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Versão 2.0
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36% 334,4 Bi
Fonte: IPDM (2008)
20, 0%
300, 0Bi
17,7%
16,3% 235,0 Bi
1.262
18, 0%
192,0 Bi
250, 0Bi
155,0 Bi
200, 0Bi 16, 0%
231
50, 0Bi
19,3% 18,7%
13,8% 15,8% 15,1% 16,0%
13,1%
11,0%
9,2% 10,0% 9,6% Vendas do Varejo* –
Inflação Sob Controle 13,3% 9,3% 9,1%
6,2% Participação de SC no Mercado
4,8%
IPCA - Índice de Preço do Consum.
IGP-DI - Índice de Preço Geral Canadá 65,5%
12,1% EUA 51,3%
9,3% 9,1% -3,7%
7,9% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 México 50,0%
5,7% Varejo Shopping Centers Multiplan
3,1% França 28,0%
7,7% 7,6%
5,9% Fonte: IBGE e ABRASCE
1,2% 4,5%
3,8% Brasil 18,3%
Fonte: ICSC de 2006 e 2007; ABRASCE de 2008
2003 2004 2005 2006 2007 2008 * Não considera Combustíveis e lubrificantes;
Fonte: IBGE/FGV Materiais de construção, ferramentas, etc...; GLP.
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Sul 152
Sudeste São Paulo 159 Belo Horizonte 112
Vantagens do Setor
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EUA Brasil
. Mercado consolidado . Escassez de shopping centers
. Baixo crescimento de receita . Alto crescimento de receita, indexado a inflação
X
. Estrutura de companhia
. Estrutura de fundos de investimentos
imobiliários . Impulsionado pelo o mercado imobiliário e
varejo
. Impulsionado pelo o mercado imobiliário
. Pequenos lojistas com baixo poder de barganha
. Grandes lojistas com alto poder de barganha
. Recebimento de cessão de direitos
. Pagamento de TI (Indução de lojistas)
. Foco em crescimento
. Foco em dividendos
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345.180 m²
Crescimento Histórico de ABL Total da Multiplan
289.946 m²
177.195 m²
140.034 m²
115.160 m²
18.974 m² Crescimento de 26x com CAGR de 12% em quase 30
anos,
desenvolvendo 10 shopping centers e 36 expansões
Aquisições
Parceiros
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* Considerando os projetos em construção em 2009
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Estrutura Acionária
147.799.441 Ações Parceria com Ontario Teachers’ Pension Plan (OTPP)
Free Float *
25,01%
Ontario ON
26,67% A Ontario Teachers‟ Pension Plan é o fundo de
Teachers'
Pension Plan * PN pensão de 284 mil professores canadenses,
MTP & Peres
40,53%
34,70% 8,02% com ativos avaliados em U$87,4 bilhões (em
31 de dezembro 2008). Em 1999, a OTPP
adquiriu a Cadillac Fairview, que se tornou
parceira da Multiplan em junho de 2006.
* 0,2% das ações estão na tesouraria
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Fonte: Ontario Teachers‟ Pension Plan e Cadillac Fairview
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Efeito Multiplan
BH Shopping (MG) RibeirãoShopping (SP) ShoppingAnáliaFranco (SP)
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# Ranking
1Multiplan7for/ 60 Multiplan Stores /
Melhores Lojistas Alto Poder de Atração
Tenant Tenant Total Stores (1)
#1 7 / 60
#1 4/4
#1 4/4
#1 #1 6 / 11 6 / 11
#1 6 / 84 11
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98,0%
Controle da
Participação majoritária permite a
gestão dos
Shopping
Multiplan implementar ferramentas e
Centers técnicas de gestão moderna.
