O mercado habitacional: principais caractersticas

O mercado habitacional urbano reconhecido por sua complexidade, proveniente, desde logo, das caractersticas do objeto de troca: o bem imvel para residncia. Para anlise do mercado habitacional, por estipulao, podese iniciar a investigao pelas caractersticas do objeto de troca. So caractersticas do bem imvel destinado ao consumo habitaiconal:
a) Heterogeneidade: os imveis destinados ao consumo so extremamente diversificados por caractersticas fsicas, espaciais, que implicam uma variabilidade de critrios na formao de seu preo; b) Alto custo para o fornecimento: o fornecimento de imveis implica elevados investimentos, com retorno diferido no tempo; c) Alto custo para o consumo: a compra de um imvel para habitao representa, em mdia, de trs a quatro vezes a renda anual do indivduo, impulsionando a maioria dos consumidoras aos financiamentos; d) Imobilidade fsica: a imobilidade fsica impede que o supervit ou o dficit do bem, em determinada regio, possa ser suprido em outra; e) Destina-se satisfao de uma necessidade fundamental a habitao constitui um bem voltado para a satisfao de uma necessidade bsica do sujeito, qual seja, a moradia

Quanto demanda, no mercado habitacional, a heterogeneidade dos bens imveis conduz a uma equivalenet heterogeniedade de seus potenciais consumidores, que, por consequncia, sero distribudos nos espaos da cidade, conforme suas possibildiades econmicas de maximizar a fruio do bem habitao. Na medidas das possibilidades, cada consumidor busca ampliar as facilidades cotidianas por meio da escolha do imvel (tais como acesso ao comrcio, escolas, hospitais, lazer etc). Pode-se identificar uma significativa interao e interdependncia deste mercado com outros mercados, como, por exemplo, com o mercado financeiro e o mercado de servios de habitao, at mesmo pelas caractersticas da ofereta e demanda no mercado habitacional. Por outro lado, quanto maior o preo dos aluguis (mercado de servios de habitao), maior a demanda para a aquisio de imveis. Nesse sentido, o mercado de servios de habitao interage com o mercado de propriedade de

habitao, principalmente por meio do preo do aluguel (que, grosso modo, a remunerao do ativo habitao). Tambm o mercado habitacional influi, decisivamente, no emprego de mo-de-obra, uma vez que a construo de habitaes emprega um considervel nmero de trabalhadores com pouca qualificao profissional. O aumento na demanda de imveis, portanto, capaz de promover um significativo aumento do emprego. Em um enfoque microeconmico, pode-se perceber que tanto a oferta de imveis quanto a demanda por estes so determinadas, em grande medida, pelas possibilidades de crdito, seja aos fornecedores, seja aos consumidores. O crdito, no mercado habitacional, aparece como catalisador fundamental da oferta e da procura por bens imveis. Sem crdito, diminuem drasticamente as condies materiais para a construo e o consumo de habitao. Dessa forma, o mercado habitacional, sob um enfoque macroeconmico, caracteriza-se pela inteno interao e dependncia com outros mercados. Por outro lado, sob um enfoque microeconmico, destaca-se que, tanto para a oferta quanto para a demanda, o crdito um componente central para o trfico de bens imveis voltados para a habitao.

Polticas pblicas, acesso moradia e mercado habitacional No bastasse o estreito vnculo entre o mercado habtacional e o crdito, incontroverso que uma suposta composio natural entre demanda e oferta de habitao, por si s, no resolve o assutador problema do dficit habitacional no Brasil, que, em 1995, foi estimado em 5,6 milhes de moradias. Vale salientar que no se trata de dficit de uma mercadoria qualquer, facilmente substituvel, mas de um bem necessrio para a satisfao de uma necessidade fundamental, qual seja a moradia. O mercado habitacional, assim como outros mercados, porm, no constitui um espao de natural correlao de foras entre demanda e oferta. Justamente pela vinculao estreita com outros mercados, e pelo fato de a habitao constituir o maior desejo das pessoas destitudas de propriedade (em busca de uma segurana simbolizada pela moradia), a questo

