Spielmann Et Al (2013) Risco de Bolha Ou Motor de Cresciemento

RISCO DE BOLHA OU MOTOR DE CRESCIMENTO?
Como o crdito imobilirio pode ajudar o Brasil a crescer de forma sustentvel Por Rodolfo Spielmann, Silvio Marote, Andr Soresini e Lus Mello
Rodolfo Spielmann scio, Silvio Marote gerente, Andr Soresini e Lus Mello so consultores, todos do escritrio de So Paulo.
Direitos Autorais 2013 Bain & Company, Inc. Todos os direitos reservados. Contedo: Equipe Editorial Global Layout: Global Design
Risco de bolha ou motor de crescimento? Como o crdito imobilirio pode ajudar o Brasil a crescer de forma sustentvel Bain &Company, Inc.
Contedo
Introduo .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 3
1.
Como identicar a formao de uma bolha imobiliria?. . . . . . . . . . . . . . . . p. 5
2.
Como surgem as crises?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 11
3.
Como se comporta o tomador do crdito imobilirio em tempos de crise?. . . . p. 15
4.
Temos uma bolha prestes a causar uma crise no Brasil hoje? .. . . . . . . . . . . p. 21
5.
Consideraes nais e cenrios futuros para o Brasil.. . . . . . . . . . . . . . . . . p. 23
Pgina 1
Introduo
Housing boom raises fears of Brazil bubble (Financial Times, 2011)
J h alguns anos, a existncia de uma bolha imobiliria no Brasil vem sendo tema de ampla discusso entre economistas, analistas de mercado e mesmo potenciais compradores de imveis. Esta preocupao se explica, principalmente, pelo aumento percebido nos preos de imveis em todo o pas nos ltimos anos. So inmeros os estudos e pontos de vista opostos quando se trata deste tema. No h consenso quanto ao estado atual, o estgio de evoluo e, menos ainda, o futuro desta indstria. O presente estudo tem por objetivo avaliar o estgio vigente de evoluo da indstria de crdito imobilirio no Brasil luz de histricos de outros pases, tanto os diretamente impactados pela recente crise global quanto os que se mostraram resistentes mesma. A Bain acredita que, alm da percepo de aumento de preos, diversos outros indicadores devem ser acompanhados para melhor denir a existncia ou ausncia de uma bolha imobiliria, bem como as potenciais dimenses do desenvolvimento da mesma e o que serve de gatilho para que ela estoure. Alm da anlise deste processo, analisamos ainda como se comporta um cliente, tomador de nanciamento imobilirio, em momentos de crise. Nesse estudo, comparamos o Brasil com sete pases selecionados pelo alto impacto ou a alta resilincia que demonstraram crise econmica recente e permitiram a comparao de dados entre si: Alemanha, Canad, Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido. Nas prximas pginas, vamos mostrar que no vemos indcios de que o Brasil esteja em uma situao de alto risco de crise imobiliria em curto prazo. Mas h indicadores importantes em situao de ateno. Um potencial aumento abrupto no nvel de desemprego poderia desencadear problemas de inadimplncia, considerando o alto nvel de comprometimento de renda das famlias e a valorizao acelerada dos imveis nos ltimos anos, apesar da renda do brasileiro ser maior hoje. Na ausncia de bolha, acreditamos que o nanciamento imobilirio possa ser o motor de crescimento da construo. Com isso, teria um impacto importante no desenvolvimento econmico e no crescimento do PIB pelo seu efeito ao longo da cadeia de valor inteira, desde o ao e o cimento, at materiais de acabamento, mveis e eletrodomsticos.
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1.
Como identicar a formao de uma bolha imobiliria?
Entendemos que cinco fatores so os mais relevantes para melhor entender os princpios da formao de uma bolha imobiliria: I. Condies oferecidas para crdito imobilirio, medidas pelo percentual do valor do imvel que nanciado (conhecido como Loan-to-value ratio ou simplesmente LTV); II. Prazos de nanciamento e processos de aprovao do nanciamento imobilirio; III. Acessibilidade aquisio de imveis (affordability ratio), medida de duas formas: a. Diferena entre a evoluo do preo dos imveis e o crescimento da renda por domiclio; b. Relao entre o valor mdio dos imveis e o rendimento mdio anual por domiclio; IV. Penetrao de crdito imobilirio como porcentagem do PIB; V. Nvel de comprometimento de renda familiar. I. Loan-to-value ratio Nos pases mais impactados pela recente crise nanceira, uma caracterstica quanto s condies oferecidas para crdito imobilirio era recorrente: nanciava-se mais de 75% dos valores dos imveis (Figura 1). A trajetria de crescimento do LTV mdio de novos nanciamentos dava-se pela mecnica competitiva
Figura 1: Nos pases mais afetados pela crise imobiliria, nanciava-se mais que 75% do valor dos
imveis...
