MANUAL DE USO, OPERAO E MANUTENO DAS EDIFICAES SISTEMA DE GESTO DE MANUTENO

DIRETRIZES PARA ELABORAO

Eng. Roberto Matozinhos Consultor Tcnico Sinduscon-MG

ESTRUTURA DA APRESENTAO
Diretrizes Normativas Referncias Legais Experincia do Sinduscon-MG Sensibilizao do Construtor Consideraes finais

ABNT NBR 14037:2011

Diretrizes para elaborao de uso, operao e manuteno das edificaes Requisitos para elaborao e apresentao dos contedos

CONSIDERAES NBR 14037

Elevada a importncia das atividades de uso, operao e manuteno dos edifcios como forma de assegurar a durabilidade e a preservao das condies de utilizao das edificaes durante a sua vida til de projeto. A elaborao e a implementao do programa de manuteno corretiva e preventiva, so essenciais, principalmente quanto se tornam mais complexas as edificaes, afastando-se de padres convencionais conhecidos. Direcionamento para esclarecer dvidas relativas s etapas de conservao, uso e manuteno, e da operao dos equipamentos, de forma sistematizada em forma de manuais relativos edificaes, tem sido outro instrumento para melhorar a comunicao .

ESCOPO NBR 14037

Estabelece os requisitos mnimos para a elaborao e apresentao dos contedos a serem includos no manual de uso, operao e manuteno das edificaes elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislao vigente, de forma a: Informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da edificao construda; Descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e manuteno da edificao, bem como para a operao dos equipamentos. Em linguagem didtica, informar e orientar os proprietrios e o condomnio com relao s suas obrigaes no tocante realizao de atividades de manuteno e conservao, e de condies de utilizao da edificao. Prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado. Contribuir para que a edificao atinja a vida til de projeto. Conforme item 1.4 a incumbncia pelas atividades de uso, operao dos equipamentos e manuteno da edificao do proprietrio ou do condomnio.

TERMOS E DEFINIES
Manual de uso, operao e manuteno: documento que rene todas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso, inspeo e manuteno da edificao e operao dos equipamentos. Manuteno: conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades e segurana dos seus usurios. Prazo de garantia: perodo de tempo em que elevada a probabilidade de que eventuais vcios ou defeitos em um sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho inferior quele previsto. Vida til de projeto (VPU): perodo estimado de tempo em que um sistema projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido na norma ABNT NBR 14037:2011, desde que cumprido o programa de manuteno previsto no manual e equipamentos instalados na edificao.

FORMA DE ESTRUTURAO DO MANUAL

O manual deve ser escrito em linguagem didtica, simples e direta, utilizando vocabulrio preciso e adequado aos seus leitores. Recomenda-se a utilizao de recursos como ilustraes, desenhos esquemticos, fotografias e tabelas. O manual deve se manter neutro em relao a marcas comerciais. O manual deve ser produzido em meio fsico durvel e acessvel aos seus leitores. O uso de meios eletrnicos (CD, DVD e pen drive) permitido, desde que possuam a alternativa de fcil reproduo dos contedos em meios impressos convencionais, sendo facultada ao usurio a solicitao de uma via impressa, por ocasio da entrega da obra.

ESTRUTURA MNIMA DO MANUAL

Apresentao Garantias de assistncia tcnica Memorial descritivo Fornecedores

ndice Introduo Definies Garantias e assistncia tcnica Desenhos/Descrio dos Sistemas/Cargas Mximas Relao de fornecedores Relao de projetistas Servios de utilidade pblica

Operao, uso e limpeza

Manuteno

Informaes complementares

Sistemas hidrossanitrios Sistemas eletroeletrnicos Sistemas de proteo contra descargas atmosfricas Sistemas de ar-condicionado, ventilao e calefao Sistemas de automao Sistemas de comunicao Sistemas de incndio Fundao e estruturas Vedaes Revestimentos internos e externos Pisos Coberturas Jardins, paisagismo e reas de lazer Esquadrias e vidros Pedidos de ligao pblica Programa de manuteno preventiva Registro Inspees Meio ambiente e sustentabilidade Segurana Operaes equipamentos e suas ligaes Documentao tcnica e legal Elaborao e entrega do Manual Atualizao do manual

