GUA BSICA DE TRMINOS UTILIZADOS EN LOS CENTROS COMERCIALES

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COMIT TCNICO DE LA AECC:

Pedro Prez Montero (Presidente) Director Comercial de ALTAREA ESPAA Sharon Fernndez-Cavada King Directora de Retail de DTZ Tristn Lpez-Chicheri Ruiz-Larrea Director Oficina Madrid de L35 ARQUITECTOS Juan Jos Martn Andujar Director General Adjunto de MULTI DEVELOPMENT SPAIN Rafael Palenzuela Gmez Key Account Manager de ING REAL ESTATE DEVELOPMENT 3

INTRODUCCIN
Ha sido siempre deseo de la AECC elaborar una gua de los trminos y conceptos que se utilizan habitualmente en nuestro sector, que sirviera de ayuda a todos aquellos que se acercan al mismo. La creacin de un documento que fuera til a nefitos y profesionales de los Centros Comerciales es el objetivo que se persigue con la publicacin de estas pginas. Para una rpida identificacin se utiliza el vocablo ms comnmente utilizado en el sector, con independencia de su idioma de origen. Para elaborar esta gua se ha recabado la opinin de expertos en las diferentes reas que componen la actividad de los centros comerciales, pero se ha limitado voluntariamente la extensin de su trabajo por razones de oportunidad. La celebracin de nuestro Congreso en Valencia, acontecimiento en l que siempre se acercan al sector nuevos participantes, ha sido el motivo de editar la gua, aunque fuera de forma resumida, en este momento. Este primer documento, que intenta aprovechar la amplia difusin que tiene el Congreso y la distribucin del Directorio de la AECC, documento ya imprescindible para todos nosotros, ser ampliado y reformado para dar lugar a un exhaustivo Diccionario de Trminos, siguiendo la lnea de las publicaciones de otras asociaciones. Sirva por tanto este documento como antesala de un proyecto ms ambicioso, que ver la luz en los prximos meses, y en l que se recoger el listado y definicin de la mayor parte de los trminos utilizados en el sector, trminos que configuran ya un extenso vocabulario por l que se mueven habitualmente los diferentes protagonistas de nuestra industria.

A
Afluencia (attendance): Nmero total de visitantes de un centro comercial durante un determinado periodo de tiempo, que se obtiene a travs de los distintos sistemas de conteo. Aljibe: Depsito de agua contra incendios. Anteproyecto: Estudio inicial, tanto arquitectnico como comercial, del concepto de un centro comercial Aval: Obligacin de un promotor, ofrecida a travs de un banco o corporacin, para garantizar el pago de un terreno al propietario del mismo.

B
Bancadas: Plataformas para maquinaria que normalmente se sitan en la cubierta de un centro comercial. Band: Espacio, normalmente ubicado en el techo, en el que se canalizan las instalaciones y acometidas a locales. BIE: Boca de incendios equipada. Bienes Comparativos: Son aquellos productos, habitualmente de mayor precio, que el consumidor adquiere despus de comparar varias opciones o alternativas de compra. Bienes Cotidianos o de Conveniencia: Son aquellos bienes, normalmente de precio reducido, que el consumidor est dispuesto a comprar en proximidad a su domicilio. Bonificacin de Renta (bonus rent/rent reduction): Reduccin temporal del importe de la renta concedida a un arrendatario, en funcin de sus condiciones particulares y la situacin de un centro comercial en concreto. Breakpoint (breakpoint): Con respecto a la renta variable, es el punto que alcanza la cifra de ventas de un arrendatario, a partir del cual, segn el porcentaje establecido en contrato, la renta variable iguala a la renta mnima garantizada, y por tanto da lugar a la liquidacin de renta variable adicional. Business Plan (Plan de Negocios): Elaboracin de una hoja de ruta, detallada, de las operaciones de un negocio en un determinado plazo de tiempo. Usualmente integra operaciones, marketing, evolucin de alquileres y plan financiero.

