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INTRODUCCIN
3
4
1. ASPECTOS GENERALES
PRLOGO
DEFINICIONES
CONCEPTOS FUNDAMENTALES
7
10
11
12
3. PLANEAMIENTO URBANO
13
13
13
(L.O.G.O)
14
PASOS
14
15
24
6. VALORACION
DE
TERRENOS
URBANOS
PRE-URBANOS
SIN
30
CONSTRUCCION
METODOS DIRECTOS:
30
30
39
40
12.0
40
EJERCICIOS PRACTICOS
47
METODOS INDIRECTOS:
47
47
MERCADO DE OFERTAS
47
47
48
EJERCICIOS PRACTICOS
7. MODELO
DE
INFORME
PARA
VALORACION
DE
TERRENO
SIN
49
50
CONSTRUCCION
COMPLEMENTARIOS Y ANEXOS
DE
51
53
RECOMENDACIONES
GENERALES
SOBRE
EL
INFORME
AVALUO
PRIVADAS
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
54
CASO PRACTICO
55
PRLOGO
3
INTRODUCCIN
1. ASPECTOS GENERALES
5
CONCEPTOS FUNDAMENTALES
En la actividad de tasacin se presentan a menudo fundamentos conceptuales y
tcnicos que sustentan la formulacin de avalos de bienes inmuebles, y es necesario
que el tasador los conozca y los aplique con propiedad.
Tipos de valor:
Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros factores diferentes a los
del mercado, es un valor estimado por los individuos basados en caractersticas
del bien inmueble. Este valor subjetivo no es nada arbitrario, que corresponda a
una simple estimacin sin fundamento, sino que es el resultado de un anlisis
razonado, que tanto compradores como vendedores hacen en funcin de sus
posibilidades financieras y empresariales. Este valor que es distinto para el
comprador, como para el vendedor, se convierte en un valor real luego de un
regateo y de un acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un
documento pblico debidamente registrado y protocolizado en el Registro
Subalterno.
Objetivo o de Mercado (Valor comercial): Cuando el valor est dado por los
precios del mercado inmobiliario y depende del libre juego de la oferta y
demanda. Este concepto est fundamentado en el principio de que una persona
prudente y bien informada sobre el mercado, no pagar para adquirir o arrendar
una propiedad, ms de lo que costara comprar o rentar una propiedad sustituta
comparable con la utilidad equivalente.
Valor de cambio: Capacidad de un bien de obtener a cambio el valor de otro
bien, lo que se traduce en un valor comercial. Estos bienes se pueden fraccionar
y tienen equivalencia con otros bienes, ejemplo: Dinero, metales preciosos, obras
de arte, relojes de marca.
Valor de Uso: capacidad de un determinado bien de satisfacer una necesidad
humana, estos bienes no se pueden fraccionar por lo tanto no tienen equivalente
en el valor en relacin con otros bienes. Ejemplo: El aire, el agua, los alimentos,
etc.
Valor de uso: Es el valor actual neto de los flujos futuros que se espera recibir
por el uso de los activos.
Valor liquidacin forzosa: Es el valor de los activos de una empresa en quiebra
o inactiva
Valor residual: Es el que toma el activo al trmino de su vida til. Es el valor
del activo cuando se desincorpora de los libros de contabilidad. Se le llama
tambin valor de desecho, valor de chatarra, valor de salvataje.
Valor segn libros: Es el valor de los activos en los libros de contabilidad.
Valor histrico: Valor de compra, valor segn factura. Es el valor del bien
inmueble cuando fue adquirido o comprado.
Valor de reposicin: Es el valor que tiene en el mercado un bien inmueble igual
o semejante al que se est avaluando pero nuevo.
Lindero: Es la lnea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la misma
naturaleza, con una va o con un accidente natural.
Polgono: Plano definido por lneas que se unen en los vrtices y que contienen un
rea. Es regular cuando sus lados son iguales, e irregulares cuando no se cumple esta
condicin.
Retiro: Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y la
fachada correspondiente de la edificacin construida en terreno.
120 m2 = 40%
300 m2
240 m2
300 m2
= 80%
F.A.I. = IPCA
IPCH
10
Mejoras: son todos los bienes que se le hacen a los terrenos para incrementar su
capacidad de desarrollo. Ejemplo de mejoras: limpieza, tumbe, remocin y bote de
escombros, deforestacin baja, rellenos o nivelacin, construccin de zanjas, muros,
gaviones, terraplenes.
Propiedad: Segn el Art. 545 del Cdigo Civil, es el derecho de usar, gozar y
disponer de un bien inmueble de manera exclusiva, con las restricciones y
obligaciones establecidas por la Ley.
Bienes inmuebles: Segn Art. 526 del Cdigo Civil, los bienes son inmuebles por
su naturaleza, por su destinacin o por el objeto a que se refieren.
11
Principio de prediccin
Principio de Sustitucin
Principios de competencia
12
Principios de utilidad
2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA
Antes de valorar una parcela o lote de terreno es necesario caracterizar el
entorno donde se ubica, para conocer claramente, ubicacin, rea, topografa, forma,
servicios pblicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona,
limitaciones.
A continuacin se presentan un diagnstico elaborado para avalos de terrenos
urbanos o pre-urbanos.
