Precisiones Sobre La Vivienda de Interes Social Prioritario (VISP)

MARTHA EUGENIA BUSTAMANTE LOPERA
Diplomado En Derecho Urbano

Universidad de Antioquia
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
Diplomado En Derecho Urbano.
Desde el Punto de vista Teórico Practico descripciones relacionadas con

La Vivienda de Interés Social Prioritaria .
Martha Eugenia Bustamante Lopera
Junio 18 de 2009
__________________________________________________________________________________________________ 1
_________
Delineante de Arquitectura
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
martalove_01@hotmail.com
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
INTRODUCCIÓN
La carencia en la adquisición de vivienda propia en los estratos menos

favorecidos ha generado que algunas familias hayan adquirido lotes ilegales
para construirlos y suplir la necesidad de un techo en donde vivir.
Para afrontar esta situación el Gobierno Nacional ha adoptado políticas con
el fin de favorecer a los estratos más bajos. Se ha definido la Vivienda de
Interés Social como aquélla vivienda con un precio de venta menor a 135
salarios mínimos mensuales legales (smml) con el fin de otorgar subsidios
de vivienda, en la actualidad existen viviendas que oscilan entre 50 y
(smml) favoreciendo así a familias de bajos ingresos acceder a estos
proyectos los cuales son de carácter prioritario. Esta disminución en su
valor se debe a diseños innovadores que permiten alcanzar la relación
precio – área y la celeridad en los procesos constructivos. Pero estos
contextos (precio – área y procesos constructivos) han evidenciado
deficiencias en requerimientos mínimos de habitabilidad y aseguramiento
de la calidad. Si bien es cierto una de las principales limitantes para el
acceso de la vivienda de las clases menos favorecidas es la dificultad de
ahorro para la cuota inicial y el acceso al crédito como apalancamiento para
el pago de esta deuda ya que la mayoría de estas familias carecen de una
fuente de ingresos estables y por otro lado el elevado precio y la escasez en
la tierra urbana para atender la demanda de vivienda y el constante
aumento de los materiales han hecho que se tengan que sacrificar
componentes esenciales no solamente a la vivienda sino también al entorno
de esta.
__________________________________________________________________________________________________ 2
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
Esta investigación pretende identificar la calidad en el diseño y construcción
con que se está entregando la Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Al igual
que la ubicación y el entorno de estos proyectos.
TEMA
DENSIFICACIÓN HABITACIONAL MEDIANTE VIVIENDA DE

INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO (V.I.S.P).
OBJETIVOS.
1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS

NECESARIAS PARA APROBACIÓN DE LICENCIA DE
CONSTRUCCIÓN DESTINADAS A V.I.S.P.
2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.P

QUE NO SE DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL (
CONSTRUCCIONES EN PISOS SUPERIORES).
3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LA

APROBACIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO SI
SUBJETIVAMENTE CONSIDERA QUE NO SE CUMPLEN LOS
OBJETIVOS DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ).
4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR EN

EXTRACTO 5 Y 6.
5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPAL

QUE EL PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.
6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL

PROYECTO DE V.I.S.P.
__________________________________________________________________________________________________ 3
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LA

V..I.S.P.
8. QUE RELACIÓN EXISTE ENTRE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

PRIORITARIA Y LA DECLARATORIA DE DESARROLLO
PRIORITARIO.
DESDE SU ASPECTO TÉCNICO Y JURÍDICO
SOLUCIÓN:
1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS

NECESARIAS PARA APROBACIÓN DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
DESTINADAS A V.I.S.P.
A. EL AVALÚO COMERCIAL DEBE SER INFERIOR A LOS 70 S.M.L.M.V.

APROXIMADAMENTE $ 35.000.000.oo ES EL EQUIVALENTE AL
AÑO 2009.
B. VERIFICACIÓN DEL ÁREA MÁXIMA EN LA ZONA URBANA

(MEDELLÍN) PARA V.I.S.P
C. DIMENSIONES DE LOTES MÍNIMOS PARA DIFERENTES

TOPOLOGÍAS DE VIVIENDAS DECRETO 2060 DEL AÑO 2004.
“DECRETO 2060 DEL 2004
(Junio 24)
Por el cual se establecen normas mínimas para vivienda de interés social
urbana.
DECRETA
Art. 1. Adóptese las siguientes normas mínimas para la urbanización y

construcción de viviendas de interés social ( VIS) tipo 1 y 2.
1. Área minima de lote para VIS tipo 1 y 2.

__________________________________________________________________________________________________ 4
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
TIPO DE LOTE MÍNIMO FRENTE AISLAMIENTO

VIVIENDA MÍNIMO POSTERIOR
Vivienda Unifamiliar 35 m2 3.50 m2 2.00 m2
Vivienda bifamiliar 70 m2 7.00 m2 2.00 m2
Vivienda multifamiliar 120 m2
2. Porcentaje de sesiones urbanísticas gratuitas:

El porcentaje mínimo de las sesiones urbanísticas gratuitas para el
desarrollo de programas de VIS tipo 1 y 2 será el 25 % del área neta
urbanizable, distribuido así
Para espacio Publico Entre el 15 % al 20% del área neta urbanizable

Para equiparamiento Entre el 5% al 10% del área neta urbanizable
3. Densidad habitacional .
La densidad habitacional aprovechable será el resultado de aplicar las
anteriores normas del lote mínimo y sesiones urbanísticas gratuitas sobre el
predio objeto de desarrollo y , en todo caso , se calculara buscando
generar el máximo numero de soluciones posibles en las condiciones del
precio de las viviendas de interés social tipo 1 y 2 que establecen las
normas vigentes.
Parágrafo 1. En cualquier caso, las normas urbanísticas municipales y
distritales sobre índice de ocupación y construcción, entre otros, no podrán
afectar el potencial máximo de aprovechamiento del área útil derivada de
aplicar el área minima de lote y el porcentaje mínimo de cesión
urbanísticas gratuita de que trata este articulo.
Parágrafo 2. Para efectos de lo dispuesto en el presente decreto, se
entiende por área neta urbanizable la que resulta de descontar del área
bruta de un terreno que se va a urbanizar, las áreas primarias de servicios
públicos y las áreas de conservación y protección de los recursos naturales
y paisajísticos.
Art. 2. La normas contenidas en el presente decreto son de obligatorio
cumplimiento por parte de quienes se encarguen del estudio, tramite y
expedición de licencias de urbanismo y construcción de licencias de los
municipio, distritos y del departamento Archipiélago de San Andrés,
Providencia y Santa Catalina.
Art. 3. El presente decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga
todas las disposiciones que le sean contrarias.
Publíquese y Cúmplase.”
__________________________________________________________________________________________________ 5
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
D. FRENTE MÍNIMO PARA DIFERENTES TOPOLOGÍAS DE VIVIENDA
DECRETO 2060 DE 2004.
( respuesta igual a la anterior “la c”)
E. NORMAS ESPECIFICAS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