OPERAO, USO E LIMPEZA

Deve tratar dos procedimentos para operao, uso e limpeza dos componentes ou equipamentos mais importantes da edificao, a fim de prevenir danos que possam acarretar consequncias graves. O manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edificao, contendo: a) Descrio clara dos procedimentos para solicitao de ligao dos servios pblicos, informando endereos, telefones de contato, documentao necessria etc.; b) Instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projetos para serem fornecidos e instalados pelos usurios; c) Instrues para a movimentao horizontal e vertical nas reas comuns do edifcio, identificando as dimenses e cargas mximas de mveis e equipamentos dentro da edificao construda;

ELABORAO E ENTREGA DO MANUAL

A elaborao do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve ser feita por uma empresa ou responsvel tcnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora, conforme legislao vigente. Em edificaes condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves: Aos primeiros proprietrios, um exemplar do manual com informaes sobre cada rea de uso privativo, contendo tambm informaes julgadas necessrias sobre sistemas, elementos e componentes, instalaes e equipamentos de uso comuns;

Ao primeiro representante legal do condomnio, um exemplar do manual especfico s reas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados como construdos e especificaes tcnicas. Caso o proprietrio no seja ocupante efetivo da edificao, ele dever entregar cpia do manual para o usurio, de forma que este atenda s instrues e prescries contidas no manual.

MANUTENO
Programa de manuteno preventiva: O proprietrio ou o condomnio deve elaborar o programa de manuteno. A observao e o cumprimento do programa de manuteno fornecem subsdios para o bom funcionamento da edificao, atendendo as condies de sade, segurana e salubridade do usurio. O manual deve apresentar o modelo de programa de manuteno preventiva, cuja elaborao e implementao atendam ABNT NBR 5674. Deve apresentar informaes sobre procedimentos e roteiros recomendveis para a manuteno da edificao e descrever as condies de manutenibilidade previstas no projeto. Recomenda-se que a manuteno seja efetuada por pessoal qualificado ou empresa especializada. Registros: O manual deve indicar a obrigatoriedade de se registrar a realizao da manuteno. Estes registros devem ser armazenados adequadamente conforme a ABNT NBR 5674.

GARANTIAS E ASSISTNCIA TCNICA

O Manual deve conter informaes sobre os prazos de garantia. Eventuais contratos de garantia preexistentes, especialmente de equipamentos, devem ser informados no manual. Deve conter explicitamente as condies de perdas de garantias. Assistncia Tcnica O manual deve conter o procedimento da forma como o construtor e/ou incorporador se obriga a prestar o servio de atendimento ao cliente, para orientao e esclarecimentos de dvidas referentes manuteno e assistncia tcnica. Prazos Conforme descrito no item D.3.2.1 da NBR 15575 a contagem dos prazos de garantias indicados na tabela D.1 inicia-se a partir da expedio do Auto de Concluso, denominado Habite-se.

INFORMAES COMPLEMENTARES
Meio ambiente e sustentabilidade:
o manual deve apresentar recomendaes para o uso racional da gua, energia, gs e coleta seletiva de lixo, incluindo resduos de construo e demolio, a fim de utilizar os recursos de forma consciente e racionalizada. O manual deve conter informaes sobre termos de compensao ambiental, quando houver, ou outras condicionantes ambientais estabelecidas na fase de projeto e obteno do Auto de Concluso do mvel, alertando para incidncias de penalidades.

DOCUMENTAO TCNICA E LEGAL DO CONDOMNIO

Principais documentos que devem fazer parte da documentao do condomnio, sendo que alguns deles so entregues pela construtora ou incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo condomnio , conforme a tabela A.1. da ABNT NBR 14037 Tabela A.1 Incumbncia pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora Incumbncia pela renovao a cargo do proprietrio ou condomnio e periodicidades.

Documento
Manual do proprietrio

Incumbncia pelo fornecimento inicial

Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora Construtora ou incorporadora

Incumbncia pela renovao

Proprietrio

Periodicidade da renovao
Pelo proprietrio quando houver alterao na fase de uso Pelo condomnio quando houver alterao na fase de uso ou legislao A cada nova aquisio/manuteno A cada nova aquisio/manuteno A cada nova aquisio/manuteno

Manual das reas comuns Certificado de garantia dos equipamentos instalados Notas fiscais dos equipamentos Manuais tcnicos de uso, operao e manuteno dos equipamentos instalados Auto de concluso (habitese) Alvar de aprovao e execuo de edificao Alvar de instalao de elevadores Alvar de funcionamento do elevador

Condomnio

Condomnio Condomnio

Condomnio

No h No h, desde que inalterada as condies do edifcio No h, desde que inalterada as condies do edifcio Condomnio

No h

No h

No h

No h

ATUALIZAO DO MANUAL

O Manual deve conter uma advertncia explcita e grifada ao proprietrio ou condmino a respeito de sua responsabilidade pela atualizao obrigatria do contedo do manual quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no manual original.