1. Aspectos Legales:
1.1. Identificacin del inmueble
1.2. Identificacin del Propietario
1.3. Tenencia
1.4. Gravmenes u otras restricciones de tipo legal
1.5. Situacin jurdica
1.5.1. Ocupado
1.5.2. Desocupado
1.5.3. Arrendado
2. Aspectos Fsicos
2.1. Ubicacin
2.1.1. Poltica
2.1.2. Prctica
2.1.3. Astronmica
2.2. Zonificacin
2.2.1. % de Construccin
2.2.2. % de Ubicacin
2.2.3. rea mnima
2.3. Forma
2.4. rea
2.5. Linderos
2.6. Topografa
13
3. Aspectos socio-econmicos
3.1. Servicios pblicos
3.2. Acceso y vialidad
3.3. Actividades econmicas predominantes
3.4. Nivel socio-econmicos
4. Anlisis
3. PLANEAMIENTO URBANO
DEFINICIN E IDENTIFICACIN DE VARIABLES URBANAS.
La Ley Orgnica de Ordenamiento Urbano, define las variables urbanas como
una denominacin genrica aplicable a caractersticas de desarrollo propias de los
inmuebles urbanos. Estas caractersticas, se refieren a las actividades a localizar en los
inmuebles y a la adaptacin que es necesario realizar en ellos.
La denominacin Variables se deriva de la posibilidad que tienen esas
caractersticas de presentar formas, tipos, valores diferentes en cada caso o situacin.
Los Art. 86 y 87 de L.O.O.U, se establecen las caractersticas que a los efectos de esa
Ley consideran variables urbanas.
La UNELLEZ las define como aquellas que caracterizan, restringen,
condicionan, limitan las edificaciones construidas a nivel urbano. Estas variables estn
dadas por la zonificacin que depende L.O.G.O.T, que obliga a todos los Municipios
crear los P.D.U.L. (Plan de Desarrollo Urbano Local).
ZONIFICACIN
Son los instrumentos legales creados por las municipalidades para caracterizar todos
los terrenos que estn bajo su jurisdiccin, caracterizacin que est dada por dos
variables, ubicacin geogrfica y conformacin socio - econmica.
De acuerdo a la zonificacin la clasificacin del uso del suelo es la siguiente:
Uso residencial o uso de vivienda
Uso comercial o uso de comercio
Uso industrial o uso de la industria
Uso institucional
14
15
Fecha de operacin
Cita de Registro (N Documento, Tomo, Protocolo, Folios)
En los Tomos o Protocolos que se llevan por trimestre, se asientan
consecutivamente las operaciones en detalle conforme a la naturaleza de que traten
(venta, hipoteca, liberacin) por cada trimestre y cada oficina de Registro se abrirn
tantos Tomos como operaciones se proyecten en el trimestre respectivo. Los datos sobre
Protocolo, Tomo, Nmero de la operacin, se localizan en el diario, o en el ndice
correspondiente al referido trimestre. La partida que no se asienta en el libro diario y en
el ndice es precio unitario (P.U.), este se calcula dividiendo el monto (Bs) entre el rea.
Ejemplo:
P.U. = Monto (Bs) = Bs/m2
rea (m2)
Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro ndice
correspondiente al trimestre que se va analizar, es recomendable comenzar analizando
los trimestres ms cercanos a la fecha del avalo, luego con la siguiente informacin
(Tomo, Trimestre, Protocolo, Ao) se solicita el libro diario correspondiente.
16
i=
Bs. 16.000,00
Bs. 50.000,00
x 100
Despejando 1, queda 1 = p x i
I = Bs. 16.000 si despejamos
I
i
= Bs. 16.000
0,32
= Bs. 50.000,00
I
P
= Bs. 24.000,00
Bs. 100.000,00
17
C = I
= 34.000
i
0,34
Inters Simple y Compuesto:
= 100.000 Bs.
donde;
P = Capital Inicial,
18
n = Tiempo.
Demostracin de la formula: F = P (1 + 1)n
Vamos a suponer que el Sr. Juan Mancilla decide depositar hoy (P) capital en el
Banco Unin, este capital segn la teora del valor en el tiempo tiene que ganar un
inters, es decir va a estar depositado a una tasa de inters i entonces el inters por (P)
en el primer ao ser P x i y la cantidad total de dinero al final del primer ao ser igual
a la cantidad original (P) ms los intereses ganados (P x i) es decir: P + P x i, sacando
factor comn (P) queda P (1 + i). Si el Sr. Mancilla decide dejar el dinero en el Banco
durante un ao ms, el inters ganado ser P (1 + i) x i y la cantidad total al final del
segundo ao ser P (1 + i) + P (1 + i) = P (i + 1).(1 + i) = P (1 + i) 2 siguiendo el
razonamiento se puede demostrar que la cantidad de dinero acumulado al final del tercer
ao ser P (1 + i)3 y al final del cuarto ser P (1 + i)4 y al final del ao "n" ser P (1+ i)n
donde se demuestra que F = P (1 + i) 1 + P (1 + i) 2 + P (1 + i) 3 + P (1 + i)4 + P(1 + i) n =
F = P(1 + i)n
Esta frmula se denomina inters compuesto o valor futuro de un capital. La
expresin (1 + i)n se denomina factor de capitalizacin compuesto singular y es
representada en las tablas de Matemtica Financiera como (F/P, i, n) que se lee, hallar el
valor futuro (F) conocidos i, n.
Problema: La finca El Alacrn deposita en cuenta de ahorro, en el Banco de Venezuela
Bs. 600.000,00, paga el Banco una tasa de inters anual del 36 por ciento.
La finca desea saber que cantidad de dinero tendr dentro de 6 aos.
Solucin:
P = Bs. 600.000,00
I = 36% = 0,36
n = 6 aos
F = ?
F = P (1 + i)n = F = 600.000,00 (1 + 0,36)6 =
F = 600.000,00 (6,3275) = 3.796.511,33 Bs.
