Planejamento Fsico - Financeiro de Obras

Andr Quinder Carneiro

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OBJETIVOS DA AULA

- Definir os principais elementos de um oramento - Compatibilizao do oramento com o planejamento fsico - Montar o cronograma fsico financeiro - Os impactos do cronograma fsico financeiro no fluxo de caixa do empreendimento
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Fundamentos da Mentalidade Enxuta

TPS - Sistema Toyota de Produo
- COMO IDENTIFICAR AS ATIVIDADES QUE AGREGAM VALOR AO CLIENTE????
2. Alinhamento de Processos e Recursos Determinao do Custo Alvo

Ambiente POUCO Competitivo Paradigma Produo em Massa

CUSTO + LUCRO = PREO

Ambiente MUITO Competitivo Paradigma Produo Enxuta

PREO - LUCRO = CUSTO ALVO

EFICINCIA DO SISTEMA PRODUTIVO (Processos + Recursos) PERCEPO DE VALOR DO CLIENTE

Eficcia

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EMPREENDIMENTO PROJETO EXECUTIVO PLANILHAS QUANTITADE DE SERVIOS MEMORIAL DESCRITIVO NATUREZA DOS SERVIOS QUANTIDADE DOS INSUMOS PREOS UNITRIOS DOS SERVIOS BDI OUTROS ENCARGOS BONIFICAO DESPESAS INDIRETAS

NORMAS TCNICAS

CADERNOS DE ENCARGOS PREOS DE INSUMOS

PREOS DOS SERVIOS

ORAMENTOS
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Os principais desafios na elaborao de um oramento
- Baixa especializao da m.o, dificultando a obteno de nveis uniformes de produtividade; - Falhas e omisses no desenvolvimento dos projetos, gerando frequentes alteraes no planejamento de sua execuo, nos tipos e quantitativos de materiais e nos tipos de mo de obra; - Grande nmero de atividades a serem executadas, gerando diferentes tipos de trabalho de difcil quantificao; - Variao contnua dos preos dos insumos.

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Tipos de Oramentos e suas utilizaes.
Oramento Expedito:
- Utilizado para avaliaes rpidas de custos - Baseado em indicadores de obras similares - Apresenta alto grau de incerteza
Cuidado com as comparaes baseadas em indices unitrios R$/m de rea construda R$/m de rea privativa R$/m de rea equivalente

Itens no considerados no C.U.B

Custo unitrio de construo

ORAMENTO = C.U.B

C.U.C

REA

R$/m - Calculado pelo Sinduscon e baseado no projeto padro da norma

Conforme padres da NORMA

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Tipos de Oramentos e suas utilizaes.
Oramento Detalhado:
- Estudo detalhado do escopo do projeto e levantamento das quantidades - Apresenta maior grau de acertividade - Baseado em quantidades x preos unitrios (Composies de custos)

INSERIR IMAGEM COMPOSIO DE CUSTOS!!

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Tipos de Oramentos e suas utilizaes.
Oramento Detalhado: - Forma de apresentao:
CURVA DE OBRA

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OS HORIZONTES DE PLANEJAMENTO E SEUS RESPONSVEIS..

SETOR DE ORAMENTO

SETOR DE PLANEJAMENTO

GERENCIA DA OBRA

1. Como garantir que forma de orar est compatibilizada com a forma de planejar a obra (PASSO ZERO PARA ELABORAO DO CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO E CONTROLE DA EXECUO) 2. Existem itens do oramento que so funo das quantidades de servio, contudo outros so funo do tempo e logstica da obra (definio do planejamento)

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CUSTOS x PRAZOS Duas grandezas profundamente ligadas
Tipos de custos e suas ligaes com o prazo das obras CUSTO DIRETO - Uma concluso importante que o custo direto s
incorrido quando a tarefa se executa. Quando no se executa qualquer m2 de parede, no h que se falar em custo direto (Boiteux, 1979) DESPERDCIO: Qualquer atividade que consome recursos mas no agrega valor ao cliente. CAPACIDADE ATUAL = TRABALHO + DESPERDCIO

CUSTO INDIRETO - O Cl refere-se ao dispndio que no pode ser diretamente

atrelado a uma atividade especfica e, portanto, no tem como ser imputado a um ou outro servio, no figurando nas composies de custos unitrios. muito arriscado a reduo de prazos com impactos somente nos custos indiretos
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Desperdcio de Transporte / Espera / Processamento

Curso Construo Enxuta Fundamentos do Lean Thinking

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PLANEJAMENTO E CONTROLE INTEGRADO DE OBRAS

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EXERCCIO 01

QUAL O IMPACTO DO PLANEJAMENTO DE TEMPO NO RESULTADO DO NEGCIO????

