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Mercado Industrial Lima

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Distribucin m2 de terrenos con Zonificacin Industrial

Al 1er Trimestre 2012 TOTAL Lima Centro Lima Sur Lima Este Lima Norte Callao TOTAL* 3004,638 16612,568 36595,945 5706,819 8544,968 70464,938

En el 2011 el PBI se triplic respecto al ao 2000. Por otra parte, el crecimiento per cpita se ha venido recuperando despus de tres dcadas. Estas mejoras econmicas han generado buenas perspectivas y se sigue captando la atencin tanto de inversionistas nacionales como extranjeros. De acuerdo al diario britnico The Telegraph, Lima se encuentra dentro de las 20 mejores ciudades del mundo como destino migratorio para los jvenes. En relacin a ello, el presidente de la CONFIEP coment que se trata de un reflejo del auge econmico y social que se vive en la capital y en todo el pas. Dicho auge se evidencia en la serie de reconocimientos internacionales como ser considerado la tercera economa emergente con mayor proyeccin en el mundo (despus de China, Tailandia y por delante de Chile) de acuerdo al ranking elaborado por la revista Bloomberg Markets; ser la tercera nacin ms globalizada de Amrica Latina (al obtener un puntaje de 3.44 en el ndice de Globalizacin) en el informe elaborado por la consultora Ernst & Young (manteniendo la misma

posicin del 2011); y ser considerada la octava economa en el mundo con mayor libertad monetaria de acuerdo al ndice de Libertad Econmica 2012 de Heritage Foundation. Con todos stos referentes, no es de sorprender que el Per sea considerado como una de las 26 ms grandes economas del mundo para el ao 2050, esto en base a que se prev que ser el segundo pas emergente de ms rpido crecimiento hasta ese ao, acorde al reporte El Mundo en el 2050 publicado por el banco HSBC. En el caso del sector inmobiliario industrial de Lima, este continua expandindose en la medida en que la urbe se lo permite debido al rpido crecimiento de los sectores comercial y residencial que vienen limitando las industrias no slo de manera directa (por las construcciones) sino tambin por el impacto en los valores de los inmuebles con posibilidades de uso mltiples.

*Total de metros cuadrados en Lima Metropolitana y en la Provincia Constitucional del Callao con zonificacin industrial. Fuente: Municipalidades distritales Elaboracin: CBRE Per

Fuentes: Gestin, Andina, Semana Econmica y Amrica Economa.

Condiciones Econmicas
12% 9% 6% 3% 0% 2005 2006 2007 2008 2009 2010

PIB 5.5 % Inflacin 0.22%

La economa habra crecido un 5.5% en Enero debido a una importante recuperacin en los sectores ligados a demanda interna, apenas contrarrestada por un menor desempeo de los sectores primarios. Es as que la proyeccin del PBI para este ao es de 5.5%. La inflacin al iniciar el ao habra sido de -0.10% (registrando la tasa ms baja en 15 meses) y se proyecta que se site alrededor de un 3% en el ao. En Febrero aument en 0.32%, acumulando una inflacin de 0.22%, alza originada a mayores costos en la electricidad y algunos alimentos ante fuertes lluvias que afectaron el abastecimiento. El tipo de cambio se situ en S/.2.685 por dlar lo que sigue siendo un valor muy bajo y se pronostica continuar con la apreciacin del nuevo sol. Esta tendencia se debe en parte a un mayor requerimiento de soles por parte de empresas locales que buscan adelantarse al pago de obligaciones (salarios, impuestos y utilidades), como a la situacin econmica mundial

2011

2012 (e)

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Lima Mercado Industrial Produccin Nacional por Sectores

15 10 5 0 -5 -10 Manufactura Transportes y Comunicaciones Servicios Prestados a Empresas Servicios Gubernamentales Minera e Hidrocarburos Electricidad y Agua Agropecuario Construccin Comercio Global Restaurantes y Hoteles Financiero y Seguros Resto de Otros Servicios
-2.16 -7.71 5.38 9.56 9.22 8.75 7.67 7.21

5.89 5.82

4.51 4.43

2.24 1.7

A Enero del 2011, las cifras se han mostrado ms slidas en los sectores de servicio y comercio. Sin embargo, tanto el sector agropecuario como el de manufactura han mantenido un valor creciente y se espera que aumente a lo largo del ao.

