Derecho Registral Parte 1

Mdulo 1
Unidad 1
Lectura 1
Parte General
Materia: Prctica Profesional y Registral I Profesora: Andrea Belmaa
1. 1. Publicidad
1.1.1 Concepto. Distintos medios de publicidad.
En Derecho, dar publicidad significa hacer pblico y notorio para la comunidad, un hecho jurdico, una relacin jurdica o una situacin jurdica relevante.
Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico: puede llevarse a cabo mediante asientos en reparticiones creadas al efecto, o con otros mtodos, denominados extrarregistrales.
Como medios de publicidad EXTRARREGISTRAL, podemos mencionar los edictos en el boletn oficial u otro diario de amplia circulacin, la toma de razn en un expediente (como sera anotar un embargo sobre bienes de la herencia, en el expediente sucesorio; ello se realiza por medio de un simple certificado labrado por el secretario del tribunal).
Materia:PrcticaProfesionalI(Registral) Profesora:AndreaBelmaa|2
En la poca colonial, la tarea de dar publicidad, era cumplida por oficiales que pregonaban las comunicaciones en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.
La publicidad posesoria es una forma de hacer conocer los derechos a la comunidad Sin embargo, el medio de dar publicidad a los derechos en forma extrarregistral, por excelencia, era (y sigue siendo) la publicidad posesoria. La publicidad posesoria, consiste en la exteriorizacin del poder fsico sobre la cosa y es el modo genrico de dar a pblico conocimiento la titularidad del derecho de propiedad, que sent el cdigo civil de Vlez (sancionado a fines del siglo XIX). En esa poca, se saba quin era dueo de una cosa mueble o inmueble, porque ejerca el uso y extraa sus frutos en frente de toda la comunidad. Era un mtodo efectivo para sociedades pequeas y poblaciones donde los habitantes se conocan, pero resultara insuficiente en la actualidad en relacin a ciertos bienes, en especial los inmuebles.
En contraposicin, la publicidad REGISTRAL fue utilizada por Vlez slo para las hipotecas. En la actualidad, la mayora de bienes que alcanzan cierto valor, son registrables (inmuebles, automotores, aeronaves, buques, derechos intelectuales, etc.)
Resumiendo:
PUBLICIDAD: Implica hacer pblica una situacin jurdicamente relevante, por los medios establecidos en el ordenamiento vigente.
MEDIOS DE PUBLICIDAD: Registrales: Asientos en reparticiones creadas al efecto Extrarregistrales: edictos, toma de razn en expedientes judiciales, posesin, pregones, etc.
1.1.2 La publicidad registral. Funcin: seguridad esttica y dinmica.