VER PLANILHA DE VIABILIDADE E SIMULAR RESULTADO DE UM EDIFCIO COMERCIAL PARA OBRA DE 24, 36 e 40 MESES

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OS HORIZONTES DE PLANEJAMENTO E SEUS RESPONSVEIS..
PLANEJAMENTO DE PROJETOS /ESCOPO PLANEJAMENTO DE TEMPO

A
AO

PLANEJAMENTO DE CUSTOS

C
CONTROLE
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D
EXECUO DA OBRA

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CRIAO DA ESTRUTURA ANALTICA DO PROJETO (EAP)
Subdiviso do escopo total do projeto em etapas que sero os padres de lote para o oramento, planejamento, execuo e controle

Decomposio hierarquica Facilita a estimativa de prazos e custos Auxilia na definio de critrios para monitoramento e controle Viabiliza a atribuio de responsabilidades
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CRIAO DA ESTRUTURA ANALTICA DO PROJETO (EAP)
ESTRATGIA PARA CRIAO DA EAP
1. Escrever o nome do projeto no primeiro nvel; 2. Iniciar o segundo nvel da EAP com uma entrega denominada gerenciamento do projeto (Tempo, Custo, Escopo, Qualidade, Riscos); 3. Acrescentar as fases do ciclo de vida ou maiores entregas no segundo nvel; 4. Acrescentar no segundo nvel, ao final, uma entrega denominada fechamento do projeto (Procedimento de inspeo e entrega ao cliente final / Lies Aprendidas); 5. Decompor as entregas parciais at um nvel de detalhe que viabilize o planejamento e controle em termos de tempo custo, qualidade e risco; 6. Revisar continuamente a EAP, refinando-a quando necessrio, at que a mesma esteja apta a ser aprovada;
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CRIAO DA ESTRUTURA ANALTICA DO PROJETO (EAP)
2 Nvel Principais Entregas 1 Nvel -Nome do Projeto

3 Nvel Pacotes de Trabalho

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O DICIONRIO DA EAP
Documento complementar a EAP que especifica cada pacote de trabalho

Necessidade de alinhamento entre oramento e planejamento.

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CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO ORAMENTO + PLANEJAMENTO = CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO 1. Organizao do Caixa do Empreendimento
(Reduo da necessidade urgente de recursos e nivelamento dos gastos)

2. Gesto do Tempo
(Possibilidade de medies fsico-financeira e comparativo e ntre realizado e planejado)

3. Financiamento
(Ferramenta indispensvel para obteno de financiamentos para produo)
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CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO ORAMENTO + PLANEJAMENTO = CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO

Curso Construo Enxuta Aplicao dos Conceitos de Construo Enxuta

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CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO ORAMENTO + PLANEJAMENTO = CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO

Curso Construo Enxuta Aplicao dos Conceitos de Construo Enxuta

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EXERCCIO 02 DENTRO DO MODELO DE EAP COMPATIBILIZADO (ORAMENTO E PLANEJAMENTO), ELABORAR O CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO PARA UM EMPREENDIMENTO COMERCIAL

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ORIGEM DA CURVA S
A Curva S uma totalizadora, acumulada, da distribuio percentual relativa alocao de determinado fator de produo ao longo do tempo

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ORIGEM DA CURVA S

Curva de Gauss genrica (Lento Rpido Lento)

Curva S genrica (Lento Rpido Lento)

Curva acumulada de uma curva de Gauss uma curva S; Ao ponto mximo da curva de Gauss corresponde o ponto de inflexo (mudana de corcavidade) da curva S; Baseada na curva de Gauss representativa da maior parte dos projetos de construo civil;
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TIPO DE CURVAS S 1. Curva S de Trabalho (Homem / Hora)
Soluo para comparar o avano de trabalhos com diferentes grandezas (Forro de Gesso x Escavao de Valas)

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TIPO DE CURVAS S 1. Curva S de Custos
Soluo para comparar o avano de trabalhos com diferentes grandezas (Forro de Gesso x Escavao de Valas)

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CONCLUSES SOBRE A CURVA S A Curva S de Trabalho no igual a Curva S de Custos Ao se plotar uma Curva S de Custos estamos nos referindo a uma curva de Avano Econmico
Construo de uma casa com a Fechadura de Ouro que represente metade do custo da casa e 1% do Hh total, e que seja colocada no ltimo dia da obra. Imediatamente antes da colocao da fechadura da porta, a obra j ter 99% de avano fsico, porm somente 50% de avano em termos de custo

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CONCLUSES SOBRE A CURVA S
Na falta de dados reais de projetos similares, ou quando o planejamento ainda preliminar, sempre interessante gerar uma curva S padro (ou terica) para fins de estimativa de avano. A Curva S padro representa o nivelamento timo de recursos e serve como parmetro de comparao para a Curva S do projeto planejada

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CONCLUSES SOBRE A CURVA S
A experincia mostra que um empreendimento complexo, bem planejado e conduzido sem grandes percalos desenvolve-se de acordo com uma curva de Gauss, com o pico das atividades a cerca de 60% do tempo total previsto. Para que isso ocorra, deve-se planejar conforme uma curva de 50% para se obter uma execuo a 60% (Dinsmore, 1992).