habitacional no pode ser reduzida escassez e dificuldade de produo do bem imvel contraposta crescente demanda por este mesmo bem. O poder pblico deixou de se colocar em uma posio de inrcia quanto ao mercado habitacional, apenas ao final do sculo XIX, por razes que, historicamente, visavam a objetivos diversos da organizao racional das cidades. Como adiante se pretende explicar, porm, a presena do Estado, mediante o implemento de polticas pblicas, tem influenciado decisivamente o mercado habitacional e, por consequncia, as operaes econmicas destinadas ao trnsito de bens imveis para consumo.

Panorama das polticas habitacionais de 1889 a 1964 Uma efetiva promoo de polticas voltadas para a questo habitacional pode ser registrada no primeiro governo do presidente Getulio Vargas, com a criao dos institutos de previdncia, cujos fundos seriam utilizados para financiamento imobilirio. A despeito do crescimento da populao urbana, presenciado na dcada de 1930, em um primeiro momento, o referido programa centralizou sua atuao na estocagem de terrenos urbanos prximos ao centro das cidades, para, apenas em um momento seguinte, mediante o Decreto-lei 4.508/42, regulamentar o financiamento de conjuntos residenciais operrios. Em 1964, no governo do presidente Eurico Gaspar Dutra, nova tentativa de desenvolvimento de um programa habitacional foi empreendida com a criao da Fundao da Casa Popular, que, cronologicamente, por dezoito anos, representou a principal atuao do Estado brasileiro na questo da habitao. Nesse contexto, ante a escassez do produto habitao e a crescente demanda correspondente, o servio crdito j se apresentava como central para possibilitar o desenvolvimento urbano e, justamente pela timidez dos recursos destinados a esses projetos, sua atuao foi absolutamente desproprocional em relao demanda e a escassez de moradia. A partir de 1940, o crescimento urbano passou a ser efetivamente acelerado, chegando ao seu auge na dcada de 1960, que marca decisivamente o processo de concentrao da populao nas cidades. O

processo de crescimento acelarado da populao urbana, contudo, implicava um aumento da demanda por habitao e, por consequncia, um aumento da demanda pelo crdito voltado para a construo e a aquisio de habitaes.

O Sistema Financeiro da Habitao: o retrato de um programa econmico funcionalizado legitimao poltica A dcada de 1960 foi inaugurada pela crise poltica e econmica. A renncia do presidente Jnio Quadros, seguida da instabilidade polpitica do governo Joo Goulart; a recesso adicionada aos crescentes ndices de inflao; a ideolgica ameaa vermelha e a necessidade de proteo do capital estrangeiro (instalado fortemente aps a poltica desenvolvimentista de Kubitschek), entre outros fatores, contriburam para que, em 31 de maro de 1964, uma jutna miliar assumisse o poder poltico no Brasil. Uma das principais providncias do recm-instaurado governo militar foi o Sistema Financeiro da Habitao, criado pela Lei 4.380/64. O Sistema Financeiro da Habitao e os contratos que se sucederam vinculados a ele s podem ser entendidos mediante uma leitura que no se limite ao jurdico, mas que penetere a estrutura economica e poltica que lhe era prpria. Apesar do substativo habitao, a Lei 4.380/64 apresentava, em verdade, um sistema financeiro, no qual a habitao, progressivamente, acabou tornando-se um dado secundrio. A nova poltica habitacional centraliza-se no elemento que j aparecia com bvio para qualquer programa neste setor: o crdito. Assim, a Lei 4.380/64, simultaneamente, criou o SFH e o Banco Nacional de Habitao (BNH) e instituiu a correo monetria nos contratos imobilirios, propiciando uma absoluta alterao do mercado habitacional. O fornecimento de crdito entendido como elemento fundamental para o programa habitacional propiciou, por sua vez, uma leitura ecnicista, pretensamente neturalizada de influxos polticos, fato este j passvel de verificao na Fundao da Casa Popular e ainda mais perceptvel no Ssitema Financeiro da Habitao. O sistema financeiro criado, contudo em sentido contrrio ao discurso assptico de seus idealizadoras -, objetivava o cumprimento de funes

