ARRENDAMIENTO. Caracteres, finalidad y acciones.

Es un contrato consensual por el que una de las partes, arrendador (locator), coloca temporalmente una cosa o un trabajo a disposicin de otra, arrendatario (conductor), que lleva la cosa y da como contraprestacin una renta o merced. Caractersticas: - Es un contrato consensual. - Consiste en colocar temporalmente una cosa o trabajo y recibir, en cambio, por ello una renta o merced. - a finalidad del contrato suele ser muy variada y por eso sur!en varios tipos de arrendamiento. "cciones: dos ocasiones in ius y de buena fe: - "C#$% %C"#$ (accin de locacin) a favor del arrendador (locator) para e&i!ir la restitucin de la cosa y otras obli!aciones del arrendatario (conductor). - "C#$% C%'()C#$ (accin de conduccin) a favor del arrendatario para e&i!ir las obli!aciones del arrendador. Clases de arrendamiento. $. "rrendamiento de cosa (locatio conductio rei) y de servicios (locatio conductio operarum). En este contrato se cede el uso y disfrute de una cosa inmueble, o de mueble no consumible. El arrendatario de tierras se denomina colono, el de casas inquilino. El arrendamiento r*stico, como las concesiones censorias, sola +acerse por un lustro o cinco a,os. El arrendatario es un simple detentador. El contrato de arrendamiento se transmite a los +erederos. En el arrendamiento de servicio, el arrendador debe reali-ar personalmente las obras convencidas, el arrendatario debe pa!ar la merced. $$. "rrendamiento de obra (locatio conductio operis).

.e trata del encar!o de una obra por el arrendador (locator) que con este fin entre!a una cosa al arrendatario (conductor) y le pa!a una cantidad para que este entre!ue la obra terminada. #ransporte martimo de mercancas: ley /+odia de la ec+a-on. (esde la 0poca republicana, los juristas acudan, en caso de averas y da,os en el transporte martimo, a una ordenacin +elenstica del comercio mediterr1neo que se conoce con el nombre de le& /+odia de iactu. a responsabilidad del transportista y de los propietarios de las mercancas se e&i!a con las acciones del arrendamiento. El propietario de las cosas arrojadas por la borda para salvar la nave dispona de la "C#$% %C"#$ que ejercitaba contra el transportista, para pedir la indemni-acin que le corresponda. El transportista se vala de la "C#$% C%'()C#$, para e&i!ir que los otros due,os de mercancas contribuyesen con la respectiva cuota de indemni-acin, que deba ser proporcional a la mercanca que cada uno +aba salvado. "C#$% %'E/$. "2E/.$ (accin de la car!a me-clada). E&ista tambi0n una especial asuncin de responsabilidad por custodia (receptum res salvas fore), o declaracin e&presa de se!uro por parte de los navieros (nautae), +ospederos (caupones) o due,os de establos (stabularii).

Ley de Arrendamiento DETALLES CARACTERISTICAS

Conoce el verdadero impacto que tendr la Ley para la Re ulari!aci"n y Control de lo# Arrendamiento# de $ivienda% di&undelo entre tu# conocido# 3ara ello podr1s descar!ar el documento sobre las 3re!untas y respuestas sobre la ey de "rrendamientos de viviendas 4566

'. (E#ta Ley de Arrendamiento a&ecta a todo# lo# inmue)le#* 'o, la ey para la /e!ulari-acin y Control de los "rrendamientos de 2ivienda est1 diri!ida *nicamente a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, pensin, +abitacin o residencia.

+. (,u- de)o .acer #i quiero vender mi inmue)le alquilado* 3rimero se debe ofertar al inquilino y este tendr1 75 das para dar respuesta. .i el arrendatario acepta comprar el inmueble, este tendr1 6 a,o para buscar el financiamiento, respetando los derec+os de los inquilinos. En caso contrario, lue!o de que el inquilino rec+ace la compra el due,o tendr1 6 a,o para ofrecer a terceros.

/. (,u- e# la Superintendencia de Arrendamiento* a .uperintendencia est1 contemplada en el artculo 68 de la ey de "rrendamiento, y tendr1 como competencia coordinar las polticas inquilinaria, en todos los municipios del pas, de acuerdo con el artculo 69 de la normativa. El nuevo ente tambi0n administrar1 el fondo para la proteccin de los inquilinos y peque,os propietarios. #ambi0n re!ular1 el canon de arrendamiento y precio de venta al inquilino.

0. (,ui-ne# de)en in#cri)ir#e en la Superintendencia de Arrendamiento* .e!*n el artculo 98 de la ey de "rrendamiento, todos los arrendadores, arrendatarios, administradoras de inmuebles y las personas con necesidad de vivienda y que est0n en capacidad de pa!ar un canon de arrendamiento mensual.

1. (A la# con#tructora# 2 promotora# tam)i-n le# a&ecta la Ley de Arrendamiento* ., las constructoras deben notificar a .uperintendencia de "rrendamiento el inicio de obras y deben destinar para alquiler un : del total de viviendas que construyan, y ser1 el ;obierno quien decida quien le alquila y a que canon.

