Introduccin al Avalo Inmobiliario

INSTRUCTOR: Ing. Mara Codecido de Estrada (Profesor del IESI)

MTODOS DE VALUACIN

METODOS DE VALUACIN
Metodo del Mercado: Mtodo del Mercado / Opinin Directa del Mercado: Este mtodo consiste en la recopilacin de informacin de operaciones registradas de compra-venta de inmuebles en un mercado de competencia formal, de libre demanda y oferta, y que dichas operaciones representen a inmuebles con caractersticas lo ms parecidas a la de los inmuebles en estudio y poder realizar las comparaciones, para llegar a un precio lo ms transparente y confiable posible.

Mtodo de Mercado
El Mtodo del Mercado se basa en dos premisas: El Valor de una propiedad en el Mercado es Objetiva y Representa el valor que los Compradores y Vendedores bien informados, estn dispuestos a negociar voluntariamente por una propiedad. Principio de Sustitucin: Ningn Comprador debidamente informado pagara un monto mayor por una propiedad, de lo que costara adquirir, dentro de un lapso razonable, otra propiedad, entendindose por esta, aquella que rena las mismas caractersticas de funcionabilidad que la ofrecida en Venta.

Mtodo de Mercado
Para la obtencin del valor del inmueble por el Mtodo de Mercado, se debe realizar a travs de cinco (5) etapas, a saber: Obtencin de las transacciones de compra-venta de inmuebles (unidades fcilmente comparables) con cierto grado de similitudes fsicas y socio econmicas con el bien comparado. Anlisis de estos datos referenciales en comparacin con el bien objeto de este avalo. Proceso matemtico estadstico. Cuantificaciones numricas. Determinacin del precio unitario.

Mtodo de Mercado

FUENTES.
Operaciones de compra-venta debidamente protocolizadas, extradas de la Oficina de Registro Pblico Inmobiliario de inmuebles comparables, es decir, terrenos de caractersticas similares, apartamentos, locales comerciales, etc.. Documento de Propiedad del Inmueble debidamente registrado. Visita al sitio de ubicacin de los inmuebles, para realizar una inspeccin visual y realizar el reporte fotogrfico que corresponda. Dada la variabilidad y heterogeneidad de los inmuebles es difcil localizar datos de propiedades similares a la que es objeto de avalo, porque no tienen la misma rea, ubicacin, etc. Es por ello que es necesario hacer ajuste o correcciones, es decir, aplicar factores que los hagan lo ms similares posible con el terreno que se est avaluando. Estudiando esta muestra por estadstica descriptiva y obteniendo un resultado del promedio simple de los precios unitarios corregidos de los referenciales, o un resultado con la aplicacin de cualquier otro mtodo estadstico analtico, se determina el valor unitario buscado que multiplicado por el rea del terreno, apartamento, local, etc.., determina el valor del inmueble.

MTODO DEL COSTO

Para el clculo del valor actual de una construccin, se debe estimar su costo de reposicin, este costo no es ms que el costo de construccin a precios actuales de este edificio y locales comerciales, pero con materiales modernos y de acuerdo con el mismo diseo y distribucin. En el clculo se tomarn en cuenta los costos directos, como son la mano de obra, materiales y equipos, as como los costos indirectos, representados por el proyecto, inspeccin, permisologia, costo de financiamiento, gastos administrativos y por ltimo la utilidad empresarial e imprevistos. Para la depreciacin, se considerar la edad de la edificacin, la vida til, el mantenimiento que ha recibido y el estado de conservacin en que se encontraba para el momento de la inspeccin, que restado al costo de reposicin, permite aproximarse al valor de mercado o actual de la edificacin.

Clculo del Valor Actual de la Construccin.

El tiempo transcurrido y el desgaste debido al uso producen una baja en el Valor del Edificio. A la prdida del valor que no puede remediarse se le denomina DEPRECIACIN, la cual se calcula tomando en cuenta el lapso transcurrido desde la fecha de la construccin hasta la fecha de la realizacin del avalo. Las causas de la depreciacin son: deterioro fsico, obsolescencia funcional y obsolescencia econmica.

