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RECURSO ESPECIAL N 709.403 - SP (2004/0174391-0) RELATOR RECORRENTE RECORRIDO ADVOGADO : : : : MINISTRO RAUL ARAJO MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO SANP AGROPECURIA LTDA E OUTROS LUIZ RONALDO FRANA EMENTA RECURSO ESPECIAL. AO CIVIL PBLICA. IMPUGNAO DE ATO DE INCORPORAO IMOBILIRIA. CONDOMNIO ESPECIAL HORIZONTAL DE CASAS (LEI 4.591/64). ALEGADA BURLA AO SISTEMA DE LOTEAMENTO URBANO PREVISTO NA LEI 6.766/79. NO CONFIGURAO. INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE PELA CONSTRUO. ATRIBUIO AOS ADQUIRENTES DO IMVEL. POSSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI 4.591/64. SMULAS 5 E 7/STJ. 1. O recurso especial no vivel quanto alegada ofensa ao art. 32 da Lei Municipal 3.525/98, tendo em vista o enunciado 280 da Smula do eg. Supremo Tribunal Federal. 2. O loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/79, difere-se do condomnio horizontal de casas, regulado pela Lei 4.591/64 (art. 8). E a diferena fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condomnio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que no primeiro h mero intuito de edificao (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de construo. No segundo, no entanto, se ainda no houver a edificao pronta ou em construo, deve, ao menos, existir aprovao de um projeto de construo. 3. Na hiptese dos autos, a colenda Corte Estadual - com base na anlise do projeto de implantao de condomnio de casas previamente aprovado pela Prefeitura, do memorial descritivo das especificaes da obra, do ato de incorporao do condomnio registrado no Cartrio de Registro de Imveis, bem como dos contratos de compra e venda entabulados entre os adquirentes das unidades autnomas e a incorporadora - concluiu que se tratava de verdadeiro condomnio horizontal de casas e de incorporao imobiliria, e no de loteamento. Entendeu, nesse contexto, que foram cumpridos os requisitos previstos na Lei 4.591/64. Alm disso, concluiu que no houve a alegada burla ao regramento cogente da Lei 6.766/79, uma vez que no ficou comprovada nenhuma inteno da incorporadora no sentido de vender unicamente lotes de terreno. 4. O fato de a incorporadora no ficar responsvel pela edificao direta das casas do condomnio no caracteriza, por si s, burla ao sistema de loteamento previsto na Lei 6.776/79. Ao contrrio, o art. 29 da Lei 4.591/64 expressamente prev essa possibilidade, permitindo ao incorporador, quando no for tambm construtor, escolher to somente alienar as fraes ideais, sem se compromissar
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com a execuo direta da construo do empreendimento incorporado, de modo que esta poder ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do imvel, com terceiro - o construtor. Nessas hipteses, para que fique caracterizada a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de construo, basta que o incorporador, no ato de incorporao, providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprovao de projeto de construo. 5. No caso em apreo, consoante se dessume dos v. acrdos (apelao e embargos infringentes) proferidos pela colenda Corte local, a incorporadora apenas celebrou contrato de compra e venda de fraes ideais, vinculando-o a projeto de construo aprovado pela Municipalidade, no ficando ela prpria responsvel pela construo das casas nos condomnios. A incorporadora, autorizada pela Lei 4.591/64, providenciou a aprovao de projeto de construo perante a Administrao Municipal e o incluiu no Memorial de Incorporao, levado a Registro no Cartrio Imobilirio. No contrato celebrado com os adquirentes do imvel, ficou firmada a responsabilidade destes em providenciar a obra em conjunto com a construtora. 6. Diante das concluses da colenda Corte de origem, delineadas com base no acervo ftico-probatrio dos autos e nas clusulas dos ajustes celebrados entre as partes, no h outra soluo seno, na via estreita do recurso especial, adotar o suporte ftico delineado na instncia ordinria, tendo em vista os bices previstos nos enunciados n 5 e 7 da Smula do eg. STJ, para, ento, concluir pela lisura do ato de incorporao imobiliria do empreendimento, registrado no Registro de Imveis competente e aprovado pelo Municpio. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, improvido.

ACRDO Vistos e relatados estes autos, em que so partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e Luis Felipe Salomo votaram com o Sr. Ministro Relator. Braslia, 06 de dezembro de 2011(Data do Julgamento)

MINISTRO RAUL ARAJO Relator

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RECURSO ESPECIAL N 709.403 - SP (2004/0174391-0) RELATOR RECORRENTE RECORRIDO ADVOGADO : : : : MINISTRO RAUL ARAJO MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO SANP AGROPECURIA LTDA E OUTROS LUIZ RONALDO FRANA RELATRIO O EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAJO: Na origem, rgo do Ministrio Pblico do Estado de So Paulo ajuizou ao civil pblica contra SANP AGROPECURIA LTDA, LUIZ PAULO DE CAMARGO ANDRADE, LVARO CAMARGO ANDRADE, NDIA BAPTISTA DE CAMARGO ANDRADE e SRGIO CAMARGO ANDRADE, objetivando a declarao de nulidade de registro de incorporao imobiliria de empreendimento denominado "Condomnio Residencial Village Terras de Indai" , localizado no Municpio de Indaiatuba, no Estado de So Paulo. Alegou, para tanto, o Parquet que, embora o empreendimento tenha sido nominado como condomnio especial horizontal, regido, portanto, pela Lei 4.591/64, na realidade, configurava loteamento disfarado, o qual deveria observar as determinaes da Lei 6.766/79 e a exigncia de reserva de rea pblica, prevista na Lei Municipal 3.525/98. Requereu, na exordial, a declarao de nulidade do referido registro e a condenao dos requeridos a regularizar o loteamento, no prazo de 120 dias, reservando reas pblicas no percentual de 35%, nos termos da Lei Municipal 3.525/98, sob pena de multa diria de 100 salrios mnimos, e, alternativamente - na impossibilidade de promover a referida regularizao -, a responder em pecnia. Na primeira instncia, o pedido foi julgado procedente (fls. 565/579), tendo sido acolhida, na r. sentena, a tese de que se tratava de loteamento disfarado de condomnio horizontal e, assim, no foram observadas as exigncias previstas na Lei 6.766/79 e na Lei Municipal 3.525/98. Em sede de apelao, a Quinta Cmara de Direito Privado do c. Tribunal de Justia do Estado de So Paulo deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido formulado na ao civil pblica, nos termos de acrdo assim ementado: "1.) Apelao Cvel - Ao civil pblica ajuizada pelo Ministrio Pblico - Sentena de procedncia 2.) Condomnio especial de casas - Lei 4591/64, artigo 8, alneas 'a', 'c' e 'd'. 3.) Apelao plena (CPC, 515) - Admisso do pleito de assistncia simples formulado por compromissada compradora - Reexame de todos os temas, inclusive os atinentes s questes prejudiciais Documento: 1110874 - Inteiro Teor do Acrdo - Site certificado - DJe: 10/02/2012 Pgina 3 de 26