La funcin primordial de la publicidad, es contribuir a la seguridad jurdica de la comunidad. Ello se consigue, haciendo posible a los interesados, conocer quin es titular de qu derecho. De esta forma, se hacen ms previsibles las relaciones jurdicas y se contribuye a la paz social.
En la realidad, se presentan numerosos conflictos cuando sujetos que aparentan ser titulares de derechos, realizan actos de disposicin a favor de terceros, propiciando litigios entre quien era verdadero propietario el tercero que adquiere de buena fe. Pasa -por ejemplo- cuando un bien es vendida por quien en realidad lo alquilaba y se hizo pasar por dueo, o por quien lo tiene en su poder en virtud de un prstamo o comodato, o como depositario. La publicidad ayuda as a dar solucin a estos conflictos, protegiendo a estos terceros adquirentes de derechos, que tienen acceso al registro respectivo, para averiguar quin es el verdadero dueo. Llevar los hechos jurdicos relevantes al pblico conocimiento de la comunidad interesada, brinda seguridad esttica y dinmica a los derechos.
Entendemos por
seguridad esttica,
la proteccin del derecho
adquirido por los sujetos, es decir la relacin existente entre un sujeto y una cosa, frente a los posibles ataques o turbaciones a esa relacin por parte de
terceros; por ejemplo, la propiedad sobre un inmueble, el usufructo sobre un automotor, el otorgamiento de una patente al inventor. Al inscribirse estos derechos, el titular se asegura que los dems conozcan su titularidad.
En cambio, se llama
seguridad dinmica, o de trfico aquella que
procura la proteccin de los terceros que se ven involucrados en la circulacin de la riqueza. Es decir, protege a quienes desean adquirir los derechos circulantes, pues pueden conocer quin es el titular inscripto.
Resumiendo: La funcin de la publicidad, es dotar de seguridad dinmica al trfico y seguridad esttica a los derechos adquiridos, contribuyendo as a la paz social.
1.1.3 Efectos de la publicidad: constitutivos declarativos convalidantes
La publicidad registral tiene distintos efectos, segn sea la situacin jurdica publicitada y el objeto sobre el que recaiga.
La publicidad registral, puede tener distintos efectos sobre el hecho o relacin jurdica que se est anotando o inscribiendo. En algunos casos, la inscripcin solo declara o da a conocer un derecho existente, en otros, en cambio, la inscripcin termina de perfeccionar el negocio jurdico y hace nacer o constituye el derecho. El ordenamiento, al reglar sobre cada tipo de bienes, determina si los derechos sobre aquellos deben inscribirse y qu efectos tiene esta inscripcin.
Antes de enunciar los efectos de la publicidad registral, es necesario efectuar una aclaracin previa. Los derechos personales nacen inmediatamente con la firma del contrato. As, el deudor, el inquilino, el acreedor, etc., adquieren su posicin jurdica con la sola suscripcin del instrumento.
En cambio, para adquirir un derecho real se necesita el ttulo (contrato, testamento, sentencia, etc.), que deber reunir las formalidades que el ordenamiento regla, ms el modo (entrega de la cosa o tradicin). As, para transferir la propiedad de un inmueble, se necesita un ttulo que debe constar en escritura pblica, ms la entrega de la cosa (que puede ser mediante puesta en posesin, entrega de llaves, entre otras).
Con las cosas muebles, es an ms fcil, pues el ttulo puede incluso ser un contrato verbal. Efectivamente, si recibimos un regalo de Los derechos personales nacen con el ttulo. Los derechos reales, necesitan ttulo y modo cumpleaos (digamos un electrodomstico), celebramos un contrato de donacin verbal, sobre cosa mueble. El derecho real, nace cuando asentimos (consentimiento que perfecciona el contrato) y somos puestos en posesin del mismo (tradicin).
A) CONSTITUTIVIDAD: Este es uno de lo mximos exponentes de los efectos que puede producir la publicidad registral.
El efecto de constitutividad, implica que la ley establece como requisito necesario para el nacimiento de un derecho real, la inscripcin del acto jurdico que le dio origen (compraventa, donacin, permuta, etc.). As, si la transferencia de propiedad no ha sido inscripta, el adquirente no es
jurdicamente el nuevo dueo, an cuando haya pagado el precio y se le haya hecho entrega del bien. La inscripcin constitutiva da nacimiento al derecho. En nuestro ordenamiento, este efecto lo encontramos en el Registro de Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de carrera.
B) OPONIBILIDAD: La inscripcin u anotacin, se efecta slo para dar conocer a los terceros interesados, la situacin jurdica de un bien. Todo tercero involucrado en una transaccin sobre un bien registrable, se ve impedido de aducir desconocimiento sobre las constancias registrales, La inscripcin declarativa, otorga oponibilidad al derecho. pues stas se presumen conocidas por todos, sin admitirse prueba en contrario, de forma anloga a la publicacin de las leyes, que impide alegar ignorancia o error de derecho. Son registros declarativos el de inmuebles, buques, aeronaves, etc. .
C) CONVALIDACION: Aqu la inscripcin es un factor de saneamiento de los ttulos. As, aquellos negocios que nacieron con vicios, se validan plenamente slo con lograr la inscripcin del ttulo.
La inscripcin convalidante, sanea los vicios del ttulo que se inscribe.
No existen registros con estas caractersticas en Argentina. En nuestro pas, los ttulos viciados, an inscriptos, continan siendo ineficaces. Por ejemplo, la escritura de venta de inmueble, otorgada por quien se hizo pasar por dueo y no lo era, no transfiere el inmueble por ms que haya obtenido inscripcin registral. Lo mismo sucede con cualquier derecho registrable.
Resumiendo:
Los derechos sobre ciertos bienes, as como su transmisin, modificacin o extincin, deben inscribirse. Segn sea el objeto sobre el que recaiga, esta inscripcin tendr efectos de mera publicidad y oponibilidad (inmuebles, buques, aeronaves, etc.), o terminar de constituir el derecho (automotores, caballos de pura sangre de carrera).
1.1.4 Distintos tipos de registro
La registracin puede girar en torno a una cosa, un individuo o un ttulo y, a su vez, pueden utilizarse distintas tcnicas de registracin (transcripcin, inscripcin o enlegajamiento). Hay registros que slo reciben el acto jurdico, y otros que adems contribuyen a su celebracin.
En nuestro ordenamiento, encontramos diversos tipos de registro, segn el objeto sobre el cual recaigan las distintas inscripciones o anotaciones.
Reservamos la palabra inscripcin (tanto reales como personales) para hablar de derechos
Y utilizamos tcnicamente la palabra anotacin correlacin, enmiendas, ndices, etc.
para aludir a
todo otro tipo de asientos, tales como medidas cautelares, notas de
Registros personales: El eje es el individuo. Tal es el caso del Registro del estado civil y capacidad de las personas. Cuando una persona nace, se le otorga un nmero de identificacin personal (D.N.I.) y todos los cambios de estado (matrimonio, divorcio, fallecimiento, declaracin de demencia o levantamiento de la misma, etc.), se anotan en su legajo personal. Tambin es el caso de las oficinas de sociedades annimas, fundaciones, Asociaciones, etc. que lleva el Registro Pblico de Comercio. En estos registros, se inscribe la constitucin, las modificaciones al contrato, la quiebra, etc. , abriendo un legajo con nmero de matrcula que acta como nmero de identificacin durante toda la vida de la persona jurdica. Tambin cuenta con una oficina de matriculacin de comerciantes, para personas fsicas.
Registros Reales: El eje de registro, es un objeto (del latn res, cosa). As, en relacin al automotor se abre un nmero de dominio (comnmente conocido como patente) y en relacin a los inmuebles, aeronaves, buques, etc., se abre una matrcula. Las transferencias de dominio, las medidas cautelares ordenadas por un juez, la baja de circulacin, etc., se anotan e inscriben en relacin a ese nmero. Registros causales: Lo que se inscribe o anota, es la relacin jurdica o causa, que hace cambiar los derechos. Entonces, se llevan separadamente libros sobre las distintas situaciones jurdicas que pueden recaer sobre una cosa. Por ejemplo, digamos que un registro causal sobre inmuebles, tendr un libro para derecho real de
dominio, otro para hipotecas, otro cautelares, y as
sucesivamente. En forma anloga, sobre los distintos tipos de bienes. Desde la sancin de la ley 17801, que unific el sistema registral inmobiliario, y se eliminaron este tipo de registros causales en relacin a los bienes races.
A su vez, segn la actuacin que desplieguen, los registros pueden ser:
1.
De
recepcin:
registran
principalmente
documentos confeccionados fuera de la reparticin, son ejemplos de este tipo el registro del automotor o el inmobiliario.
2.
De
actuacin:
registran
principalmente
documentos confeccionados dentro de la reparticin, por ejemplo el registro civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas all mismo.
1.1.5 Distintas tcnicas de registracin
La registracin, segn los distintos casos, puede llevarse a cabo por inscripcin, trascripcin o enlegajamiento.
Se efecta por inscripcin : Cuando la oficina del registro recibe el documento y realiza un extracto de l, mediante breves notas que consignan los datos principales de la relacin jurdica: sujeto (ej. titular inscripto que transmite y adquirente) objeto (ej. Casa) causa (ej. Escritura de compraventa) y los vuelca en el asiento (Matrcula).
Se efecta por trascripcin: Cuando la oficina no extracta sino copia la totalidad del documento portante de la relacin jurdica. En nuestro pas, no hay registros que utilicen esta tcnica. Esta transcripcin puede ser total o parcial y se compila en tomos debidamente foliados y por orden cronolgico, formndose aparte los ndices. El sistema es engorroso y era usado antiguamente, antes de la invencin de las fotocopias.
Se efecta por enlegajamiento: Cuando la oficina recibe directamente el documento original y lo guarda archivado (tal el caso del registro del automotor, donde los formularios en original ej. Formulario 08 de transferencia- son incorporados junto al ttulo del automotor y dems documentacin, a una carpeta llamada legajo, que se conserva en el registro).
Resumiendo:
Los registros pueden ser: PERSONALES REALES CAUSALES La tcnica de registracin utilizada, puede ser: TRANSCRIPCIN INSCRIPCIN ENLEGAJAMIENTO. El registro puede limitarse a RECIBIR el documento, o puede contribuir a su CELEBRACIN.
1.2. Principios Registrales:

