Estudo Viabilidade Economica FGV Nova Luz

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:tudo: de V|ob|||dode conm|co, Mercodo|q|co e

de 5|tuoo Fund|r|o -Con:o||dodo:
5ubroduto s.
:tudo: de V|ob|||dode conm|co,
Mercodo|q|co e de 5|tuoo
Fund|r|o - Con:o||dodo:

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:tudo: re||m|nore: de V|ob|||dode conm|co, Mercodo|q|co e de 5|tuoo Fund|r|o - 5ubroduto s.

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:tudo: de V|ob|||dode conm|co, Mercodo|q|co e de 5|tuoo Fund|r|o - Con:o||dodo: - 5ubroduto s.
Are:entoo

O presente Relatrio destina-se a apresentar os estudos de viabilidade econmica,
mercadolgica e de situao fundiria consolidados, em resposta ao Termo de
Referncia do Edital 001/2009 (Prefeitura de So Paulo) e aos compromissos do
Processo Administrativo 2009-0.209.264-9 e Contrato 02/2010/SMDU.

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Def|n|e:

Neste relatrio, as expresses e siglas abaixo tero o significado de acordo com a descrio
a seguir, exceto se de outra forma indicar o contexto.

rea bruta a rea total de um determinado territrio, inclusive logradouros,
reas verdes e institucionais.
rea computvel a soma das reas construdas cobertas de todos os pavimentos de
uma edificao, que so consideradas para o clculo do coeficiente de
aproveitamento.
rea no computvel a soma das reas construdas cobertas de uma edificao no
consideradas para o clculo do coeficiente de aproveitamento, nos
termos dispostos na legislao pertinente.
rea construda total a soma das reas cobertas de todos os pavimentos de uma
edificao.
BDI Benefcios e despesas indiretas.
Beta O coeficiente Beta () mede o risco sistemtico de um ativo e reflete
caractersticas intrnsecas da empresa, tais como o setor de atuao,
tamanho, etc. A relao entre a dvida da empresa (D) e seu capital
prprio (E) tambm interfere no Beta, uma vez que quanto maior a
relao D/E, maior ser o risco e, consequentemente, maior ser o
Beta. Portanto, exprime os riscos de negcio e financeiro da empresa.
Beta desalavancado o Beta de um ativo desconsiderando-se a alavancagem (relao
entre dvida e capital prprio) da empresa. Ou seja, busca exprimir
apenas o risco do negcio de um ativo.
CAJUFA Centro de Apoio aos Juzes das Varas da Fazenda Pblica de So
Paulo. O CAJUFA publica normas tcnicas relativas avaliao de
imveis, com aplicabilidade em percias em todo o Estado de So
Paulo.
CEBRAP Centro Brasileiro de Anlise e Planejamento.
CNAE Classificao Nacional de Atividades Econmicas. A CNAE o
instrumento de padronizao nacional dos cdigos de atividade
econmica e dos critrios de enquadramento utilizados pelos diversos
rgos da administrao tributria do pas.
Coeficiente de aproveitamento a relao entre a rea edificada computvel e a rea do lote.
COFINS Contribuio para Financiamento da Seguridade Social.
Concesso Urbanstica A Concesso Urbanstica p um contrato administrativo por meio do
qual o Municpio, por meio de licitao, transfere a pessoa(s) jurdica(s)
a execuo de obras de urbanizao ou reurbanizao de interesse
pblico, obras estas a serem executadas por conta e risco da(s)
pessoa(s) jurdica(s) ento contratadas, com base em projeto
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urbanstico especfico previamente definido pelo Poder Pblico
Municipal.
Concessionria Refere-se SPE, a ser criada pela pessoa jurdica ou consrcio de
empresas vencedor de licitao para outorga da Concesso
Urbanstica Nova Luz, responsvel pelo conjunto de intervenes
urbansticas necessrias para a execuo de projeto urbanstico
especfico no permetro definido pelas Avenidas Csper Lbero,
Ipiranga, So Joo, Duque de Caxias e Rua Mau, no Distrito da
Repblica.
Consrcio Conjunto de empresas vencedor do certame licitatrio definido pelo
Edital 001/2009 (Prefeitura de So Paulo), Processo Administrativo
2009-0.209.264-9 e Contrato 02/2010/SMDU, formado pelas empresas
Concremat Engenharia, Cia.City, AECOM Technology Corporation e
Fundao Getlio Vargas. O Consrcio responsvel pela elaborao
de projeto urbanstico especfico e estudos complementares para fins
de realizao de Concesso Urbanstica na rea delimitada pelo
permetro da Nova Luz, definido pelas Avenidas Csper Lbero,
Ipiranga, So Joo, Duque de Caxias e rua Mau, no Distrito da
Repblica, no municpio de So Paulo.
CSLL Contribuio Social sobre o Lucro Lquido.
CUB Custo Unitrio Bsico, calculado e divulgado mensalmente pelo
SindusCon-SP.
EIA-RIMA Estudo de Impacto Ambiental Relatrio de Impacto Ambiental.
EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio S/C Ltda.
FGV Fundao Getulio Vargas
Fundo de comrcio Representa um conjunto de atributos imateriais do comerciante e
possui uma natureza equivalente a de um ativo intangvel, que confere
empresa o potencial de gerao de resultados futuros. Esse
potencial normalmente est associado clientela (popularidade do
estabelecimento), s condies geogrficas (localizao privilegiada),
administrao (elevada capacidade gerencial do empresrio), etc, e
possibilita empresa a gerao de resultados que no seriam
possveis de alguma outra forma.
Habitao de Interesse Social
HIS
aquela que se destina a famlias com renda igual ou inferior a 6
(seis) salrios mnimos, de promoo pblica ou a ela vinculada, com
padro de unidade habitacional com um sanitrio, at uma vaga de
garagem e rea privativa de no mximo 50 m (cinquenta metros
quadrados), com possibilidade de ampliao quando as famlias
beneficiadas estiverem envolvidas diretamente na produo das
moradias.
Habitao de Mercado Popular
HMP
aquela que se destina a famlias de renda igual ou inferior a 16
(dezesseis) salrios mnimos ou capacidade de pagamento a ser
definida em lei especfica, de promoo privada, com padro de

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unidade habitacional com at dois sanitrios, at uma vaga de
garagem e rea privativa de no mximo 70m (setenta metros
quadrados).
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica.
IGP ndice Geral de Preos, calculado e divulgado pela FGV.
IGP-DI ndice Geral de Preos - Disponibilidade Interna, calculado e divulgado
pela FGV.
INCC ndice Nacional da Construo Civil, calculado e divulgado pela FGV.
IPCA ndice Nacional de Preos ao Consumidor Amplo, calculado e
divulgado mensalmente pelo IBGE.
IR Imposto de Renda.
ISS Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza.
ITBI Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis por Ato Oneroso "inter
vivos".
Mtodo involutivo Conforme definido na NBR 14653-2, o mtodo involutivo consiste em
determinar o preo de um terreno considerando um aproveitamento
eficiente, mediante hipottico empreendimento compatvel com as
caractersticas do bem e com as condies do mercado vigentes.
Outorga onerosa do direito de
construir
a concesso, pelo Poder Pblico, de potencial construtivo adicional
acima do resultante da aplicao do Coeficiente de Aproveitamento
Bsico, at o limite estabelecido pelo Coeficiente de Aproveitamento
Mximo, de alterao de uso e parmetros urbansticos, mediante
pagamento de contrapartida financeira.
PAIC Pesquisa Anual da Indstria da Construo.
Payback Expressa o tempo necessrio para que a renda lquida acumulada do
empreendimento iguale o total do investimento realizado.
PGV Planta Genrica de Valores.
PIS Contribuio para o Programa de Integrao Social.
PMSP Prefeitura Municipal de So Paulo.
Potencial construtivo o produto resultante da multiplicao da rea de um lote pelo
coeficiente de aproveitamento.
PUE Projeto Urbanstico Especfico.
PUZEIS Plano de Urbanizao de ZEIS.
Retrofit Reforma e adaptao de edifcio antigo com ou sem mudana de uso.
SINDUSCON-SP Sindicato da Indstria da Construo Civil de So Paulo.
SPE Sociedade de Propsito Especfico.
SQL Cdigo nmero que representa o Setor, Quadra e Lote de um imvel.
Termo de Referncia Termo de Referncia do Edital 001/2009 (Prefeitura de So Paulo)para
contratao de empresa ou consrcio para a elaborao de projeto
urbanstico especfico e estudos complementares para fins de
realizao de Concesso Urbanstica na rea delimitada pelo
permetro da Nova Luz, definido pelas avenidas Casper Lbero,
Ipiranga, So Joo, Duque de Caxias e rua Maui , no distrito da
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Repblica, no municpio de So Paulo.
TIR Taxa Interna de Retorno. A TIR expressa a taxa de desconto que
anula o valor presente lquido de um fluxo de caixa projetado no
horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a
realizar. A frmula matemtica para determinao da TIR :
, na qual: FCt o fluxo de caixa lquido na data t; t
um perodo de tempo medido em dias, meses, anos etc.; n o nmero
total de perodos de tempo utilizado na anlise do investimento; e TIR
a taxa interna de retorno do projeto.
A taxa interna de retorno encontrada por meio do mtodo de
tentativas e erros, onde se substitui uma taxa qualquer na varivel TIR
da equao acima, e verificado se o resultado igual a zero. Em
caso positivo, a taxa interna de retorno foi encontrada, caso contrrio
substitui-se outra taxa na varivel TIR e se repete o procedimento at
que o resultado seja igualado a zero. Um empreendimento ser
considerado vivel quando a sua taxa interna de retorno for igual ou
superior taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de
igual risco.
TPCL Cadastro Territorial Predial de Conservao e Limpeza, que constitui a
base de dados imobilirios da Secretaria de Finanas e
Desenvolvimento Econmico da Prefeitura Municipal de So Paulo.O
TPCL fornece informaes relativas : i) nmero de identificao do
imvel (cdigo SQL-CD); ii) rea do lote; iii) tipo de lote; iv) rea
construda do lote; v) uso da edificao; vi) ano de construo da
edificao; vii) padro da construo; viii) cdigo do logradouro e
endereo fiscal do lote; e ix) nmero de pavimentos da edificao.
Transferncia de potencial
construtivo
o instrumento que permite transferir o potencial construtivo no
utilizado no lote ou potencial construtivo virtual de lote ou gleba ou
potencial construtivo correspondente ao valor do imvel ou parte
deste, no caso de doao, para outros lotes.
VGV Valor Geral de Venda equivale ao total de unidades (no residenciais
e residenciais) potenciais de lanamento, multiplicado pelo preo
mdio de venda estimado da unidade (no residenciais e residenciais).
VPL Valor Presente Lquido. O VPL do fluxo de caixa de um projeto
corresponde soma algbrica de todos os recebimentos e
pagamentos descontados com base em uma taxa de desconto. A
frmula matemtica para determinao do VPL : , na
qual: i a taxa de desconto; n o nmero total de perodos de tempo
utilizado na anlise do investimento; FCt o fluxo de caixa lquido na
data t; e t um perodo de tempo medido em dias, meses, anos etc.
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No caso em anlise, a taxa de desconto a ser adotada para trazer a
valor presente o fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade
da concessionria, considerando-se o nvel de risco da concesso.
De uma forma geral, um projeto ser considerado vivel quando o seu
valor presente lquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto
equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
WACC Custo Mdio Ponderado de Capital.
ZEIS Zona Especial de Interesse Social.

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5umr|o

APRESENTAO ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3
DEFINIES------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4
SUMRIO---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9
SUMRIO EXECUTIVO-------------------------------------------------------------------------------------------------- 11
1. PANORAMA GERAL DAS CONDIES ECONMICO-FINANCEIRAS --------------------------- 18
t.t. Metodo|oq|o-------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18
t.t.t. o:e de dodo:------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18
t.t.2. too: e rem|::o: de trobo|ho---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 19
t.t.1. Montoqem e Con:o||doo do: o:e:--------------------------------------------------------------------------------------------------- 20
t.t.4. |nf|unc|o de otr|buto: do: |mue|:, do rox|m|dode o omen|dode: e o ben: ub||co: e do req|o no: reo: ----------- 21
t.t.s. C|cu|o do: |nd|ce: de uo|or|zoo do: reo: de |mue|: --------------------------------------------------------------------------- 24
t.t.. C|cu|o do: rm|o: de |oco||zoo ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 25
t.2. An||:e do mercodo |mob|||r|o de 5o ou|o ---------------------------------------------------------------- 25
t.2.t. O Mercodo Re:|denc|o| -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25
t.2.2. O Mercodo No re:|denc|o| --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 37
t.1. otenc|o||dode: e Def|c|nc|o: do Req|o or Comoroo com Outro: Req|e: do C|dode com
D|nm|co |mob|||r|o 5|qn|f|cot|uo ------------------------------------------------------------------------------------- 53
t.1.t. Mercodo re:|denc|o| ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 53
t.1.2. Mercodo No re:|denc|o|------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 59
t.1.1. otenc|o||dode: e Def|c|nc|o: ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 65
t.4. 5|mu|oe: de Vo|ore: de |mue|: o 5erem Oferec|do: de Acordo com o: Fo|xo: de Rendo do:
Adqu|rente:, em Funo do: Corocter|:t|co: do Req|o------------------------------------------------------------ 66
t.4.t. Vo|ore: |mob|||r|o: ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 66
t.4.2. Vo|or|zoo |mob|||r|o duronte o er|odo de conce::o --------------------------------------------------------------------------- 75
2. REAS A ADQUIRIR---------------------------------------------------------------------------------------------- 82
2.t. Loco||zoo em |onto do: reo: o odqu|r|r ------------------------------------------------------------------ 82
2.2. Cu:to: de oqu|:|o------------------------------------------------------------------------------------------------ 82
2.2.t. Def|n|o do: |mue|: oro oqu|:|o -------------------------------------------------------------------------------------------------- 84
2.2.2. C|o::|f|coo do: |mue|: oro oqu|:|o----------------------------------------------------------------------------------------------- 85
2.2.1. Aju:te: do: t|o|oq|o: :equndo dodo: do 1CL --------------------------------------------------------------------------------------- 86
2.2.4. C|cu|o do uo|or de mercodo or m
2
de reo r|uot|uo ---------------------------------------------------------------------------- 89
2.2.s. :t|mot|uo do montonte do uerbo oro oqu|:|o do: |mue|: ------------------------------------------------------------------- 89
2.2.. Comoroo com o CV----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 90
2.2.1. Comoroo com o Vo|or Veno| de Refernc|o oro o |1|------------------------------------------------------------------------ 92
2.2.s. Comoroo com o ouo||oo do CAlUFA-------------------------------------------------------------------------------------------- 92
2.2.9. Fundo de Comrc|o ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 94
2.1. Cu:to: de Demo||o e Remoo-------------------------------------------------------------------------------- 98
3. INTERVENES A IMPLANTAR -----------------------------------------------------------------------------103
1.t. Loco||zoo do: |nteruene: reu|:to: no U e no UZ|5----------------------------------------------103
1.2. Corocter|zoo do: |nteruene: reu|:to: no U e no UZ|5------------------------------------------103
1.2.t. Cu:to: L|qodo: |nfroe:truturo e reo: Verde:------------------------------------------------------------------------------------- 104
1.2.2. Cu:to: de equ|omento: ub||co: ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 106
1.2.1. Cu:to: do: med|do: m|t|qodoro: e roqromo: :oc|oomb|ento|: cont|do: no |A-R|MA ------------------------------------- 108
4. ESTIMATIVAS DE RECEITAS ---------------------------------------------------------------------------------114
4.t. Rece|to :t|modo do Conce::|onr|o --------------------------------------------------------------------------116
4.t.t. :t|mot|uo do Vo|or Cero| de Vendo: (VCV)---------------------------------------------------------------------------------------- 118
4.t.2. Cu:to: de Con:truo oro efe|to de c|cu|o do: reo: do: terreno: ----------------------------------------------------------- 123
4.t.1. Cu:to: de |ncororoo oro efe|to de c|cu|o do: reo: do: terreno: -------------------------------------------------------- 129
4.t.4. C|cu|o: do Rece|to :t|modo do Conce::|onr|o ---------------------------------------------------------------------------------- 132
5. DESPESAS GERAIS DE IMPLANTAO------------------------------------------------------------------137
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s.t. De:e:o: Cero|: e Adm|n|:trot|uo: -----------------------------------------------------------------------------137
s.2. 5equro: e Coront|o: ----------------------------------------------------------------------------------------------139
s.1. nu: F|xo do Conce::o -----------------------------------------------------------------------------------------140
s.4. nu: Vor|ue| do Conce::o------------------------------------------------------------------------------------141
s.s. De:e:o: de Requ|or|zoo de |mue|:------------------------------------------------------------------------141
s.. |mo:to red|o| e 1err|tor|o| Urbono (|1U) -----------------------------------------------------------------142
s.1. 1r|buto: Federo|:--------------------------------------------------------------------------------------------------143
s.1.t. |Rl ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 144
s.1.2. C5LL ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 144
s.1.1. |5 e COF|N5------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 145
6. CONDIES GERAIS PARA A IMPLANTAO DO PROJETO ------------------------------------147
.t. uont|dode: e uo|ore: de uendo l |ocoo do: un|dode: con:tru|do:, bem como o cooc|dode de
ob:oro de::e: cu:to: e|o ub||co o|uo-----------------------------------------------------------------------------150
.2. Re|otr|o:, qrf|co, tobe|o: co-re|oc|onondo rece|to:, de:e:o: e reu|:o de temo de |m|ontoo
em funo do: cenr|o: con:tru|do: -----------------------------------------------------------------------------------153
.2.t. Cenr|o bo:e ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 155
.2.2. Cenr|o o|ternot|uo ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 157
.1. 5uqe:te: de e:trotq|o: de |m|ontoo com bo:e no me|hor comb|noo entre re:u|todo
urbon|:t|co e retorno f|nonce|ro ---------------------------------------------------------------------------------------161
.4. Re|otr|o :|nte:e co-re|oc|onodo o: d|uer:o: o:ecto:, |nd|coe: e reu|:e: fe|to: no decorrer do:
trobo|ho: ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------162
7. ANEXOS -------------------------------------------------------------------------------------------------------------165
1.t. Anexo :tot|:t|co--------------------------------------------------------------------------------------------------166
1.2. |onto do: reo: o Adqu|r|r (|onto de Conce::o) --------------------------------------------------------169
1.1. |onto do: |nteruene: o |m|ontor (reo: Verde: e equ|omento: ub||co:) ------------------------174
1.4. |onto de |m|ontoo com bo:e no me|hor comb|noo entre re:u|todo urbon|:t|co e retorno
f|nonce|ro (|onto do Fo:eomento) ----------------------------------------------------------------------------------180
1.s. Fo:eomento - Cronoqromo ------------------------------------------------------------------------------------185
1.. uodro Re:umo do: reo:--------------------------------------------------------------------------------------186
1..t. reo: or 1|o|oq|o ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 186
1..2. reo: or emreend|mento------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 187
1.1. C|cu|o do e:t|mot|uo do cu:to md|o onderodo de co|to| (vACC) oro o Conce::o Urbon|:t|co
Nouo Luz ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------188
1.s. o||t|co: ------------------------------------------------------------------------------------------------------------191

tt
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5umr|o execut|uo

O objetivo deste relatrio, em conformidade com o estabelecido no Termo de
Referncia do Edital 001/2009 e na Ordem de Incio de Servio n
006/2010/SMDU.NOVALUZ, apresentar a consolidao dos estudos de viabilidade
econmica, mercadolgica e de situao fundiria. O objetivo final avaliar e
delinear as condies necessrias para que as premissas e diretrizes estabelecidas
pela Municipalidade, consubstanciadas no PUE, possam ser concretizadas sem a
necessidade de aporte de recursos pblicos oramentrios ou, em caso contrrio,
indicar o montante necessrio do patrocnio da PMSP para que a Concesso
Urbanstica na rea da Nova Luz seja vivel do ponto de vista econmico e
financeiro.

A indita interveno idealizada pela municipalidade nas 45 quadras pertencentes
rea denominada Nova Luz ser operacionalizada atravs do instituto da Concesso
Urbanstica
1
.

O objetivo da Concesso Urbanstica a implantao das obras e intervenes
previstas no projeto urbanstico especfico, necessrias requalificao da infra-
estrutura urbana e ao reordenamento do espao urbano daquela regio. Como
forma de remunerao pela implantao do projeto urbanstico especfico, a
concessionria ter a faculdade de obter receitas por meio da explorao dos
imveis resultantes nas reas a serem transformadas, destinados a usos privados,
ou seja, pelo seu desenvolvimento imobilirio.

Nesta modelagem, foram descartadas todas as outras formas alternativas,
complementares ou acessrias de remunerao da concessionria previstas em lei,

1
O instituto da concesso urbanstica foi criado pelo Plano Diretor do Municpio de So Paulo, Lei
Municipal n 13.430/2002, est previsto na lei de uso e ocupao do solo, que tambm trouxe normas
complementares ao Plano Diretor, a Lei no 13.885/2004, e foi regulamentado recentemente pela Lei
Municipal n 14.917/2009. Por meio da Lei Municipal n 14.918/2009, foi autorizada a utilizao do
instituto para a revitalizao e reurbanizao do permetro conhecido como Nova Luz.
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como por exemplo, a explorao direta ou indireta de reas pblicas, pois tornariam
o projeto da Concesso Urbanstica muito mais complexo, agregando outros fatores
que poderiam afetar a rea, os comerciantes ou at os moradores, o que traria
incertezas ao processo e ao papel da concessionria. A clareza na definio das
obrigaes e dos direitos da concessionria fator importante de precificao da
Concesso Urbanstica, pois deixa explcitos os seus custos e suas receitas. Por
conta da obrigao de implantao integral do Plano Urbanstico Especfico nas
reas pblicas e privadas, a concessionria apenas poder obter receitas com a
explorao imobiliria das reas privadas a serem transformadas, j previamente
definidas, para a implantao da transformao pretendida em cada fase.

Ainda que o escopo da concessionria seja promover a transformao urbanstica,
incluindo a o desenvolvimento imobilirio dos imveis residenciais e no
residenciais a serem construdos, a adoo de um modelo simplificado de
viabilidade econmico-financeira permite segregar os fatores que se relacionam
exclusivamente concesso, dos fatores relacionados atividade de
desenvolvimento imobilirio. Desta forma, no se contaminam as avaliaes
econmicas e financeiras da atividade da concesso com as atividades que
demandam outro tipo de estrutura, tecnologia e capital e para cuja operao existem
vrias empresas operando no mercado. O processo de desenvolvimento imobilirio
remunera uma atividade econmica com ciclo bem definido, que se inicia com a
compra de terrenos e termina com a venda dos imveis resultantes para o mercado.
A concessionria pode negociar parcerias para a incorporao, cabendo a si a
parcela econmica correspondente ao valor do terreno no negcio. Ou seja, o valor
do terreno traduz a parcela de receita que reflete as atividades geradas como
obrigaes da concessionria, separando-a da atividade de produo imobiliria,
que tm sua dinmica prpria e requer uma gesto de riscos e expectativa de
remunerao distintas.

Este modelo tem em si implcito o conceito de que o valor do terreno captura os
ganhos gerados com a incorporao e desenvolvimento imobilirio. O modelo utiliza
o mtodo involutivo para estimar o valor do terreno. Este mtodo parte de um
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empreendimento paradigma a ser realizado no terreno, seguindo as diretrizes de
cada quadra definidas no PUE, e calcula o valor possvel a ser atribudo a ele, de
forma a tornar o empreendimento economicamente vivel. Desta forma, a gerao
de valor decorrente da transformao da regio e do uso do potencial construtivo
desejvel para a rea capturada no preo do terreno. O modelo, portanto,
considera como receita o valor de venda do terreno, adotando a simplificao para
efeito da avaliao econmica e financeira de que a concessionria obtenha suas
receitas com a venda dos terrenos. A esta modelagem e simplificao denominamos
receita estimada da concessionria, a ser citada no decorrer do relatrio.

Nesse sentido, na modelagem da anlise de viabilidade econmica e financeira da
Concesso a receita estimada da concessionria, juntamente com eventual
patrocnio da PMSP, deveria ser suficiente para fazer frente implantao das obras
e intervenes previstas no projeto urbanstico especfico, necessrias
requalificao da infra-estrutura urbana e ao reordenamento do espao urbano, bem
como remunerar o capital investido nos ativos imobilirios necessrios para a
implantao do PUE nos espaos privados, bem como sua gesto.

Destaque-se ainda que o estudo de viabilidade econmica, mercadolgica e de
situao fundiria foi desenvolvido segundo uma metodologia especfica, que busca
analisar, sob o ponto de vista de um investidor privado, o grau de interesse em se
associar ao projeto de Concesso Urbanstica Nova Luz. O estudo de viabilidade
econmica, mercadolgica e de situao fundiria servir de base para que
potenciais investidores tomem a deciso de participao, ou no, na futura licitao
da Concesso Urbanstica.

Entende-se ainda que a viabilidade econmica e financeira do empreendimento est
relacionada aos fluxos de caixa esperados ao longo do perodo de concesso. Ou
seja, o retorno esperado ser obtido caso os fluxos de caixa projetados se
confirmarem. Portanto, de acordo com a forma como os riscos envolvidos no
negcio forem alocados, h uma influncia direta sobre os fluxos de caixa esperados
que, por sua vez, influenciam o retorno esperado da concesso.
t4
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Os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois cenrios distintos:
um deles, definido como cenrio base, considera o prmio de imagem
2
atual da
regio para os imveis no residenciais; o outro, definido como cenrio alternativo,
considera uma melhoria do prmio de imagem dos imveis no residenciais. Alm
disso, no que diz respeito aos imveis residenciais, alm da valorizao direta obtida
pela instalao de amenidades
3
na rea, h uma melhoria da imagem da regio nos
dois cenrios (a rea passaria a ser vista como semelhante em valor s reas da
Bela Vista e Consolao). Ou seja, diante do conjunto de investimentos e
intervenes que sero realizadas pela futura concessionria, espera-se que ocorra
uma melhoria significativa daquele espao urbano e, provavelmente, uma melhoria
da qualidade de vida na regio.

Cabe ressaltar tambm que as anlises e as concluses contidas neste Relatrio
basearam-se em diversas premissas adotadas de projees operacionais futuras,
tais como: volume de unidades habitacionais a serem oferecidas, custos de
aquisio e demolio, valor geral de vendas, custos de incorporao, custos de
construo, receita de vendas de terrenos, recolhimento de impostos, volume de
investimentos, margens operacionais, etc. Assim, a condio futura da
concessionria em relao situao financeira e resultados operacionais poder
apresentar diferena significativa se comparada quela expressa ou sugerida nas
projees e concluses contidas neste Relatrio. Muitos dos fatores que
determinaro esses resultados e valores esto alm de nossa capacidade de
controle ou previso.

2
Entende-se por prmio de imagem o adicional de valor que dado aos imveis em uma certa regio
em comparao com outras com as mesmas amenidades e tipologia de imveis.
3
Amenidades so um conjunto de caractersticas especficas de uma localidade com contribuio
positiva ou negativa para a satisfao dos indivduos que habitam essa localidade e, normalmente,
dizem respeito a caractersticas naturais, como reas verdes, praias (onde for o caso), etc., assim
como os bens gerados pela atividade humana, como oferta de entretenimento, segurana, servios,
etc.
ts
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Nesse sentido, as palavras acredita, pode, ir, estima, antecipa, pretende,
espera, entende e outras com significado semelhantes tm por objetivo identificar
estimativas e projees. Declaraes futuras envolvem riscos, incertezas e
premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de
circunstncias que podem ou no ocorrer.

Alm disso, o Consrcio no assume a responsabilidade de atualizar publicamente
ou revisar as consideraes sobre estimativas futuras contidas neste Relatrio. O
Consrcio no se responsabiliza ainda por eventuais perdas que podero ser
ocasionadas PMSP, a seus dirigentes ou a outras partes como consequncia da
utilizao dos dados e informaes constantes deste Relatrio.

Resultados das anlises

Considerando os dados e premissas apresentados, calcula-se que, no cenrio base
seria necessrio um patrocnio por parte da municipalidade da ordem de R$ 333
milhes, em moeda de junho de 2010, na Concesso Urbanstica Nova Luz para que
seja vivel do ponto de vista econmico e financeiro. Em moeda de junho de 2011
4
,
esse montante equivale a aproximadamente R$ 355 milhes. Esse patrocnio
deveria ser desembolsado pela PMSP em parcelas anuais e consecutivas ao longo
dos 6 (seis) primeiros anos da concesso. Com isso, atingir-se-ia uma TIR de 11,5%
ao ano em termos reais (acima da inflao) e um VPL de R$ 4 milhes, em moeda
de junho de 2010.

J no cenrio alternativo, calcula-se que seria necessria um patrocnio por parte da
municipalidade da ordem de R$ 226 milhes na Concesso Urbanstica Nova Luz
para que seja vivel do ponto de vista econmico e financeiro. Em moeda de junho
de 2011, esse montante equivale a aproximadamente R$ 241 milhes. Esse
patrocnio deveria ser desembolsada pela PMSP em parcelas anuais e consecutivas
ao longo dos 4 (quatro) primeiros anos da concesso. Com isso, atingir-se-ia uma

4
Neste relatrio, adotou-se o IPCA para atualizar os valores para junho de 2011.
t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
TIR de 11,5% ao ano em termos reais (acima da inflao) e um VPL de R$ 6
milhes, em moeda de junho de 2010.

A Tabela 1 a seguir apresenta um sumrio com os resultados da concessionria em
ambos os cenrios analisados.

1obe|o t - r|nc|o|: Re:u|todo: e |nd|codore: do Conce::o em d|ferente: cenr|o:
(uo|ore: em R1 m||ho)
C
8
C
A
L C
8 L v 1

S C
l l L
S
u C M
1
S I C
I V LI
1l8
vL 8

L 8

Fonte: Consrcio Nova Luz. Valores em moeda de Junho/2010

Este Relatrio, buscando atender ao especificado no Termo de Referncia e na
Ordem de Incio de Servio n 006/2010/SMDU.NOVALUZ, foi estruturado da
seguinte forma: aps esse breve sumrio, o item 1 descreve um Panorama geral das
condies econmico-financeiras, apresentando a metodologia geral empregada nas
anlises do mercado imobilirio, o comportamento do mercado imobilirio de So
Paulo de 2000 a 2010, a evoluo desse mercado em reas selecionadas e o
posicionamento da Nova Luz no cenrio global da cidade e ainda as estimativas de
t1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
valores dos imveis residenciais e no residenciais e de valorizao imobiliria que
sero empregados no modelo de anlise de viabilidade econmico-financeira do
projeto Nova Luz. J o item 2 trata das reas a Adquirir e quando se apresenta
estimativas dos custos de aquisio dos imveis na regio. O item 3 busca
quantificar as Intervenes a Implantar definidas para a regio, incluindo
remodelagem de infraestrutura e implantao de reas verdes, equipamentos
pblicos e medidas mitigadoras e programas socioambientais contidas no EIA-RIMA.
O item 4, Estimativas de Receitas, descreve e quantifica as receitas operacionais
estimadas da Concesso Urbanstica, especialmente a estimativa da receita da
concessionria obtida atravs do mtodo involutivo. O item 5 descreve e estima as
Despesas gerais de implantao, que correspondem aos gastos gerais a serem
incorridos pela concessionria para viabilizar a implantao do projeto urbanstico
especfico. O item 6 trata das Condies gerais para a implantao do projeto e
quando se apresenta os resultados obtidos da anlise de viabilidade econmica e
financeira da concesso. O item 7 apresenta os Anexos contidos neste Relatrio.
ts
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
t. onoromo qero| do: cond|e: econm|co-f|nonce|ro:

O objetivo deste captulo estipular as estimativas de valores de negcios
potenciais para a rea de concesso da Nova Luz, de forma a fornecer elementos
quantitativos para a anlise de viabilidade econmico-financeira. A simulao dos
valores de imveis residenciais e no residenciais a serem oferecidos na Nova Luz
tomou por referncia os estudos atualizados sobre a valorizao imobiliria na
cidade de So Paulo nos ltimos dez anos. A presente anlise aprofundou a
discusso sobre o efeito das amenidades e bens pblicos no entorno de um imvel
sobre o seu potencial preo de mercado, passo necessrio para projetar o efeito das
intervenes na rea sobre o preo futuro do imvel. Tambm foi analisado o
comportamento do mercado imobilirio em reas na cidade que servem de
referncia de mercado.

A seo 1.1 apresenta a metodologia geral empregada nas anlises do mercado
imobilirio. A seo seguinte descreve a analisa o comportamento do mercado
imobilirio de So Paulo de 2000 a 2010. A seo 1.3 compara a evoluo desse
mercado em reas selecionadas e posiciona a Nova Luz no cenrio global da
cidade. A ltima seo (1.4) apresenta as estimativas de valores dos imveis
residenciais e no residenciais e de valorizao imobiliria que sero empregados
no modelo econmico-financeiro de avaliao do projeto Nova Luz.

t.t. Metodo|oq|o

t.t.t. o:e de dodo:

As bases de dados da Embraesp de lanamentos residenciais e no residenciais, j
empregadas em relatrio anterior, foram atualizadas e empregadas para estimar os
preos dos imveis no mercado imobilirio de So Paulo. Alm do peso de
diferentes atributos do imvel e da regio onde se localiza na formao do seu preo
dos imveis, foi analisada a influncia da proximidade a amenidades e a bens
pblicos sobre o valor.
t9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

Com relao aos imveis no residenciais, alm das informaes de ofertas pblicas
de mercado, tambm foram analisadas as informaes referentes a licenas para
construir
5
concedidas pela Prefeitura de So Paulo. Por englobar as ofertas pblicas
e as obras encomendadas diretamente por empresas, a evoluo das licenas d
uma idia mais abrangente da expanso da rea no residencial na cidade.
6

Tambm fornece um importante elemento para analisar o peso dos
empreendimentos imobilirios da Nova Luz no mercado de imveis no residenciais.

As informaes de localizao das amenidades vieram da base de dados de
estabelecimentos do CEBRAP. Essa base de dado constitui um cadastro de
estabelecimentos que contm a natureza da atividade econmica, dada pelo cdigo
CNAE, e a localizao, com descrio do logradouro e CEP. Para cada CEP na
cidade de So Paulo foi obtido o cmputo do nmero de estabelecimentos de
conjuntos selecionados de atividades e essas informaes foram imputadas nos
bancos de dados de lanamentos imobilirios.

t.t.2. too: e rem|::o: de trobo|ho

A anlise quantitativa desenvolvida neste estudo passou pelas seguintes etapas:

Montagem e consolidao das bases de dados Embraesp e Cebrap;

Estimao estatstica da influncia dos atributos do imvel, da
proximidade a amenidades e da regio nos preos de imveis
residenciais e no residenciais;

Clculo dos ndices de valorizao dos preos de imveis; e

5
Conforme apresentado no item 3.5 do Produto 1.5.
6
Apesar de mais completa, essa base de informaes no substitui a anlise de lanamentos, pois
ela no dispe de informaes de preos.
2O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

Clculo dos prmios de localizao nos preos dos imveis;

Os valores calculados nesses modelos so empregados para estimar os valores
imobilirios de aquisio e valorizao, que so parmetros da anlise de viabilidade
econmica. As etapas seguintes, aplicadas na seo 1.4, so:

Estimao dos valores mdios de mercado para efeito de compor a
tabela de aquisies;

Estimao dos valores potenciais de mercado dos imveis residenciais e
no residenciais para efeitos de compor o clculo de receitas do
empreendimento; e

Estimao da curva de valorizao dos imveis ao longo do perodo de
concesso.

t.t.1. Montoqem e Con:o||doo do: o:e:

O primeiro passo da atividade consistiu em montar as bases estatsticas mensais em
trs grandes bancos de dados que renem as informaes de: (i) lanamentos
residenciais; (ii) lanamentos no residenciais; e (iii) licenas para construir imveis
no residenciais. O perodo de anlise compreende informaes de janeiro de 2000
a junho de 2010. Para fins de anlise das tendncias em regies selecionadas da
cidade, que complementa a anlise global do mercado realizada no relatrio
referente ao produto 1.5, os preos de lanamento dos imveis residenciais e no
residenciais foram corrigidos pelo IPC da Regio Metropolitana de So Paulo,
calculado pelo IBGE. Na anlise dos preos, contudo, foram empregados os preos
correntes, cuja variao no tempo indica a valorizao imobiliria.

2t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
t.t.4. |nf|unc|o de otr|buto: do: |mue|:, do rox|m|dode o omen|dode: e o
ben: ub||co: e do req|o no: reo:

Como apresentado no relatrio referente ao produto 1.5, o estudo empregou uma
equao linearizada para relacionar o preo por m
2
dos imveis ofertados na cidade
de So Paulo e suas caractersticas objetivas. As caractersticas dos imveis so
subdivididas em trs grupos: (i) atributos do imvel; (ii) proximidade a amenidades; e
(iii) espao e tempo. A relao dos preos com essas variveis expressa pela
equao abaixo, que traz a separao do preo em duas componentes (a parte
explicada e o erro aleatrio).

p
it
=
it
+ .X
it
+ .Z
it
+
it
.

em que p
it
o preo por metro quadrado do imvel i no instante t;
it
a parcela do
preo associada ao local do imvel e ao perodo em que ele foi ofertado; X
it
o
conjunto de atributos que influenciam o preo do imvel (rea e garagens, por
exemplo); Z
it
o conjunto de variveis que indicam a proximidade do imvel a
diferentes amenidades e bens pblicos (padarias, escolas, Metr, por exemplo); e
it
a parte do preo por metro quadrado do imvel que no pode ser prevista por
fatores objetivos.

