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CUERPO TCNI CO DE HACI ENDA

DERECHO CIVIL TEMA 8 Pg. 1



C/ Francisco Silvela 106, 28002 Madrid Tlfn.: 917824342 / 30 www.grupocto.com / oposicioneshacienda@grupocto.com
DERECHO CI VI L - TEMA 8

LA COMPRAVENTA: CONCEPTO Y ELEMENTOS. CONTENI DO DE LA
COMPRAVENTA. EL CONTRATO DE ARRENDAMI ENTO: CONCEPTO
Y CLASES. EL ARRENDAMI ENTO DE FI NCAS URBANAS. EL
ARRENDAMI ENTO DE FI NCAS RSTI CAS.


I . LA COMPRAVENTA: CONCEPTO Y ELEMENTOS.

1.1. CONCEPTO.
1.2. CARACTERES.
1.3. VENTA CI VI L Y VENTA MERCANTI L.
1.4. ELEMENTOS.
1.4.1. Elementos personales.
1.4.1.1. Capacidad.
1.4.1.2. Prohibiciones.
1.4.2. Elementos reales.
1.4.2.1. La cosa (o el derecho).
1.4.2.2. El precio.
1.4.3. Elementos formales.


I I . CONTENI DO DE LA COMPRAVENTA.

2.1. OBLI GACI ONES DEL VENDEDOR.
2.1.1. Entrega de la cosa.
2.1.2. Saneamiento.
2.1.2.1. Saneamiento por eviccin.
2.1.2.2. Saneamiento por vicios ocultos.
2.1.2.3. Saneamiento por gravmenes ocultos.
2.2. OBLI GACI ONES DEL COMPRADOR.
2.3. CUMPLI MI ENTO DE LAS OBLI GACI ONES DE LOS CONTRATANTES.
2.3.1. Tiempo de cumplimiento.
2.3.2. Lugar de cumplimiento.
2.3.3. I ntegridad e identidad del cumplimiento.

2.4. TEOR A DE LOS RI ESGOS EN SU APLI CACI N A LA COMPRAVENTA.
2.4.1. Planteamiento.
2.4.2. Solucin legal y doctrinal.







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I I I . EL CONTRATO DE ARRENDAMI ENTO: CONCEPTO Y CLASES.

3.1. ARRENDAMI ENTO DE SERVI CI OS.
3.2. ARRENDAMI ENTO DE OBRAS.
3.3. ARRENDAMI ENTO DE COSAS.


I V. ARRENDAMI ENTO DE FI NCAS URBANAS.

4.1. ARRENDAMI ENTO DE VI VI ENDA.
4.1.1. Cesin del contrato y subarriendo.
4.1.2. Duracin del contrato.
4.1.2.1. Plazo mnimo (art. 9).
4.1.2.2. Prrroga del contrato (art. 10).
4.1.2.3. Desistimiento del contrato (art. 11).
4.1.2.4. Enajenacin de la vivienda arrendada (art. 14 de la LAU).
4.1.2.5. Subrogacin en caso de muerte del arrendatario.
4.1.3. La renta.
4.1.4. Derechos y obligaciones de las partes.
4.1.5. Suspensin, resolucin y extincin del contrato.

4.2. ARRENDAMI ENTOS PARA USO DI STI NTO DE VI VI ENDA.

4.3. DI SPOSI CI ONES COMUNES.
4.3.1. La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos.
4.3.2. Formalizacin del arrendamiento.


V. ARRENDAMI ENTO DE FI NCAS RSTI CAS.

5.1. DESENVOLVI MI ENTO DEL CONTRATO (art. 8).
5.2. CAPACI DAD DE LOS CONTRATANTES.
5.3. FORMA DEL CONTRATO (art. 11).
5.4. DURACI N DEL CONTRATO (art. 12).
5.5. FI J ACI N DE LA RENTA (art. 13).
5.6. GASTOS Y MEJ ORAS.
5.7. ENAJ ENACI N DE LA FI NCA ARRENDADA (art. 22).
5.8. CESI N Y SUBARRI ENDO DE LA FI NCA ARRENDADA (art. 23).
5.9. FI NALI ZACI N DEL CONTRATO DE ARRENDAMI ENTO (arts. 24 a 27).
5.10. LA APARCER A (arts. 28 a 32).


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I . LA COMPRAVENTA: CONCEPTO Y ELEMENTOS.

1.1. CONCEPTO.

El Cdigo Civil, en el artculo 1445, define el contrato de compraventa en los siguientes trminos:
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Pero tambin hay compraventa cuando se promete un derecho a cambio de un precio (por
ejemplo, un derecho de usufructo); y el propio Cdigo Civil regula la venta de derechos en el Captulo
VII (arts. 1526 y sig.) del Ttulo IV. Es ms, casi se podra decir que la compraventa lo es siempre de
derechos, ya que cuando se vende una cosa lo que se transmite es el derecho de propiedad sobre la
misma a cambio de un precio.

Salvando estas objeciones, puede definirse la compraventa como aquel contrato por el cual una
parte (vendedor) se obliga a transmitir una cosa o un derecho a la otra (comprador) a cambio de
que sta se obligue a pagarle una cantidad de dinero llamada precio.

1.2. CARACTERES.

La naturaleza jurdica del contrato de compraventa engloba los siguientes caracteres:

1. Es un contrato consensual, como lo prueba la declaracin del artculo 1450, segn el cual: La
venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser obligatoria para ambos, si hubieren
convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado. No obstante, como veamos en el Tema 8, en lo referente al artculo 1279 del Cdigo
Civil, si las partes hubieran acordado guardar alguna forma, la compraventa no se perfeccionar
hasta que aqulla sea observada.

2. Es bilateral, por producir obligaciones recprocas para ambas partes: comprador y vendedor.

3. Es oneroso, por implicar la entrega de cosa determinada por precio cierto.

4. Es obligatorio (no trasmisivo), porque no produce la transmisin del derecho vendido sino que
obliga a transmitirlo, operndose la transmisin slo mediante la entrega, como veamos en el
Tema 4 en lo referente a los modos de adquirir la propiedad (art. 609 del Cdigo Civil).

5. Es, normalmente, un contrato conmutativo, por que en l no suele intervenir la suerte. No
obstante, puede intervenir, siendo en este caso aleatorio (por ejemplo, A vende a B por 10.000
euros lo que pesque en un da, sin saber a priori cunto ser).

1.3. VENTA CI VI L Y VENTA MERCANTI L.

La venta puede ser civil o mercantil. Aqulla es la regulada por el Derecho Civil; sta, la que lo est
por el Derecho Mercantil, que se aplica a la compraventa entera (no slo por lo que toca a la parte
comerciante que interviene en la operacin) cuando sta constituye un acto de comercio.







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1.4. ELEMENTOS.

1.4.1. Elementos personales.

1.4.1.1. Capacidad.

Los elementos personales del contrato de compraventa son el comprador (que se compromete a
pagar el precio) y el vendedor (que se compromete a transmitir la cosa o derecho). Ambos deben
tener capacidad general para contratar y obligarse (no la posee un menor de edad, o un trastornado
mental). El artculo 1457 sienta como regla general: Podrn celebrar el contrato de compra y venta
todas las personas a quienes este Cdigo autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas
en los artculos siguientes.

El artculo 1458 no dispone ninguna restriccin a las compraventas entre cnyuges porque, de
acuerdo con la redaccin dada por la Ley 11/1981, de 13 de mayo: Los cnyuges podrn venderse
bienes recprocamente, en tanto que antes slo se permitan las compraventas entre cnyuges cuyo
rgimen econmico matrimonial fuese el de separacin de bienes. De acuerdo con el citado artculo,
los cnyuges, cualquiera que sea el rgimen del matrimonio, podrn venderse bienes entre s.

1.4.1.2. Prohibiciones.

El artculo 1459, para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses
encontrados, prev prohibiciones a determinadas personas por razn de su cargo, funcin o
influencia (aun siendo en general capaces para la compraventa) sobre los bienes de otra:

No podrn adquirir por compra, aunque sea en subasta pblica o judicial, por s ni por persona
alguna intermedia:

1. Los que desempeen algn cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estn bajo su
guarda o proteccin.
2. Los mandatarios, los bienes de cuya administracin o enajenacin estuviesen encargados.
3. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4. Los empleados pblicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los
establecimientos tambin pblicos, de cuya administracin estuviesen encargados. Esta
disposicin regir para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5. Los Magistrados, J ueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y J uzgados
y Oficiales de J usticia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante le Tribunal, en cuya
jurisdiccin o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al
acto de adquirir por cesin (...). La prohibicin comprender tambin a los Abogados y
Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de litigio en que intervengan por
su profesin u oficio.