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran las leyes registrales. En nuestro pas, la ley registral por
antonomasia, es la del registro de la propiedad inmobiliaria, Ley Nacional N 17.801 (LNR). En ella, los principios no se encuentran consignados expresamente, como suele suceder en algunos ordenamientos. La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del registro de la propiedad inmueble de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la Universidad Nacional de Buenos Aires), que tomaron como base las
conclusiones de la primera reunin de Directores de registros provinciales, celebrada en Buenos Aires en el ao 1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la reglamentacin del cdigo de Vlez en materia de registracin de hipotecas (recordemos que nuestro cdigo civil, de entre todos los derechos patrimoniales, slo mandaba registrar el derecho real de hipoteca).
Los principios registrales son:
Inscripcin Publicidad Rogacin Legalidad Especialidad Prioridad tracto sucesivo
La doctrina ha focalizado su anlisis en los preceptos de la ley 17801, pero stos se repiten en las dems leyes registrales.
Resumiendo:
Los principios registrales son ideas fuerza que inspiraron al legislador al momento de la sancin de la normativa registral Generalmente no se encuentran enunciados expresamente en las leyes.
1.2.1 Inscripcin
La ley registral establece qu documentos ingresan al Registro y qu situaciones jurdicas deben ser asentadas.
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina registracin y como se dijera anteriormente, se reserva el trmino inscripcin para las mutaciones en los derechos reales, en tanto En el Registro, encontramos diversos tipos de asientos: inscripciones, anotaciones o cancelaciones. a anotacin alude a las medidas cautelares, notas marginales, de correlacin, etc. As, se inscriben los derechos reales de dominio o propiedad, usufructo, superficie forestal, propiedad horizontal, etc., en tanto que se anotan los embargos, enmiendas, inhibiciones, correlacin con planos y planillas, etc. A su vez, tanto las inscripciones como las anotaciones, pueden ser objeto de una cancelacin. As, se puede cancelar la inscripcin sobre una hipoteca (porque se pag la deuda), o se puede cancelar la anotacin de un embargo (por orden del juez).
En nuestro pas, es obligatoria la inscripcin de los derechos reales sobre inmuebles
En algunos ordenamientos, la registracin de los derechos reales sobre inmuebles es optativa (por ejemplo Espaa), mientras que en
nuestro pas se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artculos de la Ley Nacional Registral 17.801 (En adelante, LNR):
Art. 2. De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
Art. 23. Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la certificacin.
De esta forma, el inmueble con ttulo no registrado, sale del comercio jurdico, pues ningn escribano autorizar negocios jurdicos sobre el mismo.
Es importante determinar cules son los documentos portantes de los derechos que se desean inscribir o anotar. El art. 3 de la LNR, nos da los requisitos que deben tener los documentos que ingresen al registro:
Art. 3. Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscriptos o anotados debern reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda; b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para hacerlo; c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente. Los instrumentos pblicos pueden ser notariales, judiciales o administrativos
Entonces, la regla es el acceso de instrumentos pblicos al registro. El art. 979 del cdigo civil (cuya lectura recomendamos), brinda una larga enumeracin de los instrumentos pblicos, que se puede resumir diciendo:
Instrumento pblico, es todo aquel documento redactado y firmado por oficial pblico competente, notarial, judicial o administrativo, en uso de sus facultades fedatarias (esto es, dando fe de los hechos que pasan por ante su presencia). As, consistirn en escrituras o actas notariales, actuaciones judiciales o administrativas, en las cuales un acto jurdico pasado por ante el oficial pblico, hace nacer, mutar o extingue un derecho.
Instrumentos privados que acceden: Todo documento redactado y firmado por las partes, se considera un instrumento privado; no importa que las firmas se encuentren certificadas por un escribano pblico, circunstancia que slo contribuye a dotarlo de fecha cierta.
Las excepciones al principio que indica el ingreso de instrumentos pblicos al registro, son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos de compraventa de lotes adquiridos en remate segn ley 14.005 o boletos de compraventa de PH ley 19.724.
Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo en relacin a un asiento, como el acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien sobre el que recaa su garanta. As, en el ejemplo dado, cuando la falsa venta se inscribe, el acreedor se transforma en un tercero registral respecto de la inscripcin, pues tiene un inters legtimo en que la misma sea declarada inoponible (o sea, inexistente para l). Tal pretensin, slo puede ser atendida mediante una sentencia judicial.
1.2.2 Publicidad
La publicidad de los derechos, otorga seguridad jurdica a un Estado y puede ser analizada bajo la faz material o formal. Cuando se comprueban fugas registrales, el propio Estado es responsable de resarcir los daos y perjuicios ocasionados.
Los efectos de la publicidad, han sido estudiados en puntos anteriores de este mdulo.
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer posible el conocimiento de la situacin jurdica en que se encuentra un bien, a la los interesados, y ostenta como finalidad primordial, la proteccin del crdito y la seguridad en el trfico jurdico como se explicara anteriormente-. La publicidad registral, puede ser estudiada desde dos puntos de vista:
Publicidad material: Es toda publicidad ingresada por los interesados al Registro, por ej. la noticia de cambio de titular de dominio sobre un bien. La publicidad material, produce efectos sobre los derechos, tales como oponibilidad o constitutividad.
Publicidad formal: Hace a la informacin que brinda el registro a travs de sus asientos. Es la que egresa del Registro; por ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc. Se encuentra consagrada en el art. 21 de la LNR:
Art. 21. El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.