CAUSAS DE LA DEPRECIACIN
Deterioro fsico: Se produce por el uso, la edad, los elementos naturales, poco mantenimiento, etc.. Obsolescencia funcional: Causada por diseos deficientes, capacidad insuficiente, espacios perdidos, etc.. Obsolescencia econmica: Es la prdida de valor de la propiedad por causas externas tales como la cercana de zonas peligrosas, cambio de uso de la zona, prdida de deseabilidad.

Costos Directos.
Materiales Mano de Obra Equipos

Mtodo del Costo

Formacin de Valor Actual

COSTO DE REPOSICIN (COSTOS DIRECTOS+GASTOS ADMINISTRATIVOS+FINANCIAMIENTO+UTILIDAD) COSTOS DIRECTOS 1.012.543.350,00 BS GASTOS ADMINISTRATIVOS 101.254.335,00 BS FINANCIAMIENTO 30.376.300,50 BS UTILIDAD EMPRESARIAL 167.069.652,75 BS COSTOS DE REPOSICIN 1.311.243.638,25 BS

VALOR ACTUAL. SE TOMAR EN CONSIDERACIN E Y VP E= EDAD DEL INMUEBLE VP = VIDA PROMEDIO PARA EL TIPO DE INMUEBLE

VIDA UTIL O DURACIN EN AOS PARA LAS EDIFICACIONES EN AREAS URBANAS Y SUB URBANAS DE ALTO Y MEDIO DESARROLLO EN VENEZUELA. Fuente.- XIII Congreso Panamericano de Valuacin, Buenos Aires Argentina, 1985

TIPO DE EDIFICACIN ECONMICO SIN ESTRUCTURA

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS ECONMICO CON ESTRUCTURA ESTNDAR CON ESTRUCTURA Y SERVICIOS BSICOS BUENA CON ESTRUCTURA Y CON TODOS LOS SERVICIOS 65 60 60 MUY BUENA CON ESTRUCTURA Y TODOS LOS SERVICIOS 70 65 70

Vivienda

45 40 de 40

55 50 50

60 50 50

Unifamiliar
Vivienda Multifamiliar Edificios Oficinas

Edificios
Comerciales Edificios Industrias de

30
20

45
40

50
50

55
65

---

Mtodo del Costo.

CALCULO DE LA DEPRECIACIN (ROSS-HEIDECKE) D = [A + (1-A) C] (VR - VR) A = DEPRECIACIN TCNICA A = [E/VP + E2/VP2] A = 0,74 VR = VALOR O COSTO DE REPOSICIN 1.311.243.638,25 BS VR = VALOR DE RESCATE (5%) = 65.562.181,91 BS C = FACTOR DE EDO DE CONSERVACIN = 52,60 % E = EDAD APARENTE DE LA EDIFICACIN = 45 AOS VP = VIDA PROMEDIO UTIL DE LA EDIFICACIN = 55 AOS VALOR ACTUAL = 216.835.267,20 BS

FACTOR (C) DE CONSERVACIN DE HEIDECKE.

ESTADOS 1 1,5 2 2,5

CONDICIN FSICA Nuevo. No necesita reparacin Regular, requiere reparaciones de poco valor.

CLASIFICACIN Excelente Muy Bueno Bueno Intermedio 0.00 0.032 2.52 8.09

C%

3
3,5 4 4,5

Requiere reparaciones
simples. Requiere reparaciones considerables.

Regular
Deficiente Malo Muy Malo

18.10
33.20 52.60 75.20

Suceptible de ser
demolido.

Psimo

100,00

EJEMPLO DE LAS CARACTERSTICAS DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR CONSTRUCCIN TRADICIONAL 04 PISOS CON SOTANO y CON ASCENSOR
Sistema estructural: Fundaciones indirectas (pilotes), cabezales, vigas de riostra, columnas, vigas, losas nervadas y macizas con concreto 250 Kg/cm2 barras de acero Rat 2100 Kg/cm2,malla trucson, escalera metlica en acceso a la piscina. Instalaciones sanitarias: Puntos de agua blanca fria y caliente en H.G., puntos de aguas negras en H.F. y ventilacion en H.G. Instalaciones elctricas y otros equipos: Tuberia E.M.T. y conduit cable TW trenzado,tablero de 12 circuitos por apartamento. interruptores y tomacorrientes plasticos; intercomunicador, sistema contra incendio, ventilacin forzada. Instalaciones mecnicas: Rejillas para ventilacion. ducto de basura Paredes: Bloques huecos de arcilla revestimientos: friso acabado liso, porcelana blanca y decorada en ambientes interiores, friso acabado a esponja y liso en exteriores Pavimentos: Baldosas Villa de Cura, baldosas de arcilla y de ceramica, rodapie de vinyl Carpintera: puertas de madera entamborada, closet sin forrar con gavetas y entrepaos de madera. pasamanos de madera