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Rejeitado o pleito recursal de nulidade da sentena por argio de inexistncia de postulao de tutela declaratria quanto nulidade do registro da incorporao. 4.) Interpretao do artigo 3 da Lei 7.347/85 - Polo passivo incompleto em razo da ausncia de todos os adquirentes dos imveis, dos credores hipotecrios e da Municipalidade - Questo superada em decorrncia do provimento recursal. 5.) Distino entre propriedade vertical (CC, 623 e 628), propriedade horizontal (Lei 4591/64, 1), condomnio especial horizontal de casas (Lei 4.591/64, 8, 'a') e loteamento urbano (Lei 6.766/79). 6.) Condomnio especial aprovado desde 1992 - Incorporao do condomnio registrada previamente no Cartrio de Registro de Imveis local - Projeto de incorporao imobiliria previamente aprovado pela Municipalidade. 7.) Proteo constitucional (CF, 5, XXII e XXI), 30, I, e VIII, 182, 1 e 2 e 236), buscando a corporificao de uma forma de urbanizao de propriedade privada. 8.) Incidncia dos comandos dos artigos 115, 524, 526, 572, 623, 628, 859 e 1080 do Cdigo Civil e artigos 1 e 252 da Lei 6015/73. 9.) Posicionamentos doutrinrios a propsito do tema. 10.) Ausncia de Ilegalidade no empreendimento imobilirio, pois, a Lei 4591/64 no prev rea mnima de construo para o condomnio de casas. 11.) Interesse urbanstico do Municpio preservado em face do princpio da legalidade (Lei 4591/64, art 32) e da autonomia municipal. 12.) Inaplicabilidade da Lei 6766/79. 13.) unanimidade, admitida a apelao. 14.) Por maioria, vencido o I. Relator Sorteado, deram provimento ao recurso. Acrdo com o 3 Juiz." (fl. 697, grifo nosso) O referido acrdo foi mantido no julgamento dos embargos infringentes (fls. 770/774) pela colenda Corte estadual, conforme ementa a seguir transcrita: "EMBARGOS INFRINGENTES - Ao civil pblica proposta pelo Ministrio Pblico - Pretenso de ver declarada a nulidade de ato registrrio - Incorporao de empreendimento imobilirio - Acrdo que acolhe o apelo da incorporadora e julga improcedente a ao civil pblica - irresignao - Alegao de que desrespeitada a Lei n 6.766/79 - Descabimento - Lei n 4.591/64 que no estipula a obrigatoriedade de observao de rea mnima para construo de residncias - Regularidade junto Prefeitura Municipal - Mantido o entendimento da douta maioria - Embargos rejeitados." (fl. 770) Da, o Ministrio Pblico do Estado de So Paulo interps, com fundamento na alnea a do permissivo constitucional, o presente recurso especial, aduzindo, em suas razes recursais, violao aos arts. 1, 3, 8, 28 e 29 da Lei 4.591/64, aos arts. 2, 1, 4, I, e
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1, 6, 7, 9, 12, 18, 19, 22, 43, pargrafo nico, e 47 da Lei 6.766/79 e ao art. 32 da Lei Municipal 3.525/98. Afirma, em sntese, que, embora "SANP AGROPECURIA LTDA sinalizasse que incorporaria um condomnio especial horizontal de casas ao abrigo da Lei n 4.591/64, portanto sinalizava empreender um condomnio deitado, tal direcionamento era apenas virtual, porque na realidade pretendia e na verdade empreendeu um loteamento, alienando lotes de terrenos e no casas, com o que infringiu as Leis Federais ns 4.591/64 e 6.766/79, alm da Lei Municipal n 3.525/98 " (fl. 786). Salienta, ademais, que a incorporadora no se responsabilizou pela construo das casas, o que descaracteriza a atividade de incorporao imobiliria e, assim, a inteno de formao de condomnio horizontal. Aduz, ainda: "(...) a concluso de que o empreendimento era um loteamento mascarado sob a forma de condomnio especial tambm extrada da prpria impossibilidade de se abrigar, em uma nica unidade autnoma de 20,00 m2 (vinte metros quadrados), sala/quarto, cozinha e banheiro, como encontramos no memorial de especificao (art. 3 - fl. 107). bvio que uma unidade autnoma to pequena no abrigaria todos esses cmodos, nem uma famlia, e a empresa incorporadora, ao sinalizar a possibilidade de modificao do projeto, j indicava que o objeto principal da alienao era o terreno e a ampla possibilidade de se construir, tpico loteamento de terrenos, burlando a Lei 4.591/64, que no admite a desvinculao do terreno e construo, e tambm a Lei Federal 6.766/79 e a Lei Municipal n 3.525/98, as quais, ao tratarem de loteamento impem regras restritivas que devem ser observadas pelos loteadores, o que no ocorreu no caso" (fl. 786) Requer, ao final, o provimento do recurso especial para, restabelecendo a r. sentena que julgou procedente a ao civil pblica, declarar nulo o registro de incorporao imobiliria, condenando os requeridos: (I) a regularizar o loteamento, no prazo de 120 dias, reservando reas pblicas no percentual previsto na Lei Municipal 3.525/98, sob pena de multa diria de 100 salrios mnimos; e (II) na impossibilidade de promover a referida regularizao, a responder em pecnia. Contrarrazes apresentadas s fls. 858/872, pugnando os ora recorridos pelo no conhecimento do recurso especial e, alternativamente, por seu desprovimento. Admitido o recurso na origem, subiram os autos (fls. 875/878). Instado a se manifestar, o d. rgo do Ministrio Pblico Federal opinou, no
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parecer de fls. 893/896, pelo no conhecimento do recurso especial, sob o fundamento de que "o acrdo recorrido enfrentou a matria de apelao com base nos fatos e nas provas da causa, carreadas aos autos. Rever o posicionamento do Tribunal a quo, no sentido de se examinar a natureza do empreendimento implantado, se condomnio especial horizontal ou simples loteamento, bem como se foram atendidas as especificidades tcnicas de infra-estrutura, demandaria revolver as provas, o que defeso sendo a Smula n. 07 dessa Corte ". o relatrio.

