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Ctedra Caprarulo

Instituciones de Derecho Privado


Curso N 11 Segundo Cuatrimestre 2013

Trabajo Prctico - Compra Venta Comercial Alumnos: - Francisco Fernndez de Oliveira 873.686 - Martin Dobantn 872.070 - Alan Berisso 864.717 - Fernando Arvalo 862.767 - Nicols Ezequiel Garca 862.842

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Conceptos generales: Segn el Art. 1323, Cdigo Civil; Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Conviene destacar que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligacin de hacerlo. La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones econmicas y jurdicas de los hombres. La circulacin de bienes obedece en su casi totalidad a este dispositivo legal. Con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere inters internacional, haciendo a la par ms complejo su rgimen legal. Clasificacin del contrato de Compraventa: a) Es Bilateral: Porque implica obligaciones para ambas partes. b) Es consensual: Debido a la manifestacin del consentimiento de las partes contratantes. Produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio. c) Es Aleatorio: La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir. d) Es Oneroso: Las partes asumen obligaciones recprocas de modo que se promete una prestacin para recibir otra. e) Es Conmutativo: Porque genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes y recprocas entre las partes. Compraventa Civil y Comercial: Desde el punto de vista de su estructura jurdica, la Compraventa Civil y Comercial son contratos idnticos. Sin embargo, por razn de la distinta funcin econmica que ambos desempean, hay alguna diferencia en su regulacin legal. Como base para la distincin debemos sentar el siguiente principio: es Compraventa Civil toda aquella a la cual el Cdigo de Comercio no le haya atribuido naturaleza comercial. Todo contrato de Compraventa est regido por el Cdigo Civil a menos que lo contrario est dispuesto en el Cdigo de Comercio. Segn el Art. 450, del Cdigo de Comercio, Hay Compraventa Comercial cuando alguien compra una cosa para revenderla o alquilar su uso. En otras palabras, es necesario un propsito de lucro. Pero basta con que este propsito de lucrar exista en el vendedor o en el comprador, aunque la otra parte de la relacin jurdica no lo tenga. As por ejemplo, quien adquiere comestibles en un almacn para su propio consumo, no tiene desde luego

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intencin de lucrar, no obstante lo cual el acto es de comercio, porque el vendedor s la ha tenido. Desde el momento que la ley comercial dispone que por un motivo cualquiera un acto es comercial, esta calicacin tiene efectos jurdicos en todo lo relativo a ese acto y con atenencia a ambas partes. Es la solucin consagrada expresamente por el Art. 7 del Cdigo de Comercio segn el cual si un acto es comercial para una sola de las partes, todos los contrayentes quedan, por razn de l, sujetos a la ley mercantil. Es necesario puntualizar que lo que conere carcter de comercial al acto es el nimo de lucro, la intencin de especular con la cosa, de beneciarse con la reventa o la locacin. Por consiguiente, no importa que luego no se consume ese propsito; es decir, que por un motivo posterior a la compra el comprador decida no revender o no locar. El propsito de revender o locar de que la ley habla es aquel que puede inferirse de la propia declaracin de la voluntad del que otorg el acto o de su conducta. As, por ejemplo, se presumen actos de comercio todos los realizados por los comerciantes, salvo prueba en contrario (Art. 5, Cd. Com.). Pero esa presuncin se limita a la rbita de las actividades del comerciante. Si, por ejemplo, un farmacutico compra muebles para su casa particular, el acto no tendr por qu presumirse comercial. Las consecuencias jurdicas de la distincin entre Compraventa Civil y Comercial son las siguientes: a) En lo que atae a la competencia, depender del carcter de la Compraventa que entiendan los tribunales civiles o Comerciales b) En lo que atae a la prescripcin, la Compraventa Mercantil tiene algunos plazos especiales: i. Se prescribe por dos aos la accin para demandar el pago de mercaderas fadas, sin documento escrito (Art. 849). ii. Se prescriben por cuatro aos las deudas justicadas por cuentas de ventas aceptadas, liquidadas o que se presumen liquidadas (Art. 847, Inc. 1, Cd. Com.) . Cabe agregar que en la Compraventa Civil comn, el plazo de prescripcin es el de 10 aos (Art. 4023), trtese de exigir el precio o la entrega de la cosa. iii. Se prescriben por cuatro aos las acciones de nulidad o rescisin de la Compraventa Comercial (Art. 847, Inc. 3, Cd. Com.), en tanto que dichas acciones civiles tienen el plazo comn de prescripcin salvo las que derivan de violencia, dolo o falsa causa, que prescriben a los dos aos (Art. 4030, Cd. Civil.) c) Segn el Art. 1329, Cdigo Civil, las cosas ajenas no pueden venderse en tanto que el Cdigo de Comercio dispone precisamente lo contrario (Art. 453). Comparacin con otros Contratos: Para perlar con mayor rigor la nocin de la Compraventa, conviene compararla con otros contratos con los cuales tiene puntos de contacto.

