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FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS ESCUELA DE DERECHO CONTRATO DE LOCACION O ALQUILER EN REPUBLICA DOMINICANA *****///:::--------------------------------------------------------------::: \\\***** CORTESA DE: JOS BATISTA

Una gran parte de nuestra poblacin usa bienes que pertenecen a otros, es por eso la importancia social del contrato de Alquiler o Locacin, el cual afecta de una forma directa la familia en tal situacin.

EL CONTRATO DE LOCACION DEFINICIN El contrato de Locacin o arrendamiento Es aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a otra el uso y goce de un objeto, durante un tiempo determinado y por un precio convenido de antemano. En la prctica este concepto genrico se aplica a todo aquello que implique el alquiler de un bien, sea ste mueble o inmueble. Otra acepcin muy parecida sera: El arrendamiento o locacin es un contrato por el cual una persona se compromete a proporcionar a otra el goce temporal de una cosa mediante un precio proporcional al tiempo. Desde el antiguo derecho romano el contrato de arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de derechos reales: entre el arrendador y el arrendatario no se originaba sino relaciones de obligaciones, sin derecho real.

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En otras palabras, con la celebracin del contrato de alquiler el propietario solamente transfiere el derecho de ocupacin y el usufructo o goce del inmueble, pero retiene el derecho de propiedad sobre el mismo. REGIMEN LEGAL El contrato de locacin est reglamentado por las disposiciones contenidas en los artculos 1708 al 1762 del Cdigo Civil, pero por mandato del artculo 1134, del Cdigo Civil, las partes pueden acordar clusulas y situaciones distintas a las contenidas en estos artculos, bajo la condicin de que no sean violatorias al orden pblico y las buenas costumbres. CLASIFICACION DEL CONTRATO DE LOCACION El Cdigo Civil considera dos clases fundamentales de locacin: 1.- El Contrato de Locacin de cosas 2.- El Contrato de Locacin de obras, EL CONTRATO DE LOCACIN DE COSAS, por el cual una de las partes se obliga a permitir el disfrute a la otra de un bien durante cierto tiempo, y por un precio determinado que ste se obliga a pagar; y EL CONTRATO DE LOCACIN DE OBRAS , mediante el cual una de las partes se obliga a realizar algo por la otra, mediante un precio convenido. Sin embargo, el mismo Cdigo Civil aclara que existen muchas clases particulares de locacin. Al respecto, en su artculo 1711, dispone que "estas dos clases de locacin se subdividen adems en muchas especies particulares. Se llama alquiler, el de casas y muebles; arrendamiento, el de las haciendas rurales; salario, el del trabajo o servicio; aparcera, el de los animales, cuyo provecho se divide
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entre el propietario y aquel a quien se les confa; los jornales, destajos o ajustes alzados, para ejecutar una obra mediante un precio determinado, es tambin locacin, cuando se suministra el material por la persona que hace la obra. Estas tres (3) ltimas clases se sujetan a reglas particulares". Como podemos ver, el contrato de locacin refirase a cosas y obras, y cada una de estas categoras se subdivide en especies particulares, pero el contrato que nos interesa tratar aqu es el que se refiere al alquiler o arrendamiento de inmuebles. CONDICIONES REQUERIDAS POR LA LEY PARA LA FORMACIN Y VALIDEZ DE LOS CONTRATOS DE ALQUILER O LOCACIN Al igual que todos los contratos, el Cdigo Civil, establece las condiciones esenciales para su celebracin, las cuales son: 1.- El consentimiento de las partes, que se obligan una respecto a la otra, sin la cual sera nulo de pleno derecho; 2.- La capacidad legal de las partes para contratar, es decir ser dueo o tener poder legal o especial para celebrar el contrato, tener la edad requerida por la ley, y an teniendo la edad requerida, no estar interdicto o imposibilitado legalmente para ello; 3.- La existencia de un objeto cierto que forme la materia; y 4.- Una causa lcita; es decir que no contravenga la ley, ni a las reglas del orden pblico ni las buenas costumbres. EL LIBRE CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES EN RELACION AL PRECIO DEL ALQUILER Existe libre consentimiento de las partes para concertar el precio del inquilinato, no obstante la existencia de las disposiciones del artculo 1 de la ley 38, del 24 de octubre de 1966, que dispone una escala de precios conforme al valor del inmueble.
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Debido a la fluctuacin del valor de la moneda dominicana y al aumento en el valor de los inmuebles, dicha regulacin legal ha quedado en desuso, en razn de que los precios previstos en la citada ley 38 (con un mximo de RD$35,000.00) no se corresponden con el valor real de los inmuebles hoy da.

DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS ------------------------------------------------------------------------------DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS ENTRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EL CONTRATO DE VENTA. Semejanzas. En ambos contratos tienen que conjugarse los elementos generales necesarios e indispensables para la validez de los contratos (consentimiento y capacidad de las partes, causa lcita y objeto cierto). Tanto el contrato de venta como el de arrendamiento son consensuales, en razn de que en su formacin no estn sometidos a ningn requerimiento especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forman por el slo consentimiento de las partes, expresado de cualquier manera. Son contratos sinalagmticos, porque al momento de la suscripcin las partes contraen obligaciones recprocas. Diferencias.- La venta transfiere el derecho de propiedad de los bienes vendidos al adquiriente, mientras que en el arrendamiento el arrendador transfiere al arrendatario los derechos de uso y goce, durante un tiempo determinado. En el contrato de venta las obligaciones del vendedor y del comprador son de ejecucin instantnea: el vendedor entrega el objeto vendido y el comprador paga el precio acordado.