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RECURSO ESPECIAL N 709.403 - SP (2004/0174391-0) RELATOR RECORRENTE RECORRIDO ADVOGADO : : : : MINISTRO RAUL ARAJO MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO SANP AGROPECURIA LTDA E OUTROS LUIZ RONALDO FRANA VOTO O EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAJO (Relator): A controvrsia dos autos cinge-se verificao, no caso concreto, de o empreendimento imobilirio denominado "Condomnio Residencial Village Terras de Indai" - localizado no Municpio de Indaiatuba, no Estado de So Paulo - configurar condomnio especial horizontal de casas, regido pela Lei 4.591/64, ou loteamento urbano, disciplinado pela Lei 6.766/79. E, a partir dessa aferio, analisar a viabilidade do pedido, formulado pelo Parquet estadual, de declarao de nulidade de registro de incorporao imobiliria do referido empreendimento, por haver burlado as normas do sistema de parcelamento do solo urbano. Cabe, ento, de incio, distinguir as duas espcies de empreendimentos. De um lado, o PARCELAMENTO DO SOLO URBANO, do qual resultam lotes, regido pela Lei 6.766/79, subdividindo-se nas seguintes espcies: (a) loteamento que consiste na subdiviso de glebas em lotes, destinando-se edificao, com abertura de ruas, vielas ou outros logradouros pblicos ( 1 do art. 2 da Lei 6.766/79); (b) desdobramento que consiste na subdiviso de glebas em lotes, destinando-se edificao, mas com aproveitamento da malha viria e dos equipamentos pblicos j existentes ( 2 do art. 2 da Lei 6.766/79); (c) desdobro - subdiviso de lotes em lotes - que no tm previso na mencionada Lei 6.766/79, mas em leis municipais. Convm transcrever o referido art. 2 da Lei 6.766/79: "Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e as das legislaes estaduais e municipais pertinentes. 1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. 2 - Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou
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ampliao dos j existentes. 3 (VETADO) 4 Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 5 Consideram-se infra-estrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no. 6 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo, de: I - vias de circulao; II - escoamento das guas pluviais; III - rede para o abastecimento de gua potvel; IV - solues para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar." (grifo nosso) Nesse contexto, tanto os loteamentos como os desdobramentos pressupem a subdiviso de glebas em lotes com destinao edificao. A finalidade habitacional pressuposto essencial ao parcelamento do solo urbano. No o , entretanto, a construo ou o projeto de construo propriamente dito. Basta que a diviso das glebas em lotes tenha a finalidade habitacional para a caracterizao do parcelamento do solo urbano. Uma das modalidades de loteamento, alm do comum, o fechado. Nas palavras de Luiz Antnio Scavone Junior, o loteamento fechado nada mais que o resultado da subdiviso de uma gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias de circulao e de logradouros pbicos, cujo permetro da gleba original, ao final, cercado ou murado de modo a manter aceso controlado. Nesse caso, os proprietrios, mediante regulamento averbado junto matrcula do loteamento, so obrigados a contribuir para as despesas decorrentes da manuteno e conservao dos espaos e equipamentos pblicos que passam ao uso exclusivo por contrato administrativo de concesso entre o Municpio e uma associao criada para esse fim (Direito Imobilirio. Teoria e Prtica. 3 ed., rev. e atual., Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 111). O loteamento fechado, no entanto, no tem disciplina especfica na Lei 6.766/79, mas pode ser tratado, no que couber, segundo as regras do loteamento comum. De outro lado, os CONDOMNIOS HORIZONTAIS tm regramento na Lei 4.591/64, a qual estabelece que, para sua caracterizao, necessria a existncia de edificaes construdas ou em construo (art. 1) ou, ao menos, de plano para sua construo, aprovado pela autoridade administrativa competente (art. 8), no bastando
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apenas a existncia de terrenos meramente destinados habitao, como ocorre com os loteamentos ou desdobramentos de que trata a Lei 6.766/79. Eis os dispositivos da referida lei, cuja transcrio til ao deslinde da controvrsia: "Art. 1 As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no-residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei. 1 Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao. 2 A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria (...) Art. 7 O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria no Registro de Imvel, dele constando; a individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade. Art. 8 Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte: a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder s unidades; b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao, aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva, correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades; c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades autnomas; d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para as vias pblicas ou para as unidades entre si." (grifo nosso) Como visto, nos termos da Lei 4.591/64, os condomnios horizontais
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pressupem a existncia de edificaes. O art. 8 desse diploma legal, embora admita a possibilidade de condomnio em terreno onde no haja edificao, exige, ao menos, a existncia de plano para a construo delas. H, nesse caso, necessidade de aprovao de um projeto de construo de casas trreas ou assobradadas ou de edifcios, ainda que no sejam edificados de imediato. Portanto, a concluso inafastvel de que a mencionada Lei 4.591/64 no admite o condomnio sem vinculao edificao, construo. No basta, assim, a mera destinao do empreendimento edificao, conforme ocorre no loteamento ou desmembramento (Lei 6.766/79). Com base nessas consideraes, pode-se inferir que o loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/79, difere-se do condomnio horizontal de casas, regulado pela Lei 4.591/64 (art. 8). E a diferena fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condomnio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que, no primeiro, h mero intuito de edificao (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de construo. No segundo, no entanto, se ainda no houver a edificao pronta ou em construo, deve, ao menos, existir aprovao de um projeto de construo. A respeito do tema, a lio de Luiz Antnio Scavone Junior, in verbis: No se pode negar a existncia de condomnio de casas, as chamadas 'vilas', que encontram sustentculo nos arts. 8 e 68 da Lei 4.591/64, e que tambm se tem chamado de condomnio horizontal ou fechado. Entretanto, trata-se de instituto completamente diverso do loteamento e do desdobramento, regulados pela Lei 6.766/1979. A atividade de parcelar o solo urbano, de acordo com a definio do ato trazida colao pelo art. 2 da Lei 6.766/1979 deve, necessariamente, submeter-se s normas desta Lei. Essa atividade, caracterizada pelo ato de subdividir uma gleba em lotes destinados edificao, jamais pode ser confundida com a de incorporar e construir estabelecida pela Lei 4.591/1964. Ora, o art. 28 da Lei 4.591/64 determina que considerada incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Da atividade de parcelar o solo no surge a necessidade de edificar, mas, to somente, a finalidade de edificao, inferncia que se extrai do termo destinao edificao' contido nos pargrafos do art. 2 da Lei 6.766/1979. (...) De fato, algumas semelhanas existem entre o loteamento fechado e o condomnio deitado, o que explicam, em parte, a confuso
