Lista de verificao de arrendamento de imveis

A lista de verificao de arrendamento de imveis aborda alguns dos problemas mais comuns que ocorrem quando um arrendamento est sendo negociado. Aps examin-la, voc estar em posio de entender o que deve ser observado em qualquer arrendamento de imveis. Antes de arrendar um imvel, pea a seu advogado que examine a documentao. n Natureza e durao do arrendamento. Determine a durao do arrendamento e data de ocupao pelo locatrio. O arrendamento ser um arrendamento lquido? Quais so as obrigaes do locador? Aluguel. No contrato, verifique o valor do aluguel e quando e como ele dever ser pago. Se o locatrio transferir para outra data, qual ser o valor para este perodo? Clusula de ajuste. Uma vez que a maioria dos arrendamentos comerciais contm uma clusula de ajuste, determine se o ajuste est indexado a aumentos reais nos custos operacionais ou a algum ndice. Concorrncia. No caso de um arrendamento de espao para vendas a varejo, como uma loja em um centro comercial, pode haver restries quanto ao direito do proprietrio de alugar o espao vizinho, para negcios semelhantes aos negcios do locatrio. As restries so sensatas? Quais so os direitos do locatrio caso o locador viole alguma clusula do contrato, reduzindo, assim, o valor do arrendamento para o locatrio? Renovao. Existe uma opo de renovao e quais so as condies? Qual ser o aluguel de cada perodo de renovao? Como a opo de renovao deve ser exercida? Sublocao. O locador tem o direito de sublocar a propriedade ou transferir o arrendamento? O que necessrio antes que o locador possa sublocar? Espao. O que o proprietrio considera como metro quadrado rentvel pode ser bem diferente do que o inquilino considera como metro quadrado til. Designers e arquitetos podem sempre economizar projetando a instalao para se ajustar ao espao eficientemente. O local das colunas, janelas e mainis em um prdio pode afetar as necessidades de espao total do inquilino. Determine se o contrato fornece uma opo para espao adicional. dado ao locatrio o direito de recusar quando houver espao adicional disponvel? Outros inquilinos podem ser movidos quando houver espao adicional disponvel para que a rea do locador seja contgua? Taxas e despesas. Determine quem responsvel pelas taxas do imvel. Se o locatrio concordar em pagar somente os aumentos, existe um valor mximo declarado? Quem paga pela manuteno e servios gerais? Se for o locatrio, ele tem a liberdade de contratar quem quiser para efetuar esses servios ou isso dever ser feito por meio do locador? Quem responsvel por reparos estruturais ou extraordinrios ou modificaes? Construo. O locador garante que a construo est de acordo com todas as leis e codificaes jurdicas e reembolsar o locatrio pela correo de qualquer violao? O locatrio tem o direito de inspecionar o imvel antes da execuo do contrato e antes de tomar posse? Existe estacionamento adequado e outros recursos relacionados ao transporte? Adendo. O espao quase nunca alugado por inquilinos importantes na situao em que se encontra, seja a construo nova ou antiga. A adequao das instalaes s especificaes mutuamente combinadas acompanhada por um adendo. O adendo um texto anexado ao contrato feito entre o proprietrio e o inquilino descrevendo o que deve ser construdo, quem paga pelo trabalho e como, o prazo de concluso e quem ser o responsvel caso haja atrasos ou o custo exceda o oramento inicial, etc. Zoneamento. A que zona a construo pertence e o uso a que se destina o imvel permitido? Existem clusulas ou restries sobre a propriedade? Facilitaes? Quais so as facilitaes ao proprietrio sobre o imvel adjacente para que ele possa utilizar, da

