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La cesin de derechos latu sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos. Trata el ttulo XXV del libro IV de tres materias diferentes: 1.!.".Cesin de cr ditos personales. Cesin del derecho de herencia. Cesin de derechos liti#iosos.
$s% la denominacin del ttulo no es e&acta' su#iere (ue se tratar) de un modo #eneral la cesin de todo tipo de derechos.
La cesin de los cr ditos a la orden se verifica mediante endoso 7artculo 189: Cdi#o de Comercio;. Los documentos al portador se ceden *por la mera tradicin manual+. $rtculo 189: del Cdi#o de Comercio Naturaleza ur!dica de la cesin La ubicacin en el Libro IV% entre la permuta , el arrendamiento% su#iere (ue la cesin de derechos es un contrato. 1ero un atento e&amen conduce a una conclusin diversa. 0n suma% la cesin es la tradicin de los derechos personales o crditos . 1or de pronto% el artculo 1.561 establece la forma de como se perfecciona la cesin% entre cedente , cesionario *a cual(uier ttulo (ue se ha#a+. 0l artculo 1.56. por su parte% re#lamenta la responsabilidad (ue contrae el cedente en la cesin "a t!tulo oneroso#. 0n fin% el artculo 1.561: reproduce casi literalmente la re#la del artculo 855%
$or%alidades de la cesin
Las formas re(ueridas para la eficacia de la cesin deben ser enfocadas desde un doble )n#ulo: entre las partes & respecto de terceros.
Per(ecciona%iento de la cesin respecto del deudor cedido & terceros 0l artculo 1.56! dispone (ue la cesin no produce efecto contra el deudor ni contra terceros% mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por ste. Importa destacar (ue los re(uisitos (ue se=ala el artculo 1.56! no son copulativos. >asta la notificacin del deudor o la aceptacin del mismo. 1. - Notificacin del deudor. La notificacin del deudor debe ser <udicial. 3ebe efectuarse personalmente previa resolucin <udicial. La iniciativa de la notificacin del deudor corresponde al cesionario. ?o ha, inconveniente para (ue se cometa este encar#o al cedente (ue% en tal caso% se reputar) como un representante del cesionario. La notificacin debe practicarse cumpliendo con los re(uisitos #enerales de toda notificacin personal' adem)s deber) cumplir con lo dispuesto en el artculo 1.56"% debiendo hacerse con e&hibicin del ttulo% (ue llevar) anotado el traspaso del derecho con la desi#nacin del cesionario , ba<o la firma del cedente. !. - Aceptacin del deudor. 0sta aceptacin puede ser e&presa o t)cita. $rtculo 1.569. 0l Cdi#o no ha rodeado la aceptacin de nin#2n re(uisito de forma. 1restada la aceptacin verbalmente sur#ir) el problema de probarla. 1ara este efecto re#ir)n las limitaciones de la prueba testimonial de los artculos 1..6/: , 1..65:. 4i la aceptacin consta en instrumento privado% (uedar) plenamente probada respecto del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado a tener por reconocido. @especto de terceros% el documento no ad(uirir) fecha cierta sino desde (ue ocurra al#uno de los hechos previstos en el artculo 1..6":.
Brdinariamente es indiferente (ue la cesin se perfeccione por la notificacin o aceptacin. La distincin solo ofrece inter s para decidir si puede el deudor cedido oponer al cesionario una compensacin (ue habra podido oponer al cedente. 1.Aceptacin del deudor. 0l artculo 1.8-5: inciso 1: dispone (ue el deudor (ue acepta sin reserva al#una la cesin (ue el acreedor ha,a hecho de sus derechos a un tercero% no podr) oponer en compensacin al cesionario los cr ditos (ue antes de la aceptacin hubiere podido oponer al cedente. 1ero tampoco puede compensar al deudor los cr ditos (ue ad(uiri antes de la aceptacin , (ue hubiera podido oponer al cedente. La aceptacin sin reservas importa una renuncia de la compensacin. !.Notificacin al deudor . Cuando la cesin se perfecciona por la notificacin la situacin es distinta% el deudor podra oponer al cesionario todos los cr ditos (ue antes de la notificacin ha,a ad(uirido en contra del cedente% aun cuando no hubieren lle#ado a ser e&i#ibles sino despu s de la notificacin. $rtculo 1.8-5: inciso !:.
persona 7artculo 1.98";. Los pactos sobre sucesin futura adolecen de ob<eto ilcito ,% por lo mismo% de nulidad absoluta. 2aneras de e(ectuar la cesin La cesin puede hacerse de dos maneras: 1. - 0specificando los bienes comprendidos en la cesin. !. - 4in especificar los bienes de (ue se compone la herencia o le#ado. Las re#las del p)rrafo !: del ttulo *3e la cesin de derechos+ son aplicables slo cuando falte la especificacin de los efectos (ue inte#ran la herencia o le#ado. .(ectos de la cesin 1or efectos de la cesin el cesionario ad(uiere todos los derechos , contrae todas las responsabilidades del cedente. 1.0l cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesin' debe hacerle entre#a de los bienes comprendidos en la herencia o le#ado% deber tan obvio (ue el le#islador no <uA# necesario se=alarlo. 0l cedente debe al cesionario% i#ualmente% los frutos (ue ha,a percibido% los cr ditos (ue ha,a cobrado% los precios recibidos por la ena<enacin de bienes sucesorios% etc. 0l artculo 1.516: inciso !: dispone (ue si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido cr ditos o vendido efectos hereditarios% ser) obli#ado a reembolsar su valor al cesionario. 0l cesionario deber) reembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales (ue ha,a hecho el cedente en raAn de la herencia. $rtculo 1516 inciso !:. 0l cesionario beneficia del derecho de acrecer. 0l artculo 1516 inciso ": establece (ue cedi ndose una cuota hereditaria se entender) cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias (ue por el derecho de acrecer sobreven#an a ella% salvo (ue se ha,a estipulado otra cosa.
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0esponsa,ilidad del cedente La responsabilidad del cedente depende de (ue la cesin se verifi(ue a ttulo #ratuito u oneroso. 1.0l cedente a ttulo gratuito no contrae nin#una responsabilidad o% en otros t rminos% no debe nin#una #aranta al cesionario.
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0n cuanto a la cesin onerosa% el artculo 1.565: dispone (ue el (ue ceda a ttulo oneroso un derecho de herencia o le#ado sin especificar los efectos de (ue se compone% no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de le#atario.
0esponsa,ilidad del cesionario ante terceros 0l cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o le#ado% respecto del cedente. 1ero% ante terceros% l cedente continua siendo responsable. Los acreedores pueden siempre diri#irse contra el cedente , hacer abstraccin de la cesin. 0l cedente (ueda siempre directamente obli#ado' pero tendr) derecho a (ue el cesionario le reembolse lo pa#ado. 1or cierto (ue los acreedores podr)n i#ualmente accionar contra el cesionario. $l perse#uir al cesionario% los acreedores le aceptaran como deudor , se estara en presencia de una *dele#acin perfecta novatoria+. Co%o se e(ect3a la tradicin del derecho de herencia La cuestin se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema% , es si al hacerse la tradicin del derecho de herencia cuando la inte#ran bienes inmuebles% debe hacerse inscripcin en el Conservatorio de >ienes @aces. Cuando se ena<enan derechos hereditarios en un bien raA determinado de la sucesin% la tradicin se efect2a por la inscripcin del ttulo. ?in#2n artculo del Cdi#o Civil dispone como debe o puede efectuarse la tradicin del derecho de herencia% sur#iendo dos doctrinas (ue proponen soluciones. 1.Doctrina de eopoldo !rrutia. 4e#2n este autor% la tradicin de la herencia no e&i#e la inscripcin conservatoria% aun cuando comprenda bienes races. 4iendo la herencia una universalidad <urdica% (ue no comprende bienes determinados sino un con<unto de bienes indeterminados o una cuota de ese con<unto% no puede calificarse de bien mueble o inmueble. $#re#a (ue el artculo 8/8 es inaplicable por(ue se refiere a la tradicin del dominio , otros derechos reales (ue menciona% entre los cuales no se cuenta la herencia. Como no ha, re#las particulares para la tradicin del derecho de herencia% corresponde aplicar las #enerales del ttulo *3e la tradicin+. 0n conformidad con estas% la tradicin del derecho de herencia puede verificarse por cual(uier medio (ue revele la intencin del tradente de transferirlo , la del ad(uirente de ad(uirirlo. 4e aplica entonces la re#la #eneral del artculo 8.6: inciso 1: , !:. !.Doctrina de "os #amn $utirrez. 4e#2n esta teora la tradicin de la herencia e&i#e la inscripcin conservatoria cuando a(uella comprende bienes races. 4e#2n esta doctrina el derecho real de herencia es mueble o inmueble se#2n lo sean las cosas 6
sin#ulares en (ue ha de e<ercerse% por(ue la herencia confiere al heredero un derecho real sobre cada una de las especies sin#ulares (ue la componen. La calificacin de la herencia% como de todo derecho% depende se#2n sea mueble o inmueble la cosa en (ue recae. $rtculo -/6:. La casi totalidad de la <urisprudencia de nuestros tribunales de <usticia considera (ue la tradicin del derecho de herencia no e&i#e la inscripcin% aun(ue en ella e&istan bienes races' basta cual(uier medio (ue revele la intencin del tradente de transferirlo , la del ad(uirente de aceptarlo.
