Apostila - Direito CIVIL IV

Relatrio - Plano de Aula
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Disciplina: CCJ0015 - DIREITO CIVIL IV
DESCRIO DO PLANO DE AULA
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS
OBJETIVO
- ntroduzir o aluno no direito das coisas;
- Diferenciar direitos reais de direito das coisas;
- Fornecer conceitos estruturais e as caractersticas comuns a todos os direitos reais.
TEA
Direito das Coisas
ESTRUTURA DO CONTE!DO
Unidade 1 - DIREITO DAS COISAS
1.1. Conceito
1.2. Caractersticas
1.3. Classificao
1.4. Diferena entre direitos reais e obrigacionais
1.5. Objeto do direito das coisas
1.6. Sujeitos
1.7. Obrigao propter rem
PROCEDIENTO DE ENSINO
1.1. Conceito
Nas palavras de Orlando Gomes, ?O Direito das Coisas regula o poder dos homens sobre os bens e os modos
de sua utilizao econmica?. (GOMES, Orlando. Direitos reais. 14 ed., atualizada por Humberto Theodoro
Jnior. p. 1. Rio de Janeiro: Forense, 1999). de se frisar que bem consiste na coisa til e rara, suscetvel de
apropriao pelo homem.
Surge a um primeiro aspecto dos Direitos Reais, que os distingue dos Direitos Pessoais: estes tm por objeto
uma prestao humana, enquanto aqueles possuem por objeto um bem.
Duas doutrinas buscam a primazia na compreenso dos Direitos Reais. A realista, que considera o Direito Real
como o poder imediato na pessoa sobre a coisa, e a personalista, que prega existir nos Direitos Reais uma
relao jurdica entre pessoas, como nos Direitos Pessoais.
A primeira teoria causa perplexidade se considerarmos que o Direito existe sempre para disciplinar condutas
intersubjetivas, ou seja, entre pessoas. Assim, como explicar uma relao direta homem-objeto tutelada pela
norma jurdica?
Por seu turno, a teoria personalista parece um pouco artificial, pois advoga a existncia de um sujeito passivo
universal nos Direitos Reais, ou seja, todos estaramos obrigados a respeitar os Direitos Reais de outrem.
Orlando Gomes sugere um retorno teoria realista, com nfase no estudo da estrutura dos Direitos Reais. Assim,
ao invs de se prender ao aspecto externo de tais direitos, deve-se levar em considerao a sua estrutura
interna, salientando que o poder de utilizao da coisa, sem intermedirio, o que caracteriza os Direitos Reais
(GOMES, Orlando, ob. cit., p. 5.).
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Nelson Rosenvald e Cristiano Farias formulam proposta de cunho hbrido. Os autores diferenciam direito
subjetivo de pretenso, para concluir que a relao de direito real, enquanto situao esttica, absoluta,
apresenta sujeitos indeterminados (porm determinveis) e representa a posio de domnio de algum sobre
uma coisa, pois o sujeito ativo titulariza direito subjetivo; por outro lado, uma violado o direito subjetivo e,
conseqentemente originada a pretenso, a relao jurdica de direito real passa a apresentar sujeito
determinado, tendo o lesado a faculdade de reclamar o exerccio do contedo do direito subjetivo em face do
sujeito que o desrespeitou (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 16).
1.2. Caractersticas
Apesar de inexistir consenso na doutrina, podemos apontar as seguintes caractersticas geralmente enumeradas:
a) a oponibilidade erga omnes; b) o direito de seqela; c) a exclusividade; d) a preferncia; a taxatividade.
Para Slvio Rodrigues, ?o direito real oponvel contra todos, isto , vale erga omnes, pois representa uma
prerrogativa de seu titular, que deve ser respeitada? (RODRGUES, Slvio. Direito civil ? direito das coisas. p.7).
Da a dita oponibilidade erga omnes.
O direito de seqela consiste na prerrogativa concedida ao titular de direito real de seguir a coisa nas mos de
quem quer que a detenha, de apreend-la para sobre ela exercer o seu direito real. Seu direito real d-lhe
legitimao para perseguir a coisa, onde quer que ela se encontre, pois o vnculo se prende de maneira indelvel
coisa e dela no se desliga pelo mero fato de ocorrerem alienaes subseqentes (RODRGUES, Slvio, ob. e
loc. cit).
justamente em funo do direito de seqela que se exige ampla publicidade na constituio de direitos reais.
Assim, os bens mveis demandam a tradio para serem onerados, enquanto os bens imveis exigem o registro
pblico dos nus reais.
Pela exclusividade diz-se no poder existir dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma coisa.
A preferncia consiste no privilgio de obter o pagamento de uma dvida com o valor de bem aplicado
exclusivamente sua satisfao. Em caso de inadimplemento tem o credor o direito de se satisfazer sobre o valor
do bem objeto de direito real, afastando outros credores que tenham apenas direito pessoal contra o devedor, ou
mesmo direito real de inscrio posterior (GOMES, Orlando, ob. cit., p. 9).
Em funo das caractersticas da seqela e da preferncia, os direitos reais de garantia so os mais utilizados no
trato econmico, principalmente nas operaes de crdito e financiamento. Os bancos e empresas de
financiamento preferem a garantia de tais direitos a outras, de natureza pessoal, pois estas ltimas so menos
eficazes.
Esse panorama, contudo, vem mudando, principalmente na Europa e nos Estados Unidos. Mais e mais so
utilizados os chamados negcios fiducirios, com o retraimento do campo de incidncia dos direitos reais de
garantia.
Por fim, como decorrncia bvia das caractersticas j mencionadas, que tornam os direitos reais extremamente
robustos, sua criao no se encontra no mbito da liberdade negocial. Em outras palavras, direitos reais so
apenas os enumerados pela lei (caracterstica da tipicidade ou numerus clausus). No lcito s partes, no
exerccio da liberdade contratual, corolrio do princpio da autonomia privada, criar direitos reais no previstos em
lei.
Nos termos do artigo 1.225 do Cdigo Civil de 2002, so direitos reais a propriedade, a superfcie, as servides, o
usufruto, o uso, a habitao, o direito do promitente comprador do imvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a
concesso de uso especial para fins de moradia e a concesso de direito real de uso. Frise-se, contudo, que o
direito real deve estar previsto em lei, mas no necessariamente no corpo do Cdigo Civil, podendo estar
regulado por leis esparsas. Encontramos um exemplo na concesso de uso, direito real criado pela Lei n. 271,
de 28.02.1967.
1.3. Classificao
Os direitos reais podem ser classificados em:
A) Quanto propriedade do bem
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- Direitos reais sobre coisa prpria: apenas a propriedade.
- Direitos reais sobre coisa alheia: incidem sobre bem de propriedade de outrem. Ex: hipoteca, penhor, servido
etc.
O direitos reais sobre coisa alheia podem ser: - direitos reais de gozo ou fruio
- direitos reais de garantia
- direito real de aquisio
B) Quanto aos poderes do titular do direito real
- Direitos reais limitados: o proprietrio rene apenas algumas das faculdades inerentes propriedade;
- Direitos reais ilimitados: o proprietrio rene todas as faculdades inerentes propriedade (uso, gozo, disposio
e reivindicao).
A propriedade denominada jus in re propria, enquanto os demais direitos reais so tambm chamados jura in re
aliena, ou limitados. A propriedade consiste no direito real mais amplo, derivando os demais da criao de direitos
sobre uma ou mais das faculdades da propriedade (usar, gozar, fruir e dispor do bem). Assim, o usufruto, por
exemplo, consiste no direito real de usar e fruir do bem.
importante frisar que a limitao aqui se refere a no concentrao dos poderes inerentes propriedade nas
mos do titular. Sob o ponto de vista de exerccio de direitos, todos os direitos, mesmo a propriedade plena,
sofrem limitaes.
1.. Diferena entre direitos reais e o!ri"acionais
Teorias negativistas (Thon, Schlossmann, Demogue): no h diferena entre direitos pessoais e direitos reais. Os
direitos reais no passam de tcnica jurdica para restringir comportamentos. Esta teoria no mais aceita pela
doutrina moderna.
Teoria personalista (clssica): o direito real uma projeo da personalidade sobre a coisa. A relao jurdica que
envolve direito real estabelecida entre pessoas: no plo ativo est o titular do direito real e no plo passivo h o
que a doutrina chama de sujeio passiva universal. O exerccio do direito real feito diretamente sobre a coisa,
sem intermedirios (relao direta entre o titular e o objeto).
Crticas: falar em sujeio passiva universal artificial e implica em um individualismo no mais aceito pelo
Estado do Bem Estar Social; h a criao de um vnculo jurdico para pessoas que no manifestaram vontade em
participar da relao jurdica; a sujeio passiva universal nada mais do que uma regra de conduta traduzida
principalmente em um non facere, o que esvaziaria a distino entre direitos reais e direitos pessoais.
Teoria realista: o poder imediato da pessoa sobre a coisa, sem qualquer tipo de intermediao. No h que se
falar em sujeio passiva universal, pois significaria transpor um vnculo jurdico a pessoas estranhas relao.
H um direito subjetivo oponvel erga omnes, sem que haja, em abstrato, um sujeito passivo determinado.
Crticas: no h relao seno entre duas pessoas; a oponibilidade erga omnes no caracterstica exclusiva
dos direitos reais, mas de qualquer direito absoluto, como os direitos de personalidade.
A teoria personalista, apesar das crticas, a que tem maior receptividade na doutrina. Contudo, mesmo os
defensores da teoria personalista revelam que h forte tendncia em que a diferena entre direitos reais e direitos
pessoais desapaream. Nelson Rosenvald e Cristiano Farias apontam para a chamada obrigacionalizao do
direito das coisas, na medida em que todos os direitos reais, sem exceo, abrigam em sua estrutura uma
relao jurdica de direito real e uma outra relao jurdica, de direito obrigacional. A primeira, pautada pela
situao de domnio do titular sobre a coisa;e a segunda, na relao jurdica de contedo intersubjetivo,
envolvendo uma necessria cooperao entre o titular do direito real e a coletividade (op.cit. p. 17).
Direitos #essoais
Direitos Reais
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Relativos (eficcia entre as partes)
Absolutos (eficcia erga omnes)
Vincula a pessoa do credor pessoa do devedor
Vincula o titular coisa
Possuem sujeito passivo determinado: devedor
Possuem sujeito passivo indeterminado
Contedo positivo
Contedo negativo
A coisa objeto mediato da relao
A coisa objeto imediato da relao
O exerccio se d pelo intermdio de outro sujeito
O exerccio se d sem intermedirios
Relao transitria
Relao permanente
Atipicidade
Tipicidade
1.$. O!%eto do direito das coisas
Objeto de direito real tanto podem ser as coisas corpreas, mveis ou imveis, quanto as incorpreas.
Assim, podem existir direitos sobre direitos, que so bens incorpreos.
O direito real pode tambm ter por objeto as produes do esprito humano nos domnios das letras, das
artes, das cincias ou da indstria. Fala-se ento em propriedade literria, artstica, cientfica e industrial.
importante frisar que os direitos de propriedade intelectual tm sido entendidos atualmente como direitos sui
generis, pois envolvem contedo patrimonial (com fortes caractersticas de direito real) e contedo
extrapatrimonial.
Clvis Bevilqua: O direito das coisas, ramo do direito civil que se ocupa dos direitos reais, consiste no conjunto
das normas que regem as relaes jurdicas referentes apropriao dos bens corpreos pelo homem (apud
GOMES, Orlando. Direitos reais. p. 2).
Silvio Venosa: Como o direito subjetivo, o direito de senhoria poder outorgado a um titular; requer, portanto, um
objeto. O objeto a base sobre a qual se assenta o direito subjetivo, desenvolvendo o poder de fruio da pessoa
com o contato das coisas que nos cercam no mundo exterior. Nesse raciocnio, o objeto do direito pode recair
sobre coisas corpreas ou incorpreas, como um imvel, no primeiro caso, e os produtos do intelecto (direitos de
autor, de inveno, por exemplo), no segundo. O direito das coisas estuda precipuamente essa relao de
senhoria, de poder, de titularidade, esse direito subjetivo que liga a pessoa s coisas (...) Os direitos reais
regulam as relaes jurdicas relativas s coisas apropriveis pelos sujeitos de direito
1.&. S'%eitos
Sujeito ativo: titular do direito subjetivo absoluto sobre o bem. Pode exercer o direito de seqela e ser sempre
possuidor (ainda que, dependendo do desdobramento da relao possessria, seja possuidor indireto).
Sujeito passivo: sobre quem recai o dever de respeito ao exerccio do direito pelo sujeito ativo. Conforme j visto
anteriormente, diz-se que na relao de direito real h sujeio passiva universal.
1.(. O!ri"ao propter rem
Obrigaes propter rem : obrigaes decorrentes de um direito real. Decorrem da lei (ex lege) e no da vontade
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do titular do direito (ex voluntate). Podem constituir obrigaes positivas ou obrigaes negativas.
nus reais: limitaes impostas ao exerccio de um direito real.
Obrigaes com eficcia real: relaes obrigacionais que produzem eficcia erga omnes. Ex: compromisso de
compra e venda de imvel, registrado do cartrio imobilirio.
DIREITO CIVIL IV - POSSE
OBJETIVO
- ntroduzir o aluno no estudo da posse;
- Conceituar posse e situ-la no contexto da funo social;
- Classificar a posse conforme os critrios do Cdigo Civil.
TEA
Posse
Unidade 2 - #OSSE
2.1. Evoluo histrica, conceito e caractersticas
2.1.1 Teoria subjetivista
2.1.1. Teoria objetivista
2.2 Distino entre posse, propriedade e deteno
2.3 Classificao da posse e suas caractersticas
2.4 Natureza jurdica: controvrsias
2.5 Composse
2.1. E)ol'o *ist+rica, conceito e caractersticas
Em uma primeira abordagem, a posse pode ser encarada como um fato, enquanto a propriedade consiste num
direito. Em outras palavras, a posse uma situao de fato, enquanto a propriedade uma situao de direito.
Como veremos adiante, em geral ambas coincidem na mesma pessoa, mas nem sempre isso ocorre.
O legislador civil usou da seguinte sistemtica no trato da matria: reservou a disciplina dos direitos reais para o
Livro da Parte Especial, sob a epgrafe ?Do Direito das Coisas?. Em seguida, inaugurou o referido Livro com o
Ttulo , ?Da Posse?. Finalmente, no Ttulo , regulamentou os direitos reais em espcie.
O estudo da opo sistmica do legislador fundamental, pois revela a sua inteno. Podemos assim afirmar que
se optou por isolar o estudo da posse, como um ttulo preliminar quele reservado aos direitos reais, por dois
motivos: primeiro, a posse no direito real; segundo, a posse informa o regime jurdico de todos os demais
direitos reais.
Por outro lado, a posse pode ser considerada a exteriorizao da propriedade, seu aspecto visvel e palpvel no
mundo fenomnico (falamos da posse direta). Voltemos ao exemplo dado: por ter me visto com o telefone celular,
o observador sups que eu seria o proprietrio do mesmo. E isso se d, repita-se, porque geralmente posse e
propriedade encontram-se enfeixadas nas mos da mesma pessoa, apesar da coincidncia no ser necessria.
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A posse, em outras palavras, cria uma espcie presuno de propriedade. E por esse motivo que tutela-se com
veemncia aquela, por vezes em detrimento desta: como o que possui presume-se proprietrio, em um primeiro
momento de se garantir tal situao ftica, at mesmo por razes de segurana jurdica e pacificao social.
Aqui desponta uma outra questo: enquanto a propriedade de certo modo teve seu mbito de incidncia reduzido
ou conformado pela Constituio de 1988 (cf. arts. 5, inc. XX; 182, 2 e 4; 184 e 186, dentre outros, todos
da CR/88) cedendo para a chamada ?funo social da propriedade? (alguns autores falam em uma nova espcie
de propriedade, a propriedade social), a posse saiu fortalecida, principalmente atravs da previso constitucional
expressa da usucapio (cf. arts. 183 e 191 da CF/88).
Propriedade estado de direito
Posse estado de aparncia protegido pelo direito
Conceito de posse
Pluralidade semntica do vocbulo posse: posse como propriedade (fulano -oss'i uma casa); posse como
instituto de direito pblico (os EUA tm a -osse da base de Manta, no Equador); posse como exerccio do direito
de famlia (-osse do estado de casados); posse como instituto de direito administrativo; posse como elemento de
tipo penal (-osse sexual mediante fraude) etc.
A posse no direito das coisas:
A posse !tanto de coisa m"vel como de coisa im"vel# $ situao jurdica de fato apta a, atendidas certas
exig%ncias legais, transformar o possuidor em proprietrio !situao de direito real# !NERY, Nelson e NERY, Rosa Maria
de Andrade. C+di"o ci)il co.entado: e legislao extravagante. 3.ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p. 608).
A posse o exerccio de fato, em nome prprio, de um dos poderes inerentes ao domnio.
Objeto da posse& A posse pode incidir tanto sobre bens corpreos quanto sobre bens incorpreos (quase-posse).
A chamada -osse de direitos admitida, desde que tais direitos possam ser apropriveis e exteriorizveis
(direitos reais). Ex: direitos do autor, propriedade intelectual, passe atltico, direito real de uso sobre linha
telefnica.
Sujeitos da posse: So as pessoas, sejam elas naturais ou jurdicas, de direito pblico ou de direito privado.
'.(.(. )eoria subjetiva
A natureza da posse gerou muito dissenso doutrinrio. Basicamente, duas principais teorias e seus autores
disputaram a hegemonia da matria: a teoria subjetiva, de Savigny, e a teoria objetiva, de hering.
A )eoria de *avign+&
Savigny exps suas idias no )ratado da ,osse, de 1803. Segundo o autor, a posse resultaria da conjuno de
dois elementos: o corpus e o animus. O primeiro seria o elemento material, traduzindo-se no poder fsico da
pessoa sobre a coisa. O animus, por seu turno, representaria o elemento intelectual, a vontade de ter essa coisa
como sua. Ambos os elementos so necessrios para a configurao da posse.
O corpus, sendo o poder de fato sobre a coisa, supe a apreenso, sendo fundamental a relao exterior da
pessoa com a coisa. No que diz respeito ao animus, configura-se como a vontade de ter a coisa como prpria.
justamente pelo destaque conferido por Savigny ao elemento intencional que sua teoria qualificada de subjetiva.
E esse justamente o ?calcanhar de Aquiles? de sua teoria: extremamente difcil precisar um estado ntimo
concretamente.
Ao exigir o elemento subjetivo (animus domini) como requisito fundamental para a caracterizao da posse, a
doutrina subjetiva considera simples detentores o locatrio, o comodatrio, o depositrio, o mandatrio e outros
que possuiriam apenas o poder fsico sobre a coisa. No admitido o desdobramento da relao possessria,
pois no se admite a posse por outrem.
'.(.'. )eoria objetiva da posse
A teoria de hering foi desenvolvida em obras como - .undamento dos /nterditos ,ossess"rios e - ,apel da
0ontade na ,osse. Posteriormente o autor empreendeu um esforo simplificador de suas teorias.
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A posse a exteriorizao da propriedade e, por isso, para caracterizar a posse basta o exerccio em nome
prprio do poder de fato sobre a coisa. dizer, para que exista a posse, necessrio somente o corpus. Silvio
Venosa afirma que, ainda na teoria objetiva, h o animus, mas, neste caso, o elemento volitivo consiste na
utilizao da coisa tal qual faria o proprietrio (anumus tenendi).
Teorias da posse e o Cdigo Civil
O Cdigo Civil de 2002, repetindo o que j fora feito pelo Cdigo de 1916, ao definir o -oss'idor consagra a
teoria o!%eti)a da posse, como revela a leitura do art. 1.196:
Art. (.(12. 3onsidera4se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de alguns dos poderes
inerentes 5 propriedade.
Obs: Enunciado n 236, Jornada de Direito Civil: considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, tambm
a coletividade desprovida de personalidade jurdica.
2.2. Distino entre -ro-riedade, -osse e deteno
Posse: exerccio do poder de fato em nome prprio, exteriorizando a propriedade e fazendo uso econmico da
coisa (animus tenendi ? inteno de usar a coisa tal qual o proprietrio).
Deteno (posse natural ? possessio naturalis ): exerccio do poder de fato sobre a coisa em nome alheio. O
fmulo da posse ou detentor servo da posse, pois mantm uma relao de dependncia com o verdadeiro
possuidor, obedecendo s suas ordens e orientaes. A deteno tambm chamada de posse degradada pela
lei. O art. 1.198, CC, define o detentor aquele que, ac6ando4se em relao de depend%ncia para com o outro,
conserva4se a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instru7es suas.
Obs: aquele que adquire a posse de modo contrrio ao direito tambm considerado detentor.
Enunciado n 301, Jornada de Direito Civil, STJ: possvel a converso da deteno em posse, desde que
rompida a subordinao, na hiptese de exerccio em nome prprio dos atos possessrios.
Para facilitar a caraterizao da simples deteno, interessante utilizarmos os critrios do Cdigo Civil
Portugus, Art. 1.253:
So havidos como detentores ou possuidores precrios:
a) os que exercem o poder de facto sem inteno de agir como beneficirios do direito;
b) os que simplesmente se aproveitam da tolerncia do titular do direito;
c) os representantes ou mandatrios do possuidor e, de um modo geral, todos os que possuem.
2.3. Classificao da -osse e s'as caractersticas
A) Posse direta e indireta
Quanto ao desdo!ra.ento da relao -ossess+ria, a posse classifica-se em posse direta e posse indireta.
Art. 1.197, CC/2002. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de
direito pessoal, ou real, no anula a indireta, de quem aquela foi 6avida, podendo o possuidor direto defender a
sua posse contra o possuidor indireto.