Abordaremos o tema novamente no tpico ferramentas controle de obras

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CURVA S

EXERCCIO 02

DESEMBOLSO MENSAL INCORPORADOR TAXA DE ADMINISTRAO CONSTRUTOR

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INTERPRETANDO A CURVA S ..
1. UTILIZAO DA FERRAMENTA COMO DIRETRIZ DE PLANEJAMENTO E PROGRAMAO Definio de planos estratgicos com restries baseadas no uso de recursos tais como: Gasto Mximo /Ms ou de utilizao mxima de recursos humanos.

ATENO PARA A POSSIBILIDADE DE CRIAO DE MODELOS DE CURVA S PARA TIPOLOGIAS DE EMPREENDIMENTOS

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INTERPRETANDO A CURVA S ..
2. CURVA S COMO TCNICA DE CONTROLE
Utilizao de parmetro de comparao entre o desempenho planejado com o desempenho realizado, fruto da apropriao da aplicao dos recursos no processo de execuo.

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INTERPRETANDO A CURVA S ..
3. CURVA S COMO AVALIAO DO NIVELAMENTO DA PRODUO Necessidade de Rpida Mobilizao Grandes Gastos no Inicio do Projeto

Grande Inrcia Inicial Sobrecarga do sistema no final do projeto

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TPS - Sistema Toyota de Produo
- HEIJUNKA NIVELAMENTO DA PRODUO NA CONSTRUO CIVIL - COMO NIVELAR A PRODUO MESMO COM A DEMANDA FIXA???

Necessidade de Nivelamento da Produo!!

Curso Construo Enxuta Fundamentos do Lean Thinking

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INFLUNCIA DO DESNIVELAMENTO DA PRODUO NO CUSTO DE OBRA 1 - ANTECIPAO DE DESPESAS RESULTANDO NO AUMENTO DA EXPOSIO DE CAIXA E DOS CUSTOS FINANCEIROS (GRFICO B)

2 - NECESSIDADE DE AUMENTO DA CARGA GERENCIAL (DEVIDO AO PARALELISMO DAS ATIVIDADES); 3 - NECESSIDADE DE MAIS ESPAO PARA RECEBIMENTO E ARMAZENAMENTO DE MATERIAIS / EQUIPAMENTOS PARA TRANSPORTE VERTICAL;

4 - AUMENTO DO CUSTO DE PRODUO DEVIDO A MODIFICAO DA RELAO ENTRE TRABALHO E NMERO DE RECURSOS

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INFLUNCIA DO DESNIVELAMENTO DA PRODUO NO CUSTO DE OBRA 4 - AUMENTO DO CUSTO DE PRODUO DEVIDO A MODIFICAO DA RELAO ENTRE TRABALHO E QUANTIDADE DE RECURSOS

Durao

Nmero de recursos Durao = Produtividade x trabalho Nmero de Recursos

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EXERCCIO 03 CONSIDERANDO A CURVA S DO EXERCCIO 02, AJUSTAR O PLANEJAMENTO FSICO DAS ATIVIDADES COM BASE NOS SEGUINTES PARMETROS ESTRATGICOS Gasto Mensal Mximo - 4,5% do custo total Nmero de profissionais por unidade produzida 9 E COMPARAR COM A CURVA S TERICA

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O FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO
Demonstrativo visual das receitas e despesas distribudas pela linha do tempo futuro Sem ele no se saber quando haver caixa suficiente para sustentar as operaes ou quando se necessitar de recursos financeiros externos. O fluxo de caixa deve ser utilizado como um instrumento que traga subsdios para o processo de tomada de decises O valor de um ativo o valor presente do fluxo de caixa que ele ir gerar

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ANLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
ANLISE ESTTICA COMPARATIVO DO VALOR GLOBAL DE RECEITAS E DESPESAS
- NO LEVA EM CONSIDERAO O VALOR DO DINHEIRO AO LONGO DO TEMPO - UTILIZADA EM ANLISES INCIAIS (EXEMPLO AULA ANTERIOR) COM OS SEGUINTES OBJETIVOS: VERIFICAR SE A RECEITA MAIOR QUE A DESPESA QUAL A EXPECTATIVA DE LUCRO QUAL A PROPORO DE LUCRO EM RELAO A RECEITA QUAL A PROPORO DE LUCRO EM RELAO A DESPESA

DADOS Projeto QD de reas QD de receitas Desp. Financeiras Desp. Incorporao Desp. c/terreno

INDICADORES Relao AP/ AEQ Relao AP/ ARC Relao L/T Relao L/VGV Ponto de Equilbrio Lucro Esttico

ESTUDO ESTTICO

QUAIS AS VANTAGENS E DESVANTAGENS DESSE TIPO DE ANLISE??