ABNT NBR 5674:2012

Aguardando Publicao

Manuteno de edificaes Requisitos para o Sistema de Gesto de Manuteno.

CONSIDERAES NBR 5674

A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em uso. As edificaes so construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades tcnicas iniciais. invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental considerar as edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por novas construes quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles exigidos pelas normas ABNT NBR 15575 partes 1 a 6. Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em uso. A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas edificaes, alm de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios, essencial para a manuteno dos nveis de desempenho ao longo da vida til.

ORGANIZAO
A organizao da gesto do sistema de manuteno deve considerar levar em considerao as caractersticas das edificaes, tais como: tipologia das edificaes; uso efetivo da edificao; tamanho e complexidade da edificao; localizao e implicaes do entorno da edificao.
SISTEMA DE MANUTENO: Conjunto de procedimentos organizado para gerenciar os servios de manuteno.

INDICADORES DE EFICINCIA GESTO DO SISTEMA DE MANUTENO

Atendimento ao desempenho mnimo das edificaes e seus sistemas conforme descritos mencionado nas ABNT NBR155751 a ABNT NBR 15575-6. Prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a concluso de servio de manuteno; Tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de emergncia; Periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no manual de operao, uso e manuteno. Registros das inspees.

INCUMBNCIAS OU ENCARGOS
O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela gesto da manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual de operao, uso e manuteno da edificao. O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os recursos para o Programa de manuteno preventiva das reas comuns. O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de operao, uso e manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14037. No caso de propriedade condominial, os condminos, respondem pela manuteno das partes autnomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificao, de forma a atender ao manual de operao, uso e manuteno de sua edificao. O proprietrio ou o sndico pode delegar a gesto da manuteno da edificao empresa ou profissional contratado. Edificaes existentes antes da vigncia da NBR 5674 devem se adequar ou criar os seus programas de manuteno.

Modelo para a elaborao programa de manuteno preventiva (Anexo A 5674:2012) A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico
Periodicidade Sistema Elemento/ Componente
Sauna mida A cada semana Equipamentos industrializados

Atividade
Fazer a drenagem de gua no equipamento Verificar aps o uso do equipamento o nvel de leo combustvel e se h obstruo nas entradas e sadas de ventilao Verificar nvel dos reservatrios e funcionamento das bias Verificar funcionamento dos dispositivos

Responsvel
Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local Equipe de Manuteno Local

Grupo Gerador

Sistemas Hidro Sanitrios

Reservatrios de gua potvel Sistema de Irrigao

A cada 15 dias

Sistemas Hidro Sanitrios

Verificar funcionamento e alternar a Bombas de gua potvel, gua chave no painel eltrico para utiliz-las servida e piscinas em sistema rodzio, quando aplicvel Iluminao de emergncia Efetuar teste de funcionamento dos sistemas conforme instrues do fornecedor Efetuar teste de funcionamento do sistema de ventila conforme instrues do fornecedor

Equipamentos industrializados Grupo Gerador

Periodicidade

Sistema

Elemento/ Componente
Jardim

Atividade
Manuteno geral

Responsvel
Empresa Especializada/Equipe Manuteno local Equipe de Manuteno Local

A cada ms

Equipamentos industrializados

Pressurizao de escada

Fazer teste de funcionamento do sistema de ventilao conforme instrues do fornecedor e projeto Manuteno Geral dos sistemas, conforme instrues do fornecedor.

Empresa especializada Equipe de Manuteno Local

Banheira de Hidromassagem / Spa

Fazer teste de funcionamento conforme instrues do fornecedor

ABNT NBR 15575-1

Em consulta Pblica na ABNT

Edificaes habitacionais desempenho Parte 1 Requisitos gerais

TERMOS E DEFINIES
Manual de operao, uso e manuteno: documento que rene apropriadamente todas as informaes necessrias para orientar as atividades de operao, uso e manuteno da edificao. Nota: tambm conhecido como manual do proprietrio, quando aplicado para as unidades autnomas, e manual das reas comuns ou manual do sndico, quando aplicada para as reas de uso comum. Vida til (VU): perodo de tempo em que um edifcio e/ou seus sistemas se prestam as atividades para as quais foram projetados e construdos considerando a periodicidade e correta execuo dos processos de manuteno especificados no respectivo Manual de Operao, Uso e Manuteno (a vida til no pode ser confundida com prazo de garantia legal e certificado).