PRIORITARIO (DECRETO 409 DE 2007 ARTICULO 226 Y S.S)
DESARROLLO PROGRESIVO.
“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

III DESARROLLOS URBANÍSTICOS PARA VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL.
ARTICULO 226. FRENTE Y ÁREAS MÍNIMAS DE LOTE. De conformidad
con lo establecido en el parágrafo 1. del articulo 252, del acuerdo 242 de
2006, los frentes, áreas mínimas del lote y obligaciones urbanísticas de
cesión de suelo para vivienda de interés social prioritaria, cuyo precio de
venta no supere los 70 salarios mínimos, serán los establecidos en los
decretos nacionales 2060 y 2083 de 2004. La obligación de construcción de
equipamiento se realizara de conformidad con lo establecido en los artículos
252 y 332 del acuerdo 46 de 2006.
La vivienda de interés social cuyo precio de venta este entre 70 y 135

salarios mínimos legales mensuales, se regirá por la reglamentación
especifica de frente y área minima del lote correspondiente que trata la
presente sección”.
F. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTO DECRETO MUNICIPAL 409 DE

2007 ARTICULO 229)

SOCIAL.
ARTICULO 229. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTOS. Será aplicable
a los desarrollos urbanísticos o constructivos que contemplen 6 o mas
soluciones de vivienda de interés social, así:
Para los proyectos con precio de venta por unidad de vivienda hasta 70
salarios mínimos legales vigentes es de una (1) celda para vehiculo por
cada diez (10) viviendas generadas y una (1) celda para moto por cada
cuatro (4) viviendas. Para los proyectos con viviendas de precio entre 70 y
135 salarios mínimos legales vigentes es de una (1) celda para vehículos
por cada seis (6) viviendas y de una (1) celda para motos por cada tres (3)
__________________________________________________________________________________________________ 6
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
viviendas; en los desarrollos en lotes con área igual o superior a 900 mts2
mínimo el 50 % de las celdas será de visitantes.
En los casos en los que el número de soluciones de vivienda sea inferior a

10 unidades, deberá disponerse de por lo menos una celda por vehiculo y
dos para moto.
En las áreas de influencia de los sistemas de transporte masivo de mediana

capacidad, la exigencia será de una celda para vehiculo por cada diz (10)
unidades de vivienda y una (1) celda para moto por cada cuatro (4)
viviendas, en todos los rangos de vivienda de interés social.
Las celda producto de la aplicación de la norma anterior serán comunes en

las unidades cerradas y publicas en las urbanizaciones abiertas según el
proyecto urbanístico, en ningún caso corresponderán a celdas privadas.
Se exceptúan de la exigencia de estacionamiento:

* Los proyectos de regularización y legalización urbanística en los cuales se
definirá la norma especifica.
* Los proyectos de vivienda compartida en la categoría de inquilinato.”
G. VERIFICACIÓN DE ÁREAS MÍNIMAS PARA PATIOS Y VACÍOS

(ARTICULO 293 DECRETO 409 DE 2007).

SOCIAL.
ARTICULO. 293 DIMENSIONES MÍNIMAS DE PATIOS Y VACÍOS. En las
edificaciones destinadas a vivienda y a otros usos diferentes que cuenten
con una altura de tres pisos o mas, el lado mínimo del patio o retiro será
de (3.00) tres metros para los tres primeros pisos, con un área minima de
vacío 9.00 metros cuadrados. Esta dimensión se incrementara en 0.50
metros por cada piso adicional. Las dimensiones resultantes del patio
deberán respetar desde el nivel en que éste comience.
__________________________________________________________________________________________________ 7
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
En edificaciones de un solo piso para vivienda, la dimensión minima del
lado de patios o vacíos será de dos (2.00) metros y el área minima de
cuatro (4.00) metros cuadrados. En edificaciones de dos (2) pisos para
vivienda, el lado mínimo será de dos metros con cincuenta (2.50) y el área
minima de seis metros con veinte cinco centímetros cuadrados (6.25).
Si la vivienda se realiza mediante un proceso de adicción hasta cuatros (4)

pisos, se permitirá que la dimensión minima del patio se cumpla en cada
piso independientemente; en los casos en los cuales se construya
simultáneamente mas de un piso, la dimensión minima del patio será la
mayor para todos los niveles.
Parágrafo 1. Cuando el proyecto arquitectónico resulte afectado

sensiblemente por la aplicación de lo previsto en los casos anteriores se
permitirá la reducción del lado mínimo a dos (2.00) metros. En edificaciones
hasta tres (3) pisos, siempre y cuando se compense con el incremento del
otro lado hasta completar el área minima que le corresponde por su altura.
Parágrafo 2. Para edificaciones hasta cuatro (4) pisos de altura se podrán
proyectar vacíos con un lado mínimo de dos con cincuenta (2.50) metros
cumpliendo con el área minima en función de la altura cuando se utilicen
exclusivamente para iluminar y ventilar cocinas o áreas de servicios. Del
quinto (5) piso en adelante esta medida se deberá incrementar en forma
constante en 0.50 metros adicionales por piso.
Parágrafo 3. No se permitirá la utilización con fachada abierta del vacío de

un mismo patio para la iluminación y ventilación de zonas sociales o
alcobas pertenecientes a mas de una unidad de vivienda, ubicadas en el
mismo nivel o niveles diferentes de la misma edificación, si la edificación de
las ventanas es inferior a seis (6.00) metros. Solo se permitirán distancias
menores en aquellos casos en que las ventanas correspondan a espacios
destinados a labores domesticas o servicios sanitarios y cumplan con las
especificaciones de las fachadas semicerradas o en aquellos en los cuales
mediante el diseño de la ventaneria se puede garantizar que no se
producirán registros entre las diferentes viviendas, tal como ventanas no
enfrentadas y adicionalmente retrazadas o con ángulos diferentes.
Parágrafo 4. El área minima del patio en el nivel en el que se desarrolle , se

podrá dividir como área privada de viviendas continuas con un muro cuya
altura máxima será la de dicho piso; en los pisos superiores el área de
vacío obligatorio no se podrá fraccionar.
Parágrafo 5. La distancia minima a la cual puede estar una ventana, balcón

o terraza de lindero sea paralela o forme ángulo con el, es de tres (3.00)
metros. Cuando la distancia es menor el patio o retiro se deberá cerrar con
__________________________________________________________________________________________________ 8
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
un muro hasta el nivel de enrace de la edificación. Cuando la ventana es
perpendicular al medianero y se encuentra a menos de tres (3.00) metros
de este, deberá tener vidrio fijo y opaco hasta un metro con ochenta (1.80)
metros del piso acabado.
En el caso de lotes que formen ángulos entre si, tanto las puertas de acceso
como las ventanas de la fachada deberán respetar una distancia de un
metro con cincuenta (1.50) al lote contiguo, ecepto en el caso de existir
antejardín, donde la distancia minima de la puerta o lindero será la
dimensión del antejardín.
La distancia minima entre ventanas opacas a linderos no podrá ser inferior a

tres (3) metros. La distancia minima entre ventanas que generen registro no
podrá ser inferior a seis (6) metros para el primer caso la ventilación deberá
estar a uno con ochenta (1.80) metros del nivel del piso acabado. “
H. ALTURA MÁXIMA Y RETIROS ( ARTICULO 288 DECRETO 409 DE

2007).

