Antecedentes histricos del derecho registral

REGISTRO: Es el padrn o matrcula de las personas que hay en un estado o lugar, protocolo, oficina en donde se registran actos y contratos de los particulares. DERECHO REGISTRAL: Conjunto de normas de derecho pblico que regulan la organizacin del Registro Pblico de la Propiedad, el procedimiento inscripcin y los efectos de los derechos inscritos Antecedentes Histricos Bblicos Roma Grecia Alemania BBLICOS La trascendencia histrica se produce en los registros de creados con el fin de determinar el estado civil de ellas, sino con econmico y poltico militar. Francia Guatemala Espaa

las personas, los cuales en sus inicios no fueron el propsito de diligencias censos de carcter

GRECIA En Grecia se da la Publicidad de tipo PULICITARIO O NOTIFICATORIO, ya que la misma persigue dar a conocer a cualquier posible interesado el acto o contrato celebrado para transferir bienes inmuebles, y utilizan medios como el pregn, el anuncio, el edicto entre otros PUBLICIDAD PROTECTORA DE TERCEROS ADQUIRIENTES: La cual da a conocer a terceros interesados los derechos reales que recaen sobre inmuebles. ROMANO 1. La mancipatio Se refera a la res MANCIPI, ya sea bienes muebles e inmuebles. Sujetos que intervenan: Mancipatio El adquiriente y el que transfiere ante el agente publico y los 5 testigos, comparecan para que el primero pronunciara las palabras rituales, nuncupatio, mismo que a la vez colocaba sus manos sobre la cosa que en el acto simbolizaba, y posteriormente golpeaba la libra, que sostena el libripens con una rama del rbol. Tenan que estar todas las partes, era formalista. 2. La in jure cessio Era un modo de transmisin de la propiedad, en virtud de la cual el cedente y el adquiriente comparecan ante el pretor romano y en el caso de que la cosa fuese mueble, el adquiriente pona la mano sobre ella y afirmaba ser el propietario y luego el magistrado preguntaba al cedente si haba oposicin, no habindola como acto contiguo se dictaba el addict que declaraba la propiedad del adquiriente. En el caso de bienes inmuebles se deba trasladar el pretor al lugar en donde se encontraba el bien 3. La traditio Era aplicable a toda clase de bienes, pero sin observar mayores formalismos, como ritos o determinadas conductas sagradas, pues se trataba de una entrega de la cosa con desapoderamiento accipiens ,_ era el adquiriente dans _ quien era el que transfiere Libripiens _quien era el agente pblico testis classic _que eran los cinco testigos

DERECHO ALEMAN Este introdujo la transmisin de la propiedad como un acto voluntario donde las partes declaraban ante el tribunal la transmisin de un bien inmueble, y su inscripcin en el registro inmobiliario 1. EL THINX Forma solemne de transmisin de inmuebles, que consista en el cumplimiento de determinados ritos que se ejecutaban ante el thinx ( asamblea popular) o ante el mallus ( consejo comunal), la ceremonia era presidida por el thixmann,(jefe de asamblea) entregaba simblicamente al adquiriente el inmueble. 2. EL AUFLASSUNG Es la entrega de la casa ante el juez, se trataba de un juicio ficticio, que en forma de jurisdiccin voluntaria el juez comprueba en forma pblica. Inicios eran orales, despus escritos Se inscriban en archivos judiciales o municipales, posteriormente el libros especiales.