Valor actual de un capital:
F = P (1 + i)n, despejando a P, tenemos
19
1___
P = F . (1 + i)n
presente (P) equivalente a una cantidad futura (F) si (P) fuera invertido a una tasa de
1___
inters compuesto durante (n) aos de expresin(1 + i)n
es conocida como factor
de actualizacin compuesta singular y es representada en las tablas de Matemtica
financiera como (P/F, i, n) que se lee, hallar el valor de (P) conocidos los valores de i, y
de n.
Problema: Calcular el valor actual de Bs. 3.796.5 11,33 que van a ser ganados por la
finca El Alacrn dentro o de 6 aos, en el Banco de Venezuela que otorga un 36% de
tasa de inters anual.
Solucin:
F = Bs. 3.796.511,33
i = 36% 0,30
n = 6 aos
P=?
P=F
1
= 3.796.511,33 Bs
1
= 3.796.511,33 (0,1580
n
6
(1 + I)
(1 + 0,36)
P = 60.000,00 Bs.
Esta frmula es importante para actualizar los ingresos futuros en los proyectos
agrcolas o pecuarios, cuando se va a calcular la Tasa interna de retorno (T.I.R.).
Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo para su clculo se
utiliza la frmula siguiente:
A=F[
i
]
n
(1 + i) 1
Donde: A = Anualidad.
F = Valor futuro.
n = Nmero de aos.
i = Tasa de inters.
20
1= Una constante.
i_ _
La expresin (1 + i)n - 1
mltiple y aparece en las tablas de Matemtica Financiera con A/F, i, n, que significa,
calcule el valor de "A" conociendo a (F) conociendo a i y a n. Esta frmula permite
calcular lo siguiente: cual es la cantidad A, que depositada durante "n" aos a una Tasa
de inters "i" da un valor futuro "F".
Problema: Que cantidad de dinero tiene que depositar la finca Palo Quemao" todos los
aos en el Banco Unin, para poder acumular dentro de 7 aos 1.500.000,00 bolvares,
si el Banco da una Tasa dc inters pasiva del 36% anal.
Solucin:
F = 1.500.000,00 Bs.
i = 36% = 0,36
n = 7 aos
A=F [
i
] = 1.500.000 x 0,0473 = 71.001,94
(1 + i)n 1
A = 71.001,94
Si se quiere calcular cul es la cantidad anual "A" que puede ser tomada de un
depsito presente "p" durante "n" aos a una tasa de inters compuesto, se puede
calcular de
la frmula
i_ ]
A=F [
(1 + i)n - 1
anterior sustituyendo
21
dinero tiene que cancelar el cliente todos los aos para que la Institucin Financiera
pueda recuperar el capital prestado a una tasa de inters "i" en n tiempo.
F = 489.l60,3l Bs.
[
i (1 + i)_]
De la formula A = P(1 + i)n 1
, se puede obtener la formula siguiente despejando
n
[ (1 + i) 1]
[ (1 + i) n 1]
a P P = Ai(1 + i)n 1
, la expresin i(1 + i)n 1
es conocida como factor de
actualizacin compuesto mltiple y aparece en las tablas de Matemtica Financiera
como P/A, i, n, que se lee, calcule el valor "P" conociendo a i, n.
Problema:
Qu cantidad de dinero tiene que depositar hoy en el Banco Mercantil, un profesor que
se vaya a estudiar a Caracas y tenga que autofinanciarse sus estudios. El permanecer
dos aos, y debe retirar mensualmente de la cuenta Bs. 8.000,00. El Banco da una tasa
de inters anual del 32%.
Solucin:
P=?
A = 8.000,00 Bs.
i = 32% 12 = 2,67%
n = 2 aos = 48 meses
P = A [ (1 + i)n ] = 8.000Bs. 26,88 = 215.041,56 Bs.
i(1 + i)n
P = 215.041,56 Bs
A continuacin se dan algunos problemas que permitirn comprender mejor los
elementos tericos explicados.
Problema N 1: Supngase que un comprador de un carro que cuesta Bs. 92.000,00 de
contado tiene que pagar 30% de inicial y el resto en 24 cuotas mensuales con un inters
del 12% anual. Cunto tiene qu pagar mensualmente?
En este ejemplo en lugar de trabajar con anualidades se trabaja con mensualidades, pero
la concepcin es la misma, pudindose utilizar las tablas, pero dado que el periodo es
12%__
12 meses
23
mensual,
Datos:
i = 12% anual = 1% mensual
n = 24 meses
A=?
P = 64.000,00
En la tabla se encuentra que para i = 1% y n = 24 meses
El factor es igual A: 0,04707 por lo tanto la mensualidad ser
A = P (A/P), 1% 24 = 64.400 x 0,04707 = 3.031,3 1 Bs. mensual.
Problema N 2: Pedro Prez tiene planificado reunir Bs. 20.000,00 en un plazo fijo,
compuesto trimestralmente. Cunto debe depositar en cada trimestre?
Datos:
F = Bs. 20.000,00
i = 10% anual = 2,50% trimestral
n = 6 aos x 4 trimestres = 24 trimestres
A= ?
P = F (A/F, 250%, 24) = 20.000 x 0,03091 Bs.618,26
Problema N 3: Cunto ahorrar una persona si deposita Bs. 1.000 anuales durante 10
aos a un inters del 8% anual, compuesto anualmente?
Datos:
A = Bs. 1.000,00
I = 8%
N = 10 aos
F=?
P = A(F/A, i, n) = 1.000 x 14,486 = 14.486 Bs.
F = Bs. 14.486
24
25
medidas para una muestra de nmero de elementos dados por (X1, X2, X3. Xn)
Xn__
Media Aritmtica = X = N
X = 8 + 10 + 12 + 10 = 40
5
5
= 8
26
2
Moda: Es el valor ms frecuente en una muestra y se presenta ms frecuentemente
en una serie de datos, se le denota Mo.