SOCIAL.
ARTICULO. 288 CONSIDERACIONES PARA LA DEFINICIÓN DE LA
ALTURA. Para la definición de la alturas de las edificaciones se tendrá en
cuenta lo dispuesto en al articulo 254 del acuerdo 46 de 2006.
Cuando por efectos de la topografía una edificación sobresalga del terreno

cinco (5) o mas pisos o diez y siete (17) metros de altura, por uno o varios
de sus costados dando frente a vías a linderos, esto deberá cumplir con la
exigencia de once (11) metros a ejes de las vías y las demás que se
determinan a linderos en la presente reglamentación.
Cuando una edificación alcance la altura máxima que le sea permitida, la

cubierta del ultimo nivel deberá ser en teja o en losa inclinada; únicamente
se permitirá en terrazas que no supere el 25% del área de dicho piso o nivel
ubicadas hacia la parte posterior de la edificación, salvo para el
cumplimiento de terrazas de evacuación.
La altura para las edificaciones de comercio, servicios, industriales e

institucionales o de servicios de la comunidad se rigen por las normas
especificas para dichos usos en la presente reglamentación.
__________________________________________________________________________________________________ 9
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
ASPECTOS TÉCNICOS.
A. ÁREA MINIMA CONSTRUIDA

SOCIAL.
ARTICULO. 291 ÁREA MINIMA CONSTRUIDA DE VIVIENDA. La unidad
de vivienda en los desarrollos urbanísticos y en las edificaciones aisladas o
desarrollos por construcción será proyectada con un área mínima
habitacional útil dependiendo del numero de alcobas. Así:
VIVIENDA DE UNA ALCOBA: treinta (30.00) metros cuadrados.
VIVIENDA DE DOS ALCOBAS: cuarenta y cinco (45.00) metros
cuadrados.
VIVIENDA DE TRES ALCOBAS: sesenta (60.00) metros cuadrados.
VIVIENDA DE CUATRO ALCOBAS: ochenta (80.00) metros cuadrados.
Parágrafo: Las anteriores dimensiones no aplican para vivienda

compartida, vivienda de interés social y vivienda campestre.”
B. OBLIGACIÓN DE ASCENSORES.

SOCIAL.
ARTICULO. 297 ASCENSORES. Toda edificación en altura que cuente
con mas de cinco (5) pisos o quince (15.00) metros estará dotada del
servicio de ascensor.
Para la definición de la exigencia de ascensor, se condenaran lo

establecido en los artículos xx y xx sobre la altura de las edificaciones y
semisótanos y sótanos.
En las edificaciones residenciales no requerirán ascensor las edificaciones

hasta seis (6) pisos, cuando el quinto (5) poso contemple apartamentos tipo
duplex.
La capacidad del ascensor con usos diferentes al residencial esta

determinada por el numero de personas o usuarios en concordancias con
las normas internacionales establecidas para el efecto. En las edificaciones
__________________________________________________________________________________________________ 10
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
residenciales se exigirá un ascensor con capacidad minima para seis (6)
personas en edificaciones de seis (6) o mas pisos o veinte (20)
apartamentos para un numero mayor de apartamentos, la capacidad del
ascensor será igual a una proporción del 10% del numero total de personas
que habitan la edificación, asumiendo un promedio de 3.94 personas por
apartamento.
C. PORTERÍA Y CUARTOS DE ASEO.

SOCIAL.
ARTICULO 306. PORTERÍA Y CUARTOS DE ASEO. Toda edificación en
altura con mas de cinco (5) pisos o aquellas que tengan mas de diez (10)
unidades de vivienda deberá disponer en sus áreas comunes privadas
distintas al antejardín, retiro a lindero o a quebrada, de un espacio de
portería próximo al acceso, dotado del mobiliario indispensable para el
desempeño de dicha actividad y de un servicio sanitario completo. Cuando
la portería ocupe el retiro frontal adicional su construcción se deberá hacer
lo mas transparente posible y con una altura máxima de un (1) piso o tres
(3.00) metros de altura.
Se exceptúan de la exigencia anterior lasa edificaciones que pertenezcan a

conjuntos o urbanizaciones cerradas que dispongan de un sistema de
portería común aquellas que operen mediante puertas electrónicas y
citófono y las destinadas a viviendas de interés social.
Las que operen mediante de un sistema de “ conserje” con horario de

oficina, dispondrán del espacio necesario para el funcionamiento de la
actividad.
Igualmente en todas las edificaciones se deberá disponer para el

mantenimiento de cuartos de aseo, a razón de uno como mínimo cada tres
(3) pisos localizados preferentemente en los descansos de las escaleras de
los cuales estarán dotados con poceta y agua corriente.”
D. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA.

SOCIAL.
__________________________________________________________________________________________________ 11
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
ARTICULO 308. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA . Las
edificaciones en altura que además de la conexión al acueducto publico
requieran de sistemas almacenamiento interno con tanques, deberán
efectuar los siguientes cálculos para los diseños de los sistemas de
dotación interna de acuerdo con las normas técnica vigentes.
Como dotación minima las edificaciones de mas de tres (3) pisos deberán
contar con tanques para almacenamiento de agua a razón de 500 litros por
cada vivienda; para los usos de comercio y de servicios se dispondrá de un
tanque de almacenamiento a razón de 500 litros como mínimo por cada
200 metros de área construida neta útil en dichos usos.
Parágrafo. En el proceso de otorgamiento de licencias urbanísticas se

considerara el requerimiento contenido en las disposiciones vigentes en
cuanto al bombeo necesario para el suministro de agua en edificaciones de
mas de tres pisos.
E. ÁREA PARA ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS SÓLIDOS. .