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1) Con la Permuta: Mientras la Compraventa es el intercambio de una cosa por un precio en dinero, la Permuta supone el trueque de una cosa por otra. La distincin es clara, salvo en los casos de Permuta con saldo en dinero 2) Con la Cesin de Crditos: Es un contrato por el cual el acreedor, que se llama cedente, transmite los derechos que tiene en contra de su deudor a un tercero, que se llama cesionario La Cesin de Crditos puede hacerse por un precio en dinero, a cambio de otro crdito o gratuitamente. En estos dos ltimos casos, la distincin con la Compraventa es neta, pues falta el precio que es caracterstica de sta. Pero la distincin es mucho ms sutil en el primero pues en ambos contratos hay la enajenacin de un derecho por un precio en dinero. 3) Con la Locacin de Cosas: Puesto que la Locacin supone tan slo un compromiso de entregar el uso y goce de una cosa y no su propiedad, la distincin entre ambos contratos se presenta ordinariamente con toda nitidez. 4) Con la Locacin de Obra: Ocurre cuando una de las partes se obliga a ejecutar una obra y la otra a pagar por ella un precio determinado en dinero. La distincin entre ambos contratos es neta cuando quien encarga la obra suministra los materiales, pero no ocurre lo mismo cuando quien los provee es el empresario. 5) Con la Dacin en Pago: Segn el Art. 779, la Dacin en Pago se opera cuando el acreedor recibe voluntariamente por pago de la deuda alguna cosa que no sea dinero en sustitucin de lo que se le deba entregar o del hecho que se le deba prestar. Cuando la deuda tuvo origen en la entrega de una suma de dinero al deudor, la analoga con la Compraventa es evidente: de una parte, hay entrega de una suma de dinero; de la otra, la de una cosa. La semejanza es tan notoria que el Art. 781 dispone que si se determinase el precio por el cual el acreedor recibe la cosa en pago, sus relaciones con el deudor sern juzgadas por las reglas del contrato de compraventa. Esta semejanza no excluye, sin embargo, la existencia de una diferencia radical: la dacin en pago supone una obligacin preexistente, que queda extinguida por ese acto; la Compraventa constituye de por s la fuente de las obligaciones recprocas de comprador y vendedor. Esto tiene la mayor importancia, porque si la cosa se hubiere entregado en pago de lo que no se debe, la cosa puede ser repetida por el pagador, no solamente de la persona que la recibi, sino tambin de terceros de buena fe a quien aqul la hubiere transmitido aun a ttulo oneroso (Art. 787). As lo dispone expresamente el Art. 1325 (que completa y aclara el Art. 781), segn el cual el que da en pago una cosa est sujeto a las consecuencias de la eviccin, de los vicios redhibitorios y de las cargas reales no declaradas; ms la deuda que se paga ser juzgada por las disposiciones del ttulo Del pago. 6) Con la Donacin con Cargo: Ejemplo: Te dono este dinero, pero con ellos o parte de ellos debes construir una escuela, o Te dono estos bienes pero con el cargo de que me construyas una casa Mucho ms, difcil es la distincin cuando el beneciario es el propio donante. En tal caso, conviene destacar que, como regla general, cuando el cargo consiste en una prestacin en dinero ms o menos equivalente a la cosa, hay compraventa oculta tras una apariencia

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de donacin. Pero sta no es una regla absoluta, pues las circunstancias del caso pueden demostrar que la intencin del transmitente de la cosa fue realmente liberal. Esto suele ocurrir cuando factores no previstos en el momento de hacerse la donacin han desvalorizado la cosa o hecho ms gravoso el cargo. En suma, los jueces deben tener en cuenta las circunstancias que rodearon el caso para juzgar si ha mediado o no intencin liberal.

7) Con el Depsito: El contrato de depsito es un contrato mediante el cual el depositante cede la posesin de una cosa al depositario para que se encargue de custodiarla, debiendo ste restituirla cuando el depositante la reclame La confusin puede presentarse en cierto tipo de contratos en los que una persona remite a otra ciertas cosas para ser vendidas. As por ejemplo, un fabricante de joyas remite algunas al joyero minorista para que las exhiba y venda, jndole el precio al cual le facturar cada una de ellas y dejando libertad al minorista para que a su vez, cobre lo que crea conveniente. Se plantea la cuestin de si durante el tiempo que el minorista conserva las joyas en su poder, es depositario o comprador. Por ello, la alternativa entre restituir la cosa o venderla convierte la operacin en una Compraventa condicional. Elementos de la Compraventa: En la Compraventa existen algunos elementos que son comunes a todos los contratos: La capacidad. El consentimiento.

Y otros que le son propios o peculiares: La cosa. El precio.

Capacidad: El Art. 1357 sienta el principio general de que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar. Lo que interesa, en realidad, es la incapacidad que nos ocuparemos de ella a continuacin, distinguiendo entre las incapacidades de hecho y de derecho. Incapacidades de hecho; Segn los principales lineamientos de la capacidad, no pueden comprar o vender por si solos (pueden hacerlo solo por medio de representantes legales): a) Dementes. b) Sordomudos que no puedan expresarse por escrito. c) Menores de edad, sean adultos o impberes. d) Personas por nacer. e) Aquellos condenados por pena de prisin o reclusin mayores a tres aos.