Ejemplo: dado los valores:
7, 8, 6, 7, 3, 2, 7, 4, 5, 7
Mo = 7 es el valor repetitivo de la muestra
V = (Y Y)2
n1
Desviacin Estndar: La desviacin estndar se define como la raz cuadrada
positiva de la varianza.
S =
(Y Y)2
n1
(Y )2
n (k + 1)
CV = S
X
Es una medida interesante pes nos da la indicacin de cuanto representa la
desviacin estndar en relacin a la media.
P.U
P.U.
28
Negativa
Positiva
rea
Tiempo
F=
(Y - Y)
2
(Y - Y)
n - (k +1)
k
30
Mide el lote o parcela para compararla con las medidas del documento de propiedad,
y toma las fotografas
Registro Subalterno: son las oficinas pblicas ubicadas en todos lo municipios donde se
registran y se protocolizan todos los documentos de compra venta de bienes
32
3 y 1 = constantes
= P.U.R. (1 + i)n
33
Fecha
Valor Unitario
Bs/m2
1
2
3
10 05 06
05 08 06
10 04 06
125.000
128.000
132.000
Correctivo
I.P.C.A. I.P.C.H.
614,83
544,64
614,83
580,53
614,83
535,94
F.A.I.
V.A.
1,12
1,05
1,14
TOTAL
140.000,00
134.400,00
150.480,00
424.880,00
Valor Unitario
Factor (1 + i)n
VA
10 05
Bs/m2
125.000
1,06
132.500,00
06
05 08
128.000
1,03
131.840,00
06
10 04
132.000
1,07
141.240,00
Referencial N
06
TOTAL
405.580,00
34
Una vez que se hace el ajuste de precios por accin del tiempo, se procede al
anlisis estadstico, aplicando los estimadores de tendencia central, los ms utilizados en
avalos de inmuebles son la media aritmtica (X) y la mediana (Md).
El precio unitario ajustado puede ser el valor de la media aritmtica o el de la
mediana pero nunca el promedio de ambas. El tasador debe explicar en forma resumida
porque tom la media o la mediana.
35
Y=
6,6
XAR x P.U.C.
AI
AI
XAR
+X
(P.U.C.)
donde;
Y = Valor unitario a ajustado
AI = rea del terreno a valorar
XARR = Promedio de las rea de los referenciales
P.U.C. = Valor unitario corregido
X = Constante 0,10
b. Cuando el rea del terreno a valorar es menor que el promedio de las reas
de los referenciales
Y= 1+
XAR
AI
-X
(P.U.C.)
36
Vendedor
Comprador
Antonio J. Escalona
Jos Cceres
Monto
Operacin
Bs.
184.250.000
rea
(m2)
2000
Precio
Unitario
Bs/m2
92125
Ubicacin
(Municipio)
Guanare
Nstor Molina
Juana Salazar
345.654.000
3700
93420
Guanare
Olga Flores
471.772.000
4900
96280
Guanare
Alexis Bermdez
Henry Quevedo
983.100.000
6000
96320
Guanare
Lisbeth Carrillo
1.083.500.000
10000
98310
Guanare
Armando Espinosa y
Otros
Bruno Ruz
Emeterio R.
1.083.500.000
11000
98500
Guanare
Antonio Licata
Amario L.
1082.236.000
11000
98500
Guanare
Golfredo Rojas
Luis Paz
4.000.000
12000
98530
Guanare
Jos Sutera
Armando Q.
2.500.000
558,04
71679,45
Guanare
10
Santiago Farias
Luis Chang
2.500.000
197,47
126595,10
Guanare
11
Luis Torres
Pedro Daz
1.000.000
61,92
161498,71
Guanare
12
Jos Angulo
Petra Calderon
5.500.000
379
145118,73
Guanare
13
Ignacio Flores
Lino Febres
5.000.000
389,09
129168,99
Guanare
14
Antonio Ruiz
Juan Mancilla
2.000.000
199,20
100401,61
Guanare
15
Antonio Corres
Armando Tua
8.000.000
418,50
191158,90
Guanare
Cita de
Registro
Fecha de
Registro
N 29 Tomo
4to Folio 200
N 21 Tomo
3ro Folio 122
N 32 Tomo
4to Folio 27
N 7 Tomo
1ro Folio 45
N 37 Tomo
3ro Folio 235
N 37 Tomo
I Folio 80
N 42 Tomo
II Folio 30
N 23 Tomo
III Folio 50
N 38 Tomo
III Folio 222
N 39 Tomo
4to Folio 274
N 33 Tomo
II Folio 120
N 38 Tomo
4to Folio 225
N 42 Tomo
4to Folio 132
N 12 Tomo
I Folio 20
N 38 Tomo
III Folio 26
10/08/05
22/08/05
10/10/05
24/11/05
28/11/05
15/02/06
13/02/06
15/02/06
23/11/05
11/11/05
20/11/05
21/10/05
02/12/05
23/11/05
17/01/06
ZONIFICACIN: AR III
FECHA DEL AVALO: Enero del 2007
CUADRO 2
CORRECTIVOS DE PRECIOS POTR TIEMPO
Ref.
N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Fecha
rea (m2)
10/08/05
22/08/05
10/10/05
24/11/05
28/11/05
15/02/06
13/02/06
15/02/06
23/11/05
11/11/05
20/11/05
21/10/05
02/12/05
23/11/05
17/01/06
2000
3700
4900
6000
10000
11000
11000
12000
558,04
197,47
61,92
379
389,09
199,20
418,50
X=4.186,88
Monto Bs.