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da indstria e, em casos extremos, era possvel nanciar at 130% do valor de um imvel (ou seja, alm do pagamento do imvel todo, ainda sobrava dinheiro para mobili-lo, alm de comprar um carro novo, tirar frias e fazer compras). Quase 1/3 dos imveis novos nanciados nos EUA em 2007 tinham LTV maior que 90%. Na Irlanda, um a cada seis imveis novos nanciados em 2007 tinha LTV maior que 95%. Era frequente a discusso do risco inerente de se nanciar mais do que 75% do valor dos imveis, na mdia. A competio por crdito era bastante acirrada e a crena de que os preos de imveis sobem consistentemente estava incutida na viso de todos. Nossa anlise indica que, em situaes nas quais o LTV mdio dos emprstimos imobilirios supera 65%, os riscos aumentam signicativamente. A partir de 75%, passam a um nvel crtico. Nos nanciamentos com LTV muito alto, o valor da dvida que o proprietrio tem com a instituio nanciadora pode car maior que o valor do imvel no eventual caso de uma queda signicativa de preos. Isso pode servir de motivao inadimplncia e agravar a crise. II. Prazos de nanciamento e processo de aprovao Alm do crescimento do LTV mdio de novos nanciamentos, as polticas de crdito eram pouco criteriosas e os produtos, fruto da competio cada vez mais intensa entre instituies nanceiras com foco imobilirio, tornaram-se excessivos. Por exemplo, nos Estados Unidos e Espanha havia a possibilidade de se realizar um emprstimo atravs de interest-only loans, ou seja, nanciamentos nos quais o cliente tomador pagava somente jurose nada de principalnos primeiros seis meses a dois anos. Outro exemplo foram os chamados NINJA loans oferecidos nos EUA, concedidos a pessoas sem rendimentos mensais comprovados, sem emprego e sem ativos (NINJA, do ingls No Income, No Job, no Assets) (Figura 2). No Brasil, por um lado, no existem atualmente crditos imobilirios com carncia para pagamento de principal, e os processos de concesso de crdito se mostram bastante rigorosos por parte das instituies. Por outro lado, j possvel encontrar emprstimos com prazos de at 30 anos e o LTV mdio est se aproximando dos 65%, o que levaria os indicadores de condies de crdito imobilirio a uma zona de ateno, ainda que no crtica.
Figura 2: ... e condies para nanciamento imobilirio comearam a se tornar cada vez mais excessivas
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III. Affordability ratio A existncia de condies excessivamente atrativas para nanciamento imobilirio leva o setor a um movimento especulativo, caracterizado pela escalada dos preos dos imveis em descompasso com o crescimento da renda por domiclio. Medimos este crescimento descompassado atravs do aumento dos preos indexados ao ano-base 2000 ao longo do tempo versus o crescimento da renda por domiclio, tambm indexado ao mesmo perodo. Ento, a diferena entre essas duas curvas medida comparativamente. Nossa anlise demonstrou que, internacionalmente, comeam a se tornar preocupantes diferenas acima de 30%. A Figura 3 mostra
Figura 3: Graas a condies excessivas de crdito, houve aumento especulativo dos preos de imveis
em alguns pases. A Alemanha apresenta valorizao dos imveis em linha com renda familiar; o Brasil segue tendncia de forte valorizao
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a evoluo destas curvas para todos os pases analisados. Aqueles que passaram por este gap tiveram a sua crise imobiliria e nanceira, com exceo do Canad. No caso do Brasil, e segundo os dados do PNAD e do Banco Central, observa-se que, entre 2003 e 2012, o valor mdio dos imveis cresceu a um ritmo muito superior ao da renda por domiclio, acima do limite denido (108% contra 30%). Apesar da forte valorizao dos preos dos imveis, sobretudo quando comparados com o aumento da renda, a proporo do valor mdio dos imveis por salrio mdio anual no Brasil, segundo os dados do PNAD e da ABECIP, continua abaixo do limite de 8x denido como crtico. Isso mostra que o crescimento dos ltimos anos resulta, sobretudo, de ajustes ao nvel da demanda e da oferta provocados pelas restries ao nvel da oferta de imveis e por um maior acesso da populao compra de habitao e ao nanciamento imobilirio. importante ressaltar, todavia, que a viso por classe social deveria apresentar nmeros diferentes, dadas as grandes disperses tanto de preos de imveis quanto de renda familiar. Da mesma maneira, uma anlise deste indicador segmentada geogracamente tambm pode mostrar tendncias e situaes divergentes da viso apresentada para o Brasil, devido aos diferentes padres de renda e preos de imveis. Por exemplo, no Japo, em 1987, enquanto anlises em nvel nacional indicavam preos crescendo cerca de 20% ao ano, nas seis maiores cidades as taxas de crescimento eram de aproximadamente 40% e, em Tquio, de cerca de 80%. IV. Penetrao de crdito imobilirio Com grande frequncia, a discusso sobre a existncia de bolha imobiliria no Brasil se foca em discutir a penetrao do crdito imobilirio em funo do PIB. A Figura 4 apresenta