Hoy en da, existen limitaciones de carcter administrativo, en cuya virtud, para celebrar contratos
con las Administraciones Pblicas (entre ellos el de compraventa), es preciso estar debidamente
autorizado.

1.4.2. Elementos reales.

Los elementos reales del contrato de compraventa son la cosa y el precio.




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1.4.2.1. La cosa (o el derecho).

Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas (corporales e incorporales o
derechos; muebles e inmuebles; presentes y futuras). Los derechos vendibles son los patrimoniales
de cualquier tipo (reales, de crdito, etc.), salvo que sean intransmisibles (por ejemplo, los derechos
de uso y habitacin).

Segn las reglas generales, la prestacin ha de ser posible, lcita y determinada o determinable, y como
quiera que el vendedor queda obligado a realizar la prestacin consistente en la transmisin de la cosa
o derecho vendidos, estos han de:

1. Ser de comercio lcito, conforme a la exigencia impuesta genricamente por el artculo 1271:
Pueden ser objeto de contrato todas la cosas que no estn fuera del comercio de los hombres, aun
las futuras... Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a
las leyes o a las buenas costumbres.

2. Existir o ser posible que lleguen a existir. En tal sentido, dice el artculo 1460 que: Si al tiempo
de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto del mismo quedar sin
efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido slo en parte, el comprador podr optar entre
desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al total
convenido.

3. Estar determinados o ser determinables. No es preciso que esta determinacin sea actual, basta
que se pueda llegar a determinar la cosa sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes,
conforme al artculo 1273.

4. Ha de no pertenecer al comprador. La compra de una cosa que ya es del comprador es invlida.

1.4.2.2. El precio.

El precio es el elemento caracterstico de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el
comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa o derecho entregada. Lo normal
es que se fije por las partes al amparo del principio de autonoma de la voluntad (art. 1255 del Cdigo
Civil), si bien esta libertad queda restringida en los casos de ventas con precio tasado. Ha de reunir los
siguientes requisitos:

1. Precio verdadero o real: Si no existiera, estaramos ante un contrato simulado de compraventa,
que si cumple los requisitos de la donacin se considerar como tal.

2. Precio cierto, determinado o determinable: Dicho requisito no supone que sea necesario
precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebracin, sino que basta que pueda
determinarse sin necesidad de un nuevo convenio (por la referencia a otra cosa cierta, porque se
deje su sealamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato o se determine por el que
tuviese la cosa en determinado da, Bolsa o mercado).

3. Precio consistente en dinero o signo que lo represente (cheques, letras de cambio, etc.). Por
excepcin, aun cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de
compraventa, si tal fue la voluntad de los contratantes; y, en defecto de sta, si el valor de la cosa
dada como parte del precio no es superior al de la parte dineraria. En otro caso, el contrato es de
permuta (art. 1446 del Cdigo Civil).





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1.4.3. Elementos formales.

No tiene este contrato ningn requisito especial de forma. Le son aplicables el principio general de
libertad del artculo 1278 del Cdigo Civil y las excepciones que a favor de la forma escrita establece
el 1280 del Cdigo Civil. No obstante, se establecen dos supuestos especiales:

1. La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la de cosas que sea costumbre
gustar o probar antes de recibirla, se presumirn hechas siempre bajo condicin suspensiva.
2. Si hubiesen mediado arras o seal en el contrato, podr rescindirse ste, allanndose el
comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas (art. 1453 y 1454).


I I . CONTENI DO DE LA COMPRAVENTA.

La compraventa, al ser un contrato bilateral produce obligaciones y derechos recprocos para las
partes contratantes. Por tanto, el contenido del contrato est integrado por tales derechos y
obligaciones, que pasamos ahora a examinar. No obstante, una cosa es examinar qu obligaciones
tienen las partes, y otra cmo han de cumplirse las mismas.

2.1. OBLI GACI ONES DEL VENDEDOR.

Son obligaciones del vendedor:

1. Entregar la cosa vendida y, segn el artculo 1094 del Cdigo Civil, conservarla con la
diligencia de un buen padre de familia hasta que efecte dicha entrega.
2. Prestar la garanta del saneamiento en los casos de eviccin y vicios ocultos.
3. Debe facilitar al comprador los ttulos de pertenencia, y, en general, los elementos y
documentacin necesaria para asegurarle el reconocimiento de la titularidad.

2.1.1. Entrega de la cosa.

Si la funcin primordial del contrato de compraventa es la de transmitir el dominio de la cosa al
comprador, es lgico que la obligacin fundamental del vendedor sea la de llevar a cabo la entrega o
tradicin. A ella se refiere el artculo 1462: Se entender entregada la cosa vendida cuando se
ponga en poder y posesin del comprador.

En principio, para las cosas corporales, la entrega ser una puesta en poder material del comprador;
para los bienes incorporales, equivaldr a ella el otorgamiento de la escritura pblica de venta y, en
su defecto:

La puesta en poder del comprador de los ttulos de pertenencia.
El uso que el comprador haga del derecho, consintindolo el vendedor.

En cuanto a las cosas corporales, no siempre va a ser necesario que consista en la entrega material
de la cosa:

Unas veces porque el otorgamiento de la escritura pblica equivale a la entrega (el Cdigo
Civil considera que es suficiente publicidad la escritura pblica).
Otras veces porque el comprador ya tena ese poder (por ejemplo, era el arrendatario de una
vivienda que ahora el arrendador le vende) o lo adquiere sin necesidad de recibir materialmente la
cosa.


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El vendedor debe entregar la cosa en el estado en que se halle al perfeccionarse el contrato (art.
1468).

Por aplicacin de las reglas a todas las obligaciones de dar, el vendedor (deudor) est obligado a
conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, a entregar todos sus accesorios
(aunque no hayan sido mencionados), as como los frutos que produjo desde que naci la obligacin
de entregarla.

2.1.2. Saneamiento.

Las obligaciones del vendedor no se agotan con la entrega de la cosa, es preciso que garantice al
comprador la posesin pacfica y til de la misma. El fin o causa de la venta para el comprador es
adquirir la cosa para servirse de sus utilidades, y esta finalidad dejara de realizarse si una vez
verificada la entrega se viera el comprador privado de la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos
que le son propios. De aqu que la obligacin de garanta pueda definirse como la que contrae el
vendedor de procurar al comprador la posesin pacfica y til de la cosa, y de indemnizarle de los
daos y perjuicios en el caso de que aquel compromiso no obtenga cumplimiento.

De las consideraciones anteriores se deduce que hay dos especies de garanta que recoge nuestro
Cdigo en el artculo 1474:

1. Una que asegura la posesin legal y pacfica de la cosa vendida (garanta por eviccin).
2. Otra que asegura la posesin til (garanta por vicios ocultos).

2.1.2.1. Saneamiento por eviccin.

La eviccin puede definirse, conforme al artculo 1475 del Cdigo Civil, como la privacin al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de
la cosa comprada por reclamacin de tercero. Por ejemplo, la cosa objeto del contrato (un coche) no
pertenece al vendedor sino a un tercero y ste reivindica su propiedad, quedando el comprador privado
de la cosa. De ah que exista esta obligacin de garanta o saneamiento por parte del vendedor frente al
comprador.

El saneamiento por eviccin es un elemento natural del contrato, pero se admite la validez de los
pactos que, acerca de la misma, los interesados quieran celebrar: El vendedor responder de la
eviccin, aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn
aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor (art. 1475 2 y 3 del Cdigo
Civil). Por ejemplo, pactar que en caso de que la eviccin efectivamente se produzca, el vendedor
deber entregar al comprador el 150% del precio pagado por ste.

El Cdigo Civil mira con recelo la clusula por la que el comprador puede renunciar al
saneamiento por eviccin, y la restringe en un doble concepto:

1. Declarando nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que
hubiere mala fede su parte (art. 1476).
2. Estableciendo que para que la renuncia al saneamiento exima al vendedor de todas las
obligaciones propias del mismo, es preciso que aquella la haga el comprador con conocimiento
de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias (art. 1477).

A) Condiciones para que tenga lugar el saneamiento.
El Cdigo exige dos requisitos para que el saneamiento tenga lugar: que se produzca la eviccin
y que se notifique la demanda de eviccin al vendedor.

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B) Requisitos de la eviccin.
1. Privacin por sentencia firme: El saneamiento no podr exigirse hasta que haya recado
sentencia firme, por la que se condene al comprador a la prdida de la cosa adquirida o de
parte de la misma.