FUGAS REGISTRALES: Qu pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar, o asevera algo errneo (por ej. equivoca la titularidad de un dominio), en el marco de un informe o de un certificado registral? Veamos qu dijo Vlez respecto de las hipotecas: Art. 3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble est libre de gravamen. Art. 3.147. El es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal. Es responsable tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona autorizada para ello. Por ello, es el Estado quien responder ante una omisin u error en las registraciones o los informes. Ser, en el caso del Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado y en el caso de un Registro nacional (como buques o aeronaves), responder el Estado Nacional.
1.2.3 Rogacin
El Registro acta a pedido de parte interesada y no de oficio, a salvo excepciones receptadas expresamente por el ordenamiento.
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los interesados. El art. 6 de la ley 17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 6. La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal; b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin. Como menciona el inciso b), en las distintas leyes registrales provinciales se pueden establecer otros requisitos; por ejemplo la ley 5771 de la provincia de Crdoba (art. 4), establece que para variar una situacin registral, la peticin deber formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de instrumentos privados se efectuar con intervencin de un abogado de la matrcula o notario de registro de la provincia.
Se denomina peticin o rogacin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc. que efecta el interesado. Debe ir acompaada de los ttulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las excepciones al principio y fundamentalmente hay dos casos: rectificaciones de asientos inexactos y caducidad.
La posibilidad de rectificar asientos inexactos, es establecida en la LNR: Art. 34. Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral.
Art. 35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de error u omisin en el documento, se rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin con relacin al documento a que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.
Algunas leyes provinciales, autorizan la rectificacin de los asientos inexactos de oficio, en casos de errores evidentes (como consignar ao del negocio jurdico el 2200 en lugar del 2002); sin embargo, en la
prctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones de folios deteriorados o faltantes, son impulsadas por las partes, puesto que las reparticiones registrales se encuentran colapsadas. Por su parte, la caducidad, es la prdida de validez de ciertas anotaciones o inscripciones, por el mero paso del tiempo, sin necesidad de que ello se haga presente en forma expresa (art. 37 LNR). Por ejemplo, las medidas cautelares caducan a los 5 aos de su anotacin y la inscripcin de hipoteca, caduca a los 20 aos, siempre que no sea reinscripta, as como la prenda sobre automotores, a los 5 aos (segn ley prendaria).
1.2.4 Legalidad
Los instrumentos que ingresan al Registro, son sujetos a control de legitimidad.
Segn este principio, los ttulos que ingresen al Registro sern sometidos a un examen o calificacin, a los fines de controlar si son vlidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el
registrador, se ha dado en llamar funcin calificadora. As, la LNR enuncia: Art. 8. El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos. Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida, interpreta literalmente el texto y estima que el registrador slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia, considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos del instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar la situacin que se desea asentar, con las dems anotaciones e inscripciones ya existentes en el Registro (como el folio personal, controlando que quien dispone no est inhibido). Una vez que el registrador ha calificado para lo cual la ley otorga treinta das desde la presentacin del instrumento- tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza. Art. 9. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisin no fuese rectificada mantendr podr vigente promoverse la el recurso o o impugnacin provisional. que La correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se inscripcin anotacin reglamentacin local fijar los plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales
caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
Para entender acabadamente cundo un documento es rechazado y cundo es observado, debemos repasar las nociones de acto jurdico vlido, nulo (de nulidad absoluta o relativa) y anulable. Veamos el sistema de nulidades de nuestro cdigo civil:
1. Actos Nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto y surge de la simple lectura del instrumento. A su vez, este vicio puede ser: a. De nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por ejemplo, casos de objeto ilcito como venta de material gentico, o falta de las formas esenciales de los instrumentos pblicos); estos actos son insubsanables y el registro rechaza el documento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la interposicin del recurso respectivo. b. De nulidad relativa: es afectado el inters privado de los particulares (por ejemplo, un acto de disposicin realizado por un menor o por un representante de una persona jurdica que no acredita suficientemente el mandato, tambin es el caso de que faltare algn requisito de forma no esencial en el acto), se establecen en proteccin del particular afectado y son subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin, plazo en que los interesados debern subsanar los vicios. 2. Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria una investigacin en sede judicial. El registrador proceder a la inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para la investigacin de los vicios no
manifiestos y tampoco llega a conocer que el instrumento padece de ellos (ya que formalmente, es correcto). Sera el caso de una compraventa en donde el disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y un tercero se hace pasar por el disponente. En estos casos, los interesados en atacar la registracin, debern iniciar un proceso judicial cuya sentencia anule el acto jurdico y ordene al Registro el cambio o cancelacin de la mencionada registracin.
1.2.5 Especialidad
En toda situacin jurdica que se presente para registrar, deben estar perfectamente individualizados los elementos de la relacin jurdica subyacente: sujeto, objeto y causa.
