Este es un Supuesto EXCLUSIVO del proponente, no se ha tomado de ninguna bibliografa y hay que decir que solamente ha sido sensibilizado

por l, en casi dos (2) dcadas de estarlo utilizando.

Lo ha ido retocando hasta llegar a la ecuacin que aqu se expone.

En algunas oportunidades, entidades financieras o prestatarias de dinero, reciben el ofrecimiento de una Garanta Real, (hipotecaria o prendaria) para respaldar un prstamo, y en consecuencia, estas entidades nos solicitan a los tasadores la valoracin de bienes que satisfagan esa garanta y que cumplirn la funcin de PRENDA.

En otras ocasiones las leyes disponen la liquidacin o el remate de bienes muebles o inmuebles que provienen de la restructuracin de empresas en quiebra o han sido incautados por cualquier razn (estupefacientes, contrabando), o han sido recuperados como dacin en pago o parte de embargos judiciales o procedimientos administrativos o fiscales etc.

Cmo se hace el clculo? para:

Valor de Liquidacin Forzosa Valor de Realizacin Valor de Remate Valor Mnimo de Subasta Valor de Permuta

Existe en estos servicios de avalos, una asesora adicional, que consiste en informar a los clientes: Cuanto dinero sera prudente avalar con la prenda Hasta donde el bien cubre en garanta el emprstito o Por cuanto se puede permutar (recibir como parte de pago o dar en parte de pago) el bien tasado.

Existe en estos servicios de avalos, una asesora adicional, que consiste en informar a los clientes: Cual es el Valor Base o Valor de Mnima Subasta. Ley 80 de 1993.
El Decreto reglamentario 855 de 1994,
en el junto con la Ley 80 regulan la venta de bienes por el sistema de martillo y

Art. 14 en el Pargrafo relativo a los efectos de la venta de bienes de propiedad de las entidades estatales dice:
deber ordenar y obtener un Avalo Comercial

Con base en dicho avalo se establecer el valor mnimo por el cual se podrn vender los bienes.

Existe en estos servicios de avalos, una asesora adicional, que consiste en informar a los clientes: Cual es el Valor de Remate o de Liquidacin Forzosa en caso de que se siniestre la operacin crediticia
Esto es, en ocasin de que no se honre la deuda de una hipoteca, un leasing o de un emprstito, cuya garanta real se est recibiendo como aval.

Existe en estos servicios de avalos, una asesora adicional, que consiste en informar a los clientes:
Ejemplos: Recepcin de un apartamento de menor valor en una negociacin de otro apartamento en un proyecto nuevo o de un vendedor que tenga un bien de mayor valor Recepcin de un vehculo como parte de pago de otro de mayor valor, o nuevo

Se trata de aplicarle un correctivo al Valor Comercial de un Bien, obtenido mediante metodologa valuatoria adecuada y de universal aceptacin. Este correctivo se obtendr mediante una frmula propuesta con la que se genera el Factor LUFER o Factor de correccin para PERMUTA, para LIQUIDACIN, o para REMATE

ES DECIR:
=

 Se realiza el avalo de la Prenda (Mueble o Inmueble) como lo dictan las normas universales de tasacin para Valor Comercial Una vez obtenido el VALOR COMERCIAL se procede a efectuarle una correccin, para encontrar un adecuado VALOR DE LIQUIDACIN O DE REMATE, es decir, se obtiene as, un valor de realizacin rpida o de subasta mnima del bien.
Para la entidad financiera su negocio no es el de hacerse vendedor de bienes sino la intermediacin financiera Para el que acepta permutas por otros bienes o que maneja una casa de empeo, su objetivo comercial es el de convertir en efectivo rpidamente el bien que recibe.

El Factor de reduccin por Liquidacin o Remate o de Permuta obedece a la frmula financiera siguiente:
1 COMPONENTE 2 COMPONENTE

Donde: FLUFER: Factor de Reduccin i: Tasa Activa efectiva mensual (promedio de los 6 Bancos con
mayor colocacin del pas) de 1 a 6 meses, pero pudiera ser mayor en recesin econmica)

1 = (1 (0 )) (1 + )

n: Tiempo estimado para cierre de venta (economa normal Co: Coeficiente de Oferta Cd: Coeficiente de Demanda

Componente Financiero:

El primer componente de la frmula propuesta, corresponde a una operacin financiera que Descuenta a capital de Hoy un capital futuro (Ingeniera Econmica o Finanzas) Coincide con la frmula de Valor Presente, que permite encontrar el Valor Actual de un Capital conocido su Valor Futuro.

( + )

Componente Financiero:

Se deben Obtener los siguientes datos:

( + )

i: Tasa Activa promedio mensual n: Perodos mensuales requeridos

para convertir en efectivo el bien

Componente de Mercado:

El segundo componente de la frmula propuesta, corresponde a un ajuste en el Factor LUFER que depende de la realidad del segmento del mercado en el que se comercializa el Bien tasado.

