NORMAS UNIFORMES PARA LA PRACTICA DE AVALOS

PREMBULO
El objeto de estas normas uniformes es establecer los requerimientos para la practica de avalos,
donde se incluye, avalo, revisin del avalo y consultora. La intencin de estas normas
uniformes es promover la confianza y mantener un alto nivel de la confianza publica en la
practica del avaluador.
Estas normas uniformes son para afiliados avaluadores y usuarios del servicio. Para mantener un
alto nivel de practica, los avaluadores deben cumplir con dichas normas. in embar!o estas
normas no establecen por si mismos que misin deben cumplir.
"i el #e!istro "acional de $valuadores de %amacol, ni los cole!ios de avaluadore, estas son
entidades con el poder de hacer, juz!ar, o imponer leyes. Los individuos cumplen con estas
normas bien sea por eleccin o por requerimiento de ellos, o por el servicio que proveen, o por
re!ulaciones de la ley o por acuerdos con los potenciales clientes.
Es esencial que los avaluadores profesionales desarrollen y comuniquen sus an&lisis, opiniones y
conclusiones a los usuarios de sus servicios de manera sincera y no en!a'osa.
Estas normas incluyen comentarios aclaratorios y deben ser afiliada junto con las re!las (ticas o
los principios de inte!ridad, imparcialidad, objetividad, juicio independiente y conducta (tica.
$dicionalmente estas normas incluyen una re!la de competencia que !enera una inmediata
responsabilidad en el avaluador previa a la aceptacin del trabajo al i!ual que durante la
realizacin del mismo. )ambi(n est&n incluidos en estas normas las definiciones. Las normas
contienen requerimientos obli!atorios al i!ual que requerimientos especficos en los cuales la
re!la de e*cepcin puede aplicarse bajo ciertas condiciones. La re!la de e*cepcin no aplica para
el pre&mbulo, la re!la de (tica, la re!la de competencia, la e*cepcin de la re!la de jurisdiccin,
o la seccin de definiciones.
Estas normas tratan con los procedimientos de se!uir llevando a cabo un avaluo, una revisin del
avalo o un servicio de consultora y la manera en que los mismos son comunicados. Las normas
+ y , establecen requisitos para el desarrollo y la comunicacin del avaluo del inmueble real. La
norma - establece requisitos para la revisin del avaluo del inmueble real y el reporte de esa
revisin. Las normas . y / establece requerimientos para el desarrollo y la comunicacin de
funciones de varios inmobiliarios o consultores de propiedad. La norma 0 establece los requisitos
para el desarrollo y reporte para a!re!ar valor a propsitos de impuestos. Las normas 1 y 2
establece requisitos para desarrollar y comunicar los avaluos de los bienes inmuebles. Las normas
3 y +4 establece requisitos para desarrollar y comunicar el ne!ocio de los avaluos.
COMENTARIOS: Estos son parte de las Normas Uniformes para la Practica de Avalos (NUPA) y son extensiones de las
reglas, definiciones y reglas normativa !os comentarios proveen interpretaci"n para el man#al de las normas del aval#o
acerca de los or$genes o aplicaciones de reglas o definiciones seg#ras !os comentarios tam%i&n esta%lecen el contexto de
ciertos re'#isitos y condiciones '#e aplican (nicamente en sit#aciones especificas o tipos de tra%a)os
REGLAS ETICAS.
Para promover y preservar la confianza publica inherente en la practica profesional del avalo, un
avaluador debe cumplir con las normas (ticas mas altas. Estas re!las (ticas est&n divididas en
cuatro secciones5 conducta, !estin, confidencialidad y archivo.
COMENTARIO Esta regla especifica las o%ligaciones y responsa%ilidades del aval#ador Sin em%argo, de%e se*alarse '#&
gr#pos y organi+aciones comprometidas en practicas del aval(o comparten las mismas o%ligaciones
El cumplimiento o acatamiento de estas normas es requisito cuando el servicio o el avaluador es
obli!ado por la ley o re!lamentado o por acuerdo con el cliente o potenciales usuarios a cumplir.
CONDUCTA O DIRECCIN
El avaluador debe llevar a cabo el trabajo (ticamente y competentemente en concordancia con
estas normas y no debe involucrar una mala conducta. El avaluador debe llevar a cabo trabajos
con imparcialidad, objetividad e independencia y sin tener en cuenta intereses personales. El
avaluador no debe aceptar un trabajo que incluya reporte de opiniones y conclusiones
previamente determinadas.
El avaluador no debe comunicar el resultado de trabajos de una manera en!a'osa o fraudulenta.
El avaluador no debe comunicar un reporte en!a'oso o comunicar con complicidad de un
empleado o de otra persona un reporte en!a'oso.
El avaluador no debe usar o confiar en conclusiones no soportadas relacionadas con
caractersticas como raza, color, reli!in, nacionalidad, ori!en, !enero, estado marital, edad,
incapacidad, recibo de in!resos pblicos, o conclusiones no soportadas que ma*imicen el valor.
COMENTARIO ,n aval#ador empleado por #n gr#po # organi+aci"n '#e mane)a por si mismo y de manera '#e no
corresponde, dic-as normas, de%er. tener en c#enta pasos '#e son apropiados para aseg#rar el c#mplimiento con las normas
GESTION
El pa!o de cuotas, comisiones o valores no revelados, relacionados con la obtencin del avaluo,
revisin del avaluo o consultora, no es (tico.
COMENTARIO !os valores de las c#otas, comisiones, o valores adicionales relacionados con la o%tenci"n de #n tra%a)o de%en
aparecer en #na certificaci"n escrita y en c#al'#ier carta donde las concl#siones est&n exp#estas En gr#pos # organi+aciones
comprometidas con la practica del aval#o, los pagos entre compa*$as a empleados por negocios desarrollados no son
considerados no &ticos Competencia en ve+ de incentivos monetarios, de%e ser la %ase para premiar #n tra%a)o
%uando quiera que un avaluador desarrolle una opinin de valor, no es (tico que este acepte
compensacin en desarrollar esa opinin cuando esta supeditado a5
+. El reporte de un valor predeterminado o
,. 6alor en direccin a favorecer la causa del cliente o
-. El monto del valor de la opinin o
.. El lo!ro de un resultado estipulado o
/. La ocurrencia de un evento posterior directamente relacionado con el valor de la opinin.
%uando quiera que una opinin del avaluo de un inmueble es parte necesaria en el desarrollo de
un trabajo de consultora, realizado por un avaluador con compensacin supeditada, el evaluador
de la consulta debe.
+. 7acer los preparativos con el cliente tales que la compensacin por el avaluo de la
propiedad, este basadas en el cumplimiento de las re!las (ticas o
,. 89 su!erir que el cliente reten!a: otro avaluador que lleve a cabo un avaluo bajo
compensacin que no viole las re!las de la (tica.
COMENTARIO El o%)eto de esta regla es aseg#rar '#e los aval#adores entiendan correctamente como de%en c#mplir con las
N,/A c#ando reali+an #n tra%a)o de cons#ltor$a donde el aval#o del inm#e%le es necesaria y la compensaci"n por la
reali+aci"n del tra%a)o es s#peditada a #n res#ltado estip#lado o a la oc#rrencia de #n evento posterior
Publicidad solicitada para trabajos del avaluo de forma falsa, en!a'osa o e*a!erada es
considerado falto de (tica.
COMENTARIO En gr#pos # organi+aciones comprometidas en practicas del normas, decisiones concernientes a c#ota de
remisi"n, indemni+aci"n s#peditada y la p#%licidad p#ede no ser responsa%ilidad de #n aval#ador, pero para #n tra%a)o en
especial, es responsa%ilidad del aval#ador determinar '#e no -a%r. inc#mplimiento de &tica, '#e el aval#ador esta preparado
en concordancia con las normas, y '#e el reporte p#ede ser certificado correctamente como se re'#iere en las Reglas 012,21
0,312,415,512, o 6712
CONFIDENCIALIDAD
El avaluador debe prote!er la confidencialidad de la relacin cliente;avaluador.
El avaluador debe actuar de buena fe y con respeto ante los intereses del cliente en el uso de la
informacin confidencial y de la comunicacin de los resultados del trabajo.
El avaluador no debe revelar informacin confidencial o resultados de trabajos preparados para
clientes a nadie diferente a5 +:. El cliente y personas autorizadas por el mismo. ,: a!encias de
aplicacin del estado como terceras partes que pueden ser autorizadas por la ley. -:. profesional
debidamente autorizado. "o es (tico que un miembro autorizado por el comit( revele informacin
confidencial presentada por el comit(.
COMENTARIO C#ando todos los elementos confidenciales de la informaci"n son removidos a trav&s del proceso de redacci"n
o del proceso glo%al, la a#tori+aci"n del cliente no es necesaria para la revelaci"n de la informaci"n restante
ARCHIVO
El avaluador debe preparar un e*pediente para cada trabajo. El e*pediente debe incluir el
nombre del cliente, y su identificacin , copias autenticas de reportes escritos, resmenes de
testimonios orales o reportes o transcripciones de testimonios incluyendo la firma del avaluador y
el da de la certificacin. )oda la informacin, datos y documentacin necesaria para soportar la
opinin y conclusiones del avaluador y para demostrar el acatamiento a la re!la y las normas.
El avaluador debe mantener el e*pediente por un periodo de al menos / a'os despu(s de su
preparacin, o por lo menos , a'os despu(s de la disposicin final de cualquier procedimiento
judicial, o cualquiera de los dos que caduque ultimo y tener bajo custodia el e*pediente o hacer
un archivo con las partes teniendo custodia de ese archivo.
COMENTARIO ,n expediente conserva evidencia de las consideraciones del aval#ador de todos los datos aplica%les y
declaraciones re'#eridas por N,/A y otra informaci"n '#e p#ede ser re'#erida para soportar los res#ltados y concl#siones del
aval#ador /or e)emplo el contenido del expediente de #n aval#o completa de%e refle)ar consideraci"n de todos los re'#isitos
de N,/A aplica%les a #n tra%a)o especifico , sin em%argo el contenido de #n expediente de #n aval#o limitado (nicamente
necesita refle)ar consideraci"n de los re'#isitos de N,/A
,na fotocopia del reporte escrito de todo el aval#o, revisi"n del aval#o o cons#ltor$a enviada al cliente satisface los re'#isitos
de #na verdadera copia Como por e)emplo #na copia del reporte del aval#o, o #n res#men de #n reporte
Se de%e tener c#idado en la selecci"n de la forma, estilo y tipo del medio por el c#al se escri%ir.n los reportes, los c#ales
p#eden ser informales y a mano
El expediente de%e existir antes de #n reporte oral o escrito ,n res#men escrito de #n reporte oral, de%e ser anexado al
expediente dentro de #n tiempo ra+ona%le desp#&s del reporte oral
El arc-ivo de%e estar disponi%le por el aval#ador c#ando lo re'#ieran las agencias estatales o la ley Adicionalmente #n arc-ivo
de%e estar disponi%le para s# inspecci"n por parte del cliente acorde con el comentario a las reglas 010, 510 y 6710
#E<L$ =E %9>PE)E"%?$
$ntes de aceptar un trabajo o involucrarse en un trabajo, el avaluador debe identificar
correctamente el problema y tener el conocimiento y la e*periencia para resolver
competentemente el trabajo@ o alternativamente5
+. #evelar la falta de conocimiento o e*periencia ante el cliente antes de aceptar el trabajo
y
,. tomar todos los pasos necesarios o apropiados para completar satisfactoriamente el
trabajo y
-. =escribir la falta de conocimiento o e*periencia y los pasos tomados para cumplir con el
trabajo.
COMENTARIO !a competencia aplica pero no limita factores tales como, familiaridad del aval#ador con espec$ficos tipos de
propiedad, mercado, .rea geogr.fica o #n m&todo anal$tico Si alg#nos de estos factores son necesarios para '#e el aval#ador
desarrolle #n tra%a)o cre$%le , este es el responsa%le de '#e la competencia vaya dirigida -acia dic-os factores o por seg#ir con
los pasos descritos anteriormente para satisfacer la regla de competencia
!os antecedentes y experiencias de los aval#adores var$an ampliamente, y por falta de conocimiento o experiencia p#eden
inc#rrir en practicas incorrectas o inapropiadas !a regla de competencia re'#iere '#e el aval#ador posea tanto conocimiento
como experiencia necesaria para llevar a ca%o #n servicio del aval#o competentemente
Si a #n aval#ador se le da la oport#nidad de reali+ar #n servicio de aval#o pero no posee la experiencia ni el conocimiento
necesario para -acerlo, el aval#ador de%e revelar s# falta de conocimiento o experiencia ante el cliente antes de aceptar el
tra%a)o y de%e tomar los pasos necesarios para reali+ar #n tra%a)o competente
En #n tra%a)o donde la parte geogr.fica es competencia necesaria, y en donde la locaci"n no es familiar para el aval#ador, este
de%e dedicar s#ficiente tiempo para entender los matices del mercado local y la demanda de factores relacionados con el tipo
especifico de propiedad y la locaci"n El entendimiento de las condiciones del mercado genera #n p#ente entre #na venta y
#na venta compara%le o #na renta y #na renta compara%le Si el aval#ador no esta en condiciones de dedicar el tiempo
necesario para entender los matices del .rea, #na afiliaci"n con #n aval#ador local podr$a ser apropiado para aseg#rar el
desarrollo de #nos res#ltados cre$%les
A#n'#e esta regla re'#iere '#e el aval#ador identifi'#e y revele c#al'#ier deficiencia en competencia antes de aceptar el
tra%a)o, desc#%rir factores o condiciones d#rante el c#rso del tra%a)o p#ede ca#sar al aval#ador tener '#e aceptar '#e no
posee la experiencia o conocimiento necesario para c#mplir con el desarrollo del mismo competentemente En este momento
el aval#ador esta o%ligado a notificar al cliente y a c#mplir con los 8tems 0 y 2 de la regla
#E<L$ =E EA%EP%?B"
Esta re!la permite e*cepciones de secciones de la norma uniforme que son clasificadas como
requerimientos especficos antes de vincular los requerimientos. La car!a para la prueba esta en
el valor de decidir antes de aceptar la asi!nacin y aco!erse a esta re!la donde el alcance del
trabajo solicitado resultara en opciones o conclusiones que son aceptadas. La car!a de revelacin
es tambi(n valorada para reportar cualquier salida con requerimientos especficos.
La evaluacin puede estar en un acuerdo para realizar una asi!nacin donde el alcance del
trabajo sea menor que o diferente al trabajo que por otro lado pueda ser requerido por los
requerimientos especficos provenientes como prioridades de entrada en el acuerdo5
+. La evaluacin ha sido determinada ya que la evaluacin o proceso de consulta que ser&
llevado no es limitado ya que los resultados de la asi!nacin no ser&n aceptados.
,. La evaluacin aconsejara al cliente que las llamadas de asi!nacin menores que o
diferentes del trabajo requerido por los requerimientos especficos y que el reporte
identificara claramente y e*plicara las e*cepcin.
-. El cliente aceptara que la realizacin de la evaluacin limite o el servicio de consulta ser&
apropiado, brindando el uso pretendido.
COMENTARIO No todos los re'#erimientos espec$ficos son solicitados a todas las asignaciones C#ando #n re'#erimiento
especifico no es aplica%le a la asignaci"n dada, el re'#erimiento especifico es irrelevante y por lo tanto la salida no es
necesaria
,n re'#erimiento especifico es aplica%le c#ando:
9 !os factores de direcci"n o las condiciones est.n presentes en la asignaci"n dada o,
9 !os an.lisis de direcci"n es #na practica t$pica en la asignaci"n
,n re'#erimiento especifico no es aplica%le c#ando:
9 !os factores de direcci"n o las condiciones no est.n presentes en la asignaci"n dada,
9 !os an.lisis de direcci"n no es #n practica t$pica en la asignaci"n, o
9 !os an.lisis de direcci"n no podr.n proveer res#ltados significativos en el tra%a)o
:e estos re'#erimientos espec$ficos '#e son aplica%les a #n tra%a)o, p#eden ser necesarios a fin de o%tener res#ltados en
opiniones o concl#siones aceptadas C#ando #n re'#isito especifico es necesario en #n tra%a)o dado, la excepci"n no es
permitida
!a excepci"n es permitida c#ando los re'#isitos espec$ficos son solicitados a #n determinado tra%a)o, pero no necesariamente
a fin de #n res#ltado de opiniones o concl#siones aceptadas
,n re'#isito especifico p#ede ser considerado para ser solicitado o necesario c#ando:
9 S#s factores de direcci"n o condiciones son presentadas en el tra%a)o dado, o
9 S#s an.lisis de direcci"n es #na practica t$pica en #n tra%a)o, y
9;alta de consideraci"n de esos factores, condiciones o an.lisis podr$an afectar significativamente la credi%ilidad de los
res#ltados
,na practica t$pica de #n tra%a)o dado es medida por:
9 !as expectativas de los participantes en #n mercado de servicios valorados, y
9 <#e las acciones valoradas podr.n ser e)ec#tadas en #n tra%a)o ig#al o similar
Si #n eval#ador esta en #n ac#erdo de e)ec#ci"n de #n aval#o o #n servicio de cons#ltor$a '#e llama a algo menor '#e, o
diferente de, el tra%a)o '#e podr$a de otra manera ser re'#erido por los re'#isitos espec$ficos !as reglas 010=a>=66>, 010=%>=66>,
010=c>=66>, 310=a>=66>,510=%>=66>,51=c>=66>, 6710=a>=67> re'#eridas para '#e el reporte identifi'#e claramente y expli'#e las
excepci"nes desde los re'#isitos espec$ficos
excepci"nes '#e no son permitidas seg(n las reglas reportadas y desarrolladas: !as reglas 616,610,613,016,010,012, 013, 216, 21
0, ?16,316, 312, 416, 412, 414, 41@, 415, @16, @10, @13, 516, 510, 512, 513, A16, A10, A12, A13, 6716, 6710, 6712 y 6713 Estas
restricciones en las excepci"nes son reiteradas a trav&s del doc#mento con el recordatorio BEsta regla contiene re'#erimientos
con)#ntos '#e no permiten las excepci"nesB
!a regla de excepci"n no aplica a pre.m%#los, reglas &ticas, reglas de competencia, las reglas s#plementarios o secciones de
definiciones
CPLE>E")9 $ L$ re!la
Estas normas uniformes proporcionan el fundamento de todas las practicas de avaluo. Las
normas suplementarios son aplicables a las asi!naciones preparadas para propsitos especficos o
tipos de propiedades que posiblemente sean usados por a!encias pblicas y ciertos !rupos de
clientes 8ej. $!encias re!uladoras, autoridades de dominio eminente y instituciones financieras:.
El avaluador y el cliente deben aprobar cualquier norma suplementaria en adicin a esta norma
uniforme que aplique al trabajo que esta siendo considerado.
COMENTARIO El o%)etivo de este s#plemento a la regla es el de proporcionar #n significado ra+ona%le '#e complemente la
N,/A con re'#isitos adicionales prop#estos por los clientes, empleados, entidades g#%ernamentales yCo organi+aciones de
aval#adores profesionales
!as norma s#plementarias no p#eden dismin#ir el o%)etivo o contenido de los re'#erimientos de la N,/A
/or certificaci"n conforme con la N,/A para '#e #n tra%a)o en el c#al #n aval#ador dem#estre #na eval#aci"n &tica
profesional o #na pr.ctica est.ndar no en la N,/A, el reconocimiento del aval#ador '#e esta norma s#plementaria adiciona no
dismin#ye el o%)etivo o contenido de la N,/A
DEFINICIONES
Para el propsito de estas normas, aplican las si!uientes definiciones5
$6$LC95 8sustantivo: $cto o proceso de desarrollar una opinin de valor@ una opinin de valor
8adjetivo: relacionado con avaluos y funciones relacionadas. Ej.5 practica de avaluo, servicios de
avaluo.
$6$LC9 %9>PLE)95 $cto o proceso de desarrollar una opinin de valor o una opinin de valor
desarrollada sin tener en cuenta la re!la de e*cepcin.
$6$LC9 L?>?)$=95 $cto o proceso de desarrollar una opinin de valor o una opinin de valor
desarrollada teniendo en cuenta la re!la de salida.
COMENTARIO ,na opini"n de valor p#ede ser expresada como #n solo p#nto, #n rango o #na relaci"n = no mas de, o no
menos '#e> de #na opini"n de valor esta%lecida anteriormente o por %enc-marD = valor colateral>
P#$%)?%$ =E $6$LC95 El trabajo o los servicios realizados por avaluadores, definidos en tres
t(rminos en estas normas5 avaluo, revisin del avaluo y consultora.
COMENTARIO Estos tres t&rminos son intencionalmente gen&ricos y no son m#t#amente excl#sivos /or e)emplo #na opini"n
de valor p#ede re'#erirse como parte del aval#o, revisi"n del aval#o o #na cons#ltor$a El #so de otra nomenclat#ra por el
aval#ador = an.lisis, conse)o, eval#aci"n, est#dio> no exonera al aval#ador de del c#mplimiento de estas normas
#E6??B" =EL $6$LC95 $cto o proceso de desarrollar o comunicar una opinin de la calidad de
otro trabajo por parte de otro avaluador.
COMENTARIO El tema de #n tra%a)o de revisi"n del aval#o p#ede ser todo o parte de #n reporte, expediente , o la
com%inaci"n de estos
)#$D$E95 Cn avaluo, revisin del avaluo o un servicio de consultora ofrecido a consecuencia de
un acuerdo entre un cliente y un avaluador.
#ECL)$=9 =EL )#$D$E95 Las opiniones y resultados del avaluador desarrolladas por un
trabajo especifico.
COMENTARIO !os res#ltados del aval#o son del aval#ador:
+. 9piniones o conclusiones desarrolladas en un trabajo de avaluo
,. 9piniones de idoneidad o relevancia desarrolladas en un trabajo de avaluo o una revisin del
avaluo o
-. 9piniones, conclusiones o recomendaciones desarrolladas en un trabajo de consultora.
CP9?%?B"5 Lo anterior se considera que es verdad.
)E"=E"%?$5 Cna preferencia o tendencia utilizada en el desarrollo o comunicacin de un avaluo,
revisin del avaluo o consultora, que impide la imparciabilidad del avaluador.REQUISITOS
OBLIGATORIOS: Todas o parte de las reglas de la NUPA donde la regla de partida no es permitida. ( er regla de
e!"ep"i#n$
"E<9%?9 =E L$ E>P#E$5 Cna entidad persi!ue una actividad econmica.
EFC?=$= =EL "E<9%?95 Los intereses, beneficios y ries!os inherentes en la propiedad de la
empresa o parte de ella en cualquier forma, incluyendo la reserva de capital, los intereses
asociados, cooperativas, nicos propietarios, opciones y !arantas.
$"GL?? =EL HLCE9 =E %$E$5 Estudio de un movimiento anticipado de efectivo dentro o fuera
de la inversin.
%LIENTE: Parte o partes "omprometidas "on el a&al'ador ( por empleo o "ontrato$ en 'n tra(a)o espe"i*i"o.
COMENTARIO El cliente identificado por el aval#ador en #n aval#o, revisi"n del aval#o o en #na cons#ltor$a, como la parte o
partes con '#ienes el aval#ador tiene #na relaci"n de aval#ador1cliente, esto p#ede ser con #n individ#o, gr#po o entidad
?"H9#>$%?B" %9"H?=E"%?$L5 La informacin recibida del cliente, no disponible para nin!n
otro fin, la cual el cliente identifica como confidencial al momento de entre!arla para el avaluo.
COMENTARIO !a informaci"n disponi%le al aval#ador de otras f#entes no es considerada confidencial, c#ando es entregada
por el cliente al aval#ador
%9"CL)$5 $cto o proceso de proveer informacin, an&lisis de datos de finca raz y
recomendaciones o conclusiones de diversos problemas de finca raz, adem&s de opiniones de
valores.
CP9?%?B" EA)#$9#=?"$#?$5 uposicin directamente relacionada con un trabajo especifico,
donde si se encuentra que es falso, puede alterar las opiniones o conclusiones del avaluador.
COMENTARIO S#posiciones extraordinarias se s#ponen como -ec-o, si no informaci"n incierta acerca de caracter$sticas
f$sicas, legales o econ"micas del tema de propiedad o condiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercado
o tendencias, o la integridad de los datos #tili+ados en los an.lisis
IABILI+A+ +EL AN,LISIS: Est'dio de la rela"i#n "osto-(ene*i"io de 'n es*'er.o e"on#mi"o.
%9"=?%?B" 7?P9)I)?%$5 Lo que es contrario a lo que e*iste pero se supone por el propsito del
an&lisis.
COMENTARIO Condiciones -ipot&ticas as#men condiciones contrarias a los -ec-os conocidos, acerca de caracter$sticas
f$sicas, legales o econ"micas del tema de propiedad o condiciones externas a la propiedad, como las condiciones del mercado
o tendencias, o la integridad de los datos #tili+ados en los an.lisis
P#9P?E=$= ?")$"<?DLE5 8D?E"E ?")$"<?DLE: Dienes no fsicos, incluidos pero no limitados,
licencias, marcas, patentes, derechos de autor, !oodJill, se!uridad, contratos derechos minerales
y acciones ordinarias, diferentes de bienes fsicos como equipos e instalaciones.
USO PROPUESTO: Uso o 'sos del reporte del a&al'o/ re&isi#n del a&al'o o "ons'ltor0a / opiniones 1 "on"l'siones/
de*inidas por el a&al'ador (asadas en la "om'ni"a"i#n "on el "liente al momento del tra(a)o.
CC$#?9 P#9PCE)95 El cliente y cualquier otra parte identificada por nombre o tipo como
usuarios del avaluo, revisin del avaluo o consulta, por el avaluador basado en la comunicacin
con el cliente al momento del trabajo.
$"GL?? =E L$ ?"6E#?B"5 Estudio que refleja la relacin entre el precio de adquisicin y los
beneficios futuros de una inversin en finca raz.
$"GL?? =EL >E#%$=95 Estudio de las condiciones de mercado para un tipo o propiedad
especifica.
69LC>E" =E $6$LC95 Proceso de avaluo de varias propiedades utilizando normas
metodol!icos, empleando datos comunes y m(todos estadsticos.
>9=EL9 =E 69LC>E" =E $6$LC95 e*presin matem&tica de cmo ofrecer y demandar en el
mercado.
P#9P?E=$= PE#9"$L5 9bjetos tan!ibles que son considerados por el publico en !eneral como
KpersonalesK por ejemplo, muebles, anti!Ledades, joyas, colecciones, maquinaria y equipos,
todos propiedad tan!ible que no es clasificada como finca raz.
H?"%$ #$MN5 Parcela o e*tensin de tierra, incluye mejoras si las hay.
P#9P?E=$= #E$L5 ?ntereses, beneficios y derechos inherentes en la propiedad de finca raz.
COMENTARIO En alg#nos l#gares los t&rminos finca ra$+ y propiedad real tienen el mismo significado legalmente !as
definiciones separadas reconocen la distinci"n tradicional entre dos conceptos en la teor$a del aval#o
#EP9#)E5 %ualquier comunicacin oral o escrita, de avaluo, revisin del avaluo o consulta, que
es transmitida al cliente despu(s de completar el trabajo.
COMENTARIO !a mayor$a de los reportes son escritos y m#c-os de los clientes exigen reportes escritos !os re'#isitos de los
reportes orales = ver Reglas Eticas Arc-ivo> est.n incl#idos para c#%rir testimonios y otras com#nicaciones orales de aval#os,
revisi"n del aval#o o cons#ltor$as
Los tipos de reportes escritos listados a continuacin, aplican para propiedad real, propiedad personal y
avaluo de ne!ocios como se indica5
6 Reporte de aval#o: Reporte escrito preparado %a)o la regla 6710
0 Reporte de aval#o a#to1s#ficiente: Reporte escrito preparado %a)o la regla 010 o 510
2 Reporte del res#men de aval#o: Reporte escrito preparado %a)o la regla 010 o 510
? Reporte del #so restringido del aval#o: Reporte escrito preparado %a)o la regla 010 o 510
AL%AN%E +EL TRABA2O: 3onto 1 tipo de in*orma"i#n in&estigada 1 an4lisis apli"ado en el tra(a)o. El al"an"e del
tra(a)o in"l'1e / pero no limita/ lo sig'iente:
+. El !rado en el que la propiedad es inspeccionada o identificada.
,. La e*tensin de la investi!acin en factores fsicos y econmicos que pueden afectar la
propiedad
-. La e*tensin de los datos de la investi!acin y
.. El tipo y la e*tensin del an&lisis aplicado para lle!ar a las opiniones o conclusiones.
H?#>$5 Evidencia personalizada identificando autenticidad del trabajo realizado por el avaluador y
la aceptacin de la responsabilidad por el contenido, an&lisis y conclusiones en el reporte.
COMENTARIO !a firma p#ede ser representada por #na marca -ec-a a mano o #na imagen digitali+ada controlada por #n
n#mero de identificaci"n personali+ado donde el aval#ador posee control (nico para fi)ar la firma
#EFC??)9 EPE%MH?%95 )odos o parte de las normas de la re!la de "CP$ de donde la
partida es permitida bajo se!uras condiciones limitadas, 8ver re!las de e*cepcin:.
"9#>$ %9>PLE>E")$#?$5 Cn requisito del desempe'o del trabajo que se a'ade a los
requisitos en "CP$.
EAPE=?E")E5 =ocumentacin necesaria para soportar los an&lisis, opiniones y conclusiones del
avaluador.
"9#>$ C"?H9#>E + $6$LC9 =E P#9P?E=$= #E$L, =E$##9LL95
En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe identificar el problema a
resolver y el alcance del trabajo necesario para resolverlo al i!ual que una completa investi!acin
y an&lisis necesario para presentar un avaluo creble.
COMENTARIO Esta direccionado -acia aspectos s#stanciales para desarrollar #n aval#o competente de #na propiedad real
!os re'#isitos esta%lecidos adelante en la norma 6 sig#en con el proceso de desarrollo del aval#o y p#eden ser #tili+ados por
los aval#adores y #s#arios de los aval#os como #na lista de c-e'#eo
Regla 1-1: (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepcines)
En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe5
a: Estar consciente de, entender y emplear m(todos y t(cnicas reconocidos necesarios para
presentar un reporte creble@
COMENTARIO Esta Regla reconoce '#e el principio del cam%io contin#o afecta la forma en '#e los aval#adores reali+an los
tra%a)os de aval#o Cam%ios y desarrollos en el campo de la finca ra$+ poseen #n impacto s#stancial en la profesi"n del aval#o
Cam%ios importantes en el costo y la forma como se reali+a tanto el mercadeo comercial, ind#strial como residencial as$ como
cam%ios en el marco legal en donde los derec-os, y los intereses de la propiedad real son -ipotecados, tienen como res#ltado
cam%ios en la teor$a y en la practica del aval#o ,n cam%io social tam%i&n tiene efectos so%re estos /ara mantenerse al d$a
con estos cam%ios y desarrollos, la profesi"n del aval#o esta constantemente revisando y repasando m&todos y t&cnicas y
dise*ando n#evas para conocer n#evas circ#nstancias /or esta ra+"n no es s#ficiente para los aval#adores simplemente
mantener estas -a%ilidades y el conocimiento sino '#e cada aval#ador de%e me)orar constantemente s#s -a%ilidades para
contin#ar siendo competente en el aval#o de la propiedad real
b: "o cometer un error u omisin considerable que afecte el avaluo@
COMENTARIO El aval#ador de%e estar seg#ro '#e la informaci"n es cond#cida de #na forma diligente d.ndole el alcance del
tra%a)o acorde con la norma de la regla 610, para aseg#rar '#e los datos tengan #n efecto s#stancial o significante en el
res#ltado de los comentarios # opiniones Mas adelante los aval#adores de%en tener s#ficiente c#idado en anali+ar alg#nos
datos para as$ evitar errores '#e p#edan afectar seriamente s#s opiniones y concl#siones
c: "o realizar servicios de avaluos de manera ne!li!ente o descuidada, como cometer una serie
de errores as estos no afecten si!nificativamente el avaluo, o la credibilidad del resultado.
COMENTARIO Es imposi%le alcan+ar la perfecci"n, y la competencia no re'#iere perfecci"n Sin em%argo, #n aval#ador no
de%e prestar servicios de forma negligente o desc#idada Es re'#isito del aval#ador '#e tenga de%ido c#idado y diligencia El
-ec-o '#e la falta de c#idado o negligencia de #n aval#ador no ca#se #n error '#e afecte significativamente s#s opiniones o
concl#siones y '#e de ese modo no ca#se da*o a #n #s#ario potencial no lo exc#sa para no tener c#idado
regla 1-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepcines)
En el desarrollo de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe5
a: identificar el cliente y los clientes potenciales.
b: identificar el uso pretendido de las opiniones y conclusiones del avaluador.
COMENTARIO !a identificaci"n del #so '#e se pretende es necesario por parte del aval#ador y del cliente para decidir:
+. El alcance que se le quiere dar al trabajo y
,. El nivel de informacin que se manejara en el desarrollo del avaluo.
El avaluador no debe permitir que los objetivos del cliente sean usados en favor del an&lisis.
c: ?dentificar el propsito del trabajo, incluyendo el tipo y la definicin de valor, y si la opinin a
ser desarrollada es la del valor del mercado, determinando si va a ser el precio mas probable5
+. En t(rminos de efectivo o
,. En t(rminos de financieros equivalentes al efectivo o
-. en otros t(rminos e*actamente definidos y
.. i la opinin de valor va a ser definida bajo condiciones o incentivos inusuales, los
t(rminos de esta deber&n ser claramente identificados y la opinin del avaluador o la
influencia ne!ativa deber& desarrollarse por medio de un relevante an&lisis de los datos
del mercado.
COMENTARIO C#ando el prop"sito del tra%a)o es el de desarrollar #na opini"n de valor de mercado, el aval#ador de%e
tam%i&n desarrollar #na opini"n de exposici"n de tiempo ra+ona%le #nido al valor de la opini"n
d$ Identi*i"ar la *e"5a e*e"ti&a para las opiniones 1 "on"l'siones del a&al'ador.
e: ?dentificar las caractersticas de la propiedad que son relevantes para el propsito y el uso que
se pretende del avaluo, incluyendo5
+. $tributos de la locacin tanto fsica, le!al y econmica.
,. La propiedad real interesada en ser avaluada.
-. cualquier propiedad personal o Mtems intan!ibles que no son propiedad real pero que
est&n incluidos en el avaluo.
.. %ualquier restriccin, arriendo, reservacin, convenio, contrato, declaracin, evaluaciones
especiales u otros Mtems conocidos de similar naturaleza y
/. i el tema de la propiedad es un se!mento fsico o una participacin parcial.
COMENTARIO EN 6 F 3: Si la informaci"n del tema de propiedad necesaria no esta disponi%le por'#e las condiciones de
tra%a)o limitan la oport#nidad de investigaci"n, el aval#ador de%e:
+. 9btener la informacin necesaria antes de proceder o
0 en lo posi%le en c#mplimiento con la regla 610, #tili+ar #na s#posici"n extraordinaria acerca de esa informaci"n
-. El avaluador puede utilizar cualquier combinacin de inspeccin de la propiedad y documentos,
semejante a descripcin fsica le!al, direccin, mapa de referencia, copia de un estudio, bosquejo
de la propiedad o foto!rafas, para identificar las caractersticas relevantes del tema de propiedad.
La informacin utilizada por el avaluador para identificar las caractersticas de la propiedad deben
provenir de fuentes que este crea confiables.
.. El avaluador no esta obli!ado a valorar la totalidad de la propiedad si el tema de la propiedad es un
se!mento fsico o una participacin parcial.
f: identificar el alcance del trabajo necesario para completar el trabajo,
COMENTARIO El alcance del tra%a)o es acepta%le c#ando es consistente con:
+. Las e*pectativas de los participantes en el mercado de similares o i!uales servicios de avaluo.
,. El avaluador debe tener slidas razones para soportar la decisin del alcance del trabajo, y debe
estar preparado para soportar la decisin de e*cluir cualquier informacin o procedimiento que
pueda ser relevante para el cliente o potencial cliente.
-. El avaluador no debe permitir que condiciones o factores del trabajo limiten la e*tensin de la
investi!acin o del an&lisis a tal !rado que las opiniones y conclusiones desarrolladas en el mismo
sean no crebles en el conte*to del avaluo.
!: ?dentificar cualquier suposicin e*traordinaria dentro de la asi!nacin5
COMENTARIO ,na s#posici"n extraordinaria p#ede ser #tili+ada en #n tra%a)o solo si:
+. i es requisito para desarrollar opiniones y conclusiones crebles.
,. i el avaluador tiene bases razonables para la suposicin e*traordinaria.
-. El uso de la suposicin e*traordinaria resulta de un an&lisis creble y
.. Ei el avaluador cumple con los requisitos obli!atorios establecidos anteriormente en la "CP$ en
cuanto a las suposiciones e*traordinarias.
h: ?dentificar cualquier condicin hipot(tica necesaria en el trabajo.
COMENTARIO ,na condici"n -ipot&tica p#ede ser #tili+ada solo si:
+. El uso de la condicin hipot(tica es claramente un requisito para fines le!ales, para an&lisis
razonables o para propsitos de comparacin.
,. El uso de la condicin hipot(tica resulta de un an&lisis creble y
-. i el avaluador cumple con los requisitos obli!atorios establecidos anteriormente en la "CP$ en
cuanto a condiciones hipot(ticas.
Regla 1-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde no se permiten excepcines)
%'ando la opini#n de &alor a ser desarrollada es el &alor de mer"ado/ 1 dando al"an"e al tra(a)o en "on"ordan"ia "on
la regla 6-7/ 'n a&al'ador de(e:
a: identificar y analizar los efectos en el uso y valor de e*istentes re!ulaciones del uso de
terrenos, probables modificaciones, tales como demanda econmica, adaptacin fsica de la
propiedad, mercado y tendencias.
COMENTARIO ,n aval#ador de%e evitar premisas o s#posiciones sin soporte acerca del mercado, tendencias del .rea o edad
act#al
b: =esarrollar una opinin del buen uso de la finca raz.
