( PROPIEDAD HORIZONTAL Es un derecho real sobre cosa propia, por el cual su titular puede usar, gozar y disponer jurdicamente

del objeto sobre el que recae y que consiste en una fraccin de un inmueble edificado, integrada por un sector exclusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y dems partes y cosas de propiedad comn !a conjuncin de la parte privativa y el porcentaje sobre las partes comunes constituye la denominada unidad funcional NATURALEZA JURIDICA. Diversas teoras. " #ominio integrado con un condominio de indivisin forzosa #e acuerdo con esta teora, confluyen en la propiedad horizontal, por un lado, el domino exclusivo sobre la parte privada, y por el otro, un condominio sobre el terreno y dems partes y cosas comunes Este condominio es de indivisin forzosa, ya que recae sobre cosas accesorias indispensables para hacer factible el ejercicio del derecho sobre el sector exclusivo $ #erecho real autnomo !a propiedad horizontal es un derecho real autnomo, que al ser incorporado al %%, completa la nomina de los derechos permitidos por nuestra legislacin civil % %ondominio de indivisin forzosa con particin de uso y goce &ostena Edmundo 'atti que la ley () *(+ admite ser interpretada en el sentido de que ella ha organizado un condominio de indivisin forzosa sobre todo el inmueble edificado, pero con particin de uso y goce ,anto la indivisin como la particin son perpetuas OBJETO Es indudablemente la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y dems partes y cosas comunes " -artes privativas "rt ( !ey () *(+. /!os distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley %ada piso o departamento puede permanecer en condominios o ms de una persona0 $ %osas y partes comunes "rt + ley () *(+, luego de se1alar que cada propietario es due1o exclusivo de su piso o departamento, agrega /y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso comn, o indispensables para mantener su seguridad0 (2 ,erreno. es el suelo sobre el que se asienta el edificio +2 !as dems cosas y partes comunes a3 %osas de uso comn. &on las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunque en la prctica algunos de ellos no las utilicen -or lo general se trata de cosas sin las cuales no podra existir la propiedad horizontal, por ejemplo, la puerta de entrada, los pasillos, ascensores, escaleras, tanque de agua, etc b3 %osas indispensables para la seguridad. &e trata de cosas que ineludiblemente deben ser comunes, por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a su estabilidad, aunque no sean de uso comn sino exclusivo, por ejemplo, los cimientos, muros maestros, columnas, techos, etc c3 !o principal y lo accesorio en el objeto de la propiedad horizontal

+ El derecho que se tiene sobre las partes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas "rt )4 !ey () *(+. /!os derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan0 En consecuencia, la enajenacin de la parte privativa involucra necesariamente el porcentual que le corresponde a la misma con relacin a las partes comunes ADQUISICION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL " El llamado /estado de propiedad horizontal0 -ara que puedan llegar a existir los derechos reales de propiedad horizontal sobre cada una de las unidades en que se ha dividido un edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido el denominado /estado de propiedad horizontal0 Ello sucede cuando es redactado por escritura pblica el reglamento de copropiedad y administracin y adems es inscripto en el 5egistro de la -ropiedad 6nmueble &olo a partir de entonces pueden acceder a dicho 5egistro las escrituras de constitucin de los derechos reales de propiedad horizontal, si bien es posible que la inscripcin del reglamento y de las escrituras sea solicitada simultneamente $ 7odos de adquisicin ,ratndose de un derecho real que se ejerce por la posesin, los modos de adquisicin del dominio aplicables a la propiedad horizontal son tres. la tradicin, la sucesin y la prescripcin %on respecto al primero, rige obviamente la teora del ttulo y el modo En consecuencia, para la adquisicin derivada y por actos entre vivos del derecho real de propiedad horizontal son necesarios el titulo suficiente hecho por escritura pblica, y el modo suficiente, o sea la tradicin -ara la oponibilidad a terceros interesados, debe agregarse el requisito de la inscripcin del ttulo en el registro inmobiliario !a sucesin puede darse por actos entre vivos y mortis causa En cuanto a la prescripcin, la propiedad horizontal es usucapible por usucapin larga o breve % -osibilidad de arribar a la propiedad horizontal a trav8s de la participacin del condominio 9emos visto al tratar la particin que, en principio, no hay ningn obstculo para que los condominios de un edificio resuelvan de comn acuerdo dividirlo en especie, incorporndolo al r8gimen de la propiedad horizontal -ara ello ser necesario que la particin sea fsicamente posible, ya que cada una de las unidades que deben resultar de ella tendrn que reunir, en cuanto a las partes privativas, los requisitos establecidos por el "rt ( !ey () *(+ :la independencia y la salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn3 El problema se plantea cuando no hay conformidad de la totalidad de los condminos "dems est permitida la particin parcial !a jurisprudencia ha admitido en algunos casos la particin parcial 5equisitos. a3 El inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes cumplan con las exigencias del "rt ( !ey () *(+ b3 !a particin debe ser cmoda y de fcil realizacin; no podra aceptrsela si fuera necesario hacer nuevas construcciones o si a raz de la divisin, las fracciones

) carecieran de funcionalidad, o si el edificio estuviera en condiciones tales de obsolescencia que no se justificara la erogacin c3 #ebe respetar el principio de la igualdad. como la particin con saldo solo es posible con el consentimiento de todos los condminos, no podra imponerse a alguno de ellos una compensacin monetaria a favor de los dems, por haber recibido una parte mayor que la proporcin que le corresponda en el condominio #e ah que deba mediar equivalencia entre las partes ideales en el condominio, y las partes materiales que surjan luego de la divisin REGLAMENTO DE COPROPIEDAD ADMINISTRACION %onstituye un verdadero estatuto regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos reales de propiedad horizontal, cuyos respectivos ttulos de propiedad integral " <rgenes que puede tener "rt = !ey () *(+. /"l constituirse el consorcio de propietarios deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir en el 5egistro de la -ropiedad0 Es evidente que la ley est contemplando el supuesto poco frecuente en que los condminos de un edificio resuelven hacer la particin, incorporndolo al sistema de la propiedad horizontal y, por ello, de comn acuerdo redactan el reglamento !o cierto es que la existencia del consorcio solo es posible si antes ha sido redactado e inscripto el reglamento, por lo que no es a dicho ente que corresponde la redaccin, sino a los condminos o, en su caso, al propietario vendedor En este caso, teniendo el reglamento naturaleza contractual, ser necesario el concurso de voluntades de la totalidad de los condminos, y nicamente a partir de entonces nacer el consorcio de propietarios En cada acto de enajenacin de las unidades, sus adquirentes deben prestar conformidad con aquel, configurndose la figura del contrato por adhesin $ %lusulas obligatorias y facultativas "rt ) 5eglamento -ropiedad 9orizontal. /El reglamento de copropiedad y administracin, deber proveer sobre las siguientes materias. (3 Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva; +3 #eterminacin de la proporcin que corresponda a cada piso o departamento con relacin al valor de conjunto; )3 Enumeracin de las cosas comunes; >3 ?so de las cosas y servicios comunes; *3 #estino de las diferentes partes del inmueble; @3 %argas comunes y contribucin a las mismas; A3 #esignacin de representante o administrador; retribucin y forma de remocin; facultades y obligaciones; B3 Corma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones; cmputo de los votos; representacin; =3 -ersona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts * y @ del presente decreto; (D3 %onstitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble; ((3 "utorizacin que prescribe el "rt +A :!as que establezcan las autoridades municipales30 % 7odificacin, mayoras "rt = 5eglamento /solo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios Esta modificacin deber tambi8n consignarse en escritura pblica e inscribirse en el 5egistro de la -ropiedad0 Eo obstante lo que establece la ley, la doctrina sostiene.

> a3 %lusulas estatutarias. es necesaria la unanimidad, pues son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la propiedad horizontal b3 %lusulas reglamentarias. son las que se relacionan con el r8gimen de administracin, el funcionamiento de las asambleas y, en general, con la atencin de los asuntos de inter8s comn 5especto de estas clusulas rige la mayora legal :no inferior a los tercios3 En todos los supuestos, estas mayoras se computan sobre la totalidad de los titulares de los derechos y no sobre los presentes en la asamblea que decida la reforma !ACULTADES DEL TITULAR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL A. Respecto de su piso o departamento ( Cacultades materiales a3 #erechos de poseer. se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, de modo que su titular es poseedor legtimo &i es privado de la posesin, tiene a su alcance toda la gama de defensas posesorias, y tambi8n la accin reivindicatoria b3 #erecho de usar. puede servirse del piso o departamento, pero necesariamente deber sujetarse al destino establecido en el reglamento y no atentar contra la mortal y las buenas costumbres c3 #erecho de gozar. puede percibir los frutos que normalmente sern civiles, pues es difcil concebir que el objeto, por su peculiar naturaleza, produzca frutos naturales o industriales d3 #erechos de disponer materialmente. esta facultad es muy limitada, ya que no solo no puede cambiar el aspecto exterior, sino que aun dentro del piso o departamento, le est vedado realizar cualquier acto que altere o modifique la estructura conformada por los planos horizontales y verticales de propiedad comn +2 Cacultades jurdicas "rt > !ey ()*(+. /%ada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo0 -or lo tanto, podr. a3 #erechos de enajenar. el ejercicio de esta facultad es muy amplio, ya que puede transmitir el piso o departamento por actos entre vivos o mortis causas, a titulo oneroso o gratuito, en forma total o parcial b3 #erechos de gravar. puede constituir toda clase de derechos reales c3 #erechos de constituir personales; est facultado para ceder el uso del piso o departamento mediante un contrato de locacin, comodato, etc8tera d3 #erechos de abandonar. est permitido abdicar del derecho, pero el abandono es solo traslativo de propiedad, ya que no libera de la obligacin de contribuir al pago de las expensas comunes :"rt B3 El beneficiario es el Estado y no los restantes titulares de la propiedad horizontal El ejercicio de todas estas facultades sobre el piso o departamento involucra el porcentual que les corresponde sobre las partes comunes B. Respecto de las cosas y partes comunes (2 Cacultades materiales "rt ) !ey ()*(+. /%ada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legitimo derecho de los dems0 +2 Cacultades jurdicas. 5esulta aplicable todo lo dicho sobre la parte privativa PROHIBICIONES LE "#$"% "rt @. Fueda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos.