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operada: permetro de ambos os empreendimentos cercado e o acesso ao interior controlado; ambos h comunho de uso das vias internas e espaos livres; e, nos dois tipos de empreendimento h a necessria aprovao pela Prefeitura Municipal. Entretanto, as semelhanas param por a, comeando as diferenas determinantes: I. Regulamentao da via interna. No condomnio deitado ou horizontal, a vida interna regulada pela Conveno nos moldes do art. 9 e seguintes da Lei 4.591/1964, enquanto que no loteamento fechado deve ser observado o regulamento de uso, que apenas subsidiariamente utiliza os ditames da Lei 4.591/1964. II. Objeto. No condomnio deitado ou horizontal o objeto uma casa trrea ou assobradada unidade autnoma bem como frao ideal dos espaos livres, enquanto que no loteamento fechado um lote de terreno, sem construo . I I I . Espaos livres internos e vias de circulao. No condomnio deitado, as vias de circulao e os espaos internos, que no compem a unidade autnoma so fraes ideais de uso comum e propriedade dos condminos. No loteamento fechado, por fora do art. 22 da lei 6.766/1979, os espaos internos e vias de circulao so bens pblicos, apenas concedidos por ato administrativo ao uso exclusivo dos proprietrios de lotes, podendo tal ato ser revogado. IV. Registro. O condomnio deitado submete-se aos trmites da Lei 4.592/1964, inclusive, s vezes, com prvio registro da incorporao, enquanto que o loteamento fechado submete-se ao disposto na Lei 6.766/1979, especificamente no seu art. 18. (Direito Imobilirio . Teoria e Prtica. 3 ed., rev. e atual., Rio de Janeiro: Forense, 2011, pp. 122-123, grifo nosso) Na hiptese dos autos, a colenda Quinta Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo - com base na anlise do projeto de implantao de condomnio de casas previamente aprovado pela Municipalidade, do memorial descritivo das especificaes da obra, do ato de incorporao do condomnio registrado no Cartrio de Registro de Imveis, bem como dos contratos de compra e venda entabulados entre os adquirentes das unidades autnomas e a incorporadora -, concluiu que se tratava de verdadeiro condomnio horizontal de casas e de incorporao imobiliria, e no de mero loteamento fechado. Entendeu, nesse contexto, que foram cumpridos os requisitos previstos na Lei 4.591/64. Alm disso, que no houve a alegada burla ao regramento cogente da Lei 6.766/79, uma vez que no ficou comprovada nenhuma inteno da incorporadora no sentido de vender unicamente lotes de terreno. Eis alguns tpicos delineados pela c. Corte de origem, no julgamento da
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apelao, que aqui se revelam importantes citar (fls. 699/713): I - "De pronto, inafastvel acentuar que (a) a incorporao do condomnio especial em questo foi registrada no Cartrio Imobilirio local em 08/07/93; (b) antes, em 24/12/92, o projeto de incorporao imobiliria obteve a aprovao da Municipalidade, acolhendo parecer favorvel da sua Secretaria dos Negcios Jurdicos." II - "No h dvida nos autos que a apelante incorporadora, titulada na propriedade de rea de terreno, decidiu sobre ela implantar um condomnio de casas nos moldes das alneas 'a', 'c' e 'd' do art. 8 da Lei 4.591/64." III - "No se deu, como apregoado pelo apelado e acolhido na sentena, a ocorrncia de vcios na proposta de comercializao encorpada pelo memorial da incorporao e documentos que o instruram." IV - "Deve-se ter presente, tambm, que, ao contrrio dos edifcios de apartamentos ou de conjuntos comerciais, nos condomnios de casas a frao ideal, que compe coeficiente estipulado pelos condminos para, numa espcie de quinho, permitir a proporcionalizao do custeio da construo e do uso das coisas de uso comum e fim proveitoso do Condomnio, pode se realizar: (a) proporcionalmente ao valor da unidade imobiliria, ao qual se calcula em relao ao conjunto da edificao, critrio que serve tanto para os condomnios de casas, quanto para os condomnios de apartamentos, de resto forma preceituada pelo 3 do art. 1331 do Novo Cdigo Civil brasileiro; (b) na proporo da rea do terreno determinada como exclusiva de cada unidade autnoma (jardim + quintal + rea ocupada pela edificao), critrio que no se presta para os edifcios de apartamentos/conjuntos comerciais, pois a rea ocupada pela edificao a do conjunto (= edifcio). Vale notar que a frao ideal legitimamente indicada no memorial de incorporao do 'Condomnio Residencial Village Terras de Indai' aquela nos moldes previstos na alnea 'b' retro, de resto aceita pelos condminos adquirentes de fraes ideais e compromisso de construo das unidades a elas vinculadas via adeso proposta contida no memorial de incorporao. " (grifo nosso) V - "No h potestatividade (CC, 115) no memorial de incorporao do 'Condomnio Residencial Village Terras de Indai' no concernente s regras para a construo de casas no espao exclusivo de suas unidades autnomas. A proposta contida no memorial de incorporao, ofertada publicamente ao mercado atravs do seu registro no Ofcio
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Imobilirio competente, determinava que as casas tivessem 20 m2, assegurando-se aos condminos aderentes o direito de postular a aprovao de projeto substitutivo junto Municipalidade de Indaiatuba. Essa condio no descaracterizou esta espcie de incorporao, mas permitiu ao Municpio que, no exerccio do controle edilcio, pudesse, a qualquer tempo, fazer cumprir a legislao vigente destinada a proteger o padro urbanstico por ela determinado." VI - "Os apelantes comprovam nos autos tambm que o terreno onde se acha implantado o 'Condomnio Residencial Village Terras de Indai' no mais pertence apelante incorporadora, mas titulado aos condminos aderentes da incorporao que, ainda mais, aprovaram na Municipalidade de Indaiatuba e efetivaram a construo de residncias em suas unidades autnomas. Ora, so legtimos para pretender a nulidade do registro de eventual incorporao, por vcio de forma, s aqueles que a tenham aderido, ou seja, os condminos, pois, no interesse deles que a lei determinou essa espcie de publicidade. No h, no entanto, qualquer interveno de condminos impugnando os termos da proposta que aderiram, corporificada no memorial de incorporao e publicizada atravs de seu registro no Ofcio Imobilirio competente, sendo certo, ainda, que, o nico deles que interviu no feito na condio de Assistente (fls. 646/647 dos autos), '... postula pelo provimento do recurso de apelao, porque lhe interessa a manuteno do empreendimento como condomnio (Lei 4.591/64) ... uma vez que adquiriu para viverem segurana e qualidade de vida, benefcios esses advindos da proposta da incorporadora, o que tambm ocorreu com dezenas de outros adquirentes que j residem no local .' (textual)" VII "Enfim, no ficou constatada ilegalidade no empreendimento telado, pois a Lei 4591/64 no estipula a obrigatoriedade de observao de rea mnima de construo para o condomnio de casas. De outra parte, no h vedao para que o condmino promova o aumento de rea construda, desde que respeite a conveno condominial e obtenha a aprovao municipal e dos demais condminos, acautelando-se, ainda, para que no haja aumento da rea do terreno." Citem-se, ainda, os fundamentos da c. Corte estadual no julgamento dos embargos infringentes: "No se ignora que os atos registrados esto sujeitos s possveis irregularidades e de tal monta que podem levar declarao de nulidade. O caso presente, todavia, no faz levar a este resultado. Toda uma srie de providncias foram tomadas e levadas a efeito