Cuando ha& cesin de derecho litigiosos La cesin de un derecho liti#ioso no tiene por ob<eto el derecho mismo% sino la pretensin% bien o mal fundada% de obtener una determinada venta<a% (ue el cedente cree conse#uir en un liti#io. 0n otros t rminos. La cesin de derechos liti#iosos versa sobre la e&pectativa del cedente de #anar o perder el pleito. 0l artculo 1.511: inciso 1: no de<a dudas al respecto al se=alar (ue se cede un derecho liti#ioso cuando el ob%eto directo de la cesin es el e&ento incierto de la litis % del (ue no se hace responsable el cedente. 0sta cesin% por lo tanto% tiene un car)cter eminentemente aleatorio% puesto (ue el e(uivalente de la prestacin (ue suministre el cesionario envuelve una contin#encia de #anancia o p rdida. Quien puede ceder el derecho litigioso 4olo el demandante en el <uicio puede efectuar la cesin de derechos liti#iosos. 3iversas circunstancias lo demuestran. 1.$rtculo 1.51". Concede el Derecho de Rescate al deudor% esto es% al demandado. Dlu,e de a(u (ue el demandante es el cedente de los derechos liti#iosos. 7
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0l artculo 1.51!:% por su parte% declara (ue es indiferente (ue sea el cedente o el cesionario el (ue persi#a el derecho. 1ero% en todo caso% ha de ser el demandante en el <uicio.
$or%a de hacer la cesin ?o ha establecido el Cdi#o la forma de efectuar la cesin de derechos liti#iosos. ?o ha, titulo. 1r)cticamente se entiende hecha la cesin por el hecho de apersonarse el cesionario al %uicio' acompa(ando al ttulo de la cesin . T!tulo de la cesin La cesin de derechos liti#iosos puede hacerse a diversos ttulos. 0l artculo 1.51!: establece (ue es indiferente (ue la cesin ha, sido a ttulo de venta o permutacin. La cesin puede i#ualmente efectuarse a ttulo #ratuito. 0l artculo 1.51": prev (ue% en tal caso% el cesionario carece del derecho de rescate. .(ectos de la cesin Los efectos deben enfocarse desde un doble punto de vista. 1. - Efectos de la cesin entre el cedente y cesionario. 0l cedente se desprende de los derechos (ue le correspondan como demandante en el <uicio , el cesionario ad(uiere tales derechos. ?o obstante esto% el artculo 1.51! e&presa (ue es indiferente (ue sea el cedente o el cesionario el (ue persi#a el derecho. ?o debe el cedente al cesionario nin#una #aranta por la suerte del <uicio' as lo dispone e&presamente el artculo 1.511:. 0l cesionario ha ad(uirido un derecho dudoso , aceptado las contin#encias del liti#io. !. - Efectos de la cesin respecto del demandado . $(u sur#e el derecho de rescate o retracto liti#ioso. 0ste puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la prestacin a (ue ha sido condenado en el <uicio% reembolsando al cesionario lo (ue ste hubiere pa#ado al cedente como precio de la cesin. La facultad de rescate persi#ue la doble finalidad de impedir la especulacin de los ad(uirentes de liti#ios , de disminuir el n2mero de pleitos. 1ara (ue proceda este derecho es indispensable la concurrencia de dos re(uisitos: a; Cue la cesin se ha,a efectuado a ttulo oneroso. 0l demandado debe pa#ar al cesionario el valor de lo (ue este ha,a dado por el derecho cedido. $rtculo 1.51": inciso 1:. 0l demandado deber)% adem)s% los intereses desde la fecha en (ue se ha,a notificado al deudor. $rtculo 151" inciso 1:. 8
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0l derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plaAo perentorio de nueve das (ue se=ala el artculo 1.519. Ea, ciertos casos en los cuales no procede este derecho:
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En las cesiones enteramente gratuitas . ?o cabria el reembolso del valor suministrado por el cesionario' por otra parte% la cesin #ratuita no puede constituir un acto de especulacin. $rtculo 1.51": inciso !:. En las cesiones que se hacen por ministerio de la justicia . 0n tal caso% al decir de 1othier% el cesionario no procede como un especulador de liti#ios por(ue% en cierto modo% la <usticia le ha invitado a ad(uirir el derecho. $rtculo 1.51": inciso !:. 0n las cesiones (ue van comprendidas en la ena<enacin de una cosa de (ue el derecho liti#ioso forma una parte o accesin. $rtculo 1.51": inciso !:. 0n la cesin (ue se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho (ue es com2n a los dos. La cesin en este caso pone fin a un estado de indivisin% finalidad (ue el le#islador estima plausible. $rtculo 1.51": ?: 1. 0n la cesin (ue se hace a un acreedor en pa#o de lo (ue le debe el cedente. 0l cesionario obtiene en pa#o de su cr dito el derecho liti#ioso% probablemente por(ue el deudor carece de otros bienes. $rtculo 1.51": ?: !:. 0n la cesin (ue se hace al (ue #oAa de un inmueble como poseedor de buena fe% usufructuario o arrendatario% cuando el derecho cedido es necesario para el #oce tran(uilo , se#uro del inmueble. 0l cesionario% de este modo% lo#ra poner fin a un <uicio (ue amenaAa su posesin o impide su #oce se#uro , tran(uilo. $rtculo 1.51": ?: ":.
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Contrato de Arrendamiento
El artculo 1.915 define este contrato, sealando que el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado . En concepto del le islador e!isten tres tipos o clases de arrendamiento" 1.# 2.# 3.# $a concesi%n de oce de una cosa, o arrendamiento de cosas. $a confecci%n de o&ra. $a prestaci%n de un ser'icio o arrendamiento de ser'icios.
$as disposiciones que el (%di o (i'il esta&lece con relaci%n a los empleados dom)sticos se encuentran dero adas por el (%di o del *ra&a+o.