Segn este principio, toda situacin jurdica que se pretenda registrar, debe tener perfectamente individualizados sus elementos esenciales (sujeto objeto causa). La situacin jurdica puede consistir en un acuerdo de voluntades, disposicin testamentaria, una orden judicial (por ej. traba de cautelar), un hecho jurdico como la muerte del usufructuario, que pone fin a usufructo o como la prdida de patente del automotor o su salida de circulacin, etc. Para individualizar los sujetos titulares de derechos sobre un inmueble, en la matrcula inmobiliaria se dispone una columna especfica; all se consignan los datos exigidos sobre los comparecientes en las Escrituras pblicas (art. 1001 del cdigo civil). Igualmente, los datos de los titulares de derechos sobre automotores, surgen del ttulo del automotor, y ello se repite en forma anloga en todos los registros.
Si lo que se anota es una orden judicial, se consignar detalladamente los datos del tribunal oficiante. Por causa, se entiende al hecho o acto jurdico que da origen a la anotacin o inscripcin. Recordemos que hecho jurdico, es todo acontecimiento de la realidad que causa un cambio en la vida jurdica de los sujetos (como el menor que cumple 18 aos, el soltero que contrae matrimonio, la destruccin de una cosa, etc.). Si el hecho jurdico es producido por la voluntad de lo sujetos, ser un contrato o un acto de ltima voluntad (como el testamento.) Si la causa jurdica est contenida en una escritura pblica, se har constar el nmero de aqulla, la fecha, el registro notarial del escribano, etc.; si es una orden Hecho jurdico" es todo acontecimiento de la realidad que causa un cambio en los derechos de las personas. Si el hecho jurdico es ocasionado por la voluntad de las personas, se denomina "acto jurdico".
judicial o administrativa, deber mencionarse el nmero y fecha de la resolucin y transcribirse la parte pertinente, o adjuntar fotocopias autnticas.
En cuanto a la determinacin del objeto, si es un inmueble, se debe hacer constar en la matrcula inmobiliaria la descripcin fsica (narracin del plano), en cuanto a superficie, linderos, ubicacin geogrfica, etc. y los antecedentes dominiales. El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de matriculacin, pero por analoga se extiende a todos los dems asientos; all encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la relacin jurdica. El mismo reza: 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones catastral, resulten se necesarias el para plano su de completa mensura individualizacin. Adems, cuando existan, se tomar razn de su nomenclatura identificara correspondiente y se har mencin de las constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras pblicas.
Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de presentacin del documento en el Registro. Igualmente, si lo registrado es un automotor, aeronave o buque, se har constar el nmero de motor, chasis, ao de fabricacin, etc. En caso de registro de derechos intelectuales, se describir perfectamente en qu consiste. Si es una marca, se acompaa el logotipo, si es una patente de invencin se transcribe la frmula y se describen los procedimientos para su fabricacin, etc.
El caso especial de la hipoteca: Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; sta incluye la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes citados y adems la determinacin del crdito que garantiza y del cual es accesoria. Estos datos, deben surgir de la escritura hipotecaria y consignarse en la matrcula inmobiliaria. Veamos qu dice el cdigo civil: Art. 3.109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. Art. 3.131. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin
legal, y el lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad cierta de la deuda. Por nombre y apellido del deudor, debe entenderse del propietario del inmueble, que no necesariamente es el deudor del prstamo, ya que se puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
1.2.6 Prioridad
Primero en tiempo, mejor en derecho.
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho que primero se inscribe. La prioridad es una preferencia, que cobra valor cuando hay un conflicto entre dos o ms pretensiones. En efecto, se dice que los bienes del deudor son la prenda comn de los acreedores; en el caso de que estos bienes sean suficientes para atender todas las deudas asumidas por su titular, de una manera aceptable, las preferencias pierden su razn de ser. Hay veces, que los derechos pueden coexistir en forma armnica, siguiendo un orden de preferencia, sin que exista conflicto entre sus titulares. Se dice en este caso, que los derechos coexisten en un orden jerrquico, (por ej. una hipoteca de primer grado y otra de segundo grado, tambin el primer embargante de un bien, con el segundo).
Cuando hay conflicto, existe una incompatibilidad entre las inscripciones o anotaciones; tal incompatibilidad puede ser:
Absoluta o excluyente De rango
La absoluta o excluyente, se da cuando slo una de las situaciones jurdicas que se pretenden asentar, puede registrarse (por ejemplo dos personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos que el dominio es absoluto y excluyente y puede tener slo un titular). Ser relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una situacin registral (por ejemplo, entra un embargo y al da siguiente entra otro. La segunda cautelar se anotar condicionalmente, a la espera de que la primera caduque, o bien sea ordenado su levantamiento, o de que luego de resarcido el acreedor que cautel primero, quede un saldo para satisfacer al segundo embargante. El primer embargante que llev la orden del juez, ser quien obtenga la mejor colocacin registral. La LRN, permite el cambio de posicin en la colocacin registral
La LRN, permite el cambio de posicin en la colocacin registral. Ello habilita, por ejemplo, al segundo embargante a negociar con el primero e intercambiar lugares; habilita tambin al acreedor hipotecario en segundo grado, a adquirir la colocacin registral del primero. Todos estos pactos, deben ser publicitados en el registro y an publicitados- jams podrn perjudicar a los acreedores que se encontraban al medio de existir-. Veamos un ejemplo: En una hipoteca en tercer grado por US$200.000, se negocia con el acreedor hipotecario de primer rango (por US$5.000), el
intercambio de posiciones. Al acreedor de segundo grado, no le da lo mismo tener por delante suyo un acreedor que se cobrar US$5.000, o uno que se cobrar US$200.000. Si el acreedor menor remataba el bien, seguramente quedara un remanente para el acreedor hipotecario en segundo grado pero con el cambio de rango entre el tercer y primer acreedor, sus expectativas disminuyen. En tal caso, se requiere la conformidad del acreedor que est en medio, pues de no haberla, quien escal dos posiciones no podr perjudicarlo, esto es, slo podr cobrar hasta US$5.000 y el resto una vez satisfecho el hipotecario en segundo grado.
Veamos qu dice la LNR.