Nota: interferem na vida til, alm da vida til projetada, as caractersticas dos materiais e da qualidade da construo como um todo, o correto uso e operao da edificao e de suas partes, a constncia e efetividade das operaes de limpeza e manuteno, alteraes climticas e nveis de poluio no local da obra, mudanas no entorno da obra ao longo do tempo (trnsito de veculos, obras de infra estrutura, expanso urbana) etc. O valor legal do tempo de vida til ser influenciado pelas aes de manuteno, da utilizao, da natureza e de sua vizinhana. As negligncias no cumprimento integral dos programas definidos no manual de operao, uso e manuteno da edificao, bem como aes normais do meio ambiente, iro reduzir o tempo de vida til, podendo este ficar menor que o prazo terico calculado como Vida til Projetada. Vida til de projeto (VUP): Perodo estimado de tempo para qual um sistema projetado afim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na norma 15575, considerando os atendimentos aos requisitos das normas aplicveis, o estgio do conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e correta execuo dos processos de manuteno especificados no respectivo Manual de operao, Uso e Manuteno ( a VUP no deve ser confundida com o tempo de vida til, durabilidade, prazo de garantia legal e certificado.).

CONSTRUTOR E INCORPORADOR
Ao construtor e incorporador cabe elaborar o Manual de Operao, Uso e Manuteno, ou documento similar, conforme 3.18, da norma 15575-1, atendendo a ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674, que devem ser entregue ao proprietrio da unidade quando da disponibilizao da edificao para uso, cabendo tambm elabora o manual das reas comuns, que deve ser entregue ao condomnio. O Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao deve atender ao disposto na ABNT NBR 14037, com explicitao pelo menos dos prazos de garantias aplicveis ao caso, previstos pelo construtor ou incorporador, e citado no Anexo D da norma ABNT NBR 15575-1. Nota: recomenda-se o uso de garantia estabelecidas no manual de operao, uso e manuteno, ou documento similar, sejam iguais ou maiores que os apresentados no Anexo D da norma ABNT NBR 15575-1. Usurio: ao usurio ou ao seu preposto cabe realizar a manuteno, de acordo com que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operao, uso e manuteno, ou documento similar.

DESEMPENHO ESTRUTURAL
Generalidades: de acordo com a ABNR NBR 8681, os estadoslimites de uma estrutura estabelecem as condies a partir das quais a estrutura apresenta desempenho inadequado s finalidades da construo. O manual do proprietrio, ou documento similar, deve conter as informaes relativas s sobrecargas limitantes no uso das edificaes.

MTODO DE AVALIAO DA VUP

Decorrido 50% dos prazos de Vida til de Projeto (VUP) , conforme tabela 14.1 da ABNT NBR 15575-1, contados a partir do auto de concluso da obra, sem a necessidade de intervenes com custo de manuteno e reposies iguais ou superiores a categoria D conforme a tabela C3 da ABNT NBR 15575-1, desde que no prevista no Manual de Gesto de Manuteno, considerando-se atendido o requisito de Vida til de Projeto (VUP), salvo prova objetiva em contrrio. Para se atingir a VUP, os usurios devem desenvolver os programas de manuteno segundo a ABNT NBR 5674. Os usurios devem seguir as instrues do manual de operao, uso e manuteno, as instrues dos fabricantes de equipamentos e recomendaes tcnicas das inspees prediais.

REFERNCIA LEGAL

Cdigo do Consumidor: lei 8.078/90, que institui o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, melhor definindo os direitos e obrigaes de consumidores e fornecedores, como empresas construtoras e/ou incorporadoras.

REFERNCIA LEGAL
SEO III - Da Responsabilidade por Vcio do Produto e do Servio Art. 26. O direito de reclamar pelos vcios aparentes ou de fcil constatao caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de servio e de produtos no durveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de servio e de produtos durveis. 3 Tratando-se de vcio oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

REFERNCIA LEGAL
SEO III - Da Responsabilidade por Vcio do Produto e do Servio Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre outras prticas abusivas (Redao dada pela Lei n. 8.884, de 11/6/1994): VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou, se normas especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial (Conmetro).