DERECHO FRANCES Fue bajo el gobierno de Napolen Bonaparte que se discuti un Proyecto del Cdigo Civil, se opta por la implementacin de la SITAZA PRUSIANO, los desacuerdos era dirimidos por el primer consul, quien propuso que la hipoteca convencional fuese pblica y especial. DERECHO ESPAOL Fue en el ao 1539 Carlos 5, dicta su Pragmtica, una ley que dispona que en cada ciudad, villa o lugar donde hubiere cabeza de jurisdiccin se llevare un libro en el cual fueren registradas, dentro de los seis das siguientes a su otorgamiento, las escrituras en que encontraren la imposicin de censos o hipotecas, con la finalidad de que los compradores de las casas y heredades gravadas no fueren engaados. LA NOVSIMA RECOPILACIN DE LAS LEYES ESPAOLAS Leyes primera, segunda, tercera y cuarta, fue establecido el registro de ventas, censos, hipotecas y donaciones piadosas, la tercera de estas leyes estableci la oficina de hipotecas en las cabezas de partido de todo el reino. El registro del derecho espaol tena dos fines: Dar publicidad a las enajenaciones efectuadas sobre los bienes races, hipotecas, censos, para proteger los derechos de los terceros Asignar valor probatorio a las escrituras registradas en los juicios

GUATEMALA Los despojos de las tierras realizadas por los conquistadores a los indios, se repartan las tierras, en peonas las cuales eran entregadas a los soldados de infantera o que se transportaban a pie y las caballeras que eran las tierras entregadas a los soldados de caballo, esto lo realizaban por ttulos denominados REALES CDULAS, que se entregaban a los conquistadores y luego guardados privadamente por los propietarios de las tierras 1er. Antecedente: fue la Ley hipotecaria al Jurisconsulto Manuel Ubico 1877 la creacin del Cdigo Civil, estableci por primera vez el Registro de la Propiedad en Guatemala, entr en vigencia el 15 de septiembre de 1877, gobierno de Justo Rufino Barrios y se llam TOMA DE RAZONES HIPOTECARIAS

REGISTRO MERCANTIL En la Edad Media, en las corporaciones de comerciantes de esta poca, las cuales tena en sus funciones llevar un libro en el que inscriban los comerciantes pertenecientes a la corporacin, luego se constituyo como un rgano administrativo cuya finalidad era registrar sujetos del comercio y darle publicidad frente a terceros . El Consulado de Comercio, funciono primeramente como un registro pblico de comercio Despus los Jueces de Primera Instancia Oficinas del Estado (Registro Mercantil de Guatemala, como tal se dio con el Cdigo de Comercio Vigente

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL ETIMOLOGIA Proviene del latn regesta que significa lista, registro, memorias Deriva de regerere que significa llevar hacia atrs, de donde consignar por escrito REGISTRO : Son los organismos mediante los cuales se producen la publicidad jurdica DERECHO REGISTRAL Conjunto de normas de derecho pblico que regulan la organizacin del Registro de la Propiedad, el procedimiento de inscripcin y los efectos de los derechos inscritos

FUNDAMENTO LEGAL ( Art. 31 Acceso a archivos y registros estatales. Constitucin) Toda persona tiene derecho de conocer lo que de ella conste en archivos, fichas o cualquier otra forma de registros estatales, y la finalidad a que se dedica esta informacin, as como a correccin, rectificacin y actualizacin. Art. 39 Propiedad privada. Constitucin: Se garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la persona humana. Toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo con la ley. En el libro IV del Cdigo Civil, en su artculo 1124: Registro de la Propiedad es una institucin pblica que tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos o contratos relativos al dominio y dems derechos reales, sobre bienes inmuebles identificables. SU FIN La razn de ser , es ser un instrumento de seguridad La publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad a las relaciones nacidas extra registralmente

OBJETO: Es el registro y control de la titularidad de los bienes

NATURALEZA JURDICA Es de naturaleza sustantiva, en virtud de que se constituye dueo a una persona por presentar su ttulo antes que cualquier persona que pudiera haber comprado el mismo bien, pues lo formal produce efectos jurdicos no procesales , sino de fondo Se considera como naturaleza jurdica de la publicidad, a la divulgacin directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento, en este caso la declaracin sealativa proviene de un rgano pblico

AUTONOMA DEL DERECHO REGISTRAL No es autnoma, porque es regulada en Guatemala a travs del Derecho Civil , los distintos registros en las leyes sustantivas de la materia, como por ejemplo El Registro Mercantil, regulado por el Cdigo de Comercio