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En el contrato de arrendamiento la ejecucin es de carcter sucesivo, pues el cumplimiento se extiende durante toda la vigencia del contrato. Aunque ambos tipos de contratos garantizan privilegios al vendedor y al arrendador, se diferencian en que los privilegios del arrendador son de carcter mobiliario y estn previstos por el art.2102 de nuestro Cdigo Civil Mientras que los privilegios del vendedor son de carcter inmobiliario y se encuentran sealados en el art.2103 de nuestro Cdigo Civil.

DIFERENCIAS Y SEMEJANZAS ENTRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EL USUFRUCTO. Semejanzas.- Entre el arrendamiento y el usufructo la similitud esencial radica en el hecho de que ambas instituciones jurdicas confieren a una de las partes, por tiempo determinado, el derecho de usar un bien sobre el cual no posee un derecho de propiedad. Diferencias.- La constitucin del usufructo conlleva el desprendimiento de un derecho real, mientras que el arrendamiento o alquiler slo confiere al arrendatario o inquilino un derecho personal y mobiliario sobre la cosa arrendada. Adems, el usufructo se extingue por la muerte del usufructuario, mientras que el arrendamiento, por el contrario, no se extingue con la muerte de alguno de los titulares. DIFERENCIAS ENTRE EL ARRENDAMIENTO Y EL DEPSITO DIFERENCIAS.El contrato de depsito es esencialmente gratuito, mientras que el arrendamiento se efecta a ttulo oneroso. Adems, el contrato de depsito es un contrato real, en el cual slo excepcionalmente se autoriza al depositante el disfrute de la cosa depositada.
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El arrendamiento, por el contrario, es un contrato consensual, y el provecho de la cosa es imprescindible para su existencia.

DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y EL PRSTAMO DE USO (COMODATO) DIFERENCIAS.El arrendamiento se diferencia del prstamo de uso porque EL ARRENDAMIENTO es a ttulo oneroso, EL PRSTAMO de uso es a ttulo gratuito.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE INQUILINATO Las caractersticas del contrato de inquilinato son: 1.- Es un contrato Consensual, 2.- Es un Contrato Sinalagmtico, 3.- Es un Contrato Oneroso, 4.- Es un Contrato de Cumplimiento Sucesivo, 5.- Es un contrato Conmutativo, ES UN CONTRATO CONSENSUAL, es decir, que su formacin no est sometida a ningn requisito especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forma por el slo consentimiento de las partes, expresado en cualquier forma. (El solus consensus obliga). De manera que basta con que se produzca un acuerdo con respecto al inmueble, al precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de alquiler, de donde se desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.
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ES UN CONTRATO SINALAGMTICO, porque supone obligaciones alternas a ser cumplidas por cada una de las partes, aplicndose en el mismo las reglas del "non adimpleti contractus" (si tu no cumples, yo tampoco), propia de la teora del riesgo y de la resolucin judicial. En lo relativo a la excepcin non adimpleti contractus tanto la jurisprudencia francesa como la dominicana han estado de acuerdo en no aprobar la misma en materia de alquileres, alegando que este es un contrato sinalagmtico imperfecto y que, adems, sera permitir un desorden en provecho del inquilino si ste no pagara alegando reparacin del inmueble dado en alquiler. En resumen, podemos afirmar que en la suscripcin y formacin del contrato de inquilinato se generan obligaciones recprocas: de una parte, el propietario se obliga a entregar y a permitir gozar el uso del inmueble durante el tiempo que dure el contrato de inquilinato y el inquilino se obliga a pagar el precio convenido. ES UN CONTRATO ONEROSO, porque el alquiler supone el pago de una determinada suma de dinero, es decir, un precio que es uno de los elementos esenciales para la validez de este tipo de contrato, de tal manera que el uso que otorga el propietario al inquilino sobre el inmueble dado en alquiler est condicionado al pago de un precio convenido entre las partes. La falta de este elemento, es decir del precio, que es el elemento sine qua non del contrato, lo vicia de nulidad, y en consecuencia acarreara la realizacin de otro contrato a ttulo gratuito. En nuestro pas con relacin al precio se han experimentado algunas frmulas que van desde el pago en moneda extranjera o con ndices mviles, tomando en consideracin las tasas de cambio de moneda de otras latitudes, para evitar que la depreciacin de la moneda nacional afecte los niveles de precios ajustados originalmente.

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Nuestra Constitucin prohbe y anula cualquier contrato que obligue al pago en moneda extranjera, y en este sentido se ha pronunciado la honorable Suprema Corte de Justicia. ES UN CONTRATO DE CUMPLIMIENTO SUCESIVO, aunque en principio los contratos estn afectados por trminos o condiciones las legislaciones especiales en la materia suelen conceder determinados derechos al inquilino para mantenerse en los lugares alquilados, ms all del trmino fijado contractualmente, lo que hace parecer en la prctica que estos contratos son por tiempo indefinido, y es entonces cuando cobra inters este carcter que supone el cumplimiento de las obligaciones alternas del contrato hasta la entrega y descargo de las partes, exceptuando la relacin del fiador que goza del beneficio de la excusin al trmino fijado. En pocas palabras, podemos decir que el contrato de inquilinato es de cumplimiento sucesivo porque las partes estn obligadas a realizar y cumplir sus obligaciones durante toda la vigencia de dicho contrato. ES UN CONTRATO CONMUTATIVO, porque las partes pueden percibir las ventajas al momento de suscribir el Contrato de Alquiler. QUIENES PUEDEN DAR EN ALQUILER En principio puede dar en alquiler el propietario, o la persona a quien este le otorgue poder para ello; pero el Cdigo Civil de manera dispersa contiene disposiciones que le reconocen la capacidad legal de ciertas personas que no obstante no poseer la calidad de propietarios pueden dar en alquiler un inmueble entre los cuales se cuentan: 1.- El Propietario. 2.- El Esposo. 3.- Los Tutores. 4.- Los Usufructuarios 5.- Los Menores emancipados
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EL PROPIETARIO. Es el poseedor del derecho de propiedad sobre el inmueble alquilado, est amparado por un ttulo de propiedad o sea un poseedor de buena fe. En muchos casos, el propietario otorga poder a otra persona para que en su nombre y en su presentacin proceda a arrendar el inmueble, y en otros casos esos poderes recaen en manos de Administradores, a quienes el propietario les confiere poder para arrendar, cobrar y desalojar si fuere necesario el inmueble de su propiedad. EL ESPOSO. El Cdigo Civil dispone que corresponda al marido la administracin de los bienes personales de la mujer. Puede realizar por si mismo todas las acciones mobiliarias y posesorias que correspondan a la mujer. Es por eso que el esposo casado bajo el rgimen de la comunidad de bienes tiene facultad para alquilar el inmueble propiedad de su esposa. En caso de disolucin de la comunidad, sea por divorcio o muerte, la mujer o sus herederos, no estn obligados por los arrendamientos hechos por el marido por un perodo mayor de nueve aos, sino por el tiempo que queda para vencerse el plazo de arrendamiento. Ahora bien en cuanto a los arrendamientos hechos por un perodo menor de nueve (9) aos y mayores de tres (3) aos antes del plazo de su vencimiento si se trata de bienes rurales y luego de dos (2) aos para fincas urbanas, quedan sin efecto, a menos que su ejecucin no haya empezado antes de la disolucin de la comunidad.

