DR.

JUAN PABLO, Le remito breve concepto sobre la Obligacin de Saneamiento, a propsito del contrato de compraventa y puntualmente sobre el saneamiento por eviccin, previsto en los Artculos 1893 y siguiente del Cdigo Civil, as como en el Artculo 940 del Cdigo de Comercio, que paso a comentar:

1.

Inicialmente debe referirse a los Alcances de la Obligacin de Saneamiento previstos en el Art. 1893 del C.C, que indica:

ARTICULO 1893. <OBLIGACION DE SANEAMIENTO>. La obligacin de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesin pacfica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de sta, llamados vicios redhibitorios.

Como puede apreciarse, para el caso que nos ocupa, existe una obligacin de la parte vendedora de amparar a la compradora en el dominio y posesin pacfica de los inmuebles vendidos, lo cual implica entrar a establecer el alcance de dicho amparo, los limites que ellas las partes fijaron, si fue que se plasmaron en el contrato o contratos de compraventa tales limites o no, esto es, resulta necesario advertir los limites que expresamente pactaron las partes a esa obligacin de saneamiento, si es que tal limitacin se pact.

2.

Seguidamente el legislador Civil puntualmente hace referencia a la APLICABILIDAD de la eviccin en el Art. 1894 C.C, que seala:

ARTICULO 1894. <EVICCION DE LA COSA COMPRADA>. Hay eviccin de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.

Conforme a la descripcin de los hechos, se ha proferido sentencia mediante la cual la parte compradora ha sido privada del todo de los bienes despojados mediante sentencia judicial, caso en el cual conforme a la obligacin de saneamiento referida anteriormente, la parte vendedora debe salir a sanear, o a devolver el precio de los bienes despojados por causa de la sentencia judicial proferida.

Tngase en cuenta que el hecho de eviccin, esto es, la sentencia que despoja de la propiedad al comprador sobre los bienes, ha sucedido ya, razn por la cual, la obligacin de saneamiento se hace actualmente exigible, independientemente que la sentencia se encuentre en firme o no, la eviccin ha sucedido ya.

3.

Por tanto la eviccin que da lugar a la obligacin del vendedor para salir al saneamiento, est prevista en el Art. 1895 del C.C. que seala:

ARTICULO 1895. <SANEAMIENTO POR EVICCION>. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario. Deber estarse a lo pactado por la partes, en cuanto a la aplicacin de la precedente norma, pues en caso de que dicha obligacin haya sido limitada como sera el caso de la obligacin a cargo del comprador de atender judicialmente los asuntos pendientes sobre los inmuebles objeto de compraventa, el derecho a exigir el saneamiento fenecera por virtud de dicha condicin.

4.

Respecto de la restitucin del precio pagado y las acciones a seguir, condicionados a la ausencia de culpa del comprador y a la precedencia del hecho con respecto del acto de compraventa, el Cdigo de Comercio indica lo siguiente, en caso de que el comprador sea evicto o despojado por sentencia judicial:

ARTCULO 940. C.Co. <ACCIONES POR EVICCIN>. Cuando el comprador, al recibir la cosa, alega no ser sta de la especie o calidad convenida, o no ser de recibo, la diferencia se someter a la decisin de expertos como se previene en el artculo 913, inciso segundo. Cuando sin culpa de su parte y por causa anterior a la venta sea el comprador evicto totalmente de la cosa, tendr derecho a la restitucin del precio pagado y a la plena indemnizacin de perjuicios. Si la eviccin fuere parcial y de tanta importancia que pueda deducirse que en tales condiciones no habra comprado, podr a su arbitrio el comprador ejercer la accin que le concede el inciso anterior o perseverar en el contrato mediante rebaja de la parte proporcional del precio o de indemnizacin de los perjuicios que la eviccin parcial le hubiere causado. (Subraya fuera del texto)

Ntese que el legislador civil hace clara referencia a que el despojo o eviccin no tenga culpa de parte del comprador y que la causa de tal despojo sea anterior a la venta, hechos condicionantes que deben ser dilucidados a la luz de los documentos que instrumentaron la compraventa.

5.

Ahora bien, teniendo en cuenta que la eviccin o despojo del inmueble determina un incumplimiento del contrato de compraventa, el legislador comercial establece la forma como debe ser compensado el comprador despojado, con ocasin de la procedente resolucin del contrato de compraventa:

ARTCULO 942. C.Co. <RESOLUCIN DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO DEL VENDEDOR - DERECHOS DEL COMPRADOR>. En caso de resolucin de una compraventa por incumplimiento del vendedor, el comprador tendr derecho a que se le pague el inters legal comercial sobre la parte pagada del precio o a retener los frutos de la cosa en proporcin a dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnizacin de perjuicios.

Ntese que la parte compradora despojada debe proceder a declarar la resolucin del contrato de compraventa, teniendo derecho a obtener el inters legal comercial sobre la parte pagada del precio, ms la correspondiente indemnizacin de perjuicios.

Por lo anterior, se sugiere proceder a la revisin de los contratos que instrumentaron la compraventa sobre los inmuebles despojados a fin de establecer si la obligacin de saneamiento por eviccin fue limitada o condicionada a la conducta que deba asumir la parte compradora sobre la vigilancia de los procesos reivindicatorios que estos soportaban. Cualquier duda o inquietud quedo atento. Cordial saludo.

JUAN MANUEL MONTAEZ VARGAS