CLASIFICACIN DE LOS REGISTROS

Privados

Pblicos Personales

Reales

De transcripcin

De inscripcin

Declarativos

constitutivos

son todos aquellos escritos en que se incluyan, sin intervencin de un notario, declaraciones capaces de producir efectos jurdicos es el registro a cargo de los notarios. su objetivo principal es la registracin de l sujeto jurdico (personas naturales y morales), por lo que importa aqu es el titular del derecho En el caso particular de los Registros Reales estos se enfocan principalmente a la registracin de bienes muebles o inmuebles tiene la particularidad de que se efecta mediante la incorporacin literal e integra de todo el documento presentado al registro el registro se realiza por medio de asientos sacando un extracto de los datos ms relevantes de los documentos presentados al registro el derecho existe antes de que ingrese el documento presentado al registro y una vez resuelta la inscripcin este puede perfectamente ser oponible a tercero cuando el derecho se origina con la Registracin, antes no.

OTROS REGISTROS De Hechos (RENAP) En esta clase de Registro, el objeto es anotar el acontecimiento o suceso con relevancia jurdica para posteriormente darlo a conoce. Actos y contratos : Esta clase de Registro se caracteriza porque el acto o contrato no tiene validez legal sino ha sido otorgada por el funcionario o competente. Documentos: El objetivo principal es el de registrar lo que contiene un documento[9] ya sea este pblico, privado

Ttulos: El Registro de Ttulos se caracteriza porque es posible nicamente si es expresada la voluntad del que proporciona la informacin o titulante. Derechos

OTROS NOMBRES DEL DE DERECHO REGISTRAL Derecho Hipotecario, Inmobiliario, inmobiliario REGISTRAL, registral la denominacin de la tcnica .

DERECHO HIPOTECARIO Se llama as en Espaa, porque la ley lo regula y su reglamento se llama Hipotecarios, porque abarca el registro de las hipotecas y ms.

INMOBILIARIO No es tcnico, pues se refiere exclusivamente a las relaciones jurdica que el hombre mantiene con las cosas inmuebles y de manera particular compete a este derecho la regulacin de toda la materia relativa a los derechos reales sobre inmuebles . Procede de la doctrina alemana esta denominacin

INMOBILIARIO REGISTRAL La publicidad inmobiliaria se lleva a cabo a razn del registro, instrumento idneo para agrupar en un cuerpo unitario las normas relativas a los derechos reales sobre inmuebles. Todo derecho inmobiliario gira en torno a la publicidad registral. DERECHO REGISTRAL, LA DENOMINACIN DE LA TCNICA Como el conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurdicas relativas a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades erga omnes ,( frente a todos) mediante la publicidad del registro. La ms idnea es DERECHO REGISTRAL, debido a que es ms amplia en su contenido y evita toda clase de reduccionismo que puedan afectar su naturaleza jurdica

CONTENIDO DEL DERECHO REGISTRAL A).Los principios regstrales. B).Los sistemas regstrales. C).La publicidad registral

Principios materiales: Inscripcin Especialidad

Principios formales: Rogacin Legalidad Tracto sucesivo

Principios mixtos: Consentimiento Publicidad Fe pblica Legitimidad prioridad

PUBLICIDAD REGISTRAL La publicidad del registro significa que todas las personas que lo soliciten sin necesidad de demostrar un inters jurdico, tienen derecho a consultar los asientos que obren en los folios y los documentos archivados que se relacionen con las inscripciones. CARACTERSTICAS DEL DERECHO REGISTRAL A. B. C. Es un derecho legislador tanto de personas como de bienes. Es un derecho protector. Carece de autonoma no es una rama unidad pendiente del derecho, sino integrante del derecho civil.

D. Es un derecho regulador de la publicidad tiende a dar conocimiento a los interesados de un hecho, acto o negocio jurdico.

E.

Est integrado tanto por normas de naturaleza formal como de naturaleza material.

POSICIONES DOCTRINALES Existen tres (3) posiciones doctrinales acerca de la ubicacin del derecho registral en el derecho pblico o en el derecho privado son: A. B. C. Se considera una disciplina independientemente del derecho tanto pblico como privado. Los que opinan que el derecho registral carece de autonoma. Los que consideran al derecho registral como parte del derecho pblico, lo ubican en derecho administrativo.