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Incapacidades de derecho: La diferenciacin entre incapacidad de hecho y de derecho es vital, ya que en el primer caso la incapacidad no es absoluta: tanto los menores emancipados como los representantes legales de los incapaces pueden realizar la compraventa. En la incapacidad de derecho no hay forma de comprar y vender, ya sea por s solo, por un representante legal o convencional. Existen 8 incapaces de derecho: 1) Padres, tutores y curadores: el artculo 1359 nos dice que no pueden vender los bienes de sus hijos, pupilos y curados, mientras que el artculo 1361 inciso 1 y 2 manifiesta que no pueden comprarlos tampoco: .- Es prohibida la compra, aunque sea en remate pblico, por s o por interpuesta persona: 1 - A los padres, de los bienes de los hijos que estn bajo su patria potestad; 2 - A los tutores y curadores, de los bienes de las personas que estn a su cargo y comprar bienes para stas, sino en los casos y por el modo ordenado por las leyes. Esto evita el conflicto de intereses, situaciones donde el representante legal podra aprovecharse de la situacin del menor bajo su guarda. Todo esto se fundamente en el artculo 279 donde dice expresamente que no se puede celebrar ningn tipo de contratos entre ellos: Los padres no pueden hacer contrato alguno con los hijos que estn bajo su patria potestad. 2) Albaceas. Nuevamente se intenta que no se saque ventaja de su posicin y as perjudicar a los acreedores, legatario o heredero. Entonces, no pueden comprar ni vender los bienes de las testamentaras que estn a su cargo. 3) Esposos entre s. La prohibicin de realizar contratos de compraventa entre esposos se basa en la facilidad que supondra burlar el rgimen matrimonial, que no puede ser modificado por la voluntad de los cnyuges. Se evita la transferencia de bienes que deje sin garanta a 3ros contratados por alguno de los esposos. 4) Religiosos profesos. El derecho positivo indica que stos son todos aquellos que realizaron el voto de castidad, pobreza y obediencia. No pueden comprar ni vender, salvo que se trate de inmuebles en efectivos o que compran y vendan representando a su convento (Art. 1160). 5) Empleados pblicos. Se les prohbe comprar o vender los bienes del estado o de las municipalidades de las que estuvieran encargados. Esto se aplica estrictamente a todos aquellos que tienen su cargo en la administracin o venta de los bienes. Ahora, nada impide que un empleado pblico del poder judicial compre un bien ofrecido por el poder ejecutivo. Se trata de defender los intereses del Estado, sta es la razn moral que justifica la incapacidad. 6) Ministros nacionales y provinciales. Los ministros nacionales no pueden comprar ni vender bienes nacionales, de corporaciones civiles o religiosas y de establecimientos pblicos. Los ministros provinciales no pueden comprar ni vender bienes provinciales, de corporaciones civiles y religiosas o de establecimientos pblicos. As, no podrn influenciar las ventas para que algn otro ministro pueda

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adquirir el bien. La venta es nula aunque haya sido dispuesta por un ministerio al que no pertenece. 7) Jueces y empleados de la administracin jurdica. Los jueces, tasadores, procuradores, fiscales, defensores de menores, abogados y escribanos no pueden comprar ni vender los bienes que estn en litigio en el tribunal que ejercen o ejercieron sus funciones. Se intenta evitar la duda sobre la ecuanimidad de los que imparten justicia, es de orden moral. 8) Mandatarios. Todos los que actan como rganos investidos de poder de una cosa ajena no pueden comprar los bienes que estn encargados de vender por cuenta de sus comitentes. Mandatos jurdicos, convencionales o legales. El consentimiento: Aplicacin de los principios generales: remisin. Como cualquier contrato, en la compraventa se necesita un acuerdo de voluntades debidamente declaradas. Para que se repute concluido y obligue a las partes se debe recaer sobre la cosa y el precio, elementos esenciales del contrato. La omisin en el contrato de estipulaciones no esenciales es intrascendente (ej.: plazos de entrega). Debe haber un acuerdo sobre todos los puntos que forman la declaracin de la voluntad. El consentimiento tambin debe recaer sobre la naturaleza del contrato: si hay disenso, el contrato ser reputado inexistente. Forma y prueba. La compraventa es un contrato consensual, queda perfeccionado por el mero consentimiento de las partes. No tiene ninguna exigencia formal. Ahora, en el contrato de compraventa de inmuebles, el inciso 1 del art. 1184 indica que deba hacerse una escritura pblica. Con el paso del tiempo y gracias a la jurisprudencia, la escritura pblica dej de ser una exigencia formal del contrato de compraventa para transformarse en una formalidad indispensable del dominio. Actualmente, este tipo de contratos se suscribe de forma privada y luego se otorga la escritura pblica simultneamente con el dominio. En cuanto a la prueba, siendo un contrato consensual y no formal puede acreditarse por cualquier medio siempre que el monto sea menor a $10.000. Si el monto es mayor a los $10.000 se necesita un principio de prueba por escrito o que el contrato haya tenido principio de ejecucin. Se aceptan todo tipo de pruebas, hasta testigos. Elementos particulares de la compraventa: La cosa: Principios generales. Qu condiciones debe tener la cosa para ser objeto del contrato de compraventa? a) Debe ser una cosa en sentido material. Objeto material susceptible de apreciacin econmica. Si en cambio enajena un derecho, forma parte de la cesin de derechos. b) Debe ser una cosa cuya venta no est prohibida por la ley.

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c) Debe ser una cosa determinada o determinable. El artculo 1333 nos dice que una cosa es determinada cuando es cierta, y cuando es incierta pero su especie y su cantidad hubieran sido determinadas. d) Debe tener existencia real o posible. Pueden venderse las cosas existentes, ya sea actualmente o en el futuro. Lo que no puede hacerse es vender como existente cosas que no han existido nunca o han dejado de existir en el momento de formado el contrato. El acto sera nulo. Venta de la cosa ajena: De acuerdo con el cdigo civil argentino, las cosas ajenas no pueden venderse. Si algn bien fuese vendido, aun siendo de buena Fe, el vendedor debe satisfacer al comprador las perdidas e intereses por la anulacin del contrato (Art. 1329). Dicha anulacin se produce por la ratificacin del propietario sobre el bien en cuestin o cuando el vendedor posteriormente hubiese venido a ser su sucesor del propietario de la cosa vendida. (Art. 1330) Comparacin con Cdigo de Comercio: La venta de la cosa ajena es vlida, siempre y cuando el comprador ignorase que la cosa es ajena. Si el comprador, al celebrar el contrato, sabe que la cosa es ajena, la compraventa ser nula. La promesa de venta de cosa ajena ser vlida. El vendedor estar obligado a adquirirla y entregarla al comprador so pena de daos y perjuicios. (Art. 453).