Figura 4: Ainda que a demanda por crdito imobilirio cresa nos prximos anos, o Brasil no ir atingir nveis internacionais
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estes dados de penetrao para os pases em estudo. Baseado neste indicador, a percepo de que o Brasil ainda teria flego para aumentar a penetrao de crdito imobilirio, atingindo patamares mais comparveis aos de economias avanadas. V. Nvel de comprometimento de renda familiar Por outro lado, aumentar a penetrao do crdito imobilirio na populao mdia signica ver o endividamento total familiar car maior, bem como, potencialmente, o comprometimento de renda. Desde 2005, o endividamento total das famlias brasileiras mais do que dobrou e o comprometimento de renda familiar superou a faixa dos 20% em 2011 (Figura juros, ampliao dos prazos e crescimento da receita. Isso se explica, em parte, pelo histrico brasileiro de escassez de crdito. Quando ele cou mais disponvel, a populao brasileira comeou a aumentar seu consumo e, ao mesmo tempo, o seu endividamento. Assim, mesmo com mudana de perl da carteira de crdito do Brasil (com uma maior penetrao de crdito imobilirio, caracterizado por maiores prazos e menores taxas de juros), o aumento do endividamento elevou os padres de comprometimento de renda no Brasil a nveis recorde (hoje, em aproximadamente 22%). Na Figura 6, comparamos de forma consolidada os indicadores dos pases analisados para o estudo. Nossa concluso que os nmeros do Brasil esto muito mais prximos dos de pases que resistiram melhor crise, como Alemanha, do que daqueles altamente impactados pela crise, como Espanha, Irlanda e Estados Unidos. No caso do Canad, a mdia internacional tem relatado a existncia de uma possvel bolha e, de fato, o aumento acelerado
5), apesar das quedas nas taxas de
Figura 5: Ainda assim, comprometimento de renda da famlia brasileira j relativamente elevado
Pgina 9
Figura 6: A anlise de indicadores de crise imobiliria foi realizada em sete pases para comparao
com o Brasil
do valor dos imveis em relao renda das famlias ajuda a dar fora a esta armao. No Brasil, o alto comprometimento de renda e a recente elevao acelerada dos valores dos imveis em relao receita das famlias sugere ateno evoluo desses indicadores. Nos casos que estudamos, notamos que as bolhas imobilirias foram tomando forma ao longo de uma srie de anos, at de fato se transformarem nas crises que foram vistas. Mas o que aconteceu para chegar a esse ponto? O que disparou essas situaes? Na sequncia, discutiremos tais questes, novamente explorando casos de outros pases e avaliando a situao no Brasil.
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2.
Como surgem as crises?
Entendemos que dois principais fatores levaram formao das crises imobilirias a partir das bolhas: os excessos na concesso de crdito imobilirio e o aumento nas taxas de desemprego. Excessos na concesso de crdito (LTV, interest-only loans) constituem grande parte dos problemas, pois quanto menos criterioso o processo de concesso e mais agressivo o produto oferecido, maior o risco de inadimplncia, elemento decisivo para o desencadeamento de uma crise. Por outro lado, o aumento dos nveis de desemprego tambm pode contribuir para a formao de uma crise imobiliria, independentemente de quo conservador tenha sido o produto, j que tambm acarreta um aumento nas taxas de inadimplncia. Estes dois fatores puderam ser observados no processo que levou formao da crise imobiliria nos EUA. Na Figura 7 possvel observar a existncia de condies excessivas de crdito imobilirio no pr-crise. Simultaneamente, a taxa de desemprego comeou uma trajetria ascendente em meados de 2007. Essas condies contriburam para que, pouco tempo depois, o nvel de inadimplncia imobiliria apresentasse comportamento similar, gerando enormes prejuzos ao sistema nanceiro Consequentemente, o desemprego cresceu ainda mais, iniciando um ciclo que acabou culminando em uma das piores crises nanceiras da histria. Uma sequncia similar de eventos aconteceu na Espanha. L, o comprometimento de renda vinha subindo gradativamente, juntamente com o volume de crdito imobilirio. Esta maior demanda trouxe consigo maior competitividade local e o resultado foi uma oferta de produtos com maior nvel de risco, com LTVs mais altos e prazos
Figura 7: Nos EUA, combinao de fatores foi crtica para estouro da bolha, com inadimplncia
aumentando ~7x
Comprometimento de renda 20% 15 10 5 0 19,0%
Polticas de crdito imobilirio

