEMENTOS ALMACENADOS EN TRASTERO CON HUMEDADES
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Dentro del recinto del cuarto de mquinas y depsito de agua de contra incendios, los paramentos y techos estn secos, no as el suelo que se encuentra encharcado alrededor del sumidero de recogida de aguas, lo cual hace suponer evidentemente que el mismo se encuentra atascado.
Al pi de la rampa de garaje, delante del cuarto de instalaciones aparece un charco de agua en el suelo, procedente de filtraciones a travs de la junta de dilatacin entre forjados de planta baja del bloque 3 y zonas comunes, a lo largo de esta junta, para mayor desatino, discurren canalizaciones de electricidad, que se ven afectadas por un goteo de agua, con el peligro que esto conlleva. Delante de las plazas de aparcamiento 45/46 y 47 se producen goteos directos al suelo del garaje por la zona de circulacin procedentes del forjado superior. El hueco de ventilacin del stano se moja en su zona de contacto con el empalomado de la piscina.
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VENTILACION DE SOTANO HACIA EL PATIO INTERIOR
En los paramentos de los trasteros 19 y 20 hay humedades en el encuentro a zonas de techos. Se forma un charco de agua en el suelo en el pao coincidente con la junta de dilatacin, entre las plazas de garaje 23 a 25, abarcando ambas plazas, inclusive provocando fuertes humedades al interior de los trasteros contiguos.
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B)
ROTURAS Y FISURACIONES VARIAS
En el segundo subapartado, continan un conjunto de patologas con zonas afectadas en fachadas longitudinalmente en encuentros horizontales coincidentes a zonas de juntas de dilatacin de la edificacin, y verticalmente desde los pretiles superiores de cubierta que vierten a las superficies de monocapa de forma no controlada cada vez que llueve y que provocan grandes manchas que manchan el revestimiento monocapa de forma desigual, al no haber colocado con suficiente pendiente hacia el interior de los pretiles el remate superior de proteccin con una pieza mas adecuada en lo que a su dimensin se refiere. Puede apreciarse que existen grandes manchas en la fachada a carretera, y en patios interiores que se han puesto negras, como se aprecia en las fotografas adjuntas.
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Tambin existen dinteles de huecos de locales en planta baja, sin pintar
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Todos los zcalos de ladrillo cara vista en calles Mlaga y Granada tienen abierta la junta de unin con el acerado, facilitando la entrada de agua al interior del stano. Ver foto anterior. Dentro del bloque 1, en su azotea, existen humedades en el entorno de la caja de escalera y en la puerta de acceso (en el interior de su mocheta)
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C)
DETERIORO PREMATURO
Existe un problema generalizado respecto al tratamiento de terminacin del acabado de toda la cerrajera exterior, que no se ha terminado con las capas de pintura faltando la proteccin necesaria, que provoca oxidacin de dichos elementos, xido que al ser arrastrado, se transmiten a las fachadas en las que se encuentran estos elementos, manchando y afeando su esttica. Asimismo los recibidos y remates de empotramiento de las barandillas estn mal resueltos, sin proteccin suficiente en su empotramiento, lo que provoca oxidaciones e hinchamiento de zonas del elemento metlico de fijacin (garra) y desprendimientos en la zona del recibido.
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En la azotea del Bloque 1, se observan, fisuraciones del mortero monocapa, especialmente en castilletes, y en zonas de salida a cubierta, a nivel del forjado en su fachada principal a calle Mlaga. El pao de barandilla de la azotea est suelto, aprecindose que la fijacin o recibido no estn correctamente realizados. Ver foto pag. 20.
D)
ENTRADA DE AGUA A LAS VIVIENDAS POR CUBIERTAS DE TEJA.
En cuarto lugar, se observan los problemas relacionados con entradas directas de aguas a travs de juntas y por entre limahoyas de cubiertas de tejas, encuentros de tejas con paramentos y ticos. Ya reparado en algunos casos por los particulares ante la pasividad de la empresa promotora y constructora.
ENTRADA DE AGUA POR JUNTA ENTRE BLOQUE 1 Y EDIFICIO TICOS

