IMPUESTO ALCABAL

1. Qu Municipalidad es la encargada de recaudar el impuesto de Alcabala? A partir de la entrada en vigencia de la Ley N 27616, desde el 1 de enero de 2002, nicamente las Municipalidades Provinciales pueden recaudar los pagos por concepto de impuesto de Alcabala, an cuando la transferencia del predio se haya producido con anterioridad a dicha fecha. En ese sentido, la Municipalidad Metropolitana de Lima, a travs del SAT, es la nica entidad encargada de recaudar los pagos por impuesto de Alcabala en el mbito de la Provincia de Lima, sin importar para ello la fecha de transferencia del predio.

2. Qu sucede si el pago por impuesto de Alcabala se efecta en una Municipalidad Distrital? Todo pago efectuado ante una Municipalidad Distrital se constituye en un pago indebido, no extingue la deuda ante la Municipalidad Metropolitana de Lima, ni permitir inscribir o elevar a escritura pblica el predio materia de transferencia, por lo que esta entidad est facultada a iniciar las acciones de cobranza para el pago del tributo.

3. Qu grava el impuesto de Alcabala? El impuesto de Alcabala grava las transferencias de inmuebles, urbanos y rsticos, a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas con reserva de dominio. Los notarios y registradores pblicos le solicitarn la constancia de haber cancelado el impuesto de Alcabala. Es requisito indispensable para formalizar mediante escritura pblica la transferencia, as como para su inscripcin en los registros pblicos.

4. Quin est obligado al pago del impuesto? El comprador o adquirente del inmueble.

5. Cundo vence el plazo? El impuesto se debe liquidar y pagar al contado. El plazo para hacerlo vence el ltimo da hbil del mes siguiente de producida la transferencia.

6. Qu trmites se deben realizar? El impuesto se debe liquidar y pagar al contado. El plazo para hacerlo vence el ltimo da hbil del mes siguiente de producida la transferencia. La liquidacin se puede realizar en cualquiera de nuestras agencias SAT, con la informacin que para tal efecto proporciona el adquirente. Para efectos de la liquidacin del impuesto, los adquirentes deben presentar los documentos siguientes:

Exhibir el documento de identidad de la persona que realice el trmite. Presentar copia simple del documento en el que consta la transferencia de propiedad. Presentar copia simple del autovalo del ao en que se produjo la transferencia (en caso que el predio no est ubicado en el Cercado de Lima ni inscrito en el SAT). En el caso de primera venta efectuada por: - Empresa constructora, exhibir documento que acredite tal condicin. - Personas que no realicen actividad empresarial de construccin, acreditar por lo menos 2 ventas en los ltimos 12 meses (incluida la venta materia de liquidacin). Cuando se trate de bienes futuros, presentar copia simple del certificado de conformidad de obra o documento que acredite la existencia del bien. Cualquier otro documento que el deudor considere necesario. Recuerde que el pago del impuesto es requisito para formalizar mediante escritura pblica la transferencia, as como para su inscripcin en los registros pblicos.

7. Quin es el administrador del impuesto? Hasta el 31 de diciembre de 2001: La Municipalidad Distrital donde se ubica el inmueble transferido. A partir del 1 de enero de 2002: La Municipalidad Provincial donde se ubica el inmueble. En el caso de la Municipalidad Metropolitana de Lima, el SAT se encarga de la recaudacin.

8. Existe alguna deduccin al impuesto? Del 1 de enero de 1994 al 31 de diciembre de 2001 Sobre el monto del valo 25 UIT Del 1 de enero de 2002 al 17 de mayo de 2003 Sobre el monto del valo Ninguna A partir del 01 de marzo de 2004 Sobre el valor de la transferencia 10 UIT

A partir del 18 de mayo de 2003 Sobre el monto del valo 10 UIT

La deduccin se aplica sobre las primeras UIT, vigentes al momento de la transferencia, del valor del inmueble ajustado. La UIT o Unidad Impositiva Tributaria es un valor de

referencia que puede ser utilizado en las normas tributarias para determinar la base imponible de los tributos. El valor de la UIT es determinado por el Ministerio de Economa y Finanzas cada ao mediante Decreto Supremo tomando en consideracin los supuestos macroeconmicos. La UIT para el ao 2008 es de S/. 3,500.00.

