MpMagEst Empresarial Marcelo Cometti Data: 26/03/2013 Aula 03 RESUMO SUMRIO 1. Estabelecimento Empresarial 2.

Sociedades

1. ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL (continuao) 1.1. Ponto empresarial o local utilizado pelo empresrio para explorao de sua atividade. Trata-se, portanto de um bem incorpreo que ir integrar o estabelecimento. O empresrio pode explorar sua atividade tanto em um imvel de sua propriedade como tambm poder explorar sua atividade em imvel por ele locado, nas duas situaes o ponto empresarial ser protegido pelo ordenamento jurdico. Quando o empresrio explorar sua atividade em imvel prprio ser tutelado pelo direito de propriedade, mas as questes mais controvertidas esto ligadas a explorao de atividade empresarial em imvel locado. Nesse sentido, a Lei 8.245/91 tutela o ponto empresarial por intermdio de ao renovatria de aluguel. 1.1.1. Requisitos da ao renovatria: Contrato celebrado por escrito e por prazo determinado; Contrato a renovar deve ter pelo perodo mnimo de 05 anos, ou a somatria dos prazos ininterruptos dos contratos celebrados por escrito alcance aquele perodo; O STJ (quarta e quinta turma) mencionou que pequenos lapsos temporais, no so suficientes para interromper os prazos dos contratos celebrados por escrito. A proteo do ponto para tutelar a clientela do empresrio, portanto para se valer da ao renovatria o ltimo requisito o exerccio da mesma atividade de forma ininterrupta pelo perodo mnimo de 03 anos. 1.1.2. Momento para ajuizamento da ao renovatria: Deve ser proposta no interregno de 01 ano no mximo at 06 meses no mnimo do trmino de vigncia do contrato. Em outras palavras, deve ser proposta no penltimo semestre de vigncia do contrato. Quem no promover a ao dentro do prazo legal, implica na perda do direito a renovao do contrato (Art. 51, 5). Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 5 Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em vigor. 1.1.3. O que o locador pode fazer? Se o locador no quiser renovar o contrato, no pode o juiz impor a renovao uma vez que o direito de propriedade se sobrepe locao. Todavia, em determinadas circunstancias, o locador indenizar o locatrio.

MpMasEst 2013 Anotador(a): Carlos Eduardo de Oliveira Rocha Complexo Educacional Damsio de Jesus

 Excees para retomada do imvel: Ao ser citado o locador poder apresentar excees para a retomada do imvel exemplificativamente prevista nos artigos 52 e 72 da Lei 8.245/91. Dentre as quais destacam-se: (i) Realizao de obras no imvel. O locador poder se opor renovao do contrato quando por determinao do poder pblico tiver que realizar no imvel obras que acarretem na sua radical transformao, ou quando desejar realizar no imvel obras que aumentem o valor de sua propriedade; (ii) Uso prprio. O locador poder se opor a renovao da locao se desejar a retomada do imvel para ser por ele utilizado ou para a transferncia de fundo de comrcio existente a mais de um ano e titularizado por sociedade da qual o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente seja detentor da maioria do capital. (iii) Melhor proposta de terceiro. (iv) Insuficincia do aluguel. O locador poder se opor a renovao do contrato se a proposta de aluguel ofertada pelo locatrio, for inferior ao valor de mercado pago na locao de imvel similar. Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se: I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. 1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e pertences. 2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo. 3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender realizar. Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, ao seguinte: I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou lugar;

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III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores; IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do art. 52). 1 No caso do inciso II, o locador dever apresentar, em contraproposta, as condies de locao que repute compatveis com o valor locativo real e atual do imvel. 2 No caso do inciso III, o locador dever juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicao do ramo a ser explorado, que no poder ser o mesmo do locatrio. Nessa hiptese, o locatrio poder, em rplica, aceitar tais condies para obter a renovao pretendida. 3 No caso do inciso I do art. 52, a contestao dever trazer prova da determinao do Poder Pblico ou relatrio pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorizao que sofrer o imvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. 4 Na contestao, o locador, ou sublocador, poder pedir, ainda, a fixao de aluguel provisrio, para vigorar a partir do primeiro ms do prazo do contrato a ser renovado, no excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hbeis para aferio do justo valor do aluguel. 5 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentena poder estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. 1.1.4. Indenizao o locatrio far jus indenizao para o ressarcimento de seus prejuzos e lucros cessantes decorrentes de sua mudana, perda do ponto e desvalorizao do seu fundo de comrcio quando o locador no der ao imvel a destinao alegada em sua exceo no prazo de at 3 meses a contar de sua entrega. Ou quando a exceo para retomada do imvel consistir na melhor proposta de terceiro. 2. SOCIEDADES 2.1. Classificao das sociedades de acordo com o cdigo civil: a) Sociedades personificadas possuem personalidade jurdica. (i) possui titularidade obrigacional ( sujeito de direitos e obrigaes); (ii) titularidade processual (poder demandar e ser demandada em juzo); (iii) titularidade patrimonial (os bens que compe o patrimnio nos e confundem com os bens particulares de seus scios). H duas espcies de sociedades personificadas: (i) Sociedade empresria (exerce atividades prprias de empresrio) (ii) Sociedade simples (no exerce atividades prprias de empresrio: intelectual e rural). Formas societrias: (i) Nome coletivo (pode ser tanto empresria como simples) (ii) Comandita simples (pode ser tanto empresria como simples)

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(iii) Limitada (pode ser tanto empresria como simples) (iv) Sociedade por aes (sero sempre sociedades empresrias) (v) Cooperativas (sero sempre sociedades simples) b) Sociedades no personificadas. As nicas sociedades desprovidas de personalidade jurdica so: (i) Em comum (ii) Em conta de participao. 2.2. Sociedades no personificadas: So aquelas desprovidas de personalidade jurdica, podendo ser classificadas como em comum, ou em conta de participao. a) Sociedade em comum (art. 986 a 990 cc.) Enquanto no escrito, os atos constitutivos da sociedade simples ou empresria (exceto as sociedades por aes em organizao) no rgo de registro competente, ela estar sujeito s regras da sociedade em comum. Na sociedade em comum, os scios respondem de forma ilimitada e solidariamente entre si, excludo do benefcio de ordem (responsabilidade direta) aquele scio que houver contratado pela sociedade (scio administrador). Art. 990. Todos os scios respondem solidria e ilimitadamente pelas obrigaes sociais, excludo do benefcio de ordem, previsto no art. 1.024, aquele que contratou pela sociedade. b) Sociedade em conta de participao (art. 991 a 996 cc.) aquela em que seu objeto social ser explorado diretamente por seu scio ostensivo que responder de forma direta e ilimitada pelas obrigaes contradas, cabendo aos demais scios (scios participantes) to somente participar dos resultados obtidos. Obs.: a sociedade em contata de participao poder ter os seus atos constitutivos arquivados na junta comercial ou no registro civil de pessoas jurdicas, mas jamais adquirir personalidade jurdica.

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