DERECHO CIVIL III (OBLIGACIONES Y CONTRATOS)

Angel Carrasco Perera/ Karolina Lyczkowska Temas 4-6

EL ARRENDAMIENTO DE COSAS
TEMA 4. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS I. Concepto y caracteres del arrendamiento de cosas. II. Los elementos del contrato. 1. Capacidad de las partes. 2. Objeto. 3. Duracin. 4. Forma. III. Contenido del contrato. 1. Derechos y obligaciones del arrendador. A. La entrega de la cosa arrendada. B. El goce pacfico de la cosa arrendada. C. Las reparaciones necesarias. D. El saneamiento. 2. Derechos y obligaciones del arrendatario. A. El pago de la renta. B. El uso de la cosa. C. El respeto a la forma de la cosa. Las mejoras. IV. El desahucio del arrendatario. V. El subarriendo: naturaleza y efectos. VI. La cesin del arrendamiento. VII. El arrendamiento financiero o leasing.

Concepto
Contrato consensual oneroso de tracto sucesivo de entrega de uso temporal de una cosa a cambio de renta cierta en dinero (art. 1543 CC)
Arrendamiento vs. Aparcera (art. 1579 CC y 29, 32 LAR)

No puede recaer sobre bienes consumibles por su uso (art. 1555 CC) No es un derecho real a usar cosa ajena, sino un contrato que obliga al arrendador a prestar continuadamente el uso
Consecuencias de la diferencia, en materia de riesgos

Puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles, corporales o incorporales

El CC slo regula el de inmuebles corporales El arrendamiento sobre muebles incorporales se califica de licencia o de franquicia

El arrendamiento del inmueble no comporta el de su contenido, pero si se extiende a los muebles, se aplicar al conjunto el rgimen del arrendamiento inmobiliario (art. 1582 CC)
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Casos tpicos de arrendamientos sujetos al CC

Arrendamiento de industria Arrendamientos de solares Arrendamiento de buques y aeronaves Arrendamientos de plazas de garaje Arrendamientos de temporada Arrendamientos de explotaciones rsticas no sujetos a la LAR Arrendamientos con opcin de compra Arrendamientos ad meliorandum o con clusula superficiaria
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La duracin
Tiempo cierto, pero caben prrrogas pactadas indefinidas, siempre que las partes puedan oponerse a su produccin. No es vlido el arrendamiento con prrroga indefinida a voluntad exclusiva del arrendatario Es vlido el arrendamiento de por vida, y el sometido a condicin resolutoria que no sea imposible. Llegado el tiempo determinado, el arrendamiento concluye sin necesidad de requerimiento (art. 1555 CC) Arrendamientos sin plazo de duracin determinado: reglas supletorias legales
Inmuebles rsticos: art. 1577 Inmuebles urbanos: art. 1581
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La tcita reconduccin
Tcita reconduccin: si al terminar el arrendamiento (y sus prrrogas) el arrendatario contina con aquiescencia del arrendador, se entiende renovado por un tiempo igual al del perodo de devengo de la renta (arts. 1566, 1581 CC) La tcita reconduccin crea un nuevo contrato, no prorroga el anterior (art. 1567)
Importante a efectos de Derecho transitorio y de garantas prestadas por tercero

No puede excluirse anticipadamente, pero arrendador puede excluir la tcita reconduccin por requerimiento antes de que se produzca
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Capacidad
Padres y tutores: no dar en arrendamiento bienes de los representados por ms de seis aos (art. 1548 CC) Administradores de fincas sin poder especial: el mismo lmite Aplicable plazo por analoga a arrendamiento de cosa comn sin consentimiento unnime
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Cuestin
Lase el art. 1547 CC. Estamos ante un contrato de arrendamiento nulo por falta de fijacin de la renta? Imagnese otra solucin posible y distinta para el caso previsto por la Norma. Puede consultarse el art. 11.1 II LAR

Caso prctico 3
Qu ocurre cuando en un contrato de arrendamiento de inmueble se ha pactado que durar un trmino indefinido (es decir, que no tendr fin)? Contrastar SSTS 26 octubre 1998, RJ 8237, 15 octubre 1984, RJ 4862, 9 julio 1979, RJ 2935, 9 septiembre 2009, RJ 4585
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La obligacin de prestar el uso convenido