3. (El canon de arrendamiento #e puede pa ar directamente al arrendador* ., el artculo <7 establece que ambas partes podr1n acordar la formar de pa!o ya que el arrendador tiene el derec+o a recibir el pa!o oportuno por concepto del canon fijado debidamente en el contrato.

4. (El inquilino puede #u)arrendar la vivienda*

'o, en el artculo =6 de la ey se pro+be el subarrendamiento sin autori-acin escrita del arrendador.

5. (El arrendador puede &i6ar el canon de arrendamiento* 'o, se!*n la ey de "rrendamiento no se podr1n cobrar c1nones de arrendamiento que no sean fijados por la .uperintendencia 'acional de "rrendamiento de 2ivienda. > slo se podr1 actuali-ar cada < a,os (m1&imo <: anual)

7. (El canon de arrendamiento &i6ado por el E#tado% #ervir para cu)rir lo# a#to# del inmue)le* 'o, difcilmente alcan-ar1, pues se estima una rentabilidad anual slo del <:, lo que promover1 el abandono de la propiedad y la e&propiacin final de la misma.

'8. (El arrendador e#ta o)li ado a pa ar reparacione# menore# del Inmue)le arrendado* 'o, slo las reparaciones mayores, el condominio e impuesto de derec+o de frente.

''. (El canon de arrendamiento #e puede pa ar en d"lare#* 'o, la ey de "rrendamientos contempla la pro+ibicin de los contratos en dlares, as como los pa!os en cuentas en otro pas.

'+. (Si el arrendador no quiere vender el inmue)le al inquilino% tendr al una penalidad* .i, la ey de "rrendamientos obli!a a vender el inmueble al inquilino, en inmuebles con m1s de 65 a,os de construccin, que ten!an m1s de dos viviendas o +abitaciones alquiladas, sin importar el tiempo que ten!a alquilado el inmueble al inquilino. El incumplimiento de esta disposicin provocara la e&propiacin y adjudicacin al inquilino en un lapso de <5 das.

'/. (C"mo a&ecta la Ley de Arrendamiento a la# vivienda# de#ocupada#* .e!*n 3ar1!rafo ?nico del art. =, las viviendas desocupadas deber1n pa!ar una contribucin tributaria especial, pero no se establece cuanto ser1 este impuesto.

'0. (C"mo arrendador% puedo e9i ir dep"#ito* 'o, la ey de "rrendamiento elimin los depsitos en !aranta.

EL ARRENDAMIENTO EN VENEZUELA
En el Cdi!o Civil 2ene-olano, en su "rtculo 6@97, se define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obli!a a +acer !o-ar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que 0sta se obli!a a pa!ar a aqu0lla. a parte que se obli!a a +acer !o-ar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensin o alquiler. El Contrato de "rrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obli!a a la entre!a de una cosa para que su contraparte, el arrendatario, la ten!a a nombre y en lu!ar del due,o, use y !oce de ella, pa!ando al arrendador un precio por el mismo. El precio puede consistir en una suma de dinero pa!ada de una sola ve-, o bien en una cantidad peridica, que en este caso recibe el nombre de renta. %tro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o beneficio, se!*n el tipo de contrato en que consista.

Naturaleza jurdica del Arrendamiento

Confiere un ttulo de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene la cosa con 1nimo de se,or y due,o, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Caractere#

Es Ailateral. Es %neroso. Es Consensual.

%ri!ina obli!aciones principales. Es de tracto sucesivo. Es %bli!atorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derec+o real.

Cla#e# de Arrendamiento El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

Arrendamiento de co#a#: 0ste crea un vnculo personal, por virtud del cual puede e&i!ir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre 0l la obli!acin de pa!ar la merced convenida. Arrendamiento de #ervicio#: en 0ste el arrendador se obli!a a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lu!ar y tiempo convenidos mediante un pa!o. El arrendatario est1 obli!ado a retribuir los servicios.

Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obli!aciones, por terminacin de contrato o por la muerte.

Locaci"n de o)ra#: en 0ste contrato una persona se compromete con otra a reali-ar una obra o un trabajo determinado mediante el pa!o de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confeccin de un traje o la construccin de una casa.

Extincin del Arrendamiento

.on causas de e&tincin del arrendamiento:

El mutuo disenso. a e&piracin del t0rmino fijado. a voluntad unilateral de una de las partes en el caso de arrendamiento por tiempo indeterminado. a p0rdida o destruccin de la cosa. a resolucin por incumplimiento. a enajenacin de la cosa arrendada.

E&presamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por muerte del arrendador o del arrendatarioB lo que es una simple re!la supletoria destinada a impedir que se ale!ue la

cesacin del contrato por muerte de una de las partes en casos en que pudiera pretenderse que e&iste al!*n elemento Cintuitus personaeC en el contrato. 3recisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando las partes +an dispuesto lo contrario. "s, por ejemplo, si se arrienda una vivienda por la duracin de la vida del arrendatario, la muerte de 0ste pone fin al arrendamiento.