Importancia del contrato El arrendamiento en sus di'ersas formas, tiene una importancia apenas menor que la compra'enta. ,atisface la necesidad cotidiana de procurarse el oce de cosas que no es posi&le adquirir, de procurarse ser'icios indispensa&les. -or ello el (%di o (i'il lo trata in extenso. Caractersticas generales del arrendamiento 1. # Es un contrato consensual. .asta el acuerdo de las partes. ,in em&ar o, importa la escrituraci%n" a/ En el arrendamiento de &ienes races ur&anos, si el contrato es 'er&al 0 sur e discrepancia en cuanto al canon de arriendo, se presumir1 que la renta ser1 la que declare el arrendatario. Esta presunci%n simplemente le al admite prue&a en contrario. 2rtculo 234 $e0 18.131. E!iste la limitaci%n de la prue&a de testi os respecto de aquellos actos o contratos que contiene la entre a o promesa de una cosa que 'al a m1s de dos unidades tri&utarias, que es plenamente aplica&le a este contrato. 2rtculo 1.739. -or la norma del artculo 1.962 es importante que el contrato conste en escritura p5&lica si se refiere a &ienes races, para 6acerlo oponi&le al tercer adquirente. *rat1ndose de predios r5sticos, el contrato de&e cele&rarse por instrumento p5&lico o pri'ado, 0 en este 5ltimo caso se requiere presencia de testi os ma0ores de 18 aos. En materia de administraci%n de &ienes races si el administrador cele&ra un contrato cu0o por m1s de 5 u 8 aos dependiendo de si el predio es ur&ano o r5stico respecti'amente, se requiere autori7aci%n +udicial, o autori7aci%n de la mu+er casada en sociedad con0u al. En el e+ercicio de la autonoma de la 'oluntad, las partes son li&res para con'enir las solemnidades que estimen con'enientes, 0 dar al contrato el car1cter de solemne. Es usual que el dueo de la propiedad o un intermediario pu&lique en el peri%dico a'isos en los cuales ofrece una propiedad ra7 en arriendo, o &ien pon a letreros o carteles en el mismo inmue&le ofert1ndolo. Estos a'isos +urdicamente son ofertas al p5&lico, artculo 99 (.8.(.
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Es un contrato bilateral. 2s las o&li aciones li an a am&as partes recprocamente. El arrendador de&e proporcionar el oce de la cosa, reali7ar la e+ecuci%n de la o&ra o la prestaci%n de un ser'icio, 0 el arrendatario de&e pa ar por este oce, o&ra o ser'icio un precio determinado. Se trata de un contrato de tracto sucesivo . -or ende al aplicarle el artculo 1.489, en 'e7 de resoluci%n proceder1 el t)rmino del contrato. Es un contrato oneroso. 9ue tiene por o&+eto la utilidad de am&os contratantes, ra'1ndose cada uno en &eneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de car1cter conmutati'o 0 equi'alentes. :o 6a0 lesi%n. ,in em&ar o, es posi&le aplicar las normas so&re lesi%n esta&lecidas en el artculo 1.544 en materia de cl1usula penal. 13
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5. # 6. #
Es un contrato nominado -orque se encuentra re lamentado en la le0, 0 adem1s esta normati'a es de car1cter e!6austi'o, de+ando mu0 poco a la creaci%n de los particulares. Es un contrato entre vivos. -orque est1 destinado a producir sus efectos en 'ida de sus autores, 0 sus o&li aciones son transmisi&les, por lo que contin5an produci)ndose sus efectos aun despu)s de la muerte de cualquiera de las partes ;la +urisprudencia lo 6a sealado as tam&i)n/ Es un contrato personal. -orque su&siste por si mismo, sin requerir de otra con'enci%n, sin per+uicio de que se acostum&ra a aranti7ar las o&li aciones del arrendatario para ase urar el pa o de la renta o las indemni7aciones que procedan, siendo estas cauciones naturalmente accesorias. Constituye un titulo de mera tenencia. 2rtculo 714. E!iste diferencia entre la tenencia 0 la mera tenencia, porque la tenencia, no requiere ttulo, 0 la mera tenencia, de&e tener un ttulo.
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Este contrato no se e!tin ue con la muerte de las partes, en cam&io el derec6o de usufructo, por ser de car1cter personal, se e!tin ue por la muerte del usufructuario. El sistema de restituciones a que da lu ar el usufructo cuando se e!tin ue, est1 re ido por re las especiales ;artculos 7954 al 8324/, mientras que el arrendamiento se re ula primero por el contrato 0 en su&sidio por la le0. El arrendatario se 6ace dueo de los frutos en 'irtud del contrato, mientras el usufructuario los adquiere por su derec6o real en cosa a+ena. El derec6o de usufructo puede adquirirse a titulo oneroso o ratuito, por acto entre 'i'os o por causa de muerte< en cam&io el arrendamiento es un contrato esencialmente oneroso.
6.# 7.#
Diferencias ente el arrendamiento de cosas y la compraventa =a0 seme+an7as. 2m&os son consensuales, &ilaterales, onerosos 0 conmutati'os< requieren am&os como elementos esenciales, cosa, precio 0 consentimiento de las partes contratantes< en fin, en am&os contratos una parte se o&li a a entre ar una cosa 0 a procurar a la otra un oce tranquilo 0 5til, respondiendo del saneamiento de la e'icci%n 0 los 'icios red6i&itorios. -ero 6a0 fundamentales diferencias" 1. # $a compra'enta es un titulo traslaticio de dominio. El arrendamiento, en cam&io, es un titulo de mera tenencia. El arrendatario no adquiere el dominio, ni siquiera la posesi%n de la cosa arrendada, puesto que no la tiene como seor o dueo, sino que reconociendo un dominio a+eno. El oce de la cosa que el 'endedor se o&li a a procurar al comprador es un oce definiti'o 0 perpetuo. Entre tanto, el oce que el arrendador de&e conceder arrendatario es necesariamente temporal 0, al ca&o de terminado el oce, la cosa de&e ser restituida.
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*radicionalmente se 6a considerado al contrato de arrendamiento como un acto de administraci%n 0 no de disposici%n, es por ello que para arrendar a tra')s de un mandatario o representante &asta que se 6a0an otor ado las facultades del artculo 2.132. -odra cuestionarse si los contratos son por lar os periodos de tiempo. Consentimiento formalidades !a"ilitantes y autori#aciones 1. # Formalidades especiales del contrato. Estas formalidades se e!i en en atenci%n a la calidad de las personas que los cele&ran, con la e!cepci%n del arrendamiento de predios r5sticos re ido por el 8.$. 993, que de&e cele&rarse por instrumento p5&lico o pri'ado, 0 en este 5ltimo caso requiere la presencia de testi os ma0ores de 18 aos. $os artculos 1.756 0 1.761 contienen limitaciones referidas al r) imen de la sociedad con0u al en que se prote en los intereses de la mu+er cuando administra el marido, o se prote en los derec6os del marido cuando se tiene lu ar la administraci%n e!traordinaria reali7ada por la mu+er o un tercero, am&os en calidad de curadores, pero en el caso de la mu+er 6a0 una normati'a especial. E!iste una disposici%n an1lo a en cuanto a los pla7os, para los uardadores que dan en arriendo &ienes races de las personas a su car o, en el artculo 437, norma que tam&i)n se aplica a la administraci%n de los &ienes de los 6i+os de familia, por e!presa disposici%n del artculo 256. ?uera de la limitaci%n indicada, en todo caso que el arriendo tiene un tope natural, cual es que no podr1 e!tenderse por m1s n5meros de aos que los que falten al pupilo para cumplir 18 aos. $a sancin legal a la omisi%n de las antedic6as autori7aciones es la inoponi&ilidad del arrendamiento o la cesi%n de la tenencia, en lo que e!cede a los pla7os le ales o el autori7ado por el +ue7 en su caso, conforme lo esta&lecen los artculos 1.7564 0 1.7614. 2. # Formalidades Voluntarias. $as partes pueden esta&lecer las solemnidades que +u7 uen necesarias 0 darle al contrato de arrendamiento el car1cter de solemne. 2rtculo 1.921. -odr1 cualquiera de las partes arrepentirse 6asta" a/ &/ 9ue as se 6a a, es decir, que se firme la escritura, o< =asta que se 6a0a procedido a la entre a de la cosa arrendada.
,i inter'ienen arras, se se uir1n &a+o este respecto las mismas re las que en el contrato de compra'enta.