Venta de cosa Futura: Segn el Art. 1327, pueden venderse todas las cosas que sean sujeto de contrato, es decir las que existen, pero tambin estn incluidas aquellas de existencia Futura, estipuladas bajo contrato. Cuando se venden cosas futuras el comprador es el que asume el riesgo de que no llegasen a existir en su totalidad. Lo mismo ocurre cuando el comprador adquiere cosas existentes pero sujetas a algn riesgo. El Precio: El precio de la cosa debe ser en dinero, de lo contrario no hay compra-venta. Existe el caso en el que el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato ser de permuta o cambio si es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario. (Art. 1356) El precio debe ser cierto, establecido por las partes en determinada suma que el comprador debe pagar (Art. 1349). En el caso de que las personas no determinen el precio la venta queda sin efecto. (Art. 1350). Por otro lado, si el precio fuere indeterminado o se dejare al rbitro de uno de los contratantes, el contrato ser nulo. El precio debe ser serio, no ficticio ni simulado. En el caso de que se quiera pagar el precio por una cosa que en realidad no se paga, no habr compra-venta sino donacin.

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Lo mismo ocurre con un precio irrisorio como ser un valor nfimo por una cosa q supone un valor ms alto, tambin se trata de una donacin. Diferente es el caso en el que se establece un precio desajustado a la realidad en el que se especula con la necesidad del comprador o vendedor, dependiendo de la situacin. Es tipo se denomina Precio Vil. Obligaciones del vendedor: El vendedor no puede cambiar de estado la cosa vendida y est obligado a conservar su estado hasta el momento en que sea entregado al comprador (Art. 1408) Riesgos: si la cosa perece sin culpa del vendedor, la venta queda resuelta, el vendedor no podr reclamar el pago y deber devolver si hubiere recibido. Si la cosa se deteriora sin culpa del vendedor, el comprador podr disolver la venta o pedir una disminucin proporcional del precio. Si la cosa se deteriora por culpa del vendedor, el comprador tiene derecho a exigir una cosa equivalente y el pago de daos y perjuicios.

Entrega: Forma: El vendedor deber entregar la cosa vendida, libre de toda otra posesin y con todos sus accesorios en el da que el comprador lo exija. (Art. 1409). El vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida, si no hubiese pacto en contrario. (Art.1415). Si el vendedor se hallare imposibilitado para encontrar la cosa, el comprador puede exigir que se le devuelva el precio. (Art. 1413) Tiempo de la Entrega: El vendedor debe entregar la cosa en el plazo previamente estipulado con el comprador. (Art. 1409). En caso contrario la entrega debe ser inmediata o el comprador puede exigir la disolucin de la venta. Lugar de Entrega: El vendedor debe entregar la cosa en el lugar convenido, en caso contrario, en el lugar donde se encuentre la cosa. (Art. 1410) Consecuencias de la falta de entrega: Derecho del Comprador: Ante el incumplimiento en la entrega de la cosa por parte del vendedor, el comprador puede solicitar el cumplimiento del contrato o resolucin de la venta, en ambos casos tiene derecho a reclamar por daos y perjuicios (Segn artculo 1412)

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Obligaciones de garanta: El vendedor debe garantizar al comprador que podr gozar de la cosa conforme a su destino, consecuencia de la buena fe y de la lealtad que debe exigirse siempre a los contratantes. Esta obligacin de garanta comprende tres trminos, en primer lugar el vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbacin del derecho que ha transmitido; en segundo lugar, debe procurar que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para hacerlo un derecho anterior a la transmisin, finalmente debe garantizar al comprador respecto de los vicios de la cosa.

Eviccin: La garanta de eviccin estipula que el vendedor debe asegurar al comprador que su ttulo es bueno y que nadie podr perturbarlo en el goce de la cosa alegando sobre ella un derecho. Segn el artculo 2091 del cdigo civil, Habr eviccin en virtud de sentencia y por causa anterior o contempornea a la adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce, o posesin de la cosa. Esta garanta entra en funcionamiento si: a) Existe una turbacin de derecho, de la cual resulte una prdida total o parcial de la propiedad o posesin; b) Un tercero invoque un ttulo anterior o contemporneo a la adquisicin. Vicios Redhibitorios: Se llaman vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa que existen al tiempo de la adquisicin y cuya importancia es tal que de haberlos conocido el comprador no la habra adquirido o habra dado menos por ella. (Artculo 2164) Cuando dos personas contratan sobre una cosa, debe entenderse que lo hacen teniendo en consideracin su estado aparente y las cualidades que normalmente tienen las cosas de esa especie y calidad. Si luego resulta que tenan un vicio o defecto oculto, la lealtad que debe presidir las relaciones contractuales obliga al enajenante a apresurarse a ofrecer al adquirente la rescisin del contrato o la indemnizacin del perjuicio. Y si no lo hace, la ley le da al adquirente las acciones tendientes a lograr ese resultado. No se trata de un recurso contra la mala fe del enajenante, que conoca los defectos ocultos de la cosa y los call al adquirente; contra ese evento est ya amparado ste por la accin de nulidad y daos y perjuicios derivados del dolo. La palabra redhibitorio proviene de redhibir, que signica hacer retomar. Con ella se expresa la idea de que el adquirente tiene el derecho de hacer retomar la cosa al enajenante y de exigirle que ste le devuelva el precio. Pero hay que advertir que no siempre el adquirente tiene esa accin para dejar sin efecto el contrato, pues cuando el vicio no es mayormente importante, slo podr reclamar la restitucin de una parte del precio.