? ? ? ? 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 LTV mdio pr crise = 84% LTV mximo disponvel = 120% Prazos de at 50 anos Interest only loans disponveis
Taxa de desemprego 10% 8 6 4 2 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 9,6% Inadimplncia
Nvel de inadimplncia imobiliria 10% 8 6 4 2 0

1,6% ~7x
Inadimplncia total Inadimplncia imobiliria
11,2%
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
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mais longos. Quando a taxa de desemprego no pas passou a subir, no incio de 2007 (Figura 8), o mesmo efeito visto nos EUA aconteceu e a taxa de inadimplncia espanhola, historicamente bastante baixa, comeou uma trajetria ascendente, at atingir patamares impensveis anteriormente. Nota-se que o aumento do desemprego fez o comprometimento de renda familiar atingir nveis recorde e a inadimplncia foi consequncia inevitvel deste cenrio. Olhando para o Brasil de hoje, vemos os nveis de comprometimento de renda subindo gradativamente, fruto de um endividamento familiar que cresce num ritmo ainda mais rpido. As polticas para concesso de crdito imobilirio seguem ainda conservadoras e a taxa de desemprego vem diminuindo gradativamente, atingindo hoje um ndice bastante baixo. Apesar disso, a inadimplncia total mdia brasileira da pessoa fsica segue oscilando em torno da mdia histrica de 7,5% (Figura 9). Ou seja, apesar do cenrio ainda conservador das polticas de crdito imobilirio e da taxa de desemprego em queda, o aumento do comprometimento de renda vem mantendo os nveis de inadimplncia, oscilando em torno da mdia histrica brasileira, ao invs de reduzi-los em sincronia com o cenrio aparentemente positivo. A grande pergunta que se faz agora : o que aconteceria se o desemprego aumentasse? Com o intuito de responder a esta pergunta, tentamos entender quais so os fatores que inuenciam o comportamento de um tomador de emprstimo imobilirio em momentos de diculdades nanceiras.
Figura 8: Na Espanha, a combinao de fatores foi crtica para estouro da bolha, com inadimplncia
aumentando ~10x
Comprometimento de renda 60% 52,6%
40

? ? ? ? 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 LTV mdio pr crise = 80% LTV mximo disponvel = 130% Prazos de at 50 anos Interest only loans disponveis
20
Taxa de desemprego 30% 24,3% 20 Inadimplncia
Nvel de inadimplncia imobiliria 10% 8 6 4 2 ~10x 0,3% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 3,0%