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junto Municipalidade de Indaiatuba, que aprovou a incorporao, vale dizer, seus projetos, no vendo neles irregularidades. Tambm o Registro de Imveis ao proceder o registro cabvel no oficiou no sentido de sua recusa, por irregularidades. Alis, a questo de fato, ou seja, a inteno das partes em burlar a lei e formar loteamento sob a capa de condomnio, que parece indispensvel ao sucesso da ao, no se mostra de todo comprovada nos autos. Apenas por constar no projeto algo que a lei no probe, isto , rea mnima de construo, no se pode deduzir burla; at porque a possibilidade de modificao do projeto se fazia possvel pelos interessados e pelo que se percebe dos autos assim aconteceu. Ora, a prtica defende o direito do uso da propriedade, quando o proprietrio faz dela uso respaldado pelo Poder Pblico competente. No caso, a evidncia da aprovao dos projetos modificativos. Outrossim, se ocorria nas modificaes do projeto original, por cada um dos proprietrios, leso ao plano urbanstico da cidade de Indaiatuba, cabia ao Poder Pblico competente fiscalizar e impedir possveis abusos. Aprovando as modificaes e no obstando as construes que agora estariam sendo apontadas como irregulares, apenas respalda a regularidade que se prope. Parece demasiado entender que as pessoas que agiram na conformidade da lei e obtiveram apoio legal para suas pretenses, possam, agora, em procedimento do qual no participaram, ver seus direitos de propriedade e outros dela decorrentes, ou do uso das propriedades afastados em nome de um interesse sempre acobertado em outras esferas." (fls. 773/774, grifo nosso) Em resumo, o colendo Tribunal de Justia estadual concluiu que: (I) o empreendimento realizado pelos recorridos vincula as unidades autnomas do terreno a edificaes, caracterizando-se como condomnio horizontal de casas; (II) est configurada hiptese de incorporao imobiliria; (III) foram cumpridos os requisitos previstos na Lei 4.591/64 para fins de formao de condomnio horizontal de casas. Tanto foi assim que os "documentos juntados aos autos permitem verificar que foi devidamente processada e fundamentada a aprovao do referido projeto pela Municipalidade de Indaiatuba, conforme se pode extrair dos judiciosos pareceres de fls. 258/259, 260/268 e 269 dos autos " (fl. 702); (IV) no houve comprovao de inteno da incorporadora de burlar o sistema de loteamento fechado. A tese do recorrente de que teria ocorrido mera alienao de lotes de terrenos, ao invs da incorporao de um condomnio especial horizontal de casas, tambm no ficou evidenciada.
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Diante dessas concluses da colenda Corte local, delineadas com base no acervo ftico-probatrio dos autos e nas clusulas dos ajustes celebrados entre as partes, no h outra soluo seno, na via estreita do recurso especial, adotar o suporte ftico delineado nas instncias ordinrias, tendo em vista os bices previstos nos enunciados n. 5 e 7 da Smula do eg. STJ, para, ento, concluir pela lisura do ato de incorporao imobiliria de empreendimento denominado "Condomnio Residencial Village Terras de Indai, registrado no Cartrio de Imveis e aprovado pela Municipalidade. Ademais, o fato de a incorporadora no ficar responsvel pela edificao direta das casas do condomnio no caracteriza ofensa aos dispositivos legais invocados no especial. Ao contrrio, a Lei 4.591/64 expressamente prev essa possibilidade, conforme dispositivos a seguir transcritos: "Art. 28. As incorporaes imobilirias, em todo o territrio nacional, reger-se-o pela presente Lei. Pargrafo nico. Para efeito desta Lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas, Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas. Pargrafo nico. Presume-se a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de construo, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador. " (grifo nosso) A interpretao a ser dada ao mencionado art. 29 da Lei 4.591/64 no sentido de que o incorporador, quando no for tambm construtor, pode escolher to somente alienar as fraes ideais, sem se compromissar com a execuo direta da construo do empreendimento incorporado, de modo que esta poder ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do imvel, com terceiro - o construtor. Nessas hipteses, para que fique caracterizada a vinculao entre a alienao das fraes do terreno e o negcio de construo, basta que o incorporador, no ato de incorporao, providencie, perante a
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autoridade administrativa competente, a aprovao de projeto de construo. Com efeito, o contrato de incorporao imobiliria no deve incluir, obrigatoriamente, a construo dos imveis diretamente pela incorporadora. O ato de incorporao diverso do ato de construo, embora se vinculem. A doutrina, ao analisar a definio legal de incorporao imobiliria, salienta, in verbis : "O texto legal fornece elementos para a caracterizao da atividade de incorporao, permitindo conceitu-la como a atividade como a atividade de coordenao e consecuo de empreendimento imobilirio, compreendendo a alienao de unidades imobilirias em construo e sua entrega aos adquirentes, depois de concludas, com a adequada regularizao no Registro de Imveis competente (art. 44). Trao caracterstico dessa atividade a 'venda antecipada de apartamentos de um edifcio a construir', que, do ponto de vista econmico e financeiro, constitui o meio pelo qual o incorporador promove a captao dos recursos necessrios consecuo da incorporao; a captao de recursos, observam Orlando Gomes e Maria Helena Diniz, a operao que 'consiste em obter capital necessrio construo do edifcio, mediante venda, por antecipao, dos apartamentos de que se construir.' A atividade de construo est presente no negcio jurdico da incorporao, mas incorporao e construo no se confundem, nem so noes equivalentes. A atividade da construo s integrar o conceito de incorporao se estiver articulada com a alienao de fraes ideais do terreno e acesses que elas havero de se vincular; mas, independente disso, a atividade de incorporao pode, alternativamente, ser representada somente pela alienao de fraes ideais objetivando sua vinculao a futuras unidades imobilirias. Obviamente, a incorporao compreende a construo, mas no necessrio que a atividade da construo seja exercida pelo prprio incorporador, pois este pode atribuir a outrem a construo. (...) Qualquer que seja a roupagem de que se revista, a incorporao tem como elemento central a figura de um incorporador, que o formulador da ideia da edificao, o planejador do negcio, o responsvel pela mobilizao dos recurso necessrios produo e comercializao de unidades imobilirias integrantes de edificaes coletivas, bem como pela sua regularizao no registro de Imveis, depois de prontas. O incorporador pode exercer uma ou todas as funes relacionadas atividade, como so os casos da atividade de construo e de corretagem, mas para que fique caracterizada sua funo de incorporador basta que, antes da concluso da construo,
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efetive a venda de fraes ideais de terreno vinculadas a futuras unidades imobilirias que integraro um conjunto dessas unidades, em edificao coletiva. A atividade da incorporao tem natureza empresarial, pois a finalidade de lucro da sua essncia, pouco importando seja o incorporador pessoa fsica ou jurdica." (CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria , 3 ed., rev. e atual., Rio de Janeiro: Revonar, 2010, pp. 11-12, grifo nosso)