Posse direta (imediata): exerccio direto e imediato do poder sobre a coisa (corpus), decorrente de contrato. O
possuidor direto pode defender sua posse contra o possuidor indireto.
Posse indireta (mediata): apenas o animus (entendido esse como a vontade de utilizar a coisa como faria o
proprietrio). O possuidor indireto pode defender sua posse perante terceiros.
A distino entre posse direta e indireta surge do desdobramento da posse plena, podendo haver
desdobramentos sucessivos. Quem tem a possibilidade de utilizar economicamente a coisa, o exerccio de fato
de algum dos direitos inerentes propriedade, possuidor dela, ainda que no a tenha sob sua dominao
direta.
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O proprietrio pode exercer sobre a coisa todos os poderes que informam seu direito. Nesse caso, se confundem
nele a posse direta e indireta. Pode acontecer, contudo, que por negcio jurdico transfira a outrem o direito de
usar a coisa, dando-a em usufruto, comodato, penhor, superfcie, compra e venda com reserva de domnio,
alienao fiduciria, compromisso de compra e venda etc. Nesses casos, a posse se dissocia: o titular do direito
real fica com a posse indireta (ou mediata), enquanto que o terceiro fica com a posse direta (ou imediata),
Nesta classificao, no se discute a qualificao da posse, pois ambas (direta e indireta) so jurdicas e tm o
mesmo valor (jus possidendi, ou posses causais). O problema da qualificao se pe na distino entre posse
justa e injusta.
A relao possessria, no caso, desdobra-se. O proprietrio exerce a posse indireta, em funo do seu domnio;
o titular do direito real ou pessoal (por exemplo, o locatrio) exerce a posse direta. Uma no anula a outra. Ambas
coexistem no tempo e no espao e so posses jurdicas.
Ambos (possuidor direto e indireto) podem invocar proteo possessria contra terceiro. Por outro lado, cada
possuidor ? direto e indireto ? pode se socorrer dos interditos possessrios contra o outro, para defender a sua
posse, quando se encontre por ele ameaado.
Os desdobramentos da posse podem ser sucessivos. Feito o primeiro desdobramento da posse, poder o
possuidor direto efetivar novo desdobramento, tornando-se possuidor indireto. Havendo desdobramentos
sucessivos, ter a posse direta apenas aquele que tiver a coisa consigo; o ltimo integrante da cadeia de
desdobramentos sucessivos. Os demais tero posse indireta.
Um exemplo seria a do proprietrio, que constitui usufruto sobre a coisa, transferindo a posse direta e
permanecendo com a indireta; em seguida, o usufruturio aluga a coisa, transferindo a posse direta e
permanecendo com a indireta; posteriormente, o locatrio subloca a coisa, transferindo a posse direta ao
sublocatrio e ficando com a indireta.
B) Posse justa e injusta
Quanto aos )cios, a posse pode ser justa ou injusta.
Art. 1.200. 8 justa a posse que no for violenta, clandestina ou precria.
Posse justa: posse desprovida dos vcios especficos do art. 1.200, CC (no confundir esse conceito de vcios
com o conceito da teoria geral do direito civil). A posse justa mansa, pacfica, pblica e adquirida sem violncia.
Posse injusta: posse maculada por pelo menos um dos vcios da posse (violncia, clandestinidade ou
precariedade).
Posse violenta: adquirida atravs do emprego de violncia contra a -essoa.
Posse clandestina: adquirida s escondidas.
Posse precria: decorrente da violao de uma obrigao de restituir (abuso de confiana).
A posse injusta no deve ser considerada posse jurdica, no produzindo efeitos contra o legtimo possuidor (para
quem esta situao jurdica no passa de deteno), muito embora o possuidor injusto possa fazer manejo dos
interditos possessrios contra atos de terceiros.
/njusta, no entanto, no deve ser tida como posse jurdica. ,ois a posse jurdica $ a posse que est em 6armonia
com o direito. /njusta $ a situao de fato que se assemel6a 5 posse, mas trata4se de deteno. 8 a anttese do
direito !PUGLESE, Roberto J. Direito das coisas. So Paulo: LEUD, 2005. p. 58)
Continuidade do carter da posse (art. 1.203, CC): a posse que se inicia justa permanece justa; a posse que se
inicia injusta, permanece injusta ao longo do tempo, a menos que se opere a interverso do carter da posse.
nverso do ttulo da posse: Violncia e clandestinidade so vcios relati)os, enquanto que a precariedade vcio
a!sol'to. sso implica que a interverso do carter da posse pode ocorrer quando a posse for violenta ou
clandestina. Nestes casos, cessada a violncia ou a clandestinidade a posse deixa de ser injusta e passa a ser
justa. A jurisprudncia anterior ao CC/02 fixou mais uma exigncia: que fossem passados ano e dia aps a
cessao do vcio para que ficasse caracterizada a interverso do carter da posse. Com a eliminao da
classificao de posse nova e posse velha pelo CC/02, prevalece o entendimento de que essa exigncia temporal
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no mais subsiste.
Quanto ao convalescimento da posse precria, a doutrina moderna, superando o entendimento do que antes era
majoritrio, aceita. Todavia, ainda no foram definidos critrios objetivos para determinar o momento da
interverso (Nelson Rosenvald, por exemplo, fala em mudana do nimo da posse; Flvio Tartuce admite o
convalescimento da precariedade em casos, por exemplo, de novao).
Enunciado 237, da Jornada de Direito Civil: Art. 1.203: cabvel a modificao do ttulo da posse ?
interversio possessionis ? na hiptese em que o at ento possuidor direto demonstrar ato exterior e
inequvoco de oposio ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterizao do animus domini.
C) Posse de boa-f e de m-f
Quanto s'!%eti)idade, a posse pode ser de boa-f ou de m-f.
No mbito do direito das coisas, a posse de boa-f, aliada a outros relevantes elementos, segundo a lio de
Caio Mrio da Silva Pereira, cria o domnio; confere ao possuidor, no-proprietrio, os frutos provenientes da
coisa possuda; exime-o de indenizar a perda ou deteriorao do bem em sua posse; regulamenta a hiptese de
quem, com material prprio, edifica ou planta em terreno alheio; e, ainda, outorga direito de ressarcimento ao
possuidor pelos melhoramentos realizados.
A anlise da boa-f em sede de posse leva em considerao no a sua caracterizao objetiva, como um
princpio, ou uma regra de conduta, mas principalmente em seu sentido subjetivo.
O CC conceitua posse de boa-f em seu art. 1.201: $ de boa4f$ a posse, se o possuidor ignora o vcio, ou o
obstculo que impede a aquisio da coisa. Decorre da conscincia de ter adquirido a coisa por meios legtimos.
O seu conceito, portanto, funda-se em dados psicolgicos, em critrio subjetivo.
de suma importncia, para caracterizar a posse de boa-f, a crena do possuidor de se encontrar em uma
situao legtima. Se ignora a existncia de vcio na aquisio da posse, ela de boa-f; se o vcio de seu
conhecimento, a posse de m-f. Contudo, no se pode considerar de boa-f a posse de quem, por erro
inescusvel ou ignorncia grosseira, desconhece o vcio que macula a sua posse. Assim, para que se caracteriza
a boa-f, o possuidor no pode ter incorrido em erro inescusvel, pelo contrrio, deve ter agido com a diligncia
normal exigida pela situao.
Para verificar se a posse justa ou injusta, entretanto, o critrio objetivo: perquire-se acerca da existncia ou
no de algum dos vcios apontados (violncia, clandestinidade ou precariedade).
Se o possuidor tem conscincia do vcio que impede a aquisio da coisa e, no obstante, a adquire, torna-se
possuidor de m-f. O erro, de que resulta a boa-f, deve ser invencvel, sendo evidente que erro oriundo de
culpa no tem escusa.
Deste modo, a culpa, a negligncia ou a falta de diligncia so enfocadas como excludentes da boa-f. A
jurisprudncia tem enfatizado a necessidade de a ignorncia derivar de um erro escusvel.
A boa4f$ no $ essencial para o uso das a7es possess"rias. 9asta que a posse seja justa. A boa-f relevante,
em tema de posse, para a usucapio, a disputa dos frutos e benfeitorias da coisa possuda ou para a definio da
responsabilidade pela sua perda ou deteriorao.
O CC estabelece presuno de boa4f$ em favor de quem tem justo ttulo, salvo prova em contrrio, ou quando a
lei expressamente no admite esta presuno (art. 1.201, pargrafo nico).
A posse de boa-f pode se transfigurar em posse de m-f. Nos termos do art. 1.202 do CC, a posse de boa4f$
s" perde este carter no caso e desde o momento em que as circunst:ncias faam presumir que o possuidor no
ignora que possui indevidamente.
Sobre o momento da transmudao da natureza da posse, a jurisprudncia tem considerado que a citao para a
ao uma das circunstncias que transformam a posse de boa-f, pois recebendo a cpia da inicial o possuidor
toma conhecimento dos vcios de sua posse.
Por igual modo, quando o possuidor turbado na sua posse e prope ao, pode vir a tomar conhecimento do
melhor direito do ru na contestao deste, passando a se caracterizar como possuidor de m-f.
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Nada impede, entretanto, que o interessado prove outro fato que demonstre que a parte contrria, mesmo antes
da citao, j sabia que possua indevidamente.
Em sntese:
Posse de boa-f: aquela cujo possuidor est convicto de que o exerccio de sua posse encontra fundamento na
ordem jurdica. A boa-f, aqui, tomada em seu aspecto s'!%eti)o.
Via de regra, a posse de boa-f decorre de %'sto tt'lo. Por este motivo, a posse fundada em justo ttulo gera
presuno relativa (juris tantum) de boa-f.
Justo ttulo: diz4se justo o ttulo 6bil, em tese, para transferir a propriedade !PERERA, Caio Mrio da Silva.
Instit'i/es de direito ci)il: direitos reais. 18.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 31). ;usto ttulo seria todo
ato formalmente adequado a transferir o domnio ou o direito real de que trata, mas que deixa de produzir tal
efeito !e aqui a enumerao $ meramente exemplificativa# em virtude de no ser o transmitente sen6or da coisa
ou do direito, ou de faltar4l6e o poder de alienar (Lenine Nequete).
Enunciado n 302, STJ (V Jornada de Direito Civil): Pode ser considerado justo ttulo para a posse de boa-f o
ato jurdico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o disposto no art. 113 do Cdigo Civil.
Enunciado n 303, STJ (V Jornada de Direito Civil): Considera-se justo ttulo para presuno relativa da boa-f
do possuidor o justo motivo que lhe autoriza a aquisio derivada da posse, esteja ou no materializado em
instrumento pblico ou particular. Compreenso na perspectiva da funo social da posse.
Posse de m-f: o possuidor tem conhecimento do vcio que macula a posse. Assim como na posse injusta, a
posse de m-f no pode ser considerada posse jurdica e no goza de proteo contra o legtimo possuidor,
para quem o possuidor de m-f no passa de fmulo da posse.
D) Posse originria e posse derivada
A posse tida como originria quando no h vnculo entre o sucessor e o antecessor da posse, de modo que a
causa da posse no negocial.
A posse derivada quando h um ato de transferncia (da posse, e no necessariamente da propriedade) entre
o antecessor e o sucessor. Na posse derivada haver sempre tradio.
E) Posse ad interdicta e ad usucapionem
Ad interdicta: posse que pode ser protegida atravs dos interditos possessrios.
Ad usucapionem: posse que pode ser pressuposto de usucapio.
2.. 0at're1a da -osse2 contro)3rsias
Os autores divergem quanto definio da natureza jurdica da posse:
Clvis Bevilqua: a posse um estado de fato.
Caio Mrio da Silva Pereira: a posse um direito real.
Luiz Guilherme Loureiro: a posse um direito pessoal (princpio da tipicidade)
2.$. Co.-osse.
Posse exclusiva aquela de um nico possuidor, pessoa fsica ou jurdica, que possui sobre a coisa posse direta
ou indireta. A posse exclusiva se contrape composse, quando vrios possuidores tm, sobre a coisa, posse
direta ou posse indireta.
3omposse , assim, a situao pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes
possessrios sobre a coisa. Nos termos do art. 1.199 do CC:
Art. (.(11. *e duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa, poder cada uma exercer sobre ela atos
possess"rios, contanto que no excluam os dos outros compossuidores.
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Configurada a composse, a situao que se apresenta , na realidade, a de que cada compossuidor possui
apenas a sua parte in abstracto, e no a dos outros. Contudo, cada possuidor pode exercer seu direito sobre a
coisa como um todo, valendo-se das aes possessrias, desde que no exclua a posse dos outros
compossuidores. nclusive pode valer-se do interdito possessrio ou da legtima defesa para impedir que outro
compossuidor exera uma posse exclusiva sobre qualquer frao da comunho.
A composse estado excepcional da posse, pois foge regra da exclusividade da posse. Composse a posse
compartilhada: mais de uma pessoa exerce poder de fato sobre a mesma coisa.
A composse pode ser: pro diviso: composse de direito.
pro indiviso: composse de direito e fato.
DIREITO CIVIL IV - EFEITOS DA POSSE
OBJETIVO
- Estudar os efeitos da posse quanto aos frutos e as benfeitorias;
- Compreender, material e processualmente, as aes possessrias.
TEA
U0IDADE 22 #OSSE 4contin'ao5
2.6 Efeitos da posse
2.&. Efeitos da -osse
Dentre os efeitos da posse, destacam-se:
a) percepo de frutos;
b) indenizao e reteno por benfeitorias;
c) indenizao por prejuzos sofridos;
d) defesa da posse (interditos possessrios);
e) usucapio.
A# <ireito aos frutos
O direito percepo dos frutos varia conforme a classificao da -osse 6'anto 7 s'!%eti)idade e est
disciplinado nos arts. 1.214 a 1.216, CC (os quais recomenda-se a leitura atenta):
#osse
8r'tos
Col*idos
#endentes
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#erci-iendos
9oa-f3
Direito do possuidor
Restituio, com direito deduo das despesas.
-----
:;-f3
ndenizao ao possuidor legtimo, com direito deduo das despesas.
S lhe assiste o direito s despesas.
ndenizao ao possuidor legtimo.
O pagamento feito ao possuidor de m-f pelas despesas de produo e custeio devido tendo em vista o
princpio do direito civil que probe o enriquecimento sem causa:
=m que pese a exist%ncia de posse de m4f$, ter o possuidor direito 5s despesas que despendeu, necessrias 5
produo e ao custeio dos frutos. )rata4se de aplicao do princpio de vedao ao enriquecimento sem causa,
no sendo dado ao proprietrio ou legtimo possuidor gozar dos frutos oriundos da coisa sem devolver ao
possuidor de m4f$ as quantias gastas para dar produtividade 5 coisa.
Obs: os frutos colhidos por antecipao devem ser devolvidos.
Os frutos civis, por tratarem-se de rendi.entos, reputam-se colhidos a cada dia.
As normas contidas nos art.s 1.214 a 1.216, CC so s'-leti)as, podendo, portanto, ser afastadas atravs do
regular exerccio da autonomia privada.
9# <ireito 5s benfeitorias
Assim como ocorre com os frutos, a indenizao pelas benfeitorias depende da classificao da posse quanto
sua subjetividade (vide arts. 1.219 e 1.220, CC):
#osse
9enfeitoria
0ecess;ria
<til
=ol'-t';ria
9oa-f3
ndenizao + Reteno
ndenizao + Reteno
;us tollendi, sem direito de reteno
:;-f3
Apenas restituio do valor gasto pelo possuidor.
----
----
Obs: as benfeitorias so compensadas com os danos.
Enunciado n 81, Jornada de Direito Civil: O direito de reteno previsto no CC 1219, decorrente da realizao
de benfeitorias necessrias e teis, tambm se aplica s acesses (construes e plantaes) nas mesmas
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circunstncias.
Smula n 158 do STF: Salvo estipulao contratual averbada no registro imobilirio, no responde o adquirente
pelas benfeitorias do locador.
As normas contidas nos art.s 1.219 e 1.220, CC so s'-leti)as, podendo, portanto, ser afastadas atravs do
regular exerccio da autonomia privada.
3# /nterditos possess"rios
O art. 1.210, CC, prev a tutela da posse atravs dos interditos possessrios:
Art. (.'(>. - possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbao, restitudo no de esbul6o, e
segurado de viol%ncia iminente, se tiver justo receio de ser molestado.
nterdito possessrio a denominao genrica que se d s aes possessrias que visam combater as
seguintes agresses posse:
Esbulho: agresso que culmina da perda da posse. nterdito adequado: reinte"rao de posse (efeito
restaurador). CPC, arts. 926 a 931.
Turbao: agresso que embaraa o exerccio normal da posse. nterdito adequado: .an'teno de posse
(efeito normalizador). CPC, arts. 926 a 931.
Ameaa: risco de esbulho ou de turbao. nterdito adequado: interdito -roi!it+rio. CPC, 932 e 933.
O fato de o limite entre as formas de agresso da posse serem muito tnues, associado velocidade com que
uma agresso pode se transformar em outra, fez com que a legislao estabelecesse a fungibilidade entre as
aes possessrias (art. 920, CPC). importante nesse ponto definir a abrangncia da expresso ?aes
possessrias? para fins de aplicao da regra da fungibilidade. Entende a maioria da doutrina e jurisprudncia
que a fungibilidade a que se refere o CPC s existe entre as aes de reintegrao de posse, manuteno de
posse e interdito proibitrio (aes possessrias em sentido estrito). Assim, ainda que as aes como a de
nunciao de obra nova (art. 934, CPC) e a ao de dano infecto (art. 1.280, CC) possam ser utilizadas na defesa
da posse, somente as aes possessrias em sentido estrito esto sujeitas regra da fungibilidade.
Condies das aes possessrias:
- Possibilidade jurdica do pedido: ?o campo possess"rio, a possibilidade jurdica do pedido assume papel
relevante, principalmente pela confuso relativamente 6abitual entre o :mbito petit"rio e possess"rio. @uitas
vezes o autor do pedido nunca foi possuidor e no obteve qualquer transmisso ou sucesso na posse. ,oder
ter pretenso e legitimidade para ingressar com ao reivindicat"ria. =ntretanto, no ter pretenso possess"ria.
*eu pedido ser juridicamente impossvel sob o prisma possess"rio (MEDNA, Miguel Garcia et.al.
#rocedi.entos ca'telares e es-eciais. 2.ed. So Paulo: RT, 2010. pp. 266-267).
- nteresse de agir;
- Legitimidade: possuidor, seja direto, seja indireto. O detentor no tem legitimidade ativa nem passiva. Se houver
agresso posse de bem sob sua apreenso, somente lhe deferida a autotutela imediata e proporcional da
posse; se ele for indicado como ru em ao possessria, dever valer-se da nomeao autoria (art. 62, CPC).
Cumulao de pedidos: a cumulao de pedidos de indenizao, multa pela no cessao imediata agresso
da posse, bem como demolio no desnaturam a natureza da ao possessria, que continuar a seguir o
procedimento especial previsto pelo CPC (marcantemente diferenciado pela audincia de justificao).
=xceptio domini: por expressa determinao legal (art. 923, CPC), no possvel, regra geral, no juzo
possessrio, discutir o domnio. A deciso acerca de uma ao possessria ser tomada com base na ?melhor
posse?, e nesse aspecto a funo social da posse assume papel relevante. Excees: a usucapio pode ser
utilizada como matria de defesa e, consoante a Smula 487, STF, ser deferida a posse a quem,
evidentemente, tiver o domnio se com base neste ela for disputada.
Da questo da tutela antecipada nas aes possessrias
A tutela de urgncia permitida no mbito das aes possessrias pelo art. 928, CPC. Ela ter carter satisfativo
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e estar pautada em cognio sumria.
O art. 928 c/c art. 924, CPC, exige requisitos especiais para a concesso da medida liminar (que poder ser
deferida com ou sem audincia da parte contrria, lembrando que quando o ru for ente de direito pblico, no
possvel a concesso de liminar inaudita altera parte):
- prova da posse;
- caracterizao detalhada da agresso posse, inclusive com indicao da data em que houve o esbulho ou a
turbao;
- que a agresso tenha ocorrido a menos de ano e dia (esbulho ou turbao novo).
importante ressaltar que, quanto ao terceiro requisito, a concesso da tutela de urgncia no se limita ao
esbulho ou turbao nova. A interpretao sistemtica do CPC conduz concluso de que caso a agresso
tenha ocorrido h menos de ano e dia, a liminar concedendo antecipao de tutela seguir o procedimento
especial previsto no art. 928, CPC. Caso, porm, a agresso tenha ocorrido h mais de ano e dia, o direito
fundamental de acesso justia e o princpio da inafastabilidade da jurisdio implicam na necessidade de tutela
jurisdicional adequada soluo das crises de direito material, de modo que a tutela de urgncia poder ser
concedida, mas na forma do art. 273, CPC (aplicao do art. 924, CPC).
<esforo possess"rio
Desforo incontinenti: defesa i.ediata da posse pelo possuidor agredido. Deve estar assentado no binmio
i.ediatis.o--ro-orcionalidade. O art. 1.210, 1 tem que ser entendido em harmonia com o art. 188, tambm
do Cdigo Civil.
- desforo pr"prio, como ao exclusiva do possuidor, deve ser promovido logo e limita4se a trazer a situao ao
fato anterior 5 viol%ncia. -u no permiti4lo que se perpetre. Aogo, $ prazo contnuo e ininterrupto. 8 decadencial,
de modo que no permite um intervalo, pois se este se der, caber ao interessado buscar as vias ordinrias, ou
seja, procurar a ;ustia, como "rgo estatal, a disposio dos jurisdicionados !PUGLESE, Roberto J. Direito das
coisas. So Paulo: LEUD, 2005. p. 195).