* a3 #estinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin; b3 -erturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio OBLIGACIONES DE LOS TITULARES LE "#$"% "rt *. %ada propietario atender los &astos 'e (o)serva(i*) + re,ara(i*) 'e s,ro,io ,iso o departamento estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto "rt B /!os propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las e.,e)sas de administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro Estn obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cmodo o de mayor renta %uando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a /-i(io de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolucin de la mayora no ser por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad C-a01-iera 'e 0os ,ro,ietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposicin de los dems, previamente advertidos, ,-e'e rea0i2ar e.,e)sas )e(esarias para la conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados -odr tambi8n, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren tiles En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado Eingn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por re)-)(ia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por a3a)'o)o del piso o departamento que le pertenece0 # El cr8dito por expensas El titular del cr8dito por expensas es sin duda el consorcio y no los propietarios individualmente 5eglas. a3 El titular de la propiedad horizontal responde por las expensas devengadas durante su titularidad con la cosa y con el resto de su patrimonio b3 !a enajenacin de la unidad no lo libera de responsabilidad por las expensas anteriores a tal acto c3 5especto de tales expensas sigue obligado con todo su patrimonio, pero al consorcio se le agrega un nuevo deudor. el adquirente de la unidad, que responde tambi8n por las expensas devengadas antes de su adquisicin, pero solo hasta el valor del piso o departamento d3 Este adquirente es por supuesto responsable con todo su patrimonio por las expensas posteriores a su adquisicin

@ e3 &i luego a su vez enajena, sigue estando obligado por las expensas devengadas durante su titularidad, pero ya no responde por las anteriores a su adquisicin, puesto que ha dejado de ser titular de la cosa Es el nuevo adquirente quien lo sustituye en esa responsabilidad CONSORCIO DE PROPIETARIOS %oncepto y naturaleza jurdica "rt = /"l constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el 5egistro de la -ropiedad #icho reglamento solo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios Esta modificacin deber tambi8n consignarse en escritura pblica e inscribirse en el 5egistro de la -ropiedad0 "rean considera que el concepto es realmente errneo, pues como ya dijimos parece indicar que el consorcio preexiste al reglamento, cuando no es as, porque solo nace el consorcio despu8s de redactado e inscripto el reglamento -ara "rean, el consorcio tiene personalidad, con las limitaciones propias del fin por el que es creado "s, no puede ser titular de derechos reales, pero s de derechos personales, por ejemplo, el de percibir las expensas -uede contraer obligaciones, si bien ellas consistirn normalmente en obligaciones de dar sumar de dinero, ya que no parece concebible que se pueda obligar a hacer o no hacer #e cualquier modo, entendemos que la responsabilidad de los consorcistas debe ser subsidiaria, de suerte tal que el acreedor tiene que ejecutar primero el patrimonio consorcial y nicamente si con ello su cr8dito no ha sido satisfecho, podr dirigirse contra el patrimonio de los propiedad, quienes responden en la extensin de sus respectivos porcentuales EL ADMINISTRADOR " %oncepto Es un representante legal encargado de la gestin inmediata de los intereses comunes "cta por mandato directo de la asamblea o por iniciativa propia, ejerciendo las facultades que le confiere la ley o el reglamento, para la solucin de problemas que por su magnitud no justifican la convocatoria a asamblea, o que por su urgencia, no admiten dilaciones -uede ser administrador una persona fsica o jurdica, integrante del consorcio o ajena a 8l $ Eombramiento El primer administrador es nombrado por unanimidad al ser esta la mayora exigida para la sancin de dicho estatuto -ara las sucesivas designaciones, hasta la mayora absoluta, salvo que en el reglamento se determine una mayora superior Cinalmente, cabe expresar que no implicando el cambio de administrador una modificacin del reglamento, la escritura respectiva no debe ser inscripta en el 5egistro de la -ropiedad En el supuesto de no lograrse la mayora necesaria para el nombramiento del nuevo administrador, se puede recurrir al procedimiento de la asamblea judicial % 5emuneracin El "rt = 6nc b3, tambi8n dispone que el reglamento debe establecer las bases para la remuneracin del administrador "s, podr determinarse una suma fija o bien, un porcentaje sobre la recaudacin mensual Eada impide que la actuacin del representante del consorcio sea gratuita, como suele suceder cuando las funciones son ejercidas por un integrante del mismo # Cunciones Entre ellas podemos destacar las siguientes. G %uidar el buen funcionamiento de los servicios comunes

A G -roveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para administrar el edificio y rendir cuentas documentadas y peridicas de su gestin G %onvocar a las asambleas ordinarias y extraordinarias en la forma y oportunidad que prescriba el reglamento G Expedir certificacin de deuda por expensas comunes para promover el cobro ejecutivo G %umplir y hacer cumplir el reglamento y todas las normas vigentes, as como ejecutar las resoluciones tomadas por la asambleas G 5epresentar al consorcio ante las autoridades administrativas de cualquier clase ASAMBLEAS !a asamblea es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se encuentra la resolucin de los asuntos de inter8s comn &us poderes son soberanos y sus decisiones tomadas dentro del marco de las previsiones legales y reglamentarias, obligan a todos, aun a la minora disidente y a los ausentes "sambleas ordinarias. son las que se renen con periodicidad, en los plazos determinados por el reglamento, para tratar las cuestiones que los propietarios deben analizar regularmente "sambleas extraordinarias. son las que se convocan por el administrador o a solicitud de un cierto nmero de propiedad para considerar asuntos extraordinarios -5<%E#676EE,< 5esuelta la realizacin de una asamblea, el primer paso que debe cumplirse es la convocatoria, que consiste en citar a los propietarios de un determinado lugar y fecha para tratar los temas que se incluyen en el orden del da !os reglamentos suelen establecer el plazo mnimo que debe transcurrir desde la convocatoria hasta la celebracin de la asamblea, variando segn sea ordinaria o extraordinaria En cuanto al temario, debe estar expresado con toda claridad, evitando ambigHedades, por ejemplo, /asuntos varios0 Ello se debe a la necesidad de conocer con anticipacin que es lo que se tratara en la asamblea, no solo para decidir la asistencia, sino tambi8n para evitar que los concurrentes puedan ser sorprendidos al verse abocados a pronunciarse sobre cuestiones que desconocen o sobre las que no cuentan con suficiente informacin Eo puede ser considerado por la asamblea ningn tema que no haya sido incluido en el orden del da, salvo que ha viendo unanimidad se decida su incorporacin y tratamiento en el momento de la celebracin %abe decir por ultimo que, la existencia de qurum, la asamblea queda constituida &e designa un presidente, a veces tambi8n un secretario de actas y se comienzan a tratar los distintos puntos que figuran en el orden del da &e delibera y luego se somete a votacin cada uno de ellos 7ayoras necesarias "rt (D ley ()*(+, los votos /se computaran en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tiene un voto &i un piso o departamento perteneciera a ms de un propietario, se unificara la representacin0 Eulidad !as asambleas pueden ser atacadas de nulidad en virtud de estar afectadas por diversos tipos de fallas. falta de qurum, resolucin tomada mediante una mayora inferior a la requerida, o sobre un tema que no figuraba en el orden del da, etc8tera -ara que proceda la accin de nulidad, la parte que la intente debe acreditar la existencia de un perjuicio 6mposibilidad de reunin de las mayoras necesarias

B "rt (D. /%uando no fuere posible lograr la reunin de la mayora necesaria de propietarios, se solicitara al juez que convoque a la reunin, que se llevara a cabo en presencia suya y quedara autorizado a tomar medidas urgentes El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y deber citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos0 #eben en todos los casos demostrar que han fracasado todas las vas reglamentarias Es indispensable que se trate de cuestiones urgentes o graves %uando es un propietario el que promueve la convocatoria, debe acreditar tambi8n la titularidad del piso o departamento, acompa1ando el pertinente ttulo de propiedad E4TINCION DEL SISTEMA " 7odos comunes al dominio Gla puesta del inmueble fuera del comercio G la prescripcin G el abandono G la enajenacin G la transmisin judicial $ 7odos propios de la propiedad horizontal 1. Destruccin "rt (+. /En caso de destruccin total o parcial de ms de los dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales &i la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad judicial &i la destruccin fuere menor, la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a adquirir la parte de esta, segn valuacin judicial0 2. Vetustez "rt (@. /En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad del valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales &i resolviera la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la mayora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial0 3. Confusin Esta causal no est prevista por la ley ()*(+, pero puede darse cuando se concentra en una sola persona la titularidad de todas las unidades 7ientras subsista el estado de propiedad horizontal, el propietario nico puede enajenar tales unidades, renaciendo entonces los derechos reales de propiedad horizontal -ara que desaparezca el estado de propiedad horizontal, debe realizarse la desafectacin por escritura pblica, que se inscribir en el 5egistro de la -ropiedad PREHORIZONTALIDAD Es la situacin jurdica previa a la existencia de la propiedad horizontal, y abarca el periodo que va desde el momento en que se ofrecen en venta unidades que todava pueden ni siquiera estar en construccin, hasta aquel en que finaliza la edificacin, y con la redaccin e inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin, nace el llamado estado de propiedad horizontal "fectacin "rt ( !ey (= A+>. /,odo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a construir en 8l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a titulo oneroso por el r8gimen de propiedad horizontal, debe hacer constar en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal r8gimen0