"No art. 29, outras situaes ressaltam aos olhos e devem ser comentadas para que no paire nenhum dvida sobre os contratos que foram, inclusive, tipificados pela Lei n. 4.591/64. Trata-se do contrato de incorporao, j referido, e do contrato de construo, o qual ser analisado. O legislador destacou: '(...) embora no efetuando a construo (...)'. Na verdade, no condio tambm para que se tenha a figura do incorporador que ele prprio seja o construtor. Pode at ser, como mais habitual hoje em dia, ou seja, h as figuras das 'construtoras e incorporadoras'. Mais uma vez, recorre-se s palavras de Caio Mrio da Silva Pereira sobre o assunto, para que se possam esclarecer os pontos obscuros. O professor destaca que o incorporador pode ser o prprio dono do terreno, que pretende promover a construo, pode ser um condmino ou um titular de direito de opo, ou at um simples especulador. Pode tambm ser o prprio construtor. possvel tambm que o incorporador adquira o terreno e contrate um construtor. O incorporador pode negociar, com o dono do terreno, a troca do terreno por rea construda e contratar um construtor para a realizao da obra. O incorporador pode ser, igualmente, um estabelecimento de crdito que financia a edificao. Os prprios adquirentes do terreno podem pagar todo o preo da obra no decorrer da construo ou financiar uma parte com o incorporador. V-se, de forma clara, que no necessrio que o incorporador realize diretamente a construo do prdio, da a aluso feita pelo art. 29 da LCI. Da mesma sorte, deve ficar patente que o incorporador no necessariamente o proprietrio do terreno sobre o qual sera erguida a edificao (art. 30, 1 parte). Everaldo Augusto Cambler cristalino na sua explicao sobre o tema aqui focalizado. Para ele, no se pode confundir a noo de 'promoo da incorporao', que compete indiscutivelmente ao incorporador, com a noo de 'construo do imvel incorporado'. O incorporador pode at realizar a construo, mas no essa atividade que vai caracteriz-lo como incorporador. O art. 29 refere, na sequncia, que o incorporador a pessoa que compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes s unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime
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condominial. Infere-se da que, necessariamente, o objeto da incorporao coisa futura, ou seja, s se tem incorporao se a edificao ainda projeto a ser erguido ou se estiver em construo, de modo que seja estiver pronta, vale dizer, aps a expedio do 'habite-se' no se estar diante de uma incorporao, mas sim de uma compra e venda de unidades autnomas (art. 30, parte final). Alm disso, o incorporador poder celebrar contrato de promessa de compra e venda da unidade ou efetivar a venda, ainda que seja s projeto ou esteja em construo. No se pode olvidar, nesse sentido, que se a unidade autnoma ainda no est pronta, o incorporador s poder negociar a frao ideal do terreno vinculada a unidade condominial autnoma futura." (BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano de. Incorporao imobiliria luz do CDC. So Paulo: Saraiva, 2002, pp. 182-183, grifo nosso) Infere-se, portanto, que o ato de incorporao no pressupe, necessariamente, que a incorporadora responsabilize-se diretamente pela construo. H casos em que a incorporadora tambm construtora e, assim, alm de promover a incorporao, executa, ela prpria, a obra projetada, vendendo as unidades autnomas por preo global, compreendendo as cotas de terreno e de construo do imvel (Lei 4.591/64, art. 41). H casos, porm, que o incorporador, por no ser tambm construtor, celebra com o adquirente da frao ideal apenas contrato de compra e venda, ficando o contrato de construo separado, cuja celebrao poder ser estabelecida entre o construtor e o incorporador ou entre aquele e os adquirentes do empreendimento. Nesses casos, haver um contrato de incorporao imobiliria separado, mas vinculado a um contrato de construo, na modalidade empreitada (Lei 4.591/64, art. 55) ou administrao - preo de custo (Lei 4.591/64, art. 58). O art. 48 da Lei 4.591/64 bem explicita a questo, delineando que a construo do imvel poder estar includa no contrato de incorporao ou ser contratada, em separado, sob o regime de empreitada ou de administrao, seja por meio de ajuste celebrado entre a construtora e a incorporadora ou entre aquela e os adquirentes do empreendimento. Eis o teor das normas citadas: "Art. 41. Quando as unidades imobilirias forem contratadas pelo incorporador por preo global compreendendo quota de terreno e construo, inclusive com parte de pagamento aps a entrega da unidade, discriminar-se-o, no contrato, o preo da quota de terreno e o da construo. 1 Poder-se- estipular que, na hiptese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construo, os efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio da parte construda, mas, tambm, sobre a frao ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
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2 Poder-se- tambm estipular que, na hiptese de o atrasar o pagamento da parcela relativa frao ideal de efeitos da mora recairo no apenas sobre a aquisio ideal, mas, tambm, sobre a parte construda, ainda que paga." adquirente terreno, os da frao totalmente