Que es un Sistema Registral? Es la forma en que se conciben y llevan los Registros Pblicos, se pueden clasificar atendiendo a los efectos que produce lo inscrito frente a terceros e interpretes SISTEMAS REGISTRALES Aleman Francs Espaol Australiano

OTROS SISTEMAS Un sistema sin Registros Pblicos Seguro de ttulos

Atendiendo a los efectos de la Publicidad Registral: Sistema de documentos o Deeds Sistema Registral de F pblica

Atendiendo a la Estructura de Organizacin Administrativa de los Registros: De organizacin difusa De administracin comn; Personas y Patrimonio

Atendiendo a la forma de Prestacin de Servicios: Centralizada Descentralizada NOTAS IMPORTANTES Todos los sistemas buscan dar certeza al adquiriente de buena fe En algunos caso el derecho de propiedad nace con el registro, en otros nace desde el acuerdo de voluntades . Unos sistemas se basa en la transcripcin total, otros utilizan la transcripcin de acuerdos que producen efectos reales , en otros se guarda el documento original en el Registro . En algunos pases no hay interrelacin con el Catastro, en otros Registro y Catastro son una sola institucin, en otros son dos instituciones independientes.

UN SISTEMA SIN REGISTROS PBLICOS Identidad de las personas Hasta el 2008 en Reuno Unido, no se utilizaba Documento o Carne de Identidad , salvo que tuviere un inters por pasaporte , lo cual no era comn pues en Europa se poda transitar libremente , sin pasaporte lo que para algunos era suficiente Para quienes era obligatorio Para aquellas personas que deseaban obtener un pasaporte o renovarlo Los Extranjeros que residan legalmente o permanecian en el territorio por mas de 3 meses ACTUALMENTE : Se ha diseado un carnet, similar al usado en Guatemala, con un chip que contenga datos biomtricos. SEGURO DE TTULOS Nace en los Estados Unidos de Amrica, Filadelfia, llamado tambin TITLE INSURANCE, un grupo de aseguradores locales concibieron la posibilidad de cubrir el riesgo de vicios en los ttulos de un bien raz En qu consiste seguro de ttulos Contrato por el cual una entidad aseguradora se compromete a indemnizar al titular de un derecho real en caso de que el ttulo asegurado se demuestre defectuoso y a asumir, en su caso la defensa jurdica de dicho ttulo

Beneficios del seguro de ttulos Se busca proteger al asegurado contra siniestros derivados por un posible negligencia por parte de quienes han intervenido en el negocio Funciona en la aparicin de defectos, vicios en los ttulos de propiedad. Funciona en caso de fraude de transaccin, errores en el Registro, falta de poder de actuacin de las partes. Funciona en caso de embargos o prohibiciones posteriores a la fecha de la escritura Puede permitirse la posesin anticipada del inmueble o adelanto del pago del precio, sin esperar el fin de la transaccin ante el conservador

Desventajas del seguro de ttulos Se da en pases en donde no se utiliza la figura del Registro Pblico o no hay certeza Tiene un alto costo Se paga an cuando el siniestro no se produce. En caso de incumplimiento o fraude no se recupera el bien adquirido o con el que se garantizo la obligacin, sino que nicamente el dinero invertido

ATENDIENDO A LOS EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL Registro de documentos: (deeds systems) Es inoponibilidad frente a terceros de los ttulos no inscritos. Lo que informa a travs de la publicidad que da, es que respecto de determinado bien, hay varios ttulos y que alguno de los que estn archivados corresponde al propietario, sin saber exactamente cual sea, pero que s se tiene que uno de ellos es, la propiedad se prueba con el documento depositado en el Registro, aunque ello no corresponda a la realidad Sistema registral de fe publica: (registers of titles) Registro de Derechos En este se produce efectos de fe publica registral . El Registro presta una doble funcin la de publicidad y de garanta de lo publicitado, se encuentra protegido por la inversin efectuada y por el Registro. Guatemala intermedio no hay inoponibilidad, pero tampoco f publica, se busca esta ltima y respetar la propiedad privada