$. - %a Cosa Arrendada
8e&e reunir los requisitos enerales del o&+eto de toda declaraci%n de 'oluntad" ser lcito, determinado, e!istir o esperar que e!ista, 0 o de&e ser consumi&le dada la naturale7a del contrato. El artculo 1.916 del (%di o (i'il nos indica la re la eneral en esta materia, al disponer que son suscepti&les de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden
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usarse sin consumirse, e!cepto aquellas que la le0 pro6&e arrendar, 0 los derec6os estrictamente personales, como los de 6a&itaci%n 0 uso. -uede arrendarse aun la cosa a&ena, 0 el arrendatario de &uena fe, esto es, el que i nora&a que la cosa era a+ena, tendr1 acci%n de saneamiento contra el arrendador, en caso de e'icci%n. En consecuencia, 0 de conformidad al artculo 1.916 0a mencionado, no son suscepti&les de arriendo" 1.# 2.# 3.# $as cosas cu0o arriendo la le0 pro6&e. $os derec6os personalsimos. $as cosas consumi&les
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$a o&li aci%n de entre ar la cosa es de la esencia del contrato. ,olo mediante la entre a puede el arrendatario lo rar el oce que persi ue. $as dem1s o&li aciones son de la naturale7a del contrato 0 suscepti&les de ser alteradas con'encionalmente. *orma de la entrega En el artculo 1.923 se seala que la entre a de la cosa que se da en arriendo podr1 6acerse &a+o cualquiera de las formas de tradici%n reconocidas por la le0. $a disposici%n es atinada trat1ndose de &ienes mue&les, pero no de los &ienes races, en que para efectuar la tradici%n se requiere inscripci%n en el (onser'ador de .ienes >aces. ,iendo este contrato un titulo de mera tenencia, 0 trat1ndose de la propiedad ra7 &astara con la entre a de las lla'es 0 no la inscripci%n en el >e istro (onser'ador< sin em&ar o, como afirmamos anteriormente es importante la inscripci%n para que se respete el arriendo en los t)rminos dispuestos en el artculo 1.962. Estado en +ue de"e entregarse la cosa arrendada 8e&e entre arse en el estado de ser'ir para el fin para el que fue arrendada. -or consi uiente, son de car o del arrendador las reparaciones de todo )nero que sea necesario efectuar antes de que el arrendatario entre a o7ar de la cosa. $as eneradas despu)s son de car o del arrendatario. ,arantas por los vicios de la cosa $a o&li aci%n de entre ar la cosa se 6a&r1 cumplido imperfectamente si adolece de 'icios o defectos que no permitan o&tener de ella el pro'ec6o a que est1 naturalmente destinada. ,i la cosa presenta 'icios el arrendador de&e responder de la si uiente manera" 1. # 2. # ,i el 'icio impide 6acer el uso para que 6a0a sido arrendada, el arrendatario puede pedir el t)rmino del contrato en conformidad a lo que dispone el artculo 1.932. ,i el 'icio impide parcialmente el oce, o si la destrucci%n es solo en parte, el +ue7 decidir1 se 5n las circunstancias, si de&e tener lu ar la terminaci%n del contrato, o concederse una re&a+a del precio o renta, se 5n lo seala el artculo 1.932 inc. 24, es decir, solo responde del dao emer ente. *iene derec6o el arrendatario a o&tener indemni7aci%n de pre+uicios cuando el 'icio 6a tenida una causa anterior al contrato. $a indemni7aci%n comprende solo el dao emer ente, a menos que el 'icio 6u&iere sido conocido del arrendador al tiempo del contrato o tal que de&i% pre'erlo o por su profesi%n conocerlo. 2rtculo 1.933 inciso 24. El arrendatario no tiene derec6o a indemni7aci%n en los si uientes casos" a/ &/ ,i )l contrat% a sa&iendas del 'icio 0 no se o&li % el arrendador a sanearlo. ,i el 'icio era tal que no pudo i norarlo sin ra'e ne li encia de su parte. 15
3. #
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En el arrendamiento, los 'icios de la cosa arrendada tienen un tratamiento an1lo o a los de la compra'enta, son an1lo os, por lo tanto, muc6os elementos de )sta se trasladan al arrendamiento" la e'icci%n, los 'icios red6i&itorios, la condici%n resolutoria t1cita, etc. %a entrega de la cosa arrendada cuando se contrato por varios arrendatarios En este caso se si ue el mismo criterio que en la compra'enta. El arrendatario a quien primero se 6a0a entre ado la cosa es preferido< si se 6a entre ado a los dos, la entre a posterior no 'aldr1< si a nin uno, el titulo anterior pre'alecer1. 2rtculo 1.922. Incumplimiento del arrendador en entregar la cosa arrendada ,i el incumplimiento se de&e a un 6ec6o o culpa del arrendador, o de sus a entes o dependientes, el arrendatario tiene derec6o a desistirse del contrato, con indemni7aci%n de per+uicios. 2rtculo 1.925 inciso 1E. D ualmente tiene derec6o a la indemni7aci%n aun cuando el arrendador 6a0a credo err%neamente 0 de &uena fe, que poda arrendar la cosa. ,i el arrendatario de al una manera tu'o conocimiento de que el arrendador se encontra&a imposi&ilitado de efectuar la entre a o &ien, si )sta pro'iene de fuer7a ma0or o caso fortuito, desaparece la o&li aci%n de indemni7ar 0 solo podr1 solicitar el t)rmino del contrato. 2rtculo 1.925 inciso 2E. -ora en el cumplimiento de la o"ligacin de entregar En caso de que no e!ista imposi&ilidad de la entre a, 0 el arrendador 6a0a sido constituido en mora, el arrendatario tendr1 derec6o a o&tener indemni7aci%n de per+uicios, a menos que con ocasi%n del retardo disminu0a nota&lemente para este la utilidad del contrato< en este caso, adem1s de la indemni7aci%n, podr1 desistirse del mismo, siempre que el retardo no se de&a a caso fortuito o fuer7a ma0or, pues en este caso no 6a0 mora. 2rtculo 1.926. .iempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada ,e aplican las normas enerales. El contrato se iniciar1 en la )poca prefi+ada en )l 0, a falta de estipulaci%n, inmediatamente despu)s de su cele&raci%n. En cuanto al lu ar se aplican las disposiciones de los artculos 1.587, 1.588 0 1.589, es decir, el lu ar desi nado en la con'enci%n 0 a falta de desi naci%n en el lu ar en que dic6o cuerpo cierto e!iste al tiempo de constituirse la o&li aci%n.
arriendo todas las reparaciones necesarias, a e!cepci%n de las locativas, las cuales corresponden eneralmente al arrendatario. (on todo ser1 o&li ado el arrendador aun a las reparaciones locati'as, si los deterioros que las 6an 6ec6o necesarias pro'inieron de fuer7a ma0or o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. 2rtculo 1.927 inciso 2E. $as estipulaciones de los contratantes podr1n modificar estas o&li aciones. 2rtculo 1.927 inciso 3E. ,e entiende por reparaciones locativas a+uellas +ue por la costum"re local corresponde solventar al arrendatario y +ue no sean las necesarias o /tiles. %as reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el objeto a que ha sido arrendada. ,in esas reparaciones, la cosa se destru0e, o desaparece o no sir'e para su fin. -uede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario pero el arrendador de&e reem&olsarle siempre que concurran los presupuestos que seala el artculo 1.935, esto es" 1.# 2.# 3.# 4.# 9ue no sean necesarias por culpa del arrendatario. 9ue se 6a0a dado pronta noticia al arrendador, sal'o que no 6u&iere podido darse a tiempo. 9ue el arrendador no 6a0a tratado de 6acerlas oportunamente. 9ue el arrendatario prue&e la necesidad de las reparaciones de que se trata.