C
Cadena: Conjunto de tiendas que, bajo un mismo rtulo comercial, se implantan en un determinado mercado o zona geogrfica. Este mercado puede ser internacional, nacional, regional o local. Calificacin del suelo: Calidad urbanstica que tiene un determinado terreno para ser edificable, y susceptible de que en l se construya un centro comercial. Canon de Entrada (key money): Importe distinto de la renta, que paga un arrendatario al firmar el contrato de alquiler de un local e iniciar su actividad en un centro comercial en concreto. 5

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Cash Flow (Flujo de Fondos): Monto de ingresos disponible despus de todos los pagos realizados para gastos operativos y pagos de capital e intereses de hipoteca. Categoras Comerciales: Apartado de bienes que forman parte integrante del surtido bsico de los comercios de un centro comercial. Los principales son: alimentacin, bricolaje y otros bienes cotidianos y vestido y calzado, muebles y electrodomsticos y otros bienes comparativos. Caucin, Fianza de: Fianza de pago utilizada generalmente en trabajos de construccin de una cierta magnitud. Centro Ciudad (CBD: Central Business District): Histricamente, la zona principal de comercios y negocios de una ciudad. Centro Comercial: Un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamao, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias estn relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestin unitaria. Centro Comercial Grande: Centro Comercial desde 40.000 m2 hasta 79.999 m2 de SBA. Centro Comercial Mediano: Centro Comercial desde 20.000 m2 hasta 39.999 m2 de SBA. Centro Comercial Muy Grande: Centro Comercial superior a 79.999 m2 de SBA. Centro Comercial Pequeo: Centro Comercial desde 5.000 m2 hasta 19.999 m2 de SBA. Centro de Fabricantes: Centro Comercial, de ubicacin normalmente perifrica o en zonas tursticas, integrado por una agrupacin de tiendas de fabricantes y marcas, que venden con descuento sus propios productos.

Centro de Ocio: Centro Comercial integrado fundamentalmente por establecimientos destinados al ocio, la restauracin y el tiempo libre, que tiene habitualmente un complejo de cines como locomotora principal. Cesin de Mall (temporary occupancy agreement): Acuerdo por el que el propietario de las zonas comunes de un centro comercial cede a un tercero un espacio en con-

creto para la realizacin de una actividad comercial o informativa, a cambio de una cantidad pactada, y durante un tiempo determinado. Las cesiones de espacio generan ingresos extraordinarios para el centro comercial. Cifra de Ventas Arrendatario (turnover): Importe percibido por el arrendatario, una vez deducidos los impuestos, en especial el IVA, por todos los productos vendidos o servicios prestados como consecuencia de su actividad comercial, as como cualquier otro ingreso resultante de actividades realizadas por cualquier persona con su autorizacin en o desde el local arrendado (entrega a domicilio), o en los elementos comunes del centro comercial (terrazas). Cifra de Ventas Centro Comercial: Volumen de ventas realizable por un centro comercial, considerando la aportacin exterior a la zona de atraccin, y el potencial abatimiento de las ventas en los primeros aos de funcionamiento. Coeficiente de Ponderacin (pondering rate): Factor que modifica la superficie de un local a los efectos del clculo del reparto de cargas de un centro comercial, y que normalmente forma parte de una escala preestablecida a efectos de comercializacin. Comercializacin: El proceso de planificacin, organizacin, seleccin, y firma de contratos de arrendamiento para los locales de un centro comercial, de forma que en este se ofrezcan productos y servicios, en el lugar y en las cantidades adecuadas. Competencia: Establecimientos comerciales, existentes o futuros, dentro o cerca de la zona de atraccin de un determinado centro comercial, que ofrecen productos similares al mismo pblico. Comunidad de Propietarios( co-ownership): Entidad con personalidad jurdica propia creada a partir de una situacin de pluralidad de propietarios existente sobre un mismo edificio o complejo inmobiliario, recogida en la Escritura de Divisin Horizontal (Ttulo Constitutivo), y cuyo funcionamiento est regulado por la Ley 8/1999, (BOE 8-4-99), de Propiedad Horizontal. Construction Management (Gestin de las Obras de Construccin): La gestin de obras de construccin es una contratacin externa que busca una mejor coordinacin en el proceso de construccin de un centro comercial. La empresa de gestin trabaja por cuenta del promotor, sin adquirir responsabilidades financieras por el resultado del proyecto. Su labor es supervisar, coordinar y administrar los trabajos de construccin para el promotor, sin embargo todos los contratos son realizados entre el contratista general, o contratistas, y el promotor. Contra aval: Obligacin del propietario de un terreno, ofrecida a travs de un banco o corporacin, para garantizar la devolucin del precio del terreno en el caso de que no se cumplan unas determinadas condiciones urbansticas o comerciales (especialmente obtencin de la licencia comercial autonmica). Control Costs (Control de Costes): Evaluacin y control del seguimiento de los costes de un centro comercial. Coque (Local): Envolvente para ser ocupada por un arrendatario. Cscara del local comercial Cronograma: Planificacin en el tiempo de las distintas fases de promocin de un centro comercial, desde los estudios de mercado hasta su apertura al pblico. CT: Centro de transformacin.