Prêmio - Melhor Shopping Fashion Week, um sucesso Centro Médico integrado
Center de São Paulo criado pela Multiplan ao shopping
Quem Somos
Shopping Centers de Qualidade Liderança no Setor
Receita de Aluguel/m² 2008 (R$/m² ) (R$ milhões) – 2008
-30
BRMalls Multiplan Iguatemi Receita Bruta FFO ajustado Lucro ajustado
Participação
1 média Shoppings com
2 50% ou
2008 mais de participação MorumbiShopping – Shopping SantaÚrsula –
em 2008 Multi-Uso Aquisição
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Fonte: Relatório da empresa
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¹ De acordo com avaliação da empresa Jones Lang LaSalle feita em novembro de 2008, considerando
presentes e futuras expansões
² Pesquisas da Veja SP, IPDM, DataFolha e Tribuna & Recall entre 2005 e 2008 em cada cidade. O New
Em operação Em desenvolvimento / aprovação York City Center é considerado como parte do BarraShopping
³ Participação durante a construção
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Expansões e Revitalizações
Média Anual da Taxa de Ocupação Reinvestindo no Portfólio
Shopping BarraShoppingSul e
92% AnáliaFranco Shopping Santa Úrsula
90,7%
90%
ParkShopping
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Potencial de Crescimento
Novos Shopping Centers Expansões Oportunidade de melhorar o mix
(Escassez de shoppings – ABL/’000 Hab.) (Alta taxa de ocupação - %ABL MTE) Maior poder de atração
98,2%
97,4% Crescimento do fluxo de pessoas
Fonte: ABRASCE em 2008
Expansões A.FRANCO
Futuro potencial para expansões 5,7%
19%
Retorno (TIR)
Projetos multi-uso
FAPES
Novos clientes e lojistas Novos shoppings MTE 2,6%
Aquisições
68,2% SISTEL
16% de
Shoppings de
Aquisições de Terceiros minoritários
terceiros
2,4%
USIMINAS
(Mercado Fragmentado - % ABL própria)
13% Outros 2,0%
Savoy
Baixo Médio Alto 8,5%
5,5% BRMalls
Risco Sem novos custos de sede para a
Multiplan
5,2% empresa
75,8% Sonae Forma mais rápida de crescimento
4,0% Iguatemi Maior controle de mudança de mix,
Acesso a novos mercados
2,6% Aliansce revitalizações e expansões
2,6% Consolidação e escala
Brascan/Malzoni Baixo risco
2,1%
2,3% Others
Fonte: ABRASCE, BNDES e empresas (2008) Possíveis sinergias com o portfólio Processo de decisão mais rápido
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Investimentos
Estratégia de Crescimento
( ’000 m²) Shopping Centers/Expansões
+10,2%
364 m²
ABL Própria 25 m² 5 expansões em desenvolvimento + 39.810 m²
Milhares
Shoppings em Desenvolvimento
Shopping em Construção – Shopping Vila Olímpia (SP)
Localizado no coração de Vila Detalhes do Projeto (MTE %)
Olímpia, uma vizinhança que se
tornou sinônimo de modernidade e Lançamento Jul/07
empreendedorismo na cidade de São Inauguração Nov/09
Paulo, o Shopping Vila Olímpia
promete transformar a região ainda Participação * 42,0%
mais. A arquitetura do projeto é ABL (m²) 29.586 m²
inspirada nas estéticas das fábricas
que ocuparam a região no começo do Cessão de Direitos R$ 21,6 M
século 20. CAPEX R$ 89,9 M
Expansões
Expansões em Construção Expansões Aprovadas
ABL Própria
(’000) SAF Expansão RBS Expansão BHS Expansão PKS Expansão
+ 16,9%
30 m² 386 m²
26 m²
330 m²
3 Crescimento de
consumidores na
Desenvolvimento região e da
de novos projetos demanda por novas
comerciais expansões
4 1 2 5
4
5
New York
Barra da Tijuca, Rio de Janeiro City Center
Terreno
adquirido ABL 22.068 m²
Área 36.748 m² Valorização da área e
novas oportunidades Vendas (2008) R$ 141 milhões