Condiciones de Existencia: a) El vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore; pero no est obligado a responder por los vicios o defectos aparentes. (Art. 2.173) b) En segundo lugar, el vicio debe tener una importancia tal que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera adquirido la cosa o hubiera dado menos por ella (art. 2.164)

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c) Debe existir al tiempo de la adquisicin. Slo los vicios que existan al tiempo de la adquisicin de la cosa pueden dar fundamento a una queja del comprador (Art. 2.164); los posteriores no son imputables al vendedor y deben atribuirse a la accin del tiempo o a culpa del adquirente. Segn el artculo 2168; Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al tiempo de la adquisicin y, no probndolo, se juzga que sobrevino despus. Es una simple consecuencia del principio de que la carga de la prueba corresponde a quien alega el hecho. Obligaciones del Comprador: Momento en que debe pagarse: El precio debe pagarse en el momento establecido en el contrato; sino lo estipulara se realizar al momento de la entrega de la cosa (Art. 1.424) Lugar del pago: El precio debe pagarse en el lugar convenido; a falta de estipulacin, en las ventas al contado debe pagarse en el lugar de la entrega y en las ventas a plazo, sea ste derivado del contrato o del uso local, debe hacerse en el domicilio del comprador (Art. 1424) Inters: En principio, el comprador no debe los intereses del precio por el tiempo transcurrido entre el momento del contrato y el del pago, a menos que se trate de las siguientes hiptesis: ) Que el contrato je intereses, lo cual es muy comn en las ventas a plazos. b) Que el comprador haya incurrido en mora, en cuyo caso debe los intereses aunque el vendedor haya conservado la posesin de la cosa vendida. Ellos corren desde el momento de la mora. Derecho de Retener el precio El comprador tiene derecho a suspender el pago del precio en los siguientes casos: a) Si tiene temor fundado de ser molestado por una accin real, a menos que el vendedor le aance su restitucin (Art. 1.425) b) Si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas (art. 1.426) Obligacin de recibir la cosa Tiempo y Lugar: El comprador est obligado a recibir la cosa en el trmino jado en el contrato o en el que fuese de uso local, a falta de un trmino convenido o de uso, inmediatamente despus de la compra (Art. 1.427) Modalidades de Compraventa: Pacto comisorio: Se llama pacto comisorio la clusula que permite a los contratantes reclamar la resolucin del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las obligaciones a su cargo. La utilidad de este recurso resulta en nuestros das evidente. Es natural que si una de las partes no cumple, pueda la otra bien demandarle cumplimiento, bien desligarse de sus

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obligaciones. Por ello la legislacin moderna se inclina decididamente a admitir que todo contrato, salvo estipulacin contraria, contiene un pacto comisorio tcito que autoriza, en caso de incumplimiento, a solicitar la resolucin del contrato. Pacto comisorio expreso: Puede ocurrir que las partes hayan previsto expresamente en el contrato el pacto comisorio. La diferencia con el pacto comisorio tcito es, pues, importante. Si el pacto no hubiere sido previsto en el contrato, ste igualmente puede resolverse, pero la parte interesada en la resolucin debe darle al deudor una ltima oportunidad de cumplir; si el pacto fuera expreso, el cumplidor se limita a comunicar al incumplidor su voluntad de resolver. Advirtase que la ley dice que en este caso la resolucin se produce de pleno derecho, pero no incumplidor la voluntad de resolver. La solucin es lgica. La resolucin no podr ser automtica, pues el acreedor puede tener inters en exigir el cumplimiento. Bien entendido que la comunicacin slo tiene efecto si previamente el deudor ha quedado constituido en mora. Incumplimiento por caso Fortuito: El incumplimiento puede deberse a un caso fortuito. El Art. 888 dispone que la obligacin quede extinguida cuando la prestacin viene a ser fsica o legalmente imposible de cumplir. Si la obligacin del deudor cesa, es obvio que tambin el acreedor debe sentirse desobligado. Incumplimiento derivado del incumplimiento del que pretende: Resolver el Contrato: Algunas prestaciones requieren el concurso de la otra parte. As, por ejemplo, un constructor se compromete a terminar la obra en un tiempo dado, pero el dueo ha asumido el compromiso de proporcionar los materiales. Es claro que si el incumplimiento (o la demora en cumplir) del constructor tiene esta causa, el dueo de la obra no puede hacer jugar el Art. 1.204 para pedir la resolucin. Por el contrario, es el constructor el que puede reclamar la resolucin (Art. 1.644). Esta solucin es aplicable a cualquier contrato en el cual las prestaciones de una de las partes estn condicionadas a la colaboracin de la otra. Incumplimiento Parcial: Cabe preguntarse si un incumplimiento parcial puede dar lugar a la accin por resolucin. En principio, consideramos que la respuesta debe ser afirmativa. Por lo comn, las obligaciones contenidas en los contratos son indivisibles; cada una de las impuestas a una de las partes ha sido tenida en mira por la otra al contratar. Pero sta no es una regla absoluta. Si el incumplimiento es mnimo, si afecta slo a partes accesorias del contrato, el juez est autorizado a rechazar la demanda por resolucin y decidir la cuestin sobre la base de la indemnizacin de los daos derivados del incumplimiento parcial, manteniendo en pie el resto del contrato. Lo contrario significara un ejercicio abusivo e injustificable del derecho de resolucin. La jurisprudencia francesa ha negado este derecho cuando resulta imposible volver al estado de cosas primitivo, como ocurre en caso de servicios ya prestados; cuando volver las cosas al estado anterior ocasione gastos totalmente desproporcionados con los perjuicios que resultan del incumplimiento, como ocurrira en el caso de unas construcciones no conformes con los planos y presupuestos; cuando lo que falta deudor, su lealtad en el cumplimiento del contrato y el escaso perjuicio que resulte para el acreedor del incumplimiento parcial, sern elementos de juicio de