184.250.000
345.654.000
471.772.000
983.100.000
1.083.500.000
1.083.500.000
1082.236.000
4.000.000
2.500.000
2.500.000
1.000.000
5.500.000
5.000.000
2.000.000
8.000.000
X=422.247.466,6
P. Unitario
Bs/m2
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
126595,10
161498,71
145118,73
129168,99
100401,61
191158,90
FACTOR*
(1+i)n
1,16
1,15
1,14
1,12
1,12
1,10
1,10
1,10
1,12
1,13
1,12
1,13
1,12
1,12
1,08
TOTAL
V.A.*
106.865
107.433
109.759
107.878
110.107
108.350
108.350
108.383
80.280,98
143.052,46
180.878,55
163.984,16
144.669,26
112.449,80
206.451,61
1.898.891,82
Anlisis estadstico:
Clculo de la media aritmtica (X)
X = 1.898.891,82 = 126.592,78 Bs/m2
15
38
39
Y=
XAR
AI
x (P.U.A)
6,6
Y=
AI
XAR
Y=
1-
+X
(P.U.C.)
(126.592,78)
Y = 124.136,88 Bs /m2
MTODO DE MERCADO INFERENCIA ESTADSTICA (MODELO DE
REGRESIN MLTIPLE)
Adopcin de modelos realizados a partir de los mtodos cientficos sustentados
por la inferencia estadstica.
En este mtodo las tendencias son extradas del propio mercado, esto es de los
datos del mercado.
El objetivo del mtodo cientfico es orientar al tasador desde la escogencia de las
informaciones de inters, la forma como recolectarlas, analizarlas y tratarlas en la
bsqueda de modelos que expliquen de manera satisfactoria, la variabilidad observada
en los precios en el mercado que se estudia. Por lo tanto se deben seguir los siguientes
pasos:
Conocimiento de datos
Recoleccin de Datos
Procesamiento y anlisis de datos
Interpretacin de los resultados
Redaccin del informe de avalo
40
92125
93420
96280
96320
98310
98500
rea
2000
3700
4900
6000
10000
11000
Ubicacin Tiempo
2.00
3.00
2.00
3.00
2.00
4.00
2.00
4.00
2.00
4.00
2.00
5.00
42
7
8
9
98500
98530
71679,45
1
0
1
1
1
2
1
3
1
4
1
5
126595,1
0
161498,7
1
145118,7
3
129168,9
9
100401,6
1
191158,9
0
11000
12000
558,0
4
197,4
7
61,92
2.00
2.00
1.00
5.00
5.00
4.00
3.00
4.00
3.00
4.00
379
3.00
4.00
389,0
9
199,2
0
418,5
0
3.00
4.00
2.00
4.00
4.00
5.00
Matriz de Correlacin
Correlacin
p.u.
Variable Entered
Variable
Method
Removed
1
Tiempo, ubicacin, rea
a All requested variables entered
Enter
43
Model Summaryb
Model
1
R Squere
Adjusted R
Etd Error of the
Square
Estimate
a
.968
.937
.920
8963.12322
a Predictors: (Constant), tiempo, ubicacin, rea
DurbanWatson
2.709
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresin
1.31E + 10
3 4381116548.4
Residual
8.84E + 08
11 80337577.799
Total
1.40E + 10
14
a Predictors: (Constant), tiempo, ubicacin, rea
Sig
54.534
.000a
Sig
-.255
-1.629
8.707
1.742
.804
.132
.000
.109
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-.162
2
.212
3
-.281
4
-.127
5
.636
6
-.182
7
-.182
8
-.043
9
.521
10
-1.668
11
2.208
p.u.
Predicted Value
83578.2203
91516.5607
98794.2882
97460.2732
92609.3095
100129.585
100129.585
98916.8443
67009.7294
141547.458
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
126595,1
0
161498,7 141711.857
1
Residual
-1453.220
1903.4393
-2514.288
-114.273
5700.6905
-1629.585
-1629.585
-386.84430
4669.7206
-14952.36
19786.843
44
12
.423
13
-1.355
14
-.457
15
.457
145118,7
3
129168,9
9
100401,6
1
191158,9
0
141327.321
3791.3786
141317.510
-12148.61
104495.141
-4093.541
187062.666
4096.2338
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Predicted Value
67009.727 187062.6
Residual
-14952.36
7
Std. Predicted Value
-1.507 19786.84
Std. Residual
-1.668
2
2.412
2.208
a Dependent variable: p.u.
Mean
Std. Deviation
113173.7
30640.01777
6
7944.95957
.00000
1.000
.000
.886
.000
N
15
15
15
15
SEGUNDA CORRIDA
Los indicadores en la matriz, sealan una correlacin regular y opuesta entre el precio
unitario y el rea de terreno, muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicacin
regular y directa con el tiempo.
Anlisis de los Estadsticos:
Se observa un valor de R2 ajustado = 0,969, lo que indica que las variaciones en el
precio unitario del terreno son explicadas en una proporcin superior al 96%, por las
variables explicativas rea, ubicacin y tiempo. As como el valor del estadstico F =
124,778, para una cola de la curva donde la significacin = 0,000, correspondiente a
un confianza = 100% y el valor del estadstico t dado en la Tabla de Coeficientes es
mayor a dos (2) en valor absoluto para cada una de las covariables, rea, ubicacin y
tiempo. Para un nivel de significancia menor o igual al 3% para cada una de las
variables independientes, todo esto indica la existencia de regresin conjunta. Siendo la
ecuacin de ajuste:
= -4068,013 1,141X1 + 36611,29X2 + 8741,10X3
45
Donde:
= Precio unitario a predecir en Bs/m2
X1 = rea en m2
X2 = Ubicacin buena
X3 = Tiempo en trimestres
Resolviendo la ecuacin:
= -4068,013 1,141 (5000m2) + 36.611,29 (3) + 8.741,10 (9)
(Intervalos de valor de mercado para la parcela de terreno, en el mes de enero 1er
Trimestre ao 2007, tiempo = 9)
Nota: Los signos de las variables independientes en la ecuacin de ajuste son positivos
con excepcin rea, por lo tanto el mercado presenta un comportamiento racional
= 178.730,75 Bs/m2
Este valor en estadstica se llama estimacin puntual, una de las desventajas de
la estimacin puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre,
por eso es que hay que utilizar el intervalo de confianza, donde con una determinada
probabilidad de error () y un intervalo (a b) de valores, se puede encontrar el precio
unitario del terreno con un margen de error entre el 2 y 5% matemticamente se denota
de la siguiente manera:
P.U. = t.s P.U.M. + t.s.,
Donde; t.s. se le denomina lmite inferior y + t.s. lmite superior.