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LOS TUTORES. Los Tutores tienen facultad para dar en arrendamiento los bienes inmuebles propiedad de los menores bajo su guarda. Ahora bien, no pueden tomar en arriendo el inmueble, salvo autorizacin otorgada al protutor por el Consejo de familia. Esta facultad para arrendar los bienes de un menor de edad cesa cuando dicho menor es emancipado o cumple la mayora de edad. En tales casos, el arrendamiento ser regido por las reglas establecidas por el legislador en nuestro Cdigo Civil.

LOS USUFRUCTUARIOS Tiene libre disposicin de arrendar los bienes inmuebles, por un perodo igual al que establece el Cdigo Civil en el ttulo del Contrato de Matrimonio y los derechos respectivos de los esposos.
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LOS MENORES EMANCIPADOS Por principio jurdico, los menores de edad no tienen capacidad legal para celebrar ningn tipo de contratos, excepto aquellos que han sido emancipados. En materia de contratos relativos a inquilinatos, los menores emancipados slo tienen capacidad para celebrar contratos de arrendamientos cuya duracin no exceda de nueve (9) aos. OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O ARRENDADOR El arrendador esta obligado frente a su inquilino, sin necesidad de estipulacin particular, a lo siguiente:

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1.- Entregar la cosa arrendada al arrendatario. 2.- Conservar la cosa arrendada a fin de que sirva a los fines del arrendamiento. 3.- Garantizar al arrendatario el libre disfrute de la cosa arrendada. 4.- Dar garanta al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada. 5.- Responder frente al arrendatario por los daos o prdidas sufridos por l a consecuencia de los vicios o defectos de la cosa arrendada. 6.- Indemnizar al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo propietario solicite su expulsin. 7.- Entregar al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposicin el objeto del contrato de inquilinato. La entrega de las llaves de la casa alquilada, es una expresin formal del cumplimiento de esta obligacin. 8.- Conservar la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada. Por ser el contrato de inquilinato, de cumplimiento sucesivo, el propietario est obligado a realizar todas las reparaciones al inmueble, para que la comodidad que debe disfrutar el inquilino no se vea disminuida. La obligacin de conservacin no obliga al propietario en caso de destruccin parcial o total del inmueble alquilado, por caso fortuito o de fuerza mayor, o culpa del inquilino, quien deber reconstruirlo. Sin embargo, nuestros reglamentos sanitarios son rigurosos y las condiciones de salubridad e higiene del inmueble estn a cargo del dueo de la casa. Tambin consideramos vlidas las clusulas que ponen a cargo del inquilino el pago de los servicios pblicos, agua, luz, telfono, etc. Por ltimo es prudente sealar que en la prctica suele suceder que el inquilino que habita una vivienda de poco valor y por consiguiente de muy bajo alquiler (pago) y en conocimiento de la obligacin del propietario de hacer las reparaciones que propendan a la habitabilidad en condiciones ptimas del inmueble alquilado, lo que amerita una inversin que en la mayora de los casos no puede realizar el propietario y en consecuencia da la libertad de hacerla al inquilino, contemplando dicha inversin como pago por anticipado del inmueble alquilado.
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OBLIGACIN DE GARANTA POR LOS VICIOS OCULTOS El artculo 1721 del Cdigo Civil seala de manera clara, precisa y concisa que: "se debe dar garanta al inquilino de todos los vicios y defectos de la cosa alquilada que impidan su uso, an cuando los conociere el inquilino en el momento de suscripcin del contrato de inquilinato. Pero si de estos vicios o defectos resultare alguna prdida para del inquilino, estar obligado el propietario a indemnizarle. El propietario debe dar garanta por los vicios ocultos que tenga el inmueble, y que impidan o disminuyan el uso del arrendamiento, de conformidad con su destino.