A doutrina costuma classificar a autotutela da posse em duas espcies:
- desforo imediato: ocorre nos casos de es!'l*o, em que o possuidor rec'-era o bem perdido.
- legtima defesa da posse: ocorre nos casos de t'r!ao, em que o possuidor nor.ali1a o exerccio de sua
posse.
DIREITO CIVIL IV - AQUISIO E PERDA DA POSSE
OBJETIVO
- Estudar as formas de perda e aquisio da posse.
TEA
Aquisio e erda da osse
U0IDADE 22 #OSSE 4contin'ao5
2.7 Aquisio
2.7.1 ? Momento de incio da posse
2.7.2 ? Espcies de aquisio
2.7.3 ? Meios de tradio da posse
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2.7.4 ? Acesso de posses
2.8 Extino
2.(. A6'isio da -osse
2.7.1 ? Momento de incio da posse
Art. 1.2>. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possvel o exerccio, em nome prprio, de
qualquer dos poderes inerentes propriedade.
O art. 1.204, CC, como visto, refora a teoria objetiva da posse.
2.7.2 ? Espcies de aquisio
A posse adquirida por qualquer ato atravs do qual seja possvel a visibilidade e o uso econmico da
propriedade. O Cdigo de 1916 trazia um rol exemplificativo dos meios de aquisio da posse; no entanto, a
opo metodolgica do CC/2002 de prestigiar clusulas gerais e consagrar o princpio da operabilidade, fez com
que a aquisio da posse fosse tratada de forma aberta, contemplando, assim, no apenas as formas elencadas
pelo CC/1916, mas tambm quaisquer outras que se encaixem na dico legal.
Dessa forma, todos os meios juridicamente possveis para a aquisio de direitos so vlidos para a aquisio da
posse. Como os direitos so adquiridos atravs de fatos jurdicos, cumpre ressaltar que os requisitos de validade
da parte geral do Cdigo Civil aplicam-se aquisio da posse (art. 104, CC/2002).
<a, a posse se adquire pela simples apar%ncia do ter para si e revelao do estado de proprietrio. ?o se
vislumbra qualquer necessidade de justificar o status, pois trata4se de fato recon6ecido juridicamente. <a,
descarta4se o registro pblico da posse no 3art"rio de Begistro /mobilirio !PUGLESE, Roberto J. Direito das
coisas. So Paulo: Livraria e Editora Universitria de Direito, 2005. p. 73)
Aquisio originria: no h relao jurdica com o antecessor da posse. A aquisio se d por ato unilateral. Nos
modos originrios de aquisio, no h relao de causalidade entre a posse atual e a anterior. Segundo Orlando
Gomes, adquire-se a posse por modo originrio quando no h consentimento de possuidor precedente.
Se o modo de aquisio originrio, a posse apresenta-se livre dos vcios que anteriormente a contaminavam.
Assim, se o antigo possuidor era titular de uma posse injusta, tais vcios desaparecem ao ser esbulhado.
Aquisio derivada: Caracteriza-se a aquisio derivada ou bilateral quando a posse decorre de um negcio
jurdico. Neste caso, existe relao de causalidade entre a posse atual e a anterior. O adquirente recebe a posse
adquirida com os mesmos vcios que a inquinavam nas mos do alienante. Se a posse anterior era violenta,
clandestina ou precria, conservar, em regra, o mesmo carter nas mos do novo possuidor. A aquisio
derivada pode ocorrer pela tradio e pela sucesso inter vivos e mortis causa. A tradio a forma, por
excelncia, de aquisio derivada da posse.
2.7.3 ? Meios de tradio da posse
Podendo a posse ser adquirida por qualquer ato jurdico, tambm o ser pela tradio, que pressupe um acordo
de vontades, um negcio jurdico de alienao, quer seja a ttulo gratuito (e.g., doao), quer a ttulo oneroso
(e.g., compra e venda). Existem trs espcies de tradio: real, simblica e consensual.
A tradio real envolve a entrega efetiva e material da coisa. Pressupe sempre uma causa negocial. Para Serpa
Lopes, a tradio real exige os seguintes requisitos: a# a entrega da coisa (corpus); b# a inteno das partes em
efetuar a tradio, isto , a inteno do tradens em transferir outra parte a posse da coisa entregue e em
relao ao accipiens a inteno de adquirir-lhe a posse; c# a justa causa, requisito a ser compreendido como a
presena de um negcio jurdico precedente, que a fundamenta.
A tradio caracteriza-se como simb"lica quando traduzida por atitudes, gestos, condutas indicativas da inteno
de transferir a posse. Exemplos clssicos so os atos de entrega das chaves de imveis ou automveis. A coisa
no efetivamente entregue, mas o simbolismo do ato indicativo do propsito de transmitir a posse.
A tradio pode ser tambm consensual (alguns autores chamam de tradio ficta. Preferimos no adotar essa
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denominao porque h dissenso entre a doutrina quanto ao sinnimo de tradio ficta: se tradio simblica ou
tradio consensual), quando decorrer exclusivamente de um ato de vontade, independente de atos simblicos
de transferncia da posse, como ocorre, por exemplo, no constituto possessrio.
Ocorre tradio consensual nas hipteses do constituto possessrio e da traditio brevi manu. H constituto, p.ex.,
quando o vendedor, transferindo a outrem o domnio da coisa, conserva-a em seu poder, mas agora na condio
ou qualidade de locatrio. A clusula constituti no se presume. Deve constar inequivocamente do ato ou resultar
da estipulao que a pressuponha.
J a traditio brevi manu exatamente o inverso do constituto possessrio, pois se configura quando o possuidor
de uma coisa alheia passa a possu-la como prpria. Seria o exemplo do locatrio que adquire o bem.
Em ambas as hipteses (constituto e traditio) no ocorre exteriorizao da tradio. Existe pura e simplesmente
inverso no animus do sujeito. H uma modificao subjetiva na compreenso da posse pelos sujeitos
envolvidos. Aplicam-se tanto aos mveis quanto aos imveis.
2.7.4 ? Acesso de posses
A posse pode tambm ser adquirida em virtude de sucesso inter vivos ou mortis causa, tanto a ttulo singular
quanto universal. de se observar os seguintes artigos do CC:
Art. 1.206. A posse transmite4se aos 6erdeiros ou legatrios do possuidor com os mesmos caracteres.
Art. 1.207. - sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular $
facultado unir sua posse 5 do antecessor, para os efeitos legais.
A segunda parte do artigo 1.207 traz uma exceo regra de que a posse mantm o carter com que foi
adquirida, prevista no art. 1.203 do CC.
A transmisso da posse pela sucesso apresenta duplo aspecto. Na que opera mortis causa pode haver
sucesso universal e a ttulo singular. D-se a primeira quando o herdeiro chamado a suceder na totalidade da
herana, frao ou parte-alquota (porcentagem) dela. Pode ocorrer tanto na sucesso legtima como na
testamentria. Na sucesso mortis causa a ttulo singular, o testador deixa ao beneficirio um bem certo e
determinado, denominado legado, como p.ex. um imvel. A sucesso legtima sempre universal; a
testamentria pode ser universal ou singular.
A transmisso da posse por ato causa mortis regida pelo princpio da saisine, segundo o qual os herdeiros
entram na posse da herana no instante do falecimento do de cujus. Essa transmisso se opera sem soluo de
continuidade e de forma cogente, independentemente da manifestao de vontade do interessado.
A sucesso inter vivos geralmente se d a ttulo singular, como p.ex. quando algum adquire um bem certo e
determinado (um imvel), mas tambm pode ocorrer a ttulo universal, como quando algum adquire uma
universalidade (um estabelecimento comercial, por exemplo).
Nos termos do j referido art. 1.207, o sucessor a ttulo singular pode unir sua posse do antecessor, quando a
mesma permanecer eivada dos eventuais vcios da posse anterior. Caso resolva desligar sua posse da do
antecessor, estaro expurgados os vcios que a maculavam, iniciando com a posse nova prazo para eventual
usucapio.
Em sntese:
A posse do sucessor pode somar-se posse de seu antecessor para todos os efeitos legais. No entanto, na
hiptese de haver essa juno, o sucessor recebe a posse antiga com todos os seus vcios (continuidade do
carter da posse).
Sucessor a ttulo universal: h obrigatoriamente a soma das posses (a doutrina denomina essa modalidade de
sucesso de posses ? sucessio possessionis).
Sucessor a ttulo singular: pode escolher se inicia uma posse nova ou se soma a sua posse com a de seu
antecessor (a doutrina chama essa modalidade de acesso de posses - acessio possessionis).
Quanto ao legatrio, h uma pequena polmica da doutrina. Com efeito, a corrente majoritria defenda que o art.
1.206, CC trata da sucesso mortis causa e o art. 1.207, CC aplica-se somente sucesso inter vivos. Dessa
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forma, tanto no caso dos herdeiros quanto no dos legatrios ocorre a sucessio possessionis. Essa a posio,
por exemplo, de Silvio Venosa: - art. (.'>2, !antigo, art. C1D# estende os mesmos efeitos aos 6erdeiros e
legatrios, embora estes ltimos sucedam a ttulo singular. ,referiu o legislador tratar ambos da mesma forma,
talvez porque a origem comum seja a transmisso mortis causa (Direito ci)il: direitos reais. 3.ed. So Paulo:
Atlas, 2003. p. 93). Entretanto, uma outra corrente entende que h conflito aparente entre os art.s 1.206 e 1.207,
CC, e que o legatrio, por ser sucessor a ttulo singular, pode escolher se ir ou no aceder sua posse a do
antecessor. Nesse sentido, Arnaldo Rizzardo, ao comentar o art. 1.207, CC, leciona que o dispositivo acima no
se refere apenas 5 sucesso mortis causa, mas envolve qualquer transmisso. *ua redao coincide com a do
art. C12, do 3"digo de (1(2, mantendo4se a exegese que outrora se dava (Direito das coisas. 3.ed. Rio de
Janeiro: Forense, 2007. p. 81).
2.?. E@tino da #osse
Sendo a posse jurdica, no sistema brasileiro de direito positivo, inspirado na teoria objetiva de Jhering, a
conjugao dos elementos corpus e animus (com a ressalva de que deve ser entendido como a vontade de
utilizar a coisa como faria o proprietrio, o que bem diferente do elemento volitivo da teoria subjetiva de
Savigny), a perda da posse requer o desaparecimento de ao menos um desses elementos. Assim que a posse
pode ser perdida por:
a) perda da coisa;
Com a perda da coisa, o possuidor se v privado da posse sem querer. Na hiptese de abandono, ao contrrio, a
privao se d por ato intencional, deliberado.
b) perecimento da coisa;
A destruio pode resultar de: a) acontecimento natural ou fortuito, como a morte de um animal; b) por fato do
prprio possuidor, como no exemplo do acidente com um veculo causado por direo imprudente ou c) por fato
de terceiro, em ato atentatrio propriedade.
Perde-se a posse tambm quando a coisa deixa de ter as qualidades essenciais sua utilizao ou valor
econmico, como sucede, por exemplo, com o campo invadido pelo mar e submerso permanentemente; e ainda
quando impossvel se torna distinguir uma coisa da outra, como nos casos de confuso, comisto, adjuno e
avulso.
c) abandono (derrelio);
d) transmisso da posse para outra pessoa;
e) tomada da posse por outrem (v. art. 1.224);
f) classificao da coisa como bem fora do comrcio.
Nesta hiptese a coisa se tornou inaproveitvel ou inalienvel. Pode algum possuir bem que, por razes de
ordem pblica, moralidade, higiene ou segurana coletiva, passe categoria das res extra commercium,
verificando-se, ento, a perda da posse pela impossibilidade, da por diante, de ter o possuidor poder fsico sobre
o objeto da posse.
Tal conseqncia, todavia, limitada s coisas tornadas insuscetveis de apropriao, uma vez que a s
inalienabilidade frequentemente compatvel com a cesso de uso ou posse alheia.
mportante destacar os parmetros legais de perda da posse:
Art. 1.223. ,erde4se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao
qual se refere o art. (.(12.
Art. 1.224. *" se considera perdida a posse para quem no presenciou o esbul6o, quando, tendo notcia dele, se
abst$m de retornar a coisa, ou, tentando recupera4la, $ violentamente repelido.
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DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE
OBJETIVO
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- Estudar a formao histrica da propriedade e seus elementos estruturais;
- dentificar as restries ao direito de propriedade.
TEA
Proriedade e! "era#
Unidade 3 - #RO#RIEDADE E: AERAB
3.1. Propriedade em geral
3.2. Evoluo histrica, conceito e caractersticas
3.3. Restries legais de interesse particular e pblico
Unidade 3
#ro-riedade e. Aeral
3.1. Propriedade em geral. 3.2. Evoluo histrica, conceito e caractersticas.
O cdigo civil no definiu a propriedade, informando to-somente suas caractersticas essenciais, quais sejam,
uso (ius utendi), gozo (jus fruendi), disposio (jus abutendi) e reivindicao (rei vindicatio), fundada, esta ltima,
no direito de seqela (art. 1.228, caput). Todavia, a doutrina procura definir a propriedade:
- Maria Helena Diniz: direito que a pessoa fsica ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e
dispor de um bem corpreo ou incorpreo, bem como de reivindica-lo de quem injustamente o detenha (Curso de
Direito Civil: direito das coisas. 22.ed. So Paulo: Saraiva, 2007. pp. 113-114).
- San Tiago Dantas: direito em que a vontade do titular decisiva em relao coisa, sobre todos os aspectos.
Pode ele decidir tudo a respeito dela: pode, por conseguinte, usa-la, pode aproveitar suas utilidades, pode at
mesmo, destru-la e pode dar um fim ao seu direito, transferindo-o ao patrimnio de outrem. Por isso, a
propriedade o direito em que a vontade do titular decisiva para a coisa, sobre todos os seus aspectos (apud
Pedro Elias Avvad. Direito i.o!ili;rio: teoria geral e negcios imobilirios. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p.
55).
Para Carlos Roberto Gonalves, o direito de propriedade pode ser definido como Eo poder jurdico atribudo a
uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corp"reo ou incorp"reo, em sua plenitude e dentro dos limites
estabelecidos na lei, bem como de reivindic4lo de quem injustamente o deten6aE (GONALVES, Carlos
Roberto. <ireito civil brasileiro E vol. 0 E direito das coisas. pp. 206-207).
Quando todos os elementos esto nas mos de uma mesma pessoa, diz-se que a propriedade plena; se
ocorrer o desmembramento, passando um ou algum deles para as mos de outra pessoa, diz-se a propriedade
limitada (exemplo do usufruto).
Poder de reivindicao: a ao reivindicatria
O proprietrio tem o poder de reaver a coisa das mos daquele que injustamente a possua ou detenha. a ao
reivindicatria, tutela especfica da propriedade, que possui fundamento no direito de seqela. A ao de imisso
de posse, por exemplo, tem natureza reivindicatria.
Os pressupostos da ao reivindicatria so trs: a) a titularidade do domnio, pelo autor, da rea reivindicada,
que deve ser devidamente provada; b) a individuao da coisa, com a descrio atualizada do bem, seus limites
e confrontaes; c) a posse ilegtima do ru.
No que diz respeito ao requisito c, carece da ao o titular do domnio se a posse do terceiro (ru) for justa, como
aquela fundada em contrato no rescindido. O art. 1.228 do CC/2002 fala em posse injusta, mas a expresso
deve ser compreendida no sentido de posse sem ttulo, sem causa jurdica. No h necessidade que a posse ou
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deteno tenha sido obtida atravs de violncia, clandestinidade ou precariedade.
A ao reivindicatria imprescritvel, uma vez que a sua pretenso versa sobre o domnio, que perptuo,
somente se extinguindo nos casos previstos em lei (usucapio, desapropriao etc.).
Embora imprescritvel, a reivindicatria pode esbarrar na usucapio, matria que pode ser alegada pelo ru em
sua defesa (v. Smula 237 do STF). Acolhida a alegao de usucapio, a sentena afastar a pretenso do
reivindicante, mas no produzir efeitos erga omnes. Para tanto, necessria a propositura de ao de
usucapio, com citao de todos os interessados.
Podem ser objeto da ao reivindicatria todos os bens objeto da propriedade, ou seja, coisas corpreas que se
acham no comrcio, sejam mveis ou imveis, singulares ou coletivas, singulares ou compostas, mesmo as
universalidades de fato.
A legitimado ativo o proprietrio, seja a propriedade plena ou limitada, irrevogvel ou resolvel. Quando se
tratar de ao real imobiliria, h necessidade de outorga ux"ria para o seu ajuizamento, bem como a citao de
ambos os cnjuges se o ru for casado (CPC, art. 10).
Quanto legitimidade passiva, a ao deve ser movida contra quem est na posse ou detm a coisa, sem ttulo
ou causa jurdica. A boa-f do possuidor no impede a propositura da reivindicatria. Aquele que detm a coisa
em nome de terceiro deve nomear este a autoria (CPC, 62). Pode a ao ser proposta contra aquele que deixou
de possuir a coisa com dolo, no intuito de dificultar a reivindicao.
A funo social da propriedade
importante observar que a palavra propriedade dotada de pluralidade semntica, podendo ter, pelo menos,
trs significados distintos:
A) Propriedade enquanto bem mvel ou imvel;
B) Propriedade enquanto direito que recai sobre um bem corpreo ou incorpreo;
C) Propriedade enquanto instituio.
A funo social da propriedade, j estudada na unidade referente posse, refere-se aos trs significados de
propriedade, pois:
a) A locuo ?funo social da propriedade? est relacionada utilidade conferida ao bem (propriedade enquanto
bem), seja ele mvel, imvel, corpreo ou incorpreo. Essa utilidade se d atravs do exerccio da posse.
b) Por outro lado, o direito de propriedade, assegurado constitucionalmente como um direito fundamental,
apresenta a funo social como elemento estrutural (propriedade enquanto direito), de modo que no h proteo
constitucional propriedade exercida em desconformidade com sua funo social. Em outras palavras,
essencial que o direito de propriedade seja exercido funcionalizado pela socialidade.
c) Por fim, a funo social impe uma srie de limitaes que devem ser respeitadas pelo proprietrio. As normas
que asseguram o cumprimento da funo social, bem como as que reprimem seu descumprimento integram o
conjunto que representa a instituio propriedade no direito brasileiro (propriedade enquanto instituio).
A concepo da funcionalizao do Direito adjetivada pela socialidade. A funo por si s poderia tambm
incorrer em um indesejvel egosmo. Dessa forma, o adjetivo social acompanha a locuo para consagrar a
leitura conglobante do Direito, atrelando a pessoa ao ambiente social em que coexiste com as demais pessoas,
iguais em dignidade e, por isso, o estabelecimento de qualquer relao deve levar em considerao os interesses
particulares dos sujeitos envolvidos, conformando-os aos interesses socialmente relevantes.
A funo social, como a prpria etimologia da expresso revela, considera que o Direito tem um compromisso
inafastvel com a sociedade da qual emana e para qual serve, devendo suas normas guardar coeso com a
socialidade.
Assim, o fenmeno da funcionalizao do Direito est arrimado nos princpios da solidariedade, da justia social
e, evidentemente, na dignidade da pessoa humana, porquanto o Direito, enquanto experincia da cultura
humana, no pode permanecer indiferente ao social (Luiz Edson Fachin. Estat'to %'rdico do -atri.Cnio
.ni.o. Rio de Janeiro: Renovar, 2006. p. 45). Guilherme Calmon Nogueira da Gama e Caroline Dias Andriotti,
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ao tratarem da funcionalizao do direito, revelam que ela advm da necessidade do Estado em intervir nas
relaes econmicas e participar ativamente da vida social, garantindo o equilbrio das relaes, sobretudo na
tentativa de harmonizar interesses meramente individuais e as necessidades coletivas e sociais !9re)es notas
*ist+ricas da f'no social no Direito Ci)il. n: Guilherme Calmon Nogueira da Gama (org). .uno social no
direito civil. So Paulo: Atlas, 2007. p. 2).
A funo social da propriedade no direito brasileiro no novidade do Cdigo Civil de 2002, muito menos da
Constituio Federal de 1988. Desde a Carta de 1934, a funo social da propriedade vinha, timidamente,
ganhando seus primeiros contornos no cenrio constitucional nacional, suprindo uma deficincia sociolgica do
tratamento conferido propriedade pela codificao civil de 1916, de cunho notadamente individualista, tpico das
codificaes oitocentistas.
Na Constituio de 1967, a expresso funo social da propriedade foi enfim textualmente consolidada, mas
somente na Constituio de 1988 a funo social da propriedade foi elevada categoria dos direitos
fundamentais, traando, assim, contornos at ento inditos ao direito de propriedade rumo concretizao de
um princpio at ento insurgente, qual seja, o da solidariedade social.
A nova concepo constitucional repercutiu no Cdigo Civil, que, em razes de naturezas diversas, estava
obsoleto, cuja ab-rogao j estava fatalmente destinada a acontecer diante da tramitao do projeto do Novo
Cdigo Civil, desde 1975. A propriedade no mais poderia apresentar resqucios de individualismo. No significa,
com isso, propugnar pela extino da propriedade privada e instaurao de um regime exclusivamente de
propriedade coletiva. A propriedade privada existe e constitucionalmente elencada como direito fundamental;
todavia, to importante quanto o prprio reconhecimento de um direito propriedade privada, a garantia de que
este direito de propriedade ser exercido conforme as exigncias da funo social que ele deve desempenhar,
exigncias essas que impem limites negativos e positivos.
com esta ideologia que surge o Cdigo Civil de 2002, que, apoiado em suas diretrizes de eticidade, socialidade
e operabilidade, mesmo sem fazer referncia textualidade da expresso, consolida a funo social da
propriedade nos pargrafos do art. 1.228:
D 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo
que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o
equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.