-e&oras 1. # as mejoras !tiles. 2rtculo 939 inciso 24, a prop%sito de la acci%n rei'indicatoria, siendo a+uellas +ue aumentan el valor venal de la cosa . El arrendador de&er1 reem&olsar siempre que 6a0a consentido en que se efect5en, con la e!presa condici%n de a&onarlas. 2rtculo 1.936. ,i no el arrendatario podr1 separar 0 lle'arse los materiales siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador est) dispuesto a a&onarle lo que 'aldran. -ero, el arrendatario o7a del derec6o de separar 0 lle'arse los materiales a condici%n de que el arrendador no est) dispuesto a pa ar su 'alor. 2s para que se reclamen las me+oras 5tiles por al arrendatario" a/ &/ 2. # 0ue el arrendador le !aya autori#ado para efectuarlas. 0ue se !aya comprometido expresamente a pagarlas.
as mejoras voluptuarias 2rtculo 911 inciso 24, son a+uellas +ue solo consisten en o"&etos de lu&o y recreo como &ardines, miradores fuentes cascadas artificiales y generalmente a+uellas +ue no aumentan en valor venal de la cosa en el mercado general o slo lo aumentan en una 17
proporcin insignificante. Estas me+oras en el contrato de arrendamiento +am1s se indemni7an. El arrendatario podr1 lle'1rselas en conformidad a las re las enerales.
%as tur"aciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada 2rtculo 1.929. El arrendador ser1 responsa&le no solo de su propia conducta sino que tam&i)n de la de aquellas personas por qui)n es responsa&le, 0 si en el 6ec6o se producen tur&aciones se dar1 ori en a la correspondiente indemni7aci%n de per+uicios. $a le0 pre') especialmente la situaci%n de mutaciones en la forma de la cosa arrendada o la e&ecucin de tra"a&os en ella , disponiendo en el artculo 1.9284 que el arrendador no podr1, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni 6acer tra&a+os en ella que puedan tur&arle o em&ara7arle el oce de las mismas. ,in em&ar o, como pueden ser indispensa&les las reparaciones, el inciso 24 a re a que si se trata de reparaciones que no pueden sin ra'e incon'eniente diferirse, ser1 el arrendatario o&li ado a sufrirlas, aun cuando le pri'en del oce de una parte de la cosa arrendada, pero tendr1 derec6o a que se le re&a+e entre tanto el precio o renta, a proporci%n de la parte arrendada, pero tendr1 derec6o a que se le re&a+e entre tanto el precio o renta, a proporci%n de la parte que fuere. En caso de que las reparaciones sean de tal entidad que la tur&aci%n resulte considera&le, podr1 el arrendatario demandar la terminaci%n del contrato. @G si estas reparaciones recaen so&re tan ran parte de la cosa, que el resto no apare7ca suficiente para el o&+eto con que se tom% en arriendo, podr1 el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.A 2rtculo 1.928 inciso 3E. El arrendatario tendr1, adem1s, derec6o a la indemni7aci%n de per+uicios en los si uientes casos" 1.# ,i las reparaciones pro'ienen de una causa que 0a e!ista al tiempo del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoci% o era tal que tu'iere antecedentes para temerla o por su profesi%n de&iese conocerla. 2rtculo 1.928 inciso 44. ,i las reparaciones 6an de dificultar el oce por muc6o tiempo, de manera que no pueda su&sistir el contrato de arrendamiento sin ra'e molestia o per+uicio del arrendatario. 2rt. 1.928 inciso 54.
2.#
1. # 2. #
Son de hecho" A+uellas +ue importan e&ecucin de actos materiales +ue no implican pretensiones de derec!o. Estas no imponen al arrendador nin una responsa&ilidad, artculo 1.933 inciso 14. as turbaciones de derecho. En cam&io, implican +ue !ay un tercero +ue pretende tener un derec!o so"re la cosa arrendada por e&emplo reclama un usufructo o servidum"re o "ien deduce una accin reivindicatoria para reclamar el todo o parte de la cosa . (omo se 'e afectado el derec6o del arrendador, este de&e necesariamente inter'enir. En conformidad al artculo 1.931, esta acci%n de&e diri irse en contra del arrendador, 0 el arrendatario tiene la o&li aci%n de notificarle a )ste toda tur&aci%n o molestia, 0 si la omitiera o dilatare culpa&lemente, a&onar1 los per+uicios que de ello se si an al arrendador. 2rtculo 1.931 inciso 24. a/ &/ Cuando la tur"acin es de relativamente escasa importancia , el arrendatario tiene derec6o a una re&a+a del precio. 2rtculo 1.933 inciso 2E. 1i la tur"acin o em"ara#o fueren considera"les el arrendatario puede pedir la terminacin del contrato. 2rtculo 1.933 inciso 3E.
-ueden demandarse per+uicios cuando" a/ ,i la causa del derec6o +ustificado por el tercero fue o de&i% ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de )ste, inter'ino estipulaci%n especial de saneamiento con respecto a ella. 2rtculo 1.933 inciso 4E. ,i la causa del derec6o del tercero no era no de&a ser conocida del arrendador al tiempo del contrato no ser1 o&li ado el arrendador a a&onar el lucro cesante. 2rtculo 1.933 inciso 5E.
&/
2rtculo 1.942. -odr1 el arrendador, para se uridad de este pa o, 0 de las indemni7aciones a que ten a derec6o, retener todos los frutos e!istentes de la cosa arrendada, 0 todos los o&+etos con que el arrendatario la 6a0a amo&lado, uarnecido o pro'isto, a menos de prue&a contraria. ,e relaciona con el artculo 598 del (.-.(.
19
4.#
Efectos del incumplimiento en el pago de la renta El no pa o de la renta confiere al arrendador el derec6o alternati'o del artculo 1.489, es decir, pedir el cumplimiento del contrato o su terminaci%n con indemni7aci%n de per+uicios. En caso de que se pon a t)rmino al arrendamiento por culpa del arrendatario, de&er1 )ste el pa o de la renta por el tiempo que falte 6asta el da en que desa6uciando 6u&iera podido 6acer cesar el arriendo, o en que el arriendo 6u&iera terminado sin desa6ucio.
23
,in em&ar o, el artculo 1.945 dispone que podr1 e!imirse de este pa o proporcionando &a+o su responsa&ilidad persona id%nea que lo sustitu0a por el tiempo que falta, 0 prestando al efecto fian7a u otra se uridad competente. Este es un caso de su&ro aci%n personal.
21
2rtculo 1946. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de su"arrendar a menos +ue se le !aya expresamente concedido < pero en este caso no podr1 el cesionario o su&arrendatario usar de la cosa en otros t)rminos que los estipulados con el arrendatario directo. El artculo 54 de la le0 18.131 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmue&les destinados a la 6a&itaci%n a pla7o fi+o superior a un ao, se entender1 siempre implcita la facultad del arrendatario de su&arrendar, sal'o estipulaci%n en contrario, en cu0o caso este podr1 poner termino anticipado al contrato sin la o&li aci%n de pa ar renta por el periodo que falte. 1.# 1u"arrendar es dar en arrendamiento la cosa +ue se tiene a titulo de arrendatario . En el su&arriendo 6a0 dos arrendamiento superpuestos< el su&arrendador se encuentra do&lemente o&li ado 0 asume una do&le calidad" de arrendatario en el primer contrato 0 de arrendador en el se undo, respecto del su&arrendatario. Cede el arriendo en cam"io es transferir a un tercero el derec!o de goce +ue del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lu ar del cedente 0 se crea una relaci%n directa entre el cesionario 0 el arrendador. -or consi uiente, la cesi%n es una operaci%n de efectos m1s radicales que el su&arrendamiento.
2.#
22
*orma de la restitucin 1.# 2.# ,i la cosa arrendada es un &ien mue&le se restitu0e, poni)ndolo materialmente a disposici%n del arrendador. ,i es inmue&le, el artculo 1.948 esta&lece que se desocupar1 la propiedad enteramente, poni)ndola a disposici%n del arrendador a tra')s de la entre a de las lla'es.