COMENTARIO ,n aval#ador de%e anali+ar factores legales, f$sicos, y econ"micos relevantes para respaldar las concl#siones
del %#en #so de la finca ra$+ El aval#ador de%e reconocer si el terreno es valorado como si est#viera vacante y disponi%le para
s# desarrollo
Regla 1-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permiten excepcines)
En el desarrollo de 'n a&al'o de propiedad real/ el a&al'ador de(e re"oger/ &eri*i"ar 1 anali.ar toda la in*orma"i#n
apli"a(le al pro(lema de a&al'o/ dando al"an"e al tra(a)o en "on"ordan"ia "on la regla 6-7.
a$ %'ando el metodo "omparati&o de &entas es apli"a(le/ el a&al'ador de(e anali.ar tales datos 1 8'e tan "iertos son
para lograr 'na "on"l'si#n de &alor.
($ %'ando 'n en*o8'e de "osto es apli"a(le / el a&al'ador de(e:
+. =esarrollar una opinin del valor del lu!ar por medio de un apropiado m(todo o t(cnica
de avaluo.
,. $nalizar tales datos de costo para estimar el nuevo costo de las mejoras, 8si las hay: y
9. Anali.ar tales datos para estimar la di*eren"ia entre 'n n'e&o "osto 1 el &alor presente de las me)oras.
(depre"ia"i#n a"'m'lada$.
c: %uando el metodo de renta o in!reso es aplicable, el avaluador debe5
+. $nalizar los datos de renta 8alquiler: para estimar la renta de la propiedad en el mercado.
,. $nalizar los datos de !astos de operacin para estimar los !astos de operacin de la
propiedad.
-. $nalizar los datos disponibles para estimar tasas de capitalizacin yOo tasas de
descuentos y
.. #ealizar proyecciones futuras para renta y !astos, como evidencia clara y razonable.
COMENTARIO: El aval#ador de%e en desarrollo de proyecciones de fl#)o de ca)a y declaraciones de ingresos y gastos, tener
en informaci"n -ist"rica, tendencias, factores de oferta y demanda '#e afecten las tendencias, y eventos anticipados tales
como competencia de desarrollos de constr#cci"n
d$ %'ando se desarrolla 'na opini#n del &alor de la "'ota del "ontrato o el "ontrato de arriendo el a&al'ador de(er4
anali.ar el e*e"to en el &alor/ de alg'no de los t:rminos o "ondi"iones del "ontrato.
e: El avaluador debe analizar el efecto en el valor de la unin de varias propiedades o
componentes o partes de una propiedad y abstenerse de valorar la totalidad de la propiedad
nicamente por la adicin de valores individuales.
COMENTARIO: A#n'#e el valor de la totalidad p#ede ser ig#al a la s#ma por separado de s#s partes, este tam%i&n p#ede ser
mayor o menor '#e la s#ma de s#s partes /or lo tanto el valor total de%e ser pro%ado por referencias de datos apropiados y
soportados por #n apropiado an.lisis de los datos
Cn procedimiento similar debe ser se!uido cuando el valor !lobal ha sido establecido y el
avaluador busca el valor de una parte. El valor de una parte debe ser probada por referencias de
datos apropiados y soportados por un apropiado an&lisis de los datos.
*$ El a&al'ador de(e anali.ar el e*e"to en el &alor de me)oras p'(li"as o pri&adas / lo"ali.adas dentro o *'era del l'gar.
!: El avaluador debe analizar el efecto del valor de cualquier propiedad personal, o Mtem
intan!ible que no sea propiedad real pero que este incluida en el avaluo.
COMENTARIO: Competencia en el aval#o de propiedad o aval#o de negocios, p#ede ser #n re'#isito c#ando sea re'#erido
despa+ar la totalidaddel valor entre las partes de la propiedad ,n aval#o separado, desarrollada en c#mplimiento con las
normas pertinentes, se re'#iere c#ando el valor de #n item es significativa en el valor total
h: %uando el avaluo incluye proyectos en curso o aacondicionamiento de lo e*istente, el
avaluador debe e*aminar y tener disponible para futuras evaluaciones5
+. uficientes planos, especificaciones, u otra documentacin, para identificar el alcance y
caractersticas de las mejoras propuestas.
,. Evidencia indicando el tiempo de terminacin de las mejoras propuestas y
-. Evidencia clara y razonable soportando el desarrollo de los costos, in!resos previstos,
proyecciones de ocupacin y competencia estimada en el tiempo de terminacin.
COMENTARIO :esarrollar #na opini"n de valor de #n tema de propiedad con me)oras prop#estas re'#iere el #so de
condiciones -ipot&ticas en c#anto '#e las me)oras prop#estas -an estado terminadas para el d$a del aval#o, c#ando realmente
no lo est.n
!a evidencia re'#erida para ser examinada p#ede incl#ir $tems tales como contratistas estimados relacionando el costo y
tiempo re'#erido para terminar la constr#cci"n, mercado y est#dios de facti%ilidadG datos de costos de operaci"n y la -istoria de
proyectos similares recientes El aval#o p#ede re'#erir #n completo an.lisis de facti%ilidad
Regla 1-5 (Esta regla contiene requisitos con los cuales la salida no es permitida)
$l desarrollar un avaluo de una propiedad, el avaluador debe5
a: $nalizar cualquier acuerdo de venta, opcin de la propiedad, si dicha informacin esta
disponible en el normal curso del ne!ocio.
($ Anali.ar "'al8'ier &enta anterior de la propiedad 8'e 5a1a o"'rrido en los sig'ientes periodos m0nimos:
+. Cn a'o cuando la vivienda haya tenido uso residencial.
,. )res a'os cuando la propiedad haya tenido otro tipo de uso.
c: #econciliar la calidad y la cantidad de datos disponibles y analizarlos con el enfoque, la
aplicabilidad o la conveniencia del enfoque
COMENTARIO Her los comentarios de las reglas 010=a>=A>, 010 =%>=A> y 010=c>=A> para re'#erimientos reportados
correspondientes
!R"# $%&!R"E 2 #'#($! )E *R!*%E)#) RE#(
Para reportar los resultados de un avaluo de propiedad real, el avaluador debe comunicar cada
an&lisis, opinin y conclusin de una manera que no sea en!a'osa.
COMENTARIO !a norma 0 direcciona el contenido y el nivel de informaci"n re'#erida en #n reporte para '#e com#ni'#e los
res#ltados del aval#o de propiedad real
!a norma 0 no esta%lece la forma, formato o estilo del reporte de aval#o de propiedad real !a forma, formato o estilo del
reporte son f#nciones esta%lecidas seg(n el #s#ario y el aval#ador El contenido del reporte determina s# acatamiento
Regla 2-1 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salida no es permitida)
%ada reporte de avaluo escrito u oral debe5
a: Hijar clara y e*actamente el avaluo de una manera que no sea en!a'osa.
b: %ontener suficiente informacin que permita a los usuarios entender el reporte de elavaluo de
forma adecuada.
c: %lara y e*actamente describir cualquier suposicin adicional, condicin hipot(tica o condicin
limitante que afecte directamente el avaluo e indique su impacto en valor.
COMENTARIO Alg#nos e)emplos de s#posiciones adicionales o condiciones -ipot&ticas p#eden ser la e)ec#ci"n de #n
ac#erdo de arrendamiento pendiente, financiaci"n at$pica, #n res#ltado conocido pero no c#antificado, #na concl#si"n de
me)oras dentro o f#era del l#gar En #n reporte escrito la descripci"n es re'#erida )#nto con declaraciones donde cada opini"n
o concl#si"n sea afectada
Regla 2-2 (Esta regla contiene los requerimientos con los cuales la salida no es permitida)
%ada reporte escrito del avaluo de propiedad mueble debe ser preparado de acuerdo con na de
las si!uientes opciones, y mencionar cual opcin utilizo5 informe autnomo del avaluo, el informe
del sumario del avaluo, o informe restrictivo el avaluo.
COMENTARIO C#ando los #s#arios destinatarios incl#yen partes diferentes al cliente, de %e #tili+arse o el informe
a#t"nomo del aval#o, o el informe s#mario del aval#o C#ando el #s#ario destinatario es solamente el cliente, p#ede #sarse el
informe restrictivo del aval#o !a diferencia esencial entre estas tres opciones esta en el cotenido y nivel de informaci"n
ofrecida
El avaluador debe tener cuidado al caracterizar el tipo de reporte y el nivel de informacin que comunica
al terminar su labo. El avaluador puede utilizar cualquier otro ttulo adicional al ttulo a que se refiera
esta norma para el tipo de reporte ofrecido.
El contenido del reporte y el nivel de informacin establecido en estas normas son mnimo para cada tipo
de reporte. El avaluador debe adicionar el reporte cuando sea necesario para ase!urar que cualquier
usuario destinatario del avaluo no sea llevado a eqivoco, y que el reporte es conforme con los
requerimientos sobre contenido establecido en esta re!la.
Cna parte que reciba una copia del informe autnomo del avaluo, el informe del sumario del avaluo, o
informe restrictivo del avaluo, para satisfacer requerimiento relacionados con publicidad, no se convierte
en un usuario destinatario del avaluo a no ser que el cliente identifique a esa parte como usuario
propuesto.
a$ El "ontenido del reporte de a&al'o:
=ebe ser consistente con el uso del avaluo y al menos debe incluir5
+. =eclarar la identidad de los clientes y cualquier usuario por nombre y tipo.
COMENTARIO : El aval#ador de%e tener c#idado al identificar #n cliente '#e aseg#re #n claro entendimiento y evitar
violaciones de la secci"n de confidencialidad de la regla &tica En esta instancia donde el cliente desea '#edar en el
anonimato, el aval#ador de%e doc#mentar la identidad del cliente en el arc-ivo pero p#ede omitir la identidad en el reporte
!os #s#ario del reporte p#eden incl#ir partidas como prestamistas, empleados de agencias g#%ernamentales, socios de los
clientes, a%ogados del cliente y contadores.
,. =eclarar el uso del avaluo.
-. =escribir la informacin suficiente para identificar el inmueble envuelto en el avaluo,
incluyendo las caractersticas fsicas y econmicas de la propiedad relevantes en la
asi!nacin.
COMENTARIO El inm#e%le o%)eto el aval#o p#ede ser especificado, por e)emplo, por #na descripci"n legal, la direcci"n, #n
mapa de referencia, copia de #n mapa, #n %os'#e)o de la propiedad yCo fotograf$as !a informaci"n p#ede incl#ir #n %os'#e)o
de la propiedad y fotograf$as adicionales a los comentarios escritos so%re los atri%#tos legales, f$sicos y econ"micos del
inm#e%le como o%)eto del aval#o
.. =eclarar el inter(s del avaluo de la propiedad.
COMENTARIO !a declaraci"n de los derec-os de la propiedad real eval#ada de%en ser s#stentados como necesarios por
copias o res(menes de la descripci"n de los t$t#los o c#al'#ier otro doc#mento '#e fi)e c#al'#ier impedimento conocido
/. =eclarar el objetivo del avaluo, incluyendo el tipo y definicin del valor y su ori!en.
COMENTARIO :eclarar la definici"n del valor re'#iere la definici"n del mismo, #na referencia apropiada del origen de la
definici"n y c#al'#ier comentario necesario claramente indicado al lector so%re como la definici"n est. siendo aplicada
C#ando el o%)etivo de la asignaci"n es desarrollar #na opini"n del valor del mercado, declarar si la opini"n del valor es:
9 En t&rminos de dinero o en t&rminos financieros e'#ivalentes a dinero
9 Iasados en mercado no financiero o en financiaci"n con condiciones in#s#ales o incentivos
C#ando #na opini"n de valor del mercado no es en t&rminos de dinero o %asado en t&rminos financieros e'#ivalentes a dinero,
res#mir los t&rminos de financiaci"n y explicar s#s contri%#ciones o negativas p#ede infl#enciar el valor
0. =eclarar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte.
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval#o esta%lece el contexto del valor de la opini"n, mientras '#e la fec-a del reporte
indica si la visi"n del aval#o del mercado o las condiciones de #so de la propiedad como la fec-a efectiva del aval#o pres#nto,
o s#gerido
Reiteraci"n de la fec-a del reporte y de la fec-a efectiva del aval#o en varias declaraciones en el reporte es importante para el
claro entendimiento por parte del lector c#ando las condiciones del mercado o el #so de la propiedad en la fec-a del reporte
son diferentes a las condiciones de la fec-a efectiva del aval#o
1. =escribir informacin suficiente al cliente y a cualquier usuario del alcance del avaluo
usado en el desarrollo del avaluo.
C OMENTARIO Este re'#isito sirve para aseg#rar al cliente y a los #s#arios '#ienes tienen confian+a '#e el aval#o p#ede ser
afectada por'#e la investigaci"n del aval#ador es informada propiamente y no es fra#d#lenta dentro del alcance del tra%a)o El
aval#ador tiene la pr#e%a de peso para soportar las decisiones del alcance del tra%a)o y del nivel de infracci"n incl#ida en el
reporte
2. =eclarar todas las suposiciones, condiciones hipot(ticas y las condiciones limitantes que
afectan el an&lisis, opiniones y conclusiones.
COMENTARIO !as s#posiciones t$picas y ordinarias y las condiciones limitantes p#eden agr#parse en #na secci"n del reporte
identificada ,na s#posici"n extraordinaria o condici"n -ipot&tica de%e ser descrita en con)#nto con las declaraciones de cada
opini"n o concl#si"n '#e afecte
3. =escribir la informacin analizada, hacer se!uimiento de los procedimientos del avaluo y
del razonamiento que soporta el an&lisis, las opiniones y las conclusiones.
COMENTARIO El aval#ador de%e proveer la informaci"n s#ficiente para el cliente y los #s#arios para '#e entiendan
adec#adamente las opiniones y concl#siones de #na forma racional
C#ando el alcance de #n tra%a)o es el desarrollo del valor del mercado, el res#men de los res#ltados anali+ados de la
informaci"n re'#erida en la regla 613 es re'#erida Si esta informaci"n no era ad'#iri%le, la declaraci"n de los -ec-os por parte
del aval#ador para o%tener informaci"n es re'#erida Si esta informaci"n es relevante, el conocimiento de la existencia de la
declaraci"n es re'#erida
+4. >encionar, se!n sea apropiado para la calse de propiedad inmueble, el uso de la
propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avaluo@ y,
cuando el propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y
la razn para la opinin del avaluador sobre el m&s alto y mejor uso de la propiedad.
COMENTARIO El reporte de%e contener la opini"n del aval#ador so%re c#al de%eria ser el me)or #so del inm#e%le, a menos
'#e dic-a opini"n del #so sea innecesaria Si el prop"sito del aval#o es el valor de mercado, #n res#men del soporte de las
opiniones del aval#ador son re'#isito El ra+onamiento del aval#ador de%e ser provisto en detalle y prof#ndidad por ser este
significativo para la valoraci"n
++. =efinir y e*plicar cualquier e*cepcin permitido de los requisitos especficos de la norma
+ y la razon por la cual se e*cluyo cualquiera de los m(todos de avaluos usuales.
COMENTARIO El contenido de #n reporte de aval#o, de%e poseer s#ficiente informaci"n '#e indi'#e '#e el aval#ador c#mpli"
con los re'#isitos de la norma 6 , incl#yendo c#al'#ier permiso de excepci"n de los re'#isitos espec$ficos !a cantidad de
detalles p#ede variar con la importancia de la informaci"n del reporte
C#ando la regla de excepci"n es )#stificada, es pr#dente '#e el reporte sea #n aval#o limitado El #so del termino aval#o
limitado, -ace &nfasis en '#e el aval#o contiene algo menos o diferente del tra%a)o, '#e p#ede tener y '#e tendr$a si la
excepci"n no -a sido )#stificado El reporte de #n aval#o limitado de%e contener #na secci"n importante '#e identifi'#e
claramente el proceso reali+ado y las excepciones apro%adas
!a via%ilidad de los res#ltados de #n aval#o limitado, desarrollados %a)o la norma 6, no es afectado por el tipo de reporte
preparado %a)o la norma 0 El alcance del proceso de aval#o reali+ado %a)o la norma 6 es la %ase para la via%ilidad de la
concl#si"n de valor
67. in"l'ir 'na "erti*i"a"i#n *irmada en "on"ordan"ia "on la Regla 7-9
($ El "ontenido del res'men del a&al'o/ de(e ser "onsistente "on el 'so del a&al'o 8'e se pretende 1 "omo m0nimo:
COMENTARIO !a diferencia esencial entre el contenido de #n reporte de aval#o y el contenido del res#men del
aval#o es el nivel de presentaci"n de los detalles
+. ?ndicar la identidad del cliente y cualquier cliente potencial, por nombre o tipo
COMENTARIO El aval#ador de%e tener c#idado en la identificaci"n del cliente para aseg#rar #n claro
entendimiento y evitar violaciones de la secci"n de confidencialidad de las Reglas de Etica En raras instancias
donde el cliente desea permanecer an"nimo, el aval#ador de%e sin em%argo tener #n doc#mento de la identidad
del cliente en el expediente, pero p#ede omitir la identidad del cliente en el reporte
,. plantear el uso pretendido del avaluo@
9. res'mir s'*i"iente in*orma"i#n para identi*i"ar la *in"a ra0. in&ol'"rada en el a&al'o/ in"l'1endo
"ara"ter0sti"as rele&antes de la propiedad *0si"a 1 e"on#mi"a;
COMENTARIO la finca ra$+ invol#crada en el aval#o p#ede ser especificada por e)emplo: por #na descripci"n
legal, direcci"n, mapa, referencia, %os'#e)o de la propiedad yCo fotograf$as El res#men de la informaci"n p#ede
incl#ir #n %os'#e)o de la propiedad , fotograf$as adicionalmente comentarios escritos acerca de atri%#tos f$sicos,
legales y econ"micos de la inmo%iliaria, relevantes estos para el prop#esto #so del aval#o
.. indicar el inter(s de la propiedad real valorada.
COMENTARIO !a declaraci"n de los derec-os de la propiedad de%en ser )#stificados por copias, o res(menes de
la descripci"n del tit#lo, # otros doc#mentos '#e exponen alg(n gravamen conocido
/. identificar el propsito del avaluo, incluyendo tipo y definicin de valor y su ori!en.
COMENTARIO /lantear la definici"n de valor re'#iere la definici"n como tal, #na apropiada cons#lta del origen de
la definici"n y c#al'#ier comentario necesario para indicar al lector, como se esta aplicando la definici"n
C#ando el prop"sito del tra%a)o es el de desarrollar #na opini"n de valor de mercado, indicar si la opini"n de valor
es:
9 en t&rminos de efectivo o t&rminos financieros e'#ivalentes a efectivo
9 Iasado en t&rminos de mercado no financiero o condiciones o incentivos financieras in#s#ales
C#ando #na opini"n de valor de mercado no esta determinada en t&rminos de efectivo o %asado en t&rminos
financieros e'#ivalentes a efectivo, res#ma los t&rminos de tal financiaci"n y expli'#e las contri%#ciones o
infl#encia negativa so%re el valor
0. ?ndicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte.
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval#o esta%lece el contexto de la opini"n de valor, mientras '#e la fec-a del
reporte indica tanto la perspectiva del mercado o el #so de las condiciones de la propiedad por parte del
aval#ador, o si la fec-a del aval#o f#e posi%le, act#al o retrospectivo
!a reiteraci"n de la fec-a del reporte y la fec-a efectiva del aval#o, es importante para el claro entendimiento del
lector c#ando '#iera '#e el mercado o los #sos de la propiedad en la fec-a del reporte sean diferentes de tales
condiciones en la fec-a efectiva del aval#o
1. #esumir suficiente informacin para revelar al cliente o posible usuario el alcance del
trabajo usado para desarrollar el avaluo.
COMENTARIO Este re'#isito es para aseg#rar '#e el cliente y los posi%les #s#arios '#ienes esperan
dependencia del aval#o, p#eda estar afectado por la extensi"n de la investigaci"n del aval#ador propiamente
informado para el alcance del tra%a)o El aval#ador tiene la responsa%ilidad de soportar las pr#e%as de la decisi"n
del alcance del tra%a)o y el nivel de informaci"n incl#ido en el reporte
2. E*poner todas las suposiciones, condiciones hipot(ticas, y las condiciones limitantes que
afectan los an&lisis, opiniones y conclusiones5
COMENTARIO S#posiciones t$picas # ordinarias al ig#al '#e condiciones limitantes p#eden ser agr#padas en #na
secci"n del reporte ,na s#posici"n extraordinaria o #na condici"n -ipot&tica de%e ser revelada con)#ntamente
con la declaraci"n de cada opini"n o concl#si"n '#e f#e afectada
3. #esumir la informacin analizada, los procedimientos se!uidos en el avaluo y las razones
que soportan los an&lisis, opiniones y conclusiones.
COMENTARIO El aval#ador de%e estar seg#ro '#e la informaci"n entregada es s#ficiente para el cliente y
posi%les clientes, para entender la ra+ona%ilidad de las opiniones y concl#siones
C#ando el prop"sito del tra%a)o es desarrollar #na opini"n de valor de mercado, #n res#men de los res#ltados de
los an.lisis de la informaci"n re'#eridos en la Regla 613 son re'#isito Si tal informaci"n no es o%teni%le, #n
registro de los esf#er+os tomados por el aval#ador para o%tener la informaci"n son re'#eridos Si esta
informaci"n es irrelevante, #n conocimiento de la existencia de la informaci"n carente de relevancia es re'#erida
+4. =efinir el uso de la inmobiliaria actual o e*istente como avaluo y el uso de la inmobiliaria
reflejado en el avaluo, y cuando el propsito del trabajo es valor de mercado, resumir el
soporte y razonabilidad de la opinin del avaluador para el mejor uso de la inmobiliaria@
COMENTARIO El reporte de%e contener la opini"n del aval#ador como el me)or #so de la finca ra$+, a menos '#e
dic-a opini"n del #so sea innecesaria Si el prop"sito del aval#o es el valor de mercado, #n res#men del soporte
de las opiniones del aval#ador son re'#isito El ra+onamiento del aval#ador de%e ser provisto en detalle y
prof#ndidad por ser este significativo para el aval#o
++. =efinir y e*plicar cualquier e*cepcin permitido de los requisitos especficos dela norma +
y la razn por la cual se e*cluyo cualquiera de los m(todos de avaluos usuales@
COMENTARIO El contenido de #n reporte de aval#o, de%e poseer s#ficiente informaci"n '#e indi'#e '#e el
aval#ador c#mpli" con los re'#isitos de la norma 6 , incl#yendo c#al'#ier permiso de excepci"n de los re'#isitos
espec$ficos !a cantidad de detalles p#ede variar con la importancia de la informaci"n del reporte
C#ando la regla de excepci"n es )#stificada, es pr#dente '#e el reporte sea #n aval#o limitado El #so del termino
aval#o limitado, -ace &nfasis en '#e el aval#o contiene algo menos o diferente del tra%a)o, '#e p#ede tener y '#e
tendr$a si la excepci"n no -a sido )#stificado El reporte de #n aval#o limitado de%e contener #na secci"n
importante '#e identifi'#e claramente el proceso reali+ado y las excepcioness tomados
!a via%ilidad de los res#ltados de #n aval#o limitado, desarrollados %a)o la norma 6, no es afectado por el tipo de
reporte preparado %a)o la norma 0 El alcance del proceso de aval#o reali+ado %a)o la norma 6 es la %ase para la
via%ilidad de la concl#si"n de valor
+,. ?ncluir una certificacin firmada en concordancia con la re!la ,;-.
"$ El "ontenido de 'n 'so restringido de 'n reporte de a&al'o/ de(e ser "onsistente "on el 'so pretendido del a&al'o 1
"omo m0nimo:
+. ?ndicar la identidad del cliente, por nombre o tipo@
COMENTARIO El aval#ador de%e tener c#idado en la identificaci"n del cliente para aseg#rar #n claro
entendimiento y evitar violaciones de la secci"n de confidencialidad de las Reglas de Etica En raras instancias
donde el cliente desea permanecer an"nimo, el aval#ador de%e sin em%argo tener #n doc#mento de la identidad
del cliente en el expediente, pero p#ede omitir la identidad del cliente en el reporte
,. ?ndicar el uso pretendido del avaluo@
COMENTARIO El #so pretendido del aval#o de%e ser consistente con la limitaci"n en el #so de la opci"n del #so
restringido de #n reporte de aval#o en esta regla /or e)emplo, #so excl#sivo del cliente
-. ?ndicar suficiente informacin para identificar la finca raz implicada en el avaluo@
COMENTARIO !a finca ra$+ invol#crada en el aval#o p#ede ser especificada por e)emplo: por #na descripci"n
legal, direcci"n, mapa, referencia, %os'#e)o de la propiedad yCo fotograf$as
.. ?ndicar el inter(s de la propiedad real valorada.
/. ?ndicar el propsito del avaluo, incluyendo el tipo de valor y referirse a la definicin de
valor pertinente al propsito del trabajo@
0. ?ndicar la fecha efectiva del avaluo y la fecha del reporte@
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval#o esta%lece el contexto de la opini"n de valor, mientras '#e la fec-a del
reporte indica tanto la perspectiva del mercado o el #so de las condiciones de la propiedad por parte del
aval#ador, o si la fec-a del aval#o f#e posi%le, act#al o retrospectivo
1. Plantear el alcance del proceso de coleccionismo, confirmacin, y reportes de datos o
remitir lo a un acuerdo de trabajo ane*ado a la carpeta del avaluador, la cual describa el
alcance del trabajo para ser realizado.
2. E*poner todas las suposiciones, condiciones hipot(ticas, y las condiciones limitantes que
afectan los an&lisis, opiniones y conclusiones5
COMENTARIO S#posiciones t$picas # ordinarias al ig#al '#e condiciones limitantes p#eden ser agr#padas en #na
secci"n del reporte ,na s#posici"n extraordinaria o #na condici"n -ipot&tica de%e ser revelada con)#ntamente
con la declaraci"n de cada opini"n o concl#si"n '#e f#e afectada
3. Plantear los procedimientos del avaluo se!uidos, y las opiniones y conclusiones de valor
al i!ual que la referencia del e*pediente.
COMENTARIO El aval#ador de%e mantener #n expediente especifico y co-erente para soportar el #so restrictivo
del reporte del aval#o !os contenidos del expediente de%en ser s#ficientes para el aval#ador para reali+ar #n
res#men del reporte de #n aval#o !a carpeta de%e estar disponi%le para el cliente =o s#s representantes>
agencias nacionales, tales como terceras partes a#tori+adas por procesos de ley, y profesionales de%idamente
a#tori+ados por revisi"n del comit& !a revisi"n del #so restrictivo del reporte del aval#o en acatamiento de la
norma 2 no es posi%le sin el critico teniendo %eneficio de la informaci"n retenida en el expediente
C#ando el prop"sito del tra%a)o es desarrollar #na opini"n de valor de mercado, la informaci"n anali+ada en
acatamiento de la regla 613 es informaci"n significante, '#e de%e ser revelada en el #so restrictivo del reporte del
aval#o Si tal informaci"n no es o%teni%le, #n registro de los esf#er+os tomados por el aval#ador para o%tener la
informaci"n son re'#eridos Si esta informaci"n es irrelevante, #n conocimiento de la existencia de la informaci"n
carente de relevancia es re'#erida
+4. =efinir el uso de la inmobiliaria actual o e*istente como avaluo y el uso de la finca raz
reflejado en el avaluo, y cuando el propsito del trabajo es valor de mercado, indicar la
opinin del avaluador para el mejor uso de la finca raz@
COMENTARIO El tra%a)o de%e contener #na declaraci"n del #so de la propiedad y la opini"n del aval#ador como
el me)or #so de la finca ra$+, a menos '#e dic-a opini"n del #so sea innecesaria Si la opini"n del me)or #so de la
finca ra$+ es re'#isito, el ra+onamiento del aval#ador de%e ser provisto en detalle y prof#ndidad por ser este
significativo para el aval#o, o de%e ser doc#mentado en el expediente y referenciado en el reporte
++. ?ndicar y e*poner cualquier e*cepcin permitido, de los requisitos especficos de la norma
+, indicar la e*clusin de cualquier m(todo de avaluo usual e indique una restriccin de
uso que limite el uso del reporte y las advertencias que las opiniones y conclusiones del
avaluador establecidas que no fueron entendidas sin informacin adicional en el
e*pediente del avaluador.
COMENTARIO C#ando la regla de excepci"n es )#stificada, es pr#dente '#e el reporte sea #n aval#o limitado El
#so del termino aval#o limitado, -ace &nfasis en '#e el aval#o contiene algo menos o diferente del tra%a)o, '#e
p#ede tener y '#e tendr$a si la excepci"n no -a sido )#stificado El reporte de #n aval#o limitado de%e contener
#na secci"n importante '#e identifi'#e claramente el proceso reali+ado y las excepciones tomados
El reporte del #so restrictivo del aval#o es para #so excl#sivo del cliente Antes de llegar a #n ac#erdo, el
aval#ador de%e esta%lecer con el cliente las sit#aciones donde este tipo de reporte es #sado y de%e aseg#rarse
'#e el cliente entienda las restricciones para el #so del reporte del #so restrictivo del aval#o
+,. ?ncluir una certificacin firmada en concordancia con la re!la ,;-.
Regla 2-3 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la regla de excepcin no es permitida)+
%ada reporte escrito del avaluo de una propiedad real debe contener una certificacin firmada
que es similar en contenido a la si!uiente informacin5
Po certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia5
9 !as declaraciones del -ec-o contenido en este informe son verdaderas y correctas
9 !os an.lisis, opiniones y concl#siones reportadas son limitadas solo por las s#posiciones reportadas y las
condiciones limitadas, y son mi personal e imparcial an.lisis, opiniones y concl#siones
9 No tengo inter&s posi%le o presente en la propiedad '#e es tema del reporte, y no tengo inter&s personal con
respecto de las partes invol#cradas
9 No tengo pre)#icio con respecto a la propiedad '#e es tema del reporte o con las partes invol#cradas con este
tra%a)o
9 Mi compromiso en este tra%a)o no f#e s#peditado al desarrollo o reporte predeterminado de res#ltados
9 Mi compensaci"n por este tra%a)o no esta s#peditada al desarrollo o reporte de #n valor determinado o direcci"n
en valor '#e favore+ca la ca#sa del cliente, el monto de la opini"n de valor, el logro de #n res#ltado estip#lado o la
oc#rrencia de #n evento s#%sec#ente directamente relacionado con el #so pretendido del aval#o
9 Mis an.lisis, opiniones y concl#siones f#eron desarrolladas, y este reporte esta siendo preparado en
conformidad con la N,/A
9 Tengo '#e -acer #na inspecci"n personal de la propiedad '#e es o%)eto del reporte = si m.s de #na persona
firma el reporte esta certificaci"n de%e especificar claramente '#e individ#os y c#ales no reali+aron #na inspecci"n
personal de la propiedad>
9 Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona '#e firma este reporte, =si -#%iere
excepciones, el nom%re de cada individ#o '#e proporcione asistencia profesional de%e indicarse
Regla 2-4 ( Esta regla contiene requisitos espec,-icos de la cual la regla de excepcin es permitida)+ 'er regla
de excepcin+
Cn reporte oral de la propiedad real, debe como mnimo, diri!ir asuntos sustanciales asi!nados
en la re!la ,;, 8b:.
COMENTARIO Testimonio de #n aval#ador so%re s#s an.lisis, opiniones y concl#siones es #n reporte oral en
donde el aval#ador de%e c#mplir con los re'#isitos de esta regla
Her la secci"n de Arc-ivo de las Reglas de Etica para los re'#isitos correspondientes
Regla 2-5 ( Esta regla contiene requisitos obligatorios de la cual la regla de excepcin no es permitida)+
Cn avaluador que firma un reporte de avaluo de una propiedad real, preparado por otro
avaluador en cualquier capacidad, acepta total responsabilidad por el avaluo y el contenido del
reporte de avaluo.
COMENTARIO ,n aval#ador act#ando como empleador o s#pervisor firmando #n reporte de #n empleado es tan
responsa%le como el individ#o '#e preparo el contenido y las concl#siones del aval#o al ig#al '#e el reporte El
#so de #na eti'#eta =sello> al lado de la firma del empleador o s#pervisor no exime al individ#o de la ad-erencia
de estas normas
!R"# $%&!R"E 3 RE'%.%! )E( a/aluo )E (# *R!*%E)#) RE#( 0 *R!*%E)#) *ER.!#(1
)E.#RR!((! 0 RE*!R2E:
En el desarrollo de una revisin del avaluo de una propiedad real o propiedad personal, el
avaluador actuando como critico debe desarrollar y reportar una opinin creble y debe revelar el
alcance del trabajo llevado a cabo en el mismo.
COMENTARIO !a revisi"n del aval#o es el acto o proceso de desarrollar y com#nicar #na opini"n acerca de la
calidad de todo o partes de #n tra%a)o o servicio desarrollado por otro aval#ador en #na propiedad real o personal
!a opini"n del critico acerca de la calidad de%e a%arcar la completa, adec#aci"n, aplica%ilidad, conveniencia, y la
sensate+ del tra%a)o, desarrollado en el contexto de los re'#isitos aplica%les a ese tra%a)o
La regla de Competencia aplica al critico, '#ien de%e emplear reconocidos m&todos y t&cnicas necesarias para
desarrollar #na revisi"n del aval#o cre$%le y evitar errores por omisi"n ,n reporte enga*oso o fra#d#lento viola
las reglas de la Etica
,na revisi"n de #n aval#o re'#iere '#e el aval#ador o critico prepare #n reporte separado o #n memorando
esta%lecido -acia el alcance del tra%a)o y los res#ltados de la revisi"n del aval#o
!os re'#isitos de la revisi"n de #n aval#o en esta norma no aplican a:
!a actividad de revisar o a#ditar en el contexto de otras profesiones tales como la contad#r$aG
El est#dio del tra%a)o de los aval#adores preparados por otros tipos de expertos tales como ingenieros #
otros cons#ltores, o #n tra%a)o preparado por #n aval#ador en #n tra%a)o de cons#lta %a)o las norma ? y 3 yG
!a revisi"n de #n tra%a)o por parte de personas no aval#adores tales como cr$ticos administrativos
Regla 3-1 ( Esta Regla contiene requisitos obligatorios de donde la regla de excepcin no es permitida)+
En desarrollo de una critica o revisin de un avaluo el critico debe5
a: ?dentificar el cliente de la revisin y los posibles clientes, el uso pretendido de las opiniones del
critico y las conclusiones, al i!ual que el propsito del trabajo@
COMENTARIO el #so pretendido es en el contexto del #so del cliente , las opiniones y concl#siones del aval#ador,
por e)emplo, sin limitaci"n, control de calidad, a#ditor$a o confirmaci"n El prop"sito del tra%a)o relacionado con el
o%)etivo del criticoG por e)emplo, sin limitaci"n, para eval#ar el acatamiento de los re'#isitos de la N,/A, los
re'#isitos del cliente o las reg#laciones aplica%les
Si el prop"sito del tra%a)o incl#ye el desarrollo de la opini"n de valor del aval#ador acerca del tema de la
propiedad, esta opini"n es #n aval#o si:
9 Coincide con la opini"n de valor en el tra%a)o de la revisi"n, como en la fec-a del valor en ese tra%a)o o #na
fec-a diferente del valor oG
9 :ifiere de la opini"n de valor en el tra%a)o de la revisi"n,, como en la fec-a del valor en ese tra%a)o o #na fec-a
diferente del valor
b: ?dentificar el5
< Tema de la re&isi#n del a&al'o
< =e"5a de la re&isi#n
< Propiedad e inter:s de la propiedad &alorada ( si 5a1 alg>n$ en el tra(a)o (a)o la re&isi#n.
< =e"5a del tra(a)o (a)o la re&isi#n 1 la *e"5a e*e"ti&a de la opini#n en el tra(a)o 1
< A&al'ador 8'e "omplete el tra(a)o.
COMENTARIO El tema de #na tarea de la revisi"n del aval#o p#ede ser todo o la parte de #n informe del aval#o,
del expediente, o de #na com%inaci"n de &stos
c: ?dentificar el alcance del trabajo para ser realizado@
COMENTARIO ,n critico o aval#ador de%e tomar pasos apropiados para identificar el alcance preciso del proceso
de la revisi"n para ser completado en #na tarea El critico o aval#ador de%e tener ra+ones seg#ras para soportar
la decisi"n del alcance del tra%a)o y las opiniones y concl#siones desarrolladas en el tra%a)o de%en ser cre$%les y
consistentes con el #so pretendido de la revisi"n del aval#o
El avaluador o critico debe identificar al!unas suposiciones e*traordinarias necesarias en el trabajo. Cna
suposicin e*traordinaria puede ser usada en una revisin del avaluo solo si5
9 Si es re'#isito para desarrollar opiniones y concl#siones cre$%les
9 Si el critico o aval#ador tiene %ases ra+ona%les para la s#posici"n extraordinaria
9 El #so de la s#posici"n extraordinaria res#lta de #n an.lisis cre$%le y
9 Si el critico o aval#ador c#mple con los re'#isitos o%ligatorios esta%lecidos anteriormente en la regla 210=d> en
c#anto a las s#posiciones extraordinarias
!a revisi"n del aval#o de%e ser direccionada en el contexto de las condiciones de mercado como la fec-a efectiva
de la opini"n en el tra%a)o Informaci"n disponi%le para el aval#ador o critico '#e p#do no estar disponi%le para el
primer aval#ador no de%e ser #sada por el critico o aval#ador en el desarrollo de #na opini"n como c#alidad del
tra%a)o de revisi"n
C#ando el prop"sito del tra%a)o incl#ye re'#isitos para el critico o aval#ador para desarrollar s# propia opini"n de
valor, lo sig#iente aplica:
9 El alcance del tra%a)o del critico en el desarrollo de s# opini"n no de%e ser menos '#e el alcance del tra%a)o
=completo o limitado> aplicado al tra%a)o original del aval#o Sin em%argo no es necesario '#e el critico desarrolle
los mismos pasos '#e el primer aval#ador Estos 8tems '#e el critico concl#ya son cre$%les y en acatamiento con
el desarrollo de las norma 6 o @ p#ede ser incl#ido al proceso de desarrollo del critico o aval#ador como %ase de
#na s#posici"n extraordinaria del critico o aval#ador
9 El critico p#ede #tili+ar informaci"n adicional disponi%le para &l, '#e no est#vo disponi%le para el aval#ador
original en el desarrollo de s# opini"n de valor
d: =esarrollar una opinin con respecto a la totalidad del material de la revisin dentro del
alcance del trabajo aplicable a este.