2. El derecho en virtud del cual el tercero priva al comprador de la cosa debe ser anterior a la
compra.

3. Notificacin al vendedor: Nuestro Cdigo slo obliga al vendedor al saneamiento cuando
resulta probado que se le notific la demanda de eviccin a instancia del comprador. Faltando
la notificacin, el vendedor no estar obligado al saneamiento (art. 1481).

C) Efectos del saneamiento por eviccin.

a) Regla general: La responsabilidad del vendedor en caso de eviccin le obliga a dejar el
patrimonio del comprador tal cual si aqulla no se hubiese producido. En concreto, tiene el
comprador derecho a exigir del vendedor:

1. La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea mayor
o menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido
en juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la eviccin, y, en su caso, las del seguido con el
vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de
mala fe (art. 1478 del Cdigo Civil).

Si la eviccin fue parcial, pero de tal importancia que sin la parte perdida no se hubiese
comprado la cosa, podr el comprador exigir el saneamiento parcial o desistir del contrato por
completo y, adems ser indemnizado por los daos sufridos.

b) Regla especial: Para el caso de haber renunciado el comprador al saneamiento, el vendedor:
entregar nicamente el precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la eviccin (art.
1477 del Cdigo Civil), no los dems gastos e indemnizaciones.

2.1.2.2. Saneamiento por vicios ocultos.

Existen vicios ocultos cuando la cosa padece un defecto no manifiesto, salvo que, a pesar de ello,
deba ser fcilmente reconocido si el comprador es perito en la materia. Ahora bien, para que proceda
el saneamiento se requiere que los vicios hagan impropia la cosa para el uso a que se le destina o
disminuyan su uso de tal modo que, de haberlos conocido el comprador, no la habra adquirido o
habra pagado menos precio.

En caso de vicios ocultos que renan los requisitos vistos, el comprador podr optar entre desistir
del contrato, devolvindose cosa y precio y abonndosele los gastos que pag, o rebajar una
cantidad proporcional al precio, a juicio de peritos (art. 1486 del Cdigo Civil).

El vendedor responde al comprador por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los
ignorase (art. 1485 del Cdigo Civil). Pero si los conoca y no los manifest al comprador, ste
tendr, adems, la posibilidad de pedir indemnizacin por daos y perjuicios si opta por desistir del
contrato.


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En el supuesto de que los vicios ocultos produzcan la destruccin de la cosa, el Cdigo Civil
establece en su art. 1487: Si la cosa vendida se perdiere por efectos de los vicios ocultos,
conocindolos el vendedor, sufrir ste la prdida, y deber restituir el precio y abonar los gastos
del contrato, con los daos y perjuicios. Si no los conoca, debe slo restituir el precio y los gastos
del contrato que hubiese pagado el comprador.

Las acciones encaminadas a exigir el saneamiento por vicios ocultos, se extinguen a los seis meses
contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1490 del Cdigo Civil).

Al igual que para el caso de eviccin, puede, por acuerdo de los contratantes, eximirse el vendedor de
la obligacin de sanear en caso de vicios ocultos; en este caso, el vendedor quedar totalmente
liberado de la responsabilidad, siempre que ignore los vicios ocultos (actuando de buen fe), ya que la
ley no establece nada, al contrario de cmo hace en caso de eviccin (en que se aplica la regla
especial). Pero el acuerdo de los contratantes ser ineficaz, segn el art. 1486.2 del Cdigo Civil, si el
vendedor conoca la existencia de los vicios ocultos (actuando de mala fe) y el comprador la ignoraba.

2.1.2.3. Saneamiento por gravmenes ocultos en las fincas.

Cuando la finca vendida est sujeta a alguna limitacin o gravamen oculto (una servidumbre, un
usufructo, etc.), se discute si el supuesto cae bajo la teora de la eviccin o de los vicios ocultos. De
cualquier forma, el supuesto en cuestin tiene una regulacin particular en el art. 1483 del Cdigo
Civil.

Existe limitacin o gravamen oculto cuando, desconocindolo el comprador, el gravamen de que se
trate ni es aparente, ni se impone por una norma que debera conocer el comprador, ni consta en el
Registro de la Propiedad.

El comprador va a tener derecho en estos casos a optar entre desistir del contrato (slo durante
un ao a contar desde el otorgamiento de la escritura) o ser indemnizado (durante un ao a
contar desde el descubrimiento del gravamen). No obstante, para que el comprador pueda optar por el
desistimiento del contrato, el gravamen habr de ser de tal naturaleza que el comprador no hubiera
adquirido la cosa si lo hubiera conocido.

2.2. OBLI GACI ONES DEL COMPRADOR.

Aparte de las que resulten en cada caso de los pactos y condiciones que se estipulen, son obligaciones
del comprador las siguientes:

1. Pagar el precio de la cosa vendida (art. 1500 del Cdigo Civil). Esta obligacin, es la fundamental
del comprador.

2. Recibir la cosa vendida, como contraprestacin a la obligacin del vendedor de entregarla, e
indispensable para que el contrato obtenga ejecucin, pudiendo el vendedor consignar la cosa si el
comprador no la recibe en el momento fijado.

3. Abonar los gastos siguientes:

a) Los gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida, desde la perfeccin de la venta hasta
su consumacin.
b) Los gastos de transporte o traslacin de la cosa vendida, salvo pacto en contrario (art. 1465
del Cdigo Civil).

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c) Los gastos de la primera copia de la escritura y dems posteriores a la venta, salvo tambin el
pacto en contrario (art. 1455 del Cdigo Civil).
d) Los gastos de inscripcin en el Registro de la Propiedad.
e) El pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

4. Si la entrega de la cosa vendida tiene lugar antes del pago, durante el tiempo que medie entre
ambos, pagar los intereses del precio (art. 1501 del Cdigo Civil):

a) Si as se hubiere convenido.
b) Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta; para evitar el enriquecimiento injusto del
comprador, que disfrutara de la cosa y del precio al mismo tiempo.
c) Si se hubiere constituido en mora.

2.3. CUMPLI MI ENTO DE LAS OBLI GACI ONES DE LOS CONTRATANTES.

Al cumplimiento de las obligaciones de comprador y vendedor se aplican, en principio, las reglas
generales sobre el pago, las particulares de las obligaciones recprocas y, adems, algunas
disposiciones especiales del contrato de compraventa.

2.3.1. Tiempo de cumplimiento.

Como vimos en el Tema 7, deber realizarse inmediatamente, si el contrato se celebr puramente
(sin condicin), y no se estableci aplazamiento para la ejecucin de ninguna de las prestaciones;
pero ninguna de las partes puede exigir el cumplimiento a la otra sino cuando ella haya cumplido o
est dispuesta a cumplir su obligacin. Y si la compraventa se celebr bajo condicin suspensiva o se
fij plazo, cuando aqulla se cumpla o ste llegue.

A ese respecto, el art. 1466 del Cdigo Civil seala: El vendedor no estar obligado a entregar la
cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo
para el pago; y el art. 1500: El comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el
tiempo y lugar fijados por el contrato. Si no se hubiesen fijado, deber hacerse el pago en el tiempo y
lugar que se haga la entrega de la cosa vendida.

Excepcionalmente:

Puede retrasarse el cumplimiento de la obligacin del vendedor cuando, concedido un plazo
para el pago del precio, se descubre despus de la venta que el comprador es insolvente, de tal
suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio, a menos que el comprador
afiance pagar en el plazo convenido (art. 1467 del Cdigo Civil).

Puede retrasarse el cumplimiento de la obligacin del comprador

que ya hubiese recibido la
cosa, pues a tenor del art. 1502: Si el comprador fuere perturbado en la posesin o dominio de la
cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una accin reivindicatoria o hipotecaria,
podr suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o
peligro, a no ser que afiance la devolucin del precio en su caso, o se haya estipulado que, no
obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estar obligado a verificar el
pago.






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2.3.2. Lugar de cumplimiento.

A) De la entrega de la cosa: No hay norma especial alguna, por lo que rigen las generales, es decir,
en el lugar acordado, y si no se fij, en el que estuviese la cosa al ser vendida (si era cosa
determinada), y, en cualquier otro caso, en el domicilio del vendedor.

B) Del pago del precio: Rige la regla general del art. 1171.1 del Cdigo Civil, pero repetida en
particular para la compraventa en el art. 1500: El comprador est obligado a pagar el precio de
la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato. Ahora bien, en defecto de pacto, no
se aplican las reglas generales del art. 1171.2 y 3, sino la especial para la compraventa de que:
si no se hubiesen fijado deber hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega
de la cosa vendida.