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primer orden para decidir al juez a negar el pedido de resolucin. La mala fe puede justificar la resolucin total aunque se trate de obligaciones accesorias o divisibles. De una manera general, se ha declarado que se configura un ejercicio abusivo del pacto comisorio, cuando media un perjuicio anormal, excesivo, extraordinario, una inexplicable y notoria injusticia repugnante al sentido moral. Pero si el pacto resolutorio ha sido expreso y en l se deja constancia de que aun el cumplimiento parcial de una obligacin accesoria o divisible da lugar a la resolucin, habr que estar a lo convenido. Daos y Perjuicios: Independientemente del derecho a la resolucin del contrato la parte que ha cumplido tiene derecho a la indemnizacin de los daos y perjuicios (Art. 1.204). Es una simple aplicacin de los principios relativos a la culpa en el incumplimiento. El Pacto Comisorio en la Compraventa: Reglas generales: El Cdigo Civil y La Ley 17.711: El Cdigo Civil en su Art. 1.412 reconoce al comprador el derecho de pedir la resolucin; en cambio, nada dice del vendedor por lo cual, durante mucho tiempo, la jurisprudencia le neg tal derecho: slo podra pedir el cumplimiento, conforme a la regla general del Art. 1.204, en su anterior redaccin. Pero haba muchos argumentos para decidir lo contrario, y entre ellos el de ms peso sin duda era el de que la ley no poda tratar de una manera distinta a las dos partes de un contrato; por lo tanto, lo que se le reconoca al comprador haba que concederlo tambin al vendedor. Lo cierto es que la jurisprudencia concluy por reconocer a ambas partes el derecho a demandar la resolucin. El nuevo texto del Art. 1.204 elimina toda duda de que el pacto comisorio beneficia a ambas partes; pero adems, la nueva solucin legal es ms expeditiva, pues no slo reconoce el derecho a demandar judicialmente la resolucin, sino que basta la interpelacin para que el adquirente, sin necesidad de intervencin judicial, pueda tener por resuelto el contrato cuando vencido el plazo de 15 das, la otra parte no ha dado cumplimiento; y si el pacto fuera expreso, basta el mero vencimiento del plazo para tener por resuelto el contrato. Como el Cdigo contiene varias disposiciones sobre el pacto comisorio en la compraventa, es necesario saber cules de ellas siguen vigentes. La pauta que debe guiarnos en la dilucidacin de este problema es que una nueva ley deroga la anterior en cuanto se oponga a sus normas. El problema consiste, por tanto, en establecer cundo existe contradiccin entre el Art. 1,204, nueva redaccin, y las normas del Cdigo Civil. En la medida en que exista tal contradiccin, las disposiciones del Cdigo estn derogadas; si, por el contrario, son compatibles, subsisten. Sea o arras: Concepto: En la prctica de los negocios es frecuente que los contratantes exijan una garanta de la seriedad de las intenciones de la otra parte. Un recurso muy empleado es la entrega de una la sea consista en otra cosa que no sea dinero (Art. 1.202), pero en la prctica esto es muy poco frecuente. La sea desempea un doble papel: por un parte, es una garanta de la seriedad del acto y tiene el carcter de un adelanto del pago del precio; por otra, importa acordar a los contratantes el derecho de arrepentirse, perdiendo la sea el que la ha entregado y