"Art. 48. A construo de imveis, objeto de incorporao nos moldes previstos nesta Lei poder ser contratada sob o regime de empreitada ou de administrao conforme adiante definidos e poder estar includa no contrato com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. 1 O Projeto e o memorial descritivo das edificaes faro parte integrante e complementar do contrato; 2 Do contrato dever constar a prazo da entrega das obras e as condies e formas de sua eventual prorrogao." "Art. 55. Nas incorporaes em que a construo seja feita pelo regime de empreitada, esta poder ser a preo fixo, ou a preo reajustvel por ndices previamente determinados. 1 Na empreitada a preo fixo, o preo da construo ser irreajustvel, independentemente das variaes que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. 2 Na empreitada a preo reajustvel, o preo fixado no contrato ser reajustado na forma e nas pocas nele expressamente previstas, em funo da variao dos ndices adotados, tambm previstos obrigatoriamente no contrato. 3 Nos contratos de construo por empreitada, a Comisso de Representantes fiscalizar o andamento da obra e a obedincia ao Projeto e s especificaes exercendo as demais obrigaes inerentes sua funo representativa dos contratantes e fiscalizadora da construo. 4 Nos contratos de construo fixados sob regime de empreitada, reajustvel, a Comisso de Representantes fiscalizar, tambm, o clculo do reajustamento. 5 No Contrato dever ser mencionado o montante do oramento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, quando o preo estipulado for inferior ao mesmo. 6 Na forma de expressa referncia, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preo fixo." "Art. 58. Nas incorporaes em que a construo for contratada pelo regime de administrao, tambm chamado 'a preo de custo', ser de responsabilidade dos proprietrios ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposies: I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes s transaes ou aquisies para construo, sero emitidos em nome do condomnio dos contratantes da construo;
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II - todas as contribuies dos condminos para qualquer fim relacionado com a construo sero depositadas em contas abertas em nome do condomnio dos contratantes em estabelecimentos bancrios, as quais, sero movimentadas pela forma que for fixada no contrato." A respeito do tema, Pedro Elias Avvad leciona: "Se o incorporador no for, ele prprio, construtor ou, melhor dizendo, se a incorporao no estiver sendo realizada por uma empresa construtora, nesse caso tem de existir um contrato de construo que, segundo dispe o art. 48 da Lei n 4.591, de 1964, poder ser pelo regime de 'empreitada' ou por 'administrao' e poder ser contratada, pelo incorporador, ou diretamente entre os adquirentes e a construtora. A ressalva inicial tem seu fundamento no fato de que o contrato de construo no pea fundamental da incorporao, j que no se inclui entre os documentos necessrios ao arquivamento do memorial e poder no existir quando uma empresa construtora, alm de promover a incorporao e executar, ela prpria, a obra projetada, decide vender as unidades na forma do art. 41, isto , por preo global, compreendendo a cota de terreno e a construo. Na hiptese acima, no haver um contrato formal de construo, que deixa de ser elemento especfico da incorporao, j que o contrato existir de forma acessria ou tcita. O mesmo ocorre quando o incorporador contrata a construo com terceiros, mas procede as alienaes por prego global, hiptese esta que, como a anterior, ser apreciada no ttulo subseqente. Deve-se, ainda, destacar que as duas modalidades de contrato de construo previstas na lei podem ser ajustadas pela construtora escolhida pelo incorporador, diretamente com os adquirentes ou, ento, celebrado entre a construtora e o prprio incorporador, nesse caso, com ou sem sub-rogao aos compradores de unidades. Os contratos devero conter, e/ou especificar, todos os elementos tcnicos constantes do memorial de incorporao e subordinar a construo ao projeto aprovado, memorial descritivo, especificaes, prazo de entrega, de preferncia das diversas etapas e o prazo final, fixando-se; ainda, as hipteses de prorrogao e suspenso do prazo, o preo, as condies de pagamento, as penalidades e multas, bem assim as condies especiais acaso acertadas. A lei prev, tambm, nessa parte geral que, no contrato de construo, celebrado com os adquirentes, ou a estes sub-rogado no momento da venda, se preveja a formao de um 'condomnio construo', com a realizao de assemblias, modo de convocao e forma de instalao e funcionamento, registro das atas no Cartrio de Ttulos e Documentos e a constituio de Comisso de Representantes com as respectivas atribuies e prazo dos respectivos mandatos.
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Finalmente, diz a lei, o contrato deve estabelecer de quem ser a responsabilidade pelo pagamento das despesas com ligaes de servios pblicos, nem sempre previsveis ao incio da construo, como s relativas a instalao do condomnio, decorao de portaria e mobilirio, que devem atender as deliberaes dos compradores e possibilidades da maioria. Com esse dispositivo, o legislador liberou o incorporador da obrigatoriedade de incluir tais despesas no custo geral da obra, possibilitando, com isso, a cobrana de tais despesas, destacadamente do preo da construo, mediante rateio entre todas as unidades na proporo que for convencionada no contrato." (Direito Imobilirio. Teoria Geral e Negcios Imobilirios. 2 ed., rev. e ampl., Rio de Janeiro: Renovar, 2009, pp. 627-628, grifo nosso) No caso em apreo, consoante se dessume dos v. acrdos proferidos pela colenda Corte local, a incorporadora apenas celebrou contrato de compra e venda de fraes ideais, vinculando-o a projeto de construo aprovado pela Municipalidade, no ficando ela prpria responsvel pela construo das casas no condomnio. A incorporadora, autorizada pela Lei 4.591/64, providenciou a aprovao de projeto de construo perante a Administrao Municipal e o incluiu no Memorial de Incorporao, levado a Registro no Cartrio Imobilirio. No contrato celebrado com os adquirentes do imvel, ficou firmada a responsabilidade destes em providenciar a obra em conjunto com a construtora. Esclarecedor o trecho do v. aresto proferido em apelao: "26. A apelante incorporadora, na proposta pblica consubstanciada pelo registro do memorial de incorporao, compromissou-se pela alienao das fraes ideais de terreno, pela implantao da infra-estrutura condominial e vinculou ditas fraes ideais s unidades autnomas do 'Condomnio Residencial Vllage Terras de Indai', que tambm foram distinguidas no memorial da incorporao. verdade que a apelante incorporadora no se comprometeu a construir as residncias em espao prprio a elas reservado em cada unidade autnoma, nem poderia faz-lo por lhe faltar habilitao tcnica para tanto. Supe dizer que a infra-estrutura relativa s coisas de uso comum e fim proveitoso do 'Condomnio Residencial Village Terras de Indai' e das respectivas unidades autnomas foi mandada realizar pela prpria apelante incorporadora, em regime de incorporao 'a prazo e preos certos' (Lei 4.591/64, 41 e 43). 27. J a construo das residncias (parte interna das unidades autnomas) foi assumida pelos prprios condminos, cada um respondendo pela construo e custeio de sua casa, dadas as singularidades que os condomnios de casas (art. 8, alneas 'a', 'c' e 'd', da Lei 4.591/64) apresentam em relao aos condomnios de apartamentos, embora em ambos suas unidades sejam detidas em
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regime de 'propriedade horizontal' ou 'por unidades autnomas'. 28. A assuno pelos condminos da obrigao de construir as residncias configura a adoo do chamado regime de 'administrao' ou 'a preo de custo' para edificao dessas casas (Lei 4.591/64, 58 a 62)." (fls. 705/706) Ressalte-se, por oportuno, que, como se v, a aprovao, pela Municipalidade, do plano de construo foi alcanada, conforme exigncia do pargrafo nico do art. 29 da Lei 4.591/64, sem que houvesse nenhuma impugnao judicial do respectivo processo administrativo ou do alvar que autorizou a implantao do empreendimento. Este, alis, no o ato atacado na ao civil pblica que deu origem ao presente recurso especial. Veja-se trecho do v. acrdo em apelao cvel que bem delineia essa afirmao: "14. A implantao do condomnio de casas exigia, nos moldes das normas constitucionais e infra-constitucionais, a aprovao do respectivo projeto pela Municipalidade de Indaiatuba seja em funo do j citado art. 182, especialmente seu 'caput' e 1 e 2, da CF, seja em razo de que '... Compete aos Municpios ... I legislar sobre assuntos de interesse local; ... VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano;..' - textual (CF, 30, I e VIII). 15. Mandou, ento, a proprietria elaborar os projetos atravs do eng civil Oscar A. Beseggio, CREA 53.555/D-SP (fls. 255/256 dos autos), que confeccionou, ademais, o memorial descritivo das especificaes da obra (fls. 252/254 dos autos), levando ao crivo dos rgos competentes do Municpio de Indaiatuba. A pretendida '... defesa do regular padro de desenvolvimento urbano, que motiva a propositura da presente Ao...' (fls. 7 e 611 a 614 dos autos), foi, assim, devidamente tutelada pela aprovao da Municipalidade de Indaiatuba do citado projeto de condomnio de casas, conforme alvar expedido por aquela Comuna em 24.11.92, trazido aos autos, seja peto MP apelado (fts. 103 dos autos), seja pelos apelantes (fls. 270 dos autos). 16. Acresce, ademais, que o MP apelado no sustenta em sua exordial nem a nulidade do processo administrativo de aprovao do projeto do 'Condomnio Residencial Village Terras de Indai', nem do alvar que autorizou a implantao daquele empreendimento. Os documentos juntados aos autos pelos apelantes permitem verificar que foi devidamente processada e fundamentada a aprovao do referido projeto pela Municipalidade de Indaiatuba, conforme se pode extrair dos judiciosos pareceres de fls. 258/259, 260/268 e 269 dos autos. Foi por esta razo que, certamente, o sentenciante determinou
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que fosse dada mera cincia desta ao Municipalidade de Indaiatuba que, inclusive, no interveio no feito por manifesto desinteresse. 17. Quer se dizer que, no plano da legislao urbanstica, os ora apelantes e os condminos aderentes da incorporao do 'Condomnio Residencial Village Terras de Indai' (tambm ausentes do feito, embora atuais proprietrios de suas fraes ideais de terreno e respectivas unidades autnomas) tm at hoje o resguardo da aprovao pela Municipalidade competente dos projetos de implantao de um condomnio de casas. (...) No caso presente, as exigncias urbansticas foram supridas pela aprovao pela Municipalidade de Indaiatuba do projeto do 'Condomnio Residencial Village Terras de Indai'. A comercializao das unidades de dito empreendimento, durante sua fase de implantao, se operou, por seu turno, via proteo do consumidor, corporificada pelo correspondente registro da sua incorporao no Ofcio Imobilirio competente, devidamente instruda pelo projeto aprovado pela Municipalidade e demais documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591/64. " (fls. 701/704, grifo nosso) H que esclarecer, outrossim, que a Lei 4.591/64 no estipula a obrigatoriedade de observao de rea mnima para a construo das casas, para fins de caracterizao de condomnio horizontal. Por outro lado, no h vedao, no caso, ao aumento da rea construda, desde que observada a conveno condominial, a aprovao municipal e dos demais condminos, e ainda que no haja aumento da rea do terreno. Essas questes, de acordo com o v. aresto hostilizado, foram respeitadas. De todo modo, eventuais irregularidades quanto execuo ou modificao do projeto apresentado devem ser fiscalizadas e apuradas pelo rgo pblico competente perante o Municpio. No cabe, nesta sede recursal, ultrapassar o posicionamento do v. acrdo recorrido para entender configurado algum fato lesivo ao Plano Urbanstico do Municpio ou mesmo o descumprimento dos termos do projeto de incorporao aprovado pela municipalidade, presentes tambm os bices das referidas Smulas 5 e 7/STJ. Por fim, quanto alegada ofensa ao art. 32 da Lei Municipal 3.525/98, o recurso especial no prospera, porquanto invivel, nesta via recursal, o exame da apontada ofensa a dispositivo de lei local, consoante dispe o enunciado n 280 da Smula do eg. Supremo Tribunal Federal: "Por ofensa a direito local no cabe recurso extraordinrio. "