COMENTARIO El critico o aval#ador de%e desarrollar #na opini"n para completar el material de la revisi"n dentro
del alcance del tra%a)o aplica%le a este
e: =esarrollar una opinin con respecto a una evidente relevancia de los datos y conveniencia de
al!n reajuste de los mismos.
f: =esarrollar una opinin con respecto a la t(cnicas y m(todos apropiadas utilizadas y desarrollo
de razones por al!n desacuerdo.
!: =esarrollar una opinin con respecto a si los an&lisis, opiniones y conclusiones en el trabajo de
la revisin son apropiadas y razonables, y desarrollo de razones por al!n desacuerdo.
Regla 3-2+ (Esta regla contiene requisitos obligatorios en donde la regla de excepcin no es permitida)+
En el reporte de los resultados de una revisin del avaluo el avaluador debe comunicar cada
an&lisis, opinin y conclusin de una manera no en!a'osa.
COMENTARIO Esta Regla direcciona el contenido y nivel de la informaci"n necesaria en el reporte '#e com#nica
los res#ltados de #na revisi"n de #n aval#o ,n reporte de #na revisi"n es #na critica s#plementaria por #so
con)#ntamente con el tra%a)o de la revisi"n
El critico de%e aseg#rar '#e el cliente y c#al'#ier posi%le #s#ario del tra%a)o, entender.n el reporte de la revisi"n y
no van a ser enga*ados
,n reporte o carta separada es #n m&todo Otro m&todo apropiado es #na forma o lista de c-e'#eo preparada y
firmada por el critico o aval#ador adicionada al tra%a)o de revisi"n
!a norma #niforme 2 no indica la forma, formato o estilo de los reportes de los aval#adores, los c#ales son f#nci"n
de las necesidades de los #s#arios y aval#adores El contenido del reporte determina s# c#mplimiento
En el reporte de los res'ltados de 'na re&isi#n / el "riti"o o a&al'ador de(e:
a: ?ndicar la identidad del cliente, por nombre o tipo y el de los posibles usuarios@ el uso
pretendido del resultado del trabajo@ y el propsito del trabajo.
b: ?ndicar la informacin que debe ser identificada conforme con la re!la -;+ 8b:.
c: ?ndicar la naturaleza y detalles del proceso de revisin tomado. 8Por ejemplo el alcance del
trabajo acorde con la re!la -;+ 8c:
d: ?ndicar las opiniones, razones y conclusiones necesarias en la re!la -;+ 8d;!:, dadas en el
alcance del trabajo en cumplimiento con la re!la -;+ 8c:
COMENTARIO C#ando el prop"sito del tra%a)o de revisi"n de #n aval#o incl#ye la opini"n de valor del aval#ador ,
este de%e:
6 Indicar '#e informaci"n, an.lisis, opiniones, y concl#siones en el material de la revisi"n el critico acepta
como cre$%les y son #tili+adas en el desarrollo de la opini"n de valor por parte del aval#ador
0 Indicar c#al'#ier dato adicional, el ra+onamiento y la %ase para la opini"n de valor del aval#ador
2 Indicar c#al'#ier s#posici"n, s#posici"n extraordinaria, o condici"n limitante relacionada a la opini"n de
valor del aval#ador y de ac#erdo con las reglas 016 o 516 y 010 o 510, indicar el impacto en el valor de alg#na
s#posici"n
El critico o aval#ador p#ede incl#ir s# propia opini"n de valor dentro del reporte de revisi"n sin tener '#e preparar
#n reporte por separado Sin em%argo cam%ios contenidos en el reporte del critico o aval#ador para soportar #na
concl#si"n de valor, de%en coincidir como m$nimo, con los re'#isitos del reporte de la revisi"n del aval#o
e: ?ncluir toda la informacin conocida y @
COMENTARIO El critico o aval#ador de%e estar seg#ro '#e la informaci"n es s#ficiente para el cliente y los
potenciales clientes, para entender la racionalidad de la opini"n y concl#siones de este
f: ?ncluir una certificacin firmada similar en contenido a lo si!uiente5
Po certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia5
9 !os -ec-os y datos reportados por el critico o aval#ador y #tili+ados en el proceso son verdaderas y correctas
9 !os an.lisis, opiniones y concl#siones en este reporte son limitadas solo por las s#posiciones y las condiciones
limitadas, y son mi personal e imparcial an.lisis, opiniones y concl#siones
9 No tengo inter&s posi%le o presente en la propiedad '#e es tema del reporte, y no tengo inter&s personal con
respecto de las partes invol#cradas
9 No tengo pre)#icio con respecto a la propiedad '#e es tema del reporte o con las partes invol#cradas con este
tra%a)o
9 Mi compromiso en este tra%a)o no f#e s#peditado al desarrollo o reporte predeterminado de res#ltados
9 Mi compensaci"n por este tra%a)o no esta s#peditada a #na acci"n o evento res#ltado de los an.lisis, opiniones
o concl#siones en #so de la revisi"n del aval#o
9 Mis an.lisis, opiniones y concl#siones f#eron desarrolladas, y este reporte f#e preparado en conformidad con la
N,/A
9 No realice #na inspecci"n personal de la propiedad '#e es o%)eto del reporte
9 Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona '#e firma este reporte, =si -#%iere
excepciones, el nom%re de cada individ#o '#e proporcione asistencia profesional de%e indicarse
Regla 3-3 ( Esta regla contiene requisitos espec,-icos de donde la regla de excepcin es permitida)+ 'er regla
de excepcin+
Cn reporte oral de la revisin del avaluo, debe como mnimo, diri!ir asuntos sustanciales
asi!nados en la re!la -;, .
COMENTARIO Testimonio de #n critico o aval#ador concerniente a s#s an.lisis, opiniones y concl#siones, es #n
reporte oral en donde el critico o aval#ador de%e c#mplir con los re'#isitos de esta regla
Her la secci"n de Arc-ivo de las Reglas de Etica para los re'#isitos correspondientes
!R"# $%&!R"E 4 E.2$)%!. )E 3!.$(2!R4# )E &%3# R#%5
En la realizacin de servicios de consultora sobre el desarrollo de proyectos en una propiedad, el
avaluador debe estar consiente, entender, y emplear correctamente estos m(todos y t(cnicas
que son necesarias para producir un resultado creble.
COMENTARIO Norma #niforme ? esta direccionado -acia aspectos de la practica profesional esta%lecidos en la
norma 6 pero dirigido a la reali+aci"n del servicio de cons#ltor$a del aval#ador Cons#ltor$a es #n termino '#e es
aplicado a est#dios de finca ra$+ excepto desarrollar #na opini"n de valor Est#dios de #tili+aci"n de terrenosG
an.lisis del me)or #so, facti%ilidad o est#dios de inversi"n y otros est#dios relacionados son e)emplos de tra%a)os
de cons#ltor$a El aval#ador de%e tener la -a%ilidad de desarrollar #n an.lisis del programa '#e responde al
o%)etivo del cliente, para recolectar y presentar datos sec#ndarios y para preparar #n reporte escrito
!a norma ? dirige el concepto de identificar el o%)etivo del cliente Jay #na diferencia importante entre reali+ar y #n
servicio de cons#ltor$a imparcial, como #na tercera parte desinteresada '#e responda al o%)etivo del cliente y
realice #n servicio de cons#ltor$a '#e facilite el logro del o%)etivo del cliente A#n'#e am%os son actividades de
negocio dentro del campo de la practica profesional, el aval#ador de%e reconocer las o%ligaciones consig#ientes
El aval#ador de%e comportarse como #na tercera parte desinteresada en el desarrollo de #n servicio de
cons#ltor$a '#e no p#ede ser compensado de manera '#e es s#peditado a los res#ltados Sin em%argo el
aval#ador reali+a servicios leg$timos tales como correta)e, orientaci"n so%re imp#estos etc, p#ede ser
compensado por #n pago s#peditado a #n res#ltado alcan+ado, pero solo c#ando la descripci"n propia del rol -a
sido reali+ada por #n aval#ador
Regla 4-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios donde se permiten excepcines)
En desarrollo de un servicio de consultora de una propiedad real o de una finca raz el avaluador
debe5
Q Estar consiente, entender, y emplear correctamente estos m(todos y t(cnicas de consultora
que son necesarias para producir un resultado creble.
Q "o cometer un error sustancial por omisin, que afecte si!nificativamente los resultados de un
servicio de consultora.
Q "o realizar servicios de avaluos de manera ne!li!ente o descuidada, como cometer una serie de
errores as estos no afecten si!nificativamente el avaluo, o la credibilidad del resultado.
COMENTARIO !a regla ?1? es id&ntica en alcance y prop"sito a la regla 6 16
Regla 4-2 ( esta regla contiene requisitos espec,-icos de donde la regla de excepcin es permitida)+ 'er regla
de excepcin+
En desarrollo de 'n ser&i"io de "ons'ltor0a/ el a&al'ador de(e o(ser&ar los sig'ientes re8'isitos espe"0*i"os:
a: ?dentificar claramente el objetivo del cliente.
b: =efinir el problema a ser considerado, definir el propsito y el uso pretendido del servicio de
consultora, considerar el alcance del proceso de recoleccin de datos, identificar cualquier
suposicin e*traordinaria, condicin hipot(tica y condicin limitante e identificar la fecha efectiva
del servicio de consultora.
c: #ecolectar, verificar y conciliar tales datos que pueden ser requisito para completar el servicio
de consultora, toda la informacin pertinente deber& estar incluida5
6. Si el &alor de mer"ado de 'na propiedad espe"i*i"a es rele&ante al tra(a)o de "ons'ltor0a/ el a&al'o en
a"atamiento "on la norma 6 de(e ser in"l'ida en la re"ole""i#n de datos;
COMENTARIO Si el aval#o es relevante, el aval#ador, reali+ando el servicio de cons#ltor$a de%er$a revisar
c#idadosamente las Reglas de Etica y el comentario al inicio de la norma, para aseg#rar '#e ning(n inter&s
personal del aval#ador del servicio de cons#ltor$a, esta en desac#erdo con la f#nci"n del aval#o re'#erida
d: $plicar las herramientas y t(cnicas apropiadas para la recoleccin de datos@
e: Dasar todas las proyecciones en una clara razonabilidad y una evidencia apropiada.
COMENTARIO El servicio de cons#ltor$a de%e comen+ar con #na clara identificaci"n del o%)etivo del cliente, la
c#al p#ede no ser expl$cita en la declaraci"n del cliente para el tra%a)o El aval#ador de%er$a definir claramente la
nat#rale+a del pro%lema, los aspectos del cliente y el prop"sito del servicio de cons#ltor$a Si el servicio de
cons#ltor$a re'#iere #n propiedad real especifica, el aval#ador de%e o%tener #na descripci"n legal, direcci"n de la
calle, # otros medios para identificar espec$ficamente y adec#adamente la propiedad
El aval#ador de%e eval#ar la totalidad del alcance del tra%a)o, resolviendo el pro%lema, las metodolog$as a #tili+ar
y la %(s'#eda especifica de datos relevantes al servicio de cons#ltor$a
Regla 4-3 (Esta regla contiene requisitos espec,-icos de donde la regla de excepcines es permitida)+ 'er regla
de excepcin+
En desarrollo de servicios de consultora de una propiedad, el avaluador debe observar los
si!uientes requisitos especficos cuando la conclusin o recomendacin es requisito por la
naturaleza del trabajo5
a: ?dentificar planteamientos de accin alternativos para lo!rar el objetivo del cliente, y analizar
sus implicaciones@
b: ?dentificar ambas, limitaciones conocidas y anticipadas para cada alternativa y considerar su
probable impacto@
c: ?dentificar los recursos reales o esperados disponibles para cada alternativa y considerar su
probable impacto@
d: ?dentificar el ptimo curso de la accin para lo!rar el objetivo del cliente.
COMENTARIO :esp#&s de #na apropiada consideraci"n de todas las alternativas de los c#rsos de acci"n, el
aval#ador de%er$a identificar el "ptimo c#rso de la acci"n en t&rminos del o%)etivo del cliente, y el pronostico de
pro%a%ilidad p#ede ser logrado Todas las concl#siones de%en ser l"gicamente relacionadas con rec#rsos
disponi%les '#e p#eden limitar alg#na de las alternativas
regla 4-4 (Esta regla contiene requisitos espec,-icos en donde la regla de excepcines permitida) 'er regla de
excepcin+
Llevando a cabo un an&lisis de mercado, el avaluador debe observar los si!uientes requisitos
especficos cuando apliquen5
a: definir y delinear el &rea de mercado@
b: ?dentificar y analizar las condiciones de oferta y demanda que constituyen el mercado de la
finca raz.
c: ?dentificar, determinar y pronosticar el efecto de un desarrollo anticipado u otros cambios y
futuras ofertas.
d: ?dentificar, determinar y pronosticar el efecto de economa anticipado u otros cambios y
futuras demandas.
COMENTARIO El aval#ador de%e definir y delinear c#idadosamente el .rea de mercado pertinente para el
an.lisis :e%e s#stentar las ra+ones para la selecci"n de los linderos El aval#ador de%e identificar las clases
especificas de la propiedad inmo%iliaria %a)o la consideraci"n y el an.lisis de las f#er+as '#e afectan las
relaciones de oferta y demanda
El aval#ador espera proveer #na descripci"n f$sica y econ"mica de la existencia de la oferta para #so especifico
con el .rea definida del mercado y la explicaci"n de la posici"n competitiva del s#)eto y el pronostico con el c#al
se anticipan los cam%ios en la f#t#ra oferta y p#edan afectar la propiedad del s#)eto
El aval#ador espera proyectar la cantidad y el precio o el nivel renta%le '#e p#eda demandar #n mercado
partic#lar !a capt#ra y penetraci"n de los $ndices de competitividad de los proyectos de%e ser examinada con
detalles s#ficientes '#e cond#+can a #na concl#si"n ra+ona%le como el pronostico de precios o niveles de renta
con los c#ales el mercado acepta la a%sorci"n estimada o periodo de renta
El an.lisis econ"mico de los cam%ios del mercado en el c#al la propiedad es locali+ada p#ede incl#ir las
sig#ientes determinaciones de demanda: po%laci"n, empleo y caracter$sticas de ingresos, $ndices de inter&s,
arriendos y otras ventas, constr#cciones n#evas o en desarrollo, transporte, imp#estos y el costo y adec#aci"n de
alcantarillado, ag#a, y otras #tilidades
T&cnicas de pron"sticos de%en ser relevantes, el aval#ador espera proveer #na clara y consciente explicaci"n y
descripci"n de los modelos y metodolog$as
regla 4-5 ( Esta regla contiene requisitos espec,-icos de donde la regla de excepcines permitida)+ 'er regla de
excepcin+
=esarrollando un flujo de caja yOo un an&lisis de inversin, el avaluador debe observar los
si!uientes requisitos especficos cuando apliquen5
a: %onsiderar y analizar la calidad y cantidad de los in!resos.
b: %onsiderar y analizar la historia de los !astos y reservas
c: %onsiderar y analizar disponibilidad financiera y t(rminos.
d: eleccionar y soportar el m(todo apropiado para el proceso de los in!resos.
e: %onsiderar y analizar el retomo del flujo del dinero y reversin sobre la posicin especifica de
inversin sobre un periodo de tiempo proyectado
COMENTARIO :e%ido a '#e las decisiones de inversi"n de la finca ra$+ son %asados en s#p#estos financieros,
los servicios de cons#ltor$a p#eden definir el criterio de las inversiones de los clientes, considerando me)ores
varia%les en la finca ra$+ y en los mercados financieros y pronosticar los res#ltados :e%en incl#irse definiciones
de $ndices financieros y explicaciones de las t&cnicas de an.lisis financieros y programas de comp#tador !as
reglas de &tica y competencia son importantes para la regla ?13 para considerar las condiciones -ipot&ticas
Regla de la nomra 4-6 (Esta regla contiene requerimientos espec,-icos para que la excepcin sea permitida+)
'er Regla de excepcin
Para desarrollar los an&lisis factibles, el avaluador debe observar los si!uientes requerimientos
especficos cuando apliquen5
a: Preparar un an&lisis completo del mercado
b: $plicar los resultados del an&lisis del mercado a las alternativas acciones para alcanzar los
objetivos del cliente5
Q %onsiderar y analizar los posibles costos de cada alternativa
Q %onsiderar y analizar la probabilidad de alterar cualquier fuerza de cada alternativa
Q %onsiderar y analizar el posible resultado de cada alternativa
COMENTARIO ,n importante paso en #n an.lisis facti%le es completar el an.lisis del mercado
El aval#ador de%e comparar los sig#ientes criterio del proyecto del cliente con los res#ltados del an.lisis del
mercado: El pres#p#esto del an.lisis, las sec#encias de las actividades, el tipo y costo de la financiaci"n
ad'#iri%le, el fl#)o de la provisi"n so%re el tiempo de desarrollo y espera y el rendimiento esperado El aval#ador
de%e tener los datos para estimar como el proyecto se desarrollara de ac#erdo a las expectativas del cliente y si
es econ"micamente facti%le de ac#erdo con los o%)etivos expl$citos definidos por el cliente
NORMA UNIFORME 5 REPORTES DE LA CONSULTORIA DE FINCA RAIZ
Para reportar los resultados de la consultoria de finca raz o desarrollo de un producto, el
avaluador debe comunicar cada an&lisis, opinin y conclusin de manera que no sea en!a'osa.
COMENTARIO !a norma #niforme 3 tiene la misma intenci"n y prop"sito de los re'#erimientos reportados en la
eval#aci"n de la norma 0 El aval#ador de%e explicar l"gica y convincentemente el ra+onamiento '#e cond#ce s#s
concl#siones E! fl#)o de informaci"n de%e ser ordenado y progresivo, llevando de lo m.s extenso al nivel mas
especifico posi%le de an.lisis !os temas mas cr$ticos de las concl#siones cons#ltadas de%en reci%ir el &nfasis
mas detallado
En m#c-as sit#aciones de negocios env#eltas en servicios de cons#ltor$a, el rol del aval#ador de%e ser imparcial
/or esta ra+"n, el aval#ador de%e mane)ar #na extrema preca#ci"n en emplear asignaciones '#e env#elvan la
reali+aci"n de las metas especificas del cliente ,na clara y completa descripci"n del rol de%e ser e)ec#tado por el
aval#ador y de%e ser parte de c#al'#ier reporte escrito '#e sea res#ltado de la aceptaci"n de c#al'#ier tra%a)o !a
descripci"n de%e estar esta%lecida en c#al'#ier carta de transmisi"n, declaraci"n de s#posici"n y condiciones
limitadas y #n res#men e)ec#tivo En esta conexi"n el #so apropiado del certificado de la reglala norma 312 es
tam%i&n re'#isito pero no es s#ficiente ,na pronta y completa descripci"n es #n re'#isito en c#al'#ier reporte
oral
regla 5-1 (Esta regla contiene requerimientos de los cuales la excepcin no es permitida)
%ada reporte escrito o consulta oral debe5
a: Hijar clara y e*actamente los servicios de consultora de una manera que no sea en!a'oso.
b: %ontener suficiente informacin para permitir usar los servicios de consultora a los usuarios de
manera que entiendan el reporte apropiadamente.
c: #evelar clara y e*actamente cualquier suposicin e*traordinaria, condicin hipot(tica o
condicin limitada que afecte directamente el servicio de consultora e indique su impacto en la
conclusin o recomendacin final.
COMENTARIO El reporte de cons#ltor$a de%e ser s#ficientemente entendi%le para '#e el cliente p#eda vis#ali+ar
el pro%lema y seg#ir el proceso anal$tico en cada #no de s#s pasos Es esencial '#e el reporte sea por todos
lados =datos, an.lisis, s#posiciones y concl#siones> l"gico y adec#adamente soportado Ingredientes esenciales
del reporte son el an.lisis %.sico, los principios estad$sticos, el ra+onamiento l"gico y el )#icio profesional
regla 5-2 (Esta regla contiene requisitos espec,-icos por lo cual la excepcin es permitida+) 'er regla de
excepcin+
%ada reporte escrito debe cumplir con los si!uientes requerimientos especficos5
a: =efinir el problema a ser considerado.
b: =eclarar el alcance del servicio consultado.
c: ?dentificar y describir la propiedad real o finca raz bajo consideracin.
d: Hijar la fecha de la consulta y del reporte.
e$ +es"ri(ir el al"an"e total del tra(a)o 1 la dimensi#n del pro"eso de re"ole""i#n de los datos.
f: Hijar todas las suposiciones, todas las condiciones hipot(ticas y las condiciones limitantes que
afectan el an&lisis, las opiniones y las conclusiones.
g$ =i)ar la in*orma"i#n "onsiderada/ los pro"esos "ons'ltados 1 los ra.onamientos 8'e soportan el an4lisis/ las
opiniones 1 las "on"l'siones.
h: Hijar las conclusiones y recomendaciones finales del avaluador.
i: Hijar cualquier informacin adicional que puede ser apropiada para mostrar, identificar y
e*plicar las e*cepcines permitidas dentro de los requisitos de la norma ..
j: ?ncluir la certificacin firmada de acuerdo a la re!la /;-
COMENTARIO El aval#ador de%e fi)ar todas las s#posiciones, condiciones -ipot&ticas y las condiciones limitantes
por las c#ales el servicio de cons#ltor$a f#e -ec-o y soportar la valide+ S#posiciones especificas o condiciones
imp#estas por el cliente de%en ser claramente fi)adas como parte de la identificaci"n de los o%)etivos del servicio
de cons#ltor$a El aval#ador de%e investigar la valide+ de las s#posiciones y condiciones '#e %rinden ra+ones
para encontrarlas reales
No es de%ido omitir c#al'#ier re'#erimiento transmitido por el cliente del reporte sin )#sta ca#sa C#al'#ier
excepci"n con los procedimientos normales y el efecto in#s#al de factores o condiciones en #ni"n con el pro%lema
de%e ser explicado ,n reporte fra#d#lento o enga*oso viola la &tica de la regla as$ como este est.ndar
regla 5-3 (Esta regla contiene requerimientos con los cuales la excepcin no es permitida)
%ada reporte escrito debe contener una certificacin firmada con los si!uientes datos5
Po certifico que, lo mejor de mi conocimiento y creencia5
9 !as declaraciones del -ec-o contenido en este informe son verdaderas y correctas
9 !os an.lisis, opiniones y concl#siones reportadas son limitadas solo por las s#posiciones reportadas y las
condiciones limitadas, y son mi personal e imparcial an.lisis, opiniones y concl#siones
9 No tengo inter&s posi%le o presente en la propiedad '#e es tema del reporte, y no tengo inter&s personal con
respecto de las partes invol#cradas
9 No tengo pre)#icio con respecto a la propiedad '#e es tema del reporte o con las partes invol#cradas con este
tra%a)o
9 Mi compensaci"n por este tra%a)o no esta s#peditada a #na acci"n o evento res#ltado de an.lisis, opiniones o
concl#siones en el #so del reporte
9 Mis an.lisis, opiniones y concl#siones f#eron desarrolladas, y este reporte esta siendo preparado en
conformidad con la N,/A
9 Tengo '#e -acer #na inspecci"n personal de la propiedad '#e es o%)eto del reporte = si m.s de #na persona
firma el reporte esta certificaci"n de%e especificar claramente '#e individ#os y c#ales no reali+aron #na inspecci"n
personal de la propiedad>
9 Nadie proporciona asistencia profesional significativa a la persona '#e firma este reporte, =si -#%iere
excepciones, el nom%re de cada individ#o '#e proporcione asistencia profesional de%e indicarse
regla 5-4 ( Esta regla contiene requisitos espec,-icos de donde la excepcin es permitida)+ 'er regla de
excepcin+
"9#>$ C"?H9#>E 0 $6$LR9 >$?69, =E$##9LL9 P #EP9#)E
$l desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe preocuparse por entender y utilizar
correctamente los m(todos comnmente aceptados, y las t(cnicas necesarias para producir y
comunicar avalos confiables.
COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos s#stantivos del desarrollo y com#nicaci"n de an.lisis, opiniones y
concl#siones competentes frente al aval(o de #n #niverso de propiedades !os aval(os masivos son #tili+ados
primordialmente en imp#estos ad valorem /ero dependiendo de la finalidad del aval(o y la -a%ilidad y
disponi%ilidad de informaci"n estad$stica, los procedimientos de los aval(os masivos p#eden llegar a ser
apropiados para el aval(o de c#al'#ier #niverso de propiedades, pero solamente c#ando se -acen reportes
escritos y los res#ltados de las pr#e%as estad$sticas se -acen p(%licas y son explicadas !as excepciones en
c#anto a la necesidad de presentar reportes y las derivadas de procesos )#diciales, '#e son aplica%les a los
aval(os masivos p(%licos preparados para #sarse en imp#estos ad valorem, no aplica a los aval(os masivos
preparados para otras finalidades
!os aval(os masivos p#eden ser preparados con o sin la ay#da de comp#tadores, y com(nmente son
desarrollados por e'#ipos de personas !a valide+ de las concl#siones de los aval(os masivos son
frec#entemente p#estas a pr#e%a mediante aval(os a propiedades individ#ales !os aval(os a propiedades
individ#ales de%en s#)etarse a las normas 6 y 0 para propiedad inm#e%le, y las normas @ y 5 para propiedad
m#e%le En el contexto de est.ndar 4, los t&rminos Kaval(oL y Kaval(o masivoL, se refieren al aval(o de #na
#niversidad de propiedades, incl#yendo propiedades m#e%les, inm#e%les, o am%os
!a regla de la excepci"n )#risdiccional p#ede ser aplica%le a varias secciones de la norma 4 por'#e la
administraci"n de imp#estos ad valorem esta s#)eta a varias leyes estatales, nacionales y m#nicipales
regla 6-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden ser excluidos)+
$l desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe5
8a: Preocuparse por, entender, y utilizar correctamente los m(todos comunmente aceptados y
t(cnicas necesarias para !enerar un avalo confiable@
COMENTARIO !os aval(os masivos #tili+an:
6 :ivisi"n de f#nciones
0 Recolecci"n y an.lisis de informaci"n en forma estandari+ada
2 Modelos de aval(o de%idamente especificados y cali%rados, y
? Normas y an.lisis de lo atinado de la informaci"n recolectada y los valores generados
Este re'#isito reconoce '#e el principio del cam%io tiene #n efecto contin#o en la forma en '#e los aval#adores
reali+an los aval(os masivos !os cam%ios y desarrollos en el campo inmo%iliario tienen #n impacto s#stancial en
la actividad profesional del aval(o !as revisiones en la teor$a y pr.ctica del aval(o res#ltan de:
Cam%ios en el costo y manera de constr#ir y mercadear inm#e%les comerciales, ind#striales, y
residenciales, entre otros
Cam%ios en la estr#ct#ra legal mediante las c#ales son creados, conferidos, -ipotecados y -ec-os s#)etos
de imp#estos, los derec-os e intereses inmo%iliarios
Cam%ios en la teor$a y en la pr.ctica del aval(oG y
Cam%ios sociales y econ"micos
/ara mantenerse al tanto de estos cam%ios y desarrollos, la profesi"n aval#adora constantemente revisa y
modifica los m&todos y t&cnicas de aval(o, y crea n#evos m&todos y t&cnicas para a)#starse a las n#evas
circ#nstancias /or esta ra+"n no es s#ficiente '#e los aval#adores simplemente mantengan las -a%ilidades y el
conocimiento '#e poseen c#ando primero ingresan a la profesi"n !os aval#adores masivos de%en
constantemente me)orar s#s -a%ilidades para mantenerse competentes
8b: "o cometer errores sustanciales por comisin u omisin que, en forma si!nificativa, afecte el
avalo masivo@
COMENTARIO regla 416=%> tiene #n prop"sito id&ntico a regla 616=%>
8c: "o rendir un avalo masivo sin el debido cuidado o en forma ne!li!ente.
COMENTARIO Regla 416=c> tiene #n prop"sito id&ntico a Regla 616=c>
regla 6-2 (Esta regla contiene obligaciones espec,-icas que pueden ser excluidas+ 'er regla sobre
exclusiones)+
$l desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe observar las si!uientes obli!aciones5
a: %onsiderar el propsito y el uso que se le dar& al avalo@
b: ?dentificar condiciones limitantes especiales@
COMENTARIO A#n'#e en aval(os '#e se #tili+an para imp#estos ad valorem los aval#adores no de%en ser
s#)etos de responsa%ilidad por a'#ellas limitaciones '#e no p#edan controlar, est.n o%ligados a identificar
impedimentos derivados del costo, y a tomar los pasos apropiados para aseg#rar la disponi%ilidad de rec#rsos
s#ficientes para generar aval(os '#e se a)#sten a estas normas
=> !as limitaciones fiscales p#eden llegar a infl#ir en '#e la informaci"n este incompleta, o '#e no sea atinada, o
p#eden afectar los m&todos de aval(o y la certe+a del mismo A#n'#e los aval#adores de%en %#scar -acerse a
fondos adec#ados, y poner en conocimiento el impacto '#e tienen las limitaciones fiscales en el proceso de
aval(o masivo, ellos no son responsa%les por las limitaciones '#e est.n m.s all. de s# control
c: ?dentificar la fecha en que se hace efectivo el avalo@
d: =efinir el valor que se desarrolla@ si la opinin sobre valor que ser& desarrollada es valor de
mercado, debe determinarse si el valor corresponder& al precio m&s probable5
+. En dinero@ o
,. en t(rminos de acuerdos financieros equivalentes a dinero@ o
-. en otros t(rminos que pueden ser definidos con precisin@ y
.. i la opinin sobre valor esta basada en financiamiento no comercial, o financiamiento
bajo condiciones inusuales, o bajo incentivos, los t(rminos de ese financiamiento deben
ser identificados con claridad y la opinin del avaluador sobre las contribuciones que se
hacen al valor, o la influencia ne!ativa sobre el mismo, debe ser desarrollada mediante el
an&lisis de la informacin de mercado relevante@
e: ?dentificar los muebles o inmuebles, se!n el caso@
COMENTARIO El #niverso de propiedades de%e ser identificado en t&rminos generales, y cada propiedad
individ#al del #niverso tam%i&n de%e ser lo, #tili+ando la informaci"n almacenada o referenciada en el arc-ivo de
propiedad '#e existe so%re s# identidad
f: $l avaluar propiedad inmuebles5
+. ?dentificar y tener en cuenta toda propiedad mueble, activos movibles o bienes
intan!ibles que no sean propiedad inmuebles, pero que est(n incluidos en el avalo@
COMENTARIO Este re'#isito o%liga al aval#ador a reconocer la incl#si"n de elementos '#e no son propiedad
inm#e%le, en la concl#si"n general so%re el valor /erita)es en aval#o de propiedad m#e%le =ver Norma @> o
negocios =Norma A> p#ede re'#erirse para #%icar cada valor general a cada #no de s#s componentes Aval(os
individ#ales de los elementos se re'#iere c#ando son significativos para el valor general
,. %onsiderar si un se!mento fsico que ha sido avaluado contribuye pro rata al valor del
total@
COMENTARIO Este re'#isito no o%liga al aval#ador a aval#ar el todo c#ando el o%)eto del aval(o es #n segmento
f$sico Sin em%argo, si el aval(o del todo no se tiene en c#enta, el aval(o de%e expresar con claridad '#e el valor
de la propiedad '#e se aval(a no p#ede #tili+arse para desarrollar la opini"n de valor del todo mediante #na
extensi"n matem.tica
!: ?dentificar los intereses que e*isten sobre la propiedad5
+. %onsiderar restricciones, !rav&menes, arrendamientos, reservaciones, contratos,
declaraciones, y otras situaciones de naturaleza similar@%onsiderar si un inter(s
fraccionado o un holdin! parcial que ha sido avaluado, contribuye pro rata al valor del
todo@
COMENTARIO Este re'#isito no o%liga al aval#ador a valorar el todo c#ando el o%)eto del aval(o es #n inter&s
fraccionado o #n -olding parcial Sin em%argo, si el valor del todo no se tiene en c#enta, el aval(o de%e refle)ar
con claridad '#e el valor de la propiedad '#e se aval(a no p#ede ser #tili+ado para desarrollar la opini"n de valor
del todo mediante extensi"n matem.tica
h: $l avaluar bienes inmuebles, considerar el efecto que tienen los si!uientes factores en el uso y
valor5 re!ulaciones sobre el uso de la tierra, probabilidad de que esas re!ulaciones sean
modificadas, oferta y demanda econmica, adaptabilidad fsica de la propiedad, costumbres
vecinales, el m&s alto y mejor uso de la propiedad@ y
COMENTARIO Este re'#isito introd#ce #na lista de factores '#e afectan el #so y el valor Al tener en c#enta las
cost#m%res vecinales, el aval#ador de%e evitar as#mir cosas %asado en est&reo tipos relacionados con ra+a,
edad, color, g&nero, # origen nacional Tampoco de%e as#mir '#e la -omogeneidad racial, &tnica o religiosa es
necesaria para maximi+ar el valor del vecindario Adem.s, el aval#ador de%e evitar -acer pres#nciones
inf#ndadas so%re el declive del vecindario, edad efectiva y la vida '#e '#eda Al considerar el m.s alto y me)or
#so, el aval#ador de%e desarrollar el concepto al p#nto re'#erido para la sol#ci"n apropiada al pro%lema del
aval(o
+. #econocer que la tierra es avaluada como si estuviera vacante y disponible para ser
desarrollada al m&s alto y mejor uso, y que el avalo de mejoras se basa en su
contribucin real al terreno.
COMENTARIO Este re'#isito p#ede ser modificado para refle)ar el -ec-o de '#e, en varias sit#aciones de
mercado, #n terreno p#ede tener #n valor '#e difiere del valor '#e tendr$a si est#viera vacante
regla 6-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)
$l desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe5
a: ?dentificar y considerar los procedimientos apropiados y la informacin requerida para realizar
el avalo, incluyendo todos los factores fsicos, funcionales y de mercado e*terno, que puedan
afectar el avalo@
COMENTARIO Estos esf#er+os normalmente incl#yen el esta%lecimiento de formas para la recolecci"n de datos,
procedimientos, y materiales de entrenamiento, todos estandari+ados, y '#e son #tili+ados en forma #niforme
so%re el #niverso de propiedades %a)o consideraci"n
b: Ctilizar t(cnicas aceptada !eneralmente para especificar modelos de avalo de propiedades@ y
COMENTARIO El desarrollo formal de #n modelo en #na declaraci"n o ec#aci"n se llama especificaci"n del
modelo !os aval#adores masivos de%en desarrollar modelos matem.ticos '#e, con precisi"n ra+ona%le,
representen la relaci"n entre el valor de la propiedad y los factores de oferta y demanda, representados por las
caracter$sticas c#alitativas y c#antitativas de la propiedad !os modelos p#eden ser determinados #tili+ando el
enfo'#e desde el p#nto de vista del costo, comparaci"n de ventas, o del ingreso El formato de la especificaci"n
p#ede ser ta%#lar, matem.tico, lineal, no lineal, o c#al'#ier otra estr#ct#ra apropiada para representar la relaci"n
entre el valor de mercado y las caracter$sticas visi%les de la propiedad !os conceptos de t&cnicas aceptadas
aplican a modelos de aval(o de propiedad inm#e%les y de m#e%les
c: Ctilizar t(cnicas !eneralmente aceptadas para calibrar los modelos de avalo masivo.
COMENTARIO Cali%rar se refiere al proceso de anali+ar #n con)#nto de propiedades e informaci"n de mercado
para determinar los par.metros espec$ficos de #n modelo !as entradas en #na ta%la en #n man#al de costos son
e)emplos de par.metros para cali%rar, como tam%i&n lo son los coeficientes en #n modelo lineal o no lineal !os
modelos de%en ser cali%rados #tili+ando t&cnicas generalmente aceptadas, incl#yendo, sin '#e sea #na
en#meraci"n taxativa, m#ltiple regresi"n lineal, regresi"n no lineal y la adaptaci"n estimada
regla 6-4 (Esta regla contiene requisitos espec,-icos que pueden ser excluidos+ 'er reglas sobre exclusiones)
$l desarrollar un avalo masivo, el avaluador debe observar los si!uientes requisitos, cuando sea
del caso5
a: #ecolectar, verificar, analizar y reconciliar la informacin necesaria y apropiada para5
+. Estimar el costo de las mejoras@
,. Estimar la depreciacin@
-. Estimar el valor teniendo en cuenta las ventas de propiedades comparables@
.. Estimar el valor mediante la capitalizacin del in!reso, esto es, arrendamientos,
e*pensas, tasas de inter(s, tasas de capitalizacin e informacin sobre vacancia.
COMENTARIO Esta regla re'#iere aval#adores dedicados a los aval(os masivos, tomen los pasos ra+ona%les
'#e aseg#ren '#e la cantidad y calidad de la informaci"n recolectada sea s#ficiente para reali+ar aval(os con
credi%ilidad /ara propiedad inm#e%le, de%e esta%lecerse la informaci"n so%re: sistemas para la tenencia y
mantenimiento de la propiedad, geograf$a, ventas, ingresos y expensas, costos y caracter$sticas de la propiedad
!a informaci"n geogr.fica de%e estar contenida en #n )#ego completo de mapas catastrales, compilados de
ac#erdo con las normas corrientes en c#anto a s# detalle y precisi"n Al informaci"n so%re ventas de%e ser
recolectada, confirmada, a)#stada y llevada, de ac#erdo con las normas pr.cticas !os arc-ivos so%re ventas de%e
contener, para cada venta, informaci"n so%re las caracter$sticas de la propiedad '#e sea contempor.nea con la
fec-a de la venta !a informaci"n so%re las caracter$sticas de la propiedad, de%e ser apropiada para el modelo de
aval(o masivo '#e se este #tili+ando El arc-ivo '#e contiene informaci"n so%re las caracter$sticas de la
propiedad de%e contener informaci"n contempor.nea con la fec-a del aval(o :e%e contener informaci"n
-ist"rica so%re ventas El programa de recolecci"n de informaci"n de%e incorporar #n programa de control de
calidad, incl#yendo c-e'#eos y a#ditor$as, so%re la informaci"n para aseg#rar '#e los arc-ivos est&n act#ali+ados
y sean consistentes
b: Dasar las proyecciones futuras acerca de tasas de rentas, e*pensas, tasas de inter(s, tasas de
capitalizacin, y tasas de vacancia, en evidencia razonable y apropiada.