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D
D.A.F.O. (Debilidades, Amenazas, Fortalezas y Oportunidades): Estudio de las caractersticas de un centro comercial, y anlisis comparativo con otras unidades o equipamientos comerciales competitivos. Datos de Mercado: Caractersticas demogrficas y econmicas del rea de mercado de un centro comercial. Desenfumage: Sistema de evacuacin de humos. Destino, Uso o Actividad: Actividad comercial que se desarrolla bajo el rtulo del local objeto de arrendamiento. Due Diligence (Auditoria de la Compra): Actividades de investigacin llevadas a cabo por un posible comprador, o acreedor hipotecario, para confirmar que la propiedad es como la presenta el vendedor y no est sujeta a problemas ambientales, jurdicos, urbansticos, etc.

E
E.C.O.P. (Equipo de Coordinacin de Obras Privativas): rgano operativo creado para facilitar la coordinacin entre las obras privativas del arrendatario y las generales del centro comercial. Edificabilidad de un Terreno: Superficie, medida en metros cuadrados o metros cbicos, que se puede construir o edificar en un determinado terreno. EF: Estabilidad al fuego que tienen los materiales. Emplazamiento: Un terreno especfico elegido para el desarrollo de un centro o equipamiento comercial, y que ofrece las condiciones de ubicacin, tamao, forma, visibilidad y accesos, adecuadas para el desarrollo de un centro comercial. Escalator: Escalera mecnica. Estatutos (statutes): Disposiciones que regulan el funcionamiento de la Comunidad de Propietarios de un modo general, estableciendo cual debe ser el uso y destino del edificio, tanto en lo que respecta los locales privativos, como a los elementos comunes. Comprenden aspectos relativos a gastos comunes, administracin, rganos de gobierno, funcionamiento de las Juntas de Propietarios, y la conservacin del edificio. Estimated Rent Value (E.R.V.): Renta prevista o estimada para un local vaco, -que ya ha tenido actividad o no,-pero que es susceptible de ser objeto de arrendamiento Estudio de Mercado: Proceso de determinacin de las caractersticas de un mercado y anlisis de la capacidad de un proyecto para atraer a los residentes de dicho mercado. Exhutorios: Evacuacin de humos en cubierta o altos en fachada.

F
F.E.C. (Family Entertainment Center): Siglas que corresponden a un centro de entretenimiento familiar en el que se integran actividades recreativas y ldicas como bolera, saln de juegos, etc. Fecha de Apertura: Da en que se abre un centro comercial al pblico. 8