= ,ambi8n el propietario puede solicitar judicialmente la desafectacin si han transcurrido seis meses de registrada la afectacin y no se han enajenado unidades o se han rescindido o resuelto la totalidad de los contratos; o si ha transcurrido un a1o y la obra no se ha iniciado o se ha paralizado sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa causa :"rt A43 DERECHOS REALES DE GOCE O DIS!RUTE SOBRE COSA AJENA ,radicionalmente los derechos reales sobre cosa ajena son considerados como desmembraciones del derecho de propiedad El dominio es una suma de facultades, de modo tal que cuando algunas de ellas son desplazadas a favor de un tercero para constituir en su beneficio n derecho real, ese dominio se desmembra a3 <bjeto de los derechos El usufructo y el uso pueden recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles !as servidumbres, en cambio, solo pueden tener por objeto un inmueble En el caso de las servidumbres, debe haber dos inmuebles, el dominante y el sirviente b3 %ontenido de los derechos 1) AM !"#$D El contenido del usufructo es amplio, ya que permite usar y gozar de la cosa con la sola limitacin de no alterar su sustancia El del uso y la habitacin es ms restringido, por cuanto ese uso y goce se circunscribe a las necesidades del usuario o habitador y sus respectivas familia En las servidumbres el contenido es mucho menor, pues se trata de una determinada, especifica o concreta utilidad sobre el inmueble ajeno 2) %A#$RA!&'A 7ientras el usufructo, el uso y la habitacin son derechos reales que se ejerce, por la posesin, las servidumbres no "5 USU!RUCTO "rt +BDA. /El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia0 %aracteres. "3 Es un derecho real sobre cosa ajena $3 #e uso y goce :amplio3 %3 Eo se puede alterar su sustancia #3 Es temporal. el plazo mximo de duracin es la vida del titular E3 Es intransmisible. no se transmite a los herederos, pues siempre se extingue con la muerte ,ampoco puede transferirse por actos entre vivos aun cuando es posible ceder su ejercicio %lases de usufructo "rt +BDB. /9ay dos especies de usufructo. usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi2usufructo El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga El cuasi2usufructo es el de las cosas que serian intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etc8tera "rt +B(D. /El usufructo perfecto no da al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usufructo, y debe conservarlas para devolverlas al propietario, acabado el usufructo0

(D El cuasi2usufructo no es derecho real ya que, el propietario no conserva ningn derecho real sobre el objeto del cuasi2usufructo y nicamente es titular de un cr8dito para obtener una igual acabado aquel %onstitucin del usufructo 1. #(tulos y modos de constitucin. "rt +B(+. /El usufructo se constituye. (4 -or contrato oneroso o gratuito; +4 -or actos de ltima voluntad; )4 En los casos que la ley designa; >4 -or prescripcin0 En cuanto a los modos de constitucin del usufructo, son la tradicin, la prescripcin y la sucesin &i se constituye por contrato, se aplica la teora del titulo y el modo, por lo que solo se adquiere despu8s de la tradicin &i es establecido por testamento, se adquiere con la muerte del testador :"rt +B+D3 2. Modalidades "rt +B+( /El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta 8poca, y en fin con todas modalidades a que el propietario de la cosas juzgue conveniente someterlo0 -or lo tanto, el usufructo puede constituirse como. a3 -uro y simple, o sea sin sujetarse a modalidad alguna b3 " favor de una sola persona, que puede ser fsica o jurdica c3 " favor de varias personas :cousufructo3 d3 &ujeto a plazo resolutorio e3 &ujeto a condicin resolutoria. se extingue con el acaecimiento del hecho futuro e incierto a que se subordin la duracin, o antes si se produce el fallecimiento del usufructuario f3 %on cargo, siempre que no fuesen impuestos como condicin suspensiva g3 En forma alternativa. el testador puede legar el usufructo de una cosa o de otra, o bien el usufructo de una cosa o la propiedad de otra :art +B+@3 3) Duracin a3 El termino por el que ha sido constituido, sin lmites cuando es persona fsica, y no ms de veinte a1os cuando es persona jurdica b3 "un establecido plazo, termina antes del vencimiento si fallece el usufructuario o se extingue la persona jurdica c3 9asta el cumplimiento de la condicin resolutoria % Elementos del usufructo (2 &ujeto a Inico o plural El usufructo puede constituirse a favor de personas fsicas o jurdicas " su vez, puede ser nico o plural, configurndose en este segundo caso un supuesto de cousufructo b %apacidad para constituir &i el usufructo se constituye por contrato oneroso, se requiere la capacidad para vender; por contrato gratuito, la exigida para donar; y por testamento, la establecida para testar %apacidad para transmitir

(( &iendo por su naturaleza intransmisible el usufructo, consideramos que debe relacionarse esta disposicin con el "rt +BAD en cuanto permite al usufructuario ceder el ejercicio de su derecho a titulo oneroso o gratuito <bjetos -ueden ser objeto del usufructo. a3 ,oda cosa inmueble por su naturaleza, por accesin o por su carcter representativo b3 ,oda cosa mueble por su naturaleza o por su carcter representativo que no sea fungible ni consumible, pues si as fuera quedara constituido un cuasi2usufructo -or el contrario, el usufructo no puede establecerse sobre las cosas del dominio pblico del Estado, pues estando fuera del comercio, no pueden ser objeto de ningn derecho real &i pertenecieran al dominio privado, se requiere una ley especial que autorice la afectacin :"rt +B)=3 O30i&a(io)es 'e0 -s-6r-(t-ario a)tes 'e e)trar e) e0 -so + &o(e 'e 0a (osa 1) *acer in+entario "rt + B>@ /El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, debe hacer inventario de los muebles, y un estado de los inmuebles sujetos al usufructo, en presencia del propietario o su representante &i el propietario estuviese ausente, se le nombrar por el juez un representante para asistir al inventario0 "rt + B>A /&iendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante escribano pblico y dos testigos En uno y otro caso, los gastos del inventario son a cargo del usufructuario0 El inventario debe consistir en la enumeracin y descripcin de cada uno de los muebles El estado de los inmuebles, tal como su nombre lo indica, debe contener la enunciacin de las condiciones fsicas en que se encuentra El nudo propietario puede obligar al usufructuario a hacer el inventario en cualquier momento aun cuando haya entrado en posesin de la cosa sin su oposicin :"rt +B>=3 < sea que el incumplimiento de la obligacin no produce la p8rdida del derecho del usufructuario y ni siquiera lo somete a la restitucin de los frutos percibidos, pero la omisin tiene como efecto causar la presuncin de que ha recibido las cosas en buen estado :"rt +B>B3 El artculo +B*D prohbe la dispensa en el usufructo testamentario %omo el cdigo guarda silencio en relacin al usufructo constituido por contrato y si bien las opiniones estn divididas, nos inclinamos en favor de la subsistencia de la prohibicin de la dispensa &e trata de una obligacin de orden pblico, ya que tiende a la determinacin del objeto del usufructo 2) Dar fianza "rt + B*( /El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar de conformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo !a fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo0 "rt + B** /!a fianza debe presentar la seguridad de responder del valor de los bienes muebles, y del importe de los deterioros que el usufructuario podra hacer en los inmuebles Eo conviniendo las partes, el juez la fijar segn la importancia de los bienes sujetos al usufructo0