REFERNCIA LEGAL
Cdigo Civil Brasileiro: Lei 10.406/02 que regulamenta a legislao aplicvel s relaes civis. Principais pontos: Art. 618 Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazo irredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais, como do solo. Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito. Art. 1.348. Compete ao sndico: V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores.

Sinduscon-MG O alicerce seguro da Construo Civil Fundado em 14 de dezembro de 1936, o Sindicato da Indstria da Construo Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) representa um dos mais importantes setores produtivos da economia mineira, a Indstria da Construo Civil. A sua base territorial congrega 545 municpios do Estado. Possui mais de 300 empresas associadas e quase 7.000 empresas sindicalizadas.

Em 2011 o Sinduscon-MG completou 75 anos de atuao.

AES PARA O DESENVOLVIMENTO DA INSPEO/MANUTENO PREDIAL PROJETO GARANTIAS

BENEFCIOS ALMEJADOS
Atendimento s exigncias do Cdigo de Defesa do Consumidor Fixar as condies de manutenes preventivas de forma a atender os requisitos estabelecidos na NBR 5674 (manuteno de edificaes) Divulgar as responsabilidades do consumidor quanto as manutenes preventivas recomendadas

BENEFCIOS ALMEJADOS
Estabelecer regras de assistncia tcnica para o setor da construo civil Padronizar os prazos de garantia oferecidos pelo mercado da construo civil Obter o aval das entidades que congregam as indstrias e os fornecedores de insumos, matrias primas e produtos aplicados nas edificaes, quanto as manutenes e garantias

PROPOSTA

Que o Manual, reconhecido e aprovado pelo setor da construo, torne-se uma ferramenta indispensvel e fonte essencial de consulta para as construtoras, elaborarem seus manuais.

RESPONSABILIDADES PROJETO GARANTIAS

2.3.1 A Construtora e/ou incorporadora devero se comprometer a: Fornecer o MANUAL DO PROPRIETRIO, desenvolvido em conformidade com a NBR 14037:2011, bem como o esclarecimento para o uso correto da edificao, objetivando atender s expectativas previstas de durabilidade e desempenho durante sua vida til Fornecer o termo de garantia (MANUAL GARANTIAS), constando os prazos de garantia e manutenes preventivas a serem feitas na unidade, visando a minimizao de custos com a manuteno corretiva Prestar servio de assistncia tcnica, desde que dentro dos prazos de garantia e realizadas todas as inspees/manutenes previstas no MANUAL GARANTIAS, reparando, sem nus, os vcios ocultos e aparentes dos servios, respeitados os prazos legais para reclamao Prestar o Servio de Atendimento ao Cliente para orientaes e esclarecimentos de dvidas, referentes s revises e manutenes preventivas e garantia

RESPONSABILIDADES
2.3.2 O Proprietrio dever se comprometer a:
Cumprir as instrues de uso constantes no MANUAL DO PROPRIETRIO Garantir a manuteno preventiva do imvel conforme as orientaes constantes no MANUAL GARANTIAS Respeitar os cuidados de uso e a realizao das manutenes rotineiras descritas no captulo 3, do MANUAL GARANTIAS Ser o responsvel pela realizao da manuteno preventiva de sua unidade, e co-responsvel pela Manuteno Preventiva do conjunto da edificao, conforme estabelecido na NBR 5674:99 Manuteno de edificaes Procedimento (ABNT) Contratar empresa ou profissional legalmente habilitado para execuo dos servios de manuteno preventiva e inspees Permitir o acesso do profissional credenciado pela construtora e/ou incorporadora, para proceder s vistorias tcnicas necessrias

RESPONSABILIDADES
2.3.2 O Proprietrio dever se comprometer a:
No caso de revenda, o proprietrio se obriga a transmitir as orientaes sobre o adequado uso, manuteno preventiva, inspees e garantia do seu imvel ao novo condmino, entregando os documentos e manuais correspondentes Cumprir os prazos previstos no CDC para a comunicao de vcios construtivos Solicitar o servio de assistncia tcnica da construtora, desde que dentro dos prazos de garantia e realizadas todas as manutenes e inspees previstas no MANUAL GARANTIAS, quando verificada a existncia de vcios ocultos ou aparentes dos servios, respeitados os prazos legais para reclamao j citados anteriormente Manter atualizado o MANUAL DO PROPRIETRIO, quando da realizao de modificaes na edificao Registrar as manutenes e inspees, constando data e responsvel