Fecha de Entrega: Da en que se entrega un determinado local al comprador o arrendatario. Fecha de Inauguracin: Da en que se realizan los eventos que celebran el final de la construccin de un centro comercial. Fondo de Grandes Reparaciones (sinking fund): Fondo de reserva que se constituye con base legal en las comunidades de propietarios, destinado a la financiacin de obras de conservacin y reparacin del inmueble. Normalmente el fondo de grandes reparaciones est integrado en el presupuesto de gastos comunes del centro comercial, y en el caso de comunidades de propietarios, su dotacin no puede ser inferior al 5% de su ltimo presupuesto ordinario. Fondo de Inversin: Fondo fiduciario o corporacin que combina el capital de los inversores para adquirir o financiar activos inmobiliarios. Food-Court (Plaza de Restaurantes): Plaza o zona del centro comercial en la que los diferentes operadores de restauracin comparten la explotacin de terrazas comunes, participando en una derrama de gastos independiente a la del resto de los operadores del centro comercial. Forward Funding: Venta de un centro comercial a un fondo de inversin antes de la fecha de apertura de este, pero condicionado a unas ciertas condiciones que se deben producir en la fecha de apertura, o en los meses siguientes. Franquicia: Sistema de distribucin comercial con mtodos y productos diferenciados y particularizados, con unas reglas de funcionamiento y contratacin especficas, y cuya difusin se produce mediante la realizacin de contratos con diferentes comerciantes. Freestander / Stand Alone (Construccin Exenta): Edificio comercial exento en un complejo comercial, situado cerca de ste, y que comparte aparcamiento comn con l.

G
Gasto Medio por Visitante (average expenditure): Cantidad resultante de dividir la cifra de ventas total del conjunto de establecimientos de un centro comercial entre el nmero total de visitantes de ese mismo centro. Gastos Comunes (service charges): Cargas adicionales que se facturan junto con la renta, y que tienen el carcter de provisin de fondos para el presupuesto de gastos comunes del centro comercial.

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Gastos Minoristas: Cantidades producidas por las ventas minoristas, por categoras comerciales, generadas por los residentes en una zona de atraccin, ajustada en funcin sus diferencias de ingresos y la elasticidad de los diferentes tipos de bienes. Gerencia (shopping centre management): Actividad que se ocupa de la gestin de un centro comercial, al servicio de un propietario o de una Comunidad de Propietarios. Incluye fundamentalmente la explotacin del centro comercial, la gestin de los servicios comunes, la elaboracin de presupuestos, la gestin inmobiliaria, y la gestin del marketing y los espacios comunes. En una Comunidad de Propietarios la Gerencia tiene adems la condicin de Administrador de dicha Comunidad, y el Gerente del centro comercial es el Secretario de la Junta de Propietarios. Gestin Patrimonial (property management): Actividad que se ocupa de la gestin de los contratos de arrendamiento de un centro comercial, por encargo del propietario de los locales. Esto incluye la facturacin de renta y gastos, y la vigilancia del cumplimiento de todas las condiciones de dichos contratos, tales como repercusin de impuestos, cambios de rtulo y actividad, etc. Gran Superficie: Operadores comerciales que actan en superficies de gran tamao (como mnimo a partir de 2.500 m2 de superficie de ventas), normalmente se identifican como locomotoras/anclas del centro comercial, suelen integrar en su surtido productos de diferentes marcas, y viabilizan, en muchos casos, la operacin inmobiliaria.

H
Hipoteca: Instrumento financiero por el cual el dueo de un terreno compromete dicho terreno para obtener un crdito que le facilite la construccin de un centro comercial. La hipoteca tiene un tipo de inters que, normalmente, viene referenciada al Euribor. Honorarios Profesionales: Monto que cubre los costos fijos y la ganancia del contratista en un determinado proyecto, as como de los diversos profesionales y tcnicos que intervienen en el proceso de construccin de un centro comercial. Generalmente se presenta como un porcentaje sobre la construccin.

I
Impuestos: Tributos a abonar a los administraciones pblicas, locales o autonmicas, por las licencias pertinentes para adquirir los terrenos, ordenarlos, construir y abrir un centro comercial. Ingreso o Gasto por persona: Ingreso o gasto minorista de los residentes, dividido por el nmero de residentes de una zona de atraccin. Ingresos Extraordinarios (mall income): Todos aquellos ingresos provenientes de la explotacin de las zonas comunes del centro, y que no estn incluidos en las dotaciones peridicas al presupuesto ordinario de gastos comunes (derramas). Investigacin de Mercado: Estudio inicial, o permanente, necesario para tomar decisiones de mercadotecnia. Puede realizarse antes de construir el centro comercial, para conocer la opinin del consumidor, o con posterioridad a su apertura, para conocer al cliente. Normalmente, la investigacin de mercados se realiza a travs de encuestas, de muy diversa tipologa.