2.3.3. I ntegridad e identidad del cumplimiento.

Como veamos en el Tema 7, el pago debe cumplir los requisitos de identidad e integridad para que
opere como modo de extincin de las obligaciones. En materia de compraventa, la regla es la general
de que hay que realizar por completo una prestacin igual a la prometida.

Como excepcin a esa regla de integridad en el pago, cuando se vende un inmueble por un precio
total fijado habida cuenta de sus medidas o calidad (por ejemplo, 601,01 euros/m
2
), tiene el
comprador, en ciertos casos, que recibirlo, aunque la cabida o la calidad no sean exactamente las
expresadas, con tal de que se trate slo de una pequea diferencia (10% en menos o hasta un 5% en
ms).

Si el requisito de la identidad se incumpliera en ms de un 10% o 5%, respectivamente, el
comprador tiene opcin entre recibir la finca tal cual es, con la correspondiente disminucin o
aumento de precio, o bien desistir del contrato. Para la opcin o reclamacin que proceda tiene el
comprador un plazo de seis meses a contar desde el da de la entrega (art. 1472 del Cdigo Civil).

Si lo que se vendi fue una finca por un precio alzado, no habr lugar a reduccin o aumento del
mismo aunque resulte mayor o menor cabida o calidad de las que eventual o incidentalmente se
hubiesen sealado en el contrato.

2.4. TEOR A DE LOS RI ESGOS EN SU APLI CACI N A LA COMPRAVENTA.

2.4.1. Planteamiento.

Se entiende por riesgos los que corre la cosa vendida de destruirse total o parcialmente o de
perjudicarse sin culpa del vendedor (pues si existe culpa, responde l), desde que la compraventa se
perfecciona hasta que la cosa se entrega. Evidentemente, los que corra antes de la perfeccin y despus
de la entrega los soportar su dueo, es decir, respectivamente vendedor y comprador.

En esta materia hay que tener en cuenta un aspecto fundamental: en el contrato de compraventa hay
dos obligaciones independientes:

Entregar la cosa, cuyo deudor es el vendedor y acreedor el comprador.
Pagar el precio, cuyo deudor es el comprador y acreedor el vendedor.

Nos situamos en primer lugar en la primera de ellas. Si la cosa objeto del contrato se destruye, el
comprador ya no puede recibirla en perfecto estado pues, como acreedor que es de la entrega de la
cosa, debe soportar la imposibilidad de cumplimiento por parte del deudor si ste no tiene culpa.

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Como vimos en el Tema 7, esta obligacin quedara extinguida por imposibilidad sobrevenida.
Ahora bien, este riesgo aparente por parte del comprador puede ser compensado si, como
consecuencia de que todava no ha pagado el precio, se le exime de dicha obligacin. Nos situamos,
pues, a la hora de hablar de quin soporta los riesgos, en la segunda de las obligaciones. Las
posibilidades son dos:

Que se le exima de la obligacin de pagar el precio, en cuyo caso se habla de que el riesgo lo
soporta el vendedor.
Que siga obligado a pagar el precio, en cuyo caso se habla de que el riesgo lo soporta el
comprador.

2.4.2. Solucin legal y doctrinal.

El artculo 1124 del Cdigo Civil establece: La facultad de resolver las obligaciones se entiende
implcita en las recprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
A tenor de este artculo, el comprador podr solicitar la resolucin del contrato, liberndose de pagar
el precio y soportando por ello el vendedor el riesgo de destruccin de la cosa.

No obstante, segn la doctrina ms generalizada, los soporta el comprador porque as lo establece
excepcionalmente la Ley, en concreto el art. 1452 del Cdigo Civil:

a) Regla general: Rige para las cosas no fungibles (por ejemplo, Seat Crdoba con n de bastidor X)
y para las fungibles cuya venta se hace aisladamente y por un slo precio, o sin consideracin
a su peso, nmero y medida; y consiste en que: El dao o provecho de la cosa vendida, despus
de perfeccionado el contrato se regular por lo dispuesto en los artculos 1096 y 1182. Estos dos
artculos hacen referencia a la obligacin de entregar, no de pagar el precio, por lo que no aportan
ninguna solucin.

b) Excepcin: Rige para las cosas fungibles que se vendieren por un precio fijado con relacin al
peso, nmero o medida (por ejemplo 10.000 kg. de aceitunas), en las cuales: no se imputar el
riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que ste se haya
constituido en mora. Este apartado s aclara la cuestin en cuanto que, establecindose en l una
excepcin, la misma implica que la regla general es la de que en la venta de cosas especficas el
riesgo se imputa al comprador desde la celebracin del contrato.

Que los riesgos los soporta el comprador es no slo la tesis adoptada por la doctrina ms generalizada,
sino tambin por la jurisprudencia.


I I I . EL CONTRATO DE ARRENDAMI ENTO: CONCEPTO Y CLASES.

El Cdigo Civil, de acuerdo con la concepcin romanista, comprende bajo la genrica denominacin
de contrato de arrendamiento o locacin, el de cosas, el de obras y el de servicios.

La regulacin se efecta en el Ttulo VI con arreglo al siguiente esquema:

CAPTULO I. Disposiciones Generales (arts. 1542 al 1545).
CAPTULO II. De los arrendamientos de fincas rsticas y urbanas (arts. 1546 al 1582).
CAPTULO III. Del arrendamiento de obras y servicios:
- Seccin primera. Del servicio de criados y trabajadores asalariados. (arts. 1583 al 1587).
- Seccin segunda. De las obras por ajuste o precio alzado (arts. 1588 al 1600).
- Seccin tercera. De los transportes por agua y tierra tanto de personas como de cosas (arts.
1601 al 1603).

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Las Disposiciones Generales que contiene el Captulo I parecen reconocer sustantividad propia a
cada una de las figuras, y as establecen:

El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios (1542).
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa
por tiempo determinado y precio cierto (1543).
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a
prestar a la otra un servicio por precio cierto (1544).
Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato (1545).

En cualquier caso, en sus diversas especies, son caractersticas propias del arrendamiento las que le
configuran como:

Consensual, en cuanto que para perfeccionarse slo requiere el acuerdo de las partes.
Bilateral, en cuanto que surgen obligaciones para ambas partes contratantes.
Oneroso, ya que es esencial que el arrendatario, a cambio de recibir el goce o uso de la cosa, se
obligue a algo frente al arrendador. En caso de no ser as, estaramos ante un contrato de comodato.
Conmutativo, como regla general, ya que no hay riesgo de prdida o ganancia. No obstante, nada
impide que lo haya (por ejemplo, A cede el uso de su casa a B durante la temporada de caza a
cambio de lo que cace el primer da).
De duracin temporalmente limitada, segn establece el Cdigo Civil, lo cual excluye los
arrendamientos perpetuos.

Y cualquier definicin que tratemos de dar de este contrato en un sentido amplio, no podr ms que
recoger las anteriores notas caractersticas describiendo cada una de las modalidades del mismo;
resulta por ello ms acertado efectuar el estudio de cada una de esas figuras por separado.

3.1. ARRENDAMI ENTO DE SERVI CI OS.

Conforme al art. 1.544 del C. Civil, por el arrendamiento de servicios una de las partes se obliga []
a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

El objeto propio del contrato consiste en la prestacin de una determinada actividad que ha de ser
desarrollada por el arrendatario, sin que ste quede entonces obligado a garantizar la obtencin de
resultado alguno, circunstancia esta que permite distinguir este arrendamiento del mandato.

En trminos generales puede definirse este contrato como aquel por el que una de las partes,
arrendador, criado o trabajador, se obliga a prestar un servicio a cambio de un precio cierto que le
paga la otra parte, arrendatario, amo o patrn, en proporcin al tiempo de trabajo o a la cantidad del
mismo (a jornal o a destajo).

El Cdigo Civil le dedica los arts. 1583 a 1587, pero por su extraordinaria importancia social se regula
exhaustivamente en Derecho laboral (Estatuto de los Trabajadores aprobado por RDL 1/1995, de 24
de marzo).

El Cdigo Civil se refiere tambin bajo la modalidad de arrendamiento de servicios, a los transportes
por agua y tierra tanto de personas como de cosas. A este respecto, establece el art. 1601:

Los conductores de efectos por tierra o por agua estn sujetos, en cuanto a la guarda y conservacin
de las cosas que se les confan, a las mismas obligaciones que respecto a los posaderos se determinan
en los artculos 1.783 y 1.784.


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Si bien ello se entiende sin perjuicio de lo que respecto a transportes por mar y tierra establece el
Cdigo de Comercio (y las correspondientes Leyes mercantiles especiales que regulan la materia
conforme a lo que se estudia en Derecho Mercantil).