Arrendador
El arrendador es aquella persona que posee la propiedad de un bien, independientemente de que este sea mueble o inmueble, el cual lo da en arrendamiento a otra persona denominada arrendatario para que este !oce del mismo de manera pacfica por un tiempo determinado, todo con la finalidad de percibir una remuneracin econmica de forma periodica, se!*n lo que se +aya establecido en el contrato. " esta remuneracin econmica se le denomina Canon de "rrendamiento. O)li acione# del Arrendador .e!*n la naturale-a del contrato y sin necesidad de convencin especial, el arrendador queda principalmente obli!ado a:

Entre!ar al arrendador la cosa arrendada. " conservarla en estado de servir, al fin para que se la +a arrendado. " mantener al arrendador en el !oce pacfico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato

#odo esto se!*n el articulo 6.@D@ de nuestro Cdi!o Civil vene-olano. "+ora bien, cabe mencionar que el articulo 6.@D8 del ya antes mencionado cdi!o, obli!a al arrendador a entre!ar la cosa en un buen estado con las reparaciones necesarias +ec+as. (urante el tiempo del contrato el arrendador debe reali-ar todas las reparaciones necesarias que la cosa necesiteB e&cepto aquellas peque,as que por su uso corren por cuenta del arrendatario. 3or otra parte, tenemos el artculo 6.@D9 el cual establece que el arrendador esta obli!ado para con el arrendatario al saneamiento de todos los vicios y defectos que posea la cosa arrendada que impidan su uso aun cuando se desconociera de su e&istencia al momento del contrato. ;ro.i)icione# del Arrendador Como re!la principal, el Cdi!o Civil en su articulo 6.@D7 le pro+be e&presamente al arrendador variar la forma de la cosa arrendada durante el tiempo que dure el arrendamiento.

"+ora bien, la e&cepcin a esta re!la se encuentra contenida en el articulo 6.@75 del ya referido cdi!o el cual faculta al arrendador a reali-ar reparaciones en la cosa arrendada siempre que estas sean ur!entes, y no puedan ser poster!adas +asta el momento que culmine el contrato de arrendamiento, a su ve- obli!a al arrendatario a soportar la obra, aun cuando esta sea muy molesta e imposibilite el uso de una parte de la cosa. Derec.o# del Arrendador El arrendador posee diversos derec+os en cuanto al contrato de arrendamiento, pero los derec+os principales son b1sicamente dos:

6. /ecibir los canon de arrendamiento, en el tiempo pautado en el contrato 4. /ecibir la cosa arrendada al momento de finali-ar el contrato de arrendamiento en el mismo estado en que la entre!o al arrendatario.

Arrendatario
El arrendatario es aquella persona que adquiere el uso, !oce y disfrute de una cosa por un tiempo determinado, a cambio de la cancelacin peridica de un canon de arrendamiento, establecido con posterioridad en el contrato. O)li acione# y Derec.o# del Arrendatario " partir de estos artculos (6@D5 al 684D) aparece la le!islacin comprendida para re!ular los contratos de arrendamiento en cosas, casas y predios rusticos. En esas disposiciones aparecen me-clados dentro de cada articulo derec+os y obli!aciones que tiene el arrendador y el arrendatario, a+ora se va e&plicar los que aparece en estos artculos sobre derec+os y obli!aciones para el arrendatario. O)li acione# del Arrendatario CA;IT<LO II = TIT<LO $III DEL C>DI?O CI$IL #enemos como obli!aciones fundamentales las de servirse de la cosa como buen padre de familia o sea usarla de la forma determinada y la de pa!ar correspondientemente su canon o pensin. Estas 4 aparecen en el si!uiente: Art@culo '.17+A El arrendatario tiene dos obli!aciones principales: 6E. (ebe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convencin, para aqu0l que pueda presumirse, se!*n las circunstancias. 4E. (ebe pa!ar la pensin de arrendamiento en los t0rminos convenidos.

4) as otras disposiciones tambi0n establecen deberes que cumplir, como por ejemplo la de tolerar una obra que se le ten!a que +acer a la cosa de forma ur!ente durante el contrato, asi sea muy molesta debe entender que esa cosa no es suya y tiene que soportar eso. Establecido esto procedemos a mostrar el articulo:

Art@culo '.178A .i durante el contrato es preciso +acer en la cosa arrendada al!una reparacin ur!ente que no pueda diferirse +asta la conclusin del arrendamiento, tiene el arrendatario la obli!acin de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa.

<) (ebe usar la cosa para lo que fue destinada asi como se menciono en aquel articulo anterior, porque sino el arrendador tendr1 el derec+o de accionar en su contra para resolver el contrato. 3or lo tanto si se trata de una oficina entonces asi ser1 como se tiene que usar y jamas podr1 cambi1rsele la utilidad (academia de yo!a) es imposible +acer asi dentro del contrato de arrendamiento con destino de oficina:

Art@culo '.17/A .i el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aqu0l a que se la +a destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, 0ste puede, se!*n las circunstancias, +acer resolver el contrato.