Com base nessa equao, define-se o preo estimado do imvel (p
*
it
), dado pela
expresso abaixo. Esse o preo que deve ser utilizado para efeito comparaes
entre regies e na anlise de evoluo temporal.

p
*
it
=
it
+ .X
it
+ .Z
it
.

As variveis que compem o grupo espao-tempo empregadas para estimar o preo
por m
2
dos imveis residenciais na cidade de So Paulo so (i) o ms de
lanamento e (ii) a localizao. O CEP (5 dgitos) substitui as zonas de valor da
Embraesp, as quais foram utilizadas no relatrio anterior. Essa alternativa forneceu
22
lu|hol2Ott
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estimativas muito mais precisas e detalhadas, uma vez que ela permite capturar
diferenas regulares de preos entre ruas de uma mesma rea de valor.

As variveis que compem o grupo de atributos do imvel so: (i) logaritmo natural
da metragem do imvel; (ii) nmero de dormitrios; (iii) nmero de garagens; (iv)
nmero de elevadores; (v) existncia de cobertura; (vi) nmero de blocos; (vii)
nmero de unidades por andar; (viii) nmero de andares; (ix) relao entre rea
construda e rea privativa; (x) relao entre rea do terreno e rea privativa.

As variveis que compem o grupo de proximidade a amenidades e bens pblicos
so: (i) comrcio automotivo; (ii) posto de combustvel; (iii) padarias; (iv) aougue,
verduras e frutas; (v) comrcio de vesturio e tecidos; (vi) farmcias; (vii)
hipermercados; (viii) supermercados; (ix) vendas e lojas de convenincia; (x) bares e
restaurantes; (xi) hotel; (xii) hotel com menos de 3 estrelas; (xiii) correios; (xiv) vdeo
locadoras; (xv) servios para empresas - categoria 1; (xvi) servios para empresas
categoria 2; (xvii) cinemas; (xviii) teatros; (xix) servios pessoais; (xx) agncia
bancria; (xxi) ensino fundamental; (xxii) ensino mdio; (xxiii) ensino superior; (xxiv)
hospitais; (xxv) posto de sade; (xxvi) estacionamento; (xxvii) Metro. Para todas as
variveis, exceto Metro, foi considerado valor um no caso de haver a amenidade
no CEP do imvel, ou zero, no caso de no haver. A proximidade ao Metro foi
medida em termos de logaritmo natural da distncia em metros da estao mais
prxima.
7

A Tabela 7.1.1 do item 7.1 Anexo Estatstico traz as estimativas dos coeficientes
, e do modelo de determinao do preo de imveis residenciais na cidade de
So Paulo. Como visto no relatrio do Produto 1.5, as variveis selecionadas
explicam 96,2% das diferenas de preo de m
2
dos empreendimentos imobilirios
residenciais da cidade de So Paulo lanados entre janeiro de 2000 e junho de

7
Servios da categoria 1 so: escritrios de advocacia; assessorias e consultorias; e escritrios de
engenharia e arquitetura. Servios da categoria 2 so: informtica, propaganda e marketing;
terceirizao (limpeza e segurana).
21
lu|hol2Ott
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2010. Das quarenta variveis explicativas do preo dos imveis residenciais, cinco
no tm influncia significativa: aougue, verduras e frutas; vdeo locadoras;
hipermercados; ensino fundamental; e estacionamento. Os coeficientes associados
ao grupo de atributos dos imveis so todos significativos e apresentam coeficientes
com o sinal esperado.

As variveis empregadas para estimar o preo por m
2
dos imveis no residenciais
na cidade de So Paulo so as seguintes: (i) logaritmo natural da metragem do
imvel; (ii) nmero de copas; (iii) nmero de lavabos; (iv) existncia de vagas de
garagem; (iv) nmero de elevadores; (v) nmero de coberturas; (vi) nmero de
blocos; (vii) nmero de conjuntos por andar; (viii) nmero de andares; (ix) relao
entre rea construda e rea privativa; (x) relao entre rea do terreno e rea
privativa. As variveis que compem o grupo espao-tempo empregadas para
estimar o preo por m
2
dos imveis no residenciais na cidade de So Paulo so (i)
o ms de lanamento e (ii) a localizao CEP de 5 dgitos. As variveis que
compem o grupo de proximidade a amenidades e bens pblicos so as mesmas da
anlise dos preos residenciais.

A Tabela 7.1.2 do item 7.1 Anexo Estatstico traz as estimativas dos coeficientes
para o modelo de regresso de imveis no residenciais. As variveis selecionadas
explicam 99,6% das diferenas de preo de m
2
dos empreendimentos imobilirios
no residenciais da cidade de So Paulo lanados entre janeiro de 2000 e junho de
2010. Nota-se que quase todos os coeficientes so significativos a menos de 1%.
Das quarenta variveis explicativas dos preos dos imveis no residenciais, apenas
cinco no tem influncia significativa. So elas: nmero de coberturas, presena de
hotel, de vdeo locadora, de comrcio de tecido e de agncia bancria. Os
coeficientes associados ao grupo de atributos dos imveis so quase todos
significativos e apresentam coeficientes com o sinal esperado.

importante notar que para o estudo de valorizao da rea da Nova Luz essas
medidas de sensibilidade so fundamentais, porque o projeto em si traz uma
transformao profunda em termos de equipamentos pblicos e amenidades que
24
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
estaro presentes no local. Parte expressiva da valorizao patrimonial dos imveis
no residenciais vir do efeito positivo da presena de escritrios, hotis,
estabelecimentos culturais e comrcio na rea.

t.t.s. C|cu|o do: |nd|ce: de uo|or|zoo do: reo: de |mue|:

A anlise da evoluo histrica do preo no m
2
em So Paulo baseou-se no clculo
do valor de um imvel padro ao longo do perodo analisado. No caso do mercado
residencial, o preo por m
2
do imvel foi construdo a partir dos seguintes
parmetros: trata-se de um apartamento de 68 m
2
com dois dormitrios, um
banheiro, com garagem, num prdio de doze andares em bloco nico, com dois
elevadores, sem cobertura, com quatro apartamentos por andar num local que o
ponto mdio dos lanamentos ocorridos na cidade de So Paulo de 2000 para c.
As relaes entre (i) rea construda e rea privativa e (ii) rea do terreno e rea
privativa so as mdias do municpio.

No caso do mercado no residencial, o preo por m
2
do imvel foi construdo a partir
dos seguintes parmetros: o imvel tpico um escritrio de 48 m
2
, com um lavabo,
duas vagas de garagem, num prdio com 15 andares, 3 elevadores, sem cobertura,
4 unidades por andar e uma copa coletiva por andar. O local o ponto mdio dos
lanamentos no residenciais da cidade de So Paulo de 2000 para c, assim como
as relaes entre (i) rea construda e rea privativa e (ii) rea do terreno e rea
privativa so mdias no perodo. Os ndices de valorizao nominais dos imveis
residenciais e no residenciais na cidade de So Paulo foram considerados nas
anlises de cenrios de valorizao durante o perodo de concesso.

Outra abordagem empregada para estimar a curva de valorizao imobiliria parte
da comparao da evoluo histrica dos custos de construo e da taxa de
inflao. A premissa a de que, com custos indiretos e margens constantes, o preo
dos imveis residenciais ou no residenciais deve crescer na mesma proporo que
os custos diretos de construo. Nesse caso, a valorizao dos imveis seria
estimada pelas diferenas sistemticas entre a evoluo dos custos da construo e
2s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
da taxa de inflao. Em geral, toma-se como referncia de evoluo dos custos de
construo o ndice Nacional dos Custos da Construo (INCC), calculado pela
FGV, e como referncia da inflao o ndice Preos ao Consumidor Ampliado (IPCA)
ou o ndice Nacional de Preos ao Consumidor (INPC), ambos calculados pelo
IBGE.

t.t.. C|cu|o do: rm|o: de |oco||zoo

O prmio de localizao do mercado residencial usou um imvel padro idntico ao
descrito anteriormente. As referncias geogrficas so o CEP de 5 dgitos associado
ao imvel. As nicas duas diferenas so que (i) o perodo refere-se a junho de 2009
e (ii) cada zona de valor da cidade recebeu um valor distinto conforme os
coeficientes
it
estimados pelo modelo estatstico.

t.2. An||:e do mercodo |mob|||r|o de 5o ou|o

t.2.t. O Mercodo Re:|denc|o|

t.2.t.t. uo|uo h|:tr|co

Entre janeiro de 2000 e junho de 2010, a cidade de So Paulo manteve um ritmo
mdio de lanamento de 28,2 mil unidades por ano, totalizando uma oferta de 297
mil unidades no perodo. A Tabela 1.2.1.1.1 mostra a evoluo no tempo por faixa
de valor de imvel. Nota-se, em primeiro lugar, uma reduo drstica de 29,7 mil
para 23,7 mil dos investimentos em novas moradias de 2000 para 2001, ano do
racionamento de energia eltrica.

O nvel de lanamentos manteve-se em patamar baixo, em torno de 24,5 mil
unidades por ano, at 2006. A partir de ento, em razo da expanso do crdito, o
nmero de unidades lanadas voltou a crescer, atingindo uma mdia de 34,4 mil
entre 2007 e 2009. Mesmo com a crise financeira internacional, o volume de
unidades lanadas em 2009 superou o ritmo de 2000.
2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1obe|o t.2.t.t.t
Numero de |onomento: re:|denc|o|: no c|dode de 5o ou|o, 2OOO o 2OtO
Faixa de preo do imvel (a valores de junho de 2010)
Ano
at R$ 50
mil
de R$ 50 mil a
R$ 100 mil
de R$ 100 mil a
R$ 150 mil
de R$ 150 mil a
R$ 250 mil
de R$ 250 mil a
R$ 350 mil
de R$ 350 mil a
R$ 500 mil
mais de
R$ 500 mil
Total
2000 - 6.008 8.012 8.641 2.655 2.267 2.137 29.720
2001 - 5.807 5.737 5.458 2.697 1.583 2.503 23.785
2002 - 3.853 4.216 4.083 2.989 2.767 4.143 22.051
2003 - 4.710 5.529 5.528 4.646 1.955 4.179 26.547
2004 12 2.038 4.701 5.626 3.608 2.177 4.651 22.813
2005 - 1.627 5.994 5.612 3.666 3.244 5.268 25.411
2006 - 2.393 4.496 4.635 2.245 4.980 6.940 25.689
2007 - 3.443 7.072 5.975 6.287 7.501 8.572 38.850
2008 - 3.167 6.409 8.557 4.676 5.312 5.959 34.080
2009 - 1.899 7.652 8.396 4.876 3.986 4.771 31.580
2010 - 263 3.170 4.002 3.953 2.499 2.261 16.148
total 12 35.208 62.988 66.513 42.298 38.271 51.384 296.674
Fonte: Embraesp. Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Crf|co t.2.t.t.t
D|:tr|bu|o do: |onomento: |mob|||r|o: re:|denc|o|: or odro, 5o ou|o

8 8 8 8


Com relao ao perfil econmico dos imveis lanados notam-se dois movimentos
no perodo. De 2000 a 2006, h um movimento de elitizao do mercado, em que
cresce, em termos absolutos e relativos, o nmero de imveis lanados com preo
superior a R$ 350 mil. Em 2006, esse padro chega a representar 46,4% das
21
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
unidades lanadas na cidade. O segundo movimento est diretamente associado
ampliao do crdito para o financiamento habitacional. De 2006 em diante, reduz-
se de forma expressiva a participao de imveis com preo superior a R$ 350 mil e
cresce a faixa dos imveis para a classe mdia, com valores de lanamento entre
R$ 150 mil e R$ 350 mil. Essa faixa, que representava 26,8% em 2006, atinge a
participao de 49,3% em 2009. O Grfico 1.2.1.1.1 mostra essa evoluo.

Considerando financiamentos imobilirios em 30 anos, com as condies atuais de
crdito do SFH, os imveis de valor entre R$ 50 mil e R$ 100 mil seriam acessveis
para famlias com renda familiar de 3 s.m. a 6 s.m. Os imveis de valor entre R$ 100
mil e R$ 150 mil seriam acessveis a famlias com renda familiar de 6 s.m. a 10 s.m.
Isso indica que os imveis ofertados na cidade de So Paulo entre janeiro de 2000 e
junho de 2010 para famlias com renda de at 10 s.m. representaram apenas 33%
da oferta total. Cerca de 37% da oferta foi destinada a imveis para famlias com
renda mensal entre 10 s.m. e 20 s.m. imveis de valor entre R$ 150 mil e R$ 350
mil.

Acompanhando a tendncia, nota-se um movimento de elevao do preo mdio
dos imveis at 2006 e um posterior momento de reduo. Em termos reais, o valor
mdio dos imveis lanados na cidade de So Paulo sai de um patamar de R$ 225
mil em 2000 e atinge a cifra mdia de R$ 425 mil em 2006. Nos ltimos trs anos,
com o aumento do mercado para imveis de classe mdia, o valor dos lanamentos
imobilirios reduz-se para cerca de R$ 260 mil. O Grfico 1.2.1.1.2 ilustra essa
evoluo.

Esses dados revelam um volume geral de vendas no mercado imobilirios
paulistano de 95 bilhes entre janeiro de 2000 e junho de 2010, o que equivale a
uma mdia de quase R$ 9 bilhes por ano. A tendncia recente aponta para um
tamanho maior do mercado imobilirio da cidade de So Paulo, que manteve o
volume geral superior a R$ 10 bilhes por ano desde 2007.

2s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Crf|co t.2.t.t.2
Vo|or md|o do: |onomento: |mob|||r|o: re:|denc|o|:, em R1, 5o ou|o


t.2.t.2. 1|o|oq|o

As estatsticas da Embraesp mostram algumas tendncias no padro dos imveis na
cidade de So Paulo. Para facilitar a visualizao, os indicadores foram agregados
em duas fases: a primeira, que vai de janeiro de 2000 a junho de 2005, e a segunda,
que compreende o perodo de junho de 2005 em diante.

O Grfico 1.2.1.2.1 mostra a distribuio dos lanamentos por faixa de valor nas
fases. Nota-se, em primeiro lugar, uma diminuio expressiva dos empreendimentos
com valor inferior a R$ 100 mil na cidade de So Paulo, o que pode ter sido
determinado pelo aumento do preo dos terrenos. Esse um aspecto
particularmente importante porque envolve o segmento mais crtico do mercado de
habitaes de interesse social. O outro movimento espelha o ressurgimento do
mercado de renda mdia, este ligado ao retorno do crdito.

29
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Crf|co t.2.t.2.t
D|:tr|bu|o do: |onomento: re:|denc|o|: or fo|xo de uo|or, or fo:e:, 5o ou|o


Crf|co t.2.t.2.2
D|:tr|bu|o do: |onomento: re:|denc|o|: or numero de dorm|tr|o:, or fo:e:, 5o ou|o


O contraste das duas fases tambm mostra mudanas qualitativas relevantes no
perfil dos empreendimentos. O Grfico 1.2.1.2.2 traz a distribuio dos lanamentos
por nmero de dormitrios nas duas fases. Observa-se queda nos empreendimentos
1O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
com moradias de um e dois dormitrios e crescimento nas moradias com mais de
trs dormitrios.

Crf|co t.2.t.2.1
D|:tr|bu|o do: |onomento: re:|denc|o|: or numero de ondore:, or fo:e:, 5o ou|o


Crf|co t.2.t.2.4
D|:tr|bu|o do: |onomento: re:|denc|o|: or reo r|uot|uo, or fo:e:, 5o ou|o


1t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Outro aspecto que chama a ateno verticalizao. Cai fortemente o nmero de
moradias em casa lanados na cidade de So Paulo e cresce o nmero de
lanamentos em edifcios com mais de 21 andares. Esse processo, ilustrado no
Grfico 1.2.1.2.3, tambm parece espelhar o encarecimento dos terrenos na cidade.
O retorno do crdito para a classe mdia aponta para um movimento de aumento da
rea privativa dos imveis novos, que haviam diminudo de tamanho de forma
drstica nos anos 80 e 90 Grfico 1.2.1.2.4. Em contrapartida, diminui muito a
oferta de imveis de at 40 m2.

t.2.t.1. |nd|ce de uo|or|zoo do: |mue|: re:|denc|o|:

A metodologia desenvolvida na seo anterior serve para refinar a anlise do
processo de valorizao imobiliria na cidade de So Paulo. Como foi visto no item
1.2.1.1, houve nesses 10 anos um movimento de elevao do preo mdio dos
imveis e outro movimento de reduo. No obstante, os dados do item 1.2.1.2
mostram mudanas expressivas de padro dos imveis ofertados no perodo, o que
sugere que parte do movimento de preos pode ser atribuda a essas mudanas e
no a um movimento genuno de valorizao.

Por exemplo, de um ano para outro, o preo mdio dos lanamentos pode cair
porque houve uma reduo nas ofertas de imveis grandes em reas valorizadas.
Isso no significa dizer que o mercado imobilirio se desvalorizou. Este pode ter se
valorizado, em parte ou no todo, mesmo caindo o preo mdio. o que aconteceu
de 2006 para c, um perodo de reduo do preo mdio dos imveis no mercado
paulistano.

Para avaliar a valorizao imobiliria interessante considerar a evoluo do preo
de lanamento de um imvel tpico, com caractersticas e localizao constantes.
Esse procedimento permite isolar o efeito especfico do tempo no preo do imvel
(que a valorizao) dos efeitos de mudanas no tipo dos imveis ofertados. Com
base no modelo estatstico, cujas estimativas so apresentadas no Anexo 7.1, foi
construda um ndice de preo de um imvel tpico na cidade de So Paulo de
12
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
janeiro de 2000 a junho de 2010. O imvel tpico um apartamento de 68 m
2
com
dois dormitrios, um banheiro, com garagem, num prdio de doze andares em bloco
nico, com dois elevadores, sem cobertura, com quatro apartamentos por andar
num local que o ponto mdio no espao dos lanamentos ocorridos na cidade de
So Paulo de 2000 para c. As relaes entre (i) rea construda e rea privativa e
(ii) rea do terreno e rea privativa so as mdias do municpio no perodo.

As estimativas indicam que o preo do imvel tpico selecionado para esta anlise
passou de R$ 90 mil em janeiro de 2000 para quase R$ 300 mil em junho de 2010
(grfico 1.2.1.3.1). Esse fato indica uma valorizao mdia de 11,5% ao ano do valor
dos imveis na cidade de So Paulo. O processo de valorizao imobiliria foi mais
intenso nos anos mais recentes, em que o preo cresceu 17,9% ao ano entre
dezembro de 2006 e junho de 2010.

Crf|co t.2.t.1.t
|nd|ce de uo|or|zoo do: |mue|: re:|denc|o|:, 5o ou|o

Fonte: FGV.

11
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Crf|co t.2.t.1.2
|nd|ce de uo|or|zoo do: |mue|: re:|denc|o|:, corr|q|do e|o |C, 5o ou|o

Fonte: FGV.

Mesmo considerando a evoluo do ndice Geral de Preos (IGP-DI), da Fundao
Getlio Vargas, a valorizao dos imveis foi intensa. Entre 2000 e 2010, verificou-
se uma valorizao real de 2,8% ao ano. Contudo, esse movimento deu-se
exclusivamente no perodo mais recente, de recuperao do crdito e dos
investimentos. Entre dezembro de 2006 e dezembro de 2009, a valorizao real dos
imveis atingiu a mdia de 11,3% ao ano. At meados de 2005, o preo do imvel
tpico na cidade de So Paulo crescia abaixo da inflao. O Grfico 1.2.1.3.2 ilustra
esse processo.

t.2.t.4. Moeomento do: |onomento: |mob|||r|o: re:|denc|o|:

O Mapa 1.2.1.4.1 traz a localizao dos lanamentos imobilirios residenciais na
Regio Metropolitana de So Paulo entre janeiro de 2000 a junho de 2010,
segregados nas etapas analisadas anteriormente at e depois de junho de 2005.
Os crculos maiores representam um nmero maior de lanamentos.

V-se claramente a concentrao de lanamentos em algumas regies da cidade
em que:
14
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

(i) relativamente fcil o acesso e a circulao,
(ii) h disponibilidade de terrenos, e
(iii) onde o valor do terreno no to elevado.

Exemplos dessas regies so as zonas do Butant, Pompia, Campo Limpo,
Tatuap, Mooca, Vila Prudente, Itaquera, Vila Mariana, Ipiranga, Brooklin e Santo
Amaro. Cerca de 30% de todas as unidades lanadas esto nessas reas. Exceo
o Morumbi, onde h uma concentrao forte de lanamentos (7,5% do total) e os
terrenos tm preo relativamente elevado.

As reas centrais da cidade, de especial interesse para este projeto, apresentam um
nmero relativamente pequeno de lanamentos. As reas da Luz e regies prximas
Bom Retiro, S, Consolao, Santa Ceclia e Barra Funda somaram 9.405
lanamentos nesses dez anos, o que representa apenas 3,2% do total. A Luz
registrou apenas 923 lanamentos residenciais, todos fora do permetro da Nova
Luz.

Os empreendimentos nessa regio central tm preos inferiores ao do mercado
paulistano os lanamentos residenciais dessas seis reas tm preo 50% inferior
mdia. Para as unidades ofertadas na Luz, a diferena a maior: o preo foi 59%
inferior ao da mdia de mercado. Considerando o municpio como um todo, apenas
14 reas tm valor inferior ao dos empreendimentos lanados na Luz nesses dez
anos: Anhanguera, Morro Grande, Itaim Paulista, Guaianazes, Americanpolis,
Sapopemba, So Miguel Paulista, Itaquera, Parque Edu Chaves, Parque
Anhanguera, Perus, Interlagos, Jardim Aricanduva e Cangaba. Vale notar que todas
essas reas so perifricas e concentram uma populao de menor poder aquisitivo
e um nmero grande de moradias irregulares e autoconstruo.

O volume de investimentos na regio central da cidade totalizou R$ 1,33 bilho, o
que equivale a R$ 126,7 milhes por ano. Esse valor muito baixo representa
apenas 1,3% do total dos empreendimentos realizados na cidade de So Paulo e
indica a falta de oportunidades e interesse pelas regies centrais do municpio.
1s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

A ocorrncia de enormes diferenas de valores imobilirios associadas localizao
corroborada pela anlise de preos, que estima um valor bsico de m
2
para cada
regio da cidade. O valor estimado de um imvel tpico na rea da Nova Luz
23,4% do preo mdio praticado na cidade. Ou seja, a prtica de mercado aponta
para um desconto em relao mdia para empreendimentos localizados nessa
regio. Esse preo equivale s valorizaes de reas perifricas da cidade, tais
como Pirituba, Artur Alvin, Campo Limpo ou Vila Formosa. O Mapa 1.2.4.2 mostra as
curvas de nvel da valorizao imobiliria em So Paulo nesses dez anos.

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5
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11
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Moo t.2.t.4.2 - Curuo: de n|ue| de uo|or|zoo de |mue|: re:|denc|o|:, 5o ou|o

t.2.2. O Mercodo No re:|denc|o|

t.2.2.t. uo|uo h|:tr|co

Entre janeiro 2000 e junho de 2010, foram ofertadas 19,1 mil unidades no
residenciais nas cidades de So Paulo e Barueri
8
. Isso corresponde a uma mdia de
1,8 mil unidades lanadas por ano. A Tabela 1.2.2.1.1 mostra a evoluo no tempo e
por faixa de valor de imvel do nmero de unidades lanadas. Vale destacar que

8
Por ser uma rea de empreendimentos no residenciais que concorre diretamente com a cidade de
So Paulo, optou-se por acrescentar a cidade de Barueri na anlise do mercado no residencial.
1s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
devido natureza dos empreendimentos, as faixas de valor so distintas, assim
como as caractersticas que tipificam os imveis.

Um primeiro ponto marcante distino de nvel antes e aps 2007. De 2000 a
2006, eram lanadas 1,3 mil unidades por ano, em mdia. O nvel de lanamentos
elevou-se de patamar de 2007 em diante, atingindo uma mdia de 2,9 mil conjuntos
comerciais por ano. A crise financeira internacional no afetou os empreendimentos,
que cresceram em 2009 com relao a 2008.

Quase 60% das unidades lanadas tm valor entre R$ 100 mil e R$ 300 mil,
indicando a prevalncia de unidades de baixo valor nesse tipo de empreendimento.
Contudo, a ocorrncia de alguns poucos empreendimentos grandes e de alto valor
faz o preo mdio praticado nesses 10 anos situar-se na casa de R$ 525 mil.

1obe|o t.2.2.t.t
Numero de |onomento: no re:|denc|o|: no c|dode de 5o ou|o, 2OOO o 2OtO
Faixa de preo do imvel (a preos de junho de 2010)
Ano
at R$ 100 mil
de R$ 100 mil
a R$ 300 mil
de R$ 300 mil
a R$ 700 mil
de R$ 700 mil
a R$ 1.500 mil
de R$ 1.500 mil
a R$ 3.000 mil
mais de
R$ 3.000 mil
Total
2000 812 171 52 61 1.096
2001 1055 140 64 1.259
2002 96 844 334 20 82 96 1.472
2003 120 492 234 30 40 78 994
2004 96 1064 304 139 15 13 1.631
2005 1.135 359 16 7 1.517
2006 110 593 128 240 62 1.133
2007 1.810 334 49 2.193
2008 1.413 740 182 52 47 2.434
2009 1.210 1.961 213 73 32 3.489
2010 876 833 83 1.792
total 422 11.304 5.538 1.008 278 460 19.010

Assim, como observado no caso dos imveis residenciais, os primeiros anos da
srie mostram um gradativo crescimento do valor mdio dos conjuntos lanados. O
preo mdio, corrigido pelo INPC, dobra entre 2000 e 2003, passando de R$ 800 mil
para R$ 1,6 milho. Como houve pouco crescimento nesse perodo, o aumento da
mdia indica uma concentrao em poucos negcios de muito valor. Depois, o preo
regride, atingindo uma mdia em torno de R$ 360 mil nos ltimos 4 anos. Esse fato
coincide com o movimento de recuperao dos negcios. O Grfico 1.2.2.1.1 ilustra
19
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
a evoluo do preo mdio de lanamentos dos imveis no residenciais em So
Paulo.

Crf|co t.2.2.t.t
Vo|or md|o do: |onomento: |mob|||r|o: no re:|denc|o|:, em R1, 5o ou|o


Nesses anos, o volume geral de vendas do mercado imobilirio no residencial
paulistano somou R$ 12,6 bilhes, o que equivale a uma mdia de R$ 1,2 bilho por
ano. Do total, os investimentos realizados entre 2007 e 2010 respondem por apenas
30%, indicando que a tendncia mais recente de aumento dos empreendimentos
de menor valor, os quais so orientados para escritrio de portes mdio e pequeno.

t.2.2.2. 1|o|oq|o

A distribuio dos lanamentos por faixa de valor apresentada no Grfico
1.2.2.2.1. Nota-se crescimento do nmero de conjuntos comerciais em trs das
faixas, as de imveis com preos entre R$ 100 mil e R$ 700 mil. Cai, contudo, o
nmero de empreendimentos com valor superior a R$ 1,5 milho, o que condiz com
a reduo do valor mdio.

4O
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352-(72129$/8=
Notam-se, tambm, mudanas relevantes no perfil dos empreendimentos. O Grfico
1.2.2.2.2 traz a distribuio dos lanamentos por nmero de conjuntos por andar.
Observa-se aumento expressivo nos empreendimentos com mais de 8 unidades por
andar. Houve, como no caso dos imveis residenciais, uma forte verticalizao. O
nmero de conjuntos em prdios altos, como mais de 16 andares, lanados na
cidade de So Paulo cresce de forma expressiva, como ilustra o Grfico 1.2.2.2.3.
Por fim, destacam-se os crescimentos dos lanamentos de conjuntos comerciais
com rea inferior a 40 m
2
e daqueles com rea entre 40 m
2
e 80 m
2
Grfico
1.2.2.2.4.

Todos esses aspectos apontam para um mercado que cresceu com base em
empreendimentos voltados para escritrios, consultrios e estabelecimentos no
residenciais e porte pequeno e mdio, em prdios mais adensados e mais altos, o
que reduz o rateio dos custos de manuteno. Isso indica tambm uma tendncia de
substituio de casas por edifcios como local de trabalho, a qual est associada a
aspectos de segurana pblica (como no caso de residncias), de melhoria das
comodidades oferecidas em edifcios (garagens) e reduo de custos.

Crf|co t.2.2.2.t
D|:tr|bu|o do: |onomento: no re:|denc|o|: or fo|xo de uo|or, or fo:e:, 5o ou|o
(or numero de un|dode: |onodo:)

4t
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352-(72129$/8=

Crf|co t.2.2.2.2
D|:tr|bu|o do: |onomento: no re:|denc|o|: or numero de dorm|tr|o:, or fo:e:, 5o
ou|o


Crf|co t.2.2.2.1
D|:tr|bu|o do: |onomento: no re:|denc|o|: or numero de ondore:, or fo:e:, 5o ou|o


42
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352-(72129$/8=
Crf|co t.2.2.2.4
D|:tr|bu|o do: |onomento: no re:|denc|o|: or reo r|uot|uo, or fo:e:, 5o ou|o


t.2.2.1. |nd|ce de uo|or|zoo do: |mue|: no re:|denc|o|:

A forte mudana de padro dos empreendimentos no residenciais nos ltimos anos
est diretamente associada reduo do preo mdio dos empreendimentos. Como
foi visto na seo 1.2.2.1, o movimento de elevao do preo mdio dos imveis at
2004 foi seguido por uma reduo at 2010. O preo por m dos imveis no
residenciais flutua entre R$ 5 mil e R$ 6 mil at 2007 e somente nos anos mais
recentes observa-se uma valorizao. Para avaliar com acuidade essa valorizao
imobiliria, considerou-se a evoluo do preo de lanamento de um imvel tpico,
com caractersticas e localizao constantes, como foi feito na anlise do mercado
residencial.

Com base no modelo estatstico cujas estimativas so apresentadas no Anexo 7.1,
foi construdo um ndice de preo de um imvel tpico na cidade de So Paulo de
janeiro de 2001 a junho de 2010 (grfico 1.2.2.3.1). O imvel tpico um escritrio
de 48 m
2
, com um lavabo, duas vagas de garagem, num prdio com 15 andares, 3
elevadores, sem cobertura, 4 unidades por andar e uma copa coletiva por andar. As
41
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352-(72129$/8=
relaes entre (i) rea construda e rea privativa e (ii) rea do terreno e rea
privativa so as mdias verificadas nesse perodo.

Crf|co t.2.2.1.t
|nd|ce de uo|or|zoo do: |mue|: no re:|denc|o|:, 5o ou|o
(em R1)

Fonte: FGV.

passou de R$ 125 mil em janeiro de 2001 para R$ 400 mil em junho de 2010. Esse
fato indica uma valorizao mdia de 12,4% ao ano do valor dos imveis no
residenciais na cidade de So Paulo. Em termos reais, tomando por base o IGP-DI,
a valorizao verificada foi de 3,6% ao ano, um ndice bastante expressivo.

Outro ponto que chama a ateno o fato de que a valorizao foi bem mais forte
do incio de 2008 para c, quando as taxas de crescimento econmico e a gerao
de empregos cresceram. O preo do imvel no residencial padro cresceu 27,6%
ao ano entre janeiro de 2008 e junho de 2010, o que d uma valorizao real de
21,2% ao ano. O Grfico 1.2.2.3.2 ilustra esse processo. Isso indica uma demanda
forte por locais de escritrio, consultrio, etc., concomitante ao processo de
44
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
crescimento econmico na cidade de So Paulo, o que fundamental no desenho
de cenrios para o futuro.

Crf|co t.2.2.1.2
|nd|ce de uo|or|zoo do: |mue|: no re:|denc|o|:, corr|q|do e|o |NC, 5o ou|o
(em R1)

Fonte: FGV.

t.2.2.4. Moeomento do: |onomento: |mob|||r|o: no re:|denc|o|:

O Mapa 1.2.2.4.1 traz a localizao dos lanamentos imobilirios no residenciais na
Regio Metropolitana de So Paulo entre janeiro de 2000 a junho de 2010. Os
crculos maiores representam um nmero maior de lanamentos. V-se a
concentrao de lanamentos em algumas regies da cidade: Marginal do rio
Pinheiros, Berrini e Itaim, Avenida Paulista e Barueri (Alphaville). Nessas reas, h
forte concentrao de negcios e, no caso da Av. Paulista, de atividades na rea de
sade. Essas atividades puxam a demanda e viabilizam os lanamentos, mesmo em
reas cujos terrenos tm custo elevado.

A comparao dos dois mapas indica a gradativa migrao para as reas mais
perifricas. Crescem os empreendimentos em Barueri, municpio com poltica de ISS
bastante agressiva. Os empreendimentos da regio da Berrini e Itaim migram para o
4s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Sul, ao longo do eixo da marginal. Surge uma nova rea de empreendimentos no
residenciais ao Norte do Rio Tiet, em Santana.

As reas do centro de So Paulo apresentam um nmero muito pequeno de
lanamentos. Nas reas da Luz e regies prximas Bom Retiro, S, Consolao,
Santa Ceclia e Barra Funda apenas a Consolao e Santa Ceclia registraram
lanamentos, ainda assim pouco expressivos: foram 318 unidades que somam
investimentos de R$ 80 milhes. A regio da Nova Luz no registrou nenhum
empreendimento por incorporao desde janeiro de 2000.

Os empreendimentos num permetro maior, que engloba a Bela Vista e a Liberdade,
permitem inferir o preo dos empreendimentos nas reas centrais da cidade. Como
no caso do mercado imobilirio residencial, os empreendimentos nessa regio tm
preos inferiores ao do mercado paulistano. Como ilustra o Mapa 1.2.2.4.2, nas
reas ao redor da Nova Luz passam as curvas de nvel associadas a preos do
imvel padro entre R$ 241 mil e R$ 313 mil. O preo mdio na cidade estava em
R$ 383 mil e as reas de maior valor ofereciam imveis com preos entre R$ 672 mil
e R$ 744 mil mais do que o dobro do preo nas reas centrais para imveis com
as mesmas caractersticas.

Para empreendimentos na Luz, estima-se uma diferena maior: o preo seria 46%
inferior ao da mdia do mercado paulistano. Esse desconto um pouco menor que
os de empreendimentos em reas mais afastadas do centro no sentido norte, as
reas de Santana e Tucuruvi, e no sentido leste, os empreendimentos na Penha e
na Vila Prudente.

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41
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Moo t.2.2.4.2
Curuo: de n|ue| de uo|or|zoo de |mue|: no re:|denc|o|:, 5o ou|o

4s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

t.2.2.s. L|ceno oro con:tru|r

Os lanamentos no residenciais listados na subseo anterior ocuparam uma rea
de 466 mil metros quadrados onde foram construdos 2,56 milhes de metros
quadrados de escritrios, consultrios e lojas. Essas reas, contudo, esto muito
aqum do verdadeiro movimento imobilirio ocorrido na cidade. Isso porque a maior
parte das construes no residenciais empreendida diretamente pelas empresas
que necessitam dos imveis, ou seja, no passa pelo mercado das incorporadoras.
Exemplos disso so os supermercados, escolas e hospitais, quase todos feitos pelas
empresas que necessitam dos imveis, as quais contratam diretamente a
construo. Apenas 13% da rea no residencial construda em So Paulo foi feita
por incorporao.

Entre janeiro de 2000 e junho de 2010, o total de construes no residenciais
aprovadas pela Prefeitura de So Paulo alcanou 20,5 quilmetros quadrados, o que
ocupou cerca de 11,9 quilmetros quadrados de terreno. Essa rea de terreno
equivale a 0,8% da rea total do municpio. A evoluo no tempo desses dois
indicadores (rea a construir e rea de terreno) est ilustrada nas Tabelas 1.2.2.5.1
e 1.2.2.5.2.