SOCIAL.
ARTICULO 309. ÁREAS PARA EL ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS
SÓLIDOS. Toda edificación para uso multifamiliar, comercial, de servicios o
mixta así como las urbanizaciones residenciales en todas sus topologías y
aquellas que la entidad de aseo determine, tales como equipamiento de
actividades industriales, deberá contar con un sistema de almacenamiento
colectivo de residuos sólidos de conformidad con las normas expedidas por
las entidades ambientales y de salud y demás entidades que lo requieran.
Los cuartos para almacenamientos para residuos sólidos en las

edificaciones cumplirán como mínimo con los siguientes requisitos.
- Deben estar cubiertos y estar con acabados lisos en paredes para
permitir su fácil limpieza e impedir la formación de ambientes propicios
para el desarrollo de microorganismos, insectos y roedores.
- Deben contar con sistemas de suministro de agua, de iluminación,
control de insectos, ventilación y reventilación, hacia el exterior ya sea
directamente o mediante ductos o buitrones; así mismo, con un
adecuado drenaje de posibles lixiviados.
- Los pisos de los cuartos de residuos sólidos deberán garantizar la
facilidad de su higiene y condiciones de seguridad con materiales
antideslizantes, de suficiente dureza para resistir los esfuerzos de
rodadura a que pueden estar sometidos; con acceso desde la vía
__________________________________________________________________________________________________ 12
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
publica, en caso de existir desniveles se dispondrán rampas
garantizando un ancho de un (1.00) metro de circulación con una
pendiente menor del 8%. Cuando el cuarto de residuos sólidos este
localizado en sótano o semisótano para estacionamiento de vehiculo del
edifico, la circulación de acceso y salida deberá hacerse por zonas
comunes claramente demarcadas y no podrá efectuarse a través de las
celdas de parqueo.
- Los cuartos de residuos sólidos deberán disponer de dos
compartimientos o espacios, uno destinado para material reciclable y
el otro para material no reciclable.
- Disponer del espacio suficiente para el almacenamiento de los
recipientes que contengan residuos sólidos y para la recolección de los
mismos por parte del personal encargado. Para el calculo del numero
de recipientes se consideran factores tales como volumen promedio de
residuos sólidos por habitantes, frecuencia de recolección, densidad de
la basura suelta y compactada igualmente la capacidad de los
recipientes.
- La áreas de almacenamientos de residuos sólidos para edificaciones
multifamiliares, comerciales e industriales será la que establezca la
autoridad competente.
- La distancia minima de un cuarto de almacenamiento de residuos
sólidos a fachadas abiertas o semicerradas será de tres (3.0) metros y
deberá garantizar la no propagación de olores.
Parágrafo. El cuarto de almacenamiento de residuos sólidos en los

desarrollos urbanísticos estará dispuesto de forma que el carro recolector
no impida el acceso vehicular o peatonal al momento de recolección de las
mismas.
F. DUCTOS DE RESIDUOS SÓLIDOS.

SOCIAL.
ARTICULO 310 DUCTOS DE RESIDUOS SÓLIDOS. Toda edificación que
contemple mas de cinco (5) pisos de altura deberá disponer de ductos para la
evacuación de residuos sólidos cumpliendo con las normas y requisitos
técnicos necesarios para el buen funcionamientos de los mismos, así como la
utilización de materiales lisos e inoxidables para su elaboración de tal forma
que no se propicie el atascamiento de residuos ni la generación de efectos
contaminantes, así:
- Se construirán con materiales resistentes al fuego y aislantes del
sonido, con paramentos interiores lisos, resistentes, impermeables,
__________________________________________________________________________________________________ 13
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
anticorrosivos y de fácil limpieza, su trazado será vertical, podrá tente
cambios de dirección siempre que no haya pendiente inferiores al
sesenta 60º.
- Su sección interior debe ser constante, no menor a 59 centímetros de
diámetro interior.
- Deben proveerse de las instalaciones recursivas de limpieza y contra
incendios.
- Si en su parte inferior se dispone de una superficie de rebote de
residuos sólidos, esta se construirá de tal modo que se eliminen al
máximo los ruidos y se evite que queden en ella los líquidos que
puedan desprenderse, y tendrá la pendiente necesaria para que por
gravedad todos los productos vertidos se depositen en los recipientes
dispuesto para ello.
- Las compuertas situadas en la diferentes plantas deberán ser de
materiales resistentes al fuego, de fácil limpieza y cierre silencioso y
estanco para los olores y corrientes de aire. Se situarán en lugares de
fácil acceso , preferentemente fuera de las viviendas y con suficiente
especio de maniobra.
- Cuando el cuarto que contenga el terminal del ducto sea distinto al
destinado a guardar los recipientes de basura, cada uno dispondrá de
ventilación totalmente independiente”.
2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.P

QUE NO SE DESARROLLE DESDE EL PRIMER NIVEL (
CONSTRUCCIONES EN PISOS SUPERIORES).
Lo que no esta prohibido esta permitido.

Articulo 6. Constitución Política de Colombia
“ TITULO 1
DE LOS PRINCIPIOS FUNDAMENTALES..
ARTICULO 6. Responsabilidad legal de los particulares y de los
servidores públicos. Los particulares solo son responsables ante las
autoridades por infringir la constitución y las leyes, los servidores públicos
lo son por la misma causa o por omisión o extralimitación en ejercicio de
sus funciones. “
3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LA

APROBACIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL PRIORITARIO SI
__________________________________________________________________________________________________ 14
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
SUBJETIVAMENTE CONSIDERA QUE NO SE CUMPLEN LOS
OBJETIVOS DEL PRECIO ( 70 S.M.L.M.V ).
A. Dentro de la función del curador no esta hacer avaluos comerciales

que le permitan decir con certeza que el inmueble rebasa los 70
salarios mínimos legales mensuales vigentes.
B. Si existe declaración expresa del titular de la licencia que se trata de
un proyecto de vivienda de interés social prioritario, el curador deberá
aprobar la licencia con base en el principio de la buena fe; o en caso
contrario deberá elevar denuncia penal contra el solicitante de la
licencia por fraude procesal.
4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR EN

EXTRACTO 5 Y 6.
Como la ley no restringe el extracto sino que por el contrario califica dicha
vivienda con un avalúo inferior a 70 salarios mínimos mensuales vigentes,
en teoría no existiría límite en cuanto al extracto en si.
A manera de ejemplo en un extracto alto se podría construir vivienda de
interés social prioritaria si la diferencia del suelo fura pequeña dentro del
proyecto, ya que el valor de los materiales es el mismo dentro del caso
urbano de la ciudad.
5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPAL

QUE EL PROYECTO EFECTIVAMENTE CORRESPONDE A V.I.S.P.
Se verifica en el momento en que la oficina de catastro haga el avalúo para

el cobro correspondiente para dicho inmueble, además la administración
municipal verificara el precio de venta de las viviendas de interés social
resultante o el precio del respectivo lote en aquellos casos de que se hayan
beneficiado de las normas o incentivos nacionales y municipales sobre la
materia.
6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL

PROYECTO DE V.I.S.P.
__________________________________________________________________________________________________ 15
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
Si se presenta la solicitud respetuosa ante el curador esta debe ser recibida,
y si por algún motivo no se le quiere recibir esta podrá radicarse en la
defensoría del pueblo, así como lo indica el código contencioso
administrativo en su artículo 27.
“CAPITULO VI
DE LAS ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS INICIADAS EN
CUMPLIMIENTO DE UN DEBER LEGAL.
Articulo 27. Deber de Colaboración de las autoridades. Cuando una
norma imponga a una persona el deber de presentar una solicitud, una
declaración tributaria, o de otra clase o de una liquidación privada. O el de
realizar cualquier otro acto para iniciar una actuación administrativa, las
autoridades no podrán impedirlo ni regresar a recibir el escrito con el que
se pretenda cumplir el deber. Ello no obsta para que se adviertan al
interesados las faltas en que incurran o las que aparentemente tiene su
escrito.
El interesado realizara ante el correspondiente funcionario del ministerio
publico los actos necesarios para hacer cumplir su deber, cuando las
autoridades no lo admitan, y el funcionario ordenara iniciar el tramite legal, e
impondrá las sanciones disciplinarias pertinentes.
En estas actuaciones se aplicara lo dispuesto en los dos últimos incisos del
articulo 5 y en los artículos 11, 12, 13, 14 y 15 de este mismo estatuto.”
7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LA

V..I.S.P.
En desarrollo del mandato constitucional del DERECHO A VIVIENDA DIGNA

del artículo 41, se han desarrollado una serie de estímulos económicos con la
finalidad de hacer efectivo este derecho en tratándose de vivienda de interés
social.
Estos atractivos no solo propenden por beneficios individuales para los

propietarios de la vivienda de interés social sino que también están destinados
hacia los constructores de esta modalidad de solución de vivienda.
Los beneficios tributarios y tarifarios están referidos al los siguientes tópicos,

entre otros: Expensas por licencias de construcción, devolución al Constructor
del IVA pagado en los materiales, impuestos de construcción, exoneración de
la retención en la fuente, derechos notariales y derechos registrales.
EXPENSAS DE CONSTRUCCIÓN
__________________________________________________________________________________________________ 16
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
Las expensas por expedición de licencias de construcción en proyectos que

involucren más de una vivienda de interés social tienen un descuento del 50%.
Ley 810 de 2003, artículo 11 y Decreto 564 de 2006, artículo 109.
Cuando se trata de expensas por expedición de licencias para una sola

vivienda de interés social en los estratos 1, 2 y 3, dicha expensa tiene un valor
único equivalente a cinco (5) salarios mínimos diarios legales vigentes, es
decir, $76.750 para el año 2008. Decreto 564 de 2006, artículo 117.
REINTEGRO AL CONSTRUCTOR DEL IVA PAGADO EN LOS MATERIALES
Por disposición del artículo 850 del Estatuto Tributario, reglamentado por el
decreto 1854 de 2001, la devolución se hará en una proporción al 4% del valor
registrado en las escrituras de venta del inmueble (hasta $2‟486.700 para el
año 2008). Esta compensación aplica para viviendas con valor inferior a 135
salarios mínimos mensuales legales vigentes ($62‟167.500 para el año 2008)
que correspondan a estratos socioeconómicos del 1 al 5.
RETENCIÓN EN LA FUENTE
Dice el artículo 400 del Estatuto Tributario que „El otorgamiento, la autorización
y el registro, de cualquier escritura pública, de compraventa o de hipoteca de
una vivienda de interés social de que trata la Ley 9ª de 1989, no requerirá del
pago de retenciones en la fuente‟. En este orden de ideas se ahorra el 1% del
valor de la venta (hasta $621.675 para el año 2008).
REGISTRO
El registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos tiene una

exención del 50% del valor ordinario. Aplica para estratos 1, 2 y 3. Decreto
2280 de 2008.
ESCRITURACIÓN
La compraventa e hipoteca de vivienda de interés social causará derechos

notariales equivalentes a la mitad de los ordinarios. Resolución 8850 de 2007,
Artículo 33, Superintendencia de Notariado y Registro.
__________________________________________________________________________________________________ 17
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
Existen casos especiales (ver decretos 2158 de 1995 y 371 de 1996) para los
cuales la tarifa única es de $5.940.
IMPUESTO DE CONSTRUCCIÓN
Este impuesto está regulado en cada municipio. Por ejemplo, en la ciudad de

Medellín están exentas del impuesto de construcción las viviendas de interés
social con valor inferior a 70 salarios mínimos mensuales legales vigentes
(32‟235.000 para el año 2008).
9. QUE RELACIÓN EXISTE ENTRE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

PRIORITARIA Y LA DECLARATORIA DE DESARROLLO
PRIORITARIO.
Directamente no existe una relación, pero en el fondo lo que se busca con

amabas instituciones es dar aplicación efectiva a los principios
constitucionales y al ordenamiento territorial:
 La función social y ecológica de la propiedad.

 La prevalencia del interés general sobre el particular.
 La distribución equitativa de las cargas y beneficios.
 A los principios legales de función pública del urbanismo.
 Todas las personas tienen derecho a gozar de un ambiente sano.
 Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará
las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y
promoverá planes de vivienda de interés social.
CONCLUSIONES
RESUMEN: Este trabajo consiste en identificar algunas necesidades básicas

de calidad que debe tener la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), es un análisis
que se hace sobre la VIP para encontrar la calidad y las falencias que estos
proyectos tienen. Para esto se realizaron encuestas a cinco proyectos ubicados
en diferentes localidades de la ciudad de Bogotá con el fin de analizar la
percepción de sus moradores con respecto al diseño, construcción y entorno
de sus viviendas; posteriormente se elaboro una matriz de calificación para
__________________________________________________________________________________________________ 18
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
conocer los problemas que se están presentando y que se dieron a conocer a
través de los datos arrojados en las encuestas; luego de hacer la comparación
entre las diferentes matrices de calificación se encontraron las fallas, que se
pueden atribuir al constructor las que se deben tener en cuenta para ser
subsanadas.
Esta investigación pretende identificar la calidad en el diseño y construcción