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E)
DESPERFECTOS EN AZOTEAS.
Por ultimo, en cuanto a los desperfectos de terminacin de cubiertas y azoteas, podemos apreciar en el bloque 1, en su azotea, y en el cuartillo anexo al castillete, donde se albergan las instalaciones de telecomunicaciones y que esta adosado al castillete, ejecutado con citara de ladrillo y techo de rasillones sobre viguetas de hormign armado que se moja por fisuras a nivel del canto de forjado en sus tres caras. De forma extensiva las lechadas de rejuntado de las zabaletas con las soleras de azoteas, han saltado en el 90% de su longitud. Continuando con la descripcin del segundo grupo de apartados (desperfectos en viviendas particulares) sealaremos los siguientes aspectos:
F)
PUERTAS DE PASO.
Los tapajuntas y los cercos de las puertas de paso del interior de las viviendas, estn ejecutados con DM laminado con una delgada lmina de madera noble. Esta lmina por motivos que se desconocen, se encuentra agrietada presentando un aspecto de cuarteamiento y que al tacto, se detecta claramente.
G)
SOLERIA DE MARMOL.
Un elevado porcentaje de baldosas de mrmol, se presentan con roturas de la propia baldosa, tambin se encuentran con frecuencia, piezas con picaduras en sus bordes y a veces las juntas son de distinta anchura, la baldosa presenta un canto irregular e incluso falta la lechada de cemento blanco o esta est manchada en origen.
H)
ENTRADA DE AGUA POR PUERTAS DE AZOTEAS Y VIVIENDA.
Entrada de agua y humedades por la puerta de acceso a solarium y/o azotea privativa, generalizado a todas las viviendas con acceso a azotea privativa, tema que tambin ocurre en las salidas de castilletes de azotea comunitaria (Castilletes de azoteas en bloques 1, 2 y 3). Por otro lado, la excesiva holgura inferior de enrase a pavimento en todas las puertas principales de entrada a vivienda, sumado a la inexistencia de pendiente y el salpiqueo del agua recogida y vertida por las cubiertas, provoca la entrada de agua por debajo de las puertas y la humedad permanente de los elementos que la rodean, en el recibidor de la vivienda.
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I)
AUSENCIA DE CANALONES
Ausencia de canalones en zonas de fachada norte de patio interior, viviendas 1 a 6 al pie de aleros de cubiertas de tejas que provocan chorreo de aguas a fachadas y humedades directas a las viviendas, tanto en fachadas como en todo el zcalo de dicha zona. Esto mismo ocurre en las puertas y fachadas de calle Mlaga y calle Granada.
J)
PROBLEMAS FUNCIONALES
Escasa altura libre en huecos de escaleras de viviendas tico con problemas de cabezada con alturas de 1,73 cms y reducido mbito en determinados tramos que impiden la entrada de mobiliario o electrodomsticos con anchuras normales de 60 cms., concretamente en ticos 3 y 4
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K)
ACABADOS DEFICIENTES.
Un nmero indeterminado de deficiencias de acabados, de poca entidad individual, pero que sumados, suponen una inversin importante si se afronta su reparacin. Por ejemplo: cortes de pintura, humedades varias (aparte de las mencionadas como generalizadas), limpieza de faldones de tejas, falta de terminacin de pintura en elementos de prgolas, caballetes de tejas sin rejuntar, deficientes sellados en tubos de salidas de instalaciones. Estos detalles pueden observarse en la siguiente relacin de fotografas
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6.- Diagnosis, etiologa , evaluacin y causas de origen. Empezaremos transmitiendo al lector que para nuestro proceso de investigacin y evaluacin de las patologas observadas, nos hemos apoyado en la informacin recogida in situ de la propia edificacin, as como en documentos de apoyo, nuestra experiencia en construccin, colaboracin en estudios de arquitectura a nivel de diseo, as como de direccin de obras de edificacin. Evidentemente, en todo proceso constructivo existe una con lo ejecutado, que depende del proceso de direccin correspondencia, coordinacin y transmisin de las ideas proyectistas, hasta conseguir una realidad materializada ejecucin de la empresa constructora. desviacin de lo proyectado de obras y de una acertada proyectadas por los tcnicos por parte de los equipos de
Pero en cualquier caso, las soluciones constructivas aplicadas a todo el desarrollo del proyecto se mezclan, por un lado, con soluciones dentro de la prctica y lgica habitual de este tipo de soluciones, y por otro lado, se pueden desviar por un mal diseo en origen del proyecto que favorece la ejecucin de una solucin constructiva deficitaria en su funcionalidad.
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Para los casos concretos que tratamos empezaremos analizando globalmente y por el mismo orden todas las causas de origen que consideramos siguiendo el enunciado y orden del apartado n 5. En un primer apartado A entendemos como etiologa, causa y origen del primer grupo de patologas ms preocupantes para los propietarios, aquellas que se centran en las filtraciones al interior de los recintos del stano (Trasteros particulares, zonas comunes y cuartos de instalaciones) y las plazas de aparcamiento. En esta situacin, se encuentran todos aquellos trasteros que se sitan circundando al recinto de la piscina, ya que comprobado que el vaso de la piscina pierde agua desde su interior, justamente por la lnea de nivel correspondiente a la altura coincidente de los skimers de limpieza en los paramentos verticales de los muros de la piscina. Como puede apreciarse, por la calicata realizada para registro y comprobacin de esa zona, se aprecia que el muro de formacin del vaso de la piscina no es continuo en la constitucin de sus materiales y que es de hormign armado hasta la parte superior del forjado de base del patio, a partir de esta cota, se encuentra ejecutado y recrecido mediante fbrica de ladrillo de un pie, lo que provoca una junta horizontal en todo el permetro del recrecido de la piscina y zonas de playas. Esta junta no soporta la presin del agua y se producen filtraciones importantes. Asimismo, no se aprecia impermeabilizacin alguna bajo dichos empalomados ni alrededor de las citadas piezas de limpieza, tipo skimers, lo que les hace un punto propicio para la entrada de agua en la zona de empalomado que al no tener vas de evacuacin, filtra a travs de los forjados al stano. La mas mnima penetracin de agua debido a una zona mal montada o mal sellada alrededor de los skimers, canaliza el rebose de aguas al interior del empalomado y por tanto, favoreciendo la filtracin de aguas a las zonas inferiores del garaje, como as sucede.
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Dentro de los empalomados se produce una gran cantidad de humedad por condensacin, como puede apreciarse en la fotografa, al punto de colmatar las superficies con gotas de agua de condensacin, debido a que no existen rejillas de ventilacin que favorezcan la eliminacin del cambio trmico exterior-interior del aire que se encierra en el mismo, lo que agudiza an mas las distintas patologas de manchas, rechazo de pinturas (ver el enfoscado de la citara de cambio de nivel entre la playa de la piscina y las zonas de paso alrededor de las mismas), marcados de cerrajeras y resto de elementos.
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La misma impermeabilizacin del vaso obliga y conduce las filtraciones sin que una vez dentro del empalomado puedan reconducirse nuevamente al vaso o a la red de saneamiento, por lo que el agua encuentra una va de escape a travs del forjado, penetrando a los recintos inferiores del garaje, plazas de aparcamiento y trasteros particulares que se encuentran bajo dicho empalomado y alrededores.
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Existe un deterioro generalizado, adems, de las juntas perimetrales de sellados en su capa de acabado ltima que acrecientan y favorecen la entrada de agua de lluvia desde el exterior al resto de zonas y plazas de aparcamientos afectados. Adems las juntas horizontales discurren en una buena parte del patio bajo los distintos recrecidos y empalomados de entrada a los portales, lo que dificulta su reparacin y hacen prcticamente imposible su mantenimiento sin una demolicin previa para su correcto sellado. En ste mismo sentido, tambin se evidencia que las juntas verticales no se encuentran en su mejor acabado para soportar en un futuro breve la entrada de humedades al interior de las viviendas por zonas altas del conjunto de edificacin. Una falta de previsin de haber dejada prevista y marcada un mayor nmero de juntas de trabajo en las fbricas coincidentes con juntas estructurales de edificacin motivan al mas mnimo movimiento estructural a una rotura zig-zageante de estas mismas fbricas y de su revestimiento monocapa de forma no controlada y presentando el aspecto que vemos en la fotografa adjunta.
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Dentro del apartado B de patologas, entendemos que estas obedecen a los movimientos estructurales lgicos de la estructura portante del Edificio y de su proceso habitual de dilataciones y contracciones trmicas, que hacen y provocan que en aquellos elementos con caractersticas de un menor grado de elasticidad, se generen pequeas fisuraciones en su superficie. Esto sucede en general con los revestimientos de morteros monocapa con los que se acaban las distintas fachadas del edificio en cuestin al no disponer de esta adecuada elasticidad. Existe un deficiente acabado, en lo que a la proteccin final de elementos metlicos se refiere. Como se ha observado en los dinteles de los huecos de locales en fachadas principales y que obedece simplemente a una falta de terminacin. Asimismo existe una falta de terminacin en todo el permetro del edificio con su encuentro al acerado exterior que no se encuentra bien sellado. Una falta de tratamiento de impermeabilizacin y sellado de juntas mas correcto y/o completo es la causa y origen de la aparicin de manchas de humedades en el entorno de las cajas de escalera de los bloques 1, 2 y 3.
En el apartado C, respecto al acabado de la cerrajera, simplemente obedecen al haber colocado todo el herraje y garras de fijacin sin el adecuado tratamiento previo antioxidante de imprimacin y acabado que garanticen la durabilidad de su acabado y su adecuado comportamiento frente a las lluvias , ya que al estar en zonas soleadas y desprotegidas sufren grandes dilataciones trmicas que provocan el movimiento y fisuracin en las zonas de recibido o anclaje y que, por tanto, al no disponer de una barrera antioxidante suficiente el material se oxida, y se marca en dichos encuentros, favoreciendo el progresivo deterioro de las piezas.
Siguiendo en el primer grupo, dentro del apartado D, tenemos las distintas entradas de humedad a travs de juntas, vuelos o ausencia de tejadillos de proteccin y/o canalones. Se determina como causa de origen de estas patologas, el no haber previsto desde el principio, es decir, en el proyecto, una adecuada terminacin y/o proteccin de estas zonas en las que se favorece la entrada de aguas. Son zonas muy determinadas de cualquier edificacin, y que con elementos complementarios de proteccin, todo este tipo de filtraciones se minoraran y prcticamente se hubieran evitado en su totalidad. Bien es cierto que una buena ejecucin y terminacin de las mismas zonas ayudan a rematar una solucin de ste tipo.
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Para finalizar con este primer grupo, tenemos en el apartado E todo el conjunto de patologas derivadas del funcionamiento de las cubiertas. Obedecen exclusivamente a un defecto de terminacin en lo que a la ejecucin de obras se refiere, es decir, el proyecto recoge perfectamente la terminacin de estos faldones y encuentros, siguiendo las soluciones y directrices marcadas por la normativa en vigor en ese momento de diseo, segn la QB-90. Lo que no se ha conseguido en determinados puntos y zonas donde se producen variadas patologas sealadas en apartados anteriores por fallos en la ejecucin.
Dentro del segundo grupo y a su en el apartado F, la causa y origen del problema se debe exclusivamente a que el material empleado presenta un problema de fabricacin en origen. No rene las condiciones de acabado mnimas, al haber transcurrido un mnimo periodo de tiempo, provocndose fisuraciones en la cara final de acabado, es decir en el rechapado final del material empleado (DM) en los cercos y tapajuntas de toda la obra. La aceptacin y recepcin del producto en obra en un primer momento, as como su primera puesta y colocacin, no detect el fallo de ste material para poder haber realizado el repaso y sustitucin necesaria de estos elementos, sino que una vez recibida la obra, se produce el deterioro de estos elementos (Cercos y tapajuntas) frente a los primeros cambios tensinales en su superficie, una vez puesto el edificio en funcionamiento.
En el apartado G, se produce en parte algo similar a lo definido en el apartado anterior, si bien la experiencia marca determinadas actuaciones previas a la colocacin de un material de revestimiento natural, una vez elegida la pieza. La calidad del producto, esto es, de las losas de mrmol empleadas, presenta ya de partida diversas patologas, las propias de un material que no es de primera calidad. Ya que aunque el material, que al ser natural no tiene porque mantener una uniformidad permanente en todas las superficies de los distintos paos, y al no haberse definido as en su eleccin. Pero no dependen de la tonalidad y aspectos cromticos exteriores, los distintos desportillados, las aristas saltadizas, la colocacin de piezas con fisuras marcadas, la aparicin de cangrejeras en zonas dbiles del material, etc Debiera haberse seleccionado el material, con un mojado previo de piezas, una presentacin anterior a su recibido, por estancias, las distintas piezas antes de su colocacin y un rechazo de losas picadas o fisuradas.
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Es evidente que una vez colocada y enlechada toda la superficie, es imposible detectar las piezas que estn en mal estado hasta el momento de su pulido. Lo que pone de manifiesto a nuestro entender que ha existido una minoracin de calidad en la colocacin de ste material, no debindose haberse admitido el resultado final por parte de los tcnicos responsables de las obras.
Apartado H. Existe una falta de previsin en el diseo de proyecto de algunos elementos que debieran haberse tenido en cuenta con mayores ndices de proteccin y piezas mejor terminadas, en lo que a carpinteras exteriores se refiere. Si bien y aunque la colocacin de algunas puertas y sus sellados pueden ser determinantes para la entrada de agua de lluvia a la vivienda, estos elementos de por s no estn colocados con las barreras suficientes de origen para evitar estos problemas. Es decir, debera existir un escaln de mayor altura en el acceso a las viviendas del patio en planta baja, que evitasen la escasa o prcticamente nula diferencia de nivel con la solera exterior de patio que est casi rasante a la de vivienda. Ello hubiera permitido dar algo de pendiente hacia el exterior a las piezas que conforman el umbral o acceso a la vivienda para dificultar la entrada de agua. Las puertas de entrada, deberan disponer de un elemento inferior a modo de bateaguas que ayuden a retirar el agua por su parte baja, alejndola del interior. Tambin suele ser necesario la colocacin de viseras de proteccin en los huecos de salida superior (azoteas y/o ticos), con adecuados sellados no reflejados u omitidos en proyecto, todo ello, favorece la entrada de agua viento por las zonas superiores de solarium. Entendemos que la falta de un diseo adecuado en origen desde el documento de proyecto, ha propiciado que la empresa constructora haya montado lo que le ha parecido, y que sumado al incorrecto remate de la impermeabilizacin en la parte baja de las puertas mencionadas, est provocando todo un cmulo de patologas alrededor de estas puertas. Humedades, deterioro de revestimientos (yesos del interior), deterioro de pinturas, oxidacin de elementos metlicos, manchas en las soleras de mrmol, etc.
En el apartado I, el origen de la ausencia de canalones, como lgicamente se enuncia, es la falta de colocacin de ste tipo de elementos para evitar los chorreos de agua en las fachadas, especialmente de las orientadas a zonas de temporal que sufren
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directamente no slo las precipitaciones normales sino que se acrecientan de por s con el agua viento y el agua racheada. No se ha tenido en cuenta la colocacin de ste tipo de pieza en un primer momento al no venir definido en el proyecto de ejecucin, y en segundo lugar al no haberse detectado por parte de la direccin y del contratista, que a su vez no lo ha colocado, bien por motivos econmicos o por desconocimiento del problema.
Para el apartado J, la existencia de puntos con deficientes niveles de cabezadas y el escaso mbito en las escaleras de subida a la planta alta de los ticos, se debe directamente a un mal diseo de proyecto y a una resolucin del trazado de la escalera y de sus alturas, atribuible al proyecto de ejecucin correspondiente, donde debieran haberse tenido en cuenta las alturas normales para este tipo de accesos y no haber dejado tan forzada la distribucin y desarrollo interior de la misma en un espacio tan reducido.
Y para terminar dentro del apartado K, el resto de detalles y remates pendientes de repasos tiene como origen y causa directa la falta de terminacin de pequeas actuaciones en mltiples zonas mediante, pinturas, elementos y piezas que se encuentran sin acabar y sin rematar en lo que a ejecucin se refiere, y que en la mayora de los casos se resuelven mediante sellados, repasos de enfoscados yesos y pinturas. En resumen falta la dedicacin final de un nmero importante de horas de profesionales variados e instaladores, para entregar las viviendas en un buen estado de revista.
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7.- Soluciones y propuestas tcnicas de reparacin.
Se plantean tratamientos diferentes en cada uno de los casos concretos. Para el caso ms prioritario y preocupante, esto es, para el conjunto de patologas explicitadas en el primer grupo, apartado A, habra que plantear el levantado de todos los skimers y zonas perifricas a dichas zonas empalomadas, al estar ejecutadas sobre parte de las juntas de dilatacin. Tambin, por extensin, habra que realizar el levantado previo de todos los elementos de terminacin, que actualmente se disponen como elementos de urbanizacin y acabado en la zona de piscina, comprendiendo remates, barandillas, ajardinados, etc, hasta llegar al forjado, para una vez en ese nivel, realizar un planteamiento de todos aquellos puntos que precisen de desages y sus correspondientes pendientes, a fin de favorecer una adecuada eliminacin y conduccin del agua por su interior. Sobre esta formacin de pendientes se propone impermeabilizar con lminas ms estables y seguras, reforzadas con armadura interior y con densidad no inferior a 4Kg/m2, reforzando con doble membrana todos los remates a paramentos y disponiendo una adecuada terminacin de las zonas de juntas con formacin de fuelle que posibilite las dilataciones y contracciones de la edificacin. Alrededor de todos los elementos de desage, cazoletas y sumideros, tambin se reforzara su entorno con doble membrana del mismo tipo y en zonas de encuentro y elementos de instalaciones tambin se reforzaran las mismas. Una vez realizadas las impermeabilizaciones, se repondran los elementos desmontados y se dotara a toda la zona de empalomado de formacin de playas con rejillas alternas de ventilacin de 30 x 60 cm. en las caras verticales, a fin de ventilar la cmara y evitar condensaciones.
En un segundo apartado B, se plantea reparacin para las fisuras de importancia que rompen y marcan los paramentos localizados de varias viviendas as como aquellos ms marcados en los pretiles de cubierta mediante un picado y saneado de la zona afectada, un grapeado mediante garras metlicas galvanizadas y bandas elsticas de fibra, una posterior reparacin con mortero especial de reparacin de firma especializada y una reposicin ultima de revoco o pintura del conjunto afectado, segn cada caso particular.
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Para los casos de rotura de piezas cermicas vidriadas, la solucin sera la eliminacin de la pieza y su reposicin por otra de iguales caractersticas. Para las fisuras ms leves se seguira el mismo proceso anterior, pero sin necesidad del grapeado metlico. Dentro de ste mismo segundo apartado, se plantea la limpieza de todos los sellados longitudinales y transversales de cada uno de los bloques que componen el conjunto, comprendiendo los sellados de juntas de dilatacin, de las piezas de unin en pretiles de cubierta, de cada una de las juntas con edificios medianeros, de las juntas de trabajo de cubiertas transitables y de todos aquellos elementos puntuales sometidos a mayor riesgo de dilataciones y filtraciones como son cazoletas, juntas en patio y encuentros estructurales de planta baja y soleras a patio, agarres de tendederos, canalones, etc... Cada junta se deber tratar de forma especfica en funcin de cada ubicacin y prestacin requerida. Existen varias firmas en el mercado que solucionan estas juntas, a base de obturadores, rellenos inertes y masillas especficas a base de poliuretanos.
Apartado C. Para las actuaciones de reparacin de este apartado, esto es, las protecciones de las cerrajeras, se plantea el lijado y cepillado de las zonas oxidadas, la aplicacin de algn tratamiento pasivador de la corrosin existente y la aplicacin final de dos manos de pinturas al esmalte que proteja suficientemente toda la superficie al exterior, reforzando especialmente su encuentro en la fijacin, los encuentros con elementos decorativos y las zonas de soldaduras.
Apartado D. Para problemas puntuales de entrada de aguas y humedades sealados en este apartado, por juntas, limahoyas y zonas de encuentro de faldones, planteamos la colocacin de elementos de proteccin complementarios a modo de baberos que en algunas zonas pueden ser mediante baberos metlicos a base de chapas galvanizadas, atornilladas y posteriormente selladas a los elementos y en otros mediante baberos a base de bandas de telas impermeabilizantes de tipo polimricas, con refuerzos superiores a 15/20 cms de altura y con solape entre ellas. Asimismo y en relacin a las zonas de canalones y limahoyas afectadas planteamos la aplicacin de dos manos de pinturas al cloro caucho que penetre entre las zonas laterales de tejas abiertas (previa sustitucin de las tejas que estn rotas), y el sellado final en emboquillados y frentes, de manera que se asegure la impermeabilizacin.
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Como propuesta de reparacin y de la proteccin en los defectos sealados en el apartado E, planteamos la reposicin de baldosas rotas o fisuradas y repaso completo de todas las llagas que se han lavado y que han perdido su masa entre juntas, complementando esta operacin con un repaso completo de todas las juntas de encuentro de zabaletas con la solera, realizando un lecheado a base de morteros especiales sin retraccin. Asimismo se repasaran todas las juntas en los remates de pretiles. Las juntas de trabajo en mal estado se volvern a sustituir por nuevos masillados bituminosos y alrededor de las juntas de dilatacin se repondrn los sellados con mstic especiales al efecto.
Dentro del segundo grupo de patologas, proponemos como trabajos de reparacin en el apartado F, la sustitucin y reposicin de todos aquellos tapajuntas y cercos en mal estado que presenten un desprendimiento y/o craquelado del rechapado final decorativo, dado que no existe ningn tratamiento de fijacin o reparacin del mismo que consiga reponer dichos elementos a las caractersticas iniciales de presentacin.
Para las reparaciones del apartado G, de soleras de mrmol, planteamos, un repaso generalizado a base de la limpieza de juntas en mal estado, reposicin de lechadas entre piezas, la reparacin a base de resinas sintticas especiales para reparacin de piedras naturales, estas reparaciones se efectuarn sobre las picaduras, desportillados, cangrejeras (coqueras) y/o fisuras que lo permitan, cuando esta reparacin no sea aconsejable a criterio del profesional, se cambiar la pieza completa. Para posteriormente efectuar un pulido y posterior abrillantado de las superficies reparadas.
Para el apartado H, simplemente, planteamos la colocacin de elementos metlicos de proteccin mediante perfiles de acero acristalados con vidrio armado a modo de tejadillo o visera, sobre las puertas afectadas (normalmente en las zonas orientadas a temporal) por donde el agua viento hace penetrar el agua hasta el interior. Posteriormente un buen sellado de todas las zonas de encuentro y la reposicin y repaso de pinturas de fachadas de las zonas afectadas. Estos tejadillos iran atornillados a paramento y sellado con masillas de poliuretano y ayudaran a eliminar la entrada de agua viento en las puertas de salida a azoteas. Asimismo la colocacin de elementos metlicos tipo bateaguas en la base exterior de estas puertas, atenuaran el problema de la entrada de agua por la zona inferior de las puertas.
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Dentro del apartado I, nicamente planteamos la colocacin de un canaln exterior al borde del vuelo del faldn en las fachadas afectadas, sobre todo la que mea haca el patio interior, de forma que recoja las aguas que vierte, a fin de no chorrear en exceso las fachadas que tiene debajo de forma tan directa. Los canalones, pueden evacuar el agua recogida a travs de un par de bajantes que podran verter directamente al patio central o a la calle segn los casos (si la normativa municipal no lo impide), a ras de solera.
Para la reparacin del apartado J, que son las zonas interiores de viviendas afectadas por cabezadas y reducido mbito, planteamos el picado puntual de la zona de losa de escalera que afecta al punto de cabezada mas deficitario de manera que mediante refuerzos metlicos se minoren los espesores de la losa reforzando al tiempo la zona picada que se liberara con mayor altura de cabezada. Se repondran los revestimientos y se terminaran las pinturas, dentro del conjunto de la reparacin. No obstante esta solucin no se valora por ser expresamente diseo del proyectista y no se va a conseguir una mejora cualitativa que resuelva el problema.
Por ltimo, para rematar el apartado K, el resto de detalles y remates pendientes de repasos consistira en la terminacin de estas pequeas actuaciones pendientes y zonas concretas de carcter puntual con repasos de pinturas, elementos y piezas que se encuentran sin acabar y sin rematar, completando con sellados, repasos de enfoscados y pinturas, etc.
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8.- Orden de prioridades de las reparaciones.
A) En primer lugar, entendemos como la principal prioridad de reparacin dentro de todo el conjunto de patologas detectadas, la actuacin directa sobre el recinto interior central de patio y la zona de playas de la piscina. En sta zona se centralizan buena parte de los desperfectos que son los causantes a su vez de humedades a las dependencias ubicadas en el stano, que ocasiona importantes limitaciones de uso de estos recintos y en sus instalaciones. Las primeras reparaciones, a nuestro entender, deberan ir encaminadas, por tanto, a solventar los problemas de filtraciones, humedades y mal funcionamiento de las piscinas del patio central.
B) En un segundo lugar, se centraran un conjunto de actuaciones encaminadas a evitar la entrada de humedades al interior de las viviendas. Para ello y de forma integral, se plantean actuaciones de repaso total, con sellado de todas las juntas, tratamiento de pinturas, tratamiento de todas las cerrajeras, repaso de fisuras en fachadas, eliminacin de manchas y repasos de monocapas en mal estado. A su vez dentro de ste grupo de prioridades se proponen tratamientos de terminacin con pinturas elastmeras, y el repaso completo de los faldones de cubiertas, pretiles y resto de elementos de cubricin. Los canalones de recogida de agua de las cubiertas de teja, son de cierta importancia y consideramos que deben afrontarse en este apartado. C) En tercer lugar, en orden de preferencia proponemos realizar todas aquellas reparaciones complementarias y puntuales que solventaran los problemas de entrada de agua con provocacin de humedades por puertas, como seria: la colocacin de viseras de proteccin y bateaguas en puertas de entrada a viviendas y en salidas a zonas superiores de solariums y azoteas. Asimismo, tambin se determinan en este grupo repasos puntuales de zonas deficitarias de sellados en galeras, remates de pinturas en prgolas, huecos, etc
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D) Y por ltimo, entendemos como reparaciones finales aquellas que minoran los aspectos funcionales y de uso de distintos elementos de revestimientos y/o diseo de las viviendas como seran las actuaciones que comprenderan la reposicin de cercos, tapajuntas. Los distintos tratamientos posteriores de repaso, enlechados, masillados, emplastecidos y pulidos de las soleras de mrmol y de barro en viviendas y zonas comunes. La adecuacin interior de las viviendas ms afectadas con problemas de cabezadas en escaleras interiores de subida a ticos, con rotura de losas, achaflanados, repasos estructurales, reposiciones de revestimientos y pinturas necesarias.
9.- Valoracin de los trabajos de reparacin. Se acompaa en anexo aparte documento de Mediciones y Presupuesto. Dentro de ste apartado nos centraremos en la medida de lo posible, en valorar el conjunto de cada uno de los grupos descritos en las patologas de los apartados anteriores. De cada uno de los apartados y despus de una valoracin conjunta integral reseamos el resumen parcial econmico de cada uno de los distintos grupos. La medicin y presupuesto se ha desarrollado siguiendo el criterio normal de reparacin que entendemos necesario y que hemos definido en nuestro apartado nmero 7, con las distintas partidas mnimas, siguiendo como criterios generales el marcado por Banco de Precios de la Fundacin, en lo que a un acabado de tipo normal - medio se refiere, con los coeficientes de correccin aplicables a obras de reparacin y repasos. No se tienen en cuenta en esta valoracin ningn importe correspondiente a redaccin del posible Proyecto de Reparaciones necesario para la realizacin de las futuras propuestas que se realicen as como tampoco se han reflejado los importes de direcciones de obras, estudios y coordinacin de seguridad y salud, ni las posibles tasas administrativas de licencias, arbitrios o cualquier otro canon municipal, dentro del presupuesto de los trabajos de reparacin.
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RESUMEN ECONOMICO POR APARTADOS.-
1 GRUPO.A) Reparacin del conjunto de patologas relacionadas con el recinto central de piscina y sus afecciones al stano 30.452,33 B) Reparaciones en fachadas, grietas, fisuras, manchas, sellados de filtraciones. 3.421,44 C) Proteccin integral de toda la cerrajera en mal estado. 1.594,08 D) Problemas de humedades puntuales en cubiertas, limahoyas, etc,. 2.172,75 E) Proteccin y reparaciones de faldones de cubiertas... 434,40
2 GRUPO.F) Reparacin de tapajuntas/cercos en mal estado 33.021,00 G) Reparaciones y protecciones de soleras de mrmol. 14.405,89 H) Colocacin de elementos de proteccin, bateaguas, viseras, etc en puertas..... 2.592,00 I) Colocacin de canalones en fachadas en Cubiertas de teja...... 5.584,25 J) Reparacin zonas de cabezada.SIN VALORAR K) Repasos varios, pnturas, sellados, etc. 9.005,80
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Total Presupuesto de Ejecucin Material 102.683,94 19% (B.I. y G.G.O.)..19.509,95 Total Presupuesto de Contrata... 122.193,89 16% I.V.A.. 19.551,02 Total Presupuesto General... 141.744,91
Asciende el presupuesto total general a la cantidad de ciento cuarenta y un mil setecientos cuarenta y cuatro euros con noventa y un cntimos.
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10.- Dictamen. Los Arquitectos Tcnicos que suscriben las observaciones y anlisis llevados a cabo y que han sido desarrollados a lo largo del presente informe, emiten el siguiente Dictamen requerido por la Comunidad de Propietarios:
Consideramos que los defectos o vicios anteriormente desarrollados son atribuibles a un conjunto de factores que no dependen exclusivamente de un solo interviniente en el proceso constructivo.
Existe un error de base y es la falta de detalles constructivos y de soluciones concretas dentro del proyecto bsico y de ejecucin de origen, en cada una de las zonas del patio por las que se localizan y concentran las patologas ms importantes detectadas. Por lo que se entiende, que las ejecuciones realizadas en estas zonas dependen en un gran porcentaje del correcto planteamiento y ejecucin por parte de la empresa constructora y en otro porcentaje inferior dependen de un acertado control de la ejecucin y direccin de obras sobre los tratamientos ejecutados y de las distintas zonas tratadas, a fin de ejecutar la obra segn las normas de la buena construccin.
Ha existido, por tanto, una falta de aplicacin de las normas Lex Artis en la construccin ya que se han ocasionados defectos por falta de impermeabilizacin de zonas que deberan estarlo y la falta de correcta evacuacin y conduccin de las aguas filtradas, que las hay, produciendo con estas carencias una importante merma en las condiciones mnimas de habitabilidad y funcionamiento del edificio.
Manifestar que la reparacin del sistema de impermeabilizacin de las zonas de playa, pasa por la ejecucin completa e integral de las nuevas soluciones en el patio central comunitario, necesitndose por tanto levantar muchos de sus elementos y completar su actual red de evacuacin de aguas, a fin de garantizar la estanqueidad y solventar las actuales filtraciones a stano y trasteros.
Por otra parte y en menor medida, las patologas de escasa incidencia, como son fisuras y pequeas grietas en el interior de viviendas, son consecuencia de pequeos asientos, humedades localizadas, ausencia de elementos de amortiguacin de estas humedades y detalles en remates y terminaciones del Edificio que son manifiestamente mejorables, con correspondencia directa entre ausencia de detalles de proyecto, agravado con una deficiente ejecucin en obra.
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Existen, adems, algunas terminaciones y calidades en puertas (chapados de tapajuntas, cercos) y soleras de mrmol, que son necesarias sustituir y/o tratar ante el deficiente estado que presentan en tan escaso tiempo de utilizacin de las viviendas.
Que los defectos o vicios encontrados, y por tanto, la imposibilidad de uso sufrida en las plazas de aparcamiento, trasteros y la merma en las condiciones de habitabilidad de zonas comunes, marcadas por la Lex Artis de la construccin y especificadas en la Ley de Ordenacin de la Edificacin (L.O.E: art. 3 c), Ley 38/1.999 de 5 de Noviembre), no cesarn hasta que se garantice de manera fehaciente la buena impermeabilizacin y la correcta evacuacin de las aguas del patio y piscinas.
Se estima que el Presupuesto Total General de Ejecucin de las Obras necesarias para reparar los defectos mencionados en este informe, asciende a un importe total de Ciento cuarenta y un mil setecientos cuarenta y cuatro euros con noventa y un cntimos. (141.744,91 ), en base al documento anexo de mediciones y presupuesto desarrollado a tal efecto. En el presupuesto referido, se encuentran incluidos el 13 % de Gastos Generales de Obra, un 6 % de Beneficio Industrial y un 16 % de impuestos (IVA).
Y para que as conste a efectos de reclamacin administrativa, se firma el presente en
Sevilla, Julio de dos mil siete
Miguel Fernndez Strangmann Rafael Tejada Punta Arquitectos Tcnicos
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ANEXOS VARIOS
- PLANO DE PLANTA - MEMORIA DE CALIDADES - ESCRITOS DE RECLAMACION - CERTIFICADO FINAL DE OBRAS - LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION
RESUMEN DE PRESUPUESTO
INFORME C/ MALAGA, N 1. ALCALA DE GUADAIRA
CAPITULO 01 02 03 04 05 06 07 RESUMEN ARREGLO DE CASTILLETES.................................................................................................................... SELLADO JUNTAS .................................................................................................................................. TRATAMIENTO DE AZOTEAS.................................................................................................................. REPARACION PISCINAS.......................................................................................................................... CARPINTERIA DE MADERA...................................................................................................................... VARIOS.................................................................................................................................................. CONTROL DE CALIDAD........................................................................................................................... PRESUPUESTO DE EJECUCIN MATERIAL 16,00% I.V.A....................................................................... PRESUPUESTO DE EJECUCIN POR CONTRATA TOTAL PRESUPUESTO GENERAL EUROS 3.011,28 844,56 2.172,75 24.340,33 33.021,00 39.059,02 235,00 102.683,94 19.551,02 141.744,91 141.744,91
Asciende el presupuesto a la expresada cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO EUROS con NOVENTA Y UN CNTIMOS
,a.
La propiedad
La direccin facultativa
30 de nov iembre de 2011
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PRESUPUESTO Y MEDICIONES
CDIGO RESUMEN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
CAPTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES

01.01 m2 ARREGLO DE CASTILLETES
ARREGLO Y TERMINACION DE CASTILLETES, COMPRENDIENDO, PICADO DE TODAS LAS SUPERFICIES ENFOSCADAS EN MAL ESTADO, FIJACION DE FABRICAS FISURADAS Y AGRIETADAS MEDIANTE GRAPEADO CON ELEMENTOS METALICOS GALVANIZADOS, REPARACION DE FISURAS CON CAPA DE MORTERO DE CEMENTO CON RESINAS SINTETICAS TIPO SIKA MONOTOP 620 O EQUIVALENTE APLICADA EN VARIAS CAPAS HASTA COMPLETAR EL ESPESOR ORIGINAL, COLOCACION DE MALLA DE FIBRA DE POLIAMIDA INTERIOR DE REFUERZO, VENDADO EN JUNTAS DE ENCUENTROS Y GRIETAS DE MAYOR ESPESOR, REPOSICION DE ENFOSCADOS CON MORTERO DE CEMENTO BASTARDO A BUENA VISTA, MANO DE OBRA NECESARIA ASI COMO MATERIAL COMPLEMENTARIO Y MEDIOS AUXILIARES NECESARIOS.MEDIDA LA SUPERFICIE REAL EJECUTADA.
BLOQUE 1 2 1 1 2 1 BLOQUE 2 BLOQUE 3 2 2 2 2 5,00 2,50 4,10 2,90 1,60 5,30 4,25 4,15 4,90 3,50 3,50 2,80 2,80 2,80 3,50 3,50 3,50 3,50 35,00 8,75 11,48 16,24 4,48 37,10 29,75 29,05 34,30 206,15 01.02 m2 LIMPIEZA CUBIERTA DE TEJAS 5,20 1.071,98
LIMPIEZA DE CUBIERTA DE TEJAS, COMPRENDIENDO LIMPIEZA DE FALDONES, ENCUENTROS Y LIMAHOYAS, MANO DE OBRA NECESARIA ASI COMO PEQUEO MATERIAL, CON PARTE PROPORCIONAL DE MEDIOS AUXILIARES .MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA EN VERDADERA MAGNITUD.
FALDON A C/ MALAGA FALDON A PATIO CENTRAL FALDON A C/ GRANADA 1 1 1 5,00 9,20 4,00 7,00 4,00 9,20 35,00 36,80 36,80 108,60 01.03 m2 PINTURA ELASTOMERA ACRILICA 4,00 434,40
TERMINACION FINAL CON DE PINTURA ELASTOMERA ACRILICA LISA TIPO ACRITON O SIMILAR, MEDIANTE IMPRIMACION PREVIA Y DOS MANOS DE ACABADO, CON P.P. DE REMATES DE PRETILES
IGUAL MEDICION REPARACION CASTILLETES 1 206,15 206,15
206,15
7,30
1.504,90
TOTAL CAPTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES........................................................................................... CAPTULO 02 SELLADO JUNTAS