49
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o t.2.2.s.t
reo toto| de rojeto: no re:|denc|o|: orouodo: em 5o ou|o, em m||hore: de m
2

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Total
Aclimao 16,38 11,82 26,74 90,97 25,36 29,11 , 3,30 7,80 18,78 29,00 259,25
Aeroporto 0,50 0,15 0,67 1,34 51,11 , , , , , 0,77 54,54
gua Branca 42,28 2,85 17,61 14,60 135,60 , 8,63 85,40 19,61 , , 326,58
gua Funda 1,46 1,70 0,27 0,23 , , , 2,36 , 2,37 , 8,39
Alto da Boa Vista 0,55 , 0,34 , , , , , , , , 0,89
Alto da Lapa 1,75 0,88 9,04 2,82 0,44 6,64 , , , 10,15 , 31,70
Alto da Mooca , 0,80 1,43 22,88 12,24 24,85 , , 0,61 0,98 2,45 66,24
Alto de Pinheiros 10,09 9,86 6,35 2,09 0,84 , , , , , , 29,23
Americanpolis , 3,61 0,02 0,01 , , , , , , , 3,65
Anhanguera , , , , , , 1,81 0,50 , , , 2,31
Artur Alvim 4,46 4,56 2,28 0,97 2,64 , 14,99 , , , , 29,89
Barra Funda 7,61 2,68 4,42 0,37 , , 5,77 24,24 6,37 81,29 , 132,73
Bela Vista 56,19 166,16 99,13 58,39 65,13 39,17 , 60,22 21,34 32,57 21,14 619,44
Belm 10,04 0,34 0,77 5,20 2,50 , , 0,53 , , , 19,38
Bom Retiro 2,59 12,15 11,09 16,68 18,83 , , 12,24 0,40 , , 73,98
Bosque da Sade 1,52 0,39 0,43 , 3,19 , , , , 1,32 , 6,85
Brs 5,41 0,75 1,97 42,36 0,81 0,13 , 2,11 4,30 , , 57,84
Brooklin 667,56 82,51 700,16 67,34 38,21 434,87 , 372,75 60,84 65,49 22,00 2.511,72
Butant 46,00 40,46 29,32 11,41 7,44 26,83 10,44 9,57 2,08 19,57 0,50 203,61
Cambuci , , , 26,26 0,76 , , , , , , 27,02
Campo Belo 12,25 1,80 0,98 20,79 10,51 4,18 26,28 5,19 , , , 81,98
Campo Grande 4,15 0,20 , , 0,01 , , , , 4,44 , 8,80
Campo Limpo 8,12 3,09 6,07 28,06 10,33 6,09 , 0,68 0,72 5,08 2,12 70,36
Cangaba 1,07 0,96 , 6,44 2,90 2,56 , , 2,10 0,16 , 16,18
Capela do Socorro 120,14 66,42 1,36 1,34 0,63 , , , , , , 189,90
Casa Verde 29,29 27,64 5,78 10,29 5,45 5,64 , 13,42 16,33 0,58 0,75 115,17
Centro 20,47 1,13 2,17 9,93 0,46 3,14 , , , 1,16 1,75 40,20
Chcara Santo Antnio 20,41 149,83 8,49 4,81 2,87 33,29 140,98 117,82 248,93 186,30 17,24 930,96
Cidade Ademar , , 1,10 , , , , , , , , 1,10
Consolao 0,45 14,90 , 22,69 4,91 6,03 , 6,96 24,67 , , 80,61
Cupec 1,35 0,41 0,06 0,34 , , , , , 1,55 , 3,71
Ermelino Matarazzo 1,08 27,94 5,67 3,52 , 5,45 4,12 , 3,37 , 1,22 52,36
Freguesia do 6,86 6,71 27,47 41,28 1,26 , , , 0,22 1,14 , 84,93
Guaianazes 17,05 34,47 2,79 1,06 3,57 4,32 0,49 3,31 0,23 11,37 23,65 102,31
Guarapiranga 1,57 1,63 , 0,30 1,09 , 1,13 0,02 , 3,11 , 8,86
Helipolis 0,02 0,36 6,43 1,61 3,48 , , , , , , 11,89
Higienpolis 6,53 63,15 42,13 65,95 13,93 42,74 , 8,86 , , 6,58 249,87
Horto , , 0,10 , , , , , , , , 0,10
Ibirapuera 1,13 3,18 1,14 0,52 78,60 2,98 0,50 , 1,61 , 11,31 100,98
Interlagos 6,43 7,95 7,79 5,87 2,93 , , 0,59 0,46 1,20 0,65 33,86
Ipiranga 10,86 7,23 10,60 54,95 17,12 , 9,87 12,07 4,56 , 3,62 130,88
Itaim 261,67 83,32 585,60 180,24 12,94 403,71 45,61 3,20 127,90 125,44 39,82 1.869,45
Itaim Paulista 5,33 2,58 5,31 2,73 0,76 , 2,71 2,60 , 0,31 , 22,33
Itaquera 23,99 38,44 4,86 8,68 12,45 12,75 0,30 60,30 , 2,19 , 163,95
Jabaquara 16,17 18,99 4,08 43,39 7,16 , 27,77 20,21 12,79 8,90 , 159,45
Jaguar , 17,96 21,83 19,04 8,16 , , 1,23 1,58 , 2,10 71,90
Jaragu 27,60 82,07 30,53 24,74 9,66 1,50 , 2,78 1,62 1,98 1,12 183,60
Jardim Aricanduva 305,73 4,81 1,20 4,51 , , , 7,74 , 12,20 , 336,19
Jardim da Sade 49,78 2,68 7,99 70,99 17,77 , 10,80 , 12,91 12,91 , 185,82
Jardim Europa 31,73 85,57 56,71 57,28 10,29 25,76 76,97 11,59 9,41 , , 365,31
Jardim Marajoara 0,58 0,64 , 0,02 3,25 3,38 , , , 0,50 , 8,37
Jardim Peri , , , 0,02 , , , 0,44 , , , 0,46
Jardins 62,41 99,43 53,08 21,27 89,98 35,03 6,81 30,30 6,68 22,51 18,66 446,16
Jurubatuba 1,94 6,32 1,90 6,14 , 3,90 17,19 , , , , 37,39
Lapa 8,91 15,28 2,82 10,38 3,13 , 0,81 7,79 , , , 49,11
Liberdade 6,97 14,43 , 20,76 12,94 2,30 , , 16,21 12,93 , 86,55
Limo 2,80 11,46 25,47 2,97 7,96 1,33 , , 0,05 3,00 , 55,04
Luz , 73,60 0,02 1,35 , , , , , 2,29 , 77,27
Mandaqui 26,07 11,83 7,31 , 0,61 9,34 , , 4,00 0,97 4,65 64,77
Moema 55,01 13,23 67,50 11,74 32,13 14,66 10,23 13,30 55,05 48,33 0,15 321,32
Moinho Velho , , 0,15 1,24 , , , , 0,50 , , 1,89
Mooca 4,26 6,30 16,25 6,98 0,84 3,00 5,24 0,31 7,34 2,13 23,64 76,29
Morro Grande 0,04 , 0,98 4,86 , , , , , , , 5,88
Morumbi 35,94 112,92 15,46 40,49 15,03 383,72 65,59 9,41 591,51 18,21 25,10 1.313,38
Pacaembu , , , 0,39 , , , , , , , 0,39
Paraso 35,91 50,15 43,35 66,29 63,96 47,12 63,07 72,57 47,33 0,99 , 490,74
Pari 16,11 2,10 1,36 0,15 0,93 9,37 , , 0,29 , , 30,31
Parque Anhanguera , , 0,44 , , , , , , , , 0,44
Parque Bristol 1,28 50,58 1,12 , 13,55 , 0,66 , 0,75 , , 67,94
Parque Edu Chaves 0,99 1,13 1,01 1,47 , , , , , , , 4,61
Parque Novo Mundo 0,92 9,84 2,08 2,29 0,46 53,08 1,01 , , , , 69,67
Parque Tomaz Edison 1,29 1,34 41,88 5,18 , 0,75 , 3,46 , , , 53,91
Pedreira 3,54 0,87 0,31 0,61 , , , , 2,49 , , 7,82
Penha 109,55 42,67 2,67 9,45 10,69 17,30 4,97 21,72 3,12 2,56 , 224,70
Perdizes 57,34 41,29 19,66 9,16 2,31 1,66 0,50 , 70,73 48,82 70,92 322,37
Perus 0,46 0,08 1,05 , , , , , 0,73 0,59 , 2,91
Pinheiros 82,56 80,04 65,89 32,24 49,25 18,45 23,66 35,30 96,10 61,91 69,19 614,59
sO
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Total
Pirituba 24,88 0,83 19,66 0,36 4,11 1,13 , , 0,12 , , 51,09
Planalto Paulista 1,13 0,27 , 1,10 , 2,05 , , , , , 4,55
Pompia 10,96 113,11 5,61 3,74 , 0,61 2,53 13,52 0,10 2,29 , 152,47
Real Parque , 17,60 2,84 58,36 106,41 12,65 , , 39,22 0,35 , 237,43
Remdios 0,02 1,73 0,05 3,94 2,96 33,27 , , , , , 41,97
Sacom 0,03 3,08 0,77 0,01 0,36 , , , , , 12,66 16,92
Santa Ceclia 1,69 11,17 0,83 34,68 , , , , 2,69 , , 51,05
Santana 166,40 167,25 152,89 3,93 20,73 34,61 12,94 3,77 19,38 15,80 40,31 638,01
Santo Amaro 48,12 51,63 48,53 96,93 49,41 1,90 1,90 11,38 0,84 176,41 28,62 515,66
So Joo Clmaco 0,13 , 1,23 0,56 , 0,82 6,14 , , , , 8,88
So Mateus 10,18 9,35 30,56 22,93 , 0,41 , , , , , 73,42
So Miguel Paulista 22,89 49,94 7,00 3,78 1,23 7,25 8,77 1,99 , 3,16 0,54 106,55
Sapopemba 0,63 17,40 1,91 0,49 0,89 , , , , , , 21,31
Sade 4,15 2,81 , 13,09 4,11 , 4,35 0,82 , , 5,82 35,14
Sumar 9,44 4,60 4,78 0,26 , , , , , , , 19,07
Tatuap 71,59 74,55 30,61 43,07 101,79 9,78 18,79 41,05 13,39 38,60 , 443,22
Trememb 0,58 0,02 , , 2,55 7,19 , , , 0,07 , 10,41
Tucuruvi 15,09 0,04 1,27 0,51 , 2,12 0,31 , 0,47 , 8,97 28,78
Vila Antonieta 1,34 2,43 0,85 0,63 0,22 6,74 , , , , , 12,20
Vila Carro 0,35 4,61 1,43 10,01 2,20 , , , 0,60 2,99 , 22,18
Vila Clementino 38,53 10,84 28,41 0,96 2,21 37,44 3,80 2,28 , 5,16 1,79 131,42
Vila das Mercs 0,31 2,52 4,49 1,56 , , , , , , , 8,88
Vila Formosa 1,73 10,18 3,33 5,14 , 10,12 0,49 , , 5,84 , 36,82
Vila Guilherme 110,80 2,83 13,56 11,17 30,43 50,98 5,33 23,58 16,96 0,49 4,03 270,16
Vila Gumercindo 0,27 1,96 0,64 6,69 , , , , , , , 9,57
Vila Jaguar , 63,49 , , , , , , , , , 63,49
Vila Leopoldina 0,27 11,90 34,38 , 141,18 3,41 , 101,78 , , 30,25 323,18
Vila Madalena 0,71 2,17 1,26 7,38 1,28 2,68 , 6,75 5,80 , 0,62 28,66
Vila Maria 1,75 23,21 34,38 1,23 2,95 , , , 0,20 4,75 4,75 73,22
Vila Mariana 18,77 18,01 16,64 17,00 33,80 , 12,30 10,52 16,60 , 2,07 145,70
Vila Mascote , 4,71 3,52 1,49 , , , , , , , 9,72
Vila Matilde 9,89 4,94 0,62 0,40 0,62 1,50 , 1,84 , 1,12 , 20,93
Vila Mazzei 0,53 , , , , , , , 0,27 , , 0,80
Vila Nova Cachoeirinha 2,59 6,05 0,07 0,16 0,80 , , 4,09 3,80 , , 17,56
Vila Nova Conceio 1,66 , 32,29 13,25 1,52 , , , , , , 48,73
Vila Olmpia 129,99 288,56 230,76 276,94 162,63 57,15 32,73 535,05 96,78 141,24 25,10 1.976,94
Vila Prudente 49,41 12,77 53,59 8,08 3,20 , 7,18 2,56 20,94 , , 157,74
Vila Santa Catarina 1,29 4,59 4,40 4,74 1,44 4,74 , , 1,70 , , 22,91
Total 3.138,60 2.743,79 2.905,18 1.965,22 1.590,34 2.014,66 706,46 1.807,36 1.735,47 1.236,53 565,60 20.409,21

st
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o t.2.2.s.2
reo de terreno do: rojeto: no re:|denc|o|: orouodo: em 5o ou|o, em m|| m
2

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Total
Aclimao 4,58 3,02 12,02 13,81 5,89 4,35 , 1,74 1,40 5,26 4,91 56,99
Aeroporto 0,87 0,64 0,42 0,77 405,31 , , , , , 1,21 409,22
gua Branca 14,86 13,74 22,71 30,83 20,64 , 12,27 14,83 23,98 , , 153,84
gua Funda 4,38 3,96 0,45 0,51 , , , 1,41 , 4,48 , 15,20
Alto da Boa Vista 2,40 , 1,75 , , , , , , , , 4,14
Alto da Lapa 1,44 1,02 4,06 1,24 0,98 1,03 , , , 2,63 , 12,40
Alto da Mooca , 1,19 2,10 10,37 14,25 4,66 , , 1,08 3,43 1,00 38,09
Alto de Pinheiros 6,42 6,02 5,66 2,84 0,51 , , , , , , 21,46
Americanpolis , 1,64 1,20 1,00 , , , , , , , 3,84
Anhanguera , , , , , , 5,00 0,88 , , , 5,88
Artur Alvim 6,42 12,64 4,29 1,67 2,20 , 11,52 , , , , 38,74
Barra Funda 7,36 1,11 1,13 0,17 , , 1,54 5,12 1,37 12,72 , 30,52
Bela Vista 12,81 24,75 13,09 9,85 9,80 8,27 , 9,52 1,75 4,87 1,99 96,69
Belm 5,24 0,90 1,18 2,39 1,77 , , 0,58 , , , 12,05
Bom Retiro 1,71 7,31 4,70 14,05 11,18 , , 2,97 2,87 , , 44,79
Bosque da Sade 1,18 0,70 0,59 , 2,16 , , , , 0,80 , 5,43
Brs 1,98 0,36 2,04 9,95 0,64 0,09 , 0,60 1,36 , , 17,01
Brooklin 100,48 20,36 150,19 27,91 6,34 138,60 , 119,72 11,65 9,09 13,92 598,27
Butant 92,23 85,69 95,15 184,65 19,34 21,33 34,14 22,70 0,98 10,05 0,96 567,21
Cambuci , , , 70,84 5,25 , , , , , , 76,09
Campo Belo 2,68 1,79 1,06 2,92 1,74 0,78 6,69 2,83 , , , 20,50
Campo Grande 2,47 0,50 , , 0,25 , , , , 1,05 , 4,27
Campo Limpo 16,27 6,67 9,87 14,51 10,51 7,18 , 0,71 1,58 8,20 2,40 77,90
Cangaba 1,46 2,13 , 4,24 5,43 4,03 , , 3,82 1,14 , 22,24
Capela do Socorro 131,59 85,02 1,39 6,53 27,53 , , , , , , 252,06
Casa Verde 33,36 23,06 8,86 4,40 2,69 1,07 , 14,58 19,22 2,64 0,91 110,77
Centro 1,71 0,81 0,32 1,82 0,19 1,07 , , , 0,84 0,62 7,36
Chcara Santo Antnio 18,23 43,31 4,25 3,47 1,90 13,66 47,23 38,27 45,47 42,37 2,62 260,77
Cidade Ademar , , 1,20 , , , , , , , , 1,20
Consolao 0,45 4,15 , 3,19 0,63 1,40 , 4,56 3,17 , , 17,55
Cupec 1,67 0,37 0,65 0,18 , , , , , 1,78 , 4,64
Ermelino Matarazzo 0,95 38,30 6,97 27,37 , 5,01 7,24 , 2,78 , 3,39 92,01
Freguesia do 16,97 13,29 30,88 12,46 1,76 , , , 0,28 2,04 , 77,68
Guaianazes 46,11 114,06 5,00 119,11 34,23 14,54 24,26 12,55 0,50 13,48 30,05 413,88
Guarapiranga 8,76 2,07 , 0,87 36,39 , 2,58 1,00 , 1,76 , 53,41
Helipolis 0,22 0,40 33,56 4,92 1,74 , , , , , , 40,83
Higienpolis 2,25 9,59 6,20 9,76 3,02 6,07 , 1,31 , , 0,83 39,02
Horto , , 0,86 , , , , , , , , 0,86
Ibirapuera 3,44 2,13 0,90 0,53 65,61 2,05 1,09 , 4,08 , 3,50 83,33
Interlagos 16,64 146,67 19,43 19,35 9,10 , , 0,98 1,91 9,39 1,03 224,51
Ipiranga 3,99 6,16 2,84 55,68 5,40 , 6,06 2,52 1,93 , 1,86 86,44
Itaim 42,64 10,06 102,81 30,51 2,93 73,81 5,75 1,60 17,51 16,67 5,01 309,30
Itaim Paulista 5,96 5,74 11,73 2,30 0,97 , 3,88 6,47 , 1,00 , 38,06
Itaquera 86,58 110,65 7,37 5,17 6,67 7,24 1,18 119,94 , 4,08 , 348,88
Jabaquara 18,73 24,63 3,53 20,36 4,44 , 4,67 0,57 5,01 4,93 , 86,87
Jaguar , 42,79 32,06 47,87 2,04 , , 0,55 6,00 , 1,38 132,70
Jaragu 87,60 150,77 78,50 75,47 14,30 1,90 , 1,46 2,76 3,18 1,08 417,02
Jardim Aricanduva 737,32 6,58 1,92 24,88 , , , 3,26 , 26,06 , 800,02
Jardim da Sade 16,50 5,31 6,26 31,62 21,41 , 1,69 , 3,78 3,78 , 90,32
Jardim Europa 5,05 13,54 8,94 8,80 3,11 3,75 71,57 2,26 4,31 , , 121,32
Jardim Marajoara 6,50 1,09 , 0,51 2,49 4,10 , , , 1,20 , 15,90
Jardim Peri , , , 0,78 , , , 1,13 , , , 1,91
Jardins 14,65 17,08 10,13 5,87 16,79 5,87 1,33 8,22 2,20 5,07 2,21 89,43
Jurubatuba 11,47 28,04 4,40 2,97 , 4,69 30,00 , , , , 81,57
Lapa 5,34 9,82 4,20 6,76 2,47 , 2,54 4,78 , , , 35,90
Liberdade 0,98 4,70 , 3,50 3,09 0,61 , , 2,98 2,29 , 18,16
Limo 3,65 12,09 16,29 5,03 6,31 2,29 , , 0,78 2,01 , 48,44
Luz , 29,17 0,19 3,22 , , , , , 0,81 , 33,39
Mandaqui 24,70 2,88 1,45 , 0,71 2,43 , , 2,29 1,56 1,75 37,77
Moema 12,08 5,24 15,77 3,75 5,64 3,21 2,34 4,40 8,71 7,03 0,50 68,65
Moinho Velho , , 0,17 1,94 , , , , 0,66 , , 2,77
Mooca 14,48 4,83 17,09 6,21 1,75 1,48 4,00 0,47 4,02 1,47 4,31 60,10
Morro Grande 0,80 , 2,56 8,90 , , , , , , , 12,26
Morumbi 59,95 96,93 27,72 33,37 16,75 107,73 30,04 12,06 118,32 10,53 5,21 518,59
Pacaembu , , , 0,36 , , , , , , , 0,36
Paraso 6,07 9,83 7,62 10,05 9,95 7,07 8,21 11,28 6,64 0,91 , 77,63
Pari 6,39 1,74 2,76 0,15 1,51 10,90 , , 0,40 , , 23,85
Parque Anhanguera , , 1,63 , , , , , , , , 1,63
Parque Bristol 5,98 20,95 2,20 , 16,31 , 7,19 , 10,54 , , 63,17
Parque Edu Chaves 1,64 2,74 1,10 1,48 , , , , , , , 6,96
Parque Novo Mundo 2,07 12,92 15,20 4,36 0,42 87,54 1,65 , , , , 124,15
Parque Tomaz Edison 5,34 3,86 46,75 6,19 , 1,25 , 2,19 , , , 65,57
Pedreira 4,41 2,08 0,90 1,59 , , , , 4,51 , , 13,49
Penha 28,75 40,89 8,21 25,80 3,79 4,24 1,17 16,47 18,89 1,43 , 149,64
Perdizes 9,78 20,22 4,89 6,39 2,52 0,78 0,35 , 15,69 10,26 16,57 87,46
Perus 4,66 0,87 1,93 , , , , , 1,16 1,03 , 9,66
Pinheiros 18,34 12,68 15,15 5,95 6,77 4,87 3,44 4,62 13,60 11,14 10,92 107,49
s2
lu|hol2Ott
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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Total
Pirituba 31,09 1,86 21,17 0,84 20,39 100,21 , , 0,30 , , 175,87
Planalto Paulista 83,43 0,92 , 0,83 , 1,50 , , , , , 86,68
Pompia 5,49 20,27 1,49 2,62 , 1,14 0,90 7,68 0,33 1,08 , 40,99
Real Parque , 14,42 0,75 21,03 61,53 18,92 , , 11,78 0,66 , 129,07
Remdios 0,35 2,00 0,50 13,86 1,19 131,78 , , , , , 149,69
Sacom 0,40 2,39 0,40 0,25 0,64 , , , , , 1,79 5,86
Santa Ceclia 1,54 2,35 0,50 5,26 , , , , 0,64 , , 10,28
Santana 53,07 52,04 407,15 3,41 8,62 12,54 3,69 1,34 6,78 3,69 11,32 563,66
Santo Amaro 119,77 120,51 55,36 62,86 23,21 2,76 1,04 5,56 1,02 40,92 17,43 450,42
So Joo Clmaco 0,58 , 5,64 1,09 , 0,39 6,93 , , , , 14,63
So Mateus 14,07 15,75 28,35 31,05 , 0,61 , , , , , 89,83
So Miguel Paulista 25,66 41,13 15,31 12,30 1,82 6,01 4,62 1,50 , 5,60 0,78 114,73
Sapopemba 1,32 40,94 3,78 3,76 4,73 , , , , , , 54,52
Sade 3,14 3,68 , 5,31 0,88 , 0,88 0,40 , , 1,43 15,73
Sumar 4,94 4,70 2,65 0,39 , , , , , , , 12,68
Tatuap 16,93 26,41 41,06 19,23 43,60 3,99 5,56 34,92 3,17 13,96 , 208,82
Trememb 1,83 0,30 , , 8,49 10,63 , , , 0,16 , 21,41
Tucuruvi 16,55 0,69 2,17 0,58 , 1,56 0,51 , 0,71 , 1,93 24,69
Vila Antonieta 2,70 3,26 1,20 1,59 0,40 7,28 , , , , , 16,44
Vila Carro 1,33 8,22 2,55 5,35 1,48 , , , 1,14 1,95 , 22,02
Vila Clementino 6,83 2,12 8,09 1,03 1,21 6,97 0,60 1,65 , 0,88 0,55 29,94
Vila das Mercs 1,88 1,05 6,26 1,39 , , , , , , , 10,58
Vila Formosa 4,57 8,61 5,83 4,85 , 3,89 1,81 , , 3,44 , 33,00
Vila Guilherme 190,01 4,67 15,54 19,99 15,35 124,98 13,60 9,60 14,47 0,64 1,23 410,07
Vila Gumercindo 0,54 2,52 0,37 14,06 , , , , , , , 17,48
Vila Jaguar , 77,64 , , , , , , , , , 77,64
Vila Leopoldina 0,47 11,60 25,55 , 32,45 3,50 , 48,29 , , 8,26 130,12
Vila Madalena 1,81 1,50 1,25 3,82 1,19 1,34 , 3,50 1,12 , 1,82 17,35
Vila Maria 4,89 11,27 24,80 2,96 2,55 , , , 0,29 0,92 0,92 48,59
Vila Mariana 9,59 7,84 5,96 6,19 12,06 , 3,00 1,84 6,66 , 1,10 54,24
Vila Mascote , 4,05 2,87 0,54 , , , , , , , 7,46
Vila Matilde 4,35 6,14 1,01 1,56 0,77 1,02 , 1,25 , 5,92 , 22,02
Vila Mazzei 0,75 , , , , , , , 0,60 , , 1,35
Vila Nova Cachoeirinha 3,84 5,10 1,67 0,91 2,73 , , 6,64 1,97 , , 22,85
Vila Nova Conceio 1,44 , 5,17 2,32 0,88 , , , , , , 9,81
Vila Olmpia 26,11 58,70 36,16 36,19 28,48 11,68 4,25 90,26 16,64 22,65 4,78 335,90
Vila Prudente 24,60 28,01 49,99 21,98 6,89 , 7,85 30,20 32,68 , , 202,18
Vila Santa Catarina 2,51 4,81 3,53 1,52 1,06 1,52 , , 0,94 , , 15,87
2.490,36 1.993,72 1.702,47 1.377,14 1.150,09 1.025,16 395,82 705,72 483,13 356,89 173,46 11.853,96

s1
lu|hol2Ott
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t.1. otenc|o||dode: e Def|c|nc|o: do Req|o or Comoroo com Outro:
Req|e: do C|dode com D|nm|co |mob|||r|o 5|qn|f|cot|uo

Essa seo apresenta a evoluo nos ltimos dez anos do mercado imobilirio em
quatro regies da cidade de So Paulo. As reas foram selecionadas em razo de
terem apresentado nesse histrico recente uma dinmica imobiliria significativa.
Essas informaes sero empregadas na discusso sobre as potencialidades e
deficincias da Nova Luz, que compara os valores projetados para os
empreendimentos imobilirios na rea com o mercado imobilirio atual da cidade de
So Paulo. A primeira seo apresenta a evoluo histrica do mercado residencial
nessas reas. A seo seguinte discute o mercado no residencial.

t.1.t. Mercodo re:|denc|o|

t.1.t.t. uo|uo h|:tr|co

mdio de lanamento de 28,4 mil unidades por ano, totalizando uma oferta de 297
mil unidades no perodo. A Tabela 1.3.1.1.1 mostra a evoluo no tempo dos
lanamentos na cidade de So Paulo e nas quatro regies selecionadas. Nota-se,
em primeiro lugar, uma reduo drstica de 29,7 mil para 23,8 mil dos
investimentos em novas moradias de 2000 para 2001, ano do racionamento de
energia eltrica. O nvel de lanamentos manteve-se em patamar baixo, em torno de
24,5 mil unidades por ano, at 2006. A partir de ento, em razo da expanso do
crdito, o nmero de unidades lanadas voltou a crescer, atingindo uma mdia de
34,4 mil entre 2007 e 2009. Mesmo com a crise financeira internacional, o volume de
unidades lanadas em 2009 superou em 9% o ritmo de 2000.

s4
lu|hol2Ott
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1obe|o t.1.t.t.t - Numero de |onomento: re:|denc|o|: no c|dode de 5o ou|o, 2OOO o 2OtO
Bela Vista Itaim Moema Santa Ceclia So Paulo
2000 656 414 930 - 29.720
2001 416 102 613 128 23.785
2002 - 138 1.296 108 22.051
2003 460 337 289 48 26.547
2004 774 304 352 44 22.813
2005 186 159 436 210 25.411
2006 410 58 185 60 25.689
2007 248 84 97 400 38.850
2008 91 24 207 84 34.080
2009 386 30 93 - 31.580
2010 - 70 62 64 16.148
Total 3.627 1.720 4.560 1.146 296.674
Fonte: Embraesp. Elaborao: Consrcio Nova Luz

Das quatro reas selecionadas, Moema e Bela Vista lideraram em nmero de
unidades lanadas, com 4.560 e 3.627, respectivamente. No obstante, nota-se que
essas reas vm diminuindo seu ritmo de lanamentos. Entre 2000 e 2005, os
empreendimentos em Moema atingiram a mdia de 653 unidades por ano, contra
uma marca de apenas 141 unidades por ano entre 2006 e 2010. Isso representa
uma queda de 78,4% entre os dois perodos. Fenmeno semelhante ocorreu na
regio do Itaim Bibi, cujo nmero anual de unidades lanadas observou queda de
72,3% na mesma comparao. O ritmo de negcios na Bela Vista tambm se
reduziu, passando de 428 unidades por ano para 284 unidades por ano.

Esse fato est diretamente ligado escassez de terrenos nas duas reas que
comandaram a expanso imobiliria dos anos 1980 e 1990. Acompanhando essa
tendncia, nota-se um movimento de elevao do preo mdio dos imveis nas
reas de Moema e do Itaim nos anos mais recentes. Em termos reais, o valor mdio
dos imveis lanados em Moema sai de um patamar de R$ 785 mil entre 2000 e
2005 e atinge a cifra mdia de R$ 1,2 milho no perodo 2006 a 2010, o que
representa um aumento de 54,5%. O valor mdio dos imveis lanados no Itaim sai
do patamar de R$ 1,4 milho entre 2000 e 2005 e atinge a cifra mdia de R$ 2,4
milhes no perodo 2006 a 2010; acrscimo de 75,5%.

A combinao dessas duas tendncias implicou uma reduo expressiva no volume
geral de vendas no mercado imobilirios das regies de Moema, Itaim e Bela Vista:
de 62,1%, 57,3% e 49,4%, nessa ordem. Contudo, no que diz respeito ao mercado
ss
lu|hol2Ott
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imobilirio paulistano como um todo, a tendncia recente aponta para o sentido
contrrio: a oferta imveis entre 2006 e 2010 atingiu um volume geral de vendas de
R$ 11 bilhes por ano, contra R$ 8,1 bilhes por ano entre 2000 e 2005
crescimento de 35,7%.

1obe|o t.1.t.t.2 - Vo|or md|o do: |onomento: |mob|||r|o: re:|denc|o|:,
em R1, 5o ou|o
2000 124.403 306.749 577.660 246.388
2001 223.953 2.209.907 545.119 134.387 266.515
2002 660.100 714.239 387.556 363.512
2003 326.563 1.232.907 968.611 137.622 316.869
2004 455.550 1.650.352 683.119 768.368 389.449
2005 194.439 2.241.591 1.224.234 196.934 383.795
2006 243.060 3.888.573 1.117.671 280.508 464.547
2007 370.656 2.095.624 1.089.739 162.674 383.017
2008 227.854 3.861.491 2.185.580 177.737 370.053
2009 198.583 1.103.610 992.248 320.907
2010 1.193.600 683.746 417.154 343.580
Mdia 276.459 1.353.496 822.533 230.677 349.995

1obe|o t.1.t.t.1 - Vo|ume qero| de uendo: re:|denc|o|:, em R1 m||ho, 5o ou|o
2000 81,61 126,99 537,22 - 7.322,65
2001 93,16 225,41 334,16 17,20 6.339,05
2002 - 91,09 925,65 41,86 8.015,81
2003 150,22 415,49 279,93 6,61 8.411,93
2004 352,60 501,71 240,46 33,81 8.884,49
2005 36,17 356,41 533,77 41,36 9.752,63
2006 99,65 225,54 206,77 16,83 11.933,74
2007 91,92 176,03 105,70 65,07 14.880,22
2008 20,73 92,68 452,42 14,93 12.611,42
2009 76,65 33,11 92,28 - 10.134,24
2010 - 83,55 42,39 26,70 5.548,14
total 1.002,72 2.328,01 3.750,75 264,36 103.834,32

t.1.t.2. 1|o|oq|o

As estatsticas da Embraesp mostram algumas tendncias no padro dos imveis na
cidade de So Paulo. Para facilitar a comparao, os grficos apresentam as
s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
caractersticas dos imveis nas quatro regies para a mdia do perodo. Os dados
da cidade como um todo so omitidos por estarem numa escala muito mais elevada,
o que compromete a visualizao.

O Grfico 1.3.1.2.1 mostra a distribuio dos lanamentos por faixa de valor nas
quatro regies. Nota-se, em primeiro lugar, uma concentrao forte de
empreendimentos com preo mdio entre R$ 100 mil e R$ 250 mil nas regies da
Bela Vista e Santa Ceclia. Na bela Vista, ainda grande o nmero de unidades com
valor entre R$ 250 mil e R$ 350 mil. De outro lado, os empreendimentos em Moema
e no Itaim concentram-se nas faixas de maior valor mais de R$ 350 mil por
unidade.

Crf|co t.1.t.2.t - D|:tr|bu|o do: |onomento: re:|denc|o|:
or fo|xo de uo|or, or fo:e:, 5o ou|o


Esses dados revelam uma segmentao de mercado clara, em que a classe mdia
encontra oportunidades na Bela Vista e em Santa Ceclia e as classes mdia-alta e
alta, nas regies de Moema e Itaim. Esse segmento revela as preferncias sociais
por reas mais centrais (classe mdia) e reas mais afastadas e exclusivas (classe
mdia-alta e alta).
s1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

Crf|co t.1.t.2.2 - D|:tr|bu|o do: |onomento: re:|denc|o|:
or numero de dorm|tr|o:, or fo:e:, 5o ou|o(or numero de un|dode: |onodo:)


or numero de ondore:, 5o ou|o


ss
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
or reo r|uot|uo, 5o ou|o(or numero de un|dode: |onodo:)


O contraste das reas mostra diferenas qualitativas relevantes no perfil dos
empreendimentos. O Grfico 1.3.1.2.2 traz a distribuio dos lanamentos por
nmero de dormitrios. Observa-se uma concentrao forte de imveis de um e dois
dormitrios nas regies da Bela Vista e de Santa Ceclia, enquanto as regies de
Moema e Itaim, os lanamentos concentram-se em unidades com trs ou mais
dormitrios. Outro aspecto que chama a ateno verticalizao maior nas regies
de Moema e Bela Vista - Grfico 1.3.1.2.3. H uma concentrao grande de
moradias com rea entre 40 m
2
e 80 m
2
nas regies de Santa Ceclia e Bela Vista,
enquanto que as moradias de Moema e Itaim tm em geral mais de 120 m
2
.

t.1.t.1. Vo|or|zoo |mob|||r|o re:|denc|o|

Como visto na seo anterior, as estimativas indicam que o preo do imvel tpico
selecionado para esta anlise passou de R$ 89,8 mil em janeiro de 2000 para R$
281,5 mil em junho de 2010. Esse fato indica uma valorizao mdia de 11,5% ao
ano do valor dos imveis residenciais na cidade de So Paulo. Em termos reais,
considerando a variao do IPG-DI, o ganho foi de 2,8% ao ano.
s9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

O Grfico 1.3.1.3.1 ilustra o processo de valorizao nas distintas reas. As regies
mais centrais tm ganhos de valorizao menos expressivos, enquanto as regies
de Moema e Itaim apresentam elevaes superiores, de 13,5% e 12%,
respectivamente. Esse fato refora a evidncia de aumento da escassez de terrenos
nas regies de Moema e Itaim, que tem pressionado para cima os preos dos
imveis nessas reas.

Crf|co t.1.t.1.t - Vo|or|zoo |mob|||r|o or reo, 2OOO o 2OtO, () oo ono

Fonte: Consrcio Nova Luz.

t.1.2. Mercodo No re:|denc|o|

t.1.2.t. uo|uo h|:tr|co

mdio de lanamento de 1,89 mil unidades por ano, totalizando uma oferta de 19 mil
unidades no perodo. A Tabela 1.3.2.1.1 mostra a evoluo no tempo dos
lanamentos na cidade de So Paulo e nas quatro regies selecionadas. Nota-se
um crescimento muito forte dos investimentos de 2007 em diante. Entre 2007 e
O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
2010, o volume mensal de lanamentos no residenciais na cidade de So Paulo
cresceu mais de 63%.

Das quatro reas selecionadas, Moema e Bela Vista lideraram em nmero de
unidades lanadas, com 1.075 e 783, respectivamente. Mas apenas Moema vem
aumentando seu ritmo de lanamentos. Entre 2000 e 2005, os empreendimentos em
Moema somaram 307 unidades, contra uma marca de 768 unidades aps 2006. Isso
representa um crescimento de 150% entre os dois perodos.

Nas outras trs regies selecionadas o ritmo diminuiu entre os dois perodos. Na
Bela Vista, a queda foi de 47% entre os dois perodos e no Itaim de 29%. Na cidade
de So Paulo, contudo, houve crescimento de 39%. O comportamento do mercado
no Itaim provavelmente est associado escassez de terrenos, cujo custo elevado
privilegia inverses em prdios corporativos (de uma nica empresa) em detrimento
de edifcios para incorporao e venda pulverizada. Esse fato tambm esta
associado valorizao mais forte das reas da Berrini e Marginal Pinheiros.

1obe|o t.1.2.t.t - Numero de |onomento: no re:|denc|o|: no c|dode de 5o ou|o
(2OOO o 2OtO)
2000 - 32 20 48 1.096
2001 - 57 - - 1.259
2002 382 370 56 - 1.472
2003 82 - - - 994
2004 48 - - - 1.631
2005 - - 231 - 1.517
2006 - 30 131 - 1.133
2007 - - 104 - 2.193
2008 - 160 248 - 2.434
2009 272 134 285 - 3.489
2010 - - - - 1.792
Total 784 783 1.075 48 19.010

Das quatro regies selecionadas, o Itaim o que apresenta o maior preo mdio de
unidade. Nessa regio, o preo do imvel foi de R$ 1,5 milho na mdia 2000 a
2010. Esse valor quatro vezes o preo mdio de imveis no residenciais em
Moema e 3,7 vezes o dos lanamentos na Bela Vista. Isso indica claramente que
t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
essa regio comporta imveis de caractersticas muito especficas (grandes e
luxuosos).

A despeito do maior preo, a queda de unidades lanadas foi to grande que o valor
geral de vendas na regio do Itaim caiu no perodo ps 2006, como ilustra a tabela
1.3.2.1.3. A nica regio com ganho expressivo no volume de negcios foi Moema,
cujas vendas passaram de R$ 154 milhes no acumulado entre 2000 e 2005, para
R$ 231 milhes no perodo 2006 a 2010.

1obe|o t.1.2.t.2 - Vo|or md|o do: |onomento: |mob|||r|o: no re:|denc|o|:, em R1, 5o
ou|o
2000 1.327.353,48 748.667,16 226.828,91 443.639,79
2001 5.571.395,98 922.153,19
2002 174.977,23 1.525.092,44 1.714.512,69 869.037,08
2003 498.831,73 706.442,74
2004 900.181,22 317.645,28
2005 184.490,04 236.414,63
2006 4.153.531,35 214.807,93 835.475,30
2007 259.431,74 239.620,00
2008 327.125,24 283.606,60 438.474,11
2009 583.853,43 386.458,66 369.848,91 446.785,29
2010 306.797,33
Mean 395.105,02 1.472.618,81 357.642,20 226.828,91 481.499,64

1obe|o t.1.2.t.1 - Vo|ume qero| de uendo: no re:|denc|o|:, em R1 m||ho, 5o ou|o
2000 , 42,48 14,97 10,89 486,23
2001 , 317,57 , , 1.160,99
2002 66,84 564,28 96,01 , 1.279,22
2003 40,90 , , , 702,20
2004 43,21 , , , 518,08
2005 , , 42,62 , 358,64
2006 , 124,61 28,14 , 946,59
2007 , , 26,98 , 525,49
2008 , 52,34 70,33 , 1.067,25
2009 158,81 51,79 105,41 , 1.558,83
2010 , , , , 549,78
total 309,76 1.153,06 384,47 10,89 9.153,31

2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
t.1.2.2. 1|o|oq|o

As estatsticas da Embraesp mostram algumas tendncias no padro dos imveis
no residenciais na cidade de So Paulo. O Grfico 1.3.2.2.1 mostra a distribuio
dos lanamentos por faixa de valor nas quatro regies. Nota-se, uma concentrao
forte de empreendimentos com preo mdio entre R$ 100 mil e R$ 300 mil em todas
as regies. Tambm elevado o nmero de unidades com valor entre R$ 300 mil e
R$ 700 mil. Contudo, empreendimentos com preo da unidade superior a R$ 3
milhes ocorrem apenas no Itaim, comprovando a diferenciao desse segmento de
mercado.