Preço R$ 100 milhões para investimentos Fluxo de Pessoas 8 milhões
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Cristal Tower : perspectiva aérea Ponte conectando Cristal Tower e Jundiaí 100% Comercial 45.000 m²
BarraShoppingSul
Maceió 50% Res., Com., Hotel 200.000 m²*
Detalhes do projeto: A serem MorumbiShopping 100% Comercial 21.554 m²
vendidas
Abertura 2º semestre de 2011 31% ParkShoppingBarigüi 84% Apart-Hotel 843 m²
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Abertura de Receita*
Imobiliário & Outros
Cresce com a demanda por 0,6%
Projetos perto de shoppings Receita de Estacionamento
(Multi-uso)
Aumento com o
14,9% fluxo de pessoas
Aluguel 65,2%
3 tipos de receita
83,2%
Mínimo
Aumenta de acordo com os contratos
Indexados ao IGPD-DI
Abertura de Despesas*
Abertura das despesas operacionais
Outras receitas
Depreciações e Despesas Operacionais
(despesas) operaiconais
amortizações 10,1% -0,3% Sede Despesa de sede e alguns desenvolvimentos
Despesa / receita
Todas as despesas relacionadas a shoppings, como
financeira -1,1% Sede 26,6% Shopping center
corretagem, lojas vagas e auditoria
Taxas
3,7%
Participação dos acionistas IR e contribuição 25% IR, 9% contribuição
34,3% minoritários social social
Imposto de renda e contribuição Taxas diferidas Taxas relacionadas a aquisição reversa do Bertolino
social diferidos
Participação de acionistas Quantidade paga para acionistas minoritários nas
Imposto de renda e contribuição minoritários empresas consolidadas
social
62,0%
Com base neste EXEMPLO, vemos no terceiro ano o crescimento mais forte (10%+2%+8%+10% = 30% + IGP-DI) e no quinto um
mais brando (10% + IGP-DI). Tentamos na renovação manter este tipo de contrato com dois crescimentos reais de 10%. A retribuição,
com base nestes dados, seria em torno de 5 anos após a abertura. No nosso earnings fornecemos um detalhamento de outros projetos,
que pode servir de base.
DISCLAIMER: Estas são premissas que podem variar significativamente de um Shopping Center para outro, portanto
podem ter números substancialmente diferentes dos mostrados acima. A empresa usa isto como um exemplo de um
projeto de “greenfield”, mas não o considera como um guidance ou meta.
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Destaques Operacionais*
Vendas Totais Receita de Locação
(R$ ’000) (R$ ’000)
+ 18,7% 5.069.694 + 23,3% 295.252
+263,8%
+84,3%
4.272.289 239.394
193.079
3.581.348
3.112.137
91.740
2.751.338 81.160
2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2008
12,5%
10,3%
9,1% 10,6% 11,4%
5,9% 7,9%
Vendas do IPCA SSS/m² SAS/m² Vendas Efeito do Ajuste SSR/m² SAR/m² Aluguel
Varejo do IGP-DI*
Destaques Financeiros
Receita Líquida Ebitda Ajustado
(R$ ’000) (R$ ’000)
+ 22% 411.231 + 18%
+257% 250.621
+354%
336.393
212.163
252.970
143.804
138.110
115.240 75.040
55.200
2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2008
119.378 101.867
33.700 23.790
23.850 13.460
2004 2005 2006 2007 2008 2004 2005 2006 2007 2008
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Conclusão do Bookbuilding: 10 de Junho de 2009
Outros
1% Tipo: Simples, não conversíveis em ações, da espécie
Pré- TJLP quirografária
Fixado 4% Não-
CDI Bancos Valor: R$100 milhões
25% 12%
35%
Remuneração: 117% do CDI
Empréstimos e financiamentos
51,8
40,4 Obrigações por aquisição de bens 259.341
230.074
33,1
24,9 24,9 177.125
20,6 19,0 19,0 18,7
13,4 13,4
5,0
Destaques
Indicadores (R$ '000)
Financeiros (MTE %) 2008 2007 Var. % 1T09 1T08 Var. %