02.01 ml RETIRADA Y LIMPIEZA DE ACTUALES JUNTAS DE DILATACION
3.011,28
RETIRADA Y LIMPIEZA DE ACTUALES JUNTAS DE DILATACION EN PARAMENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES DE FACHADAS, CUBIERTAS Y PATIOS, COMPRENDIENDO RETIRADA DEL ACTUAL SELLADO, RETIRADA DEL OBTURADOR DE FONDO Y LIMPIEZA Y PREPARACION DE LA JUNTA PARA SU POSTERIOR SELLADO,CON RETIRADA DEL 15% DE PIEZAS DE REMATE EN MAL ESTADO, ROTAS O FISURADAS ASI COMO DE SOBRANTES A VERTEDERO, MANO DE OBRA NECESARIA Y PEQUEO MATERIAL Y MEDIOS AUXILIARES CON P.P. DE ANDAMIAJE NECESARIO. MEDIDA LA LONGITUD EJECUTADA.
BLOQUE 1 2 3 1 BLOQUE 2 1 2 12,30 5,80 8,40 12,40 14,50 24,60 17,40 8,40 12,40 29,00
Pgina
CDIGO RESUMEN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD 91,80 02.02 ml SELLADO DE JUNTAS DE DILATACION PRECIO 1,00 IMPORTE 91,80
DE SELLADO DE JUNTAS DE DILATACION MEDIANTE LA APLICACION DE GALON DE FIBRA DE VIDRIO DE 15 MM. DE ANCHURA MEDIA, IMPREGNADO DE RESINAS ACRILICAS ELASTICAS, INCLUSO LIMPIEZA, PREPARACION Y ACABADO CON MASILLA DE POLIURETANO DE UN SOLO COMPONENTE TIPO SIKA O SIMILAR, MANO DE OBRA NECESARIA ASI COMO REPOSICION DEL 15 % DE PIEZAS DE PIEDRA DE REMATE EN MAL ESTADO, MATERIAL COMPLEMENTARIO Y MEDIOS AUXILIARES CON P.P. DE ANDAMIAJE NECESARIO. MEDIDA LA LONGITUD EJECUTADA.
IGUAL MEDICION RETIRADA Y LIMPIEZA 1 91,80 91,80
91,80
8,20
752,76
TOTAL CAPTULO 02 SELLADO JUNTAS............................................................................................................ CAPTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS

03.01 m2 REPOSICION DE SOLERIAS DE FALDONES DE CUBIERTA
844,56
DE REPOSICION DE SOLERIAS EN MAL ESTADO DE FALDONES DE CUBIERTAS Y CASTILLETES ASI COMO ZABALETAS PERIMETRALES, COMPRENDIENDO, RETIRADA DE SOLERIAS DAADAS Y PIEZAS PERIMETRALES, REPOSICION DE PIEZAS EN MAL ESTADO O ROTAS, LIMPIEZA DE LA SUPERFICIE DE VERDINAS , MOHOS Y JUNTAS EN MAL ESTADO, CON DECAPANTE TIPO SIKALIMP O EQUIVALENTE, LLAGUEDO Y ENLECHADO POSTERIOR DE TODAS LAS JUNTAS Y TERMINACION CON UN PORCENTAJE DE REPOSICION MEDIA DEL 40% DE SU TOTALIDAD, P.P. DE SELLADO DE JUNTAS DE ZABALETA CON MASILLA DE POLIURETANO..P.P. DE MEDIOS AUXILIARES NECESARIOS Y MATERIAL COMPLEMENTARIO. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.
AZOTEA BLOQUE 1 A DEDUCIR 1 -1 -1 -1 AZOTEA BLOQUE 2 A DEDUCIR AZOTEA BLOQUE 3 A DEDUCIR 1 1 -1 -1 1 -1 18,50 3,00 5,00 2,75 16,00 8,00 5,00 4,10 16,00 4,80 12,00 3,00 4,00 1,60 12,00 3,00 3,00 5,30 15,00 4,30 222,00 -9,00 -20,00 -4,40 192,00 24,00 -15,00 -21,73 240,00 -20,64 587,23 3,70 2.172,75
TOTAL CAPTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS........................................................................................... CAPTULO 04 REPARACION PISCINAS