COMENTARIO Este re'#isito -ace #n llamado al aval#ador para '#e al desarrollar declaraciones de ingresos y
egresos, y proyecciones so%re fl#)o de dinero, sopese la informaci"n -ist"rica y las tendencias existentes, as$
como los factores act#ales del mercado '#e afectan esas tendencias, y -ec-os '#e se p#eden anticipar
ra+ona%lemente =competencia de proyectos '#e -an sido planeados o '#e est&n %a)o constr#cci"n>
c: %onsiderar y analizar los t(rminos y condiciones de los arrendamientos que est(n disponibles.
d: %onsiderar la necesidad de una inspeccin fsica, y la e*tensin de la misma.
regla 6-5 (Esta regla contiene requisitos espec,-icos que pueden ser excluidos+ 'er regla sobre exclusiones)
$l aplicar un avalo masivo calibrado, el avaluador debe5
a: 6alorar las parcelas mejoradas, usando m(todos aceptados o t(cnicas basadas en el enfoque
de costos, de comparacin de ventas, y de in!resos, cuando sea del caso@
b: 6alorar los sitios utilizando m(todos o t(cnicas aceptadas@ esas t(cnicas incluyen, pero no
est&n limitadas, al enfoque de comparacin de ventas, m(todos de asi!nacin, m(todos de la
abstraccin del alquiler de la tierra y t(cnica residual de la tierra.
c: $l determinar el valor de un estado arrendado del honorario o un estado del arrendamiento,
considerar y analizar el efecto que tiene sobre el valor de los t(rminos y condiciones del
arrendamiento@
COMENTARIO En imp#estos ad valorem el aval#ador p#ede ser o%ligado por reglas o por ley, a aval#ar la
propiedad como si en #n -onorario simple, como si no est#viera gravada por arrendamientos existentes En estos
casos, la renta de mercado ser$a #tili+ado en el aval(o, ignorando el efecto de los arrendamientos individ#ales
d: %onsiderar y analizar el efecto que tiene sobre el valor el ensamblaje de varios predios, los
intereses divididos, o las partes que componen la propiedad@ el valor del todo no debe ser
determinado mediante la adicin de los valores individuales de los predios, intereses divididos, o
partes que componen la propiedad@ y
COMENTARIO C#ando el valor del todo -a sido esta%lecido, y el aval#ador %#sca aval#ar #na parte de la
propiedad, el valor de esa parte de%e ser pro%ada mediante #na referencia a informaci"n de mercado apropiada y
f#ndamentada en #n an.lisis apropiado de esa informaci"n
e: %onsiderar y analizar el efecto sobre el valor de mejoras pblicas o privadas que sean
previsibles, que se localizan sobre o fuera del sitio, hasta el punto que las acciones del mercado
reflejen tales mejoras previsibles en el momento en que se hace efectivo el avalo@ avaluar las
mejoras propuestas solo despu(s de e*aminar y de tener disponible para e*aminaciones futuras5
+. Planos, especificaciones, u otros documentos suficientes para identificar el alcance y el
car&cter de las mejoras propuestas@
,. Evidencia que indique el tiempo en que probablemente se completar&n las mejoras
propuestas@ y
3. Evidencia razonablemente clara y apropiada que fundamente la determinacin de costos,
in!resos anticipados, proyecciones sobre ocupacin, y la competencia esperada al tiempo
de completarla.
COMENTARIO Normalmente, las me)oras prop#estas no son aval#adas para lo relativo a imp#estos ad valorem
Sin em%argo, a veces se les pide a los aval#adores '#e den #na opini"n so%re el valor de las me)oras prop#estas
para '#e los constr#ctores p#edan estimar -acia el f#t#ro el costo del imp#esto a la propiedad A veces los
condominios y #nidades en desarrollos por #nidades planeadas son vendidas con #na parte al$c#ota en propiedad
com#nitaria '#e todav$a no -a sido constr#ida El valor pro rata de esa al$c#ota de%e ser considerada en el
an.lisis de informaci"n de venta
regla 6-6 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)
$l reconciliar un avalo masivo un avaluador debe5
a: %onsiderar y reconciliar la calidad y cantidad de informacin analizada dentro del marco de los
enfoques utilizados, y la aplicabilidad o idoneidad de los enfoques utilizados@ y
b: Ctilizar procedimientos de prueba de avalos masivos comnmente aceptados, y t(cnicas que
ase!uren que las normas de certeza se mantendr&n
COMENTARIO Es impl$cito a los aval(os masivos '#e, a(n en los casos en '#e se #tili+an modelos de aval(os
masivos espec$ficos y cali%rados, alg#nos estimados individ#ales no c#mplir.n las normas de ra+ona%ilidad,
consistencia, y certe+a Sin em%argo, los aval#adores '#e realicen aval(os masivos tienen #na responsa%ilidad
profesional en aseg#rar '#e, en general, los modelos prod#+can estimados de valor '#e c#mplan con normas de
certe+a '#e p#edan alcan+arse Esta responsa%ilidad o%liga al aval#ador a eval#ar el comportamiento de los
modelos, #tili+ando t&cnicas '#e incl#yan, entre otras, calidad de las estad$sticas ;IT, m#estras del folleto, an.lisis
de redic#ales, y aval(o a los datos el cociente de venta !os aval#adores de%en revisar estimados de valor
individ#ales antes de #tili+arlos
regla 6-7 (Este regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)
Cn resumen escrito del reporte sobre avalo masivo para impuestos ad valorem, o un reporte
escrito sobre un avalo masivo para cualquier otra finalidad, debe comunicar claramente los
elementos, resultados, opiniones, y conclusiones sobre valor que ha!a el avaluador.
La documentacin para el avalo masivo para impuestos ad valorem puede estar en forma de 8+:
re!istros de propiedad, 8,: reportes, 8-: manuales, 8.: re!ulaciones, 8/: estatutos, 80: cualquier
otro medio aceptable.
%ada reporte escrito de un avalo masivo para cualquier otra finalidad que no sea para impuestos
ad valorem, debe5
a: E*presar en forma clara y acertada el avalo de tal forma que no sea en!a'oso@
b: ?ncluir informacin suficiente que permita a los usuarios del avalo entender correctamente el
reporte@
c: 7acer pblico en forma clara y acertada cualquier presuncin e*traordinaria, condicin
hipot(tica, o condicin limitante que afecte directamente el avalo, e indicar el impacto que esas
situaciones tienen sobre el valor.
$dem&s, cada reporte escrito sobre avalos masivos hechos para finalidades diferentes al
impuesto ad valorem, y, cuando sea del caso, el reporte escrito sobre avalos masivos para
impuestos ad valorem, deben5
a: Establecer la finalidad y el uso al que se destinar& el avalo@
b: 7acer pblico cualquier presuncin o condicin limitante, que resulte en una desviacin de
m(todos y t(cnicas !eneralmente aceptadas, o que afecten el an&lisis, las opiniones o las
conclusiones@
COMENTARIO ,na condici"n limitante '#e de%e -acerse p(%lica consiste en si se -i+o o no inspecci"n f$sica
c: E*presar la fecha efectiva del avalo@
COMENTARIO En imp#estos ad valorem la fec-a efectiva del aval(o p#ede estar definida en la ley Si la fec-a
efectiva no viene dada por la ley, la fec-a efectiva del aval(o, salvo '#e se diga lo contrario, se pres#me '#e es
contempor.neo con la informaci"n y concl#siones del aval(o
d: =efinir el valor@
e: ?dentificar las propiedades avaluadas, incluyendo los derechos sobre la propiedad@
COMENTARIO El reporte de%e doc#mentar las f#entes '#e sirvan para locali+ar, descri%ir, y en listar la
propiedad C#ando sea del caso, de%e incl#irse referencias a descripciones legales, direcciones, identificadores
de parcelas, fotos, y %ocetos de edificios En aval(os masivos est informaci"n frec#entemente se especifica en
#na ley o en #na decisi"n )#dicial, la ley de%e ser citada
f: =escribir y justificar las especificaciones del modelo que se han considerado, los requerimientos
de informacin, y los modelos esco!idos@
COMENTARIO El #s#ario y las partes afectadas de%en tener confian+a en '#e el proceso y los procedimientos
#tili+ados est.n conformes con m&todos aceptados '#e res#ltan en estimados de valor confia%les En el caso de
aval(os masivos para imp#estos ad valores, la esta%ilidad y certe+a son importantes para la credi%ilidad de la
opini"n de valor El res#men del reporte de%e incl#ir #na disc#si"n so%re la ra+"n de cada modelo, la t&cnica de
cali%rado '#e se #tili+ar., y las medidas de comportamiento '#e se #tili+ar.n
!: =escribir el procedimiento para recolectar, validar y reportar informacin@
COMENTARIO El reporte res#mido de%e descri%ir las f#entes de la informaci"n y los procesos de recolecci"n y
validaci"n de la misma :e%e -acerse referencia a man#ales detallados de recolecci"n de informaci"n, incl#yendo
d"nde p#eden ser cons#ltados
h: =escribir los m(todos para calibrar que fueron considerados y esco!idos, incluyendo la forma
matem&tica del modelo final@ describir cmo los estimados fueron revisados@ y, si fuere necesario,
describir la disponibilidad de los estimados individuales de valor.
i: En el caso de propiedad inmueble, discutir cmo fue determinado el m&s alto y mejor uso@
COMENTARIO El reporte res#men de los aval(os masivos de%e referenciar )#rispr#dencia, leyes, o pol$ticas
p(%licas '#e descri%an los re'#isitos aplica%les al m.s alto y me)or #so C#ando se el #so sea el re'#isito
aplica%le, el reporte de%e mencionar c"mo f#eron esta%lecidas las opiniones so%re el valor del #so
j: ?dentificar las pruebas de comportamiento del avalo que fueron utilizadas para implementar
las medidas de comportamiento alcanzadas@
S: 9frecer cualquier informacin necesario para e*plicar el avalo en forma m&s completa,
incluyendo las e*cepciones admitidas se!n la #e!la sobre E*cepciones@ y
l: ?ncluir una certificacin firmada por el avaluador, conforme con las leyes aplicables, las re!las o
re!ulaciones y pr&cticas de !eneralmente aceptadas para avalos masivos preparadas para
impuestos ad valorem@ y, para avalos masivos preparados para otros propsitos, incluir una
certificacin firmada de conformidad con re!la 0;2.
regla 6-8 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)+
%ada avalo masivo que conste por escrito, que sea hecha para propsitos diferentes a
impuestos ad valorem, debe contener una certificacin firmada que es similar en el contenido al
si!uiente modelo5
Po certifico que, se!n mi conocimiento y parecer5
!as afirmaciones de -ec-o contenidos en este reporte son verdaderos y acertados
El an.lisis, las opiniones y las concl#siones reportadas est.n limitadas s"lo por las pres#nciones reportadas
y las condiciones limitantes, y son fr#to de #n an.lisis profesional personal, imparcial y desinteresado
No tengo inter&s presente o f#t#ro en la propiedad o%)eto de este reporte, y no tengo inter&s personal con
respecto a las partes invol#cradas
No tengo intromisi"n respecto de la propiedad '#e es o%)eto de este reporte o las partes invol#cradas en
este as#nto
Mi retri%#ci"n para completar este as#nto no depende del reporte de #n valor determinado '#e favore+ca
los intereses del cliente, el monto del valor de opini"n, el logro de #n res#ltado estip#lado, o de la oc#rrencia
de #n evento f#t#ro relacionado en forma directa al #so a '#e es destinado este aval(o
Mi an.lisis, opiniones y concl#siones f#eron desarrolladas, y este reporte -a sido preparado, de conformidad
con la N,/A
Je -ec-o #na inspecci"n personal de la propiedad '#e es o%)eto de este reporte =Si m.s de #na persona
firma el reporte, el certificado de%e especificar claramente c#.les de ellos -icieron la inspecci"n a la
propiedad aval#ada, y c#.les no>
Nadie ofreci" asistencia profesional significativo a la persona '#e firma este reporte =Si -ay excepciones, el
nom%re de cada individ#o '#e ofreci" asistencia profesional significativa de%e ser mencionado>
"9#>$ C"?H9#>E 1 $6$LR9 =E P#9P?E=$= >CEDLE, =E$##9LL9
$l hacer un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe identificar el problema a solucionar y
el alcance del trabajo necesario para solucionarlo, as como completar las investi!aciones y el
an&lisis necesario para producir un avalo confiable.
COMENTARIO esta dirigido a los aspectos s#stanciales del desarrollo de #n aval(o competente de propiedad
m#e%le !os re'#isitos esta%lecidos en el est.ndar @ sig#en el proceso de desarrollo del aval(o en el orden de
materias '#e se mencionar.n, y p#ede #tili+arse por aval#adores y #s#arios de servicios de aval(os como #na
lista de lo '#e de%e incl#irse en tales aval(os
regla 7-1 (Esta Regla contiene requisitos /inculantes que no pueden escluirse)+
$l desarrollar un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe5
a: Estar pendiente y utilizar correctamente los m(todos y t(cnicas reconocidas que sean
necesarias para producir un avalo confiable@
COMENTARIO Esta regla reconoce '#e el principio del cam%io contin(a afectando la forma en '#e los
aval#adores c#mplen s# la%or !os cam%ios y adelantos en la pr.ctica so%re propiedad m#e%le tienen #n impacto
s#stancial so%re la profesi"n Cam%ios importantes en el costo y la forma en '#e es mercadeada, ad'#irida, y
prod#cida la propiedad m#e%le, y los cam%ios en la estr#ct#ra legal de conformidad con la c#al los derec-os e
intereses so%re propiedad m#e%le son creados, mercadeados, transferidos y financiados, tienen res#ltado en los
cam%ios en la teor$a y pr.ctica de aval(o !os cam%ios sociales tam%i&n tienen #n efecto so%re la teor$a y pr.ctica
del aval(o /ara mantenerse al tanto de estos cam%ios y desarrollos, la profesi"n del aval(o revisa los m&todos y
t&cnicas del aval(o para enfrentar estas n#evas circ#nstancias /or esta ra+"n no es s#ficiente para los
aval#adores mantener las -erramientas y el conocimiento '#e poseen c#ando se convierten en aval#adores
Cada aval#ador de%e contin#amente me)orar s#s capacidades para mantenerse competente en el aval(o de
propiedad m#e%le
b: "o cometer un error sustancial de la omisin o comisin que afecte si!nificativamente el
avalo@
COMENTARIO Al reali+ar servicios de aval(o, el aval#ador de%e estar seg#ro '#e la recolecci"n de informaci"n
se -i+o de #na manera diligente, teniendo en c#enta el alcance del tra%a)o identificado de conformidad con regla
@10=f> !o anterior para aseg#rar '#e la informaci"n '#e tendr$a #n efecto significativo en el res#ltado de la
opini"n, o en las concl#siones, este identificada y, c#ando sea necesario, este anali+ada Adem.s, el aval#ador
de%e tener#n c#idaddo especial al anali+ar esa informaci"n, evitando cometer errores '#e afectar$an
significativamente s#s opiniones y concl#siones
c : "o ofrecer servicios de avalo sin cuidado o en forma ne!li!ente, por ejemplo cometiendo una
serie de errores que, aunque individualmente puede que no ten!an un efecto si!nificativo en el
resultado del avalo, al a!ra!arse afecte la credibilidad de los resultados.
COMENTARIO !a perfecci"n es imposi%le de alcan+ar, y la idoneidad no re'#iere perfecci"n Sin em%argo, #n
aval#ador no de%e ofrecer servicios de aval(o sin c#idad o en forma negligente Esta regla re'#iere '#e los
aval#adores #tilicen la diligencia y c#idado de%idos
regla 7-2 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden exceptuarse)+
$l realizar un avalo de propiedad mueble el avaluador debe5
a: ?dentificar al cliente y dem&s usuarios@
b: ?dentificar el uso propuesto para las opiniones y conclusiones del avaluador@
COMENTARIO Identificar los #sos prop#estos es #n paso necesario para el aval#ador y el cliente al decidir so%re:
El alcance apropiado del tra%a)o a completar, y
El nivel de informaci"n '#e de%e proveerse al com#nicar el aval(o
El aval#ador no de%e permitir '#e los o%)etivos del cliente o el #so prop#esto por el cliente -agan '#e el an.lisis
se enfocados negativamente
c : ?dentificar el propsito de la tarea 8el tipo y la definicin del valor a ser desarrollado:@ y, si la
opinin de valor a ser desarrollada es valor de mercado, determinar si el valor debe ser el precio
m&s probable5
+. En t(rminos de dinero@ o
,. En t(rminos de acuerdos financieros equivalentes a dinero@ o
-. En otros t(rminos definidos en forma precisa@ y
.. i la opinin de valor debe basarse en financiamiento hecho bajo condiciones poco
usuales, o con incentivos, los t(rminos de tal financiamiento deben ser claramente
identificados y la opinin del avaluador sobre su contribucin o el efecto ne!ativo sobre
el valor debe ser desarrollado mediante el an&lisis de la informacin de mercado
relevante.
COMENTARIO C#ando el prop"sito de la tarea sea desarrollar #na opini"n de valor en #na mercado espec$fico, o
en #n nivel espec$fico de mercado, %asado en la venta potencial de la propiedad, el aval#ador de%e tam%i&n
desarrollar #na opini"n so%re tiempo de exposici"n ra+ona%le en relaci"n con la opini"n de valor
d: ?dentificar la fecha efectiva de la opinin y conclusiones del avaluador@
e: ?dentificar las caractersticas de la propiedad que sean relevantes para el propsito y uso
pretendido para el avalo, incluyendo5
+. uficientes caractersticas para establecer la identidad del item incluyendo el m(todo de
identificacin@
,. uficientes caractersticas para establecer la calidad relativa del item 8y sus partes
componentes, donde sea aplicable: dentro de su tipo@
9. Todos los dem4s atri('tos *0si"os 1 e"on#mi"os 8'e tengan e*e"to material so(re el &alor.
COMENTARIO Alg#nos e)emplos de caracter$sticas f$sicas o econ"micas incl#yen condiciones, estilo, tama*o,
calidad, a#tor, materiales, origen, edad, alteraciones, resta#raciones, y o%solencia El tipo de propiedad y el
prop"sito y #so pretendido del aval(o determina c#.les caracter$sticas tienen #n efecto material so%re el valor
.. El interes de ser prpietario del bien que se avalara@
/. %ualquier restriccin, !ravamen, arrendamiento, acuerdo, contrato, declaracin u otro
item de naturaleza similar@ y
0. %ualquier propiedad inmueble o bien intan!ible que no sea propiedad mueble, pero que
est(n incluidos en el avalo.
COMENTARIO so%re =6> M =4>: Si la informaci"n necesaria so%re la propiedad no esta disponi%le de%ido a las
condiciones '#e limitan la posi%ilidad del aval#ador para inspeccionar o -acer averig#aciones so%re la propiedad,
=tal como condiciones de al#m%ramiento en #na inspecci"n in sit#, limitaciones de tiempo, falta de informaci"n
proveniente de f#entes confia%les>, el aval#ador de%e:
O%tener la informaci"n necesario antes de proceder, o
C#ando sea posi%le, de conformidad con regla @10=g>, #tili+ar #na pres#nci"n extraordinaria so%re dic-a
informaci"n
El aval#ador p#ede #tili+ar c#al'#ier com%inaci"n de inspecci"n de la propiedad y doc#mentos, # otros rec#rsos
para identificar las caracter$sticas relevantes de la propiedad !a informaci"n #tili+ada por el aval#ador para
identificar las caracter$sticas de la propiedad de%en provenir de f#entes '#e el aval#ador cree ra+ona%lemente
'#e son confia%les
,n aval#ador p#ede no ser re'#erido para aval#ar el todo c#ando el o%)eto del aval(o es #n inter&s fraccional, #n
segmento f$sico, o #na consideraci"n parcial
f: ?dentificar el alcance del trabajo necesario para completar la tarea@
COMENTARIO El alcance del tra%a)o es acepta%le c#ando esta de ac#erdo con:
!as expectativas de los part$cipes en el mercado respecto de servicios de aval(o ig#ales o similaresG y
!as acciones '#e los colegas del aval#ador ser$an al reali+ar #na tarea ig#al o parecida, de ac#erdo con la
N,/A
El aval#ador de%e tener ra+ones v.lidas para f#ndar las decisiones so%re el alcance del tra%a)o, y estar preparado
para f#ndar la decisi"n de excl#ir c#al'#ier informaci"n o procedimiento '#e p#eda parecer relevante para el
cliente, #s#arios destinatarios, o para los colegas del aval#ador en tareas parecidas o ig#ales
El aval#ador no de%e permitir '#e las condiciones de la tarea, # otros factores, limiten la extensi"n de la
investigaci"n o el an.lisis a tal p#nto '#e la opini"n res#ltante y las concl#siones alcan+adas en la tarea no sean
confia%les en el contexto del prop"sito y #so pretendido del aval(o =ver carga de la pr#e%a en Regla de
Excepciones>
!: ?dentificar presunciones e*traordinarias necesarias para la tarea@
COMENTARIO: ,na pres#nci"n extraordinaria p#ede ser #tili+ada en #na tarea solamente si:
Se re'#iere para desarrollar en forma correcta opiniones o concl#siones confia%lesG
El aval#ador tiene f#ndamento ra+ona%le para la pres#nci"n extraordinariaG
El #so de la pres#nci"n extraordinaria res#lta en #n an.lisis confia%leG y
El aval#ador act(a conforme a los re'#isitos de p#%licidad para pres#nciones esta%lecidos en la N,/A
Her frase so%re carga de la pr#e%a en Regla de Excepciones
h: ?dentificar toda condicin hipot(tica necesaria para la tarea.
COMENTARIO ,na condici"n -ipot&tica p#ede ser #tili+ada en #na tarea solamente si:
El #so de la condici"n -ipot&tica es re'#erida claramente por la ley, para reali+ar #n an.lisis ra+ona%le, o
para poder reali+ar comparacionesG
El #so de condiciones -ipot&ticas res#lta en #n an.lisis confia%leG y
El aval#ador act(a conforme a los re'#erimientos de p#%licidad esta%lecidos para condiciones -ipot&ticas
en el N,/A
Her reglas so%re carga de la pr#e%a en Regla de Excepciones
regla 7-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse+ 'er Regla de Excepciones)+
$l realizar un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, certificar, analizar y
reconciliar toda informacin que sea pertinente al avalo, dado el alcance del trabajo identificado
de acuerdo con re!la 1;,8f:.
a: %uando sea aplicable, identificar el efecto del m&s alto y mejor uso, mediante la medicin y
an&lisis del uso actual, as como de usos alternativos, para determinar qu( es rentable, le!al y
fsicamente posible, dentro del marco del propsito y uso propuesto para el avalo@
b: La propiedad mueble tiene varios mercados, por esto el avaluador debe definir y analizar el
mercado apropiado en consonancia con el propsito del avalo@
COMENTARIO El aval(o de%e reconocer '#e -ay diferentes niveles de intercam%io, y cada #no p#ede generar
informaci"n ig#almente diferente /or e)emplo, #na propiedad p#ede tener #n valor diferente en #n nivel de
intercam%io al por mayor, al por menor, y %a)o condiciones de remate /or esto, el aval#ador de%e anali+ar el
o%)eto del aval(o en el contexto de mercado indicado
c : $nalizar las condiciones econmicas relevantes al momento del avalo, incluyendo la
aceptacin de la propiedad en el mercado, as como su oferta, demanda, escasez, o rareza.
regla 7-4 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse+ 'er Regla de Excepciones)+
$l realizar un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe recolectar, verificar y analizar toda
informacin aplicable al avalo y al tipo de propiedad, dado el alcance del trabajo identificado de
conformidad con re!la 1;,8f:.
a: %uando una visin de comparacin de ventas esa aplicable, el avaluador debe analizar la
informacin pertinente para establecer una conclusin sobre el valor.
b: %uando una visin de costo sea aplicable, el avaluador debe5
+. $nalizar la informacin pertinente que este disponible para estimar el costo nuevo de la
propiedad@ y
,. $nalizar la informacin comparable que este disponible para estimar la diferencia entre
costo de nuevo y valor presente de la propiedad 8depreciacin acrecentada:.
c : %uando una visin de in!reso sea aplicable, el avaluador debe5
+. $analizar la informacin comparable que este disponible para estimar el in!reso de la
propiedad se!n el mercado@
,. $nalizar informacin comparable sobre e*pensas operacionales para estimar las e*pensas
operacionales de la propiedad@
-. $nalizar la informacin comparable que este disponible para estimar las tasas de
capitalizacin yOo las tasas de descuento@ y
.. Hundar proyecciones de in!resos futuros y e*pensas en evidencia razonablemente clara y
apropiada.
COMENTARIO ,n aval#ador de%e, al reali+ar %alances de ingresos y egresos, y proyecciones so%re fl#)o de
dinero, pesar informaci"n -ist"rica y tendencias, as$ como factores relacionados con oferta y demanda act#al '#e
p#edan afectar esas tendencias, y competencia
d: $l realizar una opinin sobre el valor de un arrendamiento, o una propiedad arrendada, el
avaluador debe analizar el efecto sobre el valor que tiene los t(rminos y condiciones del
arrendamiento.
e: El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor que tiene el ensamblaje de los diferentes
componentes de la propiedad, y evitar avaluar el todo sumando los valores individuales de las
partes componentes.
COMENTARIO A#n'#e el valor del todo p#ede ser ig#al a la s#ma de las partes separadas, tam%i&n p#ede ser
mayor o menor a tal s#ma /or esto, el valor del todo de%e ser pro%ado mediante #na referencia a informaci"n
relevante, y f#ndada en #n an.lisis apropiado de tal informaci"n
,n procedimiento similar de%e seg#irse c#ando el valor del todo -a sido esta%lecido y el aval#dor %#sca aval#ar
#na parte El valor de #na parte de%e ser pro%ada mediante referencia a informaci"n pertinente, y f#ndada en #n
an.lisis apropiado de tal informaci"n
f: El avaluador debe analizar los efectos sobre el valor de modificaciones a la propiedad que sean
previsibles. Las modificaciones deben ser a tal punto previsibles que las acciones del mercado las
reflejan al momento del avalo.
!: El avaluador debe analizar el efecto que tiene sobre el valor, de cualquier propiedad inmueble
o bien intan!ible que no sean propiedad mueble, pero que est(n incluidos en el avalo.
COMENTARIO Competencia en aval(o de propiedad inm#e%le =ver norma 6> o de negocios =ver norma A> p#ede
re'#erirse c#ando sea necesario determinar el valor de las partes componentes de la propiedad Adem.s,
competencia en otras .reas de aval(o de propiedad m#e%le, f#era de la especialidad del aval#dor, p#ede
re'#erirse =ver norma @ y la regla so%re la competencia> ,n aval(o separado, reali+ado de conformidad con la
norma pertinente al tipo de propiedad, es re'#erido c#ando el valor de #n item o #na com%inaci"n de items sea
significativo para el valor general
h: %uando se avalen modificaciones propuestas, el avaluador debe e*aminar y tener disponible
para futura consulta5
+. Planos, especificaciones, y otra documentacin que sea suficiente para identificar el
alcance y car&cter de las modificaciones propuestas@
,. Evidencia que indique el tiempo probable necesario para completar las modificaciones
propuestas@ y
-. Evidencia razonablemente clara y apropiada que soporte los costos de implementacin,
rendimientos que se anticipan, y productividad, se!n sea aplicable.
COMENTARIO El desarrollo de #na opini"n de valor para #na propiedad con modificaciones prop#estas env#elve
el #so de condiciones -ipot&ticas seg(n las c#ales las modificaciones descritas -an sido completadas para la
fec-a del aval(o, c#ando en realidad no lo -an sido
!a evidencia re'#erida para ser examinada y mantenida p#ede incl#ir items tales como los estimados de
vendedores o contratistas so%re los costos y tiempo re'#erido para completar las modificaciones prop#estas, as$
como est#dios de mercado y pro%a%ilidadG informaci"n so%re costos operacionalesG y la -istoria de proyectos
parecidos recientemente completados =ver regla ?14>
regla 7-5 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)+
$l desarrollar avalos de propiedad mueble, el avaluador debe5
a: $nalizar cualquier acuerdo de venta, oferta validada u oferta de los terceros a vender,
opcional,o el listado de las caractersticas, si tal informacin esta disponible al avaluador en el
curso normal de su ne!ocio@
b: $nalizar cualquier venta anterior que haya ocurrido dentro de un tiempo razonablemente,
dado el propsito de la tarea y el tipo de propiedad involucrada.
c: #econciliar la calidad y cantidad de informacin disponible y analizada dentro de los enfoques
utilizados, y la aplicabilidad o pertinencia de esos enfoques.
COMENTARIO Her los comentarios a las reglas 510=%>=A>, y 510=c>=A> para los re'#isitos so%re reportes
"9#>$ C"?H9#>E 2 $6$LR9 =E P#9P?E=$= >CEDLE, #EP9#)$#
$l reportar los resultados de un avalo de propiedad mueble, el avaluador debe comunicar cada
an&lisis, opinin, y conclusin en una forma que no sea en!a'osa.
COMENTARIO se refiere al contenido y nivel de informaci"n re'#erido en #n reporte '#e com#ni'#e los
res#ltados del aval(o de propiedad m#e%le
!a norma 5 no dicta la forma, formato o estilo de los reportes de propiedad m#e%le, los c#ales de%en estar en
f#nci"n de las necesidades de los #s#arios y aval#adores El contenido s#stantivo del reporte determina s#
conformidad
regla 8-1 (Esta Regla contiene obligaciones /inculantes que no pueden ser exceptuados)+
%ada reporte escrito u oral de avalo de propiedad mueble debe5
a: Establecer en forma clara y precisa el avalo de tal forma que no lleve a equvocos5
COMENTARIO Como m#c-os reportes son #tili+ados por terceras personas '#e conf$an en ellos, las
com#nicaciones '#e p#eden considerarse adec#adas por parte del cliente del aval#ador p#ede '#e no sean
s#ficientes El aval#ador de%e tener c#idado extremo de verificar '#e s#s reportes no ca#sen e'#$vocos para los
#s#arios destinatarios del reporte de aval(o
b: %ontener informacin suficiente para permitir que los usuarios destinatarios del avalo
entiendan el reporte correctamente@
COMENTARIO !as personas '#e reci%en o conf$an en #n reporte a#t"nomo o #n informe del aval(o donde son el
cliente y los #s#arios prop#estos Solamente el cliente reci%e y conf$a en el informe del aval(o
c: 7acer pblico en forma clara y precisa cualquier presuncin e*traordinaria, condicin
hipot(tica, o condicin limitante que afecte directamente el avalo e indique su impacto sobre el
valor.
COMENTARIO En los reportes escritos la p#%licidad es re'#erida, )#nto con los comentarios de cada opini"n o
concl#si"n '#e sea afectada
regla 8-2 (Esta Regla contiene obligaciones /inculantes que no pueden ser exceptuadas)+
%ada reporte escrito sobre el avalo de propiedad mueble debe ser preparado de acuerdo con
una de las si!uientes opciones, y mencionar cu&l opcin utiliz5 informe autnomo del avalo, el
informe del sumario del avalo, o informe restrictivo del avalo.