Distribucin de la Actual Oferta Existente (*) (Propiedades Industriales & Almacenes)

Lima Centro 1% Callao 25% Lima Sur 45% Lima Este 0%

(*) Con y sin habilitacin urbana.

Lima Valores de Inmuebles Industriales

Submercado Lima Sur 1 (hasta el Km. 40) ** Lima Sur 2 (despus del Km. 40)*** Lima Este Callao Lima Norte Lima Centro Precio Promedio (USD/m)* US$ 120- US$ 180 US$ 30.00 - US$ 50.00 US$ 400.00 - US$ 800.00 US$ 200.00 - US$ 300.00 US$ 120.00 - US$ 300.00 US$ 300.00 - US$ 450.00

*Valores estimados en base a las condiciones del mercado. ** Terrenos con zonificacin y servicios *** Terrenos rsticos sin zonificacin y sin servicios

Pesca
Lima Norte 29%

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Lima Mercado Industrial

Con respecto a los valores, se debe tomar en cuenta lo siguiente: 1. Se ha extrado del informe aquellos terrenos cuyas caractersticas hacen que puedan generarse desarrollos comerciales o residenciales de alta densidad; en vista que estos valores distorsionan el mercado. De los terrenos restantes, los valores ms altos corresponden a inmuebles cuya ubicacin permite que se genere un mix comercial / industrial en avenidas de alto trnsito. 2. Los valores ms altos corresponden a lotes ms pequeos. Esto responde a que el valor va disminuyendo inversamente al tamao del lote por la demanda propia del mercado. La demanda ms importante se encuentra en lotes pequeos.

Lima Sur (Inventario Industrial: 16612,568 m2)

El crecimiento que la zona sur de Lima ha venido experimentando ha hecho que las mayores concentraciones industriales se observen en Lurn (cerca del 53% de propiedades con zonificacin industrial del sub mercado se encuentran en este distrito) y, kilmetros ms al sur, en Pucusana y Chilca. La importancia de la Autopista Panamericana Sur como principal va para el desarrollo de esta zona es innegable. Esta autopista asegura a muchas empresas facilidades de acceso y buena ubicacin. Asimismo, la posibilidad de encontrar grandes extensiones de terreno entre 30,000 y 800,000 m2 aproximadamente, sigue haciendo de esta una zona atractiva, aun cuando no cuentan con servicios de energa, agua y desages. Adems, por tratarse de grandes extensiones es posible obtener zonificaciones de hasta I-3 (mediante cambio de zonificacin). Sin embargo, la suspensin de los cambios de zonificacin de parte de la Municipalidad de Lima viene frenando una mayor inversin. Tan slo el 4% de inmuebles del total del sub mercado estn destinados a gran industria. PRINCIPALES CARACTERSTICAS Principales vas Autopista Panamericana Sur Concentracin Industrial en el Sub Mercado Lurn, Pucusana y Chilca Extensiones de terreno 30,000.00 m2 - 800,000.00 m2 Zonificaciones Hasta de I-3

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Lima Mercado Industrial Lima Este (Inventario Industrial: 36595,945 m2)