9. Dnde y cmo puedo realizar la liquidacin y pago del impuesto? Usted puede declarar en cualquiera de nuestras agencias. Todas nuestras agencias cuentan con caja. (Ver listado de agencias) Tambin puede realizar sus pagos en los Bancos Autorizados (Ver Formas de Pago) Asimismo, en caso est formalizando la transferencia de propiedad en cualquiera de las Notaras Afiliadas a nuestro sistema, puede liquidar y pagar su impuesto directamente en la Notara, sin necesidad de acudir a las agencias SAT o a los bancos autorizados. (Ver Notaras afiliadas al sistema NOTARIO-SAT)

Qu es el Impuesto de Alcabala? Es un Impuesto que grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rsticos a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio. Dnde debo pagar el Impuesto de Alcabala? Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distritito de la Provincia de Lima, le corresponder efectuar la liquidacin y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT. Los Notarios y Registradores Pblicos le solicitarn la liquidacin y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia.

Quin paga el Impuesto de Alcabala? Est obligado al pago el comprador o adquiriente del inmueble. Cunto se paga? La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podr ser menor al valor de auto avalo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el ndice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana. A la referida base se aplicar la tasa del impuesto del 3%. No est afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 un del valor del inmueble. Hasta cundo hay plazo para efectuar el pago? El pago del impuesto debe realizarse hasta el ltimo da hbil del mes siguiente de efectuada la transferencia. En caso contrario se aplicarn los intereses moratorias correspondientes. El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes. Qu requisitos debe cumplir para realizar la liquidacin del Impuesto de Alcabala? Para realizar la liquidacin del Impuesto de Alcabala, se deber cumplir con los siguientes requisitos: Presentacin de copia simple del documento que acredite la transferencia de propiedad. Presentacin de copia simple del autoavalo del ao en que se produjo la transferencia (slo para el caso de predios no ubicados en el Cercado de Lima, ni inscritos ante el SAT). Exhibicin del documento de identidad de la persona que realiza el trmite. Cuando se trate de bienes futuros, presentacin de copia simple del documento que acredite le existencia del bien (Ej: Acta de entrega del bien). Alcabala - Primera Venta Realizada por el Constructor La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra registrado en el autoavalo). En este caso, se tiene que presentar adems de los requisitos antes indicados lo siguiente: Si se trata de una empresa constructora: exhibir los documentos que acrediten que el transferente

es una empresa constructora (Ej: la ficha RUC de la empresa constructora o la escritura pblica de constitucin en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construccin y/o venta de inmuebles). En el caso de personas que no realicen actividad empresarial: acreditar por lo menos 2 ventas en los ltimos 12 meses (adicionales a la venta materia de liquidacin).(Directiva Base Legal: Decreto Legislativo 972, Directiva SAT 001-006-00000012). Obligaciones si es el adquiriente: En caso de inmuebles ubicados en el Cercado de Lima, tambin deber cumplir con su obligacin de presentar ante el SAT la Declaracin Jurada de Inscripcin del Impuesto Predial, teniendo como plazo hasta el ltimo da hbil del mes de febrero del ao siguiente de efectuada la transferencia. Tambin evitar la aplicacin de una multa por la omisin a la presentacin de la declaracin jurada. Obligaciones si es el transferente: A su vez, el vendedor o transferente deber presentar la Declaracin Jurada de Descargo del Impuesto Predial , teniendo como plazo hasta el ltimo da hbil del mes siguiente de producida la transferencia, en caso contrario se le aplicar una multa. Adems, estar obligado a efectuar el pago total del Impuesto Predial incluido el de todo el ao en el que se realiz la transferencia.

CASOS PRCTICOS: Tratamiento de la Adquisicin de Inmuebles

EN: CONSULTORIO CONTABLE

16 Comentarios CASO N 1: CONTABILIZACIN DE LA ADQUISICIN DE INMUEBLES A PERSONAS NATURALES La empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. nos comenta que va a adquirir un inmueble, al Sr. Fernando Rosales, persona natural que no realiza actividad empresarial. Sobre el particular nos consulta, acerca del sustento de esta operacin, as como su contabilizacin. Considerar que el valor de la transferencia es de S/. 85,000 y que de acuerdo al autoavalo, el valor del inmueble es de S/. 60,000, de los cuales, S/. 40,000 corresponde a la construccin y S/. 20,000 el terreno.
SOLUCIN: TRATAMIENTO CONTABLE Respecto del caso expuesto por la empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. se parte de la premisa que el bien debe reconocerse como un elemento de Inmuebles, maquinaria y equipo, pues es evidente que el bien cumple con las condiciones previstas para su reconocimiento como tal, es decir: Es probable que la entidad obtenga utilidades econmicas futuras derivadas del mismo; y, El costo del activo para la entidad es valorado con fiabilidad. En ese sentido, en cuanto al tratamiento contable de la adquisicin del inmueble por parte de la

empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C, es preciso considerar que dicha operacin implica, la adquisicin de un terreno y de una construccin. No obstante, como el valor de la transferencia es un valor que engloba estos dos conceptos, cabe distinguir los mismos a efectos de su registro contable. As, una de las formas ms comunes de determinar esos valores, es determinando la proporcin existente del inmueble en el autoavalo y aplicando los mismos, al valor de transferencia del inmueble.