GARANTA AL INQUILINO DEL LIBRE DISFRUTE DE LA COSA ARRENDADA El propietario del inmueble alquilado est obligado a garantizar al inquilino que no ser perturbado en el ejercicio de su derecho y en el pacfico disfrute del inmueble, ni de hecho ni de derecho. La perturbacin de hecho resulta de cualquier actividad del propietario, que turbe al inquilino en el goce pacfico de la cosa objeto del contrato de alquiler, tales como la entrada en la casa del inquilino sin su aquiescencia, etc. La perturbacin de derecho pueda darse en caso de que el propietario alquile parte de la casa alquilada al inquilino originario a otro que establezca trabajo o actividad que ponga en peligro la salud del inquilino original. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL INQUILINO OBLIGACIONES.El contrato de inquilinato, sea verbal o escrito, impone al inquilino una serie de obligaciones, las cuales debe cumplir, y de no hacerlo entonces estara violando el contrato. El artculo 1728 del Cdigo Civil describe las obligaciones que gravitan sobre el inquilino o arrendatario, las cuales son:
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1.- Usar la cosa alquilada como buen padre de familia , 2.- Pagar el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazos convenidos. 3.- Devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibi , 4- Responder por los daos y prdidas sufridas por el inmueble durante su posesin, 5.- Responder en caso de incendio, salvo caso de fuerza mayor . 6.- Responsabilidad del Inquilino USAR LA COSA ALQUILADA COMO BUEN PADRE DE FAMILIA, lo que quiere decir, darle a la cosa arrendada un uso racional, conforme a sus condiciones propias, el destino y el objeto para el cual fue entregada en arrendamiento, y a falta de convencin debe darle el uso que se deduzcan de las circunstancias, apegados al sentido comn y a las buenas costumbres. PAGAR EL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO EN LA FORMA, LUGAR Y PLAZOS CONVENIDOS. El contrato de inquilinato supone de parte del inquilino la obligacin de pagar una determinada suma de dinero, que bien puede hacerse en dinero lquido o en naturaleza, segn sea lo convenido entre las partes. DEVOLVER EL INMUEBLE EN LAS MISMAS CONDICIONES QUE LO RECIBI, exceptuando los deterioros que pudiera sufrir por vejez o causa mayor, salvo prueba en contrario. RESPONDER POR LOS DAOS Y PERDIDAS SUFRIDAS POR EL INMUEBLE DURANTE SU POSESIN , salvo que no sea por culpa suya. RESPONDER EN CASO DE INCENDIO, SALVO CASO DE FUERZA MAYOR. En caso de varios inquilinos, ser responsable el que ocupe la habitacin donde se inici el siniestro. RESPONSABILIDAD DEL INQUILINO: los deterioros y prdidas que sucedan por causa de las personas de su casa, o por la de subarrendamientos realizados por l. Como pudimos observar no slo el propietario est obligado a conservar el inmueble dado en alquiler, sino tambin del inquilino, quien debe entregarlo al momento de la expiracin del contrato, en buen estado.
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En este sentido se distinguen dos situaciones distintas: cuando el propietario haya levantado, antes de iniciarse el inquilinato, un acto contentivo de las condiciones en que fue entregado el inmueble y a la expiracin del inquilinato se han producido deterioros por causa del inquilino en esta circunstancia el inquilino est obligado a entregar la cosa en el estado que le fue entregada, salvo si los deterioros sobrevinieran a consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor, en cuyo caso para poder eximirse de responsabilidad deber aportar las pruebas de estas circunstancias. Debemos afirmar sin ningn tipo de reservas que la obligacin fundamental que pesa sobre del inquilino es la realizacin del pago de los alquileres vencidos en los plazos convenidos en el contrato de inquilinato. DERECHOS DEL INQUILINO.El inquilino de un inmueble tiene libre disfrute del mismo, por lo que tiene derecho, entre otras cosas: 1ro.- a no ser molestado en el disfrute del dominio til del inmueble (artculo 1726); esto es, a realizar todas las actividades que no colidan con el orden pblico y las buenas costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato y hacer todas conexiones e instalaciones que hagan habitable el inmueble, sin que estas cambien la estructura fsica del mismo, 2do.- a ocuparlo junto a su familia y cnyuge, aunque al momento del contrato no haya estado casado. POSIBILIDADES DEL PROPIETARIO CUANDO EL INQUILINO INCUMPLE SUS OBLIGACIONES.Cuando del inquilino incumple sus obligaciones, el propietario posee varios medios para garantizar su derecho: 1.- Solicitar la resolucin judicial del contrato, con la consecuente expulsin del inquilino. 2.- El derecho de retencin, que permite al locador o arrendador rehusar la entrega del inmueble alquilado hasta que el arrendatario o inquilino haya pagado la suma a que se comprometi.
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3.- Proceder de conformidad con el artculo 2102 del C.C., sobre los bienes que guarnecen los lugares alquilados. 4.- Cuando el inquilino ha efectuado depsito y fianza puede retenerlas hasta que se realice el pago. 5.- Cuando el contrato ha sido suscrito por un fiador solidario, por ser ste un codeudor, puede persegursele para obtener el cobro de los alquileres adeudados. El artculo 1728 del Cdigo Civil impone al inquilino la obligacin de usar la cosa alquilada segn el destino previsto, el uso predeterminado en el contrato, por las partes suscribientes, o en su defecto los jueces deben intuir la intencin de los contratantes debido al poder soberano de apreciacin de los jueces. El artculo 1729 del Cdigo Civil es claro al sealar que cuando el inquilino le da un uso distinto a la casa alquilada, el propietario puede pedir la rescisin del contrato. Pero adems, nuestra legislacin prohbe al inquilino la instalacin de negocios o la realizacin de actividades en el inmueble alquilado que estn reidas con la moral o sean contrarias al orden pblico.
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PARTES IMPORTANTES EN LA FORMACION DEL CONTRATO DE INQUILINATO El contrato de inquilinato, al igual que todos los contratos y convenciones que efecten las personas, para ser reputado como vlidos deben estar sometidos a los requisitos generales establecidos en el artculo 1108 del Cdigo Civil dominicano. De manera que las partes o elementos importantes en la formacin del contrato de alquiler son: 1.- Una cosa que sea objeto del contrato de alquiler, es decir, un inmueble. 2.- Dos o ms personas que tengan la capacidad necesaria para celebrar el contrato, es decir, un propietario o una persona que ejerza tal calidad, y un inquilino.
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3.- El libre consentimiento de las partes, es decir, libre de vicios. 4.- Que el contrato sea efectuado por cierto tiempo. 5.- Que se establezca un precio o alquiler convenido por las partes. Debido a que el contrato de alquiler es un acto administrativo y no de enajenacin, de lo que resulta la capacidad de los menores emancipados, los prdigos, los administradores de los bienes de otro, como es el caso del marido, el tutor, etc., Para consentir un contrato de alquiler es necesario tener en cuenta: 1.- Condiciones o Clusulas del Contrato 2.- El Precio del Alquiler CONDICIONES O CLUSULAS DEL CONTRATO.- Son las prohibiciones y obligaciones a que se somete al inquilino en cuanto al uso del inmueble, o sea, se estipula si es para uso Comercial o para habitarla con la familia, as como en cuanto a las reparaciones y mejoras, etc. EL PRECIO DEL ALQUILER.- El precio del alquiler de un inmueble puede ser fijado libremente por consenso de las partes, salvo de que se trate de aumento del mismo o el caso en que el valor del inmueble est por debajo de la suma de Treinta y Cinco Mil Pesos (RD$35,000.00) CASOS EN LOS CUALES PROCEDE SOLICITAR LA REBAJA DEL PRECIO DEL ALQUILER La ley establece de manera expresa las causas en que el inquilino puede solicitar la rebaja del precio del inquilinato, pero dicha rebaja ser aplicada a partir de la resolucin que lo ordene, por lo que no opera con relacin a las mensualidades vencidas a esa fecha. El inquilino puede solicitar la rebaja del precio del arrendamiento, en las siguientes circunstancias: 1.- Cuando por caso fortuito se destruye parte del inmueble arrendado.