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J
Junta de Propietarios (owners General Meeting): Es el rgano de gobierno y representacin propio del rgimen jurdico de la Propiedad Horizontal. Tiene la forma de asamblea en la que participan todos los miembros de la Comunidad de Propietarios, y en ella se adoptan las decisiones necesarias para el buen funcionamiento del Centro Comercial.

L
Lay Out (Estudio del Terreno): Anlisis arquitectnico de un determinado terreno, y ubicacin inicial de las diferentes edificaciones y usos a integrar en l. Leasing Plan (Plan de Comercializacin): Planificacin, normalmente mensual, de la comercializacin de los locales de un centro comercial. Licencia Comercial: Autorizacin administrativa, expedida por las Comunidades Autnomas, requerida para poder construir un centro comercial. Licencia de Actividad y Apertura: Autorizaciones municipales por la que se permite la apertura al pblico de un determinado centro comercial y de los establecimientos que lo integran. Licencia de Obras: Autorizacin municipal para el comienzo de las obras de construccin. Lmite de Gastos CAP (service charge limit): Trmino del cual no puede exceder la cantidad que paga un arrendatario en concepto de gastos comunes, y que normalmente se acuerda en contrato a los efectos de su inclusin en el reparto de cargas. Local (en Bruto): Local comercial que se entrega a un arrendatario, normalmente con acometidas en espera, en l que este debe realizar sus trabajos internos de decoracin. En ocasiones, las propias negociaciones entre las locomotoras y el promotor obligan a que se realicen obras internas en el local por cuenta del promotor. Locomotora/Ancla: Operadores que, por su capacidad de atraccin, el volumen de clientes y de ventas que generan, y la superficie que ocupan en el centro comercial, se considera que son esenciales para el mismo, pudiendo definir sus caractersticas arquitectnicas y comerciales.

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Lucernario: Tragaluz situado en el techo del centro comercial que permite que entre la luz, as como la economa de energa. Luminaria: Lmpara de iluminacin.

M
Mall: Pasillos y reas, abiertas o cerradas, sobre las que se articula conceptualmente un centro comercial, por las que pasean los visitantes y a las que dan las fachadas de los locales. Aunque el mall no es objeto de comercializacin permanente, si puede ser utilizado para el alquiler temporal de actividades, promociones y eventos. Masa Comercial: Suma de las actividades comerciales del centro comercial. Masa Crtica: Nmero de comercios, y/o superficie, necesarios en un centro comercial para atraer un cierto nmero de clientes. Media: Promedio aritmtico de una serie de nmeros (personas, masa monetaria, gastos minoristas, superficies comerciales, etc.) Mediana Superficie: Operadores comerciales que actan en superficies de tamao medio (dependiendo del centro o parque comercial puede ser un mnimo de 900 m2), que suelen estar especializadas en su actividad, y que configuran una determinada zona comercial en torno a ellas. Mediana: El punto medio de una serie de nmeros. Mercado Principal: Mercado geogrfico de dnde pueden provenir la mayor parte de los compradores de un centro comercial. Puede ser Primario, Secundario o Terciario. Mercadotecnia (Marketing): Apartado de gastos de la promocin destinados a identificar el posicionamiento y la imagen de un centro comercial en su mercado potencial, comercializar los locales que lo integran, e inaugurarlo. Merchandising (Mezcla Comercial): Distribucin de los distintos rtulos comerciales dentro del centro comercial, o parque de medianas, teniendo en cuenta variables como superficie, actividad, rentas objetivo, etc. Modo: El nmero que aparece ms frecuentemente en una serie de nmeros. Muelles de Carga: Zonas comunes en las que se producen las labores de carga y descarga de las tiendas del centro comercial.

Multiplicador de los Gastos: El incremento del gasto de una poblacin con ingresos mayores al promedio de una zona de atraccin vara de un grupo de ingresos a otro, aunque no en proporcin directa a la diferencia de ingresos, y segn las distintas categoras de bienes y servicios. Cuanto mayor es el ingreso, menor es la elasticidad del gasto. MUPI: Poste de sealizacin vertical situado en el interior del centro comercial.