23
El incumplimiento de la o"ligacin de restituir y la mora del arrendatario. $a e!piraci%n del pla7o estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para ponerle termino. Es un caso de e!cepci%n al artculo 1.551, porque la le0 e!i e que se requiera i ualmente al deudor para constituirlo en mora. 2s lo dispone el artculo 1.949 -ara que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser1 necesario requerimiento del arrendador, aun cuando 6a0a precedido desa6ucio< 0 si requerido no la restitu0e, ser1 condenado al pleno resarcimiento de todos los per+uicios de la mora, 0 a lo dem1s que contra )l completa como in+usto detentador. Derec!o legal de retencin del arrendatario (on moti'o del arrendamiento, pueden producirse per+uicios al arrendatario, los que dan ori en a indemni7aciones. -ara se uridad del pa o de dic6as indemni7aciones, la le0 otor a al arrendatario el derec6o le al de retenci%n so&re la cosa arrendada, mientras no se le pa ue lo que se le de&e, o se le ase ure de&idamente el pa o. El derec6o de retenci%n del arrendatario se encuentra consa rado en el artculo 1937, 0 procede cuando el arrendador adeuda" 1.# 2.# 3.# 4.# 5.# *ra&a+os o reparaciones que emprende el arrendador tur&ando 0 em&ara7ando el oce para el arrendatario. ,e inclu0e en este tem la mutaci%n de la cosa arrendada. 2rtculo 1.928. *ur&aci%n de que sea 'ctima el arrendatario a consecuencia de los derec6os que terceros +ustifiquen so&re la cosa arrendada. 2rtculo 1.933 inciso 44. Hal estado de la cosa arrendada. 2rtculo 1.928 inciso 44. He+oras 5tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador 0 con la e!presa condici%n de a&onarlas. 2rtculo 1.936 inciso 14. E!ceso en el pa o de las rentas de arrendamiento. 2rtculo 124 8.$. 964, 0 artculo 24 transitorio le0 18.131.
Es importante destacar que el arrendatario carece del derec6o de retenci%n en caso de e!tinci%n in'oluntaria del derec6o del arrendador so&re la cosa arrendada, se 5n lo esta&lece el artculo 1937 inciso 24. Esta e!tinci%n s%lo podra de&erse a caso fortuito o la e!propiaci%n.
contin5a detentando el inmue&le comport1ndose como tal, esto es, pa ando la renta 0 el arrendador reci&i)ndola. El (%di o (i'il admite, en t)rminos mu0 restrin idos, la t1cita reconducci%n, 0 la trata en el artculo 1.956. 8e acuerdo a lo anterior, para que ten a lu ar la t1cita reconducci%n es menester" 1.# 2.# 3.# 4.# 9ue el arrendamiento recai a en &ienes races. 9ue el arrendatario conser'e la tenencia de la propiedad. 9ue el arrendatario cancele, con el &enepl1cito del arrendador, una renta correspondiente a un periodo posterior a la e!tinci%n del contrato. 9ue las partes 6a0an demostrado por 6ec6os inequ'ocos su intenci%n de perse'erar en el contrato.
$a t1cita reconducci%n constitu0e una e!cepci%n, siendo la re la eneral la no reno'aci%n del contrato por la lle ada del pla7o. $a reconducci%n importa la cele&raci%n de un nue'o contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior< se mantendr1 id)ntico el precio 0 las dem1s modalidades del contrato, pero 'ariar1 su duraci%n. (ualquiera que 6a0a sido la duraci%n del arriendo que termin%, el nue'o arrendamiento durar1 6asta 3 meses si el &ien arrendado es ur&ano, 0 6asta que puedan reco erse los frutos pendientes 0 apro'ec6arse las la&ores reali7ada, si se trata de un predio r5stico. 1uerte de las cauciones $a t1cita reconducci%n supone un nue'o contrato, es por ello que se e!tin uen las cauciones que terceros constitu0eron para aranti7ar el arrendamiento. 2s lo dispone el artculo 1.957. En este sentido, la t1cita reconducci%n tendra efectos an1lo os a la no'aci%n, que produce la e!tinci%n de las cauciones, sal'o reser'a e!presa de ellas o el consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales, se 5n lo seala el artculo 1.642.
a ca&o actos simulados, fraude a los acreedores 0 sera contrario a toda li&ertad contractual del (%di o que, adem1s &usca la ma0or transparencia 0 facilidad a la li&re circulaci%n de los &ienes.
tiene serios incon'enientes. En efecto, dado 'er&almente, no podr1 pro&arse por testi os cuando la cuanta sea superior a 2 I.*.H.< otor ado por escrito, el documento queda en poder del desa6uciado 0 la parte que dio el desa6ucio no puede contar con dic6o documento para acreditar que formul% oportunamente el a'iso. El desa6ucio de los &ienes races por iniciati'a del arrendador es siempre +udicial 0 se practica por intermedio de los tri&unales de +usticia a tra')s de la correspondiente notificaci%n. ,in em&ar o, mediante modificaciones efectuadas a la le0 18.131, puede efectuarse mediante notificaci%n personal efectuada por un notario. 2rtculo 3E de la le0 0 588 del (.-.(. Irrevoca"ilidad del desa!ucio El desa6ucio es irre'oca&le, no es posi&le la retractaci%n unilateral. 2s lo seala el artculo 1.952 del (%di o (i'il. %a anticipacin del desa!ucio $a notificaci%n de poner t)rmino al contrato de&e manifestarse con la de&ida antelaci%n. ,e entiende, entonces, por la anticipaci%n del desa6ucio la oportunidad en que de&e ponerse en conocimiento de la otra parte la intenci%n de no perse'erar en el arrendamiento. $a anticipaci%n se a+ustar1 al perodo o medida de tiempo que se re ula para los pa os. ,i se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desa6ucio ser1 respecti'amente con una antelaci%n de una da, de una semana, de un mes ;1.951, inciso 24 del (%di o (i'il /. El desa6ucio empe7ar1 a correr al mismo tiempo que el pr%!imo perodo ;1.951, inciso 34 del mismo (%di o/. ,i el arrendamiento es de casas, almacenes u otros edificios, el artculo 1.976 del (%di o (i'il dispone que el desa6ucio de&e darse con una anticipaci%n de un perodo entero de los desi nados por la con'enci%n o la le0 para el pa o de la renta. ,i se trata de predios r5sticos el (%di o (i'il re ula la antelaci%n del desa6ucio en el artculo 1.985, sealando que no 6a&iendo tiempo fi+o para la duraci%n del arriendo, de&er1 darse el desa6ucio con anticipaci%n de un ao, para 6acerlo cesar. $as partes podr1n acordar otra re la, si lo +u7 aren con'eniente. *anto en los &ienes races r5sticos como ur&anos el +ue7 determinar1 la )poca de restituci%n de la propiedad, se 5n las normas que se anali7an en el captulo de procedimiento 0 que, en todo caso, dependen del tiempo de permanencia del arrendatario en la propiedad. -omento en +ue se extingue el contrato (uando el contrato se 6a cele&rado por un tiempo determinado, o&'iamente se e!tin ue cuando e!pira dic6o t)rmino. ,i es procedente el desa6ucio, el contrato termina en el momento en que e!pira el pla7o mismo.
28
(omo l% ica consecuencia, 6asta esa )poca, su&siste el derec6o del arrendado de perci&ir el precio o renta. ,i el arrendatario restitu0e anticipadamente la cosa de&er1, no o&stante, pa ar la renta 6asta el fin del contrato. 2rtculo 1.955.