10
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Pgina 12
Figura 9: A situao atual do Brasil preocupa em termos de comprometimento de renda; o desemprego

segue baixo
Comprometimento de renda 30% 23,0% 20 +8pp ? ? ? ? 05 06 07 08 09 10 11 12 Nvel de inadimplncia imobiliria 10% Inadimplncia 10 5,3% 5 8 6 4 2 0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

LTV mdio hoje = 64% LTV mximo disponvel = 85% Prazos de at 30 anos Interest only loans indisponveis
10
Taxa de desemprego 15%
Pgina 13
3.
Como se comporta o tomador do crdito imobilirio em tempos de crise?
Em situaes normais, o nanciamento de imveis o produto de crdito que apresenta a menor taxa de inadimplncia (Figura 10). Os baixos ndices de inadimplncia apresentados no Brasil pelos produtos de crdito imobilirio so consequncia das mudanas estruturais pelas quais o setor tem passado na ltima dcada. Primeiro, a criao, em 2001, da Empresa Gestora de Ativos (EMGEA). Segundo, a instituio da Lei da Alienao Fiduciria de 2004, que vincula o imvel ao contrato de emprstimo e, por isso, d maior capacidade de credores recuperarem bens inadimplentes do que at ento era possvel. Num cenrio de crise, entretanto, o no pagamento do crdito imobilirio pode apresentar comportamento diferente. Ao observar a tendncia ao descumprimento de contratos nos Estados Unidos, percebe-se que o crdito imobilirio tambm apresentava os ndices mais baixos de inadimplncia (em comparao com o crdito para veculos). Porm, durante a crise esta taxa sofreu um grande crescimento e o setor passou a apresentar as maiores taxas de inadimplncia dentre todos os produtos de crdito (Figura 11). No s a inadimplncia dos nanciamentos imobilirios subiu a nveis sem precedentes nos Estados Unidos, mas ela mudava de forma signicativa em diferentes regies do pas. L, a legislao quanto s consequncias do no
Figura 10: Sob condies normais, o crdito imobilirio tem a menor taxa de inadimplncia
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Figura 11: Mas em situao de crise, a histria pode ser completamente diferente
pagamento varia de estado para estado. Alguns adotavam uma legislao com recurso, na qual, em caso da retomada de um imvel e da liquidao do mesmo por um banco, este pode incorrer em perda (por ter vendido o imvel a preo menor do que o saldo remanescente do nanciamento). Nesse caso, o cliente responsvel juridicamente por compensar a instituio por esta perda. J na legislao sem recurso, quando no paga, o cliente devolve as chaves e no obrigado a reparar qualquer eventual perda incorrida pelo nanciador. A Figura
12 mostra as diferentes taxas de inadimplncia em cada estado norte-americano durante a recente crise
imobiliria. Era de se esperar que as taxas de inadimplncia onde no h recurso fossem as mais altas. Porm, no auge da crise, Nevada e Flrida, estados com recurso, possuam maiores taxas de inadimplncia do que Califrnia e Arizona, estados sem recurso. Essa distoro entre expectativa e realidade explicada por trs razes. Primeiro, pesquisas mostram que as populaes desconhecem a legislao vigente, no sabendo se h ou no recurso. Segundo, alguns estados com recurso estabelecem diversas maneiras de se proteger o patrimnio pessoal em caso de inadimplncia. o caso da Flrida. Terceiro, inmeras empresas de assessoria para inadimplncia estratgica surgiram nos Estados Unidos, para apoiar o descumprimento dos pagamentos sem consequncias ao devedor. Outro fator determinante para o comportamento de um cliente tomador de emprstimo imobilirio o tipo de bem sendo nanciado. Em situaes normais, os ndices de inadimplncia de imvel prprio so similares aos ndices de segundo imvel ou imvel para investimento. Porm, em momentos de crise possvel perceber que o imvel prprio o que continua com as menores taxas de inadimplncia (Figura
13).
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Figura 12: Inadimplncia mdia de crdito imobilirio parece no depender do tipo de legislao vigente
Figura 13: Alm da legislao, tipo de imvel sendo nanciado tem grande correlao com a taxa de
inadimplncia
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Desta forma, quanto maior a relevncia de primeiros imveis sendo adquiridos, menor o risco na concesso de um crdito imobilirio, dada a menor tendncia inadimplncia deste tipo de bem. Alm disso, pases que de fato aplicam legislaes com recurso (que sejam de fato praticadas como tal) tendem a correr menores riscos, dado que o tomador de nanciamento se torna responsvel no somente pelo imvel sendo nanciado, mas pela dvida que est sendo tomada. A situao oposta se d em pases sem recurso. A Figura
14 ilustra estes conceitos.
possvel notar que, alm da Flrida, alguns pases europeus, que teoricamente possuem legislao com recurso, na prtica tm agido como sem recurso. Em Portugal e na Espanha, por exemplo, caractersticas macroeconmicas consideradas excepcionais vm protegendo as famlias em diculdades. Dado que os preos dos imveis tm sofrido forte declnio no territrio espanhol, isso signica que o credor, ao leiloar o bem, dever ainda perder dinheiro em comparao com o crdito dado. O devedor, por sua vez, alm de perder sua moradia, ainda deve ao banco esta diferena e todos os custos judiciais incorridos para o despejo. Por isso, bancos e governo tm criado incentivos para manter a taxa de inadimplncia baixa, o que no impediu que esta tivesse subido dez vezes desde o incio da crise e que a mdia diria de despejos atingisse 500 famlias por dia na Espanha. Na Irlanda, a situao diferente. Como durante a crise os bancos foram nacionalizados, a populao tem a opo de inadimplir estrategicamente, sem que qualquer consequncia ocorra, em especial por no haver demanda para leiloar imveis retomados (estima-se que a Irlanda tenha um estoque de imveis para acomodar a demanda interna pelos prximos 50 anos). Ento, o governo irlands tem permitido que as famlias permaneam em suas casas como uma forma de moradia social, evitando assim iniciar processos de despejos.
Figura 14: Comportamento dos clientes varia de acordo com legislao vigente e tipo de imvel
Inadimplncia mxima = 15% Ex., Califrnia
Maior risco Inadimplncia mxima = 25%