Obligacin de mantener al arrendatario en el goce pacfico (art. 1554 CC) El arrendador ha de tolerar las obras que deba hacer el arrendatario para adaptar la finca al uso acordado El arrendador responde por toda privacin del uso por causa sobrevenida o por hecho jurdico de tercero, incluso sin ttulo
El arrendador responde de la falta de autorizacin por parte de la comunidad de propietario, precisa para explotacin del local El arrendador responde incluso por imposibilidad sobrevida fortuita: resolucin del contrato El arrendador no ha de defender ni responde frente a perturbaciones de hecho de terceros (art. 1560 CC)

Se responde por eviccin y vicios ocultos de la cosa (art. 1553 CC)

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Venta de la finca arrendada

Salvo si est inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador de finca arrendada puede desahuciar al arrendatario, aunque no haya terminado el perodo contractual (art. 1571 CC) La adjudicacin de finca hipotecada comporta extincin del arrendamiento posterior a la hipoteca El vendedor que retrae por art. 1518 no puede beneficiarse de 1571 respecto de un arrendamiento que preexista a la primera venta El comprador con pacto de retraer no puede desahuciar al arrendatario hasta que se haya extinguido el plazo del retracto (art. 1572 CC)
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Reparaciones
El arrendador se obliga a realizar reparaciones necesarias, ordinarias o extraordinarias (art. 1554.2 CC) No est obligado a reconstruir en caso de prdida de la cosa No se obliga a los gastos que son carga ordinaria del uso (cfr. art. 1580) Ni bajo razn de reparaciones puede el arrendador modificar la forma de la cosa arrendada (art. 1557 CC) Durante el tiempo de las reparaciones, no se devenga la renta si la cosa se hace inhabitable, o se reduce, si hay privacin parcial (art. 1558 CC)
Compatibilidad entre arts. 1554.2 y 1558?
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El subarriendo
Salvo prohibicin expresa, en el arrendamiento comn cabe el subarriendo total o parcial (art. 1550 CC), pero no la cesin del contrato Los pactos y obligaciones relativas al uso que obliguen al arrendatario, obligan tambin al subarrendatario (art. 1551 CC) El arrendador tiene accin directa para requerir al subarrendatario el pago de lo que debiere el arrendatario (art. 1552 CC)
Son inoponibles a arrendador pagos adelantados Slo puede reclamar las rentas del subarrendamiento ya devengadas y no pagadas, no las futuras El subarrendador no podr desahuciar al subarrendatario por este pago directo

La resolucin o terminacin del arrendamiento comporta la del subarrendamiento, incluso por desistimiento del arrendatario El subarrendatario no tiene accin directa contra arrendador
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Obligaciones del arrendatario

Pago de la renta debida y uso diligente de la cosa (art. 1555 CC)
Se presume que la finca se le entreg en buen estado (art. 1562 CC) Responde por los hechos daosos de quienes habitan la casa (art. 1564 CC)

Obligacin de notificar las interferencias de terceros y la necesidad de reparaciones (art. 1559 CC) La prdida fortuita total o parcial es a riesgo del arrendador (arts. 1561, 1563, 1568 CC) El arrendador puede resolver el contrato por el juicio verbal de desahucio (250.1.1 LEC) en caso de falta de pago o terminacin de la duracin
El resto de causas de desahucio del art. 1569 CC deben ventilarse como pretensiones resolutorias de contrato en juicio ordinario (249.6 LEC)

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El arrendamiento financiero
Arrendamiento financiero con opcin de compra
Las cuotas son amortizacin de un crdito, no la contraprestacin del uso

Contrato coligado con adquisicin de activo por el financiador arrendador

Consecuencias de la coligacin

Funcin econmica equivalente a una venta a plazos

La propiedad como garanta de pago (arts. 56 y 90 LC) La imposibilidad de recuperacin por incumplimiento preconcursal

Inscripcin potestativa en RBM (DA LVPBM)

Leasing no inscrito en el concurso del deudor (art. 90.2 LC)