polticas e economicas, claramente delinedadas. Politicamente, mostrav-es imprescindvel controlar a instabilidade social e legitimar o autoritatismo at o ponto de implodir as organizaes populares. Como se sabe, a segurana propiciada pelo bem de consumo da habitao representa um dos maiores anseios das classes populares. A satisfao dessa necessidade econmica pelo governo recm instaurado, invariavelmente, provocaria a desestruturao de movimentos populares, em razo do desaquecimento de suas reivindicaes ante uma ilusria distribuio de moradia pelo Estado. Nesse contexto, Eva Aletrman Blay conclui pelo que teria sido uma verdadeira alienao prvia da fora de trabalho, efetivada por cada trabalhador no momento de ingresso ao Sistema Financeiro da Habitao, em razo da espcie de vnculo que esses contratos implicavam: ao adquirir a casa prpria, o trabalhador compromete a vida para saldar a sua dvida. Isto , se considerarmos que o novo proprietrio tem entre 25 e 30 anos ao conseguir comprar uma casa, ter 50 ou mesmo 60 anos quando terminar de pag-la. Estar obrigado a trabalhadr toda sua vida para saldar a dvida e provavelmente envolver a mulher e os filhos no compromisso assumido. Em nome da aquisio da casa prpria, sua fora de trabalho estar previamente vendida. Cabe salientar que, no perodo imediatamente precedente criao do Sistema Financeiro da Habitao, presenciava-se uma crise sem equivalentes na questo habitacional, fato este por si s apto a compelir uma enorme massa de trabalhadores a trocar, praticamente, pelo restoda vida, parcela considervel de seu salrio (e de suas ideologias) em favor da segurana de um teto. Economicamente (sem ignorar os evidentes intuitos polticos), o Sistema Financeiro da Habitao procurou fomentar a oferta em massa de emprego (sobretudo para trabalhadores pouco qualificados profissionalmente, setor que tambm se encontrava em crise, devido recesso do perodo), mediante o fomento da construo civil, que poderia passar a contar com financiamentos especiais para seus empreendimentos. Para tanto, pretendia-se, ainda, que o sistema se retroalimentasse, de modo a no exigir grandes recursos pblicos, uma vez que seria abastecido economicamente pelos depsitos em caderneta de poupana e depsitos

vinculados ao FGTS, que, alis, tambms eriam aumentados em virutde da crescente oferta de empregos.

Cabe salientar que, em no existindo correspondncia direta entre a contra-prestao do mtuo e o montante do salod devedor contratado- que seria mensalmente corrigido e reajustado segundo critrios diversos daqueles utilizados para fixao e correo da prestao -, inexoravelmente, ao final do longo perodo contratual de pagamento das prestaes haveria de ocorrer (e, fatalmente, sempre ocorreu, e ainda ocorre) um malfadado resduo de saldo devedor. Para superar eventual permanncia de resduo nesses contratos, mesmo aps o correto pagamento de todas as prestaes, foi criado pelo BNH, mediante RC 25/67, o FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais. O FCVS seria, portanto, um fundo constitudo por uma constribuio acrescida s mensalidades pagas pelos muturios, tendo por funo, ao final do contrato, liquidar eventual saldo devedor. Por fim, seria somado prestao mensal dos muturios um seguro obrigatrio, que propiciaria a quitao do saldo devedor nas hioteses de morte ou invalidez do muturio e cobriria os prejuzos decorrentes de incndio, desmoronamento e outros sinistros. O saldo devedor seria remunerado por juros no patamar mximo de 10% ao ano, corrigidos mensalemnte pelo mesmo ndice utilizado para correo monetria da poupana. A amortizao do saldo devedor, por sua vez, seria feita pelo motodo francs de amortizao, tambm chamado de tabela price.