Portugal
ILUSTRATIVO
Sem recurso
Brasil Irlanda
Espanha Teoricamente com recurso
Legislao vigente
Ex., Flrida Reino Unido

Com recurso
Ex., Texas
Menor risco Inadimplncia mxima = 5% Primeiro imvel Tipo de imvel

Nota: Valores de inadimplncia apresentados so valores mdios em momentos de crise
Inadimplncia mxima = 10%

Imvel para investir
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Com relao ao comportamento dos brasileiros num momento de crise, os contratos de crdito imobilirio no pas so tipicamente sem recurso, o que poderia levar a maior tendncia inadimplncia estratgica. Por outro lado, hoje se estima que 90% dos imveis nanciados so para casa prpria, o que indicaria que o tomador teria uma inadimplncia menor que no caso do 2 imvel ou investimento.
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4.
Temos uma bolha prestes a causar uma crise no Brasil hoje?
As mtricas analisadas no indicam formao de bolha imobiliria no Brasil. Os principais pontos de ateno so o nvel atual de comprometimento de renda, que vem se aproximando de uma zona mais crtica, e a valorizao dos imveis, cujos preos cresceram com o dobro da velocidade do crescimento da renda familiar. Ainda assim, a dimenso de bolha que poderia se formar ainda seria pequena, dado o peso relativamente baixo do preo dos imveis quando comparado com a renda anual familiar e a baixa penetrao de crdito imobilirio como percentual do PIB. Para adequadamente acompanhar a evoluo do mercado de crdito imobilirio brasileiro e evitar que nos deparemos com uma crise num futuro prximo, as mtricas de formao de bolha podem ser acompanhadas pelos credores (Figura 15). Alguns dos indicadores so diretamente denidos pelas nanciadoras. Entre eles, o percentual do imvel sendo nanciado e as condies do crdito imobilirio. A Bain acredita que de fundamental importncia haver um processo criterioso de screening e uma discriminao adequada por nvel de riscobaseado no somente em risk rating de clientes e valor dos bens, mas tambm no tipo de imvel a ser nanciado. Como mostramos, h um risco inerente muito menor no nanciamento de imveis prprios do que para investimentoe isso deveria se reetir em um menor LTV disponvel para estes ltimos, dentre outras medidas possveis. Essas mtricas, que chamamos de endgenas (LTV e condies do crdito imobilirio), so de responsabilidade das instituies nanceiras. Mas, indiretamente, tambm inuenciam as mtricas exgenas, como a potencial formao de gap espe-
Figura 15: Painel de controle de acompanhamento de mtricas de formao de bolha pode servir de
termmetro
Indicador Percentual mdio do valor do imvel financiado (Loan to value mdio) antes da crise Condies de crdito imobilirio (prazo, interest only loans, etc.) Valorizao imobiliria versus valorizao da renda familiar Valor mdio dos imveis vendidos por renda mdia anual Limite 75% (pr crise) Prazo > 30 anos + Interest only loans disponveis 30% (ano base 2000)
Hoje
Ao 75%
Mtricas endgenas
BRASIL
64% ~20 30 anos 108%
65% 30a 20a 30% 10% 8x
Banco pode restringir LTV Banco pode impor maiores restries de crdito Acompanhar mtrica periodicamente
Affordability metrics
Mtricas exgenas
8x
5,1x
6x 60%
Acompanhar mtrica periodicamente Acompanhar mtrica periodicamente Acompanhar mtrica periodicamente
Penetrao de crdito imobilirio como percentual do PIB
60% (hoje) 25% (peak) Zona de conforto
6% 22%
40% 25% 15%
Comprometimento de renda familiar
Zona de ateno
Zona de alerta
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Figura 16: A inadimplncia ocorreu em trs ondas, sendo a do crdito imobilirio a ltima
culativo de preos (em descompasso com o crescimento de renda), o comprometimento de renda dos clientes tomadores e a penetrao de crdito imobilirio em funo do PIB. Alm disso, outro indicador que pode ser importante a inadimplncia das Construtoras e Incorporadoras e das Pequenas e Mdias Empresas. No caso do Allied Irish Bank da Irlanda, um dos principais bancos do pas, a acelerao na inadimplncia destes setores antecedeu em aproximadamente um ano a inadimplncia no crdito imobilirio (Figura 16). Na Espanha e em Portugal tambm se observaram comportamentos similares, mas no nos Estados Unidos. Dada a disponibilidade destas informaes nas instituies nanceiras nas suas bases internas, entendemos que faa sentido seu monitoramento constante.