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2.- Cuando ha sido molestado en su disfrute, por una accin de un tercero relativa a la propiedad del inmueble, puede solicitar una rebaja proporcional en el precio, siempre y cuando haya denunciado esa perturbacin al propietario. 3.- En caso de reparacin urgente del inmueble, si los trabajos duran ms de 40 das, el inquilino puede solicitar la rebaja proporcional del precio.

CONTESTACIONES SOBRE EL PRECIO DEL ALQUILER Cuando el contrato es verbal y cuando el precio de un inmueble ocupado sea contradicho y no exista recibo para probarlo, se deber hacer mediante el juramento deferido al propietario, salvo que el inquilino requiera la tasacin por perito, en cuyo caso debe cubrir ste los gastos si se pasase del precio alegado. EL SUBARRENDAMIENTO EN SENTIDO GENERAL En principio y por mandato expreso de la ley el inquilino o arrendatario tiene el derecho de subarrendar el todo o parte del inmueble alquilado, salvo el caso de que se le haya prohibido de manera expresa en el contrato de inquilinato. Es vlido el arriendo de la cosa ajena porque ste solamente crea un derecho personal (un derecho de crdito) entre el propietario y el arrendatario, que de ninguna manera implica transmisin del derecho real de propiedad. Distinto al arrendamiento principal, el subarrendamiento no surte efecto, en principio, con respecto al arrendador. El arrendatario conserva su crdito contra el locatario principal, y sigue obligado para con ste, sin asumir ninguna obligacin en beneficio del subarrendador. As pues, el subarrendador no puede afectar al arrendador sino por efecto de la accin oblicua, si el locatario principal no satisface por s mismo las obligaciones resultantes del subarrendamiento.
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Siendo las disposiciones del artculo 1717 del Cdigo Civil una prerrogativa a favor del inquilino, vale deducir que no procede la demanda en desalojo por haberse subalquilado parte o la totalidad del inmueble a condicin de que el contrato de inquilinato se haya realizado verbalmente. El Subarrendatario en caso de incumplimiento de pago o de embargo de ajuar en virtud al artculo 819 del Cdigo de Procedimiento Civil, debe responder frente al propietario por el importe correspondiente a su subarrendamiento, y sin que pueda alegar pagos por adelantado. Los pagos hechos por el subarrendatario, ya sea en virtud de una clusula de su contrato, o como consecuencia de la costumbre establecida en el lugar, no se reputarn como anticipos. Son vlidas las clusulas que impongan la prohibicin absoluta de ceder el arrendamiento o la de subarrendar, y aquellas que no permiten cesiones o subarrendamientos sino con la aprobacin del arrendador. EL SUBALQUILER EN EL CONTRATO VERBAL Se presenta una situacin problemtica en el contrato verbal de inquilinato cuando el propietario se ve relacionado con personas diferentes a las que alquil su propiedad, debido a que su inquilino puede ceder o subalquilar el inmueble que ocupa a menos que se le prohba por escrito, segn lo establece el legislador en nuestro Cdigo Civil. Pero adems, este tipo de contrato presenta otros inconvenientes, tales como el aumento del precio del alquiler, las condiciones en que se entrega el inmueble a favor del inquilino ante un eventual comprador del inmueble, la duracin del contrato, etc. Pero es bueno aclarar que tanto el Cdigo Civil como algunas leyes adjetivas plantean algunas excepciones perniciosas relativas a los contratos verbales de inquilinato.