04.01 M2 LEVANTADO DE SOLERIA
2.172,75
LEVANTADO DE SOLERIA EXISTENTE, INCLUSO TRANSPORTE DE ESCOMBROS A VERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDIDO EN VERDADERA MAGNITUD.
ZONA SOBRE ELEVADA 2 1 1 2 1 1 ZONA INFERIOR 2 2 2,30 6,00 6,00 8,75 1,50 4,00 24,50 11,00 14,50 2,30 1,20 2,30 8,75 2,30 0,50 0,50 66,70 13,80 7,20 40,25 13,13 9,20 24,50 11,00 185,78 9,30 1.727,75
Pgina
CDIGO 04.02 RESUMEN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
M2 DEMOLICION DE CITARA PERIMETRAL
DEMOLICION DE CITARA DE LADRILLO, INCLUSO TRANSPORTE DE ESCOMBROS A VERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDIDO EN VERDADERA MAGNITUD.
1 1 1 1 1 7,50 14,50 9,50 15,00 8,75 0,50 0,50 0,50 0,50 0,30 3,75 7,25 4,75 7,50 2,63 25,88 04.03 M2 DEMOLICION EMPALOMADO 8,20 212,22
DEMOLICION DE EMPALOMADO EXISTENTE EN ZONA SOBRE ELEVADA ALREDEDOR DE LAS PISCINAS DE ADULTOS E INFANTIL, INCLUSO TRANSPORTE DE ESCOMBROS A VERTEDERO HOMOLOGADO, CON P.P. DE TASAS DE VERTIDO. MEDIDO EN VERDADERA MAGNITUD.
IGUAL MEDICION SOLERIA ZONAS SOBRE ELEVADA 1 150,28 150,28
150,28 04.04 ML LEVANTADO BARANDILLAS PISCINA A MANO
10,80
1.623,02
LEVANTADO DE BARANDILLAS METALICAS EN LA ZONA DE LAS PISCINAS, INCLUSO LIMPIEZA Y RETIRADA DE ESCOMBROS A PIE DE CARGA, CON TRANSPORTE A VERTEDERO Y CON P.P. DE MEDIOS AUXILIARES.
2 2 2 1 14,50 10,00 8,90 8,00 29,00 20,00 17,80 8,00 74,80 04.05 M2 IMPERMEABILIZACION CON LAMINA ASFALTICA 5,20 388,96
IMPERMEABILIZACION DE ZONA ALREDEDOR DE LAS PISCINAS PREVIA FORMACION DE PENDIENTE CON MORTERO DE CEMENTO, INCLUSO FORMACION DE MEDIA CAA EN ENCUENTROS, ROZA DE 5 X 5 PARA EMPOTRAMIENTO DE LA LAMINA EN PARAMENTOS, EMPALME CON LAMINA EXISTENTE, FORMACION Y REFUERZO DE CAZOLETA SUMIDERO PARA EVACUACION DE AGUAS. MEDIDO EN VERDADERA MAGNITUD.
ZONA A NIVEL DE FORJADO IGUAL LEVANTADO SOLERIA 1 185,78 185,78 185,78 04.06 UD REVISION Y REPARACION FONTANERIA PISCINA 30,80 5.722,02
REVISION Y REPACION DE LA INSTALACION DE ABASTECIMIENTO Y DEPURACION DE AGUAS DE LAS PISCINAS DE ADULTOS E INFANTIL, CON P.P. DE REPOSICION DE PIEZAS DETERIORADAS, REVISION DE TODAS LAS JUNTAS. COMPROBACION DE LA ESTANQUEIDAD DEL CIRCUITO DE ABASTECIMIENTO Y DEPURACION. MEDIDA LA UNIDAD TERMINADA Y FUNCIONANDO.
1 1,00 1,00 04.07 M2 CITARA DE LADRILLO PERFORADO 1.420,00 1.420,00
CITARA DE LADRILLO PERFORADO RECIBIDA CON MORTERO DE CEMENTO M-40 (1:6), INCLUSO CURADO Y LIMPIEZA. MEDIDA A CINTA CORRIDA.
IGUAL MEDICION DEMOLICION CITAR PERIMETRAL 1 25,88 25,88
25,88
22,30
577,12
Pgina
CDIGO 04.08 RESUMEN M2 EMPALOMADO Y RECRECIDO UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD PRECIO IMPORTE
EMPALOMADO REALIZADO CON TABICON DE LADRILLO HUECO DOBLE DE 7CMS. RECIBIDO CON MORTERO DE CEMENTO M-40 (1:6), INCLUSO RASILLONES CERMICOS DE 60X25X4, CAPA DE COMPRESION DE MORTERO DE CEMENTO M-40 (1:6), INCLUSO MALLAZO DE ACERO ELECTROSOLDADO DE 20X20X4 MM., CURADO Y LIMPIEZA. MEDIDA A CINTA CORRIDA.
IGUAL MEDICION DEMOLICION EMPALOMADO PISCINA 1 150,28 150,28
150,28 04.09 ML COLOCACION Y ADAPTACION DE BARANDILLA
24,70
3.711,92
MONTAJE DE BARANDILLA DESMONTADA, INCLUSO ADAPTACION Y REPOSICION DE ELEMENTOS DAADOS DURANTE EL DESMONTAJE. MEDIDA LA LONGITUD COLOCADA.
IGUAL MEDICION LEVANTADO DE BARANDILLA 1 74,80 74,80
74,80 04.10 M2 SOLERIA DE GRES ANTIDESLIZANTE CON P.P. DE RODAPIE
8,10
605,88
SOLERIA DE BALDOSAS DE GRES IGUAL A LA EXISTENTE, RECIBIDA COM MORTERO DE CEMENTO, CON LLAGA ABIERTA, LECHEADO, AVITOLADO Y LIMPIEZA DEL PAVIMENTO, CON P.P. DE RODAPIE A JUEGO DEL MISMO MATERIAL. MEDIDA LA SUPERFICIE DE SOLERIA EJECUTADA.
IDEM MEDICION LEVANTADO SOLERIA 1 185,78 185,78
185,78 04.11 M2 ENFOSCADO MAESTREADO CON MORTERO DE CEMENTO
32,90
6.112,16
ENFOSCADO MAESTREADO Y FRATASADO CON MORTERO DE CEMENTO CEM II/B-P 32,5 N Y ARENA DE RO 1/6 (M-40) EN PARAMENTOS VERTICALES DE 20 MM. DE ESPESOR, I/REGLEADO, SACADO DE ARISTAS Y RINCONES CON MAESTRAS CADA 3 M. Y ANDAMIAJE, S/NTE-RPE-7, MEDIDO DEDUCIENDO HUECOS.
IGUAL MEDICION CITARA 1 25,88 25,88 25,88 04.12 M2 PINTURA PETREA RUGOSA SOBRE ENFOSCADO 14,60 377,85
REVESTIMIENTO RUGOSO APLICADO CON PISTOLA O RODILLO TIPO MONTOKRIL, EN PARAMENTOS VERTICALES Y HORIZONTALES DE FACHADA, LIMPIEZA DE SUPERFICIES, MANO DE IMPRIMACIN ACRLICA, MANO DE REVESTIMIENTO LISO DILUIDO COMO FONDO Y MANO DE REVESTIMIENTO RUGOSO.
IGUAL MEDICION ENFOSCADO 1 25,88 25,88 25,88 04.13 UD REJILLA DE VENTILACION 60X30 CM 5,10 131,99
REJILLA DE VENTILACION DE LAMAS FIJAS DE ALUMINIO ANODIZADO EN SU COLOR, CON TUBO DE MONTAJE PERIMETRAL Y GARRAS DE FIJACION. INCLUSO AYUDAS DE ALBAILERIA A SU COLOCACION. MEDIDA LA UNIDAD COLOCADA.
2 1 1 3,00 8,00 4,00 6,00 8,00 4,00 18,00 04.14 M2 PINTURA AL ESMALTE SOBRE CERRAJERIA 24,20 435,60
PINTURA AL ESMALTE SATINADO, DOS MANOS Y UNA MANO DE MINIO O ANTIOXIDANTE SOBRE CARPINTERA METLICA O CERRAJERA, I/RASCADO DE LOS XIDOS Y LIMPIEZA MANUAL.
DOBLE MEDICION CERRAJERIA POR 1M DE ALTURA 2 74,80 1,00 149,60
149,60 30 de nov iembre de 2011
6,15
920,04 Pgina 4
UD RECOGIDA Y EVACUACION DE AGUAS
FORMACION DE RECOGIDAS DE AGUAS REALIZADA CON SUMIDERO SIFONICO DE EPDM, DE DIAMETRO 90 MM, CON SALIDA VERTICAL, INCLUSO P.P. DE TALADRO EN FORJADO, TUBERIA DE PVC DIAMETRO 50 MM HASTA PUNTO DE CONEXION EN LA RED DE EVACUACION DE AGUAS EXISTENTE EN EL TECHO DEL SOTANO, INCLUSO CLIP DE FIJACION, AYUDA DE ALBAILERIA NECESARIA Y ELEMENTOS AUXILIARES. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
6 6,00 6,00 62,30 373,80
TOTAL CAPTULO 04 REPARACION PISCINAS.................................................................................................. CAPTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA

05.01 UD DESMONTAJE DE PUERTA DE PASO
24.340,33
LEVANTADO DE CARPINTERA EN PUERTAS DE PASO, INCLUIDOS CERCOS, HOJAS Y ACCESORIOS, POR MEDIOS MANUALES Y CON RECUPERACIN DE LA HOJA PARA POSTERIOR APROVECHAMIENTO, APILADO Y TRASLADO A PIE DE CARGA, INCLUSO LIMPIEZA Y RETIRADA DE CERCOS, TAPAJUNTAS Y OTROS MATERIALES NO APROVECHABLES A VERTEDERO, CON CANON DE VERTIDO. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
1 270,00 270,00 270,00 05.02 UD REPOSICION CERCO Y TAPAJUNTAS, INCLUSO MONTAJE DE HOJA 8,30 2.241,00
MONTAJE DE PUERTA DE PASO. CON APROVECHAMIENTO DE LA HOJA PREVIAMENTE DESMONTADA, PERO CON SUMINISTRO Y COLOCACION DE CERCO Y TAPAJUNTAS A DOS CARA, CON P.P. DE REPASO Y BARNIZADO DEL CONJUNTO. REPOSICION DE HERRAJES DETERIORADOS EN LA OPERACION DE DESMONTAJE-MONTAJE. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
IGUAL MEDICION DESMONTAJE 1 270,00 270,00 270,00 114,00 30.780,00
TOTAL CAPTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA.............................................................................................. CAPTULO 06 VARIOS

06.01 ML BAJANTE PVC PLUVIALES 125 mm.
33.021,00
BAJANTE DE PVC DE PLUVIALES, DE 125 MM. DE DIMETRO, CON SISTEMA DE UNIN POR JUNTA ELSTICA (EN12200), COLOCADA CON ABRAZADERAS METLICAS, INSTALADA, INCLUSO CON P.P. DE PIEZAS ESPECIALES DE PVC, FUNCIONANDO.
FACHADA A C/ MALAGA PATIO INTERIOR FACHADA A C/ GRANADA 4 3 4 7,00 7,00 7,00 28,00 21,00 28,00 77,00 06.02 ML CANALN DE PVC DE 12,5 cm. 22,30 1.717,10
CANALN DE PVC, DE 12,5 CM. DE DIMETRO, FIJADO MEDIANTE GAFAS DE SUJECIN AL ALERO, TOTALMENTE EQUIPADO, INCLUSO CON P.P. DE PIEZAS ESPECIALES Y REMATES FINALES DE PVC, Y PIEZAS DE CONEXIN A BAJANTES, COMPLETAMENTE INSTALADO.
FACHADA A C/ MALAGA PATIO INTERIOR FACHADA A C/ GRANADA 1 1 1 1 42,50 4,00 27,00 28,00 42,50 4,00 27,00 28,00 101,50 38,10 3.867,15
Pgina
M2 PINTURA AL ESMALTE SOBRE CERRAJERIA
PINTURA AL ESMALTE SATINADO, DOS MANOS Y UNA MANO DE MINIO O ANTIOXIDANTE SOBRE CARPINTERA METLICA O CERRAJERA, I/RASCADO DE LOS XIDOS Y LIMPIEZA MANUAL.
1 259,20 259,20 259,20 06.04 M2 REFORMA DE PENDIENTES EN SOTANO 6,15 1.594,08
REFORMA DE PENDIENTES EN EL PAVIMENTO DEL SOTANO, CONSISTENTE EN: PICADO DE LA SUPERFICIE A REFORMAR, LIMPIEZA DE LA SUPERFICIE, APLICACION DE IMPRIMACION ADECUADA, MORTERO SIKA MONOTOP 620 SIMILAR, TERMINACION CON REGLA VIBRANTE. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.
2 20,00 4,00 160,00 160,00 06.05 M2 REPOSICION PINTURA SEALIZACION SOTANO 38,20 6.112,00
REPOSICION DE LAS PINTURAS EXISTENTES PARA SEALIZACION DE PLAZAS DE APARCAMIENTO, VIAS DE CIRCULACION, TRASTEROS Y/U OTROS SEALIZACIONES. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.
2 20,00 4,00 160,00 160,00 06.06 UD MARQUESINA DE PROTECCION 2,10 336,00
MARQUESINA DE PROTECCION DE HUECO EXPUESTO AL AGUA DE LLUVIA DE DIMENSIONES APROXIMADAS 1,20 X 0,50 M., REALIZADO CON PERFILES DE ACERO LAMINADO EN CALIENTE Y VIDRIO ARMADO, CON DISEO SENCILLO EN FORMA TRAPEZOIDAL INCLUSO FIJACION A PARAMENTOS, SELLADOS NECESARIOS, PINTURA Y REPASOS. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
1 27,00 27,00 27,00 06.07 UD PROTECCION SALIDA INSTALACIONES CLIMATIZACION 96,00 2.592,00
FORMACION DE PROTECCION DE SALIDA DE CONDUCTOS DE CLIMATIZACION REALIZADO CON CHAPA DE ACERO GALVANIZADO DE 0,8 MM. DE ESPESOR, INCLUSO PLIEGUES DE FORMACION DE GOTERONES Y PESTAA DE FIJACION. DIMENSION APROXIMADA 40 X 15 CMS. INCLUSO FIJACION Y SELLADO. MEDIDA LA UNIDAD EJECUTADA.
36 36,00 36,00 06.08 M2 REPOSICION SOLERIA EN MAL ESTADO EN ZONAS COMUNES 14,30 514,80
REPOSICION SOLERIA EN MAL ESTADO CONSISTENTE EN: LEVANTADO DE LAS BALDOSAS ROTAS O EN MAL ESTADO, REPOSICION DE MORTERO, COLOCACION DE BALDOSAS, AVITOLADO, CURADO, LIMPIEZA Y REPASOS. MEDIDA LA SUPERFICIE EJECUTADA.
RAMPA MINUSVALIDO ZONA DE PASO ZONA ACCESO BLOQUE 2 ZONA ACCESO BLOQUE 1 ZONA PATIO PISCINA 3 2 1 1 4 1,00 3,00 3,00 2,00 1,00 2,50 1,50 4,00 3,50 0,60 7,50 9,00 12,00 7,00 2,40 37,90 06.09 UD REPARACION SOLERIA MARMOL INTERIOR VIVIENDAS 38,15 1.445,89
REPARACION DE SOLERIA DE MARMOL CON P.P DE ZONAS COMUNES DE SOLERIA DE BARRO, CONSISTENTE EN LEVANTADO DE BALDOSAS DETERIORADAS, COLOCACION DE NUEVA SOLERIA INCLUSO PULIDO, ABRILLANTADO, LIMPIEZA Y REPASOS MEDIDA LA UNIDAD TERMINADA POR VIVIENDA. PRECIO MEDIO.
36 36,00
Pgina
CDIGO RESUMEN UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES CANTIDAD 36,00 06.10 UD REPASOS DEFECTOS VARIOS PRECIO 360,00 IMPORTE 12.960,00
REPASO DE DEFECTOS VARIOS EN VIVIENDAS Y ZONAS COMUNES REALIZADA POR PERSONAL PROFESIONAL DE VARIOS OFICIOS (FONTANERO, ELECTRICISTA, ALBAIL, YESERO, PINTOR ETC.). MEDIDA LA UNIDAD DE VIVIENDA REPASADA CON P.P. DE ZONAS COMUNES.
36 36,00 36,00 220,00 7.920,00
TOTAL CAPTULO 06 VARIOS............................................................................................................................... CAPTULO 07 CONTROL DE CALIDAD