Como n = 15 muestra pequea, se utiliza la distribucin t de student con un 95% de
confianza y con n (k + 1) grados de libertad = 9 y t975 = 2,262
P.U. = 178.730,75 2,262 x 5409,74 < P.U.M. < 178.730,75 + 2,262 x 5409,74
166.493,91 Bs/m2 P.U.M. < 190.967,58 Bs/m2
Se tomo el valor superior porque:
a. La parcela posee buena ubicacin
b. Posee todos los servicios pblicos
c. Excelente forma geomtrica
d. Topografa plana
Valor parcela de terreno:
VPT = 5000m2 x 190.967,58 = 954.837.900,00 Bs
Ver a continuacin datos arrojados segunda corrida
Matriz de Correlacin
46
Correlacin
p.u.
Variable Entered
Variable
Method
Removed
1
Tiempo, ubicacin, rea
a All requested variables entered
Enter
R Squere
Adjusted R
Etd Error of the
Square
Estimate
.988a
.977
.969
5409.74503
a Predictors: (Constant), tiempo, ubicacin, rea
DurbanWatson
2.109
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresin
1.10E + 10
3 3651656128.6
Residual
2.63E + 08
9 29265341.288
Total
1.12E + 10
12
a Predictors: (Constant), tiempo, ubicacin, rea
Sig
124.778
.000a
47
Unstandardized
Standardized
Model
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
1
(Constnt)
-4068.013
10180.546
rea
-1.141
.455
-.175
Ubicacin
36611.290
2649.839
.868
Tiempo
8741.109
3028.317
.197
a Dependent variable: p.u.
Sig
-.400
-2.506
13.816
2.886
.699
.034
.000
.018
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-.180
2
.418
3
-.416
4
-.176
5
1.035
6
-.335
7
-.335
8
-.118
9
.889
10
-.891
11
-2.056
12
-.645
13
-1.027
a Dependent variable: p.u.
p.u.
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
145118,7
3
129168,9
9
100401,6
1
191158.9
-11119.75
103891.745
-3490.135
185605.246
5553.6539
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Predicted Value
66871.078 185605.2
Residual
-11119.75
5
Std. Predicted Value
-1.375 5599.440
Std. Residual
-2.056
9
2.554
1.035
a Dependent variable: p.u.
Mean
Std. Deviation
108424.0
30214.46727
5
4684.97662
.00000
1.000
.000
.886
.000
N
13
13
13
13
MTODOS INDIRECTOS
PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDAS
Este mtodo consiste en buscar el valor de los terrenos en las oficinas de catastro
donde se solicita una constancia de los valores aprobados en Cmara Municipal
48
en
buscar
referenciales
ofertados
por;
Inmobiliarias,
Revistas
Bs. 41.760.000
3. Costos Financieros
I = A [ (1 + i)n 1] P
i
I = 6.960.000 [(1 + 0,024)6] 41.760.000
0,024
I = 44.358.364 - 41.760.000 ................... 2.598.364,00
4. Comisin FLAT ................. 3%
1.252.800,00
20.880.000,00
66.491.164,00
Vt = VRC - VC
1
= 7.937.115,14 Bs
(1 + 0,0116)6
VUT = 7.938.115,14 Bs = 15.874,23 Bs/m2
500 m2
5. Capitalizacin del Terreno:
VA =
RT = RT = IT GT
i
RT = Renta del terreno
i = Mxima tasa pasiva
IT = Ingresos Totales
GT = Gastos Totales
50
Este mtodo se utiliza solo en aquellos terrenos que sus propietarios los tienen
generando una renta mensual, tal es el caso de los estacionamientos, y los terrenos que
utilizan en ferias para ubicar los juegos de los carruseles.
51
52
RECOMENDACIONES GENERALES
Estas recomendaciones no se encuentran escritas en libros, sino que son el
resultado de experiencias previas y de la prctica continua en la actividad valuatoria.
As mismo, no se pretende que las orientaciones dadas se sigan al pie de la letra, por que
en efecto habr informes o escritos de avalos que no caern dentro de los aspectos aqu
mencionados, pero se trata de una gua basada en los casos y problemas que con ms
frecuencia se presentan en la redaccin de los informes valuatorios.
En la redaccin escrita del informe de avalo, se debe usar un lenguaje sencillo
y simple, pero eficaz, tcnico y convincente, evitando las metforas o palabras
cientficas o rebuscadas que confunden o distorsionan el mensaje del informe
Redacte el informe respetando el orden lgico gramatical del texto para evitar la
confusin en su lectura (Sujeto . verbo complemento)
Es necesario identificar muy bien los datos y la acreditacin del tasador:
Nombres y apellidos completos, cdula de identidad, N de colegiacin de la
Asociacin, Organizacin o Institucin de tasacin a la que se pertenezca
Se debe cuidar el estilo y los detalles del trabajo realizado, aunque esto varia
segn el que realice el informe, pero hay que hacer nfasis en la ptima
presentacin del mismo.