=) El arrendatario tiene la obli!acin de devolver la cosa tal como se la entre!aron es decir en buenas condiciones, ya que asi fue como se presumio que la recibi al i!ual que todos los arrendatarios se les presume eso. 3or tanto, si le +a causado un da,o a la cosa deber1 repararlo inmediatamente porque sino conlleva su consecuencia. 'o se puede disfrutar de una cosa asi tan f1cil como danarla y no responder por ello. Esto se ve en los si!uientes:

Art@culo '.170A El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibi de conformidad con ladescripcin +ec+a por 0l y el arrendador, e&cepto lo que +aya perecido o se+aya deteriorado por vetuste- o por fuer-a mayor. Art@culo '.171A .i no se +a +ec+o la descripcin se presume que el arrendatario +a recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condicin, salvo prueba en contrario.

@) (ebera informarle en lo mas pronto al due,o de la cosa y al arrendador con la misma ur!encia acerca de danos o emer!encias que necesite la cosa, debe avisarles cuando sea al!o novedoso. Claramente esta aqu:

Art@culo '.173A El arrendatario est1 obli!ado a poner en conocimiento del propietario, en el m1s breve t0rmino posible, toda usurpacin o novedad da,osa que otra persona +aya +ec+o o manifiestamente quiera +acer en la cosa arrendada. #ambi0n est1 obli!ado a poner en conocimiento del due,o, con la misma ur!encia, la necesidad de todas las reparaciones que debe +acer el arrendador.

8) Esta obli!ado a retirarse del lu!ar si asi estaba estipulado en el contrato, porque e&isten contratos que duran toda la vida si se quiere y otros que estipulan que al lle!ar un nuevo adquirente, el arrendatario debe retirarse sin reclamar indemni-acin ni nada. Eso es totalmente le!al. 3odemos observar como es eso es el:

Art@culo '.383A .i en el contrato se +ubiese estipulado que en el caso de enajenacin pueda el nuevo adquirente despedir al arrendatario antes de cumplirse el t0rmino del arrendamiento, no se deber1 nin!una indemni-acin, a no ser que se +ubiese pactado lo contrario.

9) a si!uiente obli!acin a desarrollar implica una multa o consecuencia por +aber faltado en el ejercicio de sus deberes y el sujeto que acciona en este caso ser1 el arrendadorB si se resuelve un contrato y es a causa de que el arrendatario no cumplio en sus deberes, este tendr1 que pa!ar por todos los meses que +icieran falta +asta que lle!a el nuevo adquirente. 3odr1n pasar todos los que sean y el arrendatario se!uir1 debiendo el canon como si lo estuviera usando el:

Art@culo '.3'3A .i se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene 0ste obli!acin de pa!ar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie +asta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la e&piracin natural del contrato, si este tiempo no e&cede de aqu0l, adem1s de los da,os y perjuicios que se +ayan irro!ado al propietario.

D) Como ultima obli!acin relevante conse!uida en estas disposiciones encontramos la que re!ula los predios rusticos, donde se ve que el arrendatario tiene que conservar las cosas naturales que alli se encuentren asi como arboles, bosques, las cosec+as de los mismos, etc. "l mismo tiempo establece que se tiene que limitar al uso de ellos *nicamente para el cultivo, no puede cortar nada ni vender nada, sino *nicamente lo que +aya podido reco!er como frutosF

Art@culo '.3+8A El arrendatario est1 particularmente obli!ado a la conservacin de los 1rboles y bosques si no se +ubiere estipulado otra cosa. 'o +abiendo estipulacin, debe limitarse el arrendatario a usar del bosque para los fines que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundoB pero no puede cortarlo para la venta de madera, le,a o carbn. Derec.o# del Arrendatario CA;IT<LO II = TIT<LO $III DEL C>DI?O CI$IL

6) Comen-ando por los derec+os del arrendatario tenemos como principales los de durar en el arrendamiento +asta toda la vida si se tratase de una casa con el objeto de ser +abitada, all no +ay limite para la terminacin del contrato. Como lo establece el mismo articulo:

Art@culo '.158A os inmuebles no pueden arrendarse por m1s de quince a,os. os arrendamientos celebrados por m1s de aquel tiempo se limitan a los quince a,os. #oda estipulacin contraria es de nin!*n efecto. .i se trata del arrendamiento de una casa para +abitarla, puede estipularse que dure +asta por toda la vida del arrendatario.

4) El arrendatario tendr1 derec+o de subarrendar y ceder dentro de su fundo si acaso no +ubiera convenio en contrario, esto es e&celente porque al!unas veces +ay personas que no utili-an ciertos espacios de un lu!ar y con este derec+o se puede aprovec+ar para meter dentro de ese espacio a otras personas, tomando esa conducta de arrendador para con los subarrendatarios, ya que all la obli!acin pasa a ser doble es decir +abr1 4 distintas dentro de un solo fundo. Establecido en:

Art@culo '.15/A El arrendatario tiene derec+o de subarrendar y ceder, si no +ay convenio e&preso en contrario. > tambi0n en el: Art@culo '.150A El subarrendatario no queda obli!ado para con el arrendador, sino +asta el monto del precio convenido en el subarrendamiento de que sea deudor al tiempo de la introduccin de la demanda, y no puede oponer pa!os +ec+os con anticipacin.