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ARRENDAMIENTOS DE FINCAS URBANAS (LAU)

TEMA 5. LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS I. Ambito de aplicacin de la legislacin especial en materia de arrendamientos urbanos: 1. Arrendamientos incluidos y excluidos. 2. Contratos de arrendamiento de vivienda. 3. Contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda. II. Naturaleza de los derechos que concede la Ley de Arrendamientos Urbanos. III. El ejercicio de los derechos en la Ley de Arrendamientos Urbanos: buena fe, abuso de derecho y fraude de ley. IV. Cesin del contrato y subarriendo: 1. De viviendas. 2. De fincas para uso distinto del de vivienda. V. Duracin del contrato. 1. Plazo mnimo en los arrendamientos de vivienda. 2. Prrroga del contrato de arrendamiento de vivienda. 3. Desistimiento del arrendatario. 4. Muerte del arrendatario. 5. Duracin en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. VI. Arrendamientos urbanos y matrimonio.

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ARRENDAMIENTOS URBANOS
VII. Enajenacin de la finca arrendada. VIII. La renta y su revisin: 1. Renta base y renta contractual. 2. Clusulas de estabilizacin. 3. Elevacin de renta por mejoras. 4. Rgimen de los gastos generales y de servicios individuales. IX. La fianza. X. Obras de conservacin y mejora. Obras del arrendatario. XI. Los derechos de adquisicin preferente arrendaticios. XII. Causas de resolucin de los contratos arrendaticios. XIII. Suspensin de los contratos arrendaticios. XIV. Arrendamiento de viviendas de proteccin oficial.

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mbito de aplicacin de la Ley especial (Ley 29/1994)

Arrendamiento de fincas urbanas para el uso como vivienda o para el uso diferente de vivienda Arrendamiento de vivienda (1 LAU) edificacin habitable, destinada primordialmente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda Arrendamiento para uso distinto de la vivienda (2 LAU) edificacin destinada a un uso que no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda Estn excluidos de la LAU (5 LAU): - viviendas de porteros, asalariados o funcionarios por razn de cargo - viviendas militares - viviendas universitarias - fincas con casas-habitacin, pero dedicadas al aprovechamiento agrcola, etc. - arrendamiento de industria (pero s de despacho profesional)

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Imperatividad
Arrendamiento de finca urbana CC de aplicacin supletoria. Imperativo el rgimen de fianza en todo caso (Ttulo IV LAU), pero el rgimen general (Ttulo II y Ttulo III) segn el uso primordial de la finca

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Reglas del arrendamiento de vivienda

Aplicacin de normas de la LAU tambin a los accesorios de la vivienda (2 LAU) Aplicacin imperativa Ttulo I (mbito), Ttulo IV (fianza) y Ttulo V (procesos arrendaticios) Exclusin de la aplicacin de las normas de LAU: expresa y especfica (4.4 LAU), siempre que sea posible Las normas del Ttulo II LAU son imperativas y no pueden ser modificadas en perjuicio del arrendatario, salvo cuando la ley expresamente lo autorice (6 LAU) Cesin del contrato por el arrendatario requiere consentimiento escrito del arrendador (7 LAU) Slo se puede subarrendar parcialmente, nunca totalmente, y siempre precisa del consentimiento del arrendador
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Duracin arrendamiento de vivienda

Segn pacto. En defecto de pacto, se entienden contrados por 1 ao PRRROGA OBLIGATORIA hasta que se cumpla la duracin mnima de 5 aos: Si el plazo es inferior a 5 aos, se prorrogar anualmente hasta que se cumplan 5 aos, salvo que el arrendatario lo d por finalizado (30 das de preaviso) o el arrendador alegue causa de necesidad Causa de necesidad: hacer constar en el momento de celebrar el contrato necesidad ocupacin de la vivienda Si el arrendador alega la causa de necesidad y finaliza el contrato, pero en el plazo de 3 meses no ocupa la vivienda, debe reponer al arrendatario en el uso de la misma por un nuevo plazo de hasta 5 aos, con la indemnizacin por desalojo, o indemnizarle