(+ #ispensada la fianza, si durante la vigencia del usufructo se producen en la posicin personal del usufructuario cambios que pongan en peligro los derechos del nudo propietario, este puede exigirla Dere(7os 'e0 -s-6r-(t-ario ( -rincipio general "rt +B@). /El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo0 + Cacultades materiales a3 #erecho de poseer, como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, el usufructuario es poseedor legtimo &i despojado por un tercero y, aun por el nudo propietario, puede ejercer acciones posesorias :"rt +BA@3 6gualmente, est legitimado para entablar la accin reivindicatoria b3 #erecho de usar puede usar o servirse de la cosa, emplendola para todos los usos que le son propios, pero respetando su naturaleza y el destino al que se encontraba afectada al momento de la constitucin del usufructo Eo debe al nudo propietario ninguna indemnizacin por los deterioros provenientes del uso normal o regular &olo responder por los que se hayan ocasionados por su culpa o dolo 6gualmente el usufructuario puede servirse de los acrecentamientos que experimente la cosa por efecto de la accesin, por ejemplo, un aluvin o una avulsin :"rt +B@A3 -or el contrario, caree de todo derecho sobre los tesoros que se descubran en el inmueble :"rt +B@B3, salvo que sea el mismo el descubridor, en cuyo caso le corresponder la mitad de la propiedad del tesoro :"rt +**B3 c3 #erechos de gozar. el usufructuario puede percibir los frutos naturales, industriales o civiles que produce la cosa fructuaria "rt +B@>. /!os frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario !os pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos el precio corresponde tambi8n al propietario Ei uno ni otro tienen que hacerse abono alguno por razn de labores, semillas u otros gastos semejantes, salvo los derechos de los terceros que hubiesen empleado su trabajo a su dinero en la produccin de los frutos !o que se deba por esta razn debe ser satisfecho por el que perciba los frutos0 d3 #erecho de hacer mejoras. el usufructuario tiene el derecho de hacer mejoras en la cosa siempre que no altere la sustancia ni la forma principal -uede tambi8n reconstruir edificios arruinados por vejez u otras causas ,iene que tratarse de mejoras tiles o voluntarias, pues si fueran necesarias, ya no se estara en presencia de una facultad sino de un deber El usufructuario carece de derecho para reclamar el reembolso al nudo propietario por las mejoras realizadas, aunque puede compensarlas con el valor de los deterioros que est obligado a pagar ,ambi8n puede llevarlas, siempre que fuera posible extraerlas sin detrimento de la cosa :"rt +BA>3 )2 Cacultades jurdicas a. Actos de administracin El usufractuario tiene plenas facultades para administrar, pues solo le est vedada la disposicin del objeto -or otra parte, el usufructuario debe respetar los contratos de locacin celebrados por el nudo propietario antes de la constitucin del usufructo, correspondi8ndole desde esta fecha los alquileres que pague el locatario o arrendatario :"rt +B@*3

() ,. Actos de disposicin %omo el usufructuario carece de la facultad de enajenar la cosa, los actos de disposicin que puede realizar son muy limitados "s, est legitimado para (o)stit-ir a)ti(resis + servi'-83res, pero solo por el tiempo que durare su derecho 6gualmente est facultado para a'1-irir servi'-83res. si anuncia que las estipula tanto para 8l como para el nudo propietario, o para todos los que despu8s de 8l posean el inmueble , y el nudo propietario acepta la estipulacin, la servidumbre subsiste luego de extinguido el usufructo En caso contrario, dura tanto como este derecho Cinalmente el usufructuario si bien no puede transmitir el usufructo, si puede (e'er el ejerci del derecho :"rt +BAD3 c. roteccin le-al. ,anto contra el nudo propietario como contra terceros, el usufructuario est legitimado para ejercer toda la gama de defensas posesorias En caso de optar por las acciones reales, puede entablar la reivi)'i(a(i*) si es privado de la posesin, y la accin )e&atoria si se ve impedido de ejercer libremente su derecho de poseer 6gualmente podra promover la accin (o)6esoria si al mismo tiempo fuese titular de una servidumbre o cuando fuese impedido por otro de ejercer los derechos personales inherentes a la posesin, esto es, las restricciones y limites legados "simismo, el usufructuario puede ejercer la accin de 'es0i)'e e imponer la constitucin de una servidumbre forzosa de transito Es necesario destacar que el usufructuario no est obligado a ejercer las acciones reales o posesorias "ntes los actos de turbacin o desposesin, queda exonerado de responsabilidad con solo poner en conocimiento de los mismos al nudo propietario 7s si omite esta comunicacin responde por todos los da1os y perjuicios que pueden ocasionarse a aquel, como si se hubieran producido por su culpa O30i&a(io)es 'e0 -s-6r-(t-ario ( %onservar "rt +BAB. /El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el due1o de ella, y usara en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo0 #ebe entenderse que el usufructuario debe velar por la cosa poniendo los cuidados que cada uno dispensa a sus propias cosas +2 -agar o contribuir a pagar G Est obligado a realizar a su costa las reparaciones ordinarias necesarias para la conservacin de la cosa :"rt +BB(3 !as reparaciones extraordinarias son a cargo del nudo propietario G El usufructuario puede liberarse de estas obligaciones renunciando al usufructo y restituyendo los frutos que hubiera percibido despu8s de surgir la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos :"rt +BB+3 #ebe entender que esta facultad no puede ser ejercida si las reparaciones se originan en hechos causados por su culpa o negligencia G El usufructuario debe pagar los impuestos considerados como gravmenes a los frutos o como una deuda por el goce de la cosa, as como las contribuciones directas impuestas sobre las cosas :"rt +B=>3 G #ebe contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas extraordinarias impuestas a la propiedad durante el usufructo O30i&a(io)es + 'ere(7os 'e0 )-'o ,ro,ietario

(> -ara que quede constituido el usufructo, debe entregar la cosa al usufructuario en el estado en que se hable, aun cuando no puede servir para el uso y goce propios de su destino, ,ambi8n debe entregarle los accesorios de la cosa, no comprendi8ndose entre ellos las cras, aunque sigan a las madres ni los ttulos de propiedad :"rt +=(D3 #ebe garantizar al usufructuario el uso y goce pacifico de su derecho si el usufructo es oneroso, no as si es gratuito o recae sobre cosas fungibles, esto es, cuando es un cuasi2 usufructo :"rt +=(*3 En cuanto a los derechos del nudo propietarios, la regla es que puede ejercer libremente todas las facultades a la propiedad compatibles con la existencia del usufructo :"rt +=(@3 ,ambi8n puede obligar al usufructuario a cumplir con las obligaciones a su cargo, tales como las reparaciones ordinarias, y demandarle la indemnizacin derivada de los da1os ocasionados por su culpa E.ti)(i*) !as causales de extincin del usufructo son las siguientes. a3 Jencimiento del plazo, sin perjuicio de la posibilidad de terminar antes si acaece la muerte del usufructuario b3 %umplimiento de la condicin resolutoria a que se subordino la duracin c3 Callecimiento del usufructuario d3 Extincin de la persona jurdica por cualquier causa, o por haber durado ya +D a1os e3 5evocacin directa, por ejemplo, cuando se constituyo el usufructo en pago de una deuda inexistente f3 5evocacin demandada por los acreedores del due1o, cuando el usufructo hubiera sido establecido en perjuicio o fraude de ellos g3 5esolucin del dominio cuando recayendo sobre un inmueble, la revocacin del dominio se opera con efecto retroactivo h3 Eo uso durante diez a1os i3 -rescripcin j3 %onsolidacin, cuando se rene la propiedad y el usufructo en la persona del usufructuario, cualquiera sea la causa de la adquisicin K3 "bandono o renuncia, sin perjuicio de la facultad de los acreedores del usufructuario de pedir la revocacin por va de la accin paulina, sin estar obligados a probar que ha habido un inter8s fraudulento i3 Enajenacin, cuando el nudo propiedad y el usufructuario enajenan sus respectivos derechos a una misma persona m3 -8rdida o destruccin por caso fortuito &i la destruccin es parcial, en cambio, el usufructo sigue sobre lo que queda de la cosa y sus accesorios, siempre que pueda continuar cumpliendo con el destino por el cual el usufructuario tena derecho de utilizarla G -roducida la extincin del usufructo, siempre que no sea por perdidas total de la cosa o por consolidacin, el efecto directo e inmediato es el de haber recobrar al nudo propietario el derecho de goce de que haba sido temporalmente privado :"rt +=>)3 USO HABITACION "rt +=>B. /El derecho de -so es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella, o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia &i se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este %digo, derecho de 7a3ita(i*)0

(* "claracin. el concepto de familia es amplio ,tulos y modos de constitucin G contratos onerosos o gratuitos Gtestamento G usucapin "rt )*A) bis. tienen origen legal el derecho de habilitacin a favor del cnyuge sup8rstite, si a la muerte del causante este hubiese dejado un solo inmueble habitable como integrante del acervo hereditario, siempre que hubiera sido la sede del hogar conyugal, su estimacin no sobrepasare el tope mximo establecido para que las viviendas puedan ser constituidas como bien de familia y concurrieren con el cnyuge otros herederos o legatarios Este derecho de habitacin es vitalicio y gratuito, extingui8ndose si el cnyuge sup8rstite contrae nuevas nupcias <bjeto El uso puede recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles, pero tratndose de los primeros, deben ser cosas no fungibles :"rt +=*(3 En cuanto a la habitacin, solo puede ser establecido sobre un inmueble edificado !ACULTADES. 1) .acultades materiales/ si el uso recae sobre un fundo, el usuario puede usar tanto lo que es inmueble por su naturaleza, como los accesorios afectados a la explotacin %on respecto a los frutos, deben tomarse de cada clase de ellos los necesarios para satisfacer las necesidades propias y de la familia &i se trata del derecho de habitacin, su titular nicamente puede servirse de la casa para habitar con la familia o para establecer su comercio o industria, siempre que no fuera impropio de su destino :"rt +=@)3 2) .acultades 0ur(dicas/ el usuario solo puede ceder el ejercicio de su derecho si el uso recae sobre inmuebles y ha sido constituido a ttulos oneroso :"rt +=*= y +=@>3 ,ambi8n esta facultado para alquilar el fundo :"rt +=@*3 &i el uso tiene por objeto muebles, no puede ceder el ejercicio ni darlos en locacin, salvo que el propietario hubiera tenido la costumbre de alquilarlos :"rt +=@>3 G El habitador en ningn caso est legitimado para ceder el uso de la casa ni para darla en locacin :"rt +=@) in fine3 O30i&a(io)es. !as obligaciones del usuario y del habitador son las mismas que las del usufructuario, con respecto a la necesidad de hacer inventario y dar fianza, efectuar las reparaciones de conservacin y contribuir a pagar las cargas y contribuciones, en proporcin de lo que goce o de la parte de la casa que ocupe E.ti)(i*). !as casuales de extincin son las mismas que en el usufructo, pero en el caso de renuncia, los acreedores no pueden atacar demandando su revocacin, ya que se trata de derechos inherentes a la persona que por lo general tienen carcter alimentario SER9IDUMBRES "rt + =AD /&ervidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de 8l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad0 Eunca el contenido de este derecho real puede importar un hacer :in faciendo3, por cuanto el hacer es tpico y exclusivo de los derechos personales 6gualmente, ningn derecho de disposicin puede ejercer el titular de una servidumbre, pues el contenido se limita a obtener una determinada utilidad sobre un inmueble ajeno