Su ubicacin y accesos hacen de este un sub mercado que mantiene un nivel de demanda importante, concentrando el 52% de inmuebles con zonificacin industrial de Lima y Callao, tanto en el lado de Ate (que alberga el 72% de inmuebles de uso industrial) y Santa Anita, como en Huachipa. Cabe mencionar, que esta ltima zona es la ms permisiva en cuanto al nivel de industrias ya que es posible encontrar zonificaciones desde I-1 hasta I-4, mientras que en la zona de Ate principalmente se encuentra I-2. Asimismo, al tratarse de una zona que cuenta con servicios de soporte bsicos, resulta atractivo para todos los sectores, pero con mayor nfasis para empresas textiles, metal mecnicas, papelera y de manufactura. No obstante, debido a que el parmetro de uso de los inmuebles sobre avenida en el sector de Ate y Santa Anita es industrial-comercial, se contina observando un fuerte aumento de comercios por tratarse de un sector con alta concentracin poblacional (sobretodo en lugares adyacentes a Carretera Central y el valo Santa Anita). PRINCIPALES CARACTERSTICAS Principales vas Carretera Central y Ovalo Santa Anita Concentracin Industrial en el Sub Mercado Ate, Santa Anita y Huachipa Extensiones de terreno 1,000.00 m2 - 10,000.00 m2 Zonificaciones De I-1 hasta I-4

Callao (Inventario Industrial: 8544,968 m2)

Este es un sub mercado que se mantiene activo por su proximidad al aeropuerto y puerto de Lima lo que le da una dinmica constante e importante (tiene la mayor participacin entre propiedades industriales de la provincia con un 89%). Por lo tanto, las mayores concentraciones se encuentran en Gambeta, Canta Callao, Bocanegra, Grimanesa, Argentina y Colonial. Las dimensiones de los lotes que se encuentran en estas zona son de 1,000 a 2,000 m2 en Grimanesa y Canta Callao, mientras que en Gambeta, Bocanegra y parte de Faucett hay inmuebles de 5,000 a 10,000 m2. Si bien esta es una zona que permite la instalacin de industrias tanto livianas como pesadas (el 60% del sub mercado permite uso de industria pesada), durante el 2011 se vieron cambios en el sector de la Av. Gambeta hacia la costa donde se tiene Gran Industria y la parte de la misma avenida hacia el este, que sola ser residencial, se est cambiando para el uso de almaceneras. PRINCIPALES CARACTERSTICAS Principales vas Adyacente tanto al puerto como aeropuerto Concentracin Industrial en el Sub Mercado Gambetta, Canta Callao, Bocanegra, Grimanesa, Argentina y Colonial Extensiones de terreno Grimanesa y Canta Callao: 1,000.00 m2 - 2,000.00 m2 Gambetta, Bocanegra y Faucett 5,000.00 m2 - 10,000 m2 Zonificaciones Hasta de I-3

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Lima Mercado Industrial Lima Norte (Inventario Industrial: 5706,819 m2)

La mayor concentracin de industrias en funcionamiento se encuentra en los distritos de Independencia, Puente Piedra (el cual viene a ser el distrito de Lima Norte con ms metros cuadrados zonificados como industriales) y Comas (que tiene una participacin de 27% en el inventario industrial), a donde es factible llegar a travs de la autopista Panamericana Norte y de la Av. Tpac Amaru. En el distrito de Independencia las reas que predominan estn entre los 2,000 y 5,000 m2. En el caso de Puente Piedra los lotes son mayores y es posible encontrar propiedades entre los 5,000 y 10,000 m2. Los tipos de zonificacin que se encuentran con ms facilidad son I-1 e I-2 adems de Comercio Zonal y Metropolitano que ha permitido el gran desarrollo comercial que resalta en toda el rea. Es importante sealar que al tratarse de un sector en su mayora consolidado, es factible contar con servicios de soporte que permitan el desarrollo de la industria. PRINCIPALES CARACTERSTICAS Principales vas Autopista Panamericana Norte y Av. Tpac Amaru Concentracin Industrial en el Sub Mercado Independencia, Puente Piedra y Comas Extensiones de terreno Independencia: 2,000.00 m2 - 5,000.00 m2 Puente Piedra 5,000.00 m2 - 10,000.00 m2 Zonificaciones I-1, I-2, CZ y Metropolitano

Lima Centro (Inventario Industrial: 3004,638 m2)