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Prrrogas y desistimiento
Transcurridos los 5 aos, el arrendador puede finalizar el contrato (30 das preaviso). Si no manifiesta su voluntad de terminarlo, el contrato se prorrogar anualmente, hasta 3 aos ms, salvo que el arrendatario quiera desistir del mismo. Transcurridos 8 aos, ser aplicable lo dispuesto en el art. 1566 CC (tcita reconduccin) Si el contrato se ha pactado desde el principio por ms de 5 aos, el arrendatario puede desistir del mismo una vez transcurrido el tiempo mnimo de 5 aos (2 meses preaviso). Cabe pactar indemnizacin al arrendador en este caso una renta mensual por cada ao que falte.

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Situaciones familiares
El problema de la ganancialidad del arrendamiento Si el desistimiento del arrendatario o voluntad de no renovar del contrato no se ha acordado con su cnyuge que conviva con l, podr ste continuar en el arrendamiento Crisis matrimonial (15 LAU) continuacin en el uso del cnyuge al que se le haya atribuido la vivienda + notificacin (2 meses)
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Fallecimiento del inquilino

Derecho de subrogacin mortis causa (16 LAU). En su defecto, extincin. Favorecidos:
El que haya convivido con l + (i) cnyuge, (ii) anloga relacin, mnimo 2 aos, o (iii) anloga relacin + descendencia en comn Descendientes + (i) dependientes, o (ii) mnimo dos aos convivencia habitual Ascendientes/hermanos + mnimo dos aos convivencia habitual Familiares con minusvala + mnimo dos aos convivencia habitual

Si hay varios, segn el acuerdo. Si no hay acuerdo, se sigue el orden de la ley, pero los padres de 70 aos favorecidos a los descendientes. Renuncia por escrito. En su defecto y cuando se extinga el arrendamiento, todos los titulares del derecho de subrogacin responden solidariamente por pago de renta de los 3 meses. Cabe excluir derecho de subrogacin, si el arrendamiento 5 aos, cuando fallezca el arrendatario cumplido el plazo mnimo Cmputo de subrogaciones en arrendamientos gananciales

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Resolucin del derecho del arrendador

Si el derecho del arrendador es afectado durante los 5 primeros aos del arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a continuar hasta que se cumpla el plazo mnimo. En arrendamientos pactados por ms de 5 aos, si el derecho del arrendador es afectado una vez pasados 5 aos, slo continuar el arrendatario si ha inscrito el arrendamiento en el Registro
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Enajenacin de finca arrendada

El adquirente tiene que soportar al arrendatario si el plazo 5 aos, incluso si el arrendamiento no est inscrito en el Registro Si el plazo 5 aos, y el arrendamiento no est inscrito en el Registro, slo tiene que soportar al arrendatario hasta que se cumpla el plazo mnimo de 5 aos. Despus podr resolver el arrendamiento, indemnizando al arrendatario con una mensualidad por cada ao que exceda esos 5 aos y quede por cumplir. Si el arrendamiento est inscrito, el adquirente tiene que soportar al arrendatario durante toda la duracin del contrato Cabe pactar que la enajenacin extingue el arrendamiento, pero siempre se mantendr al arrendatario en el uso al menos 5 aos del contrato.
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La renta
Libremente pactada en su cantidad y lugar de pago (18 LAU) En defecto de pacto, pago mensual en los primeros 7 das, en metlico y en la vivienda arrendada Obligacin de entregar recibo Actualizacin: cuando haya pasado al menos 1 ao, segn la variacin del IPC (hasta que se cumplan 5 aos) o segn lo pactado por las partes (a partir del sexto ao) Posibilidad de elevar renta por mejoras introducidas por el arrendador(19 LAU) Gastos generales y tributos pueden correr a cargo del arrendatario, pero slo si hay pacto por escrito y si se determina su importe anual (20 LAU) Gastos de aparatos contadores siempre a cargo del arrendatario

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Conservacin de la vivienda
21 LAU reparaciones necesarias a cargo del arrendador Arrendatario obligado a soportar las reparaciones, pero puede pedir disminucin proporcional de la renta si las obras duran ms de 20 das Obligacin de comunicacin al arrendador la necesidad de reparaciones; si la obra es urgente o existe gran incomodidad al arrendatario, puede ejecutarla y reembolsarse luego Pequeas reparaciones por desgaste diario corren a cargo del arrendatario