COMENTARIO C#ando los #s#arios destinatarios incl#yen partes diferentes al cliente, de%e #tili+arse o el informe
a#t"nomo del aval(o, o el informe s#mario del aval(o C#ando el #s#ario destinatario es solamente el cliente,
p#ede #sarse el informe restrictivo del aval(o !a diferencia esencial entre estas tres opciones esta en el
contenido y nivel de informaci"n ofrecida
El aval#ador de%e tener c#idado al caracteri+ar el tipo de reporte y el nivel de informaci"n '#e se com#nica al
terminar s# la%or El aval#ador p#ede #tili+ar c#al'#ier otro t$t#lo adicional al t$t#lo a '#e se refiere esta norma
para el tipo de reporte ofrecido
El contenido del reporte y el nivel de informaci"n esta%lecido en estas normas son m$nimos para cada tipo de
reporte El aval#ador de%e adicionar el reporte c#ando sea necesario para aseg#rar '#e c#al'#ier #s#ario
destinatario del aval(o no sea llevado a e'#$voco, y '#e el reporte es conforme con los re'#erimientos so%re
contenido esta%lecidos en esta regla
,na parte '#e reci%a #na copia del informe a#t"nomo del aval(o, el informe del s#mario del aval(o, o informe
restrictivo del aval(o, para satisfacer re'#erimiento relacionados con p#%licidad, no se convierte en #n #s#ario
destinatario del aval(o a no ser '#e el cliente identifi'#e a esa parte como #n #s#ario prop#esto
a: El contenido del informe autnomo del avalo debe estar de acuerdo con los usos pretendidos
del avalo y, por lo menos5
+. mencionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando el nombre o
tipo@
COMENTARIO El aval#ador de%e tener c#idado c#ando identifica al cliente, en aseg#rar #n entendimiento claro y
evitar violaciones a la secci"n so%re Confidencialidad contenida en la Regla so%re Etica En los casos extra*os en
'#e el cliente desea mantenerse en el anonimato, el aval#ador de%e doc#mentar la identidad del cliente en #n
arc-ivo de tra%a)o, pero p#ede omitir la identidad del cliente en el reporte
,. >encionar el uso pretendido del avalo@
-. Establecer informacin suficiente para identificar la propiedad envuelta en el avao,
incluyendo las caractersticas fsicas y econmicas que sean relevante para la labor@
.. >encionar el inter(s de la caracterstica que ha sido avaluado@
/. >encionar el propsito del avalo 8y el tipo y definicin de valor: y su fuente@
COMENTARIO /ara mencionar la definici"n de valor es necesario tener la definici"n misma, #na referencia
apropiada a la f#ente de la definici"n, y c#al'#ier comentario necesario para indicar claramente al lector c"mo
de%e aplicarse la definici"n
C#ando el prop"sito de la la%or es desarrollar #na opini"n de valor de mercado, mencionar si la opini"n de valor
es:
En t&rminos de dinero o t&rminos financieros e'#ivalentes al dinero, o
Iasado en financiamiento '#e no sea del mercado, o '#e tenga condiciones poco #s#ales o incentivos
C#ando #na opini"n so%re el valor de mercado no esta en t&rminos de dinero o %asado en t&rminos financieros
e'#ivalentes a dinero, res#mir los t&rminos del financiamiento y explicar s# contri%#ci"n o s# infl#encia negativa
so%re el valor
0. >encionar la fecha del avalo y la del reporte@
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval(o esta%lece el contexto para la opini"n de valor, mientras la fec-a del
reporte indica si la perspectiva del aval#ador so%re el mercado o las condiciones de #so de la propiedad al
momento del aval(o f#eron prospectivas, corrientes, o retrospectivas
!a reiteraci"n de la fec-a del reporte y la fec-a efectiva del aval(o en las diferentes etapas del reporte es
importante para el entendimiento del lector c#ando las condiciones de mercado o de #so de la propiedad en la
fec-a del reporte son diferentes de las condiciones en la fec-a del aval(o
1. Establecer informacin suficiente para ofrecer publicidad al cliente, y a cualquier usuario
pretendido del avalo, sobre el alcance del trabajo utilizado para realizar el avalo@
COMENTARIO Este re'#isito %#sca aseg#rar '#e el cliente y los #s#arios pretendidos, sean s#ficientemente
informados y no sean llevados a enga*o so%re el alcance del tra%a)o El aval#ador tiene la carga de la pr#e%a
frente a la demostraci"n de la decisi"n so%re el alcance del tra%a)o y el nivel de informaci"n incl#ida en el reporte
2. >encionar todas las presunciones, condiciones hipot(ticas, o condiciones limitantes que
afecten el an&lisis, opiniones y conclusiones@
COMENTARIO !as pres#nciones t$picas # ordinarias y las condiciones limitantes p#eden re#nirse en #na secci"n
determinada del reporte ,na pres#nci"n extraordinaria o #na condici"n -ipot&tica de%e -acerse p(%lica )#nto con
las menciones de cada opini"n o las concl#siones '#e f#eron afectadas
3. =escribir la informacin analizada, el procedimiento de avalo que se si!ui, y el
razonamiento que fundamenta el an&lisis, las opiniones y las conclusiones@
COMENTARIO El aval#ador de%e estar seg#ro '#e la informaci"n ofrecida es s#ficiente para el cliente y los
#s#arios pretendidos, para '#e ellos p#edan entender la ra+"n detr.s de la opini"n y las concl#siones
C#ando el prop"sito de la la%or sea reali+ar #na opini"n so%re c#al'#ier valor de mercado, #n res#men de los
res#ltados del an.lisis de la informaci"n re'#erida en la regla @13 es necesario Si tal informaci"n no p#ede
o%tenerse, #na menci"n so%re los esf#er+os adelantados por el aval#ador para o%tener esa informaci"n es
necesaria Si tal informaci"n es irrelevante, de%e -a%er #n pron#nciamiento so%re la existencia de la informaci"n
'#e cite s# falta de relevancia
+4. =eclarar, se!n sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de la propiedad
a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalo@ y, cuando el
propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y la razn
para la opinn del avaluador sobre el m&s alto y mejor uso de la propiedad@
COMENTARIO El reporte de%e contener la opini"n del aval#ador so%re el m.s alto y me)or #so de la propiedad, a
no ser '#e tal opini"n sea innecesaria M por e)emplo, en aval#o de seg#ros o en aval(os de Kvalor en #soL Si el
prop"sito de la la%or es valor de mercado, #n res#men del f#ndamento del aval#ador y la ra+"n o para la opini"n
so%re el m.s alto y me)or #so es re'#erido El ra+onamiento del aval#ador '#e sirva de soporte a la opini"n de%e
ofrecerse en forma prof#nda y detallada En el contexto de la propiedad m#e%le, el m.s alto y me)or #so p#ede
depender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel de mercado para el tipo de item y el prop"sito y #so
pretendido del reporte
++. >encionar y e*plicar cualquier e*cepcin establecida sobre los requerimientos especficos
de "orma 1, y la razn para e*cluir cualquiera de los enfoques usuales de avaluo@
COMENTARIO ,n informe a#t"nomo del aval(o de%e incl#ir informaci"n s#ficiente para indicar '#e el aval#ador
-a c#mplido con los re'#isitos de la norma @, incl#yendo c#al'#ier excepci"n permitida de los re'#erimientos
espec$ficos El nivel de detalle '#e se re'#iere variar. de ac#erdo con la importancia de la informaci"n frente al
aval(o
C#ando la Regla so%re Excepciones sea invocada, la tarea se pres#me '#e es #n Aval(o !imitado El #so del
t&rmino Aval(o !imitado -ace entender '#e la la%or desarrollada es algo menos '#e, o diferente del tra%a)o '#e
p#do o de%i" -a%erse -ec-o si la excepci"n no se -#%iese invocado El reporte de #n Aval(o !imitado de%e
contener #na secci"n '#e identifi'#e claramente el alcance del proceso de aval(o '#e se -a -ec-o y las
excepciones respectivas
!a confia%ilidad de los res#ltados de #n Aval(o Completo o de #n Aval(o !imitado '#e se -aya desarrollado %a)o
la norma @, no es afectado por el tipo de reporte preparado %a)o la norma 5 El alcance del proceso de aval(o
-ec-o %a)o la norma @ es la %ase para la confia%ilidad de la concl#si"n so%re valor
+,. ?ncluir una certificacin firmada de acuerdo con la #e!la de la norma 2;-
b: El contenido del #esumen del #eporte de $valo debe ser consistente con el uso propuesto del
avalo, y por lo menos5
COMENTARIO !a diferencia esencial entre informe a#t"nomo del aval(o y el Reporte Res#mido del Aval(o, es el
nivel de detalle en la presentaci"n
+. >encionar la identidad del cliente y de los usuarios pretendidos, por nombre o tipo@
COMENTARIO El aval#ador de%e tener c#idado c#ando identifica al cliente, en aseg#rar #n entendimiento claro y
evitar violaciones a la secci"n so%re Confidencialidad contenida en la Regla so%re Etica En los casos extra*os en
'#e el cliente desea mantenerse en el anonimato, el aval#ador de%e doc#mentar la identidad del cliente en #n
arc-ivo de tra%a)o, pero p#ede omitir la identidad del cliente en el reporte
,. >encionar el uso pretendido del avalo@
-. #esumir la informacin suficiente para identificar la propiedad avaluada, incluyendo las
caractersticas fsicas y econmicas que sean relevantes para la tarea@
.. >encionar el inter(s de la caracterstica que ha sido avaluada@
/. >encionar el propsito del avalo 8el tipo y definicin del valor: y sus fuentes@
COMENTARIO /ara mencionar la definici"n de valor es necesario tener la definici"n misma, #na referencia
apropiada a la f#ente de la definici"n, y c#al'#ier comentario necesario para indicar claramente al lector c"mo
de%e aplicarse la definici"n
C#ando el prop"sito de la la%or es desarrollar #na opini"n de valor de mercado, mencionar si la opini"n de valor
es:
En t&rminos de dinero o t&rminos financieros e'#ivalentes al dinero, o
Iasado en financiamiento '#e no sea del mercado, o '#e tenga condiciones poco #s#ales o incentivos
C#ando #na opini"n so%re el valor de mercado no esta en t&rminos de dinero o %asado en t&rminos financieros
e'#ivalentes a dinero, res#mir los t&rminos del financiamiento y explicar s# contri%#ci"n o s# infl#encia negativa
so%re el valor
0. Establecer la fecha del avalo y la fecha del reporte@
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval(o esta%lece el contexto para la opini"n de valor, mientras la fec-a del
reporte indica si la perspectiva del aval#ador so%re el mercado o las condiciones de #so de la propiedad al
momento del aval(o f#eron prospectivas, corrientes, o retrospectivas
!a reiteraci"n de la fec-a del reporte y la fec-a efectiva del aval(o en las diferentes etapas del reporte es
importante para el entendimiento del lector c#ando las condiciones de mercado o de #so de la propiedad en la
fec-a del reporte son diferentes de las condiciones en la fec-a del aval(o
1. =escribir la informacin analizada, el procedimiento de avalo que se si!ui, y el
razonamiento que fundamenta el an&lisis, las opiniones y las conclusiones@
COMENTARIO El aval#ador de%e estar seg#ro '#e la informaci"n ofrecida es s#ficiente para el cliente y los
#s#arios pretendidos, para '#e ellos p#edan entender la ra+"n detr.s de la opini"n y las concl#siones
C#ando el prop"sito de la la%or sea reali+ar #na opini"n so%re c#al'#ier valor de mercado, #n res#men de los
res#ltados del an.lisis de la informaci"n re'#erida en la regla @13 es necesario Si tal informaci"n no p#ede
o%tenerse, #na menci"n so%re los esf#er+os adelantados por el aval#ador para o%tener esa informaci"n es
necesaria Si tal informaci"n es irrelevante, de%e -a%er #n pron#nciamiento so%re la existencia de la informaci"n
'#e cite s# falta de relevancia
2. >encionar todas las presunciones, condiciones hipot(ticas, o condiciones limitantes que
afecten el an&lisis, opiniones y conclusiones@
COMENTARIO !as pres#nciones t$picas # ordinarias y las condiciones limitantes p#eden re#nirse en #na secci"n
determinada del reporte ,na pres#nci"n extraordinaria o #na condici"n -ipot&tica de%e -acerse p(%lica )#nto con
las menciones de cada opini"n o las concl#siones '#e f#eron afectadas
3. =escribir la informacin analizada, el procedimiento de avalo que se si!ui, y el
razonamiento que fundamenta el an&lisis, las opiniones y las conclusiones@
COMENTARIO El aval#ador de%e estar seg#ro '#e la informaci"n ofrecida es s#ficiente para el cliente y los
#s#arios pretendidos, para '#e ellos p#edan entender la ra+"n detr.s de la opini"n y las concl#siones
C#ando el prop"sito de la la%or sea reali+ar #na opini"n so%re c#al'#ier valor de mercado, #n res#men de los
res#ltados del an.lisis de la informaci"n re'#erida en la regla @13 es necesario Si tal informaci"n no p#ede
o%tenerse, #na menci"n so%re los esf#er+os adelantados por el aval#ador para o%tener esa informaci"n es
necesaria Si tal informaci"n es irrelevante, de%e -a%er #n pron#nciamiento so%re la existencia de la informaci"n
'#e cite s# falta de relevancia
+4. >encionar, se!n sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de la
propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalo@ y,
cuando el propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y
la razn para la opinin del avaluador sobre el m&s alto y mejor uso de la propiedad@
COMENTARIO El reporte de%e contener la opini"n del aval#ador so%re el m.s alto y me)or #so de la propiedad, a
no ser '#e tal opini"n sea innecesaria M por e)emplo, en aval#o de seg#ros o en aval(os de Kvalor en #soL Si el
prop"sito de la la%or es valor de mercado, #n res#men del f#ndamento del aval#ador y la ra+"n para la opini"n
so%re el m.s alto y me)or #so es re'#erido El ra+onamiento del aval#ador '#e sirva de soporte a la opini"n de%e
ofrecerse en forma prof#nda y detallada En el contexto de la propiedad m#e%le, el m.s alto y me)or #so p#ede
depender de la escogencia del mercado apropiado o el nivel de mercado para el tipo de item y el prop"sito y #so
pretendido del reporte
++. >encionar y e*plicar cualquier e*cepcin establecida sobre los requerimientos especficos
del la norma 1, y la razn para e*cluir cualquiera de los enfoques usuales de avaluo@
COMENTARIO ,n Informe a#t"nomo del aval(o de%e incl#ir informaci"n s#ficiente para indicar '#e el aval#ador
-a c#mplido con los re'#isitos de la norma @, incl#yendo c#al'#ier excepci"n permitida de los re'#erimientos
espec$ficos El nivel de detalle '#e se re'#iere variar. de ac#erdo con la importancia de la informaci"n frente al
aval(o
C#ando la Regla so%re Excepciones sea invocada, la tarea se pres#me '#e es #n Aval(o !imitado El #so del
t&rmino Aval(o !imitado -ace entender '#e la la%or desarrollada es algo menos '#e, o diferente del tra%a)o '#e
p#do o de%i" -a%erse -ec-o si la excepci"n no se -#%iese invocado El reporte de #n Aval(o !imitado de%e
contener #na secci"n '#e identifi'#e claramente el alcance del proceso de aval(o '#e se -a -ec-o y las
excepciones respectivas
!a confia%ilidad de los res#ltados de #n Aval(o Completo o de #n Aval(o !imitado '#e se -aya desarrollado %a)o
la norma @, no es afectado por el tipo de reporte preparado %a)o la norma 5 El alcance del proceso de aval(o
-ec-o %a)o la norma @ es la %ase para la confia%ilidad de la concl#si"n so%re valor
+,. ?ncluir una certificacin firmada de acuerdo con la re!la 2;-
c: El contenido de un #eporte de $valo de Cso #estrin!ido debe ser consistente con el uso
pretendido del avalo y, por lo menos5
+. >encionar la identidad del cliente y cualquier usuario pretendido, usando el nombre o
tipo@
COMENTARIO El aval#ador de%e tener c#idado c#ando identifica al cliente, en aseg#rar #n entendimiento claro y
evitar violaciones a la secci"n so%re Confidencialidad contenida en la Regla so%re Etica En los casos extra*os en
'#e el cliente desea mantenerse en el anonimato, el aval#ador de%e doc#mentar la identidad del cliente en #n
arc-ivo de tra%a)o, pero p#ede omitir la identidad del cliente en el reporte
,. >encionar el uso pretendido del avalo@
COMENTARIO El #so pretendido del aval(o de%e ser consistente con la limitaci"n so%re el #so de la opci"n so%re
Reporte de Aval(o de ,so Restringido contenida en esta regla =es decir, #so por el cliente solamente>
-. Establecer informacin suficiente para identificar la propiedad envuelta en el avalo@
.. >encionar el inter(s de la caracterstica que ha sido avaluado@
/. >ecionar el propsito del avalo incluyendo el tipo de valor, y hacer referencia a la
definicin de valor pertinente al propsito de la tarea@
0. >encionar la fecha del avalo y la del reporte@
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval(o esta%lece el contexto para la opini"n de valor, mientras la fec-a del
reporte indica si la perspectiva del aval#ador so%re el mercado o las condiciones de #so de la propiedad al
momento del aval(o f#eron prospectivas, corrientes, o retrospectivas
1. >encionar el alcance del proceso de recoleccin, confirmacin y reportaje de informacin,
o hacer referencia a un acuerdo sobre la tarea que este consi!nado en el archivo de
trabajo del avaluador, que describa el alcance del trabajo a realizar.
2. >encionar todas las presunciones, condiciones hipot(ticas, o condiciones limitantes que
afecten el an&lisis, opiniones y conclusiones@
COMENTARIO !as pres#nciones t$picas # ordinarias, y las condiciones limitantes p#eden re#nirse en #na secci"n
determinada del reporte ,na pres#nci"n extraordinaria o #na condici"n -ipot&tica de%e -acerse p(%lica )#nto con
las menciones de cada opini"n o las concl#siones '#e f#eron afectadas
3. >encionar el proceso de avalo que se si!ui, la opinin de valor y las conclusiones, as
como referencia a los archivos de trabajo@
COMENTARIO El aval#ador de%e mantener #n arc-ivo de tra%a)o espec$fico y co-erente '#e f#ndamente el
Reporte de Aval(o de #so Restringido El contenido de ese arc-ivo de tra%a)o de%e ser s#ficiente para '#e el
aval#ador realice #n Reporte Res#mido de Aval(o El arc-ivo de%e estar disponi%le para ser inspeccionado por el
cliente =o los representantes del cliente>, por las a#toridades estatales, por las partes '#e p#edan ser a#tori+adas
por a#toridad )#dicial, y #n comit& de revisi"n profesional de%idamente a#tori+ado !a revisi"n del Reporte de
Aval(o de ,so Restringido de conformidad con la norma 2 no es posi%le sin '#e el revisor tenga acceso a la
informaci"n contenida en el arc-ivo de tra%a)o
C#ando el prop"sito de la la%or sea reali+ar #na opini"n so%re c#al'#ier valor de mercado, #n res#men de los
res#ltados del an.lisis de la informaci"n re'#erida en la regla @13 es necesario Si tal informaci"n no p#ede
o%tenerse, #na menci"n so%re los esf#er+os adelantados por el aval#ador para o%tener esa informaci"n es
necesaria Si tal informaci"n es irrelevante, de%e -a%er #n pron#nciamiento so%re la existencia de la informaci"n
'#e cite s# falta de relevancia
+4. >encionar, se!n sea apropiado para la clase de propiedad mueble, el uso de la
propiedad a la fecha del avaluo, y el uso de la propiedad reflejada en el avalo@ y,
cuando el propsito de la labor sea cualquier valor de mercado, describir el fundamento y
la razn para la opinin del avaluador sobre el m&s alto y mejor uso de la propiedad@
COMENTARIO Si #na opini"n so%re el m.s alto y me)or #so es re'#erido, de%e mencionarse y detalle el
ra+onamiento del aval#ador como f#ndamento de la opini"n, con la prof#ndidad y detalle re'#erido por s#
importancia en el aval(o, o de%e doc#mentarse en el arc-ivo de tra%a)o y referenciarse en el reporte En el
contexto de la propiedad m#e%le, el m.s alto y me)or #so p#ede depender de la escogencia del mercado indicado
o del nivel de mercado para el tipo de item y el prop"sito y #so pretendido del reporte
++. >encionar y e*plicar cualquier e*cepcin permitido de las obli!aciones especficas
contenidas en la norma 1@ mencionar la e*clusin de cualquiera de los enfoques usuales
de avaluo@ y mencionar las restricciones que limiten el uso del reporte al cliente y advertir
que la opinin del avaluador y las conclusiones establecidas en el reporte no pueden
entenderse adecuadamente sin informacin adicional en el archivo de trabajo del
avaluador@
COMENTARIO C#ando la Regla so%re Excepciones sea invocada, la tarea se pres#me '#e es #n Aval(o
!imitado El #so del t&rmino Aval(o !imitado -ace entender '#e la la%or desarrollada es algo menos '#e, o
diferente del tra%a)o '#e p#do o de%i" -a%erse -ec-o si la excepci"n no se -#%iese invocado El reporte de #n
Aval(o !imitado de%e contener #na secci"n '#e identifi'#e claramente el alcance del proceso de aval(o '#e se
-a -ec-o y las excepciones respectivas
El Reporte de Aval(o de ,so Restringido es solamente para #so del cliente Antes de llegar a #n ac#erdo, el
aval#ador de%e esta%lecer con el cliente las sit#aciones donde este tipo de reporte de%e #sarse, y de%e aseg#rar
'#e el cliente entienda la #tilidad del Reporte de Aval(o de ,so Restringido
+,. ?ncluir una certificacin firmada de acuerdo con la re!la 2;-.
regla 8-3 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse)+
%ada reporte de avalo de propiedad mueble que conste por escrito debe contener una
certificacin firmada que es similar en su contenido al si!uiente modelo5
Po certifico que, se!n mi conocimiento y parecer5
!as afirmaciones de -ec-o contenidos en este reporte son verdaderos y acertados
El an.lisis, las opiniones y las concl#siones reportadas est.n limitadas s"lo por las pres#nciones reportadas
y las condiciones limitantes, y son fr#to de #n an.lisis profesional personal, imparcial y desinteresado
No tengo inter&s presente o f#t#ro en la propiedad o%)eto de este reporte, y no tengo inter&s personal con
respecto a las partes invol#cradas
No tengo intromisi"n Respecto de la propiedad '#e es o%)eto de este reporte o las partes invol#cradas en
este as#nto
Mi vinc#laci"n a esta tarea no dependi" de la reali+aci"n o reporta)e de #n res#ltado predeterminado
Mi retri%#ci"n para completar este as#nto no depende del reporte de #n valor determinado '#e favore+ca
los intereses del cliente, el monto del valor de opini"n, el logro de #n res#ltado estip#lado, o de la oc#rrencia
de #n evento f#t#ro relacionado en forma directa al #so a '#e es destinado este aval(o
Mi an.lisis, opiniones y concl#siones f#eron desarrolladas, y este reporte -a sido preparado, de conformidad
con la N,/A
Je -ec-o #na inspecci"n personal de la propiedad '#e es o%)eto de este reporte =Si m.s de #na persona
firma el reporte, el certificado de%e especificar claramente c#.les de ellos -icieron la inspecci"n a la
propiedad aval#ada, y c#.les no>
Nadie ofreci" asistencia profesional significativo a la persona '#e firma este reporte =Si -ay excepciones, el
nom%re de cada individ#o '#e ofreci" asistencia profesional significativa de%e ser mencionado>
regla 8-4 (Esta Regla contiene requisitos obligatarias espec,-icas que pueden excluirse+ 'er Regla sobre
Excepciones)+
Cn reporte de avalo de propiedad mueble hecho oralmente debe, al menos, hacer referencia a
los temas sustantivos contenidos en la re!la 2;,8b:.
COMENTARIO El testimonio de #n aval#ador so%re s#s an.lisis, opiniones y concl#siones, es #n reporte oral en
'#e el aval#ador de%e estar conforme con los re'#erimientos de esta regla
Her la secci"n Arc-ivo de la Regla so%re Etica, para encontrar los re'#isitos respectivos
Regla de a norma 8-5 (Esta regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse)+
Cn avaluador que firme un reporte de avalo de propiedad mueble que ha sido preparado por
otro, aunque lo ha!a bajo el sello de Trevisor de avalosU, debe aceptar total responsabilidad por
el contenido del reporte.
COMENTARIO Este re'#isito esta dirigido al empleador o s#pervisor '#e firma el reporte de #n empleado o s#%1
contratista El empleador o s#pervisor '#e firma el reporte es tan responsa%le como el '#e prepara el aval(o
respecto del contenido y las concl#siones del aval(o y el reporte El -ec-o de #tili+ar #n t$t#lo condicional al lado
de la firma del empleador o del s#pervisor '#e firma #n reporte, no exime de responsa%ilidad a esa persona
"9#>$ C"?H9#>E 3 $6$LR9 =E "E<9%?9, =E$##9LL9
$l realizar el avalo de un ne!ocio o de un activo intan!ible, el avaluador debe identificar el
problema que debe resolver y el alcance del trabajo necesario para solucionar el problema, as
como completar correctamente la investi!acin y an&lisis necesarios para producir un avalo
confiable.
COMENTARIO Esta dirigido a los aspectos s#stanciales de la reali+aci"n de #n aval(o competente de negocios y
activos intangi%les !os re'#isitos de la norma A aplica c#ando el prop"sito espec$fico del tra%a)o es reali+ar #n
aval(o del negocio o activo intangi%le
regla 9-1 (Esta Regla contiene requsitos obligatorios que no pueden excluirse)+
$l realizar el avalo de un ne!ocio o de un activo intan!ible, el avaluador debe5
a: Estar pendiente de, entender, y utilizar correctamente los m(todos y procedimientos
reconocidos que sean necesario para producir avalos confiables@
COMENTARIO !os cam%ios y desarrollos en la econom$a y en la teor$a de la inversi"n tienen #n impacto
s#stancial en la profesi"n de aval(o de negocios Cam%ios importantes en el .m%ito financiero, reg#laciones
so%re valores, derec-o tri%#tario y decisiones )#diciales n#evas e importantes, p#eden res#ltar en cam%ios en la
pr.ctica de aval(o de negocios
b: "o cometer un error sustancial de omisin o comisin que afecte al avalo en forma
si!nificativa@
COMENTARIO Al reali+ar el aval(o el aval#ador de%e tener certe+a '#e la recolecci"n de informaci"n se -ace de
#na manera s#ficientemente diligente, dado el alcance del tra%a)o identificado de ac#erdo con la regla A10=e>, para
aseg#rar en forma ra+ona%le '#e la informaci"n '#e p#diera tener #n efecto material o significativo en las
opiniones y concl#siones res#ltantes es identificada y, c#ando sea necesario, anali+ada Adem.s, el aval#ador
de%e #sar s#ficiente c#idado al anali+ar esa informaci"n para evitar errores '#e podr$an afectar significativamente
s#s opiniones o concl#siones
c: "o ofrecer servicios de avalo sin cuidado o en forma ne!li!ente, por ejemplo cometiendo una
serie de errores que, aunque individualmente considerados puede que no ten!an un efecto
si!nificativo en el avalo, al a!re!arse puede afectar la credibilidad de los resultados.
COMENTARIO !a perfecci"n es imposi%le de alcan+ar, y la idoneidad no re'#iere perfecci"n Sin em%argo, #n
aval#ador no de%e ofrecer servicios de aval(o sin c#idad o en forma negligente Esta regla re'#iere '#e los
aval#adores #tilicen la diligencia y c#idado de%idos
regla 9-2 (Este Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)+
$l realizar el avalo de un ne!ocio o de un activo intan!ible, el avaluador debe identificar5
a: El cliente y cualquier otro usuario destinatario del avalo, as como el uso que el cliente
pretende darle a las opiniones y conclusiones del avaluador@
COMENTARIO El aval#ador no de%e permitir '#e los o%)etivos del cliente frente al #so del aval(o ca#sen '#e el
an.lisis sea parciali+ado
b: El propsito de la tarea, incluyendo la definicin del patrn de valor que se realizar&@
c: La fecha del avalo@
d: La persona jurdica, activos, o capital que se avaluar&@ y
+. ?dentificar todo contrato de compraventa, restricciones en la inversin de acciones,
cl&usulas restrictivas en el contrato social, y cualquier aspecto similar o factores que
pueden tener influencia en el valor.
,. =eterminar hasta dnde los intereses contienen elementos de control de propiedad.
COMENTARIO Atenci"n especial de%e d.rsela a los atri%#tos del inter&s '#e se aval(a, incl#yendo los derec-os y
%eneficios de la propiedad so%re el mismo !os elementos de control en c#al'#ier sit#aci"n p#eden verse
afectados por el derec-o, distri%#ci"n de intereses de propiedad, relaciones contract#ales, y m#c-os otros
factores Como consec#encia de esto, el nivel de control o falta del mismo depende de #na amplia variedad de
-ec-os y circ#nstancias '#e de%en eval#arse en la sit#aci"n espec$fica
!as acciones de #na compa*$a no tienen necesariamente el valor pro rata del negocio As$, el valor de la
compa*$a no necesariamente se determina mediante #na extensi"n matem.tica directa del valor de las acciones
e: El alcance del trabajo que ser& necesario para completar el trabajo@
COMENTARIO El alcance del tra%a)o es acepta%le c#ando esta de ac#erdo con:
!as expectativas de los participantes en el mercado frente a los servicios de aval(o ig#ales o similaresG y
!as acciones '#e adelantar$an los colegas del aval#ador al reali+ar ig#al o similar aval#o, de ac#erdo con la
N,/A
El aval#ador de%e tener ra+ones s#ficientes para f#ndamentar el alcance de las decisiones de tra%a)o, y estar
preparado para f#ndamentar la decisi"n para excl#ir c#al'#ier informaci"n o procedimiento '#e podr$a parecer
relevante al cliente, o a los colegas del aval#ador =ver Regla so%re Excepciones>
,n aval#ador no de%e permitir '#e las condiciones del tra%a)o limiten el alcance de la investigaci"n o el an.lisis a
tal p#nto '#e las opiniones y concl#siones res#ltantes en el tra%a)o no sean confia%les en el contexto del #so
pretendido
f: %ualquier presuncin e*traordinaria necesaria en el trabajo@ y
COMENTARIO ,na pres#nci"n extraordinaria p#ede ser #tili+ada en el aval(o solo si:
Es re'#erido para desarrollar correctamente opiniones y concl#siones confia%lesG
El aval#ador tiene #n f#ndamento ra+ona%le para -acer las pres#ncionesG
El #so de las pres#nciones extraordinarias res#lta en #n an.lisis confia%leG y
El aval#ador esta conforme con los re'#erimientos so%re p#%licidad esta%lecidas en la N,/A para
pres#nciones extraordinarias
!: %ualquier condicin hipot(tica necesaria para el trabajo.
COMENTARIO ,na condici"n -ipot&tica p#ede #tili+arse en el aval(o s"lo si:
El #so de condiciones -ipot&ticas es re'#erido claramente por ra+ones legales, por motivos de an.lisis
ra+ona%le, o por motivos de comparaci"nG
El #so de condiciones -ipot&ticas res#lta en #n an.lisis confia%leG y
El aval#ador act(a conforme a los re'#erimientos de p#%licidad esta%lecidos en la N,/A para condiciones
-ipot&ticas
regla 9-3 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)+
$l realizar el avalo de un ne!ocio o de un activo intan!ible relacionado con capital que ten!a la
aptitud para causar la liquidacin de una empresa, el avaluador debe investi!ar la posibilidad de
que la empresa pueda tener un valor m&s alto mediante la liquidacin de todo o parte de la
empresa que mediante la continuacin de la operacin tal y como esta. i la liquidacin de todo o
parte de la empresa es la base para el avaluo, el avalo de cualquier inmueble o mueble a ser
liquidado puede ser apropiado.
COMENTARIO Esta regla re'#iere '#e el aval#ador recono+ca '#e la operaci"n contin#ada de #n negocio no es
siempre la me)or premisa para el aval#o c#ando la li'#idaci"n de todo o parte de la empresa p#eda res#ltar en #n
valor m.s alto Sin em%argo, esto normalmente aplica solamente c#ando la empresa '#e se aval(a esta en #na
posici"n '#e p#ede ca#sar la li'#idaci"n Si la li'#idaci"n de todo o parte de la empresa es la premisa apropiada
para -acer el aval#o, la competencia en el aval(o de activos como inm#e%les =Norma 6> y %ienes m#e%les
tangi%les =Norma @> p#ede re'#erirse para completar el aval#o del negocio
regla 9-4 (Esta Regla contiene re:uisitos obligatorios que pueden excluirse+ 'er Regla sobre Excepciones)+
$l realizar el avalo de un ne!ocio o activo intan!ible, el avaluador debe recolectar y analizar
toda informacin pertinente al problema, dado el alcance del trabajo identificado de conformidad
con re!la 3;,8e:,
a: El avaluador debe realizar opiniones de valor y conclusiones utilizando uno o m&s de un
enfoque que sea aplicable a la tarea de avalo especfica.
COMENTARIO Esta regla re'#iere '#e el aval#ador #tilice todos los enfo'#es relevantes para los '#e -aya
informaci"n confia%le disponi%le Sin em%argo, esto no significa '#e el aval#ador de%a #tili+ar todos los enfo'#es
para c#mplir con la regla, siempre '#e ciertos enfo'#es no sean aplica%les
b: ?ncluir en el an&lisis, cuando sea relevante, informacin sobre5
+. La naturaleza y la historia del ne!ocio@
,. %ondiciones financieras y econmicas que afecten al ne!ocio, su industria, y a la
economa en !enenal@
-. #esultados pasados, operaciones actuales, y perspectivas futuras del ne!ocio@
.. 6entas pasadas de capital u otro inter(s en la empresa que se avala@
/. 6entas de empresas similares o de capital de empresas similares@
0. Precios, t(rminos, y condiciones que afecten ventas pasadas de capital de empresas
similares@
1. Deneficios econmicos de activos intan!ibles.
COMENTARIO Esta regla dirige al aval#ador a est#diar los aspectos prospectivos y retrospectivos de la empresa,
y a est#diarlo en t&rminos del .m%ito econ"mico e ind#strial en '#e opera Adem.s, las ventas de instr#mentos
negocia%les de la empresa, o de empresas similares para las '#e -aya informaci"n s#ficiente disponi%le, de%e
considerarse
regla 9-5 (Esta Regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse+)
$l realizar el avalo de un ne!ocio o de un activo intan!ible, el avaluo debe conciliar las
indicaciones de valor resultantes de los distintos acercamientos para lle!ar al valor final.
COMENTARIO El eval#ador de%e eval#ar la confia%ilidad de los distintos indicadores de valor El aval#ador de%e
considerar la calidad y cantidad de la informaci"n '#e lleve a cada indicador de valor !a concl#si"n so%re el valor
es el res#ltado del )#icio del aval#ador y no necesariamente res#ltado de #n proceso matem.tico
"9#>$ C"?H9#>E +4 $6$LR9 =E "E<9%?9, #EP9#)E
$l reportar los resultados del avalo de un ne!ocio o de un bien intan!ible, el avaluador debe
comunicar cada an&lisis, opinin, y conclusin de una forma que no sea en!a'osa.
COMENTARIO Se refiere al contenido y nivel de informaci"n re'#erido en #n reporte '#e com#nica los res#ltados
del aval(o de #na empresa o de #n activo intangi%le, reali+ado de conformidad con la norma A
!a norma 67 no esta%lece la forma, formato, o estilo de los aval(os antes mencionados, los c#ales depender.n de
las necesidades de los #s#arios y de los proveedores de servicios de aval(os El contenido s#stantivo del reporte
determina si se conforma a estas reglas
regla 1;-1 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)+
%ada reporte sobre avalos de ne!ocios o activos intan!ibles debe5
+. Establecer en forma clara y precisa el avalo, de tal forma que no sea en!a'oso.
,. %ontener informacin suficiente que permita al usuario destinatario entender el avalo.
%ualquier condicin limitante sobre la informacin debe destacarse.
-. 7acer pblico en forma clara y precisa cualquier presuncin e*traordinaria o condicin
hipot(tica que afecte directamente el avalo. =ebe indicarse su impacto en el avaluo.
COMENTARIO Esta o%ligaci"n exige -acer p(%lico en forma clara y precisa c#al'#ier pres#nci"n extraordinaria o
condici"n -ipot&tica '#e afecte en forma directa el an.lisis, la opini"n o la concl#si"n E)emplos de esta sit#aci"n
incl#yen items tales como la e)ec#ci"n de ac#erdos pendientes, financiamiento at$pico, inf#si"n de capital de
tra%a)o adicional, o c#mplimiento con reglas proferidas por las a#toridad competentes El reporte de%e indicar si la
pres#nci"n extraordinaria o condici"n -ipot&tica tiene #n impacto negativo, positivo o ne#tral, so%re el valor
regla 1;-2 (Esta Regla contiene requisitos obligatorias que no pueden excluirsse)+
%ada reporte escrito que verse sobre el avalo de ne!ocios o activos intan!ibles debe preparase
de acuerdo con uno de las si!uientes opciones, y establecer claramente cu&l opcin se utiliz5
#eporte de $valo o #eporte de $valo #estrin!ido.
COMENTARIO C#ando los #s#arios destinatarios incl#yan s#)etos diferentes al cliente, el Reporte de Aval(o de%e
entregarse C#ando el (nico #s#ario destinatario es el cliente, p#ede #sarse el Reporte de Aval(o Restringido
!a diferencia esencial entre estas opciones esta en el contenido y en el nivel de informaci"n '#e se ofrece
!os re'#isitos so%re contenido del reporte y nivel de informaci"n son m$nimos para am%os tipos de reportes El
aval#ador de%e aseg#rar '#e c#al'#ier #s#ario destinatario del aval(o no sea enga*ado y '#e el reporte c#mpla
con los re'#isitos so%re contenido esta%lecidos en esta regla
,n s#)eto '#e reci%e #na copia del reporte de aval(o no se convierte en #n #s#ario destinatario del aval(o, a no
ser '#e el cliente identifi'#e a ese s#)eto como tal
a: El contenido del #eporte de $valo debe ser consistente con el uso establecido para el avalo
y, por lo menos5
+. Establecer la identidad del cliente y de los usuarios destinatarios, por nombre o tipo@
COMENTARIO El aval#ador de%e tener c#idado c#ando identifica al cliente, en aseg#rar #n entendimiento claro y
evitar violaciones a la secci"n so%re Confidencialidad contenida en la Regla so%re Etica En los casos extra*os en
'#e el cliente desea mantenerse en el anonimato, el aval#ador de%e doc#mentar la identidad del cliente en #n
arc-ivo de tra%a)o, pero p#ede omitir la identidad del cliente en el reporte
,. Establecer el uso pretendido para el avalo@
-. #esumir la informacin suficiente para identificar el ne!ocio o el activo intan!ible que se
avala@
COMENTARIO !a informaci"n so%re identificaci"n de%e incl#ir las caracter$sticas de la propiedad '#e sean
relevantes al tra%a)o
?. Esta(le"er/ en tanto sea rele&ante para el a&al>o/ 5asta d#nde el inter:s del nego"io/ o el inter:s en los
a"ti&os intangi(les 8'e se a&al'ar4n/ "ontiene elementos de "ontrol de propiedad/ in"l'1endo la (ase para
esa determina"i#n;
/. Establecer el propsito del avalo, incluyendo la norma para el avaluo 8definicin: y su
fuente@
0. Establecer la fecha del avalo y la fecha del reporte@
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval(o esta%lece el contexto para la opini"n de valor, mientras '#e la fec-a
del reporte indica si la perspectiva del aval#ador so%re el mercado o las condiciones de #so de la propiedad, eran
prospectivas, corrientes, o retrospectivas
1. #esumir informacin suficiente para hacer pblico al cliente y a cualquier usuario
destinatario del avalo, el alcance del trabajo que se utiliz para desarrollar el avalo@
COMENTARIO Este re'#isito es para aseg#rar '#e el cliente y los #s#arios destinatarios, '#ienes p#eden verse
afectados en s# confian+a so%re el aval(o dependiendo del alcance de la investigaci"n del aval#ador, son
apropiadamente informados y no son enga*ados so%re el alcance del tra%a)o El aval#ador tiene la carga de la
pr#e%a para f#ndamentar la decisi"n so%re el alcance del tra%a)o, y el nivel de informaci"n incl#ido en el reporte
2. >encionar todas las presunciones, condiciones hipot(ticas, y condiciones limitantes que
afecten el an&lisis, las opiniones, y las conclusiones@
COMENTARIO !as pres#nciones t$picas # ordinarias, y las condiciones limitantes p#eden re#nirse en #na secci"n
del reporte ,na pres#nci"n extraordinaria o #na condici"n -ipot&tica de%en -acerse p(%licas en con)#nci"n con
pron#nciamientos so%re cada opini"n o concl#si"n '#e f#e afectada
3. #esumir la informacin analizada, los procedimientos de avalo que se si!uieron, y los
razonamientos que fundamentaron los an&lisis, opiniones y conclusiones@
COMENTARIO El aval#ador de%e tratar de determinar '#e la informaci"n ofrecida sea s#ficiente para '#e el
cliente y los #s#arios destinatarios p#edan entender en forma adec#ada la l"gica de las opiniones y concl#siones
+4. >encionar y e*plicar cualquier e*cepcin permitida a las re!las contenidas en la norma 3,
y la razn para e*cluir cualquiera de los enfoques de avaluo que se utilizan comnmente@
COMENTARIO ,n Reporte de Aval(o de%e incl#ir s#ficiente informaci"n para indicar '#e el aval#ador -a
c#mplido con las o%ligaciones de la norma A, incl#yendo c#al'#ier excepci"n permitida de re'#isitos espec$ficos
El nivel de detalle re'#erido variar. con la importancia de la informaci"n para el aval(o
C#ando la Regla so%re Excepciones sea invocada, la tarea se pres#me '#e es #n Aval(o !imitado El #so del
t&rmino Aval(o !imitado significa '#e la tarea tiene algo menos =o tiene algo diferente> a #n tra%a)o '#e p#do
-a%er =o de%i" -a%er> sido completado si la excepci"n no se -#%iese invocado El reporte de #n Aval(o !imitado
de%e contener #na secci"n '#e identifi'#e claramente el alcance del aval(o '#e se reali+", y las excepciones '#e
se aplicaron
++. ?ncluir una certificacin firmada que este conforme con la re!la +4;-.
b: El contenido de un #eporte de $valo de Cso #estrin!ido debe ser para el uso del cliente
solamente, y debe estar conforme con el uso pretendido del avalo, y debe por lo menos5
6. Esta(le"er la identidad del "liente;
COMENTARIO El aval#ador de%e tener c#idado al identificar el cliente para as$ aseg#rarse '#e -ay #n
entendimiento claro, y para evitar violaciones a la secci"n so%re Confidencialidad de la Regla so%re Etica
,. >encionar el uso pretendido del avalo@
COMENTARIO El #so pretendido del aval(o de%e ser solamente para el cliente
-. Establecer la informacin suficiente para identificar en forma suficiente, el ne!ocio o el
activo intan!ible que se avala@
COMENTARIO !a informaci"n so%re identificaci"n de%e incl#ir a'#ellas caracter$sticas de la propiedad '#e sean
relevantes para la tarea
.. Establecer hasta qu( punto el inter(s del ne!ocio, o el inter(s en los activos intan!ibles
avaluados, contienen elementos de control de propiedad, incluyendo la base para esa
determinacin@
/. >encionar el propsito del avalo, incluyendo el est&ndar del valor 8definicin: y sus
fuentes@
0. Establecer la fecha efectiva del avalo y la fecha del reporte@
COMENTARIO !a fec-a efectiva del aval(o esta%lece el contexto para la opini"n de valor, mientras '#e la fec-a
del reporte indica si la perspectiva del aval#ador so%re el mercado o las condiciones de #so de la propiedad al
momento del aval(o, f#eron prospectivas, act#ales, o retrospectivas
2. Establecer el alcance del proceso de recoleccin, confirmacin, y reportaje de
informacin, o referirse a un acuerdo sobre la tarea que este !uardado en los archivos de
trabajo del avaluador, donde se describa el alcance del trabajo a realizar@
3. >encionar todas las presunciones, condiciones hipot(ticas, y condiciones limitantes que
afecten el an&lisis, las opiniones, y las conclusiones@
COMENTARIO !as pres#nciones t$picas # ordinarias, y las condiciones limitantes p#eden agr#parse en #na
secci"n determinada del reporte ,na pres#nci"n extraordinaria o #na condici"n -ipot&tica de%e ser -ec-a
p(%lica, )#nto con pron#nciamientos so%re cada opini"n o concl#si"n '#e se vio afectada
+4. Establecer los procedimientos de avalo que se si!uieron, y la opinin de valor y
conclusiones, as como el archivo de trabajo@
COMENTARIO El aval#ador de%e mantener #n arc-ivo de tra%a)o espec$fico y co-erente, '#e sirva de soporte al
Reporte de Aval(o de ,so Restringido El contenido del arc-ivo de%e ser s#ficiente para permitir '#e el aval#ador
prod#+ca el Reporte de Aval(o El arc-ivo de%e estar disponi%le para inspecci"n por el cliente =o los
representantes del cliente>, tales como terceras personas '#e p#eden ser a#tori+adas mediante #n procedimiento
)#dicial, y a #n profesional perteneciente a #n comit& de revisi"n '#e este de%idamente a#tori+ado
++. Establecer y e*plicar cualquier e*cepcin permitida a los requerimientos especficos del
"orma 3@ mencionar las e*clusiones de cualquiera de los enfoques de avaluo
normalmente utilizados@ y mencionar las restricciones de uso que limiten el uso del
reporte al cliente y que advierte que las opiniones del avaluador y las conclusiones
establecidas en el reporte no pueden entenderse adecuadamente sin informacin
adicional contenida en el archivo de trabajo del avaluador@
COMENTARIO C#ando la Regla so%re Excepciones sea invocada, la tarea se pres#me '#e es #n Aval(o
!imitado El #so del t&rmino Aval(o !imitado significa '#e la tarea tiene algo menos =o tiene algo diferente> a #n
tra%a)o '#e p#do -a%er =o de%i" -a%er> sido completado si la excepci"n no se -#%iese invocado El reporte de #n
Aval(o !imitado de%e contener #na secci"n '#e identifi'#e claramente el alcance del aval(o '#e se reali+", y las
excepciones '#e se aplicaron
El Reporte de Aval(o de ,so Restringido es para #so del cliente excl#sivamente Antes de reali+ar #n ac#erdo, el
aval#ador de%e esta%lecer con el cliente las sit#aciones en '#e este tipo de reporte de%e #tili+arse, y de%e
aseg#rar '#e el cliente entienda el #so restringido del Reporte de Aval(o de ,so Restringido
+,. ?ncluir una certificacin firmada de conformidad con la re!la +4;-.
regla 1;-3 (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)+
%ada avalo de ne!ocios o de activos intan!ibles debe contener una certificacin firmada que
ten!a un contenido similar a lo que se establece a continuacin5
Po certifico que, se!n mi conocimiento y parecer5
!as afirmaciones de -ec-o contenidos en este reporte son verdaderos y acertados
El an.lisis, las opiniones y las concl#siones reportadas est.n limitadas s"lo por las pres#nciones reportadas
y las condiciones limitantes, y son fr#to de #n an.lisis profesional personal, imparcial y desinteresado
No tengo inter&s presente o f#t#ro en la propiedad o%)eto de este reporte, y no tengo inter&s personal con
respecto a las partes invol#cradas
No tengo intromisi"n respecto de la propiedad '#e es o%)eto de este reporte o las partes invol#cradas en
este as#nto
Mi participaci"n en esta tarea no depende del desarrollo o reporta)e de res#ltados predeterminados
Mi retri%#ci"n para completar este as#nto no depende del reporte de #n valor determinado '#e favore+ca
los intereses del cliente, el monto del valor de opini"n, el logro de #n res#ltado estip#lado, o de la oc#rrencia
de #n evento f#t#ro relacionado en forma directa al #so a '#e es destinado este aval(o
Mi an.lisis, opiniones y concl#siones f#eron desarrolladas, y este reporte -a sido preparado, de conformidad
con la N,/A
Nadie ofreci" asistencia profesional significativo a la persona '#e firma este reporte =Si -ay excepciones, el
nom%re de cada individ#o '#e ofreci" asistencia profesional significativa de%e ser mencionado>
regla 6@-? ((Esta regla contiene requisitos obligatorios que pueden excluirse. er Regla so(re E!"ep"iones$.