D 2o So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela
inteno de prejudicar outrem.
D 3o O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou
interesse social, bem como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente.
D o O proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em extensa rea, na posse
ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em
conjunto ou separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e econmico relevante.
D $o No caso do pargrafo antecedente, o juiz fixar a justa indenizao devida ao proprietrio; pago o preo, valer a
sentena como ttulo para o registro do imvel em nome dos possuidores.
Os dois primeiros pargrafos trazem importantes padres de utilizao da propriedade conforme referenciais que
transcendem os interesses meramente individuais do proprietrio.
O 4 e 5 inovaram ao introduzir no ordenamento brasileiro instituto semelhante usucapio, mas que com ela
no se confunde: a desapropriao judicial pela posse-trabalho. Esses dois dispositivos, apesar da excelente
inteno do legislador em criar novos instrumentos de implementao da funo social, vem sendo alvo de vrias
crticas doutrinrias, sobretudo pelas dvidas que surgem para sua aplicao. Em primeiro lugar, ainda que a
posio majoritria seja a de que a natureza jurdica de desapropriao, autores h que entendem tratar-se de
usucapio. Por outro lado, questes como a possibilidade ou no de incidir sobre bens pblicos; a espcie de
propriedade que surgir aps a desapropriao (se condomnio necessrio ou facultativo, ou mesmo se
propriedade individual); se o Poder Pblico deve arcar subsidiariamente com o valor da indenizao a que se
refere o 5; a que boa-f se refere o 4, fazem com que surja a necessidade de lei para regulamentar o
instituto. Ademais, os conceitos indeterminados existentes (?considervel nmero de pessoas?, ?obras e
servios de interesse social e econmico relevante?, ?extensa rea?) exigem do intrprete muito cuidado na
aplicao.
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Em se tratando da propriedade rural, a Constituio da Repblica, em seu art. 186, fornece os parmetros
cumulativos da funo social:
a) aproveitamento racional e adequado;
b) utilizao adequada dos recursos naturais disponveis e preservao do meio ambiente;
c) observncia das disposies que regulam as relaes de trabalho;
d) explorao que favorea o bem-estar dos proprietrios e dos trabalhadores.
O art. 2 do Estatuto da Terra tambm fornece os requisitos cumulativos da funo social da propriedade:
Art. 'F 8 assegurada a todos a oportunidade de acesso 5 propriedade da terra, condicionada pela sua funo
social, na forma prevista nesta Aei.
G (F A propriedade da terra desempen6a integralmente a sua funo social quando, simultaneamente&
a# favorece o bem4estar dos proprietrios e dos trabal6adores que nela labutam, assim como de suas famlias;
b# mant$m nveis satisfat"rios de produtividade;
c# assegura a conservao dos recursos naturais;
d# observa as disposi7es legais que regulam as justas rela7es de trabal6o entre os que a possuem e a
cultivem.
A funo social est atrelada utilizao do bem, utilizao esta que somente possvel atravs da posse.
Assim, em se tratando da propriedade rural, a funo social da posse agrria o elemento distintivo que garante
a proteo constitucional e legal do imvel (ressalte-se que muitas das vezes a posse desvinculada do direito
de propriedade ? ius possessionis x ius possidendi).
Caractersticas da propriedade
As caractersticas da propriedade esto indicadas no art. 1.231, CC: a plenitude e a exclusividade. A essas
caractersticas a doutrina soma outras trs: perpetuidade, elasticidade e oponibilidade erga omnes.
A propriedade considerada plena quando se encontrarem nas mos do proprietrio todas as faculdades que lhe
so inerentes (usar, gozar, dispor e reivindicar), estando o mesmo sujeito apenas s limitaes impostas no
interesse pblico.
Contrapondo-se a noo de propriedade plena, acima abordada, temos a propriedade limitada, que se
caracteriza: a) quando estiver sujeita a algum Hnus real; b) quando for resolvel.
A exclusividade significa que a mesma coisa no pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou
mais pessoas. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de outro sobre a mesma coisa. sso no
se choca com a idia de condomnio, pois cada condmino proprietrio, com exclusividade, de sua parte ideal.
A propriedade perp$tua, pois no se extingue pelo no-uso. No estar perdida enquanto o proprietrio no a
alienar ou ocorrer algum dos modos de perda previstos em lei, como a usucapio, a desapropriao, o
perecimento etc. Ademais, transmissvel aos herdeiros.
A caracterstica da elasticidade decorre da possibilidade de serem transferidos alguns dos poderes a terceiros. O
fenmeno inverso chama-se retrao.
Por fim, a oponibilidade erga omnes j foi oportunamente estudada quando da anlise das caractersticas dos
direitos reais. Em tempo, importante lembrar que a propriedade, por ser direito real por excelncia, apresenta as
mesmas caractersticas comuns a essa categoria de direitos.
Extenso do direito de propriedade:
A) propriedade mvel: recai sobre a coisa por inteiro, delimitada espacialmente pelos prprios limites materiais da
coisa.
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B) propriedade imvel (arts. 1.229 e 1.230, CC): abrange o solo e o subsolo, em altura e profundidade teis ao
proprietrio. No se incluem as jazidas, minas, recursos minerais, energia hidrulica e monumentos
arqueolgicos (propriedade da Unio).
3.3. Restri/es le"ais de interesse -artic'lar e -E!lico
Na verdade, mais correto falar em delimita7es ao direito de propriedade, pois tais limites acabam por lhe
conferir os seus contornos. So vrias as restries, impostas pela Constituio Federal, pelo Cdigo de
Minerao, Florestal, Lei de Proteo ao Meio Ambiente etc.
H ainda limitaes que decorrem dos direitos de vizinhana e de clusulas impostas voluntariamente nas
liberalidades, como inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
Todo esse conjunto traa o perfil da propriedade no direito brasileiro, afastando em parte a idia de propriedade
como direito absoluto e enfatizando o seu vis social.
As limitaes de interesse pblico sero estudadas nas respectivas disciplinas.
Alguns exemplos de limitaes de interesse pblico:
- Servido administrativa;
- Art. 176, CR: propriedade da Unio das jazidas e recursos minerais e os potenciais de energia eltrica;
- Tombamento;
- Art. 5, XXV, CR: possibilidade de desapropriao por utilidade ou necessidade pblica ou por interesse social;
- Art. 1, Cdigo Florestal: as florestas existentes no territrio nacional e as demais formas de vegetao,
reconhecidas de utilidade s terras que revestem, so bens de interesse comum a todos os habitantes do Pas,
exercendo-se os direitos de propriedade com as limitaes que a legislao em geral e especialmente esta lei
estabelecerem;
- Art. 5, XXV, CR: requisio de bens particulares.
Limitaes de interesse privado: esto contidas principalmente no Cdigo Civil, especialmente o art. 1.228 c/c
disposies acerca do direito de vizinhana. H vrias outras limitaes dispostas no Cdigo e na legislao
esparsa, alm de sempre haver a possibilidade de as partes, no exerccio da autonomia privada, estipularem
limitao especfica (como ocorre, p.ex., nas clusulas de inalienabilidade e incomunicabilidade).
Direitos de vizinhana
O Cdigo Civil, nos arts. 1.277 ao 1.313, estabelece importantes limitaes ao direito de propriedade, relativos ao
direito de vizinhana. Para Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, nos direitos de vizin6ana a norma jurdica limita
a extenso das faculdades de usar e gozar por parte de proprietrios e possuidores de pr$dios vizin6os,
impondo4l6es um sacrifcio que precisa ser suportado para que a conviv%ncia social seja possvel e para que a
propriedade de cada um seja respeitada (Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 435).
mportante observar que a noo de vizinhana remete proximidade dos imveis, independente de relao de
contigidade entre eles.
As normas referentes ao direito de vizinhana estabelecem regras para:
a) controle e vedao do uso anormal da propriedade (arts.1.277 a 1.281, CC);
b) propriedade das rvores limtrofes e seus frutos (arts. 1.282 a 1.284, CC);
c) criao de passagem forada (art. 1.285, CC);
d) servido para passagem de cabos e tubulaes (arts. 1.286 e 1.287, CC);
e) guas (arts. 1.288 a 1.296, CC);
f) estabelecer limites entre prdios e regular o direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC);
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g) regulamentar o direito de construir (arts. 1.299 a 1.313, CC).
Os direitos de vizinhana sero estudados na Unidade 4.
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DIREITO CIVIL IV - AQUISIO DA PROPRIEDADE I$%VEL
OBJETIVO
- Analisar o registro como forma de aquisio da propriedade;
- Estudar os princpios e caractersticas do registro pblico;
- Entender o procedimento de registro de imveis;
- Examinar as acesses como formas de aquisio da propriedade.
TEA
Aquisio da roriedade i!&'e#
3.4. Modos de aquisio da propriedade imobiliria
3.4.1 Registro de ttulo
3.4.2 Acesses imobilirias
Unidade 3 4contin'ao5
3.. :odos de a6'isio da -ro-riedade i.o!ili;ria
3..1 Re"istro de tt'lo
Art. 1.245. )ransfere4se entre vivos a propriedade mediante registro do ttulo translativo no Begistro de /m"veis.
1. =nquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser 6avido como dono do im"vel.
2. =nquanto no se promover, por meio de ao pr"pria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser 6avido como dono do im"vel.
Art. 1.246. - registro $ eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o
prenotar no protocolo.
Art. 1.247. *e o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parra!o "ni#o. 3ancelado o registro, poder o proprietrio reivindicar o im"vel, independentemente da boa4f$
ou do ttulo do terceiro adquirente.
No sistema imobilirio brasileiro, o registro tem natureza aquisitiva do domnio (forma derivada de aquisio da
propriedade imvel). Sem registro, o direito do adquirente no direito real, e sim direito pessoal de eficcia
relativa entre os negociantes (adquirente e alienante), no produzindo efeitos, pois, contra terceiros. A eficcia
erga omnes da propriedade imvel s atingida pelo registro, que confere a publicidade necessria relao
dominial.
A publicidade das situa7es jurdicas que afetem terceiros $ instituto jurdico inserido no :mago do direito civil. A
necessidade de se tornar cognoscveis as rela7es jurdicas que produzam, ou devam produzir efeitos perante
terceiros, sejam de carter real, sejam de carter pessoal, $ uma realidade jurdica e que encontrou diferentes
respostas ao longo da evoluo do <ireito !...# -s direitos reais, somente sero efetivamente direitos reais,
dotados da caracterstica da oponibilidade erga omnes, se o direito fornecer algum instrumento adequado de
publicidade que permita 5 coletividade tomar con6ecimento da exist%ncia de tal direito, sem o que, no poder
afetar a terceiros de boa f$, sob pena de 6aver afronta ao princpio da segurana jurdica, da boa f$ objetiva, e
at$ mesmo da justia. Assim, sem um meio eficaz de publicidade, no se ter um efetivo direito real, oponvel a
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terceiros, uma vez que estes o descon6ecero; poder4se4 c6amar de direito real, mas em verdade no o ser,
ou no o ser em sua plenitude por encontrar s$rias restri7es jurdicas decorrentes da ignor:ncia de sua
exist%ncia por terceiros. - mesmo se diga a respeito dos direitos puramente obrigacionais que devam ser
oponveis em relao a terceiros, como certos direitos de preempo, por exemplo& se no forem publicizados,
sua oponibilidade esvai4se !...# /negvel a tend%ncia civilista e registral mundial de se levar ao registro imobilirio
todos as situa7es jurdicas imobilirias, reais e pessoais, que ten6am vocao para atingir terceiros. *em o
registro, os terceiros de boa f$ no pode ser atingidos porque no se l6es pode exigir o con6ecimento da
situao jurdica sobre a qual no se l6e deu cognoscibilidade !a no ser que se prove que a con6ecia de fato,
embora a no4publicidade#. (Leonardo Brandelli. Justificativa do enunciado apresentado na Comisso de Direito das Coisas da V
Jornada de Direito Civil, realizada em Braslia entre os dias 24 e 26 de Outubro de 2006, promovida pelo Conselho da Justia Federal e
pelo Superior Tribunal de Justia.)
Legislao pertinente: Lei de Registros Pblicos (LRP) ? Lei n 6.015/73.
Smula n 84, STJ: admissvel a oposio de Embargos de Terceiros fundados em alegao de -osse advinda
de compromisso de compra e venda, ainda que desprovida de registro. (grifos no constam no original)
Acepes da palavra registro :
- vocbulo registro no $ unvoco. /nserido no contexto do registro de im"veis !AB, (2I a (I(#, ele $ utilizado
pela AB, em duas acep7es& a# a primeira, referente ao ofcio pblico E determinadora da publicidade dos
direitos reais; b# a segunda, relacionada ao ato ou assento praticado em livro desse ofcio para realizar o referido
fim. (NERY JUNOR, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. C+di"o ci)il co.entado. 4.ed. So Paulo:
Revista dos Tribunais, 2006. p. 752.)
Finalidade do Registro mobilirio: conferir publicidade ao estado dos imveis para que tal estado adquira eficcia
perante terceiros.
Atributos do Registro: - publicidade
- presuno relati)a de veracidade (exceo: registro Torrens) ? f pblica
- legalidade
- obrigatoriedade
- continuidade
- fora probante
- prioridade
- especialidade
Efeito: aquisio de direitos reais (propriedade, servido, hipoteca etc.).
Atos de Registro de mveis:
1) Matrcula:
Disciplinada pela LRP em seus arts. 227 a 235, a matrcula o registro inaugural do imvel, consistindo na
especificao do estado de um imvel, tanto em seus aspectos fsicos (localizao, dimenses etc.) quando
jurdicos (proprietrio, forma de aquisio etc.). Este o teor do art. 228, LRP:
Art. 22$. A matrcula ser efetuada por ocasio do primeiro registro a ser lanado na vig%ncia desta lei, mediante
os elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior nele mencionado.
A matrcula s pode ser cancelada por determinao judicial, pelo desdobro ou pela fuso.
Desdobro: subdiviso de lotes.
Fuso: unificao de imveis contguos. No caso de fuso, o cancelamento da matrcula anterior e abertura de
nova matrcula uma faculdade do proprietrio dos imveis contguos.
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2) Registro
Em conformidade com o art. 167, da LRP, devem ser registrados todos os atos que influenciem no uso, gozo e
disposio de um imvel. Em outros termos, o registro ser feito sempre que houver alterao na titularidade de
um imvel ou quando houver limitao da propriedade pela formao de direitos reais limitados.
Desta feita, devem ser registrados atos como: instituio de bem de famlia, hipotecas, servides, usufruto, uso,
habitao, contratos de compromisso de compra e venda, anticrese, superfcie, incorporaes, instituies e
convenes de condomnio, compra e venda de imvel, permuta, dao em pagamento, doao etc.
3) Averbao
Atravs da averbao feita alterao em registro j existente. Assim, o art. 167, da LRP determina que sero
averbados atos como: mudana de denominao e de numerao dos prdios, da edificao, da reconstruo,
da demolio, do desmembramento e do loteamento de imveis; restabelecimento da sociedade conjugal;
sentenas de separao judicial, de divrcio e de nulidade ou anulao de casamento, quando nas respectivas
partilhas existirem imveis ou direitos reais sujeitos a registro; contrato de locao, para fins de exerccio do
direito de preferncia; extino do direito de superfcie; clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade impostas a imveis.
Procedimento registral (sntese)
- Prenotao: o protocolo de apresentao do ttulo para registro. A prenotao de fundamental importncia
para que seja determinada a preferncia, eis que uma vez efetuado o registro, este retroagir data da
prenotao. Tendo em vista a preferncia, na prenotao deve conter data (e se possvel, at hora) e nmero de
ordem.
- Registro: feita a prenotao do ttulo instrudo com todos os documentos necessrio e o pagamento dos
emolumentos, o registro (ou a averbao, ou ambos, quando for o caso) dever ser efetuado em at 30 (trinta)
dias.
A apresentao do ttulo no significa que o registro ser efetuado. Com efeito, dever o oficial do registro
proceder anlise acurada a respeito da validade e da possibilidade do ttulo a ser registrado (respeito ao princpio
da legalidade, atributo dos registros). Caso no haja qualquer bice legal, o registro ser regularmente feito. Na
hiptese de conter alguma irregularidade no registro, o oficial redigir nota explicativa e fornecer as instrues
necessrias para que tal irregularidade seja superada. Superando a irregularidade, o ttulo poder ser novamente
apresentado e o procedimento ser iniciado novamente desde a prenotao.
H, tambm, a possibilidade de o requerente no se conformar com a exigncia do oficial do registro. Neste caso,
dever o requerente suscitar a chamada dE)ida, cabendo ao oficial encaminh-la ao juiz competente para
resolve-la. O interessado pode impugnar a dvida em 15 dias; a ausncia de impugnao no obsta o julgamento
da dvida atravs de sentena. A dvida procedimento de jurisdio voluntria.
- procedimento de dvida $ meramente administrativo, devendo, mesmo quando 6aja interesse da Jnio, ser
decidido pelo juiz corregedor competente de acordo com a lei de organizao judiciria do =stado.( RSTJ 6/120)
Obs: dE)ida in)ersa, admitida pela doutrina e pela jurisprudncia, procedimento de jurisdio voluntria
suscitada diretamente pelo interessado ao juiz, quando o oficial do registro se recusa a, ele mesmo, suscit-la.
=m princpio, a dvida $ do -ficial, devendo ser por ele suscitada. Admite4se, no entanto, a dvida inversa
quando 6aja omisso do apresentante que no requer a suscitao ao -ficial, ou omisso deste que no a
suscita. (CSM ? SP, Ac. 755-0 Monte Alto)
3..2 Acess/es i.o!ili;rias
nicialmente cumpre esclarecer que a rigor do Cdigo Civil as acesses so consideradas como formas de
aquisio da propriedade imvel (art. 1.248, CC). Todavia, a doutrina destaca que a acesso pode ocorrer:
- de imvel em imvel;
- de mvel em imvel;
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- de mvel em mvel.
Essa ltima situao refere-se s hipteses de confuso, comisto e adjuno, tratada pelo Cdigo Civil em
seo prpria dentro do Captulo sobre aquisio da propriedade mvel. Assim, para o Cdigo acesso ocorre
somente na forma do art. 1.248; para a doutrina, h outras espcies de acesso tambm previstas no Cdigo
Civil, muito embora no tenha este assim categorizado
A aquisio por acesso pode ocorrer por - formao de ilhas
- aluvio
- avulso
- lveo abandonado
- construes e plantaes
As quatro primeiras formas de acesso so as chamadas acesses naturais. As construes e plantaes so
consideradas acesses artificiais.
Essa ltima situao refere-se s hipteses de confuso, comisto e adjuno, tratada pelo Cdigo Civil em
seo prpria dentro do Captulo sobre aquisio da propriedade mvel. Assim, para o Cdigo acesso ocorre
somente na forma do art. 1.248; para a doutrina, h outras espcies de acesso tambm previstas no Cdigo
Civil, muito embora no tenha este assim categorizado.
a) Formao de ilhas
Art. 1.249. As il6as que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietrios
ribeirin6os fronteiros, observadas as regras seguintes&
/ 4 as que se formarem no meio do rio consideram4se acr$scimos sobrevindos aos terrenos ribeirin6os
fronteiros de ambas as margens, na proporo de suas testadas, at$ a lin6a que dividir o lveo em duas partes
iguais;
// 4 as que se formarem entre a referida lin6a e uma das margens consideram4se acr$scimos aos terrenos
ribeirin6os fronteiros desse mesmo lado;
/// 4 as que se formarem pelo desdobramento de um novo brao do rio continuam a pertencer aos
proprietrios dos terrenos 5 custa dos quais se constituram.
Este artigo deve ser interpretado luz da Constituio da Repblica. Com efeito, o art. 20, V determina serem da
Unio as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limtrofes com outros pases, bem como as ilhas ocenicas e as
costeiras, excludas, destas, as que forem de propriedade dos Estados. Tambm a Constituio identifica como
sendo de propriedade dos Estados as reas, nas ilhas ocenicas e costeiras, que estiverem no seu domnio,
excludas aquelas sob domnio da Unio, Municpios ou terceiros e as ilhas fluviais e lacustres no pertencentes
Unio (art. 26, e ).
Em outros termos, as ilhas formadas em guas pblicas pertencero ao Poder Pblico, enquanto que as ilhas
formadas em guas privadas sero do domnio privado, na forma do art. 1.249, CC/2002, supra transcrito. Alm
das guas particulares, o Cdigo Civil preceitua que as ilhas formadas em correntes comuns tambm sero do
domnio privado.
Os conceitos de guas pblicas, guas comuns e guas privadas so encontrados no Cdigo de guas (Decreto
n 24.643/34). O Cdigo de guas determina que as guas pblicas so de uso comum ou dominiais (art. 1).
guas comuns: correntes no navegveis ou flutuveis e de que essas no se faam. (art. 8, Cdigo de guas).
guas particulares: So particulares as nascentes e todas as guas situadas em terrenos que tambm o sejam,
quando as mesmas no estiverem classificadas entre as guas comuns de todos, as guas pblicas ou as guas
comuns. (art. 8, Cdigo de guas).
b) Aluvio
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Art. 1.250. -s acr$scimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por dep"sitos e aterros naturais ao longo
das margens das correntes, ou pelo desvio das guas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem
indenizao.
Parra!o "ni#o. - terreno aluvial, que se formar em frente de pr$dios de proprietrios diferentes, dividir4se4
entre eles, na proporo da testada de cada um sobre a antiga margem.