Art. 19. La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que sta sea compartida. Reserva de Prioridad Tambin es posible una reserva de prioridad.
Tambin es posible efectuar una reserva de prioridad a travs del certificado registral instaurado en los arts. 23/24 LNR, para celebrar actos jurdicos unos das despus, asegurndose de que los embargos, transferencias de dominio, etc. que entran, no nos afecten.
Esto es lo que se ha dado en llamar bloqueo registral y cuyo efecto es garantizar que las mutaciones de la situacin jurdica registral del inmueble que ingresen, no afecten a quien solicit el certificado; esta preferencia ase otorga por el lapso de 15,25 30 das corridos en los cuales se deber celebrar la escritura pertinente en el caso de inmuebles y en el caso de automotores, es de 6 das. Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia del certificado, se inscribirn o anotarn de manera condicionada a las resultas del certificado, pues puede que ste nunca sea usado. Dice la LNR: 24. El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podr establecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del interior de la provincia o territorio.
El plazo de validez del certificado es en das corridos, pues se pueden celebrar escrituras en das inhbiles. Las nicas personas habilitadas para solicitar certificados registrales son los escribanos con matrcula y registro profesional otorgado en la provincia donde el inmueble se encuentra registrado y deber efectuar la rogacin pertinente en los formularios destinados al efecto. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser consignada en el segundo.
Art. 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se refiere el artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado. 17. Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5 o, si se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del Cdigo Civil. Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.
PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. La prioridad es directa final, cuando la mejor colocacin registral, se determina por el asiento efectivo en el folio; es el Prioridad Directa La prioridad directa puede ser inicial o final.
sistema germnico. Si dos escrituras son presentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que se le practique el asiento. Nuestro sistema, es distinto y se llama de prioridad directa inicial, pues no se tiene en cuenta el momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrcula del inmueble figura el nmero y fecha de ingreso del documento en el libro diario. PRIORIDAD INDIRECTA: Este tipo de prioridad, no es lineal y simple como la anterior donde se tena en cuenta el momento de ingreso del documento o el momento en que se practicaba el asiento. En la prioridad indirecta, se tiene en cuenta el
momento de celebracin del acto jurdico que se registra. Est consignada en el art. 5 de la LNR, que indica que cuando la escritura es presentada para su registracin dentro de los 45 das de celebrada, se consigna como fecha de inscripcin la de su celebracin, otorgando prioridad desde ese da (ya Prioridad indirecta Toma en cuenta el momento de celebracin del acto jurdico.
no desde la fecha de presentacin al Registro, ni desde que se asent en la matrcula).
RESERVA DE PRIORIDAD: La reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad; resulta de los certificados expedidos por el Registro que producen el bloqueo registral, cuyo efecto es mantener inmutable en lo que respecta al interesado, la Certificados La reserva de prioridad tiene en cuenta la fecha de expedicin del certificado solicitado para celebrar el acto jurdico.
situacin jurdica registral del inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos segn el caso (art. 24 LNR). La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y produce un bloqueo de seis das (art. 6 D.L. 6582/58) y en el Registro de buques (Ley 19.170). Como se dijo antes, el nico que puede solicitar el certificado, es el Escribano que se propone autorizar un acto que causar una mutacin de los derechos reales sobre un inmueble. Para el caso de que la mutacin real sea a partir de una subasta judicial, no se pide certificado, sino que se tramita la anotacin preventiva de subasta, con anlogas funciones a las del certificado notarial; el plazo por el cual otorga el bloqueo registral, debe buscarse en la normativa provincial respectiva (Ley registral inmobiliaria de cada provincia y resoluciones registrales), pues vara entre 90 das y un ao. La anotacin preventiva de subasta se solicita en un formulario especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez, quien debe diligenciarlo. La comunicacin de subasta es obligatoria para el tribunal una vez que se llev a cabo la subasta y consiste en un oficio comn que el juez emite, sin formulario, haciendo saber que se ha rematado el bien. Lo diligencia el martillero actuante.
Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitacin, con otros embargos o medidas cautelares; haciendo conocer esas circunstancias a los oferentes vgr. En los edictos previos-, no hay inconveniente en proceder a la subasta. El interesado adquirir el inmueble con las cargas que lo graven. Tanto la certificacin expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotacin preventiva para subasta, cumplen una doble funcin: Por un lado, brindan un informe sobre el estado jurdico del bien y de los titulares de derechos sobre ste esto es, si estn inhibidos o inhabilitados o pueden disponer librementey en segundo lugar producen un bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se hubiese solicitado (art. 25).
Repetimos: el bloqueo no implica que el Registro no ingrese las subsiguientes peticiones de anotacin o inscripcin en la matrcula; puede dar entrada a las peticiones que subsiguientemente sean ingresadas: como anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estas anotaciones o inscripciones no le sern oponibles al beneficiario del bloqueo, que podr vender, subastar, etc., como si no hubiese ingresado nada durante el bloqueo. Sin embargo, quien ha obtenido bloqueo registral a su favor, debe ser extremadamente cuidadoso, pues en el caso de que deje vencer los plazos del procedimiento registral por ejemplo- no ingres en trmino la Escritura de venta, perder su beneficio y quienes lograron ingresar sus ttulos durante el bloqueo, escalarn el rango de prioridad por sobre el ex beneficiario.
1.2.7 Tracto sucesivo