<) #iene derec+o a que se le entre!ue la cosa en buenas condiciones, o sea que la cosa ser1 reparada tanto sea necesario por el arrendador a efectos de otor!arle un !oce pleno mientras este en uso de la cosa. Esto es presentado por:

Art@culo '.153A El arrendador est1 obli!ado a entre!ar la cosa en buen estado y +ec+as las reparaciones necesarias. (urante el tiempo del contrato debe +acer todas las reparaciones que la cosa necesite, e&cepto las peque,as reparaciones que, se!*n el uso, son de car!o delos arrendatarios. > por supuesto eso se +ace antes de comen-ar el contrato, porque si esta durante el mismo y se presenta una ur!encia, se deber1 reparar tambi0n obviamente, y si se dura en ello mas de 45 dias, el arrendatario puede accionar, puede pedir la disminucin del precio al arrendamiento o en tal caso pedir la resolucin. .e encuentra en el articulo si!uiente:

Art@culo '.178A .i durante el contrato es preciso +acer en la cosa arrendada al!una reparacin ur!ente que no pueda diferirse +asta la conclusin del arrendamiento, tiene el arrendatario la obli!acin de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. .i la reparacin dura m1s de veinte das, debe disminuirse el precio de arrendamiento, en proporcin del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. .i la obra es de tal naturale-a que impida el uso que el arrendatario +ace de la cosa, puede aqu0l, se!*n las circunstancias, +acer resolver el contrato.

=) > si la cosa se destruye en parte, y el arrendatario no tuviese culpa de eso va tener oportunidad de pedir la resolucin del contrato o la disminucin del precio. Como se ve en esta disposicin:

Art@culo '.155A .i durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. .i se destruye slo en parte, el arrendatario puede, se!*n las circunstancias, pedir la resolucin del contrato o disminucin del precio.

@) "l arrendatario se le dejara la forma de la cosa con la cual comen- el contrato, no ser1 modificada si este no lo desea porque estar1 en su poder de no permitirlo, como lo vemos ilustrado:

Art@culo '.157A El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada.

8) > si fuere perturbado en su !oce a consecuencia de la propiedad, recibir1 una indemni-acin en el precio, ya que no proviene de terceros ni de su alquiler, sino de la misma cosa por lo tanto merece ser indemni-ado en el canon:

Art@culo '.17'A El arrendador no responde de la perturbacin que un tercero causare de mero +ec+o en el uso de la cosa arrendada sin pretender derec+o en ellaB pero el arrendatario tendr1 accin directa contra el perturbador. .i, por el contrario, el arrendatario fuere perturbado en su !oce a consecuencia de una accin relativa a la propiedad de la cosa, tendr1 derec+o a una indemni-acin proporcional en el precio del arrendamiento, siempre que la molestia y el impedimento se +ayan denunciado al arrendador.

9) > va ser preferido para se!uir renovando el contrato, por encima de otros que deseen arrendar el lu!ar o finca, siempre y cuando +aya cumplido con sus pa!os y se +aya portado bien y si duro mas de @ anos en lealtad con el sujeto. Establecido por:

Art@culo '.3'5A .i el contrato de arrendamiento +ubiere durado por m1s de cinco a,os, el inquilino tiene un derec+o preferente sobre otras personas que pretendan arrendar la finca. En este caso, puede continuar el arrendamiento en las mismas condiciones que el tercero +ubiere estipulado. 'o !o-an de este derec+o sino los arrendatarios que no estuvieren incurso en incumplimiento de sus obli!aciones contractuales, y deber1n +acer uso de 0l dentro de los oc+o das inmediatos a la notificacin que se les +a!a.

D) Como ultimo derec+o que +emos estipulado en el cdi!o civil para el arrendatario fue aquel donde podr1 quedarse con las utilidades del !anado y animales que no pertene-can a nadie, ellos se los pueden quedar como propiedad siempre que este dentro de su fundo y no sea de nadie, y asi sus beneficios que podra producir:

Art@culo '.3++A Cuando se arrienda un predio con !anados y bestias y no +ay acerca de ellos estipulacin contraria, pertenecen al arrendatario todas las utilidades de dic+os !anados o bestias y los animales mismos con la obli!acin de dejar en el predio, al fin del arrendamiento i!ual n*mero de cabe-as de las mismas edades y calidades. >a +emos visuali-ado los derec+os. " continuacin se des!losan los deberes o mejor dic+o, obli!aciones que tiene el arrendatario dentro de su contrato. 3odemos encontarlas dentro de los mismos artculos ya mencionados al principio porque est1n todos me-clados.