3. #
29
El caso m1s frecuente es la ena+enaci%n de la propiedad arrendada, o tam&i)n si el arrendador no pa o el precio de una compra'enta 0 se resuel'e el contrato que le sir'i% de ttulo para su adquisici%n. -ara determinar los efectos 6a0 que distin uir si el adquirente est1 o no o&li ado a respetar el arriendo" 1. # Si el que adquiere la propiedad no est$ obligado a respetar el arriendo . ,e de&en pa ar indemni7aciones al arrendatario conforme lo esta&lece el artculo 1.961 del (%di o (i'il. Entre estos per+uicios estar1n los que sufra el su&arrendatario, 0 as lo seala el artculo 1.963 del (%di o (i'il. El arrendatario directo reclamar1 la indemni7aci%n de estos per+uicios a su propio nom&re o ceder1 su acci%n al su&arrendatario. El arrendatario directo de&er1 reem&olsar al su&arrendatario las pensiones anticipadas" Es decir, el su&arrendatario no tiene acci%n contra el arrendador, pero puede o&tener la indemni7aci%n del su&arrendador, o lo rar que )ste le ceda sus acciones. Si el que adquiere la propiedad est$ obligado a respetar el arriendo. El que adquiere la propiedad no est1 o&li ado a respetar el arriendo, porque es un tercero a&soluto frente al contrato. El le islador seala los casos en que por e!cepci%n, el adquirente de&e respetarlo. 2 ellos se refiere el artculo 1.962 del (%di o (i'il, el cual seala tres casos, estando o&li ados a respetar el arriendo" a/ %odo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo . *tulo lucrati'o es sin%nimo de ttulo ratuito, 0 por ello en este n5mero se comprende al 6eredero, al le atario 0 al donatario ;artculo 1.397/ %odo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura p!blica, e&ceptuados los acreedores hipotecarios;Cer 8ecreto con ?uer7a de $e0 :4 252, te!to refundido 0 sistemati7ado de la $e0 Feneral de .ancos, pu&licado en el 8.J. del 4 de a&ril de 1963, artculo 131/. ,ealamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por re la eneral, es consensual pero tiene importancia que se otor ue por escritura p5&lica en atenci%n a que el le islador o&li a a respetar el contrato al nue'o adquirente cuando se 6a reali7ado con dic6a solemnidad. os acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura p!blica, inscrita en el 'egistro del Conservador antes de la inscripci#n hipotecaria . El arrendatario de &ienes races podr1 requerir por s solo la inscripci%n de dic6a escritura. En este caso los acreedores 6ipotecarios de&en respetar el arriendo por el conocimiento de la situaci%n contractual de la propiedad 6ipotecada.
2. #
&/
c/
2. #
arrendador, el arrendador tiene el derec6o a da por concluido el arrendamiento, 0 tiene acci%n de per+uicios contra el arrendatario de conformidad a las re las enerales. 3. # Casos en que deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada que impidan el goce de ella en todo o en parte, se 5n lo esta&lece el artculo 1.966 del (%di o (i'il, sin per+uicio de los derec6os del arrendatario consa rados en el artculo 1.962 del mismo cuerpo le al. 2s el arrendador puede 6acer cesar el contrato, a menos que la cosa la quiera para si. 2rtculo 1.927 E&tinci#n del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario. ,i por culpa del arrendatario se pone t)rmino al contrato )ste de&er1 indemni7aci%n de per+uicios al arrendador, 0 especialmente estar1 o&li ado al pa o de la renta por todo el tiempo que falte para el t)rmino del contrato, o 6asta el da en que desa6uciando 6u&iera podido 6acer cesar el arriendo. ,in em&ar o, podr1 e!imirse de este pa o proponiendo persona id%nea que le sustitu0a por el tiempo que falta, 0 prestando al efecto fian7a u otra se uridad competente ;artculo 1.945 (%di o (i'il /. (estitucin anticipada de la cosa arrendada. ,i el arrendatario restitu0e anticipadamente la cosa, de&er1 pa ar la renta 6asta el fin del contrato. El artculo 1.9554 (%di o (i'il.
4. #
,e e!cept5an de la aplicaci%n de esta le0, por disponerlo as su artculo 24, los si uientes &ienes races" 1.# 2.# -redios de una ca&ida superior a una 6ect1rea que ten an aptitud a rcola, anadera o forestal o que est)n destinados a este tipo de e!plotaci%n< Dnmue&les fiscales< 31
Ci'iendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amo&ladas 0 para fines de descanso o turismo. =oteles, residenciales 0 esta&lecimientos similares, en las relaciones deri'adas del 6ospeda+e, esto es, entre el 6otelero o posadero 0 sus parroquianos< Estacionamientos de autom%'iles o 'e6culos< $as 'i'iendas re idas por la le0 :4 19.281.
:o o&stante, los +uicios que se ori inen en relaci%n con los contratos que se refieren a 'i'iendas temporales 0 estacionamientos se su&stanciar1n de acuerdo al procedimiento esta&lecido en el *tulo DDD de la le0 en comento.
33
El pla7o es de 2 meses, contados desde la notificaci%n de la demanda. 2rtculo 44. En am&os casos el arrendatario puede restituir antes del 'encimiento del pla7o, pa ando la renta de arrendamiento solo 6asta el da en que ella se efect5e. Contratos a pla#o fi&o por mas de un a=o En este caso la le0 18.131 no dio pla7o especial, por ende se aplica el artculo 1.976 (%di o (i'il, que esta&lece la re la eneral remiti)ndose al artculo 1.944. El artculo 1.951 esta&lece la misma re la a prop%sito del arrendamiento de cosas.
1.# 2.#
2rrendamiento de terrenos fiscales, 0 (ontrato de arrendamiento, aparcera o mediera a que se refiere el artculo 84 de la $e0 17.729.
Elementos esenciales propios del arrendamiento de los predios r/sticos El contrato de arrendamiento de predios r5sticos se cele&ra por escritura p5&lica o pri'ada< siendo necesario en este 5ltimo caso la presencia de dos testi os, ma0ores de 18 aos. 2dem1s, el 8.$. 993 impone la o&li aci%n al arrendador de declarar en la misma escritura si est1 afecto al impuesto de primera cate ora so&re la &ase efecti'a determinada por conta&ilidad completa, o su+eto al r) imen de renta presunta para efectos tri&utarios ;inciso 24, artculo 54, 8.$. 993/. ,i el arrendador no cumple con esta o&li aci%n se lo sanciona con la imposi&ilidad de que el documento o contrato se 6a a 'aler ante las autoridades +udiciales 0 administrati'as, 0, no tendr1 m)rito e+ecuti'o mientras no se acredita escritura complementaria de la constancia de la declaraci%n referida ;inciso 34, artculo 54, 8$ 993/. %a renta en el D.%. @A ??' En relaci%n a la renta, el 8.$. 993 no contiene normas especiales, aplic1ndose supletoriamente a lo que esta&le7can las partes, lo prescrito en los artculos 1.977 0 del (%di o (i'il. ,in em&ar o, el 8.$. 993 en su artculo 11, dispone que la mora en el pa o de la renta dar1 derec6o al arrendador, despu)s de 2 recon'enciones, entre las cuales medien 33 das, para cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta se uridad competente que se 'erificar1 el pa o dentro de un pla7o ra7ona&le que no &a+ar1 de 33 das. (uando se e+ercite ante la +usticia ordinaria la acci%n aludida en el inciso precedente, la se unda de las recon'enciones se practicar1 en la audiencia de contestaci%n de la demanda, la que se cele&rar1 el 314 da 61&il si uiente a la 5ltima notificaci%n. 8emandando el pa o de las rentas, se entender1n siempre comprendidas en la acci%n, las de i ual naturale7a a las reclamadas, se de'en uen durante la tramitaci%n del +uicio, 6asta que la restituci%n se efect5e. En lo dem1s, el procedimiento se se uir1 en conformidad con lo dispuesto en el artculo 611 del (%di o de -rocedimiento (i'il. (omo puede apreciarse la norma es id)ntica a la contenida en el artculo 1.977 del (%di o (i'il diferenci1ndose s%lo en el pla7o, que es m1s lar o por la naturale7a del ne ocio a rcola. Duracin del contrato de arrendamiento de predios r/sticos El 8.$. 993 no esta&lece un t)rmino mnimo de duraci%n. El contrato tendr1 la duraci%n que las partes 6a0an acordado, 0 en defecto de estipulaci%n, el tiempo podr1 ser determinado por el ser'icio especial a que se destine la cosa o por la costum&re.