Receita Bruta 452.914 368.792 ▲22,8% 118.074 89.339 ▲32,2%
Receita Líquida 411.231 336.393 ▲22,2% 108.102 80.892 ▲33,6%
Despesas de Sede (83.051) (54.951) ▲51,1% 18.761 11.712 ▲60,2%
Receita de Locação 295.252 239.394 ▲23,3% 79.389 60.564 ▲31,1%
Receita de Locação/m² 1.139 R$/m² 1.021 R$/m² ▲11,5% 251 R$/m² 249 R$/m² ▲0,7%
EBITDA Ajustado 250.621 212.163 ▲18,1% 59.947 50.910 ▲17,8%
Margem EBITDA Ajustado 60,94% 63,07% ▼2 p.b 55,45% 62,94% ▼748,1 p.b
AFFO 240.599 200.174 ▲20,2% 53.835 57.685 ▼6,7%
AFFO/m² 928 R$/m² 854 R$/m² ▲8,7% 170 R$/m² 237 R$/m² ▼28,3%
Performance 100% 2008 2007 Var. % 1T09 1T08 Var. %
ABL Total Ajustada (média) 405.103 m² 376.827 m² ▲7,5% 470.488 m² 377.981 m² ▲24,5%
ABL Própria Ajustada (média) 259.127 m² 234.358 m² ▲10,6% 316.378 m² 242.963 m² ▲30,2%
Receita de Locação 465.197 382.790 ▲21,5% 133.022 96.407 ▲38,0%
Receita de Locação /m² 1.148 R$/m² 1.016 R$/m² ▲13,0% 283 R$/m² 255 R$/m² ▲10,9%
Vendas Totais 5.071.404 4.272.289 ▲18,7% 1.261.212 1.045.791 ▲20,6%
Vendas Totais/m² 12.519 R$/m² 11.338 R$/m² ▲10,4% 2.681 R$/m² 2.767 R$/m² ▼3,1%
Vendas nas Mesmas Lojas/m² 13.030 R$/m² 11.810 R$/m² ▲10,3% 2.961 R$/m² 2.817 R$/m² ▲5,1%
Aluguel nas Mesmas Lojas/m² 1.034 R$/m² 935 R$/m² ▲10,6% 258 R$/m² 228 R$/m² ▲13,2%
Custos de Ocupação * 13,01% 14,90% ▼190 p.b 14,63% 13,62% ▲101,7 p.b
Aluguel como % das Vendas 7,99% 8,42% ▼43 p.b 8,81% 8,40% ▲41,3 p.b
Outros como % das Vendas 5,02% 6,48% ▼147 p.b 5,82% 5,22% ▲60,4 p.b
Turnover * 6,83% 5,20% ▲163 p.b 1,36% 1,13% ▲22,8 p.b
Taxa de Ocupação * 98,16% 97,36% ▲80 p.b 98,33% 97,93% ▲39,9 p.b
Inadimplência (Atraso 25 dias) 3,63% 5,43% ▼179 p.b 5,79% 3,23% ▲256,4 p.b
*Não inclui BSS e SSU
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Glossário
ABC: Área Bruta Comercial, correspondente ao somatório de todas as áreas comerciais dos shopping centers, ou seja, a ABL somada às áreas de lojas vendidas.
ABL: Área Bruta Locável, correspondente ao somatório de todas as áreas disponíveis para a locação em shopping centers, exceto quiosques.
ABL Próprio: ou ABL da Companhia ou ABL Multiplan, refere-se ao ABL total ponderado pela participação da Multiplan, em cada shopping.
Aluguel Complementar: A diferença entre o aluguel mínimo e o aluguel com base em porcentagem de vendas, definida em contrato, sobre as vendas. Este valor é pago somente se o
aluguel percentual for maior que o aluguel mínimo.
Aluguel Mínimo: É o aluguel mínimo do contrato de locação de um lojista. Caso um lojista não tenha um aluguel-base, o aluguel mínimo será uma porcentagem de suas vendas.
Aluguel na Mesma Área/m²: É a relação entre o aluguel faturado em uma mesma área no ano anterior e o ABL da área menos a taxa de vacância.
Aluguel nas Mesmas Lojas/m²: Aluguel faturado de lojas em operação há mais de um ano.
Cessão de Direitos (CD): Cessão de Direitos é o valor pago pelo lojista para ter direito ao ponto comercial. O contrato de cessão de direitos, quando assinado, é reconhecido na conta de
resultados de exercícios futuros e na conta de valores a receber, mas sua receita é reconhecida na conta de receita de cessão de direitos em parcelas lineares, pelo período do contrato de
locação. A Cessão de Direitos de aluguel inicial refere-se a contratos de lojas novas de novos shoppings ou expansões (inauguradas nos últimos 5 anos); Cessão de Direitos “Operacional”
de giro consiste em contratos de lojas que estão se mudando para um shopping já em funcionamento.