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Consideraes nais e cenrios futuros para o Brasil

Dentre todos os pases estudados, uma caracterstica comum aos que mais sofreram com a crise imobiliria foi perceptvel: a expectativa irreal de valorizao contnua dos imveis. Esta crena leva as pessoas a investirem cegamente no mercado imobilirio, forando a um aumento ainda mais especulativo dos preos e criao de uma perigosa bolha imobiliria, pois descola os preos dos fundamentos da oferta e da demanda. Para o Brasil a principal concluso que no estamos em uma bolha imobiliria (e nem a estamos formando). Por outro lado, temos alguns indicadores crticos que merecem ser avaliados e acompanhados para identicar de forma prematura uma formao de bolha atravs dos indicadores da Figura 15. J que, quando a inadimplncia comea a subir, a bolha ter estourado e ser tarde demais. Mas nem tudo deveria ser tratado com temor. Alm de estimar possibilidades negativas para o Brasil, avaliamos tambm cenrios positivos e que nos parecem plausveis. Acreditamos ser possvel triplicar a penetrao do crdito imobilirio em funo do PIB dos atuais 6% para 18% em cinco anos at 2017, considerando a manuteno do crescimento do PIB do Brasil (Figura
17). Nestas condies, o crdito imobilirio teria um potencial enorme
de impulsionar o crescimento da construo civil e de vrios setores da cadeia de valor ligados mesma, como ao, cimento, materiais de construo e mveis, entre outros. Com isso, pelas nossas estimativas, poder-se-ia esperar uma gerao de empregos da ordem de 5 milhes de novos postos de trabalho ao longo dos prximos 5 anos.
Figura 17: Trs cenrios foram desenhados para analisar futuro potencial da indstria de crdito no Brasil
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Para isso acontecer, teramos que crescer com LTV mdio de 70% (mximo de 80%), os prazos teriam de continuar a se alongar e os juros de emprstimo habitacional deveriam manter-se em nveis compatveis aos patamares atuais. Alm disso, teramos que acreditar que o nvel de desemprego no pas no iria aumentar, para no trazer consigo um aumento inevitvel de inadimplncia e uma potencial crise setorial. um cenrio possvel e at desejvel. Assim, com a manuteno dos fundamentos de oferta e demanda a m de evitar um surgimento de bolha especulativa e uma estratgia racional de concesso de crditos a Pessoas Fsicas, o setor de nanciamento imobilirio pode ser responsvel por altos nveis de gerao de empregos e uma reduo do dcit habitacional. E, como mostramos, existe um cenrio ideal para que isso se materialize sem causar potenciais consequncias negativas economia do pas, ou seja, sem causar impacto nos nveis atuais de comprometimento de renda das famlias brasileiras.
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Este relatrio baseia-se em pesquisa secundria de mercado, em anlise de informaes nanceiras j disponveis ou enviadas Bain & Company e em uma gama de entrevistas com participantes do setor. A Bain & Company deixa claro que no vericou, de forma independente, qualquer informao fornecida ou sua disposio e, por isso, no garante, expressa ou implicitamente, que tais dados sejam corretos ou completos. Projees de mercado, informaes nanceiras, anlises e concluses contidas neste documento esto fundamentadas no tipo de informao mencionado acima e no julgamento da Bain & Company. Portanto, no devem ser entendidas como previses denitivas nem como garantias de desempenho ou de resultados futuros. Alm disso, os dados e as interpretaes aqui presentes no constituem aconselhamento de nenhum tipo, no se destinam ao uso para ns de investimento, e nem a Bain & Company nem nenhuma de suas subsidirias ou seus scios, diretores, acionistas, funcionrios ou representantes assumem qualquer encargo ou responsabilidade com relao utilizao ou conabilidade de qualquer informao ou anlise includa nestas pginas. Todos os direitos deste documento pertencem Bain & Company, e ele no pode ser publicado, transmitido, distribudo, copiado, reproduzido nem republicado, no todo ou em parte, sem a permisso explcita, por escrito, da Bain & Company.
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Spielmann Et Al (2013) Risco de Bolha Ou Motor de Cresciemento