Crf|co t.1.2.2.t - D|:tr|bu|o do: |onomento: no re:|denc|o|:
or fo|xo de uo|or, 5o ou|o


1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Crf|co t.1.2.2.2 - D|:tr|bu|o do: |onomento: re:|denc|o|:
or numero de conjunto: or ondor, 5o ou|o


or numero de ondore:, 5o ou|o


4
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
or reo r|uot|uo, 5o ou|o


Os empreendimentos em Moema e Bela Vista tm, em geral, um nmero de
unidades por andar maior que os da regio do Itaim. No Itaim so relativamente
mais frequentes os empreendimentos com menor nmero de unidades. Outro
aspecto que chama a ateno verticalizao maior nas regies do Itaim e Bela
Vista - Grfico 1.3.2.2.3. Vale mencionar ainda que haja uma concentrao grande
de escritrios e lojas com rea at 80 m
2
nas regies de Moema e Bela Vista,
enquanto que os empreendimentos do Itaim tm, em geral, mais de 220 m
2
. Esses
dados confirmam o fato de que no mercado no residencial tambm h uma
segmentao clara: escritrios e lojas de padro mais baixo na Bela Vista e
unidades de maior valor em Moema e Itaim.

t.1.2.1. |nd|ce de uo|or|zoo |mob|||r|o no re:|denc|o|

Como visto na seo anterior, as estimativas indicam que o preo do imvel tpico
selecionado para esta anlise passou de R$ 125 mil em janeiro de 2001 para
R$ 400 mil em junho de 2010. Esse fato indica uma valorizao mdia de 12,4% ao
ano do valor dos imveis no residenciais na cidade de So Paulo. Em termos reais,
s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
a valorizao verificada foi de 3,6% ao ano acima do IGP-DI. Apenas Moema
aparece com uma tendncia de valorizao superior mdia paulistana: 4,1% em
termos reais.
9

t.1.1. otenc|o||dode: e Def|c|nc|o:

Os dados apresentados nesta seo indicam que a regio da Nova Luz, no contexto
das intervenes que se pretendem implantar, tem potencial de mercado. O PUE e o
PUZEIS prevem a instalao de aproximadamente 5 mil novas unidades
habitacionais que totalizam cerca de 460 mil metros quadrados de rea construda,
cerca de 390 mil metros quadrados de rea computvel e mais de 320 mil metros de
rea privativa. Esse volume equivale a 15,4% do fluxo anual de empreendimentos
residenciais por incorporao na cidade de So Paulo (mdia do perodo de 2000 a
2010). Construdas num prazo de 15 anos, essas unidades corresponderiam a
1,03% da oferta de imveis na cidade de So Paulo para 2010 332 unidades em
32,3 mil.

No obstante, o volume de 5 mil unidades corresponde a cerca de 55% do nmero
de unidades lanadas nos ltimos dez anos nas reas da Luz e regies prximas
Bom Retiro, S, Consolao, Santa Ceclia e Barra Funda (9.405 lanamentos). Isso
significa que, para a regio central da cidade, essa oferta vai influenciar o mercado
imobilirio de forma decisiva. Ao mesmo tempo, os preos desses imveis no
devem ultrapassar os valores imobilirios das reas mais valorizadas do centro,
mesmo considerando que a Nova Luz receber um parque de amenidades e bens
pblicos que trazem efeito positivo sobre o preo.

As deficincias, comparativamente s reas selecionadas, podem ser resumidas em
trs itens: (i) a rea tem hoje uma imagem muito ruim, que se reflete num prmio
negativo dos valores imobilirios; (ii) na regio esto instaladas atividades no

9
A pouca disponibilidade informaes no permitiu identificar se as demais regies tm tendncias
temporais distintas na mdia da Cidade de So Paulo.

lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
residenciais que tendem a desvalorizar o entorno (comrcio automotivo, bares etc.);
e (iii) a localizao, as ruas e o trnsito dificultam o acesso por automvel das
regies Sul e Leste. Esses fatores tendem a limitar o potencial da regio na atrao
de famlias e empresas, contendo em nveis intermedirios o preo da rea.

t.4. 5|mu|oe: de Vo|ore: de |mue|: o 5erem Oferec|do: de Acordo com o:
Fo|xo: de Rendo do: Adqu|rente:, em Funo do: Corocter|:t|co: do
Req|o

t.4.t. Vo|ore: |mob|||r|o:

t.4.t.t. Vo|ore: md|o: de mercodo do tobe|o de oqu|:|e:

Com base nos coeficientes do modelo de determinao de preos dos imveis fez-
se a estimao do preo de mercado dos imveis que sero objeto de aquisio.
Esse preo foi gerado para cada imvel, tomando por referncia seus atributos e a
proximidade das amenidades atuais instaladas na regio da Nova Luz. O prmio de
localizao levado em considerao o atual da regio, que, no caso de imveis
residenciais, figura entre os piores da cidade. O prmio dos imveis residenciais da
Nova Luz o oitavo pior dos 1.390 CEPs de cinco dgitos analisados.

A mdia estimada de valores dos imveis indicados no PUE e PUZEIS como parte
do processo de renovao de aproximadamente R$ 1.702,00
10
por metro
quadrado de rea construda, tanto para os imveis residenciais quanto os imveis
no residenciais. Para efeito deste estudo, assumiu-se que este valor acompanha a
curva de valorizao prevista durante o perodo de implementao do projeto
urbanstico especfico, conforme apresentado no item 1.4.2 deste relatrio.

10
Esse valor mdio equivale diviso do montante total estimado para aquisio de imveis,
calculado no ano 0, dividido pela rea total, constante do TPCL, dos imveis que entram para a
concesso. O detalhamento da metodologia para estimativa dos valores de aquisio de imveis est
apresentado no item 2 deste relatrio.
1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

t.4.t.2. otenc|o| de uo|or|zoo otr|mon|o|

A estimao do potencial de valorizao dos imveis foi feita com base nos
coeficientes do modelo de preo de imveis. Foi gerado um preo por metro
quadrado para cada tipo de empreendimento proposto no PUE e no PUZEIS
residencial HMP residencial aberto e no residencial. Nesse processo, considerou-
se o seguinte conjunto de premissas:

Tipologia das unidades;
Valorizao real no tempo;
Implantao das amenidades; e
Valorizao potencial da rea em diferentes cenrios.

Dada a rea de cada edificao no PUE e no PUZEIS, calculou-se o nmero de
unidades potenciais de cada tipo de empreendimento: HIS (42m
2
), HIS (50 m
2
), HMP
(42m
2
), HMP (50m
2
), HMP (65m
2
), outros residenciais (80m
2
), escritrio bsico (50
m
2
), loja de rua (50 m
2
) e loja em centro comercial ou galeria (50 m
2
). A tipologia dos
imveis seguiu a proposta do PUE e do PUZEIS. As tabelas a seguir definem os
parmetros utilizados para clculo do valor potencial desses imveis. No caso de
lojas em centro comercial ou galeria foram utilizados os mesmos padres da loja de
rua, com a distino de valor condicionada localizao.

s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o t.4.t.2.t - odre: de |mue|: Re:|denc|o|:
Tipologias
HIS
(42 m
2
)
HIS
(50 m
2
)
HMP
(42 m
2
)
HMP
(50 m
2
)
HMP
(65 m
2
)
Demais
(80 m
2
)
rea privativa 42 50 42 50 65 80
N de dormitrios 2 2 2 2 3 3
N de banheiros 1 1 1 1 2 2
Vagas de garagem 0 0 0 0 1 1
N de elevadores 2 2 2 2 2 3
Presena de cobertura 0 0 0 0 0 1
N de blocos 1 1 1 1 1 1
N de unidades por andar 8 8 8 8 8 4
N de andares 9 9 9 9 9 12
rea construda / rea privativa 1,21 1,21 1,21 1,20 1,20 1,56
rea do terreno / rea privativa 0,23 0,23 0,23 0,23 0,23 0,26


1obe|o. t.4.t.2.2 - odre: de |mue|: no re:|denc|o|:
Parmetros Escritrio Loja
rea privativa 50 50
N de copas 0 0
N de lavabos 1 1
Vagas de garagem 2 0
N de elevadores 3 0
Presena de cobertura 0 0
N de blocos 1 0
Laje ou conjunto 0 0
N de unidades por andar 6 6
N de andares 15 1
rea construda / rea privativa 1,65 1,22
rea do terreno / rea privativa 0,29 0,23


Parte da valorizao imobiliria da regio vem do conjunto de amenidades que ser
instalado no local e das transformaes de uso que esto contidas no PUE. O
aumento de cinemas na rea, por exemplo, tem um efeito positivo sobre os imveis
residenciais. O conjunto esperado de amenidades que ser instalado na rea nos
distritos selecionados, de acordo com o proposto no PUE, apresentado na tabela a
seguir.

9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o t.4.t.2.1 - Amen|dode: roo:to: or :etor no reo do Nouo Luz
Amenidades da regio Mau Triunfo Nbias
Rio
Branco
Comrcio automotivo 0 0 5 5
Padarias 2 2 3 0
Aougue, verduras e frutas 0 3 0 0
Comrcio de tecidos 1 1 1 0
Farmcias 2 2 0 0
Supermercados 0 1 1 1
Vendas e lojas de convenincia 2 0 1 1
Bares e restaurantes 10 0 0 0
Hotel 1 0 0 0
Servios para empresas (alto) 10 0 10 70
Servios para empresas (baixo) 30 0 30 50
Cinemas 8 0 0 0
Teatros 1 0 0 0
Servios pessoais 5 5 0 0
Agncia bancria 2 0 0 2
Ensino fundamental 0 1 1 0
Ensino superior 0 1 0 0
Posto de sade 0 1 0 0
Estacionamento 5 4 4 5


Outra parte da valorizao residencial vem da mudana de imagem, uma dimenso
que est relacionada percepo que os consumidores e empresrios tm das
vantagens e desvantagens da rea. Nesse aspecto em particular, levaram-se em
considerao dois cenrios: cenrio de base e cenrio alternativo.

No que diz respeito aos imveis residenciais, alm da valorizao direta obtida pela
possibilidade de instalao de amenidades na rea, h uma melhoria da imagem da
regio nos dois cenrios. Nesse caso, a rea passaria a ser vista como semelhante
em valor s reas da Bela Vista e Consolao. Essas regies foram escolhidas
como referncia porque esto prximas ao centro, tm um parque bom de
amenidades e boa oferta de imveis residenciais. Alm disso, nessas reas a
composio social mista e a segurana pblica relativamente boa. No que diz
respeito aos imveis no residenciais, o prmio de imagem o atual no cenrio de
base. No cenrio alternativo, h ganhos no valor do metro quadrado em relao aos
valores correntes daquele mercado, atingindo o patamar da regio da Bela Vista.

1O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
A tabela 1.4.1.2.4 traz os valores mdios dos empreendimentos residenciais. Os
valores mdios estimados de imveis HIS e HMP de 42 m
2
, 50 m
2
e 65 m
2
so de,
respectivamente, R$ 120 mil, R$ 143 mil e R$ 186 mil. Os imveis de padro mais
elevado (80 m
2
) atingem o valor de R$ 256 mil. Destaque-se que os preos iniciais
de referncia em ambos os cenrios analisados so os mesmos, tanto para imveis
residenciais como para imveis no residenciais. A diferenciao de preos ocorrer
no futuro em funo da aplicao de diferentes curvas de valorizao em cada um
dos cenrios.

1obe|o t.4.t.2.4 - reo: de refernc|o do: emreend|mento: re:|denc|o|: e no re:|denc|o|:
(em R1)
Tipologia Preos por m
2
Preo tpico da unidade
Mercado 80 m
2
3.194 255.513
HMP 65 m
2
2.855 185.599
HMP 50 m
2
2.862 143.107
HMP 42 m
2
2.859 120.068
HIS 50 m
2
* 2.863 143.158
HIS 42 m
2
2.859 120.068
Escritrios 6.776 338.796
Loja de rua 6.241 312.034
Galeria 8.145 407.229
Centro comercial 10.048 502.424

* Na presente anlise alterou-se, seguindo a legislao municipal, o valor por m
2
da tipologia HIS 50 m
2
para R$ 2.720,00, tornando-as acessveis para famlias com renda mensal de at 6 salrios mnimos.

Essa valorizao delimita o pblico que ter condies de adquirir esses imveis.
Com base em tabelas de comprometimento de renda, apresentadas no Produto 2.6,
estima-se que no cenrio base os imveis HMP de 42 m
2
sero acessveis para
famlias com renda mensal superior a 6 salrios mnimos e, no caso dos imveis
HMP de 50 m
2
, sero acessveis para famlias com renda mensal superior a 7
salrios mnimos. Para alojar famlias de menor poder aquisitivo nessas reas,
necessariamente haver a necessidade de transferncias, que podem vir na forma
de subsdio pblico. Por esse motivo, na presente anlise alterou-se, seguindo a
legislao municipal
11
, o valor por m
2
2
para R$ 2.720,00
12
, o

11
Conforme art. 2, inciso XXVI, da Lei Municipal 13.885 de 2004.
12
Considerou-se um desconto de 5% em relao ao preo bsico de referncia (R$ 2.862,13).
1t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
que gerou uma unidade com preo de R$ 120 mil, tornando-as acessveis para
famlias com renda mensal de at 6 salrios mnimos.

No caso das moradias HMP de 65 m
2
, estima-se que os imveis sero acessveis
para famlias com renda mensal superior a 10 salrios mnimos. Os imveis de mais
alto padro (80m
2
) sero acessveis a famlias com renda mensal superior a 14
salrios mnimos.

J para os imveis no residenciais, o valor mdio estimado dos escritrios de
R$ 6,8 mil por m
2
. J os valores mdios estimados das lojas de rua so de R$ 6,2
mil por m
2
. Os valores estimados para as lojas em galeria
13
foram de R$ 8,1 mil por
m
2
. J os valores estimados para as lojas em centro comercial
14
foram de R$ 10,0
mil por m
2
.

t.4.t.1. Comoroo com uo|ore: rot|codo: no mercodo

Para os imveis da ZEIS, o valor mdio estimado de referncia dos apartamentos
HMP e HIS de 42 m
2
, 50 m
2
e 65 m
2
so de, respectivamente, R$ 120 mil, R$ 143
mil e R$ 186 mil. Para os imveis de padro mais elevado, com rea privativa de 80
m
2
em mdia, projeta-se um preo de R$ 256 mil o que equivale a um preo por
m
2
de R$ 3,2 mil.

Esses valores esto prximos dos praticados nos mercados da Bela Vista e de
Santa Ceclia nos ltimos dez anos: respectivamente R$ 277 mil e R$ 230 mil por
imvel, ou ainda, R$ 4,3 mil e R$ 4 mil
15
. Isso indica que as reas e os valores so
condizentes com o mercado paulistano que passar a contar com uma nova rea de
empreendimentos residenciais.

13
Equivale mdia entre o valor da tipologia loja em centro comercial e loja de rua.
14
Equivale mdia entre o valor da tipologia loja de rua e um valor estimado de loja em shopping
center (VPL dos aluguis mensais por 15 anos a 12% a partir dos dados da Abrasce Associao
Brasileira de Shopping Centers).
15
Na Bela vista a rea mdia dos lanamentos residenciais foi de 65 m
2
por unidade. Em Santa
Ceclia, os imveis so na mdia um pouco menores, 58 m
2
.
12
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

Essa idia reforada pela anlise da posio relativa dos valores projetados nos
dois cenrios com os valores mdios dos empreendimentos dessas quatro tipologias
em diferentes reas de So Paulo. V-se nos grficos 1.4.1.3.1 a 1.4.1.3.4 que os
valores projetados para a anlise de viabilidade situam-se em patamares factveis.
No caso do imvel HMP de 42 m
2
, por exemplo, o valor projetado para a Nova Luz
situa-se no patamar dos empreendimentos com tipologia semelhante realizados nos
ltimos 3 anos na Barra Funda.

No caso dos empreendimentos no residenciais, o cenrio base conservador, visto
que a valorizao depende mais do conjunto de amenidades que ser instalado e da
abertura de uma rea nova de comrcio e escritrios na cidade. Ainda assim, as
reas e valores so condizentes com o mercado paulistano. As edificaes
projetadas no PUE totalizam cerca de 570 mil m
2
de rea construda, cerca de 360
mil m
2
de rea computvel e com rea privativa de cerca de 355 mil m
2
. Os preos
por m
2
projetados para escritrios e lojas de 50 m
2
esto prximos aos praticados
atualmente na regio da Bela Vista (R$ 6,5 mil por m
2
e R$ 7,4 mil por m
2
) e esto
abaixo das referncias de alto padro do mercado paulistano R$ 7,0 mil por m
2
e
R$ 9,0 mil por m
2
, respectivamente. A valorizao dos imveis no residenciais
maior devido possibilidade de instalao de um grande volume de empresas de
servios, cuja presena na regio valoriza os imveis.

11
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Crf|co t.4.t.1.t - HM de 42 m
2
, reo rojetodo e mercodo otuo|, R1 or m
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Fonte: Consrcio Nova Luz

Crf|co t.4.t.1.2 - HM de sO m
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lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
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352-(72129$/8=
t.4.2. Vo|or|zoo |mob|||r|o duronte o er|odo de conce::o

t.4.2.t. Refernc|o: h|:tr|co:

A anlise da evoluo histrica do preo no m
2
em So Paulo baseou-se no clculo
do valor de um imvel padro ao longo do perodo analisado. No caso do mercado
residencial, o preo por m
2
do imvel foi construdo a partir dos seguintes
parmetros: trata-se de um apartamento de 68 m
2
com dois dormitrios, um
banheiro, com garagem, num prdio de doze andares em bloco nico, com dois
elevadores, sem cobertura, com quatro apartamentos por andar num local que o
ponto mdio dos lanamentos ocorridos na cidade de So Paulo de 2000 para c.
As relaes entre (i) rea construda e rea privativa e (ii) rea do terreno e rea
privativa so as mdias do municpio.

O ndice de valorizao nominal do imvel residencial padro da cidade de So
Paulo gerou foi de 11,5% ao ano de 2000 a 2010. Considerando a variao do IGP-
DI no perodo, a valorizao imobiliria residencial na cidade de So Paulo foi de
2,8% em termos reais. Tomando por referncia a evoluo dos custos de construo
no perodo, medidos pelo ndice Nacional dos Custos da Construo (INCC), da
FGV, o preo dos imveis residenciais cresceu 2,4% em termos reais. Esses valores
sero considerados nas anlises de cenrios de valorizao.

No caso do mercado no residencial, o preo por m
2
do imvel foi construdo a partir
dos seguintes parmetros: o imvel tpico um escritrio de 48 m
2
, com um lavabo,
duas vagas de garagem, num prdio com 15 andares, 3 elevadores, sem cobertura,
4 unidades por andar e uma copa coletiva por andar. O local o ponto mdio dos
lanamentos no residenciais da cidade de So Paulo de 2000 para c, assim como
as relaes entre (i) rea construda e rea privativa e (ii) rea do terreno e rea
privativa so mdias no perodo.

passou de R$ 125 mil em janeiro de 2001 para R$ 400 mil em junho de 2010. Esse
1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
fato indica uma valorizao mdia de 12,4% ao ano do valor dos imveis no
residenciais na cidade de So Paulo. Em termos reais, tomando por base a variao
do IGP-DI, a valorizao verificada foi de 3,6% ao ano, um ndice bastante
expressivo. Tendo como referncia a evoluo dos custos de construo no perodo,
medidos pelo INCC da FGV, o preo dos imveis cresceu 3,2% em termos reais.
Essas variaes sero consideradas como referncias para estimar a curva de
valorizao nas anlises de cenrios.

Outra abordagem empregada para estimar a curva de valorizao imobiliria parte
da comparao da evoluo histrica dos custos de construo e da taxa de
inflao. A premissa a de que, com custos indiretos e margens constantes, o preo
dos imveis residenciais ou no residenciais deve crescer na mesma proporo que
os custos diretos de construo. Nesse caso, a valorizao dos imveis seria
estimada pelas diferenas sistemticas entre a evoluo dos custos da construo e
da taxa de inflao. Tomando como referncia a evoluo, entre dezembro de 1999
e junho de 2010, dos custos de construo o ndice Nacional dos Custos da
Construo (INCC), calculado pela FGV, e como referncia da inflao nesse
perodo a evoluo do ndice Preos ao Consumidor Ampliado (IPCA), calculado
pelo IBGE, a valorizao dos imveis seria de 2,1% ao ano. Se a referncia de
inflao fosse o ndice Nacional de Preos ao Consumidor (INPC), tambm do IBGE,
a valorizao seria de 1,8% ao ano. Esses valores sero referncia para um
posicionamento mais conservador de valorizao imobiliria.

t.4.2.2. Curuo: de uo|or|zoo

Conforme relatado no item anterior, a valorizao imobiliria residencial e no
residencial na cidade de So Paulo no perodo considerado foi de, respectivamente,
2,8% e 3,6% ao ano em termos reais (acima do IGP-DI). A projeo dos preos dos
imveis na regio da Nova Luz durante o perodo de concesso levou em
considerao uma perspectiva de valorizao de 3% ao ano em termos reais. Essa
valorizao imobiliria equivale a uma variao de 1% ao ano acima da variao dos
11
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
custos de construo medidos pelo INCC, o qual, como visto, fica regularmente 2
pontos percentuais acima da inflao de preos ao consumidor.

Alm disso, a projeo dos valores dos imveis na Nova Luz considerou dois
patamares de preos, um no perodo inicial, com preos estabilizados num patamar
de incentivo, e um outro no perodo final, que ocorreria aps a consolidao do
mercado imobilirio na rea. O patamar inicial permaneceria inalterado at o ano 3,
quando ocorreria uma evoluo gradual dos preos at atingir, no ano 9, o patamar
de mercado consolidado.

Com base nesses patamares de preos, calculou-se, em cada um dos cenrios
analisados, as curvas de valorizao imobiliria por tipologia para a regio que prev
um ajuste de preos pela evoluo esperada do INCC ao longo dos prximos anos.
Essa curva considerou uma valorizao imobiliria real de 2% ao ano sobre os
preos base acima do INCC. Os percentuais das curvas de valorizao por tipologia
com ajuste pela evoluo esperada do INCC so apresentados nas Tabelas
1.4.2.2.1 e 1.4.2.2.2, que tratam do cenrio base e alternativo, respectivamente.

1obe|o t.4.2.2.t - Curuo: de uo|or|zoo or t|o|oq|o com oju:te e|o euo|uo e:erodo
do |NCC, cenr|o bo:e
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1obe|o t.4.2.2.2 - Curuo: de uo|or|zoo or t|o|oq|o com oju:te e|o euo|uo e:erodo
do |NCC, cenr|o o|ternot|uo
A
M

nM nM nM
L

L
C

L


Essas curvas de valorizao, em ambos os cenrios, partem dos mesmos valores
iniciais de referncia por tipologia e consideram uma perspectiva de mudana de
patamares de preos na regio, partindo do patamar inicial no ano 3 at atingir j no
ano 9 o patamar de preos consolidados. Alm disso, a curva de valorizao do
cenrio alternativo considera que os preos dos imveis da regio apresentariam
uma valorizao mais agressiva a partir do ano 3, quando os preos dos imveis
migrariam para um novo nvel de preos que considera a alterao do prmio de
imagem da regio (para os imveis no residenciais, o prmio se alteraria para
aquele da regio da Bela Vista e, para os imveis residenciais, se alteraria para
aquele da regio da Bela Vista / Consolao).

Destaque-se que as curvas de valorizao imobiliria foram utilizadas tanto para se
projetar os preos dos novos imveis a serem oferecidos no permetro da Nova Luz
quanto para se projetar os preos de aquisio dos imveis j existentes na rea e
que foram indicados no PUE e PUZEIS como parte do processo de renovao. Ou
seja, na anlise de viabilidade econmica e financeira da concesso, adotou-se a
premissa de que os preos dos imveis na regio, que seriam adquiridos pela
concessionria para fins de implantao do projeto urbanstico especfico,
apresentariam, dentro de cada um dos cenrios analisados, a mesma curva de
19
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
valorizao imobiliria esperada ao longo do perodo da concesso apresentada na
tabela 1.4.2.2.1.

Nos grficos a seguir apresentam-se, para cada uma das tipologias propostas para a
regio, as curvas de valorizao imobiliria nos diferentes cenrios analisados.
sO
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

Crf|co t.4.2.2.t - Curuo: de uo|or|zoo oro
o t|o|oq|o re:|denc|o| de sO m
2
, reo
rojetodo em R1 l m
2

C 8 C A

Crf|co t.4.2.2.1 - Curuo: de uo|or|zoo oro
o t|o|oq|o re:|denc|o| HM de sO m
2
, reo
rojetodo em R1 l m
2

C 8 C A

o t|o|oq|o re:|denc|o| HM de s m
2
, reo
rojetodo em R1 l m
2

C 8 C A

o t|o|oq|o re:|denc|o| HM de 42 m
2
, reo
rojetodo em R1 l m
2

C 8 C A

Crf|co t.4.2.2.s - Curuo: de uo|or|zoo oro
o t|o|oq|o e:cr|tr|o de sO m
2
, reo
rojetodo em R1 l m
2

C 8 C A

o t|o|oq|o |ojo em qo|er|o, reo rojetodo
em R1 l m
2

C 8 C A

st
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Crf|co t.4.2.2. - Curuo: de uo|or|zoo oro
o t|o|oq|o |ojo sO m
2
, reo rojetodo em R1
l m
2

C 8 8

Crf|co t.4.2.2.s - Curuo: de uo|or|zoo oro
o t|o|oq|o |ojo em centro comerc|o|, reo
rojetodo em R1 l m
2

C 8 C A

s2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
2. reo: o Adqu|r|r

Os custos de aquisio so o item de maior valor entre os investimentos a serem
feitos pela concessionria para a obteno do banco de terrenos. Os itens 2.1 e 2.2
a seguir apresentam o tratamento dado ao assunto no modelo de avaliao da
viabilidade econmico-financeira do empreendimento, tratando, respectivamente, da
localizao em planta das reas a adquirir e dos custos de aquisio. J o item 2.3
trata das estimativas de custos de demolio e remoo.

Cabe frisar que o Termo de Referncia pede para que sejam apresentadas as reas
a Desapropriar e seus respectivos custos. Contudo, como j relatado anteriormente,
a desapropriao apenas um dos instrumentos de que a concessionria poder
lanar mo quando da efetiva implantao do projeto urbanstico especfico. Ou
seja, entende-se que a desapropriao somente ocorrer de fato depois de
frustradas todas as formas de composio amigvel entre a concessionria e os
proprietrios de imveis na regio. Portanto quando o Termo de Referncia
menciona reas a Desapropriar, o presente relatrio apresenta como reas a
Adquirir.

2.t. Loco||zoo em |onto do: reo: o odqu|r|r

A planta com a indicao das reas previstas para aquisio no PUE e no PUZEIS
est apresentada no Anexo 7.2, sob o ttulo Planta de Concesso. A tabela 7.2.1
traz a indicao dos lotes com a finalidade das desapropriaes (se geradoras de
custos ou de receitas) e classificados por natureza e categoria das aquisies, ou
seja, se tem origem no PUE, PUZEIS ou se so reas verdes.

2.2. Cu:to: de oqu|:|o

Na modelagem da anlise de viabilidade econmica e financeira da concesso,
considerou-se que a concessionria obter os terrenos, necessrios para a
implantao do projeto urbanstico especfico adquirindo os imveis a preo de
s1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
mercado. Assim, foi estimada a verba de aquisio, que corresponde ao montante
necessrio para adquirir, a preos de mercado, os imveis indicados no PUE como a
renovar em funo da requalificao pretendida para a regio. Como se pode
verificar abaixo, os custos de aquisio de imveis so o item de maior valor entre
os investimentos a serem feitos pela concessionria para a formao do banco de
terrenos e para a consequente implantao do projeto urbanstico especfico.

Os valores levantados para a verba de aquisio de imveis so estimativas
preliminares e esto sujeitas variaes, para mais ou para menos, quando se
comparar ao efetivo montante a ser desembolsado pela concessionria. Alm disso,
os valores efetivos de indenizao pela desapropriao dos imveis somente sero
calculados aps a emisso do decreto de utilidade pblica da rea, obtidos com
base em valores de mercado, avaliados imvel a imvel, de acordo com metodologia
usualmente adotada pelo Poder Judicirio.

Neste relatrio, para se estimar os custos com as aquisies, conforme apresentado
no Produto 1.5, utilizou-se a metodologia de precificao de mercado para chegar ao
valor de mercado do m
2
da regio da Nova Luz. Ou seja, com base nos coeficientes
de determinao de preos de imveis fez-se a estimao do preo de mercado dos
imveis que sero objeto de aquisio. Esse preo foi gerado para cada imvel,
tomando por referncia seus atributos
16
e a proximidade das amenidades atuais
17

instaladas na regio da Nova Luz. O prmio de localizao levado em considerao
o atual da regio, que, no caso de imveis residenciais, figura entre os piores da
cidade. O prmio dos imveis residenciais da Nova Luz o oitavo pior de 1.390
CEPs de cinco dgitos analisados.

16
Tipologia estimada a partir do TPCL.
17
Segundo a base de dados do CEBRAP.
s4
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Conforme apresentado no Anexo 7.2, o valor mdio
18
estimado para a aquisio dos
imveis indicados no PUE como a entrar na concesso de aproximadamente
R$ 1.702,00 por metro quadrado de rea construda. E, de acordo com as premissas
e clculos realizados, o valor total estimado dos custos de aquisio alcana o
montante de aproximadamente R$ 508 milhes, em moeda de junho de 2010. Esse
montante, atualizado para junho de 2011
19
, seria de aproximadamente R$ 542
milhes.

A metodologia utilizada para o clculo do custo de aquisio de terrenos est
detalhada nos itens a seguir e compreendeu as seguintes etapas de trabalho:

Definio dos imveis para aquisio;
Classificao dos imveis para aquisio em residenciais e no residenciais
segundo dados do TPCL;
Ajustes das tipologias segundo dados do TPCL;
Clculo do valor de mercado por m
2
de rea privativa;
Estimativa do montante da verba de aquisio de imveis;
Segregao do montante da verba para aquisio de terrenos de acordo com
os diferentes usos propostos.

2.2.t. Def|n|o do: |mue|: oro oqu|:|o

Para fins de clculo da verba de aquisio de terrenos, a definio dos imveis a
adquirir corresponde quela apresentada no PUE e no PUZEIS, conforme a Planta
de Concesso que consta no Anexo 7.2, a qual apresenta a localizao de cada um
desses imveis. Foram indicados para fazer parte aquisio os imveis classificados
como i) renovar, cujos imveis sero tambm demolidos
20
e ii) Tombado com

18
O valor mdio equivale diviso do montante total estimado para aquisio de imveis calculado
no ano 0 dividido pela rea total, constante do TPCL, dos imveis que entram para a concesso.
19
20
Uma exceo feita com relao aos imveis identificados como 001.019.0000.07 e
001.019.0010.00, visto que apenas uma parte do terreno ser incorporada ao projeto da quadra.
ss
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
proposta de restaurao/Adequao para outro uso, os quais abrigaro alguns dos
equipamentos pblicos

propostos para a rea ou sero incorporados ao projeto da
quadra
21
.

2.2.2. C|o::|f|coo do: |mue|: oro oqu|:|o

A caracterizao dos imveis para aquisio foi realizada com base no cadastro
imobilirio fiscal TPCL (Cadastro Territorial Predial de Conservao e Limpeza) para
os imveis da regio da Nova Luz. Para categorizar os imveis da regio em
residenciais e no residenciais foi utilizada uma tabela de converso do cdigo de
uso do TPCL para os usos no residenciais e residenciais. Ser com base nessa
nova categorizao que se determinar o valor estimado da verba de aquisio dos
imveis. Essa converso apresentada abaixo na Tabela 2.2.2.1

21
Na Quadra 19 esto includos os lotes marcados como tombado com SQL 001.019.0069.00 e
001.019.0309.00 e na Quadra 81 os lotes com SQL 008.081.0026.00 e 008.081.0025.00.
s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o 2.2.2.t - C|o::|f|coo do: |mue|:
1CL D C
0 Terreno No Residencial
10 Residncia Residencial
12 Residncia coletiva, exclusive cortio Residencial
13 Cortio Residencial
14 Residncia e loja (predominncia residencial) Residencial
20 Apartamento em condomnio Residencial
21 Prdio de apartamento, no em condomnio, de uso exclusivamente residencial Residencial
22
Prdio de apartamento, no em condomnio, de uso misto (apartamentos e escritrios e/ou consultrios),
com ou sem loja (predominncia residencial)
Residencial
23 Garagem (unidade autnoma) em edifcio em condomnio de escritrios, consultrios ou misto No Residencial
24 Garagem (unidade autnoma) em edifcio de uso exclusivamente residencial Residencial
25 Flat residencial No Residencial
30 Escritrio ou consultrio em condomnio No Residencial
31 Prdio de escritrio ou consultrio, no em condomnio, com ou sem lojas No Residencial
32
Prdio de escritrio, no em condomnio, de uso misto (apartamentos e escritrios e/ou consultrios) com
ou sem loja (predominncia comercial)
No Residencial
40 Loja No Residencial
41 Loja em edifcio em condomnio No Residencial
42 Loja e residncia (predominncia comercial) No Residencial
43 Outras edificaes do tipo, com utilizao mltipla No Residencial
50 Indstria No Residencial
51 Armazns gerais e depsitos No Residencial
60 Oficina No Residencial
61 Posto de Servio No Residencial
62 Garagem (exclusive em prdio em condomnio) No Residencial
63 Garagem (unidade autnoma) de prdio de garagens No Residencial
70 Cinema, teatro, casa de diverso, clube ou congnere No Residencial
71 Escola No Residencial
72 Templo No Residencial
73 Clube esportivo No Residencial
80 Hotel, penso ou hospedaria No Residencial
81 Hospital, ambulatrio, casa de sade e assemelhados No Residencial
82 Estao radioemissora, de televiso ou empresa jornalstica No Residencial
83 Asilo, orfanato, creche, seminrio ou convento No Residencial
85 Flat comercial No Residencial

Fonte: TPCL 2010 Secretaria de Finanas. Elaborao: Consrcio Nova Luz

Dessa forma, foi possvel classificar todas as unidades da regio em imveis no
residenciais e residenciais. As reas construdas de cada unidade constante do
TPCL foram agrupadas nos respectivos lotes, conforme o SQL mais a informao de
condomnio, pois a definio dos imveis para aquisio feita com base nos lotes.

2.2.1. Aju:te: do: t|o|oq|o: :equndo dodo: do 1CL

Para se estimar os custos com aquisio de terrenos, conforme apresentado
anteriormente, utilizou-se a metodologia de composio de preos para chegar ao
valor de mercado do m
2
da regio da Nova Luz. Para tanto, necessrio encontrar
as variveis que compem o grupo de atributos do imvel. Essas variveis, para o
caso dos imveis residenciais, so: rea do imvel, nmero de dormitrios, nmero
s1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
de garagens, nmero de elevadores, existncia de cobertura, nmero de blocos,
nmero de unidades por andar, nmero de andares, relao entre rea construda e
rea privativa e relao entre rea do terreno e rea privativa. J para os imveis
no residenciais, as variveis so: metragem do imvel, nmero de copas, nmero
de lavabos, existncia de vagas de garagem, nmero de elevadores, nmero de
coberturas, nmero de blocos, nmero de conjuntos por andar, nmero de andares,
relao entre rea construda e rea privativa e relao entre rea do terreno e rea
privativa.

Assim, com o objetivo identificar essas variveis para os imveis residenciais, com
base nos dados do TPCL adotou-se os seguintes parmetros:

Para cada lote buscou-se, pela tipologia dos imveis descritos no TPCL,
encontrar uma tipologia mdia para o imvel do lote em questo. Esses
dados so a base para calcular o valor de mercado dos imveis da regio.
Para tanto, somou-se a rea de todas as unidades do lote e dividiu-se o
resultado pelo nmero de unidades. Nos casos em que no havia a
informao do nmero de unidades, utilizou-se como rea da unidade tipo do
lote a mdia das unidades tipo da regio. Alm disso, para os imveis
residenciais, considerou-se que quando uma unidade tem a rea construda
maior do que 300 m
2
e sem diviso de unidades, seria usado ao invs da rea
total do TPCL, a mdia da rea das unidades da regio.

Para estimar o nmero de quartos dos imveis residenciais, foram adotados
os seguintes parmetros: para imveis com rea inferior a 50 m
2
, considerou-
se 1 quarto; para os imveis com rea entre 50 e 90 m
2
, considerou-se 2
quartos; e para os imveis com rea maior do que 90 m
2
, considerou-se 3
quartos.