El reporte oral sobre el avalo del ne!ocio o activo intan!ible debe, por lo menos, referirse a los
asuntos sustanciales establecidos en la re!la +4;,8a:.
COMENTARIO Her N#arda de Arc-ivos en la Regla so%re Etica para los re'#isitos aplica%les
Regla Est4ndar 6@-A (Esta regla contiene requisitos obligatorios que no pueden excluirse)+
El avaluador que firma un reporte de avalo de ne!ocio o de un activo intan!ible, que ha sido
preparado por otro, aunque lo ha!a bajo el sello de TrevisorU, debe aceptar toda la
responsabilidad por el contenido del reporte.
COMENTARIO Este re'#isito esta dirigido al empleador o s#pervisor '#e firma el reporte de #n empleado o
s#%contratista El empleador o s#pervisor '#e firma el reporte es tan responsa%le como el '#e prepara el aval(o
respecto del contenido y las concl#siones del aval(o y el reporte El -ec-o de #tili+ar #n t$t#lo condicional al lado
de la firma del empleador o del s#pervisor '#e firma #n reporte, no exime de responsa%ilidad a esa persona
*R!$3%#"%E2!. .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($!.
Los Pron'n"iamientos so(re Standards para A&al>os son a'tori.ados por la es"rit'ra de
"onstit'"i#n de la ='nda"i#n del A&al>o/ 1 son espe"0*i"amente para *ines "lari*i"adores/
interpretati&os/ e!pli"ati&os o ela(orati&os del Uni*orm Standards o* Pro*essional Appaisal Pra"ti"e
(USPAP$. Los Pron'n"iamientos tienen todo el peso de 'n Standards R'le/ 1 p'eden ser
adoptados por la 2'nta +ire"ti&a de Standards para el A&al>o/ solamente desp':s de 8'e sean
"ono"idos 1 "omentados.
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($!. !+ 1 (smt-1)
"#2ER%#: Re/isin del #/al=o > 3lari-icaciones a los comentarios sobre .tandards Rule 3-
1(g)
Adoptado 2'lio B/ 6CC6
Re&isado Septiem(re 6D/ 6CCB
Retirado Septiem(re 6A/ 6CCC
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($!. !+ 2 (."2-2)
"#2ER%#: #n?lisis de -lu@o de ca@a de descuento
E( #.$2!:
El an4lisis so(re *l')o de "a)a des"ontado (=%+$ es 'na 5erramienta anal0ti"a a"eptada/ 1 'n
m:todo de &alora"i#n dentro del en*o8'e de "apitali.a"i#n de ingresos. =%+ no es 'n m:todo
n'e&o/ pero era 'tili.ado 5asta 8'e te"nolog0as modernas de "omp'tadores posi(ilitaron la
a'tomati.a"i#n del pro"eso. %omo el an4lisis =%+ tiene 'na orienta"i#n 5a"ia la ganan"ia/ 1
depende del an4lisis de 5e"5os *'t'ros e in"iertos/ es &'lnera(le a mal 'so. Q': pasos p'ede
tomar el a&al'ador para e&itar el mal 'so del an4lisis =%+E
E( *R!$3%#"%E2!:
La a"epta"i#n de an4lisis =%+ "omo 'n m:todo de &alora"i#n "omen.# en el mer"ado
instit'"ional de (ienes inm'e(les/ 1 se e!tendi# a la in&ersi#n en (ienes inm'e(les en el mer"ado
general de propiedad inm'e(le. Las t:"ni"as =%+ p'eden apli"arse en la &alora"i#n o an4lisis de
"onstr'""iones pro1e"tadas; desarrollos 'r(an0sti"os; desarrollo de "ondominios o "on&ersi#n;
re5a(iliata"i#n; 1 propiedad inm'e(le 8'e prod'"e ingresos de &arios tipos. El an4lisis =%+ se
esta "on&irtiendo 'na e!igen"ia de "onse)eros/ administradores de a"ti&os/ *id'"iarias/
administradores de porta*olios/ s0ndi"os/ aseg'radores/ 1 otros 8'e nego"ian en (ienes inm'e(les
de in&ersi#n. Estos 's'arios de ser&i"ios de a&al>o est4n a *a&or de la in"l'si#n del an4lisis =%+
"omo 'na 5erramienta de administra"i#n al pro1e"tar el *l')o de "a)a 1 las e!pe"tati&as de
gana"ias/ los re8'erimientos de "apital/ oport'nidades de re*inan"iamiento/ 1 la oport'nidad de
disposi"iones de propiedades *'t'ras. El an4lisis =%+ es "onsiderado "omo 'no de los me)ores
m:todos para repli"ar los pasos 8'e se 5an tomaron para tomar de"isiones de
"ompraF&entaFmantener/ 1 *re"'entemente 5a"e parte del e)er"i"io de diligen"ia de(ida al e&al'ar
'na in&ersi#n.
La metodolog0a =%+ se (asa en el prin"ipio de la anti"ipa"i#n G el &alor es "reado mediante la
anti"ipa"i#n de (ene*i"ios *'t'ros. El an4lisis =%+ re*le)a los "riterios de in&ersi#n/ 1 re8'iere 8'e
el a&al'ador reali"e pres'n"iones emp0ri"as 1 s'()eti&as. El an4lisis =%+ p'ede 'sarse para
&alora"i#n de in&ersiones 1 para a&al>os de &alor de mer"ado/ as0 "omo tam(i:n para otros *ines
"omo pr'e(as de sensi(ilidad.
El an4lisis =%+ es 'na 5erramienta adi"ional disponi(le al a&al'ador/ 1 es me)or apli"ada al
reali.ar opiniones de &alor en el "onte!to de 'no o m4s en*o8'es. Este pron'n"iamiento se
"on"entra en los "riterios para 'n an4lisis =%+ ade"'ado/ 1 no "onlle&a 8'e los an4lisis =%+
de(e ser el >ni"o m:todo empleado.
Para e&itar los malos 'sos/ o la *alta de "omprensi#n "'ando se 'sa el an4lisis =%+ en 'na tarea
de a&al>o para desarrollar 'na opini#n de &alor de mer"ado/ es responsa(ilidad del a&al'ador
aseg'rar 8'e el ingreso "ontrolado esta "on*orme "on la e&iden"ia de mer"ado/ 1 las a"tit'des
pre&ale"ientes del mer"ado. El an4lisis =%+ para &alor de mer"ado de(e *'ndamentarse en
in*orma"i#n sa"ada del mer"ado/ 1 las pres'n"iones de(en ser espe"0*i"as para el mer"ado 1
para la propiedad. Los an4lisis =%+ para &alor de mer"ado tienen la inten"i#n de re*le)ar las
e!pe"tati&as 1 las per"ep"iones de los parti"ipantes en el mer"ado/ )'nto "on la in*orma"i#n de
5e"5o 8'e este disponi(le. +e(en ser )'.gados "on (ase en los soportes de mer"ado para los
pron#sti"os 5e"5os/ no "on (ase en los items espe"0*i"os del pron#sti"o "'ando se reali"en. Un
reporte de a&al>o 8'e in"l'1a los res'ltados del an4lisis =%+ de(e esta(le"er "laramente las
pres'n"iones so(re las "'ales el an4lisis *'e (asado/ 1 de(e esta(le"er la in*orma"i#n rele&ante
'tili.ada en el an4lisis.
Standards R'le 6-6(($ esta(le"e 8'e el a&al'ador no de(e "ometer errores s'stan"iales de
"omisi#n ' omisi#n/ 8'e a*e"ten signi*i"ati&amente el a&al>o. Standards R'le 6-6("$ esta(le"e 8'e
el a&al'ador no de(e reali.ar ser&i"ios de a&al>o sin el de(ido "'idado o en *orma negligente/ tal
"omo ser0a el "aso en 8'e "omete 'na serie de errores 8'e/ a'n8'e indi&id'almente
"onsiderados p'ede 8'e no a*e"ten signi*i"ati&amente los res'ltados del a&al>o/ en el agregado
p'eden a*e"tar la "redi(ilidad de esos res'ltados. Esta dos reglas son importantes para el an4lisis
=%+ por el poten"ial de los e*e"tos s'matorios de los errores en el ingreso/ pres'n"iones
irrealistas/ 1 los errores de programa"i#n.
Las impresiones de "omp'tadores 8'e m'estran el res'ltado del an4lisis =%+ p'eden generarse
"on so*tHare "omer"ial/ o "on so*tHare preparado por el a&al'ador. +e "'al8'ier *omra/ el
a&al'ador es resposa(le por todo el an4lisis/ in"l'endo el "ontrol del ingreso/ los "4l"'los/ 1 la
salida res'ltante. El a&al'ador de(e "itar el nom(re 1 &ersi#n del so*tHare/ 1 entregar 'na
des"rip"i#n (re&e de los m:todos 1 pres'n"iones in5erentes al so*tHare. Standards R'le 6-?(5$
re8'iere pron#sti"os &erdaderos en el a&al>o de me)oras prop'estas 1 en pro)e"tos de desarrollo.
Standards R'le 6-?I(i&$ re8'iere 8'e las pro1e""iones de renta *'t'ra anti"ipada/ 1 los gastos/ se
(asen en e&iden"ia 8'e sea ra.ona(lemente "lara 1 apropiada. El %omentario a esta o(liga"i#n
5a"e m4s espe"0*i"a la re*eren"ia a pro1e""iones de *l')o de "a)a/ lo "'al es esen"ial al an4lisis
=%+.
=%+ tiene en "'enta 1 re*le)a a8'ellos items 1 *'er.as 8'e a*e"tan los ingresos/ e!pensas/ 1 la
"apa"idad >ltima de ganan"ia del inm'e(le/ 1 representa 'n pron#sti"o de los e&entos 8'e ser0an
"onsiderados pro(a(les en 'n mer"ado espe"0*i"o. Por e)emplo/ en el a&al>o de 'na propiedad
"on &arios in8'ilinos/ 'n an4lisis arrendamiento por arrendamiento tiene en "'enta la renta de los
"ontratos 1 del mer"ado/ es"ala"iones espe"0*i"as/ e!pensas operati&as/ pre&isiones de paso/
"on"esiones espe"0*i"as o deri&adas del mer"ado/ 1 "'al8'ier otra pre&isi#n mes'ra(le 8'e sea
apli"a(le. Las pres'n"iones so(re tasa de "re"imiento o de"re"imiento de los ingresos/ tienen por
premisa el an4lisis de *a"tores de o*erta 1 demanda/ as0 "omo otras "ondi"iones e"on#mi"as 1
tenden"ias dentro del area de mer"ado del s')eto. Las tasas de e!pensas operati&as de(en
re*le)ar tanto las tenden"ias de gastos generales/ 1 la tenden"ia espe"0*i"a de items de gastos
signi*i"ati&os.
Las tasas de des"'ento apli"adas a los *l')os de dinero 1 los estimados de re&ersi#n/ de(en
deri&arse de la in*orma"i#n de los mer"ados de "apital 1 de inm'e(les. Las en"'estas a la opini#n
de in&ersores/ as0 "omo los 0ndi"es de ganan"ias/ tam(i:n son >tiles en la sele""i#n de 'na tasa/
pero solo "'ando el tipo de inm'e(le 1 el mer"ado para los inm'e(les 8'e se a&al>an estan
"on*ormes "on el tipo de inm'e(le 1 el mer"ado para el inm'e(le 8'e t0pi"amente se ad8'iere por
in&ersores entre&istados en la en"'esta. %onsidera"iones 'tili.adas en la sele""i#n de tasas son:
riesgo/ in*la"i#n/ 1 tasas reales de retorno.
%'ando se 'tili.an REERSION %APITALIJATION tasas/ ellas de(en re*le)ar las e!pe"tati&as del
in&ersor teniendo en "'enta el tipo/ la edad 1 la "ondi"i#n/ las "ara"ter0sti"as de *l')o de dinero/ 1
*a"tores rela"ionados. El periodo de pro1e""i#n es &aria(le 1 de(e esta(le"erse so(re la (ase de
los 5e"5os 1 "ir"'nstan"ias de "ada an4lisis.
Los res'ltados del an4lisis =%+ de(en pro(arse 1 "ompro(arse/ ('s"ando errores 1
ra.ona(ilidad. +e(ido a los e*e"tos a"'m'lati&os en la pro1e""i#n de ingresos 1 egresos/ 5asta
'n error pe8'eKo en el ingreso p'ede magni*i"arse 1 prod'"ir res'ltados irra.ona(les. Por
e)emplo/ es 'na ('ena pr4"ti"a la de pro(ar si los *l')os de dinero est4n "am(iando de
"on*ormidad "on tasas ra.ona(les/ 1 "omparar la REERSION %APITALIJATION tasa "on la
IN=ERRE+ ENTRAN%E %APITALIJATION RATE/ para &er si la rela"i#n entre estas tasas es
ra.ona(le 1 e!pli"a(le.
Standard 7 o(liga al a&al'ador a "om'ni"ar "ada an4lisis/ opini#n/ 1 "on"l'si#n de 'na *orma 8'e
no sea engaKosa. Los a&al>os 8'e 'tili.an el m:todo =%+ en el en*o8'e de "apitali.a"i#n de
ingresos/ p'ede "ontener pro1e""iones "omp'tari.adas de itemi.ed *l')os de dinero *'t'ros/
soportados mediante 'nas impresiones e!5a'sti&as 8'e p'eden ser engaKosas. La aparente
pre"isi#n de las pro1e""iones generadas por "omp'tador p'ede dar la aparien"ia de "erte.a a
pro1e"i"ones 8'e son en realidad &aria(les dentro de 'n amplio rango. En el an4lisis =%+/ todas
las pres'n"iones (tasas de "re"imiento/ tasas de de"re"imiento/ tasas de renta/ tasas de
des"'ento/ t:rminos de *inan"iamiento/ tenden"ias de gastos/ tasa de "apitali.a"i#n/ et".$ a*e"tan
dire"tamente la "on"l'si#n 1 de(en ser 5e"5as p>(li"as en *orma "lara 1 pre"isa en el reporte del
a&al>o
3!3($.%!E.:
El an4lisis =%+ es 'na 5erramienta adi"ional disponi(le a los a&al'adores/ 1 se apli"a me)or
al desarrollar opiniones de &alor en el "onte!to de 'no o m4s en*o8'es.
Es responsa(ilidad del a&al'ador adeg'rar 8'e el "ontrol del ingreso esta "on*orme "on la
e&iden"ia de mer"ado 1 las tenden"ias de mer"ado pre&ale"ientes.
El an4lisis =%+ para &alor de mer"ado de(e *'ndamentarse en in*orma"i#n deri&ada del
mer"ado/ 1 las pres'n"iones de(en ser espe"0*i"as tanto en "'anto al mer"ado "omo a la
propiedad.
El a&al'ador de(e "itar el nom(re 1 la &ersi#n del so*tHare/ 1 o*re"er 'na des"rip"i#n (re&e de
los m:todos 1 pres'n"iones in5erentes al so*tHare.
=%+ tiene en "'enta 1 re*le)a a8'ellos items 1 *'er.as 8'e a*e"tan el ingreso/ las e!pensas/ 1
la "apa"idad >ltima de ganan"ia de los inm'e(les/ 1 representa 'n pron#sti"o de los 5e"5os
8'e 5'(iesen sido "onsiderados pro(a(les dentro de 'n mer"ado espe"0*i"o.
Los res'ltados del an4lisis =%+ de(en pro(arse 1 "ompro(arse/ ('s"ando errores 1
ra.ona(ilidad.
Standards R'le 6-6(($ esta(le"e 8'e el a&al'ador no de(e "ometer 'n error s'stan"ial de
omisi#n o de "omisi#n 8'e a*e"te en *orma signi*i"ati&a el a&al>o.
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($!. !+ 3 (."2-3)
"#2ER%#: !piniones de /alor retrospecti/as
E( #.$2!:
+os *e"5as son esen"iales para el reporte de a&al>o. Standards R'les 7-7(a$(&i$/ (($(&i$/ 1 B-7(a$
(&i$/ (($(&i$/ 1 ("$(&i$/ re8'ieren 8'e "ada reporte de a&al>o espe"i*i8'e la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o/
1 la *e"5a del reporte. La *e"5a del reporte indi"a la perspe"ti&a desde la "'al el a&al'ador esta
e!aminando el mer"ado. La *e"5a e*e"ti&a para el a&al>o esta(le"e el "onte!to para la opini#n de
&alor. Tres "ategor0as de e*e"ti&idad de *e"5as G retrospe"ti&o/ a"t'al/ o prospe"ti&o G p'eden
'tili.arse/ de "on*ormidad "on el prop#sito 1 *'n"i#n de la tarea de a&al>o. %'ando se 'tili.a 'na
*e"5a e*e"ti&a retrospe"ti&a/ "#mo p'ede el a&al>o prepararse 1 presentarse de 'na *orma 8'e no
sea engaKosaE
E( *R!$3%#"%E2!:
Los a&al>os retrospe"ti&os (*e"5a e*e"ti&a del a&al>o anterior a la *e"5a del reporte$ p'eden ser
re8'eridos para "'estiones rela"ionadas "on imp'estos a la propiedad/ a las 5eren"ias/ pleitos
8'e ('s"an indemni.a"i#n/ 1 sit'a"iones similares.
Los a&al>os a"t'ales o"'rren "'ando la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o es "ontempor4nea "on la *e"5a
del reporte. %omo la ma1or0a de los a&al>os re8'ieren opiniones de &alor a"t'ales/ la importan"ia
de espe"i*i"ar tanto la *e"5a del reporte "omo la *e"5a e*e"ti&a del an4lisis en alg'nos "asos no
se tiene en "'enta.
Los a&al>os prospe"ti&os (*e"5a e*e"ti&a del a&al>o posterior a la *e"5a del reporte$ p'eden
re8'erirse para &alora"iones a intereses en propiedades 8'e se rela"ionan "on desarrollos
prop'estos/ "omo (ase para &alorar al *inal de 'na pro1e""i#n de *l')o de dinero/ 1 por otras
ra.ones. (&er S3T-? so(re Opiniones de alor Prospe"ti&as$.
El 'so de 'n leng'a)e "lara 1 "on"iso/ 1 de la terminolog0a apropiada en los reportes de a&al>os/
a1'da a eliminar la prepara"i#n de reportes 8'e sean engaKosos. Para e&itar "on*'siones/ el
a&al'ador de(e esta(le"er "laramente la *e"5a de la opini#n de &alor. En las opiniones de &alor
retrospe"ti&as/ el 'so de 'n modali.ador del t:rmino L&alor de mer"adoM 1 los tiempos pasados de
los &er(os/ a'menta la "laridad (por e)emplo L... el &alor de mer"ado retrospe"ti&o *'e...M en l'gar
de L... el &alor de mer"ado es...M$.
El a&al>o retrospe"ti&o es "ompli"ado por el 5e"5o de 8'e el a&al'ador 1a sa(e 8': o"'rri# en el
mer"ado desp':s de la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o. La in*orma"i#n 8'e apare"e "on posterioridad a
la *e"5a e*e"ti&a p'ede ser "onsiderada al reali.ar 'na &alora"i#n retrospe"ti&a/ para "on*irmar de
las tendne"ias 8'e 5'(iesen sido ra.ona(lemente "onsideradas por el "omprador o &endedor en
esa *e"5a. El a&al'ador de(e determinar 'na (ase l#gi"a para 5a"er el "orte por8'e/ en alg>n
p'nto distante de la *e"5a e*e"ti&a/ la in*orma"i#n posterior no re*le)ar4 el mer"ado rele&ante. Esta
es 'na determina"i#n di*0"il. Est'diar las "ondi"iones de mer"ado en la *e"5a del a&al>o/ a1'da al
a&al'ador a )'.gar d#nde de(e 5a"erse este "orte. En a'sen"ia de e&iden"ia res'ltante del
mer"ado en el sentido de 8'e la in*orma"i#n posterior a la *e"5a e*e"ti&a es "onsistente 1
"on*irm# las e!pe"tati&as de mer"ado en la *e"5a e*e"ti&a/ la *e"5a e*e"ti&a de(e 'sarse "omo
*e"5a de "orte para la in*orma"i#n "onsiderada por el a&al'ador.
El 'so de e!tra"tos de reportes de a&al>os antes &igentes/ 8'e *'eron preparados al tiempo de la
*e"5a e*e"ti&a retrospe"ti&a/ a1'da al a&al'ador a 8'e el le"tor entienda las "ondi"iones de
mer"ado al momento de la *e"5a e*e"ti&a retrospe"ti&a.
3!3($.%!E.
Un a&al>o retrospe"ti&o es "ompli"ado por el 5e"5o de 8'e el a&al'ador 1a "ono"e lo 8'e
o"'rri# en el mer"ado desp':s de la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o.
La in*orma"i#n posterior a la *e"5a e*e"ti&a p'ede ser "onsiderada al desarrollar 'na
&alora"i#n retrospe"ti&a para "on*irmar las tenden"ias.
El a&al'ador de(e determinar 'n "orte l#gi"o.
El 'so de re*eren"ias dire"tas de reportes de a&al>os antes &igentes/ 8'e *'eron preparados
al tiempo de la *e"5a e*e"ti&a retrospe"ti&a/ a1'da al a&al'ador 1 al le"tor entender las
"ondi"iones de mer"ado al momento de la *e"5a e*e"ti&a retrospe"ti&a.
En a'sen"ia de e&iden"ia res'ltante del mer"ado en el sentido de 8'e la in*orma"i#n posterior
a la *e"5a e*e"ti&a es "onsistente 1 "on*irm# las e!pe"tati&as de mer"ado en la *e"5a e*e"ti&a/
la *e"5a e*e"ti&a de(e 'sarse "omo *e"5a de "orte para la in*orma"i#n "onsiderada por el
a&al'ador.
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($!. !+ 4 (."2-4)
"#2ER%#: !piniones de 'alor *rospecti/as
E( #.$2!:
+os *e5"as son esen"iales para el reporte de a&al>o. Standards R'le 7-7(a$(&i$/ (($(&i$/ 1 ("$(&i$/
1B-7(a$(&i$/ (($(&i$/ 1("$(&i$ re8'ieren 8'e "ada reporte de a&al>o espe"i*i8'e la *e"5a e*e"ti&a del
a&al>o/ 1 la *e"5a del reporte. La *e"5a del reporte indi"a la perspe"ti&a desde la "'al el a&al'ador
esta e!aminando el mer"ado. La *e"5a e*e"ti&a del a&al>o esta(le"e el "onte!to para la opini#n
de &alor. Tres "ategor0as de *e"5as e*e"ti&as G retrospe"ti&as/ a"t'ales/ o prospe"ti&as G p'eden
'sarse de a"'erdo "on el prop#sito 1 la *'n"i#n del a&al>o. %'ando 'na *e"5a e*e"ti&a prospe"ti&a
se 'tili.a/ "#mo p'ede prepararse 1 presentarse el a&al>o en 'na *orma 8'e no sea engaKosaE
E( *R!$3%#"%E2!
Los a&al>os retrospe"ti&os (*e"5a e*e"ti&a del a&al>o anterior a la *e"5a del reporte$ p'eden ser
re8'eridos para "'estiones rela"ionadas "on imp'estos a la propiedad/ a las 5eren"ias/ pleitos
8'e ('s"an indemni.a"i#n/ 1 sit'a"iones similares.
Los a&al>os a"t'ales o"'rren "'ando la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o es "ontempor4nea "on la *e"5a
del reporte. %omo la ma1or0a de los a&al>os re8'ieren opiniones de &alor a"t'ales/ la importan"ia
de espe"i*i"ar tanto la *e"5a del reporte "omo la *e"5a e*e"ti&a del an4lisis en alg'nos "asos no
se tiene en "'enta.
Los a&al>os prospe"ti&os (*e"5a e*e"ti&a del a&al>o posterior a la *e"5a del reporte$ p'eden
re8'erirse para &alora"iones a intereses en propiedades 8'e se rela"ionan "on desarrollos
prop'estos/ "omo (ase para &alorar al *inal de 'na pro1e""i#n de *l')o de dinero/ 1 por otras
ra.ones. (&er S3T-? so(re Opiniones de alor Prospe"ti&as$.
El 'so de 'n leng'a)e "lara 1 "on"iso/ 1 de la terminolog0a apropiada en los reportes de a&al>os/
a1'da a eliminar la prepara"i#n de reportes 8'e sean engaKosos. Para e&itar "on*'siones/ el
a&al'ador de(e esta(le"er "laramente la *e"5a de la opini#n de &alor. En las opiniones de &alor
retrospe"ti&as/ el 'so de 'n modali.ador del t:rmino L&alor de mer"adoM 1 los tiempos pasados de
los &er(os/ a'menta la "laridad (por e)emplo L... el &alor de mer"ado retrospe"ti&o *'e...M en l'gar
de L... el &alor de mer"ado es...M$.
Los a&al>os prospe"ti&os tienen la *inalidad de re*le)ar las e!pe"tati&as 1 per"ep"iones a"t'ales
de los parti"ipantes del mer"ado/ )'nto "on la in*orma"i#n de 5e"5o 8'e esta disponi(le. +e(en
)'.garse "on (ase en los soportes de mer"ado 8'e se 'tili.aron para 5a"er el pron#sti"o al
momento en 8'e *'e 5e"5o/ no "on (ase en items espe"0*i"os del pron#sti"o en el momento en
8'e se reali.aron.
%'ando las opiniones de &alor prospe"ti&as son re8'eridas *rente a las me)oras prop'estas a la
propiedad in'me(le/ Standards R'le 6-?(5$ 8'e &ersa so(re el al"an"e/ "ar4"ter/ 1 tiempo
pro(a(le de termina"i#n de las me)oras prop'estas/ 1 Standards R'le 6-?I(i&$ 8'e &ersa so(re la
(ase para anti"ipar rentas 1 "ostos *'t'ros/ son rele&antes. Es importante la e&iden"ia de 8'e las
me)oras prop'estas p'eden "ompletarse en la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o. El *'ndamtneo para los
ingresos 1 "ostos pro1e"tados al momento de termina"i#n de las me)oras prop'estas/ 1 d'rante
RENT-UP o SELL-OUT / re8'iere la in"orpora"i#n de s'*i"iente in&estiga"i#n de mer"ado en el
a&al>o/ as0 "omo la "onsidera"i#n de "ompeten"ia e!istente 1 *'t'ra. Es apropiado est'diar
pro1e"tos "ompara(les en ('s"a de e&iden"ia so(re los t:rminos de "onstr'""i#n/ "ostos de los
desarrollos/ ingresos 1 "ostos/ 1 a(sor"i#n. Items "omo RENTAL %ON%ESSIONS; "omisiones/
TENANT =INISN ALLOOAN%ES/ A++-ON =A%TORS/ 1 EPPENSA PASS-TNROUGNS/ de(en
est'diarse para reali.ar e!pe"tati&as de ingresos realistas. Los mismos as'ntos son rele&antes al
a&al'ar propiedad m'e(le "on modi*i"a"iones prop'estas/ tal 1 "omo se esta(le"e en Standards
R'le Q-?I 1 (5$.
=rente a desarrollos prop'estos de propiedad inm'e(le/ dos perspe"ti&as de opiniones de &alor
p'ede re8'erirse: desde el tiempo en 8'e el desarrollo de(e "ompletarse/ 1 desde el tiempo en
8'e el desarrollo esta pro1e"tado para al"an.ar o"'pa"i#n esta(le. Estos &alores prospe"ti&os
*orman 'na (ase para de"isiones de in&ersi#n 1 garant0a.
En 'n a&al>o prospe"ti&o/ el a&al'ador anali.a las tenden"ias de mer"ado para dar soporte a los
pron#sti"os so(re ingresos 1 egresos/ SELL-OUT OPINIONS/ periodos de a(sor"i#n/ 1 tasas de
des"'ento en la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o. Las tenden"ias e"on#mi"as tales "omo "re"imiento de
la po(la"i#n/ empleo/ 1 "ompeten"ia *'t'ra tam(i:n se anali.an. El "lima general de la e"onom0a/
1 las &ariai"ones en los "i"los de nego"ios/ de(en "onsiderarse 1 pesarse en el "'mplimiento del
pro"eso &alorati&o. Todas las "on"l'siones so(re el &alor de(en in"l'ir re*eren"ias al mar"o
temporal en 8'e se prepar# el an4lisis para delinear "laramente las "ondi"iones de mer"ado 1 el
p'nto de re*eren"ia desde el "'al el a&al'ador desarrollo la opini#n de &alor prospe"ti&a. Es
esen"ial in"l'ir 'na "ondi"i#n limitante 8'e "ite las "ondi"iones de mer"ado "on (ase en las
"'ales la opini#n de &alor prospe"ti&a se 5i.o/ 1 8'e indi8'e 8'e el a&al'ador no p'ede ser
responsa(ili.ado por e&entos impre&isi(les 8'e modi*i"an las "ondi"iones de mer"ado antes de la
*e"5a e*e"ti&a del a&al>o.
3!3($.%!E.:
Los a&al>os prospe"ti&os tienen la *inalidad de re*le)ar las e!pe"tati&as 1 per"ep"iones
a"t'ales de los parti"ipantes del mer"ado/ )'nto "on la in*orma"i#n de 5e"5o 8'e esta
disponi(le. +e(en )'.garse "on (ase en los soportes de mer"ado 8'e se 'tili.aron para 5a"er
el pron#sti"o al momento en 8'e *'e 5e"5o/ no "on (ase en items espe"0*i"os del pron#sti"o
en el momento en 8'e se reali.aron.
Es apropiado est'diar pro1e"tos "ompara(les en ('s"a de e&iden"ia so(re los t:rminos de
"onstr'""i#n/ "ostos de los desarrollos/ ingresos 1 "ostos/ 1 a(sor"i#n.
Items "omo RENTAL %ON%ESSIONS; "omisiones/ TENANT =INISN ALLOOAN%ES/ A++-
ON =A%TORS/ 1 EPPENSA PASS-TNROUGNS/ de(en est'diarse para reali.ar e!pe"tati&as
de ingresos realistas.
Todas las "on"l'siones so(re el &alor de(en in"l'ir re*eren"ias al mar"o temporal en 8'e se
prepar# el an4lisis para delinear "laramente las "ondi"iones de mer"ado 1 el p'nto de
re*eren"ia desde el "'al el a&al'ador desarrollo la opini#n de &alor prospe"ti&a
Es esen"ial in"l'ir 'na "ondi"i#n limitante 8'e "ite las "ondi"iones de mer"ado "on (ase en
las "'ales la opini#n de &alor prospe"ti&a se 5i.o/ 1 8'e indi8'e 8'e el a&al'ador no p'ede
ser responsa(ili.ado por e&entos impre&isi(les 8'e modi*i"an las "ondi"iones de mer"ado
antes de la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o.
Adoptado 'n4nimemente 2'lio B/ 6CC6
Re&isado Septiem(re 6D/ 6CCB
Re&isado Septiem(re 6A/ 6CCC
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($! !+ 5(."2-5)
"#2ER%#: .eccin sobre 3on-idencialidad de la Regla sobre Atica
La se""i#n de %on*iden"ialidad se esta(le"e a "ontin'a"i#n:
El a/auador debe proteger la naturaleBa con-idencial de la relacin a/aluador-cliente+
El a/aluador debe actuar de buena -e -rente a los intereses del cliente al Cacer uso de
in-ormacin con-idencial1 D en la comunicacin de los resultados de la tarea+
El a/aluador debe e/itar Cacer p=blica in-ormacin o resultados de la tarea que CaDan sido
preparados para un cliente1 a aquellas personas que no sean: 1) el cliente D aquellas
personas espec,-icamente autoriBadas por el clienteE 2) agentes estatales D terceras
personas que estFn autoriBadas por un procedimientos legalmente establecidoE 3) un
comitF de re/isin con-ormado por pro-esionales colegas debidamente autoriBado+ o es
Ftico que un miembro de un comitF de re/isin con-ormado por pro-esionales colegas
debidamente autoriBados1 Caga p=blica in-ormacin con-idencial o in-ormacin de CecCo
que CaDa sido presentada al comitF+
%O3ENTARIO %'ando todos los elementos de la in*orma"i#n "on*iden"ial sean remo&idos
mediante reda""i#n/ o mediante el pro"eso de a"'m'la"i#n/ la a'tori.a"i#n del "liente no es
re8'erida para 5a"er p>(li"a la in*orma"i#n restante.
E( #.$2!:
La rela"i#n a&al'ador-"liente "omien.a "'ando sea regida por 'n "ontrato es"rito ' oral 8'e
&in"'le al a&al'ador 1 al "liente. %'4les son los aspe"tos "on*iden"iales en la rela"i#n a&al'ador-
"liente 8'e de(en protegerse (a)o el USPAPE
E( *R!$3%#"%E2!:
Para promo&er 1 preser&ar la "on*ian.a p>(li"a in5erente a la pr4"ti"a pro*esional del a&al>o/ el
a&al'ador de(e o(er&ar los m4s altos est4ndares de :ti"a pro*esional. La nat'rale.a "on*iden"ial
de la rela"i#n del a&al'ador "on el "liente *'e re"ono"ida por la pro*esi#n a&al'adora antes de
+i"iem(re ?/ 6CBC/ la *e"5a en 8'e se enmend# la Regla so(re Eti"a del USPAP/ tal 1 "omo se
e&iden"ia en los "#digos de :ti"a pro*esional de n'merosas organi.a"iones pro*esionales de
a&al'adores.
La o(liga"i#n del a&al'ador de proteger la nat'rale.a "on*iden"ial de la rela"i#n a&al'ador-"liente
no es a(sol'ta/ 1 tampo"o es entendida "laramente.
Ba)o el USPAP/ el a&al'ador de(e a"t'ar de ('ena *e *rente a los intereses del "liente al 5a"er
'so de los reportes de a&al>o orales o es"ritos/ al 5a"er p>(li"os los elementos "on*iden"iales del
reporte de a&al>o/ o al 5a"er p>(li"o in*orma"i#n "on*iden"ial 8'e 5a1a sido dada al a&al'ador por
el "liente para ser 'tili.ada en "one!i#n "on el a&al>o.
O(&iamente/ no 5a1 &iola"i#n de la se""i#n so(re %on*iden"ialidad "'ando el a&al'ador 5a"e
p>(li"o los res'ltados de 'n a&al>o o in*orma"i#n "on*iden"ial o(tenida de 'n "liente/ al mismo
"liente o a personas espe"0*i"amente a'tori.adas por el "liente.
Sin em(argo/ la rela"i#n a&al'ador-"liente 8'e se esta(le"e en el USPAP no es "ompara(le/ por
e)emplo/ "on la rela"i#n a(ogado-"liente/ por8'e no 5a1 &iola"i#n a la se""i#n so(re
%on*iden"ialidad "'ando el a&al'ador 5a"e p>(li"o/ sin el permiso del "liente/ los res'ltados de 'n
a&al>o o in*orma"i#n "on*iden"ial o(tenida del "liente/ a a'toridades estatales 1 ter"eras personas
8'e est:n a'tori.adas por 'n pro"edimientos legalmente esta(le"ido/ o a pro*esionales
de(idamente a'tori.ados 1 pertene"ientes a "omit:s de re&isi#n. La p'(li"idad en estos "asos
(ene*i"ia a los intereses s'periores del p>(li"o 1 de la pro*esi#n a&al'adora al e&itar el
o"'ltamiento de in*orma"i#n OR A+O%A%R TNROUGN 3ISUSE OR ABUSE O= TNE
%ON=I+ENTIALITR SE%TION.
Los Res'ltados del A&al>o/ tal 1 "omo se de*ine en el USPAP/ son:
(as opiniones del a/aluador D las conclusiones realiBadas1 que sean
espec,-icas al a/al=o+
%O3ENTARIO Los res'ltados del a&al>o est4n "ontenidos en las sig'ientes a""iones del
a&al'ador:
- opiniones o "on"l'siones reali.adas d'rante el a&al>o/ tal "omo el
&alor;
- opiniones de idoneidad/ rele&an"ia o ra.ona(ilidad reali.adas
d'rante la re&isi#n de 'n a&al>o; o
- opiniones/ "on"l'siones o re"omenda"iones reali.adas en 'na
"ons'lta.