Revise muy bien la ortografa y evite firmar sin previa lectura, asegrese de
hacer una revisin completa de todos los aspectos ortogrficos y de redaccin
En la redaccin hay que propiciar la legalidad del texto del informe, utilizando
un tamao y tipo de letra adecuada, adems de evitar de recargar el contenido
del texto de cada folio del informe
Hay que usar siempre las unidades correctas para cada una de las variables
utilizadas en la redaccin del informe: Bs; Bs/m2; Bs/m3; Bs/ml; m2; m3; edad
(aos, meses), etc.
Separe, discrimine e identifique muy bien los diferentes componentes y tpicos
del informe
Incluya en lo posible el uso de cuadros, tablas o grficas para simplificar, tabular
y esquematizar el contenido del informe, para mejorar su presentacin y lectura.
La fecha del avalo es indispensable, pues un informe sin fecha no tiene validez
por el carcter dinmico y temporal del valor, sobre todo en economas
inestables o inflacionarias.
53
Elimine del lenguaje escrito, las palabras incompletas, las abreviaturas y los
smbolos abstractos que tienden a confundir, pues no se justifican en absoluto.
Evite en lo posible el uso de barbaridades en la redaccin del informe y utilice
los trminos tcnicos adecuados, como por ejemplo:
Evalo, evaluaciones
Viviendas pegadas
Yumbo
Retro excavadora
Patrol
Niveladora autopropulsada
8. Avalo, clculos
Estudio de mercado
Clculos
9. Resumen de avalo.
Anexos:
Material fotogrfico
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
55
56
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
57
NDICE
Introduccin
Cartas de Resumen de los resultados
Identificacin
Certificacin
Resumen
Caractersticas Generales
Localidad y Entorno
4
58
Estudio de Mercado
Clculos
Resumen de avalo
10
Anexos:
Material fotogrfico
INTRODUCCIN
Ciudadano:
GERENTE BANCO DORADO
De acuerdo con las instrucciones se procedi a realizar el avalo del inmueble
ubicado en la AVENIDA SUCRE CON CALLE CRDOBA, CHABASQUEN
MUNICIPIO UNDA, ESTADO PORTUGUESA.
60
PERITO AVALUADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
PG 1 de 10
61
IDENTIFICACIN
Perito(s) responsable(s) del Avalo
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
Pag 2 de 10
RESUMEN
Para: BANCO DORADO
Fecha: 12-12-2006
62
142
Protocolo: 1ero
Libros: N 121
Folio: 1 al 3
Tomo: III
Fecha: 13-11-2006
CARACTERSTICAS
PARCELA DE TERRNO
Altura: 393 m/s/n/m
Ubicacin Astrnmica: Coordenadas F.G.S. N 09 1610.8
H: 069 5629
rea: 611,41 m2
Pag 3 de 10
DESCRIPCIN DEL REA
63
Parcela de Terreno
611,41
Total 611,41
Edad de
Estado de Conservacin
Construccin
m2
64
Pag 4 de 10
CARACTERSTICAS GENERALES
PARCELA DE TERRENO
Topografa
Con pendiente
Semiplana
Variada
Plana
Forma
Cuadrada
Rectangular
Polgono Regular
Polgono irregular
Servicios
Agua
Luz
Cloacas
Sptico
Gas
Telfono
Transporte pblico
Linderos
Zonificacin y reglamentos
Zonificacin: NO HAY
rea Mnima: 300 m2
% construccin: 80
% ubicacin: 60
Acceso de la Zona
Carretera
Avenida
Calle
Vereda
Desarrollo de la Zona
Urbanizada
Semi urbanizada
En proceso
No urbanizada
rea
rea: 611,41 m
65
Pag 5 de 10
LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno
abastos, farmacias.
Acceso
Consolidado
66
Pag de 6 de 10
ARRENDADO
No conocidos
AR - III
SI
NO
Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones pblicas.
67
Pag de 7 de 10
ESTUDIO DE MERCADO
REA (m2)
P.V.