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Obras de mejora
Arrendatario tiene que soportarlas slo si su ejecucin no puede razonablemente diferirse en el tiempo Notificacin (3 meses de antelacin) y posibilidad de desistir del contrato (1 mes), salvo que las obras no afecten de modo sustancial a la vivienda Derecho a disminucin de la renta e indemnizacin de gastos
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Obras del arrendatario

Si son obras que afectan a la seguridad o estabilidad de la vivienda o modifican la configuracin de la misma, es necesario consentimiento escrito del arrendador (23 LAU) - si estn relacionadas con la adaptacin de la vivienda a las necesidades de un arrendatario con minusvala, basta con notificacin (24 LAU) Arrendatario no puede modificar la configuracin exterior de la vivienda Derecho a exigir reposicin al estado anterior, cuando se extinga el contrato, o inmediatamente si afectan a la seguridad /estabilidad de la vivienda

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Derecho de adquisicin preferente

Derecho del arrendatario de adquirir preferentemente la vivienda si el dueo decide enajenarla Cabe renuncia contractual, si el contrato tiene duracin superior a 5 aos Tanteo: notificacin del propsito de venta al arrendatario, 30 das para ejercicio del derecho. Si el arrendatario no lo ejercita, el arrendador puede vender libremente (en las mismas condiciones), pero tiene que entregar copia de la escritura al arrendatario. Si ha vendido en condiciones menos onerosas, el arrendatario tendr derecho de retracto Retracto (1518 CC): cuando falt la notificacin o haya sido defectuosa, o se hayan alterado las condiciones de venta. Plazo 30 das
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Suspensin, resolucin, extincin del contrato

Suspensin (26 LAU) en caso de obras de conservacin o impuestas por una autoridad que hagan la vivienda inhabitable Resolucin por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contractuales y especialmente, las obligaciones enumeradas en el art. 27 LAU. Impago de una mensualidad jurisprudencia. Extincin: Prdida del objeto (1568 CC) y declaracin de la ruina (28 LAU). Tambin enajenacin de la vivienda (si hay pacto o arrendamiento no inscrito + 5 aos), fallecimiento del arrendatario (si no hay subrogacin). Expiracin del plazo.

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Fianza y forma del contrato

Fianza: obligatoria, 1 2 mensualidades en metlico. Posibilidad de actualizacin cuando pasen 5 aos (art. 36 LAU). Devenga inters si no devuelta en un mes desde la entrega de llaves. Exencin de la obligacin de prestar fianza: Administracin Pblica Libertad de forma del contrato, pero las partes pueden compelerse a formalizar por escrito el contrato (37 LAU)
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Reglas del arrendamientos para uso distinto de vivienda

Enajenacin de la vivienda: el adquirente slo se subroga en derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento est inscrito (29 LAU) Aplicacin del rgimen de obras y mejoras, as como del derecho de tanteo Posibilidad subarriendo o cesin sin consentimiento del arrendador, pero con notificacin en 1 mes, si la finca dedicada a la actividad empresarial (32 LAU); a cambio, derecho a elevar la renta, en 10% o 20 %

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Fallecimiento y continuidad del arrendamiento

Muerte del arrendatario: el heredero podr subrogarse hasta que se extinga el contrato. Sujeta a la obligacin de notificacin en 2 meses. Si la finca dedicada a la actividad comercial (5 aos) y se extingue el contrato por transcurso del plazo, pero el arrendatario ha manifestado voluntad de continuar al menos 5 aos ms, pero el arrendador se negara, tendr derecho a indemnizacin. - si inicia en el mismo municipio en 6 meses el ejercicio de la misma actividad: costes de traslado + prdida de clientela - si inicia otra actividad o ninguna, mientras en la finca abandonada se desarrolla una actividad afn: 1 mensualidad por ao de duracin del contrato (max. 18)

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Reforma de la LAU
Anteproyecto de ley de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado de alquiler de viviendas. Agosto 2012. Ver documento de Word.