con que se está entregando la Vivienda de Interés Prioritario (VIP). Al igual que
la ubicación y el entorno de estos proyectos.
1 INTRODUCCIÓN
La carencia en la adquisición de vivienda propia en los estratos menos
favorecidos ha generado que algunas familias hayan adquirido lotes ilegales
para construirlos y suplir la necesidad de un techo en donde vivir.
Para afrontar esta situación el Gobierno Nacional ha adoptado políticas con el
fin de favorecer a los estratos más bajos. Se ha definido la Vivienda de Interés
Social como aquélla vivienda con un precio de venta menor a 135 salarios
mínimos mensuales legales (smml) con el fin de otorgar subsidios de vivienda,
en la actualidad existen viviendas que oscilan entre 50 y 70 (smml)
favoreciendo así a familias de bajos ingresos acceder a estos proyectos los
cuales son de carácter prioritario. Esta disminución en su valor se debe a
diseños innovadores que permiten alcanzar la relación precio – área y la
celeridad en los procesos constructivos.
Pero estos contextos (precio – área y procesos constructivos) han evidenciado
deficiencias en requerimientos mínimos de habitabilidad y aseguramiento
de la calidad.
Si bien es cierto una de las principales limitantes para el acceso de la vivienda
de las clases menos favorecidas es la dificultad de ahorro para la cuota inicial
y el acceso al crédito como apalancamiento para el pago de esta deuda ya que
la mayoría de estas familias carecen de una fuente de ingresos estables y por
otro lado el elevado precio y la escasez en la tierra urbana para atender la
demanda de vivienda y el constante aumento de los materiales han hecho
que se tengan que sacrificar componentes esenciales
2 METODOLOGÍA
Con el fin de identificar las necesidades básicas de calidad que se deben tener
en cuenta en el diseño, construcción y urbanismo de las vivienda de interés
prioritario, se realizo un estudio a diferentes proyectos de distintas localidades
de la ciudad de Bogotá. El criterio para la escogencia de estos proyectos se
basa en que el auge de la construcción en la ciudad de Bogotá esta localizada
en la periferia ya que allí se encuentran grandes extensiones de terreno por
urbanizar, por tal motivo se escogieron las siguientes localidades: Suba, Bosa,
Fontibon, Rafael Uribe y Usme y los proyectos en su mismo orden Quintas de
__________________________________________________________________________________________________ 19
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
lombardia, Santiago de las atalayas, Sabanagrande superlote II, San cayetano
y Miravalle.
Una vez seleccionados los proyectos se recopilan las especificaciones
ofrecidas por el constructor como son: descripciones generales y
especificaciones técnicas.
Por otro lado y paralelamente a estos datos se trabajó con el formato de
encuesta el cual registra la percepción de algunos propietarios de estas
viviendas en cuanto al diseño, construcción y urbanismo de sus proyectos.
Una vez consignados estos datos se analizan para después conjuntamente con
los datos generales y especificaciones técnicas ofrecidas por el constructor
establecer parámetros de calificación a los proyectos.
Con los análisis de las encuestas y las calificaciones de los proyecto se
identifican las necesidades básicas que se deben tener para mejorar la calidad
de la vivienda de interés prioritario.
3 FORMATO ENCUESTA
Para aprovechar el registro histórico y continuar con las investigaciones
realizadas en lo referente a la Vivienda de Interés Prioritario se tomo como
base la encuesta realizada por el Ingeniero Mauricio Andrés Otero Dumar y se
tuvieron en cuenta otros aspectos que han sido una guía en los estudios
europeos de la reglamentación de la calidad de vivienda “Estudio Comparativo
sobre el Control y Promoción de la Calidad de la Vivienda en Europa” como
son: Espacio, Ambiente Interno y Salud , Accesibilidad y Vecindario,
adicionalmente fuera de estos aspectos se involucraron otros componentes los
cuales se determinaron de acuerdo a la experiencia y buen juicio del
proponente y del asesor de este trabajo de tesis.
Una vez analizada la información anteriormente descrita se estableció el
formato de encuesta el cual esta dividido en los siguientes grupos:
3.1 Datos generales

En este grupo se identifica la composición del núcleo familiar que habita en la
vivienda, el uso de la vivienda y el tiempo que llevan habitando en ella.
3.2 Aspectos económicos

Aquí se analizan las tres grandes variables que permiten el acceso a la
vivienda las cuales son: Ahorro programado, Subsidio y crédito.
3.3 Servicios públicos e instalaciones internas

En estos dos grandes grupos se pretende verificar primero la calidad de los
servicios públicos que abastecen al sector en donde se encuentra ubicado el
proyecto y el ambiente de higiene al interior de la vivienda.
3.4 Ambiente interno y salud

Aquí se mide la calidad de vida del residente al interior de la vivienda.
__________________________________________________________________________________________________ 20
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
3.5 Espacio
Se verificara si el diseño espacial de la vivienda esta acorde con las
necesidades del usuario. En lo referente a circulaciones privadas este ítem se
refiere a las escaleras de las viviendas y el ítem de espacios comunales a los
sectores de salón, cocina y patio.
3.6 Ampliaciones y/o modificaciones

En este grupo se identifican las ampliaciones y modificaciones que han
realizado sus propietarios ya sea para acoplar la vivienda a sus necesidades o
para mejorar la apariencia de esta.
3.7 Cambio de especificaciones en acabados

La mayoría de las viviendas de Interés Prioritario tienen una calidad baja o nula
en cuanto a la entrega de sus acabados, con este grupo se medirá cuales son
los acabados que el usuario realiza para mejorar la apariencia, el ambiente
interno y la higiene de la vivienda.
3.8 Deficiencias constructivas

Aquí se analizara las deficiencias que ha sufrido la vivienda desde su momento
de entrega a la fecha y se verificara si la supervisión, el método constructivo, el
diseño arquitectónico y los materiales con los cuales se construyo la vivienda
fueron los adecuados, cabe anotar que en lo referente a la calidad de los
materiales el análisis presente es muy subjetivo ya que se requeriría de toma
de muestras y ensayos de laboratorios los cuales se deben hacerse durante la
etapa de construcción.
3.9 Áreas comunes

Aquí se medirá si estos espacios entregados a la comunidad cumplen con las
necesidades de los residentes y con las expectativas ofrecidas en la etapa de
promoción del proyecto.
3.10 Vecindario
Con este punto se busca analizar las características que brinda la ubicación y
entorno del proyecto.
4 CALIFICACIÓN PROYECTOS
La matriz de calificación del proyecto tiene como base algunos grupos del
formato de encuesta. La incidencia para cada uno de los ítem del grupo se
estableció teniendo en cuenta la prioridad de la actividad y la responsabilidad
del constructor. Esta matriz tiene los siguientes grupos:
4.1 Servicios públicos
__________________________________________________________________________________________________ 21
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
Los servicios Hidráulicos, Sanitarios y Eléctricos son los que tienen una mayor
incidencia dentro de este grupo ya que se consideraron como servicios básicos
que deben ser instalados ya se a por el constructor y/o las empresas
prestadoras de estos servicios. Con respecto al gas natural y teléfono estos
servicios no se consideraron prioritarios para la necesidades de sus usuarios
aunque su uso se hace indispensable en algunas situaciones, de hay que la
incidencia sea menor con respecto a los anteriores servicios.
En cuanto a la recolección de basuras este servicio se encuentra incluido
dentro del servicio de acueducto y alcantarillado de ahí que el porcentaje de
calificación sea el menor del grupo.
4.2 Instalaciones internas

Las instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de gas deben ser de muy
buena calidad ya que una falencia en estas pueden llevar al deterioro de la
vivienda o inclusive hasta la perdida de las mismas.
Otro aspecto que se tuvo en cuenta es que también pueden llegara a afectar la
calidad del aire que se respira al interior de las viviendas.
4.3 Ambiente interno y salud