[(1 (0 ))]

Componente de Mercado:

Co: es un coeficiente que depende del volumen de Oferta de bienes similares al Tasado que se prev existir durante el periodo que el bien servir de Garanta.
Condicin de Oferta
Excesiva Considerable Alta Regular Balanceada Moderada Baja Escasa Exigua

[(1 (0 ))]

Coef. Oferta Co
0.600 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300 0.225 0.150

Componente de Mercado:

Cd: es un coeficiente que depende del nivel de apetencia o de Demanda de bienes similares al Tasado que se prev existir durante el periodo que el bien servir de Garanta.
Condicin de Demanda
Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva

[(1 (0 ))]

Coef. Demanda Cd
0.600 0.550 0.500 0.450 0.400 0.350 0.300 0.225 0.150

De manera emprica, producto de consultas, tertulias y encuestas personales con colegas corredores de la propiedad raz de nuestras LONJAS (en varias del pas), se ha construido una tabla que cuantifica de alguna manera, los rangos de la escala cualitativa
Lotes Residenciales, Lotes Industriales, etc.) En vehculos (Pickup; Sedn; Cup; SUV; MiniVan; Familiares; Todo Terreno; Deportivos), etc.
Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada Regular Alta Considerable Excesiva Menor que el 1% en el segmento de mercado Entre el 1% y el 3% en el segmento de mercado Entre el 3% y el 5% en el segmento de mercado Entre el 5% y el 7% en el segmento de mercado Entre el 7% y el 10% en el segmento de mercado Entre el 10% y el 15% en el segmento de mercado Entre el 15% y el 20% en el segmento de mercado Entre el 20% y el 30% en el segmento de mercado Mayor del 30% en el segmento de mercado

Segmento de mercado: En inmuebles (Casas, Apartamentos, Bodegas,

El Valor Comercial del Bien (Inmueble, Maquinaria, Equipo o Prenda) obtenido en el peritaje de avalo, est reflejado para un tiempo prudencial de comercializacin, con un cierre de venta en un periodo que atae estimar al experto que efecta el avalo.
(DE ACUERDO A SU EXPERIENCIA Y CONOCIMIENTO DEL MERCADO).

A Finales del Ao 2006 se presenta la siguiente situacin en una Casa de empeo: Para un prstamo de $ 125000.000 COP se ofrece en Garanta Real: Bomba Estacionaria para Concreto Fluido La casa de empeo realiza una Solicitud del Valor de Liquidacin

Se realiza el encargo valuatorio Ver

cuadro resumen a continuacin - Diciembre del 2006

Datos Adicionales:
El Equipo est 100% Operativo Se comprob que fue alquilado 9 meses consecutivos (Nov 2005 Julio 2006) para la construccin del Edificio FRUM x 10 MM / mes Tambin se comprob el alquiler a CORPACERO por 2 meses Agosto a Octubre 2006 Edificio Extensin Universidad de Antioquia x 10 MM / mes En Medelln no hay otra BOMBA de sus caractersticas, Se observa muy baja vacancia

De la investigacin en el Mercado se desprende (ao 2006 ): Para estos equipos la Oferta es Escasa y la Demanda es Alta. La tasa activa promedio encontrada, fue de 1.675% efectiva mensual. Un equipo de esa naturaleza pudiera encontrar un comprador en un tiempo mximo de 3 meses, a los cuales hay que sumarle otros 3 meses que normalmente transcurren de
manera previa, antes de considerar que el cliente no va poder honrar el pago y el equipo se debe liquidar

1 COMPONENTE

2 COMPONENTE

= ( (. . )) ( + . )
Tasa Promedio Activa Mensual 3 meses Mora + 3 meses Venta Oferta Escasa Demanda Alta

( ) = .

1 COMPONENTE

2 COMPONENTE

= ( (. . )) ( + . )
( ) = .

La mquina Cubre para 6 meses una garanta mxima de $ 113.945.000.

Hay que recordar que en las casas de empeo las cuotas o intereses se pagan por mes anticipado, lo cual hay que considerar en la asesora.

A la primera cuota vencida se comienza a rematar el equipo (3 meses) y le puede prestar $ 119.767.000 A la segunda cuota incumplida se remata el equipo (4 meses) y se le puede prestar $ 117.795.000 A la Tercera cuota Vencida se remata el equipo (5 meses) y le puede prestar $ 115.854.000

 Debo repetir que esta ecuacin financiera es una herramienta que YO he utilizado exitosamente en mis dictmenes y si observan su conformacin es muy sencilla, ya que trae a Valor Presente (descuenta) el valor al que se supone que se est avalando una garanta prendaria. En economas con altas inflaciones se deben efectuar algunos correctivos adicionales, al menos llevando el valor obtenido del dictamen pericial a un Valor Futuro, usando como mnimo el IPC y luego ese valor lo descontara a la tasa activa promedio como en la frmula . Tambin se puede usar el F LUFER para encontrar un potencial Valor de Liquidacin de un Bien Inmueble o de otros bienes.