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ARRENDAMIENTOS RSTICOS
TEMA 6. LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS I. Ambito de aplicacin de la legislacin especial en materia de arrendamientos rsticos. II. Elementos del contrato de arrendamiento rstico. 1. Las partes: capacidad. El profesional de la agricultura y el cultivador directo. 2. El objeto. 3. La forma del contrato. III. Duracin del arrendamiento. IV. La renta: su determinacin y pago. V. Rgimen de gastos y mejoras. VI. Subarriendo, cesin y subrogacin. VII. La transmisin de finca arrendada. VIII. El acceso a la propiedad: tanteo y retracto, derecho de adquisicin preferente y adquisicin forzosa. IX. La extincin del arrendamiento rstico. X. La aparcera agraria.

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Disposiciones generales de la Ley 49/2003

Cesin temporal de fincas para aprovechamiento agrcola, ganadero, forestal a cambio de precio.
Aplicacin supletoria de la LAR a las aparceras (art. 29 LAR)

Tambin los arrendamientos de explotacin como empresa, pero slo supletoriamente a lo dispuesto por las partes Forman parte del contrato los derechos de produccin agrcola y otros inherentes a la finca Excluidos
Contratos de recoleccin de cosechas Arrendamientos de temporada Aprovechamientos secundarios Suelo urbano o urbanizable Fincas rsticas accesorias de edificios o de explotaciones no rsticas

El arrendatario es libre de determinar el cultivo, salvo que implique transformacin de destino o mejoras extraordinarias

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Partes del arrendamiento

Pueden ser personas fsicas o jurdicas
Las sociedades arrendatarias deben tener la actividad agraria y sus complementarias como objeto social Los arrendatarios que sean profesionales de la agricultura tienen alguna ventaja legal

Arrendador menor: derecho a denunciar el contrato cuando se emancipe y haya transcurrido el plazo mnimo del art. 12. No podrn ser arrendatarias los sujetos titulares de explotaciones que excedan extensin de art. 9.6. Arrendamientos concedidos por titulares de derechos limitados o provisionales (art. 10)
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Duracin
Mnima obligatoria de cinco aos. Si arrendador quiere recuperar en plazo pactado (o cinco aos) debe notificar un ao antes, y en caso contrario es potestativo para el arrendatario prorrogar otros cinco Estas prrrogas sern indefinidas

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Renta
Libremente fijada, con el sistema de actualizacin que elijan las partes. A falta de pacto, se abonar en metlico por aos vencidos en el domicilio del arrendatario. El arrendatario que asegure la cosecha puede repercutir en el arrendador la parte de prima en la proporcin de art. 16
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Gastos y mejoras
Gastos necesarios a cargo de arrendador
Opciones del arrendatario en caso de incumplimiento (art. 18.2) Costes de reparacin superiores a una anualidad de renta (art. 18.3)

Gastos de modernizacin de riegos a cargo del arrendador

Con derecho a revalorizacin de la renta, si la mejora incrementa la produccin

Corresponden al arrendatario los gastos propios del empresario agrario, incluyendo mejora de regado El arrendatario tiene derecho a reembolso de mejoras hechas con consentimiento de arrendador
Contradiccin entre 20.4 y 21 I LAR
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Enajenacin y subarriendo
El tercer adquirente del 34 LH soporta el contrato durante el plazo mnimo de duracin o su prrroga.
El resto de adquirentes se subrogan cualquiera sea la duracin pactada del arriendo

El arrendatario agricultor profesional tendr derechos de tanteo y retracto (art. 22) La cesin y subarriendo debe referirse a toda la finca, por todo el tiempo que falte y por el mismo precio, y requiere, salvo pacto, consentimiento del arrendador.
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Terminacin del contrato

Causas: las generales y
Desistimiento de arrendatario al ao del contrato Muerte, con subrogacin mortis causa Aparicin sobrevenida de alguna causa de exclusin de la ley

El saliente debe permitir al entrante el uso del local y medios necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente, y el entrante debe permitir al saliente lo necesario para recoleccin (art. 1578 CC)
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