Conceito de aluvio: art. 16 do Cdigo das guas - Constituem "aluvio" os acrscimos que sucessiva e
imperceptivelmente se formarem para a parte do mar e das correntes, aqum do ponto a que chega o preamar
mdio, ou do ponto mdio das enchentes ordinrias, bem como a parte do lveo que se descobrir pelo
afastamento das guas.
A aluvio pode ser - prpria: formada por depsitos de materiais trazidos das guas.
- imprpria: formada quando parte do lveo descoberto pelo afastamento das guas.
c) Avulso
Art. 1.251. Kuando, por fora natural violenta, uma poro de terra se destacar de um pr$dio e se juntar a outro,
o dono deste adquirir a propriedade do acr$scimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenizao, se, em
um ano, ningu$m 6ouver reclamado.
Parra!o "ni#o. Becusando4se ao pagamento de indenizao, o dono do pr$dio a que se juntou a poro de
terra dever aquiescer a que se remova a parte acrescida.
H uma impropriedade terminolgica no tratamento da avulso feito pelo Cdigo Civil, pois o caput do art. 1.251
induz que a avulso ocorre apenas quando uma poro de terra se deslocar abruptamente de um imvel para
outro. Todavia, consolidado o entendimento de que ocorre avulso quando qualquer parte de um imvel
violentamente arrancado e transportado, por fora natural, a outro imvel. Assim tambm o que dispe o art. 19
do Cdigo de guas:
Art. 19. 0erifica4se a LavulsoL quando a fora sbita da corrente arrancar uma parte considervel e recon6ecvel
de um pr$dio, arrojando4a sobre outro pr$dio.
d) lveo Abandonado
Art. 1.252. - lveo abandonado de corrente pertence aos proprietrios ribeirin6os das duas margens, sem que
ten6am indenizao os donos dos terrenos por onde as guas abrirem novo curso, entendendo4se que os
pr$dios marginais se estendem at$ o meio do lveo.
Distino entre lveo abandonado e aluvio imprpria.
Obs: lveo abandonado em decorrncia de obra pblica pertence ao ente pblico que realizou a obra.
Processo Civil. Agravo no Recurso Especial. Ao de diviso. Desvio do curso do rio. Utilidade pblica. lveo
abandonado. Propriedade do Estado. Cdigo de guas, art. !. "itig#ncia de $%&'(. Atentado ) verdade dos
'atos. Ree*a$e de prova. Prova do pre+u,-o e +ulga$ento e*tra petita. Pre.uestiona$ento. Aus/ncia.
& 0e o rio teve seu curso alterado por inger/ncia do Poder Pblico, e no por 'ato e*clusivo da nature-a,
pertence ao e*propriante a 'rao de terra correspondente ao %lveo abandonado.
& 1 inad$iss,vel o recurso especial na parte e$ .ue dependa de ree*a$e de prova e se no 2ouve o
pre.uestiona$ento do direito tido por violado.
& Agravo no recurso especial a .ue se nega provi$ento.
(AgRg no REsp 345678 9 0P. Rel. :inistra ;A;C< A;DR=>?=. @ERCE=RA @UR:A. Publicao DA 4B9B79BB p.
C7D
e) Construes e Plantaes
Art. 1.2$3. Toda construo ou plantao existente em um terreno presume-se feita pelo proprietrio e sua custa, at que
se prove o contrrio.
Art. 1.2$. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno prprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a
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propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, alm de responder por perdas e danos, se agiu de m-f.
Art. 1.2$$. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietrio, as sementes, plantas e
construes; se procedeu de boa-f, ter direito a indenizao.
#ar;"rafo Enico. Se a construo ou a plantao exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-f,
plantou ou edificou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamento da indenizao fixada judicialmente, se no houver
acordo.
Art. 1.2$&. Se de ambas as partes houve m-f, adquirir o proprietrio as sementes, plantas e construes, devendo
ressarcir o valor das acesses.
#ar;"rafo Enico. Presume-se m-f no proprietrio, quando o trabalho de construo, ou lavoura, se fez em sua presena e
sem impugnao sua.
Art. 1.2$(. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de no pertencerem as sementes, plantas ou materiais a
quem de boa-f os empregou em solo alheio.
#ar;"rafo Enico. O proprietrio das sementes, plantas ou materiais poder cobrar do proprietrio do solo a indenizao
devida, quando no puder hav-la do plantador ou construtor.
Art. 1.2$?. Se a construo, feita parcialmente em solo prprio, invade solo alheio em proporo no superior vigsima
parte deste, adquire o construtor de boa-f a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construo exceder o
dessa parte, e responde por indenizao que represente, tambm, o valor da rea perdida e a desvalorizao da rea
remanescente.
#ar;"rafo Enico. Pagando em dcuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de m-f adquire a
propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporo vigsima parte deste e o valor da construo exceder
consideravelmente o dessa parte e no se puder demolir a poro invasora sem grave prejuzo para a construo.
Art. 1.2$F. Se o construtor estiver de boa-f, e a invaso do solo alheio exceder a vigsima parte deste, adquire a
propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invaso acrescer
construo, mais o da rea perdida e o da desvalorizao da rea remanescente; se de m-f, obrigado a demolir o que
nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que sero devidos em dobro.
O art. 1.253, em atendimento ao princpio da gravitao jurdica, fixa presuno relativa de propriedade das
construes e plantaes ao proprietrio do imvel.
As normas contidas nos arts. 1.254 a 1.259 tm utilidade para as hipteses em que ficar comprovado que o solo
e as sementes ou materiais utilizados nas plantaes ou construes pertencem a pessoas distintas. A regra
geral a de que o proprietrio do imvel, dada a natureza acessria das plantaes/construes com relaes ao
solo, adquirir a propriedade das aceses. O Cdigo Civil contempla quatro situaes distintas:
1 situao: pessoa que planta/constri em solo -r+-rio com .at3ria--ri.a al*eia
- se h !oa-f3: aquisio da propriedade das construes/plantaes, com ressarcimento do valor da matria
prima.
- se h .;-f3: aquisio da propriedade das construes/plantaes, com ressarcimento do valor da matria
prima, mais indenizao pelas perdas e danos (se for o caso).
2 situao: pessoa que planta/constri com .at3ria--ri.a -r+-ria em solo al*eio
- se h !oa-f3: o proprietrio do imvel adquire as construes/plantaes, mas ter que ressarcir o proprietrio
da matria-prima pelas despesas. A lei fala em indenizao, o que revela a possibilidade de ressarcimento por
eventuais perdas e danos existentes.
- se h .;-f3: se o valor agregado ao solo superar de maneira desproporcional o preo do terreno, o
plantador/construtor de m-f poder adquirir a propriedade do imvel, mediante pagamento de indenizao, que
ser fixada judicialmente se no houver acordo entre as partes. Se a .;-f3 for !ilateral, aplica-se o disposto no
art. 1.256.
3 situao: pessoa que planta/constri com .at3ria--ri.a alheia em i.+)el al*eio
- se h !oa-f3: o proprietrio do imvel adquire a propriedade das construes/plantaes e dever o
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plantador/construtor ressarcir o valor da matria-prima.
- se h .;-f3: por analogia, o proprietrio do imvel adquire a propriedade das construes/plantaes e dever
o plantador/construtor ressarcir o valor da matria-prima, mais as eventuais perdas e danos.
Obs: a responsabilidade do proprietrio do imvel pela reparao subsidiria.
4 situao: construo -arte e. i.+)el -r+-rio, -arte e. i.+)el al*eio
Regas dos arts. 1.258 e 1.259.
Obs: autores h que visualizam nessa situao hipteses de desapropriao por interesse privado.
DIREITO CIVIL IV - USUCAPIO DE I$%VEIS
OBJETIVO
- Compreender o fenmeno da usucapio;
- dentificar os requisitos de todas as modalidades de usucapio;
- Aplicar as regras de transio usucapio.
TEA
3.4.3. Usucapio
3.4.3.1 Conceito e natureza jurdica
3.4.3.2. Requisitos gerais e especficos
3.4.3.3. Espcies e respectivos prazos
3.4.3.4. Direito intertemporal
3.4.3.5. Alegao em defesa e seus efeitos
Unidade 3 4contin'ao5
3.. :odos de a6'isio da -ro-riedade i.o!ili;ria 4contin'ao5
3..3. Us'ca-io
3..3.1 Conceito e nat're1a %'rdica
Etimologia da palavra: usus (do latim, uso) + capionem (do latim, aquisio), que significa a6'isio -elo 'so.
A usucapio entendida, assim, como a aquisio de direito real atravs do exerccio da posse mansa, pacfica,
continuada e duradoura. sabido que no apenas a propriedade pode ser adquirida atravs da usucapio, mas
outros direitos reais, tais quais a servido e o uso (usucapio de uso de linha telefnica). Dessa forma, a
usucapio transforma um estado de fato (posse) em um estado de direito (propriedade, servido etc). A
usucapio forma ori"in;ria de aquisio da propriedade.
Andr Eduardo de Carvalho Zacarias: a usucapio $ o modo de aquisio da propriedade e de outros direitos
reais, pela posse prolongada da coisa com a observ:ncia dos requisitos legais (Anota/es so!re a 's'ca-io:
de acordo com a Lei n 10.406/2002. So Paulo: EDJUR, 2006. p. 16).
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Roberto J. Pugliese: $ um instituto criador, que pela ao do possuidor, no exerccio do direito inerente 5 posse
jurdica da coisa passvel de ser possuda, transforma a posse, ou seja, o estado de fato jurdico, em outro, isto $,
a propriedade ou qualquer dos seus desmembramentos nos limites da permissibilidade ftica ou jurdica !Direito
das coisas. So Paulo: LEUD, 2005. p. 218).
.undamento
Corrente subjetivista: o fundamento da usucapio a -res'no de que o proprietrio abandonou o bem,
renunciando-o tacitamente.
Corrente objetivista: a aquisio da propriedade atravs da usucapio repousa na utilidade social do bem em
questo. A usucapio tem, assim, como fundamento a consolidao da propriedade, dando juridicidade a uma
situao de fato& a posse unida ao tempo. A posse $ o fato objetivo, e o tempo, a fora que opera a
transformao do fato em direito (DNZ, Maria Helena. C'rso de direito ci)il !rasileiro: direito das coisas.
22.ed. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 156).
3..3.2. Re6'isitos "erais e es-ecficos
A) Pessoais: referem-se s caractersticas pessoais, bem como atitudes do adquirente e do proprietrio. Assim,
para usucapir, necessrio que o adquirente tenha capacidade jurdica, na forma da lei civil. Por outro lado,
tambm no corre o prazo da usucapio contra os absolutamente incapazes. Alm disso, considerando ser a
prescrio uma espcie de -rescrio a6'isiti)a (frise-se que h crticas expresso), h que serem
observadas as causas obstativas, suspensivas e interruptivas da prescrio elencadas nos arts. 197 a 202,
CC/2002.
B) Reais: referem-se ao objeto da usucapio, dizer, aos bens e direitos suscetveis de usucapio. Assim que
podem ser usucapidos os bens apropriveis, estando, pois, excludos os bens fora do comrcio, os bens pblicos
e bens que, pela natureza da relao jurdica que autoriza a posse do possuidor, no podem ser usucapidos,
como, p.ex., o condmino usucapir rea condominial.
Smula n 340, STF: Bens Pblicos ? Aquisio por usucapio. Desde a vigncia do Cdigo Civil [1916], os bens
dominicais, como os demais bens pblicos, no podem ser adquiridos por usucapio.
Polmica a respeito da usucapio de bens pblicos: Lei de 1850 ? impossibilidade de usucapio de bens
pblicos. Constituies de 1934, 1937 e 1946: possibilidade de usucapir as terras devolutas. Constituio de
1988 e CC/2002: impossibilidade de usucapio de 6'ais6'er bens pblicos, incluindo as terras devolutas.
C) Formais: os requisitos formais referem-se posse (que deve ser exercida com animus domini), ao prazo e
sentena judicial (declaratria). A posse deve ser %'sta, no sendo condio essencial a boa-f. Dessa forma, a
posse h de ser: mansa, pacfica, pblica, contnua e duradoura.
Obs: polmica sobre a possibilidade de usucapio de bens dados em comodato.
Sobre a continuidade, cabe ressaltar a possibilidade de soma de posses para efeito de usucapio.
Em se tratando de usucapio de imveis, da sentena deve ser extrada carta que ser registrada no Cartrio de
Registro de mveis. Ademais, em conformidade com as smulas 263 e 391, ambas do STF, tanto o possuidor
quanto os confinantes devem ser citados pessoalmente para a ao de usucapio.
Alm desses requisitos genricos, presentes em todas as espcies de usucapio, algumas modalidades exige
requisitos especficos, aplicveis somente a elas. Assim, por exemplo, na usucapio ordinria, necessria prova
da boa-f; na usucapio tabular (art. 1.242, pargrafo nico, CC, preciso, alm da boa-f, que o imvel tenha
sido registrado e o registro sido posteriormente cancelado.
3..3.3. Es-3cies e res-ecti)os -ra1os
- Usucapio de imveis - extraordinria
- ordinria
- especial - urbana (pro misero)
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- rural (pro labore)
- coletiva (estatuto da cidade)
Em 2011, a Lei n. 12.424 introduziu uma nova modalidade de usucapio de bens imveis, a qual a doutrina j
vem denominando de 's'ca-io .atri.onial2
Art. 1.2>-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com
exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade
divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia,
adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
Muitas questes polmicas esto sendo levantadas a respeito do novel instituto, inclusive quanto prpria
constitucionalidade. Na V Jornada de Direito Civil, realizada pelo STJ e pelo CJF, alguns enunciados foram
aprovados a respeito da usucapio matrimonial:
F?. A fluncia do prazo de 2 anos previsto pelo art. 1.240-A para a nova modalidade de usucapio nele
contemplada tem incio com a entrada em vigo da Lei n. 12.424/2011.
FF. A aquisio da propriedade na modalidade de usucapio prevista no art. 1.240-A do Codigo Civil s pode
ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divrcio. O requisito "abandono de lar"
deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificao de que o afastamento do lar conjugal
representa descumprimento simultneo de outros deveres conjugais, tais como assistncia material e sustento do
lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residncia familiar e que se responsabiliza
unilateralmente pelas despesas oriundas de manuteno da famlia e do prprio imvel, o que justifica a perda da
propriedade e a alterao do regime de bens quanto ao imvel objeto de usucapio.
$>>. A modalidade de usucapio prevista no art. 1.240-A do Cdigo Civil pressupe a propriedade comum do
casal e compreende todas as formas de famlia ou entidaes familiares, inclusive homoafetivas.
$>1. As expresses "ex-cnjuge" e "ex-companheiro", contidas no art. 1.240-A do Cdigo Civil, correspondem
situao ftica da separao, independentemente de divrcio.
$>2. O conceito de posse direta referido no art. 1.240-A do Cdigo Civil no coincide com a acepo empregada
no art. 1.197 do mesmo Cdigo.
Prazos
Os prazos variam conforme a espcie de usucapio:
- usucapio extraordinria - art. 1.238, caput: 15 anos
- art. 1.238, pargrafo nico: 10 anos.
- usucapio ordinria - art. 1.242, caput: 10 anos
- art. 1.242, pargrafo nico: 5 anos.
- usucapio especial - rural (art. 1.239, CC c/c art. 191, CR/88): 5 anos.
- urbana (art. 1.240, CC c/c art. 183, CR/88): 5 anos.
- usucapio coletiva: 5 anos.
3..3.. Direito interte.-oral
Quanto aos prazos, especial ateno deve ser dada s modalidades extraordinria e usucapio tabular, sendo
necessrio fazer uso das normas de transio previstas no nas disposies transitrias do Cdigo Civil.
Usucapio extraordinria (art. 1238 , #aput , CC) : aplicao da regra contida no art. 2.028, CC:
Art. 2.>2?. Sero os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Cdigo, e se, na data de sua entrada em vigor, j
houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.
Usucapio extraordinria (art. 1.238, -ar;"rafo Enico ) e usucapio tabular : aplicao da regra contida no art.
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2.029, CC:
Art. 2.>2F. At dois anos aps a entrada em vigor deste Cdigo, os prazos estabelecidos no pargrafo nico do art. 1.238 e
no pargrafo nico do art. 1.242 sero acrescidos de dois anos, qualquer que seja o tempo transcorrido na vigncia do
anterior
3..3.$. Ale"ao e. defesa e se's efeitos
A regra da proibio de exceo de domnio suavizada quando a matria de defesa for a usucapio, consoante
entendimento sumulado pelo STF:
SE.'la 23(, ST8: o usucapio pode ser argido em defesa.
Quando a usucapio for alegada como matria de defesa, a deciso somente poder ser usada para fins de
registro se formulado pedido contraposto.
DIREITO CIVIL IV - PERDA DA PROPRIEDADE
OBJETIVO
Ao final dessa aula, o aluno dever ser capaz de:
- Compreender as formas de perda da propriedade;
- Compreender a estrutura da propriedade fiduciria.
TEA
Perda da roriedade( Proriedade )idu*i+ria(
U,idade - *o,ti,uao
-(. $odos de erda da roriedade
3.6 Modos de perda da propriedade
Art. 1.275. Al$m das causas consideradas neste 3"digo, perde4se a propriedade&
/ 4 por alienao;
// 4 pela renncia;
/// 4 por abandono;
/0 4 por perecimento da coisa;
0 4 por desapropriao.
,argrafo nico. ?os casos dos incisos / e //, os efeitos da perda da propriedade im"vel sero subordinados ao
registro do ttulo transmissivo ou do ato renunciativo no Begistro de /m"veis.
A) Alienao
um negcio jurdico, gratuito ou oneroso, que causa a transferncia de direito prprio sobre bem mvel ou
imvel a outrem.
O termo alienao deve ser reservado apenas s transmisses voluntrias, provenientes de negcio jurdico
bilateral.
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A perda da propriedade pela alienao sempre estar subordinada tradio, no caso de bens mveis (exceto
navios e avies, que demandam registro) e ao registro do ttulo aquisitivo, quando versar sobre bens imveis.
Em regra, a alienao necessita da vontade do titular do bem para se perfazer. Todavia, h casos em que a
alienao poder ocorrer sem o consentimento do titular atual, como, por exemplo, na compra e venda com
clusula de retrovenda.
B) Renncia
Segundo Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, renncia $ o neg"cio jurdico unilateral pelo qual o proprietrio
declara formal e explicitamente o prop"sito de despojar4se do direito de propriedade. ?a renncia nada se
transmite a ningu$m, simplesmente o titular abdica do direito real, que nesse instante se converte em res nullius
(Direitos reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 245).
A renncia negcio jurdico que deve ser interpretado restritivamente. Por esse motivo, a lei no admite
renncia tcita, sobretudo quando se tratar de bens imveis, devendo, nesse caso, o ato ser registrado no
Cartrio de Registro de mveis.
Os bens mveis podem, em tese, ser renunciados. Todavia, a formalidade exigida pela renncia impede que na
prtica essa modalidade de perda da propriedade seja comum propriedade mobiliria.
C) Abandono
O abandono tambm implica em perda da propriedade por ato voluntrio do seu titular, com a diferena que,
nesse caso, o aninus de abandonar a coisa presumido pela cessao dos atos de posse.
Note que, apesar de estranho e provavelmente contrrio boa-f, pela manifestao expressa exigida na
renncia possvel que o sujeito que renunciou o bem continue na posse do mesmo. No abandono, porm, isso
impossvel, pois justamente a falta de prticas de atos sobre a coisa que faz induzir que o proprietrio a
abandonou.
Quando a coisa abandonada for imvel, o Municpio, o Distrito Federal ou a Unio podero arrecadar o bem e
aps trs anos adquirir a propriedade
nteressante e polmica norma trouxe o art. 1.276, 2, CC:
Art. 1.276. - im"vel urbano que o proprietrio abandonar, com a inteno de no mais o conservar em seu patrimHnio, e
que se no encontrar na posse de outrem, poder ser arrecadado, como bem vago, e passar, tr%s anos depois, 5
propriedade do @unicpio ou 5 do <istrito .ederal, se se ac6ar nas respectivas circunscri7es.
1o - im"vel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunst:ncias, poder ser arrecadado, como bem vago, e
passar, tr%s anos depois, 5 propriedade da Jnio, onde quer que ele se localize.
2o ,resumir4se4 de modo absoluto a inteno a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o
proprietrio de satisfazer os Hnus fiscais.
A doutrina aponta a inconstitucionalidade desse dispositivo, alegando afronta direta ao devido processo legal (art.
5, LV, CR/88) na fixao de presuno absoluta de abandono.
D) Perecimento.
Perecimento material ou real: destruio da coisa.
Perecimento jurdico: a coisa continua a existir, mas uma situao jurdica superveniente faz com que se torne
impossvel o exerccio do direito pelo seu titular. A doutrina diverge quanto a reconhecer o perecimento jurdico
como modalidade de perda da propriedade. Ex: impossibilidade de o proprietrio exercer seu direito sobre um
imvel em que foi erguida uma favela, antes de expirado o prazo da usucapio.
E) Desapropriao.
A desapropriao estudada no Direito Administrativo, tendo o Cdigo Civil limitado-se a indic-la como forma de
perda da propriedade.
#ro-riedade fid'ci;ria
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Propriedade resolvel x propriedade revogvel. A propriedade fiduciria como espcie de propriedade resolvel.
Conceito, caractersticas e validade
Art. 1.3&1. Considera-se fiduciria a propriedade resolvel de coisa mvel infungvel que o devedor, com escopo de garantia,
transfere ao credor.
D 1o Constitui-se a propriedade fiduciria com o registro do contrato, celebrado por instrumento pblico ou particular, que lhe
serve de ttulo, no Registro de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor, ou, em se tratando de veculos, na repartio
competente para o licenciamento, fazendo-se a anotao no certificado de registro.