N
NOI (net operating income): Importe obtenido a partir de la deduccin de los ingresos brutos, de todos los costes operativos no repercutibles, tales como honorarios, impuestos, gastos de locales sin arrendar, etc., soportados directamente por el propietario de un activo inmobiliario.

O
Ocupacin de un Terreno: Superficie del terreno sobre el que se puede construir el edificio comercial.

P
Parque Comercial: Parque de Actividades Comerciales, que tengan un espacio comn urbanizado, realicen actividades comerciales al por menor, y estn formados, principalmente, por medianas y grandes superficies. Parte de Mercado: Tcnica analtica en la que se considera que determinadas cadenas, o equipamientos comerciales, en condiciones normales de competencia, tienen una determinada capacidad para captar una parte representativa del mercado de bienes y servicios, a pesar de la existencia de otras unidades competitivas. Parte Suburbana: Es la parte de los gastos minoristas de una zona de atraccin que queda disponible a los equipamientos comerciales de la periferia, en relacin con los que contina absorbiendo la estructura comercial del centro ciudad. En su determinacin se consideran los equipamientos comerciales existentes y los previstos. Pasarela: Puente que une dos zonas del mall o dos complejos comerciales situados uno al lado del otro. Permite mejorar el flujo de visitantes o unir dos actuaciones complementarias. Patinillos: Patios interiores que permiten la entrada de luz y la salida de humos de los locales del centro comercial. Patio de Maniobras: reas comunes en las que se producen las maniobras de los camiones y furgonetas que abastecen las locomotoras y tiendas del centro comercial. Perfil del Consumidor: Caractersticas demogrficas de las personas que compran un determinado producto, y perfil de la compra que realizan. Perfil del Mercado: Descripcin de las personas y hogares residentes en mercados primarios y secundarios. Periferia: Zonas de crecimiento urbanstico de las ciudades desarrolladas a partir de su centro ciudad. Perodo de Obras del Arrendatario: Plazo que se da al arrendatario para realizar las obras de acondicionamiento de su local, normalmente sin pagar el alquiler (entre 60 y 180

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das), especificado en el contrato de arrendamiento. El plazo lmite suele coincidir con la fecha de inauguracin del centro comercial, y caso de no cumplirse, puede acarrear la rescisin del contrato de arrendamiento o, lo ms normal, penalizaciones. Pilastra (Separador): Divisoria entre dos locales. Plan de Emergencia (emergency & contingency plan): Plan establecido por la gerencia del centro para una situacin de emergencia, y que incluye aspectos fundamentales como evacuacin, seguridad, y lucha contra el fuego. Este plan es inicialmente aprobado por la autoridad competente, y revisado peridicamente, incluyendo la ejecucin de simulacros. Plan de Emergencia y Evacuacin: Plan de coordinacin para evacuar un centro comercial, atendiendo a las distintas salidas o pasillos de emergencia. Debe contemplar la evacuacin de minusvlidos. Plan de Medios: Determinacin de la participacin en diferentes medios, con objeto de lograr la mayor eficacia de difusin posible, en un determinado mercado. Planos: Conjunto de documentos grficos necesarios para estudiar, disear, construir o comprar un centro comercial. Comprenden desde los primeros planos de ubicacin, accesos o zona de atraccin, hasta los ms definidos de planos de proyecto, ejecucin o as built (ltimo plano de obras). Pliza de Seguro: Contrato del seguro. Porcentaje de Ocupacin (occupancy rate): Porcentaje de locales o m2 arrendados en un centro comercial, con respecto al total de locales o m2 de SBA de ese centro. Potencial de Ventas: Estimacin de los gastos totales de una determinada rea de atraccin, determinada de manera subjetiva, atendiendo a criterios tales como datos reales del mercado, anlisis del comportamiento de sus residentes y evaluacin de la competencia principal Potencial Disponible de Ventas: Parte de los gastos totales minoristas de una determinada zona (centro ciudad o periferia), que puede captar un determinado equipamiento comercial. No es la cifra de ventas de un centro comercial. PPS (Puerto Permanente de Seguridad): Centro de control de seguridad, monitorizado e informatizado, dnde se encuentran concentrados los sistemas de seguimiento de seguridad e incendios. Precio Mximo Garantizado: Importe mximo total, fijado en un contrato, por el que se remunera al contratista general de una obra. Precomercializacin: Contacto previo con operadores de distintos productos y servicios quienes, confirmando su inters en un determinado proyecto, otorgan viabilidad al mismo. Presupuesto de Gastos Comunes (service charge budget): Cantidad de fondos calculado para hacer frente a los gastos generales de explotacin de un centro comercial, de manera a garantizar su correcto funcionamiento, y cuya aportacin se divide entre los distintos propietarios, en funcin de sus respectivas cuotas de participacin. Presupuesto: Listado detallado de ingresos y costos necesarios para conseguir esos ingresos en un perodo de tiempo determinado. 14