3.2. ARRENDAMI ENTO DE OBRAS.

El Cdigo Civil seala el contenido de este contrato en el art. 1544: En el arrendamiento de obras
[], una de las partes se obliga a ejecutar una obra [] por precio cierto.

Ahora bien, pese a que el Cdigo utiliza tal denominacin, lo cierto es que tanto la doctrina como la
jurisprudencia tratan de evitar la denominacin de arrendamiento de obra, llamndolo contrato de
obra, contrato de empresa, contrato de ejecucin de obra o incluso contrato de industria.

Igualmente, la denominacin de las partes tampoco suele ser la de arrendador y arrendatario: el que se
obliga a ejecutar la obra recibe el nombre de contratista; el que ha de pagar el precio es el
propietario o dueo de la obra.

A salvo lo anterior, puede definirse como aquel contrato por cuya virtud una de las partes se obliga
respecto de la otra a la produccin eficaz de un determinado resultado de trabajo (obra) a cambio de un
precio cierto, que se calcula por la importancia del mismo.

Su naturaleza no se ve alterada por esas precisiones doctrinales, y es la propia del contrato de
arrendamiento; eso s, hay que tener presente que:

Quedar sujeto a la legislacin laboral-social cuando el que se compromete a ejecutarla acta bajo
la dependencia de un patrono.
En cambio, quedar acogido a los preceptos del Cdigo Civil cuando el contratista realice la
obra con plena independencia respecto al propietario.

Por lo dems, se distingue del arrendamiento de servicios en cuanto que el objeto de ste es el trabajo
o actividad, cualquiera que sea su resultado; en cambio, el objeto del contrato de obra es el resultado
mismo, cualquiera que sea el trabajo o la actividad necesaria para conseguirlos.

En cuanto a su clasificacin, seala el art. 1588 C. Civil que: Puede contratarse la ejecucin de una
obra conviniendo en que el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que tambin
suministre el material.

En el primer caso, se trata de un contrato de obra puro;

En el segundo, se depender:

- de que el empresario se obligue a realizar una obra con material propio, entregando una cosa
confeccionada al comitente: estaremos ante una compraventa
- de que el verdadero objeto del comprador sea la realizacin de la obra configurndose como
accidental el suministro de materiales: estaremos ante un contrato mixto de arrendamiento y
venta al que habrn de aplicarse las respectivas reglas de estos dos contratos.

3.3. ARRENDAMI ENTO DE COSAS.

Es arrendamiento de cosa el contrato por el que una persona (arrendador) se obliga a proporcionar a
otra (arrendatario) durante cierto tiempo el uso o goce de una cosa o derecho a cambio de una
contraprestacin cualquiera. El arrendamiento de cosas lo define el Cdigo Civil como aquel por el

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que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y
precio cierto (art. 1543 del C. Civil).

A la vista de ello, son elementos esenciales de este contrato la cesin del uso o goce de una cosa, el
precio cierto y su duracin temporal. No obstante, entiende la doctrina mayoritaria que es preferible
hablar de contraprestacin en vez de precio, pues aqulla no ha de consistir necesariamente en una
suma de dinero.

En funcin del objeto del contrato, el arrendamiento puede ser:

De inmuebles, distinguindose su regulacin segn sean:

- urbanos: que se rigen por la LAU, de 24 de noviembre de 1994;
- rsticos: que se rigen por la LAR, de 26 de noviembre de 2003.

De muebles y semovientes, a los que habrn de aplicarse las disposiciones generales del Cdigo
Civil.

Las reglas bsicas que contiene el Cdigo en esta materia son las siguientes:

En cuanto a sus ELEMENTOS:

Elementos personales:

Son el arrendador y el arrendatario, que solo han de tener la capacidad general para contratar, ya
que al ser el arrendamiento un acto de administracin y no de disposicin no hace falta ser dueo
de la cosa para arrendarla; as, puede hacerlo el usufructuario: art. 480.

Elementos reales:

No pueden ser objeto de arrendamiento las cosas consumibles con el uso.

Elementos formales:

Impera el principio general de libertad de forma.

El arrendamiento por tiempo determinado concluir el da prefijado, pero si el arrendatario permanece
15 das disfrutando de la cosa con aquiescencia del arrendador se produce la tcita reconduccin o
renovacin del contrato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

- Entregar al arrendatario la cosa u objeto del contrato (art. 1554.1 del C. Civil).
- Conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la destine (art. 1554.2).
- Mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del contrato, no
pudiendo variar la forma de la cosa arrendada (art. 1557 del C. Civil), y respondiendo ante el
arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute, sindole aplicables las
disposiciones sobre saneamiento de la compraventa (art. 1553).
- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que ste haya hecho en la cosa.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

- Pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos (art. 1555.1).
- Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado, y en defecto de pacto, del que se deduzca de la
naturaleza de la cosa segn la costumbre de la tierra, tolerando las reparaciones urgentes que haga
el arrendador (art. 1555.2).

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- Poner en conocimiento del arrendador (art. 1559.1) toda usurpacin o novedad daosa y la
necesidad de reparaciones.
- Tolerar las obras que, como consecuencia de reparaciones urgentes, deban realizarse en la cosa. Si
la reparacin durara ms de cuarenta das, deber disminuirse el precio del arriendo a proporcin
del tiempo (art. 1558.1 y 2).
- Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibi, presumindose que la recibi en
buen estado (art. 1561).
- Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato (art. 1555.3).


I V. ARRENDAMI ENTO DE FI NCAS URBANAS.
Su normativa reguladora bsica est constituida por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, que dedica su Ttulo I a regular su mbito de aplicacin y parte de una
diferenciacin entre los contratos de arrendamiento de viviendas y los contratos de arrendamiento de
fincas urbanas que se destinen a usos distintos del de la vivienda.

En cuanto a los primeros, se rigen por un control legal casi total, con muy poca intervencin del
principio de autonoma de la voluntad; el rgimen de los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda, donde la libertad de los contratantes es mucho ms amplia, se asemeja ms a los principios
de libertad de contratacin establecidos en materia contractual en el Cdigo Civil.

Por su parte, el art. 5 establece los supuestos que, no obstante tratarse de fincas urbanas, quedan
excluidos de la aplicacin de la Ley:

El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan
asignadas por razn del cargo que desempeen o del servicio que presten.
El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificacin y rgimen, que se regirn
por lo dispuesto en su legislacin especfica.
Los contratos en que arrendndose una finca con casa-habitacin, sea el aprovechamiento
agrcola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se
regirn por lo dispuesto en la legislacin de arrendamientos rsticos.
El uso de las viviendas universitarias, cuando stas hayan sido calificadas expresamente como
tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los
alumnos y al personal docente y de administracin y servicios.

4.1. ARRENDAMI ENTO DE VI VI ENDA.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificacin
habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.

Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarn tambin al mobiliario, los
trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en la LAU, en su defecto, por la voluntad de
las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Cdigo Civil. Se exceptan de lo as dispuesto los
arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta
inicial en cmputo anual exceda de 5,5 veces el salario mnimo interprofesional en cmputo anual.
Estos arrendamientos se regirn por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en la
LAU, y, supletoriamente, por las disposiciones del Cdigo Civil.

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4.1.1. Cesin del contrato y subarriendo.

La LAU se limita a sealar en el art. 8 que el contrato de arrendamiento no se podr ceder sin el
consentimiento escrito del arrendador y que el cesionario se subrogar en la posicin del cedente
frente al arrendador. Con esta figura sigue habiendo un solo contrato con dos partes: el arrendador, que
permanece invariable, y el nuevo arrendatario (cesionario del contrato).

En cuanto al subarriendo, solo cabe en forma parcial, y siendo siempre necesario el
consentimiento previo y por escrito del arrendador. El subarriendo inconsentido dar derecho al
propietario de la vivienda a resolver el contrato de arrendamiento. El subarriendo se extinguir en
todo caso cuando lo haga el arrendamiento.

4.1.2. Duracin del contrato.
4.1.2.1. Plazo mnimo (art. 9).

La duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes. Si sta fuera inferior a cinco
aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos
anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos, salvo que el
arrendatario manifieste al arrendador, con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de
terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se entendern celebrados por un ao los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de
duracin o ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prrroga anual para el arrendatario,
hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de cinco aos.

No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga
constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda
arrendada antes del transcurso de cinco aos para destinarla a vivienda permanente para s o sus
familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de
sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (Redaccin segn Ley 19/2009, de 23 de
noviembre, de medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia energtica de
los edificios).

Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de
la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o
por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a
ocupar sta por s, segn los casos, el arrendador deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de
la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco aos, respetando, en lo dems, las
condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin, con indemnizacin de los gastos que el
desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin, o indemnizarle, a
eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los aos que quedaren hasta
completar cinco, salvo que la ocupacin no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

4.1.2.2. Prrroga del contrato (art. 10).

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mnimo cinco aos de
duracin de aqul, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de
antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar obligatoriamente por
plazos anuales hasta un mximo de tres aos ms, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador
con un mes de antelacin a la fecha de terminacin de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no
renovar el contrato.

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4.1.2.3. Desistimiento del contrato (art. 11).

En los arrendamientos de duracin pactada superior a cinco aos, podr el arrendatario desistir del
contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco aos y d el correspondiente
preaviso al arrendador con una antelacin mnima de dos meses.

Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario
indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por
cada ao del contrato que reste de cumplir. Los perodos de tiempo inferiores al ao darn lugar a la
parte proporcional de indemnizacin.

4.1.2.4. Enajenacin de la vivienda arrendada (art. 14 de la LAU).

El adquirente de una vivienda arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los cinco primeros aos de vigencia del contrato, an cuando concurran en l los
requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Si la duracin pactada fuera superior a cinco aos, el adquirente quedar subrogado por la totalidad de
la duracin pactada, salvo que concurran en l los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. En este
caso, el adquirente slo deber soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso
del plazo de cinco aos, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao del contrato que, excediendo del
plazo citado de cinco aos, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenacin de la vivienda extinguir el arrendamiento, el
adquirente slo deber soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del
plazo de cinco aos.

4.1.2.5. Subrogacin en caso de muerte del arrendatario.

Conforme al art. 16 de la LAU: En caso de muerte del arrendatario, podrn subrogarse en el contrato:

a) El cnyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con l.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en anloga
relacin de afectividad a la de cnyuge, con independencia de su orientacin sexual, durante, al
menos, los dos aos anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en comn, en cuyo caso bastar la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su
patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con l durante los dos aos
precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con l durante los dos
aos precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvala
igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relacin de parentesco hasta el tercer
grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con ste durante los dos aos anteriores al
fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el
arrendamiento quedar extinguido.



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4.1.3. La renta.

Una de las obligaciones del arrendatario y derecho del arrendador es el pago por aqul y la percepcin
por ste de la renta.

La renta ser la que libremente estipulen las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta ser
mensual y habr de efectuarse en los siete primeros das del mes. En ningn caso, podr el
arrendador exigir el pago anticipado de ms de una mensualidad de renta. El pago se efectuar en el
lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en metlico y en la vivienda
arrendada.

Durante los cinco primeros aos de duracin del contrato la renta slo podr ser actualizada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato, aplicando
a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variacin porcentual experimentada por el I.P.C.

A partir del sexto ao de duracin la actualizacin de la renta se regir por lo estipulado al respecto
por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el prrafo anterior.

La realizacin por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco aos de duracin del
contrato, le dar derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuanta que resulte
de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de inters legal del dinero en el momento de la
terminacin de las obras incrementando en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte
por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Ejemplo. En el 7 ao de contrato la renta anual es de 6.010,12 euros. El arrendador, para
mejorar la vivienda, decide cambiar la instalacin de tuberas, y el coste de dicha mejora
asciende a 16.227,33 euros. Suponiendo que el inters legal del dinero es 5,5%, la cantidad
anual que el arrendador podr elevar ser:

[(3 + 5,5)%] 16.227,33 = 1.379,32 euros

No obstante, el lmite que establece la LAU a este aumento es: 20% 6.010,12 = 1.202,02
euros, por lo que, al operar este lmite, el arrendador podr establecer la nueva renta en
7.212,14 euros.

4.1.4. Derechos y obligaciones de las partes.

Los arts. 21 a 24 establecen todo el sistema y rgimen de conservacin de la vivienda y las obras que
sobre ella se puedan realizar.

En cuanto a la conservacin de la vivienda, el arrendador estar obligado, sin tener derecho a elevar
por ello la renta, a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en unas condiciones
adecuadas para servir al uso convenido, salvo causa imputable al arrendatario remitindose la Ley a
los arts. 1.563 y 1.564 del C. Civil.

El arrendatario, si la obra no puede diferirse razonablemente hasta la conclusin del arrendamiento
estar obligado a soportarla aunque le sea molesta, y si sta dura ms de veinte das habr de
disminuirse la renta en proporcin a la parte de la vivienda en que el arrendatario se vea privado de
ella (tener en cuenta el art. 26 de la Ley relativo a la habitabilidad de la vivienda y la suspensin del
contrato o el desistimiento del mismo). El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en
un plazo lo ms breve posible, la necesidad de estas obras y reparaciones, facilitndole al arrendador
su acceso a la finca o bien por tcnicos, pudiendo el arrendatario, y comunicndoselo previamente al

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arrendador, realizar las que sean urgentes; por supuesto, las reparaciones ordinarias pequeas que se
exijan por el desgaste del uso ordinario de la vivienda sern del arrendatario.

En cuanto a las obras de mejora, el arrendatario tambin deber soportar stas cuando
razonablemente no puedan diferirse hasta la conclusin del arrendamiento. En este caso, el arrendador
deber notificar por escrito, al menos con tres meses de antelacin, la naturaleza, comienzo, duracin
y coste previsible, pudiendo, durante el plazo de un mes contado desde la notificacin, desistir del
contrato el arrendatario, salvo que las obras no afecten o muy poco a la vivienda. Si ha habido
desistimiento, el arrendamiento se entiende extinguido en el plazo de dos meses a contar desde el
desistimiento.

La Ley establece un beneficio o ventaja para la persona del arrendatario que ha soportado estas obras
de mejora, y que como consecuencia le han ocasionado algunos perjuicios, mediante la reduccin de la
renta en la proporcin a la parte de la vivienda que se vea privado, as como a la indemnizacin. Como
se puede observar, aqu no se establece el plazo de veinte das como ocurre en las obras de
reparaciones, quizs por la distinta naturaleza y necesidad de unas y de otras.

El art. 23 regula las obras que puede hacer el arrendatario, establecindose como principio general
que no las podr realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, siempre que
estas obras modifiquen la configuracin, estabilidad, seguridad de la vivienda. La forma en que este
consentimiento debe ser expresado es por escrito, plantendose si en el propio contrato de
arrendamiento se puede ya establecer el consentimiento por adelantado antes de que se d el supuesto
de las obras; creemos que esto no ser posible por la propia naturaleza de las mismas y por el carcter
taxativo del legislador en este punto. Al arrendador se le da la posibilidad de resolver el contrato si no
ha autorizado las obras, pero tambin se le otorga la alternativa de exigir al arrendatario que reponga
las cosas al estado anterior o conservar la modificacin sin que pueda reclamar indemnizacin; todo
ello sin perjuicio de poder el arrendador exigir al arrendatario el reponer las cosas a su estado anterior
cuando realmente estas obras hayan provocado una disminucin en la seguridad o estabilidad del
edificio.

Dentro de este apartado, el art. 24 en los arrendamientos en que los arrendatarios sufran algunas
minusvalas, el rgimen general de la realizacin de las obras es distinto al del art. 23; en este caso no
se exigir consentimiento del arrendador expresado por escrito, sino que el arrendatario, previa
notificacin escrita al arrendador, podr realizar en la vivienda las obras necesarias para adecuar sta,
a su condicin de minusvlido (tambin su cnyuge o de otra persona que conviva con l o de
familiares). Como consecuencia el arrendatario estar obligado al trmino del contrato a reponer la
vivienda al estado anterior si as lo exige el arrendador. En este caso, la Ley flexibiliza la posibilidad o
los requisitos para la realizacin de las obras, debido a las circunstancias especiales de la persona del
arrendatario; no indicando con claridad el grado de minusvala que se debe apreciar o tener para este
punto.

4.1.5. Derechos de adquisicin preferente del arrendatario (art. 25).

La LAU concede al arrendatario un derecho de adquisicin preferente en el caso de venta de la
vivienda arrendada que se desdobla en un derecho de tanteo y un derecho de retracto:

Derecho de tanteo. El arrendatario podr ejercitar el derecho de tanteo (derecho de adquisicin
preferente) sobre la finca arrendada, en un plazo de treinta das naturales a contar desde el
siguiente a aqul en que se le notifique en forma fehaciente (por el arrendador) la decisin de
vender la finca arrendada, el precio y las dems condiciones esenciales de la transmisin. Los
efectos de la notificacin caducarn a los ciento ochenta das naturales siguientes a la misma.