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Diante do exposto, o recurso especial deve ser parcialmente conhecido e, nessa parte, improvido. como voto.

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CERTIDO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

Nmero Registro: 2004/0174391-0

Nmeros Origem: 1496384 PAUTA: 01/12/2011 44599

REsp 709.403 / SP

JULGADO: 01/12/2011

Relator Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAJO Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO Subprocurador-Geral da Repblica Exmo. Sr. Dr. HUGO GUEIROS BERNARDES FILHO Secretria Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI AUTUAO
RECORRENTE RECORRIDO ADVOGADO : MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO : SANP AGROPECURIA LTDA E OUTROS : LUIZ RONALDO FRANA

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomnio

CERTIDO Certifico que a egrgia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: Adiado por indicao do Sr. Ministro Relator.

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CERTIDO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

Nmero Registro: 2004/0174391-0

Nmeros Origem: 1496384 PAUTA: 01/12/2011 44599

REsp 709.403 / SP

JULGADO: 06/12/2011

Relator Exmo. Sr. Ministro RAUL ARAJO Presidente da Sesso Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMO Subprocurador-Geral da Repblica Exmo. Sr. Dr. ANTNIO CARLOS PESSOA LINS Secretria Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI AUTUAO
RECORRENTE RECORRIDO ADVOGADO : MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO : SANP AGROPECURIA LTDA E OUTROS : LUIZ RONALDO FRANA

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomnio

CERTIDO Certifico que a egrgia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epgrafe na sesso realizada nesta data, proferiu a seguinte deciso: A Turma, por unanimidade, conheceu em parte do recurso especial e, nesta parte, negou-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e Luis Felipe Salomo votaram com o Sr. Ministro Relator.

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