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devolvindola doblada el que la ha recibido (Art. 1.202). Empero, no hay inconveniente en que las partes atribuyan a la sea tan slo el carcter de garanta del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento. Se trata de una clusula que puede insertarse en todo contrato en el que queden pendientes de cumplimiento ciertas obligaciones; pero es sobre todo en la compraventa en donde desempea un papel de primera importancia. Sea Confirmatoria: Conceptos y Casos: Desde que las partes califican de sea a la suma de dinero entregada por una de ellas, debe entenderse que ambas tienen el derecho de arrepentirse. Puede ocurrir, sin embargo, que los contratantes, no obstante usar esta palabra, hayan entendido atribuirle tan slo carcter confirmatorio del acto, en cuyo caso el arrepentimiento sera imposible; as por ejemplo, si el contrato dice expresamente que las partes renuncian al derecho de arrepentimiento, o si dice que el comprador entrega una suma de dinero en concepto de sea, a cuenta del precio y como principio de cumplimiento, puesto que el derecho a arrepentirse se pierde desde que hay principio de ejecucin del contrato; finalmente la sea no da derecho a arrepentirse si por la naturaleza del contrato es evidente que las partes no entendieron reconocer esa facultad. As ocurrira en el caso de una persona que encarga un traje a su sastre y le entrega una sea; no puede entenderse que tiene derecho de arrepentirse y no pagar el saldo de precio, pues es obvio que el perjuicio que sufre el sastre que ha cortado la tela y hecho el traje no se satisface con aquella cantidad. Por motivos similares, se ha declarado que la sea entregada al martillero en una subasta judicial tiene carcter confirmatorio y no permite el arrepentimiento, ya que ese proceso procura la liquidacin definitiva del bien y no se concibe otorgar al comprador una facultad que obligara a llevar adelante un nuevo proceso, con prdida de tiempo y gastos que las partes tienen el mayor inters de evitar. Sin perjuicio de lo expuesto, cabe recordar que, en el procedimiento nacional, si la venta no se formalizare por culpa del postor cuya oferta hubiese sido aceptada como definitiva en el acto de remate, se ordenar otro nuevo. El postor ser responsable de la disminucin real del precio que se obtuviere en la nueva subasta, de los intereses acrecidos, de los gastos ocasionados y de las costas causadas (Art. 584, CPCCN). En cuanto a las sumas entregadas en garanta del cumplimiento del contrato o a cuenta del precio, slo tienen carcter confirmatorio y no dan derecho a arrepentirse, salvo que lo contrario resulte claramente establecido en el contrato. Sea Penitencial: Derecho de Arrepentimiento: El efecto tpico de la sea salvo que las partes hayan estipulado lo contrario- es el derecho de arrepentimiento que confiere a las partes. Aunque no hay exigencias formales para que tal efecto se produzca, es casi de rigor el empleo de la palabra sea; pero desde luego, el mismo efecto se producira si no obstante no utilizarla, la voluntad de las partes resulta claramente establecida en el contrato. Este derecho de arrepentimiento debe distinguirse cuidadosamente del que tiene la parte no culpable de pedir la resolucin del contrato por incumplimiento de la otra, quedndose con la sea en concepto de indemnizacin de daos. El primero es un derecho reconocido a quien no quiere cumplir el contrato; el segundo, es una facultad que tiene solamente quien ha cumplido sus obligaciones. La distincin es obvia, no obstante lo cual

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es til insistir en ella, porque ha sido motivo de frecuentes confusiones en los fallos de nuestros tribunales. Cabe agregar que la parte que cumpli tiene derecho ante el incumplimiento de la contraria: a) A quedarse con la sea o en su caso, reclamar la devolucin de la sea doblada; si la contraria ha manifestado oportunamente su arrepentimiento, sta ser la nica solucin viable; b) A reclamar los daos y perjuicios mayores que la sea que se le hayan producido. Es necesario agregar, sin perjuicio de lo dicho supra, que en la venta de inmuebles en subasta judicial, ninguna de las partes puede arrepentirse por ms que el boleto firmado por el martillero hable de sea y no de suma recibida a cuenta de precio. La razn es obvia. En este caso, la venta no es un contrato cuyas modalidades puedan establecer las partes, sino un procedimiento judicial de ejecucin en el cual los efectos de la subasta estn fijados por la ley y la sentencia que la ha dispuesto. Efectos de la Sea: Pactada la sea, puede ocurrir que las partes opten por cumplir el contrato 0 por arrepentirse 0 que una de ellas incurra en incumplimiento. A) Optan por cumplir el contrato. La sea tiene entonces el carcter de pago parcial del precio estipulado (Art. 1.202). Si la sea fuera de diferente especie de la prestacin prometida (lo que en la prctica es desusado), cumplida la obligacin, la sea debe devolverse en el estado en que se encuentre (Art. 1.202). As por ejemplo, si en garanta de una venta se entregare una alhaja. En tan excepcional supuesto, la obligacin del que recibi la sea est regida por las disposiciones relativas a la obligacin de restituir cosas a su dueo (Arts. 555,557 y 584 y sigs.). b) Cualquiera de las partes opta unilateralmente por arrepentirse. Si quien se arrepiente es el comprador, pierde la sea entregada; si quien lo hace es el vendedor, debe restituirla doblada (Art. 1202). La sea juega aqu a modo de clusula penal: seala la medida de la indemnizacin y los contratantes no podrn demostrar que los daos sufridos por la parte no culpable han sido menores para pretender una reduccin de la pena, ni que han sido mayores para reclamar una cantidad superior. En consonancia con ese principio, se ha resuelto que el arrepentido no est obligado a resarcir a la otra parte lo que sta pag al intermediario, ni los gastos y honorarios originados por la escritura anulada, ni los intereses sobre el monto de la sea que el vendedor debe devolver doblada. Va de suyo que las partes podran pactar en el contrato una sancin o clusula penal adicional, mientras el monto de ella, sumado a la sea perdida, no resulte contrario a la moral. c) Ambas partes, de comn acuerdo, resuelven rescindir el contrato. Aqu tambin media arrepentimiento, pero es bilateral. No juegan ya los principios propios de la sea, sino de la rescisin; en consecuencia, ni el comprador pierde la sea, que debe serle devuelta, ni el vendedor tiene otra obligacin que devolverla simplemente, no doblada. d) Una de las partes, sin hacer valer el derecho de arrepentirse, incurre en incumplimiento. La otra parte tiene entonces dos acciones: una para reclamar el cumplimiento del contrato; la otra para pedir la resolucin. En esta ltima hiptesis, cabe preguntarse si la sea funciona como clusula penal o si, por el contrario, la parte no culpable puede exigir el pago de todos los daos efectivamente sufridos. Este ltimo criterio es el que prevalece en la jurisprudencia; se funda en que la sea slo acta como clusula penal en caso de arrepentimiento y aqu se trata de incumplimiento de las obligaciones, por lo que reclama o no prueba perjuicios mayores, la sea funciona como clusula penal y fija el monto de los daos.