(@ "rt +=A( /&ervidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otras heredad ajena para utilidad de la primera0 "qu hay, un predio dominante :inmueble en cuyo beneficio ha sido constituida la servidumbre3 y un sirviente :el que soporta la carga3 &ervidumbres activa y pasiva %uando es mirada desde el punto de vista del fundo o titular dominante, se dice que es activa &i se la encara desde el punto de vista del fundo sirviente, se habla de servidumbre pasiva En otras palabras, la servidumbre es activa si se la enfoca como derecho real; y es pasiva, si se la contempla como carga %lasificaciones 1. 1e-2n su e0ercicio "rt +=A* /!as continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista !as servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre !as discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso0 2. or su e3teriorizacin #e acuerdo con el artculo +=A@. /!as servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes !as aparentes son aquellos que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. !as no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada0 6nclusive, una servidumbre puede haber sido no aparente en el momento de su constitucin, convirti8ndose ms adelante en aparente !as servidumbres negativas son siempre no aparentes 3. or la naturaleza de su contenido %onforme esta pauta las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas !as primeras, miradas desde el punto de vista del fundo sirviente, consisten en su dejar hacer, in patiendo, como la servidumbre de paso, las segundas, en cambio, consisten en un no haber, non faciendo, como la servidumbre de no edificar 4. 5tras clasificaciones a3 -rincipales o accesorias, segn tengan vida autnoma, como una servidumbre de vista; o dependan de la existencia de otras, como una servidumbre de paso necesaria para poder ejercer una de sacar agua b3 Joluntarias o forzosas, segn surjan de la voluntad de los particulares a trav8s de un acto libremente concertado; o de igual fuente, pero en virtud de una imposicin legal c3 #e ejercicio divisible o indivisible, segn que el contenido de la servidumbre permita o no la divisin &olo sern de ejercicio divisible las servidumbre afirmativas que consistan en tomar del fundo sirviente productos como pierdas, agua, arena etc8tera &ern de ejercicio indivisible las servidumbres negativas, como la de no edificar, y aquellas positivas que impliquen un determinado uso del fundo sirvientes, por ejemplo la de paso, acueducto, etc8tera Establecimiento y adquisicin !as servidumbres pueden nacer de. G %ontratos onerosos o gratuitos. se trata de un contrato atpico que se regir por las reglas del contrato de compraventa :oneroso3 o donacin :gratuito3 &i bien las

(A servidumbres son derechos reales que no se ejercen por la posesin, la tradicin es sustituida por el primer ejercicio que se haga del derecho G ,estamento G #estino del padre de familia. ?na persona es due1a de dos fundos y sujeta un fundo con respecto al otro con lo que seria una servidumbre en caso de que ambos pertenecieran a propietarios distintos &i luego enajena uno de los fundos o los dos pero a personas distintas, se entiende que ha quedado constituida la servidumbre por destino del padre de familia G 5enacimiento. 9a existido una servidumbre que luego se extingui por confusin %uando los fundos pasan nuevamente a pertenecer a personas diferentes, la servidumbre renace L ello es as por cuando se trata de una servidumbre aparente G -rescripcin. "rt )D(A. /!as servidumbres continuas y aparentes se adquieren por ttulo, o por la posesin de veinte a1os !as servidumbres continuas no aparentes, y las servidumbres discontinuas aparentes o no aparentes no pueden establecerse sino por ttulos !a posesin, aunque sea inmemorial no basta para establecerlas0 %apacidad 6gual que en usufructo -luralidad de servidumbres 6mportando la servidumbre el derecho a una determinada y concreta utilidad sobre un inmueble ajeno y tratndose de un derecho real no exclusivo, es evidente que como regla general su establecimiento no impide que no posterioridad se constituyan otras de igual o diferente naturaleza El nico limite al ejerci de esta facultad consiste en que la constitucin de las nuevas servidumbres no perjudique el ejercicio de las anteriores Corma y prueba de la constitucin "rt +==+. /!a constitucin de las servidumbres en cuanto a su forma, es regida por las disposiciones relativas a la venta, cuando es hecha a titulo oneroso, y a las donaciones y testamentos, cuando tiene lugar a ttulo gratuito0 En todos los supuestos, ser necesaria la inscripcin del titulo en el 5egistro de la -ropiedad 6nmueble, a los fines de su oponibilidad a terceros Extensin objetiva de las servidumbres "rt +==B. /!as servidumbres pueden establecerse sobre totalidad de un inmueble o sobre una parte material de 8l, en su superficie, profundidad o altura0 %aracteres y requisitos de las servidumbres reales 1. Venta0a a la 6eredad dominante %uando la servidumbre es real, es absolutamente necesario que ella procure una ventaja real para la heredad dominante, con abstraccin de quien se su titular !o fundamental es que la utilidad sea para el fundo y no para la persona 2. 1ituacin de los predios. Eo es necesario que los predios se toquen, siendo suficiente que su situacin sea tal que permite el ejercicio de la servidumbre 3. "n6erencia a am,os fundos. !a inherencia tanto activa como pasiva, se traduce en la subsistencia de la servidumbre, cualesquiera sean las mutaciones dominiales que experimenten los fundos dominante y sirviente 4. "ndi+isi,les como car-as y como derec6os

(B El hecho de que el fundo dominante o el sirviente dejen de pertenecer a un propietario nico y pasen a serlo de varios condominios, en principio, carece de incidencia sobre la servidumbre %ada cotitular del fundo dominante aprovechara de toda la servidumbre, como cada cotitular del precio sirviente deber soportarla 7. erpetuas8 sal+o pacto en contrario "rt )DD=. /Muzganse establecidas como perpetuas las servidumbres reales, si no hay convencin que las limite a tiempo cierto0 !as servidumbres perpetuas pueden extinguirse por el no uso durante (D a1os 9. !as ser+idum,res no pueden consistir en un 6acer. "rt )D(D. /No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin 'e 7a(er, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble !a que as se constituya, valdr como si8,0e o30i&a(i*) para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles0 #erechos y obligaciones del propietario del predio dominante G -uede ejercer la servidumbre en toda la extensin que soporten las servidumbres de igual genero segn el uso local, pero no podr exceder las necesidades del fundo dominante en la extensin que tenan a la tenan a la fecha de constitucin G ,iene la facultad de ejercer las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, no as aquellas que solo lo hagan ms cmodo G "rt ) D+) /&e puede sin embargo estipular que los gastos para la conservacin de la servidumbre sean a cargo de la heredad sirviente En tal caso, el propietario del muro sirviente puede libertarse de ellos, abandonando el fundo al propietario del edificio dominante0 G En el supuesto de que la heredad dominante pase de un propietario, nico a varios en comn o separados, en principio general es que todos los comuneros o todos los due1os de las fracciones pueden ejercer la servidumbre, con la sola condicin de no agravar la situacin del fundo sirviente <bligaciones y derechos del propietario de la heredad sirviente "rt )D)@. /El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ella; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer0 Extincin de las servidumbres a3 5esolucin de los derechos del constituyen cuando el dominio del precio sirviente se revoca con efecto retroactivo b3 5escisin o nulidad del ttulo del constituyente c3 Jencimiento del plazo si la servidumbre es personal o real temporaria d3 %umplimiento de la condicin resolutoria e3 Callecimiento del titular dominante de una servidumbre personal f3 5enuncia, que puede ser expresa o tacita g3 -erdida completa de la utilidad h3 6mposibilidad de ejercicio i3 %onfusin, cuando la propiedad de ambos fundos pasa a pertenecer a la misma persona j3 Eo uso durante (D a1os En el supuesto en que la servidumbre se ejerce integrante pero por un lugar distinto del establecido en el titulo constitutivo, al cabo de (D a1os se produce la extincin por el no uso del derecho a valerse del fijado primitivamente En