Los res'ltados de 'na tarea son "'estiones "on*iden"iales (a)o el USPAP/ 1 solamente p'eden
5a"erse p>(li"os a los tres gr'pos "itados en la se""i#n so(re %on*iden"ialidad.
Ba)o el USPAP/ el a&al'ador solo de(e 5a"er p>(li"a in*orma"i#n "on*iden"ial 8'e 5a1a o(tenido
del "liente/ a las personas 8'e est:n in"l'idas en los mismos tres gr'pos "itados. En
"onse"'en"ia/ el signi*i"ado de Lin*orma"i#n "on*iden"ialM es "r0ti"a por8'e la in*orma"i#n
o(tenida del "liente 8'e no sea "on*iden"ial p'ede ser 5e"5a p>(li"a por el a&al'ador/ sin el
permiso del "liente. La in*orma"i#n "on*iden"ial/ tal 1 "omo se de*ine en USPAP/ es:
%n-ormacin recibida del cliente1 que no esta disponible a tra/Fs de otra -uentes1 que el
cliente identi-ica como con-idencial al entreg?rsela al a/aluador+
%O3ENTARIO La in*orma"i#n 8'e esta a disposi"i#n del a&al'ador mediante otras *'entes no se
"on&ierte en "on*iden"ial "'ando es entregada al a&al'ador por el "liente.
La in*orma"i#n de mer"ado es ne"esaria para la pro*esi#n a&al'adora 1 para al"an.ar la "al'dad
de tra(a)o 8'e el p>(li"o tiene dere"5o a esperar de los pro*esionales. Sostener 8'e toda
in*orma"i#n o(tenida del "liente es "on*iden"ial simplemente por8'e *'e entregada al a&al'ador
para ser 'tili.ada en "one!i#n "on el a&al>o/ es 'na "onstr'""i#n e!tremadamente amplia 1
ar(itraria 8'e gra&a in)'sti*i"adamente al a&al'ador sin 8'e e!ista 'na "ompensa"i#n (ene*i"iosa
para el p>(li"o. %'ando 5a1 menos in*orma"i#n disponi(le e!iste 'na tenden"ia a la dismin'"i#n
de la "alidad de los ser&i"ios de a&al>o.
=rente a la in*orma"i#n s'ministrada por el "liente al a&al'ador/ el "liente esta en la me)or posi"i#n
para de"idir 8': in*orma"i#n de(e "onsiderarse "on*iden"ial/ as0 "omo para dar 'na e!pli"a"i#n
para llegar a esa determina"i#n. USPAP re"ono"e 8'e tal in*orma"i#n de(e tratase "omo
"on*iden"ial solamente "'ando el sliente espe"0*i"amente instr'1e al a&al'ador 8'e la in*orma"i#n
es "on*iden"ial. La in*orma"i#n entregada por el "liente a "ompradores o 5ipote"arios poten"iales
sin 'na "ondi"i#n de %on*iden"ialidad no se "on&ierte en "on*iden"ial al entreg4rsele al
a&al'ador. %'al8'ier otra in*orma"i#n o(tenida por el a&al'ador de "'al8'ier *'ente no se
re"ono"e "omo "on*iden"ial (a)o el USPAP/ a no ser 8'e el a&al'ador tenga "ono"imiento de la
nat'rale.a "on*iden"ial de la in*orma"i#n.
%'ando el reporte de a&al>o este dirigido al "liente/ "'al8'ier in*orma"i#n "on*iden"ial entregada
por el "liente en 8'e se 5a1a "on*iado para 8'e reali.ar los an4lisis/ opiniones o "on"l'siones del
a&al'ador/ p'eden "itarse espe"0*i"amente en el reporte sin &iolar la se""i#n so(re
%on*iden"ialidad.
%ON%LUSIONES:
- promo&er 1 preser&ar la "on*ian.a p>(li"a es in5erente a la pr4"ti"a
pro*esional del a&al>o.
- Ba)o el USPAP/ el a&al'ador de(e a"t'ar de ('ena *e *rente a los
intereses del "liente.
- Los res'ltados de 'na tarea son "'estiones "on*iden"iales (a)o el
USPAP/ 1 solamente p'eden 5a"erse p>(li"os a los tres gr'pos
"itados en la se""i#n so(re %on*iden"ialidad.
- El "liente esta en la me)or posi"i#n para de"idir 8': in*orma"i#n
de(e "onsiderarse "on*iden"ial/ as0 "omo para dar 'na e!pli"a"i#n
para llegar a esa determina"i#n.
- La in*orma"i#n entregada por el "liente a "ompradores o
5ipote"arios poten"iales sin 'na "ondi"i#n de %on*iden"ialidad no
se "on&ierte en "on*iden"ial al entreg4rsele al a&al'ador.
Adoptado en Septiem(re 6@/ 6CC6
Re&isado Septiem(re 6D/ 6CCB
Re&isado Septiem(re 6A/ 6CCC
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($!. !+ 6 (."2-6)
"#2ER%#: 2iempo de exposicin raBonable en opiniones de /alor de mercado de propiedad
inmueble D de propiedad mueble
E( #.$2!:
Ba)o el USPAP/ los %omentarios a Standards R'le 6-7(" $ 1 Q-7 (" $ esta(le"en:
%'ando el prop#sito de 'na tarea es reali.ar 'na opini#n de &alor de mer"ado/ el a&al'daor de(e
tam(i:n reali.ar 'na opini#n so(re el tiempo de e!posi"i#n ra.ona(le rela"ionado "on la opini#n
de &alor.
Los "omentarios a Standards R'le 7-7(a$(&$/ 7-7(($(&$/ B-7(a$(&$ 1 B-7(($(&$ esta(le"en:
Esta(le"er 'na de*ini"i#n de &alor re8'iere: la misma de*ini"i#n/ 'na re*eren"ia apropiada a la
*'ente de la de*ini"i#n/ 1 todo "omentario 8'e sea ne"esario para indi"ar "laramente al le"tor
"#mo se apli"a la de*ini"i#n.
%#mo se reali.a 'na opini#n ra.ona(le so(re el tiempo de e!posi"i#nE %'4ndo se pres'me 8'e
o"'rre: antes de la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o/ o desp':s de tal *e"5aE
E( *R!$3%#"%E2!:
El tiempo de e!posi"i#n ra.ona(le es 'no de 'na serie de "ondi"iones en la ma1or0a de las
de*ini"iones de &alor de mer"ado. El tiempo de e!posi"i#n siempre se pres'me 8'e es anterior a
la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o.
El tiempo de e!posi"i#n se de*ine de la sig'iente manera: la e!tensi#n estimada de tiempo
d'rante la "'al la propiedad 8'e se a&al>a se 5'(iese o*re"ido en el mer"ado antes de 8'e se
presentara la s'ns'ma"i#n 5ipot:ti"a de la &enta a &alor de mer"ado en la *e"5a e*e"ti&a del
a&al>o; 'na opini#n retrospe"ti&a *'ndada en 'n an4lisis de e&entos pasados as'miendo 'n
mer"ado a(ierto 1 "ompetiti&o.
El tiempo de e!posi"i#n es di*erente para los di*erentes tipos de propiedad/ 1 (a)o las di*erentes
"ondi"iones de mer"ado. Se desta"a 8'e el "on"epto general de e!posi"i#n ra.ona(le "'(re no
solamente tiempo ade"'ado/ s'*i"iente 1 ra.ona(le/ pero tam(i:n 'n es*'er.o ade"'ado/
s'*i"iente 1 ra.ona(le. Este pron'n"iamiento se "on"entra en el "omponente de tiempo.
El 5e"5o de 8'e el tiempo de e!posi"i#n siempre se pres'me 8'e o"'rre antes de la *e"5a
e*e"ti&a del a&al>o es s'stentado por 5e"5os rela"ionados en el pro"eso de a&al>o: "ondi"iones
de o*erta 1 demanda al momento de la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o: el 'so de in*orma"i#n a"t'al
so(re "ostos; el an4lisis de in*orma"i#n 5ist#ri"a so(re &entas (&entas desp':s de e!posi"i#n/ 1
desp':s de la termina"i#n de las nego"ia"iones entre el "omprador 1 &endedor$; 1 el an4lisis de
e!pe"tati&a *'t'ra de ingresos pro1e"tados desde la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o.
(gica D mFtodo para desarrollar opiniones raBonables sobre tiempo de exposicin
La opini#n del periodo de tiempo ra.ona(le de e!pisi"i#n no tiene la inten"i#n de ser 'n
pron#sti"o so(re 'na *e"5a de &enta o 'n pron'n"iamiento ONELINE. En s' l'gar/ es 'na parte
integral de los an4lisis 8'e se reali.an d'rante el a&al>o. La opini#n p'ede e!presarse "omo 'n
rango 8'e p'ede (asarse en 'no o m4s de lo sig'iente:
in*orma"i#n estad0sti"a so(re los d0as 8'e d'ra en el mer"ado;
in*orma"i#n re'nida a tra&:s de la &eri*i"a"i#n de &entas; 1
entre&istas a parti"ipantes del mer"ado.
La in*orma"i#n rela"ionada 8'e se 5a1a re"opilado a tra&:s de este pro"eso p'ede in"l'ir la
identi*i"a"i#n de "ompradores 1 &endedores t0pi"os para el tipo de propiedad in&ol'"rada/ 1 los
ni&eles t0pi"os de in&ersi#n de "apital/ 1Fo t:rminos *inan"ieros.
El periodo de e!posi"i#n ra.ona(le se e!presa en *'n"i#n del pre"io/ tiempo/ 1 'so/ no "omo 'na
opini#n aislada (asada solamente en el tiempo. %omo e)emplo/ 'n edi*i"io de o*i"inas/ 'na pie.a
de arte importante/ 'na gema *ina/ 'n a&i#n/ p'dieron 5a(er estado en el mer"ado d'rante dos
aKos a 'n pre"io de S7/@@@/@@@/ pre"io este 8'e los parti"ipantes del mer"ado in*ormados
"onsideran irra.ona(le. L'ego/ el &endedor dismin'1e el pre"io a S6/D@@/@@@ 1 "omien.a a re"i(ir
o*ertas/ terminando la transa""i#n en S6/?@@/@@@ sies meses desp':s. A'n8'e el tiempo de
e!posi"i#n a"t'al *'e de 7.A aKos/ el tiempo de e!posi"i#n ra.ona(le en 'n rango de pre"io de
S6/?@@/@@@ a S6/D@@/@@@ ser0a de seis meses. La resp'esta a la preg'nta L">al es el tiemo de
e!posi"i#n ra.ona(leEM siempre de(er0a in"orporar las resp'estas a la preg'nta Lpara 8': tipo de
propiedad/ 1 a 8': rango de pre"iosEM en l'gar de apare"er "omo 'n pron'n"iamiento aislado de
'n periodo de tiempo.
)iscusin del tiempo de exposicin en el reporte de a/al=os
La dis"'si#n del tiempo de e!posi"i#n ra.ona(le de(er0a apare"er en 'na se""i#n apropiada del
reporte de a&al>o 8'e presenta la dis"'si#n 1 el an4lisis de las "ondi"iones de mer"ado/ tam(i:n
de(er0a re*eren"iarse en el pron'n"iamiento de la de*ini"i#n de &alor 1 la "on"l'si#n de &alor.
#plicaciones a usos del a/al=o por parte del cliente
%'ando 'n a&al>o se reali.a "omo "onse"'en"ia de 'na soli"it'd de 5ipote"a desp':s de 8'e 'n
&endedor 1 "omprador poten"iales s's"ri(en 'n "ontrato de "ompra&enta/ no e!iste "on*li"to
entre la pres'n"i#n en el pro"eso de a&al>o de 8'e el tiempo de e!posi"i#n o"'rre antes de la
*e"5a e*e"ti&a del a&al>o/ 1 la *'n"i#n ('so del "liente$ del a&al>o.
%'ando 'n a&al>o se reali.a para la relo"ali.a"i#n de empleados/ e&al'a"i#n de a"ti&os/
=ORE%LOSURE/ o "on *ines de administra"i#n de a"ti&os/ la pres'n"i#n en el pro"eso de a&al>o
de 8'e el tiempo de e!posi"i#n o"'rre antes de la *e"5a e*e"ti&a del a&al>o p'ede entrar en
"on*li"to "on la *'n"i#n del a&al>o/ tal "omo lo esta(le"e el "liente.
Los pro(lemas "omien.an "'ando el "liente intenta 5a"er de"isiones de nego"ios o "'entan "on
a"ti&os/ sin entender la di*eren"ia entre tiempo ra.ona(le de e!posi"i#n 1 tiempo de mer"adeo
(&er Opini#n de %onse)o A-Q so(re Opiniones de Tiempo de 3er"adeo$.
3!3($.%!E.:
El tiempo de e!posi"i#n ra.ona(le in5erente al "on"epto de &alor de
mer"ado siempre se pres'me 8'e pre"ede la *e"5a e*e"ti&a de
a&al>o.
El tiempo de e!posi"i#n es di*erente para los di*erentes tipos de
propiedad/ 1 (a)o las di*erentes "ondi"iones de mer"ado.
La resp'esta a la preg'nta L">al es el tiemo de e!posi"i#n
ra.ona(leEM siempre de(er0a in"orporar las resp'estas a la preg'nta
Lpara 8': tipo de propiedad/ 1 a 8': rango de pre"iosEM en l'gar de
apare"er "omo 'n pron'n"iamiento aislado de 'n periodo de
tiempo.
Adoptado Septiem(re 6D/ 6CC9
Re&isado Septiem(re 6D/ 6CCB
Re&isado Septiem(re 6A/ 6CCC
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R). *#R# #'#($! !+7 (."2-7)
"#2ER%#: E!"ep"iones permitidas de las O(liga"iones Espe"0*i"as en A&al>os de Propiedad
Inm'e(le 1 Propiedad 3'e(le
El #.$2!:
%'4ndo es apropiado in&o"ar la Regla de E!"ep"iones al reali.ar a&al>os de propiedad m'e(le o
inm'e(le/ 1 "'4les son las o(liga"iones de reporta)e "'ando la Regla de E!"ep"iones se in&o"aE
A tra&:s de la 5istoria de la pr4"ti"a a&al'ador/ 'na per"ep"i#n 5a e!istido de 8'e "iertos tipos de
transa""iones re8'ieren algo menos/ o algo di*erente/ 8'e 'n A&al>o %ompleto. La *rase Lalgo
menos/ o algo di*erente deM en este "onte!to 5a signi*i"ado 'n A&al>o Limitado/ 1 'n reporte
"ondensado. Para disting'ir este tipo de tarea de 'n A&al>o %ompleto/ di*erentes nom(res 5an
sido "reados para esta a"ti&idad/ in"l'1endo LETTER OPINION O= ALUE 1/ m4s re"ientement/
E&al'a"i#n de Garant0as Inm'e(les.
%'ando se 5a"en soli"it'des leg0timas de A&al>os Limitados por parte de 'n "liente enterado del
tema/ o por 'n gr'po de "lientes/ para 'na transa""i#n parti"'lar/ las USPAP permiten 8'e el
a&al'ador preste tal ser&i"ioE Si es as0/ (a)o 8': "ondi"ionesE
E( *R!$3%#"%E2!:
Re*eren"ias rele&antes al USPAP
En la se""i#n so(re +e*ini"iones del USPAP/ el %omentario a la de*ini"i#n de Pr4"ti"a de A&al>o
esta(le"e:
El 'so por parte del a&al'ador de otras nomen"lat'ras (por e)emplo an4lisis/
"onse)o/ e&al'a"i#n/ est'dio/ &alora"i#n no e!ime al a&al'ador de ad5erir a estos Stndards.
La Regla so(re E!"ep"iones del USPAP esta(le"e:
... El a&al'ador p'ede a"ordar en reali.ar 'na tarea en 8'e el al"an"e del tra(a)o
es menor a/ o di*erente de/ el tra(a)o 8'e de otra *orma ser0a re8'erido por las o(liga"iones
espe"0*i"as...
Esta regla permite a "ontin'a"i#n "iertas e!"ep"iones de o(liga"iones espe"0*i"as/ siempre 8'e
(en res'men$:
el a&al'ador determine 8'e el pro"eso de a&al>o no es tan limitado
8'e el res'ltado de la tarea de)e de ser "on*ia(le;
el a&al'ador ad&ierte al "liente de las limita"iones/ e in*orma de las
limita"iones en el reporte;
el "liente a"epta 8'e el ser&i"io limitado ser0a apropiado dado el 'so
pretendido.
Las sig'ientes de*ini"iones de la se""i#n so(re +e*ini"iones del USPAP/ tam(i:n son rele&antes
para entender la resp'esta a este as'nto:
#'#(G!: (s'stanti&o$ el a"to o pro"eso de reali.ar 'na opini#n de &alor...
#/al=o 3ompleto: el a"to o pro"eso de reali.ar 'na opini#n de &alor/ o 'na
opini#n de &alor reali.ada sin in&o"ar la Regla so(re E!"ep"iones
#/al=o (imitado: el a"to o pro"eso de reali.ar 'na opini#n de &alor/ o 'na
opini#n de &alor reali.ada in&o"ando la Regla de E!"ep"iones.
!<(%H#3%! '%3$(#2E: todo o parte de 'na Standards R'le del USPAP 8'e no p'ede ser
e!"ept'ada.
RE*!R2E: "'al8'ier "om'ni"a"i#n es"rita ' oral de 'n a&al>o/ re&isi#n/ o ser&i"io de "o
#(3#3E )E( 2R#<#I!: la "antidad 1 tipo de in*orma"i#n in&estigada/ 1 el an4lisis reali.ado
en 'na tarea. Al"an"e de tra(a)o in"l'1e/ pero no se limita a/ lo sig'iente:
la intensidad "on 8'e se inspe""iona e identi*i"a la propiedad;
el ni&el de in&estiga"i#n so(re los *a"tores *0si"os o e"on#mi"os 8'e
podr0an a*e"tar la propiedad;
el ni&el de in&estiga"i#n de in*orma"i#n; 1
el tipo 1 ni&el de an4lisis 8'e se reali.# para llegar a las opiniones o
"on"l'siones.
!<(%H#3%!E. E.*E3%&%3#.: todo o parte de 'na Standards R'le del USPAP 8'e p'ede ser
e!"ept'ada...
Respuesta al asunto
La REGLA SOBRE EP%EP%IONES 1 STAN+AR+S 6 1 Q permite el desarrollo de dos tipos de
a&al>os (A&al>o %ompleto 1 A&al>o Limitado$. Los a&al'adores son entrenados 1 est4n
"ali*i"ados para identi*i"ar "'4ndo 'n A&al>o Limitado es apropiado. Al tiempo/ los a&al'adores
de(en ad5erir al USPAP al "'mplir todo tipo de tarea.
En STAN+AR+ T (A&al>o de Propiedad Inm'e(le/ +esarrollo$/ los re8'isitos de los "'ales el
a&al'ador p'ede e!"ept'arse est4n en Standards R'le 6-9 1 6-?. En STAN+AR+ Q (A&al>o de
Propiedad 3'e(le/ +esarrollo$/ la o(liga"i#n de la "'al el a&al'ador p'ede e!"ept'arse est4n
"ontenidas en Standards R'le Q-9 1 Q-?. Estos son re8'erimientos espe"0*i"os 8'e p'ede 8'e no
ne"esiten ser apli"ados a toda tarea para prod'"ir 'n a&al>o "on*ia(le.
No se permiten e!"ep"iones de las o(liga"iones de Standards R'le 6-6/ 6-7/ o 6-A (en a&al>os de
propiedad in'me(le$/ o Standards R'les Q-6/ Q-7/ o Q-A (en a&al>os de propiedad m'e(le$ por8'e
las e!"ep"iones a estas o(liga"iones &in"'lantes pondr0an en peligro la "redi(ilidad del a&al>o.
La ta(la ane!ada il'stra la rela"i#n de los pasos de a""i#n esta(le"idos en STAN+AR+S 6 1 Q/ 1
el "ontenido de los elementos est(le"idos en STAN+AR+S 7 1 B/ "on los pasos en los pro"esos
de a&al>o de propiedad real 1 propiedad m'e(le.
#lcance del 2raba@o
La REGLA SOBRE EP%EP%IONES esta(le"e: LLa "arga de la pr'e(a esta so(re el a&al'ador
para de"idir antes de a"eptar 'na tarea/ 1 antes de in&o"ar esta regla/ 8'e el al"an"e del tra(a)o
'tili.ado res'ltar4 en opiniones o "on"l'siones 8'e son "on*ia(lesM.
Standards R'le 6-7(*$ 1 Q-7(*$ re8'ieren 8'e el a&al'ador identi*i8'e el al"an"e del tra(a)o
ne"esario para "ompletar la tarea. %'ando la Regla de E!"ep"iones sea in&o"ada/ el al"an"e del
tra(a)o es red'"ido. Es importante 8'e tanto el a&al'ador "omo el "liente entiendan
"ompletamente "#mo se &er4 a*e"tada la "on*ia(ilidad en las opiniones 1 "on"l'siones
res'ltantes. Tam(i:n es importante 8'e el "liente a"epte 8'e el ni&el de "on*ia(ilidad res'ltante
es apropiado para el 'so pretendido.
!bligaciones Espec,-icas #plicables /s+ las ecesarias
El %omentario a la REGLA SOBRE EP%EP%IONES esta(le"e/ en parte:
No todos las o(liga"iones espe"0*i"as son apli"a(les a toda tarea. %'ando 'na o(liga"i#n
espe"0*i"a no es apli"a(le a 'na tarea dada/ la o(liga"i#n espe"0*i"a es irrele&ante/ 1 por
"onsig'iente no es ne"esario 5a"er la e!"ep"i#n.
Un e)emplo de propiedad inm'e(le en 8'e 'na o(liga"i#n espe"0*i"a no ser0a apli"a(le es "'ando
la propiedad 8'e se a&al>o "onsiste de terrenos sin me)oras. Standards R'le 6-?(($/ 8'e o(liga a
'n en*o8'e de "ostos/ no es apli"a(le/ 1 para esa tarea es "ompletamente n'la. Por eso/ la
e!"pe"i#n no es rele&ante/ 1 el a&al>o no se "on&ierte en 'n A&al>o Limitado por8'e Standards
R'le 6-?(($ no 5a1a sido apli"ada. +e ig'al *orma/ en 'n a&al>o de propiedad m'e(le/ no anali.ar
el en*o8'e de ingresos de "on*ormidad "on Standards R'le Q-?("$ no res'ltar0a en 'n A&al>o
Limitado si la propiedad respe"ti&a no es 'na propiedad 8'e podr0a "rear ingresos/ teniendo en
"'enta el tipo 1 el 'so pretendido del reporte.
+e las o(liga"iones espe"0*i"as 8'e son apli"a(les a 'na tarea dada/ alg'nas p'eden ser
ne"esarias para llegar a opiniones o "on"l'siones "on*ia(les. %'ando 'na o(liga"i#n espe"0*i"a
sea ne"esaria para 'na tarea determinada/ las e!"ep"iones no son permitidas.
%omo e)emplo en 'n "onte!to de a&al>o de propiedad inm'e(le/ Standards R'le 6-?(a$ di"e 8'e
"'ando 'n en*o8'e de "ompara"i#n de &entas es apli"a(le a la tarea/ el a&al'ador de(e anali.ar
in*orma"i#n "ompara(le para reali.ar la opini#n de &alor. Esta o(liga"i#n p'ede e!"ept'arse. Sin
em(argo/ si la propiedad 8'e se a&al>o es 'na residen"ia 'ni*amiliar/ 1 la "ompara"i#n de &entas
es apli"a(le 1 ne"esario para los res'ltados del a&al>o/ la e!"ep"i#n no se permite. +e ig'al
*orma/ en 'n "onte!to de a&al>o de propiedad m'e(le/ el a&al'ador de(e "onsiderar 'n en*o8'e
de "ompara"i#n de &entas de "on*ormidad "on Standards R'le Q-?(a$ si la propiedad 8'e se
a&al>a es del tipo 8'e normalmente se inter"am(ia "omo 'n todo en 'na pla.a identi*i"a(le/ 1 tal
an4lisis es "onsistente "on el 'so pretendido del reporte.
El %omentario a la REGLA SOBRE EP%EP%IONES "ontin>a par"ialmente:
Se permite 8'e se e!"ept>an a8'ellas o(liga"iones espe"0*i"as 8'e sean apli"a(les a 'na tarea
dada/ pero 8'e no sean ne"esarias para llegar a opiniones o "on"l'siones "on*ia(les.
%omo e)emplo/ Standards R'le 6-?(($ di"e 8'e "'ando 'n en*o8'e de "ostos sea apli"a(le a 'na
tarea/ el a&al'ador de(e e*e"ti&amente desarrollar 'n en*o8'e de "ostos para 5a"er la &alora"i#n.
En el "aso del a&al>o de residen"ias 'ni*amiliares/ 'n en*o8'e se "ostos p'ede ser apli"a(le. Sin
em(argo/ si no es ne"esario para llegar a res'ltados "on*ia(les/ ser0a permitida la e!"ep"i#n.
Ig'almente/ de a"'erdo "on Standards R'le Q-?(($/ 'n a&al'ador de propiedad m'e(le 8'e &alora
'n item "ole""iona(le "omo 'na pie.a art0sti"a o 'n li(ro raro/ no ne"esitar0a "onsiderar el
en*o8'e de "osto/ toda &e. 8'e 'na r:pli"a no res'ltar0a en 'n item de ig'al &alor o deseo.
El %omentario a la REGLA SOBRE EP%EP%IONES de*ine Lapli"a(leM:
Una o(liga"i#n espe"0*i"a es apli"a(le "'ando:
se dirige a *a"tores o "ondi"iones 8'e est4n presente en 'na tarea
dada/ o
se dirige a an4lisis 8'e son pr4"ti"a "om>n en ese tipo de tarea.
E)emplos de 'na o(liga"i#n espe"0*i"a 8'e ser0a apli"a(le in"l'1e (pero no se limita a$ los
sig'ientes:
Standards R'le 6-?(a$ es "asi siempre apli"a(le "'ando la
propiedad 8'e se a&al>o es 'na residen"ia 'ni*amiliar/ por8'e 'n
en*o8'e de "ompara"i#n de &entas es 'na pr4"ti"a "om>n para
este tipo de propiedad.
Standards R'le 6-?(($ pro(a(lemente se apli"a "'ando las me)oras
a la propiedad est4n prop'estas o a"a(adas de 5a"er.
Standards R'le 6-? (" $ es apli"a(le a la ma1or0a de los a&al>os de
propiedades 8'e prod'"en ingresos
Standards R'le 6-?(d$ es apli"a(le siempre 8'e el inter:s 8'e se
a&al>a es 'n arrendamiento o 'n LEASENOL+ ESTATE.
Standards R'le 6-?(e$ es apli"a(le siempre 8'e la propiedad 8'e se
a&al>o en&'el&e 'n agr'pamiento de intereses o de "omponentes
*0si"os.
Standards R'le 6-?(*$ es apli"a(le siempre 8'e 5a1a me)oras 8'e
p'edan ser anti"ipadas so(re la propiedad o e!teriores a ella/ (ien
sea p>(li"a o pri&adas/ 8'e podr0an a*e"tarla.
Standards R'le 6-?(g$ es apli"a(le siempre 8'e el a&al>o in"l'1a
propiedad 8'e no sea inm'e(le.
Standards R'le 6-?(5$ es apli"a(le "'ando el a&al>o en&'el&e
me)oras prop'estas.
Standards R'le Q-?(a$ es "asi siempre apli"a(le "'ando la
propiedad 8'e se a&al>o es 'n a'tomo(il "l4si"o/ 'n silla del siglo
PIII/ 'n prendedor antig'o/ o 'n e8'ipo para tra(a)ar metal/ et".;
por8'e 'n en*o8'e de "ompara"i#n de &entas es 'na pr4"ti"a
"om>n para este tipo de propiedad.
Standards R'le Q-?(($ es "asi siempre apli"a(le "'ando la
propiedad 8'e se a&al>a es n'e&a o de 'n diseKo espe"ial
Standards R'le Q-?(" $ es apli"a(le "'ando la propiedad 8'e se
a&al>a prod'"e ingresos.
Standards R'le Q-? (d$ es apli"a(le "'ando la propiedad 8'e se
a&al>a esta arrendada.
Standards R'le Q-?(e$ es apli"a(le "'ando la propiedad 8'e se
a&al>a en&'el&e 'n agr'pamiento/ 'n )'ego "ompleto/ o 'na serie
"ompleta.
Standards R'le Q-? (*$ es apli"a(le "'ando la propiedad 8'e se
a&al>a se daKa 1 'na resta'ra"i#n o midi*"a"i#n a*e"tar0a la
a"epta"i#n del mer"ado (tal "omo el rempla.o de tres de la patas
daKadas de 'n NIGN %NEST ON %NEST/ o la personali.a"i#n de la
propiedad al g'sto del "liente$.
Standards R'le Q-?(g$ es apli"a(le "'ando la propiedad 8'e se
a&al>a in"l'1e propiedad 8'e no sea m'e(le.
Standards R'le Q-?(5$ es apli"a(le "'ando la propiedad a&al'ada
en&'el&e modi*i"a"iones prop'estas.
El %omentario a la REGLA SOBRE EP%EP%IONES tam(i:n de*ine Lno apli"a(leM:
Una o(liga"i#n espe"0*i"a no es apli"a(le "'ando.
esta dirigida a *a"tores o "ondi"iones 8'e no est4n presentes en la
tarea dada/ o
esta dirigida a an4lisis 8'e no son pr4"ti"a "omp'n en esa tarea/ o
"'ando se dirige a an4lisis 8'e no entregar0an res'ltados
signi*i"ati&os en la tarea dada.
Un e)emplo de "'ando 'na o(liga"i#n espe"0*i"a es "onsiderada no apli"a(le podr0a ser
Standards R'le Q-?(" $/ el "'al pide 'n en*o8'e de ingresos para la &alora"i#n/ "'ando la
propiedad 8'e se a&al>a es 'n "ollar de diamantes/ 'n 3EISSEN ASE del siglo PIP/ 'n li(ro
raro/ o AUTO%LAE. Para este tipo de propiedades/ 'n en*o8'e de ingresos no es pr4"ti"a "o>n/
1 generalmente no dar0a res'ltados signi*i"ati&os.
El %omentario a la REGLA SOBRE EP%EP%IONES tam(i:n de*ine Lne"esarioM:
Una o(liga"i#n espe"0*i"a se "onsidera 8'e es apli"(le 1 ne"esaria "'ando:
se dirige a *a"tores o "ondi"iones 8'e est4n presentes en 'na tarea
dada/ o
se dirige a an4lisis 8'e son pr4"ti"a "om>n en tal tarea/ 1
la *alta de "onsidera"i#n de esos *a"tores/ "ondi"iones o an4lisis/
a*e"tar0an signi*i"ati&amente la "redi(ilidad de los res'ltados.
%'ando 'na o(liga"i#n espe"0*i"a es "onsiderada Lne"esariaM/ no es apropiado e!"ept'arla.
E)emplos de "'ando son ne"esarios las o(liga"iones espe"0*i"as in"l'1en (pero no se limitan a$
los sig'iente:
Standards R'le 6-?(a$ o Q-?(a$ se &'el&e 'na o(liga"i#n ne"esaria
"'ando el en*o8'e de "ompara"i#n de &entas es el en*o8'e de
&alora"i#n m4s signi*i"ati&o/ 1 la *alta de apli"a"i#n res'ltar0a en 'n
a&al>o 8'e no es "on*ia(le.
Standards R'le 6-?(($ o Q-?(($ se "on&ierte en 'na o(liga"i#n
ne"esaria "'ando el en*o8'e se "ostos es el en*o8'e de &alora"i#n
m4s signi*i"ati&o/ 1 s' *alta de apli"a"i#n res'ltar0a en 'n a&al>o 8'e
no es "on*ia(le.
Standards R'le 6-?(" $ o Q-?(" $ se &'el&e 'na o(liga"i#n ne"esaria
"'ando el en*o8'e de "ostos es el en*o8'e de &alora"i#n m4s
signi*i"ati&o/ 1 s' *alta de apli"a"i#n res'ltar0a en 'n a&al>o 8'e no
es "on*ia(le.
Standards R'le 6-?(d$ Q-?(d$ se "on&ierte en 'na o(liga"i#n
ne"esaria "'ando no tomar en "'enta los t:rminos 1 "ondi"iones del
arrendamiento res'ltar0an en 'na &alora"i#n 8'e no es "on*ia(le.
Standards R'le 6-?(e$ o Q-?(e$ se "on&ierte en 'n o(liga"i#n
ne"esaria "'ando la *alta de 'n ensam(la)e de &arios terrenos/ o
partes "omponentes/ res'ltar0a en 'n a&al>o 8'e so(reestima o
s'(estima el &alor del todo/ o no es "on*ia(le de otra *orma.
Standards R'le 6-?(*$ o Q-?(*$ se &'el&e 'na o(liga"i#n ne"esaria si/
al no tenerse en "'enta las me)oras anti"ipadas 8'e se 5a"en en la
propiedad o por *'era de ella/ (ien sea de nat'rale.a p>(li"a o
pri&ada/ res'ltar0a en 'na &alora"i#n 8'e no es "on*ia(le.
Standards R'le 6-?(g$ o Q-?(g$ se "on&ierte en 'na o(liga"i#n
ne"esaria "'ando/ al no tenerse en "'enta items 8'e no son
propiedad inm'e(le/ res'ltar0a en 'na &alora"i#n 8'e no es
"on*ia(le.
Standards R'le 6-?(5$ o Q-?(5$ se &'el&e 'na o(liga"i#n ne"esaria
"'ando/ al no tenerse en "'enta las me)oras o modi*i"a"iones
prop'estas/ res'ltar0a en 'na &alora"i#n 8'e no es "on*ia(le.
El %omentario a la REGLA SOBRE EP%EP%IONES tam(i:n de*ine 8': signi*i"a Lpr4"ti"a
"om>nM:
La pr4"ti"a "om>npara 'na tarea dada se mide por:
las e!pe"tati&as de los parti"ipantes en el mar"ado en los ser&i"ios
de a&al>o/ 1
las a""iones 8'e reali.ar0an los "olegas del a&al'ador en tareas
ig'ales o similares.
LLas e!pe"tati&as de los parti"ipantes en el mer"ado en los ser&i"ios de a&al>oM signi*i"a a8'ellas
entidades 8'e son normalmente "lientes de a&al'adores/ 1 8'ienes reg'larmente 'tili.an a&al>os.
L%olegas del a&al'adorM son otros a&al'adores "ompetentes 1 "ali*i"ados 8'e son e!pertos en
tareas similares 8'e en&'el&en tipos similares de propiedad.
Standards R'le 6-? 1 Q-? se re*ieren a la ma1or0a de los pasos opera"ionales en el pro"eso de
a&al>o/ in"l'1endo los tres en*o8'es tradi"ionales para &alorar. La posi(ilidad de in&o"ar
e!"ep"iones a esta standards r'le da *le!i(ilidad en el al"an"e del tra(a)o 8'e se rela"iona "on
esos pasos opera"ionales.
i/eles de 3on-iabilidad
A'n8'e las "on"l'siones del a&al>o no son 'na garant0a/ el USPAP permite di*erentes ni&eles de
"on*ia(ilidad en los a&al>os de propiedad inm'e(le. El ni&el m4s alto de "on*ia(ilidad es 'n
A&al>o %ompleto 8'e se reali.a sin in&o"ar la REGLA SOBRE EP%EP%IONES: Los A&al>os
Limitados reali.ados in&o"ando la REGLA SOBRE EP%EP%IONES tienen ni&eles &aria(les de
"on*ia(ilidad.
Tanto los a&al'adores "omo lso 's'arios de ser&i"ios de a&al>o de(en darse "'enta 8'e/ a
medida 8'e las e!"ep"iones a'mentan/ el ni&el "orrespondiente de "on*ia(ilidad del A&al>o
Liitado dismin'1e/ 1 el 's'ario del ser&i"io de a&al>o a"epta 'n ni&el m4s alto de riesgo.
La "on*ia(ilidad de los res'ltados de 'n A&al>o %ompleto o 'n A&al>o Limitado/ desarrollado (a)o
STAN+AR+ 6 o STAN+AR+ Q/ no es a*e"tado por el tipo de reporte de a&al>o preparados (a)o
STAN+AR+ 7 o STAN+AR+ B/ respe"ti&amente. El al"an"e del pro"eso de a&al>o reali.ado (a)o
STAN+AR 6 o STAN+AR+ Q es la (ase para la "on*ia(ilidad de la "on"l'si#n de &alor.
A'n8'e el ni&el de "on*ia(ilidad p'ede &ariar/ el ni&el de "redi(ilidad no. Los res'ltados de 'n
a&al>o de(en tener "redi(ilidad/ teniendo en "'enta el prop#sito 1 el 'so pretendido de la tarea.
Las e!"ep"iones de o(liga"iones espe"0*i"as no de(en s'gerir *alta de "'idado o negligen"ia en
el pro"eso de a&al>o. La "arga de la pr'e(a gra&a al a&al'ador al de"idir 8'e el al"an"e de
tra(a)o 8'e se apli"# en el tra(a)o es ade"'ado 1 lle&a a los res'ltados "on "redi(ilidad 1
signi*i"ati&os para los 's'arios destinatarios.
!bligaciones al reportar
STAN+AR+ 7 (A&al>o de Propiedad Inm'e(le/ Reportar$ 1 STAN+AR+ B (A&al>o de Propiedad
3'e(le/ Reportar$ "ontienen Standards so(re los reportes es"ritos 8'e no p'eden ser
e!"ept'ados. Standards 7 1 B e!igen 8'e se 'tili"e 'no de tres *ormatos para reportes es"ritos
(SEL=-%ONTAINE+ APPRAISAL REPORT/ Reporte de A&al>o Res'mido/ o Reporte de A&al>o
de Uso Restringido$/ as0 "omo el "ontenido para "ada op"i#n.
USPAP no di"ta la *orma/ *ormato o estilo/ de los reportes de a&al>o/ lo "'al se esta(le"en en
*'n"i#n de la ne"esidad del 's'ario 1 de los pro&eedores de ser&i"ios de a&al>o. USPAP tampo"o
e!ige 8'e "ada reporte de a&al>o sea e!tenso 1 lleno de o(er&a"iones.