DETALLE Autoavalo Terreno Construccin

IMPORTE S/ AUTOAVALUO S/. 60,000 S/. 20,000 S/. 40,000

% 100% 33% 67%

Aplicando dicha proporcin al valor de la transferencia tendramos:

Detalle Terreno Construccin Total ENFOQUE CONTABLE

% 33% 67% 100%

Importe s/ Proporcin S/. 28,330 S/. 56,670 S/. 85,000

TRATAMIENTO TRIBUTARIO Teniendo en consideracin que el enajenante es una persona natural que no realiza actividad empresarial, el tratamiento tributario que le corresponde por la venta del inmueble descrito, depender si el bien fue adquirido antes o con posterioridad al 01.01.2004. En ese sentido, si el bien fue adquirido con anterioridad a dicha fecha, la operacin no estar gravada con el Impuesto a la Renta, pues no calificar como Ganancias de Capital (rentas de segunda categora). Sin embargo, si el bien fue adquirido con posterioridad al 01.01.2004, el enajenante habr generado una Ganancia de Capital, la cual est sujeta a una tasa del 5% sobre la diferencia entre el valor de la venta y el costo de adquisicin del bien. De otra parte, y en relacin al adquirente del bien, debe considerarse en principio que la adquisicin del inmueble, debe sustentarse con el respectivo comprobante de pago. Sin embargo, el numeral 2 del artculo 6 del Reglamento de Comprobantes de Pago1, establece la posibilidad que las personas naturales, sociedades conyugales y sucesiones indivisas que sin ser habituales requieran otorgar comprobantes de pago a sujetos que necesiten sustentar gasto o costo para efecto tributario, puedan solicitar el Formulario N 820 Comprobante por Operaciones No Habituales2.
1

Aprobado por Resolucin de Superintendencia N 007-99/SUNAT (24.01.1999).

Cabe indicar que para solicitar el Formulario N 820 Operaciones No Habituales las personas naturales, sociedades conyugales o sucesiones indivisas debern presentar el formato Solicitud del Formulario N 820 y exhibir los originales y presentar copia simple de la documentacin que sustente la propiedad del bien transferido o cedido en uso, o la prestacin del servicio as como el pago por la transferencia del bien, su cesin en uso o la prestacin del servicio, de haberse realizado al momento de presentar la solicitud. Ver formato de la solicitud en la siguiente direccin electrnica: http://www.sunat.gob.pe/orientacion/formularios/cp/SolicitudF820.pdf

Agrega la citada norma que no ser necesario el Formulario N 820 para sustentar gasto o costo para efecto tributario tratndose de operaciones inscritas en alguno de los siguientes registros, segn corresponda: Registro de Propiedad Inmueble y Registro de Bienes Muebles, a cargo de la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos SUNARP; Registro Pblico del Mercado de Valores a cargo dela Comisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores CONASEV; Registro de Propiedad Industrial, a cargo del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Proteccin de la Propiedad Industrial INDECOPI. En ese sentido, si la empresa INMOBILIARIA SAN JOS S.A.C. inscribe la operacin de compra del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble, no requerir sustentar la adquisicin con un comprobante de pago o con el Formulario N 820 Comprobante por Operaciones No Habituales, pudindose sustentar la operacin con la inscripcin en dicho registro.