(= adelante, solo se podr continuar usando de la servidumbre por el sitio por donde se tena haciendo, salvo que el titular del fundo sirviente opte porque el dominante vuelve a hacerlo por el lugar originario &ervidumbres en particular 1. 1er+idum,re de transito/ es siempre positiva y discontinua; puede ser aparente o no, real o personal, voluntaria o forzosa &i se concedi a favor de una heredad no encerrada, se presume personal en caso de duda "un cuando un fundo tenga salida a la va pblica, por razones vinculadas con la explotacin que all se desarrolla, puede llegar a ser ventajoso obtener una salida por el inmueble lindero Eo ser posible la imposicin coactiva ,iene origen convencional, por testamento o contrato oneroso El que se beneficia con esta servidumbre debe indemnizar al titular del fundo sirviente el valor del terreno necesario, o sea de la franja por la que se ejercer el paso, y todo otro perjuicio "l desaparecer los motivos que haban dado lugar a la imposicin del gravamen, se puede solicitar la liberacin 2. 1er+idum,re de acueducto/ consiste en el derecho de hacer entrar las aguas a un inmueble propio, viniendo de heredades ajenas Esta servidumbre es siempre continua, afirmativa y de ejercicio indivisible -uede ser voluntaria o forzosa, dndose la primera situacin en todos aquellos casos en que no se procedente imponerla con carcter obligatorio %laro est que tambi8n es posible que emane de un testamento, que haya sido adquirida por prescripcin o por destino del padre de familia, ya que es servidumbre contina y aparente 6gualmente, resulta aplicable la figura del renacimiento de la servidumbre Esta servidumbre tambi8n puede ser real o personal, pero si es forzosa siempre ser de la primera clase 3. 1er+idum,re de reci,ir a-uas de los predios a0enos . consisten en permitir que pasen al fundo sirviente aguas provenientes del fundo dominante Fuedan incluidas en esta categora las siguientes servidumbres. de goteraje o de recibir aguas de los techos vecinos; de recibir aguas artificiales; de drenaje o avenamiento Estas servidumbres son siempre continuas y afirmativas -ueden ser reales o personales, si bien la regla es que se las considera siempre reales, a menos que exista convencin en contrario &on tambi8n aparentes, a condicin de que exista alguna se1al exterior permanente de la salida de las aguas por el inmueble sirviente DERECHOS REALES DE GARANTIA 'arantas reales. una o varias cosas de propiedad del deudor quedan afectadas en forma especial para asegurar el cumplimiento de la obligacin as garantizada HIPOTECAS "rt )(DB /!a hipoteca es el derechos real constituido en seguridad de un cr8dito en dinero sobre los bienes inmuebles que continan en poder del deudor0 Eaturaleza jurdica. !a hipoteca es un derecho real sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta (3 #erecho real. el acreedor puede perseguir el inmueble gravado en manos de los sucesivos adquirentes y hacer valer sus derechos como lo hara contra el constituyente de la hipoteca :ius persequendi3 "demas, va a ser preferido con respecto a hipotecas u otros derechos reales establecidos a posteriori :ius preferendi3 +3 &obre cosa ajena

+D )3 "ccesorio en funcin de garanta. no solo su existencia, sino tambi8n su suerte estn ligadas a la del derecho creditorio al que accede, &i este se transmite o se extingue, la hipoteca sigue las mismas vicisitudes %aracteres de la hipoteca 1) Con+encionalidad :esencial) "rt )((* /Eo hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma prescripta en este ttulo0 -or lo tanto, la hipoteca reconoce una nica fuente. el contrato o la convencin expresa 2) &specialidad :esencial) a3 En cuanto al cr8dito !a hipoteca debe constituirse en garanta de una suma de dinero cierta y determinada -or dicha suma queda gravado el inmueble y ms all de ella, la garanta no existe b3 En cuanto al objeto El inmueble o los inmuebles sobre los que recae la hipoteca deben estar perfectamente determinados 3) u,licidad :esencial) ,odos los derechos reales inmobiliarios solo son oponibles a terceros despu8s de la registracin !a inscripcin en la hipoteca es constitutiva y no declarativa como en los dems derechos reales 4) "ndi+isi,ilidad :natural) "rt )((+ /!a hipoteca es indivisible, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella0 !a indivisibilidad consiste, en consecuencia, en que el gravamen se extiende a todo el inmueble y cada parte del mismo, garantizando de ese modo el pago de todo el cr8dito y cada parte de el Este carcter de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o indivisibilidad del cr8dito, "s en las obligaciones simplemente mancomunadas cuyo objeto es una cosa divisible, cada deudor est obligado solo a su parte en la deuda, y cada acreedor solo puede demandar su parte en el cr8dito :art @=)3 %ontinua. / &in embargo, en la ejecucin de bienes hipotecarios, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar, la enajenacin en lotes y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesin al acreedor0 O3/eto 'e 0a 7i,ote(a "rt ) ((D /!a hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras est8n unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del inmueble -ero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca0 Cr:'itos &ara)ti2a30es; todos los cr8ditos son susceptibles de ser garantizados con hipoteca Co)stit-(i*) 'e 0a 7i,ote(a. (2 5equisito del acto constitutivo

+( a5 Co)'i(io)es 'e 6o)'o. 1) #"#$!AR"DAD D5M"%"A! &% &! C5%1#"#$;&%#& a3 ,itular de un dominio pleno o perfecto &e justifica esta exigencia no solo porque la hipoteca es una desmembracin del dominio, sino tambi8n porque quien la constituye esta consintiendo indirectamente la enajenacin del inmueble, toda vez que el acreedor en caso de incumplimiento, va a estar facultado para promover la accin hipotecaria y con ello provocar la ejecucin forzada de aquel b3 ,itular de un dominio revocable o fiduciario El titular fiduciario solo puede hipotecar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin necesidad de consentimiento del fiduciante o del beneficiario, salvo pacto en contrario El enajenante de un inmueble bajo condicin resolutoria no puede constituir hipoteca hasta que se cumpla la condicin c3 ,itular de la propiedad horizontal -uede gravar su unidad, o sea el piso o departamento ms el porcentual que le corresponda sobre el terreno y dems partes comunes -ara constituir hipoteca sobre todo el edificio se requiere el consentimiento de la totalidad de los propiedades d3 %ondominio ?n condmino grava el inmueble comn en la medida de su parte indivisa. la existencia de esa hipoteca que es vlida, est ntimamente ligada con el resultado de la particin, de modo que si al realizarse esta ltima, el inmueble es adjudicado a dicho condominio, la hipoteca subsiste aunque limitada a la parte indivisa que tenia sobre ese inmueble, por el contrario, si el mismo se adjudica a otro condmino, el derecho de garanta se extingue &i un condmino grava todo el inmueble comn, la hipoteca es nula 2) CA AC"DAD En consecuencia, son incapaces para constituir hipotecas. los menores, los dementes declarados en juicios, los sordomudos que no saben darse a entender por escrito, los inhabilitados porque carecen de facultades de disposicin, los penados en virtud de penas de ms de tres a1os de prisin o reclusin, los concursados civil o comercialmente luego de la sentencia que decreta el concurso o la quiebra En cuanto a los menores emancipados, como tienen capacidad de administracin y disposicin de sus bienes, siempre que no los hubiesen recibido a titulo gratito, pueden constituir hipoteca :art ()*3 En igual situacin se encuentran los menores de dieciocho a1os que pueden administrar y disponer libremente de los bienes adquiridos con el producto de su trabajo :art (+B3 #e acuerdo modo, todos aquellos que estn afectados por una capacidad de hecho para constituir hipoteca, pueden hacerlo por intermedio de sus representantes legales con la correspondiente autorizacin judicial 35 Co)'i(io)es 'e 6or8a 1) C5%#RA#5 D& *" 5#&CA1 a3 Corma "rt )(+B /!a hipoteca solo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos al dominio o derechos real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos, -odr ser una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato al que acceda0 b3 El "rt )(+= permite que se constituyan, en el extranjero hipotecas sobre inmuebles existentes en la 5epublica c3 7aneras de concluir el contrato "rt )()D. /!a constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor %uando ha sido establecida por una escritura en que el acreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin0

++ E6e(tos 'e 0a 7i,ote(a ( Efectos respecto de terceros !a hipoteca inscripta dentro del t8rmino de cuarenta y cinco das contactos desde la fecha de la convencin hipotecaria produce sus efectos con retroactividad a dicha fecha &i la inscripcin es posterior es posterior a los cuarenta y cinco das, la hipoteca solo produce efectos desde que ha sido registrada :"rt )(*D3 ?na vez cumplida la inscripcin los efectos se conservan durante +D :"rt )(*( y )(=A3, sin perjuicio de la posibilidad de solicitar la reinscripcin por igual plazo + Efectos en cuanto al cr8dito En efecto, en las relaciones entre acreedor y deudor la garanta se extiende a la totalidad de los intereses devengados desde el nacimiento de la hipoteca, mientras est8n determinados en la conversacin y en tanto no hayan sido alcanzados por los efectos de la prescripcin "hora bien, cuando se trata de los efectos con respecto a terceros, esto es, cuando el acreedor hipotecario debe enfrentarse con otros acreedores que concurren sobre el precio obtenido en la subasta del inmueble hipotecado, tienen privilegio nicamente los intereses debidos de + a1os contados desde la iniciacin de la ejecucin hacia atrs y los que corren durante el juicio hasta el efectivo pago :"rt )=)@3 5elaciones que la hipoteca establece entre el deudor y el acreedor "rt ) (*A /El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de desposesin material o jurdica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado0 Existe en este texto un error tipogrfico, ya que donde dice /actos de desposesin /debe entenderse /actos de disposicin0 E.ti)(i*) 'e 0a 7i,ote(a -or tratarse de un derecho real accesorio de un cr8dito, la hipoteca puede extinguirse por medios indirectos o directos segn que la extincin sea o no consecuencia de la misma suerte seguida por el cr8dito ( 7edios indirectos "rt )(BA /!a hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida por algunos de los modos designados para la extincin de las obligaciones0 En consecuencia, cualquiera sea la causal de extincin de la obligacin garantizada, la misma suerte sigue la hipoteca, salvo en los siguientes casos. a3 -ago por subrogacin b3 Eovacin c3 Extincin de la fianza por confusin d3 -ago por consignacin +2 7edios directos !a extincin de la garanta deja subsistente el cr8dito como meramente quirografario %asos. a3 5enuncia. debe ser expresa y constar en escritura pblica b3 5esolucin o revocacin del dominio del constituyente. si el dominio era revocable y la revocacin se opera con efecto con efecto retroactivo, la hipoteca constituida por el due1o imperfecto queda extinguida c3 #estruccin de edificios. la hipoteca subsiste sobre el terreno &i aquel se reconstruye la hipoteca vuelve a gravarlo &i la destruccin ha sido ocasionada por un incendio y el edificio estaba asegurado, la indemnizacin queda comprendida en la garanta d3 5emate judicial. decretada la subasta en un juicio promovido por algn acreedor aunque no sea hipotecario, para que se produzca la extincin de la hipoteca es necesario que sean citados todos los acreedores hipotecarios, a fin de que hagan valer sus derechos