Para encontrar o nmero de banheiros, considerou-se que uma unidade com
3 quartos teria 2 banheiros e as demais unidades, apenas 1 banheiro.

ss
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
A quantidade de garagens das unidades residenciais foi estimada
considerando o ano de construo do imvel. Assim, a partir de 1978 as
unidades com 2 quartos ou mais teriam 1 vaga de garagem; para os imveis
anteriores a 1978, no se considerou a presena de vagas de garagens.

A presena de elevadores foi considerada observando o nmero de
pavimentos da unidade. Dessa forma, se h entre 4 e 7 pavimentos,
considerou-se 1 elevador; para as unidades com mais de 7 pavimentos,
adotou-se 2 elevadores.

Em todas as unidades no se considerou a presena de coberturas e sempre
se considerou a presena de 1 bloco.

Para encontrar a rea privativa, adotou-se a relao entre a rea construda e
a rea privativa de 1,21. Para definir a relao entre rea de terreno e rea
privativa, utilizou-se a rea de terreno proporcional atribuda categoria
residencial.

Para os imveis no residenciais, as variveis do modelo de precificao de
mercado foram identificadas com base nos seguintes parmetros:

Para os imveis no residenciais, considerou-se que quando uma unidade
tem rea construda maior do que 300m
2
e sem diviso de unidades, seria
usado ao invs da rea total do TPCL, a mdia de rea das unidades da
regio.

Considerou-se que no h copas, para cada unidade h um lavabo, no h
vagas de garagem, no h presena de cobertura e h um bloco.

A presena de elevadores foi considerada de forma anloga aos imveis
residenciais, observando o nmero de pavimentos da unidade. Ou seja, se h
s9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
entre 4 e 7 pavimentos, considerou-se 1 elevador; para as unidades com mais
do que 7 pavimentos, adotou-se 2 elevadores.

Referente relao entre rea construda e rea privativa, utilizou-se o fator
2,03 e, para a relao entre rea do terreno e rea privativa, utilizou-se o fator
0,34.

2.2.4. C|cu|o do uo|or de mercodo or m
2
de reo r|uot|uo

Com os dados provenientes do TPCL e com as consideraes feitas no item
anterior, calculou-se o valor de mercado, por m
2
de rea privativa, para aquisio
dos imveis que entrariam na concesso (indicados na planta do Anexo 7.2), de
acordo com a metodologia descrita no Produto 1.5, no Produto 2.6 e na seo do
presente relatrio.

Destaque-se que, nos casos dos imveis sem rea construda, o clculo do valor
para aquisio desses imveis considerou somente o valor do terreno, que foi obtido
a partir da Planta Genrica de Valores.

2.2.s. :t|mot|uo do montonte do uerbo oro oqu|:|o do: |mue|:

De acordo com as premissas e clculos realizados, o valor total estimado dos custos
com aquisio dos imveis definidos como a fazer parte da concesso
22
alcana o
montante de aproximadamente R$ 508 milhes, em moeda de junho/2010, conforme
apresentado na Tabela 2.2.5.1 a seguir. Esse montante total da verba de aquisio
de terrenos, atualizado para junho de 2011, seria de aproximadamente R$ 542
milhes.

22
Cabe ressaltar que os clculos apresentados incluem os imveis tombados, indicados no anexo
7.2, das quadras 081 e 019 que faro parte dos empreendimentos propostos no PUE e no incluem
as quadras 69 e 77, por se tratarem de imveis de propriedade da PMSP.
9O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o 2.2.s.t - :t|mot|uo do uerbo oro oqu|:|o de |mue|: or fo:e
(bo:e junhol2OtO)
I
1 A

C A
V A 1
1

2
3

4

5
1C1AL


O montante estimado dos custos com aquisio de imveis, apresentado acima,
inclui reas cuja destinao prevista na Concesso Urbanstica, de acordo com o
PUE e PUZEIS, seria para novos desenvolvimentos imobilirios, para a implantao
de reas verdes e melhorias no sistema virio e para a construo de equipamentos
pblicos. Assim, visando a adequada quantificao dos desembolsos com cada uma
dessas categorias, a tabela 2.2.5.2 apresenta os custos com aquisio de imveis
separados nas trs categorias citadas.

1obe|o 2.2.s.2 - :t|mot|uo do uerbo de oqu|:|o de |mue|: or coteqor|o de |nterueno
(bo:e junhol2OtO)
I

1
A

C
A

N
D
I
k
V
S V
k
L
k
C 1
A
I
k

1C1AL


2.2.. Comoroo com o CV

O valor estimado da verba de aquisio de terrenos a preos de mercado foi
comparado com o valor da planta genrica de valores mais um valor relativo rea
construda dos imveis, que a base de clculo do valor venal dos imveis da
regio. No caso de um processo de desapropriao, esse um valor que pode ser
utilizado como um valor mnimo de referncia.

9t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Com base nos dados do TPCL para cada imvel destinado aquisio, calculou-se,
conforme a frmula abaixo, o valor com base na PGV do municpio de So Paulo e
nos valores de construo previstos na conforme Lei Municipal n15.044/09 (valores
para 2010).

Na qual:

D
PGV
: valor estimado da desapropriao pelo mtodo da PGV;
PGV: valor constante da planta genrica de valores;
AT: rea do terreno;
C: valor da construo (conforme Lei Municipal n15.044/09); e
AC: rea construda.

Pelo mtodo descrito na seo anterior, que busca estimar os preos de mercado
dos imveis da regio, chegou-se a um valor total para a verba de aquisio de
imveis de R$ 508 milhes. Pelo mtodo da PGV, chegou-se a um valor de R$ 494
milhes, conforme apresentado na Tabela 2.2.6.1. Portanto, o valor base estimado
destinado para cobrir os custos com de aquisio de imveis 3% superior ao
obtido atravs da PGV (R$ 494milhes).

1obe|o 2.2..t - C|cu|o do Verbo de Aqu|:|o de |mue|: Con:|derondo o CV
I
1
A

C
A
V 1
GV
V C
V GV
C

1C1AL


92
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
2.2.1. Comoroo com o Vo|or Veno| de Refernc|o oro o |1|

O valor estimado da verba de aquisio de imveis a preos de mercado tambm foi
comparado com o valor venal de referncia para o clculo do ITBI (Imposto sobre
Transmisso de Bens Imveis). Os valores de ITBI para cada unidade foram
fornecidos pela Secretaria Municipal de Finanas da PMSP e tm como base o ms
de novembro de 2010. Com base nos dados do TPCL para cada imvel destinado
renovao, calculou-se o montante destinado aquisio desses imveis somando
o valor atribudo a cada uma das unidades tendo como base a fase.

Assim, similarmente ao apresentado na seo anterior, pelo mtodo que busca
estimar os preos de mercado dos imveis chegou-se a um valor total para a verba
de aquisio de imveis de R$ 508 milhes. Pelos valores de referncia do ITBI,
chegou-se a um valor de R$ 625 milhes, conforme apresentado na Tabela 2.2.7.1
Portanto, o valor base estimado destinado para cobrir os custos com aquisio de
imveis (R$ 508 milhes) 19% inferior ao obtido atravs do ITBI (R$ 625 milhes).

1obe|o 2.2.1.t - C|cu|o do uerbo de oqu|:|o de |mue|: con:|derondo o Vo|or Veno| de
Refernc|o
I
1
A

C
A
V V
k

1


2.2.s. Comoroo com o ouo||oo do CAlUFA

Em cumprimento manifestao da PMSP (conforme consta da Ordem de Incio de
Servio n006/2010/SMDU.NOVALUZ), a qual solicitou a apresentao de uma 4
avaliao dos imveis da regio da Nova Luz, o Consrcio contratou o perito judicial
91
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Luiz Paulo Gio de Campos (CREA n 145.313/D-SP) para a elaborao de um
laudo de avaliao de imveis.

O referido laudo, entregue PMSP em 03/03/2011, tinha por objetivo apurar o
JUSTO VALOR DE IMVEIS situados no permetro da Nova Luz. Para tanto, o
perito avaliou 49 imveis de variados tipos, incluindo terrenos ocupados com
construo multifamiliar ou no residencial (edifcios), terrenos ocupados por
escritrios, terrenos nus e imveis tombados.

Os 49 imveis foram avaliados pelo Mtodo da Composio, que atende as
prescries emanadas pelas normas NBR n 14653 da ABNT e CAJUFA/04. O
mtodo da composio aquele em que o valor do imvel definido pela soma do
valor do terreno com o valor das edificaes e benfeitorias existentes no local.

Para a determinao do valor unitrio bsico de terreno, em conformidade com
normas DESAP/2006 e Edificaes/2002, o perito coletou 17 elementos na regio e
entorno do permetro da Nova Luz. Aps sofrer os devidos tratamentos, obteve-se
um valor unitrio mdio por m
2
de R$ 1.742,00 (um mil, setecentos e quarenta e dois
reais).

Para a determinao do valor das edificaes e benfeitorias utilizou-se o mtodo da
quantificao de custo, que determina o valor pelo custo de reedio das
construes e benfeitorias, observando-se todas as caractersticas originais ou
relocao das mesmas, levando em considerao a depreciao pela deteriorao
fsica, funcionalidade e obsolescncia econmica/externa.

A concluso do laudo indicava que, aps as consideraes e desenvolvimentos
devidamente fundamentados no relatrio, o JUSTO VALOR DOS IMVEIS para as
condies de mercadoimportava em R$ 234.566.215,00 (duzentos e trinta e quatro
milhes, quinhentos e sessenta e seis mil, duzentos e quinze reais), na data base da
avaliao.

94
lu|hol2Ott
ttulo de comparao, quando se estima o valor dos mesmos 49 imveis pelo
mtodo aplicado pelo Consrcio, obtm-se o montante de R$ 270.490.636,01
(duzentos e setenta milhes, quatrocentos e noventa mil, seiscentos e trinta e seis
reais e um centavo). Ou seja, comparando-se o valor encontrado pelo perito do
CAFUJA com aquele indicado pelo Consrcio, verifica-se que, para os mesmos 49
imveis, o valor 13% menor ao valor apresentado pelo Consrcio.

Alm disso, para os mesmos 49 imveis o Valor de Referncia para o ITBI de
R$ 268.182.331,00 (duzentos e sessenta e oito milhes, cento e oitenta e dois mil,
trezentos e trinta e um reais) e, portanto, 14% superior ao valor encontrado pelo
perito. J de acordo com a PGV, o valor estimado dos 49 imveis seria de
R$ 231.910.630,00 (duzentos e trinta e um milhes, novecentos e dez mil,
seiscentos e trinta reais), ou seja, cerca de 1% inferior ao valor indicado no laudo.

2.2.9. Fundo de Comrc|o

Conforme apresentado anteriormente, depois de frustradas todas as formas de
composio amigvel entre a concessionria e os proprietrios de imveis na regio,
caber concessionria promover desapropriaes de bens imveis necessrios
execuo das obras e servios definidos no PUE e PUZEIS. Ou seja, os nus
decorrentes das desapropriaes necessrias ao cumprimento das metas e
objetivos da concesso, foram estimados considerando que correro por conta da
concessionria.

A desapropriao gera a responsabilidade civil do ente pblico para uma justa
indenizao por danos causados ao terceiro desapropriado, nela incluindo uma
parcela relativa ao valor do imvel (terrenos e benfeitorias) e tambm uma parcela
relativa ao fundo de comrcio
23
, se demonstrado o prejuzo, a favor do locatrio ou

23
O fundo de comrcio representa um conjunto de atributos imateriais do comerciante e possui uma
natureza equivalente a de um ativo intangvel, que confere empresa o potencial de gerao de
resultados futuros. Esse potencial normalmente est associado clientela (popularidade do

352-(72129$/8=
9s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
do prprio proprietrio do imvel, no caso deste explorar atividade empresarial no
local. Ou seja, a parcela de indenizao relativa ao fundo de comrcio diz respeito
aos possveis prejuzos causados ao particular, em decorrncia da perda da
possibilidade de explorar uma atividade no residencial no local do imvel
desapropriado.

Assim, o fundo de comercio poder ser indenizado, se demonstrado o prejuzo, mas
no interfere na desapropriao (no interfere na imisso na posse).

Por outro lado, diferentemente do que usualmente ocorre em intervenes
realizadas pelo Poder Pblico, a implantao do Projeto Nova Luz prev um
tratamento especial aos ocupantes atuais da rea. Uma das diretrizes do projeto
causar o mnimo de impacto nas atividades no residenciais atualmente
desenvolvidas na rea, potencializando as vocaes j existentes e buscando o
estabelecimento de novas atividades. Dessa forma, criou-se com o cronograma de
implementao progressiva do projeto a possibilidade de realocao das atividades
econmicas atualmente desenvolvidas na rea, minimizando o impacto de possveis
desapropriaes e de aes pleiteando indenizaes pelo fundo de comrcio.

Assim, considerando que a maior parte dos comerciantes impactados pelas
intervenes definidas no PUE teriam a opo de serem realocados na regio com a
oferta progressiva de novas reas comercias na medida em que cada fase seja
implementada, entende-se que haver uma grande tendncia de composio
amigvel entre as partes, o que evitar a indenizao de fundo de comrcio.

No entanto, de uma forma conservadora, na modelagem de viabilidade econmica e
financeira da concesso estimou-se uma verba de indenizao pela perda de fundo
de comrcio para 100% dos comerciantes que seriam impactados pela implantao

estabelecimento), s condies geogrficas (localizao privilegiada), administrao (elevada
capacidade gerencial do empresrio), etc, e possibilita empresa a gerao de resultados que no
seriam possveis de alguma outra forma.
9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
do projeto urbanstico especfico. Assim, a estimativa da verba para indenizao
pela perda de fundo de comercio levou em considerao as seguintes premissas:

O faturamento anual total das atividades empresariais desenvolvidas no
permetro da Nova Luz de R$ 804.153.731,79, (oitocentos e quatro milhes,
cento e cinquenta e trs mil, setecentos e trinta e um reais e setenta e nove
centavos) obtido com base em dados fornecidos pela PMSP relativos
arrecadao de ISS e ICMS na regio durante o ano de 2010;

A rea construda total com atividades econmicas na regio, segundo o
TPCL e classificao de imveis apresentada na Tabela 2.2.2.1, de
785.958 m
2
, o que significa um faturamento mdio anual / m
2
construdo de
R$ 1.023,15 (um mil e vinte e dois trs reais e quinze centavos);

O percentual mdio de lucro bruto das atividades comerciais da regio foi
estimado em 18,39%, obtido com base na PAC-2008
24
e a proporo de
imveis ocupados com atividades comerciais, conforme caracterizao das
atividades econmicas apresentadas no Produto E2, o que significa um lucro
mdio anual / m
2
construdo de R$ 1.023,15 x 18,39%, ou seja, R$ 188,16
(cento e oitenta e oito reais e dezesseis centavos);

O clculo da verba de indenizao pela perda de fundo de comrcio foi obtido
considerando que seriam indenizados de acordo com a estimativa de 5 anos
de lucro anual;

Todos os comerciantes cujos imveis ocupados seriam desapropriados para a
implantao de reas institucionais ou reas verdes seriam indenizados. A

24
A Pesquisa Anual de Comrcio parte integrante do Sistema de Estatsticas Econmicas do IBGE
e levanta, em empresas selecionadas, informaes que permitem estimar as variveis receita,
pessoal ocupado, gastos com pessoal, despesas, lucro, entre outras. O objetivo da pesquisa
descrever as caractersticas estruturais bsicas do segmento empresarial do comrcio atacadista e
varejista no Pas.
91
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
rea construda total dos imveis ocupados por esses comerciantes de
14.509 m
2
, de acordo com o TPCL; e

Para os demais comerciantes, considerou-se que 100% deles no aceitariam,
com a implantao do PUE, serem realocados na regio e tambm teriam
direito a pleitear indenizao pela perda do fundo de comrcio. Com isso,
considerando 255.219 m
2
de rea construda no residencial a renovar na
regio
25
, tem-se 255.219 m
2
de rea no residencial a indenizar pela perda do
fundo de comrcio nesses casos.

Com isso, o total estimado da verba de indenizao pela perda de fundo de
comrcio de aproximadamente R$ 254 milhes, em moeda de junho de 2010.
Destaque-se que, para fins de anlise de viabilidade econmica e financeira da
concesso, considerou-se que o pagamento dessa indenizao ocorreria no ano
seguinte ao ano de aquisio dos terrenos. Alm disso, esse montante, atualizado
para junho de 2011, representa aproximadamente R$ 270,8 milhes.

Convm salientar que esse montante representa cerca de 50% a mais sobre a verba
total estimada de aquisio de imveis na regio (R$ 508 milhes). Assim, o valor
total estimado dos custos com aquisio de imveis na regio, considerando uma
parcela de indenizao pela perda de fundo de comrcio, de aproximadamente
R$ 761,3 milhes, em moeda de junho de 2010. O valor total estimado dos custos
com aquisio de imveis na regio, considerando uma parcela de indenizao pela
perda de fundo de comrcio, atualizado para junho de 2011 equivale a
aproximadamente R$ 812,5 milhes.

25
Segundo classificao baseada no TPCL apresentada no item 2.2.2 do presente relatrio.
9s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
2.1. Cu:to: de Demo||o e Remoo

As estimativas de custos de demolio e remoo, a seguir detalhados, referem-se
aos custos a serem incorridos pela Concessionria pela demolio dos imveis
definidos como a demolir no PUE e no PUZEIS e posterior remoo do entulho
(bota-fora).

Para o clculo das estimativas dos custos de demolio e remoo, partiu-se dos
preos unitrios de diversos servios divulgados mensalmente na Revista Guia da
Construo, conforme apresentado na Tabela 2.3.1.

1obe|o 2.1.t - Cu:to: un|tr|o: de mo-de-obro de demo||o (bo:e junhol2OtO)
I D U C U
MC u A 8
MC u C 8
MC u C 8
MC u 8
MC u 8 8
MC u 8 8
MC u 8 8

Fonte: Guia da Construo PINI. Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Destaque-se que esses custos unitrios referem-se apenas a custos de mo-de-
obra, no incluindo despesas indiretas, como servios de terceiros, impostos e
margem de lucro do empresrio. Ou seja, nos custos unitrios apresentados na
Tabela 2.3.1 preciso incluir uma parcela de custo que, agregada ao custo direto
dos servios, permite apurar o custo total. Essas despesas indiretas so comumente
expressas em percentual relativamente ao custo direto e, no presente caso, foram
calculadas com base no percentual de 116%. Esse percentual foi obtido a partir da
99
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC 2008)
26
, considerando a
totalidade das empresas que atuam na regio Metropolitana de So Paulo.

Para fins de determinao do custo total de demolio por m
2
preciso estimar a
quantidade dos diversos servios a executar. Para tanto, dada a grande diversidade
de tipologias dos imveis existentes na regio da Nova Luz e que devem ser
demolidos, agruparam-se os imveis em trs tipos: imveis trreos, imveis com 2 a
6 andares e imveis a partir de 7 andares. Para os dois ltimos tipos, apurou-se que
imveis desses tipos tm, em mdia, 3 e 10 andares, respectivamente (ou seja, por
exemplo, para os imveis que se enquadraram no segundo tipo, para estimar o
custo total de demolio por m
2
adotou-se que a estimativa desse grupo equivale
aos custos de demolio de um prdio de 3 andares). Alm disso, apurou-se que a
rea construda mdia desses trs tipos de imveis na regio da Nova Luz de,
respectivamente, 130 m
2
, 640 m
2
e 3.600 m
2
.

Com isso, foi possvel estimar os custos de demolio e remoo por m
2
de rea
construda para cada um dos trs tipos de imveis considerados, conforme
apresentado na Tabela 2.3.2. Destaque-se que para os imveis considerados como
tipo 2 e 3 tambm se estimou os custos com equipamentos para demolio.

26
A Pesquisa Anual da Indstria da Construo, parte integrante do Sistema de Estatsticas
Econmicas do IBGE, levanta, em empresas selecionadas, informaes referentes a pessoal
ocupado, salrios e retiradas, custos e despesas, valor das incorporaes e construes executadas,
valor bruto da produo, valor adicionado, entre outras variveis.
tOO
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o 2.1.2 - :t|mot|uo do: cu:to: de demo||o e remoo or m
2
de reo con:tru|do
(bo:e junhol2OtO)
I 1 1
I 1

I 1

C
U
C
k
C
U
C
k
C
U
C
k
MC u A 8 8 8 8 8 8
MC u C 8 8 8 8 8 8
MC u C 8 8 8 8 8 8
MC u 8 8 8 8 8 8 8
8 8 8 8 8 8 8
u l S 1 l
M
8 8 8
CuS1C 1C1AL 8 8 8
8LA CCnS18uluA
CUS1C Ck M DL kLA CCNS1kUIDA k k k
U D I

Fonte: Guia da Construo PINI e Consrcio Nova Luz. Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Ou seja, para os imveis trreos, o custo de demolio e remoo estimado de
R$ 237,59 (duzentos e trinta e sete reais e cinquenta e nove centavos) por m
2
. Para
os imveis com mais de 2 andares, esse custo de R$ 242,64 (duzentos e quarenta
e dois reais e sessenta e quatro centavos) por m
2
para aqueles entre 2 e 6 andares
e de R$ 252,10 (duzentos e cinquenta e dois reais e dez centavos) por m
2
para
aqueles com mais de 7 andares.

Cabe destacar que esses custos de demolio por m
2
de rea construda foram
calculados considerando que:

O custo unitrio do servio de demolio de concreto armado foi reduzido em
20% em relao quela estimativa indicada na Revista Guia da Construo,
pois considera demolio mecanizada. Alm disso, considera 0,31 m de altura
de laje para estimar as quantidades e, para os imveis trreos, considera
tambm a demolio do piso com uma espessura de 0,15 m;

As quantidades estimadas do servio de remoo consideram a somatria do
volume demolido de alvenaria de tijolos e de concreto armado, mais 25% de
empolamento (expanso volumtrica do material demolido em funo do
aumento de vazios entre as partes slidas);

O custo do servio de demolio de piso cermico est includo no custo de
demolio de concreto armado;
tOt
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

Os custos dos servios de demolio de revestimento de argamassa e
demolio do revestimento de azulejos esto includos no custo de demolio
de alvenaria de tijolos; e

A estimativa das despesas indiretas, servios de terceiros, impostos e
margem para os imveis do tipo I (trreos) considera o percentual de 90%,
pois se entende que os servios de demolio desses imveis requerem uma
menor utilizao de equipamentos de segurana.

Com isso e com base na rea construda de cada um dos imveis definidos no PUE
e no PUZEIS como passveis de demolio, foi possvel estimar os custos totais de
demolio e remoo desses imveis. A rea construda
27
dos imveis a demolir foi
retirada do TPCL Cadastro Territorial e Predial de Conservao e Limpeza.

Esses custos foram estimados lote a lote e, para fins de apresentao de resultados
a Tabela 2.3.3 a seguir apresenta a estimativa desses custos agrupados por fase da
regio da Nova Luz.

1obe|o 2.1.1 - :t|mot|uo do: cu:to: de demo||o e remoo or fo:e
(bo:e junhol2OtO)
I
C D
C 1 D
k
k
1

2

3

4

5

1C1AL


27
Considera a soma da rea construda dos imveis indicados no PUE como a demolir e dividir
terreno.
tO2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
De acordo com os clculos realizados, o valor total estimado dos custos com
demolio definidos no PUE e no PUZEIS alcana o montante de aproximadamente
R$ 62 milhes, em moeda de junho de 2010. Por sua vez, o valor total estimado dos
custos com demolio, em moeda de junho de 2011 alcana o montante de
aproximadamente R$ 66 milhes.

O montante estimado dos custos com demolio de imveis, apresentado acima,
inclui a demolio de reas cuja destinao prevista na Concesso Urbanstica, de
acordo com o PUE e PUZEIS, seria para novos desenvolvimentos imobilirios, para
a implantao de reas verdes e melhorias no sistema virio e para a construo de
equipamentos pblicos. Assim, visando a adequada quantificao dos desembolsos
com cada uma dessas categorias, a tabela 2.3.4 apresenta os custos de demolio
e remoo separados nas trs categorias citadas.

1obe|o 2.1.4 - :t|mot|uo cu:to: de demo||o e remoo or coteqor|o de |nterueno
(bo:e junhol2OtO)
I
N
D
I
k
V
S V
k
L
k
C 1
D
k
k
1

2

3

4

5

1C1AL

tO1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1. |nteruene: o |m|ontor

Este item trata dos diversos tipos de interveno pblicas previstos no projeto: as
construes de reas verdes e equipamentos pblicos, as alteraes de infra-
estrutura e demais intervenes previstas no PUE e no PUZEIS. Trata tambm das
medidas mitigadoras e programas socioambientais, contidas no EIA-RIMA.

1.t. Loco||zoo do: |nteruene: reu|:to: no U e no UZ|5

A localizao das intervenes a implantar previstas no PUE e no PUZEIS
apresentada no Anexo 7.3.

1.2. Corocter|zoo do: |nteruene: reu|:to: no U e no UZ|5

Do ponto de vista do modelo de avaliao da viabilidade econmico-financeira do
empreendimento, as intervenes previstas no PUE e no PUZEIS so de 2 tipos: i) a
construo dos edifcios de todos os tipos e ii) as obras e servios de renovao da
infra-estrutura e de construo de espaos pblicos (praas, reas verdes,
equipamentos pblicos, etc.), incluindo as medidas mitigadoras e programas
socioambientais do EIA-RIMA. As do primeiro grupo foram empregadas para o
clculo da valorizao dos terrenos resultante da implantao do projeto, em
conformidade com o mtodo involutivo, enquanto que as do segundo grupo
correspondem a desembolsos da concessionria para a implantao do projeto
urbanstico especfico.

Assim, a fim de facilitar a apresentao dos diversos custos das intervenes
pblicas a implantar considerados na modelagem da anlise de viabilidade
econmica e financeira da Concesso Urbanstica Nova Luz, separou-os nos
seguintes itens:

Custos ligados infraestrutura e reas verdes;

tO4
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Custos de equipamentos pblicos; e

Custos das medidas mitigadoras e programas socioambientais contidas no
EIA-RIMA.

Alm disso, obrigao do concessionrio garantir que os imveis tombados
contidos em todo o permetro da concesso urbanstica sejam restaurados. Diante
da incerteza decorrente da estimativa destes custos que dependem das
obrigaes impostas pelos rgos competentes e da realizao de projetos em nvel
bsico premissa deste estudo que a valorizao imobiliria decorrente da sua
recuperao e restauro, viabilizando a transferncia de potencial construtivo dentro
da operao urbana centro, seja suficiente para a aquisio e custeio do restauro de
todas as edificaes tombadas pelos rgos do patrimnio histrico.

A seguir passa-se a descrever cada um desses custos gerais de implantao
identificados.

1.2.t. Cu:to: L|qodo: |nfroe:truturo e reo: Verde:

De acordo com o PUE, a infraestrutura viria da regio da Nova Luz dever sofrer
grandes e profundas modificaes. Espera-se que a futura concessionria faa
grandes investimentos para a melhoria e adequao do sistema virio, incluindo
todos os servios relativos pavimentao de vias, reposicionamento de guias e
sarjetas, calamento, aterramento de viao eltrica e paisagismo. Alm disso, est
previsto tambm a implantao de reas verdes pblicas (praas arborizadas) na
regio.

Nesse sentido, esto previstas, conforme definidas no PUE, a remodelagem de vias
em todo o permetro da Nova Luz e a construo de reas verdes pblicas (praas
arborizadas).

tOs
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
A tabela 3.2.1.1 a seguir apresenta um oramento simplificado desses os custos,
incluindo todos os servios envolvidos, como os gastos com projetos, mo-de-obra,
materiais, equipamentos e paisagismo. O projeto bsico, o oramento detalhado e o
cronograma fsico-financeiro
28
so apresentados no produto 5.1.

1obe|o 1.2.t.t - :t|mot|uo do: cu:to: ||qodo: |nfroe:truturo e reo: uerde:
(bo:e junhol2OtO)
Item Servios R$ preo total %
1 Servios Preliminares 19.556.771,51 12,8%
2 Rede de Esgoto 10.193.680,49 6,7%
3 Rede de gua 2.625.989,77 1,7%
4 Rede de Gs 4.978.377,11 3,3%
5 Rede de Drenagem 3.638.821,12 2,4%
6 Rede de Energia 31.547.689,99 20,7%
7 Rede de Iluminao 566.139,74 0,4%
8 Infra-Telecom 5.861.802,89 3,8%
9 Vias de Automveis 7.895.979,23 5,2%
10 Vias de Pedestres 23.800.295,05 15,6%
11 Sinalizao Horizontal, Vertical e Semafrica 3.522.801,18 2,3%
12 Iluminao 10.931.000,01 7,2%
13 Paisagismo 9.196.171,32 6,0%
14 Mobilirio Urbano 1.833.699,00 1,2%
15 Restaurao da Fonte Julio de Mesquita 1.165.189,17 0,8%
16 Servios Tcnicos 9.430.744,54 6,2%
17 Eventuais e Omissos 5.973.995,14 3,9%
Total Geral 152.719.147,26 100,0%


O oramento apresentado est em moeda de janeiro/2011 e alcana o montante de
aproximadamente R$ 152,72 milhes. Como os valores utilizados pra a anlise no
presente relatrio tem com base a moeda de junho de 2011, fez-se necessrio
converter os valores do oramento para a mesma data base. Ou seja, o valor total

28
Para efeitos da anlise apresentada no presente relatrio considerou-se que os custos ligados
infraestrutura e reas verdes ocorrem de forma uniforme durante as duas primeiras fases da
concesso, ou seja, durante os primeiros seis primeiros anos da concesso.
tO
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
estimado dos custos ligados infraestrutura viria (remodelagem de vias) e
implantao de reas verdes
29
(praas arborizadas), considerados como
investimentos adicionais da concessionria na regio objeto da Concesso
Urbanstica, alcana o montante total de aproximadamente R$ 147,43 milhes em
moeda de junho/2010. Esse montante, atualizado para junho de 2011, equivale a
cerca de R$ 157,32 milhes.

Alm disso, para a construo das reas verdes ser necessrio a aquisio de
terrenos no permetro da Nova Luz, cujo custo total foi estimado em R$ 8,21
milhes
30
, incluindo o custo de aquisio de imveis mais o custo de demolio e
remoo, regularizao e do fundo de comrcio. Esse montante, atualizado para
junho de 2011, equivale a cerca de R$ 8,76 milhes.

1.2.2. Cu:to: de equ|omento: ub||co:

Os custos os equipamentos pblicos, considerados como investimentos adicionais
da concessionria na regio objeto da Concesso Urbanstica, referem-se
predominantemente construo e renovao dos imveis das quadras que
concentraro os equipamentos sociais da rea previstos no PUE e detalhados no
PUZEIS.

De acordo com o PUE e PUZEIS, esto previstas a construo e renovao de
18.044 m
2
(dezoito mil e quarenta e quatro metros quadrados) voltados para
equipamentos sociais.

A fim de se determinar o montante desses custos, na modelagem da anlise de
viabilidade econmica e financeira da Concesso Urbanstica Nova Luz adotou-se o

29
Cabe frisar que os custos de implantao de reas verdes privadas, como as reas internas de
determinados empreendimentos imobilirios previstos no PUE, esto considerados nos custos totais
de construo e incorporao desses empreendimentos.
30
Este valor considera a expectativa de valorizao dos imveis ao longo do perodo de concesso,
conforme apresentado no item 1.4.2.
tO1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
custo de construo de reas novas como igual ao preo estimado para a
construo da tipologia lojas
31
, conforme metodologia apresentada no item 4.1.2 e
para os equipamentos em imveis tombados, adotou-se o custo para o retrofit com
restauro
32
. Esses valores incluem todos os gastos envolvidos na implantao dessas
reas, como os gastos com projetos, mo-de-obra, materiais e equipamentos.

A Tabela 3.2.3.1 a seguir apresenta a estimativa desses custos.

1obe|o 1.2.1.t - :t|mot|uo do: cu:to: de equ|omento: ub||co:
(bo:e junhol2OtO)
Empreendimento Tipologia
Quantidade
(m2)
Custo
Unitrio
(por m2)
Total
Correio PUZeis Tombado 459,00 3.500,00 1.606.500,00
Escola de informtica PUZeis Tombado 299,00 3.500,00 1.046.500,00
Escola de teatro / dana PUZeis Tombado 320,00 3.500,00 1.120.000,00
Escola de msica PUZeis Tombado 300,00 3.500,00 1.050.000,00
Restaurante popular PUZeis Tombado 1.000,00 3.500,00 3.500.000,00
Centro de Ateno ao Idoso PUZeis Tombado 157,00 3.500,00 549.500,00
Centro de Ateno ao Idoso PUZeis Tombado 157,00 3.500,00 549.500,00
UBS - Unidade Bsica de Sade PUZeis Tombado 219,00 3.500,00 766.500,00
Escola de Ensino Fundamental PUZeis Novo 3.660,00 1.531,66 5.605.869,28
Escola de Ensino Fundamental (Ala administrativa) PUZeis Tombado 625,00 3.500,00 2.187.500,00
Centro de Promoo Humana / CRAS PUZeis Novo 7.848,00 1.531,66 12.020.454,13
Escola de Ensino Infantil PUZeis Novo 600,00 1.531,66 918.994,96
Creche PUZeis Tombado 1.200,00 3.500,00 4.200.000,00
Creche PUE Novo 600,00 1.531,66 918.994,96
Creche PUE Novo 600,00 1.531,66 918.994,96
Total 18.044,00 36.959.308,30

Fonte: SindusCon-SP e Concrejato. Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Ou seja, o valor total estimado dos custos de construo de equipamentos pblicos
definidas no PUE e no PUZEIS alcana o montante de aproximadamente R$ 36,96
milhes, em moeda de junho/2010. Esse valor, atualizado para junho de 2011,
equivale a aproximadamente R$ 39,44 milhes.

31
Para a tipologia Loja, o CUB adotado corresponde ao padro construtivo CSL-8N, portanto, o custo
direto de construo desses imveis equivalente R$ 896,27 por m
2
. Alm dos custos diretos,
parte do preo da construtora os custos indiretos, os servios de terceiros e outras despesas e a
margem. Para estimar os custos totais de construo adotou-se o percentual de 209,80% sobre o
custo direto de construo por m
2
de rea privativa. Para estimar o preo por rea construda utilizou-
se a relao entre rea construda e rea privativa de 1,23.
32
O valor de Retrofit com Restauro utilizado como referncia o mesmo adotado pela empresa
Concrejato em intervenes similares.
tOs
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

Alm disso, necessrio a aquisio de terrenos no permetro da Nova Luz, cujo
custo total foi estimado em aproximadamente R$ 46,14 milhes
33
, em moeda de
junho de 2010, incluindo o custo de aquisio de imveis mais o custo de demolio
e remoo, regularizao e do fundo de comrcio. Esse montante, atualizado para
junho de 2011, equivale a cerca de R$ 49,24 milhes.

1.2.1. Cu:to: do: med|do: m|t|qodoro: e roqromo: :oc|oomb|ento|: cont|do:
no |A-R|MA

O Estudo de Impacto Ambiental e o respectivo Relatrio de Impacto Ambiental
EIA-RIMA, alm de responder s finalidades emanadas da legislao ambiental,
expressas na Resoluo CONAMA n 001/86, e a todo o arcabouo de legislao
urbanstica incidente, deve ainda orientar o desenvolvimento da proposta de
interveno urbana no polgono da Nova Luz. Esta tem por meta concorrer para a
qualificao ambiental da rea.

Assim, um dos principais objetivos da Proposio de Medidas Mitigadoras e
Programas Socioambientais, contida no EIA-RIMA, estabelecer os procedimentos
mais adequados ou mesmo recomendaes especficas que visem minimizar os
efeitos e impactos negativos e adversos e ainda, potencializar os efeitos positivos
verificados nos estudos ambientais. Dessa forma, o que se busca com essas
medidas que o PUE e o PUZEIS sejam compatibilizados s questes a equacionar
na elaborao do EIA-RIMA, visando adequao da proposta de interveno aos
aspectos socioambientais e obteno da Licena Prvia na etapa de licenciamento
ambiental.

Para os fins de anlise da viabilidade econmica e financeira da concesso, as
medidas mitigadoras e programas socioambientais, sob responsabilidade da

33
Este valor considera a expectativa de valorizao dos imveis ao longo do perodo de concesso,
conforme apresentado no item 1.4.2.
tO9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
concessionria, devem ser quantificadas e a previso de seus custos devem ser
inseridos no fluxo de caixa projetado da concesso. Ou seja, na anlise da
viabilidade econmica e financeira da concesso as medidas mitigadoras e
programas socioambientais representam desembolsos adicionais de caixa a serem
suportados pela concessionria pela implantao do projeto urbanstico especfico.

Assim, nesta seo sero elencadas as medidas e programas socioambientais,
apresentadas no Produto 5.4 Proposio de Medidas e Programas
Socioambientais, visando destacar e quantificar aqueles de responsabilidade da
concessionria e inseri-los na anlise da viabilidade econmica e financeira da
concesso. Cabe frisar que o Produto 5.4, alm de detalhar as responsabilidades
pelas medidas e programas, apresenta uma descrio aprofundada de cada um
deles, inclusive com as premissas utilizadas para os clculos das estimativas desses
custos.

Destaque-se que, de acordo com o Produto 5.4, para a seleo das medidas e
programas socioambientais, foram adotados conceitos vigentes em processos de
licenciamento ambiental, os quais estabelecem planos de gesto contendo diversas
aes destinadas a responder s medidas mitigadoras, de recuperao e/ou
compensatrias. No presente caso, o Plano de Gesto Ambiental foi organizado em
quatro eixos de ao, aos quais so associados planos e programas especficos. O
Quadro 3.2.5.1 apresenta esse contedo.

ttO
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Quadro 3.2.5.1 Plano de Gesto Ambiental Medidas e Programas
Programas
Vinculados
Diretamente s
Obras
Programa de Gesto e Controle Ambiental das Obras
Subprograma de Segurana no Trabalho e Sade Ocupacional;
Subprograma de Preveno de Riscos Ambientais e Preparao para
Emergncias;
Subprograma de Gerenciamento de Emisses Atmosfricas;
Subprograma de Gerenciamento de Rudos;
Subprograma para Implantao de Canteiro de Obras Eficiente;
Programa de Gerenciamento dos Resduos Slidos.