Todos los asientos registrales deben estar perfectamente correlacionados.
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada asiento que se ingresa con los dems existentes en el registro, en relacin al sujeto, objeto o causa de la situacin registrable. Por ejemplo, la cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba su constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el disponente constaban como dueo y a la vez que no se encontraba inhibido en el folio personal, etc. El encadenamiento de titularidades dominiales est plasmado en el siguiente artculo de la LNR: 15. No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripcin alguna con anterioridad, (como sucede en el caso de usucapin), no existir titular registral anterior ni encadenamiento posible. Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son aquellos casos enumeradas en el art. 16 de la ley. En las situaciones all
descriptas, se permite inscribir un acto de disposicin sobre un inmueble, que es celebrado por una persona distinta de su titular. El fundamento de la posibilidad otorgada, es la economa inscriptoria, pues de no existir estas excepciones, debera inscribirse un derecho a nombre de ciertos adquirentes, al solo efecto de proceder inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular. A pesar de permitirse la abreviacin en el tracto, la inscripcin practicada debe contener todos los datos detallados de las sucesivas operaciones. Veamos los casos fijados en la LNR, recordando que se aplican por analoga a los dems registros (buques, automotores, etc.):
Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre; (el caso tpico es aquel donde el causante haba firmado un boleto de compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura, y una vez fallecido el disponente, los herederos lo hacen por l y si stos se Hijuelas Se denomina hijuela a la porcin de masa hereditaria que corresponde a cada heredero.
negaren, lo efecta el juez de la sucesin). b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cnyuge; (los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndose las hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el inmueble a un tercero). De esta forma, la titularidad dominial en la
matrcula pasar del titular fallecido, al nuevo titular, pero los firmantes de la escritura o acta judicial que transfiere la propiedad, sern los herederos. c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios; (all los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en lotes, o sometimiento al rgimen de propiedad horizontal, todas operaciones donde en realidad no dispone el titular dominial, como correspondera segn el tracto). d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo. (En este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular, dispone simultneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Si se siguiera el principio de tracto al pie de la letra, sin excepciones, debera celebrarse una escritura de venta, efectuarse la tradicin del inmueble, inscribirla y luego celebrar una escritura hipotecaria; pero en ese caso, el comprador no obtendra el prstamo hipotecario, pues seguramente su acreedor le solicitar la constitucin de hipoteca en forma inmediata, luego de darle el dinero. Por ello y para evitar un desgaste registral, se celebran todos los actos juntos y se inscriben simultneamente. Se pregunta la doctrina cundo dos o ms actos jurdicos se consideran simultneos: Las opiniones son de lo ms variado, en un extremo se ubican quienes slo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurdicos se realizan en el marco de la misma audiencia notarial; algunos, como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurdicos deben ser celebrados en el transcurso de un da, pues es el plazo ms breve en que el cdigo civil cuenta los intervalos de tiempo (art. 24 de dicho ordenamiento); otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad
abarca todos los actos jurdicos celebrados bajo el bloqueo de un mismo certificado registral.
Resumiendo: Las situaciones jurdicas que ingresen al registro, deben observar la correlacin con los asientos ya existentes y seguir un orden progresivo y lgico. El art. 16 de la LNR, consigna 4 excepciones que en realidad- no son tales, pues el tracto se encuentra cumplido, slo que se permite saltear una inscripcin registral intermedia. Tres de las excepciones (incisos a, b y c), se ubican en el marco de una sucesin por causa de muerte del titular de un inmueble. La cuarta excepcin, se refiere a los actos simultneos sobre una misma propiedad.
Bibliografa Lectura 1
LOPEZ DE ZAVALIA, FERNANDO J., Curso introductorio al derecho registral EDITORIAL ZAVALIA, Buenos Aires, 1983. MARIANI DE VIDAL, MARINA, DERECHOS REALES; TOMO I EDITORIAL ZAVALIA, Buenos Aires, 2004. MARTINEZ, Vctor C., Manual de Derecho Registral, Ed. Advocatus, Crdoba, 2003. MOISSET DE ESPANES, LUIS, PUBLICIDAD REGISTRAL EDITORIAL ADVOCATUS, Crdoba, 1991. MUSTO, NESTOR JORGE, DERECHOS REALES, TOMO I. EDITORIAL ASTREA, Buenos Aires, 2000.
La bibliografa sealada es meramente ampliatoria, habindo sido completamente desarrollado el material sujeto a evaluacin, en la presente lectura.
www.uesiglo21.edu.ar