Productividad: Ventas, por unidad de superficie y actividad comercial, de un determinado local en un centro comercial. La cifra de ventas, dividida por la productividad, permite estimar la superficie comercial recomendada para un centro comercial. Project Management (Gestin de Proyecto): Mtodo organizado, sistemtico, de planificar, organizar y administrar el proceso de diseo y construccin. Promocin Delegada: Misin de promocin realizada por una empresa externa por cuenta del propietario real de un centro comercial. La empresa de gestin trabaja por cuenta del promotor, sin adquirir responsabilidades financieras por el resultado del proyecto. Promotor: Empresa, o grupos de empresas, propietarias o no de un terreno, encargadas de realizar la concepcin del centro comercial, gestionar las licencias para su desarrollo, construir el complejo, comercializar sus locales, y realizar su inauguracin y apertura al pblico. Proyecto Bsico: Documento arquitectnico, visado por el Colegio de Arquitectos, en l que se define pormenorizadamente un centro comercial, y permite la obtencin de las licencias y autorizaciones necesarias para su construccin. Proyecto de Ejecucin: Documento arquitectnico totalmente definido en materia constructiva y de instalaciones en base al cual se construye un centro comercial

Q
Quiosco: Local comercial, con estructura ligera, normalmente financiada por el arrendatario, situado en el mall.

R
Recomercializacin: Bsqueda, negociacin y firma de contrato de arrendamiento de locales disponibles en centros y parques comerciales cuya apertura ya se ha efectuado y cuyos contratos de arrendamiento o bien han finalizado o bien se han resuelto con anterioridad a la fecha pactada. Reglamento de Rgimen Interior (internal regulation): Norma de obligado cumplimiento para todos los integrantes de un centro comercial, propietarios, comerciantes, y gerencia, que regula de forma ordenada los detalles de la convivencia de los distintos negocios en el interior del centro. Normalmente forma parte del contrato de arrendamiento como anexo, e incluye disposiciones relativas a carga y des15

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carga, horario, seguridad, limpieza, recogida de basuras, rtulos y anuncios, publicidad, uso del aparcamiento y de las zonas comunes, etc. Rent Roll (Listado de Tarifas): Listado de los importes anuales de renta prevista para los arrendamientos de los locales. Renta Efectiva (effective rent): Renta total que paga un arrendatario, compuesta de la renta fija ms la renta variable resultante de su cifra de ventas. Renta Escalonada (step rent): Renta estipulada en contrato con variaciones, normalmente en ascenso, en funcin de determinados periodos de tiempo establecidos. Renta Mnima Garantizada (R.M.G.): Cantidad mnima y fija que deben de pagar mensualmente los arrendatarios en concepto de alquiler de un local comercial.. Se determina en funcin de la superficie, la actividad y la localizacin del local, aunque se aplica directamente sobre su superficie. Renta Variable (E.R.V. / turnover rent): Cantidad variable que paga un arrendatario adicionalmente a la renta mnima garantizada, basada en la aplicacin de un porcentaje sobre su cifra de ventas cuando esta alcanza un determinado nivel (breakpoint). La renta variable puede ser de liquidacin mensual o anual segn lo pactado en el contrato de arrendamiento. Reparto de Cargas (charges breakdown): Distribucin por propietarios o locales de la repercusin de cargas de un centro comercial, con indicacin de los coeficientes correctores en funcin de la superficie, y los lmites de gastos existentes. Revisin a Precios de Mercado: Actualizacin de la renta de un arrendamiento aplicando los valores de mercado. RF: Resistencia al fuego que tienen los materiales. Rtulo: Marca comercial que identifica a un determinado establecimiento comercial.