PERDA DE GARANTIA
Ocorre: Se durante o prazo de vigncia da garantia no for observado o que dispe o MANUAL GARANTIAS, o MANUAL DO PROPRIETRIO e a NBR 5674:2012 Manuteno da Edificao, no que diz respeito manuteno preventiva correta, para imveis habitados ou no e condomnios Se durante o prazo de vigncia da garantia no forem tomados os cuidados de uso e realizadas as inspees/manutenes rotineiras, por profissional/empresa habilitados, descritas neste MANUAL GARANTIAS Se, nos termos do artigo 1058, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de fora maior, que impossibilite a manuteno da garantia concedida Se for executada reforma no imvel ou descaracterizaes dos sistemas construtivos, com fornecimento de materiais e servios pelo prprio usurio

PERDA DE GARANTIA
Ocorre:
Se houver danos por mau uso, ou no se respeitar os limites admissveis de sobrecarga nas instalaes e estruturas Se o proprietrio no permitir o acesso do profissional destacado pela construtora e/ou incorporadora, s dependncias de sua unidade, para proceder vistoria tcnica Se forem identificadas irregularidades na vistoria tcnica e as devidas providncias sugeridas no forem tomadas por parte do proprietrio ou condomnio Se no forem observados os prazos legais para a comunicao do vcio ao construtor

PUBLICAES
Objetivo: Destina-se a orientar as empresas construtoras na criao e produo de manuais de orientao ao consumidor sobre a utilizao e manuteno do imvel, seus acessrios, equipamentos, peas e materiais, bem como as precaues e diligncias que os usurios devero tomar para a correta conservao do imvel.

1994

Objetivo: Destina-se a orientar as empresas construtoras na criao e produo de manuais de orientao ao consumidor sobre a formao e instalao do condomnio, e sobre a utilizao e manuteno das reas condominiais do edifcio, seus acessrios, equipamentos, peas e materiais, bem como as precaues e diligncias que os usurios devero tomar para a sua correta utilizao e conservao.

Manual do Condomnio Guia de utilizao, conservao e manuteno das reas condominiais, e de funcionamento do condomnio -

1995

Objetivo: Esclarecer as empresas construtoras a respeito da criao e produo de instrumentos de orientao ao consumidor, relativos garantia e manuteno nas edificaes.

2000

Manual Garantias Verso 2005

Manual Garantias Verso 2006

Manual Garantias 3 Edio - 2007

Manual Garantias 4 Edio - 2009

SISTEMAS DE MANUTENO PREVENTIVA E INSPEO - PROCEDIMENTOS

Alvenaria estrutural com bloco de concreto ou cermico Alvenaria de vedao com bloco de concreto ou cermico Antena coletiva Automao de portes Cabeamento estruturado Esquadrias de alumnio Esquadrias de madeira Esquadrias e peas metlicas Estrutura de concreto Estrutura metlica Ferragem das esquadrias Forro de gesso Iluminao automtica Iluminao de emergncia Impermeabilizao Instalaes de combate a incndio Instalaes eltricas (fios e disjuntores) Instalaes de gs / central de gs Instalaes hidrossanitrias Louas sanitrias Caixas de descarga e vlvulas Instalaes de interfonia Instalaes de telefonia Juntas de dilatao da fachada Metais sanitrios Motobomba Pintura externa / interna Piscina Pisos de madeira Revestimento em argamassa decorativa Revestimentos cermicos (interno e externo) Revestimentos em pedras (mrmore e granito) Sistema de aquecimento central de gua Sistema de cobertura estrutura, calhas e rufos Sistema de proteo para descargas atmosfricas Sistema de segurana Vidros

ESQUADRIAS DE ALUMNIO
IDENTIFICAES
Descrio do sistema Sistema que compreende todos os componentes construtivos (caixilho) empregados na execuo de portas, janelas, basculantes etc., fabricados em alumnio. So os caixilhos responsveis por promover a estanqueidade das aberturas de ventilao e iluminao dos edifcios, estando sujeitas a movimentaes para sua abertura e fechamento. Podem ser confeccionadas em escala industrial ou sob encomenda, com perfis estruturados, slidos ou abertos ou mesmo pela associao dos perfis com laminados de alumnio e chapas. Neste trabalho o foco est em: janelas e portas de correr e janelas mximo-ar. Tipo de uso: Separao entre ambientes contguos de forma permanente no caso das esquadria fixas,...protege o interior das intempries... Normas Tcnicas: NBR 10.820, NBR 10.821, NBR 10.830 e NBR 10.831. Vida til prevista: Perodo aproximado de 8 a 12 anos.