D 2o Com a constituio da propriedade fiduciria, d-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto
da coisa.
D 3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferncia da
propriedade fiduciria.
Art. 1.3&2. O contrato, que serve de ttulo propriedade fiduciria, conter:
- o total da dvida, ou sua estimativa;
- o prazo, ou a poca do pagamento;
- a taxa de juros, se houver;
V - a descrio da coisa objeto da transferncia, com os elementos indispensveis sua identificao.
A propriedade fiduciria tem por causa um negcio fiducirio, que, conforme observa Arnaldo Rizzardo,
composto de dois elementos: um de natureza real, que determina a transmisso do direito ou da propriedade; e
outro de natureza obrigacional, relativo 5 restituio, ao transmitente ou a terceiro, do bem, ap"s exaurido o
objeto do contrato. Para Nelson Rosenvald e Cristiano Farias, o objetivo da propriedade fiduciria reforar a
responsabilidade do vnculo obrigacional. No dizer dos autores:
- credor fiducirio converte4se automaticamente em proprietrio, tendo no valor do bem dado em garantia o
eventual numerrio para satisfazer4se na 6ip"tese de inadimplemento do d$bito pelo devedor fiduciante. (Direitos
reais. 6.ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009. p. 380).
So caractersticas da propriedade fiduciria:
a) resolubilidade (condio: adimplemento do contrato);
b) transmisso da propriedade ao credor do negcio fiducirio;
c) transmisso da posse indireta ao credor fiducirio, atravs de constituto possessrio;
d) permanncia do devedor fiduciante como possuidor indireto;
e) o bem objeto da propriedade fiduciria utilizado como garantia ao adimplemento do negcio fiducirio;
f) devoluo da propriedade e da posse indireta (traditio brevi manu) ao devedor uma vez adimplida a obrigao
principal.
Sujeitos: Fiducirio: credor que recebe a propriedade e a posse indireta do bem.
Fiduciante: devedor que entrega a propriedade do bem e guarda para si a posse direta.
Na propriedade fiduciria, ocorre o desdo!ra.ento da relao -ossess+ria, sendo o credor fiducirio possuidor
indireto, e o devedor fiduciante o possuidor direto.
Objeto: bem mvel infungvel. H possibilidade de propriedade fiduciria incidente em bem imvel na hiptese da
alienao fiduciria da Lei 9.154/97. No entanto, a essas propriedades especiais, aplica-se a legislao
especfica, sendo o Cdigo Civil mera fonte subsidiria naquilo que no for incompatvel, consoante disposto no
art. 1.368-A, CC.
A smula 28 do STJ autoriza que a propriedade fiduciria incida sobre bens j pertencentes ao prprio devedor.
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Requisitos do contrato:
- Descrio da dvida;
- Prazo de pagamento
- Taxa de juros, se houver (lembrar dos arts. 406 e 591, CC).
- Descrio do objeto.
necessrio o registro do ttulo (trata-se, portanto, de negcio formal).
Obs: invlida clusula que autoriza o credor a ficar com o bem no caso de inadimplemento.
Obs2: A propriedade fiduciria no se confunde com a venda com reserva de domnio, nem com a situao
decorrente do contrato de arrendamento mercantil.
Direitos e deveres. Conseqncias do inadimplemento do contrato.
Art. 1.3&3. Antes de vencida a dvida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinao, sendo
obrigado, como depositrio:
- a empregar na guarda da coisa a diligncia exigida por sua natureza;
- a entreg-la ao credor, se a dvida no for paga no vencimento.
Art. 1.3&. Vencida a dvida, e no paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a
aplicar o preo no pagamento de seu crdito e das despesas de cobrana, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.
Art. 1.3&$. nula a clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dvida no
for paga no vencimento.
Pargrafo nico. O devedor pode, com a anuncia do credor, dar seu direito eventual coisa em pagamento da dvida, aps
o vencimento desta.
Art. 1.3&&. Quando, vendida a coisa, o produto no bastar para o pagamento da dvida e das despesas de cobrana,
continuar o devedor obrigado pelo restante.
Para que o credor exera o direito de executar a garantia, deve constituir o devedor em mora ? somente com tal
constituio que surge o interesse de agir para a ao de busca e apreenso. No cabe falar em equiparao
do devedor fiducirio com o fiel depositrio, muito menos em priso civil, mxime pela Smula Vinculante n 25.
Obs: aplicao da teoria do adimplemento substancial na propriedade fiduciria.
DIREITO CIVIL IV - PROPRIEDADE SUPERFICI/RIA( DIREITOS DE VI0I12A1A
OBJETIVO
- Compreender a propriedade superficiria;
- Diferenciar a superfcie da enfiteuse;
- dentificar os limites propriedade decorrentes dos direitos de vizinhana.
TEA
Proriedade suer)i*i+ria( Direitos de 'i3i,4a,a(
Unidade 3 - contin'ao
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3.7. Propriedade superficiria
3.7.1. Conceito e natureza
3.7.2. Constituio e extino
3.7.3. Caractersticas e principais efeitos
3.7.4. Conflito normativo
Unidade G DIREITO DE =IHI0IA0JA
4.1. Conceito, princpios e natureza jurdica
4.2. Espcies
4.3. Diferenas dos direitos de vizinhana e servides prediais
3.7. Propriedade superficiria
Conceito
Direito real de construir e plantar em imvel alheio, conferido pelo fundieiro (proprietrio do solo) em benefcio do
superficirio (titular do direito), que passar a exercer a posse direta da coisa, dentro de prazo determinado. o
direito real de ter coisa prpria incorporada em terreno alheio (exceo regra de que o proprietrio do solo
torna-se proprietrio de tudo o que for nele construdo/plantado ? princpio de acesso).
Caracteres
- Direito real sobre coisa alheia;
- Finalstico: construir ou plantar. Crticas. PL 6.960/2002. Direito comparado (direito de sobrelevao ?
possibilidade no Brasil?);
- Temporariedade;
- Cnon superficirio (pagamento), na hiptese de concesso onerosa;
- Escritura pblica, registrada no Cartrio de Registro de mveis;
- mpossibilidade de realizao de obras no subsolo, a no ser que haja estipulao favorvel expressa.
Sujeitos
- Fundieiro: proprietrio do solo. Faz jus, na hiptese de concesso onerosa, ao cnon superficirio, que o
pagamento pela utilizao de sua propriedade. Pelo art. 1.370, CC/2002, o pagamento pode ser efetuado de
uma s vez, ou parceladamente, conforme convencionado pelas partes.
- Superficirio: proprietrio das construes e/ou plantaes. Possui o chamado direito de i.-lante e
tem a posse direta sobre o solo que exerce tal direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o
imvel (regra sujeita autonomia privada).
Pessoa jurdica de direito pblico pode constituir superfcie, que ser regida pelo Cdigo Civil e lei especial.
C+di"o Ci)il @ Estat'to da Cidade
O Estatuto da Cidade (Lei n 10.257/2001), em seus artigos 21 a 23, tambm regula o direito real de superfcie,
de forma pouco diferenciada do tratamento conferido pelo Cdigo Civil.
Enunciado n 93, Jornada de Direito Civil CJF: As normas previstas no Cdigo Civil, regulando o direito de
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superfcie, no revogam as normas relativas a direito de superfcie constantes do Estatuto da Cidade, por ser
instrumento de poltica de desenvolvimento urbano.
Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo novo Cdigo Civil.
Constit'io da S'-erfcie
- Consensual: neste caso, assume carter contratual, podendo ser onerosa ou gratuita. Por decorrer da
vontade das partes, est sujeita autonomia privada.
- Usucapio. Elementos de direito comparado: BGB (30 anos).
TransferKncia da S'-erfcie
- Ato inter vivos;
- Ato mortis causa. Admite-se a transmisso da superfcie aos herdeiros do superficirio.
Ao fundieiro no assiste direito de remunerao sobre a transferncia da superfcie. H, porm, direito de
preferncia, tanto ao superficirio, quanto ao fundieiro, nos casos de alienao. Exerccio do direito de
preferncia: (omisso do cdigo quanto ao prazo ? Pablo Stolze: cria vnculo somente obrigacional, no gerando
efeitos reais.
E@tino da S'-erfcie
A superfcie extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento pblico que a constituiu. Com a
extino, o fundieiro consolida a propriedade, que passa a ser plena, no havendo necessidade, salvo
estipulao contratual expressa, de indenizar o superficirio pelas acesses feitas ao solo.
- Extino antecipada: desvio de finalidade. O Estatuto da Cidade apresenta outras formas de extino
antecipada da superfcie.
- Desapropriao: indenizao ao proprietrio e ao superficirio.
Unidade G DIREITO DE =IHI0IA0JA
.1. Conceito, -rinc-ios e nat're1a %'rdica
As normas atinentes ao direito de vizinhana refletem limitaes ao direito de propriedade. Constituem
verdadeiras obrigaes propter rem, que nascem com a prpria propriedade, classificando-se como deveres
impostos aos vizinhos, de maneira recproca. Sendo obrigaes, podem consistir em um dar, fazer ou no fazer,
havendo meios processuais adequados de tutela das crises jurdicas decorrentes da violao dos direitos de
vizinhana.
importante observar que o conceito de vizinhana no abrange somente as relaes de contigidade.
Natureza jurdica:
a) teoria das servides legais;
b) obrigaes propter rem (teoria que prevalece).
Princpios
ncidem sobre as normas de direito de vizinhana os seguintes princpios:
a) funo social da propriedade, como limite autonomia privada dos proprietrios;
b) solidariedade, sobretudo nas situaes de passagem forada e nas servides de cabos e tubulaes;
c) vedao do enriquecimento sem causa.
.2. Es-3cies
Maria Helena Diniz (C'rso de direito ci)il !rasileiro. Vol. 4. Direito das coisas. 24. ed. So Paulo: Saraiva,
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2009. pp. 265-266) fornece a seguinte classificao dos direitos de vizinhana:
a) restrio ao direito de propriedade quanto intensidade de seu exerccio ? uso anormal da propriedade;
b) limitaes legais ao domnio similares s servides ? rvores limtrofes, passagem forada, passagem de
cabos e tubulaes e guas.
c) restries oriundas das relaes de contigidade entre dois imveis ? direito de tapagem e direito de construir.
Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC).
Utilizao abusiva da propriedade que implica em abalo sade, sossego e/ou segurana da vizinhana. A
doutrina destaca que os critrios para determinar o uso anormal da propriedade so:
- grau de tolerabilidade da perturbao;
- localizao do imvel;
- natureza da utilizao ou da perturbao.
Meios de tutela: os artigos do cdigo civil relativos vedao do uso anormal da propriedade viabilizam a
utilizao de importantes instrumentos de tutela jurisdicional adequada, tais como a tutela inibitria, a tutela
especfica e a tutela de remoo do ilcito. As normas contidas nos arts. 1.280 e 1.281, CC, possibilitam, ainda, o
manejo das aes demolitria e de dano infecto.
rvores limtrofes (arts. 1.282 a 1.284, CC)
Passagem forada (art. 1.285, CC)
Passagem de cabos e tubulaes (arts. 1.286 e 1.287, CC)
guas (arts. 1.288 a 1.296, CC)
Limites entre prdios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298, CC)
.3. Diferenas dos direitos de )i1in*ana e ser)id/es -rediais
Os direitos de vizinhana no se confundem com as servides prediais por vrios motivos:
a) os direitos de vizinhana tm como fonte imediata a lei, no podendo o proprietrio do prdio serviente se opor
utilizao pelo prdio dominante. Ao contrrio, as servides prediais so constitudas atravs de acordo entre
as partes, dependendo, por isso, de anuncia expressa de ambos os proprietrios dos prdios envolvidos;
b) os direitos de vizinhana so obrigaes propter rem decorrentes do direito de propriedade. As servides
prediais so direitos reais;
c) os direitos de vizinhana so, em regra, insuscetveis de usucapio. As servides prediais, em determinadas
hipteses, esto sujeitas a usucapio;
d) os direitos de vizinhana somente so extintos pela modificao objetiva da situao material que deu origem a
eles. As servides prediais podem ser extintas por acordo de vontades;
e) os direitos de vizinhana surgem da necessidade de assegurar o exerccio til e pacfico da propriedade por
todos. As servides prediais surgem pela comodidade e vontade dos proprietrios.
DIREITO CIVIL IV - DIREITO DE VI0I12A1A E CO1DO$51IO
OBJETIVO
Ao final dessa semana, o aluno dever ser capaz de:
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- Aplicar as normas atinentes limitao ao direito de construir.
- Compreender o conceito, os elementos e as caractersticas do condomnio;
- Classificar as vrias espcies de condomnio;
- dentificar os direitos e deveres que surgem nos condomnios voluntrio e necessrio.
TEA
Direito de Vi3i,4a,a 6*o,ti,uao7 e Co,do!8,io
nidade DIREITO DE =IHI0IA0JA 4contin'ao5
4.4. Limitaes ao direito de construir
Unidade $ CO0DO:L0IO
5.1. Conceito, princpios e natureza jurdica
5.2. Classificao e caractersticas
5.3. Direitos e deveres dos condminos
Unidade DIREITO DE =IHI0IA0JA 4contin'ao5
4.4. Limitaes ao direito de construir
Para Arnaldo Rizzardo, as normas referentes ao direito de construir so umas das mais importantes do direito de
vizinhana, eis que tm bastante aplicabilidade prtica. De acordo com o autor, visa o direito de construir o
regramento das rela7es que devem imperar entre os vizin6os, quando um deles resolver construir. =nvolve tanto
a superfcie do solo quanto o subsolo e o espao a$reo. (Direito das coisas. 3.ed. Rio de Janeiro: Forense,
2007. p. 529).
mportante observar que as normas contidas no Cdigo Civil no so as nicas limitadoras da autonomia do
proprietrio em construir. Devem ser ainda levados em considerao o plano diretor do municpio e as
regulamentaes administrativas.
necessria uma leitura atenta dos dispositivos do Cdigo Civil atinentes s limitaes ao direito de construir:
Art. 1.299. O proprietrio pode levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos.
Art. 1.300. O proprietrio construir de maneira que o seu prdio no despeje guas, diretamente, sobre o prdio vizinho.
Art. 1.301. defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terrao ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
1o As janelas cuja viso no incida sobre a linha divisria, bem como as perpendiculares, no podero ser abertas a
menos de setenta e cinco centmetros.
2o As disposies deste artigo no abrangem as aberturas para luz ou ventilao, no maiores de dez centmetros de
largura sobre vinte de comprimento e construdas a mais de dois metros de altura de cada piso.
Art. 1.302. O proprietrio pode, no lapso de ano e dia aps a concluso da obra, exigir que se desfaa janela, sacada,
terrao ou goteira sobre o seu prdio; escoado o prazo, no poder, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo
antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das guas da goteira, com prejuzo para o prdio vizinho.
Pargrafo nico. Em se tratando de vos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposio, o vizinho
poder, a todo tempo, levantar a sua edificao, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Art. 1.303. Na zona rural, no ser permitido levantar edificaes a menos de trs metros do terreno vizinho.
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificao estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele
edificar, madeirando na parede divisria do prdio contguo, se ela suportar a nova construo; mas ter de embolsar ao
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vizinho metade do valor da parede e do cho correspondentes.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisria at meia espessura no terreno contguo,
sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixar a largura e a
profundidade do alicerce.
Pargrafo nico. Se a parede divisria pertencer a um dos vizinhos, e no tiver capacidade para ser travejada pelo outro, no
poder este fazer-lhe alicerce ao p sem prestar cauo quele, pelo risco a que expe a construo anterior.
Art. 1.306. O condmino da parede-meia pode utiliz-la at ao meio da espessura, no pondo em risco a segurana ou a
separao dos dois prdios, e avisando previamente o outro condmino das obras que ali tenciona fazer; no pode sem
consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armrios, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma
natureza, j feitas do lado oposto.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisria, se necessrio reconstruindo-a, para suportar o
alteamento; arcar com todas as despesas, inclusive de conservao, ou com metade, se o vizinho adquirir meao tambm
na parte aumentada.
Art. 1.308. No lcito encostar parede divisria chamins, foges, fornos ou quaisquer aparelhos ou depsitos suscetveis
de produzir infiltraes ou interferncias prejudiciais ao vizinho.
Pargrafo nico. A disposio anterior no abrange as chamins ordinrias e os foges de cozinha.
Art. 1.309. So proibidas construes capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinrio, a gua do poo, ou nascente alheia,
a elas preexistentes.
Art. 1.310. No permitido fazer escavaes ou quaisquer obras que tirem ao poo ou nascente de outrem a gua
indispensvel s suas necessidades normais.
Art. 1.311. No permitida a execuo de qualquer obra ou servio suscetvel de provocar desmoronamento ou deslocao
de terra, ou que comprometa a segurana do prdio vizinho, seno aps haverem sido feitas as obras acautelatrias.
Pargrafo nico. O proprietrio do prdio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuzos que sofrer, no obstante
haverem sido realizadas as obras acautelatrias.
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibies estabelecidas nesta Seo obrigado a demolir as construes feitas,
respondendo por perdas e danos.
Art. 1.313. O proprietrio ou ocupante do imvel obrigado a tolerar que o vizinho entre no prdio, mediante prvio aviso,
para:
- dele temporariamente usar, quando indispensvel reparao, construo, reconstruo ou limpeza de sua casa ou do
muro divisrio;
- apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que a se encontrem casualmente.
1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparao de esgotos, goteiras, aparelhos higinicos, poos
e nascentes e ao aparo de cerca viva.
2o Na hiptese do inciso , uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poder ser impedida a sua entrada no
imvel.
3o Se do exerccio do direito assegurado neste artigo provier dano, ter o prejudicado direito a ressarcimento.
Unidade $ G CO0DO:L0IO
5.1. Conceito e natureza jurdica
O condomnio uma exceo exclusividade do direito de propriedade. No chega, porm, a constituir uma
espcie nova de direito real ? o mesmo direito de propriedade, cuja titularidade plural. Cada condmino tem
uma quota indivisa sobre o bem, de modo que seu direito de propriedade incide sobre esse bem por inteiro, na
proporo de sua quota. Logo, o exerccio do direito sobre a coisa deve respeitar os limites dos direitos dos
demais condminos. Todos os comunheiros tm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade da
propriedade. Em caso de dvida, presumem-se iguais os quinhes de cada condmino (presuno juris tantum).
H no condomno (ou compropriedade) as noes de indiviso (aspecto objetivo) e comunho (aspecto
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subjetivo).
Notcia histrica: A noo de propriedade condominial surgiu ainda no perodo arcaico do direito romano, com o
instituto do consortium, em que os herdeiros, denominados sui juis, permaneciam em compropriedade da herana
deixada pelo pater familias. Os bens do de cujus permaneciam, assim, em estado de indiviso.
0at're1a M'rdica
Teoria da propriedade integral ou teoria individualista: cada condmino proprietrio de toda a coisa e o exerccio
desse direito de propriedade limitado pelos direitos dos outros condminos. Sistema com origem no direito
Romano, adotado pelo direito brasileiro.
Teoria coletivista ou das propriedades plrimas parciais: o condomnio uma espcie de soma intelectual de
propriedades. Sistema adotado pelo direito germnico.
0o/es ele.entares ao condo.nio
A) ndivisibilidade: aspecto objetivo.
B) Comunho: aspecto subjetivo.
8rao Ideal
Maria Helena Diniz: a frao ideal que, no bem indiviso, pertence a cada consorte.
Aspectos qualitativo e quantitativo da frao ideal.
4.2. Classificao e caractersticas
Quanto ao objeto
A) Condomnio universal;
B) Condomnio parcial.
Quanto necessidade
A) Condomnio transitrio;
B) Condomnio permanente.
Quanto forma
A) Condomnio pro diviso (comunho de direito, mas no de fato).
B) Condomnio pro indiviso (comunho de fato e de direito).
Quanto origem
A) Condomnio Voluntrio ou Convencional;
B) Condomno ncidente ou Eventual ou Acidental;
C) Condomnio Forado (paredes, cercas, muros, valas e formao de ilhas).
5.3. Direitos e deveres dos condminos
5.3.1. Condomnio necessrio ou forado (arts. 1.327 a 1.330, CC).
Objeto: paredes, cercas, muros, valas, tapumes e formao de ilhas. Condomnio especial do Estatuto da Cidade
(usucapio coletiva).
Todas as despesas com a conservao devem ser partilhadas e os comunheiros devem utilizar a coisa de modo
a no prejudicar uns aos outros.
Feita a obra sem a anuncia do confinante, este pode adquirir a meao atravs do depsito da despesa que lhe
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caberia. Enquanto no houver sido efetuado o depsito, no pode o confinante beneficiar-se a obra realizada pelo
outro.
5.3.2. Condomnio voluntrio (arts. 1.314 a 1.316, CC)
Direitos e deveres dos condminos
A) Poder de proteo da coisa comum contra qualquer pessoa.
B) Direito de uso conforme sua destinao e exerccio de todos os direitos compatveis com a indiviso.
Obs: o direito de usar importa em o condmino suportar os nus da conservao, da perda e da deteriorao da
coisa, alm de responder pelos frutos que percebeu sem o consenso dos demais, conforme as regras da
responsabilidade civil.
C) Direito de alhear a respectiva parte indivisa. Direito de preferncia ou prelao (prazo decadencial de 180 para
anular o ato de transferncia do domnio) e pluralidade de condminos interessados (art. 504, CC/2002).
D) Direito de gravar a parte indivisa com nus reais.
E) Responder pelas dvidas contradas em favor do condomnio, com respectivo regresso contra os demais
condminos.