Las pocas reas que se mantienen en esta zona, se encuentran concentradas principalmente sobre las avenidas Argentina, Colonial, Venezuela, Dueas y Materiales. Tanto sobre Colonial como Argentina, es posible encontrar lotes entre los 2,000 y 5,000 m2, mientras que en las avenidas Materiales y Maquinas, se encuentran propiedades de entre 10,000 y 12,000 m2. Las zonificaciones industriales predominantes son I-1 e I-2, mientras que el comercio y las residencias siguen aumentando en la zona (este sub mercado slo representa el 4% de la zonificacin industrial de Lima). La cada vez menor oferta y el contar con todos los servicios de soporte, genera en la zona valores altos y esto continuar llevando en un mediano a corto plazo a la reubicacin de estas industrias. PRINCIPALES CARACTERSTICAS Principales vas Av. Argentina, Colonial, Venezuela, Dueas y Materiales Concentracin Industrial en el Sub Mercado Lima Cercado Extensiones de terreno Av. Colonial y Argentina: 2,000.00 m2 -5,000.00 m2 Av. Materiales y Maquinas: 10,000.00 m2 - 12,000.00 m2 Zonificaciones I-1 e I-2

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Conclusiones
El 2011 fue un ao de proceso electoral que si bien desaceler la inversin en el sector industrial, no implic que la demanda se detuviera y por consiguiente, no gener un impacto negativo en los valores de las propiedades. Este ao se espera que el sector siga expandindose y consolidando zonas industriales en la medida que se cuente con un mayor apoyo de los gobiernos locales y central. En general, los valores por metros cuadrados en las zonas industriales se encuentran en funcin especfica de: 1. 2. Ubicacin. Los inmuebles (independientemente del subsector) tienen mayor valor conforme ms prximos estn a importantes vas de comunicacin, aquellos sobre avenida tendrn un valor mayor que los que estn en calles interiores. Caractersticas de desarrollo a futuro. Un terreno industrial, por su ubicacin, puede virar en terreno comercial o en parte de un proyecto de desarrollo residencial; dado que el precio ya no se vuelve accesible para la industria.

El rango de valores tambin difiere por las caractersticas de los sub mercados puesto que corresponde mayormente a terrenos rsticos, eriazos o agrcolas que no cuentan con servicios (agua, desages, energa) y sobretodo, sin habilitacin urbana y sin zonificacin industrial. Los valores de los inmuebles industriales siguen siendo elevados y llegan a duplicar el valor de la regin. Con respecto al comportamiento de los sub mercados, se evidencia que no existe una oferta adecuada para el desarrollo industrial en la ciudad. Es ms, el crecimiento industrial actual es desordenado y no cuenta con una debida planificacin urbana. Los distritos que pueden dar posibilidad son los ubicados en el Sur a partir de Lurn o por el Norte a partir de Ancn. El Este (zona en donde actualmente existe un gran crecimiento comercial) no tiene posibilidades por la topografa y finalmente la zona Oeste solo en una parte de Ventanilla.

Sub mercados Industriales de Lima

4
1 2 3 4 5 Cercado Callao Lima Este Lima Norte Lima Sur

5
Para mayor informacin por favor contactar a: Enrique Cabrera Managing Director CBRE Per Per Av. Arambur 965, 4to Piso San Isidro, Lima 27 T. +51.1.222.7914 F. +51.1.222.7913 www.cbre.com/lac

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Copyright 2012 CBRE Las estadsticas contenidas en este informe pueden representar datos diferentes a los utilizados para generar las estadsticas del ndice Nacional de Vacancia y Disponibilidad publicado por el Departamento de Comunicaciones Corporativas de CBRE o por la unidad de Investigacin y Proyecciones Economtricas de CBRE (Torto Wheaton Research). La informacin contenida en este reporte ha sido obtenida a travs de fuentes confiables. A pesar de que no dudamos su veracidad, no la hemos verificado y por tanto no la garantizamos, justificamos o representamos. Es su entera responsabilidad confirmar la veracidad de esta informacin en su totalidad. Cualquier proyeccin, opinin o suposicin ha sido usada como ejemplo solamente y no representa el actual o futuro comportamiento del mercado. Esta informacin ha sido diseada exclusivamente para el uso de los clientes de CBRE y no puede ser duplicada sin previa autorizacin de CBRE.