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RISCO DE BOLHA OU MOTOR DE CRESCIMENTO?

Como identicar a formao de uma bolha imobiliria?. . . . . . . . . . . . . . . . p. 5

Como surgem as crises?.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p. 11

Como se comporta o tomador do crdito imobilirio em tempos de crise?. . . . p. 15

Temos uma bolha prestes a causar uma crise no Brasil hoje? .. . . . . . . . . . . p. 21

Consideraes nais e cenrios futuros para o Brasil.. . . . . . . . . . . . . . . . . p. 23

Como identicar a formao de uma bolha imobiliria?

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5), apesar das quedas nas taxas de

Figura 5: Ainda assim, comprometimento de renda da famlia brasileira j relativamente elevado

Como surgem as crises?

Polticas de crdito imobilirio

Taxa de desemprego 10% 8 6 4 2 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 9,6% Inadimplncia

Nvel de inadimplncia imobiliria 10% 8 6 4 2 0

Polticas de crdito imobilirio

Taxa de desemprego 30% 24,3% 20 Inadimplncia

Nvel de inadimplncia imobiliria 10% 8 6 4 2 ~10x 0,3% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 3,0%

Figura 9: A situao atual do Brasil preocupa em termos de comprometimento de renda; o desemprego

Polticas de crdito imobilirio

Taxa de desemprego 15%

Como se comporta o tomador do crdito imobilirio em tempos de crise?

14 ilustra estes conceitos.

Maior risco Inadimplncia mxima = 25%

Espanha Teoricamente com recurso

Ex., Flrida Reino Unido

Menor risco Inadimplncia mxima = 5% Primeiro imvel Tipo de imvel

Inadimplncia mxima = 10%

Temos uma bolha prestes a causar uma crise no Brasil hoje?

64% ~20 30 anos 108%

65% 30a 20a 30% 10% 8x

Acompanhar mtrica periodicamente Acompanhar mtrica periodicamente Acompanhar mtrica periodicamente

Penetrao de crdito imobilirio como percentual do PIB

60% (hoje) 25% (peak) Zona de conforto

40% 25% 15%

Comprometimento de renda familiar

Consideraes nais e cenrios futuros para o Brasil

17). Nestas condies, o crdito imobilirio teria um potencial enorme

Shared Ambition, True Results

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