F) Renncia frao ideal.
G) mpossibilidade de dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho sem a anuncia prvia dos demais
comunheiros. Direito de retomada.
Administrao do Condomnio
Deve ser escolhida pela maioria dos condminos, podendo recair sobre algum estranho comunho. Todos os
atos praticados pelo administrador do condomnio, obriga os demais. Em no havendo escolha do administrador,
presumir-se- como sendo este o condmino que, por iniciativa prpria, pratica atos de gesto sem oposio dos
demais.
Os votos so computados conforme o valor do quinho do comproprietrio.
As deliberaes tomadas pela maioria absoluta dos votos, so obrigatrias a todos. Caso no seja alcanada a
maioria absoluta, o juiz decidir a requerimento de qualquer condmino, ouvidos os demais.
Os frutos sero partilhados na proporo dos quinhes.
Extino do Condomnio
Por ser um estado anormal da propriedade, o condomnio pode ser extinto, com exceo dos casos de
condomnio forado e de coisa indivisvel. Desta forma, extingue-se o condomnio ordinrio:
A) Em 5 anos, nos casos de condomnio consensual. Este prazo pode ser prorrogado.
B) Em 5 anos, nos casos de condomnio eventual estabelecido pelo doador ou testador.
C) Antes do prazo estabelecido, pelo juiz, a requerimento do interessado, em decorrncia de razes graves.
D) Pela venda da coisa.
Extinto o condomnio, proceder-se- a diviso da rea condominial, que pode ser feita de forma amigvel
(escritura pblica) ou judicialmente e tem efeito declaratrio. As regras de diviso do condomnio seguem, no que
couber, as regras de partilha da herana.
Obs: ao divisria e usucapio.
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DIREITO CIVIL IV - CO1DO$51IO EDIL5CIO
OBJETIVO
Ao final dessa semana, o aluno dever ser capaz de:
- dentificar os direitos e deveres dos condminos no condomnio edilcio, bem como as sanes cabveis ao
descumprimento dos deveres;
- Diferenciar as reas comuns das reas sujeitas utilizao exclusiva e entender a relevncia prtica dessa
diferenciao;
- Compreender a administrao do condomnio edilcio;
- Entender como ocorre a formao e a extino do condomnio edilcio.
TEA
Co,do!8,io edi#8*io
Unidade $ CO0DO:L0IO 4contin'ao5
5.4. Condomnio edilcio e o Novo Cdigo Civil
Aspectos Merais
Condomnio constitudo com um ato de edificao.
Referncias legislativas: arts. 1.331 a 1.358, CC/2002; Lei n 4.591/64 (dispe sobre o condomnio em
edificaes e as incorporaes imobilirias); Lei n 4.864/65 (cria medida de estmulos construo civil).
?atureza ;urdica
O condomnio edilcio caracteriza-se pela justaposio de propriedades distintas e exclusivas com reas comuns
(art. 1331, caput), tais como o solo em que a edificao erguida, as fundaes, muros, corredores, terrao de
cobertura (salvo estipulao contrria na conveno do condomnio ? art. 1.331 5) e tudo mais que se destinar
ao uso comum. um condomnio parcial, hbrido.
Obs: a garagem faz parte da parte exclusiva, podendo o proprietrio aliena-la e grava-la livremente, a teor do art.
1.331 1. Porm, se garagem no tiver sido atribuda especfica frao ideal do terreno, no se poder falar
em propriedade exclusiva e, portanto, a alienao ter que ser feita conforme o art. 1.339 2.
A cada unidade cabe frao ideal do solo e da rea comum, identificada em forma decimal ou ordinria no
instrumento de instituio do condomnio. No h relao entre a frao ideal e a rea da unidade autnoma.
rea comum x rea de uso comum2 a rea comum permite utilizao exclusiva, enquanto que a rea de uso
comum deve ser utilizada por todos os comproprietrios.
Enunciado n 247, Jornada de Direito Civil, CJF: no condomnio edilcio possvel a utilizao exclusiva de
rea comum que, pelas prprias caractersticas da edificao, no se preste ao uso comum dos demais
condminos.
Personalidade jurdica do condomnio
O condomnio no tem personalidade jurdica, mas to somente capacidade postulatria (ou personalidade
judiciria). A compreenso do art. 12 do CPC a de que o condomnio, embora possa compor relao jurdica
processual, entidade jurdica despersonalizada, assim como a massa falida, o esplio e a Cmara Municipal.
Essa posio bastante questionvel diante do princpio da operabilidade, uma das diretrizes do atual Cdigo
Civil.
Enunciado n 90, Jornada de Direito Civil, CJF: deve ser reconhecida a personalidade jurdica ao condomnio
edilcio.
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/nstituio do 3ondomnio !art. (.NN'#
O Condomnio edilcio pode ser institudo por ato inter vivos ou mortis causa, registrado no cartrio imobilirio,
devendo conter: discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das
outras e das partes comuns (inc. ); determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao
terreno e s partes comuns (inc. ); o fim a que as unidades se destinam (inc. ).
O condomnio , ento, institudo por:
a) Destinao do proprietrio do edifcio;
b) ncorporao (proprietrio do terreno, promitente comprador do terreno e o cessionrio do terreno);
c) Testamento.
3onstituio do 3ondomnio !art. (.NNN#
A lei distingue a instituio da constituio do condomnio. A constituio se d pela conveno do condomnio,
feita por escritura pblica ou instrumento particular, subscrita por ao menos 2/3 das fraes ideais (incluindo os
promitentes compradores e os cessionrios de direitos a elas relativos) e registrada no Cartrio de Registro de
mveis (oponibilidade erga omnes).
A conveno do condomnio obrigatria tanto aos condminos quanto aos possuidores e/ou detentores.
3onveno do 3ondomnio
?A conveno do condomnio edilcio o instrumento no qual so prefixadas as normas adotadas para o
condomnio em plano horizontal, inclusive o modo como ser administrado?. (Carlos Alberto Dabus Maluf)
Deve conter na conveno (art. 1.334):
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas
ordinrias e extraordinrias do condomnio;
- A forma da administrao;
- A competncia das assemblias, bem como a forma de sua convocao e o quorum exigido para as
deliberaes;
- As sanes (condminos ou possuidores);
- Regimento interno (tudo o que no for essencial para a constituio e funcionamento do condomnio,
possuindo cunho circunstancial e mutvel). Discusso sobre a oportunidade do Regimento na conveno.
<ireitos e <everes dos 3ondHminos !arts. (.NND a (.NC2#
Os condminos tm propriedade privativa sobre a unidade autnoma e direito de compropriedade sobre as partes
indivisas.
So direitos dos condminos:
a) Sobre a unidade autnoma:
- Usar conforme sua destinao, embora o uso possa sofrer limitaes;
- Alienar independente do consentimento dos demais;
- Gravar com nus reais.
Obs: o ato de alienao da parte divisa importa em igual transferncia de titularidade sobre a parte indivisa. No
h prelao nem retomada.
b) Sobre a parte indivisa:
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- Utilizao da rea condominial conforme sua destinao (vestbulo, corredores, escadas, elevadores etc.);
- Votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite. Este mesmo direito tambm assiste
aos compossuidores que estiverem em dia com as contribuies condominiais.
-
Obs: o gozo destes direitos independe da rea da unidade autnoma.
Deveres dos condminos:
- Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo de suas fraes ideais (obrigao propter rem). Em
alguns casos, esta fixao feita conforme a rea da unidade autnoma do condmino (estipulao expressa na
conveno);
- No realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
- No alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- Dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao e no as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurana dos possuidores ou aos bons costumes;
- Responder o adquirente da unidade autnoma pelos dbitos condominiais existentes, com os juros e a
correo monetria.
Obs:
A) Efeitos do inadimplemento relativo das contribuies condominiais: 1% ao ms a ttulo de juros moratrios e
multa de at 2% (clusula penal). Esta multa, luz do direito anterior (art. 12, 3, Lei n 4.591/64), era de
20% e foi reduzida conforme o parmetro estabelecido pelo CDC. Houve recente veto presidencial na
tentativa de elevar a clusula penal para 10%.
B) Efeito do descumprimento dos deveres condominiais: multa de at 5 vezes o valor das contribuies
condominiais, independente das perdas e danos. Esta multa deve estar prevista na conveno do
condomnio; caso contrrio, a assemblia deliberar, por 2/3 dos demais condminos, o valor da multa.
C) nfraes reiteradas (incluindo a inadimplncia): multa de at o quntuplo das contribuies condominiais,
aprovada por deliberao de dos demais condminos, tomando por parmetros a reincidncia e a
gravidade das faltas;
D) Comportamento incompatvel com a convivncia harmnica no condomnio: multa de at 10 vezes o valor
das contribuies condominiais, podendo ser aplicada pelo sndico, independente de deliberao da
assemblia, que precisa, apenas, ratificar o ato posteriormente, com votos de dos demais condminos.
Obs: Outras espcies de multa: restrio de utilizao de bens e servios, proibio do ingresso de pessoas.
Possibilidade de excluso mediante deciso da Assemblia. ?Condomnios seletivos?. Ponto controvertido.
Bealizao de obras no condomnio
As obras necessrias podem ser realizadas pelo sndico, ou, diante do impedimento ou omisso deste, por
qualquer outro condmino, independente de deliberao da Assemblia. As demais obras dependem de
aprovao da Assemblia, na seguinte proporo:
- Obras volupturias: 2/3 dos condminos;
- teis: maioria dos condminos;
- Obras teis, na parte comum, em acrscimo s j existentes: 2/3 da Assemblia;
- Outro pavimento ou outro prdio, para novas unidades imobilirias: unanimidade dos condminos.
Obs: no caso de obras urgentes e necessrias, o sndico dar cincia imediata da realizao Assemblia se
importar em despesas excessivas.
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Administrao do 3ondomnio
Asse.!l3ia "eral
rgo deliberativo formado pelos condminos, equiparados a estes os promitentes-compradores e os
cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas (art. 1.334, 2). Todos os condminos devem ser
convocados Assemblia, sob pena de nulidade da mesma (art. 1354). Condmino inadimplente: discusso.
Direito projetado: PL 6.960/2002: os codminos podero ser representados atravs de procurao, sendo vedada
a outorga de mais de trs mandatos mesma pessoa.
Compete Assemblia geral:
- Escolher (art. 1.347) e destituir o sndico (art. 1.349);
- Aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas;
- Eleger substituto para o sndico;
- Alterar a conveno, sob aprovao de 2/3 dos votos dos condminos;
- Alterar a destinao do edifcio ou da unidade imobiliria, sob a aprovao unnime dos condminos
(redao dada pela Lei n 10.931/2004);
- Eleger o conselho fiscal.
Enunciado n 248, CJF: o quorum para alterao do regimento interno do condomnio edilcio pode ser livremente
fixado na conveno.
Convocaes da Assemblia geral:
- Primeira convocao: maioria dos votos dos condminos presentes, que representem ao menos a metade
das fraes ideais.
- Segunda convocao: maioria dos votos dos presentes, salvo quorum especial.
Sndico
eleito pela Assemblia Geral, que tambm pode destitu-lo nos casos de irregularidade, no prestao de
contas ou m administrao, em reunio especfica para este fim, sob a aprovao da maioria absoluta de seus
membros.
Atribuies do sndico (art. 1.348):
- Convocar a Assemblia;
- Representar, ativa e passivamente o condomnio;
- Dar imediato conhecimento Assemblia da existncia de procedimento judicial ou administrativo;
- Cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as deliberaes da Assemblia;
- Diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao dos servios que
interessem aos possuidores;
- Elaborar o oramento anual;
- Cobrar as contribuies, impor e cobrar as multas;
- Prestar contas Assemblia, anulamente e quando exigido;
- Realizar o seguro da edificao (art. 1.346).
Possibilidade de tercerizao. Remunerao.
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=xtino do 3ondomnio
O condomnio extinto:
- Destruio. Neste caso, a Assemblia pode, sob voto da maioria absoluta, optar pela reconstruo ou pela
venda. Na hiptese de venda, o valor apurado ser dividido entre os condminos conforme o valor de sua
unidade autnoma (art. 1.357, 2).
- Desapropriao.
DIREITO CIVIL IV - SERVIDO9 USO9 USUFRUTO E 2A:ITAO
OBJETIVO
- Compreender a estrutura dos direitos reais sobre coisas alheias;
- dentificar as servides e diferenci-las do direito de passagem forada;
- Aplicar o regime jurdico do usufruto, e diferenci-lo do uso e da habitao.
TEA
Ser'ido9 usu)ruto9 uso e 4a;itao(
Unidade & - DIREITOS REAIS SO9RE COISA ABIEIA 4DE AOHO OU 8RUIJNO5
6.1. Servido predial
6.1.1. Conceito
6.1.2. Espcies
6.1.3. Constituio
6.1.4. Principais caractersticas
6.1.5. Extino
6.2. Usufruto
6.2.1. Conceito
6.2.2. Espcies
6.2.3. Constituio
6.2.4. Principais caractersticas
6.2.5. Extino
6.2.6. Correlao com o direito real de uso
6.2.7. Correlao com o direito real de habitao
6.1. Servido
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As-ectos Aerais
A servido prediais o direito real de fruio ou de gozo (jus in re aliena) constitudo, pela lei ou pela vontade das
partes, em favor de um prdio dominante, sobre outro prdio serviente, pertencente a dono diferente. A servido
impe ao prdio serviente um encargo, restringindo as faculdades de uso e de gozo do proprietrio deste prdio.
Requisitos da servido:
- Existncia de dois prdios
- Encargo imposto ao prdio serviente em benefcio de outro prdio prdio (dominante);
Prdios de propriedades distintas.
Ser)id/es -rediais 4 ser%itutes preae&iorum 5 @ ser)id/es -essoais 4 ser%itutes personarum 5
Servido predial: encargo imposto ao prdio. A servido no se d entre os titulares dos imveis, mas entre os
prdios.
Servido pessoal: expresso em desuso que significava a relao entre a pessoa e a coisa sobre o mesmo
objeto. No Direito Romano as servides pessoais eram o usufruto, o uso, a habitao e as operae servorum et
animalium (trabalho de escravos e animais).
Ser)id/es -rediais @ -assa"e. forada
As passagens foradas pertencem ao direito de vizinhana, e referem-se exclusivamente aos prdios
encravados, sem acesso via pblica, nascente ou porto, o que no ocorre com as servides. Autores h que
classificam a passagem forada como uma espcie de desapropriao e outros como uma forma especial de
servido de passagem.
S'%eitos da relao de ser)ido
Conforme as caractersticas da perpetuidade e da aderncia dos direitos reais, as servides, uma vez institudas,
gravam (nus reais) o prdio dominante em benefcio do prdio serviente de forma perene, so podendo ser
extintas mediante o cancelamento do registro.
Assim, h na servido uma titularidade ativa indeterminada, que recai sobre o proprietrio do prdio dominante (o
dono da servido), e uma titularidade passiva indeterminada, que recai sobre o proprietrio do prdio serviente.
8inalidade
As servides tm a finalidade de, limitando a faculdade de uso e de gozo do proprietrio do prdio serviente,
proporcionar um melhor aproveitamento do prdio dominante, tornando-o mais til, agradvel ou cmodo. H,
segundo Arnold Wald, uma espcie de justia distributiva e correo de desigualdades nas servides.
Caractersticas
- ndivisibilidade (art. 1.386). A servido onera o prdio serviente, ainda que ele esteja em condomnio ou que
veja a ser posteriormente parcelado. Neste caso, todos os imveis decorrentes do parcelamento continuaro
onerados com a servido. Em decorrncia da indivisibilidade, as servides no se estendem, nem se ampliam,
salvo hipteses expressamente previstas na lei.
- Perpetuidade. A lei regula, contudo, algumas hipteses de extino da servido.
- A servido no se presume, devendo decorrer da lei ou da vontade das partes (art. 696, CC/16), sendo
necessrio seu registro no Cartrio de mveis. Em alguns casos, o juiz determina a servido.
- nalienabilidade. No pode ser vendida, total ou parcialmente, muito menos ser gravada com outra servido.
Classifica/es
A) Quanto natureza dos prdios:
- Urbanas (ex. no construir prdio alm de determinada altura) ou rurais (ex. pastagem, trnsito).
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B) Quanto ao modo do exerccio:
- Contnuas (subsistem independente de ato humano direto, e.g. servido de energia eltrica) ou
descontnuas (dependem de ao humana seqencial, e.g. servido de trnsito).
- Positivas (ao, utilidade do prdio serviente) ou negativas (omisso, absteno de ato determinado).
C) Quanto exteriorizao:
- Aparentes ou no aparentes. Nas servides aparentes h sempre marcas que indicam a existncia da
servido, como obras e outras marcas visveis.
D) Quanto origem:
- Legais (coativas): Cdigo de guas, Cdigo de Minas.
- Convencionais.
Obs: Smula n 415, STF: Servido de trnsito no titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza
das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito proteo possessria.
Constit'io das Ser)id/es
As servides podem ser constitudas por:
- Ato intre vivos. Neste caso, por fora do art. 108, CC/2002, a constituio se dar por escritura pblica;
- Testamento (mortis causa);
- Usucapio ordinrio (prazo de 10 anos, no caso de posse com justo ttulo e boa-f) ou extraordinrio (prazo
vintenrio. Crtica da doutrina e PL n 6.960/2002. Enunciado n 251, Jornada de Direito Civil, CJF). As
hipteses de usucapio aplicam-se somente s servides aparentes.
- Sentena judicial que determinar a diviso do condomnio;
- Destinao do proprietrio.
E@erccio das Ser)id/es
Cabe ao dono da servido, exceto disposio expressa no ttulo constitutivo, realizar todas as obras necessrias
ao uso e conservao da mesma.
Ao proprietrio do prdio serviente, assiste o direito de renncia propriedade ao dono da servido. Ainda que o
proprietrio do prdio dominante no aceite a propriedade da servido, ele continuar obrigado a custear as
obras de uso e manuteno. O proprietrio do prdio serviente no pode, obviamente, prejudicar a utilizao da
servido por parte do proprietrio do prdio dominante.
Possibilidade de remoo da servido. novao do CC/2002 com relao ao proprietrio do prdio dominante.
Restrio e ampliao da servido ? parmetros legais (art. 1.385, CC/2002): finalidade, servido de trnsito e
necessidades de cultura ou indstria (indenizao ao proprietrio do prdio serviente).
E@tino das Ser)id/es
As servides podem ser extintas:
- Pela confuso;
- Por conveno;
- Pela renncia (feita por escritura pblica e registrada no Cartrio de mveis);
- Pelo no uso contnuo por 10 (dez) anos;
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- Pelo decurso do prazo ou implemento da condio;
- Pela desapropriao;
- Uma vez cessada a utilidade ou a comodidade para o prdio dominante;
- Resgate, feito por escritura pblica;
- Supresso das obras, nas servides aparentes, por efeito de contrato ou outro ttulo.
Obs: a extino da servido, exceto nas hipteses de desapropriao, s produz eficcia erga omnes quando
cancelada no Registro de mveis.
6.2. Usufruto, uso e habitao
Us'fr'to
Aspectos Gerais
direito real intransfervel, personalssimo, sobre coisa alheia, que atribui a uma pessoa a faculdade de usar e
fruir (usufruir) da coisa de outrem, temporariamente, desde que no lhe altere a substncia. Ao lado do uso e da
habitao, o usufruto considerado uma espcie de servido pessoal, pois traduz a subordinao de um bem a
uma determinada pessoa que no seu titular.
nsita ao usufruto a noo de obrigao de restituio do bem ? o usufruturio, porm, no fiel depositrio.
necessrio o registro, no respectivo cartrio, do usufruto de bens imveis.
Caracteres
- Direito real limitado: rene apenas as faculdades de uso e gozo (fruio);
- Direito real sobre coisa alheia: o usufruturio no possui as faculdades de disposio e de reivindicao
(nu-proprietrio);
- Direito personalssimo: recai sobre a pessoa do usufruturio, que no pode transmitir o direito a outrem,
nem seus herdeiros podem suceder-lhe no usufruto (proibio do usufruto sucessivo). Por ser personalssimo,
o usufruto , tambm, impenhorvel e inalienvel (muito embora seja possvel a cesso, a ttulo gratuito
(comodato) ou oneroso (locao), do exerccio do usufruto);
- Temporariedade: o usufruto tem limitao temporal, no seguindo a regra da perpetuidade dos direitos
reais.
Sujeitos
- Usufruturio: titular do direito real de usufruto. Rene as faculdades de uso e gozo. Tem a posse direta,
bem como a administrao do bem objeto do usufruto. Art. 1.394.
- Nu-proprietrio: titular da propriedade do bem sobre o qual recai o usufruto sendo, por isso, possuidor
indireto do mesmo. Rene as faculdades de disposio e reivindicao.
Objeto
- mveis e mveis infungveis e inconsumveis, podendo recair sobre um bem singular (usufruto particular)
ou um patrimnio (usufruto universal). Art. 1.390, CC/2002.
- Direitos: ttulos de crdito (art. 1.395).
-
Obs: pelo princpio da gravitao jurdica, o usufruto de um bem abrange seus acessrios e acrescidos, tendo, ao
final do usufruto, o usufruturio a obrigao de restitui-los, ou o valor equivalente ao tempo da restituio (art.
1.392, 1). Por este princpio sujeitar-se autonomia privada, as partes podem convencionar em sentido diverso
(art. 1.392, caput).
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Classificao
1) Quanto origem: legal ou convencional.
2) Quanto ao objeto: prprio ou imprprio (quase usufruto: recai sobre bens fungveis ou consumveis).