Av 1, Urdaneta
2000
3700
4900
6000
10000
Av 3, 24 de Julio
11000
7
8
9
1
Calle 8 Pez
11000
12000
558,04
197,47
184.250.000
345.654.000
471.772.000
983.100.000
1.083.500.00
0
1.083.500.00
0
1082.236.000
40.000.000
20.500.000
20.500.000
0
1
Calle 7 Coromoto
61,92
1
1
2
1
1
2
3
4
5
REFERECNIALES
Calle 2-Comercio
Calle 8 Pez
Calle 7 Coromoto
Av. 3, 24 de Julio
Bs/m2
FECHA
REGISTRO
10/08/05
22/08/05
10/10/05
24/11/05
28/11/05
10
12
14
22
25
98500 15/02/06
28
92125
93420
96280
96320
98310
13/02/06
15/02/06
23/11/05
11/11/05
28
32
41
13
10.000.000
161498,7 20/11/05
1
35
379
50.500.000
145118,7 21/10/05
3
15
389,09
50.000.000
31
3
1
129168,9 02/12/05
9
Calle 5 Ricaurte
199,20
20.000.000
40
4
1
100401,6 23/11/05
1
418,50
80.000.000
191158,9 17/01/06
0
18
Calle 3 Bolvar
Av. 2, 17 de Diciembre
98500
98530
71679,45
126595,1
0
68
Pag de 8 de 10
AVALO
ANLISIS DE LOS RESULTADOS
De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadstico SPSS 12.0, la
ecuacin de la recta resultante se expresa de la siguiente manera:
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3
Dado que se cumple:
R2 Ajustado = 0,98
F > F ; 218 > 3,86
t>+2
Para cada una de las variables independientes, se puede afirmar con una confianza del
100%, que hay regresin conjunta y se procede a realizar la ecuacin de regresin:
= 10.792,08 3,44(611,41 m2) + 28.340,34(4) + 3.949,99(8)
= 153.650,11 Bs/m2
Aplicando un intervalo de confianza con un margen de error del 5% tenemos:
P.U. = 153.650,11 1.941,84 x 2,306 < P.U.M. < 153.650,11 + 1.941,84 x 2,36
P.U. = 149.172 < P.U.M. < 158.127,99 Bs/m2
Se tom el valor superior (158.127,99 Bs/m 2), porque la parcela de terreno tiene las
siguientes ventajas:
1. Excelente Ubicacin
2. Posee todos los servicios pblicos
3. Est ubicada a una cuadra de la Plaza Bolvar, en la zona Comercial
VPT = 611,41 m2 x 158.127,99 Bs/m2 = 96.681.034,36 Bs/m2
VPT = 96.681.034,36 Bs/m2
* Ver anexos resultados del paquete estadstico SPSS 12.0
69
Pag de 9 de 10
70
Pag de 10 de 10
Bs. 136.800.000,00
VALOR DE LIQUIDACIN
Segn Resolucin N 0091197 y publicada en Gaceta Oficial N 36.433 de
fecha 15/04/98 (Capitulo IV. Artculos 31 al 39) menos 10% Bs. 123.120.000,00
TASADOR
JOS CONTRERAS Msc
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
71
ANEXOS
72
FOTOGRAFAS
73
74
75
76
77
CALLE PEZ
E/S
CALLE COROMOTO
ALCALDA
BIEN A
TASAR
CALLE COMERCIO
AV. 24 DE JULIO
CALLE BOLVAR
AV. 12 DE DICIEMB RE
CALLE RICAURTE
AV. SUCRE
CALLE CRDOBA
CASA
DE LA
CULTURA
BANCO
PROVINCIAL
CALLE OBELISCO
78
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
79
80
81
82
CROQUIS DE DISTRIBUCIN
(PARCELA DE TERRENO)
83
CROQUIS DE DISTRIBUCIN
(PARCELA DE TERRENO)
N
O
S
28.40 m
15.60 m
REA 1
(Construida)
Locales Comerciales
4.90 m
7.30 m
15.60 m
REA 2
(Construida)
Salones
6.80 m
CLCULOS:
rea 1 = 28.40 x 15.60 = 443,04 m2
rea 2 = 6.80 x 4.90 = 33.32 m2
rea 3 = 18.50 x 7.30 = 135.05 m2
rea = 611.41 m 2
REA 3
(Sin Construir)
Solar
18.50 m
84
RESULTADOS PAQUETE
ESTADSTICO SPSS 12.0
85
CUADRO DE VARIABLES
P.U.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
1
0
1
1
1
2
1
3
1
4
1
5
126595,1
0
161498,7
1
145118,7
3
129168,9
9
100401,6
1
191158,9
0
rea
2000
3700
4900
6000
10000
11000
11000
12000
558,0
4
197,4
7
61,92
Ubicacin Tiempo
2.00
7.00
2.00
7.00
2.00
8.00
2.00
8.00
2.00
9.00
2.00
9.00
2.00
9.00
2.00
8.00
1.00
8.00
3.00
8.00
3.00
8.00
379
3.00
8.00
389,0
9
199,2
0
418,5
0
3.00
8.00
2.00
8.00
3.00
9.00
86
Matriz de Correlacin
Correlacin
p.u.
Variable Entered
Variable
Method
Removed
1
Tiempo, ubicacin, reaa
a All requested variables entered
Enter
87
Model
1
R Squere
Adjusted R
Etd Error of the
Square
Estimate
.994a
.988
.983
1941.84840
a Predictors: (Constant), tiempo, ubicacin, rea
DurbanWatson
1.335
Sumo f
df
Mean Square
Square
Regresin
2.47E + 09
3 824127293.88
Residual
30166202
8 3770775.228
Total
2.50E + 09
11
a Predictors: (Constant), tiempo, ubicacin, rea
Sig
218.556
.000a
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
10792.087
8615.220
rea
-.344
.161
-.108
Ubicacin
28340.340
1167.436
.968
Tiempo
3949.991
1113.191
.175
a Dependent variable: p.u.
Sig
1.253
-2.142
24.276
3.548
.246
.065
.000
.008
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-1.189
2
-.221
3
-.569
4
-.353
5
-.653
6
-.378
7
-.378
8
1.849
9
.587
10
-.386
11
.973
12
.720
p.u.
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
145118,7
3
129168,9
9
100401,6
1
Predicted Value
94433.9105
93848.4349
97385.1492
97006.3120
99578.7134
99234.3160
99234.3160
94939.9273
70540.1690
127345.025
Residual
-2308.911
-248.43489
-1105.149
-686.31199
-1268.713
-734.31600
-734.31600
3590.0727
1139.2810
-749.92510
127279.724
1889.2061
99004.0927
1397.5173
88
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Predicted Value
70540.172 127345.0
Residual
-2308.911
2
Std. Predicted Value
-1.964 3590.072
Std. Residual
-1.189
8
1.825
1.849
a Dependent variable: p.u.
Mean
Std. Deviation
99985.84
14992.06421
1
1656.01388
.00000
1.000
.000
.853
.000
N
12
12
12
12
CREDENCIALES Y AUTORIZACIN
DEL PERITO
89
90
91
92