EJEMPLO DE LAS CARACTERSTICAS DE UNA EDIFICACION MULTIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL 04 PISOS CON SOTANO y CON ASCENSOR

Herrera y cerrajera: puertas de aluminio anodizado de lamina sencilla y entamborada metalica, marcos metalicos. ventanas de aluminio anodizado y de romanilla de aluminio. Impermeabilizacin y Pintura: impermeabilizacin en caliente en losas horizontales e inclinada esmalte en elementos metalicos.caucho interior,caucho y texturizada en exteriores, barniz en madera Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos, bidet, baera y accesorios sanitarios de lujo calentador de 50 Lts., batea de granito. Ascensores: 01 ascensor todas las plantas. 4 pisos. cap. 6 pasajeros. lujo Sistema de bombeo: S.H. duplex, tanque 400 Gal., 2 bombas de 5 H.P. Obras exteriores: Piscina de techo del cuarto piso Varios: Tubo cromado 2 Aptos. por piso, C/U con 3 habitaciones y 2 baos, en planta baja, conserjeria y area social. piscina en la terraza Area bruta (mts. 2): 1.230, N de apartamentos: 06, Calidad: Superior

Incidencia de Costos por Parte de Obra

(Fecha de la estimacin 1er Trimestre 2011)

DESCRIPCIN
Trabajos Preliminares Movimientos de Tierra Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Elctricas I. Mecnicas y Especiales Paredes

%
0,27 0,62 11,16 27,47 8,82 7,00 0,30 4,02

Bs.F./m2
12,78 29,64 537,5 1.323,40 425,03 337,17 14,45 193,86

Revest. y Acabado Interno

Revest. y Acabado Externo Pavimento

7,31
1,62 3,49

352,24
78,17 168,15

Incidencia de Costos por Parte de Obra

DESCRIPCIN
Carpintera Herrera Cerrajera Impermeabilizacin Pintura Vidrios

%
2,49 8,00 0,71 0,16 2,40 0,04

Bs.F./m2
119,78 385,22 34,44 7,48 115,86 2,05

Artefactos Sanitarios
Ascensores Sistema de Bombeo

4,66
3,84 1,93

224,97
185,05 92,84

Otros Equipos
Obras Exteriores Varios TOTAL (M2)

0,71
2,68 0,30 100,00

34,33
129,04 14,51 4817,96

Ejemplo Clculo del Valor Actual de la Construccin.

ESTADO DE CONSERVACIN BUENO ( C=2,52 ), INTERMEDIO (C=8,09), REGULAR (C=18,10). DEFICIENTE ( C=33,20), MALO (C=52,60), MUY MALO (C=75,20)

Descripcin

Unidad

Cantidad

P. Unitario (Bs/M2)

Costo Directo

Gastos

Utilidad

Costo de

Administracin Financiamiento Empresarial Reposicin

Edificio Tipo Multifamiliar de 4 plantas, son stano y ascensor. Sub-totales

m2

1.230,00

4.817,96

5.926.090,80

888.913,62

592.609,08

1.022.250,66

8.429.864,16

8.429.864,16

Clculo del Valor Actual de la Construccin.

Una vez que se establece el valor por metro cuadrado del tipo de construccin objeto del avalo, se calcula la depreciacin que corresponda segn la edad de la edificacin y su estado de conservacin y mantenimiento
Descripcin Valor Depreciacin Actual (Bs.)
Edificio Tipo Multifamiliar de 4 plantas, son stano y ascensor.

Depreciacin (aparente) Vidad Tcnica Edad Util

Valor Residual

C (%)

1.693.154,43 6.736.709,73 1.693.154,43 6.736.709,73

0,14

15,00

65

421.493,21

8,09

Valor Total del Inmueble

El valor del inmueble vendr dado por la suma del valor del terreno obtenido por el Mtodo de Mercado y el Valor Actual de las construcciones existentes sobre dicho terreno.

GRACIAS POR SU ATENCIN