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Jurisprudncia

Sorteio em Carter Definitivo de Vagas de Garagem


Nos condomnios em que as vagas de garagem so vendidas como indeterminadas, costume serem realizados sorteios anuais ou bianuais, a fim de que alguns condminos no fiquem com vagas ruins, prejudicados em relao aos demais. H casos em que, para se evitar esses sorteios, pretende-se torn-los definitivos. Quando a conveno e o ttulo de propriedade prevem que as vagas so indeterminadas, sujeitas a sorteio, a 6 Cmara do Tribunal de Justia de So Paulo, na Apelao Cvel n 013370168.2011.8.26.0100 (rel. desembargador Vito Guglielmi), em 16.08.2012, julgando caso anlogo, entendeu que o sorteio em carter definitivo fere tanto a conveno quanto o ttulo e que, para tanto, no seria possvel somente a alterao da conveno, mas a unanimidade dos condminos. Vale transcrever trecho do acrdo: Se as vagas de garagem do edifcio so indeterminadas e sua utilizao depende de sorteio, a atribuio de carter permanente seleo aleatria inicial traduz evidente burla, por via reversa, caracterstica transitria da ocupao privativa do espao comum dos subsolos, uma vez que, em outras palavras, institui regime exclusivo de quase propriedade sobre vagas que so, por definio tabular, pertencentes coletividade. Alis, ainda que no se desconhea opinio mais liberal, favorvel possibilidade da alterao pretendida (cf. nesse sentido: J. NASCIMENTO FRANCO e N. GONDO,Condomnio em Edifcios, 2a Ed., So Paulo, Revista dos Tribunais, 1978, pp. 69-70), certo que sua admisso somente se daria caso houvesse efetiva modificao prvia da conveno condominial pela unanimidade dos condminos, o que, no caso, nem de longe ocorrera. Dessa forma, para alm de qualquer aspecto formal atinente forma de convocao da assemblia condominial de resto sugerido pelo demandante em sede de razes de apelao certo que evidente o vcio material da deliberao que operara, por maioria, verdadeira modificao indireta no regime de utilizao da propriedade comum. No mais, em hipteses como a dos autos, no discrepa a orientao desta Cmara: Condomnio - Anulao de Assemblia Vaga de garagem - Distribuio por sorteio - Inadmissibilidade Afetao do direito de propriedade, em oposio especificao condominial, a induzir necessidade de unanimidade dos votos e escritura pblica - Precedente da Corte -Nulidade bem decretada - Recurso a que se nega provimento. (TJSP Ap. Cvel n. 0347716-38.2009.8.26.0000 Guaruj 6a Cmara de Direito Privado Rel. Percival Nogueira j . 15.10.2009) Condomnio. Vagas de garagem indeterminadas. Distribuio realizada por sorteio e que passou a ser perpetuada por deliberao tomada pela maioria dos condminos. Impossibilidade. Obstculo ao exerccio do direito de propriedade dos demais condminos sobre rea comum do condomnio. Necessidade de votao unnime ou expressa disposio na conveno condominial. Sentena confirmada. Apelo desprovido. (TJSP Ap. Cvel n. 0119903-11.2009.8.26.0003 So Paulo 6a Cmara de Direito Privado Rel. Roberto Solimene j . 03.02.2011) Assim, em resumo, afigurando-se presente a violao conveno condominial e aos ttulos de propriedade pela deliberao colegiada que conferiu validade indeterminada ao sorteio das vagas de garagem, de se dar provimento ao recurso para

se reconhecer a nulidade absoluta da deciso colegiada, devendo o ru, por conseqncia, realizar nova assemblia para deliberar o regime peridico de ocupao das vagas. Acrca da indispensvel unanimidade dos votos, outra no a opinio exarada na Apelao Cvel n 212.828-4/4-00 1 Cmara, relator Elliot Akel, 22.03.2005, cuja ementa a seguinte: CONDOMNIO VAGAS INDETERMINADAS DE GARAGEM DISTRIBUIO REALIZADA POR SORTEIO, QUE SE TORNOU DEFINITIVA POR FORA DE DELIBERAO ASSEMBLEAR TOMADA PELA MAIORIA INADMISSIBILIDADE DECISO QUE AFETA O DIREITO DE PROPRIEDADE DOS CONDMINOS EM RELAO A REAS COMUNS NECESSIDADE DE UNANIMIDADE DE VOTOS RECONHECIMENTO DA NULIDADE DA DECISO TOMADA NA AGE DE 30.09.1999, DETERMINANDO-SE O REVEZAMENTO DAS VAGAS DE GARAGEM PELA VIA DE SORTEIO A CADA 3 (TRS) ANOS. Trecho deste acrdo cita outras decises: Em relao matria, tm-se decidido majoritariamente pela inadmissibilidade de alterao da conveno, por simples maioria de condminos, para tornar definitivo o sorteio de vagas de garagem em detrimento de alguns condminos (RJTJESP 104/76, JTACSP 54/207, RT 510/169, RT 519/169, TJSP Ap. Cvel 111.837.4/9, TJSP Ap. Cvel 31.747.4/5, TJSP Ap. Cvel 129.521-2). Abaixo, ementa de outra deciso no mesmo sentido, relativa unanimidade (Ap. Cvel n 197.887-4/5-00 7 Cmara do Tribunal de Justia de So Paulo, 10.04.2002 relator: De Santi Ribeiro): CONDOMNIO GARAGEM COLETIVA VAGAS INDETERMINADAS FIXAO PERMANENTE ALTERAO QUE EXIGE UNANIMIDADE DOS CONDMINOS USUCAPIO COGITADO INADMISSIBILIDADE AO COMINATRIA PROCEDENTE RECURSO DESPROVIDO. preciso ficar bem claro que nas hipteses em que as vagas sejam indeterminadas, o espao da garagem constitui-se rea comum. Da a razo dos julgados acima, pois qualquer alterao de uso de rea comum reclama a unanimidade dos condminos. diferente da criao de mais vagas, o que importa na alterao da conveno condominial, que descreve o nmero de vagas existentes. Nesse caso, basta a convocao de uma assemblia geral especfica, na qual o quorum exigido o de 2/3. Nesse sentido, trecho da deciso da 9 Cmara do TJSP, no Agravo de Instrumento n 132.141.4/6, de 9 de novembro de 1999 (relator Ruiter Oliva): Alm disso, a deliberao aumenta o nmero de vagas na garagem, contrariamente ao que dispe a Conveno de Condomnio, que a limita a noventa e seis, uma para cada unidade habitacional tipo. Essa circunstncia pode caracterizar a criao de novas vagas na garagem como uma modificao da Conveno de Condomnio; e, tambm, pode ser tida como questo que diga respeito s partes comuns. Para uma e outra, a Conveno exige a aprovao por um quorum qualificado de 2/3 (dois teros) da totalidade das fraes ideais do terreno (art. 6o. 2o), que no se alcanou.

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