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Derecho de retracto. En el supuesto de no haberse hecho la notificacin prevenida para el tanteo o
se hubiera omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, as como cuando resulte inferior el
precio efectivo de la compraventa o menos onerosa sus restantes condiciones esenciales, el
arrendatario podr ejercitar el derecho de retracto, subrogndose en la posicin del comprador
mediante el abono del precio de la venta y de los gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo
hecho para la venta y los gastos necesarios y tiles hechos en la vivienda. El derecho de retracto
caducar a los treinta das naturales contados desde el siguiente a la notificacin.

El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendr preferencia sobre cualquier otro derecho similar,
excepto:

El retracto reconocido al condueo de la vivienda; y
El retracto convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de
celebrarse el contrato de arrendamiento, ya que, en este caso, el arrendatario pudo conocer dicha
circunstancia.

4.1.6. Suspensin, resolucin y extincin del contrato.

La suspensin se regula en el art. 26 de la LAU para los casos en que la ejecucin en la vivienda
arrendada de obras de conservacin o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan
inhabitable. En estos casos tendr el arrendatario una doble posibilidad:

Suspender el contrato. La suspensin del contrato supondr, hasta la finalizacin de las obras, la
paralizacin del plazo del contrato y la suspensin de la obligacin de pago de la renta.
Desistir del mismo, sin indemnizacin alguna.

La resolucin viene regulada en el art. 27 de la LAU, el cual diferencia la resolucin derivada del
incumplimiento por cualquiera de las partes de la resolucin que corresponde a cada uno de ellos:

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dar
derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligacin o a
promover la resolucin del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1.124 (como vimos en el
Tema 7, este artculo permite optar entre la resolucin y el cumplimiento de la obligacin en todas
las recprocas).

2. Adems, el arrendador podr resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza.
c) El subarriendo o la cesin inconsentida.
d) La realizacin de daos causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el
arrendador cuando el consentimiento de ste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilcitas.
f) Cuando la vivienda permanezca deshabitada o deje de estar destinada de forma primordial a
satisfacer la necesidad primaria y permanente de vivienda del arrendatario, o de quien
efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artculo.



3. Del mismo modo, el arrendatario podr resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realizacin por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda.
b) La perturbacin de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilizacin de la vivienda.

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El art. 28 contempla dos causas de extincin del contrato de arrendamiento de vivienda: La prdida
de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y la declaracin firme de ruina por la
autoridad competente.

4.2. ARRENDAMI ENTOS PARA USO DI STI NTO DE VI VI ENDA.

Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo
sobre una edificacin, tenga como destino primordial uno distinto del de satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario. En especial, tendrn esta consideracin los arrendamientos
de fincas urbanas celebrados por temporada, sea sta de verano o cualquier otra, y los celebrados
para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su
defecto, por lo dispuesto en la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil. De su
regulacin podemos destacar lo siguiente:

a) Ser de aplicacin a estos arrendamientos lo dispuesto en la ley sobre derechos de tanteo y
retracto del arrendatario para los casos de arrendamiento de vivienda.

b) Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario
podr subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador.

c) En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial
o profesional, el heredero o legatario que contine el ejercicio de la actividad, podr subrogarse
en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extincin del contrato.

d) La extincin por transcurso del trmino convencional del arrendamiento de una finca en la que
durante los ltimos cinco aos se haya venido ejerciendo una actividad comercial (no profesional)
de venta al pblico, dar al arrendatario derecho a una indemnizacin a cargo del arrendador,
siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelacin a la expiracin del
plazo su voluntad de renovar el contrato por un mnimo de cinco aos y por una renta de mercado.

4.3. DI SPOSI CI ONES COMUNES.

4.3.1. La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos.

Con la finalidad de asegurar al arrendatario la devolucin del bien arrendado en buen estado y la
indemnizacin de los desperfectos producidos, as como el pago de las rentas debidas, la LAU (art.
36) establece la obligacin del arrendatario de prestar, al celebrar el contrato, una fianza equivalente a
una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos mensualidades en el
arrendamiento para usos distintos del de vivienda.

Durante los cinco primeros aos de duracin del contrato, la fianza no estar sujeta a actualizacin.
Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podr exigir que la fianza sea
incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la
renta vigente, segn proceda, al tiempo de la prrroga.

La actualizacin de la fianza durante el perodo de tiempo en que el plazo pactado para el
arrendamiento exceda de cinco aos, se regir por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de
pacto especfico, lo acordado sobre actualizacin de la renta se presumir querido tambin para la
actualizacin de la fianza.

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El saldo de la fianza en metlico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengar
el inters legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere
hecho efectiva dicha restitucin.

Las partes podrn pactar cualquier tipo de garanta del cumplimiento por el arrendatario de sus
obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metlico.

Quedan exceptuadas de la obligacin de prestar fianza la Administracin General del Estado, las
Administraciones de las Comunidades Autnomas y las entidades que integran la Administracin
Local, los organismos autnomos, las entidades pblicas empresariales y dems entes pblicos
vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades
Profesionales de la Seguridad Social en su funcin pblica de colaboracin en la gestin de la
Seguridad Social, as como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser
satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

4.3.2. Formalizacin del arrendamiento.

Las partes podrn compelerse recprocamente a la formalizacin por escrito del contrato.

En este caso, se har constar la identidad de los contratantes, la identificacin de la finca arrendada, la
duracin pactada, la renta inicial del contrato y las dems clusulas que las partes hubieran libremente
acordado.


V. ARRENDAMI ENTO DE FI NCAS RSTI CAS.
Se encuentran regulados en la Ley 49/2003 de 26 de Noviembre, cuyo objetivo inspirador se dirige a
lograr una flexibilizacin del rgimen aplicable a estos contratos.

Segn el art. 1 de la citada ley:

1. Se considerarn arrendamientos rsticos aquellos contratos mediante los cuales se ceden
temporalmenteuna o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrcola, ganadero
o forestal a cambio de un precio o renta.
2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a
esta Ley. Supletoriamente, regir el Cdigo Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean
aplicables.
3. Tendrn tambin la misma consideracin los arrendamientos de explotaciones agrcolas,
ganaderas o forestales, a los que se aplicarn las disposiciones de esta Ley que sean compatibles
con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.

Ahora bien, de acuerdo con el art. 5, NO se considerarn arrendamientos rsticos los contratos de
recoleccin de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realizacin de
alguna faena agrcola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una
participacin en los productos o con algn aprovechamiento singular.

Y atendiendo a la redaccin del art. 6, quedan exceptuados de esta Ley:

a) Los arrendamientos que por su ndole sean slo de temporada, inferior al ao agrcola.
b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o
para la plantacin a la que especficamente se refiera el contrato.

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c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pblica o de inters social, en
los trminos que disponga la legislacin especial aplicable.
d) Los que tengan como objeto principal:
1. Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en
general, aprovechamientos de carcter secundario.
2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
3. La caza.
4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la
estabulacin del ganado.
5. Cualquier otra actividad diferente a la agrcola, ganadera o forestal.
e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y
montes vecinales en mano comn, que se regirn por sus normas especficas.

Tampoco se aplicar esta Ley a los arrendamientos incluidos en el mbito de aplicacin de la Ley de
Arrendamientos Urbanos, o aquellos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que
concurran alguna de las circunstancias siguientes:

a) Constituir, conforme a la legislacin especfica, suelo urbano o suelo urbanizable.
b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rstico, siempre que el rendimiento
distinto del rstico sea superior en ms del doble a ste.

Los aspectos ms destacados de la Ley son los siguientes:

5.1. DESENVOLVI MI ENTO DEL CONTRATO (art. 8).

El arrendatario tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolver las
fincas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibi y sin perjuicio de lo dispuesto sobre
mejoras en la Ley.

Sern nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre
el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean
consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias.

Cuando la determinacin del tipo o sistema de cultivo implique transformacin del destino o
suponga mejoras extraordinarias, slo podr hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes
y, en su caso, en cumplimiento de la normativa comunitaria y de las normas legales o
reglamentarias pertinentes.

En el arrendamiento de explotacin, el arrendatario goza igualmente de plena autonoma en
el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la obligacin de conservar la unidad orgnica de
la explotacin y de efectuar, a la terminacin del arriendo, su devolucin al arrendador.

5.2. CAPACI DAD DE LOS CONTRATANTES.

El art. 9 establece que podrn celebrarse arrendamientos rsticos entre personas fsicas o jurdicas.