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maneira mais adequada, a propriedade alugada? n Responsabilidades e seguro. Quem o responsvel por indenizaes de seguro e quais so os limites? Quem o responsvel por seguro contra roubo, incndio e outros acidentes? Qual o combinado entre as partes sobre a responsabilidade por danos causados a pessoas ou propriedade? O locador deve examinar cuidadosamente as clusulas contratuais. O locador pode estar disposto a reembolsar o proprietrio por quaisquer danos que tenha causado, mas no estar disposto a isentar o proprietrio por danos causados pelas prprias aes do proprietrio. Nas clusulas contratuais, o proprietrio s dever ser indenizado por danos causados pelo locador dentro do espao alugado. Direitos do inquilino em caso de falncia do proprietrio. O medo de muitos inquilinos com pequenas empresas que o locador principal, em um shopping center, por exemplo, encerre suas atividades ou no renove o contrato (fiquem no vermelho). Em um clima econmico onde grandes lojas de departamentos esto pedindo falncia e fechando suas portas, ficar no vermelho um grande problema. Uma soluo negociar uma clusula que d ao inquilino o direito de fechar sua loja ou obter uma reduo considervel no aluguel, caso o inquilino principal ou outros inquilinos fiquem no vermelho. A definio de ``inquilino principal'' geralmente uma questo insignificante; a definio de ``outros inquilinos'' pode ser em termos do total de metros quadrados ocupado por outros inquilinos. Solvncia do proprietrio. O locador cumpre suas promessas? Quando h depresso no mercado imobilirio, construtores e proprietrios enfrentam problemas financeiros que podem impedi-los de cumprir as promessas feitas. Destruio ou condenao. O locador obrigado a reconstruir se a propriedade for destruda? O que destruio? Haver abatimento no aluguel? O locatrio pode romper o contrato aps a destruio total ou parcial das benfeitorias? Quais so os direitos das partes se uma parte ou toda a propriedade for assumida por um domnio eminente? Resciso. Quais so as obrigaes do locatrio quanto s condies da propriedade no fim do prazo de arrendamento? Pequenas eroses e desgastes so excludos da obrigao do locatrio em devolver a propriedade em bom estado? Perda. A causa de aes relacionadas perda uma alegao feita pelos proprietrios contra inquilinos por uso imprprio da propriedade. Nas leis de alguns estados, a alegao persiste aps a venda da propriedade, para que o proprietrio antigo possa recuperar a diferena entre o valor real e o valor da venda. Para evitar esse resultado, o contrato deve determinar que o proprietrio abra mo de quaisquer reclamaes no caso de venda. Opo de compra. O contrato oferece ao locatrio a opo de comprar a propriedade alugada? Qual o preo e quando e como essa opo deve ser exercida? Prazo de carncia. Existem prazos de carncia por padro em aluguis ou outras condies no contrato? Qual a durao dos prazos de carncia? Aplicao das normas. So especificadas indenizaes por violao de vrias condies do contrato? E quanto s taxas do advogado referentes a aes para fazer cumprir as clusulas contratuais? Data de incio do arrendamento. No incomum que o incio de um contrato de locao seja em uma data relacionada a um evento externo, como, por exemplo, a concluso das benfeitorias ou quando o inquilino atual deixar o imvel. Assim que a data de incio determinada, as partes devem assinar uma alterao contratual estabelecendo aquela data ou a data de incio para pagamento do aluguel. Isso evitar que surjam futuros problemas, como data do trmino e os perodos base para determinar os aumentos no aluguel. Devese valer da arbitragem para soluo de qualquer disputa ou se uma das partes se recusar a assinar a alterao. Para evitar tticas demoradas, uma medida simples determinar que a parte perdedora pague os custos da arbitragem, inclusive os honorrios legais. Representaes e garantias. O proprietrio pode pedir que o inquilino concorde em abrir

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mo de qualquer garantia implcita ou aceite as instalaes tais como esto, sem representao ou garantia de suas condies ou histrico. Em qualquer um dos casos, tal clusula impedir que o inquilino responsabilize o proprietrio por perdas atribudas a ele. Um inquilino que ainda queira alugar o espao sob tais condies deveria, pelo menos, solicitar uma representao especfica do proprietrio, referente a qualquer problema j do conhecimento do proprietrio, e pedir a realizao de testes de pr-arrendamento por um perito independente. n Restries de uso. A natureza do futuro uso das instalaes pelo inquilino pode levar o proprietrio a impor limites ou diretrizes. Isso se aplica especificamente quando os planos do inquilino so, por exemplo, usar equipamentos ou qumicos que emitam poluentes txicos. Melhorias. O inquilino pode querer efetuar melhorias no local que podem ser valiosas para ele, mas no para futuros inquilinos. Determine as condies para essas melhorias. Direito de entrada. Pode ser do interesse das partes, proprietrio e inquilino, que o proprietrio tenha permisso de entrar no local quando for necessrio, a despeito da inconvenincia causada ao inquilino, mesmo que seja necessrio fechar para reformas. O inquilino deve cooperar nessas situaes. O abatimento no valor do aluguel deve ser considerado, caso seja necessrio fechar o imvel. Apropriao de despesas Uma questo relacionada , em que situaes o proprietrio pode tratar como despesa os custos de teste peridico e modificaes para corrigir os problemas. Claramente, instalao ou substituio dos sistemas de resfriamento e aquecimento so benfeitorias importantes. Custos de manuteno como, por exemplo, limpeza e manuteno de filtros, seriam gastos operacionais. Alguns custos, como teste peridico e modificaes menos importantes nos sistemas, podem no estar claramente especificados. Do ponto de vista do inquilino, custos com trabalho feito antes da mudana devem ser considerados gastos operacionais. Despesas com teste peridico e custos de pequenas modificaes, at um limite especfico, podem ser aceitas pelo inquilino como despesas operacionais. Relatrios governamentais. Em vrias leis locais, estaduais e federais, proprietrios e inquilinos podem ser solicitados a informar a uma agncia governamental o armazenamento, uso ou liberao de substncias perigosas. No contrato, as partes devem concordar em cumprir tais leis e a fornecer outra parte uma cpia do relatrio, dentro de um perodo especificado aps a entrega. O proprietrio tambm deve concordar em fornecer ao inquilino, dentro de um perodo especificado aps o recebimento, uma cpia dos relatrios feitos por qualquer outro inquilino do imvel. Conformidade legal. O proprietrio pode incluir uma clusula onde o inquilino seja obrigado a cumprir todas as leis federais, estaduais e locais presentes e futuras, incluindo futuras leis ambientais que afetem o local alugado, a empresa do inquilino ou qualquer atividade ou condio que envolva as instalaes; a modificar, reduzir ou cessar qualquer atividade que no esteja de acordo; e a instalar sistemas de controle de poluio, equipamentos e dispositivos de segurana..

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