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ANLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
VIABILIDADE DINMICA
- ESTUDO FINACEIRO CUJOS INDICADORES DE VIABILIDADE SO DECORRENTES DAS VARIVEIS: TEMPO, JUROS, INFLAO E DEMAIS DADOS DE RECEITA E DESPESA - MTODO BSICO: FLUXO DE CAIXA DESCONTADO - INDICADORES UTILIZADOS TIR (TAXA INTERNA DE RETORNO) VPL (VALOR PRESENTE LQUIDO) MAIOR EXPOSIO DO FLUXO DE CAIXA

DADOS Construo Finaciamento Tabela de Vendas Frequencia de Vendas Ritmo de Vendas Receitas Despesas Taxas de juros Desp. c/terreno

INDICADORES TIR ; MTIR VPL Maior Exposio Payback Curva de saldos Ponto de Equilbrio Lucro dinmico

ESTUDO DINMICO

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ANLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS INDICADORES DE VIABILIDADE Nmeros utilizados como base para definir os critrios de deciso do empreendedor
RELACIONADOS COM O RETORNO Valor Presente Lquido (VPL), para verificar quanto se ir ganhar vista, descontando-se o custo do capital ndice de Lucratividade (IL), para medir a margem de lucro sobre o total de custos e despesas Taxa interna de retorno (TIR), para medir o ganho proporcional peridico futuro RELACIONADOS COM O INVESTIMENTO Exposio Mxima, definir o valor mximo do investimento Tempo de Retorno(payback), medir o tempo em que o capital investido demora a retornar
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ANLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS
CUSTO DE CAPITAL PRPRIO TX. APLICAO SEM RISCO PRMIO

CUSTO DE CAPITAL TAXA DE OPORTUNIDADE CUSTO MDIO PONDERADO DE CAPITAL

Onde: FCt - Valor do Fluxo de Caixa no perodo t I - Taxa de Desconto t - Nmero do perodo

QUAL O IMPACTO DO PLANEJAMENTO NO RESULTADO????

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O FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO
Demonstrativo visual das receitas e despesas distribudas pela linha do tempo futuro

1. PRINCIPAIS DESPESAS EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

CRONOGRAMA FSICO FINANCEIRO

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O FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO
Demonstrativo visual das receitas e despesas distribudas pela linha do tempo futuro

1. PRINCIPAIS RECEITAS EM EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS

Ingressos (+) :
Vendas Captao de recursos Receitas Financeiras (Juros Ps Chaves)

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FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO
Demonstrativo visual das receitas e despesas distribudas pela linha do tempo futuro Terreno / Projetos / Publicidade / Comisso/ OBRA
Fluxo de Caixa Resultante (Receita Despesa)

Curso Construo Enxuta Aplicao dos Conceitos de Construo Enxuta

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FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO
Caractersticas do Fluxo de Caixa de Empreendimentos Imobilirios 100% das despesas 70% a 65% das receitas

Final da obra 30% a 35% das receitas

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FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO
Fatores que Influenciam o Fluxo de Caixa de Empreendimentos Imobilirios
Dimensionamento do produto frente ao mercado alvo

Velocidade de Vendas

Custo de Obra

Eficincia do Sistema Produtivo

Prazo de Obra

Planejamento / Metodologia Construtiva / Logstica Permuta x Pagamento em Dinheiro

Forma de Aquisio do Terreno

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EXERCCIO 04 IMPACTO DO SISTEMA PRODUTIVO NO RESULTADO DO NEGCIO SIMULAR, BASEADO EM FLUXO DE CAIXA REAL, O RESULTADO PARA O MESMO EMPRENDIMENTO UTILIZANDO O SISTEMA DE ALVENARIAS ESTRUTURAIS E ESTRUTURA EM CONCRETO ARMADO

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A IMPORTANCIA DO FLUXO DE CAIXA AUXILIO NAS DECISES FINANCEIRAS DA EMPRESA

Curso Construo Enxuta Aplicao dos Conceitos de Construo Enxuta