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LA GARANTA. El artculo 2102 del Cdigo Civil establece que el privilegio de los alquileres y arrendamientos de los inmuebles, son los frutos de las cosechas del ao, y el precio de todo el ajuar de la casa alquilada o del predio rstico. Es por eso que el artculo 1752 del Cdigo civil obliga al inquilino proveer la casa alquilada de muebles suficiente, a no ser que de seguridad para responder del alquiler. En virtud a esa garanta el arrendador puede por mandato del artculo 819 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil, previo mandamiento de pago y en caso de urgencia por autorizacin del juez de paz, trabar embargo conservatorio sobre los bienes muebles o frutos que guarnecen en la casa o finca arrendada. El artculo 1 de la Ley 4314, del 22 de Octubre del 1955, G. O. No. 7904 modificada por la Ley 1788 del 5 de febrero de 1988 exige a los propietarios y encargados de inmuebles, el depsito en el Banco Agrcola, las sumas que exijan como depsito, adelanto, anticipo o cualquiera que sea la denominacin para garantizar el pago de los alquileres o el cumplimiento de cualquier otra obligacin legal o convencional derivada del contrato. El prrafo I del referido artculo exige que el inquilino pague en dinero efectivo el valor equivalente a por lo menos un mes de alquiler en los contratos cuyo trmino de vencimiento sea de un ao; de dos meses, en los contratos de un ao y medio en adelante hasta dos aos; de tres meses cuando el contrato es por dos aos y medio o de tres aos, salvo que las partes acuerden una suma mayor. Esta garanta debe ser depositada en el Banco Agrcola de la Repblica Dominicana y muchas veces adems del depsito, los arrendatarios exigen la presentacin de un fiador solidario, para el caso de que del inquilino no tenga la solvencia econmica suficiente como para cubrir sus compromisos.

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EL TIEMPO DE VALIDEZ DEL CONTRATO El trmino es una condicin del contrato de inquilinato. Aunque no existe lmite para el trmino, todo ello queda evidenciado en los artculos 1709 y 1737 del Cdigo Civil, el primero cuando seala que una de las partes se obliga a permitir el disfrute a la otra durante cierto tiempo, y el segundo, cuando dice que el arrendamiento termina de pleno derecho a la expiracin del trmino fijado. LA TCITA RECONDUCCIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Es la creacin de un nuevo contrato de arrendamiento por voluntad de las partes, cuando el contrato por escrito ha terminado. Es como si fuera una renovacin de un contrato de locacin vencido resultante de que el locatario se mantenga en el bien alquilado sin que el propietario se oponga. Esta definicin resulta incompleta, toda vez que esta opera con la nica condicin de que el inquilino quede en el disfrute de la cosa, exista oposicin o no del arrendatario. Si al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le deja en posesin, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el artculo 1736, que hace relacin a los arrendamientos que se hicieron sin escrito. Para que pueda operar la tcita reconduccin hace falta que el inquilino se haya mantenido ocupando el inmueble y que el propietario no se haya opuesto a ello.

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Normalmente el propietario seala su oposicin dndole aviso al inquilino, en la forma establecida en el artculo 1736, lo cual no es indispensable para poner fin a un arrendamiento de duracin determinada, aunque su finalidad, pues, es de manifestar la intencin del propietario de no renovar el arrendamiento. La tcita reconduccin no prolonga el anterior arrendamiento; ms bien perfecciona un nuevo arrendamiento, que se presume concertado por duracin indeterminada sometido a todas las condiciones del arrendamiento primitivo, excepto la duracin, que es indeterminada. CARCTER DE PERPETUIDAD RELATIVO DEL CONTRATO DE INQUILINATO. En todo contrato de locacin suscrito de manera escrita se establece el trmino del mismo. Pero no obstante a esto, el artculo 3 del Decreto 4807 del 1959, le otorga al Contrato de Alquiler un carcter de perpetuidad relativa, toda vez que prohbe el desahucio de un inquilino por la llegada del trmino del contrato de Alquiler. En principio el propietario solamente puede demandar la rescisin del contrato, cuando del inquilino ha incurrido en una violacin a las disposiciones del contrato o a una incurrido en una de las faltas establecidas en el cdigo Civil. El propietario no puede rescindir el Contrato de Alquiler, aunque declare querer ocupar por s mismo la casa alquilada, no habiendo convenio en contrario. En caso de que las partes hayan convenido en el contrato que pueda el propietario venir a ocupar la casa, est obligado a notificar su intencin de hacerlo con una anticipacin de tres das a lo menos. Ahora bien, si el propietario necesita desalojar al inquilino, cuando el inmueble vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o por una de las personas establecidas en la parte final del artculo 3 del decreto 4807, del 1959, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparacin, reedificacin o nueva construccin, se debe solicitar el desahucio por ante el control de Alquileres de Casas y Desahucios.

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EL CONTRATO DE ALQUILER PUEDE SER ESCRITO O VERBAL CONTRATO ESCRITO Es aquel en el cual las condiciones que rigen la convencin con relacin al inquilinato estn consignadas por escrito en un acto que puede ser autntico. La importancia de este tipo de contrato radica, en que se pueden fijar de manera clara las condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar el uso, el precio, el tiempo y la relacin frente a terceros, como lo es el subalquiler. Adems, el contrato de alquiler escrito goza del beneficio que establece el artculo 1134 del Cdigo Civil, razn por la cual el documento resultante de la convencin es ley para las partes contratantes, y slo puede ser atacado cuando contravenga la moral, las buenas costumbres y algunos aspectos que nuestra Suprema Corte de Justicia considera de orden pblico y de inters social. Es cuando las condiciones de la convencin que rige la relacin del inquilinato estn consignadas en un acto, sea autentico o bajo firma privada. La importancia del contrato escrito radica, en que se pueden fijar de manera clara las condiciones que lo rigen, entre las cuales podemos destacar, el uso, el precio, el tiempo y la relacin frente a tercero, como lo es el sub-inquilinato. EL CONTRATO VERBAL La existencia del consenso entre las partes es suficiente para celebrar un contrato de inquilinato sin necesidad de suscribir las convenciones del mismo.