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Incapacidad especial esta"lecida en el D.%. ??' El artculo 34 del 8$ 993, esta&lece una incapacidad especial para cele&rar este contrato, la que constitu0e una pro6i&ici%n en atenci%n a la se uridad nacional. En efecto, la citada disposici%n prescri&e que en las 7onas fronteri7as, no podr1n cele&rarse los contratos a que se refiere el presente decreto le0, con personas naturales o +urdicas e!tran+eras. Efectos del contrato de arrendamiento de predios r/sticos -or tratarse de un contrato &ilateral, este ne ocio +urdico crea derec6os 0 o&li aciones recprocas para las partes que lo cele&ran. %as o"ligaciones del arrendador 1.# Entregar la cosa arrendada. ,i la ca&ida fuera diferente de la estipulada se aplica el artculo 1978 del (%di o (i'il so&re aumento o disminuci%n del precio o renta, o la rescisi%n del contrato, aplicando las normas relati'as a la compra'enta, a menos que se arriende como especie o cuerpo cierto. Asegurar al arrendatario el uso y goce pacfico de la cosa arrendada.
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%as o"ligaciones del arrendatario 1. # (agar la renta. 2l i ual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero de&e pa ar la renta con'enida. -ero en el artculo 1983 del (%di o (i'il se esta&lece que el colono no tiene derec6o para pedir re&a+a del precio o renta, ale ando casos fortuitos e!traordinarios, que 6an deteriorado o destruido la cosec6a. 26ora &ien, distinta es la situaci%n cuando entre arrendatario 0 arrendador 6a mediado un contrato como el de sociedad o la aparcera. En este caso toca al colono una parte proporcional de la p)rdida, sal'o que e!ista caso fortuito o fuer7a ma0or en la mora. 2. # El cuidado de la cosa arrendada, consiste en que el arrendatario de&e cuidar el predio como &uen padre de familia, 0 si as no lo 6iciere, el arrendador tiene derec6o, para ata+ar el mal uso o el deterioro del fundo, de e!i ir al efecto fian7a u otra se uridad competente, 0 a5n, 6acer cesar inmediatamente el arriendo, en casos ra'es ;artculo 1.979 (%di o (i'il/. El artculo 84 del 8.$. 993 a re a que el arrendatario estar1 o&li ado a dar cumplimiento a todas las o&li aciones contractuales, le ales o re lamentarias so&re protecci%n 0 conser'aci%n de los recursos naturales e!istentes dentro del predio o&+eto del contrato 0 de todos aquellos que sir'an para su e!plotaci%n. ,e 5n el artculo 9 se puede terminar el contrato si se infrin e. 3. # 'estituir el predio arrendado al t,rmino del contrato . ,i el arrendamiento inclua anado, se de&e restituir el mismo n5mero de ca&e7as de i ual edad 0 calidad. ,i al fin del contrato no e!istieran en el predio animales de calidad 0 edad suficientes, se pa ar1 la diferencia en dinero. 2dem1s, el
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arrendador no estar1 o&li ado a reci&ir animales que no est)n aquerenciados en el predio, conforme lo esta&lece el artculo 1.984 del (%di o (i'il. 1u"arriendo y cesin del arrendamiento de predios r/sticos El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de su&arrendar, a menos que se le 6a0a e!presamente autori7ado pero, en este caso, no podr1 el cesionario o su&arrendatario usar o o7ar de la cosa en otros t)rminos que los estipulados con el arrendatario directo ;artculo 1946 (%di o (i'il /. Esta disposici%n es reiterada en el artculo 74 del 8.$. 993. ,i el arrendatario infrin iere esta pro6i&ici%n del artculo 74 del 8$ 993, el arrendador estar1 e!presamente facultado para solicitar la terminaci%n anticipada del contrato, de conformidad a lo dispuesto en el artculo 94 del mismo cuerpo le al. Proteccin forestal en los arrendamientos de predios r/sticos 2l tratar las o&li aciones del arrendatario, dispone en el artculo 1.983 del (%di o (i'il que el colono es particularmente o&li ado a la conser'aci%n de los 1r&oles 0 &osques, limitando el oce de ellos a los t)rminos estipulados. ,i no e!iste esta estipulaci%n, el colono de&e limitarse a usar el &osque a o&+eto de culti'o 0 &eneficio del fundo. Expiracin del contrato de arrendamiento de predios r/sticos ,i no 6u&iere fi+ado un t)rmino de restituci%n, el arrendamiento de predios r5sticos e!pira conforme a las normas enerales del contrato de arrendamiento, pudiendo cualquiera de las partes desa6uciarlo. 2 falta de estipulaci%n en cuanto a la forma 0 pla7o, ri e la norma del artculo 1985 del (%di o (i'il que impone la o&li aci%n de desa6uciar con la anticipaci%n de un ao. Extincin del derec!o del arrendador en arrendamiento de predios r/sticos. Esta causal de e!tinci%n propia de este tipo de contratos, est1 re lada en el artculo 13 8.$. 993. ,eala que si el arrendador 'endiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nue'o propietario estar1 o&li ado a mantener los t)rminos del contrato de arriendo, sal'o acuerdo de )ste con el arrendatario.
El Arrendamiento de 1ervicios
Es el contrato por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a prestar un servicio, y la obra a pagar por este servicio un precio determinado . $a parte que presta el ser'icio es la arrendadora 0 la parte que pa a por este ser'icio es la arrendataria. -uede ser" 1. # 2. # 3. # 2rrendamiento de ser'icios inmateriales< 2rrendamiento de criados dom)sticos, 0 2rrendamiento de transporte. 37
2. #
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$a persona que en'a o despac6a la car a se llama consignante, 0 la persona a quien se en'a, consignatario. Este contrato en la actualidad se ri e &1sicamente por el (%di o de (omercio, el que en su artculo 171 seala que las disposiciones del presente *tulo ;@ Del transporte por tierra lagos canales o ros navega"lesA/ son o&li atorias a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la denominaci%n que 'ul armente se les aplique, incluso las personas que se o&li an ocasionalmente a conducir pasa+eros o mercaderas. Es decir, las disposiciones del (%di o (i'il s%lo son supletorias. Efectos del arrendamiento de transporte (omo todo contrato &ilateral crea o&li aciones para am&as partes, estas son, para el que se encar a de 6acer el transporte" 1. # 2. # 3. # -resentarse a reci&ir la car a o pasa+eros en el lu ar 0 tiempo estipulado. Efectuar el transporte entre ando la cosa en el tiempo 0 para+e estipulado ;art. 2.316 del (.(./, 0 Celar por la persona o cosa que transporta.
Esta 5ltima es de ran importancia porque se 6a aplicado por analo a a otro tipo de contratos, como por e+emplo, el contrato de 6ospeda+e, en el cual, a falta de re lamentaci%n e!presa, se 6a dic6o que de&e su&entenderse en )l la o&li aci%n de proporcionar @se uridadA, en los t)rminos re lamentados en el contrato de transporte. El artculo 2.314 del (%di o (i'il, impone al empresario de transporte las o&li aciones del acarreador, como responsa&le de la idoneidad 0 &uena conducta de las personas que emplea. -or su parte, el artculo 2.315 del (%di o (i'il a re a que el acarreador es responsa&le del dao o per+uicio que so&re'en a a la persona por la mala calidad del carrua+e o na'o en que se 'erifica el transporte. Es asimismo responsa&le de la destrucci%n 0 deterioro de la car a, a menos que se 6a0a estipulado lo contrario, o que se prue&e 'icio de la car a, fuer7a ma0or o caso fortuito. )"ligaciones para el cargador o consignantes 1.# 2.# 3.# -resentan los pasa+eros o car a para su transporte, so pena de pa ar la mitad del precio o flete ;artculo 2.319 del (%di o (i'il/ -a ar el precio o flete del transporte ;artculo 2.318 del (%di o (i'il/, 0 >eparar los daos ocasionados ;artculo 2.318 del (%di o (i'il/.
.7rmino del contrato :ormalmente terminar1 una 'e7 concluido el transporte, Esto es, entre ada la cosa o conducido el pasa+ero al lu ar con'enido. -ero la le0 pre') el caso de la muerte de al una de las partes, 0 dispone que no se pone fin al contrato. 2rtculo 2.323.
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