07.01 Ud CONTROL DE RECEPCIN CEMENTO
39.059,02
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE LOS DIFERENTES TIPOS DE CEMENTOS UTILIZADOS EN LA OBRA, INDICANDO TIPO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD...ETC, AS COMO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIN.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 07.02 Ud CONTROL RECEPCIN LADRILLOS 24,00 24,00
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE LOS DIFERENTES TIPOS DE LADRILLOS (MACIZO, VISTO Y H/D) UTILIZADOS EN LA OBRA, INDICANDO TIPO, MEDIDAS, ESPESOR, COLOR, MARCADO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD, HIDROFUGADO PARA LOS VISTOS, AS COMO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIN.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 07.03 Ud CONTROL R. ARENA PARA FBRICAS 24,00 24,00
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE LA ARENA UTILIZADA EN OBRA PARA REALIZACIN DE PASTAS Y MORTEROS PARA UTILIZACIN EN FBRICAS Y TABIQUERAS, INDICANDO LUGAR DE PROCEDENCIA, CARACTERSTICAS FSICAS Y MORFOLGICAS CLASIFICNDOLA Y COMPROBANDO LA NO PRESENCIA DE ARENA DE MIGA, COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y RDENES DE LA D.F. AS COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIN.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 07.04 Ud CONTROL RECEP. IMPERMEABILZ. 24,00 24,00
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE LOS DIFERENTES IMPERMEABILIZANTES UTILIZADOS EN LA OBRA (MUROS, ALJIBES, CUBIERTAS, MARQUESINAS, PASARELAS...ETC), INDICANDO TIPO DE ACUERDO A UNE, IDENTIFICACIN, MARCADO CON IDENTIFICACIN, CUMPLIMIENTO DE LAS LIMITACIONES DE USO EN FUNCIN DE LAS TEMPERATURAS Y HUMEDADES RELATIVAS, ESPESOR Y COMPOSICIN COMPLETA, LONGITUD Y ANCHURA TOTAL DEL ROLLO EN EL CASO DE LMINAS, LA MASA NOMINAL, LA FECHA DE FABRICACIN, LAS CONDICIONES DE ALMACENAMIENTO, FABRICANTE, SELLOS DE CALIDAD SI LO POSEE...ETC, AS COMO SU DESTINO COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIN.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 26,00 26,00
Pgina
Ud CONTROL RECEPCIN LMINAS IMP.
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE LAS LMINAS IMPERMEABILIZANTES (ASFLTICAS Y NO ASFLTICAS) UTILIZADAS EN CUBIERTA, INDICANDO MARCA COMERCIAL, CARACTERSTICAS, ESPESOR, COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y RDENES DE LA D.F. AS COMO DE LA NORMATIVA UNE DE APLICACIN. SE ACOMPAARN LOS CERTIFICADOS DE CALIDAD QUE LA EMPRESA CONSTRUCTORA FACILITE SIENDO COMO MNIMOS: LOS CERTIFICADOS DEL FABRICANTE.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 07.06 Ud CONTROL RECEPCIN BALDOSAS 27,00 27,00
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE BALDOSAS UTILIZADOS EN OBRA PARA SOLADOS, INDICANDO PROCEDENCIA Y MARCA COMERCIAL, DESIGNACIN E IDENTIFICACIN, CARACTERSTICAS DE FABRICACIN (TIPO, COMPOSICIN, NATURALEZA DE LA SUPERFICIE DE ACABADO) Y GEOMTRICAS (MEDIDAS NOMINALES Y ESPESORES), PROPIEDADES FSICAS Y MECNICAS QUE APORTE EL FABRICANTE (ABSORCIN DE AGUA, RESISTENCIA A FLEXIN, DUREZA DE RAYADO...ETC), COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y RDENES DE LA D.F. AS COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIN. SE ACOMPAARN LOS CERTIFICADOS DE CALIDAD QUE LA EMPRESA CONSTRUCTORA FACILITE SIENDO COMO MNIMOS: LOS CERTIFICADOS DEL FABRICANTE CON INDICACIN DE LAS CARACTERSTICAS ANTES MENCIONADAS O EN SU DEFECTO FICHA DEL PRODUCTO.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 07.07 Ud CONTROL RECEPCIN PINTURAS 25,00 25,00
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE LAS PINTURAS (TEMPLES, PLSTICOS, ACRLICOS, EPOXI, ESMALTES, BARNICES...ETC) UTILIZADAS EN LA OBRA, POR CADA UNIDAD DIFERENCIADA, INDICANDO LUGAR DE PROCEDENCIA, FABRICANTE, CLASIFICACIN, CARACTERSTICAS FSICAS, DOCUMENTACIN TCNICA, COMPROBANDO LA IDONEIDAD TANTO DE PROYECTO Y RDENES DE LA D.F. AS COMO DE LA NORMATIVA DE APLICACIN.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 07.08 Ud CON. RECEP. PUERTAS DE MADERA 25,00 25,00
UD. CONTROL DE RECEPCIN DE LAS PUERTAS DE MADERA UTILIZADAS EN OBRA, POR CADA TIPO DIFERENCIADO, INDICANDO: PROCEDENCIA Y MARCA COMERCIAL, DATOS DE IDENTIFICACIN SEGN UNE 56801/89 Y UNE 6803/00/01 ER, CERTIFICADOS DE GARANTA O SELLOS DE CALIDAD CUANDO LOS POSEAN, FICHAS DE CARACTERSTICAS DEL FABRICANTE (DE LAS PROPUESTAS POR LA CONTRATA), FICHAS DE LAS DESIGNADAS EN PROYECTO, REFERENCIAS DE CALIDAD EXIGIDAS EN LAS NORMAS, TODO ELLO PARA PODER: 1) VERIFICAR EL CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS APLICABLES. 2) REALIZAR UNA COMPARACIN ENTRE LAS DESIGNADAS EN PROYECTO Y LA PROPUESTA PRESENTADA. 3) PROCEDER A LA APROBACIN POR PARTE DE LA D.F.
Total cantidades alzadas 1,00 1,00 60,00 60,00
TOTAL CAPTULO 07 CONTROL DE CALIDAD.................................................................................................... TOTAL......................................................................................................................................................................
235,00 102.683,94
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INFORME TECNICO CON VALORACIN Y DICTAMEN

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE Edificio en c/ Malaga n 1 Alcala de Guadaira (Sevilla)

MIGUEL FERNANDEZ STRANGMANN RAFAEL TEJADA PUNTA Arquitectos Tcnicos

Vistas generalizadas del conjunto de edificacin

AN INFORMAL LETTER Lola Aceituno 2 B

5.- Descripcin de lesiones y patologas detectadas.

VEASE HUMEDAD POR CONDENSACION (GOTAS) EN EL TECHO DEL TRASTERO

VEASE ELEMENTOS ALMACENADOS EN TRASTERO CON HUMEDADES

VENTILACION DE SOTANO HACIA EL PATIO INTERIOR

ROTURAS Y FISURACIONES VARIAS

Tambin existen dinteles de huecos de locales en planta baja, sin pintar

ENTRADA DE AGUA A LAS VIVIENDAS POR CUBIERTAS DE TEJA.

ENTRADA DE AGUA POR JUNTA ENTRE BLOQUE 1 Y EDIFICIO TICOS

ENTRADA DE AGUA POR PUERTAS DE AZOTEAS Y VIVIENDA.

7.- Soluciones y propuestas tcnicas de reparacin.

8.- Orden de prioridades de las reparaciones.

RESUMEN ECONOMICO POR APARTADOS.-

Y para que as conste a efectos de reclamacin administrativa, se firma el presente en

Sevilla, Julio de dos mil siete

Miguel Fernndez Strangmann Rafael Tejada Punta Arquitectos Tcnicos

30 de nov iembre de 2011

CAPTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES

TOTAL CAPTULO 01 ARREGLO DE CASTILLETES........................................................................................... CAPTULO 02 SELLADO JUNTAS

30 de nov iembre de 2011

TOTAL CAPTULO 02 SELLADO JUNTAS............................................................................................................ CAPTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS

TOTAL CAPTULO 03 TRATAMIENTO DE AZOTEAS........................................................................................... CAPTULO 04 REPARACION PISCINAS

30 de nov iembre de 2011

M2 DEMOLICION DE CITARA PERIMETRAL

150,28 04.04 ML LEVANTADO BARANDILLAS PISCINA A MANO

30 de nov iembre de 2011

150,28 04.09 ML COLOCACION Y ADAPTACION DE BARANDILLA

74,80 04.10 M2 SOLERIA DE GRES ANTIDESLIZANTE CON P.P. DE RODAPIE

185,78 04.11 M2 ENFOSCADO MAESTREADO CON MORTERO DE CEMENTO

149,60 30 de nov iembre de 2011

UD RECOGIDA Y EVACUACION DE AGUAS

TOTAL CAPTULO 04 REPARACION PISCINAS.................................................................................................. CAPTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA

TOTAL CAPTULO 05 CARPINTERIA DE MADERA.............................................................................................. CAPTULO 06 VARIOS

30 de nov iembre de 2011

M2 PINTURA AL ESMALTE SOBRE CERRAJERIA

30 de nov iembre de 2011

TOTAL CAPTULO 06 VARIOS............................................................................................................................... CAPTULO 07 CONTROL DE CALIDAD

30 de nov iembre de 2011

Ud CONTROL RECEPCIN LMINAS IMP.

30 de nov iembre de 2011

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