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Lo cual implica que no se requiere ninguna formalidad para la existencia del inquilinato, ms que la voluntad de las partes, quedando sus relaciones normadas por las disposiciones previstas por las leyes a este respecto. Pero este contrato puede producir los inconvenientes previstos en los artculos 1715, 1716 y 1717 del Cdigo Civil, en cuanto a la prueba o la existencia del mismo, en cuanto al precio y al subalquiler. NEGACIN DEL CONTRATO VERBAL Si una de las partes niega la existencia del contrato de inquilinato, solamente puede ser probado mediante el juramento deferido a la parte que lo niega, el testimonio es inadmisible, no importa que el precio sea nfimo. Es importante sealar que el artculo 1ro de la Ley 38 de fecha 24 de Octubre de 1966, fija el precio por alquiler de los inmuebles cuyo valor no excedan de la suma de treinta y cinco mil pesos, pero esta disposicin ha quedado implcitamente derogada debido al aumento del precio de los inmuebles. En caso de que del inquilino alegue ser propietario, el juez de paz debe ordenar el sobreseimiento de la demanda, hasta tanto el tribunal competente decida sobre la propiedad.

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LA RESCISIN, RESOLUCIN O RESILIACIN DEL CONTRATO. Es oportuno sealar la marcada diferencia que existe entre las terminologas rescisin y resiliacin. Aunque el Cdigo de Procedimiento Civil, el Cdigo Civil y el decreto 4807, utiliza el trmino rescisin de contrato, en cuanto a los efectos jurdicos de esta figura se est al frente de una resiliacin toda vez que la rescisin es una accin en nulidad del contrato por causa de una lesin; mientras que la resiliacin no est llamada a despojar el contrato de la eficacia jurdica. Los contratos de ejecucin sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido en el pasado, como en el caso de los contratos de
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inquilinato cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene derecho a reclamarlo. Tanto las disposiciones del Cdigo de Procedimiento Civil, como las del decreto 4807, establecen las causas por las cuales se puede solicitar la resiliacin del contrato de inquilinato. En regla general la resiliacin del contrato, se resuelve por la prdida de la cosa y por el incumplimiento del arrendador o arrendatario con sus obligaciones. Las disposiciones de este artculo son muy genricas, dado que no las seala, pero dentro de esas causas podemos enumerar las siguientes: 1.- La falta de pago de los alquileres vencidos; 2.- El trmino del contrato; 3.- Insuficiencia de muebles que signifiquen la garanta para responder por el inquilinato; 4.- El subarrendamiento prohibido en el contrato. El Decreto 4807 de 1959, ha establecido causas por las cuales se puede desahuciar al inquilino, las cuales son las siguientes: 1.- La falta de pago; 2.- Uso del inmueble para un fin distinto al establecido, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden pblico o a las buenas costumbres 3.- Por haber subalquilado parcial o total el inmueble, no obstante haberlo prohibido en el contrato; 4.- Para la reconstruccin, reedificacin o nueva construccin del inmueble 5.- Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cnyuge, parientes o afines De estas cinco causas establecidas, solamente las dos ltimas:
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4.- Para la reconstruccin, reedificacin o nueva construccin del inmueble 5.- Cuando va a ser ocupado por el propietario, su cnyuge, parientes o afines son causas de desahucios, porque las dems son causas de resiliacin, para lo cual no se necesita el desahucio. Adems que excluye dentro de las causas de la Resiliacin, la llegada del trmino.

CAUSAS DE RESILIACIN DEL CONTRATO DE ALQUILER En virtud a las disposiciones del artculo 1741 del Cdigo Civil, el contrato de locacin se resuelve por la prdida de la cosa alquilada, y por la falta del arrendador o del inquilino de cumplir sus obligaciones. Las disposiciones del artculo precedentemente citado, regulan las dos causas de resiliacin del contrato de inquilinato: la primera es la prdida de la cosa alquilada, como sera la destruccin de una casa, por cualquier causa; mientras que la segunda, la condiciona a una falta imputable al inquilino, como sera la violacin del contrato de inquilinato, la falta de pago, entre otras. Pero las disposiciones de los artculos 1736 y 1737, del Cdigo Civil y el artculo 3 del Decreto 4807 incluyen el desahucio como causa de resiliacin del contrato de inquilinato. A todo lo cual le agregamos la voluntad de las partes. LA RESILIACIN POR VIOLACIN DEL CONTRATO POR PARTE DEL INQUILINO El hecho de que el inquilino viole el contrato de inquilinato, no le da derecho al propietario a perturbar o desalojar, porque no opera de pleno derecho, sino que debe ser perseguido por la va judicial.

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Entre sus causas tenemos:

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1.- Por falta de Pago. 2.- Sub-arrendamiento no autorizado en el contrato. 3.- Insuficiencia de muebles, los cuales son la garanta del pago del inquilinato. 4.- Dar un uso distinto al establecido en el contrato. 5.- Cambio de la forma del inmueble alquilado 6.- Prdida de la Cosa. 7.- Llegada al trmino, cuando existe contrato escrito. En las ltimas dos causas la rescisin del contrato opera de pleno derecho. (Artculos 1722 y 1737, Cdigo Civil). INDEMNIZACIN DEL INQUILINO AL PROPIETARIO EN CASO DE RESCISIN DE CONTRATO En todos los casos en que el propietario deba demandar al inquilino en rescisin del contrato, puede solicitar al juez que ordene el pago del precio del arriendo hasta el tiempo necesario para el nuevo arriendo, esto es sin perjuicio de los daos y perjuicios que puedan resultar por el uso. LA RESILIACIN DE PLENO DERECHO Es cuando el contrato queda rescindido sin necesidad de decisin judicial, o arreglo particular entre las partes. 1.- Cuando se destruye la totalidad de la cosa arrendada por caso fortuito que impidan su uso. 2.- A la expiracin del trmino fijado, cuando se hizo por escrito, sin necesidad de notificar el desahucio
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LA RESILIACIN POR CAUSA DE DESAHUCIO Se puede demandar la resiliacin del contrato por causa de desahucios en los casos siguientes: a.- El procedimiento de desahucio es aquel que se lleva a cabo en virtud de las disposiciones del artculo 1736 del Cdigo Civil que fija los plazos de 90 y 180 das para los casos de contrato verbal de inquilinato de inmuebles para uso familiar y para uso comercial, industrial o fabril respectivamente. b.- Es aquel que se lleva a cabo mediante una autorizacin al respecto que se hace por ante el Control de Alquileres de Casas y desahucios, en virtud a las disposiciones del artculo 3 del Decreto 4807. Cuyas causas son las siguientes: 1.- Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparacin, 2.- Cuando el inmueble vaya a ser objeto de Reedificacin 3.- Cuando el inmueble vaya a ser objeto de nueva construccin Cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cnyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos (2) aos por lo menos. El decreto arriba sealado crea una confusin al asimilar los trminos desahucio y desalojo, y eso es as porque prohbe desahucio del inquilino de un inmueble por persecucin del propietario, salvo las causas sealadas en su artculo 3, en el que incluye entre esas causas la falta de pago, el sub inquilinato prohibido en el contrato, el uso distinto y cambio de la estructura del inmueble, causas estas que son motivo de rescisin, procedimientos para los cuales no se necesita la autorizacin del control de Alquileres.
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Son realmente causas de desahucio las siguientes: 1.- La llegada al trmino de un Contrato Verbal. 2.- La necesidad de reparacin, reedificacin o nueva construccin del inmueble alquilado. 3.- Cuando el propietario, su cnyuge, parientes de uno de ellos, ascendientes o descendientes colaterales hasta el segundo grado inclusive, vayan a ocuparlo por un trmino no menor de dos (2) aos. En el primer caso se notifica el plazo establecido en el artculo 1736, segn sea el caso, y luego se apodera al Tribunal de Primera Instancia, para que se pronuncie sobre la Resiliacin y el desalojo; mientras que en las dos ltimas causas se debe apoderar administrativamente el Control de Alquileres de Casas y Desahucio, y en segundo grado la Comisin de apelacin, Cuando se haya notificado un desahucio no puede el inquilino, aunque contine en el disfrute de la cosa, invocar la tcita reconduccin. LA LLEGADA DEL TRMINO EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER El trmino o duracin en los Contratos de Alquiler constituye uno de los componentes ms controvertidos en los arrendamientos de inmuebles urbanos. El artculo 1709 del Cdigo Civil prev la temporalidad del arrendamiento al definirlo como un contrato mediante el cual una parte se obliga a dejar gozar a la otra una cosa durante cierto tiempo y el artculo 1737 del mismo cdigo dispone que el arrendamiento termine de pleno derecho a la expiracin del trmino fijado cuando se hace por escrito.
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El arrendamiento cuya duracin se haya concertado, cesa automticamente con la llegada al trmino, sin que sea necesario para el arrendador dar aviso al arrendatario. De lo antes expuesto se infiere que solamente los contratos concertados por escrito, tienen trmino. Ni la muerte del inquilino ni la venta del inmueble alquilado ponen fin al arrendamiento, salvo clusula en el contrato indicando lo contrario. Ahora bien, si a la llegada del termino el inquilino sigue en el disfrute del inmueble, sin que el propietario haya formulado su oposicin a esto, se presume que lo hace en las mismas condiciones estipuladas en el contrato por el trmino de tres (3) meses o ms, sin que pueda ser desahuciado sino despus de notificada la fecha con arreglo a la ley. El nuevo contrato ser regulado por el artculo 1736, que hace relacin a los arrendamientos verbales. Art. 1736.- Si se ha efectuado el arrendamiento verbalmente, no podr una de las partes desahuciar a la otra sin notificarle el desalojo con una anticipacin de 180 das, si la casa estuviere ocupada con algn establecimiento comercial o de industria fabril, y de 90 das si no estuviere en este caso. INDEMNIZACIONES A QUE TIENE DERECHO EL INQUILINO EN CASO DE VENTA DEL INMUEBLE ALQUILADO El contrato de inquilinato no limita en modo alguno el derecho del propietario de enajenar el inmueble, pero si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no podr el adquiriente expulsar al inquilino que tenga un arrendamiento autntico o de fecha cierta, a menos que se hubiere reservado este derecho en el contrato de arrendamiento. Si el arrendamiento no se hubiese hecho mediante acto autntico o no tuviese fecha cierta, no estar el arrendador obligado a indemnizarlo, por los daos y perjuicios.

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Si se ha convenido al hacer el arrendamiento, que en caso de venta puede el nuevo dueo expulsar al inquilino, y no se hubiere
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estipulado nada de daos y perjuicios, estar obligado el arrendador a indemnizar al inquilino del modo siguiente: 1.- Si se tratase de una casa de uso familiar se indemnizar al inquilino con el equivalente a tres meses de renta; 2.- Si se tratase de un local Comercial, indemnizar al inquilino con el equivalente a seis (6) meses de renta; 3.- Si se tratase de un una finca o bienes rurales, se indemnizar al colono con un tercio del precio del arrendamiento, por el tiempo que reste para vencerse el contrato. No es posible expulsar al inquilino si antes, el arrendador o el nuevo adquiriente no hacen efectivo el pago de la indemnizacin.

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REFLEXION ---------------------------------

Mientras no se escarmiente a los traidores como se debe, los buenos y verdaderos dominicanos sern siempre vctimas de sus maquinaciones Juan Pablo Duarte No saltes de tu sombra mantengamos nuestra identidad en alto y libre a nuestra patria Jos Batista

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