A decadncia do Sistema Financeiro da Habitao O idealizado sistema que se retroalimentaria, resolvendo um dos principais problemas brasileiros, no tardou a mostrar suas insuficincias, sendo esfacelado pelas mais diversas razes. Economicamente, diversos fatores conjugados propiciaram a

inviabilidade do SFH. Partindo da concepo de retroalimentao financeira do sistema, o primeiro golpe sofrido se deu na formao dos recursos encampados pelo FGTS e pelas poupanas que seriam destinados construo de novas habitaes. No surgir da dcada de 1980, a recesso e o

consequente desemprego provocaram uma drstica diminuio na capitao dos recursos. A partir da diminuio da captao de recursos, a primeira consequncia direta foi um progressivo desquecimento da indstria da construo civil, com o desemprego da imensa mo-de-obra que migrou, justamente, pela oferta neste setor. Apresentava-se, assim, o primeiro grande subproduto do Sistema Financeiro da Habitao: o desemprego, agravado pelo xodo rural, implicado, em alguma medida, pela prrpai criao do sistema. A discrepncia entre o adimplemento das prestaes e os critrios de remunerao foi acirrada na dcuda de 1980, com o aumento brusco das taxas anuais de inflao, e, apartir de 1983, com a correo monetria das prestaes em graus mais elevdos do que os salrios, impulsionando um inadimplemento coletivo nos contratos vinculados ao SFH. Alm disso, os nmeros apontam para um inexorvel elitismo na oferta dos financiamentos imobilirios, j que somente 33,5% das undades financiadas foram destiandas s populaes de baixa renda. Na metade da dcada de 1980 j se apresentava a absoluta inviabiliadde do sistema, rechado por um saldo devedor bilionrio. Eis o final de um dos primeiros produtos do governo militar instaurado em 1964. A crtica acirrada ao BNH passou a ser slogan do porcesso de redemocratizao, um novo Judas brasileiro, sem maiores propostas pra uma diferente poltica habitacional. No segundo semestre de 1984, Tancredo Neves, no discurso pornunciado em virtude da aceitao de sua candidatria presidncia, bradava de forma contundente: o BNH grande exemplo de insnia do poder. Em novembro de 1986, meidante o Decreto-lei 2.293/86, o BNH foi extinto, encerrando uma das principais fases na recente histria da urbanizao brasleira. A Caixa Econmica asumiu a posio que, outrora, lhe fora conferida.

Da lama ao caso: as polticas pblicas habitacionais de 1986 at 1995 Destrudo o cone que representava o Sistema Finacneiro da Habitao, os problemas mantiveram-se intactos, sofrendo, ainda, o agravamento

proveniente de uma crise institucional. As atribuies na rea habitacional do governo, antes praticamente concentradas no BNH, foram pulverizadas por vrios rgos federais, como o Banco Central (que passou a ser rgo normativo e fiscalizador do SBPE), a Caixa Econmica Federal (gestora do FGTS e agente financeiro do SFH), o Ministrio Urbano do Fomento (formalmente responsvel pela poltica habitacional) e a ento chamada Secretaria Especial da Ao Comunitria, a responsvel pela gesto dos programas habitaiconais alterantivo.