Le E!"ecial
E9clu#ion de la Ley a lo# Bine# de la Terminaci"n Arrendaticia 3rescribe el artculo @ del (ecreto ey su e&clusin slo a los efectos de la terminacin de la relacin arrendaticia, el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupacin sea consecuencia de una relacin laboral (bastaba con esta e&presin) o de una relacin de subordinacin e&istenteB no as a los efectos de la fijacin de la renta m1&ima mensual de los inmuebles sujetos a re!ulacin, cuando el valor rental forme parte del sueldo o salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la ey %r!1nica del #rabajo. En las relaciones laborales el uso del inmueble dado por el patrono al trabajador puede formar parte del salario. En ese supuesto, la relacin jurdica sur!ida por el uso del inmueble no se re!ir1 por este (ecreto ey, sino por la le!islacin del trabajo a los efectos de la entre!a del inmueble. .in embar!o, a veces puede +aber entre el patrono y el trabajador un contrato de arrendamiento independiente de la relacin laboral y en este supuesto si se aplicara el (ecreto ey de "rrendamientos $nmobiliarios en cuanto a la terminacin de la relacin arrendaticia. ;ro.i)ici"n de Alquiler de $ivienda# Como en la ley anterior, se declara ilcito el arrendamiento o subarrendamiento de viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mnimas de sanidad y +abitabilidad. .e,ala el (ecreto- ey que est1n comprendidas especialmente las viviendas com*nmente llamadas ranc+os que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. 3or eso nadie estar1 obli!ado a pa!ar arrendamiento por esas viviendas. Esa disposicin +a sido letra muerta, porque se mantiene el comercio ilcito de alquiler de esas viviendas. Es una realidad social m1s que jurdica. Condicione# y ?arant@a#

6. .e incorpora una disposicin e&presa que obli!a a los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento de mantenerlo y conservarlo en buen estado. 3ara ello deber1n contratar con personas especiali-adas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacar!as, incineradores, ductos de basura, tanques de a!ua, equipos +idroneum1ticos y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y e&i!encias sanitarias del inmueble. 4. Como en la le!islacin anterior, el arrendatario o subarrendatario no est1 obli!ado a pa!ar alquileres superiores a los le!almente fijados, ni primas por la cesin, traspaso o arriendo, o venta de punto, as como aceptar como condicin para la celebracin del arrendamiento la compra de bienes muebles que se encuentren ubicados dentro del 1rea que se pretende arrendar. <. .e establece una cl1usula nueva referida a que en los contratos a tiempo determinado que versen sobre inmuebles e&entos de re!ulacin y en los que no se

+aya pactado cl1usula de valor a los fines de la actuali-acin peridica del canon de arrendamiento mensual, 0ste se ajustar1 cada ve- que +aya transcurrido un (6) a,o de la relacin arrendaticia, de acuerdo al Gndice ;eneral de 3recios al Consumidor establecido por el Aanco Central de 2ene-uela, acumulado para ese mismo perodo, si las partes no +ubieren lle!ado a un acuerdo sobre el monto del mismo (art. 6=).

=. .e mantiene la sancin de declarar nulo el subarrendamiento reali-ado sin la autori-acin e&presa y escrita del arrendador, y de considerar los ofrecimientos de inmuebles de arrendamiento como ofertas p*blicas. @. Como antes, quedan pro+ibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier otro medio de publicidad de e&i!ir al arrendatario no tener ni,os, la de ser e&tranjero o discriminacin relativa a ra-a, se&o, credo o condicin social. .in embar!o, en la publicidad relativa a urbani-aciones o edificios dise,ados para el descanso de personas de avan-ada edad podr1, a+ora, se,alarse esa circunstancia. 8. En el arrendamiento de casas de vecindad o de +abitaciones en casas particulares no se podr1 e&i!ir m1s de un 4@: del alquiler m1&imo fijado en cada caso, por concepto de pa!os de limpie-a del inmueble, aseo domiciliario, a!ua, !as o alumbrado el0ctrico ni por cualquier otro servicio similar. "simismo, en las edificaciones sujetas a re!ulacin que constan en unidades independientes, no sometidas al r0!imen de propiedad +ori-ontal, se limita el pa!o de aseo, conservacin, a!ua, ener!a el0ctrica y cualquier otro servicio similar, a un m1&imo de un 4@: del monto del canon de arrendamiento. 9. .e mantiene la disposicin que obli!a al nuevo propietario a respetar la relacin arrendaticia en los mismos t0rminos pactados con el propietario anterior. D. Como en la le!islacin dero!ada, no se podr1 e&i!ir al mismo tiempo al arrendatario !arantas reales y personales. .e aument el depsito a un m1&imo de cuatro (=) meses de alquiler, m1s los intereses que se !eneren conforme al artculo 4< del (ecreto- ey, debi0ndose colocar el dinero en un banco. .i no lo +ace deber1 el arrendador pa!ar intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (8) principales entes financieros durante la relacin arrendaticia. El depsito y los intereses deber1 devolverlo al arrendatario ( si est1 solvente con todas las obli!aciones) dentro de los sesenta (85) das calendario si!uientes a la terminacin de la relacin arrendaticia, entendiendo nosotros que deber1 ser una ve- entre!ado el inmueble. a ley limita los intereses de mora por el atraso en el pa!o de los c1nones de arrendamiento a un m1&imo de la tasa pasiva promedio de las seis (8) principales entidades financieras conforme a la informacin que suministre el Aanco Central de 2ene-uela. 7. En cuanto a las cl1usulas penales que el (ecreto- ey define (art. D, literal c ) como la sancin prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cl1usulas del contrato, consideramos que slo se permite en el caso del artculo 4D que dispone lo si!uiente:

as partes podr1n establecer cl1usulas penales por el incumplimiento de la obli!acin asumida por el arrendatario, referida a la entre!a del inmueble al vencimiento del pla-o. " pesar del t0rmino cl1usula penal es una indemni-acin de car1cter civil que debe tomar en cuenta el car1cter de orden p*blico de las disposiciones de este (ecreto- ey de "rrendamientos $nmobiliarios y las pro+ibiciones y sanciones de las normas consa!radas en la Constitucin de la /ep*blica Aolivariana de 2ene-uela y en la ey de 3roteccin al Consumidor y al )suario, sobre la )sura. Cualquier e&ceso, el jue- podr1 reducir el monto en una cl1usula por la demora en la entre!a del inmueble al vencimiento del pla-o y que por ra-ones de justicia no deber1 e&ceder al equivalente del canon de arrendamiento fijado oficialmente y en los casos de inmuebles no sometidos a re!ulacin, tampoco deber1 e&ceder del equivalente al canon de arrendamiento convenido por las partes.

Re#ulacin de lo! $%none! de Arrendamiento

a fijacin de c1nones de arrendamiento en 2ene-uela se +i-o en un (ecreto (7 de septiembre de 67<7) sobre re!ulacin de los precios de artculos de primera necesidad. a ey de /e!ulacin de "lquileres del 6E de a!osto de 6785 ampli el objetivo y contenido de la ey de $nquilinato de 67@@, pero se le dio un nombre inapropiado, pues esa ley no solamente re!ul los c1nones de arrendamiento, sino que incorpor al te&to una serie de disposiciones dispersas que re!an las relaciones arrendaticias. a ley de 6785 estableci que estaban e&entos de re!ulacin los c1nones de arrendamiento correspondientes a los inmuebles pertenecientes a la 'acin, los Estados, las Hunicipalidades o los $nstitutos %ficiales que determinara e&presamente el Ejecutivo (art. 4) y las viviendas unifamiliares cuyo valor, determinado por los or!anismos re!uladores, no e&cedieran de doscientos veinticinco mil bolvares (As. 44@.555.55). a re!ulacin la +aca la (ireccin de $nquilinato del Hinisterio de Iomento para los inmuebles situados en el (istrito Iederal y el (istrito .ucre del Estado Hiranda, o en aquellos lu!ares donde as lo dispusiera el Ejecutivo 'acional, y en las dem1s ciudades y poblaciones continuaran conociendo los Concejos Hunicipales. Con el nuevo (ecreto- ey de "rrendamientos $nmobiliarios la *nica materia de arrendamiento que se tramita en va administrativa es la fijacin de los c1nones de arrendamientos. El artculo 47 e&presa lo si!uiente: a fijacin de los c1nones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a re!ulacin de conformidad con el presente (ecreto- ey, estar1 basada en los si!uientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en )nidades #ributarias. a) Con un valor +asta de =.455 )nidades #ributarias 8: anual. b) Con un valor entre =.456 y D.=55 )nidades #ributarias 9: anual. c) Con un valor entre D.=56 y 64.@55 )nidades #ributarias D: anual. d) Con un valor superior a 64.@56 )nidades #ributarias 7: anual. 3ar1!rafo ?nico: El Ejecutivo 'acional podr1 modificar los porcentajes de rentabilidad, establecidos en este artculo, cuando as lo determinen ra-ones de inter0s p*blico o social.