Con respecto a la ventilación natural este ítem es el de mayor incidencia en el
grupo ya que de este se deriva la calidad del aire y el aspecto del espacio. Con
respecto a la calidad del aire su porcentaje es relativamente alto ya que resulta
ser un factor importante para que la vivencia resulte agradable y sana para sus
moradores.
Los niveles de acústica tienen una incidencia menor sobre los ítem anteriores
ya que este no solamente depende del diseño y sistema constructivo de la
vivienda sino de la convivencia de sus residentes. Lo mismo ocurre con la
privacidad al interior de las viviendas ya que es mas responsabilidad de los
habitantes del proyecto que del diseño y sistema constructivo del mismo.
4.4 Deficiencias constructivas

Las incidencias para cada uno de sus ítem dependen de que tanto
comprometan la estabilidad de la vivienda como también su grado de
reparación de la misma.
Por otro lado el valor de la incidencia total de este grupo se hizo mediante la
calibración total de la matriz ya que este resulta un porcentaje negativo del
proyecto el cual debe castigar severamente la calidad debido a que la
presencia de estos factores influye en las respuestas y apropiaciones de la
vivienda por parte de sus residentes.
4.5 Áreas comunes

Se le dio importancia a la existencia del salón comunal y a las zonas verdes ya
que los espacios de las viviendas no permiten realizar ciertas actividades de
esparcimiento y recreación. En cuanto al parque infantil su incidencia se debe a
__________________________________________________________________________________________________ 22
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
que la mayoría de las respuestas en las encuestas se asociaron con el
mantenimiento y seguridad de esta área que en cierta medida deja de ser
responsabilidad del constructor ya que el se encarga del diseño, construcción y
en algunos casos se su dotación. Con respecto a los parqueaderos su
incidencia no están alta como los anteriores porque para algunos moradores
estos espacios le son indiferentes. No obstante este requisito es una exigencia
que tiene que ser acatada por el constructor. Para los locales comerciales su
incidencia es baja ya que estos proyectos son destinados para uso residencial,
sin embargo estos espacios pueden brindar sostenibilidad al proyecto.
4.6 Vecindario
La incidencia total de este grupo es menor con respecto a los demás ya que
estos ítem no son responsabilidad del constructor sino de las exigencias de
futuros desarrollos de la Ciudad. Definido estos grupos y sus valores de
incidencia se realiza la calificación del proyecto la cual es la suma de los totales
parciales dividido por 5.2, este ultimo es la suma total de las incidencia
favorables al proyecto.
Dependiendo la calificación del proyecto se establecen los siguientes rangos:
Tabla 1. Rangos calificación de proyectos. Calificación Rango Bueno 80.01% a
100% Regular 60.01% a 80% Malo 50% a 60% Los valores máximos y
mínimos son resultantes de la calibración del modelo. Teniendo un 50% como
promedio malo sobre el 100% optimo de la calibración del modelo he optado
por tomar los rangos que se muestran en la tabla; no obstante pueden resultar
valores por debajo del mínimo, lo cual obliga a realizar un mayor muestreo de
encuestas y a determinar si las especificaciones actuales de las áreas
comunes cumplen con lo ofrecido por el constructor. En caso de que la
calificación no llegue al rango mínimo se puede concluir que las falencias son
bastante notorias en todo el proyecto cosa que deja entredicho la calidad del
mismo.
5 RESULTADOS
Verificando el rango para el promedio de los proyectos la calificación de estos
es regular y las principales falencias en cuanto a la calidad de la vivienda se
registran en los grupos de áreas comunes con un 53.75%, Espacio con un
55.53%, ambiente interno y salud con 72.34% y deficiencias constructivas con
un 44.52%. Con respecto a las áreas comunes su calificación es mala y esto se
debe principalmente a que se presentan problemas con el parque infantil y las
zonas verdes, sin embargo cabe anotar que en las respuestas de las encuestas
estos ítem estuvieron asociadas con la seguridad del proyecto lo cual se ve
reflejado en el proyecto san Cayetano que obtuvo la mayor calificación en el
ítem de seguridad y en el grupo de áreas comunes.
Dentro del grupo de áreas comunes otro factor que hace que los proyecto
presenten esta mala calificación es la falta de los locales comerciales los
cuales deberían ser considerados dentro del diseño del proyecto ya que no
__________________________________________________________________________________________________ 23
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
solamente suplen algunas necesidades básicas de consumo de sus moradores
sino que también se puede pensar desde el punto de vista como ayuda a la
sostenibilidad del proyecto mediante el cobro de un arriendo que seria un
ingreso al proyecto.
En cuanto al espacio de las viviendas se deben replantear las dimensiones del
lote expuestas en el acuerdo 6 de 1999 en donde se establece que para
vivienda unifamiliar este debe ser de 3m de frente por 11 de fondo y para
vivienda bifamiliar de 6m de frente por 11 de fondo, ya que es una limitante
tanto para los diseños arquitectónicos como estructurales los cuales tienen que
ajustarse a estas medidas. Por otro lado la mejor calificación en cuanto al
espacio lo obtuvo el proyecto Santiago de las atalayas pues esto se debe a la
ubicación y diseño de la escalera y el patio. El grupo de ambiente interno y
salud presenta una calificación regular del 72.34%; en cuanto a la calificación
de este para cada uno de los proyectos se encontró que cuatro están por
encima del 70% y solamente uno registra una calificación mala del 56%. Para
establecer el porque de esta diferencia se revisaron los planos arquitectónicos
y se observo que el proyecto Quintas de Lombardia presenta la zona del patio
cubierta con teja eternit lo cual limita la ventilación natural y la calidad del aire
de la vivienda, a diferencia de los demás proyectos que registran estas zonas
descubiertas. Cabe anotar que la especificación del patio cubierto genera una
mayor utilidad al constructor por que es mas rentable para este proyecto el
suministro e instalación de la cubierta que el de la puerta metálica. En cuanto a
las deficiencias constructivas estas registran un porcentaje negativo del 44.52%
lo cual es alto ya que este debe tender a cero, y las principales deficiencias
constructivas que se presentaron en estos proyectos son: humedad en los
muros y en las placas de entrepiso, fisuras en muros, en placas de entrepiso y
en la placa de contrapiso, grietas en muros y en la placa de contrapiso,
asentamientos y falta de bajantes de aguas lluvias. Para minimizar estas
deficiencias constructivas y evitar sobre costos en el porcentaje de postventas,
se requiere una mejor planeación en la etapa de diseño y una mayor
supervisión en la etapa de construcción del proyecto.
Se tiene un porcentaje del 12.62% para el grupo de vecindario y los factores
que disminuyen la calificación para el proyecto son la falta de iglesia como de
colegios y el nivel de inseguridad.
6 RESULTADOS
En el transcurso de la investigación se identificaron las falencias encontradas
en los diferentes proyectos de construcción (VIP), los cuales son factores
predominantes en la calificación de la calidad de estos proyectos. La
investigación permitió conocer las deficiencias mas usuales en el diseño y
construcción de estas viviendas.
El formato de encuestas permito conocer la inconformidad de los usuarios de
estas viviendas ya que actualmente se están presentando problemas tanto de
diseño como de construcción.
__________________________________________________________________________________________________ 24
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58
Facultad de Derecho
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----
Los ítem e incidencias que se establecieron para la calificación de proyectos de
vivienda deben seguir siendo analizados y subsanados mediante la ampliación
de muestreos a diversos proyectos de vivienda.
El Gobierno debe tener una mayor injerencia en la supervisión de estos
proyectos con el fin de optimizar la calidad de vida de sus habitantes.
El reto del constructor hacia estos proyectos es cada vez mas difícil pues por
un lado esta el poder adquisitivo del usuario y por otro lado debe sortear el
incremento que ha presentado la construcción lo cual hace que se tengan que
bajar especificaciones que afectan la calidad de la vivienda.
7 BIBLIOGRAFÍA
Echeverry, D. 2003. Vivienda de interés social retos y oportunidades.
Construdata No 126 Bogotá: Colombia.
Ministerio de Desarrollo Económico. Documento de trabajo.
Calidad de vivienda urbana de interés social criterios y desarrollos