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Promesas de Compra o Venta: Promesas unilaterales de Venta o de Compra: Promesa unilateral de venta: Bajo la denominacin de promesas de venta quedan comprendidas dos situaciones jurdicas distintas: a) La simple promesa u oferta, hecha a persona determinada o indeterminada; se trata de una hiptesis simple que no ofrece dificultades desde el punto de vista jurdico: mientras no es aceptada, carece de toda fuerza obligatoria y es esencialmente revocable; luego de aceptada se transforma en un contrato de compraventa, produciendo todos sus efectos de este; b) La promesa de venta aceptada como promesa, por la persona a quien va dirigida. Esta no acepta el contrato, sino solamente se compromete a considerar la oferta y a aceptarla o rechazarla dentro de cierto plazo. Vencido este, la oferta queda sin efecto. Promesa de compra: Es una obligacin contrada por el comprador de mantener su oferta durante el plazo convenido. Producida la aceptacin definitiva, hay un contrato de compraventa perfecto. En ninguna de las dos situaciones se generan problemas jurdicos peculiares que sean dignos de mencin.

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MODELO CONTRATO DE COMPRA VENTA DE AUTOMOTOR
Entre el seor. . . . . . . . . . . . . . . domiciliado en la calle . . . . . . . . . . . . . . . N. . . . . de la ciudad de. . . , quien acredita identidad con . . . . . N . . . . . . . . . . . por una parte, en adelante denominado el vendedor y por la otra el seor . . . . . . . . . . . . . . . domiciliado en la calle . . . . . . . . . . . . . . . N . . . . , de la ciudad de . . . . . . . . . . . . . . . quien se identifica con . . . . . N . . . . . . . . . . , en adelante llamado el comprador, convienen en celebrar el presente contrato de compra venta de automotor, sujeto a las siguientes clusulas y condiciones: PRIMERO: El vendedor enajena y el comprador adquiere la propiedad del automotor marca . . . . . . . . . . . . . tipo . . . . . . . . . . modelo . . . . . . . . . . motor marca . . . . . . . . . . . . . . . identificado con el nmero de motor . . . . . . . . . . . . . . . chasis N . . . . . . . . . . . . . . . , registrado en la seccional del Registro Nacional del Automotor bajo la letra . . . . . N . . . . . . . . . . , de propiedad exclusiva de vendedor. - - - - SEGUNDO: El precio total de la presente compraventa se estipula en la suma de pesos. . . . . . . . . . . . . ($. . . . . . . . . . ) pagaderos de la siguiente forma: el . . . . . % en electivo el comprador lo entrega en este acto sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago y el saldo del . . . . . % valor de venta se abonar a los . . . . . das de la firma del presente en el domicilio del vendedor en dinero en efectivo. - - - - TERCERO: Las partes se comprometen a realizar todos los actos necesarios por ante los organismos competentes o ya sea en forma personal u otorgando poder ante escribano para trasacar la titularidad del dominio a nombre del comprador. - - - - CUARTO: El vendedor declara no adeudar suma alguna en concepto de patentes, impuestos de emergencia, fondo nacional de autopistas, gravmenes Prendarios, multas de trnsito, o cualquier otra tasa, impuesto, contribucin o gravamen, hasta la fecha; en caso contrario se compromete a responder por los daos y perjuicios ocasionados. - - - - QUINTO: El vendedor entrega en este acto el automotor al comprador en el estado en que se encuentra, prestando ste su conformidad sobre el estado en que se encuentra. Asimismo le entrega la siguiente documentacin para circular: . . . . . . . . . . . . . . . .- - - - SEXTO: Desde la firma del presente contrato el comprador se hace nico y exclusivo responsable de los daos y perjuicios que pudiera derivar de la propiedad del automotor de este contrato. Quedando por tanto el vendedor eximido de toda responsabilidad. - - - - SEPTIMO: El impuesto del 5% al valor de venta de los automotores usados ser abonado por cuenta del vendedor dentro de los . . . . . das de formalizado el presente contrato a fin de poder realizar el traspaso de propiedad. - - - - OCTAVO: A fin de dar cumplimiento al artculo 1277 del Cdigo Civil la cnyuge del vendedor Sra. . . firma de conformidad con la presente venta. - - NOVENO: El impuesto fiscal al presente contrato queda a cargo pura y exclusivamente del comprador, como condicin esencial de la compra-venta realizada. - - - - DECIMO: Las partes se someten a los Tribunales Ordinarios del Departamento Judicial de . . . . . . . . . ., para todas las controversias que surjan del presente contrato. Asimismo constituyen domicilio en sus respectivos domicilios reales, donde se considerarn vlidos todas las notificaciones y emplazamientos judiciales o extrajudiciales que se hagan. - - - - En la ciudad de. . . . . . . . . . . . . . . , a los das. . . . . del mes de. . . . . . . . . . . . . . . de 19 . . . se firman de conformidad ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. - - - -

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