O perodo atual: polticas habitaiconais e neoliberalismo

Autonomia contratuais

privada

constituio

de

relaes

jurdicas

A autonomia privada, fonte para a constiuio de relaes jurdicas entre particulares, representa um dos principais pontos de interligao entre o indivduo e o Estado, desde o advento da modernidade. Esse princpio no encontra seu fundaemnto, portando, na tradio romana que nos tributada, mas no abstrato pacto undante do Estado moderno, que surge, historicamente, como produto de um novo arranjo de foras institudo pela classe que derrotou o ancien rgime. (Ver Villey. Em torno al contrato, la propiedad y la obligacion). No bastava para os vencedores da Revoluo, contudo, apenas o poder poltico. Era necessrio para a clase insurgente universalizar (sempre formalmente) a atividade econmica de produo (ver Eros Grau), alm de adquirir aqueles bens que estavam sob domnio do clero e da nobreza, mediante um instrumento que permitisse o trnsito seguro destes, sem que, ao mesmo tempo, no se viesse a negar a prpria ideai de liberdade e propriedade, justificadoras do novo modelo de organizao poltica. assim que o poder de se vincular, socorrendo-se da garantia jurdica estatal para manuteno dos pactos (pacta sunt servadna), inaugura uma relao entre indivduo e Estado (Ver, Enzo Roppo, Emilio Betti, Giuseppe Grisi, Rben Stiglitz, Pietro Barcellona), marcada pela concesso (ou reconhecimento) de um esoao de atuao privada delimitado pelo direito.

Cabe salientar que em um processo de racionalizao do direito e de sua reduo norma, paulatinamente, esvaziou-se o significado,

eminentemente poltico, daquela que fora autonomia da vontade, adotando-se, inclusive, o signo de autonomia privada, para a desginao de uma expresso do indivduo que passa a ser dependente do ordenamento jurdico. A despeito da discusso filosfica, pode-se dizer que, desde ento, sob o aspecto formal, o indivduo no apenas se submete ao direito, mas passa a deter um poder de criao de regras especficas neste espao que lhe foi concedido ou preservado. ... Essa concepo de autonomia privada, contudo, sofreu alteraes por causas diversas, reconduzveis s prprias mudanas sociais, econmicas e culturais ocorridas no sculo XX, sobretudo a partir de uma combinao entre os modelos de liberdade de iniciativa econmica e direo estatal da economia, bem como por meio da interveo estatal em espaos de ao privada, tidos como intangveis pelos precursores do liberalismo clssico. Mais do que reflexo de uma alterao na composio de foras dos agentes econmcios, contudo, a autonomia privada foi realocada pelo constitucionalismo contemporneo. Assim, esta deixa de ser apenas uma garantia da liberdade para ser concebida como pressuposto da dignidade da pessoa humana, que deveria ser reconhecida no apenas formalmente, mas tambm materialmente, No por outra razo que o fundamento ltimo do poder de autoregramento nos ordenamentos jurdicos, ainda que indiretamente, se encontra nas constituies. Assim, sob uma perspectiva constitucional atual, no se pode reduzir o signficiado de autonomia privada ao poder conferido aos sujeitos de regrar seus interesses, ideia mleho rindicada pela expresso autonomia contratual. A autonomia privada passsa a ser apenas um dos feixes do princpio maior da dignidade da pessoa humana, e os atos provenientes da autonomia no se reconduzem apenas liberdade de iniciativa -, mas a toda e qualquer expresso, patrimonial ou no patrimonail, do sujeito.

A proteo do consumidor nas redes contratuais para fornecimento de imveis no direito brasileiro A partir de um enfoque jurdico, pode-se dizer que o mercado imobilirio para consumo se diferencia do simples mercado imobilirio por ser um espao de interao, no qual agentes profissionais negociam produtos imobilirios para uma especfica clientela,que se encontra sob as vestes do papel social de consumidor, determinado no art. 2. do CDC. No mercado imobilirio para consumo, porm, justifica-se a

aplicabilidade integral do Cdigo de Defesa do Consumidor a partir da inafastvel qualificao das incorporadoras, construtoras e agentes financeiros como fornecedores de produtos e servios. As incorporadoras e as construtoras, ao desenvolverem a atividade econmica de construo de imveis para ofereta aos consumidores, qualificam-se como fornecedoras de produto imobilirio.

A garantia hipotecria e a proteo do consumidor nas redes contratuais