+) e3 %onfusin. cuando se renen en la misma persona las calidades de due1o y de acreedor hipotecario f3 %aducidad de la inscripcin pasados +D a1os desde que fue registrada Ca)(e0a(i*) 'e 0a 7i,ote(a !a cancelacin es el acto por el cual se deja sin efecto la inscripcin registral Eo debe confundirse con la extincin de la hipoteca, ya que esta puede estar extinguida por cualesquiera de los medios antes analizados, subsistiendo la inscripcin %asos. #e acuerdo con el "rt )(== la cancelacin puede tener lugar por consentimiento de partes :cancelacin voluntaria3, o por sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada :cancelacin judicial3 "rt )+DD. /!os tribunales deben ordenar la cancelacin de las hipotecas %uando la toma de razn no se ha fundado en un instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal, o cuando el cr8dito fuere pagado0 Existe tambi8n otro supuesto en el que la extincin de la inscripcin se produce de pleno derecho por el vencimiento del plazo de +D a1os desde que la hipoteca fue registrada :art )(=A3 Cormas. &i la cancelacin es voluntaria debe ser hecha por escritura pblica suscripta por el acreedor, en el 5egistro de la -ropiedad En la cancelacin judicial, se inscribe el testimonio de la sentencia -rocedimiento en caso de ausencia del acreedor. &i el acreedor estuviera ausente o hubiera desaparecido o no se aviniera a la cancelacin voluntaria de la hipoteca, el constituyente deber promover un juicio de cancelacin, que tramitara por la va del proceso sumario &i no se logra ubicar el domicilio del acreedor, se dispone su citacin por edictos y si vencido el termino del emplazamiento no se presenta a estar a derecho el juez designa al defensor oficial para que lo represente PRENDA #e acuerdo con el artculo )+D>. /9abr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una mueble o un cr8dito en seguridad de la deuda0 El %% no suministra en realidad una verdadera definicin del derecho real de prenda, por lo que podemos decir que es aquel constituido en seguridad de un cr8dito en dinero sobre una cosa mueble por su naturaleza o por su carcter representativo que el deudor entrega al acreedor Eaturaleza jurdica Es un derecho real sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta !a prenda se ejerce por medio de la posesin, ya que la cosa mueble es entregada al acreedor %aracteres 1. Con+encionalidad :esenciales) &iendo un derecho real accesorio de un cr8dito, no puede reconocer otra fuente que el contrato Eo existen prendas legales o judiciales, pero si es admitida la denominada prenda tacita 2. &specialidad cuanto al cr<dito y al o,0eto :esenciales) "rt )+(A NEl instrumento debe mencionar el importe del cr8dito y contener una designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones fuesen necesarias para determinar la individualidad de la cosa0 &i se garantizan obligaciones que no consisten en dar sumas de dinero, deber expresarse el monto estimativo en el acto constitutivo 3. "ndi+isi,ilidad :natural)

+> "rt )+)). /!a prenda es indivisible, no obstante la division de la deuda El heredero del deudor que ha pagado su porcin de la deuda no puede demandar su posicin en la prenda, mientras que la deuda no haya sido enteramente pagada, y recprocamente, el heredero del acreedor que ha recibido su posicin de la deuda, no puede librar la prenda en perjuicio de los coherederos que no han sido pagados0 O3/eto "rt )+((. /,odas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda0 El derecho del acreedor no solo recae sobre la cosa, sino que tambi8n se extiende a los accesorios y a todos los aumentos que pueda experimentar &i la cosa prendada produce frutos, es posible la constitucin de la llamada prenda anticr8tica, esto es, un derecho real cuasi por el que la prenda queda configurada como si fuera anticresis "rt ) +)( /&i la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuenta del deudor, y los imputar a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se debieren0 Cr:'itos 1-e ,-e'e) &ara)ti2arse; todo cr8dito es susceptible de ser garantizado con prenda %onstitucin del derecho real de prenda 1. Condiciones de fondo -ara que la prenda sea vlidamente constituida deben concurrir tres condiciones fondo. la legitimacin del constituyente, la capacidad de las partes y la entrega de la cosa En cuanto a la primera, el artculo )+() establece que solo puede constituir prenda el que es due1o de la cosa %laro est que si no lo es pero luego adquiere el dominio, resulta aplicable el principio de la convalidacin :"rt +*D>3 !a segunda condicin requerida para la constitucin de prenda es la capacidad El articulo )+() exige la de enajenar en el constituyente, mientras que al acreedor le basta con tener capacidad del contratar En cuanto a la tercera condicin, como el contrato que da origen a la prenda es real, no queda perfeccionado mientras la cosa no haya sido entrega El modo queda subsumido en el titulo 2. Condiciones de forma/ Entre las partes el contrato se perfecciona con la tradicin %on respecto a terceros, en cambio, es necesario que la constitucin de prenda conste en un instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea el monto del cr8dito garantizado :"rt )+(A3 E6e(tos 'e0 'ere(7o rea0 'e ,re)'a a3 El acreedor prendario es un poseedor legitimo, pero no puede servirse de la cosa salvo que lo consienta el deudor &i abusare de ella, el deudor puede pedir su secuestro &in embargo, las partes pueden acordar depositarla en manos de otra persona b3 El acreedor prendario puede ejercer el derecho de retencin hasta el pago de lo adeudado por capital, intereses y expensas hechas :art )++=3 c3 En caso de falta de pago del cr8dito garantizado, el acreedor puede promover la ejecucin !a venta se har en pblica subasta :art )++>3 Co)(-rre)(ia 'e ,re)'as so3re -)a 8is8a (osa. "rt )+(D. /?na nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa empe1ada o que ella sea puesta en manos de un tercero por cuenta comn El derecho de los acreedores sobre la cosa

+* empe1ada seguir el orden en que la prenda se ha constituido0 El ius preferendi se hace valer en el orden de constitucin de cada prenda, o sea tomando en cuenta la fecha en que se ha perfeccionado cada contrato con la tradicin Pre)'a ta(ita "rt )+(B. /&i existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda0 !a prenda tacita no es en realidad un derecho real, ya que el nico efecto que produce es la retencin de la cosa por parte del acreedor hasta el pago de una y otra deuda; y si debe entregarla, su derecho no se traslada sobre el precio con ningn privilegio, como ocurre en la prenda expresa E.ti)(i*). !a prenda se extingue por va i)'ire(ta por la extincin de la obligacin asegurada, ocurrida por cualquier causa; y por va directa por confusin; y por va 'ire(ta por confusin, venta judicial, destruccin o perdida de la cosa, su puesta fuera del comercio y renuncia expresa o tacita, configurndose esta ultima si el acreedor devuelve voluntariamente la prenda al deudor Extinguida la prenda, el acreedor esta obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios existentes al tiempo de la constitucin y las accesiones producidas con posterioridad &i el acreedor no devuelve la cosa, la accin del deudor para pedir la restitucin prescribe a los +D a1os ANTICRESIS "rt )+)=. /!a anttesis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por 8l, poni8ndolo en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del cr8dito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses0 Eaturaleza jurdica Es un derecho real sobre cosa ajena accesorio en funcin de garanta %aracteres !os caracteres esenciales son la convencionalidad y la especialidad El carcter natural es la indivisibilidad En cuanto al primero, como todo derecho de garanta, solo puede reconocer como fuente el contrato, pero al igual que en la prenda se admite la anticresis tacita En cuanto a los otros caracteres, nos remitimos a lo expresado al tratar la hipoteca <bjeto. siempre recae sobre un inmueble %r8ditos garanzitables. todos los cr8ditos pueden ser garantizados con anticresis %onstitucin 1. Condiciones de fondo -ara la constitucin de anticresis deben concurrir tres condiciones de fondo. la legitimacin del constituyente, la capacidad de las partes y la entrada de la cosa En cuanto a la primera condicin, la anticresis puede ser establecida por el propietario, los condminos y el usufructuario, pero respecto de este ultimo la duracin est supeditada a la del usufructo &i el constituyente no estaba legitimado para constituir este derecho, pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige el principio de la convalidacin En cuanto a la capacidad, el %digo exige la de disponer %omo la enajenacin de frutos futuros entra en la categora de los actos de disposicin, no puede constituir anticresis el que solo tiene poder para administrar