Programa de Ao em reas Contaminadas e Potencialmente Contaminadas

Programa de Ao de Intervenes no Subsolo

Programas de
Monitoramento e
Controle
Programa de Gesto para a Sustentabilidade
Plano de Arborizao Urbana;
Subprograma de Conservao da Arborizao e reas Verdes;
Subprograma de Incremento da Avifauna Urbana;
Subprograma de Gesto de Resduos Slidos Domsticos;
Subprograma de Incluso Social dos Catadores;
Subprograma de Educao para Sustentabilidade;
Subprograma de Educao para Reciclagem.

Programa de Apoio Sade Pblica e Assistncia Social

Programa de Gesto do Patrimnio Arqueolgico
Plano de Prospeces Arqueolgicas Sistemticas;
Plano de Monitoramento Tcnico Arqueolgico;
Plano de Preservao e Resgate Cientfico Arqueolgico;
Plano de Educao Patrimonial.

Programa de Levantamento e Cadastro do Patrimnio Imaterial

Programas
Compensatrios
Programa de Compensao Ambiental pela Supresso de Vegetao de
Porte Arbreo

Programa de Apoio Realocao e Adaptao da Populao Residente e
Atividades Produtivas no Contexto do Processo de Reurbanizao
Programas de
Apoio ao Plano
de Gesto
Ambiental
Programa de Interao e Comunicao Social

Com relao aos Programas Vinculados Diretamente s Obras, Programa de Apoio
Sade Pblica e Assistncia Social, Programa de Gesto do Patrimnio
Arqueolgico e Programa de Levantamento e Cadastro do Patrimnio Imaterial,
entende-se que no so de responsabilidade direta da concessionria e, portanto,
no foram considerados como desembolsos de caixa na anlise da viabilidade
econmica e financeira da concesso. Acredita-se que parte desses programas so
de responsabilidade direta das empresas construtoras que iro construir no local e
parte de responsabilidade direta da prpria PMSP.

ttt
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
J com relao ao Programa de Apoio Realocao e Adaptao da Populao
Residente e Atividades Produtivas no Contexto do Processo de Reurbanizao, aos
Programas de Apoio ao Plano de Gesto Ambiental (incluindo o Programa de
Interao e Comunicao Social) e aos Programas de Monitoramento e Controle
(incluindo o Programa de Gesto para a Sustentabilidade, Subprograma de
Incremento da Avifauna Urbana, Subprograma de Gesto de Resduos Slidos
Domsticos, Subprograma de Conservao da Arborizao e reas Verdes e o
Subprograma de Educao para Sustentabilidade) entende-se que se trata de
atividades que fazem parte diretamente da operao da concessionria e, nestes
casos, os custos previstos no Produto 5.4 foram includos como despesas
operacionais da concessionria na anlise da viabilidade econmica e financeira da
concesso.

O Subprograma de Gesto de Resduos Slidos Domsticos prev aes que se
destinam a incentivar a adoo de procedimentos para a reciclagem da frao
orgnica do lixo domstico gerado na rea da Nova Luz. A concessionria ser
responsvel pela implantao de composteiras domsticas e pela conduo do
projeto piloto, com um custo inicial estimado de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) e
um custo mensal estimado de R$ 10.000,00 (dez mil reais) durante 30 meses. O
custo total estimado desse subprograma perfaz um total de R$ 500.000,00
(quinhentos mil reais).

J no Programa de Reciclagem a responsabilidade da concessionria se limitaria ao
projeto e viabilizao e superviso da central de reciclagem, cabendo Cooperativa
de Catadores a operao da central. Os custos foram estimados em R$ 24.000,00
(vinte e quatro mil reais) anuais durante 5 anos, perfazendo um custo total de
R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais).

A implantao do Subprograma de Incluso Social dos Catadores visa a realizao
de um trabalho voltado a trazer os atuais catadores para uma formalizao,
buscando melhorar consideravelmente a vida dessas pessoas, bem como resolver
de forma definitiva um dos grandes problemas atuais de limpeza urbana e coleta de
tt2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
lixo na regio. Um dos objetivos do subprograma organizar catadores que hoje
trabalham informalmente na rea, para que constituam uma Cooperativa legalmente
estabelecida e se torne economicamente sustentvel e cuja gesto caber aos
trabalhadores. Os custos iniciais foram estimados em R$ 200.000,00 (duzentos mil
reais) e os custos mensais em R$ 10.000,00 (dez mil reais) durante 60 meses,
perfazendo um total de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

Com relao ao Subprograma de Educao para Reciclagem, o principal objetivo
a difuso e prtica de solues sustentveis, com a interdependncia entre os
aspectos econmico, social e ambiental, e a participao e acompanhamento da
comunidade local e toda os setores da sociedade civil durante e aps o perodo de
implantao do projeto. Nesse caso, a concessionria ser responsvel pela
implementao e pela manuteno do processo enquanto durar a concesso. Foi
estimado um custo inicial de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) e um custo mensal
de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Considerando que esse subprograma estaria
vigente durante todo o prazo da concesso e considerando um prazo de 15 anos, o
custo total estimado na anlise da viabilidade econmica e financeira da concesso
foi de R$ 3.000.000,00 (trs milhes de reais).

Com relao aos Programas Compensatrios, o Programa de Compensao
Ambiental pela Supresso de Vegetao de Porte Arbreo, que tem como objetivo
compensar os danos ambientais resultantes da supresso de indivduos arbreos
localizados em praas pblicas ou em caladas, prev o plantio pela concessionria
de 2.086 mudas, a um custo total estimado em aproximadamente R$ 72.000,00
(setenta e dois mil reais). Quanto ao Programa de Apoio Realocao e Adaptao
da Populao Residente e Atividades Produtivas no Contexto do Processo de
Reurbanizao, que tem por objetivo principal garantir alternativas de reinsero
para a populao residente e atividades econmicas afetadas pelo processo de
requalificao da rea onde residem ou exercem suas atividades, o Produto 5.4 no
indicou os custos estimados e, portanto, no foi considerado na anlise da
viabilidade econmica e financeira da concesso.

tt1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Dessa forma, o montante total destinado diretamente a execuo das medidas
mitigadoras e programas socioambientais de responsabilidade direta da
concessionria foi estimado em R$ 4.492.000,00 (quatro milhes, quatrocentos e
noventa e dois mil reais).
tt4
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
4. :t|mot|uo: de Rece|to:

O objetivo da Concesso Urbanstica a implantao das obras e intervenes
estrutura urbana e ao reordenamento do espao urbano daquela regio. Como
forma de remunerao pela implantao do projeto urbanstico especfico, a
concessionria ter a faculdade de obter receitas por meio da explorao dos
imveis resultantes nas reas a serem transformadas, destinados a usos privados,
ou seja, pelo seu desenvolvimento imobilirio.

Nesta modelagem, foram descartadas todas as outras formas alternativas,
complementares ou acessrias de remunerao da concessionria previstas em lei,
como por exemplo, a explorao direta ou indireta de reas pblicas, pois tornariam
o projeto da Concesso Urbanstica muito mais complexo, agregando outros fatores
que poderiam afetar a rea, os comerciantes ou at os moradores, o que traria
incertezas ao processo e ao papel da concessionria. A clareza na definio das
obrigaes e dos direitos da concessionria fator importante de precificao da
Concesso Urbanstica, pois deixa explcitos os seus custos e suas receitas. Por
conta da obrigao de implantao integral do Plano Urbanstico Especfico nas
reas pblicas e privadas, a concessionria apenas poder obter receitas com a
explorao imobiliria das reas privadas a serem transformadas, j previamente
definidas, para a implantao da transformao pretendida em cada fase.

Ainda que o escopo da concessionria seja promover a transformao urbanstica,
incluindo a o desenvolvimento imobilirio dos imveis residenciais e no residncias
a serem construdos, a adoo de um modelo simplificado de viabilidade econmico-
financeira permite segregar os fatores que se relacionam exclusivamente
concesso, dos fatores relacionados atividade de desenvolvimento imobilirio.
Desta forma, no se contaminam as avaliaes econmicas e financeiras da
atividade da concesso com as atividades que demandam outro tipo de estrutura,
tecnologia e capital e para cuja operao existem vrias empresas operando no
mercado. O processo de desenvolvimento imobilirio remunera uma atividade
tts
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
econmica com ciclo bem definido, que se inicia com a compra de terrenos e
termina com a venda dos imveis resultantes para o mercado. A concessionria
pode negociar parcerias para a incorporao, cabendo a si a parcela econmica
correspondente ao valor do terreno no negcio. Ou seja, o valor do terreno traduz a
parcela de receita que reflete as atividades geradas como obrigaes da
concessionria, separando-a da atividade de produo imobiliria, que tm sua
dinmica prpria e requer uma gesto de riscos e expectativa de remunerao
distintas.

Este modelo tem em si implcito o conceito de que o valor do terreno captura os
ganhos gerados com a incorporao e desenvolvimento imobilirio. O modelo utiliza
o mtodo involutivo para estimar o valor do terreno. Este mtodo parte de um
empreendimento paradigma a ser realizado no terreno, seguindo as diretrizes de
cada quadra definidas no PUE e calcula o valor possvel a ser atribudo a ele, de
forma a tornar o empreendimento economicamente vivel. Desta forma, a gerao
de valor decorrente da transformao da regio e do uso do potencial construtivo
desejvel para a rea capturada no preo do terreno. O modelo, portanto,
considera como receita o valor do terreno, adotando a simplificao para efeito da
avaliao econmica e financeira de que a concessionria obtenha suas receitas
com a venda dos terrenos.

No entanto, cumpre ressalvar que a responsabilidade da concessionria, nos termos
do contrato de concesso, no estar relacionada venda de terrenos. Dessa
forma, mesmo que, apenas para efeito do modelo, tenha sido adotada a hiptese da
alienao, por parte da concessionria, de todos os lotes disponveis, continuariam
cabendo a ela, at o final do perodo de concesso, as obrigaes estabelecidas no
respectivo contrato, tais como: (i) a efetivao da transformao urbanstica dos
terrenos privados, ainda que autorizadas as diversas formas de parceria e contratos
civis admitidos na legislao (ii) a realizao de todos os investimentos para
execuo das intervenes objeto da Concesso Urbanstica e previstas no projeto
urbanstico especfico; (iii) o pagamento, por sua conta e risco, das indenizaes
devidas em funo da realizao de desapropriaes para a aquisio de imveis
tt
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
necessrios execuo do projeto urbanstico especfico; e iv) o custeio de toda
uma equipe prpria necessria para o acompanhamento e implantao do projeto
urbanstico especfico e das medidas mitigatrias previstas no EIA-RIMA.

A Figura 4.1, apresentada a seguir, procura explicitar o foco da modelagem da
anlise de viabilidade econmica da Concesso Urbanstica da Nova Luz.

F|quro 4.t - Rere:entoo e:quemt|co do mode|oqem do conce::o
C

I
M L

Momento 1
Momento 2
Momento 3
Foco do modelo
Lgica do sistema
Demanda futura


O item 4.1 a seguir apresenta o detalhamento dos clculos da receita estimada da
concessionria.

4.t. Rece|to :t|modo do Conce::|onr|o

Na modelagem da viabilidade econmica e financeira da concesso, para se estimar
o preo de venda dos terrenos, adotou-se o mtodo involutivo, conforme previsto na
NBR 14653-2.

tt1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
O mtodo involutivo consiste numa tcnica de avaliao na qual o preo de um
terreno reflete um aproveitamento eficiente, mediante hipottico empreendimento
compatvel com as caractersticas do bem e com as condies do mercado vigentes.
No caso em anlise, pelo mtodo involutivo se definir o valor mximo que um
investidor / incorporador poderia pagar pelos terrenos da concessionria visando
viabilizar um projeto imobilirio, de acordo como estabelecido no projeto urbanstico
especfico.

A avaliao de um lote por esse mtodo considera, a partir de um projeto imobilirio
definido para o local, i) a receita provvel a ser obtida com a comercializao das
unidades imobilirias hipotticas; ii) a estimativa dos custos totais a serem incorridos
com a incorporao imobiliria, incluindo todas as despesas de comercializao, de
superviso da construo, de remunerao do capital, etc; e iii) os custos totais de
construo dessas unidades imobilirias. O valor do terreno resulta como o resduo
da provvel receita da comercializao do empreendimento.

No presente caso, esse procedimento para obteno dos possveis preos de venda
dos terrenos foi realizado para todos os empreendimentos imobilirios definidos no
PUE e PUZEIS visando estimar a receita que seria obtida com a venda dos terrenos
que, na modelagem da viabilidade econmica e financeira da Concesso,
corresponde principal fonte de receita da Concessionria.

Dessa forma, a partir do potencial de receitas (obtido atravs da estimativa do VGV
potencial para a regio) dos diversos empreendimentos imobilirios definidos no
PUE e no PUZEIS, retiraram-se os custos de construo, de incorporao desses
empreendimentos para se obter o possvel valor de venda dos terrenos.

A Figura 4.1.1 ilustra a premissa de composio dos preos imveis e o mecanismo
de formao dos preos dos terrenos.

tts
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
F|quro 4.t.t - Como:|o do reo do: |mue|:
V G
V
L
V
C
C
V
I


A seguir passa-se a descrever, em detalhes, como se obteve as estimativas de cada
componente que se utilizou para se obter a receita estimada da concessionria.
Assim, o item 4.1.1 trata da Estimativa do Valor Geral de Vendas (VGV) dos
empreendimentos imobilirios previstos no PUE e no PUZEIS; o item 4.1.2 trata dos
custos de construo; o item 4.1.3 trata da descrio dos custos de incorporao; e,
por fim, o item 4.1.4 apresenta os Clculos da Receita Estimada da Concessionria
propriamente dita, obtido de acordo com os preceitos do mtodo involutivo.

4.t.t. :t|mot|uo do Vo|or Cero| de Vendo: (VCV)

A estimativa do valor geral de vendas (VGV
34
) de suma importncia para se obter
a receita provvel que seria obtida com a comercializao das unidades imobilirias
definidas no projeto urbanstico especfico. E, de acordo com o mtodo involutivo, a

34
O VGV equivale ao total de unidades (no residenciais e residenciais) potenciais de lanamento,
multiplicado pelo preo estimado de venda de cada unidade (no residencial e residencial).
tt9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
receita de venda dos terrenos ir resultar como o resduo dessa provvel receita da
comercializao das unidades imobilirias.

Ressalte-se que todas as referncias ao VGV se relacionam com o valor total obtido
ou que poderia ser obtido por meio das vendas de todas as unidades (no
residenciais e residenciais) dos empreendimentos imobilirios previstos no PUE e no
PUZEIS, lanadas a um preo pr-determinado. Dessa forma, o VGV estimado a
seguir pode no ser alcanado ou pode ser superado, podendo variar de forma
significativa quando da efetiva realizao das vendas, visto que o total de unidades
(no residenciais e residenciais) efetivamente vendidas pode ser inferior, ou
superior, ao nmero de unidades previstas nesses planos, e/ou o valor efetivamente
contratado de cada unidade (no residencial e residencial) pode ser inferior, ou
superior, ao preo estimado.

Assim, por exemplo, se estivesse previsto no PUE um empreendimento residencial
com 40 apartamentos e com valor estimado de R$ 100.000,00 (cem mil reais) cada
um, o VGV potencial desse empreendimento de R$ 4.000.000,00 (quatro milhes
de reais), ou seja, esse empreendimento teria potencial de gerar R$ 4.000.000,00
(quatro milhes de reais) em receitas. No entanto, isto no significa que esse
empreendimento hipottico ir necessariamente gerar este valor, pois uma srie de
fatores pode fazer com que a receita total varie, como alterao no preo dos
apartamentos, margem de negociao e uma srie de outros motivos.

No presente caso, para o clculo do VGV potencial da Concesso Urbanstica Nova
Luz, estimou-se o valor por m
2
de rea privativa
35
dos empreendimentos, tanto no
residenciais quanto residenciais, de acordo com a metodologia de decomposio de

35
Para os imveis residenciais das quadras abrangidas pelo PUZEIS considerou-se a rea privativa e
computvel indicadas no Produto 5.2. No restante, para os imveis no residenciais considerou-se
em mdia que: i) para a tipologia lojas, a rea privativa 8% menor do que a rea computvel; ii)
para as demais tipologias, a rea privativa 9% menor do que a rea privativa. J quanto aos
imveis residenciais, no abrangidos pelo PUZEIS considerou-se que a rea privativa seria 20%
inferior rea computvel, conforme premissa utilizada para se estimar a quantidade de unidades
residenciais apresentada no Produto 5.1.
t2O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
preos apresentada na seo 1.3. De acordo com essa metodologia, os cenrios de
valorizao dos empreendimentos imobilirios levam em conta trs aspectos: a
mudana da configurao dos edifcios da regio, a mudana na quantidade e
localizao das amenidades da regio e a melhoria da imagem da regio.

Com isso, de acordo com o banco de terrenos (landbank), cujos lotes seriam
adquiridos conforme definio do PUE e do PUZEIS, estimou-se um VGV potencial
de R$ 4,81 bilhes no cenrio base, em moeda de junho de 2010, para toda a rea
de interveno, incluindo tanto empreendimentos residenciais quanto no-
residenciais. Esse montante, em moeda de junho de 2011, representa cerca de
R$ 5,14 bilhes.

Quando se decompe esse VGV potencial entre os empreendimentos no-
residenciais e residenciais, verifica-se que os empreendimentos no residenciais
representam 72,9% desse valor (R$ 3,51 bilhes com base em junho/2010 ou
R$ 3,75 bilhes com base em junho de 2011), enquanto os empreendimentos
residenciais representam 27,1% do valor (R$ 1,30 bilhes com base em junho/2010
ou R$ 1,39 bilhes com base em junho de 2011), conforme a tabela 4.1.1.1 a seguir:

t2t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o 4.t.t.t - :t|mot|uo do VCV otenc|o| no cenr|o bo:e
(reo: de junho de 2OtO)
T i p o l o g i as
V al o r
est i mad o d o
m2 d e r ea
p r i vat i va
( em R $)
V al o r
est i mad o d a
uni d ad e
i mo b i l i r i a
( em R $)
V al o r Ger al d e
V end as
( em R $ 1. 0 0 0 )
r ea C o nst r u d a
( em m2 )
r ea Pr i vat i va
( em m2 )
U ni d ad es
i mo b i l i r i as
r esi d enci ai s
Residencial bsico (80 m2) 3.193,92 255.513,42 852.759,77 320.364 207.002 2.588
HM P (65 m2) 2.855,36 185.598,52 88.761,79 30.011 24.652 344
HM P (50 m2) 2.862,13 143.106,67 128.512,85 40.249 33.111 651
HM P (42m2) 2.858,76 120.068,03 39.493,99 13.414 11.062 244
HIS (50 m2) 2.720,00 135.999,91 56.365,42 18.534 15.292 307
HIS (42m2) 2.858,76 120.068,03 138.228,96 39.011 32.211 853
R esi d enci al T o t al 1. 3 0 4 . 12 2 , 78 4 6 1. 58 1, 9 7 3 2 3 . 3 2 9 4 . 9 8 7
Escrit rio 6.775,91 338.795,73 1.783.844,45 325.622 194.208 -
Loja 6.240,69 312.034,45 538.664,84 80.267 65.558 -
Cent ro comercial 10.048,48 502.424,22 609.929,41 74.105 42.483 -
Lojas em galeria 8.144,59 407.229,34 563.968,02 97.695 52.855 -
Loja (Ret rof it ) 6.240,69 312.034,45 14.231,33 1.923 1.571 -
N o R esi d enci al T o t al 3 . 510 . 6 3 8 , 0 5 579 . 6 12 3 56 . 6 74 -
N o va Luz T o t al 4 . 8 14 . 76 0 , 8 3 1. 0 4 1. 19 4 , 2 2 6 8 0 . 0 0 3 , 3 3 4 . 9 8 7


No cenrio alternativo, estimou-se um VGV potencial de R$ 5,09 bilhes, em moeda
de junho/2010, para toda a rea de interveno, incluindo tanto empreendimentos
no residenciais quanto residenciais. Esse montante, em moeda de junho de 2011
representa cerca de R$ 5,43 bilhes.

Quando se decompe esse VGV potencial entre os empreendimentos no
residenciais e residenciais, verifica-se que os empreendimentos no residenciais
representam 70,2% desse valor (R$ 3,57 bilhes com base em junho/2010 ou
R$ 3,81 bilhes com base em junho de 2011), enquanto que os empreendimentos
residenciais representam 29,8% do valor (R$ 1,52 bilhes com base em junho/2010
ou R$ 1,62 bilhes com base em junho de 2011), conforme a tabela 4.1.1.2 a seguir:

t22
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o 4.t.t.2 - :t|mot|uo do VCV otenc|o| no cenr|o o|ternot|uo
T i p o l o g i as
V al o r
est i mad o d o
m2 d e r ea
p r i vat i va
( em R $)
V al o r
est i mad o d a
uni d ad e
i mo b i l i r i a
( em R $)
V al o r Ger al d e
V end as
( em R $ 1. 0 0 0 )
r ea C o nst r u d a
( em m2 )
r ea Pr i vat i va
( em m2 )
U ni d ad es
i mo b i l i r i as
r esi d enci ai s
Residencial bsico (80 m2) 3.896,57 311.725,58 982.071,34 320.364 207.002 2.588
HM P (65 m2) 3.483,53 226.429,61 106.062,68 30.011 24.652 344
HM P (50 m2) 3.491,79 174.589,69 153.065,77 40.249 33.111 651
HM P (42m2) 3.487,68 146.482,63 46.696,49 13.414 11.062 244
HIS (50 m2) 3.318,39 165.919,46 66.644,76 18.534 15.292 307
HIS (42m2) 3.487,68 146.482,63 163.437,72 39.011 32.211 853
R esi d enci al T o t al 1. 517. 9 78 , 77 4 6 1. 58 1, 9 7 3 2 3 . 3 2 9 4 . 9 8 7
Escrit rio 6.957,60 347.879,82 1.823.492,69 325.622 194.208 -
Loja 6.408,02 320.400,99 550.754,79 80.267 65.558 -
Cent ro comercial 10.132,15 506.607,49 615.007,78 74.105 42.483 -
Lojas em galeria 8.270,08 413.504,24 570.838,56 97.695 52.855 -
Loja (Ret rof it ) 6.408,02 320.400,99 14.612,92 1.923 1.571 -
N o R esi d enci al T o t al 3 . 574 . 70 6 , 73 579 . 6 12 3 56 . 6 74 -
N o va Luz T o t al 5. 0 9 2 . 6 8 5, 50 1. 0 4 1. 19 4 6 8 0 . 0 0 3 4 . 9 8 7

Fonte: Consrcio Nova Luz. (*) a preos de junho de 2010.

A Tabela 4.1.1.3 apresenta o VGV
36
potencial para toda a rea de interveno, tanto
para os empreendimentos residenciais e no residenciais, agrupados por fase da
regio da Nova Luz de acordo com o cenrio base. J a Tabela 4.1.1.4 apresenta o
VGV potencial para toda a rea de interveno, com o mesmo nvel de agregao,
considerando o cenrio alternativo

36
O VGV calculado a partir da rea privativa, segundo a metodologia descrita no item 4.1. O valor
por quadra a soma de todos os empreendimentos propostos no PUE e PUZEIS para cada quadra.
t21
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o 4.t.t.1 - :t|mot|uo do VCV otenc|o| no cenr|o bo:e or fo:e
k
N
k
1 k
N
k
1 k N k 1
1
2
3
4
5
1C1AL
C

VGV
k
I


1obe|o 4.t.t.4 - :t|mot|uo do VCV otenc|o| no cenr|o o|ternot|uo or fo:e
k
N
k
1 k
N
k
1 k N k 1
1
2
3
4
5
1C1AL

VGV
k
I
C


4.t.2. Cu:to: de Con:truo oro efe|to de c|cu|o do: reo: do: terreno:

Para o clculo das estimativas dos custos diretos de construo, partiu-se do CUB
(Custo Unitrio Bsico), calculado e divulgado mensalmente pelo SindusCon-SP e
pela FGV. O Custo Unitrio Bsico , de acordo com o item 3.9 da Norma Brasileira
ABNT NBR 12.721:2006, o "custo por metro quadrado de construo do projeto-
padro considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida em 8.3,
pelos Sindicatos da Indstria da Construo Civil, em atendimento ao disposto no
artigo 54 da Lei n 4.591/64 e que serve de base para avaliao de parte dos custos
de construo das edificaes".

A Tabela 4.1.2.1 a seguir apresenta os diversos CUB para cada um dos padres
construtivos, calculados pelo SindusCon-SP com base em dados de junho/2010.

t24
lu|hol2Ott
1obe|o 4.t.2.t - Cu:to Un|tr|o :|co (CU) oro codo odro con:trut|uo
(bo:e junhol2OtO)
C C D CU8
n 8 8n 8 M 8
n CAL CALn C A L 8
n CSL CSLn C S L 8
n CSL CSLn C S L 8
ZLlS nL nLZLlS nLZLlS ZLlS n L 8

Fonte: SindusCon-SP. Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Cabe destacar que os valores divulgados para cada um dos CUBs no incluem
todos os custos de construo de um empreendimento. O CUB inclui apenas parte
dos custos diretos de construo de um empreendimento, de forma que no fazem
parte dessa estimativa as parcelas adicionais referentes a todos os elementos ou
condies no includas nas relaes quantitativamente discriminadas de materiais e
mo-de-obra correspondentes a cada um dos projetos-padro, tais como: fundaes
especiais, elevadores, equipamentos e instalaes, playground, obras e servios
complementares e outros servios. Alm disso, no inclui outras despesas indiretas,
impostos, taxas e emolumentos cartorrios, gastos com projetos, parcela de
remunerao do construtor e parcela de remunerao do incorporador.

Para a avaliao da viabilidade econmica e financeira dos empreendimentos
propostos no PUE e no PUZEIS, escolheram-se os CUBs mais representativos de
cada uma das categorias para o Estado de So Paulo. Assim, para a estimativa do
custo direto de construo adotaram-se diferentes CUBs, de acordo com as
tipologias dos imveis residenciais e no residenciais, conforme abaixo indicado:

Residencial:
o HMP (65 m
2
) e residencial bsico (80 m
2
) o CUB adotado
corresponde ao padro construtivo R16-N
37
, o que significa que o custo

37
O Padro Residencial R16N do CUB equivale a uma unidade com as seguintes caractersticas:
Unidade multifamiliar, padro normal: Garagem, pilotis e 16 pavimentos-tipo. Garagem: Escada,
elevadores, 128 vagas de garagem cobertas, cmodo de lixo depsito e instalao sanitria. Pilotis:
Escada, elevadores, hall de entrada, salo de festas, copa, 2 banheiros, central gs e guarita.
Pavimento-tipo: Hall de circulao, escada, elevadores e 4 apartamentos por andar, c/ 3 dormitrios,

352-(72129$/8=
t2s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
direto de construo desses imveis equivalente R$ 875,07
(oitocentos e setenta e cinco reais e sete centavos) por m
2
, base
junho/2010, conforme apresentado na Tabela 4.1.2.1;

o HMP e HIS (tanto para os imveis de 42m
2
quanto para os imveis de
50 m
2
) para essas tipologias, adotou que o custo bsico seria
equivalente a 89% do R16-N, que o padro construtivo utilizado para
o restante dos imveis residenciais na Nova Luz. Isso significa que o
custo direto de construo desses imveis equivale a R$ 781,09
(setecentos e oitenta e um reais e nove centavos) por m
2
, base
junho/2010, conforme apresentado na Tabela 4.1.2.1;

No residencial
o Escritrio bsico (50 m
2
), Centro Comercial e Lojas em Galeria o
CUB adotado corresponde ao padro construtivo CSL-16N
38
, o que
significa que o custo direto de construo desses imveis equivalente
R$ 1.196,80 (um mil, cento e noventa e seis reais e oitenta centavos)
por m
2
, base junho/2010, conforme apresentado na Tabela 4.1.2.1;

o Escritrio Andar Livre o CUB adotado corresponde ao padro
construtivo CAL-8N
39
, o que significa que o custo direto de construo
desses imveis equivalente R$ 1.040,42 (um mil e quarenta reais e

sendo um sute, sala de estar/jantar, banheiro social, cozinha e rea de servio c/ banheiro e
varanda. rea real: 10.562,07 m; rea equivalente: 8.224,50 m.
38
O padro comercial CSL16N equivale a uma unidade com as seguintes caractersticas: garagem,
pavimento trreo e 16 pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 128 vagas de garagem
coberta, cmoda de lixo, depsito e instalao sanitria; pavimento trreo: escada, elevadores, hall
de entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulao, escada, elevadores e oito salas com sanitrio
privativo por andar. rea real: 9.140,57 m; rea equivalente: 5.734,46 m.
39
O padro comercial CAL8N equivale a uma unidade com as seguintes caractersticas: garagem,
pavimento trreo e oito pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 64 vagas de garagem
de entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulao, escada, elevadores e oito andares corridos
com sanitrio privativo por andar; rea real: 5.290,62 m; rea equivalente: 3.096,09 m.
t2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
quarenta e dois centavos) por m
2
, base junho/2010, conforme
apresentado na Tabela 4.1.2.1; e

o Loja (50 m
2
) para essa tipologia, o CUB adotado corresponde ao
padro construtivo CSL-8N
40
, portanto, o custo direto de construo
desses imveis equivalente R$ 896,27 (oitocentos e noventa e seis
reais e vinte e sete centavos) por m
2
, base junho/2010, conforme
apresentado na Tabela 4.1.2.1.

A partir dos custos diretos de construo, estimou os custos totais de construo
que incluem, alm dos custos diretos, os custos indiretos, os servios de terceiros e
outras despesas e a margem da construtora. Para estimar os custos totais de
construo, na modelagem da anlise de viabilidade econmica e financeira da
Concesso, adotou-se o percentual de 209,80% (duzentos e nove inteiros e oitenta
centsimos por cento), calculado com base nos custos diretos de construo de
cada empreendimento imobilirio. Esse percentual foi obtido a partir da Pesquisa
Anual da Indstria da Construo (PAIC 2008)
41
, considerando a totalidade das
construtoras que atuam na regio Metropolitana de So Paulo.

Os custos totais de construo correspondem aos valores que normalmente so
pagos s construtoras pela realizao dos servios de construo de determinado
empreendimento imobilirio.

A partir da determinao dos custos totais de construo, foi possvel estimar:

40
O padro comercial CSL8N equivale a uma unidade com as seguintes caractersticas: garagem,
pavimento trreo e oito pavimentos-tipo; garagem: escada, elevadores, 64 vagas de garagem
de entrada e lojas; pavimento-tipo: halls de circulao, escada, elevadores e oito salas c/ sanitrio
privativo por andar; rea real: 5.942,94 m; rea equivalente: 3.921,55 m.
41
A Pesquisa Anual da Indstria da Construo, parte integrante do Sistema de Estatsticas
Econmicas do IBGE, levanta, em empresas selecionadas, informaes referentes a pessoal
ocupado, salrios e retiradas, custos e despesas, valor das incorporaes e construes executadas,
valor bruto da produo, valor adicionado, entre outras variveis.
t21
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Custos indiretos esses custos referem-se aqueles no diretamente ligados
execuo dos servios e obras e, normalmente, dizem respeito aos gastos
com pessoal administrativo das obras, instalao e operao dos canteiros
de obras, aos gastos referentes mobilizao e desmobilizao dos
equipamentos, aos impostos e taxas incidentes diretamente sobre as obras,
aos materiais de consumo, aos gastos com a administrao central, s
despesas financeiras, etc. Esses custos foram estimados com base no
percentual de 20,05% (vinte inteiros e cinco centsimos por cento), aplicado
sobre o custo total de construo e tambm foi obtido a partir da Pesquisa
Anual da Indstria da Construo (PAIC 2008);

Custos dos servios de terceiros e outras despesas referem-se aos demais
custos e despesas de construo no includos nos custos diretos e indiretos.
Na modelagem da Concesso Urbanstica Nova Luz, esses custos foram
estimados com base no percentual de 14,73% (catorze inteiros e setenta e
trs centsimos por cento), calculado sobre o custo total de construo e
tambm foi obtido a partir da Pesquisa Anual da Indstria da Construo
(PAIC 2008);

Custo total da obra corresponde soma dos custos diretos de construo
(calculados com base no CUB de cada padro construtivo) com os custos
indiretos e os custos dos servios de terceiros e outras despesas; e

Margem da Construtora corresponde a margem bruta de lucro da
construtora e foi obtida pela diferena entre o custo total de construo (preo
da construtora) e o custo total da obra.

Dessa forma, por exemplo, para os imveis residenciais a serem construdos, cujo
custo direto de construo corresponde ao CUB R16-N (equivalente a R$ 875,07 por
m
2
), o custo total de construo estimado desses imveis foi de R$ 1.835,91 (um mil,
oitocentos e trinta e cinco reais e noventa e um centavos) por m
2
, base junho/2010.
t2s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
A Tabela 4.1.2.3 a seguir apresenta a decomposio do custo total de construo
dos imveis residenciais, de acordo com o apresentado anteriormente.

1obe|o 4.t.2.1 - Decomo:|o do cu:to toto| de con:truo do: |mue|: re:|denc|o|:
(bo:e junhol2OtO)
D V k
L
CU8
Custos diretos de construo (CUB) 875,07 47,66% 100,00%
Serv. terceiros e outras despesas 270,46 14,73% 30,91%
Custos indiretos 368,03 20,05% 42,06%
Custo total da obra 1.513,55 82,44% 172,96%
Margem da Construtora 322,36 17,56% 36,84%
Custo total de construo (preo construtora) 1.835,91 100,00% 209,80%

Fonte: SindusCon-SP e PAIC-2008 (IBGE). Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Por fim, a partir desses dados e com base na rea construda de cada um dos
empreendimentos definidos no PUE e no PUZEIS, foi possvel estimar os custos
totais de construo desses empreendimentos
42
. A Tabela 4.1.2.4 a seguir
apresenta a estimativa desses custos, tantos para os imveis a construir residenciais
e no residenciais, agrupados por fase da regio da Nova Luz.

1obe|o 4.t.2.4 - :t|mot|uo do: cu:to: toto|: de con:truo or fo:e
(bo:e junhol2OtO)

C
C 1
C
k

C
C 1
C
k

C
C 1
C
k

1C1AL
I
k N k 1


42
O custo total de construo dos empreendimentos no residenciais incluem a tipologia Loja
(retrofit). O custo total unitrio de construo adotado para essa categoria foi de R$ 3.500 por metro
quadrado de rea construda, e refere-se a Retrofit com Restauro adotado pela empresa Concrejato
em intervenes similares.
t29
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Ou seja, de acordo com os clculos realizados, o valor total estimado dos custos
totais de construo dos novos empreendimentos imobilirios definidos no PUE e no
PUZEIS alcana o montante de R$ 1,433 bilho, em moeda de junho de 2010. Esse
montante, em moeda de junho de 2011, representa aproximadamente R$ 1,529
bilhes.

4.t.1. Cu:to: de |ncororoo oro efe|to de c|cu|o do: reo: do: terreno:

A incorporao imobiliria, regulamentada pela Lei de Incorporao (Lei n 4.591, de
16 de dezembro de 1964), consiste na atividade exercida com o intuito de promover
a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de
edificaes compostas de unidades autnomas, por meio de compromissos de
venda e compra ou efetiva venda e compra de fraes ideais de terreno vinculadas a
futuras unidades autnomas em edificaes a serem construdas ou em construo
sob regime condominial, responsabilizando-se o incorporador, conforme o caso, pela
entrega, dentro de um prazo previamente estabelecido, preo e determinadas
condies, das obras concludas.

Dentre outros aspectos, a atividade de incorporao imobiliria inclui,
exemplificadamente, as seguintes obrigaes:

(i) negociar a venda das unidades autnomas em construo, cujo requerimento
de incorporao dever ser acompanhado, principalmente, dos seguintes
documentos: (a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel
e irretratvel, de compra e venda devidamente registrado; (b) certides
negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de ttulos
de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao terreno, aos
alienantes do terreno e ao incorporador; (c) projeto de construo
devidamente aprovado pelas autoridades competentes; (d) clculo das reas
das edificaes, discriminando, alm da rea global, a das partes comuns, e
indicando, para cada tipo de unidade autnoma a respectiva metragem de
rea construda; (e) memorial descritivo das especificaes da obra projetada;
t1O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
(f) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades que a elas
correspondero; (g) minuta da futura conveno de condomnio que reger a
edificao;

(ii) indicar, em todos os anncios publicitrios, material de comercializao do
empreendimento e contratos de venda, o nmero da matrcula imobiliria do
terreno e o nmero de registro da incorporao na referida matrcula perante
o Oficial de Registro de Imveis competente;

(iii) supervisionar a construo do projeto previsto no contrato e de acordo com a
aprovao concedida pelas autoridades governamentais;

(iv) obter o certificado de concluso (Habite-se) do empreendimento;

(v) efetuar a especificao e instituio do condomnio edilcio, para que cada
unidade autnoma possa ter seu proprietrio exclusivo, averbando-se a rea
construda do empreendimento; e

(vi) entregar ao adquirente as unidades autnomas concludas, de acordo com
as especificaes contratuais, e transferir ao adquirente o direito de
propriedade da unidade, por meio da lavratura da escritura pblica de venda e
compra.