EBITDA: Lucro líquido (prejuízo) adicionado das despesas com IRPJ e CSLL, resultado não operacional, resultado financeiro, depreciação e amortização, participação de acionistas
minoritários e despesas não recorrentes. O EBITDA não tem uma definição única e a definição de EBITDA pode não ser comparável ao EBITDA utilizado por outras companhias.
EBITDA Ajustado: EBITDA ajustado para as despesas não recorrentes com o IPO e custos de reestruturação.
Efeito do Ajuste do IGP-DI: É a média ponderada do aumento mensal do IGP-DI com um mês de atraso, dividida pela porcentagem da ABL ajustada no respectivo mês.
Estacionamento: A receita de estacionamento é o valor total (100%) da receita cobrada pelos shopping centers. As despesas de estacionamento constituem a parcela da receita de
estacionamento que deve ser repassada às companhias parceiras e condomínios.
FFO Ajustado (Fluxo de Caixa Operacional Ajustado): Soma do Lucro Líquido ajustado, depreciação e amortização.
Lei 11.638: Em 28 de dezembro de 2008, foram introduzidas alterações à Lei das Sociedades Anônimas por meio da Lei 11.638, que alterou as práticas contábeis adotadas no Brasil, com
aplicação para os anos-fiscais iniciados em, ou posteriores a, 1º de janeiro de 2008. A Lei foi elaborada principalmente com o fim de atualizar as práticas contábeis contidas na Lei das
Sociedades Anônimas, de modo a permitir a convergência das práticas contábeis brasileiras com as normas contábeis adotadas nos mercados de capitais internacionais. (Fonte: Deloitte –
IASB).
Lojas Âncora: Grandes lojas conhecidas do público, com características estruturais e mercadológicas especiais, que funcionam como força de atração de consumidores, assegurando
permanente afluência e trânsito uniforme destes em todas as áreas do Shopping Center. As lojas devem ter mais de 1.000 m² para serem consideradas âncoras.
Lojas Satélite: Pequenas lojas, sem características estruturais e mercadológicas especiais, localizadas no entorno das Lojas Âncoras e destinadas ao comércio em geral.
Lucro Líquido Ajustado: Lucro Líquido ajustado para as despesas não recorrentes com o IPO, custos de reestruturação e amortização de ágios provenientes de aquisições e fusões
(incluindo impostos diferidos).
Merchandising: Merchandising é todo tipo de locação em um shopping não vinculada a uma área do ABL do shopping. Merchandising inclui receitas de quiosques, stands, cartazes,
locação de espaços em pilares, portas, escadas rolantes, entre outros pontos de exposição em um shopping.
Resultados de exercícios futuros: Cessão de Direitos diferida e despesas com recompra de lojas.
Resultado líquido operacional (Net Operating Income - NOI): Refere-se à soma do resultado operacional (receita de locação e despesas do shopping) e resultado de operações de
estacionamento (receitas e despesas). Impostos sobre receita não são considerados. O NOI+CD também inclui a cessão de direitos de contratos assinados no mesmo período.
Taxa de Ocupação: Relação entre a área locada e a ABL total de um shopping.
Vendas: Vendas declaradas pelas lojas em cada um dos shoppings.
Vendas na Mesma Área/m²: É a relação entre as vendas em uma mesma área no ano anterior e o ABL da área menos a taxa de vacância.
Vendas nas Mesmas Lojas/m²: Vendas de lojas em operação há mais de um ano.
Volume Geral de Venda (VGV): Refere-se ao total de unidades à venda em um empreendimento imobiliário multiplicado pelo valor de tabela de cada uma delas.
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Contatos de RI
Armando d’Almeida Neto
Diretor Vice-Presidente e de Relações com Investidores
Rodrigo Tiraboschi
Analista de Relações com Investidores Sênior
Franco Carrion
Analista de Relações com Investidores
http://www.multiplan.com.br/ri
Disclaimer
Considerações referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Multiplan
Empreendimentos Imobiliários S.A. eventualmente expressas neste relatório, se constituem apenas em projeções e, como tal, baseiam-se
exclusivamente nas expectativas da administração da Multiplan em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano
de negócios da Companhia. Tais considerações dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões
da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores e estão, portanto sujeitas a mudanças sem aviso prévio.
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