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Mdulo 1

Materia: Prctica Profesional y Registral I Profesora: Andrea Belmaa

1.1.2 La publicidad registral. Funcin: seguridad esttica y dinmica.

la proteccin del derecho

seguridad dinmica, o de trfico aquella que

1.1.3 Efectos de la publicidad: constitutivos declarativos convalidantes

La inscripcin convalidante, sanea los vicios del ttulo que se inscribe.

1.1.4 Distintos tipos de registro

Y utilizamos tcnicamente la palabra anotacin correlacin, enmiendas, ndices, etc.

todo otro tipo de asientos, tales como medidas cautelares, notas de

dominio, otro para hipotecas, otro cautelares, y as

A su vez, segn la actuacin que desplieguen, los registros pueden ser:

1.1.5 Distintas tcnicas de registracin

1.2. Principios Registrales:

Los principios registrales son:

Inscripcin Publicidad Rogacin Legalidad Especialidad Prioridad tracto sucesivo

En nuestro pas, es obligatoria la inscripcin de los derechos reales sobre inmuebles

Los instrumentos que ingresan al Registro, son sujetos a control de legitimidad.

caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Absoluta o excluyente De rango

Veamos qu dice la LNR.

no desde la fecha de presentacin al Registro, ni desde que se asent en la matrcula).

1.2.7 Tracto sucesivo

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