CASO N 2: TRATAMIENTO DE LOS IMPUESTOS QUE AFECTAN LA ADQUISICIN DE INMUEBLES Con fecha 30.11.2009, la empresa LATIN SOUL S.R.L. compr un inmueble recin construido pagando S/. 120,000 ms IGV. Asimismo, nos comentan que pag S/. 1,560 por Impuesto a la Alcabala y S/. 780 por Impuesto Predial.
Sobre el particular, nos piden el tratamiento contable de cada uno de estos desembolsos.
SOLUCIN: a) Adquisicin del Inmueble En la adquisicin del inmueble que nos refiere la empresa LATIN SOUL S.R.L. debemos considerar el siguiente registro contable: ENFOQUE CONTABLE

IMPORTANTE: A efectos de la contabilizacin del inmueble, la empresa debe efectuar la separacin del valor del terreno y del valor de la construccin. Sin embargo, como el Precio Pagado por el inmueble, no separa ambos valores, los mismos se podran determinar de forma proporcional, en base a los valores declarados a la municipalidad correspondiente. As:

CONCEPTOS Terreno Construccin Total

AUTOVALUO 38,000 62,000 100,000

% 38% 62% 100%

PRECIO PAGADO 45,600 74,400 120,000

b) Impuesto a la Alcabala El Impuesto a la Alcabala deber afectar el costo de adquisicin (tanto contable como tributario) del inmueble, pues en aplicacin del Prrafo 16 de la NIC 16 y del artculo 20 de la Ley del Impuesto a la Renta, los tributos no recuperables deben afectar dicho costo. De ser as, el tratamiento contable de este desembolso ser:

c) Impuesto Predial

A diferencia del Impuesto a la Alcabala que afect el costo de adquisicin del inmueble, tratndose del Impuesto Predial ste debe cargarse a resultados del ejercicio en que se haya devengado el citado el impuesto. Ello es as, pues de acuerdo al Prrafo 20 de la NIC 16, deben considerarse como parte del costo de adquisicin de un activo todos los desembolsos necesarios relacionados con dicha adquisicin, hasta que el bien se encuentre en el lugar y condiciones necesarias para operar de la forma prevista por la direccin. De ser as, el tratamiento contable a seguir ser:

Existe una gran cantidad de consultas respecto a este tema; y si efectivamente, se paga una alcabala al momento de comprar una vivienda, pero cuando compras una vivienda anteriormente habitada. Empecemos sealando que la Alcabala es un impuesto que grava las transferencias de propiedades de bienes inmuebles, bien sea que a usted le regalan una propiedad o bien lo desea comprar, entonces la alcabala en este contexto se paga si o si, pero siga teniendo presente que est comprando una casa de segunda. Siempre ser el comprador el obligado a pagar este impuesto. La base imponible para este caso es el valor de transferencia de la propiedad, el cual adems no podr ser menor al valor del autoavaluo, correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia (se ajusta con el IPM-ndice de precios al por mayor). Se debe indicar que a esa base imponible se le deduce 10 UIT (valor hoy UIT = S/3,650), una vez deducido dicho importe se le aplica la tasa de 3%. Tengo un plazo para pagar la Alcabala despus de comprar una propiedad? El plazo por el pago de este impuesto se puede realizar hasta el ultimo da hbil del mes siguiente de efectuada la transferencia, de lo contrario le van a contabilizar intereses moratorios. Y qu pasa cuando compro una casa nueva? A efectos de promover el desarrollo del sector construccin en el pas, se ha normado que la primera venta de inmuebles que realicen las constructoras, no se encontrara afecta al impuesto de la Alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno, el cual para el caso de los departamentos que hoy se venden es realmente mnimo el pago.

Recuerde que para que pueda ser exonerado en ese pago de impuesto deber presentar a la SAT (Servicio de Administracin Tributaria) el documento que acredite que el que le est vendiendo es una constructora; o en el caso de personas que no realicen actividad empresarial, acreditar por lo menos 3 ventas efectuadas en el ao. Y cuando se realiza autoconstruccin se paga Alcabala? Una de las modalidades de construccin de viviendas es la autoconstruccin, es decir una propiedad es adquirida por un nmero de personas (ejemplo: nos juntamos un grupo de personas para comprar un terreno), estas personas se encontraran registradas en Registros Pblicos como los propietarios del terreno. Estos deciden construir departamentos en dicho terreno para ese nmero de personas. Al momento de adjudicar los departamentos, estos estarn inafectos de pagar Alcabala por cuanto son todos los que aportaron antes para comprar un terreno, lo edificaron y ahora cada uno tiene su departamento, all no hay que pagar Alcabala (articulo 27 inciso G de la Ley de tributacin municipal). Algunos otros actos en el cual no se paga Alcabala:

1. En un anticipo de herencia, y se mencione una propiedad, no se paga alcabala, as lo indica la ley tributaria municipal. 2. Las transferencias de propiedad que se produzcan por causa de muerte o sucesin intestada.

3. Las transferencias de propiedad producidas por la divisin y particin de una herencia.