Ou seja, pode-se afirmar que os custos de incorporao imobiliria so compostos
por diversos itens e incluem os custos de administrao dos empreendimentos
imobilirios, custos com mo-de-obra prpria e terceirizada, custos com projetos,
custos com veiculao e comercializao das unidades imobilirias, entre outros.

Na anlise de viabilidade econmica e financeira da Concesso Urbanstica Nova
Luz, os custos de incorporao imobiliria representam a parcela mais significativa
dos custos totais previstos da Concesso.

t1t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Para estimar os custos de incorporao imobiliria, na modelagem da anlise de
viabilidade econmica e financeira da Concesso, adotou-se o percentual de
42,18% (quarenta e dois inteiros e dezoito centsimos por cento), calculado com
base no VGV potencial de cada empreendimento imobilirio
43
. Esse percentual foi
obtido a partir da Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC) e da Pesquisa
Anual dos Servios (PAS), considerando a totalidade das incorporadoras que atuam
na regio Metropolitana de So Paulo. A tabela 4.1.3.1 a seguir traz o detalhamento
de cada um dos componentes da parcela de incorporao.

1obe|o 4.t.1.t - Decomo:|o do: Cu:to: de |ncororoo
Componentes
(%) na parcela do
incorporador
(%) no preo de venda
dos imveis
Gastos com pessoal 16,0% 6,7%
Salrios, retiradas e outras remuneraes 11,6% 4,9%
Contribuies para a Previdncia Social 2,1% 0,9%
FGTS 0,6% 0,3%
Contribuies para a previdncia privada 0,2% 0,1%
Indenizaes por dispensa 0,4% 0,2%
Benefcios concedidos aos empregados 1,0% 0,4%
Despesas operacionais 27,1% 11,4%
Mercadorias, materiais de consumo e de reposio 2,8% 1,2%
Combustveis e lubrificantes 0,6% 0,3%
Servios prestados por terceiros 1,8% 0,8%
Aluguis de imveis, veculos, mquinas e equipamentos 2,3% 1,0%
Prmios de seguros 0,1% 0,1%
Marketing 13,4% 5,6%
Energia eltrica, gs, gua e esgoto 0,7% 0,3%
Outros custos e despesas operacionais 5,3% 2,2%
Margem bruta do incorporador 56,9% 24,0%
Total da parcela de incorporao 100,0% 42,2%

Fonte: Pesquisa Anual dos Servios (PAS) e Pesquisa Anual da Indstria da Construo (PAIC), IBGE Ano fiscal de 2008;
Empresas da Regio Metropolitana de So Paulo

Assim, foi possvel estimar os custos de incorporao dos empreendimentos
imobilirios definidos no PUE e no PUZEIS. A Tabela 4.1.3.2 apresenta a estimativa
desses custos, tantos para os imveis a construir residenciais e no residenciais
44
,
agrupados por fase da regio da Nova Luz, considerando o cenrio base e a Tabela
4.1.3.3 apresenta a estimativa considerando o cenrio alternativo.

43
A parcela de incorporao considerada para a tipologia Loja (retrofit) foi de 5,6%, equivalente s
despesas de marketing segundo apresentado na tabela 4.1.3.1 Decomposio dos Custos de
Incorporao.
44
O custo de incorporao dos empreendimentos no residenciais incluem a tipologia Loja (retrofit).
t12
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1obe|o 4.t.1.2 - :t|mot|uo do: cu:to: de |ncororoo |mob|||r|o or fo:e, con:|derondo o
cenr|o bo:e (em junhol2OtO)
r ea
C o nst r u d a
( m2 )
r ea
Pr i vat i va
( m2 )
C ust o s d e
I nco r p o r ao
( em R $)
r ea
C o nst r u d a
( m2 )
r ea
Pr i vat i va
( m2 )
C ust o s d e
I nco r p o r ao
( em R $)
r ea
C o nst r u d a
( m2 )
r ea
Pr i vat i va
( m2 )
C ust o s d e
I nco r p o r ao
( em R $)
1 55.721 36.707 51.931.138,38 57.428 34.158 106.860.703,12 113.149 70.865 158.791.841,50
2 38.129 29.541 43.105.569,07 91.436 57.616 190.783.417,11 129.564 87.158 233.888.986,17
3
163.179 115.746 191.776.287,95 48.335 34.745 119.823.425,64 211.515 150.492
311.599.713,58
4 85.482 60.330 107.801.450,94 191.759 113.024 548.313.796,13 277.240 173.354 656.115.247,08
5
119.071 81.005 155.541.223,59 190.655 117.130 510.011.038,43 309.726 198.135
665.552.262,02
T OT A L 4 6 1. 58 2 3 2 3 . 3 2 9 550 . 155. 6 6 9 , 9 3 579 . 6 12 3 56 . 6 74 1. 4 75. 79 2 . 3 8 0 , 4 3 1. 0 4 1. 19 4 6 8 0 . 0 0 3 2 . 0 2 5. 9 4 8 . 0 50 , 3 6
F ase
R esi d enci al N o R esi d enci al T o t al


Ou seja, no cenrio base, de acordo com os clculos realizados, o valor total
estimado dos custos de incorporao imobiliria dos novos empreendimentos
imobilirios definidos no PUE e no PUZEIS alcana o montante total de
aproximadamente R$ 2.026 milhes, em moeda de junho de 2010. Esse montante,
em moeda de junho de 2011, representa aproximadamente R$ 2.162 milhes.

1obe|o 4.t.1.1 - :t|mot|uo do: cu:to: de |ncororoo |mob|||r|o or fo:e, con:|derondo o
cenr|o o|ternot|uo (em junhol2OtO)
r ea
C o nst r u d a
( m2 )
r ea
Pr i vat i va
( m2 )
C ust o s d e
I nco r p o r ao
( em R $)
r ea
C o nst r u d a
( m2 )
r ea
Pr i vat i va
( m2 )
C ust o s d e
I nco r p o r ao
( em R $)
r ea
C o nst r u d a
( m2 )
r ea
Pr i vat i va
( m2 )
C ust o s d e
I nco r p o r ao
( em R $)
1
55.721 36.707 51.891.439,02 57.428 34.158 106.860.703,12 113.149 70.865
158.752.142,14
2 38.129 29.541 45.999.072,39 91.436 57.616 192.918.035,12 129.564 87.158 238.917.107,51
3
163.179 115.746 222.076.355,19 48.335 34.745 122.732.432,74 211.515 150.492
344.808.787,93
4
85.482 60.330 130.646.029,36 191.759 113.024 557.558.040,77 277.240 173.354
688.204.070,13
5 119.071 81.005 189.759.807,23 190.655 117.130 522.611.647,64 309.726 198.135 712.371.454,87
T OT A L
4 6 1. 58 2 3 2 3 . 3 2 9 6 4 0 . 3 72 . 70 3 , 19 579 . 6 12 3 56 . 6 74 1. 50 2 . 6 8 0 . 8 59 , 4 0 1. 0 4 1. 19 4 6 8 0 . 0 0 3 2 . 14 3 . 0 53 . 56 2 , 58
F ase
R esi d enci al N o R esi d enci al T o t al


J no cenrio alternativo, de acordo com os clculos realizados, o valor total
estimado dos custos de incorporao imobiliria dos novos empreendimentos
imobilirios definidos no PUE e no PUZEIS alcana o montante total de
aproximadamente R$ 2.143 milhes, em moeda de junho de 2010. Esse montante,
em moeda de junho de 2011, representa aproximadamente R$ 2.287 milhes.

4.t.4. C|cu|o: do Rece|to :t|modo do Conce::|onr|o

A receita obtida com a venda dos terrenos, na modelagem da viabilidade econmica
e financeira da Concesso, corresponde nica fonte de receita da concessionria.
t11
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Como apresentado anteriormente, para estimar o preo de venda dos terrenos
adotou-se o mtodo involutivo (conforme previsto na NBR 14653-2), que consiste
em determinar o preo de um terreno considerando um aproveitamento eficiente,
mediante hipottico empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e
com as condies do mercado vigentes.

Assim, para se estimar o valor das receitas da concesso, partiu-se do VGV dos
diversos empreendimentos imobilirios definidos no PUE e no PUZEIS, subtraindo-
se os custos de construo e incorporao desses empreendimentos para se obter o
possvel valor de venda dos terrenos, conforme demonstrado nos grficos 4.1.4.1 e
4.1.4.2 e com mais detalhes nas Tabelas 4.1.4.1 e 4.1.4.2 para os cenrios base e
alternativo.

Crf|co 4.t.4.t - :t|mot|uo do rece|to do conce::|onr|o, con:|derondo o cenr|o bo:e
(uo|ore: em junhol2OtO)
8
8
8 8
8
8
8
8
8
8
8
v
1
C C C l vCv
M


t14
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Crf|co 4.t.4.2 - :t|mot|uo do rece|to do conce::|onr|o, con:|derondo o cenr|o
o|ternot|uo (uo|ore: em junhol2OtO)
8
8
8 8
8
8
8
8
8
8
8
v
1
C C C l vCv
M


Destaque-se que o valor de venda dos terrenos, subtrado do valor de aquisio e
de limpeza dos mesmos, deve ser suficiente para, durante o prazo contratual,
amortizar todos os investimentos em infra-estrutura (sistema virio, reas verdes,
etc.), cobrir as despesas operacionais da empresa e obter uma margem de lucro,
conforme o risco assumido pela concessionria.

1obe|o 4.t.4.t- :t|mot|uo do rece|to do conce::|onr|o, con:|derondo o cenr|o bo:e
I
VGV
k
C 1
C
k
C 1
I
k
k V
1
k

1C1AL

t1s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o 4.t.4.2 - :t|mot|uo do rece|to do conce::|onr|o, con:|derondo o cenr|o o|ternot|uo
I
VGV
k
C 1
C
k
C 1
I
k
k V
1
k

1C1AL


A Tabela 4.1.4.3, apresentada a seguir, mostra uma comparao entre o custo total
de aquisio dos terrenos (considerando tambm os custos de demolio,
regularizao e fundo de comrcio) e a estimativa da receita da concessionria, de
acordo com o cenrio base. Ou seja, a receita estimada com a venda dos terrenos,
em moeda de junho de 2010, de R$ 1.356 milhes e o custo total de aquisio de
terrenos de R$ 944 milhes. Em moeda de junho de 2011, a receita estimada com
a venda dos terrenos de R$ 1.447 milhes e o custo total de aquisio de terrenos
de R$ 1.008 milhes.

1obe|o 4.t.4.1 - Comoroo entre o cu:to de oqu|:|o do: terreno: e o e:t|mot|uo do
rece|to do conce::|onr|o, con:|derondo o cenr|o bo:e (em junhol2OtO)
I

1
C
A
1
k
C
D
k
k
C
k
k
C I
C
k
C 1
A
1
k
C
1
k
k
V
1
k
k
V
1
k

1C1AL


J a Tabela 4.1.4.4, apresentada a seguir, mostra uma comparao entre o custo de
aquisio dos terrenos (considerando tambm os custos de demolio e remoo) e
a estimativa da receita da concessionria, conforme o cenrio alternativo. Ou seja,
nesse caso a receita estimada com a venda dos terrenos de R$ 1.517 milhes e o
custo total de aquisio dos terrenos de R$ 944 milhes. Em moeda de junho de
2011, a receita estimada com a venda dos terrenos de R$ 1.619 milhes e o custo
total de aquisio de terrenos de R$ 1.008 milhes.
t1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1obe|o 4.t.4.4 - Comoroo entre o cu:to de oqu|:|o do: terreno: e o e:t|mot|uo do
rece|to do conce::|onr|o, con:|derondo o cenr|o o|ternot|uo (em junhol2OtO)
I

1
C
A
1
k
C
D
k
k
C
k
k
C I
C
k
C 1
A
1
k
C
1
k
k
V
1
k
k
V
1
k

1C1AL


t11
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
s. De:e:o: qero|: de |m|ontoo

Alm dos custos j discriminados, a concessionria, para auferir as receitas com a
explorao dos servios objeto da concesso, ir incorrer em diversos outros custos,
aqui identificados como despesas gerais da concessionria. Acredita-se que essas
despesas correspondem aos gastos a serem incorridos pela concessionria para
viabilizar a implantao do projeto urbanstico especfico e incluem despesas gerais
e administrativas, seguros, pagamento de tributos, etc.

A fim de facilitar a apresentao das diversas despesas gerais de implantao
identificados e considerados na modelagem da anlise de viabilidade econmica e
financeira da Concesso Urbanstica Nova Luz, separou-os nos seguintes itens:

Despesas gerais e administrativas;
Seguros e garantias;
nus fixo da concesso;
nus varivel da concesso;
Despesas de regularizao de imveis;
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); e
Tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS).

A seguir passa-se a descrever cada um dessas despesas gerais identificadas.

s.t. De:e:o: Cero|: e Adm|n|:trot|uo:

Os gastos estimados com despesas gerais e administrativas referem-se aos
desembolsos com pessoal prprio (remunerao dos empregados e encargos
sociais) da concessionria, servios de terceiros (auditoria, consultoria, honorrios
advocatcios e outros), aluguel e conservao, manuteno de instalaes e
telecomunicaes, despesas com servios de gua, luz e telefonia, entre outras.

t1s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
No modelo de anlise de viabilidade econmica e financeira da Concesso
Urbanstica Nova Luz, a fim de se calcular as despesas gerais e administrativas,
estimou-se as despesas com pessoal a partir da definio de um quadro de pessoal
necessrio para operacionalizar as atividades da futura concessionria.
Adicionalmente, aplicou-se um percentual sobre essas despesas para cobrir as
demais despesas administrativas da concessionria.

Assim, a Tabela 5.1.1 a seguir apresenta as estimativas das despesas com pessoal
administrativo. Para se obter o total anual dessas despesas, considerou-se, alm do
salrio base de cada um dos cargos definidos, um percentual adicional de 100%
relativo ao pagamento dos encargos trabalhistas. Com isso, o total anual estimado
das despesas com pessoal foi de R$ 5,47 milhes, em moeda de junho/2010 e, em
moeda de junho/211 o montante com despesas com pessoal foi de R$ 5,84 milhes.

1obe|o s.t.t - :t|mot|uo do: de:e:o: com e::oo| odm|n|:trot|uo (bo:e junhol2OtO)
CCCI NCC
SC
Ck
LC
DCA
Ck
1 - DIRETORIA GERAL 5 1.406.232,00
1.1 - Diretor geral 1 38.692,00 100% 928.608,00
1.2 - Secretaria 1 5.981,00 100% 143.544,00
1.3 - Gerente Comercial 1 9.396,00 100% 225.504,00
1.4 - Assistente Comercial 2 2.262,00 100% 108.576,00
2 - DIRETORIA ADMINISTRATIVO-FINANCEIRA 16 1.900.920,00
2.1 - Diretor administrativo-financeiro 1 20.478,00 100% 491.472,00
2.2 - Auxiliar Servios Gerais 4 1.279,00 100% 122.784,00
2.3 - Gerente Administrativo-Financeiro 1 7.611,00 100% 182.664,00
2.4 - Assistente de Tesouraria 1 4.016,00 100% 96.384,00
2.5 - Auxiliar Tesouraria 1 1.509,00 100% 36.216,00
2.6 - Gerente RH 1 9.123,00 100% 218.952,00
2.7 - Assistente RH 1 2.085,00 100% 50.040,00
2.8 - Assistente de Folha de Pagamento 1 2.085,00 100% 50.040,00
2.9 - Gerente Contabilidade 1 10.391,00 100% 249.384,00
2.10 - Assistente Contbil 1 1.883,00 100% 45.192,00
2.11 - Auxiliar Contbil 1 1.330,00 100% 31.920,00
2.12 - Gerente TI 1 9.922,00 100% 238.128,00
2.13 - Assistente TI 1 3.656,00 100% 87.744,00
3 - GERNCIA DE OPERAES 11 1.536.504,00
3.1 - Diretor de Operaes 1 13.962,00 100% 335.088,00
3.2 - Gerente de Operaes 1 12.125,00 100% 291.000,00
3.3 - Arquiteto 1 9.627,00 100% 231.048,00
3.4 - Engenheiro Civil Sr. 1 9.627,00 100% 231.048,00
3.5 - Auxiliar Operaes 2 1.000,00 100% 48.000,00
3.6 - Chefe de Manuteno 1 4.680,00 100% 112.320,00
3.7 - Auxiliar Manuteno 2 1.000,00 100% 48.000,00
3.8 - Chefe de Meio Ambiente 1 5.000,00 100% 120.000,00
3.9 - Chefe de rea Social 1 5.000,00 100% 120.000,00
4 - GERNCIA JURDICA 3 628.296,00
4.1 - Gerente Jurdico 1 12.186,00 100% 292.464,00
4.2 - Advogado Sr. 1 8.324,00 100% 199.776,00
4.3 - Advogado Pl. 1 5.669,00 100% 136.056,00
5 - TOTAL GERAL 35 5.471.952,00

Fonte: Folha de So Paulo. Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Considerou-se tambm o desembolso de recursos para o pagamento de pessoal
responsvel pela zeladoria da rea, conforme apresentado na Tabela 5.1.2. O total
anual das despesas com zeladoria foi estimado em R$ 1,85 milhes, em moeda de
t19
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
junho/2010. Esse montante, em moeda de junho/2011 equivale a aproximadamente
R$ 1,97 milhes.

1obe|o s.t.2 - :t|mot|uo do: de:e:o: com ze|odor|o (bo:e junhol2OtO)
C I N
S
k
L
D A
k
1 - ZELADORIA 69 1.846.344,00
1.1 - Chefe de Zeladoria 1 3.288,00 100% 78.912,00
1.2 - Zeladores 45 1.194,00 100% 1.289.520,00
1.3 - Chefe de Limpeza 1 2.423,00 100% 58.152,00
1.4 - Faxineiro 22 795,00 100% 419.760,00
2 - TOTAL GERAL 138 1.846.344,00

Fonte: Folha de So Paulo. Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Alm disso, considerou-se tambm um percentual adicional de 20%, calculado com
base no total das despesas com pessoal (administrativo e zeladoria), relativo s
despesas gerais (servios de terceiros, manuteno de instalaes e
telecomunicaes, despesas com servios de gua, luz e telefonia, entre outras).
Assim, o total anual estimado dessas outras despesas foi de R$ 1,46 milho, em
moeda de junho/2010. Esse montante, em moeda de junho/2011 equivale a
aproximadamente R$ 1,56 milhes.

s.2. 5equro: e Coront|o:

Entende-se que a concessionria dever manter em vigor, durante todo o prazo de
durao da concesso, aplices de seguro em valor suficiente para garantir a efetiva
cobertura dos riscos inerentes execuo das atividades pertinentes concesso.

Dessa forma, considerou-se os seguintes seguros que a concessionria dever
manter em vigor durante a vigncia da concesso:

Seguro de danos morais;

Seguro de responsabilidade civil refere-se cobertura para
responsabilidade civil da concessionria e/ou da PMSP, por danos causados,
inclusive custas processuais e outras despesas devidas, que atinjam a
t4O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
integridade fsica e patrimonial de terceiros, decorrentes da explorao da
concesso.

Alm disso, entende-se que a concessionria dever manter, em favor da PMSP,
como garantia do bom cumprimento das obrigaes contratuais, garantia de
execuo do contrato de concesso. Entende-se que essa garantia poderia ser
executada pela PMSP na ocorrncia de algumas hipteses, tais como: quando a
concessionria no proceder ao pagamento das multas que lhe forem aplicadas, na
forma prevista no contrato de concesso; quando a concessionria no efetuar no
prazo devido o pagamento da parcela do nus fixo da concesso; nas demais
hipteses a serem definidas no contrato de concesso.

Na anlise da viabilidade econmica e financeira da concesso, o desembolso de
recursos referentes ao pagamento de prmios pelos seguros e garantias a serem
exigidos da concessionria foi estimado em R$ 5,92 milhes, em moeda de junho
de 2010, a ser pago ao longo do prazo contratual. Esse montante, em moeda de
junho/2011 equivale a aproximadamente R$ 6,32 milhes.

s.1. nu: F|xo do Conce::o

O nus fixo da concesso corresponde ao pagamento de uma parcela pela outorga
da concesso, a qual dever ser paga anualmente (ou em outra periodicidade) pela
concessionria PMSP ou em uma nica parcela no momento de assinatura do
contrato de concesso, de acordo com o que vier a ser estabelecido no edital de
concesso.

Dessa forma, na modelagem econmico-financeira realizada, considerou-se como
uma das obrigaes da concessionria, alm daquelas prioritariamente definidas
como obrigaes de investir para implantar ou operar os servios objeto da
concesso, o dever de pagar um valor fixo PMSP como nus fixo pela outorga da
Concesso.

t4t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
O presente estudo no considerou o pagamento de nus fixo por parte da
concessionria PMSP, no entanto, fornece elementos para que a Prefeitura o
estabelea em licitao futura.

s.4. nu: Vor|ue| do Conce::o

Alm da parcela relativa ao nus fixo, no modelo de anlise da viabilidade
econmica e financeira da concesso est previsto que a concessionria deveria
pagar PMSP um percentual das receitas auferidas com a explorao dos servios
objeto da concesso. Entende-se que esse pagamento seja destinado a financiar a
fiscalizao da concesso por parte da PMSP.

O presente estudo no considerou o pagamento de nus varivel por parte da
concessionria PMSP, no entanto, fornece elementos para que a Prefeitura o
estabelea em licitao futura.

s.s. De:e:o: de Requ|or|zoo de |mue|:

Alm dos custos de compra e limpeza dos terrenos, a concessionria ter
desembolsos com regularizao dos terrenos adquiridos. Esses desembolsos dizem
respeito s taxas referentes documentao necessria para fazer o registro do
bem.

No modelo de anlise de viabilidade econmica e financeira da Concesso
Urbanstica Nova Luz, adotou-se o percentual 4% (quatro por cento) para o clculo
dessas despesas, tendo como base o valor de compra (aquisio) dos terrenos.
Considerando que o valor total
45
estimado da aquisio de terrenos com valorizao
foi de R$ 656,62 milhes, o total das despesas com regularizao de imveis foi

45
Considerando os terrenos destinados para Desenvolvimento Imobilirio, Equipamentos Pblicos e
Sistema Virio e reas Verdes.

t42
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
estimado em R$ 26,26 milhes, em moeda de junho de 2010. Alm disso, adotou-se
que o desembolso desses recursos ocorreria de acordo com o pagamento das
aquisies. O valor estimado da aquisio dos terrenos e despesas com
regularizao de imveis em moeda de junho de 2011 so respectivamente
R$ 700,70 milhes e R$ 28,03 milhes.

s.. |mo:to red|o| e 1err|tor|o| Urbono (|1U)

Constitui fato gerador do IPTU a propriedade, o domnio til ou a posse de bem
imvel construdo ou no construdo, localizado na zona urbana do Municpio. Alm
disso, de acordo com a legislao que regulamenta o imposto, o contribuinte o
proprietrio do imvel, o titular do seu domnio til ou o seu possuidor a qualquer
ttulo.

Dessa forma, com vistas anlise da viabilidade econmica e financeira da
concesso, adotou-se a premissa de que a posse dos terrenos e edificaes,
adquiridos para fins de execuo do projeto urbanstico especfico, passaria
concessionria no momento em que ocorresse a aquisio dos imveis. Assim, a
concessionria seria responsvel pelo pagamento do IPTU desde o ano em que
houver a aquisio at o ano em que houver a venda do terreno.

Alm disso, na anlise da viabilidade econmica e financeira da concesso, para
fins da projeo dos desembolsos anuais, adotou-se a premissa de que o valor
devido anualmente a ttulo de IPTU dos imveis que integrarem o landbank da
concessionria seria o mesmo valor devido desses imveis no ano de 2010.

Assim, considerando essa premissa, os gastos totais estimados com pagamento de
IPTU ao longo do perodo da concesso foi de R$ 5,6 milhes, em moeda de junho
de 2010. Esse montante, em moeda de junho de 2011 equivale a aproximadamente
R$ 6,0 milhes.

t41
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
s.1. 1r|buto: Federo|:

Para efeito de clculo dos tributos federais incidentes sobre as atividades da
concessionria, na modelagem da anlise de viabilidade econmica e financeira da
concesso adotou-se a premissa de que parte dos resultados da empresa seriam
tributados sob a forma do regime de lucro presumido e parte sob a forma do regime
de lucro real.

Assim, na modelagem da anlise de viabilidade econmica e financeira da
concesso o resultado operacional obtido com a receita estimada da concessionria
no permetro da Nova Luz seria tributado sob a forma do regime de lucro presumido.
Neste caso, a base de clculo dos tributos foi obtida a partir da aplicao do
percentual de 32% (trinta e dois por cento) sobre a parcela de receita bruta da
concessionria relativa s vendas no perodo de apurao. sobre essa base de
clculo que se aplica as alquotas do IRPJ e CSLL a seguir detalhada.

Alm disso, as outras receitas operacionais da concessionria, como aquela obtida
atravs de eventual patrocnio da PMSP para que a concesso seja vivel do ponto
de visto econmico e financeiro, seriam tributadas sob a forma do regime de lucro
real. Neste caso, a base de clculo do IRPJ e CSLL decorre do lucro real, que o
resultado do perodo de apurao, ajustado pelas adies, excluses e
compensaes prescritas ou autorizadas pela legislao aplicvel. J a base de
clculo da COFINS e PIS leva em conta a receita tributvel da concessionria sob
esse regime.

Em ambos os regimes de tributao, dadas as atividades a serem desempenhadas
pela concessionria, haveria a incidncia dos seguintes tributos federais:

Imposto de Renda da Pessoa Jurdica (IRPJ);
Contribuio Social sobre o Lucro Lquido (CSLL);
Contribuio para o Programa de Integrao Social (PIS); e,
Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS).
t44
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

A seguir detalha-se a sistemtica de clculo de cada um dos tributos.

s.1.t. |Rl

A base de clculo do imposto o lucro real, presumido ou arbitrado, correspondente
ao perodo de apurao. Como regra geral, integram a base de clculo todos os
ganhos e rendimentos de capital, qualquer que seja a denominao que lhes seja
dada, independentemente da natureza, da espcie ou da existncia de ttulo ou
contrato escrito, bastando que decorram de ato ou negcio que, pela sua finalidade,
tenha os mesmos efeitos do previsto na norma especfica de incidncia do imposto.

A alquota do imposto de renda, em vigor desde o ano-calendrio 1996, de 15%
(quinze por cento) sobre o lucro real, presumido ou arbitrado apurado pelas pessoas
jurdicas em geral, seja comercial ou civil o seu objeto. A parcela do lucro real que
exceder ao valor resultante da multiplicao de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo
nmero de meses do respectivo perodo de apurao, sujeita-se incidncia de
adicional de imposto alquota de 10% (dez por cento).

s.1.2. C5LL

A Contribuio Social sobre o Lucro Lquido (CSSL) foi instituda pela Lei
n 7.689/1988. Aplicam-se CSLL as mesmas normas de apurao e de pagamento
estabelecidas para o imposto de renda das pessoas jurdicas, mantidas a base de
clculo e as alquotas previstas na legislao em vigor (Lei n 8.981, de 1995, art.
57).

Desta forma, alm do IRPJ, a pessoa jurdica optante pelo Lucro real, presumido ou
arbitrado dever recolher a Contribuio Social sobre o Lucro Presumido (CSLL),
tambm pela forma escolhida. A alquota da CSLL a partir de fevereiro de 2000 de
9% (nove por cento).

t4s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
s.1.1. |5 e COF|N5

De acordo com a Instruo Normativa SRF n 458 (IN SRF 458), de 18 de outubro
de 2004, o fato gerador das contribuies para o PIS e COFINS o auferimento de
receita, independentemente de sua denominao ou classificao contbil. Portanto,
todas as receitas auferidas pela concessionria estaro sujeitas incidncia do PIS
e da COFINS.

Para determinao do valor do PIS e da COFINS no regime de incidncia no
cumulativa aplicar-se-o, sobre a base de clculo apurada, as alquotas de 1,65%
(um inteiro e sessenta e cinco centsimos por cento) e 7,6% (sete inteiros e seis
dcimos por cento), respectivamente. J no regime de incidncia cumulativa, as
alquotas do PIS e da COFINS so, respectivamente, de 0,65% (sessenta e cinco
centsimos por cento) e de 3% (trs por cento). Destaque-se que, na incidncia no
cumulativa dessas contribuies, possvel deduzir alguns custos vinculados
unidade imobiliria
46
, construda ou em construo, a serem descontados na forma
dos arts. 6
o
a 9
o
da IN SRF 458, somente a partir da data da efetivao da venda.

Na anlise da viabilidade econmica e financeira da concesso adotou-se a
premissa de que a receita estimada da concessionria seria tributado sob o regime
de incidncia cumulativa. E as outras receitas operacionais da concessionria, como
os valores de eventual patrocnio da PMSP, seriam tributadas sob o regime de
incidncia no cumulativa.

No primeiro caso, para fins da projeo dos desembolsos anuais com o pagamento
dessas contribuies, sob o regime de incidncia cumulativa aplicam-se as alquotas
de 3% e 0,65% sobre a receita estimada da concessionria em cada ano do perodo
de concesso. E, sob o regime de incidncia no cumulativa, considerou-se a

46
De acordo com o art. 5
o
, 2
o
, da IN SRF 458, unidade imobiliria i) o terreno adquirido para
venda, com ou sem construo; ii) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; iii) cada terreno
decorrente de loteamento; iv) cada unidade distinta resultante de incorporao imobiliria; e v) o
prdio construdo para venda como unidade isolada ou autnoma.
t4
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
aplicao das alquotas de 1,65% e 7,6% sobre a seguinte base de clculo: outras
receitas operacionais (patrocnio da PMSP) crditos (seguros e garantias +
despesas de regularizao de imveis + outras despesas operacionais).

t41
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
. Cond|e: qero|: oro o |m|ontoo do rojeto

O objetivo deste relatrio, conforme explicitado no Sumrio Executivo, avaliar e
delinear as condies necessrias para que as premissas e diretrizes estabelecidas
pela Municipalidade, consubstanciadas no PUE, possam ser concretizadas sem a
necessidade de aporte de recursos pblicos oramentrios ou, em caso contrrio,
indicar o montante necessrio de patrocnio da PMSP para que a Concesso
Urbanstica na rea da Nova Luz seja vivel do ponto de vista econmico e
financeiro.

Para tanto, os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois
cenrios distintos: um deles, definido como cenrio base, considera como prmio de
imagem para os imveis no residenciais o atual da regio; o outro, definido como
cenrio alternativo, considera uma melhoria do prmio de imagem dos imveis no
residenciais. Alm disso, no que diz respeito aos imveis residenciais, alm da
valorizao direta obtida pela instalao de amenidades na rea, h uma melhoria
da imagem da regio nos dois cenrios (a rea passaria a ser vista como
semelhante em valor s reas da Bela Vista e consolao).

Alm disso, na modelagem da anlise de viabilidade econmica e financeira da
concesso, adotou-se a metodologia de fluxo de caixa descontado, segundo a qual
o valor de um projeto de investimento, ou mesmo de uma empresa, est relacionado
com o valor presente dos fluxos de caixa esperados para este ativo, utilizando taxas
de desconto que levam em considerao o valor do dinheiro no tempo e o risco do
ativo. Essa metodologia busca revelar de maneira efetiva a capacidade de gerao
de riqueza do empreendimento, ou da empresa, para os seus investidores, sejam
eles da iniciativa privada ou do poder pblico.

t4s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Destaque-se que um dos principais componentes de modelos que utilizam o fluxo de
caixa descontado o chamado fluxo de caixa livre
47
, que a expectativa da quantia
monetria que de propriedade dos investidores nos projetos, e representa os
benefcios financeiros provenientes do projeto. Assim, quando so realizadas
alteraes nos componentes do projeto urbanstico especfico, mudando-se, por
exemplo, a quantidade de edifcios residenciais e no-residenciais, as receitas
previstas, bem como os custos de implantao do projeto, sero afetados, pois as
expectativas de preos desses imveis so distintas. Como consequncia, sero
afetados os fluxos de caixa livre do projeto, e assim o fluxo de caixa descontado
(valor presente dos fluxos de caixa), que representa a estimativa do valor do
empreendimento, ser afetado, tanto para mais como para menos, em funo das
modificaes propostas.

Portanto, entende-se ainda que a viabilidade econmica e financeira do
empreendimento est relacionada com os fluxos de caixa esperados ao longo do
perodo de concesso. Ou seja, o retorno esperado ser obtido caso os fluxos de
caixa projetados se confirmarem.

Outro ponto que merece destaque que, na modelagem da anlise de viabilidade
econmica e financeira da Concesso, adotou-se a premissa de que a nica fonte
de receita da concessionria seria aquela obtida com a venda dos terrenos
previamente adquiridos. E, para estimar o preo de venda dos terrenos, adotou-se o
mtodo involutivo, que considera, a partir de um projeto imobilirio definido para o
local, i) a receita provvel a ser obtida com a comercializao das unidades
imobilirias hipotticas; ii) a estimativa dos custos totais a serem incorridos com a
incorporao imobiliria, incluindo todas as despesas de comercializao, de
superviso da construo, de remunerao do capital, etc; e iii) os custos totais de

47
O fluxo de caixa livre apurado aps se deduzir das receitas do empreendimento, o pagamento de
todos os custos, despesas operacionais, impostos, alm dos desembolsos realizados por conta de
acrscimos no investimento operacional em capital de giro e com imobilizaes.
t49
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
construo dessas unidades imobilirias. O valor do terreno resulta como o resduo
da provvel receita da comercializao do empreendimento.

A receita obtida com a venda dos terrenos, juntamente com eventual patrocnio da
PMSP, deve ser suficiente para fazer frente implantao das obras e intervenes
estrutura urbana e ao reordenamento do espao urbano, bem como remunerar o
capital investido na aquisio dos ativos imobilirios necessrios para a implantao
do PUE nos espaos privados.

Cabe ressaltar novamente que as anlises e as concluses contidas neste Relatrio
basearam-se em diversas premissas adotadas de projees operacionais futuras,
tais como: volume de unidades habitacionais a serem oferecidas, custos de
aquisio e demolio, valor geral de vendas, custos de incorporao, custos de
construo, receita de vendas de terrenos, recolhimento de impostos, volume de
investimentos, margens operacionais, etc. Assim, a condio futura da
concessionria em relao situao financeira e resultados operacionais podero
apresentar diferena significativa se comparados quela expressa ou sugerida nas
projees e concluses contidas neste Relatrio. Muitos dos fatores que
determinaro esses resultados e valores esto alm de nossa capacidade de
controle ou previso.

Nesse sentido, as palavras acredita, pode, ir, estima, antecipa, pretende,
espera, entende e outras com significado semelhantes tm por objetivo identificar
estimativas e projees. Declaraes futuras envolvem riscos, incertezas e
premissas, pois se referem a eventos futuros e, portanto, dependem de
circunstncias que podem ou no ocorrer.

Alm disso, o consrcio no assume a responsabilidade de atualizar publicamente
ou revisar as consideraes sobre estimativas futuras contidas neste Relatrio. O
consrcio no se responsabiliza ainda por eventuais perdas que podero ser
tsO
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
ocasionadas PMSP, a seus dirigentes ou a outras partes como consequncia da
utilizao dos dados e informaes constantes deste Relatrio.

.t. uont|dode: e uo|ore: de uendo l |ocoo do: un|dode: con:tru|do:, bem
como o cooc|dode de ob:oro de::e: cu:to: e|o ub||co o|uo

A tabela 6.1.1 traz os valores mdios dos empreendimentos residenciais. Os valores
mdios estimados de imveis HIS e HMP de 42 m
2
, 50 m
2
e 65 m
2
so de,
respectivamente, R$ 120 mil, R$ 143 mil e R$ 186 mil. Os imveis de padro mais
elevado (80 m
2
) atingem o valor de R$ 256 mil. Destaque-se que os preos iniciais
de referncia em ambos os cenrios analisados so os mesmos, tanto para imveis
residenciais como para imveis no residenciais. A diferenciao de preos ocorrer
no futuro em funo da aplicao de diferentes curvas de valorizao em cada um
dos cenrios.

1obe|o .t.t - reo: de refernc|o do: emreend|mento: re:|denc|o|: e no re:|denc|o|:
(em R1)
Tipologia Preos por m
2
Preo tpico da unidade
Mercado 80 m
2
3.194 255.513
HMP 65 m
2
2.855 185.599
HMP 50 m
2
2.862 143.107
HMP 42 m
2
2.859 120.068
HIS 50 m
2
* 2.863 143.158
HIS 42 m
2
2.859 120.068
Escritrios 6.776 338.796
Loja de rua 6.241 312.034
Galeria 8.145 407.229
Centro comercial 10.048 502.424

* Na presente anlise alterou-se, seguindo a legislao municipal, o valor por m
2
2
para R$ 2.720,00, tornando-as acessveis para famlias com renda mensal de at 6 salrios mnimos.

Esses valores esto prximos dos praticados nos mercados da Bela Vista e de
Santa Ceclia nos ltimos dez anos: respectivamente R$ 277 mil e R$ 230 mil por
tst
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
imvel, ou ainda, R$ 4,3 mil e R$ 4 mil
48
. Isso indica que as reas e os valores so
condizentes com o mercado paulistano que passar a contar com uma nova rea de
empreendimentos residenciais.

Essa idia reforada pela anlise da posio relativa dos valores projetados nos
dois cenrios com os valores mdios dos empreendimentos dessas quatro tipologias
em diferentes reas de So Paulo. V-se nos grficos 1.4.1.3.1 a 1.4.1.3.4 que os
valores projetados para a anlise de viabilidade situam-se em patamares factveis.
No caso do imvel HMP de 42 m
2
, por exemplo, o valor projetado para a Nova Luz
situa-se no patamar dos empreendimentos com tipologia semelhante realizados nos
ltimos 3 anos na Barra Funda.