3) Quanto sua extenso: universal (recai sobre um patrimnio) ou particular (recai sobre um bem particular);
pleno (abrange a totalidade dos frutos e utilidades) ou restrito (excluem-se, por fora da autonomia privada,
alguns ou todos os frutos e utilidades).
4) Quanto sua durao: temporrio ou vitalcio.
Obs: usufruto simultneo e usufruto sucessivo: no usufruto simultneo, duas ou mais pessoas exercem direito de
usufruto sobre o mesmo bem, enquanto que no usufruto sucessivo um usufruturio sucede ao outro. importante
lembrar que essa sucesso deve ser pactuada entre usufruturio e nu-proprietrio, inexistindo a possibilidade de
sucesso hereditria no usufruto. Tambm no possvel o direito de acrescer no usufruto simultneo, a no ser
que ele seja inequivocamente previsto (art. 1.411, CC).
Formas de Constituio
1) Por lei (usufruto legal);
2) Ato jurdico inter vivos, podendo ser gratuito ou oneroso. Pode se dar por alienao ou reteno;
3) Ato jurdico causa mortis;
4) Usucapio.
Obs: o ato de constituio, quando o usufruto recair sobre bens imveis, est sujeito a registro no cartrio
imobilirio, sem o qual no adquire eficcia erga omnes.
Direitos do Usufruturio
1) Posse. A posse do usufruturio direta, justa e de boa-f, enquanto durar o usufruto. Caso o usufruturio no
cumpra a sua obrigao de restituir findo o usufruto, a posse passar a ser injusta (precria) e de m-f. Por
ser possuidor, pode o usufruturio exercer a defesa de sua posse, seja atravs da legtima defesa, ou pelo
manejo dos interditos possessrios, inclusive contra o prprio usufruturio. Caracteriza a posse o usufruturio
o exerccio do uso e do gozo do bem.
2) Uso. A princpio, a faculdade de uso recai sobre todo o bem e seus acrescidos (usufruto pleno), incluindo as
servides, pertenas e animais. Se o usufruto for universal, o usufruturio tem direito parte do tesouro
achado, bem como meao nas paredes, cercas, muros, valas e valados (art. 1.392, 2).
3) Administrao.
4) Fruio. A faculdade de fruio traduz-se na possibilidade de percepo dos frutos decorrentes do bem objeto
do usufruto.
- Frutos naturais pendentes incio: usufruturio
final: nu-proprietrio.
- Crias de animais: usufruturio;
- Frutos civis vencidos data de incio: nu-proprietrio
data do final: usufruturio
Obs: assiste ao usufruturio o direito de arrendar a coisa sem, contudo, alterar-lhe a destinao econmica.
Deveres do usufruturio (arts. 1.400 a 1.409)
1) Determinao. O usufruturio deve inventariar a coisa para que, findo o usufruto, a restitua tal qual a recebeu
do nu-proprietrio.
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2) Prestar cauo (real ou fidejussria) pela administrao. Caso o usufruturio no preste a cauo exigida pelo
nu-proprietrio, este poder administrar o bem, mediante cauo feita em favor do usufruturio. Pela
administrao, o nu-proprietrio faz jus remunerao fixada pelo juiz. Esta cauo no ser exigida ao doador
que se reservar no usufruto do bem doado (exceo da cautio usufructuaria).
3) Conservao da coisa. O usufruturio, porm, no pode ser compelido a pagar as deterioraes resultantes do
exerccio regular do bem, mas apenas das deterioraes resultantes do uso abusivo do mesmo, averiguado
atravs da culpa do usufruturio. As despesas extraordinrias, bem como as que forem superiores a 2/3 do
rendimento lquido anual, devem ser feitas pelo usufruturio. Pagamento de juros de capital.
4) Restituio do bem.
5) Pagamento de prestaes tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa.
6) Defesa da coisa e comunicao ao nu-proprietrio na hiptese de agresso ao bem.
7) Pagamento do seguro. Destruio do bem e restabelecimento do usufruto de coisa segurada.
Extino do Usufruto
- Renncia. No caso de bens imveis, a renncia dever ser feita por escritura pblica.
- Morte do usufruturio. Por considerar o usufruto um direito personalssimo, o direito brasileiro no admite
usufruto sucessivo.
- Findo o prazo.
- Extino da pessoa jurdica. O usufruto por pessoa jurdica tem durao mxima de 30 anos.
- Cessao do motivo que originou o usufruto.
- Destruio da coisa (exceo: coisa segurada).
- Consolidao.
- Culpa do usufruturio.
- No uso.
Uso
Art. 1.412. - usurio usar da coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de
sua famlia.
1o Avaliar4se4o as necessidades pessoais do usurio conforme a sua condio social e o lugar onde viver.
2o As necessidades da famlia do usurio compreendem as de seu cHnjuge, dos fil6os solteiros e das pessoas
de seu servio dom$stico.
Art. 1.413. *o aplicveis ao uso, no que no for contrrio 5 sua natureza, as disposi7es relativas ao usufruto.
No direito romano, o usurio podia somente utilizar o bem, sem percepo de qualquer espcie de fruto. O direito
moderno manteve praticamente a mesma estrutura do direito romano, porm h a possibilidade de percepo de
frutos, .as so.ente -ara satisfa1er as necessidades do 's';rio, !e. co.o de s'a fa.lia (cnjuge, filhos
solteiros e pessoas do servio domstico), levando em considerao a condio social e o lugar onde vive.
Tal qual o usufruto, o uso tambm considerado um direito personalssimo sendo, portanto, inalienvel,
impenhorvel e intransfervel (nem o seu exerccio pode ser cedido).
O uso deve ser registrado no registro imobilirio.
Ia!itao
Art. 1.414. Kuando o uso consistir no direito de 6abitar gratuitamente casa al6eia, o titular deste direito no a
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pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocup4la com sua famlia.
Art. 1.415. *e o direito real de 6abitao for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozin6a 6abite
a casa no ter de pagar aluguel 5 outra, ou 5s outras, mas no as pode inibir de exercerem, querendo, o direito,
que tamb$m l6es compete, de 6abit4la.
Art. 1.416. *o aplicveis 5 6abitao, no que no for contrrio 5 sua natureza, as disposi7es relativas ao
usufruto.
o direito real de habitar com a famlia em imvel alheio. Tambm direito personalssimo e, por isso,
inalienvel, impenhorvel e intransfervel, sendo vedada, inclusive, a cesso, seja a ttulo gratuito, seja a ttulo
oneroso.
Habitao simultnea.
Tambm so aplicadas habitao as normas atinentes ao usufruto, no que couber.
Art. 1.831, CC/2002: habitao do cnjuge sobrevivente.
DIREITO CIVIL IV - DIREITOS REAIS DE <ARA1TIA
OBJETIVO
- Compreender as normas aplicveis ao penhor.
- Aplicar as normas relativas ao regime jurdico da hipoteca;
- Aplicar as normas relativas ao regime jurdico da anticrese.
TEA
Pe,4or( 2iote*a( A,ti*rese(
Unidade ( - DIREITOS REAIS DE AARA0TIA
7.5. Principais diferenas entre penhor, hipoteca e anticrese.
#E0IOR
1. Conceito
o direito real atravs do qual a posse de bem mvel do devedor (ou de terceiro) entregue ao credor em
garantia do adimplemento de obrigao principal. Do conceito, possvel extrair os seguintes elementos:
- objeto: bem mvel. A lei admite, excepcionalmente, penhor especial de bens imveis por acesso nas hipteses
de penhor agrcola e penhor de mquinas;
- sujeitos: - credor pignoratcio: credor da obrigao principal e possuidor, mediato ou imediato, do bem dado em
garantia.
- devedor pignoratcio: devedor da obrigao principal e proprietrio do bem dado em garantia. Eventualmente,
em determinadas espcies de penhor especial, o devedor pode ser tambm possuidor direto do bem dado
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(penhor rural, industrial, mercantil e de veculos)
Admite-se que terceiro seja titular do bem dado em garantia.
2. Constit'io
O Cdigo Civil exige dois requisitos para a constituio do penhor:
a) material: tradio da posse (art. 1.431, CC). No h penhor sem que o credor pignoratcio seja possuidor do
bem dado em garantia. Especial ateno merece o pargrafo nico do art. 1.431, CC, que aparentemente afasta
do credor a qualidade de possuidor quando se tratar de uma das modalidades especiais de penhor rural,
industrial, mercantil e de veculos. Apesar da pouca tcnica na redao, a lei traz espcie de tradio ficta da
posse (especificamente constituto possessrio), guardando o credor pignoratcio a posse indireta enquanto o
devedor fica com a posse indireta.
b) formal: o contrato que estabelece a garantia deve ser devidamente registrado no cartrio competente (art.
1.432, CC)
3. Direitos e de)eres do credor -i"noratcio
So direitos do credor pignoratcio
a) a posse da coisa empenhada
Alguns pontos devem ser suscitados quanto posse do credor pignoratcio.
Em primeiro lugar, a finalidade da lei a de assegurar que o devedor no perder ou deteriorar o bem para
manter a integridade da garantia. sso significa que nada impede que seja estabelecido que um terceiro ficar na
posse do bem durante a vigncia do contrato principal. A posse do credor pignoratcio no , portanto, um direito
personalssimo.
Ademais, a posse limita-se mera apreenso da coisa, sem possibilidade de exerccio das faculdades de uso e
de gozo. sso porque o penhor no direito de fruio, mas mero direito de garantia. Assim, o credor pignoratcio
ser uma espcie de depositrio, sendo-lhe vedado utilizar o bem.
b) a reteno dela, at que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito, no sendo
ocasionadas por culpa sua
Obviamente esse direito no assiste ao credor pignoratcio que tem apenas a posse indireta do bem.
c) o ressarcimento do prejuzo que houver sofrido por vcio da coisa empenhada
Aqui o vcio compreende tanto o vcio redibitrio quanto a evico. mportante lembrar que pode haver, na
hiptese, vencimento antecipado da obrigao.
d) a promoo da execuo judicial, ou da venda amigvel, se lhe permitir expressamente o contrato, ou lhe
autorizar o devedor mediante procurao
Excusso da obrigao.
e) a apropriao dos frutos da coisa empenhada que se encontrar em seu poder
Essa regra deve ser interpretada com cautela, para que no entre em aparente conflito com o art. 1.435, V, CC.
Considerando o limite imposto pela vedao do enriquecimento sem causa, somente autorizado ao credor ficar
com os frutos se houver abatimento proporcional do montante da dvida. Assim, no silncio das partes, entende-
se que o credor est autorizado a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada se o valor dos frutos apreendidos
for descontado do total devido.
f) a promoo da venda antecipada, mediante prvia autorizao judicial, sempre que haja receio fundado de que
a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preo ser depositado. O dono da coisa empenhada pode
impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idnea.
g) manter a indivisibilidade da garantia, salvo determinao judicial (art. 1.434, CC).
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So obrigaes do credor pignoratcio:
a) a custdia da coisa, como depositrio, e o ressarcimento ao dono pela perda ou deteriorao de que for
culpado, podendo ser compensada na dvida, at a concorrente quantia, a importncia da responsabilidade;
b) defesa da posse da coisa empenhada e a dar cincia, ao dono dela, das circunstncias que tornarem
necessrio o exerccio de ao possessria;
c) a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservao,
nos juros e no capital da obrigao garantida, sucessivamente;
d) a restitu-la, com os respectivos frutos e acesses, uma vez paga a dvida;
e) a entregar o que sobeje do preo, quando a dvida for paga, no caso de haver venda judicial ou amigvel do
bem.
. E@tino
Hipteses de extino:
a) extino da obrigao principal (princpio da gravitao jurdica)
b) perecimento da coisa
Nesse caso, o credor pignoratcio pode exigir que seja oferecida nova garantia, sob pena de vencimento
antecipado da obrigao. Trata-se de hiptese em que o acessrio (extino do penhor) influenciar no principal
(vencimento antecipado).
c) renncia do credor
Como o penhor no recai sobre bens imveis, sua renncia no precisa ser expressa. Bem a propsito, a lei fixa
presuno relativa de renncia sempre que o credor pignoratcio consentir na venda particular do penhor sem
reserva de preo, restituir a sua posse ao devedor, ou anuir sua substituio por outra garantia. Quanto a essa
ltima hiptese, Nelson Rosenvald e Cristiano Farias observam que trata-se propriamente de sub-rogao real,
pois h substituio de uma garantia pela outra.
mportante pontuar que a renncia ao penhor no induz a remisso da obrigao principal. Ademais, a renncia
tambm no implica vencimento antecipado da obrigao.
d) confuso na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa
O art. 1.436 2, CC, ressalta que a confuso parcial no rompe com a indivisibilidade da garantia.
d) dando-se a adjudicao judicial, a remisso ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele
autorizada
Obs: dever ser averbado o cancelamento do registro para que a extino do penhor tenha eficcia.
$. :odalidades es-eciais de -en*or
a) penhor rural;
b) penhor agrcola;
c) penhor pecurio;
d) penhor industrial e mercantil;
e) penhor de direitos e ttulos de crdito;
f) penhor de veculos;
g) penhor legal.
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II#OTECA
1. Conceito
Direito real atravs do qual o devedor, sem transferir a posse, vincula bem imvel ao adimplemento de obrigao
principal (que pode, por expressa autorizao legal contida no art. 1.487, CC, ser tambm dvida futura ou
condicionada). Assim como o penhor, tambm tem natureza mista por envolver relao pessoal e real.
Elementos que integram o conceito:
- objeto: como regra, bem imvel. O art. 1.473, CC fornece rol exaustivo de bens que podem ser objeto de
hipoteca: imveis e seus acessrios; domnio direto; domnio til; estradas de ferro; recursos naturais elencados
no art. 1.230, CC, independente do solo; navios; aeronaves; direito de uso especial para fins de moradia; direito
real de uso; propriedade fiduciria.
- sujeitos: Credor hipotecrio: credor da obrigao principal. Aquele que pode excutir o bem caso haja
inadimplemento. No possuidor.
Devedor hipotecrio: proprietrio e possuidor do bem dado em garantia. devedor da obrigao principal.
2. Caractersticas
Alm das caractersticas gerais dos direitos reais de garantia, a hipoteca ainda apresenta as seguintes
caractersticas:
a) extensibilidade: art. 1.474, CC.
b) transmissibilidade;
c) publicidade: a hipoteca deve ser levada a registro, consoante arts. 1.492 a 1.498, CC.
3. Alienao do !e. *i-otecado
A hipoteca no impede o exerccio das faculdades inerentes propriedade, podendo o devedor hipotecrio
alienar a terceiro o bem dado em garantia. Alis, o art. 1.475, CC, estabelece a nulidade absoluta da clusula que
probe a alienao do bem. Todavia, tal alienao acarretar conseqncias, sobretudo no aspecto obrigacional
da relao hipotecria.
Para o credor hipotecrio, possvel estabelecer em contrato o vencimento antecipado da obrigao diante da
alienao da garantia (art. 1.475, p. nico). A inexistncia dessa clusula, contudo, no aniquilar o direito do
credor hipotecrio, que, por ser titular de direito real, poder opor a hipoteca ao terceiro adquirente do imvel.
O terceiro que adquire o imvel hipotecado pode ou no assumir a dvida do devedor originrio.
a) hiptese de no assuno: nesse caso, o terceiro adquirente tem a faculdade de abandonar o imvel ao credor
hipotecrio (ou aos credores hipotecrios, se houver mais de uma hipoteca gravando o imvel). A lei prev dois
momentos para o abandono:
- a critrio do terceiro, devendo notificar o(s) credor(es) hipotecrio(s), situao em que poder ser deferida a
posse ou haver depsito judicial;
- 24 horas aps a citao do terceiro adquirente sobre o processo de execuo.
b) hiptese de assuno: art. 1.481, CC.
Em todos os casos, o terceiro adquirente ter direito de ressarcimento perante o devedor (art. 1.481, 4, CC).
. #l'ralidade de *i-otecas
lcito ao proprietrio instituir mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem (hipoteca de primeiro grau e hipoteca
de segundo grau). Pela caracterstica da preferncia, a primeira hipoteca prefere a segunda, donde se extraem as
seguintes concluses:
a) o segundo credor hipotecrio somente poder executar a hipoteca aps vencida a primeira, salvo na hiptese
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de ser o devedor insolvente (art. 1.477, CC);
b) o segundo credor hipotecrio, diante do inadimplemento do devedor pode, na qualidade de terceiro
interessado, extinguir a primeira hipoteca, hiptese em que consignar o valor da obrigao principal e acessrios
(incluindo despesas processuais, se for o caso) em favor do primeiro credor hipotecrio e se sub-rogar em seus
direitos perante o devedor que, notificado, no pagar (art. 1.478, CC)
$. E@c'sso, Re.io e Ad%'dicao
O contrato garantido por hipoteca constitui ttulo executivo extrajudicial, conforme art. 585, , CPC. sso significa
que vencida e no paga a obrigao, pode o credor ajuizar ao de execuo de ttulo extrajudicial contra
devedor solvente, conforme procedimento descrito nos arts. 646 e seguintes do CPC. mportante mencionar que
o art. 3, V, exclui a impenhorabilidade do bem de famlia quando se tratar de execuo de hipoteca sobre o
imvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.
comum nos contratos de prestao continuada garantidos por hipoteca a aposio de clusula de vencimento
antecipado sempre que o devedor deixar de adimplir quaisquer das parcelas da obrigao, o que denota a
possibilidade de execuo da hipoteca antes do prazo inicialmente fixado no contrato. possvel, tambm, que o
vencimento da hipoteca seja prorrogado por at 30 anos contados da data do contrato, mediante averbao no
registro da hipoteca (art. 1.485, CC).
A execuo da garantia hipotecria denominada excusso da hipoteca. O devedor ser citado para pagar e o
bem hipotecado ser imediatamente penhorado. Caso no seja efetuado o pagamento, o bem ser avaliado e
levado hasta pblica.
Eventual penhora de bem hipotecado acarretar vencimento antecipado da obrigao, e o praceamento do bem
somente ocorrer com a citao do credor hipotecrio, que poder exercer sua preferncia.
Remio ou purga da hipoteca consiste na faculdade recon6ecida a certas pessoas, de liberar o bem gravado,
mediante o pagamento da import:ncia devida e acess"rios (Caio Mrio da Silva Pereira. Instit'i/es de direito
ci)il. Vol. V. 20.ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 336), assegurando, por um lado, os interesses do credor, e
por outro a livre circulao do bem.
Somente pode remir a hipoteca:
- o credor hipotecrio de segundo grau;
- o adquirente de imvel hipotecado;
- o devedor e@ec'tado, bem como seu cnjuge, ascendente e descendente.
As hipteses de remio pelo credor da segunda hipoteca e pelo terceiro adquirente j foram estudadas. Quanto
remio feita pelo devedor executado, o art. 1.482, CC, permite que esta seja feita a qualquer momento, desde
a citao at a assinatura do auto de arrematao ou publicao da sentena de adjudicao, mediante
pagamento do valor de avaliao ou do maior lance oferecido, conforme o caso. Excepcionalmente, a remio
ser deferida massa falida ou ao concurso de credores, quando se tratar, respectivamente, de devedor falido ou
insolvente.
A adjudicao possvel na hiptese do art. 1.482, p. nico, sempre que o credor aceitar ficar com o bem, ainda
que avaliado em valor inferior ao dbito, mediante fornecimento de quitao integral da dvida.
&. Ii-oteca de lotea.entos e e. incor-ora/es i.o!ili;rias
Art. 1.??. Se o imvel, dado em garantia hipotecria, vier a ser loteado, ou se nele se constituir condomnio
edilcio, poder o nus ser dividido, gravando cada lote ou unidade autnoma, se o requererem ao juiz o credor, o
devedor ou os donos, obedecida a proporo entre o valor de cada um deles e o crdito.
D 1o O credor s poder se opor ao pedido de desmembramento do nus, provando que o mesmo importa em
diminuio de sua garantia.
D 2o Salvo conveno em contrrio, todas as despesas judiciais ou extrajudiciais necessrias ao
desmembramento do nus correm por conta de quem o requerer.
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D 3o O desmembramento do nus no exonera o devedor originrio da responsabilidade a que se refere o art.
1.430, salvo anuncia do credor.
Smula 308, STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior celebrao
da promessa de compra e venda, no tem eficcia perante os adquirentes do imvel.
(. :odalidades es-eciais de *i-oteca
a) hipoteca legal
b) hipoteca judiciria
c) hipoteca de vias frreas
?. E@tino da *i-oteca
A hipoteca extinta:
a) pela extino da obrigao principal;
b) pelo perecimento da coisa;
c) pela resoluo da propriedade;
d) pela renncia do credor;
e) pela remio;
f) pela arrematao ou adjudicao;
g) com a averbao, no Registro de mveis, do cancelamento do registro, vista da respectiva prova;
h) pela prescrio.
Obs: No extinguir a hipoteca, devidamente registrada, a arrematao ou adjudicao, sem que tenham sido
notificados judicialmente os respectivos credores hipotecrios, que no forem de qualquer modo partes na
execuo (art. 1.501).
Obs2: usucapio libertatis e extino da hipoteca.
A0TICRESE
Dos direitos reais de garantia, o menos comum a anticrese, que consiste no direito atravs do qual o devedor
entrega ao credor imvel para que a percepo dos frutos dele provenientes compense o valor do dbito. ,
portanto, direito real que recai sobre bens imveis, e est diretamente relacionado ao jus fruendi e ao exerccio da
posse direta pelo credor anticrtico. Alis, a posse direta, com exerccio das faculdades de uso e gozo do bem
dado em anticrese elemento diferenciador marcante da anticrese com relao aos demais direitos reais de
garantia.
Sujeitos: credor anticrtico e devedor anticrtico.
Disciplina legal: arts. 1.506 a 1.510, CC.

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