ESQUADRIAS DE ALUMNIO SISTEMA DE MANUTENO PREVENTIVA E INSPEO

Cuidados de uso e manuteno rotineira Travar as janelas contra rajadas de vento As janelas devem correr suavemente no devendo ser foradas Os trincos no devem ser forados As janelas e portas de correr exigem que seus trilhos inferiores sejam constantemente limpos, para evitar o acmulo de poeira No usar em hiptese alguma detergentes cidos, esponjas de ao ou qualquer outro produto abrasivo: sua aplicao poder manchar a esquadria No utilizar objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza de cantinhos de difcil acesso: esta operao poder ser feita com o auxilio de um pincel de cerdas macias embebido em uma soluo de gua e detergente neutro

ESQUADRIAS DE ALUMNIO SISTEMA DE MANUTENO PREVENTIVA E INSPEO

Cuidados de uso e manuteno rotineira continuao
No utilizar produtos derivados do petrleo (vaselina, removedor etc.). Na frmula desses produtos existem componentes que vo atrair partculas de poeira, as quais agiro como abrasivo, reduzindo, em muito, a vida do acabamento superficial do alumnio. Esses derivados tambm podem ressecar plsticos e borrachas, fazendo com que percam a sua ao vedadora No lubrificar as articulaes e roldanas Limpar a esquadria com pano umedecido em soluo de gua e detergente neutro a 5%, em seguida com pano seco No pintar as esquadrias de alumnio

ESQUADRIAS DE ALUMNIO CONDIES DE GARANTIA

INSPEO PREVISTA

Inspecionar a integridade fsica a cada ano. Verificar ocorrncia de vazamentos a cada ano. Revisar os orifcios dos trilhos inferiores a cada ano. Revisar a persiana de enrolar (quando houver) a cada ano. Apertar parafusos aparentes dos fechos a cada ano. Regular o freio (quando houver) a cada ano.
GARANTIA DECLARADA

Borrachas, escovas, roldanas, fechos e articulaes (itens sujeitos ao desgaste natural): Desempenho do material (falhas de fabricao) 2 anos. Problemas com a instalao 2 anos. Perfis de alumnio, fixadores: Amassados, riscados ou manchados no ato da entrega. Problemas de integridade do material 5 anos. Partes mveis (inclusive recolhedores de palhetas, motores e conjuntos eltricos de acionamento). Problemas de vedao e funcionamento 2 anos.

ESQUADRIAS DE ALUMNIO CONDIES DE GARANTIA

Perda da garantia Caso ocorra aplicao de abrasivos Se forem instaladas cortinas, persianas ou quaisquer aparelhos tais como ar condicionado etc., diretamente na estrutura das esquadrias ou que nelas possam interferir Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua forma de instalao ou na modificao de seu acabamento, alterando suas caractersticas originais Se no forem tomados os cuidados de uso ou no forem feitas as manutenes previstas por profissional ou empresa habilitada

PERIODICIDADE DAS MANUTENES PREVENTIVAS E INSPEES

ENTIDADES QUE APOIARAM

SINDUSCON/JF SINDUSCON/TAP SINDUSCON VALE DO PIRANGA ASSOCIAO BRASILEIRA DA INDSTRIA DE TUBOS E ACESSRIOS DE METAL - ABITAM ASSOCIAO BRASILEIRA DA CONSTURO METLICA - ABCEM ASSOCIAO BRASILEIRA DE CONSULTORIA E ENGENHARIA ESTRUTURAL - ABECE Regional Belo Horizonte ASSOCIAO BRASILEIRA DE CIMENTO PORTLAND - ABCP - Regional Minas Gerais ASSOCIAO BRASILEIRA DE ENGENHARIA DE SISTEMAS PREDIAIS - ABRASIP -MG ASSOCIAO BRASILEIRA DOS FABRICANTES DE CHAPAS DE GESSO - ABRAGESSO INSTITUTO MINEIRO DE AVALIAO E PERCIAS DE MINAS GERAIS - IBAPE -MG

MANIFESTAES SOBRE O MANUAL

Modernizar significa, em suma, satisfazer plenamente o consumidor final, atendendo-o em todos os seus diretos. ... a proposta do SINDUSCON-MG de sempre acompanhar a evoluo do setor, este manual entregue sociedade como uma obra aberta, que acata sugestes e crticas para nortear o desenvolvimento de projetos semelhantes. Tanto que foi democraticamente produzido, concentrando experincias diversas de construtoras e fabricantes, atravs de suas entidades representativas...