preliminares. Bogotá: Colombia.
Otero, M. 2002. Evaluación al desarrollo del proyecto ciudadela

el recreo de metro vivienda. Bogotá: Universidad de los Andes.
Sociedad Colombiana de Arquitectos. Documento de trabajo.
Código Colombiano de la vivienda. Bogotá: Colombia.
Subdirección de Control de Vivienda. 2004. Boletín consolidado de vivienda

formal 2000 -2004. Bogotá: Colombia.
Subdirección de Control de Vivienda. 2004. Archivo físico, caja 699 carpeta

17309, caja 700 carpeta 17317, caja 1086 carpeta 14533, caja 1339 carpeta
20322, caja 748 carpeta 18030, caja 1093 carpeta., Bogotá: Colombia.
Uribe, A.E. 2004. La problemática de la vivienda social. Terracota No 12

Bogotá: Colombia.
Aportes
Jaqueline Bustamante Lopera.

Conciliadora en Derecho
__________________________________________________________________________________________________ 25
_________
Perito Avaluador
310 448 39 22 301 248 97 58

Precisiones Sobre La Vivienda de Interes Social Prioritario (VISP)

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Precisiones Sobre La Vivienda de Interes Social Prioritario (VISP)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

MARTHA EUGENIA BUSTAMANTE LOPERA

Diplomado En Derecho Urbano

Diplomado En Derecho Urbano.

Desde el Punto de vista Teórico Practico descripciones relacionadas con

Martha Eugenia Bustamante Lopera

La carencia en la adquisición de vivienda propia en los estratos menos

DENSIFICACIÓN HABITACIONAL MEDIANTE VIVIENDA DE

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS

2. POSIBILIDAD DEL OTORGAMIENTO DE LA LICENCIA PARA V.I.S.P

3. COMO SE PUEDE OPONER LEGALMENTE EL CURADOR A LA

4. POSIBILIDAD DE NEGAR LA LICENCIA DE V.I.S.P POR ESTAR EN

5. EN QUE MOMENTO SE VERIFICA POR LA AUTORIDAD MUNICIPAL

6. QUE HACER ANTE EL CURADOR QUE SE NIEGUE A RECIBIR EL

7. VENTAJAS TRIBUTARIAS EN EXPENSAS, NOTARIALES DE LA

8. QUE RELACIÓN EXISTE ENTRE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

DESDE SU ASPECTO TÉCNICO Y JURÍDICO

1. DETERMINAR LAS CONDICIONES TÉCNICAS Y JURÍDICAS

A. EL AVALÚO COMERCIAL DEBE SER INFERIOR A LOS 70 S.M.L.M.V.

B. VERIFICACIÓN DEL ÁREA MÁXIMA EN LA ZONA URBANA

C. DIMENSIONES DE LOTES MÍNIMOS PARA DIFERENTES

Art. 1. Adóptese las siguientes normas mínimas para la urbanización y

1. Área minima de lote para VIS tipo 1 y 2.

TIPO DE LOTE MÍNIMO FRENTE AISLAMIENTO

2. Porcentaje de sesiones urbanísticas gratuitas:

Para espacio Publico Entre el 15 % al 20% del área neta urbanizable

E. NORMAS ESPECIFICAS PARA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

La vivienda de interés social cuyo precio de venta este entre 70 y 135

F. EXIGENCIAS DE ESTACIONAMIENTO DECRETO MUNICIPAL 409 DE

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

En los casos en los que el número de soluciones de vivienda sea inferior a

En las áreas de influencia de los sistemas de transporte masivo de mediana

Las celda producto de la aplicación de la norma anterior serán comunes en

Se exceptúan de la exigencia de estacionamiento:

G. VERIFICACIÓN DE ÁREAS MÍNIMAS PARA PATIOS Y VACÍOS

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

Si la vivienda se realiza mediante un proceso de adicción hasta cuatros (4)

Parágrafo 1. Cuando el proyecto arquitectónico resulte afectado

Parágrafo 3. No se permitirá la utilización con fachada abierta del vacío de

Parágrafo 4. El área minima del patio en el nivel en el que se desarrolle , se

Parágrafo 5. La distancia minima a la cual puede estar una ventana, balcón

La distancia minima entre ventanas opacas a linderos no podrá ser inferior a

H. ALTURA MÁXIMA Y RETIROS ( ARTICULO 288 DECRETO 409 DE

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

Cuando por efectos de la topografía una edificación sobresalga del terreno

Cuando una edificación alcance la altura máxima que le sea permitida, la

La altura para las edificaciones de comercio, servicios, industriales e

A. ÁREA MINIMA CONSTRUIDA

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

Parágrafo: Las anteriores dimensiones no aplican para vivienda

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

Para la definición de la exigencia de ascensor, se condenaran lo

En las edificaciones residenciales no requerirán ascensor las edificaciones

La capacidad del ascensor con usos diferentes al residencial esta

C. PORTERÍA Y CUARTOS DE ASEO.

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

Se exceptúan de la exigencia anterior lasa edificaciones que pertenezcan a

Las que operen mediante de un sistema de “ conserje” con horario de

Igualmente en todas las edificaciones se deberá disponer para el

D. TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA.

“ DECRETO MUNICIPAL Nro. 409 de 2007

Parágrafo. En el proceso de otorgamiento de licencias urbanísticas se

E. ÁREA PARA ALMACENAMIENTO DE RESIDUOS SÓLIDOS. .