ATENDIENDO A LA ESTRUCTURA DE ORGANIZACIN ADMNISTRATIVA DE LOS REGISTROS PUBLICOS Sistema de organizacin difusa: Guatemala, funciona el Registro atendiendo a su propio Ministerio o de manera independiente. Ejem. Ministerio de Economa: Reg. Mercantil Reg. Propiedad Intelectual Mercado de Valores, Mercancas y Garantas Mobiliaria Independientes: Renap -Registro Nacional de Personas (No se relacionan o se interconectan) El que funciona a travs de una estructura administrativa comn Registros Patrimoniales, puede estructurarse: Reg. Propiedad o o o o o Reg. Garantas Inmobiliarias Propiedad Intelectual Mercados de Valores y Mercancas Mercantil Vehculos

Registros de Personas: Personas Jurdica, Nacional de Personas, Testamentos, Procesos sucesorios Ms funcionales y eficientes, La interrelacin es indispensable Se corre el riesgo de burocracia

ATENDIENDO A LA FORMA DE PRESTACIN DE SERVICIOS Servicios de manera concentrada ; Los servicios deben de prestarse nicamente en la sede central de las oficinas registrales , por lo que no es posible acezar al Registro Pblico sino es acudiendo a dichas sedes. Servicios que deben de descentralizarse: Los servicios deben de descentralizarse y en consecuencia cualquier actividad relacionada con el Registro puede hacerse en cualquier lugar del pas o inclusive desde estaciones remotas fuera del pas

PRINCIPIOS REGISTRALES Reglas ms generales del un Derecho Registral, que un conjunto normativo y contribuyen a la inteligencia e interpretacin de las reglas particulares, orientando el funcionamiento de los Registros. PRINCIPIOS 1. Inscripcin 2. Seguridad jurdica 3. Rogacin 4. Prioridad 5. Tracto Sucesivo PRINCIPIO DE INSCRIPCION 6. 7. 8. 9. Autenticidad legtima Legalidad Publicidad Legitimacin

Es para el derecho inmobiliario, Consiste en un complejo sistema de folio Real y la inmatriculacin que consiste en un ingreso del bien por primera vez en el Registro, sin la inicial y previa inscripcin Una vez una finca o bien es inscribible ingresa al Registro, se le asigna un nmero que forma el No. De Finca, Folio y Libro y Departamento que no necesariamente coincide con el Departamento

PRINCIPIO DE INSCRIPCIN Cuando se crea un contrato que pueda crear, modificar o extinguir un derecho real inscrito debe hacerse mencin de: La finca, folio y libro Art. 1113 Cdigo Civil, regula los requisitos de primera inscripcin Primer asiento registral (primera inscripcin, primer asiento, primera partida, inmatriculacin) Se puede dar posteriores asientos, modificando o extinguiendo un derecho real

PRINCIPIO DE SEGURIDAD Es la garanta o resguardo efectivo de las inscripciones registrales, una vez asentada la inscripcin en los libros, se conservan y permanecen inalterables en tanto no ocurra un acto o contrato jurdico debidamente formalizado que afecte la situacin del bien inscrito y sea presentado para su inscripcin Registro de la Propiedad, almacenamiento por medios electrnicos que han permitido restringir el acceso a medios materiales de inscripcin, sin restringir la publicidad de los actos inscritos a los cuales tienen acceso por imgenes Fundamento Art. 2 de la Constitucin

PRINCIPIO DE ROGACIN Consiste en que el procedimiento registral solo puede ser iniciado A instancia de parte, mediante la solicitud o peticin dirigida al Registrador General , salvo cuando el pueda actuar de oficio. La actividad del Registro debe de ser rogada, para ello no es necesario un memorial o escrito, basta con la presentacin del ttulo y su duplicado, para que se tenga por solicitada una inscripcin y el principio de rogacin, una vez iniciado se impulsa y termina de oficio Se materializa ante la presentacin de los documentos para su inscripcin