+@ !a tercera condicin es una consecuencia necesaria del carcter real del contrato que da nacimiento a la anticresis, por lo que solo se perfecciona con la entrega del inmueble El modo queda subsumido en el titulo 2. Condiciones de forma. ,ratndose de un derecho real inmobiliario se exige la escritura pblica; y para su oponibilidad a terceros es necesaria la inscripcin en el 5egistro de la -ropiedad E6e(tos ( #erechos del carcter anticresista a) Derec6os de poseer/ es poseedor legtimo, de modo que puede ejercer acciones posesorias y reales ,) Derec6os de usar y -ozar/ el acreedor est facultado para usar del inmueble y percibir todos los frutos que produzca !os contratos que celebre estn supeditados a la duracin de la anticresis y, con mayor razn, si el constituyente es usufructuario ,ambi8n puede habitar personalmente la casa, computndose como fruto el alquiler que pagara un tercero c3 #erecho de retener. el acreedor puede ejercer la retencin del inmueble hasta el pago del capital, intereses si son debidos y mejoras realizadas pero solo hasta la concurrencia del mayor valor y siempre que no exceda el importe de lo que el acreedor hubiese gastado d) Derec6os de e0ecucin/ si el acreedor no tiene inter8s en seguir reteniendo el inmueble para continuar percibiendo los frutos, en caso de falta de pago, puede optar por solicitar la venta judicial, pero en este caso carece de privilegio sobre el precio de venta e) Derec6o de restitucin/ est facultado para restituir el inmueble en cualquier tiempo antes de ser pagado, si no le resulta ventajoso continuar ejerciendo de derecho de retencin, en cuyo caso podr solicitar la venta judicial :arts )+*A y )+*B3 +2 <bligaciones del acreedor anticresista %onservar y administrar el inmueble. debe cuidarlo y proveer a su conservacin A)ti(resis ta(ita. Eo es un derecho real y solo acuerda al acreedor un derecho de retencin la retencin de la cosa hasta el pago de una y otra deuda :la segunda es exigible con anterioridad a la primera que es la que esta garantizada3 oponible nicamente al deudor Co)(-rre)(ia 'e a)ti(resis Es posible la concurrencia de anticresis, pero en tal caso necesariamente ambos acreedores debern entrar en posesin del inmueble para poder percibir los frutos y hacer con ellos la imputacin correspondiente E.ti)(i*). &e aplican las reglas comunes a todos los derechos de garanta &olo cabe agregar que cuando la anticresis ha sido constituida por el usufructuario, se acaba con la extincin del usufructo ACCIONES REALES "rt +A*@. /"cciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del da1o causado0 E) e6e(to< (-a)'o est= e) /-e&o 0a e.iste)(ia 'e0 'ere(7o rea0< (orres,o)'e 0a a((i*) reivi)'i(atoria. 1i lo cuestionado es la plenitud del derec6o8 procede la accin

+A confesoria. &i esta en controversia la libertad del ejerci del derecho real, ser viable la accin negatoria Munto con la accin real pueden acumularse acciones personales tendientes a obtener el resarcimiento de da1os y perjuicios que eventualmente pudo haber sufrido el actor A((i*) reivi)'i(atoria "rt +A*B. /!a accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesin, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella0 #esde el punto de vista doctrinario, consideramos que la accin reivindicatoria es una accin que nace de todo derecho real que se ejerce por la posesin, cuando su titular ha sido privado absolutamente de ella, por lo que exige de aquel que se encuentra en la posesin de la cosa, se la restituya con todos sus accesorios Es imprescriptible " quienes compete la accin a). rincipio -eneral/ puede ser ejercida por los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la posesin, es decir, por todos los poseedores con derecho de poseer %ontra quienes compete la reivindicacin "lgunas reglas "rt + AA) !a accin de reivindicacin no se da contra el heredero del poseedor, sino cuando el heredero es poseedor 8l mismo de la cosa sobre que versa la accin, y no est obligado por la parte de que sea heredero del difunto poseedor, sino en cuanto a la parte que tenga en la posesin "rt + AA= En los casos en que segn los artculos anteriores, corresponde la accin de reivindicacin contra el nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla directamente, o intentar una accin subsidiaria contra el enajenante o sus herederos, por indemnizacin del da1o causado por la enajenacin; y si obtiene de 8stos completa indemnizacin del da1o, cesa el derecho de reivindicar la cosa "rt + AB) El demandado que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser condenado a transferirla al demandante, desde que 8ste probare que se halla en poder de aqu8l "rt + AB> El que de mala fe se da por poseedor sin serlo ser condenado a la indemnizacin de cualquier perjuicio que de este da1o haya resultado al reivindicante O3/eto 'e 0a reivi)'i(a(i*) %omo la accin reivindicatoria nace de un derecho real que se ejerce por la posesin cuando su titular se ve privado de ella, son objeto de dicha accin las cosas susceptibles de ser posedas y tienen que ser cosas que se encuentren en el comercio En consecuencia, nicamente quedan fuera del alcance de la reivindicacin los bienes del dominio pblico del estado, por lo mismo que no son susceptibles de posesin Reivi)'i(a(i*) 'e (osas 8-e30es. Re1-isitos "rt + >(+ !a posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la ,res-)(i*) de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida "rt + A@A !a accin de reivindicacin no es admisible contra el ,osee'or 'e 3-e)a 6e de una cosa mueble, que hubiese ,a&a'o el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro objeto &3cepciones En los siguientes supuestos &6 procede la reivindicacin. "rt + A@* El que ha perdido, o a quien se ha robado una cosa mueble, puede reivindicarla, aunque se halle en un tercer poseedor de buena fe0

+B "3 %osas robadas o perdidas, aun cuando estn en manos de un poseedor de buena fe $3 %osas no robadas ni perdidas, de las que se desprendido voluntariamente por abuso de confianza, pero que se hallan en poder de un poseedor de mala fe c3 %osas no robadas ni perdidas que se encuentran en anos de un poseedor de buena fe que las ha adquirido a titulo gratuito del que estaba obligado a restituirlas al propietario Reivi)'i(a(i*) 'e (osas i)8-e30es. "rt + AA@ &i la cosa fuere inmueble compete la accin contra el actual poseedor que lo hubo por despojo contra el reivindicante "rt + AAA %ompete tambi8n contra el actual poseedor de buena fe que por ttulo oneroso la hubiere obtenido de un enajenante de mala fe , o de un sucesor obligado a restituirla al reivindicante, como el comodatario "rt + AAB &ea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor La reivi)'i(a(i*) se 'ete)'r= a)te 0os ter(eros a'1-ire)tes 'e 3-e)a 6e a tt-0o o)eroso< sea e0 a(to )-0o o a)-0a30e. Pr-e3a. El %% impone la presentacin del titulo :acto jurdico hbil para transmitir la propiedad3 que acredita el derecho a poseer En materia de inmuebles, adems, se debe acreditar que su autor lo adquiri legtimamente del transmitente "nte dos personas con titulo, ser preferida la que primero obtuvo el modo "rt + AB= &i el ttulo del reivindicante que probase su derecho a poseer la cosa, fuese posterior a la posesin que tiene el demandado, aunque 8ste no presente ttulo alguno, no es suficiente para fundar la demanda "rt + A=D &i presentare ttulos de propiedad anterior a la posesin y el demandado no presentare ttulo alguno, se presume que el autor del ttulo era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica "rt + A=( %uando el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de propiedad, dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesin de la heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario "rt + A=+ %uando el demandado y el demandante presenten cada uno ttulos de adquisicin que ellos hubiesen hecho de diferentes personas, sin que se pueda establecer cul de ellos era el verdadero propietario, se presume serlo el que tiene la posesin E6e(tos 'e 0a se)te)(ia; condenara al demandado a la restitucin de la cosa que constituyo su objeto !a restitucin comprende todas las cosas accesorias adheridas fsicamente al inmueble ACCION CON!ESORIA "rt + A=* !a accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las servidumbres se restablezcan -rotege a las servidumbres reales y tambi8n a los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesin, cuando est en juego el cumplimiento de las restricciones y lmites impuestos por la ley

+= Pr-e3a. "rt + A=B !e basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, cuando el derecho impedido no fuese servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho impedido ACCION NEGATORIA "rt + BDD !a accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida "rt + BD( !a accin negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos E6e(tos. "rt + BD) !a accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio anterior le hubiese causado, y aun obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza Pr-e3a. "rt + BD* /"l demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer0 PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES !ey (ABD( 5egistro de la propiedad inmueble -ara su publicidad y o,o)i3i0i'a' a ter(eros, se inscribirn los siguientes documentos. a3 !os que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles; b3 !os que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c3 !os establecidos por otras leyes nacionales o provinciales "rt B El 5egistro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, ateni8ndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos "rt * !as escrituras pblicas, con excepcin de las de hipoteca, que se presenten dentro del plazo de >* das contando desde su otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin "rtculo =4 2 &i observare el documento, el 5egistro proceder de la siguiente manera. a3 5echazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b3 &i el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los )D das de presentado, para que lo rectifique &in perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de (BD das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del requirente &i esto no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar el 5egistro que rectifique la decisin Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido %uando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local, durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional !as inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia "rt (* Eo se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripcin precedente #e los asientos existentes en cada folio debern resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de

)D los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones La ,-30i(i'a' 1-e 3ri)'a e0 re&istro se (-8,0e 'e 'os 8o'os; ,or 0a e.7i3i(i*) 'e 0os asie)tos + 0os (erti6i(a'os ,ro,ia8e)te 'i(7os. Ca)(e0a(i*) 'e i)s(ri,(i*) + a)ota(io)es !a cancelacin es la operacin de extinguir algn asiento en el 5egistro -uede tener lugar a solicitud de parte interesada o producirse de pleno derecho -lazos. +D a1os para la hipoteca y * a1os para las medidas cautelares