Con relacin a la ley dero!ada variaron los porcentajes y en el presente el valor del inmueble se determina por )nidades #ributarias. "ntes la revisin de los c1nones de arrendamiento se +aca cada tres (<) a,os, +oy se puede solicitar cuando +ubieren transcurrido dos (4) a,os despu0s de efectuada y notificada la re!ulacin. .e mantiene tambi0n como causal para solicitar nueva re!ulacin el cambio total o parcialmente, del uso o destino para el cual fue arrendado el inmuebleB pero se incorpora un nuevo supuesto: cuando el propietario o arrendador +aya ejecutado en el inmueble, dentro del pla-o de dos (4) a,os, mejoras cuyo costo e&cedan del veinte por ciento (45:) del valor del inmueble. "+ora, el valor m1&imo de los muebles y otros accesorios que se encuentren junto con la vivienda no podr1 e&ceder para el alquiler del dos por ciento mensual (4:), calculados sobre el valor por unidad de los mismos (antes 6:) y en nin!*n caso podr1 e&ceder del treinta por ciento (<5:) del monto del canon fijado al inmueble (antes 6@:) por los arrendamientos de esos muebles (art. <6). Terminacion de la Relacion Arrendataria os contratos de arrendamientos son por tiempo determinado o indeterminado, y pueden +acerse por escrito o en forma verbal. 3or la redaccin del artculo <= del (ecreto- ey da la impresin de que los contratos por tiempo determinado no se pueden celebrar verbalmente. (arle esa interpretacin no es correcto, ya que un contrato por tiempo determinado se puede efectuar verbalmenteB es cuestin de pruebas. En los contratos por tiempo determinado, en la misma convencin las partes fijan el tiempo de duracin de los mismos, lo que no se +ace en los contratos por tiempo indeterminado. )na de las !randes diferencias procesales con el (ecreto e!islativo .obre (esalojo de 2iviendas, la encontramos en que a+ora el desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en va judicial en procedimiento breve, independientemente de su cuanta (art. <<). Cau#a# del De#alo6o del Inmue)le Como dijimos, la accin se intenta en el tribunal civil competente, independientemente de su cuanta en procedimiento breve. "umentan las causales para demandar el desalojo en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. El actor tendr1 la car!a de la prueba de los +ec+os ale!ados como causal para solicitar la desocupacin del inmueble. Establece el artculo <= las si!uientes causales de desocupacin: a) Jue el arrendatario +aya dejado de pa!ar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (4) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que ten!a el propietario de ocupar el inmueble, o al!uno de sus parientes consan!uneos dentro del se!undo !rado (padre, +ijo, +ermano, abuelo, nieto) o el +ijo adoptivo (nuevo). Cuando el arrendador no es el propietario no procede esta causal.

c) Jue el inmueble vaya a ser objeto de demolicin o reparaciones que ameriten la desocupacin. d) Jue el arrendatario +aya destinado el inmueble a usos des+onestos, indebidos o en contravencin a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien +a!a sus veces, o por el +ec+o de que el arrendatario +aya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pact en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Jue el arrendatario +aya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autori-adas por el arrendador. f) Jue el arrendatario +aya incurrido en la violacin o incumplimiento del /e!lamento $nterno. En el r0!imen de propiedad +ori-ontal, el respectivo documento de condominio y su re!lamento se consideran /e!lamento $nterno. !) Jue el arrendatario +aya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. +) El 3ar1!rafo .e!undo del artculo <= se,ala: Jueda a salvo el ejercicio de las acciones que correspondan por otras causales distintas a las previstas en ese artculoB si!nificando esto que las partes contratantes pueden prever otras causales distintas, pero consideramos que no pueden ser contrarias al orden p*blico o si!nifiquen una renuncia de los derec+os del arrendatario. /ecordemos que el artculo 9 del (ecreto- ey consa!ra que: os derec+os que el presente (ecreto- ey establece para beneficiar o prote!er a los arrendatarios son irrenunciables. .er1 nula toda accin, acuerdo o estipulacin que implique renuncia, disminucin o menoscabo de estos derec+os.

$ontrato! "or Tiem"o Determinado

as partes son libres para convenir en estos contratos las causales de terminacin de los mismos, salvo los se,alados anteriormente sobre el orden p*blico. .u terminacin se da normalmente lle!ado el da del vencimiento del pla-o estipulado. 3or la le!islacin dero!ada, el arrendatario con treinta das de anticipacin si estaba solvente con sus obli!aciones, poda solicitar por va administrativa el derec+o de preferencia para mantenerse como arrendatario. Este procedimiento administrativo duraba a,os en la pr1ctica, +i-o que !ran cantidad de propietarios prefirieran mantener sus inmuebles desocupados. El nuevo (ecreto- ey contempla la fi!ura denominada prrro!a le!al (art. <D al =6). .e concede en beneficio e&clusivo del arrendatario. .e tom en cuenta una realidad social: el inquilino !eneralmente no le es f1cil conse!uir otra vivienda o local para mudarse en un tiempo perentorio. 'os parece de equidad esa prrro!a, pues busca un equilibrio entre los derec+os del arrendador y del arrendatarioB pero se e&i!e que al vencimiento del t0rmino contractual el arrendatario est0 solvente con sus obli!aciones contractuales o le!ales. #e&tualmente el artculo =5 dice as:

.i al vencimiento del t0rmino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obli!aciones contractuales o le!ales, no tendr1 derec+o a !o-ar del beneficio de la prrro!a le!al. El incumplimiento no est1 referido simplemente a la morosidad en el pa!o de los c1nones de arrendamientoB puede ser con otras obli!aciones. .in embar!o, en definitiva el incumplimiento tendr1 que calificarlo el tribunal competente que cono-ca del caso y no en forma unilateral el arrendador. Cuando estuviere en curso la prrro!a le!al no se admitir1n demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del t0rmino, a menos que sean interpuestas por el incumplimiento de obli!aciones le!ales y contractuales.