PRINCIPIO DE PRIORIDAD Se refiere a la preferencia entre los derechos inscritos en el Registro la cual no depende de la antigedad fuera del registro, sino de la fecha de ingreso del ttulo en el mismo, de tal suerte que el primero en el orden registral, no es quien adquiera antes el derecho, sino quien lo haya inscrito antes REGLAS: (Art. 1141-1142 Cdigo Civil La misma fecha en la misma finca, Se atender a la hora de presentacin Se determina por el libro de entrega de documentos, que lleva un orden cronolgico En caso de inconformidad se OCURSA en la va incidental al Registrador, se presenta el OCURSO ante el Juez de Primera Instancia Civil 1142 Cdigo Civil la reinvindicacin de la prioridad, en caso de violacin de un derecho de prioridad Si un documento se suspende Justificadamente, PERDERA LA PRIORIDAD, podr registrarse otro que haya ingresado con posterioridad Suspensin injustificada, si as lo declara un Juez, podr reinvindicarse la PRIORIDAD Art. 1149 Cdigo Civil, que el Notario pida la Inscripcin provisional, con vigencia de 30 das prorrogables por nica vez, con efectos a la fecha original anotacin provisional

PROPIEDAD INTELECTUAL: ART. 17 LPI PRELACIN: El derecho de obtener una marca se rigen por la fecha y hora de presentacin PRIORIDAD: La preferencia que tiene un ttulo inscrito (oponibilidad de los inscrito frente a lo inscrito y la inoponibilidad de lo no inscrito frente a los inscrito)

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESlVO En el historial jurdico de la finca los titulares suceden en relacin al causante a causahabientes, formando una cadena sin solucin de continuidad desde el inmatriculante hasta el ltimo titular. Los libros deben mostrar encadenamiento del causante o sucesor, mediante eslabones formales, que registren los actos de transferencias, cada uno de los asientos, reflejen la realidad del historial de la finca .

UNA CONEXIN DE UN ACTO YA INSCRITO CON OTRO : CONSECUENCIA POSITIVA: Permitir al titular registral disponer del derecho registrado CONSECUENCIA NEGATIVA: Impedir la inscripcin registral de los actos que no emanen del titular inscrito El Registrador esta obligado a comprobar la previa inscripcin del derecho disponente o perjudicado y si es otra persona a la que otorgue la transmisin o gravamen deber denegar la inscripcin

PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD legtima de los documentos presentados para registro Los documentos son calificados por el Registro y una vez llenen los Requisitos de forma y fondo exigidos para su inscripcin procede efectuar los asientos respectivos, presumiendo que su autenticidad es legtima y no aparente de tal manera que el Registro no puede prejuzgar acerca de la veracidad y autenticidad o de la falsedad del contenido y de las firmas Es una presuncin iuris tantum (ADMITE PRUEBA EN CONTRARIO) al declararse la nulidad

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD Toda persona tiene acceso a los documentos, libros o actuaciones del Registro, de tal manera que a ninguna persona puede negrsele u ocultrsele la informacin que en el mismo existe con base a dicha publicidad es que una persona al adquirir un bien inscrito en el Registro puede constatar si no esta sujeto a un gravamen va unido al principio de seguridad registral --Fundamento legal art. 30 constitucin, 1124 Cdigo Civil COMO SE ENTIENDE LA PUBLICIDAD REGISTRAL MATERIAL: Es la que establece que el Registro es pblico y se presume conocida por todos, es decir que aunque no sea parte, afecta a tercero lo que esta inscrito FORMAL: Los medios o las formas a las cuales se puede acceder a la informacin pblica

PRINCIPIO DE LEGITIMACIN Cuando se esta inscrito como Titular de un derecho real sobre un bien inmueble o de un bien Mueble plenamente identificable, legtima a la persona para ejercer el derecho inscrito y oponerlo o defenderlo erga omnes.

Fundamento legal: 1146 Cdigo Civil Ejemplo: Nombramientos de Representantes , Estado civil