Al reportar el res'ltado de 'n A&al>o Limitado el a&al'ador de(e in*ormar so(re las e!"ep"iones
permitidas de "on*ormidad "on Standards R'le 7-7(a$/ (($/ o (" $/ en 'n reporte es"rito del a&al>o
de propiedad inm'e(le/ 1 Standards R'le B-7(a$/ (($/ o (" $/ en 'n reporte es"rito del a&al>o de
propiedad m'e(le; para 8'e el "liente 1 los 's'arios destinatarios del reporte p'edan entender el
ni&el de "on*ia(ilidad del A&al>o Limitado. Espe"0*i"amente/ estas reglas re8'ieren 8'e el reporte
de 'n A&al>o Limitado de(e "ontener 'na se""i#n 8'e identi*i8'e "laramente el al"an"e del
pro"eso de a&al>o reali.ado/ 1 las e!"ep"iones reali.adas.
3lari-icacin de la omenclatura
arias nomen"lat'ras 5an sido desarrolladas por "lientes 1 gr'pos de "lientes para "iertos
a&al>os. El desarrollo de este Pron'n"iamiento so(re Standards para A&al>os es 'na resp'esta a
las preg'ntas so(re &arios tipos de a&al>os/ 1 es apropiado para a"larar el signi*i"ado de esos
t:rminos para re*eren"ia *'t'ra.
El t:rmino L%arta de Opini#n de alorM 5a sido 'tili.ado para des"ri(ir 'na "arta de 'na p4gina
8'e se en&0a a 'n "liente/ en 8'e se esta(le"e 'na opini#n de &alor/ in"l'1endo la in*orma"i#n de
ar"5i&o 1 la e!perien"ia del a&al'ador 8'e sir&i# de (ase para la opini#n. Este tipo de ser&i"io no
se "on*orma al USPAP/ 1 de(e eliminarse de la pr4"ti"a del a&al>o. El USPAP re"ono"e 8'e los
res'ltados de 'n a&al>o p'eden presentarse en *ormato de "arta/ siempre 8'e el "ontenido se
"on*orme "on 'na de las tres op"iones de reporte (a)o Standards R'le 7-7 o B-7. El Reporte de
A&al>o de Uso Restringido es 'n *ormato de reporte de "ontenido m0nimo; reempla.a el "on"epto
de %arta de Opini#n dealor.
El t:rmino LA"t'ali.a"i#n de 'n A&al>oM es de*inido "omo 'na e!tensi#n de 'n A&al>o Limitado o
%ompleto original/ 1 del reporte en 8'e "on*i# el "liente para tomar 'na de"isi#n de nego"ios. La
A"t'ali.a"i#n del A&al>o "am(ia la *e"5a e*e"ti&a de la opini#n de &alor.er Opini#n AO-9 para
pro*'ndi.ar en la dis"'si#n 1 des"rip"i#n de este tipo de a&al>os.
El t:rmino LRe"erti*i"a"i#n del alorM 5a sido 'tili.ado e8'0&o"amente por alg'nos "lientes en
l'gar del t:rmino A"t'ali.a"i#n de 'n A&al>o. La Re"erti*i"a"i#n del alor se reali.a para
"on*irmar si las "ondi"iones de 'n a&al>o 5an sido "'mplidas. Una Re"erti*i"a"i#n de alor no
"am(ia la *e"5a e*e"ti&a de la opini#n de &alor.
El t:rmino LE&al'a"i#n de Garant0as Inm'e(lesM es 'tili.ado por instit'"iones *inan"ieras. La *orma
en 8'e el a&al'ador p'ede reali.ar 'na E&al'a"i#n de Garant0as Inm'e(les se des"ri(e en la
Opini#n de %onse)o AO-69.
3!3($.%!E.:
Los a&al'adores son entrenados 1 "'ali*i"ados para identi*i"ar "'4ndo 'n A&al>o Limitado es
apropiado. Al tiempo/ los a&al'adores de(en a"t'ar "on*orme al USPAP/ al reali.ar todo tipo
de a&al>o.
Siempre 8'e el a&al'ador determine 8'e la soli"it'd de algo menos/ o algo di*erente de 'n
A&al>o %ompleto res'ltar4 en opiniones 1 "on"l'siones 8'e son "on*ia(les/ la REGLA SOBRE
EP%EP%IONES p'ede in&o"arse/ 1 el a&al>o p'ede a"eptarse 1 reali.arse.
Para 5a"er la determina"i#n ini"ial de 8'e el A&al>o Limitado es apropiado/ el a&al'ador de(e
"ono"er al menos el ni&el de entendimiento 8'e el "liente tiene del tipo de inm'e(le 1 las
"ondi"iones de mer"ado in&ol'"rados/ as0 "omo el 'so pretendido del a&al>o.
No siempre es apropiado esperar 'na opini#n de &alor *'ndada en 'n solo p'nto "'ando se
a'tori.a 1 pra"ti"a 'n A&al>o Limitado. La opini#n de &alor res'ltante p'ede e!presarse "omo
'na opini#n de &alor *'ndada en 'n solo p'nto/ 'n rango de &alor/ o 'na rela"i#n de &alor (por
e)emplo: no menos 8'e/ no m4s 8'e$ de 'na opini#n de &alor anterior o de 'n par4metro
esta(le"ido (por e)emplo: ASSESSE+ ALUE/ &alor de garant0a$.
Standards R'le 7-7 1 B-7 esta(le"en tres op"iones para "'al8'ier reporte es"rito (SEL=-
%ONTAINE+ APPRAISAL REPORTE/ Reporte de A&al>o Res'mido/ o Reporte de A&al>o de
Uso Restringido$ 1 "ontiene items para "ada op"i#n.
A'n8'e ning'na "on"l'si#n de a&al>o se garanti.a/ el USPAP admite la e!isten"ia de
di*erentes ni&eles de "on*ia(ilidad en los a&al>os de propiedad m'e(le e inm'e(le. El ni&el
m4s alto de "on*ia(ilidad lo otorga el A&al>o %ompleto 8'e se reali.a sin in&o"ar la REGLA
SOBRE EP%EP%IONES.
Los A&al>os Limitados reali.ados in&o"ando la REGLA SOBRE EP%EP%IONES/ tienen
ni&eles de "on*ia(ilidad &aria(les.
Tanto los a&al'adores "omo los 's'arios de ser&i"ios de a&al>os de(en darse "'enta 8'e/ a
medida 8'e a'mentan las e!"ep"iones/ el ni&el "orrespondiente de "on*ia(ilidad del A&al>o
Limitado dismin'1e/ 1 el 's'ario de los ser&i"ios de a&al>o a"epta ma1or ni&el de riesgo.
La "on*ia(ilidad de los res'ltados de 'n A&al>o %ompleto o de 'n A&al>p Limitado reali.ado
(a)o STAN+AR+ 6 o Q/ no se a*e"ta por el tipo de reporte de a&al>o preparado (a)o
STAN+AR+ 7 ' B/ respe"ti&amente. El al"an"e del pro"eso de a&al>o reali.ado de
"on*ormidad "on STAN+AR+ 6 o Q es la (ase para la "on*ia(ilidad de la "on"l'si#n de &alor.
Al reportar el res'ltado de 'n A&al>o Limitado/ el a&al'ador de(e in*ormar so(re las
e!"ep"iones permitidas de "on*ormidad "on Standards R'le 7-7(a$/ (($/ o (" $/ en 'n reporte
es"rito de a&al>o de propiedad inm'e(le/ 1 Standards R'le B-7(a$/ (($/ o (" $/ o en 'n reporte
es"rito de a&al>o de propiedad m'e(le; para 8'e el "liente 1 los 's'arios destinatarios del
reporte p'edan entender el ni&el de "on*ia(ilidad del A&al>o Limitado.
Adoptado 3ar.o 77/ 6CC?
Re&isado Septiem(re 6D/ 6CCB
Re&isado Septiem(re 6A/ 6CCC
Relacin Entre el *roceso de 'aloracin de *ropiedad %nmueble D .tandards 1 D 2 de
$.*#*
El Proceso de Valoracin de Propiedad Inmueble Referencias a Uniform Standards
Relas para reali!ar el
Avalo
Relas para Reportar
"efinir el Problema del Avalo
=6> Identificar el ,so /retendido y los ,s#arios del
Aval(o
=0> :efinir Halores a Reali+ar
=2> Esta%lecer la ;ec-a de la Opini"n de Halor
=?> Idenficiar y !ocali+ar la /ropiedad Inm#e%le
=3> Identificar los :erec-os de /ropiedad '#e ser.n
Aval#ados
=4> Identificar las Condiciones !imitantes o las
!imitaciones
Regla So%re Etica
Regla so%re Competencia
Regla so%re Excepciones
:efiniciones
Standards R#les 616, 610
Standards R#le 016
Standards R#le 010: =a>=i>,
=ii>, =iii>, =iv>, =v>, =vi>, =viii>
=%>=i>, =ii>, =iii>, =iv>, =v>, =vi>,
=viii>
O=i>, =ii>, =iii>, =iv>, =v>, =vi>,
=viii>
El Proceso de Valoracin de Propiedad Inmueble Referencias a Uniform Standards
Relas para reali!ar el
Avalo
Relas para Reportar
An#lisis Preliminar $ Plan% Seleccionar $ Recolectar
Informacin
Neneral
=Mercado>
An#lisis de
&ercado
Componentes de
:emanda
Componentes de
Oferta
Tendencias
/ron"sticos
/ropiedad O%)eto
del Aval(o
An#lisis de la
Propiedad
Me)oras in sit#
Tama*o
Condiciones y
antigJedad
'ocali!acin
'eal (()tulo*
Uso)
/ropiedades
Compara%les
An#lisis
+omparativo
Hentas
Arrendamiento
Costos
Elementos
Comparativos
,nidades de
Comparaci"n
Standards R#le 612 Standards R#le 010:
=a>=ix>
=%>=ix>
=c >=ix>
"esarrollo de la ,pinin sobre &#s Alto $ &e-or Uso
Tierra como si Hacante y :isponi%le
/ropiedad Me)orada =/rop#esta o Existente>
Standards R#le 612 Standards R#le 010:
=a>=x>
=%>=x>
=c >=x>
"esarrollar Indicadores de (ierra.Sitio.Valor (como
definido)
+omparacin de
Ventas
+apitali!acin de
Inresos
Subdivisin.
"esarrollo
Standards R#le 61?
"esarrollo de Indicadores de Valor de Propiedad
&e-orada
Costo +omparacin de
Ventas
+apitali!acin de
Inresos
Standards R#le 61?
Standards R#le 010:
=a>=ix> y =xi>
=%>=ix> y =xi>
=c >=ix> y =xi>
Reconciliar Indicadores de Valor/ Alcan!ar
,piniones de Valor "efinidas
Standards R#le613
Reportar ,piniones de Valor Standard 0 Standards R#le 012
Relacin Entre el *roceso de 'aloracin de *ropiedad "ueble D $.*#* .tandards 7 D 8
El Proceso de Valoracin de Propiedad &ueble Referencias a Uniform Standards
Relas para reali!ar el
Avalo
Relas para Reportar
"efinir el Problema del Avalo
=6> Identificar el ,so /retendido y los ,s#arios del
Aval(o
=0> :efinir Halores a Reali+ar
=2> Esta%lecer la ;ec-a de la Opini"n de Halor
=?> Idenficiar y !ocali+ar la /ropiedad m#e%le
=3> Identificar los :erec-os de /ropiedad '#e ser.n
Aval#ados
=4> Identificar las Condiciones !imitantes o las
!imitaciones
Regla So%re Etica
Regla so%re Competencia
Regla so%re Excepciones
:efiniciones
Standards R#les @16, @10
Standards R#le 516
Standards R#le 510: =a>=i>,
=ii>, =iii>, =iv>, =viii>
=%>=i>, =ii>, =iii>, =iv>, =v>, =vi>,
=viii>
O=i>, =ii>, =iii>, =iv>, =v>, =vi>,
=viii>
An#lisis Preliminar $ Plan% Seleccionar $ Recolectar
Informacin
Neneral
=Mercado>
An#lisis de
&ercado
Mercado
Relevante
Componentes de
:emanda
Componentes de
Oferta
Tendencias
/ron"stico
/ropiedad O%)eto
del Aval(o
An#lisis de la
Propiedad
:escripci"n
Origen
Condiciones y
antigJedad
"imensiones
+reador.&anufac
turero
An.lisis
Competitivo
An#lisis
+omparativo
Hentas
Arrendamiento
Costos
Elementos
Comparativos
,nidades de
Comparaci"n
Standards R#le @12 Standards R#le 510:
=a>=ix>
=%>=ix>
=c >=ix>
Anali!ar la ,pinin sobre &#s Alto $ &e-or Uso
Identificar la !ocali+aci"n del Mercado M.s Relevante
Standards R#le @12
"esarrollar el Enfo0ue Apropiado al Valor
Costo, Ingreso, yCo Hentas Comparativas
Standards R#le 510:
=a>=x>
=%>=x>
=c >=x>
Reconciliar Indicadores de Valor% Alcan!ar
,piniones de Valor "efinidas
Standards R#le @13
Reportar ,piniones de Valor Standard 5
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R) *#R# #'#($! !+ 8 (."2-8)
"#2ER%#: 2ransmisin Electrnica de Reportes
E( #.$2!:
La Se""i#n so(re G'arda de Ar"5i&os de la REGAL SOBRE ETI%A/ esta(le"e 8'e los ar"5i&os
es"ritos de los a&al>os in"l'1en "opias *ieles de los reportes es"ritos. El t:rmino Lar"5i&os
es"ritosM tam(i:n in"l'1e in*orma"i#n g'ardada en medios ele"tr#ni"os/ magn:ti"os/ ' otros.
Standards 7/ 9/ A/ D/ B/ 1 6@/ espe"i*i"an los re8'isitos para los reportes. Q': es "onsiderada 'na
transmisi#n ele"tr#ni"a a"epta(le de a&al>o/ re&isi#n de a&al>o/ 1 reportes de "ons'ltaE
E( *R!$3%#"%E2!
Re-erencias Rele/antes al $.*#*
Standards R'le 7-6(a$/ A-6(a$/ D-Q(a$/ 1 6@-6(a$ re8'ieren 8'e el reporte esta(le."a en *orma "lara
1 pre"isa/ las opiniones 1 "on"l'siones del a&al'ador/ de 'na *orma 8'e no in&ite a engaKo.
Standards R'le 9-7(d$ re8'iere 8'e el a&al'ador esta(le."a las opiniones/ ra.ones/ 1
"on"l'siones re8'eridas en Standards R'le 9-6(d-g$.
Standards R'le 7-7(a$(!ii$/ (($(!ii$/ (" $(!ii$; 9-7(*$; A-7()$; D-Q(l$; B-7(a$(!ii$/ (($(!ii$/ (" $(!ii$/ 1 6@-7(a$
(!i$/ (($(!i$ re8'ieren 8'e "ada reporte es"rito "ontenga 'na "erti*i"a"i#n *irmada. Los "ontenidos
espe"0*i"os de la "erti*i"a"i#n est4n s'geridos en Standards R'les 7-9/ 9-7(*$/ A-9/ D-B/ B-9/ 1 6@-9.
El %omentario a la se""i#n de G'arda de Ar"5i&os de la REGLA SOBRE ETI%A esta(le"e: L...
Una *oto"opia o 'na "opia ele"tr#ni"a de todo el a&al>o/ re&isi#n de a&al>o/ o reporte de "ons'lta/
8'e se 5a1a en&iado al "liente satis*a"e el re8'isito so(re "opia *ielM.
Est?ndares de 2ransmisin
La te"nolog0a permite 8'e el reporte sea transmitido al "liente por medios ele"tr#ni"os/ lo "'al
5a"e inne"esario en&iar 'na "opia en papel del reporte. El reporte 8'e 8'e transmite
ele"troni"amente es 'n reporte es"rito/ 1 de(e "'mplir "on los re8'isitos pertinentes del USPAP.
El en&0o de 'n reporte por modem ' otro enla"e entre "omp'tadores/ "onstit'1e 'na transmisi#n
ele"tr#ni"a 8'e se s')eta a los re8'erimientos de este Statement. El en&0o de 'na "opia en papel
por *as"imil/ "on 'na mar"a es"rita a mano "omo *irma/ no "onstit'1e 'na transmisi#n ele"tr#ni"a
seg>n el Statement 8'e se dis"'te.
%ntegridad del Reporte 2ransmitido
La transmisi#n del reporte 5a"e pensar en la integridad de la in*orma"i#n/ no en la integridad del
*ormato del reporte. Sin em(argo/ todo reporte transmitido de(e "'mplir "on re8'isitos m0nimos en
"'anto al "ontenido/ de "on*ormidad "on el USPAP/ lo "'al in"l'1e 'na "erti*i"a"i#n *irmada.
Los a&al'adores de(en tomar medidas ra.ona(les para proteger la integridad de la in*orma"i#n
de los reportes transmitidos. Los sig'ientes pasos se tomar4n dependiendo del tipo de "liente 1
del tipo de reporte 8'e se transmitir4:
+e(e *irmarse 'n a"'erdo es"rito "on el "liente 8'e esta(le."a
"laramente las responsa(ilidades 1 las o(liga"iones del a&al'ador 1
del "lientes
+e(e 'sarse programas de "omp'tador 8'e o*re."an/ por lo menos/
las sig'ientes medidas de seg'ridad:
identi*i"ar los errores de transmisi#n d'rante el
pro"eso de transmisi#n
%on*irmar *e"5a/ 5ora 1 "antidad de in*orma"i#n
transmitida por el a&al'ador/ 1 la *e"5a/ 5ora 1
"antidad de in*orma"i#n re"i(ida por el "liente
(p'ede ser di*erente la *e"5a de transmisi#n$; 1
proteger la integridad de la *irma.
3erti-icacin &irmada
%'al8'ier programa de "omp'tador 8'e se 'tili"e para trans*erir 'n reporte ele"tr#ni"amente de(e
o*re"er/ por lo menos/ 'na *'n"i#n de seg'ridad (asada en *irmas digitales/ "on el *in de 8'e los
a&al'adores p'edan *irmar el reporte. Los a&al'adores de(en estar seg'ros 8'e las *irmas est4n
protegidas 1 8'e solamente el a&al'ador tiene "ontrol so(re la *irma. Este "ontrol p'ede
mantenerse mediante "#digos (n>meros de identi*i"a"i#n personal$/ 5ardHare (tar)etas de
seg'ridad$/ ' otros medios. Al *i)ar ele"tr#ni"amente 'na *irma a 'n reporte se "onsig'e el mismo
ni&el de a'tenti"idad 1 responsa(ilidad "omo si la *irma se 5'(iese 5e"5o "on tinta so(re 'na
"opia en papel del reporte.
El "on"epto de *irma en 'na "erti*i"a"i#n *irmada es de*inido en la se""i#n de +e*ini"iones del
USPAP de la sig'iente manera:
&%R"#: e&iden"ia personali.ada 8'e indi"a la a'tenti"idad del tra(a)o reali.ado por el a&al'ador/
1 la a"epta"i#n de la responsa(ilidad por el "ontenido/ el an4lisis/ 1 las "on"l'siones del reporte.
%O3ENTARIO Una *irma p'ede ser representada mediante 'na mar"a man's"rita/ 'na imagen
digital "ontrolada por 'n n>mero de identi*i"a"i#n personal/ ' otro medio en 8'e el a&al'ador
tenga el "ontrol personal en la *i)a"i#n de la *irma.
Huarda de #rcCi/os
La se""i#n so(re G'arda de Ar"5i&os de la REGLA SOBRE ETI%A/ es apli"a(le a todos los
reportes/ 1 permite 8'e el alma"ena)e se 5aga en medios ele"tr#ni"os/ magn:ti"os/ ' otros. Una
"opia *iel/ (ein sea ele"tr#ni"a o en papel/ de(e ser g'ardada por el a&al'ador. Una "opia en
papel de 'na transmisi#n 5e"5a ele"tr#ni"amente de(e ser g'ardada por el a&al'ador.
Adoptado 2'lio 6B/ 6CCA
Re&isado Septiem(re 6D/ 6CCB
7B99@@7
*R!$3%#"%E2! .!<RE .2#)#R) *#R# #'#($!. !+ 9 (."2-9)
"#2ER%#: %denti-icacin del $so *retendido por el 3liente al )esarrollar D Reportar las
!piniones D 3onclusiones del #/al=o1 Re/isin del #/al=o1 o 2area de 3onsultor,a
E( #.$2!:
El a&al'ador de(e identi*i"ar 1 "onsiderar el 'so pretendido por el "liente de las opiniones 1
"on"l'siones reportadas por el a&al'ador/ para as0 de*inir en *orma id#nea el pro(lema 8'e se
est'diar/ 1 para entender s's responsa(ilidades en el desarrollo 1 reporta)e del a&al>o/ re&isi#n de
a&al>o/ o tarea de "ons'ltor0a.
El a&al'ador de(e esta(le"er el 'so pretendido por el "liente de la opini#n 1 "on"l'siones del
a&al>o/ en el reporte de a&al>o.
Q': tipo de in*orma"i#n de(e identi*i"ar 1 "onsiderar el a&al'ador *rente al 'so pretendido por el
"liente para el reporte del a&al>o/ la re&isi#n/ o la "ons'lta/ al a"eptar 1 "ompletar 'na tareaE Q':
parte de esa in*orma"i#n de(e in"l'irse en el reporteE
E( *R!$3%#"%E2!:
Heneral
A'n8'e la identi*i"a"i#n del 'so pretendido por el "liente del reporte de a&al>o/ la re&isi#n del
a&al>o/ o la "ons'lta/ es tam(i:n 'na preo"'pa"i#n de nego"ios/ esta a"ti&idad es 'n paso
esen"ial 8'e de(e tomarse por el a&al'ador al reali.ar 'n a&al>o/ 'na re&isi#n o 'na "ons'ltor0a
pro*esional.
Este Pron'n"iamiento se re*iere a las o(liga"iones del a&al'ador en rela"i#n "on el 'so
pretendido del "liente/ al reali.ar a&al>os pro*esionales de "on*ormidad "on el USPAP.
STAN+AR+S 6/D/Q 1 C o(ligan al a&al'ador a identi*i"ar el prop#sito 1 el 'so pretendido del
a&al>o al desarrollar las opiniones o "on"l'siones de la tarea.
STAN+AR+S 7/ D/ B/ 1 6@ o(ligan al a&al'ador a esta(le"er el prop#sito 1 el 'so pretendido del
reporte de a&al>o. En el "onte!to de 'n reporte es"rito de a&al>o de propiedad inm'e(le/
Standards R'le 7-7(a$ esta(le"e: LEl "ontenido de 'n SEL=-%ONTAINE+ APPRAISAL REPORT
de(e ser "onsistente "on el 'so pretendido del a&al>o/ 1/ por lo menos...M. Standards R'le 7-7(($
esta(le"e LEl "ontenido del Reporte Res'mido del A&al>o de(e ser "onsistente "on el 'so
pretendido del a&al>o/ 1 por lo menos...M/ Standards R'le 7-7(" $ esta(le"e: LEl "ontenido de 'n
Reporte de A&al>o de Uso Restringido de(e ser "onsistente "on el 'so pretendido del a&al>o/ 1
por lo menos...M. Leng'a)e id:nti"o apare"e en Standards R'le B-7(a$/ B-7(($ 1 B-7("$. Ig'al
leng'a)e apare"e en otros Standards del USPAP 8'e &ersan so(re los reportes.
STAN+AR+ 9 o(liga al a&al'ador a "erti*i"ar 8'e/ entre otras "osas/ s' rem'nera"i#n no depende
en el 'so del reporte de re&isi#n. STAN+AR+ A o(liga al a&al'ador a "erti*i"ar si s' rem'nera"i#n
depende o no del 'so del reporte de "ons'ltor0a. El a&al'ador 8'e reali.a 'na re&isi#n o 'na tarea
de "ons'ltor0a de(e tener presente el 'so pretendido por el "liente para las opiniones 1
"on"l'siones reportadas por el a&al'ador/ para as0 otorgar las "erti*i"a"iones re8'eridas en *orma
ra.ona(le.
El 'so pretendido para las "on"l'siones 1 opiniones del reporte de a&al>o/ re&isi#n del a&al>o/ o
tarea de "ons'ltor0a/ es esta(le"ido por el "liente. El 'so pretendido por el "liente p'ede in"l'ir
re8'erimientos de 'no o m4s 's'arios destinatarios. El a&al'ador no p'ede identi*i"ar
ra.ona(lemente el 'so pretendido por el "liente sin 5a(er antes identi*i"ado al "liente/ 1
esta(le"ido 'n entendimiento "laro de los re8'erimientos del "liente a tra&:s de la "om'ni"a"i#n
"on el "liente o "on el agente del "liente. El a&al'ador identi*i"a el 'so pretendido por el "liente
"om'ni"4ndose "on el "liente antes de a"eptar 'na tarea.
A'n8'e el a&al'ador 8'e se &in"'la al USPAP de(e identi*i"ar 1 "onsiderar el 'so pretendido por
el "lient para las "on"l'siones 1 opiniones del reporte de a&al>o/ re&isi#n del a&al>o/ o tarea de
"ons'ltor0a/ el a&al'ador no de(e permitir 8'e el 'so pretendido por el "liente o los re8'erimientos
de "'al8'ier 's'ario del reporte/ a*e"ten la independen"ia del a&al'ador 1 s' o()eti&idad al
reali.ar el a&al>o. El a&al'ador no de(e permitir 8'e los o()eti&os del "liente lo par"iali"en *rente al
an4lisis o *rente al reporte.
%denti-icacin del 3liente D de los $suarios destinatarios del #/al=os
Para de*inir apropiadamente el pro(lema 8'e se est'dia/ 1 para entender s's responsa(ilidades
en la tarea/ el a&al'ador de(e identi*i"ar al "liente 1/ 5asta donde sea pr4"ti"o/ a los otros
's'arios destinatarios/ "omo parte del pro"eso de identi*i"a"i#n del 'so pretendido por el "lient
para las "on"l'siones 1 opiniones del reporte de a&al>o/ re&isi#n del a&al>o/ o tarea de
"ons'ltor0a. Esto p'ede lograrse "om'ni"4ndose "on el "liente antes de a"eptar la tarea.
El a&al'ador de(e tener "'idado al identi*i"ar al "liente/ para as0 aseg'rar 'n entendimiento "laro/
1 para e&itar &iola"iones a la se""i#n so(re %on*iden"ialidad de la REGLA SOBRE ETI%A. En
este "onte!to/ el "liente p'ede ser identi*i"ado "omo 'na persona o 'na entidad/ o "omo 'n
agente de 'n 's'ario destinatario. En los "asos e!traKos en 8'e el "liente 8'iere mantenerse en
el anonimato/ el a&al'ador de(e do"'mentar la identidad del "liente en 'n ar"5i&o de tra(a)o/ pero
p'ede omitir la identidad del "liente en el reporte del a&al>o/ re&isi#n del a&al>o/ o "ons'ltor0a.
El t:rmino L%lienteM es de*inido en la se""i#n de +E=INI%IONES del USPAP:
la parte1 o las partes1 que /inculan a un a/aluador (contractual o
laboralmente) en una tarea espec,-ica+
El t:rmino LUso PretendidoM es de*inido "omo:
el uso (o los usos) de las conclusiones D opiniones del reporte de a/al=o1
re/isin del a/al=o1 o tarea de consultor,a1 tal D como lo identi-ica el
a/aluador basado en la comunicacin con el cliente al momento de la tarea+
El t:rmino LUs'ario +estinatarioM se de*ine de la sig'iente manera:
El cliente D cualquier otra parte identi-icada por nombre o tipo como usuario del
reporte del a/al=o1 de la re/isin del a/al=o1 o de la consultor,a1 por parte del a/aluador
con base en las comunicaciones con el cliente al momento de la tarea+
Las o(liga"iones del a&al'ador "on el "liente son esta(le"idas al "onsiderar 1 a"eptar 'na tarea.
Una &e. la tarea 5a sido a"eptada/ el a&al'ador se o(liga a "ompletar la tarea en la *orma
pa"tada/ 1 de "on*ormidad "on el USPAP. Sin em(argo/ si el a&al'ador se da "'enta de 'n
"am(io en el 'so del reporte pretendido por el "liente/ el a&al'ador de(e "onsiderar si el al"an"e
del pro"eso 1 tipo de reporte del a&al>o/ de la re&isi#n de a&al>o/ o de la "ons'ltor0a 8'e se pa"t#
ini"ialmente/ son toda&0a apropiados 1/ si no lo son/ el a&al'ador de(e "om'ni"arse "on el "liente
para esta(le"er 'n a"'erdo "on (ase en el "'al seg'ir adelante.
Si el a&al'ador es "onta"tado so(re 'na tarea o 'n reporte por 'na parte 8'e no sea el "liente/
antes de responder el a&al'ador de(e re&isar s's o(liga"iones "on ese "liente. El a&al'ador
p'ede ne"esitar re&isar la se""i#n so(re %on*iden"ialidad de la REGLA SOBRE ETI%A 1 el
Pron'n"iamiento so(re Standards para A&al>os No. A (S3T-A$ para las o(liga"iones/ 1 la Opini#n
de %onse)o AO-6@ "omo g'0a.
Las o(liga"iones del a&al'ador *rente a otros 's'arios destinatarios p'eden imponer
re8'erimientos adi"ionales en el desarrollo 1 reporta)e de la tarea. Es esen"ial 8'e el a&al'ador
esta(le."a "on el "liente 'n entendimiento "lara 1 m't'o de las ne"esidades de todos los
's'arios destinatarios/ antes de a"eptar la tarea. La o(liga"i#n del a&al'ador para "on 's'arios
destinatarios di*erentes al "liente/ se limita a re*erir s's re8'erimientos tal 1 "omo *'eron
identi*i"ados por el "liente al momento en 8'e se a"ept# la tarea.
Ni el "liente ni el a&al'ador/ est4n o(ligados a identi*i"ar al 's'ario destinatario "on s' nom(re. Si
la identi*i"a"i#n "on el nom(re no es apropiado/ o no es pr4"ti"o/ el "liente del a&al'ador 1 el
a&al'ador p'eden identi*i"ar el 's'ario destinatario por el tipo.
Una parte 8'e re"i(e 'na "opia del reporte del "liente no se "on&ierte/ "omo "onse"'en"ia de ese
a"to/ en 'na parte en la rela"i#n a&al'ador-"liente.
Las partes 8'e re"i(en 'na "opia del a&al>o/ de la re&isi#n de a&al>o/ o de "ons'ltor0a/ "omo
"onse"'en"ia del "'mplimiento "on los re8'isitos so(re p'(li"idad 8'e sean apli"a(les al "liente
del a&al'ador/ no se "on&ierte en 's'ario destinatario del reporte/ a menos 8'e el "liente
espe"0*i"amente lo identi*i8'e "omo tal al momento del a&al>o.
*ublicidad del 3liente D de los $suarios )estinatarios en un Reporte de #/al=o1 Re/isin
de #/al=o1 o de 3onsultor,a
El a&al'ador de(e 5a"er p>(li"a la identidad del "liente/ sal&o "'ando el "liente 5a e!presamente
pedido 8'e no lo 5aga "omo parte del a"'erdo "on el "liente. Tam(i:n de(e 5a"er p>(li"a la
identidad de los dem4s 's'arios destinatarios del reporte de a&al>o/ re&isi#n de a&al>o/ o de
"ons'ltor0a/ siempre 8'e sea pr4"ti"o. El prop#sito de esta o(liga"i#nes (6$ aseg'rar 8'e el
"liente 1 "'al8'ier otro 's'ario destinatario p'edan re"ono"er s' rela"i#n "on la tarea 1 "on el
reporte/ 1 (7$ aseg'rar 8'e los 's'arios no destinatarios no sean engaKados/ noti*i"4ndoles de
antemano 8'e no son "lientes ni 's'arios destinatarios. Por e)emplo/ 'n pron'n"iamiento "omo el
sig'iente p'ede ser apropiado:
Este reporte esta destinado al 'so e!"l'si&o de (identi*i"ar el "liente$ e (identi*i"ar
"'al8'ier otro 's'ario destinatario por nom(re o tipo$. El 'so de este reporte por otras personas
no es la inten"i#n del a&al'ador.
Si la identidad del "liente es omitida del reporte de a&al>o/ el a&al'ador de(e (6C identi*i"ar al
"liente/ 1 de(e identi*i"ar "'al8'ier 's'ario destinatario en el ar"5i&o de tra(a)o/ 1 (7$ dar noti"ia
en el reporte de a&al>o 8'e (i$ la identidad del "liente 5a sido omitida sig'iendo la &ol'ntad del
"liente 1 (ii$ el reporte esta destinado al 'so e!"l'si&o del "liente 1 los dem4s 's'arios
identi*i"ados por el "liente al momento en 8'e se a"ept# la tarea.
%denti-icacin del $so *retendido por el 3lient en una 2area de #/al=o1 Re/isin del #/al=o1
o de 3onsultor,a
La identi*i"a"i#n del 'so pretendido por el "liente es 'no de los pasos esen"iales para de*inir el
pro(lema del a&al>o/ de la re&isi#n del a&al>o/ o de la "ons'ltor0a. La identi*i"a"i#n del 'so
pretendido por el "liente a1'da al a&al'ador 1 al "liente para tomar dos de"isiones so(re la tarea:
el al"an"e apropiado del pro"eso de a&al>o/ de "ons'lta/ o de re&isi#n/ 8'e
de(e emplearse/ 1
el ni&el de detalle 8'e de(e o*re"erse en el reporte del a&al>o/ de la re&isi#n de
a&al>o/ o de la "ons'ltor0a.
El a&al'ador ne"esita tener "'idado/ al m4!imo ni&el 8'e res'lta pr4"ti"o/ de las inten"iones del
"liente para as0 aseg'rar en *orma ra.ona(le 8'e los pro"esos de desarrollo 1 reporte del a&al>o/
de la re&isi#n/ o de la "ons'lta/ se re*ieran a las ne"esidades esta(le"idas por el "liente. %'ando
el "liente pretenda 8'e el reporte sea 'tili.ado por otros/ las ne"esidades de esos 's'arios
adi"ionales p'eden a*e"tar el al"an"e del pro"eso de a&al>o/ de re&isi#n/ o de "ons'ltor0a/ as0
"omo el "ontenido del reporte.
*ublicidad del $so *retendido por el 3liente en el Reporte
El a&al'ador p'ede e&itar engaKar a las partes 8'e est4n en posesi#n de 'n reporte de a&al>o/ de
re&isi#n de a&al>o/ o de "ons'ltor0a/ mediante la identi*i"a"i#n "lara en el reporte del 'so
pretendido por el "liente/ 8'e indi8'e 8'e los dem4s 'sos no son pretendidos. Por e)emplo/ 'n
pron'n"iamiento pare"ido al sig'iente p'ede ser apropiado:
Se tiene la inten"i#n de 8'e este reporte sea 'tili.ado solamente para (des"ri(ir el 'so$.
Este reporte no esta destinado a otro 'so.
La des"rip"i#n del 'so 8'e se o*re"i# en el pron'n"iamiento de(e espe"i*i"arse en la tarea.
3!3($.%!E.:
El a&al'ador de(e identi*i"ar al "liente 1/ 5asta donde sea pr4"ti"o/
a los otros 's'arios destinatarios/ "omo parte del pro"eso de
identi*i"a"i#n del 'so pretendido por el "lient para las "on"l'siones 1
opiniones del reporte de a&al>o/ re&isi#n del a&al>o/ o tarea de
"ons'ltor0a. Esto p'ede lograrse "om'ni"4ndose "on el "liente
antes de a"eptar la tarea.
El a&al'ador de(e tener "'idado al identi*i"ar al "liente/ para as0
aseg'rar 'n entendimiento "laro/ 1 para e&itar &iola"iones a la
se""i#n so(re %on*iden"ialidad de la REGLA SOBRE ETI%A.
Las o(liga"iones del a&al'ador para "on el "liente son esta(le"idas
en el "'rso de "onsiderar 1 a"eptar la tarea
La o(liga"i#n del a&al'ador para "on 's'arios destinatarios
di*erentes al "liente/ se limita a re*erir s's re8'erimientos tal 1 "omo
*'eron identi*i"ados por el "liente al momento en 8'e se a"ept# la
tarea.
La identi*i"a"i#n del 'so pretendido por el "liente es 'no de los
pasos esen"iales para de*inir el pro(lema del a&al>o/ de la re&isi#n
del a&al>o/ o de la "ons'ltor0a.
El a&al'ador identi*i"a el 'so pretendido por el "liente
"om'ni"4ndose "on el "liente antes de a"eptar 'na tarea.
El a&al'ador p'ede e&itar engaKar a las partes 8'e est4n en
posesi#n de 'n reporte de a&al>o/ de re&isi#n de a&al>o/ o de
"ons'ltor0a/ mediante la identi*i"a"i#n "lara en el reporte del 'so
pretendido por el "liente/ 8'e indi8'e 8'e los dem4s 'sos no son
pretendidos.
El a&al'ador de(e 5a"er p>(li"a la identidad del "liente/ sal&o
"'ando el "liente 5a e!presamente pedido 8'e no lo 5aga "omo
parte del a"'erdo "on el "liente. Tam(i:n de(e 5a"er p>(li"a la
identidad de los dem4s 's'arios destinatarios. Lo anterior "on el
prop#sito de: (6$ aseg'rar 8'e el "liente 1 "'al8'ier otro 's'ario
destinatario p'edan re"ono"er s' rela"i#n "on la tarea 1 "on el
reporte/ 1 (7$ aseg'rar 8'e los 's'arios no destinatarios no sean
engaKados/ noti*i"4ndoles de antemano 8'e no son "lientes ni
's'arios destinatarios.
Si la identidad del "liente es omitida del reporte de a&al>o/ el
a&al'ador de(e (6$ identi*i"ar al "liente/ 1 de(e identi*i"ar "'al8'ier
's'ario destinatario en el ar"5i&o de tra(a)o/ 1 (7$ dar noti"ia en el
reporte de a&al>o 8'e (i$ la identidad del "liente 5a sido omitida
sig'iendo la &ol'ntad del "liente 1 (ii$ el reporte esta destinado al
'so e!"l'si&o del "liente 1 los dem4s 's'arios identi*i"ados por el
"liente al momento en 8'e se a"ept# la tarea.