S
SAS: Cortavientos localizados en las entradas peatonales del centro comercial y en las conexiones del mall con el aparcamiento subterrneo. Sector: Divisin geogrfica menor de una zona de atraccin, realizada en base a sus caractersticas geogrficas, demogrficas, o de competencia. Sectorizacin: Divisin, segregacin y separacin contra incendios en la que, siguiendo una reglamentacin, se subdivide un centro comercial. Seguros: primas y costos generados por seguros que cubren la construccin de un centro comercial. Sinergia: Capacidad de diversas unidades comerciales que, an pudiendo ser competitivas, son capaces de generar, concentradas, mayor atraccin que una sola de ellas, de forma individualizada. Sprinkler: Rociador de agua contra incendios, colocado, segn normativa, en el techo del centro comercial y de las tiendas. 16

Superficie Bruta Alquilable (S.B.A. G.L.A.): Total de metros cuadrados estimados, susceptibles de ser objeto de un contrato de arrendamiento. Se suele entender el total de la superficie del local medida a cara exterior de fachada y muro perimetral y a eje con colindantes, sin descontar superficie ocupada por huecos y pilares. Superficie de un Terreno: Dimensin total del emplazamiento sobre el que se va a realizar el equipamiento comercial. El tamao del terreno va determinar las caractersticas arquitectnicas y comerciales del mismo (verticalidad, tipo de aparcamiento, clase de locomotoras, etc.)

T
T.I.R. (Tipo Interno de Retorno o TRI Tasa de Rendimiento Interno): Se llama as al tipo de descuento que iguala el valor de los flujos de entrada y salida de una inversin, a la fecha inicial de la misma. Tasa de Esfuerzo (effort index): Valor expresado en porcentaje, resultante de dividir los costes que soporta un arrendatario de un local en el centro comercial (renta + gastos comunes) entre el valor de su cifra de ventas total. Normalmente se utiliza para valorar la viabilidad de la actividad comercial de un arrendatario. Ttem: Torre de sealizacin vertical que permite identificar al centro comercial y a sus principales locomotoras a una cierta distancia. Travelator: Rampa mecnica que permite unir el aparcamiento y las plantas comerciales. Suele instalarse en centros comerciales en los que la principal locomotora es la alimentacin (hipermercado o supermercado) y se utilizan carritos de compra.

V
V.A.N. (Valor Actual Neto): Este valor se refiere al rendimiento actualizado de los flujos positivos y negativos originados por una inversin inmobiliaria. Va de Evacuacin: Pasillo de salida de emergencia, sujeto a normativa contra incendios, que forma parte de las reas comunes del centro comercial.

Y
Yield (Tasa de Capitalizacin): Tasa a la cual se descuenta el ingreso operativo neto (alquileres menos gastos no recuperables) para determinar el valor de mercado de un centro comercial.

Z
Zona de Atraccin: rea geogrfica sobre la que una cadena o equipamiento comercial ejerce su mayor influencia. Normalmente se determina en base a tiempos de conduccin en determinadas condiciones (curvas isocronas), a la existencia o no de barreras naturales o artificiales, a la competencia existente o futura, etc. Zonas Comunes: reas, visitadas o no por la clientela de un centro comercial, que no son susceptibles de ser alquiladas. Pueden incorporar el mall, las zonas o pasillos de abastecimiento y emergencia, los aseos, los almacenes, los locales tcnicos, el aparcamiento, las oficinas del administrador, etc.

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Esta publicacin tiene como objetivo el estudio y la aclaracin de terminologa especializada de Centros Comerciales. Su contenido no tiene ningn valor jurdico ni debe interpretarse como asesoramiento legal

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