Essa valorizao delimita o pblico que ter condies de adquirir esses imveis.
Com base em tabelas de comprometimento de renda, apresentadas no Produto 2.6,
estima-se que no cenrio base os imveis HMP de 42 m
2
sero acessveis para
famlias com renda mensal superior a 6 salrios mnimos e, no caso dos imveis
HMP de 50 m
2
, sero acessveis para famlias com renda mensal superior a 7
salrios mnimos. Para alojar famlias de menor poder aquisitivo nessas reas,
necessariamente haver a necessidade de transferncias, que podem vir na forma
de subsdio pblico. Por esse motivo, na presente anlise alterou-se, seguindo a
legislao municipal
49
, o valor por m
2
2
para R$ 2.720,00
50
, o
que gerou uma unidade com preo de R$ 136 mil, tornando-as acessveis para
famlias com renda mensal de at 6 salrios mnimos.

No caso das moradias HMP de 65 m
2
, estima-se que os imveis sero acessveis
para famlias com renda mensal superior a 10 salrios mnimos. Os imveis de mais
alto padro (80m
2
) sero acessveis a famlias com renda mensal superior a 14
salrios mnimos.

48
Na Bela vista a rea mdia dos lanamentos residenciais foi de 65 m
2
por unidade. Em Santa
Ceclia, os imveis so na mdia um pouco menores, 58 m
2
.
49
Conforme art. 2, inciso XXVI, da Lei Municipal 13.885 de 2004.
50
Considerou-se um desconto de 5% em relao ao preo bsico de referncia (R$ 2.862,13).
ts2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

J para os imveis no residenciais, o valor mdio estimado dos escritrios de
R$ 6,8 mil por m
2
. J os valores mdios estimados das lojas de rua so de R$ 6,2
mil por m
2
. Os valores estimados para as lojas em galeria
51
foram de R$ 8,1 mil por
m
2
. J os valores estimados para as lojas em centro comercial
52
foram de R$ 10,0
mil por m
2
.

No caso dos empreendimentos no residenciais, o cenrio base conservador, visto
que a valorizao depende mais do conjunto de amenidades que ser instalado e da
abertura de uma rea nova de comrcio e escritrios na cidade. Ainda assim, as
reas e valores so condizentes com o mercado paulistano. As edificaes
projetadas no PUE totalizam cerca de 580 mil m
2
de edificao de rea construda,
cerca de 364 mil metros quadrados de rea computvel e com rea privativa de
cerca de 356 mil m
2
. Os preos por m
2
projetados para escritrios e lojas de 50 m
2

esto prximos aos praticados atualmente na regio da Bela Vista (R$ 6,5 mil por m
2
e R$ 7,4 mil por m
2
) e esto abaixo das referncias de alto padro do mercado
paulistano R$ 7,0 mil por m
2
e R$ 9,0 mil por m
2
, respectivamente. A valorizao
dos imveis no residenciais maior devido ao fato de o PUE prever a instalao de
um grande volume de empresas de servios, cuja presena na regio valoriza os
imveis.

O PUE e o PUZEIS prevem a instalao de aproximadamente 5 mil novas
unidades habitacionais que totalizam cerca de 460 mil metros quadrados de rea
construda, cerca de 390 mil metros quadrados de rea computvel e mais de 320
mil metros de rea privativa. Esse volume equivale a 15,4% do fluxo anual de
empreendimentos residenciais por incorporao na cidade de So Paulo (mdia do
perodo de 2000 a 2010). Construdas num prazo de 15 anos, essas unidades

51
Equivale mdia entre o valor da tipologia loja em centro comercial e loja de rua.
52
Equivale mdia entre o valor da tipologia loja de rua e um valor estimado de loja em shopping
center (VPL dos aluguis mensais por 15 anos a 12% a partir dos dados da Abrasce Associao
Brasileira de Shopping Centers).
ts1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
corresponderiam a 1,03% da oferta de imveis na cidade de So Paulo para 2010
332 unidades em 32,3 mil.

No obstante, o volume de 5 mil unidades corresponde a cerca de 55% do nmero
de unidades lanadas nos ltimos dez anos nas reas da Luz e regies prximas
Bom Retiro, S, Consolao, Santa Ceclia e Barra Funda (9.405 lanamentos). Isso
significa que, para a regio central da cidade, essa oferta vai influenciar o mercado
imobilirio de forma decisiva. Ao mesmo tempo, os preos desses imveis no
devem ultrapassar os valores imobilirios das reas mais valorizadas do centro,
mesmo considerando que a Nova Luz receber um parque de amenidades e bens
pblicos que trazem efeito positivo sobre o preo.

.2. Re|otr|o:, qrf|co, tobe|o: co-re|oc|onondo rece|to:, de:e:o: e reu|:o
de temo de |m|ontoo em funo do: cenr|o: con:tru|do:

Os cenrios construdos de valorizao imobiliria levam em conta trs aspectos: a
mudana da configurao dos edifcios da regio, a mudana na quantidade e
localizao das amenidades da regio e a melhoria da imagem da regio.

A mudana da configurao dos edifcios da regio considera que, com a
progressiva implantao do projeto urbanstico especfico, ser construda uma srie
de novos edifcios segundo uma tipologia distinta daquela existente na regio. Ou
seja, acredita-se que a construo de edifcios com uma configurao diferente trar
certa valorizao imobiliria para a rea.

A mudana na quantidade e localizao das amenidades da regio leva em conta
uma srie de estabelecimentos comercias e equipamentos pblicos que valorizam
ou desvalorizam um imvel. Com base no PUE, foram levantadas as amenidades
que devero estar presentes na regio da Nova Luz com a implantao do projeto e
essa nova cesta de amenidades deve valorizar os imveis no residenciais e
residenciais daquela rea.

ts4
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
Quanto melhoria da imagem da rea, esse aspecto leva em conta como a regio
da Nova Luz ser percebida pelas pessoas no futuro, em comparao percepo
de valor de algumas regies na cidade de So Paulo.

A anlise realizada considerou que, a partir da perspectiva de implantao do
projeto urbanstico especifico, o valor de venda dos terrenos incorpora toda a
expectativa de valorizao estimada para a rea (levando-se em conta a nova
configurao de imveis, a nova distribuio das amenidades e a mudana da
imagem da rea).

Alm disso, a anlise de viabilidade econmica e financeira do empreendimento
considerou que o prazo da concesso seria de 15 anos. Ou seja, isso significa dizer
que durante 15 anos a concessionria dever ser responsvel por i) realizar as
aquisies que se faam necessrias na regio; ii) realizar todos os investimentos
para execuo das intervenes objeto da Concesso Urbanstica e previstas no
projeto urbanstico especfico, incluindo remodelagem de vias, implantao de reas
verdes, implantao da ZEIS, etc; iii) custear de toda uma equipe prpria necessria
para o acompanhamento e implantao do projeto urbanstico especfico; iv) obter
receitas operacionais, por sua conta e risco, com as vendas de terrenos adquiridos
no permetro da Concesso Urbanstica.

E em todos os cenrios analisados, custo mdio ponderado de capital (WACC)
utilizado para trazer a valor presente os fluxos de caixa anuais foi de 10,2% ao ano,
conforme clculo apresentado no item 7.6 (clculo da estimativa do custo mdio
ponderado de capital para a Concesso Urbanstica Nova Luz).

A tabela 6.2.1, apresenta, de forma resumida, as principais premissas utilizadas nos
cenrios. Os itens 6.2.1 e 6.2.2, apresentados a seguir, apresentam, de uma forma
geral, os custos e receitas no tempo tendo em vista os cenrios base e alternativo.

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lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1obe|o .2.t - r|nc|o|: rem|::o: ut|||zodo: no: cenr|o:
C 8 C A
1 n C n C
A n C n C
l 8 8 8 v 8 v C
l 8 n 8 n L A 8 v
C v M A


.2.t. Cenr|o bo:e

O cenrio base considerou que, dada a implantao das intervenes previstas no
PUE e PUZEIS, a configurao dos edifcios da regio muda, toda a cesta de
amenidades muda, mas a imagem da Nova Luz para imveis no residenciais se
alteram. Ou seja, a valorizao dos imveis no residenciais viria principalmente da
instalao do parque de amenidades, que seriam proporcionadas pela consolidao
da rea. J para os imveis residenciais, a imagem da Nova Luz se alteraria para
aquela da regio da Bela Vista
53
. Alm disso, a projeo dos valores dos imveis na
no cenrio base considerou dois patamares de preos, um no perodo inicial, com
preos estabilizados num patamar de incentivo, e um outro no perodo final, que
ocorreria aps a consolidao do mercado imobilirio na rea conforme apresentado
no item 1.4.2.2.

53
Correspondente ao CEP 01306-000.
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Considerando os dados e premissas apresentados, calcula-se que, no cenrio base
seria necessrio um patrocnio por parte da municipalidade da ordem de R$ 333
milhes, em moeda de junho de 2010, na Concesso Urbanstica Nova Luz para que
seja vivel do ponto de vista econmico e financeiro. Em moeda de junho de 2011
54
,
esse montante equivale a aproximadamente R$ 355 milhes. Esse patrocnio
deveria ser desembolsado pela PMSP em parcelas anuais e consecutivas ao longo
dos 6 (seis) primeiros anos da concesso. Com isso, atingir-se-ia uma TIR de 11,5%
ao ano em termos reais (acima da inflao) e um VPL de R$ 4 milhes, em moeda
de junho de 2010.

.2.2. Cenr|o o|ternot|uo

No cenrio alternativo considerou-se que, dada a implantao das intervenes
previstas no PUE e PUZEIS, a configurao dos edifcios da regio muda, toda a
cesta de amenidades muda e a imagem da Nova Luz para os imveis no
residenciais se alteraria para aquela da regio da Bela Vista
55
e, para os imveis
residenciais, se alteraria para aquela da regio da Bela Vista/Consolao
56
. Com
isso, a imagem da Nova Luz para os imveis residenciais melhoraria
significativamente, elevando o preo dos imveis.

Ou seja, neste cenrio, os preos dos imveis residenciais, em relao aos preos
do cenrio base, apresentariam um aumento significativo com a mudana da
imagem da rea, enquanto que os preos dos no residenciais apresentariam um
pequeno aumento, visto que o novo parque de amenidades proposto pelo PUE traria
uma mudana significativa nos valores dos imveis daquela regio.

Alm disso, a projeo dos valores dos imveis na no cenrio alternativo considerou
dois patamares de preos, um no perodo inicial, com preos estabilizados num

54
55
Correspondente ao CEP 01332-000
56
Correspondente ao CEP 01415-000
tss
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
patamar de incentivo, e um outro no perodo final, que ocorreria aps a consolidao
do mercado imobilirio na rea conforme apresentado no item 1.4.2.2. Essa curva
de valorizao do cenrio alternativo considera que os preos dos imveis da regio
apresentariam uma valorizao mais agressiva a partir do ano 3, quando os preos
dos imveis migrariam para um novo nvel de preos que considera a alterao do
prmio de imagem da regio.

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Considerando os dados e premissas apresentados, calcula-se que seria necessrio
um patrocnio por parte da municipalidade da ordem de R$ 226 milhes na
Concesso Urbanstica Nova Luz para que seja vivel do ponto de vista econmico
e financeiro. Em moeda de junho de 2011, esse montante equivale a
aproximadamente R$ 241 milhes. Esse patrocnio deveria ser desembolsado pela
PMSP em parcelas anuais e consecutivas ao longo dos 4 (quatro) primeiros anos da
concesso. Com isso, atingir-se-ia uma TIR de 11,5% ao ano em termos reais
(acima da inflao) e um VPL de R$ 6 milhes, em moeda de junho de 2010.

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comb|noo entre re:u|todo urbon|:t|co e retorno f|nonce|ro

A planta com as sugestes de estratgias de implantao, com base na melhor
combinao entre resultado urbanstico e retorno financeiro, apresentada no
Anexo 7.4.

Essa sugesto de implantao adotou uma premissa que buscou minimizar o
impacto causado sobre as atividades comerciais da regio, iniciando a implantao
da Concesso Urbanstica a partir dos lotes com pouca atividade econmica. Ou
seja, acredita-se que essa sugesto de implantao cause, com a futura execuo
das obras e servios objeto do projeto urbanstico especfico, a menor interferncia
possvel sobre as atividades comerciais atualmente existentes na regio.

Alm disso, buscou-se viabilizar, respeitando toda a legislao aplicvel sobre a
rea, o mximo possvel de unidades no residenciais e residenciais, de forma a
sempre se apresentar um saldo positivo entre as unidades que sarem (ou seja,
unidades demolidas) e as novas unidades produzidas com a implantao do projeto.

Outro ponto importante que essa sugesto dividiu a implantao do projeto em
fases de 3 em 3 anos. No entanto, para os fins de anlise econmica e financeira da
concesso, esse faseamento proposto foi adaptado para perodo anual, sem
desrespeitar os critrios urbansticos e retorno financeiro previstos.

Essa sugesto considera tambm um ciclo de desenvolvimento das quadras de 3
anos, que envolveria a aquisio de terrenos, demolio e limpeza, perodo para
construo e entrega das novas unidades. A tabela com o detalhamento das
premissas utilizadas em cada uma das quadras est detalhada no Anexo 7.5.

t2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
.4. Re|otr|o :|nte:e co-re|oc|onodo o: d|uer:o: o:ecto:, |nd|coe: e
reu|:e: fe|to: no decorrer do: trobo|ho:

Os dados considerados neste trabalho foram analisados em dois cenrios distintos:
um deles, definido como cenrio base, considera como prmio de imagem para os
imveis no residenciais o atual da regio; o outro, definido como cenrio
alternativo, considera uma melhoria do prmio de imagem dos imveis no
residenciais. Alm disso, no que diz respeito aos imveis residenciais, alm da
valorizao direta obtida pela instalao de amenidades na rea, h uma melhoria
da imagem da regio nos dois cenrios (a rea passaria a ser vista como
semelhante em valor s reas da Bela Vista e Consolao).

A anlise realizada considerou que, a partir da perspectiva de implantao do
projeto urbanstico especifico, o valor de venda dos terrenos incorpora toda a
expectativa de valorizao estimada para a rea (levando-se em conta a nova
configurao de imveis, a nova distribuio das amenidades e a mudana da
imagem da rea).

Outro ponto que merece destaque que, na modelagem da anlise de viabilidade
econmica e financeira da concesso, adotou-se a premissa de que a nica fonte de
receita da concessionria seria aquela obtida com a venda dos terrenos previamente
adquiridos. E, para estimar o preo de venda dos terrenos, adotou-se o mtodo
involutivo, que considera, a partir de um projeto imobilirio definido para o local, i) a
receita provvel a ser obtida com a comercializao das unidades imobilirias
hipotticas; ii) a estimativa dos custos totais a serem incorridos com a incorporao
imobiliria, incluindo todas as despesas de comercializao, de superviso da
construo, de remunerao do capital, etc; e iii) os custos totais de construo
dessas unidades imobilirias. O preo do terreno resulta como o resduo da provvel
receita da comercializao do empreendimento e j incorpora a contrapartida pelo
potencial adicional de construo, uma vez que concesso j incorporada a
faculdade de se atingir os coeficientes de aproveitamento 2,5 e 4 para residencial, e
6 para no residencial, de acordo com a legislao aplicvel.
t1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

A receita obtida com a venda dos terrenos, juntamente com eventual patrocnio da
PMSP, deveria ser suficiente para fazer frente implantao das obras e
intervenes previstas no projeto urbanstico especfico, necessrias
requalificao da infra-estrutura urbana e ao reordenamento do espao urbano, bem
como remunerar o capital investido na aquisio dos ativos imobilirios necessrios
para a implantao do PUE nos espaos privados.

Para analisar a viabilidade econmica e financeira da concesso, adotou-se a
metodologia de fluxo de caixa descontado, segundo a qual o valor de um projeto de
investimento, ou mesmo de uma empresa, est relacionado com o valor presente
dos fluxos de caixa esperados para este ativo, utilizando taxas de desconto que
levam em considerao o valor do dinheiro no tempo e o risco do ativo. Essa
metodologia busca revelar de maneira efetiva a capacidade de gerao de riqueza
do empreendimento, ou da empresa, para os seus investidores, sejam eles da
iniciativa privada ou do poder pblico.

Portanto, entende-se ainda que a viabilidade econmica e financeira do
empreendimento est relacionada com os fluxos de caixa esperados ao longo do
perodo de concesso. Ou seja, o retorno esperado ser obtido caso os fluxos de
caixa projetados se confirmarem.

A concluso deste Relatrio indica que, considerando os dados e premissas
apresentados, calcula-se que, no cenrio base seria necessrio um patrocnio por
parte da municipalidade da ordem de R$ 333 milhes, em moeda de junho de 2010,
na Concesso Urbanstica Nova Luz para que seja vivel do ponto de vista
econmico e financeiro. Em moeda de junho de 2011
57
, esse montante equivale a
aproximadamente R$ 355 milhes. Esse patrocnio deveria ser desembolsado pela
PMSP em parcelas anuais e consecutivas ao longo dos 6 (seis) primeiros anos da

57
t4
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
concesso. Com isso, atingir-se-ia uma TIR de 11,5% ao ano em termos reais
(acima da inflao) e um VPL de R$ 4 milhes, em moeda de junho de 2010.

J no cenrio alternativo, calcula-se que seria necessrio um patrocnio por parte da
municipalidade da ordem de R$ 226 milhes na Concesso Urbanstica Nova Luz
para que seja vivel do ponto de vista econmico e financeiro. Em moeda de junho
de 2011, esse montante equivale a aproximadamente R$ 241 milhes. Esse
patrocnio deveria ser desembolsado pela PMSP em parcelas anuais e consecutivas
ao longo dos 4 (quatro) primeiros anos da concesso. Com isso, atingir-se-ia uma
TIR de 11,5% ao ano em termos reais (acima da inflao) e um VPL de R$ 6
milhes, em moeda de junho de 2010.

ts
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1. Anexo:
t
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1.t. Anexo :tot|:t|co
t1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1obe|o 1.t.t - Mercodo Re:|denc|o|: e:t|mot|uo: do mode|o re:|denc|o|

ts
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1obe|o 1.t.2 - Mercodo no re:|denc|o|: e:t|mot|uo: do mode|o no re:|denc|o|

t9
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1.2. |onto do: reo: o Adqu|r|r (|onto de Conce::o)
t1O
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
t1t
lu|hol2Ott
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.
t11
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1obe|o 1.2.t - 1obe|o de c|o::|f|coo do: |ote: o odqu|r|r
C C
19 Geradora de Receitas PUE
59 Geradora de Receitas PUZEIS
62
1
Geradora de Custos PUE
66 Geradora de Custos PUZEIS
67
2
Geradora de Custos PUZEIS
69 Sem Interveno PUE
70
3
Geradora de Custos PUE
C C
77 Sem Interveno PUE

C SCL
C SCL

C SCL

t14
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1.1. |onto do: |nteruene: o |m|ontor (reo: Verde: e equ|omento:
ub||co:)
t1s
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

t1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

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3

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lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1obe|o 1.1.t - 1obe|o de |oco||zoo do: |nteruene: o |m|ontor
P UE P UZ EIS EIA
Piso
Rua Andradas, Aurora, Baro de Campinas, Baro de Limeira, Boticrio, Csper
Lbero, Com. Nbias, Duque de Caxias, Gal. Couto de Magalhes, Gal. Osrio,
Guaianazes, Gusmes, Ipiranga, Mau, Protestantes, Rio Branco, Santa Ifignia,
So Joo, Timbiras, Triunfo, Vitria, Washington Luis
Sim Sim No
Pavimentao
Sim Sim No
Arborizao
Rua Andradas, Aurora, Baro de Campinas, Baro de Limeira, Csper Lbero,
Com. Nbias, Duque de Caxias, Gal. Couto de Magalhes, Gal. Osrio,
So Joo, Timbiras, Triunfo, Vitria
Sim Sim Sim
Luminrias
Sim Sim No
Mobilirio
Sim Sim No
Praa Nbias Quadras 70 e 62 Sim Sim Sim
Creches Quadras 62, 86 e 75 Sim Sim Sim
Praa Triunfo Quadra 75 Sim Sim Sim
Centro Integrado de
Promoo Humana
Quadra 75 Sim Sim Sim
EMEI - Escola Municipal
de Educao Infantil
EMEF - Escola
Municipal de Educao
Fundamental
Unidade Bsica de
Sade
Centro de Ateno ao
Idoso
Int erveno Localizao
Origem

t19
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

tsO
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1.4. |onto de |m|ontoo com bo:e no me|hor comb|noo entre re:u|todo
urbon|:t|co e retorno f|nonce|ro (|onto do Fo:eomento)
tst
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
ts2
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
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1

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lu|hol2Ott
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1.s. Fo:eomento - Cronoqromo
L
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019.0
1
9 10 10 11
019.0
2
10 11 11 12
026.0 7 8 8 9
053.0 4 5 5 6
054.A 8 9 9 10
054.B 7 8 8 9
055.0 8 9 9 10
056.0 11 12 12 13
057.0 12 13 13 14
058.0 3 4 4 5
059.A 3 4 4 5
059.B 3 4 4 5
060.0 6 7 7 8
061.0 7 8 8 9
062.0 10 11 11 12
063.0 13 14 14 15
064.0 13 14 14 15
065.0 1 2 2 3
065.0 10 11 11 12
066.A 7 8 8 9
066.B 3 4 4 5
066.C 3 4 4 5
066.D 7 8 8 9
067.A 7 8 8 9
067.B 7 8 8 9
067.C 7 8 8 9
067.D 7 8 8 9
068.0 5 6 6 7
069.0 1 2 2 3
070.0 4 5 5 6
071.A 1 2 2 3
071.B 4 5 5 6
072.0 4 5 5 6
073.0 1 2 2 3
073.0 10 11 11 12
074.A 10 11 11 12
074.B 9 10 10 11
075.A 4 5 5 6
075.B 7 8 8 9
L
A
A
A
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1
C
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U
076.A 7 8 8 9
076.B 7 8 8 9
076.C 7 8 8 9
077.A 1 2 2 3
077.B 1 2 2 3
078.0 7 8 8 9
079.A 1 2 2 3
079.B 4 5 5 6
080.0 5 6 6 7
081.0 12 13 13 14
082.A 11 12 12 13
082.B 11 12 12 13
082.C 11 12 12 13
082.D 11 12 12 13
083.A 10 11 11 12
083.B 10 11 11 12
083.C 8 9 9 10
083.D 9 10 10 11
083.E 7 8 8 9
083.F 7 8 8 9
083.G 9 10 10 11
084.0 6 7 7 8
085.0 7 8 8 9
086.0 7 8 8 9
087.0 7 8 8 9
087.A 7 8 8 9
087.B 7 8 8 9
087.C 7 8 8 9
088.0 11 12 12 13
089.A 12 13 13 14
089.B 12 13 13 14
089.D 12 13 13 14
091.0 4 5 5 6
092.0 4 5 5 6
093.0 13 14 14 15
062.P 4 5 5 6
070.P 4 5 5 6

1 O cronogrma para a Quadra 019 a que se refere essa linha trata dos lotes com SQL 001019008300, 001019006900, 001019015600, 001019000007, 001019001200, 001019001000, 001019001700,
001019030900, 001019001600, 001019001500, 001019002300, 001019002500, 001019003300, 001019008200, 001019004200, 001019004300, 001019004400, 001019004500, 001019004600,
001019002400, 001019003200, 001019003100, 001019003000, 001019002900, 001019002800, 001019002700, 001019002600.
2 O cronogrma para a Quadra 019 a que se refere essa linha trata dos lotes com SQL 001019006300, 001019034400, 001019006500, 001019006600, 001019006800, 001019030800, 001019007100,
001019007200, 001019007300, 001019007600, 001019007700, 001019016000, 001019008500, 001019001100, 001019007500, 001019008100, 001019008000, 001019034500, 001019006700.

ts
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=
1.. uodro Re:umo do: reo:

1..t. reo: or 1|o|oq|o
Tipologia
rea Computvel
(em m2)
rea Construda
(em m2)
rea Privativa
(em m2)
Residencial bsico (80 m2) 258.752 320.364 207.002
HMP (65 m2) 25.698 30.011 24.652
HMP (50 m2) 35.936 40.249 33.111
HMP (42m2) 12.853 13.414 11.062
HIS (50 m2) 17.973 18.534 15.292
HIS (42m2) 38.450 39.011 32.211
Residencial Total 389.662 461.582 323.329
Escritrio Bsico (50 m2) 201.344 325.622 194.208
Loja (50 m2) 67.466 80.267 65.558
Centro comercial 36.488 74.105 42.483
Lojas em galeria 58.790 97.695 52.855
No Residencial Total 364.088 577.689 355.103
Nova Luz Total 753.750 1.039.271 678.433

reas baseadas no produto 5.2 (PUZEIS) e 5.1 (o restante das quadras).
rea Construda a soma da rea Computvel e da rea No Computvel (rea de Garagens e rea de Hall/U. Comum).
rea No Computvel foi distribuda proporcionalmente entre as tipologias.
rea Privativa foi um parmetro estimado para fins de anlise de Viabilidade Econmico-Financeira da concesso.
Apresentadas as reas destinadas a novos empreendimentos privados. No incluem os empreendimentos institucionais e as quadras 69 e 77.
ts1
lu|hol2Ott
352-(72129$/8=

1..2. reo: or emreend|mento
rea
Computvel
rea
Construda
rea
Privativa
rea
Computvel
rea
Construda
rea
Privativa
rea
Computvel
rea
Construda
rea
Privativa
11.934 28.554 57.992 33.694 - - - 28.554 57.992 33.694
10.968 26.243 53.298 30.967 - - - 26.243 53.298 30.967
1.644 1.247 1.428 1.167 8.352 9.567 6.682 9.599 10.995 7.848
1.346 927 1.055 862 4.635 5.277 3.708 5.562 6.332 4.570
A 2.987 776 890 727 16.427 18.849 13.142 17.203 19.740 13.869
8 1.087 4.002 7.342 4.500 - - - 4.002 7.342 4.500
7.607 21.888 33.817 19.100 12.556 19.399 10.045 34.444 53.216 29.145
7.522 14.828 20.459 11.853 22.886 31.577 18.309 37.714 52.036 30.162
6.117 18.447 30.758 17.823 5.717 9.532 4.574 24.164 40.290 22.397
8.535 26.417 49.065 28.061 - - - 26.417 49.065 28.061
A 1.432 850 880 718 6.678 6.828 5.970 7.528 7.708 6.688
8 1.170 1.075 1.102 900 4.832 4.965 4.140 5.907 6.067 5.040
7.139 4.276 4.960 4.051 21.104 24.480 16.883 25.380 29.440 20.934
1.164 429 489 400 6.302 7.193 5.042 6.731 7.682 5.442
2.200 1.862 2.144 1.420 8.980 10.339 7.184 10.843 12.484 8.604
4.871 4.862 5.582 3.996 21.516 24.699 17.212 26.378 30.280 21.208
4.289 11.871 16.265 10.748 7.731 10.593 6.185 19.602 26.858 16.933
3.356 13.406 25.041 14.766 - - - 13.406 25.041 14.766
3.413 13.631 25.461 15.014 - - - 13.631 25.461 15.014
A 348 1.311 1.321 1.079 - - - 1.311 1.321 1.079
8 323 1.590 1.610 1.315 - - - 1.590 1.610 1.315
C 945 527 559 457 4.241 4.405 3.708 4.768 4.964 4.165
u 718 227 238 194 3.515 3.570 3.030 3.742 3.808 3.224
A 1.567 758 783 640 6.322 6.447 5.670 7.080 7.230 6.310
8 1.494 836 878 717 6.491 7.916 5.570 7.327 8.794 6.287
5.398 3.085 3.822 3.122 17.331 21.473 13.865 20.416 25.295 16.987
910 522 598 489 5.273 6.047 4.219 5.795 6.645 4.707
A 3.575 1.708 2.005 1.637 18.838 22.116 15.070 20.545 24.120 16.708
8 - - - 1.782 1.782 1.426 1.782 1.782 1.426
4.490 13.415 16.104 10.115 4.296 5.157 3.436 17.710 21.261 13.551
5.500 17.490 29.049 16.667 5.438 9.032 4.350 22.928 38.081 21.017
2.124 6.755 11.220 6.437 2.100 3.488 1.680 8.855 14.708 8.117
A 1.085 731 761 621 5.438 5.588 4.769 6.169 6.349 5.390
8 749 708 729 596 2.601 2.705 2.279 3.309 3.434 2.875
8 656 742 762 622 2.754 2.854 2.496 3.496 3.616 3.118
A 1.527 893 924 755 6.961 8.155 6.183 7.854 9.079 6.938
8 1.472 930 952 777 6.709 7.831 5.639 7.639 8.783 6.416
C 1.368 835 845 690 5.969 6.019 5.478 6.805 6.865 6.168
1.310 295 339 277 7.097 8.167 5.677 7.391 8.506 5.954
A 3.937 1.172 1.333 1.089 21.608 24.574 17.286 22.780 25.906 18.375
8 750 524 524 428 3.669 3.669 2.935 4.193 4.193 3.363
4.419 8.090 10.777 7.111 14.280 19.024 11.424 22.370 29.801 18.535
7.063 26.738 45.728 27.341 - - - 26.738 45.728 27.341
A 1.653 2.208 2.251 1.839 6.852 6.939 6.156 9.060 9.190 7.995
8 1.052 784 805 658 4.815 5.928 4.297 5.599 6.733 4.955
C 1.050 921 945 772 3.285 3.407 2.876 4.206 4.352 3.648
u 1.912 1.376 1.403 1.146 8.451 9.759 7.420 9.827 11.162 8.566
A 1.018 950 973 795 3.498 3.614 3.070 4.447 4.587 3.865
8 1.159 725 762 622 5.364 5.550 4.760 6.089 6.313 5.382
C 954 615 630 515 3.998 4.073 3.735 4.613 4.703 4.250
u 1.260 482 500 409 5.051 6.186 4.676 5.533 6.686 5.085
L 461 449 459 375 2.076 2.126 1.880 2.525 2.585 2.255
l 1.024 1.028 1.053 860 3.902 4.027 3.560 4.930 5.080 4.420
C 1.240 1.203 1.218 995 5.615 5.690 4.990 6.818 6.908 5.985
2.356 3.374 4.694 3.260 3.988 5.548 3.190 7.362 10.242 6.450
543 379 428 350 2.656 2.997 2.125 3.036 3.426 2.475
1.878 - - - 10.974 12.569 8.779 10.974 12.569 8.779
A 1.015 3.618 3.618 2.291 - - - 3.618 3.618 2.291
8 468 434 434 355 3.217 3.217 2.573 3.651 3.651 2.928
C 918 1.787 1.787 1.153 - - - 1.787 1.787 1.153
5.697 22.725 36.045 20.943 - - - 22.725 36.045 20.943
A 1.824 1.272 1.299 1.061 8.355 9.530 7.785 9.627 10.829 8.846
8 920 609 630 515 4.051 4.156 3.706 4.660 4.786 4.221
u 644 637 658 538 2.843 2.952 2.485 3.480 3.610 3.023
1.954 7.733 11.055 7.961 - - - 7.733 11.055 7.961
1.579 6.203 8.883 6.311 - - - 6.203 8.883 6.311
4.801 19.105 27.267 17.442 - - - 19.105 27.267 17.442
TOTAL 177.887 364.088 577.689 355.103 389.419 461.582 323.329 753.507 1.039.271 678.433
Empreendimento
rea de
Terreno
No Residencial Residencial Total

reas baseadas no produto 5.2 (PUZEIS) e 5.1 (o restante das quadras).
rea Construda a soma da rea Computvel e da rea No Computvel
rea Privativa foi um parmetro estimado para fins de anlise de Viabilidade Econmico-Financeira da concesso.
Apresentadas as reas destinadas a novos empreendimentos privados. No incluem os empreendimentos institucionais e as quadras 69 e 77.
tss
lu|hol2Ott
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1.1. C|cu|o do e:t|mot|uo do cu:to md|o onderodo de co|to| (vACC)
oro o Conce::o Urbon|:t|co Nouo Luz

A fim de se apurar o valor presente lquido (VPL) dos saldos de caixa anuais
estimados para a concessionria, deve-se estimar uma taxa de desconto para trazer
a valor presente esses saldos de caixa.

No presente caso, entende-se que essa taxa de desconto corresponde ao custo
mdio de capital (WACC) estimado da concessionria. O WACC engloba a
remunerao de todo o capital da empresa e, como tal, abrange tanto a parcela da
remunerao relativa ao capital prprio quanto a de terceiros, incluindo os benefcios
fiscais gerados pelo endividamento.

Assim, para se apurar o WACC preciso estimar inicialmente duas taxas: uma
relativa ao custo de capital prprio e outra relativa ao custo de capital de terceiros.
Com essas duas taxas e com a proporo esperada entre capital prprio e capital de
terceiros, possvel estimar o WACC da concessionria.

A tabela 7.7.1 a seguir apresenta o clculo do custo de capital que dever ser
empregado para avaliao de fluxos de caixa anuais, alavancados, com e sem risco
regulatrio, e denominados em Reais.

ts9
lu|hol2Ott
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Tabela 7.7.1 Estimativa do custo de capital do projeto Nova Luz

Elaborao: Consrcio Nova Luz.

Ou seja, o WACC relativo construo e venda de edifcios residenciais de
10,73% ao ano em termos reais, enquanto que o WACC relativo construo e
venda de edifcios no residenciais de 10,03% ao ano, tambm em termos reais.
Ambas as estimativas consideram um prmio pelo risco regulatrio da Concesso
Urbanstica.

Para se chegar a essas estimativas, adotou-se uma proporo de 1/3 de capital de
terceiros e de 2/3 de capital prprio, pois se acredita que o projeto da Concesso
Urbanstica em anlise apresenta caractersticas distintas em termos de riscos
t9O
lu|hol2Ott
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esperados, de forma que seria natural esperar que a futura concessionria
apresentaria uma menor alavancagem financeira quando se comparada as demais
empresas atuantes no mercado de construo e incorporao de edifcios.
Destaque-se que, a partir de amostras de empresas que constroem e vendem
edifcios residenciais e no residenciais, retiradas do sistema Economtica, verifica-
se que a proporo de dvida sobre o capital total investido de 50,0979% e
59,4432%, respectivamente.

Os fluxos de caixa do projeto como um todo devero ser trazidos a valor presente
por meio de um WACC que corresponda ponderao das taxas dos
empreendimentos no-residenciais e residenciais, usando-se como fator de
ponderao a relao entre o VGV potencial dos empreendimentos no-residenciais
e residenciais. Assim, considerando que no cenrio base a proporo de VGV
potencial entre imveis residenciais e no residenciais de 72,9% e 27,1%,
respectivamente, o WACC considerado, para fins de anlise da viabilidade
econmica e financeira da Concesso Urbanstica Nova Luz, de 10,22%.

t9t
lu|hol2Ott
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1.s. o||t|co:

Muito embora a definio e/ou recomendao de polticas de estacionamento e
armazenagem no seja um assunto objeto dos estudos de viabilidade econmica,
mercadolgica e de situao fundiria, este anexo, em consonncia ao sugerido
pela PMSP na Ordem de Incio de Servio n 006/2010/SMDU.NOVALUZ, busca
apresentar algumas sugestes que podero nortear a definio dessas polticas
para a regio da Nova Luz.

Portanto, o objetivo deste item apresentar algumas sugestes que podero nortear
a definio de uma poltica de estacionamento e armazenagem na Nova Luz em
funo dos usos e densidades populacional e construtiva pretendidas para a regio.
Entende-se que a definio e implementao dessas polticas de competncia
exclusiva da PMSP, que dever compatibiliz-la com outras polticas pblicas em
vigor ou que estaro em vigor na regio quando da efetiva implantao do plano
urbanstico.

A definio de uma poltica de estacionamento eficaz deve ser sempre uma
componente fundamental de qualquer poltica de mobilidade urbana, visando auxiliar
a implementao das aes definidas pela autoridade municipal. Ou seja, para que o
sistema de transporte de uma regio seja eficiente, torna-se necessrio a criao,
manuteno e atualizao de estabelecimentos, tanto aqueles com acesso pblico
quanto aqueles com acesso privado, para estacionamentos de veculos em reas
urbanas. Alm disso, a autoridade municipal tambm deve permitir que o
estacionamento de veculos ocorra em vias pblicas em locais previamente
determinados para tal.

Entende-se que os estacionamentos so instrumentos valiosos na definio e
operacionalizao de polticas urbanas devido i) influncia na poltica de
mobilidade urbana; ii) relativa facilidade, rapidez e baixos custos de
implementao; iii) possibilidade de oferecer flexibilidade de solues em termos
de polticas de mobilidade urbana, etc.
t92
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Alm disso, a poltica de estacionamento oferecida est fortemente relacionada com
o nvel de acessibilidade que se pretenda garantir para a rea em estudo. No caso
particular do estacionamento em via pblica, o nvel de acessibilidade certamente
dever depender da funo que a via desempenha na rede viria (ou seja, se tratar
de uma via onde a mobilidade privilegiada, no deve haver previso para
estacionamento; por outro lado, em vias locais deve ser reservado espao para os
veculos poderem estacionar ao longo de espao previamente definido no leito
carrovel).

Destaque-se ainda a previso de reduo de espaos para se estacionar em
determinadas vias da regio como, por exemplo, na Av. Rio Branco, na qual se
prev a criao de um grande boulevard central e o estreitamento do leito
carrovel.

A estratgia de estacionamento, os parmetros urbansticos aplicados e diretrizes
para acessos e estacionamentos esto detalhados no Plano Urbanstico Especfico
Consolidado, 5.1, itens 3 Mobilidade e 5 Diretrizes de desenvolvimento urbano.

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