Es agricultor profesional a los efectos de la ley de arrendamientos rsticos los que, adems de
obtener unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores duplo del IPREM
1
,

1
El IPREM, indicador pblico de renta de efectos mltiples, es un ndice empleado en Espaa como referencia para la
concesin de ayudas, becas, subvenciones que naci en el ao 2004 para sustituir al Salario Mnimo Interprofesional
como referencia para estas ayudas. Su cuanta anual para 2011 es de 532,51 (mensual), 6.390,13 (anual 12 pagas) y
7.455,14 (anual 14 pagas).

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su dedicacin directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25% de su tiempo de trabajo.
No se exige a la persona fsica tal condicin, pero la ley la delimita a fin de concederles ciertas
ventajas en la enajenacin de la finca arrendada (art. 22 LAR).

Para ser arrendatarias, las personas jurdicas debern tener incluido en su objeto social el ejercicio
de la actividad agraria.

No podrn ser arrendatarios:

1. Las personas fsicas que, por s o por persona fsica o jurdica interpuestas, sean ya titulares de una
explotacin agraria, o de varias, por encima de unas dimensiones y con unas caractersticas que
sern fijadas en las distintas comarcas del pas por los rganos competentes de las Comunidades
Autnomas, limite que no ser aplicable a las entidades y organismos de las Administraciones
Pblicas debidamente facultadas al efecto.

2. Las personas y entidades extranjeras. Se exceptan, no obstante:

a) Las personas fsicas y jurdicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la
Unin Europea, del Espacio Econmico Europeo y de pases con los que exista un convenio
internacional que extienda el rgimen jurdico previsto para los ciudadanos de los Estados
mencionados.
b) Las personas fsicas que carezcan de la nacionalidad espaola, que hayan accedido a la situacin
de residencia permanente, de acuerdo con lo previsto en la legislacin de extranjera.
c) Las personas jurdicas y otras entidades nacionales de los dems Estados que apliquen a los
espaoles el principio de reciprocidad en esta materia.

5.3. FORMA DEL CONTRATO (art. 11).

Los contratos de arrendamiento debern constar por escrito. En cualquier momento, las partes
podrn compelerse a formalizarlos en documento pblico, cuyos gastos sern de cuenta del solicitante.
Tambin podrn compelerse a la constitucin del inventario de los bienes arrendados.

A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumir la existencia de
arrendamiento siempre que el arrendatario est en posesin de la finca, y si no constase el importe de
la renta, sta ser equivalente a los del mercado en esa zona o comarca.

5.4. DURACI N DEL CONTRATO (art. 12).

Los arrendamientos tendrn una duracin mnima de cinco aos. Ser nula y se tendr por no puesta
toda clusula del contrato por la que las partes estipulen una duracin menor.

El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo contractual, deber
notificrselo fehacientemente al arrendatario con un ao de antelacin. De lo contrario, si el
arrendatario no pone la posesin de las fincas arrendadas a disposicin del arrendador al trmino del
plazo, el contrato se entender prorrogado por un perodo de cinco aos. Tales prrrogas se sucedern
indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

5.5. FI J ACI N DE LA RENTA (art. 13).

La renta se fijar en dinero y ser la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en
especie o parte en dinero y parte en especie, llevarn a cabo su conversin a dinero.


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Las partes podrn establecer el sistema de actualizacin de renta que consideren oportuno. Pactada la
actualizacin, a falta de estipulacin en contrario, la renta se actualizar para cada anualidad por
referencia al ndice anual de precios al consumo.

El pago de la renta se verificar en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre
aplicable, se abonar en metlico por aos vencidos en el domicilio del arrendatario.

5.6. GASTOS Y MEJ ORAS.

Los arts 17 a 21 de la Ley recogen el rgimen aplicable a los mismos, bajo los siguientes principios
generales:

El arrendador y el arrendatario estn obligados a permitir la realizacin de las obras, reparaciones
y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante.

Tales reparaciones y mejoras se realizarn en la poca del ao y en la forma que menos
perturben, salvo que no puedan diferirse.

Se recogen, no obstante, normas especficas en torno a la operativa diaria que caracteriza el
desenvolvimiento habitual de estos contratos.

5.7. ENAJ ENACI N DE LA FI NCA ARRENDADA (art. 22).

En los casos de enajenacin de una finca que estuviesen arrendada, el adquirente quedar subrogado
en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la
duracin mnima del contrato o la de la prrroga tcita que est en curso.

En toda transmisin inter vivos de fincas rsticas arrendadas, incluso la donacin, aportacin a
sociedad, permuta, adjudicacin en pago o cualquier otra distinta de la compraventa, de su nuda
propiedad o de porcin determinada de aquellas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea
alguna de las entidades a que se refiere el art. 9.2, tendr el derecho de tanteo y retracto.

A tal efecto se le deber notificar la transmisin quien en el plazo de 60 das hbiles contados desde
su recepcin deber ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones
(derecho de tanteo) o si no se le notifica podr ejercer el derecho de retracto en el mismo plazo
contado desde que hubiera tenido conocimiento de la transmisin.

No procedern estos derechos en los siguientes casos:

a) En las transmisiones a ttulo gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del
transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cnyuge.
b) En la permuta de fincas rsticas cuando se efecte para agregar una de ellas en determinadas
condiciones.

5.8. CESI N Y SUBARRI ENDO DE LA FI NCA ARRENDADA (art. 23).

En los supuestos de cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes y, en todo caso,
deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin, y deber otorgarse por todo el tiempo que
reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador
y arrendatario, teniendo en cuenta que el arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o
explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador.


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Dicho consentimiento no ser necesario cuando la cesin o el subarriendo se efecte a favor del
cnyuge de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante o subrogado
notificarn la cesin al arrendador dentro de los 60 das hbiles siguientes.

5.9. FI NALI ZACI N DEL CONTRATO DE ARRENDAMI ENTO (arts. 24 a 27).

El arrendamiento terminar:

a) Por prdida total de la cosa arrendada y por expropiacin forzosa cuando sea tambin total; si la
prdida o la expropiacin es slo parcial, el arrendatario tiene opcin para continuar en el arriendo,
reduciendo proporcionalmente la renta.
b) Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola, notificndoselo al
arrendador con un ao de antelacin.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legtimos.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de comunidades de bienes, desde
el momento mismo en que se extinga la persona jurdica o la comunidad.
g) Por resolucin del derecho del arrendador.
h) Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

Y podr resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

a) Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma.
b) Incumplir gravemente la obligacin de mejora o transformacin de la finca, a las que el
arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por
norma legal o resolucin judicial o administrativa.
c) No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos
distintos a los previstos contractualmente.
d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos establecidos en la
ley de arrendamientos.
e) La aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias de inaplicacin de esta ley (art. 7).
f) Causar graves daos en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrn rescindir el contrato por el incumplimiento de la
otra parte de la obligacin de satisfacer gastos de conservacin y mejoras convenidos y en los trminos
establecidos en la ley (art. 26).

5.10. LA APARCER A (arts. 28 a 32).

Por el contrato de aparcera, el titular de una finca o de una explotacin cede temporalmente su uso y
disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, as como el de los elementos de la explotacin,
ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los
productos por partes alcuotas en proporcin a sus respectivas aportaciones.

Se presumir, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcera no comprende relacin laboral
alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa relacin, se aplicar, adems, la
legislacin correspondiente.

Se exceptan de lo anterior los contratos en los que el aparcero aporte nicamente su trabajo
personal y, en su caso, una parte del capital de explotacin y del capital circulante que no supere el
10% del valor total. En este supuesto, deber serle garantizado al aparcero el salario mnimo que

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corresponda al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y
cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislacin laboral y de Seguridad Social.

La duracin del contrato ser la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimar que es la de un
ao agrcola, entendindose prorrogado por un perodo de un ao, en los mismos trminos que los
sealados para el arrendamiento en el art. 12. En los contratos de duracin anual o inferior, la
notificacin previa de finalizacin del contrato se efectuar, al menos, con seis meses de antelacin.

Si se hubiera convenido la aparcera para la realizacin de un cultivo determinado, con la excepcin de
los leosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una duracin superior a un ao, el plazo
mnimo de duracin ser el tiempo necesario para completar una rotacin o ciclo de cultivo.

A la finalizacin del contrato de aparecera, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de
arrendamiento, el aparcero tendr derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el
nuevo contrato de arrendamiento. Asimismo tendr derecho a las prrrogas que en esta Ley se
establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcera.

La Ley efecta, por ltimo, una referencia a lo que denomina aparcera asociativa:

Aquellos contratos parciarios en que dos o ms personas aporten o pongan en comn el uso y
disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de produccin, con la finalidad de constituir una
explotacin agrcola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que
obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se regirn por las reglas de su constitucin y, en su
defecto, por las del contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean tambin aplicables, en su caso,
las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.