Eduardo Kuperman
Presidente do SINDUSCON-MG Gesto / 2003 - 2005

A fixao de uma data-limite que atue como um marco indicirio do trmino da vida til de qualquer produto ou servio e, ao mesmo tempo, tenha eficcia liberatria da responsabilidade por vcios ou danos, sempre foi um objetivo docemente acalentado pelos empresrios da construo civil. Dessa tarefa se encarregou o SINDUSCON-MG, elaborando o presente documento que estabelece prazos de garantia abrangentes dos diversos itens dos produtos e servios utilizados na construo civil...

Zelmo Denari
Bacharel em Direito pela Universidade de So Paulo... Redator do Cdigo de Defesa do Consumidor

MANIFESTAES SOBRE O MANUAL

Estamos diante de uma obra essencialmente tcnica no plano da Engenharia de Construes que, todavia, tem real importncia no plano jurdico... Humberto Theodoro Jnior Desembargador Aposentado do TJMG... Aos preceitos estabelecidos na NBR 5674/99, junta-se o Projeto Garantias do Sinduscon-MG, buscando colaborar de forma inteligente e objetiva na divulgao da importncia de planos de manuteno preventiva como elemento fundamental para o prolongamento da vida til das edificaes, certamente em menor custo que o trabalho corretivo, enfatizando, assim, os cuidados e obrigaes de ambas as partes... Elcio AvelarMaia Presidente IBAPE-MG Em geral, as estruturas ou componentes a elas associados emitem sinais indicativos de eventuais anomalias que podem no ser percebidos pelos usurios ou mesmo por profissionais engenheiros no especializados. Faz-se necessria, portanto, a adoo de um programa sistemtico e profissional de inspeo das estruturas de concreto armado, assim como das construdas com qualquer outro material... Paulo Bed Delegado Regional - ABECE - Belo Horizonte

PRINCIPAIS REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. ABNT NBR 15575-1:2010:Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos Desempenho. Rio de Janeiro, 12 de dezembro de 2010. BRASIL, Ministrio da Justia, Secretaria de Direito Econmico, Departamento de Proteo e Defesa do Consumidor. Decreto n. 2.181, de 20 de maro de 1997. IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo Inspeo Predial Check-up predial: Guia da Boa Manuteno. GOMIDE, Tito; PUJADAS,Flvia; NETO, Gernimo. Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial. So Paulo, Pini - 2006.

SENSIBILIZAO DO CONSTRUTOR
A edificao no pode ser considerada como produto descartvel - So construdas para atender seus usurios durante muitos anos - cultura de durabilidade - Isto exige a manuteno das edificaes... Mesmo as novas edificaes Sob a ao do tempo e mal uso os sistemas/materiais alteram suas propriedades Aes de Assistncia Tcnica/manutenes preventivas indispensveis para a edificao atingir a vida til prevista so

O construtor no responsvel eternamente pela manuteno da Edificao A garantia limitada Os proprietrios/usurios so responsveis pela manuteno, e devero observar e cumprir as NBRs, assim como o manual de operao, uso e manuteno de sua edificao Nvel de desempenho desejvel Critrio de compra

CONSIDERAES FINAIS
O Manual desenvolvido em conformidade com as normas e legislaes um importante instrumento da incorporadora ou construtora instruir os usurios e demais responsveis pela gesto do edifcio na forma correta e uso e manuteno, considerando as particularidades de sua concepo. A existncia do Manual e, principalmente, do Manual bem elaborado, de acordo com a prescrio das normas, pode resguardar o Construtor, em caso de demandas, principalmente quando pode ser identificado que a origem de eventuais manifestaes patolgicas decorrente de deficincia de manuteno, configurando falha. Neste caso a responsabilidade recai sobre o Usurio ou Sndico, podendo eximir o Construtor.
Fonte: Tcnicas de Inspeo e Manuteno Predial PINI 2006 Autores: Membros do IBAPE

Eng. Roberto Matozinhos Consultor Tcnico do Sinduscon-MG e-mail: assessoriatecnica@sinduscon-mg.org.br www.sinduscon-mg.org.br Telefone: ( 31) 3253-2666